第一篇：商業(yè)管理公司運作思路

商業(yè)管理公司的工作要點和運作思路

一、商業(yè)管理有限公司的籌建工作計劃與要點

1、確立商業(yè)管理有限公司的管理架構及部門職能設置（以下簡稱商業(yè)公司）在當?shù)刈浴吧虡I(yè)運營管理有限公司”（暫定，以下簡稱商業(yè)經(jīng)營公司），同地區(qū)的項目，按地區(qū)委托當?shù)刈缘纳虡I(yè)運營管理有限公司統(tǒng)一運作。

要求：獨立法人的項目開發(fā)商與業(yè)主簽定銷售合同后，同時，業(yè)主（已銷售部分）或置業(yè)公司（自有保留部分）委托商業(yè)運營管理有限公司簽定策劃、銷售、招商運營管理合同，這點對銷售后的商鋪的統(tǒng)一運營管理，經(jīng)營穩(wěn)定、實現(xiàn)商鋪增值，同時降低運營風險非常重要。

2、商業(yè)管理有限公司成立后，依據(jù)組織構架按項目的進度、工作量大小分批對外招聘或由調配相結合方式配置各部門人員。

A、經(jīng)營管理團隊——負責招商總監(jiān)、項目招商經(jīng)理、企劃經(jīng)理等需第一批到位。

B、按置業(yè)公司的年度工作計劃及項目進度，分工開展相關的商業(yè)運作工作：項目市調、商業(yè)規(guī)劃定位、銷售宣傳、招商洽談等。

C、當然在沒項目或項目前期可根據(jù)實際運做情況，盡量精簡人員，主要工作重點為策劃、招商?；驅⒄猩滩邉澩獍?/p>

3、建立、健全公司的管理制度、業(yè)務拓展流程、運營工作規(guī)范：

A、制定商業(yè)公司的行政人事制度、的財務、出差制度。

C、商業(yè)公司建章建制的工作重點是：參照同業(yè)規(guī)范、組織制定商業(yè)運營、業(yè)務拓展及商場管理流程、規(guī)范如：項目市調、商業(yè)規(guī)劃、銷售宣傳、招商洽談等流程及商業(yè)運營基礎制度要點。

4、確定商業(yè)公司的前期開辦費及月固定費用預算

A、前期開辦費，主要用于公司注冊、場所租賃、辦公設備、桌椅的購買，如置業(yè)公司能調配，開辦費直接減少：

B、人員工資及其他辦公費用等固定支出：

——確立商業(yè)公司各部門的年度人員工資及其他辦公費用等固定支出預算費用： ——如果項目商業(yè)公司的按實際的體量階段性派駐或調配人員，減少固定人員費用支出；暫不含項目物業(yè)管理部的人事費用。

二、確立商業(yè)公司的贏利模式：

商業(yè)公司可按獨立核算及外包的模式運作，每個項目也可獨立預算費用。各項目前期的招商、策劃費用（行政辦公雜費、人事費用）按預算由置業(yè)公司先墊付，后期從以下幾塊收入中列支。

A、商鋪銷售獎金：

——行業(yè)通行標準及分配比例：商鋪總抽2.0?3.0%，依據(jù)不同地域、地段、開發(fā)檔期、周期的樓盤會不一樣，沿街獨立店鋪、產(chǎn)權式店鋪的抽成也不一樣，可以調整。

——建議參照行情，依據(jù)商鋪的個案的具體銷售趨勢而定

B、項目策劃費用：

——行業(yè)通行標準及分配比例：項目的策劃包括項目的銷售宣傳和商業(yè)招商運營策劃，按項目計總額30-100萬元不等，目前行業(yè)的廣告費投入樓盤總收的1?1.5%

——建議：將樓盤銷售廣告策劃創(chuàng)意和總設計部分工作外包給專業(yè)廣告公司，企劃部配合；商業(yè)經(jīng)營的招商廣告策劃、運營管理廣告宣傳策劃的工作，由企劃部自己完成。

C、項目招商獎金：

——行業(yè)通行標準及分配比例：寶龍、冠亞廣場向業(yè)主收取一個月租金標準金額。國內的行情是1-3個月租金的標準金額做為項目的招商傭金，內部再二次分配給招商人員的傭金標準（純獎金部分）為按鋪位大小50-100平米的200-300元，100平米以上800-1000元，200平米以上大面積的次主力店、主力店的招商傭金另計。

——建議：參照行情，依據(jù)單個商業(yè)樓盤的商場項目體量及招商難度大小需投入的策劃及招商的人事費用、廣告費用等物力資源投入的具體情況而定。

——比如：假定某項目的招商獎金由置業(yè)公司審批確定為一個月租金做為項目總抽成招商獎金。商業(yè)管理有限公司留成80?85%（因為需要承擔項目的固定人事費用），項目招商獎金15?20%部分作為項目招商團隊的招商傭金，再按動線規(guī)劃、鋪位分割、業(yè)態(tài)業(yè)種的占比進行二次分配；招商團隊組成為招商組（招商人員個人抽成和招商經(jīng)理項目總抽成）、企劃組、后勤配合組三部分；各組及組間的崗位具體分配比例按另定。

D、運營管理費：

——行業(yè)通行標準及分配比例：運營工作包括物業(yè)管理部分（安保、工程維護、保潔等）、現(xiàn)場營運管理部分（現(xiàn)場管理、客服、美陳營業(yè)推廣等）等商業(yè)運營管理費：物業(yè)管理費按行業(yè)標準每平方米收取2-6元/月，需政府物價主管部門審批，現(xiàn)場營運管理費部分按行業(yè)標準每平方米20-50元/月不等，具體數(shù)額依據(jù)項目需投入的管理資源的多寡而定。

——建議：參照行情，依據(jù)單個項目商場物業(yè)及運營管理運作需投入的人事費用、基礎營業(yè)條件的物力資源投入等具體情況而定。

E、其他收入：因進行統(tǒng)一的經(jīng)營管理，成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)公司還可開發(fā)其他收費項目，如：收取場地活動費、店頭廣告費等營業(yè)外收入；同時商鋪的物業(yè)費的收入也是一部分收入的組成。

以上各收益項目的公司內部再分配比例，因為要依據(jù)不同的項目、及人力物力資源的投入，同時涉及的關系也多，而且國內也沒有固定的摸式可借鑒，個人建議個案另議。

三、商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃及運作思路

1、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理業(yè)務的市場前景及行業(yè)可行性分析：

隨著國內商業(yè)地產(chǎn)項目融資渠道進一步拓寬，融資方式多樣化、證券化、基金信托化，使商業(yè)地產(chǎn)的項目開發(fā)、經(jīng)營有強勁和持續(xù)資金做保障，因此，作為涉及面最廣的、利潤比最高的地產(chǎn)項目——商業(yè)地產(chǎn)，將逐漸從未來的房地產(chǎn)開發(fā)市場的重要組成部分，可以說，未來的房地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)的時代，因此商業(yè)地產(chǎn)的前期策劃、招商代理、后期的運營管理也責無旁貸的進入了一個全面的“商業(yè)時代”，也為置業(yè)公司商業(yè)公司對外拓展業(yè)務成為可能。

2、整合旗下商業(yè)資源、培養(yǎng)專業(yè)團隊

培養(yǎng)和招募具有復合知識結構的商業(yè)經(jīng)營專業(yè)人才為公司旗下商業(yè)地產(chǎn)開展進行選址、功能及市場定位建議、執(zhí)行招商和日常管理等工作，將可提高項目的成功率，從而確保商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)增值，幫助開發(fā)商追求股東權益最大化的目的。

同時也借助商業(yè)經(jīng)營管理公司的平臺整合商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的商戶資源和培養(yǎng)專業(yè)管理團隊，為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理的異地拓展創(chuàng)造必要的條件，使商業(yè)地產(chǎn)項目的連鎖化、精細化經(jīng)營成為可能。

總之：商業(yè)經(jīng)營管理公司憑借置業(yè)公司實現(xiàn)以下目標：

一、借助商業(yè)經(jīng)營管理公司的平臺，通過確立清晰的組織架構，輔之長效的激勵機制，逐步落實項目經(jīng)理負責制。可實現(xiàn)打造一個組織有序、運作順暢、具有專業(yè)素養(yǎng)和良好職業(yè)操守的經(jīng)營團隊的人力資源戰(zhàn)略目標；是企業(yè)重要的無形資產(chǎn)。

三、具有核心經(jīng)營力的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營團隊，使商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)公司成為國內、行內真正掌握現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)核心經(jīng)營運作方向的專業(yè)公司；也是置業(yè)公司不斷復制成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營模式的助力器。

附

一、商業(yè)地產(chǎn)項目的定位原則、經(jīng)營要點及招商運營策略：

1、能不斷地明確和豐富商業(yè)項目的經(jīng)營核心方向：

購買者以營利為目的，利用投資、經(jīng)營等手段，通過地產(chǎn)的形式來實現(xiàn)；在商業(yè)運作和地產(chǎn)投資互為實現(xiàn)前提中，達到能給投資人賺錢目的，而商業(yè)公司是通過有組織地、科學地依據(jù)不同地段、定位的商業(yè)地產(chǎn)-----包括策劃、招商和日常營運管理；從而為生產(chǎn)者（或中間商）和消費者提供適合其運作和業(yè)務拓展的交易場所，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的最大收益。

2、明確商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式，確定租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式可采用整體出租模式、分層或分片出租模式、分散出租模式或其結合；租賃經(jīng)營原則采用放水養(yǎng)魚的原則。也可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則。如果前期就向入租商戶收取過高的租金，結果無異于殺雞取卵；而后期根據(jù)運營狀態(tài)，適當穩(wěn)步地調整租金；與商戶才能一同成長

3、把握商業(yè)地產(chǎn)“統(tǒng)一”運營的關鍵點：

統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管四個方面等統(tǒng)一運營對商業(yè)地產(chǎn)增值的促進作用。統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強調對商戶的統(tǒng)一服務。

4、重視專業(yè)的市場調研，細致的前期規(guī)劃：

依據(jù)專業(yè)的市場調研，通過“統(tǒng)一招商管理”與所有合作商戶開始建立并保持一種既對立又融洽和諧統(tǒng)一的關系，這種關系是大型商業(yè)項目長期成功的保證。所以，統(tǒng)一招商管理的成敗是購物中心統(tǒng)一運營成功與否的一個關鍵。

5、統(tǒng)一運營以避免商業(yè)經(jīng)營從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”：

商業(yè)地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個統(tǒng)一的經(jīng)營主題和信息平臺之上。統(tǒng)一運營的管理模式特別適用于國內廠商關系，以避免商業(yè)經(jīng)營從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，導致商業(yè)地產(chǎn)的貶值。

6、“抓大放小，先主后次”：

商業(yè)地產(chǎn)的運營畢竟是一個以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個精細化管理的產(chǎn)業(yè)，精細化管理要求管理者加強經(jīng)營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。

7、租賃、聯(lián)營、自營相結合，提高整體租金收入水平，加強經(jīng)營控制力度：

在條件容許的情況下，大型商業(yè)項目核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經(jīng)營控制力度，有利于大型項目的長期經(jīng)營；其次，可增強其他商戶與之合作的信心，第三，可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度。

這種選擇原則不但是零售精細化管理的要求，也符合大型商業(yè)項目長期經(jīng)營性的特點，更能幫助發(fā)展商創(chuàng)出大型商業(yè)項目的品牌來。對于餐飲、娛樂經(jīng)營來說，這個原則也基本適用。出現(xiàn)比較成功的，多次獲得歐美財經(jīng)雜志“亞洲最佳管理獎”經(jīng)典案例。

8、在此我們列出一個一般意義上的商業(yè)項目招商目標分布列表，供參考：

零售設施：核心主力店：百貨、綜合超市等；

輔助主力店：時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店；

配套輔助店：不同地區(qū)商品特色店；

文化娛樂設施：核心主力店：動感影院、科技展覽等；

輔助主力店：兒童樂園等；

配套輔助店：藝術攝影、旅行社、網(wǎng)吧等；

餐飲設施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧等；

輔助主力店：快餐類、風味小吃類等；

配套服務設施：賓館、寫字樓、銀行、郵局、停車場等。

第二篇：XX商業(yè)管理公司運作思路

本溪萬銘商業(yè)管理公司的工作要點和運作思路

一、本溪萬銘商業(yè)管理有限公司的籌建工作計劃與要點

1、確立本溪萬銘商業(yè)管理有限公司的管理架構及部門職能設置（以下簡稱商業(yè)公司）在當?shù)刈浴吧虡I(yè)運營管理有限公司”（暫定，以下簡稱商業(yè)經(jīng)營公司），同地區(qū)的項目，按地區(qū)委托當?shù)刈缘纳虡I(yè)運營管理有限公司統(tǒng)一運作。

要求：本溪萬銘置業(yè)公司（獨立法人的項目開發(fā)商）與業(yè)主簽定銷售合同后，同時，業(yè)主（已銷售部分）或置業(yè)公司（自有保留部分）委托商業(yè)運營管理有限公司簽定策劃、銷售、招商運營管理合同，這點對銷售后的商鋪的統(tǒng)一運營管理，經(jīng)營穩(wěn)定、實現(xiàn)商鋪增值，同時降低運營風險非常重要。

2、本溪萬銘商業(yè)管理有限公司成立后，依據(jù)組織構架按項目的進度、工作量大小分批對外招聘或由調配相結合方式配置各部門人員。

A、經(jīng)營管理團隊——負責招商總監(jiān)、項目招商經(jīng)理、企劃經(jīng)理等需第一批到位。

B、按置業(yè)公司的工作計劃及項目進度，分工開展相關的商業(yè)運作工作：項目市調、商業(yè)規(guī)劃定位、銷售宣傳、招商洽談等。

C、當然在沒項目或項目前期可根據(jù)實際運做情況，盡量精簡人員，主要工作重點為策劃、招商。

或將招商策劃外包

3、建立、健全公司的管理制度、業(yè)務拓展流程、運營工作規(guī)范：

A、制定商業(yè)公司的行政人事制度、的財務、出差制度。

C、商業(yè)公司建章建制的工作重點是：參照同業(yè)規(guī)范、組織制定商業(yè)運營、業(yè)務拓展及商場管理流程、規(guī)范如：項目市調、商業(yè)規(guī)劃、銷售宣傳、招商洽談等流程及商業(yè)運營基礎制度要點。

4、確定商業(yè)公司的前期開辦費及月固定費用預算

A、前期開辦費，主要用于公司注冊、場所租賃、辦公設備、桌椅的購買，如置業(yè)公司能調配，開辦費直接減少：

B、人員工資及其他辦公費用等固定支出：

——確立商業(yè)公司各部門的人員工資及其他辦公費用等固定支出預算費用： ——如果項目商業(yè)公司的按實際的體量階段性派駐或調配人員，減少固定人員費用支出；暫不含項目物業(yè)管理部的人事費用。

二、確立商業(yè)公司的贏利模式：

商業(yè)公司可按獨立核算及外包的模式運作，每個項目也可獨立預算費用。各項目前期的招商、策劃費用（行政辦公雜費、人事費用）按預算由置業(yè)公司先墊付，后期從以下幾塊收入中列支。

A、商鋪銷售獎金：

——行業(yè)通行標準及分配比例：商鋪總抽2.0?3.0%，依據(jù)不同地域、地段、開發(fā)檔期、周期的樓盤會不一樣，沿街獨立店鋪、產(chǎn)權式店鋪的抽成也不一樣，可以調整。

——建議參照行情，依據(jù)商鋪的個案的具體銷售趨勢而定

B、項目策劃費用：

——行業(yè)通行標準及分配比例：項目的策劃包括項目的銷售宣傳和商業(yè)招商運營策劃，按項目計總額30-100萬元不等，目前行業(yè)的廣告費投入樓盤總收的1?1.5%

——建議：將樓盤銷售廣告策劃創(chuàng)意和總設計部分工作外包給專業(yè)廣告公司，企劃部配合；商業(yè)經(jīng)營的招商廣告策劃、運營管理廣告宣傳策劃的工作，由企劃部自己完成。

C、項目招商獎金：

——行業(yè)通行標準及分配比例：寶龍、冠亞廣場向業(yè)主收取一個月租金標準金額。國內的行情是1-3個月租金的標準金額做為項目的招商傭金，內部再二次分配給招商人員的傭金標準（純獎金部分）為按鋪位大小50-100平米的200-300元，100平米以上800-1000元，200平米以上大面積的次主力店、主力店的招商傭金另計。

——建議：參照行情，依據(jù)單個商業(yè)樓盤的商場項目體量及招商難度大小需投入的策劃及招商的人事費用、廣告費用等物力資源投入的具體情況而定。

——比如：假定某項目的招商獎金由置業(yè)公司審批確定為一個月租金做為項目總抽成招商獎金。本溪萬銘商業(yè)管理有限公司留成80?85%（因為需要承擔項目的固定人事費用），項目招商獎金15?20%部分作為項目招商團隊的招商傭金，再按動線規(guī)劃、鋪位分割、業(yè)態(tài)業(yè)種的占比進行二次分配；招商團隊組成為招商組（招商人員個人抽成和招商經(jīng)理項目總抽成）、企劃組、后勤配合組三部分；各組及組間的崗位具體分配比例按另定。

D、運營管理費：

——行業(yè)通行標準及分配比例：運營工作包括物業(yè)管理部分（安保、工程維護、保潔等）、現(xiàn)場營運管理部分（現(xiàn)場管理、客服、美陳營業(yè)推廣等）等商業(yè)運營管理費：物業(yè)管理費按行業(yè)標準每平方米收取2-6元/月，需政府物價主管部門審批，現(xiàn)場營運管理費部分按行業(yè)標準每平方米20-50元/月不等，具體數(shù)額依據(jù)項目需投入的管理資源的多

寡而定。

——建議：參照行情，依據(jù)單個項目商場物業(yè)及運營管理運作需投入的人事費用、基礎營業(yè)條件的物力資源投入等具體情況而定。

E、其他收入：因進行統(tǒng)一的經(jīng)營管理，成熟的商業(yè)地產(chǎn)項目，商業(yè)公司還可開發(fā)其他收費項目，如：收取場地活動費、店頭廣告費等營業(yè)外收入；同時商鋪的物業(yè)費的收入也是一部分收入的組成。

以上各收益項目的公司內部再分配比例，因為要依據(jù)不同的項目、及人力物力資源的投入，同時涉及的關系也多，而且國內也沒有固定的摸式可借鑒，個人建議個案另議。

三、商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)公司的經(jīng)營發(fā)展規(guī)劃及運作思路

1、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理業(yè)務的市場前景及行業(yè)可行性分析：

隨著國內商業(yè)地產(chǎn)項目融資渠道進一步拓寬，融資方式多樣化、證券化、基金信托化，使商業(yè)地產(chǎn)的項目開發(fā)、經(jīng)營有強勁和持續(xù)資金做保障，因此，作為涉及面最廣的、利潤比最高的地產(chǎn)項目——商業(yè)地產(chǎn)，將逐漸從未來的房地產(chǎn)開發(fā)市場的重要組成部分，可以說，未來的房地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)的時代，因此商業(yè)地產(chǎn)的前期策劃、招商代理、后期的運營管理也責無旁貸的進入了一個全面的“商業(yè)時代”，也為置業(yè)公司商業(yè)公司對外拓展業(yè)務成為可能。

2、整合旗下商業(yè)資源、培養(yǎng)專業(yè)團隊

三迪地產(chǎn)作為國內知名一流的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，能在這個恰好時機投資設立與公司旗下商業(yè)地產(chǎn)相對接的商業(yè)經(jīng)營管理公司，是非常有先見之明的。培養(yǎng)和招募具有復合知識結構的商業(yè)經(jīng)營專業(yè)人才為公司旗下商業(yè)地產(chǎn)開展進行選址、功能及市場定位建議、執(zhí)行招商和日常管理等工作，將可提高項目的成功率，從而確保商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)增值，幫助開發(fā)商追求股東權益最大化的目的。

同時也借助商業(yè)經(jīng)營管理公司的平臺整合商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的商戶資源和培養(yǎng)專業(yè)管理團隊，為商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理的異地拓展創(chuàng)造必要的條件，使商業(yè)地產(chǎn)項目的連鎖化、精細化經(jīng)營成為可能。

總之：商業(yè)經(jīng)營管理公司憑借置業(yè)公司——三迪地產(chǎn)多年積累的商業(yè)地產(chǎn)項目的平臺，運作目前在國內屬于總體水平不高、專業(yè)及分工集中度較低、同行業(yè)的競爭較弱的商業(yè)地產(chǎn)增值環(huán)節(jié)----商業(yè)經(jīng)營管理領域，可以實現(xiàn)以下目標：

一、借助商業(yè)經(jīng)營管理公司的平臺，通過確立清晰的組織架構，輔之長效的激勵機制，逐步落實項目經(jīng)理負責制?？蓪崿F(xiàn)打造一個組織有序、運

作順暢、具有專業(yè)素養(yǎng)和良好職業(yè)操守的經(jīng)營團隊的人力資源戰(zhàn)略目標；是企業(yè)重要的無形資產(chǎn)。

三、具有核心經(jīng)營力的專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營團隊，使商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)公司成為國內、行內真正掌握現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)核心經(jīng)營運作方向的專業(yè)公司；也是置業(yè)公司不斷復制成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營模式的助力器。

以上只是一人之淺見，如有紕漏請多多指教，將不勝感激。

胡品琦

二00八年八月

附

一、商業(yè)地產(chǎn)項目的定位原則、經(jīng)營要點及招商運營策略：

1、能不斷地明確和豐富商業(yè)項目的經(jīng)營核心方向：

購買者以營利為目的，利用投資、經(jīng)營等手段，通過地產(chǎn)的形式來實現(xiàn)；在商業(yè)運作和地產(chǎn)投資互為實現(xiàn)前提中，達到能給投資人賺錢目的，而商業(yè)公司是通過有組織地、科學地依據(jù)不同地段、定位的商業(yè)地產(chǎn)-----包括策劃、招商和日常營運管理；從而為生產(chǎn)者（或中間商）和消費者提供適合其運作和業(yè)務拓展的交易場所，并為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取未來不確定的最大收益。

2、明確商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式，確定租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。

商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營模式可采用整體出租模式、分層或分片出租模式、分散出租模式或其結合；租賃經(jīng)營原則采用放水養(yǎng)魚的原則。也可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則。如果前期就向入租商戶收取過高的租金，結果無異于殺雞取卵；而后期根據(jù)運營狀態(tài)，適當穩(wěn)步地調整租金；與商戶才能一同成長

3、把握商業(yè)地產(chǎn)“統(tǒng)一”運營的關鍵點：

統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管四個方面等統(tǒng)一運營對商業(yè)地產(chǎn)增值的促進作用。統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)和強調對商戶的統(tǒng)一服務。

4、重視專業(yè)的市場調研，細致的前期規(guī)劃：

依據(jù)專業(yè)的市場調研，通過“統(tǒng)一招商管理”與所有合作商戶開始建立并保持一種既

對立又融洽和諧統(tǒng)一的關系，這種關系是大型商業(yè)項目長期成功的保證。所以，統(tǒng)一招商管理的成敗是購物中心統(tǒng)一運營成功與否的一個關鍵。

5、統(tǒng)一運營以避免商業(yè)經(jīng)營從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”：

商業(yè)地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個統(tǒng)一的經(jīng)營主題和信息平臺之上。統(tǒng)一運營的管理模式特別適用于國內廠商關系，以避免商業(yè)經(jīng)營從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，導致商業(yè)地產(chǎn)的貶值。

6、“抓大放小，先主后次”：

商業(yè)地產(chǎn)的運營畢竟是一個以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個精細化管理的產(chǎn)業(yè)，精細化管理要求管理者加強經(jīng)營控制力度；另外，相對于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。

7、租賃、聯(lián)營、自營相結合，提高整體租金收入水平，加強經(jīng)營控制力度：

在條件容許的情況下，大型商業(yè)項目核心主力零售店盡量自營一部分或全部，這樣一可以加強經(jīng)營控制力度，有利于大型項目的長期經(jīng)營；其次，可增強其他商戶與之合作的信心，第三，可以提高非主力零售店的提成或租金收入；而招非主力零售商盡量以聯(lián)營為主、租賃為輔，這樣也可以增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度。

這種選擇原則不但是零售精細化管理的要求，也符合大型商業(yè)項目長期經(jīng)營性的特點，更能幫助發(fā)展商創(chuàng)出大型商業(yè)項目的品牌來。對于餐飲、娛樂經(jīng)營來說，這個原則也基本適用。出現(xiàn)比較成功的，多次獲得歐美財經(jīng)雜志“亞洲最佳管理獎”經(jīng)典案例。

8、在此我們列出一個一般意義上的商業(yè)項目招商目標分布列表，供參考：

零售設施：核心主力店：百貨、綜合超市等；

輔助主力店：時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店；

配套輔助店：不同地區(qū)商品特色店；

文化娛樂設施：核心主力店：動感影院、科技展覽等；

輔助主力店：兒童樂園等；

配套輔助店：藝術攝影、旅行社、網(wǎng)吧等；

餐飲設施：核心主力店：中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧等；

輔助主力店：快餐類、風味小吃類等；

配套服務設施：賓館、寫字樓、銀行、郵局、停車場等。

附二、三迪福州項目的商鋪的經(jīng)營定位和招商策略：

凱旋楓丹（金山）：

A、初步經(jīng)營定位：中、高檔城市區(qū)域商業(yè)中心——填補金山商業(yè)中高休閑業(yè)態(tài)的空白，服務金山生活區(qū)及福州市區(qū)中、高消費群；

B、業(yè)態(tài)定位：中、高檔餐飲項目（個性特色中餐、咖啡西餐、酒吧等）、中、高

檔會員制休閑娛樂項目（健身、美容、KTV），符合項目中、高商

業(yè)定位相匹配的業(yè)態(tài)（洗衣、美發(fā)、便利店、面包店等）；

C、經(jīng)營核心方向：不以銷售為主，對自有的商鋪對業(yè)態(tài)的匹配、檔次適合的項

目實行放水養(yǎng)魚的招商策略，對已銷售的商鋪簽定委托招商或進

行業(yè)態(tài)約定；已協(xié)調項目的定位，提高項目各業(yè)態(tài)之間的互補及

集客力；

D、經(jīng)營管理：設立專業(yè)的商業(yè)運營機構、酒店式的統(tǒng)一運營、實現(xiàn)物業(yè)增值，香頌楓丹（白馬路）：

A、初步經(jīng)營定位：中、高檔社區(qū)商業(yè)中心——服務社區(qū)及周邊中、高消費群；

B、業(yè)態(tài)定位：休閑娛樂項目（健身、美容、書吧、網(wǎng)吧），餐飲設施（個性特色

中餐、咖啡西餐、酒吧等）、服務于社區(qū)的商業(yè)配套業(yè)態(tài)（洗衣、美發(fā)、便利店、面包店等）；

C、經(jīng)營核心方向：以商鋪銷售為主，部分暫時不能銷售的先租賃、后銷售；

D、經(jīng)營管理：招商后委托物業(yè)統(tǒng)一管理；

楓丹白鷺（五四北）：

A、初步經(jīng)營定位：中檔社區(qū)商業(yè)中心——服務社區(qū)及周邊中高消費群；

B、業(yè)態(tài)定位：服務于學校、社區(qū)的商業(yè)配套業(yè)態(tài)（文化用品居家服務、嬰幼兒

早教、便利店、面包店等）；休閑娛樂項目（健身、美容），餐飲

設施（個性特色中餐、咖啡簡餐、書吧等）、部分過度性的商業(yè)業(yè)

態(tài)（家居家具商場、裝飾材料店）

C、經(jīng)營核心方向：以商鋪銷售為主，部分暫時不能銷售的先租賃、后銷售；

D、經(jīng)營管理：招商后委托物業(yè)統(tǒng)一管理；

以上的經(jīng)營定位和招商策略僅為一人之見，也居于去年底的項目粗略考察，只是個人的商業(yè)地產(chǎn)的定位和經(jīng)營思路；如需準確的項目經(jīng)營定位和更具體可行的招商策略要結合深入的市調、開發(fā)商的期望值、周邊商業(yè)環(huán)境的改變時間節(jié)點，尤其是充分考慮開發(fā)商的期望值（回報）收益值測算、進行調整。

第三篇：公司改制后運作思路

新公司運作大會講話稿提綱

一、公司改制基本情況介紹（略）

二、新公司組織架構、部門設置及人事任免決定

1、新公司組建后，其管理層次將由原來的五級管理層次減至三級管理層次，即總經(jīng)理級、經(jīng)理級、員工級。管理層次的減少，將有利于提高辦事效率。

2、在部門設置上，新組建的公司設五個經(jīng)營管理部門，即企業(yè)發(fā)展部、項目建設部、合約部、計劃財務部和綜合部。各部門崗位編制暫定為32人，各部門職責及人員編排具體如下：

1）公司領導層

總經(jīng)理1名，由姚文軍擔任

主要職責：負責公司發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營計劃、管理目標的制訂、實施和落實。經(jīng)理助理1名，由陳嘉擔任

主要職責：協(xié)助總經(jīng)理制訂、分解、實施、檢查和落實公司經(jīng)營計劃和管理目標。

2）企業(yè)發(fā)展部

部門負責人：鄔明

主要職責：負責項目前期可行性分析、論證、跟蹤及信息搜集與分析；

負責項目前期拆遷、勘察、規(guī)劃設計、項目報建及前期證照手續(xù)辦理。

主要崗位編制：8名

1、企業(yè)發(fā)展部經(jīng)理1名，2、經(jīng)理助理1名

3、CI策劃師1名

4、營銷策劃師1名

5、規(guī)劃工程師1名

6、協(xié)調專員2名

7、規(guī)劃報建員1名

3）項目建設部

部門負責人：趙金強

主要職責：負責項目在施工設計、施工管理、銷售、物業(yè)及項目后期證照辦理

等方面的督辦及協(xié)調工作

主要崗位編制：6名

1、項目建設部經(jīng)理1名

2、經(jīng)理助理1名

3、水暖工程師1名

4、電氣工程師1名

5、土建工程師2名

4）計劃財務部

部門負責人：張世學

主要職責：負責公司財務、會計、統(tǒng)計及融資、資本運作管理

主要崗位編制：4名

1、財務部經(jīng)理1名

2、會計2名

3、出納1名

5）合約部

部門負責人：魏德慧

主要職責：負責項目合同談判、簽定、審核、管理

主要崗位編制：4名

1、合約部經(jīng)理1名

2、造價師3名

5）綜合部

部門負責人：成和彬

主要職責：負責公司行政、人事日常事務及法律事務處理。

主要崗位編制：8名

1、綜合部經(jīng)理1名

2、總經(jīng)理秘書1名

3、行政秘書1名

4、前臺接待員1名

5、人力資源專員1名；

6、機要員1名；

7、司機2名。

公司新的組織架構和部門基本職責確定后，各部門負責人應在兩周內根據(jù)公司確定的基本原則制定本部門具體工作職責及部門員工崗位描述，并將上述工作任務匯總后交綜合部，綜合部組織會審后以公司文件形式下發(fā)各部門。

三、新公司運作思路

1、切實轉變思想觀念和工作作風，實現(xiàn)由“生產(chǎn)性”公司向“經(jīng)營性”公司轉變。

公司改制，實際上是一種經(jīng)營機制、創(chuàng)新機制的改變。公司由原來的國有體制變?yōu)楝F(xiàn)在的私營股份制公司，其管理機制、經(jīng)營環(huán)境、用人機制和創(chuàng)新機制將與改制前的公司有著本質的區(qū)別。如何在激烈的市場中求生存、求發(fā)展，如何實現(xiàn)由“生產(chǎn)性”公司向“經(jīng)營性”公司轉變，將是新公司組建后我們在座的每一位員工都必須認真思考的問題。實事求是地講，面對激烈競爭的房地產(chǎn)市場這個大舞臺，我們還有許多員工心理準備不足，知識技能不夠，過去較寬松工作環(huán)境下的自由散漫，得過且過的工作狀態(tài)可以肯定地說已成過去，新公司運作機制無疑將帶來一場管理體制上的革命，“高效”“靈活”“創(chuàng)新”將成為新公司運作的主流。因此，轉變我們的思想觀念和工作作風，以全新的工作姿態(tài)和工作面貌投入到新的工作中去，學會在市場中找“飯碗”，求發(fā)展，這是新公司運作對我們提出的最起碼的要求。

2、建立和完善公司兩大經(jīng)營管理系統(tǒng)，即經(jīng)營系統(tǒng)和管理系統(tǒng)。

1）公司經(jīng)營系統(tǒng)：為公司的“龍頭”系統(tǒng)，主要任務是通過市場創(chuàng)造利潤，其根

本在于創(chuàng)造企業(yè)的“效益”。該系統(tǒng)主要由總經(jīng)理負責落實，并由以下核心人員或部門組成。

總經(jīng)理；

企業(yè)發(fā)展部；

計劃財務部。

2）公司管理系統(tǒng)：為公司的“基礎”系統(tǒng)，主要任務是通過管理達到“省錢”的目的，其根本在于提高企業(yè)的“效率”。該系統(tǒng)主要由總經(jīng)理助理負責組織落實。并由以下核心人員或部門組成。

總經(jīng)理助理；

綜合部；

項目建設部；；

合約部。

3、建立和完善部門經(jīng)理責任制，嚴格部門經(jīng)理的考核和獎懲制度。

部門經(jīng)理是公司經(jīng)營管理的中堅力量，是公司管理體系中的中流砥柱，規(guī)范嚴謹?shù)呢煓鄼C制是一個公司邁向成功的前提和基礎。公司改制前，實事求是地講，我們有部分部門經(jīng)理是不稱職的，沒有當好管理者角色，新公司運作后，公司將加大對部門經(jīng)理的管理力度和授權力度，具體地講，就是公司定期對各部門經(jīng)理下達該部門的經(jīng)營目標和管理目標后，全權由各部門經(jīng)理組織實施，部門經(jīng)理對目標完成情況和部門員工工作狀態(tài)對總經(jīng)理負責，并由總經(jīng)理或總經(jīng)理授權部門根據(jù)工作目標完成情況對部門經(jīng)理進行獎懲，至于部門經(jīng)理對下屬員工如何獎懲，公司授權部門經(jīng)理根據(jù)公司的相關制度進行處理。當然，在對部門經(jīng)理權力下放的同時，公司會加強對部門經(jīng)理的監(jiān)管力度，并建立一套完善的權力約束機制，要讓部門經(jīng)理始終感覺到權力是一把“雙刃劍”。

推行經(jīng)理責任制的目的，就在于讓部門經(jīng)理真正擔當起職業(yè)經(jīng)理人的責任來，把該管的事管徹底，提高部門工作效率。經(jīng)理權責制的推行，必將觸動經(jīng)理的每一根神經(jīng)，充分調動部門工作積極性和增強員工的責任感，徹底改變公司“和平共處”“有福同享”的管理現(xiàn)狀，達到“權責明確”“管理規(guī)范”“獎懲分明”“以變制變”的管理目的。

4、建立和完善三大機制。

1）用人機制。

在用人機制上，公司將逐步營造“人人都是人才”“賽馬不相馬”用人氛圍，并將通過嚴格的考核，實行能者上，庸者下用人機制。

2）激勵機制。

在激勵機制上，公司將通過薪酬杠桿對業(yè)務素質高、專業(yè)技能強、對公司有較大貢獻的員工加以獎勵，同時對不求上進，不思進取，不求有功，但求無過的員工加大懲罰力度，直至淘汰。

3）約束機制。

在約束機制上，公司將通過規(guī)范、健全的監(jiān)督管理機制來預防和控制員工的不規(guī)范行為和損害公司利益的行為。

5、建立和完善四大基本制度體系

1）行政管理制度：這是公司日常辦公秩序的基石。在行政管理制度建設上，我的基本思路是強化制度執(zhí)行力度，樹立制度權威；減少管理層次，加大管理幅度，提高工作效率；加大各級管理人員的管理力度和授權力度，增強管理層責任感；明確部門職責和操作流程，規(guī)范部門業(yè)務運作；加大成本控制力度，降低經(jīng)營成本；建立和健全約束監(jiān)督機制，有效推行目標管理。

2）人事管理制度：這是公司勞資管理的基石。在人事管理建設上，我們將始終圍

繞“以人為本”的用人宗旨，用好人，盤活人；公司的薪酬、福利將充分體現(xiàn)“多勞多得”“創(chuàng)新優(yōu)先”的激勵機制；

3）財務管理制度：公司財務管理的基石。

4）合同管理制度：公司經(jīng)營管理的基石。公司經(jīng)營活動開展主要通過合同的簽訂、履行、變更、終止和索賠來體現(xiàn)。因此，搞好合同管理，是我們順利實現(xiàn)經(jīng)營目標的有力保障。在合同類別上，公司目前主要有三種，即工程合同、財務合同、行政辦公類合同，這三類合同主要由合約部、計劃財務部、綜合部管理。對于公司所有合同的簽訂和審批，實行簽、審、批分離制度，即合約部對合同價格條款獨立行使復核權，計劃財務部對合同支付條款獨立行使復核權，綜合部對合同法律條款獨立行使復核權，所有合同只有經(jīng)以上三個部門行使復核權后，才由總經(jīng)理或其授權代理人批準生效。經(jīng)批準生效后的合同原件及其與合同履行有關的來往函件原件，均由綜合部檔案室集中保管，各業(yè)務部門只保存合同復印件。

以上四大基本制度為公司綱領性文件，其它方面的管理細節(jié)一切以此為基礎來展開，只有這樣才能確保制度的統(tǒng)一、完整和規(guī)范。

四、對員工的要求和希望

各位員工，公司的改制對我們既是一種機遇，也是一種挑戰(zhàn)。說它是一種機遇，是因為改制后的公司將以一種靈活的、全新的模式和機制運作，每位員工都將獲得更大的發(fā)展空間和施展才華的舞臺，并由此獲得豐厚的回報。說它是一種挑戰(zhàn)，是因為我們大家都將面對無情的市場，我們不得不與強大的競爭對手“短兵相接”，誰擁有了市場，誰就在市場中取得主動權，相反，失去了市場，也就意味著失去了一切。正因為如此，所以我們必須時刻保持清醒的頭腦和高度的責任心。但是，通過公司改制這段時間來看，部分員工斗志松懈了，組織紀律煥散了，特別是部分素質較好的員工也表現(xiàn)出了不應有的懶散狀況，這是我們不愿看到的?？陀^地講，公司改制需要更換一批不符合公司要求的員工，補充一批新鮮血液，但是，任何一個公司改制，都需要保留一批業(yè)務素質較高，操作技能較強的員工，我們新公司也不例外，對于這批員工，我相信他們是能夠適應公司發(fā)展需要的，公司也會極力換留，相反，遇到一點挑戰(zhàn)就自暴自棄的員工，決不是公司想繼續(xù)留用的員工。所以我希望目前在崗的員工應當立即行動起來，以一種良好的心態(tài)、飽滿的熱情和高昂的斗志一如既往地投入到當前的工作中去，為新公司的發(fā)展作出新的貢獻。

第四篇：公司管理思路草案

公司管理思路草案

一、現(xiàn)狀分析

1、結合市場，對公司進行診斷（人力、物力、財力、設備、環(huán)境），通過對企業(yè)各環(huán)節(jié)的運行、實施的實際情況和管理效果進行調查評估、分析，對存在的問題，提出合理的改革方案并執(zhí)行。

2、分析公司的優(yōu)勢及不足之處，根據(jù)分析結果制定公司的戰(zhàn)略目標，市場定位以及經(jīng)營策略，并制定相應的行動實施計劃，發(fā)揮公司的優(yōu)勢，彌補公司的不足。

二、體制管理

1、建立完善的人力資源管理體系，明確公司組織架構及各部門職能、崗位職責，實行定崗定定員，有計劃的啟用人才，培訓人才。

2、制度體系的建立，細化各種規(guī)章制度并培訓宣傳，做到有規(guī)可依，由人治到法治。有效地推行各項制度的實施，堅決維護各項制度的有效性、權威性，使各個員工都知道在崗位上該干什么，不該干什么，激勵和提倡干什么，反對和禁止干什么，有據(jù)可循，各司其職，定能保證公司各項工作的有序進行。

3、建立績效管理體系，將公司的經(jīng)營目標轉化為詳盡的、可以測量的標準，細化到具體的工作職責，及時發(fā)現(xiàn)問題、分析原因并改善，幫助公司落實戰(zhàn)略目標。

4、建立一種與生產(chǎn)數(shù)量、產(chǎn)品質量，生產(chǎn)成本、損耗直接掛鉤，以績效管理為核心，按勞分配為依據(jù)的工資體系，不斷提高員工在工資分配上的公正感和滿足感，使員工在勞動與工資之間達成動態(tài)平衡，感受到公平和滿足，以達到調動員工積極性，提高工作效率，促進公司發(fā)展的目的。

三、公司流程梳理

1、建立公司標準化流程，嚴格進行過程控制，主要的業(yè)務流程、訂單管理、生產(chǎn)計劃管理、生產(chǎn)作業(yè)標準編制、物料需求計劃、采購計劃、財務管理等進行優(yōu)化，并制定相應的保證保證措施（如質量控制方法等）。

2、制定產(chǎn)品清單及用量標準，依訂單計劃進行合理采購，減少庫存積壓及呆滯物料，提高物料的利用率。

3、啟動公司年、月、周工作計劃及總結會議，刺激中高層管理人員的主觀能動性，及時避免工作的盲目性，將公司的戰(zhàn)略轉化為部門具體的行動計劃，不斷檢討、改進，做到有計劃、有目的、有步驟的開展工作。

4、對工廠場地、設施進行合理的規(guī)劃及產(chǎn)能評估，人員評估，減少各工作環(huán)節(jié)的資源亂費，并建立設備日常維護點檢制度，保養(yǎng)計劃，確保設備的正常運轉及安全生產(chǎn)

四、財務預算制度的建立、開源節(jié)流。

1、為了合理利用公司資金，避免資金閑置與挪用，保證公司的資金流量的正常運行，所有計劃出臺前必須進行嚴格的費用預算，財務依預算進行日常的費用管理。

2、加強對生產(chǎn)制造成本，采購成本及日常管理費用等的控制，提出節(jié)約成本的項目，相關的部門制定相應的控制或節(jié)約計劃。

3、各部門每月提出持續(xù)改善項目，預防問題的發(fā)生，以提高生產(chǎn)效率，節(jié)約成本。

4、建立公司合理化建議制度，啟發(fā)員工創(chuàng)造能力，發(fā)掘員工才能、技能，提高生產(chǎn)效率，降低生產(chǎn)成本。

五、企業(yè)文化建設

1、定期開展員工活動，豐富員工的業(yè)余生活。

2、堅持對職員工進行有計劃、有成效、持續(xù)的培訓，以正確的理念指引人，以促進企業(yè)的快速、高效發(fā)展，提升企業(yè)的形象與知名度，并讓參與者都充分理解并執(zhí)行到位，真正做到公司于員工雙贏的局面。

以上管理思路正式實施時，將會根據(jù)公司的實際情況形成具體的先后實施計劃。

2012年3月27日

第五篇：裝飾公司運作管理流程

外 埠 版

流程01 填寫《客戶需求建議書》

客服小組成員均可以為客戶提供咨詢服務，電話咨詢時不要做總量估算報價。充分識別客戶的需求，幫助客戶填寫《客戶需求建議書》 流程02 制定《項目申請方案》草案

1． 客戶約定時間量房，量房時要判斷出墻體結構，要力求數(shù)字準確，如果時間允許，客服經(jīng)理應與設計師共同去量房，在現(xiàn)場客服經(jīng)理與客戶做進一步交流。應向客戶解釋清，設計前做預算是對客戶不負責任的行為。

2． 量房前要收取量房定金，具體標準為：一居室300元；二居室500元；三居室800元；四居室、復式、別墅1000元?？蛻襞c我們簽訂施工合同的，量房定金可視為工程預付款，在尾款中扣除；未與我們簽訂施工合同的，量房定金不再返還客戶。

3． 量房后應在48小時內，制定出《項目申請方案》草案，后邀請客戶就草案內容進行討論。

4． 草案內容包括：企業(yè)介紹、客戶服務小組介紹，相關經(jīng)驗，施工技術水平，在施工程有哪些，初步設計圖紙，初步設計思路及大概工程預算，預計工程時間，如何為客戶控制成本等。

5． 客戶對草案滿意后，要求客服小組提供進一步的服務時，收取立項費1000元，下一步客戶與我們簽訂施工合同的，立項費可視為工程預付款，在尾款中扣除；未與我們簽訂施工合同的，立項費不再返還客戶。6． 電子報價單內容不能更改。遇電子報價單內沒有的項目，請示客服經(jīng)理后，列在電子報價單其它項欄目內。流程03 制定《項目申請方案》

1． 依據(jù)《客戶需求建議書》及與客戶初步交流的結果，客服經(jīng)理與工程經(jīng)理共同制定出《項目申請方案》。內容包括：項目范圍，完整的家裝設計方案，工程預算、預計工期，《施工計劃》，如何為客戶控制成本，客戶每次支付工程款的時間及比例，工程中發(fā)生變更的解決方式，如何進行質量管理，施工中如何與客戶進行溝通，誰對整個工程負責，誰對客戶的投訴負責，工程驗收標準，保修期內提供什么樣的服務等。2． 設計風格應以簡單、明快、個性化為主。一套完整的家裝設計方案應包括四部分：基礎裝修、家具、布藝、燈光。

3． 公司目前不接受客戶單獨設計的要求，納米計劃推出后將按公司標準收取設計費。

4． 對于要求預出計算機效果圖的客戶，按每張500元收取設計費，如與客戶簽訂了施工合同，已收取的設計費可視為工程預付款，在尾款中扣除。

5． 圖紙包括：平面圖、頂面圖、立面圖、施工節(jié)點圖。6． 工程預算盡量準確，施工中不宜出現(xiàn)大幅度增減項。7． 《項目申請方案》制定出后，邀請客戶就方案內容進行修改。流程04 內部審核 1． 簽約前，工程經(jīng)理必須去現(xiàn)場，對《項目申請方案》進行仔細審核，不合格的，請客服經(jīng)理修改補充。工程經(jīng)理審核合格后在《項目申請方案》上簽字，簽字后責任轉移到工程經(jīng)理處，工期由工程經(jīng)理確定。2． 簽約前，客服經(jīng)理最后審核《項目申請方案》及合同。流程05 簽訂施工合同，客戶交首期款

1． 客服經(jīng)理負責與客戶簽訂每一個施工合同，其他成員無簽約權。2． 簽約時請客戶交納合同總額的百分之六十作為首期款。3． 合同一式四份，客戶、市場、協(xié)調員、分公司財務部各一份。4． 工程款由協(xié)調員代收，協(xié)調員收到工程款后，立即電話通知分公司財務部。

企業(yè)委托協(xié)調員代收首期款、中期款，委托工程經(jīng)理代收尾款，工程經(jīng)理收到尾款后轉交到協(xié)調員處?？头?jīng)理對首期款、中期款的按時收回負責，工程經(jīng)理對尾款的按時收回負責。

5． 遇協(xié)調員休息時，由協(xié)調員指定的客服經(jīng)理代收工程款，收到款后立即電話通知分公司財務部。工程款不能在店面過夜。

6． 簽合同時，必須向客戶闡明，物業(yè)管理費及物業(yè)押金由客戶承擔。7． 個別有違反物業(yè)管理規(guī)定的裝修項目，客戶執(zhí)意要施工，客戶必須簽訂客戶授權施工責任書。

8． 暖氣、煤氣管路及設施不能改動。

9． 簽約后，客服經(jīng)理向客戶一次性發(fā)放若干份《工程中客戶評價書》，依據(jù)工期，每七天一份。10． 客服小組沒有打折的權力，遇客戶要求減去報價零頭時，價值在200元以內的，客服經(jīng)理有權自行決定。

11． 協(xié)調員負責定檔案號，建立客戶檔案，填寫工程資料明細，向客服小組成員發(fā)放及回收工程管理表格。

12． 客服經(jīng)理簽約時向協(xié)調員要檔案編號，檔案編號共十位，解釋如下：

00 12 25 03 01 年 月 日 組 當日該組所簽合同的順序號

13． 施工隊進場前，工程經(jīng)理應向客服經(jīng)理交納合同總額的7‰，作為客服小組去工地的交通費用。流程06 施工隊進場，施工開始

1． 工隊領款人員的照片應在分公司財務部備案。

2． 工隊進場應按小區(qū)物業(yè)管理部門的規(guī)定，提供公司的資質證明、營業(yè)執(zhí)照副本、工程經(jīng)理照片及相關負責人的照片，后由物業(yè)管理部門發(fā)放開工證。

3． 施工前，由工程經(jīng)理與客戶共同填寫《施工前現(xiàn)場原裝交接單》，確認無誤后雙方簽字。

流程07 分階段驗收、工程增減項

1． 采料進場時，由工程經(jīng)理填寫《材料驗收記錄單》。

2． 施工前，工程經(jīng)理應向客戶介紹如何驗收材料，如何檢驗施工質量。3． 隱蔽工程包括水暖、電氣、通風等系統(tǒng)，由工程經(jīng)理填寫《隱蔽工程驗收記錄單》。4． 閉水試驗以24小時期限為準。由工程經(jīng)理填寫《防水工程閉水試驗記錄單》。

5． 鋪設電氣線路需包線管，拐彎處用彎頭。

6． 施工中，應對木工作業(yè)、油工作業(yè)進行單項驗收，由工程經(jīng)理填寫《單項工程驗收記錄單》。

7． 施工中，工程隊應注意成品保護，愛護客戶家中的一切財物，損壞客戶財 物者，照價賠償。

8． 施工隊應文明施工，保持現(xiàn)場整潔，邊施工，邊清潔，做到不擾民。9． 工程中客戶提出任何變更要求的，必須由客服經(jīng)理與客戶簽訂《工程變更單》，后才能進行變更施工。

10． 主要項目完工后，客戶再提出拆、改要求，客戶同意按公司的報價全部承擔拆、改費用，并預付拆、改費用預算的95％后，方能按客戶的要求施工。

11． 工程經(jīng)理如與客戶進行私下交易，企業(yè)將對工程經(jīng)理處以5萬元的罰款。

12． 工程中，客服經(jīng)理應每兩日電話訪問客戶一次，并做記錄，對客戶提出的問題必須在24小時內予以解決或答復。

13． 施工中，公共關系部將邀請部分客戶代表參加《客戶交流會》。14． 施工中，工程考核員負責檢查每一個工地，考核員有權開據(jù)《工程質量限期整改單》，并在《工程質量限期整改單》中規(guī)定，到期后仍未達到規(guī)定質量要求的罰款數(shù)額。流程08 工期過半，客戶交中期款 1． 中期款為合同總額的35％。

2． 時間過半，由工程經(jīng)理提供實量參數(shù)，客服經(jīng)理填寫《中期預決算單》，同時填寫《客戶交款通知書》，并親自交給客戶。

3． 對故意拒交中期款的客戶，客服經(jīng)理有權決定停工，并立即向分公司總經(jīng)理匯報詳細情況。因施工質量原因客戶拒交中期款，所造成的損失由工程經(jīng)理負責賠償公司。客服小組無過失行為，客戶惡意拒交工程款，協(xié)調員立即用書面形式上報公共關系部，公司核實情況后，將起訴客戶?？头〗M免責，本合同不計入考核。流程09 竣工驗收

1． 客服經(jīng)理應在竣工前，填寫《竣工結算單》，驗收時交與客戶。2． 工驗驗收合格，客戶、客服經(jīng)理在《竣工驗收單》上簽字。流程10 客戶交納尾款，填寫客戶評價表，發(fā)放保修卡

1． 客戶須在自竣工驗收單簽字之時算起，72小時內，到店面交齊尾款，或委托工程經(jīng)理帶回。

2． 竣工驗收合格，客戶交齊尾款，由客服經(jīng)理填寫《工程保修卡》，并親自送交客戶手中。協(xié)調員請客戶填寫客戶評價表。

3． 保修期內，客服經(jīng)理繼續(xù)與客戶保持聯(lián)系，對客戶提出的問題予以迅速、妥善的解決。

4． 公共關系部每月負責召開一次《客戶交流會》，請部分保修期內客戶參加。