第一篇：關(guān)于開展商品房登記備案系統(tǒng)培訓(xùn)的通知

關(guān)于舉辦商品房預(yù)（銷）售合同

網(wǎng)上備案系統(tǒng)培訓(xùn)班的通知

各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：

根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第95號）、《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號）和《河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)河南省房地產(chǎn)市場信息監(jiān)管平臺及個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)方案的通知》（豫建房〔2010〕25號）的要求，我單位于2013年1月完成了個人住房信息系統(tǒng)的升級改造。從2013年3月以后，商品房預(yù)（銷）售合同備案將實行網(wǎng)上簽約備案。商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)通過計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)建立的網(wǎng)上簽約、自動備案功能，不但能增強(qiáng)市場供求信息的透明度，而且能為房地產(chǎn)企業(yè)和個人提供方便、快捷、高效的服務(wù)，使房地產(chǎn)企業(yè)商品房預(yù)（銷）售合同備案足不出戶就能辦理。

為了使房地產(chǎn)企業(yè)從事商品房合同備案工作人員熟悉并掌握商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的使用與操作，我單位擬于2013年3月份舉辦商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)培訓(xùn)班，對房地產(chǎn)企業(yè)從事商品房合同備案工作的人員進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)?？悸缘饺藛T流動性，要求每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須派出2人或2人以上參加培訓(xùn)，不參加培訓(xùn)的企業(yè)將無法進(jìn)行商品房合同

備案，也無法辦理房產(chǎn)交易過戶手續(xù)以及房屋所有權(quán)證。望各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接到通知后，于2013年3月8日上午12:00以前到許昌市榆柳街市房產(chǎn)交易租賃管理處報名，及時組織人員參加培訓(xùn)，以免影響正常工作。培訓(xùn)時間、地點和費(fèi)用將另行通知。

特此通知。

附件：商品房預(yù)（銷）售合同網(wǎng)上備案培訓(xùn)回執(zhí)

許昌市房產(chǎn)交易租賃管理處

2013年3月1日

（聯(lián)系人：杜松峰電話：***）

第二篇：商品房預(yù)售登記備案制度初探

商品房預(yù)售登記備案制度初探

商品房預(yù)售登記備案制度初探

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視為侵權(quán).當(dāng)前，很多地方房地產(chǎn)市場主管部門統(tǒng)一制作的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》中明確約定“賣方應(yīng)于本房地產(chǎn)預(yù)售合同生效之日起七日內(nèi)將該合同向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)作登記備案”，相當(dāng)多的購房人也都認(rèn)為只要其與開發(fā)商簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》經(jīng)過了國土產(chǎn)權(quán)部門的備案登記，就被賦予了合同的法律效力，因此可以躺在權(quán)利的溫床上高枕無憂，根本不用擔(dān)心被不良的開發(fā)商“一房多賣”而落得“錢房兩空”。筆者針對相當(dāng)多的購房者將自己房產(chǎn)權(quán)利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房預(yù)售登記備案制度上的心理，就商品房預(yù)售登記備案制度的法律基礎(chǔ)、法律性質(zhì)與法律效力等相關(guān)問題發(fā)表以下淺見，求教于諸方家。

一、商品房預(yù)售登記備案制度的法律基礎(chǔ)

1、《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。

2、《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起３０日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。

第13條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1％以下的罰款”。

3、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第27條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起３０日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案”。

上述條款是我國現(xiàn)行法律對商品房預(yù)售進(jìn)行登記備案的規(guī)定，不難看出國家實行登記備案制度的立法目的主要是通過對商品房預(yù)售合同的管理，對房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)行審查，以保護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益，進(jìn)而防止預(yù)售期間“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生。但是如何理解商品房預(yù)售登記備案制度的法律

性質(zhì)？經(jīng)登記備案的商品房買賣合同能產(chǎn)生什么樣的法律效力，未經(jīng)辦理登記備案又能產(chǎn)生什么樣的法律后果，此類法律規(guī)定并未予以明確。那么，地方性法規(guī)對此是否加以補(bǔ)充，對該法律制度進(jìn)行完善呢？我們通過對上海和廣東兩地的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)目前對該制度的認(rèn)識與做法也存在不同的觀點與分歧：

1、《上海市房地產(chǎn)登記條例》第32條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)權(quán)利的文件，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)備案登記：（1）商品房預(yù)售及變更合同；??當(dāng)事人未辦理前款所列文件登記的不得對抗第三人”，可見，其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的對抗要件，不否認(rèn)未經(jīng)登記備案的預(yù)售合同的法律效力，但沒有對抗第三人的效力。

2、《珠海市房地產(chǎn)登記條例》第47條規(guī)定：“商品房預(yù)售人不依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，造成商品房預(yù)售合同無效??”，可見，其認(rèn)為登記備案為商品房預(yù)售合同的生效要件，沒有登記備案的商品房預(yù)售合同是無效并得不到法律保護(hù)的。

3、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第38條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的規(guī)定將預(yù)售房地產(chǎn)的 買賣合同向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案”。第61條還規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)，未按規(guī)定將房地產(chǎn)買賣合同報登記機(jī)關(guān)備案而預(yù)售房地產(chǎn)的，由主管機(jī)關(guān)對轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價款百分之五以下的罰款；轉(zhuǎn)讓人持有房地產(chǎn) 開發(fā)資質(zhì)證的，可視情節(jié)輕重做出警告、不予資質(zhì)年審或者吊銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的處罰”，可見，其認(rèn)為未經(jīng)登記備案不影響商品房預(yù)售合同的民事法律效力，但開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰責(zé)任。

二、商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)與法律效力分析

由于國家未曾對商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)有明確的界定，各地對此的做法也極不統(tǒng)一，那么，如何對該制度進(jìn)行正確地認(rèn)識與對待，就成為方家進(jìn)行分析與探討的一個熱點。

筆者認(rèn)為，商品房預(yù)售的登記備案制度可以保護(hù)購房者的合法權(quán)益，也可以避免和預(yù)防一些不必要的糾紛，在很大程度上起著維護(hù)不動產(chǎn)交易安全的作用。但該制度本身并不是一種物權(quán)登記，它使購房者取得了對尚未實際存在即尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義。如果將登記備案的行政義務(wù)與商品房預(yù)售合同的民事法律效力捆綁在一起，顯然是不符合民法理論及相關(guān)法律規(guī)定的。

一直以來，我國的房地產(chǎn)管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來看，同樣應(yīng)當(dāng)將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。行政立法是為了調(diào)整行政管理法律關(guān)系，其行政處罰方式多種多樣，不但可以進(jìn)行行政處罰，還可以進(jìn)行經(jīng)濟(jì)制裁，甚至可以兩者并用。但民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系，但不具有處罰性質(zhì)。當(dāng)這兩種法律關(guān)系獨(dú)立存在時，尚不存在爭議；當(dāng)行政責(zé)任與民事責(zé)任發(fā)生競合時，同樣應(yīng)由這兩種法律規(guī)范各司其責(zé)任，分別處理。如果以違反行政性規(guī)范為由而牽涉到民事行為無效，就相當(dāng)于是用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關(guān)系，從而混淆了兩種規(guī)范的分工界限。從法理上來講，行政法律規(guī)范的效力和適用范圍，僅能限于行政法律關(guān)系本身，而不能越權(quán)涉及至民事法律關(guān)系，這是市場經(jīng)濟(jì)和社會法制化的基本要求。因此，只有法律和行政法規(guī)明確規(guī)定，違反了這種強(qiáng)制性規(guī)范的后果為無效時，才能依法認(rèn)定這種行為無效。否則，只能按照相應(yīng)的行政法規(guī)進(jìn)行相應(yīng)的行政處罰或經(jīng)濟(jì)制裁。

商品房預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，并非合同的生效要件，其所登記的是商品房預(yù)售合同中約定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動而設(shè)計的，而預(yù)售的商品房是在建設(shè)中的期房，在買賣時還未建好，也不可能和現(xiàn)房那樣成立完整意義上的房屋所有權(quán)或其他物權(quán)，更談不上因物權(quán)的變動問題而產(chǎn)生對期房產(chǎn)權(quán)的登記。同時按照我國現(xiàn)行的“房屋登記是房屋所有權(quán)的制唯一公示方法”的原則，購房人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購房屋的所有權(quán)，因此，商品房預(yù)售合同的登記備案也無法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對抗力的順位保留的效力。

故此，可以認(rèn)為，商品房預(yù)售合同的登記備案性質(zhì)上應(yīng)為國家對商品房預(yù)售所為的行政管理行為和措施，不是確認(rèn)合同效力的必備條件，與商品房預(yù)售合同的民事法律效力是沒有關(guān)系的。對此，近年來出臺的廣東省乃至最高人民法院的相關(guān)司法解釋也都做過明確的確認(rèn)。其中，廣東省高院《關(guān)于合同法施行后認(rèn)定房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營合同效力問題的指導(dǎo)意見》第19條曾規(guī)定：“預(yù)售合同未經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，不影響預(yù)售合同的效力”，2003年6月1日正式施行的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第6條第1款也作了同樣的規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持”。

三、商品房預(yù)售登記備案的制度缺陷與補(bǔ)救

正是由于相關(guān)法律法規(guī)和司法解釋都只賦予了商品房預(yù)售登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義，致使商品房的預(yù)售登記成為一個擺設(shè)，并導(dǎo)致商品房的一房多售和商品房抵押與預(yù)售的沖突，無法真正起到保護(hù)購房人之權(quán)益，維護(hù)財產(chǎn)交易安全的功能與作用。當(dāng)商品房預(yù)售登記備案對一個買賣合同的效

力問題并不產(chǎn)生任何影響，最多只承擔(dān)一些行政處罰責(zé)任的時候，它就顯得沒有那么重要了，這樣，承購人的合法權(quán)益遭受不良房地產(chǎn)開發(fā)商的不法侵害也就難以避免了。

也正因為如此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將房屋多次銷售給不同的人，也可以待樓價上漲后賣給他人賺取更高的利潤。于是，商品房的一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押的現(xiàn)象就多了起來，不久前在深圳發(fā)生的“香珠花園”事件，開發(fā)商一房多賣涉及房屋247套，涉案金額2億多元；在上海發(fā)生的“天天花園”事件，279套房產(chǎn)被開發(fā)商賣了600多次，一套房產(chǎn)竟重復(fù)賣了7家；還有被數(shù)百業(yè)主和諸多媒體鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的號稱“廣州生態(tài)第一盤” 的“廣地花園”事件，開發(fā)商涉嫌騙貸，重復(fù)售樓資金過億元??

此類惡意侵害買受人合法權(quán)益、嚴(yán)重影響到整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的不良事件在當(dāng)前我國房地產(chǎn)法律體系業(yè)初步建立和完善，政府主管部門對房地產(chǎn)行業(yè)的管理、指導(dǎo)和監(jiān)督職能不斷加強(qiáng)的今天，為什么還是會屢見不鮮、層出不窮？筆者認(rèn)為除了我國商品房市場仍處于發(fā)育階段，市場主體的一些經(jīng)營行為尚需規(guī)范、相關(guān)的法律仍需完善、行政管理無法到位、未能對整個市場給予嚴(yán)格地法律監(jiān)督等諸多大環(huán)境的因素之外，還有一個重要的原因就是商品房預(yù)售登記備案制度的強(qiáng)制力度不夠，未能夠賦于品房預(yù)售登記備案制度的準(zhǔn)物權(quán)效力，從而真正保護(hù)購房人最關(guān)心最需要的物權(quán)。

如果能將商品房預(yù)售登記備案制度上升到實質(zhì)意義上法律強(qiáng)制的高度，則必然要求將登記作為預(yù)售合同的生效要件，從而使得經(jīng)過商品房預(yù)售登記備案這一公示程序，使該合同約定的債權(quán)取得對抗第三人的法律效力。這樣，才能強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者必須到有關(guān)部門進(jìn)行合同登記，在思想上和行動上予以足夠的重視，通過登記使合同產(chǎn)生公示和公信的法律效力，對抗第三人的購房行為和不良開發(fā)商的欺詐行徑，減少商品房預(yù)售的糾紛，通過行政部門的登記監(jiān)管行為，徹底打破房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用商品房預(yù)售套取資金、企圖達(dá)到一本萬利的美夢，從制度上杜絕房地產(chǎn)登記與管理上的漏洞，從而達(dá)到維護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，維護(hù)正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序，促進(jìn)整個國民經(jīng)濟(jì)快速、有序、健康的發(fā)展之根本目的。

第三篇：商品房買賣合同登記備案2009-5-18

中 山 市 國 土 資 源 局（房 地 產(chǎn) 管 理 局）辦 事 指 引

商品房買賣合同登記備案

受理部門：市房地產(chǎn)交易登記管理所合同登記備案股（即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務(wù)廳）

咨詢電話：88833130、88232319、88384830

一、辦理程序：

申請人提交申請資料

登記部門辦理備案 申請人領(lǐng)取登記備案表

二、所需資料（以下1-8項資料由發(fā)展商一次性提交）：

1、發(fā)展商營業(yè)執(zhí)照正本及復(fù)印件；

2、《中山市商品房預(yù)售許可證》及預(yù)售證項目平面圖等或《商品房產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明書》正

本及復(fù)印件，樓盤用地示意圖；

3、國有土地使用證正本及復(fù)印件；

4、簽約公章樣本；

5、法定代表人身份證明復(fù)印件及簽章（簽字）樣本；

6、簽約委托書；

7、受托人身份證明復(fù)印件及簽章（簽字）樣本；

8、經(jīng)辦委托書；（樣本由服務(wù)廳提供）

9、《中山市商品房買賣合同》正本一份；（打印網(wǎng)上簽定的合同）

10、買受人身份證明：

（1）屬個人的，提供身份證明復(fù)印件；

（2）屬企業(yè)的，提供工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明書、工商企

業(yè)查詢資料；

（3）屬國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位或社團(tuán)組織的，提供機(jī)構(gòu)代碼證或政府批準(zhǔn)成立的文件復(fù)

印件、法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明書；

（4）買受人為未成年人的，需由其監(jiān)護(hù)人代簽名，提供監(jiān)護(hù)人的身份證明復(fù)印件、戶

口簿或關(guān)系證明等相關(guān)資料；

（5）個人授權(quán)他人代理的，須提供經(jīng)公證或認(rèn)證的授權(quán)委托書原件、委托代理人個人

身份證明復(fù)印件；

（6）非個人授權(quán)他人代理的，須提供法定代表人或負(fù)責(zé)人簽發(fā)并加蓋公章的授權(quán)委托

書原件、委托代理人身份證明復(fù)印件；

（7）境外個人、企業(yè)或組織（包括港澳臺地區(qū)）提交的身份證明按規(guī)定均須經(jīng)過公證

中 山 市 國 土 資 源 局（房 地 產(chǎn) 管 理 局）辦 事 指 引

或認(rèn)證，并提供中文譯本；

11、《商品房購銷合同銷售、抵押登記備案送呈回執(zhí)表》。（交易所提供，請聯(lián)系315室

綜合股）

三、辦理期限：

自收件次日起5個工作日內(nèi)。

四、溫馨提示：

港、澳、臺及外國辦理公證或認(rèn)證途徑如下：

1、香港：先經(jīng)國家司法部認(rèn)可的香港律師公證，提供中文譯本，并經(jīng)中國法律服務(wù)（香

港）有限公司駐深圳辦事處辦理轉(zhuǎn)遞手續(xù)。

2、澳門：經(jīng)新華社澳門分社外事部或澳門中旅（集團(tuán)）有限公司中國法律服務(wù)部或中國

法律服務(wù)（澳門）公司辦理公證，并提供中文譯本。

3、臺灣：須經(jīng)公司注冊地或個人住所地的臺灣公證機(jī)關(guān)公證，并經(jīng)臺灣財團(tuán)法人海峽基

金會（海基會）轉(zhuǎn)遞至廣東省公證協(xié)會辦理有關(guān)認(rèn)證手續(xù)后方可采證。

4、外國：經(jīng)我國駐（地區(qū)）使館或領(lǐng)事館（代辦處）公證，并提供中文譯本。

五、查詢網(wǎng)址：

中山市國土資源局在線網(wǎng)站：http://

中山市房地產(chǎn)交易登記管理所網(wǎng)站：http://

注：

1、復(fù)印件需加蓋發(fā)展商公章并核實與原件相符。

2、每份買賣合同只能就一套（一單元）商品房的銷售事項作出約定，且每份買賣合同對

應(yīng)一份登記備案表。

中山市房地產(chǎn)交易登記管理所印制2009年5月

第四篇：商品房買賣合同的登記備案探究

商品房買賣合同的登記備案探究

趙晉輝

迀安市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局，河北 遷安 064400 摘要:中國的商品住房銷售合同登記制度成立于1994年。但有關(guān)法律法規(guī)沒有明確注冊記錄的性質(zhì)和法律效力，也沒有權(quán)利申請注冊購買權(quán)，留下嚴(yán)重的法律缺陷。為此，有必要對第三方的有效性提供準(zhǔn)實權(quán)，并加強(qiáng)備案登記條件，縮短開發(fā)商申請注冊的時間，給予買方申請的權(quán)利注冊。關(guān)鍵詞:商品房；登記備案；效力補(bǔ)救

1.商品房買賣合同登記備案的性質(zhì)和效力

“最高人民法院關(guān)于審理商事住房合同糾紛案件適用于若干問題解釋的第6條”第6條：“商業(yè)房屋的各方在出售商品之前預(yù)先銷售商品什么樣的財產(chǎn)和效力？合同不符合法律和行政法規(guī)的注冊和歸檔程序，理由是確認(rèn)合同的請求無效，不支持當(dāng)事人同意申請注冊程序?qū)τ谏唐贩款A(yù)售合同條件，從協(xié)議，但各方已履行了主要義務(wù)，另一方接受例外“。因此，從司法解釋可以判斷，記錄的性質(zhì)是狀態(tài)的房地產(chǎn)預(yù)售執(zhí)行行政功能，而不是確認(rèn)商業(yè)房屋合同的有效性必要條件，商業(yè)銷售合同的有效性之間沒有關(guān)系。換句話說，商業(yè)房屋合同的出售并沒有登記備案，不影響其有效性。最高人民法院關(guān)于適用“中華人民共和國合同法”（1）“第九條”也充分說明了司法解釋的規(guī)定......法律，行政法規(guī)規(guī)定的合同，注冊，但沒有注冊生效后，當(dāng)事人沒有申請注冊不影響合同的有效性...“比賽的規(guī)定。但是，”雙方同意申請注冊程序?qū)τ谏唐贩款A(yù)售合同條件，從其協(xié)議“，即只有當(dāng)雙方在合同登記備案時同意，才是合同生效的條件，但必須排除”該方已履行主要義務(wù)，對方接受例外“的情況。但是，對登記注冊的司法解釋不反對第三方的效力，作出明確規(guī)定。

2.商品房買賣合同登記備案與建設(shè)工程價款法定優(yōu)先權(quán)

根據(jù)“合同法”第286條規(guī)定：“如果雇主未能按照合同規(guī)定支付價款，承包商可以提醒雇主在合理的時間內(nèi)支付價款，如果雇主沒有支付逾期付款，承包商可以同意承包商對項目進(jìn)行折扣或向人民法院申請依法拍賣項目，并按照項目價格或拍賣價格提前支付建設(shè)價格。因此，建筑工程價格優(yōu)先有法律特點是：首先，這是一個法律優(yōu)先。所謂法律優(yōu)先權(quán)是指法律直接規(guī)定的特別權(quán)利要求的債權(quán)人的優(yōu)先權(quán)。第二，這種法律優(yōu)先權(quán)不要求登記，這是不同于抵押的法律優(yōu)先權(quán)的一個重要特征。抵押只由公共角色登記，只對第三人產(chǎn)生效力。第三，承包商行使法定優(yōu)先權(quán)必須符合以下條件：（1）具有合法有效的建筑合同;（2）項目已經(jīng)完成，有驗收完成證明;（3）項目金額已確定;（5）行使此優(yōu)先權(quán)有時間限制。施工承包商的期限應(yīng)為自建筑工程完工日期或施工合同完成日期起計6個月。已經(jīng)完成，從完成實際計算的日期;對未完成的作品，通常稱為“未完成”項目，從在合同完成之日同意的施工合同。2002年6月27日從執(zhí)行“最高人民法院關(guān)于建設(shè)權(quán)利支付權(quán)利解決優(yōu)先權(quán)問題”（法[200216]第2條規(guī)定：“消費(fèi)者支付購買商業(yè)房屋或大部分貨款，承包商對商業(yè)房屋享有項目價格優(yōu)先權(quán)不得對買方承擔(dān)。最高人民法院副院長李國光編輯“最高人民法院司法解釋釋義”民事卷解釋如何正確理解所作陳述：房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給買方，承包商的優(yōu)先賠償存在和買方的房地產(chǎn)交付索賠之間的沖突。只有在預(yù)售登記備案后，購買房地產(chǎn)索賠的買方有一定程度的排斥，這是因為預(yù)售合同注冊是使用真實權(quán)利使用債務(wù)償還手段，使購買人有權(quán)要求有權(quán)根據(jù)第三方的有效性預(yù)購商品住房，這必須保護(hù)買方要求房地產(chǎn)交付的預(yù)售作為房地產(chǎn)的作用。

3.商品房預(yù)售合同登記備案與土地使用權(quán)或在建工程抵押權(quán)

3.1無論買方是否支付購買全部貨款，只要出售商業(yè)房屋合同沒有登記備案，它就沒有權(quán)利打擊土地使用或建設(shè)抵押貸款的有效性。由于買家只有在土地使用權(quán)或建設(shè)項目按照法律購買商品住房之前，而商業(yè)房屋銷售合同是合法有效的，而是因為開發(fā)商未能在房地產(chǎn)管理的合法商業(yè)房屋銷售合同，土地管理部門登記備案，對所有后續(xù)權(quán)利沒有法律效力。而抵押權(quán)人的土地使用權(quán)抵押制度是一個完整的財產(chǎn)，其有效性具有真正權(quán)利的專有效力。享有財產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)的注冊權(quán)利，享有該權(quán)利的專屬權(quán)利和優(yōu)先權(quán)，其優(yōu)先于所有既定財產(chǎn)權(quán)和所有索賠。當(dāng)注冊權(quán)與非注冊權(quán)利沖突時，法律優(yōu)先保護(hù)注冊的權(quán)利。因此，購買土地使用權(quán)范圍內(nèi)的商品住房的購買者不能依照法律規(guī)定享有優(yōu)先權(quán)而與抵押權(quán)人對抗。該紀(jì)錄被視為具有注冊通知書的效力，即對抗第三者的效力。在完成了商品房銷售合同的出售后，雖然房地產(chǎn)開發(fā)商支付房地產(chǎn)開發(fā)商的價格，但由于房地產(chǎn)開發(fā)合同的性質(zhì)，為了保護(hù)買家的利益期待權(quán)利不受侵犯，所以法律規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將商品住房合同房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門作為產(chǎn)權(quán)登記備案登記，具有后續(xù)效力產(chǎn)生的所有權(quán)利，以最大限度地保護(hù)買方和賣方的利益的主題。因此，商業(yè)房屋銷售合同登記備案，由于其后所產(chǎn)生的所有權(quán)利的法律效力，當(dāng)然必須打擊以后使用土地使用權(quán)抵押和建設(shè)抵押貸款的整體效果。

3.2如果土地使用權(quán)或項目建設(shè)前的抵押，以及商業(yè)房屋銷售合同登記后登記抵押和購買權(quán)利沖突，是否應(yīng)保護(hù)抵押權(quán)或購買權(quán)？如果注冊權(quán)下，當(dāng)然應(yīng)該保護(hù)抵押;如果優(yōu)先級的優(yōu)先級根據(jù)消費(fèi)者的優(yōu)先級原則，當(dāng)然應(yīng)該保護(hù)購買權(quán)。那么誰應(yīng)該優(yōu)先保護(hù)誰，這個法律沒有明確規(guī)定。結(jié)束語

因此，這種沖突在買家通過銀行抵押貸款支付購買案件，一般不會發(fā)生。由于提供抵押貸款的銀行通常與提供土地使用權(quán)或建設(shè)中抵押貸款的銀行在同一家銀行，銀行可以控制開發(fā)商用于結(jié)算其在建土地使用權(quán)或抵押貸款的金額。此外，即使銀行向買家提供按揭貸款不是同一家銀行，也必須履行審慎責(zé)任，土地使用權(quán)或建筑項目的抵押權(quán)，在結(jié)算之前不會沖抵買家。因此，這種沖突經(jīng)常發(fā)生在購房者使用自有的資金去直接支付購買的案件中。

第五篇：商品房買賣合同網(wǎng)上備案登記程序

商品房買賣合同網(wǎng)上備案登記程序

1.開發(fā)公司提交

開發(fā)公司憑密碼登錄岳陽市房屋管理局產(chǎn)權(quán)市場處“網(wǎng)上辦公平臺”，將已經(jīng)簽字生效的商品房買賣在網(wǎng)上提交。

提交工作不受時間地點限制，隨時可以提交。2.產(chǎn)權(quán)市場處確認(rèn)

產(chǎn)權(quán)市場處對開發(fā)公司在網(wǎng)上提交的商品房買賣合同進(jìn)行核對，無誤后進(jìn)行確認(rèn)，生成合同備案登記號。

備案工作時間為工作日的上班時間。3.開發(fā)公司填寫備案登記號。

開發(fā)公司將合同備案登記號填寫在商品房買賣合同封面相應(yīng)位臵，合同備案登記完成。開發(fā)公司應(yīng)將合同正本一本交給買受人。如果買受人貸款購房，開發(fā)公司應(yīng)在辦理完抵押登記等手續(xù)后，將合同正本一本交給買受人。4.打印并報送合同備案登記表

開發(fā)公司根據(jù)已經(jīng)登記備案的商品房買賣合同，填寫“岳陽市商品房買賣合同登記表”，打印，加蓋公司公章，一式兩份報送至產(chǎn)權(quán)市場處。

登記表報送的時間為星期一、三、五上午。

買賣合同登記表的格式與目前使用的登記表相同。登記表可以到產(chǎn)權(quán)市場處領(lǐng)取，也可以在產(chǎn)權(quán)市場處網(wǎng)頁首頁“處室職能”內(nèi)下載。

5.產(chǎn)權(quán)市場處蓋章

產(chǎn)權(quán)市場處對開發(fā)公司報送的登記表進(jìn)行核對，無誤的，在登記表上加蓋“岳陽市房屋管理局商品房買賣合同登記專用章”，一份存檔，一份交還開發(fā)公司。

開發(fā)公司可憑蓋章后的登記表及已經(jīng)登記的商品房買賣合同到岳陽市房地產(chǎn)交易管理中心辦理抵押登記等手續(xù)。

商品房買賣合同注銷登記程序

由于買受人退房、合同終止、合同內(nèi)容變更等原因需注銷合同的，請持下列資料到我處辦理合同注銷手續(xù)：

1.合同注銷登記表（加蓋公章）；

2.全套商品房買賣合同。

關(guān)于商品房買賣合同網(wǎng)上簽約備案等普遍存在問題的回復(fù)

一、入住幾年來到現(xiàn)在房產(chǎn)證還是遙遙無期，該怎么辦

按照商品房買賣合同中所簽訂的違約責(zé)任來進(jìn)行處理。

二、已辦理大證的樓盤是否需要建立樓盤表，如不需建立，預(yù)售證延期、合同簽定等應(yīng)該如何辦理

辦過大證的樓盤不需要在辦理商品房預(yù)售許可證，所以也就不用在創(chuàng)建樓盤表，用老合同來簽訂合同。

三、合同內(nèi)容有誤，變更申請交到市場處后，是自己改還是市場處改，我們下一步該怎樣做

由市場處工作人員來進(jìn)行商品房買賣合同的修改；修改好以后開發(fā)商須把之前打印出并出現(xiàn)錯誤的那頁取出，然后把修改好的那頁從網(wǎng)上打印下來并裝訂進(jìn)去即可。

四、有的樓盤沒辦預(yù)售證房子都賣出很多

沒有辦理商品房預(yù)售許可證對外出售房屋是屬于非法銷售，所簽訂的合同屬無效合同，但有的公民明知道這種房手續(xù)不全還是要買，屬個人自愿，建議沒有取得商品房預(yù)售許可證的房屋不要購買。

五、由于不小心把合同封皮當(dāng)做合同紙給打印出來了，該如何處理

1、此合同封皮的合同編號如沒有用過，可自行作廢，另外，作廢的這張合同封皮上打印出來的合同內(nèi)容，用正式合同紙再打印出一頁即可；

2、如此合同編號已填在網(wǎng)上的合同摘要里，那么要寫變更申請表，把合同編號換成另外一個未用過的，到市場處做合同變更，把變更好的合同再用合同紙打印出一頁即可。

六、現(xiàn)在買房都是網(wǎng)上簽訂合同并從網(wǎng)上打印下來，但有的開發(fā)商為什么還用老合同來簽

首先問清楚要買的這個房是預(yù)售商品房還是已經(jīng)辦過大證的房，如果已辦過大證就不用在辦理預(yù)售許可證，也就說不用在上網(wǎng)進(jìn)行商品房買賣合同備案了，直接用老合同即可。

七、想在某個地方買房，但不知道開發(fā)商手續(xù)全不全，敢不敢買。

無論在哪個地方買房，首先要弄明白兩個問題：

1、開發(fā)商是否有商品房預(yù)售許可證；

2、開發(fā)商是否有大證或房產(chǎn)證。兩個有其中一個就說明這個房手續(xù)沒問題，可以購買。

八、在網(wǎng)上簽訂合同時系統(tǒng)提示買售人年齡無效應(yīng)如何處理。

這是由于為了便于統(tǒng)計的需要在合同正文的基礎(chǔ)上增加了合同摘要內(nèi)容，因此在合同正文錄入完畢檢查無誤后應(yīng)再次填寫合同摘要內(nèi)容，根據(jù)合同摘要的提示錄入買售人年齡即可。

九、網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同流程

1、合同網(wǎng)上簽訂經(jīng)檢查無誤并保存后即可進(jìn)行草擬合同的打印，買賣雙方對打印出的草擬合同再次進(jìn)行確認(rèn)，如存在異議仍可進(jìn)行網(wǎng)上修改，經(jīng)確認(rèn)無誤后買賣雙方簽字蓋章。

2、簽字蓋章后的合同須網(wǎng)上提交進(jìn)行合同備案登記，一旦提交將視為合法有效的合同且不得修改。合同備案登記通過后系統(tǒng)即生成備案登記號，合同須再次打印，合同內(nèi)頁右上角將隨機(jī)打印生成備案登記號。

十、房間內(nèi)的房屋用途填寫錯誤導(dǎo)致合同無法簽訂

在創(chuàng)建樓盤表時要求各開發(fā)商填寫各房間的詳細(xì)信息，其中包括房屋用途一項，該房屋用途是指該套房的用途，而不是該幢樓的用途。有大量的開發(fā)商在輸入房屋用途時錄入綜合、商住等含糊不清的房屋用途標(biāo)識，導(dǎo)致了合同無法簽訂。遇到此類情況應(yīng)及時同產(chǎn)權(quán)市場處聯(lián)系，更正房屋用途后再行簽訂合同。

十一、房產(chǎn)證在房屋交付使用日起365日內(nèi)給付業(yè)主是否合理

按照國家規(guī)定是房屋在交付使用日起90日房產(chǎn)證交付給業(yè)主。但現(xiàn)實是按照商品房買賣合同上買賣雙方協(xié)商所簽訂的交付日期，如開發(fā)商違約按照合同上的違約責(zé)任來處理。

十二、開發(fā)商因手續(xù)不齊全，他們手里就沒有正式合同，只有協(xié)議合同，協(xié)議合同是否有效

該合同無效，不受法律保護(hù)。

十三、開發(fā)商收取的認(rèn)購、訂購、預(yù)購定金該怎樣認(rèn)定

根據(jù)最高人民法院的解釋和合同法的規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)購等方式向買受人收取的定金，并簽訂定金合同，才能確認(rèn)為購房定金。若只開收據(jù)注明定金，而未簽訂定金合同（認(rèn)購、訂購、預(yù)購合同），則不認(rèn)為是購房定金。

十四、開發(fā)商在交房時有關(guān)質(zhì)量保證書、使用說明書、及開正式發(fā)票問題

開發(fā)商在給購房人交房時應(yīng)該給購房人提供質(zhì)量保證書、使用說明書及開據(jù)正式發(fā)票，否則，購房人可以拒絕收房，如不開據(jù)正式發(fā)票可向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門舉報。

十五、房屋面積如何鑒定

房產(chǎn)面積測量目前是依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》，其中對公攤面積有明確規(guī)定。岳陽市房產(chǎn)面積測量部門是“岳陽市房產(chǎn)測量事務(wù)所”，辦房產(chǎn)證時買受人可向開發(fā)商查閱測量成果表。面積差異處理辦法一般在合同中都有約定，但未約定公攤面積差異處理辦法，應(yīng)由雙方自行約定。

十六、房屋容積率

房屋容積率是指地上建筑物的建筑面積與土地面積的比值。

容積率大，說明地上建的房子多；容積率小，說明地上建的房子少，容積率過大會直接影響到小區(qū)環(huán)境和房屋采光。

十七、維修基金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和交納時限，是否所有房屋都要交維修基金

所有的房屋都要交維修基金。費(fèi)用為：多層是按總房款的2%收取、高層是按總房款的3%收??；時間為：買房時交納也可，入住時交納也可，沒有具體規(guī)定。

十八、有了商品房預(yù)售許可證是不是房產(chǎn)證就一定能辦下來

取得商品房預(yù)售許可證說明該項目手續(xù)齊全，已具備了賣房條件，但并不等于符合辦理房產(chǎn)證的所有條件；在取得商品房預(yù)售許可證和辦理房產(chǎn)證這段時間內(nèi)，開發(fā)公司如不違章建筑或超出工程規(guī)劃，房屋質(zhì)量驗收若經(jīng)市質(zhì)檢部門備案并發(fā)給工程質(zhì)量驗收備案表，辦理房產(chǎn)證就應(yīng)該沒問題。