第一篇：對不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的思考

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對不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的思考

善意取得制度是民法中的一項(xiàng)重要制度，其對保護(hù)動態(tài)交易安全具有重要的意義，有利于經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展。在傳統(tǒng)的善意取得理論中，善意取得的財(cái)產(chǎn)僅限于動產(chǎn)物權(quán)，而以登記作為公示的不動產(chǎn)物權(quán)的取得，則不適用此制度。我國正處于向市場經(jīng)濟(jì)過渡的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，許多不動產(chǎn)的登記制度尚未完善，如在房屋預(yù)售過程中，存在“一房二賣”，甚至“一房多賣”的情況，導(dǎo)致許多購房人的權(quán)利得不到保障。因此，將善意取得制度適用于不動產(chǎn)交易領(lǐng)域，可以最大限度的保護(hù)善意第三人的利益，從而促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)有序地發(fā)展。我國《物權(quán)法》確立不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，符合我國國情，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和法治進(jìn)程的推進(jìn)具有重要意義。

一、不動產(chǎn)物權(quán)善意取得的構(gòu)成要件

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定，適用不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得，歸納起來主要有以下四個(gè)要件：

1、讓與人對讓與的不動產(chǎn)物權(quán)無處分權(quán)。對財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)是屬

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于財(cái)產(chǎn)所有人的，特別需要注意的是，在審理不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得案件中，讓與人是無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的，如果讓與人有權(quán)處分，則不適用善意取得規(guī)定。

2、受讓人受讓該不動產(chǎn)物權(quán)時(shí)是善意的。不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得以受讓人的善意為條件，如果受讓人具有惡意，則不得適用不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度。所謂“善意”，我們可以理解為受讓人非基于故意和重大過失，而對轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)的情形不知情。

3、受讓人以合理的價(jià)格有償取得不動產(chǎn)物權(quán)。筆者認(rèn)為，不動產(chǎn)物權(quán)善意取得適用應(yīng)以有償取得為前提條件，受讓人在取得財(cái)產(chǎn)時(shí)，必須以相應(yīng)的財(cái)產(chǎn)或金錢支付給出讓人。因此，受讓人無償取得不動產(chǎn)物權(quán)的，不適用善意取得制度。

4、交易之不動產(chǎn)物權(quán)已作權(quán)利的變更登記。根據(jù)我國法律，不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓是以登記為要件的，如果受讓人沒有及時(shí)作權(quán)利的變更登記，也就沒有適用善意取得的余地。

二、對不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的思考

(一)不動產(chǎn)物權(quán)善意取得中“善意”的界定

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所謂“善意”，是指行為人的內(nèi)在心理活動狀況。善意作為法律概念，必須具有可量度性和可操作性，應(yīng)有其具體的衡量標(biāo)準(zhǔn)。在判斷受讓人是否為善意時(shí)，應(yīng)采取推定的方法，即推定受讓人是善意的，應(yīng)當(dāng)由原所有權(quán)人對受讓人是否具有惡意進(jìn)行舉證，如果不能證明其為惡意，則推定其為善意。關(guān)于善意的確定時(shí)間，筆者認(rèn)為證明受讓人的善意應(yīng)當(dāng)限于不動產(chǎn)物權(quán)受讓時(shí)，即受讓不動產(chǎn)物權(quán)并進(jìn)行變更登記時(shí)須為善意，至于以后是否為善意，則不影響善意取得的效力。

(二)不動產(chǎn)物權(quán)善意取得的適用限制

1、異議登記的情況下不適用不動產(chǎn)物權(quán)善意取得

所謂異議登記，就是將事實(shí)上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議記入登記簿，異議登記的法律效力是使登記簿上所記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，第三人也不得主張依照登記的公信力而受到保護(hù)。由此可見，在異議登記的情況下沒有不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度適用的可能。

2、對于土地所有權(quán)和違章建筑不適用不動產(chǎn)物權(quán)善意取得

因?yàn)槲覈巧鐣髁x公有制國家，土地屬于國家和集體所有，不存在個(gè)人對土地的所有權(quán)，沒有善意取得制度適用的可能。同時(shí)根據(jù)

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城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，違章建筑的建造違反了強(qiáng)行法的規(guī)定，因此不能成為交易的標(biāo)的物，所以也不存在善意取得制度適用的問題。

(三)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的改革

由于國情所限，我國目前尚未建立起健全的不動產(chǎn)登記體系，因此，即使《物權(quán)法》已經(jīng)明確規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度，我國有些學(xué)者依然反對我國建立不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度。善意第三人因信賴登記公信力而與處分權(quán)人或者無處分權(quán)人進(jìn)行交易獲得利益，如果在不動產(chǎn)物權(quán)未予登記的情況下，第三人仍然與其交易則推定第三人存在過失將不適用善意取得。因此，要確保不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度的適用，就要加大不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的改革步伐，以盡早設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。

我國現(xiàn)行法中規(guī)定有土地局、林業(yè)局、房產(chǎn)局、工商局、證券管理部門等物權(quán)登記機(jī)關(guān)?，F(xiàn)存的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度還屬于房地產(chǎn)改革中的過渡性產(chǎn)物，其現(xiàn)狀有兩個(gè)特點(diǎn)：一是分散性，多部門登記，分級登記，多頭管理;二是行政性，登記機(jī)關(guān)是隸屬于政府的行政機(jī)關(guān)，登記只有行政管理性。這兩大特點(diǎn)是與登記機(jī)關(guān)設(shè)立的原則大相徑庭的。無論是在實(shí)踐中還是在法理中都是有問題的。因此在物權(quán)立法的改革中，不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的改革勢在必行。筆者認(rèn)為，我國現(xiàn)行體制中的不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)分散，而且紛紛試圖脫離土地登記

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制度而獨(dú)立的情況，即不合法理，也嚴(yán)重妨害了不動產(chǎn)物權(quán)市場經(jīng)濟(jì)體制的建立。因此，我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一，這是一個(gè)必然的趨勢，而且將來必然是以土地為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一。

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第二篇：不動產(chǎn)物權(quán)登記制度

不動產(chǎn)物權(quán)登記制度

不動產(chǎn)物權(quán)登記制度

不動產(chǎn)物權(quán)登記制度為物權(quán)法中的重要制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項(xiàng)記載于不動產(chǎn)登記簿的事實(shí)。作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)物權(quán)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生私法效果的事實(shí)行為而非登記機(jī)關(guān)的行政管理行為。世界上存在的契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式各有所長，應(yīng)充分比較借鑒上述登記制度的長處，結(jié)合中國的現(xiàn)實(shí)國情，構(gòu)建有中國特色的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。

(一)不動產(chǎn)物權(quán)登記更正登記

更正登記是指為消除因登記錯誤或遺漏而導(dǎo)致的登記與實(shí)體權(quán)利關(guān)系原始的不一致狀態(tài)，對既存登記內(nèi)容的一部進(jìn)行訂正補(bǔ)充而發(fā)生的登記。更正登記的目的在于為錯誤的登記提供救濟(jì)途徑，保護(hù)真正權(quán)利人的權(quán)利，維護(hù)秩序安定與交易安全。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，更正登記應(yīng)具備如下構(gòu)成要件：

(1)不動產(chǎn)登記事項(xiàng)記載錯誤。

(2)須權(quán)利人或利害關(guān)系人申請。

(3)須登記權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤。

(二)不動產(chǎn)物權(quán)登記異議登記

異議登記是指事實(shí)上的權(quán)利人或利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出異議而進(jìn)行的登記。異議登記制度的目的在于阻卻登記的公信力，從而保護(hù)事實(shí)上的權(quán)利人或真正權(quán)利人的利益，它是為更正登記所設(shè)置的臨時(shí)保全措施。

根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，異議登記應(yīng)具備如下要件：

(1)不動產(chǎn)登記事項(xiàng)被認(rèn)為錯誤。

(2)登記權(quán)利人不同意更正或登記機(jī)關(guān)不予更正。

(3)須權(quán)利人或利害關(guān)系人向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)申請。

異議登記并非不動產(chǎn)物權(quán)變動的登記，而只是一種對登記事項(xiàng)存在異議而將異議記載于登記簿的制度。但是該制度具有阻卻登記公信力的作用，其效力主要有如下幾項(xiàng)：(1)權(quán)利保全效力。(2)風(fēng)險(xiǎn)警示效力。

(三)不動產(chǎn)物權(quán)登記預(yù)告登記

預(yù)告登記是指當(dāng)事人所期待的不動產(chǎn)物權(quán)變動所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí)，法律為保全這項(xiàng)將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)而進(jìn)行的登記。不動產(chǎn)預(yù)告登記最早為德國中世紀(jì)民法所創(chuàng)，《德國民法典》加以繼承，并為瑞士、日本民法和中國臺灣地區(qū)“民法”所繼受。

因預(yù)告登記要發(fā)生物權(quán)的排他效力，故根據(jù)物權(quán)公示原則，預(yù)告登記必須具備如下要件：(1)經(jīng)預(yù)告登記的不動產(chǎn)物權(quán)變動的事項(xiàng)，須是可以本登記的事項(xiàng)。預(yù)告登記是為本登記作準(zhǔn)備的，它只是一種請求權(quán)的保全，本身不具有獨(dú)立的效力，只有在進(jìn)行本登記后，才能發(fā)生當(dāng)事人所期待的物權(quán)效果。(2)須不動產(chǎn)權(quán)利人同意或有法院的假處分命令。

預(yù)告登記作成后即具有如下法律效力：(1)權(quán)利保全效力。(2)順位保全效力。(3)破產(chǎn)保護(hù)效力。

第三篇：淺論我國善意取得制度在不動產(chǎn)物權(quán)中的適用問題

淺論我國善意取得制度在不動產(chǎn)物權(quán)中的適用問題

目錄 摘要 立法背景

不動產(chǎn)善意取得的概念界定

不動產(chǎn)善意取得在中國現(xiàn)階段適用中出現(xiàn)的問題 探究問題背后的原因 解決措施及操作過程 結(jié)束語 摘要：

隨著2007年物權(quán)法的出臺，中國明確規(guī)定善意取得制度的適用范圍擴(kuò)大到不動產(chǎn)，但是，在新規(guī)定未出臺之前，不動產(chǎn)善意取得實(shí)踐中出現(xiàn)了很多弊端，激起了學(xué)術(shù)界的激烈討論，最終還是確立了不動產(chǎn)善意取得制度。但是此項(xiàng)制度是新誕生的嬰兒，仍然須經(jīng)過實(shí)踐的驗(yàn)證，不斷得到發(fā)展與完善。在本文中筆者主要通過分析不動產(chǎn)善意取得制度在我國實(shí)踐中的現(xiàn)狀，找出其弊端與不足，探究問題出現(xiàn)的背后原因，然后給出解決措施以及操作過程。有爭議的事物，總是不斷經(jīng)過推敲與探討才能日益完善，才更適用于其所處的時(shí)代，做出其應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：物權(quán)法 不動產(chǎn)善意取得制度 弊端 登記制度 解決措施

一、立法背景

2007年物權(quán)法第106：“無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)。?”從此法條中我們可以看出法律已經(jīng)明確設(shè)立了不動產(chǎn)善意取得制度，善意取得制度的適用對象已經(jīng)擴(kuò)大到不動產(chǎn)的范圍內(nèi)，自此結(jié)束了學(xué)術(shù)界一場無休止的爭論。但是仍有學(xué)者認(rèn)為我國不動產(chǎn)實(shí)行嚴(yán)格的登記生效要件主義，不動產(chǎn)的相關(guān)問題基于其登記的公信力予以調(diào)整，原則上不存在善意取得制度的適用。

但是，我們應(yīng)該看到人的有效理性的致命弱點(diǎn)，登記程序不可避免地會出現(xiàn)諸如登記記載與當(dāng)事人意思表示不符，物權(quán)變動未及時(shí)反映在登記簿中的這些錯誤，在此情況下，只要登記權(quán)利被處分，無權(quán)處分就會發(fā)生，這也是善意取得的前提條件。另外，在信賴?yán)姹憩F(xiàn)中，動產(chǎn)交付和不動產(chǎn)登記作為權(quán)利的象征性質(zhì)是同質(zhì)的，它們目標(biāo)一致，基礎(chǔ)相同，結(jié)構(gòu)類似，將動產(chǎn)善意取得和不動產(chǎn)善意取得同一建構(gòu)應(yīng)該是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢。

而且，將善意取得制度的適用對象擴(kuò)大到動產(chǎn)物權(quán)和不動產(chǎn)物權(quán)，也有力的說明物權(quán)公示公信制度和善意取得制度之間的相互關(guān)系。善意取得制度的設(shè)立細(xì)化了受讓人取得無權(quán)處分之物的條件，可以減少僅憑物權(quán)公示公信制度就取得無權(quán)處分之物的泛濫現(xiàn)象的出現(xiàn)，較好的平衡能力各方當(dāng)事人的利益。

二、不動產(chǎn)善意取得的概念界定

不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件有五個(gè):“

（一）不動產(chǎn)已經(jīng)登記在冊；

（二）受讓人須以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)已經(jīng)完成變更登記；

（四）標(biāo)的物為法律不禁止或者不限制轉(zhuǎn)讓的物；(五)轉(zhuǎn)讓合同本身應(yīng)當(dāng)合法有效;這是當(dāng)下學(xué)術(shù)界對不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件的界定。

不動產(chǎn)物權(quán)善意取得是以物權(quán)公示公信原則作為直接理論基礎(chǔ)，它保護(hù)的是第三人對登記的信賴?yán)婧筒粍赢a(chǎn)交易安全。所謂不動產(chǎn)善意取得，是指第三人出于善意信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，而與登記記載的權(quán)利人發(fā)生交易，并且該轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)已經(jīng)登記于該第三人名下，此時(shí)，若登記記載的權(quán)利人與真正權(quán)利人不符，善意第三人也即時(shí)取得登記不動產(chǎn)所有權(quán)，而不受真正權(quán)利人追奪，真正權(quán)利人只能請求登記記載的權(quán)利人或者有過錯的登記機(jī)關(guān)賠償損失?，F(xiàn)有的物權(quán)法第9條：“不動產(chǎn)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以登記?！贝藯l說明登記是物權(quán)發(fā)生的要件，也是不動產(chǎn)善意取得的前提條件，針對的是已經(jīng)登記的不動產(chǎn)物權(quán)。物權(quán)法第21條：“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償?！贝藯l表明了不動產(chǎn)善意取得的法律后果，它對于平衡了各方的利益有著非常重要的立法意義。

這個(gè)概念已被多數(shù)人肯定。這它來源于人們對實(shí)踐的總結(jié)，我們應(yīng)該肯定它的科學(xué)性以及實(shí)用性。但是，我們也應(yīng)該注意到這個(gè)定義對不動產(chǎn)善意取得制度的適用對象限定的范圍過小，其僅僅適用已經(jīng)完成登記的不動產(chǎn)物權(quán)，而尚未進(jìn)行登記但不違章的不動產(chǎn)，尤其是農(nóng)村的私有住房及其宅基地使用權(quán)未進(jìn)行登記的現(xiàn)象比較普遍。那么在肯定受讓人為善意第三人的前提下，對于這些農(nóng)村房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，是否可以也像登記了的不動產(chǎn)一樣適用善意取得，這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，許多學(xué)者認(rèn)為這個(gè)問題可以適用動產(chǎn)的無權(quán)占有規(guī)則，就好比汽車、船舶、飛機(jī)等特殊動產(chǎn)適用不動產(chǎn)善意取得制度一樣。凡有原則，必有例外?；蛘咴趪楸容^復(fù)雜的中國，現(xiàn)階段出現(xiàn)各種特殊規(guī)定是理所當(dāng)然的。但是，筆者認(rèn)為隨著城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展，城鄉(xiāng)房產(chǎn)登記應(yīng)該形成統(tǒng)一的體系，適用統(tǒng)一的規(guī)則，這樣才能有利的避免不動產(chǎn)交易市場的各種風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)各方的利益，同時(shí)也能提高辦事效率，對我國城鄉(xiāng)體制的改革也起著促進(jìn)作用。在我看來，不動產(chǎn)善意取得的概念仍然需要改進(jìn)，限定條件越多，適用的范圍就越小，我們應(yīng)該逐漸完善不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件，使其更加適應(yīng)當(dāng)下經(jīng)濟(jì)的發(fā)展格局。

三、不動產(chǎn)善意取得在中國現(xiàn)階段適用中出現(xiàn)的問題

不動產(chǎn)善意取得制度在實(shí)施的過程中，問題層出不窮，很多問題仍被激勵的爭論著，雖然2007物權(quán)法已經(jīng)確認(rèn)了不動產(chǎn)善意取得制度，但是具體的內(nèi)容欠缺，只是一個(gè)大的框架而已，所以，不動產(chǎn)善意取得制度的完善仍然是一個(gè)漫長的過程。這里，筆者主要通過提取現(xiàn)實(shí)中的案例，發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)善意取得制度的問題所在，然后給出自己的見解，也希望能激發(fā)讀者們一起討論。

（一）關(guān)于不動產(chǎn)善意取得制度的適用范圍問題 案例一

金立與金平系兄弟倆，其母趙某有一處房產(chǎn)，領(lǐng)有產(chǎn)權(quán)證。2007年3月，金立謊稱趙某去世（事實(shí)上2007年11月才去世）,騙取派出所出具了趙某的死亡證明。5月，金立持趙某的死亡證明，謊稱自己系趙某的獨(dú)子，到房管將趙某的房產(chǎn)過戶到自己的名下，并領(lǐng)取了房產(chǎn)證。9月，金立持騙領(lǐng)的房產(chǎn)證，與何某簽訂房屋買賣合同一份，將該房屋賣給何某（何某不知金立的房產(chǎn)證是騙來的），10月，何某領(lǐng)取了該房的產(chǎn)權(quán)證。2008年1月，金平以金立的房產(chǎn)證系騙領(lǐng)的、金立事實(shí)上非該房屋的唯一所有人為由向法院起訴，要求確認(rèn)金立與何某簽訂的房屋買賣合同無效。

問題一：由于不動產(chǎn)登記簿以外的法律變動，金立一人獨(dú)自辦理了繼承登記，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記產(chǎn)生瑕疵，何某基于不動產(chǎn)登記的公信力與金立簽訂了買賣合同，請問何某能否取得不動產(chǎn)所有權(quán)，運(yùn)用的法律規(guī)則是什么？金平因此受到的損失該由誰承擔(dān)？

問題二：如果金立把趙某的房產(chǎn)變更登記為金立和金平二者共有，金立騙何某金平同意出賣房產(chǎn)，并拿出證明，何某并不知情，金立和何某簽訂房屋買賣合同，那么何某能否取得房產(chǎn)所有權(quán)？運(yùn)用什么規(guī)則?會出現(xiàn)怎樣的法律效果？ 案例二

房主甲欲出售其名下房產(chǎn)，買主乙在與甲洽談時(shí)將事先準(zhǔn)備好的假房產(chǎn)證與甲出示的真房產(chǎn)證做了“調(diào)包”。之后乙冒充甲與買主丙簽訂買賣合同，辦理登記手續(xù)時(shí)乙出示了調(diào)包取得的真實(shí)房產(chǎn)證以及偽造的高仿真身份證。登記機(jī)關(guān)審核后為其辦理了過戶登記，丙于次日支付了房款。之后，丙具體辦理房屋交接時(shí)才發(fā)現(xiàn)此前與其交易的“甲”是騙子。甲訴至人民法院，要求撤銷房屋管理部門所做出的房屋移轉(zhuǎn)登記，或者登記部門按照市價(jià)賠償全部房款。問題：丙能否取得房產(chǎn)所有權(quán)？ 案例三

在易通公司申請執(zhí)行藍(lán)天房地產(chǎn)開發(fā)公司買賣合同糾紛一案中，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人提供的線索，查封了被執(zhí)行人開發(fā)的房屋。在準(zhǔn)備采取下一步執(zhí)行措施時(shí)，案外人吳某向法院提出執(zhí)行異議，稱其早已從被執(zhí)行人處購得該房屋，并已支付了全部價(jià)款，同時(shí)也向法院出示了與被執(zhí)行人簽訂的房屋買賣合同及付款憑證。對此，執(zhí)裁庭及時(shí)啟動了執(zhí)行異議的審查程序，對案外人的異議請求和證據(jù)材料予以審查。通過調(diào)查，執(zhí)行人員發(fā)現(xiàn)，案外人與被執(zhí)行人確實(shí)存在交易行為，異議成立。

問題：案外人吳某能否取得該房屋的所有權(quán)？

筆者主要通過以上三個(gè)案例來探討不動產(chǎn)善意取得制度的適用范圍，在我看來，不動產(chǎn)善意取得的適用范圍在實(shí)踐中存在著很多的爭議。但是被肯定的適用范圍也不是不存在，例如:

（一）共有不動產(chǎn)的部分共有人擅自出賣共有財(cái)產(chǎn)的，受讓人在善意時(shí)即可取得所有權(quán)。(二)不動產(chǎn)登記瑕疵，受讓人信賴此發(fā)生的不動產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)。這兩個(gè)情況在案例一中都能體現(xiàn)。案例一中金立擅自變更登記，何某基于登記的公信力而善意的簽訂了合同，并完成了登記，支付了全部價(jià)款，因而能夠基于不動產(chǎn)善意取得制度取得房產(chǎn)所以權(quán)。如果金立變更登記后，房產(chǎn)歸屬金立與金平二者共有，金立又擅自出賣共有人房產(chǎn)，何某仍然可以基于善意取得制度取得房產(chǎn)所以權(quán)。這些都是從不動產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件得出的。《瑞士民法典》對此作了明確規(guī)定:“出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護(hù)”（第973條第1款）.“物權(quán)的登記不正當(dāng)?shù)?，該登記對于知悉或知悉該瑕疵的第三人無效。凡無法律原因或依無約束力之法律行為而完成的登記，為不正當(dāng)。因前款的登記使其物權(quán)收到侵害的人，得援引該登記的瑕疵，對抗惡意的第三人”（第974條）。我國的不動產(chǎn)善意取得制度對瑞士的善意取得制度也有所借鑒。

案例二中是有關(guān)不動產(chǎn)冒名處分行為的情況，至于丙能否基于不動產(chǎn)善意取得制度取得該房產(chǎn)的所有權(quán)還有待商榷。在這個(gè)案例中，法官最終適用了不動產(chǎn)善意取得制度，丙取得所有權(quán)。王利明教授提供理論支持：

（一）冒名處分人出賣他人房產(chǎn)屬于無權(quán)處分；

（二）第三人與冒名處分人之間存在有償法律行為；

（三）第三人已支付價(jià)款并完成過戶登記；

（四）第三人善意;據(jù)此，其認(rèn)為不動產(chǎn)善意取得的全部構(gòu)成要件均已符合，故善意第三人可以確定的取得房產(chǎn)所有權(quán)。還有另外一種說法：有學(xué)者認(rèn)為王利明教授對不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件存在重大誤解，不動產(chǎn)善意取得的邏輯起點(diǎn)應(yīng)該是不動產(chǎn)登記權(quán)利狀況錯誤，而登記權(quán)利狀況錯誤與無權(quán)處分并不等同，無權(quán)處分的外延遠(yuǎn)大于前者，如所舉案例中冒名處分人因?qū)υ摲慨a(chǎn)無所有權(quán)和處分權(quán)自然屬于無權(quán)處分人，但不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人狀況并無錯誤。不能適用不動產(chǎn)善意取得制度。當(dāng)然亦有學(xué)者認(rèn)識到這一點(diǎn)，指出在冒名處分情形下不動產(chǎn)善意取得制度可以擴(kuò)展適用。但是這里的擴(kuò)展適用實(shí)在牽強(qiáng)。既然不動產(chǎn)冒名處分行為不能適用不動產(chǎn)善意取得制度，那么該行為該如何定性呢？根據(jù)現(xiàn)代民法自己只對自己行為負(fù)責(zé)的意思自治原則，冒名行為原則上對被冒名人無效。但該原則也存在例外，如果冒名行為符合表見代理的構(gòu)成要件時(shí)可以適用表見代理制度。此案例中丙未能核實(shí)交易對方的身份，應(yīng)承擔(dān)不能取得權(quán)利的風(fēng)險(xiǎn)。因此，筆者認(rèn)為被冒名人不具有可歸責(zé)性，丙不能取得該房產(chǎn)的所有權(quán)。

案例三是關(guān)于被執(zhí)行的不動產(chǎn)能否適用不動產(chǎn)善意取得制度的問題，對于這個(gè)疑問，早就有司法解釋出臺《最高人民法院<關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定>》第十七條明確規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價(jià)款并實(shí)際占有該，財(cái)產(chǎn)但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)?！憋@然此項(xiàng)規(guī)定對物權(quán)變動的規(guī)則做出了突破性的規(guī)定，確立了不動產(chǎn)適用善意取得制度，為執(zhí)行過程中案外人異議的審查和處理提供了新的法律依據(jù)。本案例中，案外人吳某可以依據(jù)該規(guī)定善意取得所有權(quán)。小結(jié)：

不動產(chǎn)善意取得制度的適用范圍在現(xiàn)階段仍然存在許多爭議，如未進(jìn)行登記但不違章的農(nóng)村私有房產(chǎn)和宅基地使用權(quán)，雖然是不動產(chǎn)，但是在實(shí)際操作中只是比照動產(chǎn)善意取得制度來處理；還有城市中違章建造后來又取得合法手續(xù)，期間也存在交易行為，對于這樣的問題仍然不適用不動產(chǎn)善意取得制度；這一系列的問題都需要解決。不動產(chǎn)善意取得制度的適用范圍需要隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷得到擴(kuò)充。

（二）關(guān)于不動產(chǎn)善意取得制度的取得方式的問題

不動產(chǎn)物權(quán)善意取得是以公示公信原則作為直接理論基礎(chǔ)，它保護(hù)的是第三人對登記的信賴?yán)婧筒粍赢a(chǎn)交易安全。要使不動產(chǎn)物權(quán)善意取得制度產(chǎn)生理想的效果，就必然要求建立合理的不動產(chǎn)登記制度，一方面盡可能地減少登記錯誤的發(fā)生，增強(qiáng)登記公信，另一方面維護(hù)真實(shí)權(quán)利人的合法權(quán)利，維持各方之間的利益平衡。而當(dāng)下我國的不動產(chǎn)登記制度存在著許多的問題。案例四

張三向李四借款600萬元，張三以其辦公樓、廠房作為抵押，評估為800萬元，雙方在房管登記部門辦理了登記。張三向王五借款500萬元，以該辦公樓、廠房的占地作抵押，評估為700萬元，雙方在土地管理登記部門辦理了登記。后來因張三不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，李四和王五都要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，但如何實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，在執(zhí)行中發(fā)生糾紛。

案例四是關(guān)于不動產(chǎn)登記的問題，我們可以看出案例中的登記機(jī)關(guān)有多個(gè)，這中情況在權(quán)利實(shí)現(xiàn)的過程中多有不便。我國目前在不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的設(shè)置上存在“多頭登記”的狀況，不同的不動產(chǎn)，如土地、房屋、林地、草原、水面、灘涂、道路等分別由不同的行政部門來登記管理。鑒于這種現(xiàn)狀已經(jīng)嚴(yán)重影響到了登記的公示公信效力。《物權(quán)法》第10條明確規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一的登記制度，但《物權(quán)法》將統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法委托由法律、行政法規(guī)來規(guī)定。目前，仍然保持了多頭登記的現(xiàn)狀。為了維護(hù)交易關(guān)系和流轉(zhuǎn)秩序，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度急需出臺。

四、探究問題背后的原因

（一）我國出現(xiàn)不動產(chǎn)善意取得制度適用范圍爭議的原因

不動產(chǎn)善意取得制度適用范圍存在爭議的原因還是要從善意取得定義本身來看，善意取得制度是規(guī)范市場財(cái)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的民法制度，從其目的來看是為了維護(hù)市場交易的安全，此制度所指向的物必須是能夠在市場上進(jìn)行自由交換的物，這是善意取得制度本身所應(yīng)包含的應(yīng)有之義。而法律禁止流轉(zhuǎn)或者限制流轉(zhuǎn)的物，如國家專有的物質(zhì)、爆炸物、槍支彈藥、麻醉物品、毒品等本身在市場上自由交換，既然不能在市場上自由交換，當(dāng)然也就不得適用善意取得這一維護(hù)市場交易安全為目的的制度。針對不動產(chǎn)，約定排除適用，因?yàn)榈怯浀墓帕O強(qiáng)，即在不動產(chǎn)交易場合，權(quán)利外觀取代權(quán)利本身，登記名義人就是不動產(chǎn)的權(quán)利人。就我國登記制度不夠完善的現(xiàn)狀而言，也不能一概而論的將所有不動產(chǎn)包括在善意取得的范圍之內(nèi)，而應(yīng)視不同情況嚴(yán)格限定不動產(chǎn)善意取得的適用范圍。

（二）我國不動產(chǎn)登記呈現(xiàn)“多頭登記”狀況的原因

在我國，房屋在房產(chǎn)管理部門登記，土地在土地行政部門登記，而且各自有各自的登記原則。這種分裂的局面是歷史上形成的。1983年《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第5條將城市私有房屋的登記授權(quán)給房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)（以下簡稱房管機(jī)關(guān)）。1986年《土地管理法》規(guī)定由土地管理部門對土地權(quán)利（包括農(nóng)民集體土地所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)）進(jìn)行登記。只是該法也已經(jīng)意識到分別登記的弊端，在第62條授權(quán)地方政府可以設(shè)立一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房產(chǎn)管理和土地管理工作，制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。之后，一些城市，如深圳、上海、重慶、等，實(shí)施了“兩證合一”,但大部分地區(qū)仍然延續(xù)分立的局面。如果將不動產(chǎn)從建設(shè)用地和房屋擴(kuò)展到整個(gè)不動產(chǎn)，那么登記機(jī)關(guān)更是五花八門了。如有關(guān)林木所有權(quán)的登記在林業(yè)管理部門，海域使用權(quán)的登記在海洋管理部門等。這種情況的根本原因是我國的經(jīng)濟(jì)基本制度——公有制為主，多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展。這種制度決定了資源的公有性質(zhì)，登記主體的行政性質(zhì)，但是我國經(jīng)濟(jì)狀況又比較復(fù)雜，因而對登記制度又有很多劃分和限制，想在短時(shí)間能統(tǒng)一登記制度確實(shí)不是容易之事。因?yàn)榈怯浿贫鹊陌l(fā)展與完善必須與現(xiàn)存的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相適應(yīng)。

五、解決措施及操作過程

物權(quán)法將不動產(chǎn)善意取得納入立法范疇，彌補(bǔ)了司法實(shí)踐中善意取得僅適用于動產(chǎn)領(lǐng)域的缺陷。不動產(chǎn)善意取得經(jīng)過法律明確了其存在的依據(jù)，但是善意取得制度如何適用不動產(chǎn)已經(jīng)是一個(gè)現(xiàn)實(shí)性的法律問題，當(dāng)下我國正經(jīng)歷著大刀闊斧的改革，政治、經(jīng)濟(jì)和文化制度都發(fā)生這深刻的變化，我國民事立法也應(yīng)當(dāng)具有前瞻性，順應(yīng)社會的發(fā)展方向，不拘泥于現(xiàn)有的體制。針對不動產(chǎn)善意取得制度的完善，筆者提出以下建議：

（一）對不動產(chǎn)善意取得制度的適用范圍加以明確

在物權(quán)法的司法解釋中，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對適用善意取得的不動產(chǎn)范圍加以明確，使善意第三人在進(jìn)行交易時(shí)知曉哪些不動產(chǎn)可以適用善意取得，哪些不動產(chǎn)即使通過交易支付了對價(jià)依然無法取得不動產(chǎn)的所有權(quán)。使法官在判案時(shí)有法可以，避免了自由裁量權(quán)的濫用，保護(hù)并平衡各方利益。

（二）對不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件加以明晰

不動產(chǎn)善意取得應(yīng)該符合的要件，在我看來，應(yīng)該有以下

（一）不動產(chǎn)已經(jīng)登記在冊；

（二）受讓人須以合理的價(jià)格有償轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)已經(jīng)完成變更登記；

（四）標(biāo)的物為法律不禁止或者不限制轉(zhuǎn)讓的物；(五)轉(zhuǎn)讓合同本身應(yīng)當(dāng)合法有效。在物權(quán)權(quán)法實(shí)施過程中，權(quán)利人對不動產(chǎn)（主要為房地產(chǎn)）的登記將越來越重視，這可能導(dǎo)致大量不動產(chǎn)登記的涌現(xiàn)，這就要求我國登記機(jī)關(guān)更加規(guī)范操作。特別是不動產(chǎn)價(jià)值相對動產(chǎn)較高，一旦損失將會對權(quán)利人造成重大影響，預(yù)見到這樣的后果，當(dāng)事人一般會主動到不動產(chǎn)登記管理機(jī)關(guān)去履行相關(guān)手續(xù)，主動進(jìn)行不動產(chǎn)的登記、變更、涂銷，從而從源頭上解決了不動產(chǎn)登記權(quán)利與真實(shí)權(quán)利的不一致問題。而對善意第三人來講，物權(quán)法的司法解釋明確善意取得不動產(chǎn)的條件，善意第三人在進(jìn)行不動產(chǎn)交易時(shí)也相應(yīng)會更加注重取得不動產(chǎn)的登記，這對善意第三人的保護(hù)是一張很好的保障。

（三）對不動產(chǎn)善意取得相應(yīng)制度的完善 不動產(chǎn)善意取得制度不是一項(xiàng)孤立的制度，其的有著深刻的理論支持和較長的發(fā)展完善路程。當(dāng)下最急需完善的是不動產(chǎn)登記制度。筆者認(rèn)為在不動產(chǎn)登記制度建立和完善過程中，需要解決的問題主要有以下幾個(gè)方面：1.可以將土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)及其他房地產(chǎn)權(quán)利作為私權(quán)對待，因而可以將房地產(chǎn)權(quán)登記定位于私權(quán)保護(hù)，而不是國家干預(yù)或行政管制。登記制度的設(shè)計(jì)要淡化行政色彩，使登記成為確保交易安全的一項(xiàng)制度，而不僅僅是行政監(jiān)管制度。2.要建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)利登記機(jī)關(guān)，至于誰來擔(dān)任不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)仍然出于討論之中，有學(xué)者建議有法院來統(tǒng)一管理。并且將之立法。3.盡快完善農(nóng)村土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的登記制度，以登記制度完善促進(jìn)農(nóng)村房地產(chǎn)交易，以農(nóng)村房地產(chǎn)登記與城市房地產(chǎn)登記制度的統(tǒng)一，促進(jìn)城市和農(nóng)村房地產(chǎn)交易規(guī)則的統(tǒng)一。結(jié)束語：

筆者在本文中論述的不動產(chǎn)善意取得制度適用的問題比較淺顯，不動產(chǎn)善意取得制度作為新確立的事物，仍須經(jīng)過實(shí)踐的檢驗(yàn)，許多問題還會不斷出現(xiàn)。在本文中，筆者只是就爭議很大的問題發(fā)表一下自己的見解，希望能起到拋磚引玉的作用。

第四篇：試論我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善

試論我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善

不動產(chǎn)物權(quán)登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示形式，也是各國物權(quán)立法的重要內(nèi)容。由于不動產(chǎn)登記制度影響交易安全和社會財(cái)產(chǎn)秩序甚大，現(xiàn)代各國莫不對之重視有加。我國目前尚沒有制定物權(quán)法，也沒有制定不動產(chǎn)物權(quán)登記法，這使我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度存在許多不完善的地方。本文擬通過對不動產(chǎn)物權(quán)登記制度基本理論的探討，以及對我國當(dāng)前不動產(chǎn)物權(quán)登記制度存在的問題的分析，提出完善我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的設(shè)想，以裨于我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善。

一、不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的基本理論。

1、不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的法律意義。

不動產(chǎn)物權(quán)登記是指土地及其它定著物之所有權(quán)和他物權(quán)的取得、喪失與變更，依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門薄冊上，它是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示形式。物權(quán)公示是物權(quán)法的一項(xiàng)重要原則，是指物權(quán)享有與變動的可取信于公眾的外部表現(xiàn)形式。根據(jù)現(xiàn)代各國物權(quán)法的規(guī)定，物權(quán)變動的公示方法，不動產(chǎn)物權(quán)以登記，即物權(quán)變更登記，為物權(quán)變動的公示方法;動產(chǎn)以交付，即占有的移轉(zhuǎn)，為物權(quán)變動的公示方法。物權(quán)以登物權(quán)變動之所以要公示，是由物權(quán)的性質(zhì)決定的。物權(quán)是一種絕對權(quán)、對世權(quán)，具有絕對排他性效力，對物權(quán)人的物權(quán)，任何人都負(fù)有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務(wù)，但如果不能從其外部察悉物權(quán)變動的征象，則會給第三人造成難以預(yù)測的損害，直接威脅交易安全。物權(quán)公示就是要使物權(quán)具有可識別性，通過公示使物權(quán)法律關(guān)系得以公開透明，使當(dāng)事人及第三人直接從外部就可以知悉物權(quán)的存在及其現(xiàn)狀，其目的就是要維護(hù)物的占有秩序和交易安全，保護(hù)善意第三人的利益。

2、不動產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)及登記機(jī)關(guān)不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，依我國學(xué)者之通說，屬于一種行政行為，它體現(xiàn)的是國家行政權(quán)力機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)合理干預(yù)，目的是為了明晰各種不動產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)物權(quán)人的合法權(quán)益。

關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記之主辦機(jī)關(guān)，現(xiàn)代各國和地區(qū)做法不盡一致，但主要做法有二：一是由司法機(jī)關(guān)主辦。二是由隸屬政府的專門的不動產(chǎn)登記局或“地政事務(wù)所”主辦。如日本的不動產(chǎn)物權(quán)登記為法務(wù)局、地方法務(wù)局、支局及派出所，在瑞士則為各洲地方法院，在德國為地方法院中設(shè)立的“土地登記局”，在英國，統(tǒng)一管理城鄉(xiāng)土地權(quán)屬的登記機(jī)構(gòu)是“政府土地登記局”。

關(guān)于登記機(jī)關(guān)的職責(zé)，綜合民辦各國的立法例，主要有三種做法：

一是登記采形式審查主義。登記機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)登記申請，只進(jìn)行形式上的審查，倘若申請登記所提出的書件完備，即依照契據(jù)所載的內(nèi)容，予以登記。至于契據(jù)所載權(quán)利事項(xiàng)，在實(shí)質(zhì)上是否存在，有無瑕疵，則不過問，登記機(jī)關(guān)也不承擔(dān)錯誤登記的責(zé)任。

二是登記采實(shí)質(zhì)審查主義。即登記機(jī)關(guān)對于登記之申請，除須審查登記書件是否完備外，對于不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與事實(shí)是否相符，有無瑕疵，也須詳加審查，經(jīng)確定后方予登記。如果登記有錯誤、遺漏、虛偽，而致權(quán)利人于損害時(shí)，受害人得請求國家賠償，但登記機(jī)關(guān)本身不予賠償。

三是任意登記主義。對于不動產(chǎn)物權(quán)變動不作強(qiáng)制要求，但是一經(jīng)登記，則登記具有不可推翻之效力，如登記有錯誤、虛偽、遺漏而致真正權(quán)利人受損害時(shí)，登記機(jī)關(guān)則負(fù)損害賠償之責(zé)。

3、不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力。

不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律效力，世界各國民法有以下幾種不同的立法例：

一是登記對抗主義。認(rèn)為不動產(chǎn)物登記并非不動產(chǎn)物權(quán)變動的必須程序。不動產(chǎn)物權(quán)的變動依當(dāng)事人的意思表示而發(fā)生法律效力，但非登記不能對抗第三人。法國、日本等國采此立法例。

二是登記要件主義。認(rèn)為登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的要件，不動產(chǎn)物權(quán)變動除了當(dāng)事人之間的合意外，還要進(jìn)行登記，非經(jīng)登記不僅不能對抗第三人，而且在當(dāng)事人之間也不發(fā)生法律效力。德國等國采此立法例。

三是地券交付主義。又稱托倫斯登記制，該制度采任意登記制，不強(qiáng)制一切土地都必須申請所有權(quán)他項(xiàng)權(quán)利登記。但如申請不動產(chǎn)物權(quán)登記，則登記是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件。

另外，對不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力，多數(shù)國家及地區(qū)還根據(jù)登記原因的不同而賦予登記不同的效力。

一是依當(dāng)事人的民事法律行為而變動不動產(chǎn)物權(quán)者，非經(jīng)登記不生效力。這里所說的民事法律行為包括買賣、贈與、互易及在不動產(chǎn)上設(shè)定物權(quán)的行為?！胺堑怯洸簧ЯΑ笔侵钢挥挟?dāng)事人的法律行為與國家專職機(jī)關(guān)的登記行為相結(jié)合，才能實(shí)際發(fā)生物權(quán)變動的法律效果。

二是依法律行為以外的法律事實(shí)而取得物權(quán)者，不以登記為生效要件，如因繼承、沒收、征收、法院判決、強(qiáng)制執(zhí)行、土地回復(fù)、附和、房屋新建等原因而取得物權(quán)者，均不以登記為物權(quán)變動的生效要件。但是出于維護(hù)交易安全的考慮，各國和地區(qū)的民法同時(shí)規(guī)定，此等場合，物權(quán)人在登記以前，不得處分已取得的物權(quán)。

二、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀及其存在的問題。

我國迄今尚未制定物權(quán)法，也沒頒布專門的不動產(chǎn)登記法，有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定主要散見于各項(xiàng)單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋，不動產(chǎn)物權(quán)登記制度尚未在中國得到系統(tǒng)地建立，而且現(xiàn)行法規(guī)中的有關(guān)制度基本上說不上完全是民法物權(quán)法意義上的制度。其存在的主要問題有：

1、登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一。不動產(chǎn)物權(quán)登記，通行的做法，實(shí)質(zhì)上依據(jù)一國民法典之有關(guān)規(guī)定，程序上則依據(jù)專門制定的不動產(chǎn)登記法。而我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī)，如《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，政出多門。

2、登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)類型的不同，我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記分為土地物權(quán)登記、房屋物權(quán)登記、礦產(chǎn)物權(quán)登記、水權(quán)登記、漁權(quán)登記和林權(quán)登記，相應(yīng)地，我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)也有六家之多，分別是國土管理機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、礦產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、水行政管理機(jī)關(guān)、漁政管理機(jī)關(guān)以及林業(yè)管理機(jī)關(guān)。登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一，損害了登記制度的基礎(chǔ)權(quán)威。

3、登記效力不區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因。如前所述，世界上多數(shù)國家和地區(qū)大都根據(jù)登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力，而我國現(xiàn)行法不區(qū)別不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因，而一律規(guī)定非經(jīng)登記不生物權(quán)變動的效力。如1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定，凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無效。這一規(guī)定，是與我國《繼承法》的規(guī)定明顯相違的。按照我國《繼承法》第二條的規(guī)定，繼承人從被繼承人死亡時(shí)起即取得被繼承人遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)，而不是繼承人于房管部門進(jìn)行變更登記后才取得遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)。又如，1987年的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第10條規(guī)定：“新建房屋，應(yīng)于竣工后三個(gè)月內(nèi)申請辦理所有權(quán)登記”。問題

是，如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權(quán)，那么在這三個(gè)月內(nèi)新建房屋的所有權(quán)歸誰所有，就很難作出合理的解釋了。

4、絕對化的登記要件主義。對于不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力，我國立法一向采納登記要件主義，如1983年的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、1987年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制訂的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、《土地管理法》，以及《土地管理法實(shí)施細(xì)則》等對此都作了明確規(guī)定。根據(jù)我國學(xué)者的一般看法，不動產(chǎn)所有權(quán)的取得、消滅和變更，非經(jīng)登記，不能產(chǎn)生法律效力。我國司法審判實(shí)踐對不動產(chǎn)物權(quán)特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則上也以登記為準(zhǔn)。我國現(xiàn)行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法，有利于保護(hù)原所有人的利益，并因增強(qiáng)登記效力而有利于強(qiáng)化國家對不動產(chǎn)的管理。但是，絕對適用此原則又難免存在不合理現(xiàn)象。在房屋買賣中，如果將登記要件主義絕對化，對因各種原因未登記的交易一概宣布無效，就會諸如不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人、沖擊現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)秩序等問題。

5、把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同生效的要件，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動。我國擔(dān)保法第41條規(guī)定：“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據(jù)此條規(guī)定，不動產(chǎn)抵押合同必須登記才能生效。同樣，我國現(xiàn)行行政法規(guī)和司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效，如1990年最高人民法院《關(guān)于私房買賣的一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》規(guī)定：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，末辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。

顯然，現(xiàn)行法律和司法解釋的上述規(guī)定不適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大了登記的效力范圍，把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件，誤解了登記制度屬性，混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動。不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同，是以移轉(zhuǎn)不動產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，屬諾成性合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生

法律效力，即發(fā)生債權(quán)的變動，當(dāng)事人開始享有債權(quán)法上的請求權(quán)。依據(jù)合同的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動登記手續(xù)，而買受人則有義務(wù)向出賣人支付價(jià)款，并有權(quán)請求出賣人交付不動產(chǎn)、及時(shí)與自己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動產(chǎn)物權(quán)變動僅是不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)債權(quán)合同履行效力所致，不動產(chǎn)物權(quán)登記也是合同的履行行為，其法律效力是發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動，本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷。因此，沒有進(jìn)行不動產(chǎn)物權(quán)登記，只是未能發(fā)生物權(quán)變動，而不能否認(rèn)有效成立的合同的效力。

三、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的立法完善。

如上所述，目前我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度已不能滿足不動產(chǎn)市場的發(fā)展對登記職能的要求，亟待完善，筆者以為，應(yīng)從以下幾個(gè)方面對我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度予以立法完善：

1、通過物權(quán)立法，統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)，消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現(xiàn)象。

2、制定不動產(chǎn)登記法，規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的組成、登記工作人員的資格，以及登記程序等，從程序上完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。

3、統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)。不動產(chǎn)物權(quán)民登記，是維系現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)秩序非常重要的一環(huán)，具有技術(shù)性、專業(yè)性的特點(diǎn)，只有由專門機(jī)關(guān)專司其職，才能收到事半功倍的效果。因此建議設(shè)立專門的不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)，統(tǒng)一管轄不動產(chǎn)物權(quán)登記工作。

4、登記機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)登記申請，實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義，以確定登記內(nèi)容的真實(shí)性。登記機(jī)關(guān)因自己過錯造成登記錯誤，給當(dāng)事人造成重大損害的，應(yīng)負(fù)賠償現(xiàn)任。

5、在登記的效力上，區(qū)別不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因，規(guī)定不同的效力。對于法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動產(chǎn)物權(quán)的，實(shí)行登記生效主義，非經(jīng)登記，不生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力;對于因非法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動產(chǎn)物權(quán)的，則不以登記為生效要件，但在登記之前不得處分已取得的不動產(chǎn)物權(quán)，理由如前所述，在此不再累述。

6、明確登記的物權(quán)制度屬性，正確區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件和物權(quán)變動的生效要件。如前所述，登記只是不動產(chǎn)物權(quán)變動的生效要件，而不是不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同的生效要件。對于依法生效的不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)合同，不登記則不生物權(quán)變動的效力，同時(shí)也不能對抗善意第三人。因此，建議將來在制定物權(quán)法時(shí)，應(yīng)規(guī)定如果當(dāng)事人未就不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移及時(shí)辦理登記手續(xù)的，只要合同合法有效，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人繼續(xù)補(bǔ)辦登記;如果出賣人違反合同規(guī)定，“一物二賣”，并辦理了不動產(chǎn)物權(quán)變動登記的，買受人則不能要求繼續(xù)補(bǔ)辦登記，但可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

第五篇：善意取得制度

善意取得

《中華人民共和國物權(quán)法》第106條正式確立了我國的善意取得制度。作為物權(quán)法乃至民法中的一項(xiàng)重要制度，該善意取得制度是我國民事立法和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。依該條規(guī)定，對我國物權(quán)法所確立的善意取得制度應(yīng)作廣義的理解，其作為我國民事立法中制度創(chuàng)新的積極成果，較傳統(tǒng)民法意義上的善意取得制度有了開拓性發(fā)展。

善意取得制度，是物權(quán)法上的一項(xiàng)重要制度。作為適應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要而產(chǎn)生的一項(xiàng)交易規(guī)則，動產(chǎn)善意取得制度有助于穩(wěn)定社會經(jīng)濟(jì)秩序，維護(hù)正常的商品交換。因而該制度業(yè)已在世界范圍內(nèi)，被大多數(shù)國家和地區(qū)的民事立法所確認(rèn)。我國現(xiàn)行民事立法尚未在整體上實(shí)現(xiàn)善意取得制度的立法化，關(guān)于這一制度的理論探討也未盡完備。如何構(gòu)建我國的善意取得制度理論，從而為其立法化進(jìn)行理論準(zhǔn)備，就成為民法學(xué)上一個(gè)迫切需要解決的課題。筆者將從善意取得的起源、概念、動產(chǎn)所有權(quán)善意取得的構(gòu)成要件、不動產(chǎn)的善意取得及善意取得的法律效果等方面闡述善意取得制度，期待著我國制定民法典，確認(rèn)善意取得制度，促進(jìn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)健康有序地發(fā)展。

正是由于我國傳統(tǒng)民法在法律制度的設(shè)計(jì)上，將善意取得制度與登記的公信力制度分別予以規(guī)定，所以才導(dǎo)致人們長期以來對善意取得制度理解上的爭議。有人認(rèn)為兩種制度的差異不能調(diào)和，善意取得制度僅指動產(chǎn)的善意取得，不應(yīng)也不能包括不動產(chǎn)的善意取得，因?yàn)椴粍赢a(chǎn)的善意取得問題系由登記的公信力制度規(guī)范之；有人則認(rèn)為兩種制度可以統(tǒng)一，善意取得制度不僅指動產(chǎn)的善意取得，也應(yīng)當(dāng)且能夠包括不動產(chǎn)的善意取得。筆者同意后一種觀點(diǎn)，因?yàn)閭鹘y(tǒng)民法的善意取得制度與登記的公信力制度在理論基礎(chǔ)上并不存在實(shí)質(zhì)性的差異。其歸根結(jié)底是物權(quán)的公示公信原則的邏輯結(jié)果，兩者創(chuàng)制的目的是一致的，其在功能上可謂異曲同工。在促進(jìn)交易便捷、保護(hù)交易安全和維護(hù)善意受讓人的利益方面并無二致。因此，對善意取得制度的理解宜根據(jù)具體情況作狹義與廣義之區(qū)分。狹義的善意取得制度系指傳統(tǒng)民法意義上的善意取得制度，即動產(chǎn)善意取得。其界定如上所述。廣義的善意取得制度系指適用范圍涵蓋動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他物權(quán)的善意取得制度。其界定如下：善意取得，又稱即時(shí)取得，指無處分權(quán)人將其占有的動產(chǎn)或者錯誤登記在其名下的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給善意第三人或者為善意第三人設(shè)定他物權(quán)，在符合一定條件的前提下，善意第三人依據(jù)法律的規(guī)定取得動產(chǎn)或者不動產(chǎn)所有權(quán)或者他物權(quán)的制度。

善意取得制度的淵源十分復(fù)雜，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為善意取得制度發(fā)源于日爾曼法的“以手護(hù)手”原則。近代以來，為了保證交易安全和便捷的需要，善意取得制度進(jìn)一步吸收了羅馬法上的時(shí)效取得中善意要件，逐漸完善和發(fā)展起來。善意取得制度是通過第三人在交易時(shí)對占有的公信力的信賴，對于已登記的不動產(chǎn)則是對登記公信力的善意信賴，通過這種善意信賴來保護(hù)第三人即無辜毫不知情者的合法權(quán)益，進(jìn)而維護(hù)已形成的新的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，穩(wěn)定社會秩序，阻斷原所有入對該物的追及力。

我國善意取得制度具有以下特點(diǎn):①統(tǒng)一適用于動產(chǎn)和不動產(chǎn)。②統(tǒng)一適用于所有權(quán)和他物權(quán)。③構(gòu)成要件比較嚴(yán)格，以利于兼顧所有權(quán)的保護(hù)與交易安全的維護(hù)。④從反面規(guī)定了不適用善意取得的情形?！段餀?quán)法》第107條規(guī)定，遺失物贓物等占有脫離物不適用善意取得。

從本質(zhì)上說，善意取得制度是一種以犧牲財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的靜的安全為代價(jià)來保障財(cái)產(chǎn)交易的動的安全的制度。在符合善意取得條件的情況下，善意取得制度適用的結(jié)果是，由善意第三人取得所有權(quán)或者他物權(quán)，而真正所有權(quán)人的所有權(quán)消滅或者所有權(quán)上產(chǎn)生他物權(quán)的負(fù)擔(dān)。但是，善意取得制度并非完全不考慮對原所有權(quán)人的保護(hù)，而是在優(yōu)先保護(hù)交易安全的前提下，兼顧所有權(quán)人利益的保護(hù)。善意取得制度的主要立法目的在于協(xié)調(diào)由無權(quán)處分行為所產(chǎn)生的善意第三人與物的所有人之間的矛盾，其結(jié)果是物的原所有人喪失權(quán)利，而善意第三人取得權(quán)利。也可以說，善意取得制度解決了當(dāng)靜的財(cái)產(chǎn)安全與財(cái)產(chǎn)交易時(shí)動的財(cái)產(chǎn)安全發(fā)生沖突時(shí)，兩方面利益的取舍問題。對財(cái)產(chǎn)靜的安全的保護(hù)以保護(hù)原所有人的利益，為了維護(hù)靜態(tài)的社會秩序和平穩(wěn)定；當(dāng)涉及財(cái)產(chǎn)交易時(shí)，對財(cái)產(chǎn)動的安全的保護(hù)則為保護(hù)善意第三人的利益，形成動態(tài)的社會秩序的的同時(shí)，追求社會效益的最大化。在現(xiàn)代社會，市場經(jīng)濟(jì)日益繁榮發(fā)展，財(cái)產(chǎn)的流通更為頻繁，社會秩序不可能永遠(yuǎn)靜止，一成不變，因此，維護(hù)動態(tài)的社會秩序，保護(hù)財(cái)產(chǎn)交易中動的財(cái)產(chǎn)安全迫在眉睫，必須完善善意取得制度。當(dāng)今，承認(rèn)善意取得制度，保護(hù)財(cái)產(chǎn)交易動的安全，對促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有序地發(fā)展，是十分必要的。善意取得制度，作為在物權(quán)法領(lǐng)域優(yōu)先保護(hù)交易安全，在債權(quán)法領(lǐng)域兼顧所有權(quán)的保護(hù)，具有以下功能：①有利于維護(hù)交易安全，維護(hù)公共利益;②有利于降低交易成本，鼓勵交易，促進(jìn)物的流轉(zhuǎn);③有利于充分發(fā)揮物的效用，促進(jìn)物盡其用。

構(gòu)成要件是善意取得制度的重要內(nèi)容和組成部分。善意取得制度與登記的公信力制度的構(gòu)成要件及其具體要求差異很大而且較為復(fù)雜。正因?yàn)槲覈餀?quán)法動產(chǎn)的善意取得和不動產(chǎn)的善意取得合并在一起作出規(guī)定，從而統(tǒng)一和簡化了善取得的構(gòu)成要件。根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，適用善意取得制度應(yīng)具備如構(gòu)成要件：1．無處分權(quán)人處分了他人財(cái)產(chǎn)。2．受讓人受讓該財(cái)產(chǎn)時(shí)是善意的。3．受讓人以合理的價(jià)格有償取得。4．轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。應(yīng)當(dāng)注意的是，盡管物權(quán)法將動產(chǎn)善意取得和不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件統(tǒng)一起來作了規(guī)定，但畢竟動產(chǎn)與不動產(chǎn)的公示方法

是不同的，因此，并不排除在構(gòu)成要件的具體要求上仍然會存在一些區(qū)別。所謂準(zhǔn)善意取得，是指善意取得所有權(quán)之外的其他物權(quán)。無處分權(quán)人進(jìn)行處分，并不限于所有權(quán)，還包括在標(biāo)的物上設(shè)定用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，此種情形，如果受讓人善意，同樣發(fā)生該項(xiàng)物權(quán)的善意取得。由于傳統(tǒng)民法中善意取得制度僅適用于動產(chǎn)，因此準(zhǔn)善意取得的準(zhǔn)用范圍也限于以動產(chǎn)為客體的他物權(quán)。同時(shí)由于其善意取得須以取得物之占有為構(gòu)成要件，故傳統(tǒng)民法中準(zhǔn)善意取得的范圍極為有限，主要指質(zhì)權(quán)。因?yàn)閭鹘y(tǒng)民法中的他物權(quán)，除質(zhì)權(quán)外，均主要以不動產(chǎn)為客體。與之不同的是。我國的善意取得制度統(tǒng)一適用于動產(chǎn)和不動產(chǎn)，相應(yīng)地，準(zhǔn)善意取得的準(zhǔn)用范圍也不限于以動產(chǎn)為客體的他物權(quán)。諸如以不動產(chǎn)為客體的房屋抵押權(quán)、地役權(quán)等他物權(quán)均可準(zhǔn)用于準(zhǔn)善意取得。我國正處于經(jīng)濟(jì)社會高速發(fā)展階段，所有權(quán)類型的多樣化、商品交易活動的日益頻繁的現(xiàn)實(shí)，要求立法由 原來保護(hù)所有權(quán)靜態(tài)安全的價(jià)值取向轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｗo(hù)交易動態(tài)安全的價(jià)值取向。作為物權(quán)法乃至民法中的一項(xiàng)重要制度，善意取得制度是我國民事立法和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。我國善意取得制度將以其特有的創(chuàng)新精神充分有效地發(fā)揮其促進(jìn)交易便捷、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場交易秩序和諧的制度功能。

適于善意取得的不動產(chǎn)，一定是發(fā)生了登記錯誤的不動產(chǎn)。如果不動產(chǎn)上沒有發(fā)生登記錯誤，則不會有錯誤登記的公信力產(chǎn)生，也就不符合善意取得的要件。不動產(chǎn)登記錯誤的發(fā)生，常見于以下三種情形：① 共有的不動產(chǎn)登記在一個(gè)人名下。② 因履行無效合同發(fā)生的不動產(chǎn)登記錯誤。③ 因其他原因發(fā)生的登記錯誤。

能夠適用善意取得的動產(chǎn)，原則上限于占有委托物。所謂占有委托物，指基于真正權(quán)利人的意思而喪失占有的物。如基于租賃、保管合同關(guān)系，由承租人、保管人直接占有的動產(chǎn)。此外，借用物、運(yùn)輸物、承攬物、試用買賣物、質(zhì)物均屬于占有委托物。

《關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國民法通則)若干問題的意見》(試行)(以下簡稱《意見》)第89條的規(guī)定：“共同共有人對共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”對于這一司法解釋,筆者認(rèn)

為，該司法解釋并不能表明善意取得制度在我國民事立法或司法實(shí)踐中的確立。這是因?yàn)?，首先，該條司法解釋的立法目的并非規(guī)定所謂善意取得制度，而是針對部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)行為所作的相應(yīng)法律評定。其次，該條司法解釋的具體內(nèi)容與善意取得制度的基本內(nèi)容相差甚遠(yuǎn)。但是，就強(qiáng)調(diào)維護(hù)善意第三人的合法權(quán)益而言。該司法解釋卻首次從我國民事立法層面體現(xiàn)了善意取得制度的思想。而且，其體現(xiàn)出來的善意取得制度的思想較傳統(tǒng)民法更具中國特色，其肯定共同共有財(cái)產(chǎn)可以善意取得，即表明沒有將不動產(chǎn)排除在善意取得的適用范圍之外。因?yàn)樵摋l中雖未明確說明共同共有財(cái)產(chǎn)的范圍，但此條解釋中的“共同共有財(cái)產(chǎn)”顯然既包括動產(chǎn)也包括不動產(chǎn)，而且就此司法解釋演變生成的歷程而言，其實(shí)質(zhì)是指共同共有的不動產(chǎn)，而且主要是指共同共有的房屋。