第一篇：重點房地產(chǎn)企業(yè)和重點建筑企業(yè)負(fù)責(zé)人迎中秋茶話會講話（精選）

在全市重點房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)負(fù)責(zé)人

迎中秋茶話會上的講話

孫 建 華

2008年9月11日

各位企業(yè)家，同志們：

在傳統(tǒng)的中秋佳節(jié)來臨之際，我們在這里歡聚一堂，共敘友情，共謀發(fā)展，機(jī)會難得。在此，我首先代表啟東市委、市人大、市政府、市政協(xié)，向大家表示節(jié)日的問候！向一直關(guān)心、支持啟東發(fā)展的房地產(chǎn)、建筑界人士表示衷心的感謝！

剛才，大家詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的發(fā)展情況，給了我們很多的啟示。近年來，隨著改革發(fā)展的不斷深入，我市的房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)蓬勃發(fā)展，大家搶抓機(jī)遇、頑強(qiáng)拼搏，做大做強(qiáng)了企業(yè)；尤為可貴的是，你們的社會責(zé)任感不斷增強(qiáng)，積極響應(yīng)市委市政府號召，全力參與和支持新農(nóng)村建設(shè)、慈善事業(yè)、支援抗震救災(zāi)等重大工作，為啟東經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展立下了汗馬功勞。當(dāng)前，隨著崇啟大橋的奠基開工、呂四大港的開發(fā)建設(shè)，啟東邁入了橋港經(jīng)濟(jì)新時代，必將迎來新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展高潮。同時，國內(nèi)、國際宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展變化，也讓我們面臨著新的挑戰(zhàn)。借此機(jī)會，我對房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的發(fā)展談三點意見。

一、正確看待宏觀調(diào)控，增強(qiáng)發(fā)展信心。近年來，國家從土地、稅收、外資準(zhǔn)入、信貸、住房結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場交易秩序等各方面對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控，我國房市開始進(jìn)入調(diào)整期，價滯量

縮成為今年全國房地產(chǎn)市場的基本態(tài)勢，特別是廣州、深圳等地的房價出現(xiàn)一定幅度的下跌，國內(nèi)房地產(chǎn)界一時流傳著“房市轉(zhuǎn)熊說”、“百日巨變論”等論調(diào)。對此，我們要辯證分析，正確認(rèn)識。要認(rèn)識到房市調(diào)控重在穩(wěn)定房價。波動不要太大才是穩(wěn)定，不要大漲也不要大跌。從中長期的趨勢看，我國房地產(chǎn)市場總體還是樂觀的。目前我國城市化率還達(dá)不到全球的平均水平，未來十幾年預(yù)計每年還會增長1%左右，大量人口會涌進(jìn)城市。城市化進(jìn)程的加快、大量人口進(jìn)城帶來的住房需求，必然會長期支撐房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)的發(fā)展。要認(rèn)識到房市調(diào)控重在規(guī)范市場。房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)均是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)大、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高、就業(yè)容量大，關(guān)乎國計民生，它們的公共屬性決定了政府必須行使干預(yù)、管理和調(diào)控的職能。宏觀調(diào)控客觀上給房產(chǎn)、建筑企業(yè)帶來了壓力，但調(diào)控不是單純打壓房地產(chǎn)市場，而是為了規(guī)范市場，引導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。相信房地產(chǎn)市場經(jīng)過目前的合理調(diào)整，將會呈現(xiàn)更加健康的發(fā)展趨勢。大家必須進(jìn)一步統(tǒng)一認(rèn)識，明確目標(biāo)，堅定信心，努力開創(chuàng)我市房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)發(fā)展的新局面，有力地推進(jìn)啟東城市化進(jìn)程和全面小康建設(shè)。

二、科學(xué)放大有利因素，搶抓發(fā)展機(jī)遇。宏觀調(diào)控既是挑戰(zhàn)，也是機(jī)遇。緊環(huán)境給我市房地產(chǎn)、建筑企業(yè)帶來了一些不利影響，但大家更要從不利中看到有利因素，特別是要看到我們啟東自身的發(fā)展優(yōu)勢和有利條件，搶抓發(fā)展機(jī)遇。要從大橋建設(shè)中搶抓機(jī)遇。隨著崇啟大橋的開工建設(shè)，啟東的區(qū)位優(yōu)勢將不斷凸顯，可以更大程度地接受上海產(chǎn)業(yè)、資金、人才、技術(shù)、管理等各方面的輻射，與長三角核心城市群的融合更加緊密，產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)、要素流動、資源共享的空間進(jìn)一步拓展，有利于推動我市經(jīng)濟(jì)社會的超常規(guī)發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)必將迎來新的發(fā)展契機(jī)。要從江海開發(fā)中搶抓機(jī)遇。啟東最大的優(yōu)勢在江海,最大的潛力也在江海。目前，我市初步形成了“兩區(qū)三園一帶”江海開發(fā)格局，下階段將重點推進(jìn)呂四港開發(fā)，促使啟東的沿海資源優(yōu)勢加快向平臺優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢轉(zhuǎn)化。房產(chǎn)、建筑企業(yè)要積極參與和支持沿?；A(chǔ)設(shè)施工程、園區(qū)功能配套工程、海岸和海洋工程建設(shè)，在江海開發(fā)中搶占市場。要從二產(chǎn)發(fā)展中搶抓機(jī)遇。今年1—8月份，全市完成工業(yè)投入113.8億元，其中規(guī)模工業(yè)投入95.8億元，二重裝備、恒大國際旅游度假中心、中遠(yuǎn)海工等8個10億元以上特大項目全面開工建設(shè)。隨著橋港優(yōu)勢的不斷放大，投資環(huán)境的不斷優(yōu)化，還將有一大批大型優(yōu)質(zhì)項目在我市落地生根，房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)要與第二產(chǎn)業(yè)形成良性互動，在工業(yè)經(jīng)濟(jì)大發(fā)展中實現(xiàn)快速增長。要從城市建設(shè)中搶抓機(jī)遇。今年，我市將全面啟動行政中心建設(shè)，全力推進(jìn)新城區(qū)建設(shè)，房產(chǎn)、建筑企業(yè)要在新一輪城市建設(shè)中大顯身手，積極參與市政重點工程、道路景觀工程、生態(tài)景觀工程建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)，加快推進(jìn)我市城市化進(jìn)程，同時為自己贏得更多的發(fā)展機(jī)會，做大做強(qiáng)企業(yè)。

三、積極實施擴(kuò)張戰(zhàn)略，創(chuàng)新發(fā)展舉措。在宏觀調(diào)控的新形勢下，我們不能縮手縮腳被動應(yīng)付，而要順應(yīng)新形勢，打好主動仗，創(chuàng)新發(fā)展舉措，實施有效擴(kuò)張，不斷提高自身的綜合競爭力。要突出自主創(chuàng)新。致力于科技創(chuàng)新，適應(yīng)工程項目功能新、體量大、科技含量高的發(fā)展趨勢，不斷提高裝備水平，加快新技術(shù)、新工藝、新材料的推廣應(yīng)用；致力于管理創(chuàng)新，健全現(xiàn)代企業(yè)制度，積極采用計算機(jī)管理技術(shù)，優(yōu)化資源配置；致力于營銷創(chuàng)新，以市場化、社會化、專業(yè)化、系統(tǒng)化的運(yùn)作方法，優(yōu)化企業(yè)營銷策略，提高企業(yè)效益。要突出做強(qiáng)主業(yè)。我市的建筑企業(yè)，特別是特級企業(yè)、一級企業(yè)，必須進(jìn)一步做大做強(qiáng)做優(yōu)主業(yè)。在抓好上海、北京、天津等傳統(tǒng)優(yōu)勢市場的同時，集中力量向南方市場、西部市場，以及海外市場拓展延伸，搶占市場份額。各房地產(chǎn)企業(yè)要通過資產(chǎn)、資本運(yùn)作的方式，由傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、相近的業(yè)態(tài)領(lǐng)域進(jìn)軍，加大對收益回報較好的旅游、酒店、休閑行業(yè)的投入，提高經(jīng)營效益。要突出品牌建設(shè)。強(qiáng)化質(zhì)量意識，爭創(chuàng)優(yōu)質(zhì)工程、精品工程，不斷提升工程質(zhì)量，以質(zhì)量取信于民。強(qiáng)化安全意識，時刻繃緊安全生產(chǎn)這根弦，把監(jiān)管的觸角延伸到每個環(huán)節(jié)，確保安全無死角、監(jiān)管無盲區(qū)。強(qiáng)化誠信意識，誠實取信，依法經(jīng)營，公平競爭，共同維護(hù)良好的市場秩序，努力以良好的信譽(yù)、規(guī)范的經(jīng)營行為獲得社會各界和消費(fèi)者的贊譽(yù)。與此同時，相關(guān)部門和單位也要從啟東經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的大局出發(fā)，主動配合、積極合作，想企業(yè)所想，急企業(yè)所急，一如既往為房產(chǎn)、建筑企業(yè)發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。

面對機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的宏觀新形勢，面對大開放、大開發(fā)的橋港新時代，我們要進(jìn)一步統(tǒng)一思想，堅定信心，凝聚力量，促進(jìn)全市房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的健康、有序、快速發(fā)展，為加快建設(shè)橋港時代新啟東作出新貢獻(xiàn)。

最后衷心祝愿各位企業(yè)家、同志們節(jié)日愉快，事業(yè)興旺，身體健康，闔家歡樂！

第二篇：企業(yè)營銷策劃重點

1、企業(yè)營銷的定義：企業(yè)根據(jù)目標(biāo)市場需求和不可控因素的變化，對可控因素進(jìn)行動態(tài)組合，以盈利的方式滿足目標(biāo)市場需求，達(dá)到企業(yè)的目標(biāo)。

2、營銷策劃的定義：指根據(jù)企業(yè)的整體戰(zhàn)略，通過對企業(yè)內(nèi)部條件與外部環(huán)境的分析，精心構(gòu)思、設(shè)計和組合營銷因素而高效率地將產(chǎn)品或服務(wù)推向目標(biāo)市場的操作程序。

3、4P（或4PS）營銷戰(zhàn)術(shù)要素的內(nèi)容：產(chǎn)品，價格，分銷，促銷。

4、STP戰(zhàn)略的內(nèi)容：segmenting細(xì)分，targeting確定目標(biāo)，positioning定位。

5、社會導(dǎo)營銷導(dǎo)向營銷理念：在包含市場導(dǎo)向所有要點的同時，強(qiáng)調(diào)企業(yè)要關(guān)心社會福利和整個社會的可持續(xù)發(fā)展。它不但要求營銷者滿足顧客需求，而且還要求營銷者為顧客的長遠(yuǎn)利益著想，特別是不滿足一些人有害于社會的需求。

6、營銷策劃的類型有哪些？①營銷戰(zhàn)略策劃：注重企業(yè)的營銷活動與企業(yè)總體戰(zhàn)略之間的聯(lián)系，內(nèi)容涉及根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向、戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)、戰(zhàn)略重點與核心競爭力設(shè)計企業(yè)的營銷戰(zhàn)略。②營銷戰(zhàn)術(shù)策劃：注重企業(yè)營銷活動的可操作性，是為實現(xiàn)企業(yè)的營銷戰(zhàn)略所進(jìn)行的戰(zhàn)術(shù)、措施、項目與程序的策劃。

7、消費(fèi)者購買行為調(diào)研包括哪些。①購買動機(jī)調(diào)研；②購買習(xí)慣調(diào)研；③態(tài)度調(diào)研

8、公司戰(zhàn)略策劃有哪三個層次？①公司戰(zhàn)略；②經(jīng)營單位戰(zhàn)略；③職能部位戰(zhàn)略。

9、行業(yè)結(jié)構(gòu)分析用到的波特五力模型是什么樣的？

五力模型中包含的要素是：業(yè)內(nèi)競爭者、新的進(jìn)入者、供應(yīng)者、替代者、購買者。

10、產(chǎn)品差異化是什么意思，它有什么作用？

產(chǎn)品差異化程度也稱特色化程度，由顧客認(rèn)知的產(chǎn)品的差異化或特色化測量。顧客在購買產(chǎn)品是越看重品牌的行業(yè)，通常其產(chǎn)品差異化程度越高。作用：產(chǎn)品差異化程度會減緩行業(yè)內(nèi)競爭的激烈程度。

11、分析行業(yè)內(nèi)競爭結(jié)構(gòu)可從哪幾方面進(jìn)行？①行業(yè)集中度：顯示一個行業(yè)被幾家大型企業(yè)壟斷的程度，②規(guī)模經(jīng)濟(jì)，③產(chǎn)品差異化程度也稱特色化程度，由顧客認(rèn)知的產(chǎn)品的差異化或特色化測量等。

12、企業(yè)營銷戰(zhàn)略的定義：是企業(yè)的一種職能戰(zhàn)略，他一方面通過營銷職能貫徹企業(yè)的總體戰(zhàn)略，另一方面通過具體的任務(wù)、目標(biāo)、完成手段和控制方法，為企業(yè)營銷人員以及其他相關(guān)人員提供行動指南。

13、市場調(diào)研的類型有哪些？探測性調(diào)研，描述性調(diào)研，因果關(guān)系調(diào)研，預(yù)測性調(diào)研。P5714、需求構(gòu)成是什么意思？它包括哪三個要素？

需求構(gòu)成是指：影響市場需求容量基本要素的構(gòu)成。主要包括：人口（用戶數(shù)量），購買力，購買動機(jī)。

15、市場細(xì)分的含義、消費(fèi)品市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)有哪些？市場細(xì)分指：根據(jù)消費(fèi)者需求的差異性，把市場分割為多個消費(fèi)者群的過程。對消費(fèi)品市場細(xì)分可以從四大方面入手：①地理細(xì)分；②人口細(xì)分；③心理細(xì)分；④行為細(xì)分：

16、目標(biāo)市場的含義：企業(yè)決定要進(jìn)入并從中獲利的市場。

17、細(xì)分市場可從哪三個方面進(jìn)行評價？市場的規(guī)模，盈利能力和市場潛力。

19、市場定位的實質(zhì)是什么？是使本企業(yè)與其他企業(yè)嚴(yán)格區(qū)分開來，使顧客明顯感覺和認(rèn)識到這種差別，從而在顧客心目中占有特殊地位。（差異化）

20、廣義產(chǎn)品的層次有哪幾層？核心利益，基礎(chǔ)產(chǎn)品，附加產(chǎn)品，期望產(chǎn)品和潛在產(chǎn)品五層。

21、價格折扣有哪些形式？

①現(xiàn)金折扣②數(shù)量折扣③季節(jié)折扣④功能折扣⑤舊貨折讓⑥促銷折讓

22、產(chǎn)品組合策化有哪些內(nèi)容（要點）？

①擴(kuò)大產(chǎn)品組合，②縮減產(chǎn)品組合，③產(chǎn)品延伸，④生產(chǎn)線現(xiàn)代化

23、什么叫產(chǎn)品線的寬度、長度、深度、關(guān)聯(lián)度？

產(chǎn)品組合的寬度：指企業(yè)有多少產(chǎn)品大類，也就是產(chǎn)品線的多少。產(chǎn)品組合的長度：指企業(yè)的產(chǎn)品組合中所包含產(chǎn)品項目的總數(shù)與產(chǎn)品線數(shù)目之比，也即產(chǎn)品線的平均深度。

產(chǎn)品組合的深度：指企業(yè)產(chǎn)品大類中每種產(chǎn)品有多少不同的花色品種或規(guī)格。

產(chǎn)品組合的關(guān)聯(lián)度：指企業(yè)的各個產(chǎn)品大類在最終使用、生產(chǎn)條件、分銷渠道等方面的相關(guān)或一致性程度。

24、什么叫品牌？它由什么構(gòu)成？

品牌是以辨別不同企業(yè)，不同產(chǎn)品的文字，圖形，或文字，圖形的有機(jī)結(jié)合，包括品牌名稱，品牌標(biāo)志和商標(biāo)。

25、品牌策劃包括：品牌化策劃、品牌使用者策劃，品牌名稱策劃，品牌質(zhì)量策劃和品牌戰(zhàn)略策劃。

26、品牌使用者策劃的內(nèi)容：①使用制造商品牌②使用中間商品牌③使用混合品牌

品牌策劃有哪些方面的策劃？①品牌化策劃②品牌使用者策劃③品牌名稱策劃④品牌質(zhì)量策劃⑤品牌數(shù)量策劃⑥品牌戰(zhàn)略策劃

品牌使用者策劃的內(nèi)容：①使用制造商品牌②使用中間商品牌③混合使用品牌

27、影響商品定價的主要因素有哪些？市場需求，成本費(fèi)用，競爭產(chǎn)品的價格水平。

28、企業(yè)的定價基礎(chǔ)有哪些?基礎(chǔ)：需求導(dǎo)向定價法、競爭導(dǎo)向定價法、成本導(dǎo)向定價法和價格折扣。

29、基于顧客的需求導(dǎo)向定價法：主要有撇脂定價、滲透定價、心理定價、價值定價。

30、競爭導(dǎo)向定價法包括：高價陷阱定價法，低價排斥定價法、通行定價法、拍賣定價法、密封投標(biāo)定價法。

31、滲透定價適用條件：既可用于新產(chǎn)品的定價，也可用于老產(chǎn)品的定價。

32、撇脂定價常常用于沒有競爭的創(chuàng)新產(chǎn)品，而且顧客愿意接受較高價格的情況。

33、成本加成法的定義：產(chǎn)品的價格應(yīng)根據(jù)企業(yè)的完全成本，加上應(yīng)納稅金和合理的利潤得出。

34、營銷渠道的定義：是指產(chǎn)品或服務(wù)轉(zhuǎn)移所經(jīng)過的路徑，有參與產(chǎn)品或服務(wù)轉(zhuǎn)移活動以使產(chǎn)品或服務(wù)便于使用或消費(fèi)的所有組織構(gòu)成。

35、營銷渠道有哪幾種基本結(jié)構(gòu)：①生產(chǎn)制造商——消費(fèi)者或用戶，②生產(chǎn)制造商——零售商——消費(fèi)者或用戶，③生產(chǎn)制造商——批發(fā)商——零售商——消費(fèi)者或用戶，④生產(chǎn)制造商——代理商——消費(fèi)者或用戶，⑤生產(chǎn)制造商——代理商——零售商——消費(fèi)者或用戶汽生產(chǎn)制造商——代理商——批發(fā)商——零售商——消費(fèi)者或用戶

36、營銷中介組織①中間商 ②其他一些幫助轉(zhuǎn)移所有權(quán)的組織：如銀行、廣告商、市場調(diào)研機(jī)構(gòu)、物流企業(yè)等

37、營銷渠道的策略：直接營銷渠道、廣泛營銷渠道、選擇營銷渠道、單一營銷渠道

38、企業(yè)選擇渠道結(jié)構(gòu)時需要考慮哪些因素？因素：市場因素、產(chǎn)品因素、企業(yè)因素、中間商因素、競爭因素和政治法律因素 渠道成員的評價：渠道成員的能力、企業(yè)渠道成員控制的可能性和渠道成員的適應(yīng)性。

39、營銷信息傳播的一般過程與要素、九個要素：信息、信息媒體、信息的發(fā)送者、信息的接收者、編碼和解碼的過程、以及接收者的反應(yīng)、企業(yè)的信息反饋和噪音。P246圖11.2 40、影響目標(biāo)受眾接收企業(yè)營銷信息的因素：選擇性注意，選擇性曲解、選擇性記憶 銷售促進(jìn)的含義 ：指那些能夠刺激顧客需求，使顧客立即采取購買行為的企業(yè)營銷信息傳播活動。營銷信息傳播的一般過程與要素九個要素：信息、信息媒體、信息的發(fā)送者、信息的接收者、編碼和解碼的過程、以及接收者的反應(yīng)、企業(yè)的信息反饋和噪音。影響目標(biāo)受眾接收企業(yè)營銷信息的因素：①選擇性注意 ②選擇性曲解 ③選擇性記憶 銷售促進(jìn)：指那些能夠刺激顧客需求，使顧客立即采取購買行為的企業(yè)營銷信息傳播活動問答：

1、市場調(diào)研的內(nèi)容有哪些？ ①企業(yè)營銷環(huán)境調(diào)研②市場供求現(xiàn)狀和趨勢調(diào)研③消費(fèi)者購買行為調(diào)研④市場競爭狀況調(diào)研⑤企業(yè)可控因素實施效果調(diào)研⑥其他專項調(diào)研

2、營銷戰(zhàn)略策劃的程序是什么樣的？ 探測市場需求分析，劃分市場細(xì)分，優(yōu)先確定目標(biāo)市場，定位市場定位，確定企業(yè)的營銷策略目標(biāo)與營銷原則。

3、目標(biāo)市場選擇模式有哪幾種？企業(yè)如何選擇目標(biāo)市場？ ①密集單一市場；②有選擇的專業(yè)化；③產(chǎn)品專業(yè)化；④市場專業(yè)化；⑤完全覆蓋。除了要考慮各細(xì)分市場的規(guī)模，盈利能力，市場潛力為還要考慮①企業(yè)戰(zhàn)略的目標(biāo)，企業(yè)選擇的目標(biāo)市場及其模式，要與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)相符合。②企業(yè)的資源和實力，③產(chǎn)品和市場的同質(zhì)性，④產(chǎn)品所處生命周期的不同階段，⑤競爭者的目標(biāo)市場模式，⑥競爭者的數(shù)目，⑦企業(yè)在選擇目標(biāo)市場時，可能還會涉及到道德問題?？傊?，企業(yè)要選擇那些符合企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、有條件進(jìn)入、能充分發(fā)揮其資源優(yōu)勢的細(xì)分市場作為目標(biāo)市場或目標(biāo)市場的組合。

4、單一產(chǎn)品策劃有哪些內(nèi)容（要點）？ ①產(chǎn)品質(zhì)量策劃：產(chǎn)品的性價比，產(chǎn)品的質(zhì)量可靠性，②產(chǎn)品外觀策劃：產(chǎn)品形態(tài)，產(chǎn)品式樣、款式、顏色和口味，產(chǎn)品體積和重量，品牌，產(chǎn)品包裝與裝潢 ③產(chǎn)品服務(wù)策劃:服務(wù)項目策劃，服務(wù)收費(fèi)策劃，服務(wù)人員策劃，服務(wù)網(wǎng)點策劃

5、企業(yè)營銷內(nèi)部環(huán)境分析包括哪些分析？ ①公司戰(zhàn)略；②公司使命；③企業(yè)內(nèi)部資源分析；④公司的業(yè)務(wù)組合；⑤產(chǎn)品和服務(wù)；⑥以前的業(yè)績；⑦業(yè)務(wù)關(guān)系；⑧成功的關(guān)鍵因素。

6、市場需求的定義、市場需求與企業(yè)市場機(jī)會有何關(guān)系？p108 市場需求：人們?yōu)楂@得所需生活資料（消費(fèi)品），生產(chǎn)資料（工業(yè)品）或服務(wù)的具有貨幣支付能力的需要。關(guān)系：企業(yè)的市場機(jī)會蘊(yùn)含在市場需求之中。對于超出企業(yè)能力范圍的機(jī)會，企業(yè)力不從心，無法利用；企業(yè)有能力滿足卻得不到滿意的利潤的需求也不是市場機(jī)會；只有企業(yè)有能力滿足，而且能夠得到合理的利潤需求，才是企業(yè)的市場機(jī)會。市場機(jī)會隨著市場需求與企業(yè)能力的改變而改變。

7、消費(fèi)品市場細(xì)分的步驟（程序）是什么樣的？ 步驟：①選定市場范圍，即企業(yè)確定進(jìn)入什么市場，范圍有多大。②列舉消費(fèi)者的基本需求；③了解消費(fèi)者的不同要求，選擇市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)；④按照選定的細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)，對市場進(jìn)行細(xì)分；⑤為細(xì)分的子市場命名；⑥分析與確定子市場；⑦評估子市場。

8、市場細(xì)分、目標(biāo)市場選擇、企業(yè)定位與營銷手段選擇之間存在什么樣的先后關(guān)系？定位的程序是什么樣的？ 先市場細(xì)分并確定了目標(biāo)市場模式了之后，就需要根據(jù)顧客重視的要素確定企業(yè)、企業(yè)產(chǎn)品或企業(yè)產(chǎn)品品牌的市場定位，以便與競爭者、競爭者的產(chǎn)品競爭者產(chǎn)品品牌相區(qū)別。定位的程序：確定定位對象，識別重要屬性，繪制定位圖，評估定位選擇，執(zhí)行定位。

9、品牌的價值來源：品牌的價值來源于品牌資產(chǎn)，分為顧客對品牌的認(rèn)知，顧客對品牌的忠誠度，顧客對產(chǎn)品質(zhì)量的感知，顧客對品牌產(chǎn)品在使用或消費(fèi)過程中產(chǎn)生的附加聯(lián)系、品牌資產(chǎn)的其他專利權(quán)（如專利、商標(biāo)、營銷渠道分銷成員之間的關(guān)系）等。而品牌資產(chǎn)又來源于營銷磁滯的積累。1

第三篇：房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)重點分析

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化建設(shè)重點分析

作者：韓明澤來自：中國管理傳播網(wǎng)閱讀：2374時間：2004-1-30錄入：海浪

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中國房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)80年代初起步，期間幾經(jīng)波折已經(jīng)從最初的無競爭，價格競爭，發(fā)展到今天的品牌競爭，競爭層面提高必然導(dǎo)致行業(yè)重新整合，所謂市場經(jīng)濟(jì)適者生存。僅靠企業(yè)文化完成不了企業(yè)生存發(fā)展需要，但是通過優(yōu)秀企業(yè)文化打造強(qiáng)勢品牌必將是今后房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的重要手段。

一 企業(yè)文化塑造品牌提升核心競爭力

房地產(chǎn)市場由于同質(zhì)化嚴(yán)重，差異化競爭主要表現(xiàn)在品牌優(yōu)勢和附加值上，因此，優(yōu)秀的地產(chǎn)品牌文化已成為房地產(chǎn)項目持久核心競爭力的關(guān)鍵因素，并貫穿房地產(chǎn)實踐的全過程。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭最終就是企業(yè)文化的競爭。全國的居住狀況正在從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，從過去的數(shù)量規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。所以發(fā)展住宅文化，提高住宅文化的內(nèi)涵，是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住宅建設(shè)發(fā)展到一個歷史階段的必然要求。而提高住宅文化的內(nèi)涵，首先企業(yè)需要有特有的文化培育企業(yè)的核心競爭力，并依靠高性能管理打造產(chǎn)品的高質(zhì)量，用產(chǎn)品的高質(zhì)量提升企業(yè)的高信譽(yù)，創(chuàng)造企業(yè)的品牌，提升企業(yè)的形象。房地產(chǎn)文化絕不只是一個概念，其更重要的內(nèi)在含義涉及到企業(yè)內(nèi)在管理、外部形象、消費(fèi)者的認(rèn)可度等一系列問題。另外，房地產(chǎn)文化還牽扯到國家可持續(xù)發(fā)展的問題，房地產(chǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展是在建設(shè)中節(jié)省資源，建成以后使用中更要節(jié)省資源。我國是一個嚴(yán)重缺水、缺地的國家，開發(fā)企業(yè)具備了持續(xù)發(fā)展的文化的素質(zhì)、企業(yè)的素質(zhì)，才能做出好的產(chǎn)品來。

許多專家及房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)品的性價比可以提高產(chǎn)品的市場占有率，而企業(yè)的品牌形象在市場日漸成熟的今天，對產(chǎn)品的銷售速度已起到了越來越大的影響。對使用期很長的房地產(chǎn)產(chǎn)品來說，該行業(yè)的企業(yè)文化絕不是概念性的，也不僅僅是品牌形象型的，而應(yīng)該是客戶管理型的企業(yè)文化。它貫穿于產(chǎn)品的開發(fā)及使用的全過程，體現(xiàn)于企業(yè)產(chǎn)品的早期市場研發(fā)、企業(yè)的經(jīng)營管理、企業(yè)的品牌力和其獨特的優(yōu)勢，以及企業(yè)的信譽(yù)。

企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂，是企業(yè)在長期發(fā)展過程中逐步積累、形成的，品牌形象是企業(yè)文化的外在體現(xiàn)，要使品牌成為企業(yè)的核心競爭力，有賴于于企業(yè)文化而存在。如果我們把優(yōu)質(zhì)品牌形象比作“常青樹”，企業(yè)文化則恰似種植“常青樹”的土壤，核心競爭力則是土壤中的特殊養(yǎng)分。企業(yè)文化與核心競爭力相互依存，相得益彰，正所謂“皮之不存，毛之焉附？”。而恰當(dāng)?shù)母鲗⑹雇寥乐厥怵B(yǎng)分更加豐富滋潤，為品牌形象源源地不斷提供特殊養(yǎng)分。即企業(yè)文化對于豐富和培育企業(yè)核心競爭力將具有不可替代的作用，核心競爭力是塑造品牌形象不可或缺的要素，是品牌競爭力的核心內(nèi)涵，反過來，品牌形象又可演繹成品牌文化，進(jìn)而豐富、更新企業(yè)文化，使之形成企業(yè)文化——核心競爭力——品牌形象——企業(yè)文化螺旋式上升的良性循環(huán)。當(dāng)今世界企業(yè)間的競爭不再局限于單純的技術(shù)層面，也不僅僅是核心競爭力本身的競爭，而是企業(yè)文化、核心競爭力、品牌形象多維復(fù)合態(tài)勢的競爭。而這種多維復(fù)合態(tài)勢的競爭在表現(xiàn)形式上則更多地成為品牌之爭，因為，品牌形象是企業(yè)文化的外在表現(xiàn)，具有張揚(yáng)性，而企業(yè)文化則是根植牌形象的土壤，具有內(nèi)涵性。

然而，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)形象與品牌創(chuàng)建上還不成熟，主要存在以下幾方面的問題。

第一，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅注重品牌的建設(shè)，而忽視了品牌的維護(hù)。不少地產(chǎn)企業(yè)非常重視品牌營銷，但卻不能提供令消費(fèi)者滿意的售后服務(wù)，導(dǎo)致不必要的品牌資產(chǎn)損耗。不管消費(fèi)者對錯與否，處理對消費(fèi)者售后服務(wù)的鏈條越長、時間越長，對房地產(chǎn)企業(yè)品牌的維護(hù)都是不利的。

第二，品牌擴(kuò)張缺乏長遠(yuǎn)戰(zhàn)略。品牌價值評估的一個非常重要的因素是品牌的市場占有能力。地方性房地產(chǎn)公司在向異地擴(kuò)張時，忽視本地房產(chǎn)的開發(fā)，致使競爭對手占據(jù)本地市場，從而喪失本地品牌優(yōu)勢。

第三，只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)品牌有一定的知名度，但總體而言知名度比較低。華潤置業(yè)、萬科、中遠(yuǎn)等屬于這類品牌。這些開發(fā)商品牌企業(yè)在打造企業(yè)品牌時，不斷開發(fā)“項目品牌”，但是，項目品牌的知名度較低。

第四，項目品牌知名度相對于開發(fā)商品牌而言，知名度更低。小型房地產(chǎn)開發(fā)商，由于其企業(yè)品牌不具有震撼力，故只好先打出項目品牌，待項目品牌成熟后，在打出企業(yè)品牌，但是，如此而成功發(fā)展起來的品牌寥寥無幾。

有效加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的品牌建設(shè)，充分利用自身的品牌優(yōu)勢，歸根到底要通過房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)來推動。

二、房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)文化是一種管理文化，它是企業(yè)的價值觀念和制度模式，以及品牌理念、營銷方式的文化提升和凝練。

房地產(chǎn)企業(yè)文化必須符合科學(xué)性，符合經(jīng)濟(jì)管理的規(guī)律；必須符合開放性，要面向世界，面向未來，面向全社會的大好市場；必須符合大眾性，要為企業(yè)的全體員工，對企業(yè)經(jīng)營管理全過程、全方位服務(wù)。誰擁有企業(yè)的文化優(yōu)勢，誰就擁有競爭的優(yōu)勢、效益的優(yōu)勢和發(fā)展的優(yōu)勢。

企業(yè)文化奠基人勞倫斯?米勒說過：“今后的世界500強(qiáng)企業(yè)將是采用新的企業(yè)文化和新的文化營銷策略的公司。企業(yè)家不可沉湎于過去和現(xiàn)有的成功，必須不斷揚(yáng)棄過去、超越自我、展望未來，建立新的價值觀和企業(yè)文化——堅持創(chuàng)新、改造自己、追求卓越，才是企業(yè)文化創(chuàng)新和企業(yè)文化的力量源泉??最終的競爭優(yōu)勢在于一個企業(yè)的學(xué)習(xí)能力及將其迅速轉(zhuǎn)化為行為的能力。”房地產(chǎn)企業(yè)文化也要講學(xué)習(xí)，成長為學(xué)習(xí)型的組織。

下面，從微觀和宏觀兩個角度分析房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的熱點要求。

1.房地產(chǎn)企業(yè)文化與現(xiàn)代人

企業(yè)的靈魂在于人，人的靈魂在文化；企業(yè)的進(jìn)步與人的進(jìn)步某種意義上說是同時的。而如何為人與企業(yè)的結(jié)合提供有效的載體和渠道，則是一個企業(yè)獲得持久發(fā)展所必須面臨的重要問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)文化就應(yīng)運(yùn)而生。

馬克思說過，蜜蜂建造的蜂窩房，使許多建筑大師都感到慚愧，但最蹩腳的建筑師從一開始

就比最靈巧的蜜蜂高明，而人的全面發(fā)展才是目的。

企業(yè)人和企業(yè)的結(jié)合靠的是企業(yè)文化。市場經(jīng)濟(jì)確定了人的主體地位，形成了人的全面關(guān)系，促進(jìn)了人的各種文化能力的發(fā)展。企業(yè)文化為現(xiàn)代企業(yè)人全面發(fā)展提供了機(jī)遇和條件。

房地產(chǎn)企業(yè)文化通常代表一系列依存關(guān)系的價值觀念和行為方式的總和，這些價值觀念、行為方式往往是為企業(yè)內(nèi)的員工所共有，往往是一個企業(yè)通過較長時間的沉淀所留存下來；企業(yè)文化這一延續(xù)特性也是各種微妙、難以覺察的社會力量共同作用的產(chǎn)物。企業(yè)員工通過對企業(yè)文化這種延續(xù)性知識的學(xué)習(xí)，把企業(yè)的價值觀念和自己的行為方式融合在一起。他們接受這些觀念和行為方式的行為，將在企業(yè)受到褒獎；反之將受到企業(yè)無形力量的打擊——這就是企業(yè)文化的威力。

在當(dāng)今時代，人的全面發(fā)展的實現(xiàn)形式和具體內(nèi)容主要表現(xiàn)為促進(jìn)人的整體素質(zhì)提高和全面實現(xiàn)人的現(xiàn)代化。對企業(yè)來說，職工是企業(yè)效益的創(chuàng)造者，企業(yè)是職工獲取生活財富、實現(xiàn)人生價值的場所。只有先進(jìn)的企業(yè)文化，才能塑造出現(xiàn)代企業(yè)人。

2.房地產(chǎn)文化與消費(fèi)市場

全力打造房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化戰(zhàn)略的pioneer，提煉適應(yīng)行業(yè)特征并與企業(yè)相適應(yīng)的理念體系，通過企業(yè)價值觀來促進(jìn)企業(yè)的凝聚力，以此提高工作效益；房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化戰(zhàn)略的propellant，建立配套的企業(yè)文化制度體系，規(guī)范企業(yè)管理及流程，以此保障質(zhì)量并提升效率；房地產(chǎn)企業(yè)文化戰(zhàn)略的terminator，設(shè)計符合市場品位的企業(yè)文化形象體系，使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部優(yōu)秀的企業(yè)文化理念通過CIS系統(tǒng)傳播到市場，令越來越多的消費(fèi)者了解本企業(yè)的文化，以此吸引消費(fèi)者。

針對房地產(chǎn)行業(yè)具體特征要求，房地產(chǎn)企業(yè)最終必須與消費(fèi)市場緊密結(jié)合起來，而優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)正是有效連接二者的橋梁。優(yōu)秀的房地產(chǎn)文化必須完全與消費(fèi)市場的品位定位同軌，只有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)在的企業(yè)文化與消費(fèi)者市場的需求定位二者有機(jī)的結(jié)合，才能打造一套吸引目標(biāo)群體的，反映本行業(yè)、企業(yè)特征的文化體系。尤其需要注意的是，這里所說的消費(fèi)者市場不但包括針對消費(fèi)者群體的文化的定位，還包括房地產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤所處的當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)大環(huán)境的文化定位。例如天津目前在全國基本處于二線城市的水平，隨著政府推動天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的加快，天津XX房地產(chǎn)公司很多樓盤開始打出了國際大都會、國際中心等文化招牌，緊密與經(jīng)濟(jì)政策發(fā)展形勢接軌，而且在企業(yè)內(nèi)部文化的建設(shè)上，天津XX集團(tuán)也充分利用目前最先進(jìn)的管理方法（4年前已經(jīng)開始使用了基于BSC的績效管理體系），并斥資100萬美元從哈佛引進(jìn)了一整套企業(yè)文化體系，有效提升了企業(yè)的運(yùn)作效率，提高了市場知名度。

3.房地產(chǎn)企業(yè)文化需要法制環(huán)境

如同建設(shè)行業(yè)的工作內(nèi)容一樣，房地產(chǎn)行業(yè)的文化建設(shè)涉及面廣，不僅具有顯著的產(chǎn)業(yè)特色，而且又與社會文化處處相融。比如建筑文化，其固有的豐富內(nèi)涵不僅業(yè)內(nèi)人需要研究，而且所有觀賞體驗和享用建筑文化的社會人都有必要掌握若干。有學(xué)者提出的城建文化、居住文化、環(huán)衛(wèi)文化、園林文化、環(huán)境文化、社區(qū)文化、生態(tài)文化同樣如此。過去產(chǎn)業(yè)文化不發(fā)達(dá)的根本原因在于，沒有適應(yīng)產(chǎn)業(yè)文化生存與發(fā)展的法制環(huán)境。改革開放以后，國家法律法規(guī)體系的不斷完善，使產(chǎn)業(yè)文化的發(fā)展迎來了明媚的春光，特別是建設(shè)行業(yè)專業(yè)法律法規(guī)的配套產(chǎn)生，為房地產(chǎn)企業(yè)

文化建設(shè)開拓出更加有利的發(fā)展空間。

但是，房地產(chǎn)企業(yè)文化的法制環(huán)境還有待進(jìn)一步改善，主要表現(xiàn)是產(chǎn)業(yè)法規(guī)的體系不完善，已有法規(guī)調(diào)整的范圍和對象也需與時俱進(jìn)做出相應(yīng)的修改。這些問題不從法制角度著手就不可能有效地加以解決，法制環(huán)境問題不能很好地解決就難以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)文化的更新與發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)是產(chǎn)業(yè)精神文明建設(shè)的核心內(nèi)容，而精神文明建設(shè)的方向由政治文明的發(fā)達(dá)程度所決定；又因為法規(guī)建設(shè)屬政治文明的范疇，所以發(fā)展產(chǎn)業(yè)文化需要產(chǎn)業(yè)法制來保障；只有高度的政治文明才能促進(jìn)精神文明建設(shè)邁上新臺階。

4.加快產(chǎn)業(yè)立法，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)

從某種程度上說，房地產(chǎn)企業(yè)文化是房地產(chǎn)行業(yè)群體與個體形象、意識形態(tài)與行為準(zhǔn)則、信念追求目標(biāo)與實現(xiàn)手段的綜合體現(xiàn)，但客觀上也存在著地域和個性的差異。比如經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或經(jīng)濟(jì)效益好的部門，其房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的品位與質(zhì)量明顯高于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)或經(jīng)濟(jì)效益差的部門；同一群體中不同品質(zhì)修養(yǎng)的人，對房地產(chǎn)企業(yè)文化的認(rèn)知度和參與度則不一樣，導(dǎo)致的行為結(jié)果也不會一樣。由此可見，要使房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)步入健康的發(fā)展軌道，就必須建立比較統(tǒng)一的環(huán)境模式，這一環(huán)境模式的形成，惟一的支撐條件是產(chǎn)業(yè)法制化。根據(jù)十六大精神，在當(dāng)前新的政治經(jīng)濟(jì)形勢下，加快產(chǎn)業(yè)立法是推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的第一要務(wù)。

文化是企業(yè)文明進(jìn)步的標(biāo)志，文化是一種傳統(tǒng)，是一種機(jī)制，也是一種使企業(yè)向前發(fā)展的力量，是一種塑造人健康發(fā)展的力量。因此，我國多級人大和行政機(jī)關(guān)應(yīng)把建設(shè)產(chǎn)業(yè)法工作列入房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的重要議事日程，通過完善法規(guī)體系，努力保障房地產(chǎn)企業(yè)文化跟上市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，與時代同步，營造房地產(chǎn)行業(yè)文化建設(shè)的新亮點。

綜述：

我國房地產(chǎn)企業(yè)若要保持長期穩(wěn)定的競爭優(yōu)勢、獲得穩(wěn)定超額利潤的競爭力，即核心競爭力，需要具備充分的顧客價值以及獨特的不斷發(fā)展著的企業(yè)文化。這就要求我國房地產(chǎn)企業(yè)從其自身發(fā)展歷史中提煉文化的積淀，研究中國居民住房與城市建筑的現(xiàn)實需求，預(yù)測中國房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展方向，打造卓越的地產(chǎn)企業(yè)文化與品牌文化。

第四篇：中國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化建設(shè)重點分析

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化建設(shè)重點分析

中國房地產(chǎn)業(yè)從上世紀(jì)80年代初起步，期間幾經(jīng)波折已經(jīng)從最初的無競爭，價格競爭，發(fā)展到今天的品牌競爭，競爭層面提高必然導(dǎo)致行業(yè)重新整合，所謂市場經(jīng)濟(jì)適者生存。僅靠企業(yè)文化完成不了企業(yè)生存發(fā)展需要，但是通過優(yōu)秀企業(yè)文化打造強(qiáng)勢品牌必將是今后房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的重要手段。

一 企業(yè)文化塑造品牌提升核心競爭力

房地產(chǎn)市場由于同質(zhì)化嚴(yán)重，差異化競爭主要表現(xiàn)在品牌優(yōu)勢和附加值上，因此，優(yōu)秀的地產(chǎn)品牌文化已成為房地產(chǎn)項目持久核心競爭力的關(guān)鍵因素，并貫穿房地產(chǎn)實踐的全過程。房地產(chǎn)企業(yè)的競爭最終就是企業(yè)文化的競爭。全國的居住狀況正在從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變，從過去的數(shù)量規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變。所以發(fā)展住宅文化，提高住宅文化的內(nèi)涵，是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展、住宅建設(shè)發(fā)展到一個歷史階段的必然要求。而提高住宅文化的內(nèi)涵，首先企業(yè)需要有特有的文化培育企業(yè)的核心競爭力，并依靠高性能管理打造產(chǎn)品的高質(zhì)量，用產(chǎn)品的高質(zhì)量提升企業(yè)的高信譽(yù)，創(chuàng)造企業(yè)的品牌，提升企業(yè)的形象。房地產(chǎn)文化絕不只是一個概念，其更重要的內(nèi)在含義涉及到企業(yè)內(nèi)在管理、外部形象、消費(fèi)者的認(rèn)可度等一系列問題。另外，房地產(chǎn)文化還牽扯到國家可持續(xù)發(fā)展的問題，房地產(chǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展是在建設(shè)中節(jié)省資源，建成以后使用中更要節(jié)省資源。我國是一個嚴(yán)重缺水、缺 地的國家，開發(fā)企業(yè)具備了持續(xù)發(fā)展的文化的素質(zhì)、企業(yè)的素質(zhì)，才能做出好的產(chǎn)品來。

許多專家及房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為，房地產(chǎn)產(chǎn)品的性價比可以提高產(chǎn)品的市場占有率，而企業(yè)的品牌形象在市場日漸成熟的今天，對產(chǎn)品的銷售速度已起到了越來越大的影響。對使用期很長的房地產(chǎn)產(chǎn)品來說，該行業(yè)的企業(yè)文化絕不是概念性的，也不僅僅是品牌形象型的，而應(yīng)該是客戶管理型的企業(yè)文化。它貫穿于產(chǎn)品的開發(fā)及使用的全過程，體現(xiàn)于企業(yè)產(chǎn)品的早期市場研發(fā)、企業(yè)的經(jīng)營管理、企業(yè)的品牌力和其獨特的優(yōu)勢，以及企業(yè)的信譽(yù)。

企業(yè)文化是企業(yè)的靈魂，是企業(yè)在長期發(fā)展過程中逐步積累、形成的，品牌形象是企業(yè)文化的外在體現(xiàn)，要使品牌成為企業(yè)的核心競爭力，有賴于于企業(yè)文化而存在。如果我們把優(yōu)質(zhì)品牌形象比作“常青樹”，企業(yè)文化則恰似種植“常青樹”的土壤，核心競爭力則是土壤中的特殊養(yǎng)分。企業(yè)文化與核心競爭力相互依存，相得益彰，正所謂“皮之不存，毛之焉附？”。而恰當(dāng)?shù)母鲗⑹雇寥乐厥怵B(yǎng)分更加豐富滋潤，為品牌形象源源地不斷提供特殊養(yǎng)分。即企業(yè)文化對于豐富和培育企業(yè)核心競爭力將具有不可替代的作用，核心競爭力是塑造品牌形象不可或缺的要素，是品牌競爭力的核心內(nèi)涵，反過來，品牌形象又可演繹成品牌文化，進(jìn)而豐富、更新企業(yè)文化，使之形成企業(yè)文化——核心競爭力——品牌形象——企業(yè)文化螺旋式上升的良性循環(huán)。當(dāng)今世界企業(yè)間的競爭不再局限于單純的技術(shù)層面，也不僅僅是核心競爭力本身的競爭，而是企業(yè)文化、核心競爭力、品牌形象 多維復(fù)合態(tài)勢的競爭。而這種多維復(fù)合態(tài)勢的競爭在表現(xiàn)形式上則更多地成為品牌之爭，因為，品牌形象是企業(yè)文化的外在表現(xiàn)，具有張揚(yáng)性，而企業(yè)文化則是根植牌形象的土壤，具有內(nèi)涵性。

然而，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)形象與品牌創(chuàng)建上還不成熟，主要存在以下幾方面的問題。

第一，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)僅僅注重品牌的建設(shè)，而忽視了品牌的維護(hù)。不少地產(chǎn)企業(yè)非常重視品牌營銷，但卻不能提供令消費(fèi)者滿意的售后服務(wù)，導(dǎo)致不必要的品牌資產(chǎn)損耗。不管消費(fèi)者對錯與否，處理對消費(fèi)者售后服務(wù)的鏈條越長、時間越長，對房地產(chǎn)企業(yè)品牌的維護(hù)都是不利的。

第二，品牌擴(kuò)張缺乏長遠(yuǎn)戰(zhàn)略。品牌價值評估的一個非常重要的因素是品牌的市場占有能力。地方性房地產(chǎn)公司在向異地擴(kuò)張時，忽視本地房產(chǎn)的開發(fā)，致使競爭對手占據(jù)本地市場，從而喪失本地品牌優(yōu)勢。

第三，只有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)品牌有一定的知名度，但總體而言知名度比較低。華潤置業(yè)、萬科、中遠(yuǎn)等屬于這類品牌。這些開發(fā)商品牌企業(yè)在打造企業(yè)品牌時，不斷開發(fā)“項目品牌”，但是，項目品牌的知名度較低。

第四，項目品牌知名度相對于開發(fā)商品牌而言，知名度更低。小型房地產(chǎn)開發(fā)商，由于其企業(yè)品牌不具有震撼力，故只好先打出項目品牌，待項目品牌成熟后，在打出企業(yè)品牌，但是，如此而成功發(fā)展起來的品牌寥寥無幾。

有效加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的品牌建設(shè)，充分利用自身的品牌優(yōu)勢，歸根到底要通過房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)文化建設(shè)來推動。

二、房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的內(nèi)涵

房地產(chǎn)企業(yè)文化是一種管理文化，它是企業(yè)的價值觀念和制度模式，以及品牌理念、營銷方式的文化提升和凝練。

房地產(chǎn)企業(yè)文化必須符合科學(xué)性，符合經(jīng)濟(jì)管理的規(guī)律；必須符合開放性，要面向世界，面向未來，面向全社會的大好市場；必須符合大眾性，要為企業(yè)的全體員工，對企業(yè)經(jīng)營管理全過程、全方位服務(wù)。誰擁有企業(yè)的文化優(yōu)勢，誰就擁有競爭的優(yōu)勢、效益的優(yōu)勢和發(fā)展的優(yōu)勢。

企業(yè)文化奠基人勞倫斯8226;米勒說過：“今后的世界500強(qiáng)企業(yè)將是采用新的企業(yè)文化和新的文化營銷策略的公司。企業(yè)家不可沉湎于過去和現(xiàn)有的成功，必須不斷揚(yáng)棄過去、超越自我、展望未來，建立新的價值觀和企業(yè)文化——堅持創(chuàng)新、改造自己、追求卓越，才是企業(yè)文化創(chuàng)新和企業(yè)文化的力量源泉??最終的競爭優(yōu)勢在于一個企業(yè)的學(xué)習(xí)能力及將其迅速轉(zhuǎn)化為行為的能力。”房地產(chǎn)企業(yè)文化也要講學(xué)習(xí)，成長為學(xué)習(xí)型的組織。

下面，從微觀和宏觀兩個角度分析房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)的熱點要求。

1.房地產(chǎn)企業(yè)文化與現(xiàn)代人

企業(yè)的靈魂在于人，人的靈魂在文化；企業(yè)的進(jìn)步與人的進(jìn)步某種意義上說是同時的。而如何為人與企業(yè)的結(jié)合提供有效的載體和 渠道，則是一個企業(yè)獲得持久發(fā)展所必須面臨的重要問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)文化就應(yīng)運(yùn)而生。

馬克思說過，蜜蜂建造的蜂窩房，使許多建筑大師都感到慚愧，但最蹩腳的建筑師從一開始就比最靈巧的蜜蜂高明，而人的全面發(fā)展才是目的。

企業(yè)人和企業(yè)的結(jié)合靠的是企業(yè)文化。市場經(jīng)濟(jì)確定了人的主體地位，形成了人的全面關(guān)系，促進(jìn)了人的各種文化能力的發(fā)展。企業(yè)文化為現(xiàn)代企業(yè)人全面發(fā)展提供了機(jī)遇和條件。

房地產(chǎn)企業(yè)文化通常代表一系列依存關(guān)系的價值觀念和行為方式的總和，這些價值觀念、行為方式往往是為企業(yè)內(nèi)的員工所共有，往往是一個企業(yè)通過較長時間的沉淀所留存下來；企業(yè)文化這一延續(xù)特性也是各種微妙、難以覺察的社會力量共同作用的產(chǎn)物。企業(yè)員工通過對企業(yè)文化這種延續(xù)性知識的學(xué)習(xí)，把企業(yè)的價值觀念和自己的行為方式融合在一起。他們接受這些觀念和行為方式的行為，將在企業(yè)受到褒獎；反之將受到企業(yè)無形力量的打擊——這就是企業(yè)文化的威力。

在當(dāng)今時代，人的全面發(fā)展的實現(xiàn)形式和具體內(nèi)容主要表現(xiàn)為促進(jìn)人的整體素質(zhì)提高和全面實現(xiàn)人的現(xiàn)代化。對企業(yè)來說，職工是企業(yè)效益的創(chuàng)造者，企業(yè)是職工獲取生活財富、實現(xiàn)人生價值的場所。只有先進(jìn)的企業(yè)文化，才能塑造出現(xiàn)代企業(yè)人。

2.房地產(chǎn)文化與消費(fèi)市場

全力打造房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化戰(zhàn)略的pioneer，提煉適應(yīng)行業(yè)特 征并與企業(yè)相適應(yīng)的理念體系，通過企業(yè)價值觀來促進(jìn)企業(yè)的凝聚力，以此提高工作效益；房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)文化戰(zhàn)略的propellant，建立配套的企業(yè)文化制度體系，規(guī)范企業(yè)管理及流程，以此保障質(zhì)量并提升效率；房地產(chǎn)企業(yè)文化戰(zhàn)略的terminator，設(shè)計符合市場品位的企業(yè)文化形象體系，使房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部優(yōu)秀的企業(yè)文化理念通過CIS系統(tǒng)傳播到市場，令越來越多的消費(fèi)者了解本企業(yè)的文化，以此吸引消費(fèi)者。

針對房地產(chǎn)行業(yè)具體特征要求，房地產(chǎn)企業(yè)最終必須與消費(fèi)市場緊密結(jié)合起來，而優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)正是有效連接二者的橋梁。優(yōu)秀的房地產(chǎn)文化必須完全與消費(fèi)市場的品位定位同軌，只有房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)在的企業(yè)文化與消費(fèi)者市場的需求定位二者有機(jī)的結(jié)合，才能打造一套吸引目標(biāo)群體的，反映本行業(yè)、企業(yè)特征的文化體系。尤其需要注意的是，這里所說的消費(fèi)者市場不但包括針對消費(fèi)者群體的文化的定位，還包括房地產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤所處的當(dāng)?shù)卣摺⒔?jīng)濟(jì)大環(huán)境的文化定位。例如天津目前在全國基本處于二線城市的水平，隨著政府推動天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐的加快，天津XX房地產(chǎn)公司很多樓盤開始打出了國際大都會、國際中心等文化招牌，緊密與經(jīng)濟(jì)政策發(fā)展形勢接軌，而且在企業(yè)內(nèi)部文化的建設(shè)上，天津XX集團(tuán)也充分利用目前最先進(jìn)的管理方法（4年前已經(jīng)開始使用了基于BSC的績效管理體系），并斥資100萬美元從哈佛引進(jìn)了一整套企業(yè)文化體系，有效提升了企業(yè)的運(yùn)作效率，提高了市場知名度。

3.房地產(chǎn)企業(yè)文化需要法制環(huán)境

如同建設(shè)行業(yè)的工作內(nèi)容一樣，房地產(chǎn)行業(yè)的文化建設(shè)涉及面廣，不僅具有顯著的產(chǎn)業(yè)特色，而且又與社會文化處處相融。比如建筑文化，其固有的豐富內(nèi)涵不僅業(yè)內(nèi)人需要研究，而且所有觀賞體驗和享用建筑文化的社會人都有必要掌握若干。有學(xué)者提出的城建文化、居住文化、環(huán)衛(wèi)文化、園林文化、環(huán)境文化、社區(qū)文化、生態(tài)文化同樣如此。過去產(chǎn)業(yè)文化不發(fā)達(dá)的根本原因在于，沒有適應(yīng)產(chǎn)業(yè)文化生存與發(fā)展的法制環(huán)境。改革開放以后，國家法律法規(guī)體系的不斷完善，使產(chǎn)業(yè)文化的發(fā)展迎來了明媚的春光，特別是建設(shè)行業(yè)專業(yè)法律法規(guī)的配套產(chǎn)生，為房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)開拓出更加有利的發(fā)展空間。

但是，房地產(chǎn)企業(yè)文化的法制環(huán)境還有待進(jìn)一步改善，主要表現(xiàn)是產(chǎn)業(yè)法規(guī)的體系不完善，已有法規(guī)調(diào)整的范圍和對象也需與時俱進(jìn)做出相應(yīng)的修改。這些問題不從法制角度著手就不可能有效地加以解決，法制環(huán)境問題不能很好地解決就難以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)文化的更新與發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)是產(chǎn)業(yè)精神文明建設(shè)的核心內(nèi)容，而精神文明建設(shè)的方向由政治文明的發(fā)達(dá)程度所決定；又因為法規(guī)建設(shè)屬政治文明的范疇，所以發(fā)展產(chǎn)業(yè)文化需要產(chǎn)業(yè)法制來保障；只有高度的政治文明才能促進(jìn)精神文明建設(shè)邁上新臺階。

4.加快產(chǎn)業(yè)立法，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)

從某種程度上說，房地產(chǎn)企業(yè)文化是房地產(chǎn)行業(yè)群體與個體形象、意識形態(tài)與行為準(zhǔn)則、信念追求目標(biāo)與實現(xiàn)手段的綜合體現(xiàn)，但 客觀上也存在著地域和個性的差異。比如經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)或經(jīng)濟(jì)效益好的部門，其房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的品位與質(zhì)量明顯高于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)或經(jīng)濟(jì)效益差的部門；同一群體中不同品質(zhì)修養(yǎng)的人，對房地產(chǎn)企業(yè)文化的認(rèn)知度和參與度則不一樣，導(dǎo)致的行為結(jié)果也不會一樣。由此可見，要使房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)步入健康的發(fā)展軌道，就必須建立比較統(tǒng)一的環(huán)境模式，這一環(huán)境模式的形成，惟一的支撐條件是產(chǎn)業(yè)法制化。根據(jù)十六大精神，在當(dāng)前新的政治經(jīng)濟(jì)形勢下，加快產(chǎn)業(yè)立法是推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的第一要務(wù)。

文化是企業(yè)文明進(jìn)步的標(biāo)志，文化是一種傳統(tǒng)，是一種機(jī)制，也是一種使企業(yè)向前發(fā)展的力量，是一種塑造人健康發(fā)展的力量。因此，我國多級人大和行政機(jī)關(guān)應(yīng)把建設(shè)產(chǎn)業(yè)法工作列入房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的重要議事日程，通過完善法規(guī)體系，努力保障房地產(chǎn)企業(yè)文化跟上市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要，與時代同步，營造房地產(chǎn)行業(yè)文化建設(shè)的新亮點。

綜述：

我國房地產(chǎn)企業(yè)若要保持長期穩(wěn)定的競爭優(yōu)勢、獲得穩(wěn)定超額利潤的競爭力，即核心競爭力，需要具備充分的顧客價值以及獨特的不斷發(fā)展著的企業(yè)文化。這就要求我國房地產(chǎn)企業(yè)從其自身發(fā)展歷史中提煉文化的積淀，研究中國居民住房與城市建筑的現(xiàn)實需求，預(yù)測中國房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展方向，打造卓越的地產(chǎn)企業(yè)文化與品牌文化。

第五篇：11%增值稅建筑企業(yè)(重點總結(jié)學(xué)習(xí))

11%增值稅來了。日前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好建筑業(yè)營改增建設(shè)工程計價依據(jù)調(diào)整準(zhǔn)備工作的通知》，通知給出工程造價計算公式：工程造價=稅前工程造價×（1+11%）。問題來了！

11%增值稅來了，施工企業(yè)在實際操作中會遇到哪些問題，又該如何操作才能規(guī)避風(fēng)險，我們要特別注意的那些事兒。

1、投標(biāo)報價應(yīng)做哪些準(zhǔn)備？

“營改增”，價稅分離，稅前造價各項費(fèi)用不包含可抵扣增值稅進(jìn)項稅額的“不含增值稅稅金”。投標(biāo)報價該做哪些準(zhǔn)備工作？

“營改增”后應(yīng)針對不同施工板塊，不同施工地域，結(jié)合企業(yè)內(nèi)部定額標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行具體施工項目的綜合流轉(zhuǎn)稅率分析，確定企業(yè)的平均流轉(zhuǎn)稅負(fù)率，改進(jìn)標(biāo)前測算體系，調(diào)整現(xiàn)有的投標(biāo)成本價測算方式，并制定適合企業(yè)自己的較為準(zhǔn)確的增值稅制下的一套投標(biāo)報價體系及管理制度。

2、局管和局托管模式下，進(jìn)項稅額如何抵扣？

“營改增”后，集團(tuán)與子公司均為增值稅納稅人，此時合同主體、施工主體均為增值稅的納稅人，雙方結(jié)算必須均以增值稅發(fā)票為載體，進(jìn)項稅額的抵扣也必須取得抬頭為增值稅納稅人的發(fā)票才可以抵扣，形式上相當(dāng)于集團(tuán)公司內(nèi)部分包行為。因此，為了完善增值稅的抵扣鏈條，可以有工程公司開具發(fā)票給集團(tuán)公司，這樣成本類進(jìn)項稅額留在工程公司抵扣，集團(tuán)公司可以抵扣分包給工程公司收入部分的進(jìn)項稅額。

3、集團(tuán)公司和下屬工程公司該如何開具增值稅？ 利用集團(tuán)的高級資質(zhì)平臺承攬工程，然后分包給下屬各建筑子公司施工，集團(tuán)公司集中統(tǒng)一管理各項工作，保證安全、質(zhì)量，集團(tuán)公司與子公司之間屬于總分包關(guān)系，由于總承包合同由集團(tuán)公司與發(fā)包方簽訂，發(fā)包方對集團(tuán)公司的計價形成集團(tuán)公司的施工收入，并向業(yè)主開具增值稅發(fā)票。

集團(tuán)公司組織施工管理，并將工程分包給下屬建筑子公司，對下屬子公司的計價形成集團(tuán)公司的施工成本，建筑子公司的施工收入，建筑子公司向集團(tuán)公司開具增值稅發(fā)票。建筑子公司購買材料、人工、機(jī)械等、形成建筑子公司的施工成本。

4、收取管理費(fèi)企業(yè)如何抵扣進(jìn)項稅額？

企業(yè)中標(biāo)后將施工項目整體交由另一施工企業(yè)進(jìn)行具體施工管理與作業(yè)，企業(yè)只是定期按一定比率收取管理費(fèi)。“營改增”后，增值稅實行憑票認(rèn)證抵扣制度，中標(biāo)企業(yè)進(jìn)項稅額來源于支付給施工企業(yè)的分包款，要想抵扣該部分分包款所對應(yīng)的的進(jìn)項稅額，必須取得施工企業(yè)開具給中標(biāo)企業(yè)的增值稅專用發(fā)票。因此“營改增”后，要想抵扣進(jìn)項稅額，雙方結(jié)算必須以增值稅發(fā)票作為載體。

該種分包模式可能存在《建筑法》中的違法轉(zhuǎn)包行為，存在一定的法律風(fēng)險。

5、“一甲多乙”聯(lián)合體承包，如何應(yīng)對涉稅風(fēng)險？ 目前建筑業(yè)普遍存在“一甲多乙”的聯(lián)合體承包模式，甲方只對該施工單位驗工計價、收取發(fā)票并撥付款項，該施工單位向聯(lián)合體的其他單位再進(jìn)行驗工計價、收取發(fā)票并撥付款項，此種模式下，存在虛開發(fā)票的重大涉稅風(fēng)險。針對以上風(fēng)險，建議：

（1）簽訂聯(lián)合體合同時，明晰聯(lián)合體各方的工程界面和各自金額。施工過程中實際聯(lián)合體各方之間工程界面和金額的變動時，建議補(bǔ)簽聯(lián)合體協(xié)議，以保證各自開具發(fā)票的金額、收到的款項和合同內(nèi)容一致，進(jìn)而符合增值稅征管要求。

（2）為保證聯(lián)合體項目符合增值稅的征管要求，建議： a.資金流向方面：聯(lián)合體甲方分別付款至聯(lián)合體各方； b.發(fā)票流向方面：有聯(lián)合體各方分別開具發(fā)票給聯(lián)合體甲方； c.計價方面：聯(lián)合體甲方分別對聯(lián)合體各方計價。

6、如何應(yīng)對驗工計價時點滯后帶來的風(fēng)險？

驗工計價滯后，會導(dǎo)致業(yè)主計價款支付滯后，一方面銷項稅額確認(rèn)時間隨之滯后，存在涉稅風(fēng)險；驗工計價不規(guī)律或不驗工計價，會造成工程結(jié)算與工程進(jìn)度不匹配情況，因此，“營改增”后，應(yīng)與業(yè)主協(xié)商，按照工程進(jìn)度按月或按季進(jìn)行驗工計價，并對驗工計價批復(fù)盡量不跨月或跨季，縮短時間差，避免施工單位某些月份稅負(fù)很高、資金壓力太大的情況發(fā)生?！盃I改增”后，除了招投標(biāo)，算量計價規(guī)則不同于以往外，對工程承包模式也是一種考驗，特別是分包，工程分包模式包括專業(yè)分包、勞務(wù)分包兩種形式，營改增”后，分包模式應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范。

規(guī)范工程專業(yè)分包

（1）工程總承包合同需明確工程專業(yè)分包事項或取得發(fā)包方書面認(rèn)可；

（2）對分包商的工程專業(yè)承包資質(zhì)（與分包工程匹配）進(jìn)行備案；

（3）專業(yè)分包合同采取材料采購和建筑業(yè)務(wù)勞務(wù)分別簽訂的方式（主材、機(jī)械等甲方提供）；

（4）明確約定發(fā)票條款（稅率、發(fā)票類型、提供發(fā)票時間）。規(guī)范勞務(wù)分包模式

（1）對分包商的勞務(wù)作業(yè)資質(zhì)（與工程匹配）進(jìn)行備案；（2）勞務(wù)分包應(yīng)采取材料采購和勞務(wù)分別簽訂的方式（綜合單價包括人工費(fèi)、難以取得進(jìn)項抵扣的二、三類材料等）；（3）明確約定發(fā)票條款（稅率、發(fā)票類型、提供發(fā)票時間）。