第一篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃中的市場(chǎng)調(diào)查方

商業(yè)地產(chǎn)策劃中的市場(chǎng)調(diào)查方法

Tag:商業(yè)地產(chǎn)策劃

投資開發(fā)商用物業(yè)，特別是所謂超大型Mall，成為一大熱潮和最亮麗風(fēng)景線。不光是北京、上海、廣州、深圳一線城市，成都等二線省會(huì)城市、寧波等新興工業(yè)化城市，就連偏遠(yuǎn)地、縣級(jí)市也要上CBD、中央商

業(yè)街、大型Mall、主題步行街等商用物業(yè)項(xiàng)目。

市場(chǎng)調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)

地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營(yíng)相比，調(diào)查的區(qū)域

更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會(huì)更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與

大家交流共享，并就教于大方之家。

一、市調(diào)分類

商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場(chǎng)調(diào)查，按不同目標(biāo)、任務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類：

1、按工作任務(wù)分：基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查

2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個(gè)案深入調(diào)查

3、按操作方法分：實(shí)地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查

4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市調(diào)準(zhǔn)備

無(wú)論做哪類市場(chǎng)調(diào)研，都應(yīng)有充分準(zhǔn)備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。

準(zhǔn)備工作一般有：

1、明確任務(wù)--明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時(shí)間、質(zhì)量等要求；

2、團(tuán)隊(duì)分工--明確團(tuán)隊(duì)（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系；

3、工作計(jì)劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；

4、資料預(yù)熱--有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項(xiàng)目的書刊、報(bào)紙、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料；

5、配齊工具--準(zhǔn)備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機(jī)、攝像槍等；

6、考察線路--前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ摺⑷肟?、行走方向、重要?jié)點(diǎn)、出口等的預(yù)計(jì)、判斷及分工

協(xié)作安排；

7、時(shí)間安排--市調(diào)時(shí)段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時(shí)間長(zhǎng)短的估算，考察項(xiàng)目、地段的時(shí)序安排等。

三、基本概念理解與應(yīng)用

在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)策劃中常用到如下基本術(shù)語(yǔ)、名詞、需要有共同的界定：

1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo)

這是一組地理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念。

區(qū)位——帶綜合性的規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)活動(dòng)所占據(jù)的場(chǎng)所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。

板塊——住宅房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷常用的詞語(yǔ)，一般指住宅小區(qū)相對(duì)集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線

居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。

商圈——零售學(xué)用語(yǔ)，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一

購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡(jiǎn)言之，即為優(yōu)

先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費(fèi)地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級(jí)商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧

客的范圍）。

顯然，“商圈”現(xiàn)有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標(biāo)顧客分布空間范圍，另一

是現(xiàn)流行的房地產(chǎn)開發(fā)和媒體借用后產(chǎn)生歧意的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。我們使用時(shí)，若有

必要，應(yīng)指明商圈的準(zhǔn)確涵義。

商業(yè)中心——規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)、鄰里四級(jí)。

地段——傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道、馬路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細(xì)分為某一地

段，房地產(chǎn)開發(fā)也常用此術(shù)語(yǔ)。

節(jié)點(diǎn)——規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指觀察者、步行入進(jìn)出、經(jīng)過的集中焦點(diǎn)，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十

字路口、建筑形態(tài)的變換點(diǎn)等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段（步行

街）常以休閑廣場(chǎng)、餐飲美食城、電影院、交通廣場(chǎng)、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點(diǎn)。

地標(biāo)——與節(jié)點(diǎn)構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點(diǎn)，觀察者一般不能進(jìn)入內(nèi)部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。

應(yīng)用：①上述概念常用，應(yīng)熟練掌握與區(qū)分，清晰界定市調(diào)范圍；

②上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基

本是從大到小排列，應(yīng)根據(jù)特定任務(wù)選擇市調(diào)區(qū)域。

③出書面正式報(bào)告，應(yīng)使用準(zhǔn)確、學(xué)術(shù)性用語(yǔ)。

2、業(yè)態(tài)、業(yè)種

零售商業(yè)用語(yǔ)，現(xiàn)對(duì)零售消費(fèi)的各類商戶也使用此術(shù)語(yǔ)。

業(yè)態(tài)——指細(xì)分市場(chǎng)面向某類目標(biāo)顧客購(gòu)買水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中

國(guó)有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種。

業(yè)種——指面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類，特征是“賣什么”。目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上

百個(gè)業(yè)種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家更多，難以勝數(shù)。

應(yīng)用：①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功；

②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問卷、訪談設(shè)計(jì)，查清所需類別基本狀況進(jìn)行比

較分析；

③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營(yíng)，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書等業(yè)種；

④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式，如：美食街、自助式咖啡店、量販?zhǔn)終TV、旅行社超市等。

四、市調(diào)內(nèi)容和考察次序

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（定位）策劃，最常見的市調(diào)是基礎(chǔ)普查、全地段重點(diǎn)考察，其次是專項(xiàng)調(diào)查（分商業(yè)

業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別），再次是定點(diǎn)考察（類似項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、新興與特色項(xiàng)目），前者一般會(huì)覆蓋

后兩者，因此主要以前者為例。

市調(diào)有兩個(gè)前提，一是實(shí)地考察前應(yīng)對(duì)區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是

商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級(jí)商業(yè)區(qū)，實(shí)考主要是印證和具體細(xì)節(jié)了解；二是事先掌握

區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點(diǎn)關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線，點(diǎn)

是重要、大型商家和節(jié)點(diǎn)。

商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。

商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過“線”

觀察。

購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場(chǎng)等，通過“點(diǎn)”觀察。

調(diào)查過程及內(nèi)容，按當(dāng)時(shí)的要求分工細(xì)定，但調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容：

①商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成、大致比例關(guān)系、商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點(diǎn)商戶經(jīng)

營(yíng)概貌；

②商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)（同質(zhì)或互補(bǔ)、同檔或錯(cuò)位、過量或缺少、主要競(jìng)爭(zhēng)手段）；

③客流量、購(gòu)物消費(fèi)者特征（年齡、性別、職業(yè)、來(lái)源、目的）、消費(fèi)欲望與消費(fèi)水平（瞬間顧客密

度、收銀臺(tái)排隊(duì)人長(zhǎng)度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度、可停留時(shí)間）；

④路街條數(shù)、長(zhǎng)度、寬度、建筑層數(shù)、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進(jìn)深、凈空，建筑外立

面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節(jié)點(diǎn)的功能構(gòu)成、空間間距，路街步行、購(gòu)物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；

⑤交通干道及出入口，消費(fèi)者基本交通工具，公交線及快速交通線對(duì)外連接區(qū)域，停車場(chǎng)數(shù)量、泊位

及其可觀性、便利性，機(jī)動(dòng)車輛秩序及對(duì)行人的干擾性；

⑥商圈內(nèi)寫字樓、酒店、娛樂、醫(yī)院、文教、公園、景點(diǎn)、政府機(jī)關(guān)、重點(diǎn)住宅樓群等相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)量、檔次、服務(wù)對(duì)象、經(jīng)營(yíng)狀況與購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所的關(guān)聯(lián)度；

⑦商圈商用物業(yè)供求與租售概況（單價(jià)水平及走勢(shì)、租售比例、付款方式、空置率等）；

⑧在建、擬建大型商用物業(yè)個(gè)案，城建規(guī)劃重點(diǎn)，街區(qū)改造和重點(diǎn)扶持對(duì)象，政府管治水平等。

五、市調(diào)方式方法

目前階段，我們主要采用簡(jiǎn)便、實(shí)用的方式方法：

1、實(shí)地觀察法

通過目測(cè)、拍攝、筆記、攀談、購(gòu)物、消費(fèi)體驗(yàn)方式掌握商圈基本概貌。有必要時(shí)，需不同時(shí)段反復(fù)

觀察、體驗(yàn)才有意義。

2、訪談法

通過個(gè)別面談、小組座談，較深入了解本地零售經(jīng)營(yíng)從業(yè)人員、物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)商、商圈內(nèi)服務(wù)從業(yè)人

員、政府主管部門人員、當(dāng)?shù)鼐用衽c家庭、異地居民與家庭成員對(duì)商圈的認(rèn)識(shí)和傾向。

3、問卷法

通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)及分析。

4、參展法

參加行業(yè)會(huì)展、企業(yè)營(yíng)銷展示會(huì)，主題研討會(huì)、大型樓盤、商號(hào)開盤、開業(yè)儀式等活動(dòng)，集中了解參

會(huì)參展商戶近況、動(dòng)向、收集營(yíng)銷推廣材料及區(qū)域市場(chǎng)信息。

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場(chǎng)調(diào)查

市調(diào)分類

商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場(chǎng)調(diào)查，按不同目標(biāo)、任務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類：

1、按工作任務(wù)分：基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查

2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個(gè)案深入調(diào)查

3、按操作方法分：實(shí)地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查

4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市調(diào)準(zhǔn)備

無(wú)論做哪類市場(chǎng)調(diào)研，都應(yīng)有充分準(zhǔn)備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。準(zhǔn)備工作一般有：

1、明確任務(wù)--明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時(shí)間、質(zhì)量等要求；

2、團(tuán)隊(duì)分工--明確團(tuán)隊(duì)（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系；

3、工作計(jì)劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；

4、資料預(yù)熱--有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項(xiàng)目的書刊、報(bào)紙、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料；

5、配齊工具--準(zhǔn)備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機(jī)、攝像槍等；

6、考察線路--前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ摺⑷肟?、行走方向、重要?jié)點(diǎn)、出口等的預(yù)計(jì)、判斷及分工協(xié)作安排；

7、時(shí)間安排--市調(diào)時(shí)段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時(shí)間長(zhǎng)短的估算，考察項(xiàng)目、地段的時(shí)序安排等。

三、基本概念理解與應(yīng)用

在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)策劃中常用到如下基本術(shù)語(yǔ)、名詞、需要有共同的界定：

1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo)

這是一組地理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念。區(qū)位——帶綜合性的規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)活動(dòng)所占據(jù)的場(chǎng)所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。

板塊——住宅房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷常用的詞語(yǔ)，一般指住宅小區(qū)相對(duì)集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。

商圈——零售學(xué)用語(yǔ)，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡(jiǎn)言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費(fèi)地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級(jí)商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。顯然，“商圈”現(xiàn)有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標(biāo)顧客分布空間范圍，另一是現(xiàn)流行的房地產(chǎn)開發(fā)和媒體借用后產(chǎn)生歧意的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。我們使用時(shí)，若有必要，應(yīng)指明商圈的準(zhǔn)確涵義。

商業(yè)中心——規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)、鄰里四級(jí)。

地段——傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道、馬路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細(xì)分為某一地段，房地產(chǎn)開發(fā)也常用此術(shù)語(yǔ)。

節(jié)點(diǎn)——規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指觀察者、步行入進(jìn)出、經(jīng)過的集中焦點(diǎn)，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點(diǎn)等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場(chǎng)、餐飲美食城、電影院、交通廣場(chǎng)、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點(diǎn)。

地標(biāo)——與節(jié)點(diǎn)構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點(diǎn)，觀察者

一般不能進(jìn)入內(nèi)部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。

應(yīng)用：①上述概念常用，應(yīng)熟練掌握與區(qū)分，清晰界定市調(diào)范圍；②上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應(yīng)根據(jù)特定任務(wù)選擇市調(diào)區(qū)域。③出書面正式報(bào)告，應(yīng)使用準(zhǔn)確、學(xué)術(shù)性用語(yǔ)。

2、業(yè)態(tài)、業(yè)種

零售商業(yè)用語(yǔ)，現(xiàn)對(duì)零售消費(fèi)的各類商戶也使用此術(shù)語(yǔ)。

業(yè)態(tài)——指細(xì)分市場(chǎng)面向某類目標(biāo)顧客購(gòu)買水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國(guó)有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種。業(yè)種——指面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類，特征是“賣什么”。目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家更多，難以勝數(shù)。

應(yīng)用：①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功；

②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問卷、訪談設(shè)計(jì)，查清所需類別基本狀況進(jìn)行比較分析；

③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營(yíng)，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書等業(yè)種；

④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式，如：美食街、自助式咖啡店、量販?zhǔn)終TV、旅行社超市等。

四、市調(diào)內(nèi)容和考察次序

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（定位）策劃，最常見的市調(diào)是基礎(chǔ)普查、全地段重點(diǎn)考察，其次是專項(xiàng)調(diào)查（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別），再次是定點(diǎn)考察（類似項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、新興與特色項(xiàng)目），前者一般會(huì)覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。

市調(diào)有兩個(gè)前提，一是實(shí)地考察前應(yīng)對(duì)區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級(jí)商業(yè)區(qū)，實(shí)考主要是印證和具體細(xì)節(jié)了解；二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點(diǎn)關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線，點(diǎn)是重要、大型商家和節(jié)點(diǎn)。商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。

商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過“線”觀察。

購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場(chǎng)等，通過“點(diǎn)”觀察。

調(diào)查過程及內(nèi)容，按當(dāng)時(shí)的要求分工細(xì)定，但調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容：

①商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成、大致比例關(guān)系、商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點(diǎn)商戶經(jīng)營(yíng)概貌；

②商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)（同質(zhì)或互補(bǔ)、同檔或錯(cuò)位、過量或缺少、主要競(jìng)爭(zhēng)手段）；

③客流量、購(gòu)物消費(fèi)者特征（年齡、性別、職業(yè)、來(lái)源、目的）、消費(fèi)欲望與消費(fèi)水平（瞬間顧客密度、收銀臺(tái)排隊(duì)人長(zhǎng)度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度、可停留時(shí)間）；

④路街條數(shù)、長(zhǎng)度、寬度、建筑層數(shù)、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪

門面寬度、進(jìn)深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節(jié)點(diǎn)的功能構(gòu)成、空間間距，路街步行、購(gòu)物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；⑤交通干道及出入口，消費(fèi)者基本交通工具，公交線及快速交通線對(duì)外連接區(qū)域，停車場(chǎng)數(shù)量、泊位及其可觀性、便利性，機(jī)動(dòng)車輛秩序及對(duì)行人的干擾性；⑥商圈內(nèi)寫字樓、酒店、娛樂、醫(yī)院、文教、公園、景點(diǎn)、政府機(jī)關(guān)、重點(diǎn)住宅樓群等相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)量、檔次、服務(wù)對(duì)象、經(jīng)營(yíng)狀況與購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所的關(guān)聯(lián)度；⑦商圈商用物業(yè)供求與租售概況（單價(jià)水平及走勢(shì)、租售比例、付款方式、空置率等）；

⑧在建、擬建大型商用物業(yè)個(gè)案，城建規(guī)劃重點(diǎn)，街區(qū)改造和重點(diǎn)扶持對(duì)象，政府管治水平等。

五、市調(diào)方式方法

目前階段，我們主要采用簡(jiǎn)便、實(shí)用的方式方法：

1、實(shí)地觀察法

通過目測(cè)、拍攝、筆記、攀談、購(gòu)物、消費(fèi)體驗(yàn)方式掌握商圈基本概貌。有必要時(shí)，需不同時(shí)段反復(fù)觀察、體驗(yàn)才有意義。

2、訪談法

通過個(gè)別面談、小組座談，較深入了解本地零售經(jīng)營(yíng)從業(yè)人員、物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)商、商圈內(nèi)服務(wù)從業(yè)人員、政府主管部門人員、當(dāng)?shù)鼐用衽c家庭、異地居民與家庭成員對(duì)商圈的認(rèn)識(shí)和傾向。

3、問卷法

通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)及分析。

4、參展法

參加行業(yè)會(huì)展、企業(yè)營(yíng)銷展示會(huì)，主題研討會(huì)、大型樓盤、商號(hào)開盤、開業(yè)儀式等活動(dòng)，集中了解參會(huì)參展商戶近況、動(dòng)向、收集營(yíng)銷推廣材料及區(qū)域市場(chǎng)信息。

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃的市場(chǎng)調(diào)查方法

商業(yè)地產(chǎn)策劃的市場(chǎng)調(diào)查方法

市場(chǎng)調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒有調(diào)查就沒有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商業(yè)地產(chǎn)策劃所需要的商業(yè)、商圈、商用物業(yè)調(diào)查，與住宅、寫字樓物業(yè)市調(diào)或純商業(yè)經(jīng)營(yíng)相比，調(diào)查的區(qū)域更彈性、更集中、內(nèi)容更廣泛、程度更深入，相應(yīng)難度會(huì)更大一些，因此有必要就此問題作專題探討，與大家交流共享，并就教于大方之家。

一、市調(diào)分類

商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場(chǎng)調(diào)查，按不同目標(biāo)、任務(wù)、規(guī)模、方式，可分為以下幾類：

1、按工作任務(wù)分：基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查

2、按工作規(guī)模分：全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個(gè)案深入調(diào)查

3、按操作方法分：實(shí)地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查

4、按考察形式分：系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察

二、市調(diào)準(zhǔn)備

無(wú)論做哪類市場(chǎng)調(diào)研，都應(yīng)有充分準(zhǔn)備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。準(zhǔn)備工作一般有：

1、明確任務(wù)--明確市調(diào)的目的、性質(zhì)、內(nèi)容、范圍、形式、時(shí)間、質(zhì)量等要求；

2、團(tuán)隊(duì)分工--明確團(tuán)隊(duì)（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系；

3、工作計(jì)劃--Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；

4、資料預(yù)熱--有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項(xiàng)目的書刊、報(bào)紙、網(wǎng)站等公開信息與內(nèi)部資料；

5、配齊工具--準(zhǔn)備好考察表格、問卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機(jī)、攝像槍等；

6、考察線路--前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ?、入口、行走方向、重要?jié)點(diǎn)、出口等的預(yù)計(jì)、判斷及分工協(xié)作安排；

7、時(shí)間安排--市調(diào)時(shí)段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時(shí)間長(zhǎng)短的估算，考察項(xiàng)目、地段的時(shí)序安排等。

三、基本概念理解與應(yīng)用

在市調(diào)和商業(yè)地產(chǎn)策劃中常用到如下基本術(shù)語(yǔ)、名詞、需要有共同的界定：

1、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo)

這是一組地理學(xué)、規(guī)劃學(xué)、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念。

區(qū)位——帶綜合性的規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)活動(dòng)所占據(jù)的場(chǎng)所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。

板塊——住宅房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷常用的詞語(yǔ)，一般指住宅小區(qū)相對(duì)集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。

商圈——零售學(xué)用語(yǔ)，現(xiàn)商用物業(yè)開發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡(jiǎn)言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費(fèi)地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級(jí)商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。

顯然，“商圈”現(xiàn)有兩種用法，一是正式的零售界用法，著重指吸納的目標(biāo)顧客分布空間范圍，另一是現(xiàn)流行的房地產(chǎn)開發(fā)和媒體借用后產(chǎn)生歧意的用法，著重指商家聚集的區(qū)域、地段。我們使用時(shí)，若有必要，應(yīng)指明商圈的準(zhǔn)確涵義。

商業(yè)中心——規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，與商業(yè)功能區(qū)同義，與通俗的“商圈”稱法接近，一般分市級(jí)、區(qū)級(jí)、社區(qū)、鄰里四級(jí)。

地段——傳統(tǒng)商業(yè)中心的商戶以街道、馬路、干道兩側(cè)分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細(xì)分為某一地段，房地產(chǎn)開發(fā)也常用此術(shù)語(yǔ)。

節(jié)點(diǎn)——規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指觀察者、步行入進(jìn)出、經(jīng)過的集中焦點(diǎn)，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點(diǎn)等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場(chǎng)、餐飲美食城、電影院、交通廣場(chǎng)、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點(diǎn)。

地標(biāo)——與節(jié)點(diǎn)構(gòu)成城市空間或商業(yè)中心另一類參照點(diǎn)，觀察者一般不能進(jìn)入內(nèi)部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。應(yīng)用：

①上述概念常用，應(yīng)熟練掌握與區(qū)分，清晰界定市調(diào)范圍；

②上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應(yīng)根據(jù)特定任務(wù)選擇市調(diào)區(qū)域。

③出書面正式報(bào)告，應(yīng)使用準(zhǔn)確、學(xué)術(shù)性用語(yǔ)。

2、業(yè)態(tài)、業(yè)種

零售商業(yè)用語(yǔ)，現(xiàn)對(duì)零售消費(fèi)的各類商戶也使用此術(shù)語(yǔ)。

業(yè)態(tài)——指細(xì)分市場(chǎng)面向某類目標(biāo)顧客購(gòu)買水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國(guó)有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國(guó)40多種。

業(yè)種——指面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類，特征是“賣什么”。目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家更多，難以勝數(shù)。

應(yīng)用：

①策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功；

②市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問卷、訪談設(shè)計(jì)，查清所需類別基本狀況進(jìn)行比較分析；③傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營(yíng)，如建材、IT、文儀、藥品、圖書等業(yè)種；④零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式，如：美食街、自助式咖啡店、量販?zhǔn)終TV、旅行社超市等。

四、市調(diào)內(nèi)容和考察次序

商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（定位）策劃，最常見的市調(diào)是基礎(chǔ)普查、全地段重點(diǎn)考察，其次是專項(xiàng)調(diào)查（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類別），再次是定點(diǎn)考察（類似項(xiàng)目、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、新興與特色項(xiàng)目），前者一般會(huì)覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。

市調(diào)有兩個(gè)前提，一是實(shí)地考察前應(yīng)對(duì)區(qū)位的功能有所判別，是商務(wù)區(qū)，還是商業(yè)居住混合區(qū)，或是商業(yè)功能區(qū)，后者再分市、區(qū)、社區(qū)、鄰里四級(jí)商業(yè)區(qū)，實(shí)考主要是印證和具體細(xì)

節(jié)了解；二是事先掌握區(qū)位、板塊、商圈內(nèi)的面、線、點(diǎn)關(guān)系，面是板塊、商圈（區(qū)位比面要大些），線是地段、路街沿線，點(diǎn)是重要、大型商家和節(jié)點(diǎn)。

商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過“面”觀察。

商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過“線”觀察。

購(gòu)物中心、大賣場(chǎng)、特色店、新開店、大型飲食、娛樂、休閑廣場(chǎng)等，通過“點(diǎn)”觀察。調(diào)查過程及內(nèi)容，按當(dāng)時(shí)的要求分工細(xì)定，但調(diào)查結(jié)果均要反映下述內(nèi)容：

①商圈范圍，業(yè)態(tài)業(yè)種構(gòu)成、大致比例關(guān)系、商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點(diǎn)商戶經(jīng)營(yíng)概貌；

②商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)（同質(zhì)或互補(bǔ)、同檔或錯(cuò)位、過量或缺少、主要競(jìng)爭(zhēng)手段）；

③客流量、購(gòu)物消費(fèi)者特征（年齡、性別、職業(yè)、來(lái)源、目的）、消費(fèi)欲望與消費(fèi)水平（瞬間顧客密度、收銀臺(tái)排隊(duì)人長(zhǎng)度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度、可停留時(shí)間）；④路街條數(shù)、長(zhǎng)度、寬度、建筑層數(shù)、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪門面寬度、進(jìn)深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節(jié)點(diǎn)的功能構(gòu)成、空間間距，路街步行、購(gòu)物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；

⑤交通干道及出入口，消費(fèi)者基本交通工具，公交線及快速交通線對(duì)外連接區(qū)域，停車場(chǎng)數(shù)量、泊位及其可觀性、便利性，機(jī)動(dòng)車輛秩序及對(duì)行人的干擾性；

⑥商圈內(nèi)寫字樓、酒店、娛樂、醫(yī)院、文教、公園、景點(diǎn)、政府機(jī)關(guān)、重點(diǎn)住宅樓群等相關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)量、檔次、服務(wù)對(duì)象、經(jīng)營(yíng)狀況與購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所的關(guān)聯(lián)度；

⑦商圈商用物業(yè)供求與租售概況（單價(jià)水平及走勢(shì)、租售比例、付款方式、空置率等）；⑧在建、擬建大型商用物業(yè)個(gè)案，城建規(guī)劃重點(diǎn)，街區(qū)改造和重點(diǎn)扶持對(duì)象，政府管治水平等。

五、市調(diào)方式方法

目前階段，我們主要采用簡(jiǎn)便、實(shí)用的方式方法：

1、實(shí)地觀察法

通過目測(cè)、拍攝、筆記、攀談、購(gòu)物、消費(fèi)體驗(yàn)方式掌握商圈基本概貌。有必要時(shí)，需不同時(shí)段反復(fù)觀察、體驗(yàn)才有意義。

2、訪談法

通過個(gè)別面談、小組座談，較深入了解本地零售經(jīng)營(yíng)從業(yè)人員、物業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)商、商圈內(nèi)服務(wù)從業(yè)人員、政府主管部門、當(dāng)?shù)鼐用衽c家庭、異地居民與家庭成員對(duì)商圈的認(rèn)識(shí)和傾向。

3、問卷法

通過街頭欄截式問卷填寫、電話問卷填寫、訪談問卷填寫、問卷置留填寫等進(jìn)行統(tǒng)計(jì)及分析。

4、參展法

參加行業(yè)會(huì)展、企業(yè)營(yíng)銷展示會(huì)，主題研討會(huì)、大型樓盤、商號(hào)開盤、開業(yè)儀式等活動(dòng)，集中了解參會(huì)參展商戶近況、動(dòng)向、收集營(yíng)銷推廣材料及區(qū)域市場(chǎng)信息。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問卷

酉陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)問卷調(diào)查

受訪條件：

? 酉陽(yáng)半年以上常駐人口；

? 男女比例，男：女=40%：60%； ? 年齡：18周歲以上，25—45歲為主； ? 調(diào)查地點(diǎn)：

消費(fèi)者（經(jīng)營(yíng)戶）問卷調(diào)查表

尊敬的女士/先生：

感謝您在百忙之中和我們一起做完這份問卷！我們是受華章財(cái)富國(guó)際項(xiàng)目，對(duì)酉陽(yáng)地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查了解，您的配合是對(duì)我們最大的支持，謝謝！

1.您的性別：□男□ 女

2.您的年齡：□18—25歲□26—35歲□37—45歲□46—55歲□56歲以上 3.您的學(xué)歷：□中專（高中）□大學(xué)□碩士□博士□其他

4.您（家庭）月收入水平：（元）

□3000元以下□3001—5000□5001—7000□7001—9000□9001元以上 5.您是否已婚：□是□否

6.您的職業(yè)：

□普通員工□中層管理人員□個(gè)體戶□專業(yè)技術(shù)員□自由職業(yè)者□無(wú)業(yè)/待業(yè)/下崗/離退休□學(xué)生□工人□高層管理人員□企業(yè)主□家庭主婦□其他 7.您居住的區(qū)域：□城中心□郊區(qū)□遠(yuǎn)郊□其他:8.您工作的區(qū)域：□城中心□郊區(qū)□遠(yuǎn)郊□其他：9.您目前居住情況：□租房□已購(gòu)房

10.如果您已購(gòu)房，那么您購(gòu)房的面積是：□90平米以下□91—110平米□111—130平米□131—150平米□151平米以上

11.您目前是否有貸款：□有□無(wú)

12.您目前主要的出行工具是：□私家車□單位交通車□公交車□摩托車/電動(dòng)車□出租車□步行□自行車

13.您選擇消費(fèi)場(chǎng)所主要關(guān)注的問題：

□購(gòu)物環(huán)境□產(chǎn)品□價(jià)格□促銷□便利□配套□服務(wù) 14.您（家庭）主要消費(fèi)方向：□學(xué)習(xí)□醫(yī)療□住房□日常消費(fèi)□購(gòu)物□餐飲□娛樂休閑□保養(yǎng)健身□其它15.您認(rèn)為酉陽(yáng)目前最缺乏哪類消費(fèi)場(chǎng)所：16.您（家庭）通常購(gòu)買何種禮品：□煙酒□營(yíng)養(yǎng)品□保健品□食品□工藝品、飾品□服裝□家電/電子產(chǎn)品□其他：

（以下問題為有意向投資商鋪或經(jīng)營(yíng)商鋪的受訪者選填）

17.現(xiàn)經(jīng)營(yíng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)（單價(jià)/租金）

18.現(xiàn)經(jīng)營(yíng)物業(yè)是否面臨拆遷及搬遷

19.正在經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)類型

20.您購(gòu)買商鋪的意圖是： □投資□經(jīng)營(yíng)□投資或經(jīng)營(yíng)

21.如果您打算購(gòu)買商鋪，您通?？紤]的主要因素有：

□地段□交通□人口□周邊商業(yè)氛圍□主題□面積□產(chǎn)品結(jié)構(gòu)□價(jià)格□投資回報(bào)率□返祖□形象□經(jīng)營(yíng)前景□其它22.如果您購(gòu)買商鋪，您能接受的單價(jià)價(jià)范圍是：（元/平米）

□5000以內(nèi)□5001—9000□9001—15000□15001-20000□其他：23.如果您購(gòu)買商鋪，您能接受的總價(jià)范圍是：（元/平米）

□20—35□35—50萬(wàn)□50—65萬(wàn)□65—80萬(wàn)□80—95萬(wàn)□95—110萬(wàn)□110—125萬(wàn)□125-150□其他：

24.您通常了解商鋪信息的渠道主要是：

□親朋介紹□電視廣告□報(bào)紙廣告□電臺(tái)廣播□售樓現(xiàn)場(chǎng)□傳單□ 雜志□戶外廣告□網(wǎng)絡(luò)□路過□短信□ 其他：如果你正在經(jīng)營(yíng)或打算從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)投資活動(dòng)，您對(duì)商鋪的要求如何：

25.您傾向于選擇何種形式獲得商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)？□購(gòu)買□租賃

26.您傾向于選擇何種形式的商鋪進(jìn)行經(jīng)營(yíng)？

□沿街門面房□市場(chǎng)類商鋪□商場(chǎng)、購(gòu)物中心的柜臺(tái)或店鋪

對(duì)您來(lái)講，比較理想的商鋪面積是多少？□10平米以內(nèi)□11—30平米□31—50平米□51—70平米□71—90平米□91~120平米□其他：27.您覺得何種面寬商鋪，更為理想？

□3米以下□3—4米□4—5米□5—6米□其他：

28.您可以接受的租金是多少：（元/平米*月）

□30元以內(nèi)□31—60元□61—90元□91—120元□121—150元□其他：29.您覺得影響經(jīng)營(yíng)的最重要因素有：

□地段□交通□人口□周邊商業(yè)氛圍□經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品□價(jià)格□形象 □其他：

謝謝！

第五篇：如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

如何進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查

2009-06-22 10:08:47 作者：admin 來(lái)源： 瀏覽次數(shù)：82 網(wǎng)友評(píng)論 0 條

商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)是指從專業(yè)角度為開發(fā)商提供商業(yè)地產(chǎn)之顧問服務(wù)，涵蓋商業(yè)調(diào)查、商業(yè)定位、商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)營(yíng)銷及推盤、商業(yè)招商及后期經(jīng)營(yíng)管理等多項(xiàng)工作。本文主要就前期商業(yè)顧問之市場(chǎng)調(diào)查部分進(jìn)行基礎(chǔ)闡述。

商業(yè)調(diào)查基礎(chǔ)內(nèi)容

前期商業(yè)調(diào)查工作一般包括商業(yè)及市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查、消費(fèi)者環(huán)境調(diào)查、交通環(huán)境調(diào)查等幾方面。

商業(yè)及市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查

考察項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)大環(huán)境和商業(yè)發(fā)展環(huán)境，深入了解項(xiàng)目所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和商業(yè)大環(huán)境，以及現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況，為項(xiàng)目的商業(yè)打造提供定位支持和規(guī)劃依據(jù)，力求項(xiàng)目緊跟城市發(fā)展趨勢(shì)，兼具差異化和個(gè)性化。

一、區(qū)域大環(huán)境：

此部分分析旨在通過對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域地區(qū)生產(chǎn)總值、產(chǎn)業(yè)構(gòu)成、社會(huì)消費(fèi)品零售額、商業(yè)中心性指標(biāo)、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃等方面的分析，了解項(xiàng)目所在區(qū)域的宏觀經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，為項(xiàng)目商業(yè)定位提供宏觀發(fā)展環(huán)境的相關(guān)依據(jù)。主要分析內(nèi)容有：城市及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、城市及區(qū)域商業(yè)發(fā)展環(huán)境、城市發(fā)展及商業(yè)發(fā)展環(huán)境。

二、商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：

此部分分析旨在通過對(duì)項(xiàng)目周邊（半徑3～5公里范圍內(nèi)）商圈或已形成的商業(yè)街道的研究，來(lái)分析項(xiàng)目周邊商業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。從而獲得本項(xiàng)目之發(fā)展優(yōu)勢(shì)及

不足之處，尋求在現(xiàn)有商業(yè)大環(huán)境下的發(fā)展機(jī)遇。主要分析內(nèi)容有：項(xiàng)目周邊影響商圈的調(diào)查分析、項(xiàng)目周邊已成形商業(yè)街的調(diào)查對(duì)比、區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目的調(diào)查研究等。

三、商業(yè)地產(chǎn)概況：

此部分研究旨在通過對(duì)項(xiàng)目周邊入市商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，從而獲得區(qū)域商家承受租金概況、區(qū)域投資者資金承受能力及市場(chǎng)易銷售或租賃的店鋪結(jié)構(gòu)特征，為本項(xiàng)目資金回款所需商業(yè)物業(yè)特征及營(yíng)銷計(jì)劃做儲(chǔ)備。主要分析內(nèi)容有：與項(xiàng)目近似產(chǎn)品的商業(yè)物業(yè)特征、與項(xiàng)目近似產(chǎn)品的商業(yè)物業(yè)租售概況、區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目的調(diào)查研究等。

消費(fèi)者環(huán)境調(diào)查

消費(fèi)者環(huán)境調(diào)查主要分為三部分進(jìn)行。第一部分是通過消費(fèi)者基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，了解項(xiàng)目城市或項(xiàng)目周邊消費(fèi)群的總體規(guī)模、消費(fèi)者的屬性、消費(fèi)者的消費(fèi)能力及其在進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)時(shí)所表現(xiàn)出的各種特點(diǎn)。

第二部分一般指專項(xiàng)消費(fèi)者調(diào)查，從消費(fèi)者的角度審視項(xiàng)目所在區(qū)域的消費(fèi)市場(chǎng)環(huán)境，使本項(xiàng)目的開發(fā)更具有針對(duì)性，能充分滿足消費(fèi)者的實(shí)際需求；并為項(xiàng)目商業(yè)定位、潛在賣場(chǎng)規(guī)模預(yù)估、業(yè)態(tài)構(gòu)成及組合建議提供分析依據(jù)。

一般而言，消費(fèi)者專項(xiàng)調(diào)查的目的是了解項(xiàng)目潛在消費(fèi)群的消費(fèi)認(rèn)知、習(xí)慣及特征；了解項(xiàng)目潛在消費(fèi)群設(shè)施需求狀況；通過背景資料的調(diào)查，獲得項(xiàng)目潛在消費(fèi)群構(gòu)成信息，作為交叉分析的依據(jù)。調(diào)查內(nèi)容包括：消費(fèi)者的消費(fèi)傾向、消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)者設(shè)施需求狀況及對(duì)本項(xiàng)目的期望及建議、消費(fèi)者構(gòu)成情況等。

第三部分是周邊潛在消費(fèi)者構(gòu)成調(diào)查。此部分研究旨在通過對(duì)項(xiàng)目周邊樓盤分布及入住人口數(shù)目計(jì)算商圈輻射范圍消費(fèi)群體構(gòu)成。

交通環(huán)境調(diào)查

交通環(huán)境調(diào)查則是了解項(xiàng)目周邊的交通特性，為項(xiàng)目今后的整體動(dòng)線設(shè)計(jì)和商圈輻射的通達(dá)性提供依據(jù)。調(diào)查內(nèi)容有：項(xiàng)目周邊四至范圍主要交通道路級(jí)別、項(xiàng)目周邊四至范圍主要交通道路公共交通系統(tǒng)及軌道交通組成、項(xiàng)目交通流量定點(diǎn)觀測(cè)及不同時(shí)間段車流/人流量調(diào)查、區(qū)域城市交通規(guī)劃概要等。

商業(yè)調(diào)查與商業(yè)定位關(guān)系

（一）通過商業(yè)及市場(chǎng)調(diào)查研究進(jìn)行商業(yè)定位分析：

商業(yè)立地條件分析，通過對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境、商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者環(huán)境及項(xiàng)目周邊交通概況等數(shù)據(jù)研究本地塊適宜進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)的可能性。

SWOT分析，根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)判斷本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)點(diǎn)及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅性在哪里，協(xié)助開發(fā)商掌控項(xiàng)目的發(fā)展；差異化方向性研究，從項(xiàng)目的商業(yè)概念、商業(yè)檔次品質(zhì)、商業(yè)物業(yè)亮點(diǎn)、商業(yè)組合特點(diǎn)等來(lái)綜合分析項(xiàng)目商業(yè)今后的方向性打造特征。

（二）通過消費(fèi)者專項(xiàng)動(dòng)向調(diào)查研究進(jìn)行商業(yè)定位分析：

通過對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)構(gòu)成情況，消費(fèi)傾向、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)者設(shè)施需求狀況及對(duì)本項(xiàng)目的預(yù)期等的研究，多方位分析項(xiàng)目的商業(yè)定位以及適合本項(xiàng)目引進(jìn)的業(yè)種配套組合推薦。

（三）通過交通流量調(diào)查進(jìn)行商業(yè)定位補(bǔ)充分析：

交通流量調(diào)查主要為項(xiàng)目商圈輻射范圍的驗(yàn)證以及今后商業(yè)動(dòng)線規(guī)劃進(jìn)行基礎(chǔ)調(diào)研和研究分析工作。