第一篇：對善意取得構成要件的幾點思考

對善意取得構成要件的幾點思考

《政法論叢》第200403期第75頁

夏鳳英

善意取得又稱即時取得，指無權處分他人動產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人動產(chǎn)交付于買受人后，若買受人取得該動產(chǎn)時系出于善意，即取得該動產(chǎn)所有權，原動產(chǎn)所有人不得要求受讓人返還。善意取得制度為近代各國民法的一項重要法律制度。其構成必須符合一系列條件，為以下論述方便，此處作一簡單列舉，傳統(tǒng)上善意取得之構成須具備以下幾個條件：1．標的物須為動產(chǎn)，不動產(chǎn)不適用善意取得?！皠赢a(chǎn)者，謂不動產(chǎn)以外的物”（我國臺灣地區(qū)民法第67條），不動產(chǎn)是指土地及其定著物，因此動產(chǎn)指土地及其定著物以外的一切物。但能善意取得的動產(chǎn)不包括車輛、船舶、航空器等特殊動產(chǎn)。2．讓與人須為無處分權人，且讓與人占有該動產(chǎn)為合法占有，如承租人、借用人、保管人、受寄人等基于一定法律關系占有標的物，無處分權而讓與他人之物。3．受讓人須通過交易性質的法律行為有償取得財產(chǎn)，只有在當事人之間存在交易行為時，才能存在善意取得，基于事實行為如繼承、盜竊等以及無償行為如贈與則不適用善意取得。4．受讓人須取得動產(chǎn)的占有，即將動產(chǎn)交付給受讓人。5．受讓人須為善意。對善意的理解，有認為非故意或過失便為善意，有認為非故意或重大過失便為善意。隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和科技的不斷進步，交易速度越來越快，對交易安全的要求越來越高，在這種情況下，善意取得是否僅局限于上述要件，頗值探討，以下筆者就其中幾點試作分析。

一、關于不動產(chǎn)的善意取得

傳統(tǒng)善意取得的標的物僅限于動產(chǎn)，不動產(chǎn)不能適用善意取得，理由是：“不動產(chǎn)物權因以登記為其公示方法，交易中不致誤認占有人為所有人，而動產(chǎn)物權由于以占有為其公示方法，因此交易中極易使人誤信占有人為有處分權之人。故善意取得之橋的物以動產(chǎn)為限，至于不動產(chǎn)，則根本不生善意取得之問題?！蔽覈袷铝⒎]有規(guī)定善意取得制度，但司法實踐中承認善意取得。1988年最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見》第89條規(guī)定：“在共同共有關系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認定無效。但第三人善意有償取得該財產(chǎn)時，應當維護第三人的合法權益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償?！睋?jù)此有學者認為，我國也確立了善意取得制度。一般來說，第89條中共有財產(chǎn)應當包括不動產(chǎn)，因此該條也常被認為我國對不動產(chǎn)可以善意取得的依據(jù)，不動產(chǎn)可以善意取得，理由如下：

首先，從善意取得制度的存在基礎來看。關于善意取得制度的存在依據(jù)，素有爭議，有多種學說：即時時效說或瞬間時效說；權利外像說；法律賦權說；占有效力說；法律特別規(guī)定說。各學說均有一定的道理，我國學者大多認為善意取得是法律承認公信力的結果，因此，物權變動之公信力是善意取得制度的存在依據(jù)。依現(xiàn)代各國物權法的規(guī)定，物權的公示方法，因不動產(chǎn)物權或動產(chǎn)物權的不同而有所區(qū)別，動產(chǎn)物權以占有和占有的交付為權利享有與變動的公示方法，不動產(chǎn)物權以登記和登記的變更為權利享有與變動的公示方法。動產(chǎn)物權享有以占有為公示，因此占有動產(chǎn)便具有使社會公眾信其占有動產(chǎn)享有物權的公信力，由于這種公信力，即使占有人對占有的動產(chǎn)無處分權，目占有人處受讓動產(chǎn)的善意第三人利益也受法律保護，因此動產(chǎn)善意取得是基于占有的公信力而產(chǎn)生，公信力是動產(chǎn)善意取得的根據(jù)，法律只所以以犧牲原權利人的利益為代價而保護交易第三人的利益，乃在于“第三人的利益實際上正是市場經(jīng)濟的交易秩序的化身，社會整體的正常的經(jīng)濟秩序就是由一個個第三人連接起來的”。因此從理論依據(jù)而言，善意取得基于公信力而產(chǎn)生，目的在于保護交易安全、交易秩序。與動產(chǎn)占有具有公信力一樣，不動產(chǎn)登記亦具有公信力，即登記機關所做的各種登記，具有使社會公眾信其正確的效力，因相信登記之公示而與登記名義人進行交易的善意第三人，其合法權益同樣應當受到保護。同樣都是基于物權公示的公信力和保護交易安全的需要而取得物之所有權，為什么在不動產(chǎn)情形下不能稱為善意取得呢？認為“不動產(chǎn)以登記為公示方法，交易中不致誤信占有人為所有 1

人”而否認不動產(chǎn)善意取得的理由是站不住腳的，因為在大多數(shù)情況下，不動產(chǎn)發(fā)生善意取得不是由于誤信“占有”而發(fā)生交易，而是因為信賴登記的正確性而發(fā)生交易，一般而言，不動產(chǎn)登記的物權應該與實際的不動產(chǎn)物權一致，但并不能排除由于登記機關或當事人過錯而發(fā)生登記錯誤等情形，對此善意第三人并不知曉，只能依據(jù)登記簿與登記名義人進行交易，僅從不動產(chǎn)不能以占有為公示方法、因而不會發(fā)生善意取得來理解顯然是不恰當?shù)摹?/p>

其次，從比較法角度來分析?，F(xiàn)代各國盡管對于不動產(chǎn)物權以登記為公示方法，但公示的效力有兩種不同立法例，一是登記對抗要件主義，認為法定的公示方法具有社會公信力，但登記并非物權變動的要件，當事人間形成物權變動的意思表示，即生物權變動的法律效果，但在未依法定方式公示前，不具社會公信力，不能對抗第三人，不知情的第三人可以當事人未公示為理由，否認其物權變動的效果。以法國為代表，日本也采此主義。二是公示成立要件主義，又叫公示有效要件主義，認為當事人間的物權變動如僅有當事人間物權變動的意思表示，而無法定的公示方法，不僅物權變動的意思表示不生公信力，而且也不發(fā)生物權變動的法律效果，公示為物權變動的成立要件，以德國為代表，另外瑞士、我國臺灣地區(qū)立法也來此主義。法國、德國對物權變動所采的兩種對立方式，決非某種單純因素作用的結果，而是當時各國特有的經(jīng)濟、文化與社會背景所使然，尤其要從各國不同的經(jīng)濟制度出發(fā)，由于采對抗要件主義，不動產(chǎn)物權的公示登記，往往不具有社會公信力，只產(chǎn)生對抗第三人的效力，如果在物權變動中登記錯誤，真權利人得追回其物，受讓人即使善意信賴登記亦不得保有該物，如在日本，不動產(chǎn)物權之變動，對于登記并未賦予公信力，對不動產(chǎn)善意取得學者亦采否定說，認為公信忽視了對不動產(chǎn)所有人真實權利的保護，當然不承認不動產(chǎn)善意取得。而在求成立要件主義的國家，如德國，則賦予不動產(chǎn)公示登記以社會公信力，相對人依登記表征進行交易，即使公示表征與真實權利不符，物權人亦不得請求返還，實際上肯定了不動產(chǎn)的善意取得。因此，不由分說地將“善意取得只適用于動產(chǎn)所有權的取得”這一說法加以普遍化是片面的，事實上，該判斷儀對法、日等采不動產(chǎn)物權公示對抗主義的國家有效，其原因在于此類國家未賦予不動產(chǎn)物權變動之公示以公信力，不動產(chǎn)物權的善意取得便失去了邏輯支撐。反之，在采不動產(chǎn)物權公示與公信主義的德、瑞及我國臺灣地區(qū)等立法例中，善意取得制度同樣適用于不動產(chǎn)物權變動領域。如瑞士民法典第973條（1）：“出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權或其他權利的人，均受保護?！钡聡穹ǖ涞?92條第1句也對基于不動產(chǎn)登記簿之公信力取得物權作了詳細的規(guī)定。我國臺灣地區(qū)民法并未明文規(guī)定，但土地法第43條“依本法所為之登記，有絕對效力”被認為具有不動產(chǎn)物權善意取得之規(guī)范功能，據(jù)此，土地之登記具有絕對效力，所謂絕對效力指公信力而言，故善意信賴土地登記者，其所取得之權利，仍受法律之保護。

我國現(xiàn)行法律對于不動產(chǎn)權利的取得素以登記為公示方法，未經(jīng)登記物權不發(fā)生變動，采登記成立要件主義?！段餀喾ǎㄕ髑笠庖姼澹防^受現(xiàn)行法，于“不動產(chǎn)登記”中規(guī)定，“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，自不動產(chǎn)登記簿記載之時發(fā)生效力”（第15條），“權利人可以變更或拋棄不動產(chǎn)物權。變更或者拋棄不動產(chǎn)物權的，自不動產(chǎn)登記簿記載之時發(fā)生效力”（第21條），即自登記時取得指定的物權。從中可以看出對于不動產(chǎn)登記的效力仍采成立要件主義，在這一點上與德國、瑞士等規(guī)定一致。同時征求意見稿還規(guī)定，“基于不動產(chǎn)登記簿享有的物權，受法律保護，但記載于不動產(chǎn)登記簿的權利人知道該權利有瑕疵除外”（第22條）。即以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動產(chǎn)物權，不受任何人追奪，此處“但書”的規(guī)定即要求取得人為善意（惡意的除外），采用的是與德國、瑞士等相同的立法方式，即不動產(chǎn)登記的正確性推定及不動產(chǎn)登記的社會公信力。正因如此，“因登記機構的過錯，導致不動產(chǎn)登記簿錯誤記載，對他人造成損害的，應當承擔損害賠償責任”（第23條）。因此征求意見稿并不排斥不動產(chǎn)物權的善意取得?！段餀喾ǎㄕ髑笠庖姼澹吩凇八袡嗳〉玫奶貏e規(guī)定”中，又明確規(guī)定：“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人，符合下列情形的，受讓人即時取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權”（第101條），肯定了不動產(chǎn)的善意取得?？梢灶A見，將要出臺的物權法必承認不動產(chǎn)物權的善意取得。

盡管我國對不動產(chǎn)登記的效力采公示成立要件主義，但由于在廣大農(nóng)村地區(qū)，農(nóng)民私有住房和宅基地使用權未進行登記的現(xiàn)象十分普遍，相互之間的房屋買賣、租賃也極少登記，一般占有人即為所有權人，因此在不動產(chǎn)尚未經(jīng)登記的情況下，依登記取得物權不現(xiàn)實，往往推定占有人即物權人，此

時可準用動產(chǎn)善意取得的規(guī)定。

二、關于善意取得的物權范圍

物權除所有權外，還包括他物權，如質權、留置權、抵押權等。傳統(tǒng)上，善意取得是作為動產(chǎn)所有權取得的一種方式，這從善意取得的定義中便可看出，善意取得的權利為物之所有權，那么其他物權能否善意取得，對此許多國家和地區(qū)立法都不限于所有權，如我國臺灣地區(qū)民法第948條“以動產(chǎn)所有權，或其他物權之移轉與設定為目的，而善意受讓該動產(chǎn)之占有者，縱其讓與人無讓與之權利，其占有仍受法律保護?！泵鞔_了其他物權亦可善意取得。一般認為質權、留置權可以善意取得，但對抵押權的善意取得則有不同的觀點。

動產(chǎn)質權以移轉標的物的占有于質權人而設定，是出質人行使處分權的一種形式，出質人以其無權處分所占有的他人之物設定質權時，因質權人信其占有之公信力而設定，應當受到法律保護，與所有權的善意取得法理相同，因此許多國家或地區(qū)民法典在肯定所有權善意取得的同時都明確肯定質權的善意取得。如德民第1207條，瑞民第884條之（2），我國臺灣地區(qū)民法第886條。我國擔保法對質極善意取得問題未作規(guī)定，最高院《關于貫徹〈民法通則〉若干問題的意見》第113條：“以自己不享有所有權或經(jīng)營管理權的財產(chǎn)作抵押物的，應當認定抵押無效。”因為擔保法實施之前不區(qū)分抵押與質押，抵押包含了質押，由此學者認為我國否認質權的善意取得。否認質權善意取得與動產(chǎn)可善意取得的理論相悖，2000年12月13日最高人民法院《關于適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第84條規(guī)定：“出質人以其不具有所有權但合法占有的動產(chǎn)出質的，不知出質人無處分權的質權人行使質權后，因此給動產(chǎn)所有人造成損失的，由出質人承擔賠償責任?！睂|權的善意取得是予以肯定的，與大多數(shù)國家規(guī)定一致。

留置權為一種法定擔保權，因此，留置權不生設定之問題，從而無就他人之動產(chǎn)設定留置權而善意取得而言。那么，債權人是否能對非屬于債務人的動產(chǎn)，在合乎留置權成立要件的情況下，主張留置權？如甲借乙之錄音機，因出現(xiàn)故障，交給丙修理，因此所需之修理費用，在未受清償前，丙可否行使留置權。對此各國民法有的明確予以承認，如瑞士民法第895條（3）：“債權人對善意取得之不屬于債務人所有的物，有留置權”。我國臺灣民法沒有規(guī)定，因此學者意見不一，有學者認為既然法律沒有作如同質權善意取得之規(guī)定，則應理解為留置權不能善意取得。以往我國的立法與實踐都沒有規(guī)定，最高人民法院《關于適用〈擔保法〉若干問題的解釋》第108條：“債權人合法占有債務人交付的動產(chǎn)時，不知債務人無處分該動產(chǎn)的權利，債權人可以按照擔保法第82條的規(guī)定行使留置權?！笨梢?，此司法解釋已明確肯定了質權的善意取得，為司法實踐提供了必要的指導，質權善意取得的規(guī)定符合物權法發(fā)展趨勢及大多數(shù)國家作法。

抵押權的善意取得問題較復雜，意見很不一致，最高人民法院《關于貫徹〈民法通則〉若干問題的意見》第113條否認抵押權的善意取得，學者也多持此觀點。我國擔保法對設定抵押權的登記，同時采登記生效要件主義和登記對抗主義。以無地上定著物的土地使用權、城市房地產(chǎn)或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物、林木、航空器、船舶、車輛抵押，以及以企業(yè)的設備和其他動產(chǎn)抵押的，實行登記生效主義（擔保法第41、42條），對上列以外的財產(chǎn)設定抵押的，實行登記對抗主義（第43條）。對于動產(chǎn)，以占有為公示方法，在動產(chǎn)抵押，善意第三人所信賴者，系無權處分人占有標的物的事實，此為善意取得的基礎，法律既然明定抵押不以受讓占有為必要，則在能否成立善意取得問題上，不應以受讓占有為要件，這樣才能保護抵押權人的利益，維護交易安全?！段餀喾ǎㄕ髑笠庖姼澹返?0條規(guī)定：“以動產(chǎn)抵押的，抵押權自抵押合同成立時生效，但未辦理登記的，不得對抗第三人。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定?！睂赢a(chǎn)抵押權的善意取得持肯定態(tài)度，但只有登記才能對抗第三人。對于不動產(chǎn)抵押權的善意取得，在否認不動產(chǎn)善意取得的前提下，不動產(chǎn)抵押權當然也不得善意取得，相反肯定了不動產(chǎn)善意取得，也就肯定了不動產(chǎn)抵押權的善意取得。抵押權人可以基于登記的公信力而與抵押人設定抵押權，在這種情況下，抵押人雖非真正權利人，但抵押權人的抵押權仍應受到法律保護，其法理與不動產(chǎn)所有權的善意取得相同，同樣是基于登記的公信力和保護交易安全的需要。在承認不動產(chǎn)善意取得的國家如德國、瑞士等均不否認抵押權的善意取得。我國臺灣民法雖未明

文規(guī)定，但依其土地法第43條，倘登記名義所有人就該不動產(chǎn)為抵押權的設定，而抵押權人善意信賴該項登記而與之設定抵押權時，基于登記之公信力，該抵押權人自仍取得抵押權，真正的所有人不得對之主張無效而請求涂銷，而僅得向抵押人請求損害賠償而已?？隙瞬粍赢a(chǎn)抵押權的善意取得。在我國，對不動產(chǎn)抵押而言，賦予登記以公信力，則信賴此登記而進行的物權變動應當受到法律保護，應當承認不動產(chǎn)抵押權的善意取得。

《物權法（征求意見稿）》將善意取得作為所有權取得的特別規(guī)定，于第101條第2款規(guī)定：“當事人善意取得其他物權的，參照前款規(guī)定?！奔磪⒄账袡嗌埔馊〉玫囊?guī)定，由此可知，其他物權也可以善意取得。但這一規(guī)定過于簡化，具體包括哪些物權不明確，且在質權、留置權、抵押權等部分中也缺乏相應規(guī)定，制定物權法時應對可善意取得的他物權做出具體規(guī)定。

三、關于受讓人是否須通過現(xiàn)實支付取得標的物

在民法上，財產(chǎn)所有權移轉，須讓與人將財產(chǎn)交付于受讓人，此交付既包括現(xiàn)實交付，又包括觀念交付方式，即簡易交付、指示交付、占有改定。善意取得構成要件之一便是讓與人要將動產(chǎn)“交付”于買受人，此交付是否僅指現(xiàn)實交付，在未現(xiàn)實交付由受讓人直接占有的情況下，善意取得能否成立，對此存在著爭議。多數(shù)國家都認為，此交付包括現(xiàn)實交付與觀念交付。在觀念交付中，簡易交付、返還請求權之讓與（即指示交付），因原占有人均已喪失占有，且占有之變動均得自外部認識，故并不問題。但能否以占有改定方式取得動產(chǎn)所有權，理論上存在著不同見解。主要有：1．否定說。即受讓人以占有改定方式取得動產(chǎn)的占有時，善意取得不能成立。2．肯定說。認為占有之受讓并非善意取得之本來要件，不過是物權變動之成立要件，而占有改定即為占有移轉方式之一，自無加以排除之理由。3．折衷說。認為受讓人雖得以占有改定方式取得動產(chǎn)物權，但此項權利之取得，須在標的物現(xiàn)實交付后，方能確定。受讓人和原權利人中先取得標的物之現(xiàn)實占有者取得所有權。此外還有共同分擔損失說和類型說。比較各種觀點，筆者認為，對此應采否定說，理由是：依照肯定說，受讓人取得標的物的所有權。真正權利人與受讓人均信賴讓與人而使其占有動產(chǎn)，兩者情形一樣，犧牲原權利人的利益有失公平，畢竟占有改定乃觀念交付中最不明確之方式。而折衷說盡管有效地平衡了原權利人與受讓人的利益，但原權利人或受讓人先取得現(xiàn)實占有時，則確定地取得所有權，相對應地，受讓人或原權利人便確定地喪失所有權。在原權利人或受讓人現(xiàn)實占有之前，雙方都不確定地取得所有權，所有權處于不確定狀態(tài)；況且，受讓人后來取得現(xiàn)實占有與通過占有改定受讓動產(chǎn)，有著根本的不同，不應將受讓人先取得現(xiàn)實占有從而善意取得理解為對占有改定善意取得的肯定。否定說既可保護原權利人的權利，同時又能達到折衷說所追求的效果，即受讓人只有在取得現(xiàn)實占有時才能善意取得所有權，在此之前，由原權利人享有所有權。

對于能否通過占有改定方式善意取得，各國一般缺少明文規(guī)定，惟德國民法第933條（占有改定時的善意取得）作了明確規(guī)定：“根據(jù)第930條（占有改定）的規(guī)定出讓的物不屬于出讓人的，在出讓人將物交付于受讓人時，受讓人成為所有權人，但其在當時非出于善意的除外?！奔捶裾J占有改定時的善意取得。關于此點，日本學者有不同的學說，日本判例則否認了此種善意取得，認為就原來之占有狀態(tài)，在一般外觀上，并無任何改變之占有改定，如承認受讓人因此亦得善意取得，實已忽略他人之利害關系，亦難謂自開始已取得其占有?！段餀喾ǎㄕ髑笠庖姼澹逢P于善意取得的規(guī)定（第101條）對此只規(guī)定“轉讓的動產(chǎn)已經(jīng)交付給受讓人”，并不明確。有學者認為善意受讓人取得動產(chǎn)之“占有”不論現(xiàn)實交付，還是簡易交付、占有改定。指示交付都有可發(fā)生善意取得之效果，在占有改定，讓與人雖占有其物，但受讓人仍能善意取得物之所有權。我國臺灣地區(qū)民法物權編修正草案初稿在第948條增設第二項規(guī)定，即“動產(chǎn)占有之受讓，系準用第761條第一項規(guī)定而為之者，于受現(xiàn)實交付時，不受前項規(guī)定之保護?！崩碛墒牵骸吧埔馐茏?，讓與人除須有移轉占有之合意外，讓與人并應將動產(chǎn)交付于受讓人。第761條一項規(guī)定之簡易交付，第三項指示交付均得生善意受讓之效力。唯同條第二項之占有改定，因讓與人仍占有動產(chǎn)，除外觀上不足發(fā)生動產(chǎn)物權變動之公示作用外，原權利人若對之有所請求時，仍負有返還物權之義務，實不宜使之有善意受讓效力之適用，故于受現(xiàn)實交付前，不生善意受讓之效力，始足以保護當事人權益及維護交易安全?！币虼私ㄗh我國物權法采此

觀點，并明確規(guī)定，不得以占有改定方式善意取得。

【作者介紹】女，山東工商學院法學院教授，主要研究方向為民商法學。

注釋與參考文獻

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依《海商法》、《民用航空器法》，對船舶、航空器物權變動包括抵押權設定，采登記對抗主義，與《擔保法》并不一致，依《擔保法》95條“海商法等對擔保有特別規(guī)定的，依照其規(guī)定”，優(yōu)先適用海商法的規(guī)定。船舶、航空器物權變動采登記對抗主義符合國際慣例，同時考慮汽車價值低于船舶、航空器，且數(shù)量大、轉手頻繁，也應采登記對抗主義。

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第二篇：善意取得的構成要件[范文模版]

構成要件

一、主體

在主體方面，轉讓人須為無權處分人，受讓人為有民事行為能力人。只有當轉讓人無權處分該物時，原物所有人的利益才會受到侵害，才會存在犧牲原物權人的利益而保護第三人利益的情形，才有適用善意取得的必要。并且，受讓人應當具有民事行為能力，這樣才能保證第三人的行為是有效的，一個被撤銷或無效的行為就不存在對其利益的保護問題。

二、客體

在客體方面，從《物權法》第106條的規(guī)定可以看出，我國規(guī)定善意取得的客體包括動產(chǎn)和不動產(chǎn)，動產(chǎn)以交付為其公示原則，不動產(chǎn)以登記為其公示原則。

三、主觀方面

就主觀方面來說，受讓人應當?shù)纳埔獾?。所謂“善意”，主要指不知情，指行為人在為某種民事行為時不知存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀態(tài)。對于認定這種“心理狀態(tài)”，我認為應當考慮以下幾個因素：首先，受讓人是否有“知情”的義務，通過他的專業(yè)知識水平以及對轉讓人的了解程度，受讓人是否能夠判斷他的取得是善意的；其次，受讓人是否支付了合理的對價，如果受讓人明知其取得該物的價格與實際價值相差極大，則可以認定為其行為出于“非善意”；最后，應當考慮交易的場所是否符合常理。

四、客觀方面

在客觀方面，善意取得必須依一定的法律行為而存在，這是善意取得的前提。受讓人通過交易從轉讓人處取得財產(chǎn)，而受讓人的這種行為是一種“支付合理對價”的法律行為。我國《物權法》中規(guī)定“以合理的價格轉讓”就充分說明了這種行為的性質必須的有償?shù)模苜?、繼承等無償方式取得的物不能發(fā)生善意取得的效力。

善意取得既可以適用于動產(chǎn)，也可以適用于不動產(chǎn)，但法律規(guī)定禁止流通的動產(chǎn)或者不動產(chǎn)，如貴重金屬、毒品、麻醉品、國家專有財產(chǎn)、盜竊物、贓物等不適用善意取得。

第三篇：1善意取得構成要件

1善意取得構成要件：無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權

（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。

2、拾得人的權利和義務

拾得人的權利：A、費用償還請求權： 權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。

B、報酬請求權：權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。（約定報酬請求權）C、取得遺失物的所有權

①拾得人的義務：A、通知義務、報告義務、返還義務： 拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。B、保管義務： 拾得人在遺失物送交有關部門前，有關部門在遺失物被領取前，應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的，應當承擔民事責任。

3物權法的基本原則：

1、平等保護原則

2、物權法定原則

3、物權公示原則

4、公序良俗原則

4、用益物權的種類：（1）土地承包經(jīng)營權（2）建設用地使用權（3）地役權（4）其他用益物權

擔保物權的種類:

5物權法中有關物權變動的規(guī)定：第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權的，處分該物權時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權效力。

6物權與債權的不同a權利性質不同。物權為支配權，債權為請求權b、權利發(fā)生上的不同。物權發(fā)生實行法定主義，債權（合同）發(fā)生實行任意主義。c、權利效力所及范圍的區(qū)別。物權為絕對權，債權為相對權d、權利效力上的區(qū)別。債權無排他效力、優(yōu)先效力及追及效力。e權利期限的不同。物權（所有權）無存續(xù)期限，債權有存續(xù)期限。

7動產(chǎn)交付的種類：（1）現(xiàn)實交付（2）簡易交付（3）占有改定（4）請求權讓與（指示交付）

8抵押權的類型：1．不動產(chǎn)抵押權2.動產(chǎn)抵押權3．權利抵押權4．共同抵押權5．最高額抵押權

9建筑物區(qū)分所有權內(nèi)容：一般認為，建筑物區(qū)分所有權指由區(qū)分所有建筑物的專有部分所有權（專有所有權）、共有部分持分權（共有所有權）及因共同關系所生的成員權（成員權）等三要素所構成的特別所有權。第七十條 業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。建筑物區(qū)分所有權的特征：（1）復合性（2）專有所有權的主導性（3）一體性（4）權利主體身份之多重性 10簡述物上請求權的內(nèi)容：1.返還請求權 2.妨害除去請求權3.妨害預防請求權

11.簡述我<<物權法>> 中物權的類型：1所有權2.用益物權3.擔保物權

12.簡述需要進行抵押登記的財產(chǎn)的種類：

（一）建筑物和其他土地附著物；

（二）建設用地使用權；

（三）以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權；（4）正在建造的建筑物、船舶、航空器

13.簡述所有權的內(nèi)容：1.國家所有權 2.集體所有權 3.私人所有權4.法人所有權

14.論物權的法定原則：第五條 物權的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定

15.論物權公示原則：物權的公示，指物權享有與變動向社會公眾的表露方式，基于公示制度，當事人及第三人得從外部認識物權的存在，物權法律關系據(jù)此得以透明

物權的公示方法

第九條 不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二十三條 動產(chǎn)物權的設立和轉讓，自交付時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。登記對不動產(chǎn)物權變動的效力

（1）登記生效主義

第九條 不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；

（2）登記對抗主義

第二十四條 船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

物權登記對合同效力的影響

第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產(chǎn)物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

交付的種類

（1）現(xiàn)實交付

（2）簡易交付

第二十五條 動產(chǎn)物權設立和轉讓前，權利人已經(jīng)依法占有該動產(chǎn)的，物權自法律行為生效時發(fā)生效力。

16.論相鄰關系：不動產(chǎn)相鄰關系，是指臨近的不動產(chǎn)所有人或利用人間，一方所有人或利用人的支配力與他方所有人或利用人的排他力相互沖突時，為調(diào)和其沖突以謀求共同利益，而由法律直接規(guī)定的權利義務關系。

①相鄰關系為不動產(chǎn)所有權內(nèi)容的當然擴張或限制，因法律直接規(guī)定而發(fā)生

2.相鄰關系不是一項獨立的民事權利，更不是一項獨立的物權類型，屬于所有權本身的限制或擴張

③相鄰關系是法律對鄰近不動產(chǎn)的利用進行的最低限度調(diào)節(jié)的結果，其對不動產(chǎn)的限制和擴展程度較少

4.而相鄰關系只要不給鄰人造成損失，通常是無償?shù)摹?/p>

⑤相鄰關系的成立及對抗第三人，無需登記

相鄰關系的處理原則

第八十四條 不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

第八十五條 法律、法規(guī)對處理相鄰關系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當?shù)亓晳T。

第四篇：論我國善意取得制度構成要件

淺論我國善意取得制度構成要件

善意取得制度作為民法物權中的一項重要制度，它對于促進和保護交易安全、維護和穩(wěn)定社會經(jīng)濟秩序有著非常積極的作用。我國現(xiàn)行民事立法尚未在整體上實現(xiàn)善意取得制度的立法化，因此關于這一制度的理論研討就具有很重要的現(xiàn)實意義。

善意取得亦稱即時取得，是指無處分權人轉讓標的物給善意第三人時，善意第三人一般可取的標的物的所有權，所有權人不得請求善意第三人法還原物。根據(jù)《物權法》的規(guī)定，善意取得不限于所有權，其他物權也可以善意取得。1

善意取得制度是為維護交易的安全而設計的，其構成要件有：

1、占有人所非法轉讓的，可以是動產(chǎn)也可以是不動產(chǎn)。我國《物權法》第106條規(guī)定的善意取得，適用于動產(chǎn)、不動產(chǎn)，這是我國物權法的一項獨特的規(guī)定。

但是不動產(chǎn)的轉讓一般須經(jīng)登記，因而不動產(chǎn)是否適用善意取得制度在眾多學者口中有不同的意見：一種意見認為，不動產(chǎn)所有權的取得是以登記為要件，交易上不致于誤認為占有人為所有權人，因此認為不動產(chǎn)的交易不適用善意取得制度。另一種意見認為，在不動產(chǎn)的交易中，由于工作人員的疏忽大意，導致登記錯誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無權處分問題，那么第三人也同樣存在是否知情即是否為善意的問題。如果不動產(chǎn)交易中的第三人取得1 《民法》（第四版）魏振瀛主編261頁

不動產(chǎn)時出于善意，則應該從保護善意第三人的利益出發(fā)，同時維護正常的交易秩序，應當允許在不動產(chǎn)上適用善意取得。比如王利明先生的《物權法草案建議稿》，其中第二章第七十八條規(guī)定了不動產(chǎn)的善意取得：“出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，而與登記記載的權利人發(fā)生交易，因而取得不動產(chǎn)所有權或者其他權利的，準用動產(chǎn)善意取得的規(guī)定?！?再比如梁慧星先生的《中國物權法草案建議稿》，該建議稿的善意取得制度僅限于動產(chǎn)，但在第一章第三節(jié)第一目不動產(chǎn)登記中，規(guī)定了不動產(chǎn)的善意保護制度：“第二十八條

[權利正確性推定] 在不動產(chǎn)登記簿上記載某人享有某項物權時，推定該人享有該項權利。在不動產(chǎn)登記簿上涂銷某項物權時，推定該項權利消滅。第二十九條[善意保護]以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動產(chǎn)物權，不受任何人追奪。但取得人于取得權利時知悉權利瑕疵或者登記有異議抗辯的除外?！币罁?jù)梁先生的解釋，這是關于不動產(chǎn)登記公信力的規(guī)定，而非善意取得制度的規(guī)定。

其實動產(chǎn)也不完全適用善意取得制度，比如采用登記對抗主義的動產(chǎn)如船舶、航空器；或者說是法律禁止流通的物品如毒品、淫穢物品等。比較特殊的貨幣和無記名有價證券，無論是否依所有人的意思喪失占有，也不論第三人是有償還是無償取得，善意第三人都受善意取得的保護。

2、第三人須基于有償?shù)慕灰仔袨槎茏寗赢a(chǎn)的占有。善意取得應以第三人取得受讓動產(chǎn)的占有為要件，但是第三人的占有必須是通過交易行為而取得，若第三人不是因為交易行為而受讓動產(chǎn)的占有時，即使第三人實際占有該動產(chǎn)，也不發(fā)生善意取得的效力。

3、第三人取得動產(chǎn)時須為善意。即第三人在受讓動產(chǎn)時不知道或不應當知道讓與人無處分權。受讓人事后知道出讓人無處分權的對善意取得沒有影響。然而在交易時第三人以明顯不合理的低價受讓財產(chǎn)的，應認定為第三人不具有善意。

改革開放20多年來我國發(fā)生了翻天覆地的變化，雖然司法制度在一步步的完善但是不可否認有些方面還需要進一步的提高。我國立法應該盡快完善善意取得制度，使法官在司法判決中有據(jù)可依，從而能夠做到司法公正避免當事人之間不必要的糾紛。在民法善意取得方面應該把不動產(chǎn)和贓物的善意取得制度更加明確化精細化，以減少當事人之間的民事糾紛。

第五篇：不動產(chǎn)善意取得的構成要件分析（xiexiebang推薦）

不動產(chǎn)善意取得的構成要件分析

吳興浩20122204018

5摘要:善意取得，是指無權處分人在轉讓標的物給第三人時，善意第三人一般可取得標的物的所有權，所有權人不得請求第三人返還原物。根據(jù)我國物權法的規(guī)定，善意取得不限于所有權，其他物權也可以適用善意取得制度。按照所有權的物權的效力，所有權人完全可以對任何占有其物的人請求返還原物。但是，如果允許所有權人在任何情況下都可以請求返還原物則對善意第三人的保護不周，有害于交易的安全和快捷。因此，法律從保護交易的安全和快捷的角度出發(fā)，規(guī)定善意第三人在符合法律規(guī)定的情況下可以取得無權處分人轉讓的物的所有權?？梢?，善意取得制度作為所有權保護的一種例外是無權處分的特別規(guī)定，是對所有權的效力的一種限制，它是法律在所有權的保護與交易的安全和快捷之間予以平衡的結果。

我國《物權法》第106 條確立了善意取得制度，并且將其統(tǒng)一適用于動產(chǎn)和不動產(chǎn)所有權以及他物權的取得。該條將動產(chǎn)的善意取得和不動產(chǎn)的善意取得合并在一起做出規(guī)定，從而簡化了善意取得的構成要件?！段餀喾ā穼嵤┮詠?，該制度對于確認產(chǎn)權的歸屬、規(guī)范物權的變動、保護交易安全發(fā)揮了重要作用。盡管動產(chǎn)和不動產(chǎn)的善意取得都會發(fā)生物權的變動，但是，動產(chǎn)和不動產(chǎn)的物權變動規(guī)則存在明顯的差異，這也就決定了二者的善意取得的適用要件存在區(qū)別。既有的研究大多圍繞動產(chǎn)的善意取得展開，而對不動產(chǎn)善意取得沒有給予應有的重視。這里擬對不動產(chǎn)善意取得制度中的構成要件進行初步的探討。

關鍵字:不動產(chǎn)善意取得構成一、不動產(chǎn)善意取得的適用前提------無權處分

我國《物權法》為了適應我國社會和經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要，并在借鑒發(fā)達國家和地區(qū)的立法經(jīng)驗的基礎上，對善意取得制度作了規(guī)定?！段餀喾ā返?06條首先規(guī)定：“無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回”。在此基礎上，同條對善意取得及其構成作出了較為系統(tǒng)的規(guī)定，即：除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權的，參照前兩款規(guī)定?！段餀喾ā返纳鲜鲆?guī)定，首先作為一種原則，肯定了任何交易的前提是交易人具有處分權，所有權應受到保護的立場，并確認無權處分不僅侵害了他人的財產(chǎn)權，同時也破壞了交易安全，即靜態(tài)的安全。伴隨著無權處分，其法律后果是所有權人的追回權的產(chǎn)生。這是所有權作為絕對權的應有之意；同時，作為無權處分的例外，《物權法》承認善意取得制度，在一定條件下，確認了無權處分人和第三人之間的交易導致的權利轉移有效，保護了交易的動態(tài)安全。上述規(guī)定的立法目的，在于在保護所有權的大前提下，確定在發(fā)生無權處分人無權處分他人財產(chǎn)的情況下，第三人基于合理的信賴，依法取得該被處分財產(chǎn)所有權的合法性。

“無權處分”是善意取得制度適用的前提。盡管該條中沒有明確將“無權處分”作為善意取得的構成要件列舉出來，但由于該條將其作為前提條件，所以，從體系解釋的角度來看，“無權處分”是善意取得的構成要件之一。但是，對何謂無權處分，一般認為，所謂無權處分，是指沒有處分權而處分他人的財產(chǎn)。換言之，即權利人無處分權而從事了法律上的處分行為。所謂處分，從最廣義上來理解，包括事實上的處分與法律上的處分，無權處分中的“處分”是指法律上的處分，即通過買賣、贈與、抵押等使所有權發(fā)生轉讓或權能發(fā)生分離的情形。毫無疑問，動產(chǎn)的無權處分，就是指沒有處分權而處分他人的財產(chǎn)。但是，對于不動產(chǎn)而言，如何判斷無權處分，則存在較大爭議，主要存在一下方面：一是沒有處分權。例如，夫妻共同共有的房屋，記載在夫妻一方名下，登記的權利人處分了全部財產(chǎn)，構成無權處分。二是處分權受到限制。即便無權處分人原本享有物的所有權，但是，因特殊原因其所有權受到一定的限制而不能處分其財產(chǎn)（如進入破產(chǎn)程序后的債務人處分其財產(chǎn)），也屬于善意取得中的無權處分。三是登記錯誤。這是指不動產(chǎn)的無權處分實際上是在登記錯誤的情況下，登記記載的權利人處分了該不動產(chǎn)，將不動產(chǎn)轉讓給他人時，受讓人因信賴登記而進行了交易，并辦理了登記過戶手續(xù)。例如，張三購買了一套房屋，委托其好友李四管理，李四采用欺詐手段將房產(chǎn)登記在自己名下，后來，李四意欲將該房產(chǎn)轉讓給王五，王五查閱了登記，發(fā)現(xiàn)李四確實是登記記載的所有人，就購買了該房產(chǎn)，并支付了價款、辦理了登記過戶手續(xù)。張三發(fā)現(xiàn)以后，要求王五返還給房產(chǎn)。王五認為，其符合《物權法》第106 條的規(guī)定，依法取得了所有權。

《物權法》第106 條將善意取得制度統(tǒng)一適用于動產(chǎn)和不動產(chǎn)，掩蓋了二者在認定無權處分方面的差異。不動產(chǎn)善意取得和動產(chǎn)善意取得的重要區(qū)別就表現(xiàn)在“無權處分”的內(nèi)涵不同。對于動產(chǎn)而言，其無權處分的認定比較容易，就是沒有處分權的處分行為，而對于不動產(chǎn)而言，無權處分的認定，則不僅僅包括沒有處分權而處分財產(chǎn)，還要擴大到明知登記錯誤而處分財產(chǎn)。所以，在登記錯誤的情況下，處分他人的財產(chǎn)也構成無權處分。

二、界定無權處分不動產(chǎn)時第三人的善意

（一）概述

善意是善意取得的構成要素，沒有善意，取得人不動產(chǎn)取得就是失去來源，取得人當時所取得物權就失去取得的正當性。第三人善意替代當事人處分權，第三人具有善意，從而，無權處分人進行處分行為。自構成要件分析，善意取得作為特殊的物權行為與一般物權行為的差別在于:善意取得要求處分人不是所有權人，即進行出讓不動產(chǎn)物權的人，在自己沒有處分權的情況下，進行處分行為，使不動產(chǎn)物權發(fā)生變動，而取得人須為善意;一般物權行為，須出讓人有處分權，權利人主體進行處分行為，進行有權處分，但不要求取得人善意。不動產(chǎn)登記由于通過法定機關進行公示，不動產(chǎn)物權的真實狀況得以向社會公眾公開，社會公眾也只能通過不動產(chǎn)登記—這個唯一的途徑了解不動產(chǎn)的真正情況，社會公眾由于信賴國家機關的不動產(chǎn)登一記，而且社會公眾也只能相信不動產(chǎn)登記機關的登記，不動產(chǎn)登記機關的登記由于公示而產(chǎn)生公信力，與其交易者只要具備其他能夠取得物權的條件(如具有行為能力、意思表示真實、進行不動產(chǎn)登記等)，就足以發(fā)生物權變動。不動產(chǎn)登記具有公信力，法律對當事人的權利義務進行分配，據(jù)此，第三人無需再去證明或者探究登記物權人是否就是有權處分人、交易對象是否是受法律保護的物權，這種豁免第三人探知不動產(chǎn)物權真相義務的法律布局，將當事方各方利益均衡保護，將不動產(chǎn)物權歸屬的物權的靜的安全與市場經(jīng)濟正常流通運轉的交易安全的動的安全都予以保護，將第三人定位為“無知者”或者“缺乏信息之人”，法律不需要當事人過多的精力投入對市場交易對象信息的搜索、采集和甄別，法律提供安全保障，其只要了解或者相信登記所表示出來的信息，即可彌補自己的信息欠缺，而無需知道此外更多的物權信息。

（二）善意的特征

從總體上分析，作為不動產(chǎn)物權善意取得構成要件的“善意”具有以下兩個特征:

第一，為推定善意。登記產(chǎn)生公信力，取得人基于登記公信力進行法律行為，取得人對登記信賴，就可以自然而然的推定取得人是善意的，除非有反證證明取得人是惡意的情形之外，它沒有必要為自己的善意提供證據(jù)。取得人雖然明知導致不動產(chǎn)登記簿登記不正確的事實存在，或者說，取得人明知不動產(chǎn)登記不正確的原因，但是，不能因為此狀況的存在，而否定取得人善意的存在;如果要否定取得人善意，那么，不僅要求取得人知道導致不動產(chǎn)登記簿登記錯誤的事實是存在的，而且要求，取得人能夠根據(jù)事實而能夠合理地推導出登記簿登記不正確。只有否定這種善意存在的人，才負有舉證的責任。因為取得人善意，已經(jīng)被法律推定，也就是說，法律肯定了取得人善意。所以，因不動產(chǎn)善意取得而受到損害的原權利人，必須舉證證明取得人明知不動產(chǎn)登記不正確，即取得人明知不動產(chǎn)事實權利與登記權利不一致。

第二，為消極善意，就向前面所說的那樣，不動產(chǎn)善意取得第三人即善意第三人積極信賴國家登記機關的不動產(chǎn)登記簿上登記權利為真實權利，第三人自應屬于善意。但是，不動產(chǎn)善意取得第三人消極不知不動產(chǎn)登記權利不是真實權利，也不能被排除于善意之外。善意主要表現(xiàn)為不動產(chǎn)善意取得第三人需要對不動產(chǎn)登記簿上的記載與真實權利不一致不知道，對登記記載與真實權利的真實狀況不一致不知情?！罢l要知道土地登記簿不正確，誰就不需要保護。因為，他可以調(diào)整自己的行為，使自己適應真實正確的法律狀況，不必去取得在實際并不存在的權利?！惫识?，“不知”足以構成善意，至于不知的原因是否出于過失，在所不問。

三、受讓人通過法律上的交易行為從轉讓人處有償取得財產(chǎn)

善意取得制度的目的是保護交易安全，在對財產(chǎn)的安全和交易的安全進行平衡的情況下，以犧牲財產(chǎn)所有權的安全為代價的，只有受讓人通過交易行為有償?shù)厥茏屫敭a(chǎn)時，才有必要犧牲真正權利人的利益，而由受讓人取得物權。是否應將有償受讓財產(chǎn)作為善意取得的構成要件，理論上有兩種不同的觀點：第一種觀點認為無償轉讓的財產(chǎn)不適用善意取得制度；因為無償轉讓財產(chǎn)尤其是不動產(chǎn)（價值相對較大），本身就表明財產(chǎn)的來源可能是不正當?shù)?。一個正常的人應當查明財產(chǎn)的來源或者應知曉財產(chǎn)本身的權利瑕疵。如果在此前提下，仍然受讓該財產(chǎn)，本身就說明了受讓人是非善意或有重大過失的。另外，基于受讓人無償受讓財產(chǎn)這一事實，追還財產(chǎn)并不會使其蒙受重大損失，所以無償取得不宜適用善意取得制度。另一種觀點認為有償受讓不構成善意取得的構成要件，即使是無償受讓，只要符合法律規(guī)定的其他情形，受讓人也可基于善意取得所有權。

《物權法》第 106 條明確將受讓人有償取得財產(chǎn)作為善意取得的構成要件，而且必須是以合理的價格有償取得。在司法實踐中，如何認定合理的價格將是適用這一要件的關鍵。對于動產(chǎn)而言，則應以同類產(chǎn)品的市場價格為合理的價格。對不動產(chǎn)而言，其合理價格的判斷則復雜很多，對這一問題的研究也顯得非常重要。

（一）合理價格的認定

合理價格主要用于商品房，因商品房具有市場價格，考慮不動產(chǎn)的價格時，應結合其地理位置、配套設施，朝向，開發(fā)商品牌等因素綜合進行考慮。在商品房之外的不動產(chǎn)，如房改房，集資房等，因屬于稀缺資源，并未形成統(tǒng)一的市場價格，對其進行判斷時，還需考慮房屋的己使用的年限，土地使用權剩余年限，房屋的布局等因素，參考市場價格來確定。如果通過以上因素仍不能確定不動產(chǎn)的合理價格，則可以通過評估機構評估價格做為參考來確定合理價格。

（二）付款期限對不動產(chǎn)善意取得善意構成的影響

還有一個值得注意的問題是，付款期限的規(guī)定是否會影響善意取得的構成。如果付款期限過長，則可能會變相地構成無償取得。如果不對付款期限加以限制，則很難避免登記名義人與第三人惡意串通，第三人在非善意的情況下取得不動產(chǎn)物權會損害原權利人的利益。因此，筆者認為付款期限會影響第三人善意的認定。

（三）價款支付對不動產(chǎn)善意取得善意構成的影響

有學者認為，《物權法》第106條既然未規(guī)定受讓人己經(jīng)支付合理的價款才構成善意取得，只要當事人在債權合同中約定了交易價格，就應該認為受讓人是善意的，就應該保護受讓人的利益。還有學者認為，受讓人必須支付了價款，才能構成善意，才有適用善意取得的必要，否則，當事人僅約定有償?shù)慕灰讞l款，而事實上并未履行該條款，則變相地將有償交易變?yōu)闊o償交易，損害原權利人的利益，有違善意取得的設立目的。我認為，第二種觀點比較合理，由于不動產(chǎn)價值較大，依我國目前國情，采用一次性付款方式在實踐中并不多見。在支付部分價款的情況下，受讓人是否也能構成善意取得？這個問題需要進一步分析。在受讓人僅支付部分價款的情況下，如果不認定為善意取得，在不動產(chǎn)被原權利人追回的情況下，受讓人面臨著無法向無權處分人追償已支付價款的風險，不利于保護善意受讓人的利益，違背法律所追求的公平原則。如果在受讓人支付部分價款的情況下仍能構成善意取得，仍存在問題，很難避免實踐中無權處分人和受讓人惡意串通，以分期付款的方式變相低價轉讓不動產(chǎn)，使《物權法》所規(guī)定的合理價格無法實現(xiàn)。

由于我國幅員遼闊，各個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡，各個時期經(jīng)濟發(fā)展不平衡，通過法律直接規(guī)定受讓人支付轉讓價款的具體支付比例和期限并不妥當，不能適應經(jīng)濟不斷發(fā)展的需要。因此，在適用善意取得時，可以通過人民法院審判實踐，不斷解釋和完善合理價格這一構成要件，由最高人民法院司法解釋對價款的支付比例以及支付期限進行詳細規(guī)定，使合理價格這一構成要件得以正確適用，并且最終達到保護善意第三人的立法初衷。

四、轉讓的不動產(chǎn)依法應當?shù)怯浀囊呀?jīng)進行了產(chǎn)權變更登記

依照《物權法》和其他法律規(guī)定，應當辦理登記的不動產(chǎn)物權主要有以下幾種：一是房屋所有權和建設用地使用權?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發(fā)證制度”，這里的“土地使用權”也即建設用地使用權，對該類不動產(chǎn)，只有經(jīng)登記才能最終取得或變更不動產(chǎn)物權。因此，只有在辦理房地產(chǎn)變更登記手續(xù)的情況才能適用善意取得。二是應當辦理登記的其他不動產(chǎn)物權。例如抵押權，《城市房地產(chǎn)管理法》第61條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記”，《物權法》第187條規(guī)定：“以本法第180條第1款第1項至第3項規(guī)定的財產(chǎn)或者第5項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立”。上述規(guī)定體現(xiàn)了不動產(chǎn)抵押權經(jīng)登記才能設立。

根據(jù)《物權法》第106條規(guī)定，轉讓的不動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，才能構成善意取得。這是因為，對于依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀牟粍赢a(chǎn)，根據(jù)不動產(chǎn)物權變動規(guī)則，登記完畢，才能完成不動產(chǎn)物權的公示。登記才是不動產(chǎn)物權權屬的依據(jù)，而交付或占有都不能作為不動產(chǎn)物權權屬的依據(jù)，也就是說，不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，只有經(jīng)依法登記，才能發(fā)生法律效力；未經(jīng)登記的，不能發(fā)生相應的法律效力。第三人在獲得不動產(chǎn)登記后，才能取得該不動產(chǎn)物權。登記解決的是不動產(chǎn)物權的取得問題，如果不動產(chǎn)還沒有進行產(chǎn)權變更登記，就沒有取得不動產(chǎn)物權，自然不能構成善意取得，所有權人完全可以向其主張物上請求權。因此，進行產(chǎn)權變更登記是不動產(chǎn)善意取得的構成要件。

這里需要說明的是，對于應當辦理登記的特殊動產(chǎn)，例如機動車、船舶和航空器等。在受讓人未完成登記的情況下，也不應適用善意取得?！段餀喾ā返?4條規(guī)定：“船舶、航空

器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人”，根據(jù)該規(guī)定，登記并不是該類物權變動的生效要件，而只是對抗要件。但根據(jù)物權的公示原則，既然登記具有對抗效力，對該類特殊動產(chǎn)，占有沒有公信力，應以登記完成才能適用善意取得比較妥當。否則，容易引起交易混亂，產(chǎn)生不必要的糾紛。例如，某甲的一輛汽車錯誤登記在某乙的名下，某乙將該汽車轉讓并交付給某丙，雙方?jīng)]有辦理所有權變更登記手續(xù)。如果某乙又將該汽車轉讓給某丁，并與某丁辦理了所有權變更登記手續(xù)，在這種情況下，應該由誰取得汽車的所有權。根據(jù)《物權法》規(guī)定，自然應由某丁取得該汽車的所有權。因為某丙受讓汽車時未辦理登記，不僅不能對抗善意受讓人某丁，也不能對抗原權利人某甲，不能依據(jù)善意取得制度取得該汽車所有權。

五、結語

善意取得對交易安全有重要意義,有利于經(jīng)濟的繁榮發(fā)展?！段餀喾ā穼Σ粍赢a(chǎn)善意取得制度的規(guī)定，極大地完善了我國的善意取得制度。這必將對我國經(jīng)濟發(fā)展和法治進程的推進產(chǎn)生重要意義。