第一篇：商業(yè)地產市場調研內容

商業(yè)地產市場調研內容詳解

商業(yè)房地產因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，更需要在開發(fā)前期進行市場調查和研究，以期對項目進行正確定位。但是，從市場調查和研究本身并不能得出市場定位的結論，他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據(jù)。

商業(yè)地產前期調研要考察的主要有經濟環(huán)境的分析和研究、區(qū)域城市結構調查與發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究、區(qū)域零售市場調查與分析、典型性調查與研究、未來商業(yè)地產的供應量分析、消費者消費行為的調查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內容，希望和大家一起探討

一、經濟環(huán)境的分析和生活結構研究

開發(fā)任何一個項目都涉及到經濟環(huán)境的分析和研究，尤其是商業(yè)房地產項目，在開發(fā)商業(yè)房地產項目時，對經濟環(huán)境進行研究就顯得十分重要。在調查和研究時應重點對以下指標進行調查和分析。

◆總人口及地區(qū)人口結構、職業(yè)構成、家庭戶數(shù)構成、收入水平、消費水平等

◆GDP發(fā)展狀況及產業(yè)結構情況

◆全社會消費品零售總額

◆全市商業(yè)增加值

◆城鄉(xiāng)居民的人均可支配收入

◆城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額

通過對統(tǒng)計局和城調隊定期公布的數(shù)據(jù)進行連續(xù)3-5年的分析，基本可以反映出一個城市經濟發(fā)展的總水平。有些資料通過統(tǒng)計年鑒和政府工作報告獲得。

二、區(qū)域城市結構調查與城市發(fā)展規(guī)劃調查

所在區(qū)域城市的結構對商業(yè)房地產的開發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經營還是不同業(yè)態(tài)的錯位互補都可能存在市場商機；在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經濟、文化等人口活動密集的地方，則城市的機能易于發(fā)揮出來，由于人流集中自然能形成商業(yè)的經營氛圍。以上只是其中的一方面，還包括：

◆公共設施狀況

◆交通體系狀況

◆道路狀況、通行量

◆城市性質與功能特點

◆各項城市的機能

◆城市規(guī)劃

通過對區(qū)域內實際生活的空間，包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結構機能的調查，了解該區(qū)域內設施、交通、地勢條件、活動空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。例如，交通網的開發(fā)計劃，交通網密布的地方往往是人口容易集中或流量特別大的地方，所以在調查時對于交通路線及來往的車輛、班次、載客量等均作為調查的要素；城市發(fā)展規(guī)劃對商業(yè)將來的發(fā)展非常關鍵，諸如大型社區(qū)的發(fā)展計劃以及商業(yè)區(qū)建設計劃將直接對項目的規(guī)劃以及未來的經營產生重要影響。

三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究

每一個城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃，商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機能完善的標志，為增強城市商業(yè)網點規(guī)劃管理的科學性、權威性，擴大規(guī)劃工作覆蓋面，國家加強了對商業(yè)網點的建設規(guī)劃和監(jiān)管

例如，北京市商業(yè)委員會關于商業(yè)網點的規(guī)劃不僅考慮目前商業(yè)布局特點，而且結合城市發(fā)展對限制地區(qū)的限制項目都有明確的規(guī)定：特別鼓勵在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈；新發(fā)展的居住區(qū)，10-15萬人要規(guī)劃建設一個地區(qū)級商業(yè)中心；地區(qū)級商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū)，原則上居住人口1-3萬應有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。這些都是結合城市發(fā)展實際情況提出具體的建設性要求。

四、區(qū)域零售業(yè)結構的市場調查與分析

如果說前面所要調查的內容主要是宏觀經濟形勢、政策等方面的研究，那么區(qū)域零售業(yè)結構則是區(qū)域零售業(yè)實際情況的調查，在通常意義上是我們常講的商業(yè)普查。它不僅反映區(qū)域內零售業(yè)經濟活動的指標和商業(yè)特征，而且其綜合反映的各項指標和內容為項目的市場定位、業(yè)態(tài)設計、經濟效益預測提供定性的參考分析。

◆地區(qū)間的銷售動向

◆業(yè)種別的銷售動向

◆商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況

◆大型主力店的動向 以上內容的取得必須通過商業(yè)普查，對區(qū)域內經營商戶從經營內容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經營狀況、存在的問題、發(fā)展和經營動向等進行調查，通過反映的一般性的問題，分析能否得出普遍性的結論。

五、典型性調查與研究

對大型商業(yè)區(qū)進行市場定位和商業(yè)功能建議，在初步的市場定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃基礎上，除通過哈夫模型和損益計劃等經濟效益分析方法進行預測和評估以外，對城市所在地同類型業(yè)態(tài)收益狀況進行調查和了解也非常關鍵。對大型商業(yè)區(qū)的規(guī)劃，可以選擇本區(qū)域百貨商場、超市、專業(yè)市場、餐飲、娛樂等主要從規(guī)模、提供的產品或服務、客流量、交通來源等幾個方面來分析現(xiàn)狀及結構特點，以便做競爭分析，對以上典型業(yè)態(tài)要分析每種設計業(yè)態(tài)的收益狀況。

六、未來商業(yè)地產的供應量分析

在一個區(qū)域內做商業(yè)地產，必須首先調查該區(qū)域未來商業(yè)地產的供應量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設計，對許多開發(fā)商來講，以前在開發(fā)住宅項目的時候沒有這方面的意識，因為住宅的需求量大，進行市場定位和細分的空間廣闊。而商業(yè)不同，它最終取決于租賃和銷售后的經營如何去支撐。所以，不論是經營者還是投資人在選擇商鋪的時候都會慎重考慮。

在前期調查中，首先應考慮區(qū)域的規(guī)劃情況，了解其規(guī)劃的規(guī)模、開發(fā)的時間等。商業(yè)地產的供應量是一個非常重要的因素，它直接決定我們未來的商業(yè)做多大，做什么。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對公共服務設施的控制指標，即每千人商業(yè)服務建筑面積700-910平方米；社區(qū)服務每千人指標59-464平方米；金融郵電每千人指標60-80平方米，以上合計819-1454平方米。根據(jù)具體項目的不同，規(guī)劃部門對商業(yè)面積的開發(fā)要求以及建筑形式的要求不同；對于開發(fā)商來講，在具體開發(fā)中，應根據(jù)實際情況，選擇好開發(fā)時間。開發(fā)太早，會由于居住人口規(guī)模沒有達到基本需求，導致消費需求不足，租賃經營不理想；開發(fā)太晚，則不能很好滿足居民的生活需求，且會損失商業(yè)機會。如天通苑，由于一開始沒有發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值，商業(yè)開發(fā)比較晚，所以當大量的人口入住后形成巨大的市場需求，入住的居民也發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值，許多買了一層住宅的居民，將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發(fā)的商戶。所以，我們必須在具體運營項目的時候，對周邊商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時間進行調查和分析；對已經開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構成進行綜合分析?，F(xiàn)在房地產的開發(fā)已經完全市場化運營，我們開發(fā)的目的不僅要實現(xiàn)市場價值的最大化，而且要實現(xiàn)社會效應的最大化。

七、消費者消費行為的調查與研究

消費者的消費行為研究又稱生活結構研究。對其調查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內消費者生活形態(tài)的資料，即針對消費者生活的特性，從人口結構、家庭戶數(shù)構成、收入水平、消費水平、購買行為以及選擇的交通出行方式等方面對消費者消費行為進行定量和定性研究。

1、人口結構

人口結構主要依據(jù)年齡、性別、教育程度、職業(yè)分布等進行分類整理，以便深入分析。除對目前的人口結構調查外，對過去人口的集聚、膨脹的速度以及將來人口結構的變遷進行預測。如在區(qū)域內規(guī)劃建設高校，人口的增加的速度和人口結構變化將非常快，將直接影響整個區(qū)域的消費行為，而且對業(yè)態(tài)的設計產生重大影響。

2、家庭戶數(shù)構成家庭戶數(shù)構成是人口結構的基本資料之一，可依據(jù)家庭戶數(shù)變動的情形及家庭人數(shù)、成員狀況、人員的變化趨勢進行了解，進而可以由人員構成比率，洞悉城市化的發(fā)展與生活形態(tài)的變化。如這幾年通州區(qū)許多項目吸納了大量的城市搬遷戶和CBD的小白領，在短短時間內擴大了人口規(guī)模，而且家庭結構和戶數(shù)完全不一樣。城市的搬遷戶以3-5人老中少三代同堂的家庭為主，而CBD的小白領以2人家庭模式居多。

3、收入水平

根據(jù)收入水平確定消費的可能性、消費能力以及目前的消費處于什么樣的狀況。例如個人年收入在2萬元的消費者和5萬元的消費者相比，他們在選擇服裝的購買場所時是完全不同的。前者的選擇以市場，而后者主要的選擇地點是專賣店和百貨商場。

4、消費水平

消費水平是地區(qū)內消費活動的直接指標，對零售業(yè)來說是最重要的衡量指標。據(jù)此可以了解每一個家庭的消費情形，并針對消費內容依據(jù)商品類別劃分，這樣可以計算出商圈內的消費購買力的概況。

5、購買行為

分析其主要的目的有二：一是可以了解消費者經常在哪里消費以及消費的主要商品和服務；二是知悉選擇商品和服務的標準，以便對該地區(qū)的消費意識作深入探討。

6、交通和出行方式。隨著汽車越來越多地進入家庭，人們交通方式變化，由此導致了消費者的購物習慣以及選擇的消費內容。在消費者消費的空間和尺度上，對不同的業(yè)態(tài)、業(yè)種的需求在路上花費的時間都有心理尺度，如對家庭日用消費品的需求主要就近完成，在路上的時間要求在15分鐘以內；而購買服裝、家具電器等商品選擇去大商場和購物中心，花費的時間可以比較長，而交通出行方式改變了消費的時間和空間，以前步行或騎自行車需要半小時，由于汽車進入家庭也許只需要10分鐘。所以，對區(qū)域內消費者選擇何種交通工具的研究非常重要。

八、立地條件研究

除對區(qū)域內各種因素進行研究外，具體項目所處位置的立地能力也是非常重要的一個研究要素。立地力是指擬規(guī)劃商業(yè)周圍的環(huán)境和其本身的因素對商業(yè)經營的影響。所謂一步三市，立地差之毫厘，會導致業(yè)績失之千里。

一個商店的立地力，首先和他的周邊環(huán)境密切相關，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。

1、道路類別

道路類別是立地力的第一要素，它直接影響消費行為。道路依用途可分為交通樞紐、連接通道、交通干道、商業(yè)干道。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。

2、顧客是否容易達到商業(yè)區(qū)

除了道路類別以外，還要考慮道

第二篇：商業(yè)地產市場調研表

奇臺民主路時尚地下街調研表

1、你的性別：

A、男B、女

2、你的年齡：

A、15--25B、26--35C、36-45D、46--553、你認為地下街有什么優(yōu)勢：

A、價格便宜B、冬暖夏涼C、人流量大D、其他

4、您平時都在哪兒購物：

A、地下街B、天河購物C、鑫鑫廣場D、工農兵E、友好摩爾F、沿街門面

5、您每次消費有多少：

A、100-300B、300-500C、500-800D、更多

6、你平時愿不愿意去地下街消費：

A、愿意B、偶爾去C、從來不去

7、你是否想在一個地方就可以把所需東西購置全：

A、愿意B、愿意，但是奇臺沒有這樣的地方。C、不愿意，我想多走走路。

8、你認為哪些人群更愿意去地下街消費：

A、年輕人B、中年人C、老年人D、都可以

9、你的月收入：

A、1500—2000元B、2000—3000元C、3000—4000元D、更多

10、你首選投資對象是：

A、房產B、股票C、黃金期貨D、其他

11、你是否愿意集中在一起做生意：

A、會B、近期不會C、不會

12、你認為奇臺民主路時尚地下街的簡稱有什么影響：

A、以后的城市的商業(yè)中心

B、地下街的商鋪價值會高升

C、新的人氣聚集點

D、近期不好說，但后期一定很好

13、您近期是否考慮投資項目：

A、有B、沒有

奇臺：絲綢古城上一個冉冉升起的商業(yè)重心

民主路時尚地下街——奇臺未來商業(yè)中心

您的姓名：您的電話：

登 記 人：日期：

第三篇：市場調研內容

市場調研內容

1． 市場環(huán)境調研

政策環(huán)境調研，主要是對政府的方針、政策和各種法令、條例等可能影響本企業(yè)的諸因素的調研。

經濟環(huán)境調研，主要是對本地國民總產值增長、收入分配的地區(qū)和社會格局、儲蓄與投資變化、私人消費構成、政府消費結構等宏觀經濟指標進行調研。

社會環(huán)境調研，主要是了解一個社會的文化、風氣、時尚、愛好、習俗等。

2．市場需求調研

市場消費水平調研，主要是指現(xiàn)有和未來人口變化、收入水平、生活水平等。

消費群調研，主要是了解現(xiàn)有及未來有置業(yè)需求的消費群情況，如年齡、性別、文化、職業(yè)、分布區(qū)域等。

購買行為調研，是調研各階層顧客的購買目的、購買動機、習慣愛好、購買時間、購買地點、購買數(shù)量、品牌偏好等情況。

3、市場供應調研

指當?shù)卦谑墼陂_發(fā)樓盤的分布，供應面積，供應特征，樓盤個案的產品特征、銷售情況、推廣效果，以及當?shù)氐拈_發(fā)品牌、待開發(fā)地塊等。

4、推廣渠道調研

現(xiàn)有推廣渠道調研，對目前存在的推廣渠道，目標客戶反饋等情況，以及未來可能出現(xiàn)的渠道調研，目標消費群對于新興推廣渠道的認可情況。

5、尋找分銷機構

尋找當?shù)劁N售渠道最為完善的代理機構，征集代理機構建議。

第四篇：農貿市場調研內容

農貿、冷鏈市場調研內容

1.市場名稱市場位置。

2.市場總面積約，店鋪面積約，露天面積約。店鋪家，攤位家。

3.攤位面積，攤位價格。店鋪面積店鋪價格，目前月銷量約。是否收取商戶押金？

4.當天進入園區(qū)貨車的數(shù)量約臺，車輛來源于主要地區(qū)，貨物以為主，貨車大小，車輛大約停留時間。

5.入園車輛的貨物主要針對哪類客戶？

A、菜市場小商販B、飯店C、園區(qū)商鋪

6.果蔬車輛入園后是否將部分商品放入冷庫，園區(qū)商販是否囤積部分商品放入冷庫。

7.該市場是否有冷庫，面積約，能否滿足商戶需要？

8.淮北有哪些專業(yè)冷庫市場，其規(guī)模、性質、價格和運營模式為？。

9.冷庫商品的配送車輛為園區(qū)提供還是商戶自提？。

10.園區(qū)或商戶目前擁有車輛的數(shù)量，業(yè)務量情況。

11.商戶對目前園區(qū)綜合管理是否滿意，不滿意之處為。

調研時間：

調 研 人：

第五篇：商業(yè)地產拓展市場調查報告內容及格式

附件二

商業(yè)地產拓展市場調查報告內容及格式

第一部分：商業(yè)市場調研

1、商圈研究

2、消費者研究

3、投資型客戶研究

4、競爭對手研究

一、市場調研情況

1、調研時間

2、調研地點和地區(qū)

3、回收問券

4、調查方法

5、基本結論

二、宏觀背景分析

1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平比較

2、該地區(qū)GDP主要指標

3、當?shù)卣嘘P政策和舉措，以及該城市遠景規(guī)劃、社會因素分析

三、區(qū)域商業(yè)市場調研

（一）區(qū)域商圈研究

1、城市發(fā)展狀況，GDP、人口分布、產業(yè)結構

2、項目所在區(qū)域商業(yè)結構情況，交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入、消費機構

3、人流研究：包括垂直人流水平人流，研究范圍包括：人流類量停留時間、每次消費、對不同類別的消費需求等

4、商圈輻射范圍、及范圍內競爭項目

（二）終端消費研究

1、消費習慣

2、逛商場頻率

3、偏愛的商場

4、對項目商圈評價

（三）投資客戶研究

1、經營范圍

2、投資動向

3、商圈內商鋪經營狀況

（四）競爭對手研究

1、競爭對手基本情況

2、競爭項目

四、消費者消費習性探討

1、基本結論

2、專題研究

五、項目經營方式論證

1、項目與同類物業(yè)的比較論證

2、項目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證

3、項目消費者群體分析與引導性消費行為論證

4、項目商業(yè)價值與租金價值風險性論證

5、項目設計標準與經營管理水平的論證

第二部分：項目可行性研究

一、前言：項目總體情況說明、分析、總結

二、項目概況

1、項目具體位置、規(guī)模

2、項目規(guī)劃經濟技術指標

三、整體市場分析

1、區(qū)域商業(yè)市場情況

2、根據(jù)項目特點分析當?shù)嘏c所評估項目相關的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價格水平分析

價格、居民收入、消費偏好、相關產品價格、對未來預期及經濟政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對這些影響因素的分析和預測項目的市場發(fā)展趨勢；

3、主要競爭對手分析：對區(qū)域內競爭對手分析比較和調查

4、項目SWOT分析：優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅

5、項目市場定位：通過比較分析，確定項目整體市場定位，功能定位、檔次定位、客戶定

位、價格定位、營銷定位等，為項目的開發(fā)設計方案提供依據(jù)

6、項目初步開發(fā)設計方案：通過前面的分析，確定項目最佳的開發(fā)設計方案

7、項目投資成本估算：估算項目的投資費用,包括土地費用、前期工程費用、主體開發(fā)費用、管理費、銷售費用、稅費、財務資金費用、其他不可預見費用等

8、項目投資效益預測：主要依據(jù)項目的未來銷售收入和收益情況，計算項目的投資利潤、財務凈現(xiàn)值、內部收益率、投資回收周期等經濟指標，以此測算項目建成后的近期和遠期效益

9、風險分析：對項目可能出現(xiàn)的風險進行分析并提出規(guī)避方案

10、可行性研究：可行性研究結論

第三部分：項目規(guī)劃發(fā)展建議

一、項目分析

1、項目基本情況分析

2、綜合評價（SWOT）

二、項目定位建議

1、綜合定位：特征定位、價格定位、名稱定為

2、品質定位：檔次定位、風格定位、形象定位

3、市場定位：目標客群定位、群體表現(xiàn)特征

三、綜合素質營造建議

1、整體設計建議：商場設計目標及理念

2、單體設計建議：建筑風格

3、素質營造：活動場地、裝修標準

4、環(huán)境景觀塑造建議

5、物業(yè)管理與服務要點

6、項目配套設施與功能建議

四、商業(yè)布局建議

1、項目商業(yè)策劃與規(guī)劃方案整改建議

2、商業(yè)分區(qū)功能布局及調整方案

3、商業(yè)銷售及租賃區(qū)域規(guī)劃建議

4、項目外觀及景觀建議

5、項目人流及物流動向建議

五、項目商業(yè)組合建議

1、商業(yè)結構及業(yè)態(tài)分析

2、項目商業(yè)組合的可行性探討

3、項目電梯位置和利用建議

4、項目環(huán)境、景觀塑造：購物氣氛的營造建議

5、項目配套設施與功能建議

第四部分：招商、營銷傳播策略

一、項目商圈分析

商圈SWOT分析，商圈結構性分析

二、項目租售價格定位

1、租賃價格

? 標準租賃期

? 租金價格厘定

? 租金水平展望和預測

? 租金調整環(huán)境及遞增率

2、銷售價格

? 銷售價格厘定

? 銷售區(qū)域及鋪位分割建議

? 銷售價格之階段策略性建議

? 銷售與租金價格互動建議及檢討

三、商場經營方式建議

1、直接和間接商鋪出租

2、商場經營方式可行性探討

3、草擬《商場租賃意向書》及《租約藍本》

四、營銷傳播策略建議

1、招商攻擊戰(zhàn)術

2、階段性招商推廣建議及節(jié)點劃分

3、市場營銷攻擊戰(zhàn)術

4、階段性營銷推廣建議及節(jié)點劃分

5、營銷與招商傳播推廣策略互動建議

6、宣傳資料及媒介選擇

五、招商營銷執(zhí)行

1、招商營銷方案執(zhí)行

第五部分：經營管理建議

一、商場前期經營管理建議

1、商場上也布局的設計和控制

2、全程客戶跟進

3、商場商戶安排

4、商場內外部涉及裝潢顧問

5、開業(yè)宣傳推廣傳播策略

6、商場日常管理建議

7、經營管理問題咨詢及處理

8、統(tǒng)一管理、經營、規(guī)范化運作體系

二、商場管理制度制定

1、招商處管理制度

2、商場經營管理制度的擬定

3、商場裝修及設施安裝管理制度

4、商場各部室經理及分區(qū)主任崗位職責

三、商場經營管理人員選聘和培訓

1、商場各級管理人員選聘

2、商場經營管理培訓資料

四、商場管理

1、制定商場經營管理目標和計劃

2、制定商場管理標準

3、客戶資料分析

4、各項資料及文獻建檔

第六部分：項目標識系統(tǒng)一、基本要素系統(tǒng)

1、樓盤標志

2、標志最小尺寸、空間限定及方格制圖法

3、中文標準字體（簡稱、全稱）

4、英文標準字體（簡稱、全稱）

5、中英文標準字體制作

6、常用字體

7、標準顏色

8、輔助色

9、標志輔助圖形

10、標志標準字體使用規(guī)范、廣告語應用規(guī)范

二、基本要素組合系統(tǒng)

1、標志與簡稱的組合2、標志與簡稱的特殊組合3、中文簡稱與英文簡稱的組合4、標志與全稱的組合三、實際應用系統(tǒng)

1、案旗

2、禮儀旗、徽章

3、中英文名片

4、胸卡

5、手提袋

6、服裝：保安、保潔、銷售人員、管理人員

7、信封、信箋

8、旗桿

9、物管識別標志

四、導視系統(tǒng)

1、售樓招牌

2、售樓指引牌

3、工地形象圍擋墻

4、交通工具

五、廣告系統(tǒng)

1、路牌燈箱廣告

2、廣告旗

3、形象展板

4、標識英文簡稱組合5、標準顏色、輔助顏色