第一篇：資產(chǎn)管理公司籌備及運作方案

資深人士談商業(yè)地產(chǎn)運營

當拐點這個詞成為房地產(chǎn)行業(yè)熱議的話題，住宅地產(chǎn)似乎已不再是炒房團的寵兒，開發(fā)商和投資者不約而同地把目光投向商業(yè)地產(chǎn)。目前多數(shù)商業(yè)項目普遍采取只租不售的策略，但是越來越緊的資金鏈條使開發(fā)商捉襟見肘；大家都在強調商業(yè)物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營，但是各商業(yè)項目運營的市場表現(xiàn)很難令人滿意。這些問題應該如何解決？商業(yè)地產(chǎn)到底路在何方？ 帶著這些疑問我們走訪了業(yè)內資深人士----北京豪斯康袤商業(yè)管理公司原總經(jīng)理駱煜先生

筆者：駱總您好！從去年至今北京商業(yè)地產(chǎn)供應量很大，在住宅類項

目銷售不景氣的情況下，您認為商業(yè)地產(chǎn)會不會成為房地產(chǎn)市

場的新熱點？目前商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展存在哪些問題？

駱總：好的，從各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)我們可以看出近一年來北京商業(yè)地產(chǎn)供

應放量，市場反響積極。作為一個新興的房地產(chǎn)細分市場，未

來的發(fā)展空間很大；作為一種附加值較高的產(chǎn)品，必然會吸引

投資者的關注。我認為市場潛力巨大。

當然，我們也應該看到商業(yè)地產(chǎn)市場存在的一些問題：首先是

經(jīng)營模式還不成熟。盡管很多開發(fā)商成立了商業(yè)管理公司，但

是運作效率還不高。由于普遍缺乏專業(yè)人才，導致各公司還沒

有形成自己的PNP/SOP，很難實現(xiàn)良好的商業(yè)運營管理，也就

更談不上經(jīng)營模式的創(chuàng)新以及企業(yè)核心競爭力的形成。對于一

個處于起步階段的行業(yè)，這需要一個過程。其次是宏觀金融政

策與階段性市場供大于求對商業(yè)地產(chǎn)項目的影響。商業(yè)地產(chǎn)開

發(fā)商面臨的就是項目整體運營與資金回籠的矛盾，簡單地講就

是租與售的矛盾。我們知道很多商業(yè)地產(chǎn)項目的失敗都是因分

割銷售造成的。所以開發(fā)商普遍采用整體持有，租賃經(jīng)營的方

式經(jīng)營商業(yè)物業(yè)。但是這個過程中遇到很多困難，很多商業(yè)地

產(chǎn)項目的運營效果與預期相差甚遠。

筆者：您認為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商怎樣才能形成自己的核心競爭力,從

而成為商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)領袖？

駱總：商業(yè)地產(chǎn)項目的運營是一個復雜的過程：市場定位、價格策略、商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合、策劃招商、市場推廣、運營管理，每一

個環(huán)節(jié)都需要相應的技術支持作為保障。當前的商業(yè)地產(chǎn)項目

供應量很大，招商宣傳鋪天蓋地，但成功的商業(yè)運營案例不多。

究其原因，主要是缺乏專業(yè)的商業(yè)運營管理機構，項目運營工

作沒有章法。盡管目前有很多投資顧問機構為商業(yè)地產(chǎn)項目提

供顧問咨詢服務，但這種服務并不能取代商業(yè)運營管理工作。

我個人認為：對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商而言，目前的市場形勢既

是挑戰(zhàn)也是機遇。整合一批擁有商業(yè)運營技術的高素質專業(yè)人

才，建立一個專業(yè)的商業(yè)運營管理機構，形成一套科學的商業(yè)

運營工作流程，為這個行業(yè)創(chuàng)建一套標準，才能真正培養(yǎng)出商

業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的核心競爭力。否則無法保證商業(yè)項目的長期運

營，也就更談不上長期穩(wěn)定的收益。

筆者：目前很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商遇到資金鏈緊張的問題，您認為運用怎樣的經(jīng)營手段可以解決這個問題？

駱總：房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)住宅地產(chǎn)的資金滾動模式不能簡單地移植到商業(yè)地產(chǎn)上。商業(yè)地產(chǎn)項目真正的利潤來源于商業(yè)運營的長期收益，開發(fā)商持有的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)，依靠這種長期收益實現(xiàn)保值、增值。同時與金融機構對接，使之成為公眾投資者的一種理財工具，進而形成長期、穩(wěn)定的融資渠道。這是一個復雜而且充滿技術壁壘的過程，包括品牌運營與資本運營兩個層面的工作，但這是商業(yè)地產(chǎn)正確的經(jīng)營模式。

大多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)習慣于“開發(fā) — 銷售 — 再開發(fā)”這種模式，一個項目的運作周期短則兩三年長則四五年。商業(yè)地產(chǎn)的運營是一個長期過程，運作周期長，初期資金回籠較慢。但是隨著市場機制的健全與運營工作的不斷完善，商業(yè)地產(chǎn)運營企業(yè)在品牌運營與資本運營兩個層面的收獲將是巨大的。同時，這種成長模式符合企業(yè)縱向一體化發(fā)展的需要，房地產(chǎn)領域將因此誕生出一批專業(yè)開發(fā)商，形成若干有市場影響力的商業(yè)地產(chǎn)品牌。所以轉變觀念是抓住這次歷史機遇，完成企業(yè)核心競爭力提升的前提。

筆者：前面您提到商業(yè)地產(chǎn)是一種附加值較高的產(chǎn)品，這是一種什么樣的附加值？怎樣實現(xiàn)這種附加值？

駱總：簡單地講就是商業(yè)地產(chǎn)對資本市場的吸引力。我們知道住宅地產(chǎn)的市場需求屬于生活性需求，商業(yè)地產(chǎn)的市場需求屬于經(jīng)營性需求。巨大的消費需求是商業(yè)經(jīng)營的基礎，它只有階段性變化而不會消失；優(yōu)質的商業(yè)地產(chǎn)項目是商業(yè)經(jīng)營的平臺，它因土地資源的稀缺而不可再生。同時商業(yè)經(jīng)營所產(chǎn)生的現(xiàn)金流也是各種金融信貸產(chǎn)品的設計要素，資本市場不會在這里留下空白。另外，大、中型商業(yè)地產(chǎn)項目所產(chǎn)生的商圈聚合效應與品牌效應可以衍生出很多市場機會，其直接影響就是商業(yè)地產(chǎn)本身價值的提升。

實現(xiàn)這種附加值的有效途徑就是商業(yè)運營。它包括以下幾個主要環(huán)節(jié)：

項目的市場定位

（經(jīng)營規(guī)模定位、經(jīng)營方式定位、目標消費群定位、目標投資人定位、主題定位、業(yè)態(tài)定位、功能定位。）

項目的商業(yè)規(guī)劃設計

（總體商業(yè)布局規(guī)劃、使用功能規(guī)劃、服務設施規(guī)劃、空間利用規(guī)劃、內部動線規(guī)劃、外部交通規(guī)劃。）

項目的市場營銷方案

（價格方案、宣傳推廣方案、策劃招商方案。）

項目的運營管理方案

（組織機構、管理標準、服務流程、成本控制、市場環(huán)境動態(tài)監(jiān)控、品牌運營、資本運營。）

這些環(huán)節(jié)的專業(yè)化運作水平直接決定了項目的運營效率與品牌價值。商業(yè)運營就是依靠每個層面的專業(yè)價值體現(xiàn)，形成整體價值的提升。

筆者：目前有些商業(yè)地產(chǎn)項目招商工作進展緩慢，項目投入運營后，商戶退租甚至法律糾紛等現(xiàn)象時有發(fā)生，您認為這些問題如何解決？

駱總：是的，很多商業(yè)地產(chǎn)項目在招商階段和運營初期階段經(jīng)常會遇到這類問題，它的形成原因是多種多樣的：有些是項目的商業(yè)定位不準確、有些是業(yè)態(tài)布局不合理、有些是運營管理工作不到位、有些是價格因素。這些原因既有技術層面的也有運營理念層面的，直接的結果就是運營不暢。解決問題的關鍵有兩點：一個是專業(yè)化，一個是理念創(chuàng)新。

前面我已經(jīng)講到了商業(yè)運營的專業(yè)化運作體系，這里我重點談一下理念的創(chuàng)新。我更愿意把項目招商理解為資源整合。在商業(yè)項目的運營中，存在著運營管理者、商業(yè)經(jīng)營者、金融機構（投資者）三個關聯(lián)因素，我們可以把他們理解為三種資源。三者的利益既矛盾又統(tǒng)一。作為共同點，三者都需要商業(yè)物業(yè)作為產(chǎn)生經(jīng)濟效益的平臺，三者也都看重穩(wěn)定的永續(xù)經(jīng)營，所以共贏才是唯一出路；作為矛盾方，三者的利益沖突是顯而易見的。在這種情況下，以資源整合為理念；以平衡為導向；以時間和空間層面的利益交換為方法，形成一種新的模式，則可以產(chǎn)生“1+1＞2”的效果。在這種模式下，招商工作就變成了簡單的技術性工作、程序性工作；項目運營會很快步入正軌。商業(yè)運營管理機構應該在這種模式下把相應的技術性工作、程序性工作標準化，才能使商業(yè)地產(chǎn)的運營工作更有效率。很多實例告訴我們，商業(yè)項目招商運營中產(chǎn)生的問題往往有其深層次的原因。僅僅靠一些表面功夫是無法解決的。

筆者：作為商業(yè)地產(chǎn)領域的資深人士，請您對小業(yè)主投資商業(yè)地產(chǎn)的前景和要注意的事項提供一些建議。

駱總：好的，考慮市場成長空間、升值潛力、經(jīng)營穩(wěn)定性、變現(xiàn)能力等方面因素，商業(yè)地產(chǎn)是不動產(chǎn)投資項下一個很好的品種，它的市場表現(xiàn)是值得期待的。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)對運營有很高的技術要求，通常要由專業(yè)的商業(yè)管理公司來完成，所以小業(yè)主投資商業(yè)地產(chǎn)應當理性與謹慎并重。

用嶄新的觀念看待商業(yè)地產(chǎn)投資

（所有權與經(jīng)營權分離是小業(yè)主投資大、中型商業(yè)地產(chǎn)項目的一種趨勢；）

（隨著金融理財產(chǎn)品的推陳出新，投資于相應的證券類產(chǎn)品不失為一種很好的選擇。）

深入了解擬投資的商業(yè)地產(chǎn)項目

（商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商的背景情況：品牌知名度、專業(yè)經(jīng)驗、成功案例、運營管理團隊等；）

（項目類型、項目規(guī)模、所處位置、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境；）（理性地看待商業(yè)地產(chǎn)的價格與宣傳，對投資回報不要盲目樂觀，要有風險意識。）

需要指出的是，對商業(yè)地產(chǎn)的投資是一種長線投資行為而不是投機行為，需要有平和的心態(tài)。

筆者：最后請您對商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展談一些看法。

駱總：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是房地產(chǎn)市場細分的必然結果，是房地產(chǎn)市場走向成熟的標志。未來的商業(yè)地產(chǎn)將由四大板塊構成：寫字樓板塊、酒店板塊、購物中心板塊和普通零售商業(yè)板塊。它的發(fā)展趨勢將由一線城市逐步向二、三線城市滲透。它的主要利益集團將由開發(fā)商、商業(yè)運營管理機構、經(jīng)營者和投資人（金融機構與個人投資者）構成。四者間既有分工又有合作，從而產(chǎn)生更高的運營效率。其中商業(yè)運營管理機構處于產(chǎn)業(yè)鏈的主導地位，它的工作貫穿于商業(yè)地產(chǎn)項目投資的全過程。在商業(yè)地產(chǎn)這個平臺上，它是產(chǎn)業(yè)資源的整合者，是產(chǎn)業(yè)新的利潤增長點的策劃者與實施者。我們應該注意到，商業(yè)地產(chǎn)有著很長的產(chǎn)業(yè)鏈條和很廣的產(chǎn)業(yè)輻射面，這就為實現(xiàn)未來的產(chǎn)業(yè)一體化發(fā)展創(chuàng)造了有利的條件。而這個發(fā)展的主導者也將成為最大的受益者。在這里我舉一個簡單的例子：商業(yè)地產(chǎn)因其特殊的經(jīng)營需求，它的發(fā)展一定會帶動相關商業(yè)展示設計、商業(yè)店堂裝修行業(yè)的發(fā)展。同時，由于這種需求的周期性和規(guī)?；?，它將成為裝飾裝修行業(yè)一個新興的細分市場，此中商機不言而喻。運營管理機構完全有條件憑此契機與相關的品牌機構合作搶占市場，形成新的利潤增長點，進而實現(xiàn)新業(yè)務的可持續(xù)發(fā)展。類似的市場機會還有很多，商業(yè)運營管理機構可以有選擇地以不同的合作形式參與其中創(chuàng)造出新的贏利模式。

綜上所述我們清晰地可以看出，商業(yè)運營管理機構的品牌訴求就是“標準化、系統(tǒng)化、專業(yè)化”。這也是商業(yè)運營走向成熟的必由之路。

第二篇：公司成立運作管理方案

公司運作管理方案

公司成立之后，必需要具有一種良好的管理模似及管理運作方式，任何企業(yè)都是一樣，管理模似及管理運作方式制度好了，就可結合公司的經(jīng)營情況，進行業(yè)務的擴大、公司的發(fā)展，公司也才能循序漸進的開展。

現(xiàn)對在成立公司前，對公司的模式、公司管理運作方式作一初前的方案：

一、管理模似：

1、公司于服務項目為主（也就是服務公司），靠相關服務項目收益運轉。

2、公司主要以物業(yè)管理為主，承接前期物業(yè)（剛建成的物業(yè)）及二手物業(yè)（已建成有一定時間的物業(yè)）。

3、可接管一般型的物業(yè)小區(qū)、商場、花園、工廠企業(yè)、寫字樓物業(yè)，如有大型（8萬平方米以上的物業(yè)）公司如在能力可行的時候也可接管。

4、承包項目有清潔、綠化、家政服務，即，對相關服務項目進行專職、專項服務，可對小區(qū)、花園、工廠企業(yè)、商場等進行服務。保安服務由于特殊性強，公司如有相關承包項目時可將保安改名，但本職內容不變，便于對外。

5、承包項目可分：1）簽定合同制，承包年限；2）包月服務；3）次數(shù)服務。

6、管理費將按相關項目的大、小、難度、區(qū)域范圍、路程、時間而 1

定服務費。

7、在管理物業(yè)小區(qū)時可開展其它的有償服務項目，但需視相關物業(yè)小區(qū)的具體情況而定服務項目，如，會所（麻將、游泳池、健身、娛樂）、上門維修、家政（家教、清潔、照顧小孩、老人、做飯等）、其它服務（充煤氣、訂郵件等）。

8、公司在運作時其它有利于經(jīng)營收益的事項（附合國家規(guī)定的）。

二、公司管理運作方式：

1、公司由投資者作法人，對公司有直接裁決權，對公司的運作狀況有主導權。

2、公司管理及運作全權由總經(jīng)理（簡稱管理者）全權負責，主要對公司的業(yè)務拓展、經(jīng)營、業(yè)務洽談、公司管理、公司運作、項目接管工作等。

3、公司投資者可不參與公司的直接管理，但可隨時對公司的情況進行視查及指導。

4、公司經(jīng)營收入按可理的比例分配，管理者占收益的40%或50%，投資者占50%或60%，如有其它投資者加入，相關收益分配可重新制定。

5、公司財務人員可由投資者或管理者安排，但考慮到公司前期的經(jīng)費可請兼職人員擔任（國家規(guī)定公司企業(yè)必須要有會計），出納及日常費用運作可由管理者負責。

6、投資者可不用參與公司的運作及管理中來，如，在日常生活中涉

及到有利于公司發(fā)展及業(yè)務事宜時，可進行必要的洽談或引見；公司在運作中如涉及到關系網(wǎng)時，投資者應協(xié)助。

7、由于管理者屬日常公司運作及管理，為保證管理者的日常生活及經(jīng)濟情況，公司應支付管理者月薪，定于每月每人3500元。

8、公司在運作時應保證有充分的流動資金，已便公司日常的運作，初計在5-8萬。

9、為確保公司管理運作的良好發(fā)展，在相關業(yè)務拓展、業(yè)務洽談、電話聯(lián)系、汽油等支出方面應納入公司日常費用支出內。

10、公司的收益、發(fā)展情況目前還不能確實肯定，虧損情況也不能十分肯定，管理者對此也不能擔保，但，管理者一定會努力為公司的收益、發(fā)展而奮斗。

11、其它相關事宜可在公司動作時，詳細的明確。

以上只為初期的一種運作、管理方案，投資者和管理者作為不同雙方，對相關事宜可經(jīng)協(xié)商，確定相關方案。

物業(yè)管理企業(yè)的投資在前期是必然的，每月收益也是很微薄的，同時是否可成功接管項目也是需要一定時間的，故，前期必需堅持。

第三篇：資產(chǎn)管理公司籌建方案

xxx投資集團

資產(chǎn)管理公司籌建方案

一、籌建工作概述

1籌建背景

2資產(chǎn)管理公司基本設計

2.1公司名稱

2.2公司股東及注冊資本

2.3公司業(yè)務經(jīng)營宗旨和范圍

2.4經(jīng)營架構規(guī)劃

2.5組織結構及職能部門

2.6公司收入來源

3公司主要籌建程序

4資產(chǎn)管理公司定位

4.1產(chǎn)業(yè)布局設置

4.2資金流動說明

4.3運營說明

二、私募市場概述與目標市場

1市場概述

1.1我國私募基金的發(fā)展情況

1.2私募業(yè)務結構

1.3信托資金規(guī)模迅速擴張

1.3私募資金募集形式

1.4有限合伙制基金與信托產(chǎn)品的比較

2市場環(huán)境

2.1區(qū)域特點

2.2廣西、云南沿邊金融改革實驗區(qū)

3廣西民間借貸快速擴張

4公司目標市場

5公司開展目標市場的條件

5.1集團公司優(yōu)勢

5.2公司市場競爭優(yōu)勢

三、公司經(jīng)營

1經(jīng)營理念

2經(jīng)營策略

3經(jīng)營模式

3.1投資模式

3.2融資模式

4業(yè)務開展方式

4.1業(yè)務策略

4.2業(yè)務步驟

5投資項目管理

5.1項目投資原則

5.2項目儲備

5.3投資方向與限制

5.4投資組合25

5.5決策團隊業(yè)務流程

5.6投資流程

5.7基金投資流程

5.8投資后管理

5.9投資退出

6項目風險管理

6.1風險類別及定義

6.2風險控制目標及原則

6.3投資風險管理措施

四、公司產(chǎn)品

1產(chǎn)品設計

2私募產(chǎn)品設計構架

3.私募產(chǎn)品要素

4公司有限合伙私募的組織形式

5產(chǎn)品推廣

五、公司管理

1籌建機構設置

2人員2014年配置計劃

3高層管理團隊

4員工薪酬標準

六、公司收益

1盈利模式

2簡單盈利預測

3風險收益分析及對策

七、結論

一、籌建工作概述

1籌建背景

2013年02月，中國證監(jiān)會公布了《私募證券投資基金業(yè)務管理暫行辦法（征求意見稿）》，正式社會公開征求意見。同年11月，中國央行聯(lián)合多部委出臺了《云南省

廣西壯族自治區(qū)建設沿邊金融綜合改革試驗區(qū)總體方案》

。2013年，互聯(lián)網(wǎng)金融得到快速發(fā)展，阿里的余額寶的推出，將貨幣市場基金與互聯(lián)網(wǎng)結合，造就了天弘基金管理公司一夜之間從名不見經(jīng)傳的小公司成為行業(yè)的領頭羊。在此背景下，兩個文件的出臺將極大促進廣西地區(qū)的發(fā)展，發(fā)揮廣西作為面向東盟的橋頭堡作用，特別是沿邊金融改革區(qū)的正式啟動，迎合了未來廣西地區(qū)金融投資行業(yè)的快速成長。整體而言，廣西私募基金行業(yè)在國內尚處于起步階段，未來將兼?zhèn)鋰鴥冉鹑谛袠I(yè)先行優(yōu)勢，迎來巨大發(fā)展。因此，廣西京基投資集團將適時籌建一家資產(chǎn)管理公司。重點發(fā)展廣西私募基金。

2資產(chǎn)管理公司基本設計

2.1公司名稱

待定

2.2公司股東及注冊資本

資產(chǎn)管理公司為有限責任公司，從股東便于融資的角度出發(fā)，股東層面設計上避免與xxx投資集團有關聯(lián)。注冊資本5000萬人民幣。

2.3公司業(yè)務經(jīng)營宗旨和范圍

經(jīng)營宗旨：通過專業(yè)化、高效率的投資、經(jīng)營、管理及相關服務的提供謀求所管理的資金獲得增值，為股東帶來回報。

經(jīng)營范圍：發(fā)起設立并受托管理私募股權投資基金，私募產(chǎn)業(yè)基金，從事投融資管理及相關咨詢服務及其它有關政府部門批準的資產(chǎn)管理業(yè)務。

經(jīng)營業(yè)務構想：

（1）投資銀行業(yè)務。擬上市公司咨詢、顧問；不良資產(chǎn)的收購、整合、轉讓、處置、合作；上市公司股權收購、轉讓、合作、整合等；聯(lián)合國際及國內知名投行專為上市公司和擬上市公司提供法律顧問和財務顧問服務；

（2）托管資產(chǎn)運營業(yè)務。機構和個人委托資產(chǎn)公司管理團隊運營及管理受托資產(chǎn)，實現(xiàn)資產(chǎn)的增值保值；

（3）債權業(yè)務。短期從事一些債權投資；

（4）私募基金業(yè)務。金融類私募，包括股票、期貨、債券等金融市場私募；產(chǎn)業(yè)類私募，包括能源礦產(chǎn)、農業(yè)發(fā)展、高科技技術等行業(yè)私募；為客戶提供私募咨詢、發(fā)起、合作、運營及管理服務。

（5）相關融資及產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務。農業(yè)產(chǎn)業(yè)化投資、礦業(yè)投資等

2.4經(jīng)營架構規(guī)劃

根據(jù)總體規(guī)劃方案，設立資產(chǎn)管理公司后，由資產(chǎn)管理公司和集團產(chǎn)業(yè)子公司共同發(fā)起設立基金公司（有限合伙類型）（以下簡稱“ⅹⅹ投資基金”），ⅹⅹ投資基金委托資產(chǎn)管理公司管理基金資產(chǎn)。

金融資本

委托

管理

產(chǎn)業(yè)資本

發(fā)起設立

發(fā)起

設立

公共資本

投

資

投資

管理

京基集團公司

資產(chǎn)管理公司

項目

XX基金公司（有限合伙）

產(chǎn)業(yè)子公司投資

2.5組織結構及職能部門

（1）組織結構

圖1公司組織結構圖

（2）職能部門設置

股東大會

股東大會由全體投資人共同組成，是投資管理公司的最高權力機構。股東大會將依據(jù)公司的投資目標及政策，制定公司的整體投資策略及指引，并在必要時對管理團隊的經(jīng)營和管理提出質詢。

董事會

董事會由股東會選舉產(chǎn)生，由集團公司指派，董事會對公司股東會負責，主要行使下列職權：向股東會報告工作；執(zhí)行股東會的決議或者決定；決定公司的經(jīng)營計劃和投資方案；制訂公司的財務預算方案、決算方案；

制訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案；制訂公司增加或者減少注冊資本的方案；制訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案；決定公司內部管理機構的設置；聘任或者解聘公司總經(jīng)理并決定其報酬事項，根據(jù)總經(jīng)理的提名聘任或者解聘公司副總經(jīng)理、財務負責人和公司其他高級管理人員；決定公司的激勵機制方案；制定公司的基本管理制度；聘任或解聘公司投資風險委員會成員。

董事會作出決議，必須經(jīng)全體董事的過半數(shù)通過。董事會決議的表決，實行一人一票。

投資風險委員會

投資風險委員會由董事會全體成員及外聘臨時顧問組成，負責物色及評估投資項目，并代表公司作出投資決定。

投資風險委員會在需要時開會，以審閱投資建議及考慮任何其他投資事宜。由投資管理公司制訂的投資建議將會提交投資風險委員會各成員，投資風險委員會將以三分之二人員同意通過作出投資決定，否則投資建議不會進行。倘若投資風險委員會成員或關聯(lián)人與參與評估的建議投資項目之間存在利益關系，則其在會上不得對該建議投資項目進行投票表決。

總經(jīng)理

公司經(jīng)營管理機構設總經(jīng)理1人。總經(jīng)理經(jīng)董事長提名，由董事會聘任和解聘?？偨?jīng)理對董事會負責。

總經(jīng)理主要行使下列職權：對董事會負責并報告工作；主持公司的日常經(jīng)營、行政及財務管理工作，組織實施執(zhí)行董事會決定；擬定公司的發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)營計劃和籌資、投資方案；負責組織實施經(jīng)批準的公司發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)營計劃和籌資、投資方案；根據(jù)董事會的授權，對授權范圍內以受托管理資產(chǎn)所進行的投資項目享有決策權；決定公司員工薪酬方案；組織實施董事會決定的公司激勵機制方案；擬定并組織實施公司內部管理機構設置方案；擬定公司的具體規(guī)章制度；請董事會聘任或解聘公司副總經(jīng)理、財務負責人和其他高級管理人員；提請董事會聘任或解聘公司投資決策委員會成員；負責召集公司投資決策委員會會議；聘任或解聘除由董事會聘任或解聘以外的人員。

2.6公司收入來源

公司收入主要來源有兩項：管理費和業(yè)績報酬。

管理公司按實際運作基金總額的1%提取管理費。以單個項目的凈收益率為標準，基金管理公司按基金凈收益的20%比例分成。

3公司主要籌建程序

（1）確立商議出資協(xié)議、章程、私募產(chǎn)品協(xié)議、合伙協(xié)議等法律文件內容；

（2）簽署出資協(xié)議及章程等法律文件；

（3）辦理公司的名稱預核準手續(xù)，引進一到兩家戰(zhàn)略股東。

（4）創(chuàng)立大會暨第一次股東大會審議籌建工作報告、設立公司、公司章程、公司設立費用等議案；

（5）辦理管理公司設立的工商登記手續(xù)；

（6）召開項目投資推介會議；

（7）項目投資資金籌集；

（8）總經(jīng)理提請董事會聘任公司高級管理人員，組建經(jīng)營團隊；

（9）經(jīng)營團隊擬定公司發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)營計劃和基金募集方案，提請董事會批準；

（10）經(jīng)營團隊擬定公司激勵機制方案、內部管理機構設置方案、員工薪酬方案，提請董事會批準；

（11）初期到位人員選聘；

（12）公司建立內部管理機構及相關規(guī)章制度；

（13）執(zhí)行基金募集方案。

4資產(chǎn)管理公司定位

4.1產(chǎn)業(yè)布局設置

集團產(chǎn)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)金融和資產(chǎn)管理公司的產(chǎn)業(yè)關系布局如下圖

根據(jù)集團產(chǎn)業(yè)布局，資產(chǎn)管理公司定位于提供融資投資、盤活資產(chǎn)的角色，為集團產(chǎn)業(yè)輸送資金，通過上市、私募等資本市場運作方式，提高集團資產(chǎn)利用率，壯大集團資產(chǎn)。

4.2資金流動說明

整個構架運作的資金流說明：

（1）平臺運營公司向消費者提供服務，支付公司向平臺運營公司提供支付通道，消費者通過消費，向支付公司支付資金，由于利用結算時間差的關系，支付公司賬戶上形成資金沉淀。

（2）資產(chǎn)管理公司以信托、理財和私募形式盤活支付公司的資金池。支付公司借助銀行通道，向資產(chǎn)管理公司輸出資金。

（3）資產(chǎn)管理公司聯(lián)合集團子公司或其他產(chǎn)業(yè)公司作為信托、理財和私募的發(fā)起人，向集團項目注入資金。

4.3運營說明

整個布局運營說明：

（1）整個構架最重要的部分是支付公司和資產(chǎn)管理公司。支付公司扮演提供通道和資金池的角色。只要掌握了支付通道，平臺運營公司所產(chǎn)生的資金流才能匯集到支付公司賬戶上，也才能形成一定的資金沉淀。資產(chǎn)管理公司扮演盤活資金角色。支付公司的資金沉淀只有通過私募、理財和信托的方式才能盤活，因此，資產(chǎn)管理公司在整個構架中提供了一個盤活資產(chǎn)的角色。

（2）未來，支付公司的業(yè)務可拓展接入其他公司運營的平臺，幫助其他平臺做結算業(yè)務。由此吸引更多的沉淀資金。

（3）整個構架成功實施的關鍵因素是資金的長融短投。只有資金的長融短投才能避免整個資金鏈的斷裂風險。

二、私募市場概述與目標市場

1市場概述

自中國資本市場啟動股改以來，中國的資本市場已經(jīng)經(jīng)歷了很長一段時間的變革，已經(jīng)逐漸地走向變革。2007年的大牛市，更是催生了我國的私募基金進入快速發(fā)展階段。同時創(chuàng)業(yè)板的推出，使得有限合伙制的公司在投資退出機制上面形成了一個比較好的退出渠道。目前，私募已成為中高端理財市場的重要投資品種，并逐漸成為流行的投資趨勢。

1.1我國私募基金的發(fā)展情況

伴隨著中國經(jīng)濟的高速增長，中國已成為亞洲最為活躍的潛力巨大的私募股權投資市場之一。新《公司法》和《合伙企業(yè)法》的重新修訂，對私募股權投資基金的法律地位提供了更為清晰的舞臺。

目前，市場上正在運行的陽光私募累計已達500多只。各方投資明星紛紛加盟，私募業(yè)內明星璀璨，并逐漸開始擁有自己的品牌。

圖1私募產(chǎn)品數(shù)量加速擴大

1.2私募業(yè)務結構

2010年中國私募基金調查結果顯示：私募投資機構的業(yè)務，以信托產(chǎn)品為主，所調查機構100%有信托業(yè)務；其次是專戶理財，占29%；第三為股權投資，占18.4%。

根據(jù)運作方式的差異，目前在中國經(jīng)濟區(qū)域內活動的各種私募股權投資基金基本可以分為四類，即外資背景型、政府主導型、券商背景型和民營型。

在我國目前的各種投資活動中，最為活躍的是外資背景型的基金，一些知名的成功案例也多是由外資背景的私募基金運作的，如蒙牛、無錫尚德、盛大網(wǎng)絡、李寧等，他們的身后也大都是一些赫赫有名的國際私募股權基金，如KKR、凱雷、華平、摩根、新橋、英聯(lián)、黑石等。國內的本土私募股權基金主要包括具有本土金融機構或者政府背景的，如鼎輝國際、中比基金、中非基金及渤海產(chǎn)業(yè)投資基金及國務院已經(jīng)批準正在籌備的還有山西能源產(chǎn)業(yè)投資基金、四川綿陽高新技術產(chǎn)業(yè)投資基金、上海金融產(chǎn)業(yè)投資基金、廣東核電產(chǎn)業(yè)投資基金、蘇州中新技術產(chǎn)業(yè)投資基金等，券商背景的一些信托公司、咨詢公司，如平安信托等，還有一些民營型的創(chuàng)業(yè)投資公司等。其中國內最具活力的私募股權投資基金當屬民營型的投資基金，如“涌金投資”、“萬向系資本”、“新湖系資本”、“復星系資本”等。

1.3信托資金規(guī)模迅速擴張

隨著2008年后，中央政府的宏觀調控，信托業(yè)管理的信托資產(chǎn)開始急速擴張，從2010年3月23745.4億元到2013年9月的101314.64億元，整個信托業(yè)管理的信托資產(chǎn)擴大了4倍多。其中到2014年01月份止集合信托成立公司數(shù)量為56家，集合信托產(chǎn)品成立數(shù)量達到了626個。

圖2信托管理資產(chǎn)規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：同花順

1.3私募資金募集形式

目前，私募基金募集資金較為規(guī)范的形式是采取信托制、公司制和合伙制等形式。較常采用的方式是集合資金信托計劃，一般由信托投資公司作為受托人，由資產(chǎn)管理公司或投資管理公司作為投資顧問合作設立，這些信托計劃產(chǎn)品還引入托管銀行；除了這些已經(jīng)公開并且比較規(guī)范的信托產(chǎn)品計劃以外，還存在以工作室、投資咨詢公司、投資顧問公司和投資管理公司等的名義，以委托理財方式為其他投資者提供投資服務的私募基金，而且大多以操作投資者個人賬戶的方式進行運作，還沒有明確的法律對這種運作方式進行期范。2006年8月27日，人大通過《合伙企業(yè)法》，使得在我國以合伙制形式組織的私募基金也已經(jīng)沒有法律障礙。2007年6月，國內第一家有限合伙制的基金“深圳市南海成長創(chuàng)業(yè)投資合伙企業(yè)（有限合伙）”

成立。自此私募基金開始建立合伙企業(yè)，標志著私募基金的國際化步伐明顯加快。

1.4有限合伙制基金與信托產(chǎn)品的比較

有限合伙制私募基金，是以《合伙企業(yè)法》為基礎，采取合伙制企業(yè)的組織形式，由普通合伙人（即基金管理機構）和有限合伙人（即投資者）組成。在這種模式下，私募基金管理人可以繞過信托公司獨立籌集和運作基金，而除了在法律框架上的特殊性和不存在信托管理人以外，這種新型私募證券投資基金的運營架構與信托陽光私募并無二致。

表1-1有限合伙私募與其他組織類型私募比較

公司制

信托制

有限合伙制

基礎法律關系

委托代理

信托關系

（有限）合伙關系

基礎法律法規(guī)

《公司法》

《信托法》

《合伙企業(yè)法》

法律地位

法人資格

不具法人資格

非法人組織

成立依據(jù)

公司章程

信托合約

合伙協(xié)議

資金繳付

最低注冊資本、嚴格的注冊資本繳付時間和比例

購買信托受益憑證

通過契約或者協(xié)議規(guī)定注資的時間和數(shù)量。承諾出資制

存續(xù)期限

永續(xù)

規(guī)定期限一般1-5年

規(guī)定期限一般1-5年

投資回收

不能退股只能轉讓和減資

存續(xù)期結束以后就可以收回投資

存續(xù)期結束以后就可以收回投資

2009年12月21日《證券登記結算管理辦法》修改后，明確了合伙企業(yè)可以開立證券賬戶。這一全新組織結構的基金，與信托型基金在運作上不同之處在以下方面：

（1）在稅收方面

私募股權投資基金的稅收優(yōu)勢被認為是有限合伙制優(yōu)于公司制的根本原因，但是在證券投資領域，有限合伙型與信托型基金的稅負基本相當。

《合伙企業(yè)法》第六條規(guī)定：“合伙企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得，按照國家有關稅收規(guī)定，由合伙人分別繳納所得稅?！?/p>

合伙企業(yè)本身不具有獨立的主體資格，不必繳納企業(yè)所得稅，而當企業(yè)盈利時普通合伙人和有限合伙人根據(jù)各自情況繳納所得稅。若有限合伙人是企業(yè)法人，其證券投資收益在自身企業(yè)層面繳納企業(yè)所得稅；若有限合伙人是個人投資者，根據(jù)相關規(guī)定其證券投資收益只需申報稅務機關，不需繳納所得稅。由于目前的私募基金管理人多為企業(yè)法人，因此普通合伙人經(jīng)營私募基金和投資所得收益則需繳納企業(yè)所得稅。同樣，信托產(chǎn)品本身并不是合格的納稅主體，證券投資收益需根據(jù)投資人的各自的法律主體地位分別繳納所得稅。也即，企業(yè)法人繳納企業(yè)所得稅，自然人不納稅。

另外，有限合伙企業(yè)需要繳納營業(yè)稅。信托產(chǎn)品雖然本身不需繳稅，但是作為企業(yè)的基金管理者仍需繳納營業(yè)稅。

如此看來，兩種模式下的營業(yè)稅負擔相當。

（2）在管理成本方面

與信托型基金的多重管理關系不同，在有限合伙制中，只存在一層委托代理關系，作為委托人的有限合伙人只負責出資，他們把企業(yè)的經(jīng)營權全權委托普通合伙人行使。

由于這一過程繞過了對信托產(chǎn)品平臺的依托，投資者不需要再向信托公司繳納信托保管費和初始管理費，進而降低了整個私募基金的運營成本和管理費用，在投資收益相等的情況下，投資者獲得了更大的實際收益。

同時，由于有限合伙企業(yè)機構設置簡單，權責分明，普通合伙人在做出決策時是相對獨立的，不需要受到其他部門的掣肘，這將極大地提高企業(yè)工作效率、降低管理成本。

（3）在銷售發(fā)行方面

信托型陽光私募基金可以利用信托公司這一宣傳平臺，有利于快速實現(xiàn)基金規(guī)模的擴張；而基金采取有限合伙型的組織形式，則更強調自主銷售能力。目前信托渠道已經(jīng)成熟，信托型基金的銷售效率相對較高。但是隨著私募基金第三方的發(fā)展，借助于第三方更加專業(yè)的推介團隊，合伙制的銷售渠道將越來越寬。

從基金管理人資金投入上看，合伙制私募基金初期發(fā)行的產(chǎn)品更類似于信托結構化產(chǎn)品，為了快速募集資金，管理人作為普通合伙人要先投入資金保證，而信托平臺可以直接發(fā)行開放式基金。

（4）在信息披露方面

由于信托平臺的存在，陽光私募基金管理人對資產(chǎn)的管理是相對獨立的?；鸸芾砣藢ν顿Y資產(chǎn)進行決策后，委托信托公司協(xié)調托管銀行進行資金劃撥；賬戶資產(chǎn)的收益核算也由信托公司或者托管銀行完成。這樣的機制使得基金的信息披露透明可信，避免了基金經(jīng)理操縱收益數(shù)據(jù)或隱瞞投資虧損。

比較而言，合伙制基金使用自己的銀行賬戶進行交易，投資決策指令均由基金經(jīng)理完成，信息監(jiān)督存在盲區(qū)，存在所披露收益指標不實的可能性。更有甚者，如果合伙制的基金經(jīng)理擅自轉移資金，短期內投資人無法察覺，將會面臨巨大的損失。因此，如何加強對基金經(jīng)理的道德約束，是有限合伙制私募投資基金所面臨的又一挑戰(zhàn)。

2市場環(huán)境

2.1區(qū)域特點

2008年1月16日，國家批準實施《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》。國家發(fā)改委通知強調指出：廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)是我國西部大開發(fā)和面向東盟開放合作的重點地區(qū)，對于國家實施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略和互利共贏的開放戰(zhàn)略具有重要意義。要把廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)建設成為中國-東盟開放合作的物流基地、商貿基地、加工制造基地和信息交流中心，成為帶動、支撐西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地和開放度高、輻射力強、經(jīng)濟繁榮、社會和諧、生態(tài)良好的重要國際區(qū)域經(jīng)濟合作區(qū)。

廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)（以下簡稱“北部灣經(jīng)濟區(qū)”）地處我國沿海西南端，主要由南寧、北海、欽州、防城港四市和玉林、崇左兩個市物流中心“4+2”所轄行政區(qū)域組成，陸地國土面積4.25萬平方公里，2008年末總人口1300萬人（不含玉林、崇左）。

北部灣經(jīng)濟區(qū)的戰(zhàn)略定位是：建設成為重要國際區(qū)域經(jīng)濟合作區(qū)。

北部灣經(jīng)濟區(qū)的功能定位是：立足北部灣、服務“三南”（西南、華南和中南）、溝通東中西、面向東南亞，充分發(fā)揮連接多區(qū)域的重要通道、交流橋梁和合作平臺作用，以開放合作促開發(fā)建設，努力建成中國-東盟開放合作的物流基地、商貿基地、加工制造基地和信息交流中心，成為帶動、支撐西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地和開放度高、輻射力強、經(jīng)濟繁榮、社會和諧、生態(tài)良好的重要國際區(qū)域經(jīng)濟合作區(qū)。

北部灣經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展目標是：經(jīng)過10到15年的努力，建設成為我國沿海重要經(jīng)濟增長區(qū)域，在西部地區(qū)率先實現(xiàn)全面建設小康社會目標。

北部灣經(jīng)濟區(qū)的主要任務是：建設成為中國-東盟開放合作的物流基地、商貿基地、加工制造基地和信息交流中心。

根據(jù)空間布局和岸線分區(qū)，規(guī)劃建設5個功能組團。

南寧組團。主要包括南寧市區(qū)及周邊重點開發(fā)區(qū)，發(fā)揮首府中心城市作用，重點發(fā)展高技術產(chǎn)業(yè)、加工制造業(yè)、商貿業(yè)和金融、會展、物流等現(xiàn)代服務業(yè)，建設保稅物流中心，成為面向中國與東盟合作的區(qū)域性國際城市、綜合交通樞紐和信息交流中心。

欽（州）防（城港）組團。主要包括欽州、防城港市區(qū)和臨海工業(yè)區(qū)及沿海相關地區(qū)，發(fā)揮深水大港優(yōu)勢，建設保稅港區(qū)，發(fā)展臨海重化工業(yè)和港口物流，成為利用兩個市場、兩種資源的加工制造基地和物流基地。

北海組團。主要包括北海市區(qū)、合浦縣城區(qū)及周邊重點開發(fā)區(qū)，發(fā)揮亞熱帶濱海旅游資源優(yōu)勢，開發(fā)濱海旅游和跨國旅游業(yè)，重點發(fā)展電子信息、生物制藥、海洋開發(fā)等高技術產(chǎn)業(yè)和出口加工業(yè)，拓展出口加工區(qū)保稅物流功能，保護良好生態(tài)環(huán)境，成為人居環(huán)境優(yōu)美舒適的海濱城市。

鐵山港（龍?zhí)叮┙M團。主要包括北海市鐵山港區(qū)、玉林市龍?zhí)舵?zhèn)，充分發(fā)揮深水岸線和緊靠廣東的區(qū)位優(yōu)勢，重點建設鐵山港大能力泊位和深水航道，承接產(chǎn)業(yè)轉移，發(fā)展臨港型產(chǎn)業(yè)，建設海峽兩岸（玉林）農業(yè)合作試驗區(qū)。

東興（憑祥）組團。主要包括防城港東興市、崇左憑祥市城區(qū)和邊境經(jīng)濟合作區(qū)及周邊重點開發(fā)區(qū)，發(fā)揮通向東盟陸海大通道的門戶作用，發(fā)展邊境出口加工、商貿物流和邊境旅游，拓展憑祥經(jīng)濟技術合作區(qū)功能，建立憑祥邊境綜合保稅區(qū)。

國家大力支持北部灣經(jīng)濟區(qū)開放發(fā)展，明確給予五大方面的政策支持：

（一）是綜合配套改革方面的政策支持。國家支持推進行政管理體制、市場體系、土地管理制度等綜合配套改革。

（二）是重大項目布局方面的政策支持。國家在有關規(guī)劃、重大項目布局及項目審批、核準、備案等方面給予支持。

（三）是在保稅物流體系方面的政策支持。國家支持北部灣經(jīng)濟區(qū)在符合條件的地區(qū)設立保稅港區(qū)、綜合保稅區(qū)和保稅物流中心，拓展出口加工區(qū)保稅物流功能。

（四）是在金融改革方面的政策支持。國家支持在北部灣地區(qū)設立地方性銀行，探索設立產(chǎn)業(yè)投資基金和創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)，擴大企業(yè)債券發(fā)行規(guī)模，支持符合條件的企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券。

（五）是在開放合作方面的政策支持。國家支持北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)揮開放合作示范作用，推動泛北部灣經(jīng)濟合作成為中國-東盟合作框架下新的次區(qū)域合作，建立和完善開放合作機制，加快實施合作項目。

加快推進北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)，既關系到廣西自身發(fā)展，也關系到國家整體發(fā)展，具有重要的戰(zhàn)略意義。加快推進北部灣經(jīng)濟區(qū)開放開發(fā)，有利于推動廣西經(jīng)濟社會全面進步，從整體上帶動和提升民族地區(qū)發(fā)展水平，振興民族經(jīng)濟，鞏固民族團結，保障邊疆穩(wěn)定；有利于深入實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，增強西南出海大通道功能，促進西南地區(qū)對外開放和經(jīng)濟發(fā)展，形成帶動和支撐西部大開發(fā)的戰(zhàn)略高地；有利于完善我國沿海沿邊經(jīng)濟布局，使東中西部發(fā)展更加協(xié)調，聯(lián)系更加緊密，為國家經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略注入新的強大動力；有利于加快建設中國-東盟自由貿易區(qū)，深化中國與東盟面向繁榮與和平的戰(zhàn)略伙伴關系。

2.2廣西、云南沿邊金融改革實驗區(qū)

2013年11月27日央行聯(lián)合多部委印發(fā)《云南省廣西壯族自治區(qū)建設沿邊金融綜合改革試驗區(qū)總體方案》（以下簡稱“試驗區(qū)總體方案”），旨在促進沿邊金融、跨境金融、地方金融改革先行先試，促進人民幣周邊區(qū)域化，提升兩省區(qū)對外開放和貿易投資便利化水平，推動沿邊開放實現(xiàn)新突破。

“試驗區(qū)總體方案”是中國繼上海自由貿易試驗區(qū)之后批復的第二個區(qū)域性綜合改革試驗區(qū)方案，也是中國共產(chǎn)黨十八大三中全會之后，第一個獲得批準的專項金融綜合改革方案。明確了推動跨境人民幣業(yè)務創(chuàng)新、擴大人民幣跨境使用及結算等十大主要任務。具體來說，十個方面的重點任務是：

（一）推動跨境人民幣業(yè)務創(chuàng)新，實施跨境人民幣雙向貸款業(yè)務促進跨境結算便利化、人民幣特許兌換業(yè)務、人民幣現(xiàn)鈔出入境管理、貨幣掛牌交易和人民幣海外投貸基金、推動人民幣與周邊國家跨境清算和結算體系建設等。

（二）完善金融組織體系，吸引東盟、南亞金融機構“進來”設立外資金融機構、設立國際性或區(qū)域性管理總部，支持民間資本進入金融業(yè)，發(fā)起設立自擔風險的民營銀行等金融機構，支持滇桂地方法人金融機構到東盟、南亞國家設立機構等。

（三）培育發(fā)展多層次資本市場。重點實施企業(yè)境內外上市，企業(yè)“新三板”掛牌轉讓，區(qū)域性股權交易市場發(fā)展，金融要素交易市場等交易場所發(fā)展，外資股權投資基金發(fā)展，鼓勵中小企業(yè)多元化的債務融資等。

（四）推進保險市場發(fā)展。重點實施雙邊及多邊保險業(yè)務合作，加大政策性出口信用保險對試驗區(qū)海外投資項目，大型成套設備出口融資項目及邊境（跨境）貿易出口業(yè)務等支持，小微企業(yè)信用貸款保證保險和涉外企業(yè)信用保證保險，探索建立農業(yè)大災風險分散機制等。

（五）加快農村金融產(chǎn)品和服務方式創(chuàng)新。重點實施農村產(chǎn)權確權登記頒證等服務平臺建設，擴大抵押擔保財產(chǎn)范圍，開展林權、土地承包經(jīng)營權抵押貸款，農村信用體系和支付結算體系建設等“三農”金融服務改革創(chuàng)新。

（六）促進貿易投資便利化。重點實施個人境外直接投資，企業(yè)外匯資本金集中運營管理，試驗區(qū)外資股權投資企業(yè)資本金意愿結匯等。

（七）加強金融基礎設施建設的跨境合作。重點實施跨境征信合作、跨境支付清算管理。主要特色是建立跨境金融信息服務基地，建立面向東盟和南亞國家的跨境零售支付平臺，探索沿邊跨境特定幣種清算安排的可行性。

（八）完善地方金融管理體制。重點實施地方金融管理體制及監(jiān)測預警機制、加強建設民間融資管理服務及動態(tài)監(jiān)測等試點，強化和落實地方政府處置金融風險和維護地方金融穩(wěn)定的責任。

（九）建立金融改革風險防范機制。重點建立跨境資金流動評估機制、完善跨境資金流動統(tǒng)計監(jiān)測和匯率、債務和償債能力等預警機制、加強對跨境金融違法犯罪行為的監(jiān)管和打擊力度，加強金融生態(tài)環(huán)境建設等。

（十）健全跨境金融合作交流機制。重點建立跨境金融合作、監(jiān)管協(xié)作、信息平臺等工作機制，打造沿邊地區(qū)跨境金融合作交流的高端平臺等。

廣西地理位置緊鄰東盟地區(qū)，是中國－東盟自由貿易區(qū)、大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟合作、南亞次區(qū)域經(jīng)濟合作、泛珠流域區(qū)域合作的交匯點和結合部，在中國—東盟自由貿易區(qū)建設、中國與南亞各國的合作中占有重要的地位，是中國與東盟之間唯一既有陸地接壤又有海上通道的區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯。

近年來，廣西自治區(qū)沿邊金融快速發(fā)展，跨境金融潛力巨大。人民幣跨境結算2010年啟動試點以來，廣西跨境人民幣結算總量累計達1800億元，居西部12?。▍^(qū)）、中國8個邊境?。▍^(qū)）第一，為促進跨境貿易投資便利化和昆明區(qū)域性國際金融中心建設奠定了良好基礎。

沿邊金融綜合改革試驗區(qū)將會助推廣西跨境金融快速發(fā)展，也將有利于未來私募行業(yè)在廣西的發(fā)展，形成人流、物流、資金流、信息流的匯集之地。資產(chǎn)管理公司未來可以利用沿邊金融的開放政策，引入國際成熟的金融運作，形成有自己特色的跨境資產(chǎn)管理平臺。

3廣西民間借貸快速擴張

長期以來，中小企業(yè)難以從銀行獲取融資，只能轉求于其他渠道。阿里巴巴集團發(fā)布的《中小企業(yè)經(jīng)營與融資困境調研報告》顯示：半數(shù)的小企業(yè)是通過民間借貸完成融資，能從銀行貸到款的企業(yè)不足15%，而金額在100萬元以下的貸款很少受到商業(yè)銀行重視。中小企業(yè)融資難問題一直是個難題，特別是國家銀根緊縮后，隨著國內正規(guī)的金融機構大量收縮信貸，上收信貸資源配置權限，加強信貸風險管理，中小企業(yè)的資金需求無法從正規(guī)的金融機構得到滿足，便轉向民間借貸。這一現(xiàn)象全國普遍存在，廣西市場亦是如此。

廣西民間的中小企業(yè)近多數(shù)存在融資需求，其主要的融資渠道主要是通過親戚朋友及民間借貸，民間借貸的方式以小額貸款公司、典當行、投資公司和擔保公司為主。由于銀行信貸資源持續(xù)趨緊，勞動密集、規(guī)模擴張快、處于產(chǎn)業(yè)鏈中游的小微企業(yè)和商戶對民間借貸需求旺盛，2011年，廣西民間借貸利率飆升，即使是6分、8分的月利率也不鮮見。人民銀行南寧中心支行的９０家樣本監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，２０１１年廣西農戶類及非農戶類民間借貸加權平均利率分別達２５．５４％和２７．３２％，分別相當于同期一年期貸款基準利率的３．８９倍和４．１７倍。

高額的回報促使社會各類公司和人員紛紛介入民間借貸業(yè)務。2010年后，廣西擔保公司和小額信貸公司紛紛成立，廣西銀監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，從2010年到2013年，廣西獲得牌照的小額貸款公司46家增長到257家，還不包括民間各種隱藏的借貸公司。小額信貸貸款余額也從2010年的13.07億元暴增到2013年的263.71億元。

圖2廣西小額貸款機構數(shù)量

數(shù)據(jù)來源：同花順

圖3廣西小額貸款信貸余額

數(shù)據(jù)來源：同花順

廣西的中小型民營企業(yè)孕育了廣西的民間借貸市場，反過來，民間借貸也推動了中小型民營企業(yè)的快速發(fā)展。二者共生共榮，相互依存，然而，民間借貸在現(xiàn)實中存在著交易隱蔽、風險不易管控等特點，易引發(fā)借貸者之間的經(jīng)濟糾紛甚至案件。而有限合伙募集的私募基金，以法律文件為依托，通過對有限合伙協(xié)議的周密設計，明確雙方的責權利，規(guī)避了資金雙方的糾紛，達到了可以有效的集中資金和提高民間資本利用效率的效果，使得交易更公開、公平。

4公司目標市場

根據(jù)廣西的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟特色，結合國家產(chǎn)業(yè)結構調整和產(chǎn)業(yè)升級，遵循國家和地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，重點發(fā)展六大類業(yè)務：農村土地信托基金業(yè)務；投資銀行業(yè)務；托管資產(chǎn)運營業(yè)務；私募基金業(yè)務；產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務；農業(yè)產(chǎn)業(yè)基金。

5公司開展目標市場的條件

5.1集團公司優(yōu)勢

平臺資源優(yōu)勢

公司目前有多個產(chǎn)業(yè)項目在運作，未來各個項目的落地將支撐資產(chǎn)管理公司的業(yè)務基礎。同時，各產(chǎn)業(yè)子公司的項目在資產(chǎn)管理公司的運作基礎上，可以發(fā)揮平臺效應作用，整合各產(chǎn)業(yè)的資金和信息，提高各個資產(chǎn)價值最大化。未來通過運作培育一批項目上市，取得資本市場上市融資，壯大資產(chǎn)管理公司的規(guī)模。促使各個產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展壯大。

本土背景優(yōu)勢

廣西京基集團有著深厚的政府資源，在未來國有企業(yè)改制重組獲得各方的支持。在銀行資源上，未來的四大交易中心的建立，將會有更多銀行的支持，這些便于資產(chǎn)管理公司私募產(chǎn)品的推廣，有利于資產(chǎn)管理公司業(yè)務的開展。

專業(yè)團隊優(yōu)勢

目前廣西本土尚未有在私募行業(yè)的高端人才，未來資產(chǎn)管理公司引進更多精于私募行業(yè)的精英，打造一支有本土特色的資產(chǎn)管理隊伍。形成一支集豐富的資產(chǎn)投資管理經(jīng)驗、企業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗和專業(yè)互補于一體的管理隊伍，將團隊所積累的大量產(chǎn)業(yè)資源、人脈、市場和管理經(jīng)驗，結合市場基礎、專業(yè)分析能力，不斷為客戶提供最方便和最有效率的投資參股和理財服務。

5.2公司市場競爭優(yōu)勢

資產(chǎn)管理公司的私募性質決定公司具有極強的靈活性，自有資金充足,又具有很好的資金募集能力，能夠及時滿足區(qū)域內需要大量資金、急用資金的企業(yè)或項目要求,廣泛開展投融資業(yè)務。

集團公司具有較好的政府資源運用能力條件，有較好的政府關系,資產(chǎn)管理公司在開展業(yè)務中可以得到各方信任和支持，有條件建立中央、地方、企業(yè)、投資者等主體的利益平衡，創(chuàng)造多方共贏的商業(yè)模式和市場化的經(jīng)營管理體制。

三、公司經(jīng)營

1經(jīng)營理念

公司的經(jīng)營理念將以實業(yè)投資、資產(chǎn)管理為主的綜合性投資，主要為各行業(yè)提供投資管理服務，與國內多家機構和銀行建立長期的合作關系。以獨特的眼光及全面的投資渠道為客戶提供包括公司變革、企業(yè)體系規(guī)劃、業(yè)務整合、股本私募、融資匹配、上市策劃和收購兼并等服務。

2經(jīng)營策略

⑴充分發(fā)揮集團公司各方面資源優(yōu)勢建立業(yè)務網(wǎng)絡和運作體系。

⑵嚴格遵循國家相關政策規(guī)定，按照產(chǎn)業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展方向選擇業(yè)務目標。

⑶建立最廣泛的合作聯(lián)盟，建立一家廣西金融資本投資俱樂部組織，聯(lián)結企業(yè)老板、董事、經(jīng)理、行業(yè)顧問之間的合作伙伴關系，創(chuàng)建一個資源平臺，共同創(chuàng)造價值，分享收益。

⑷聯(lián)合金融資本和產(chǎn)業(yè)資本共同建立產(chǎn)融結合的經(jīng)營模式。

⑸遵循市場規(guī)律，建立市場化的運作機制。

(6)堅持以項目資源儲備為基礎的資金募集策略。

3經(jīng)營模式

3.1投資模式

（1）結合產(chǎn)業(yè)資本，通過協(xié)議托管集團旗下實業(yè)產(chǎn)業(yè)，支持集團企業(yè)發(fā)展壯大，對行業(yè)內的其他企業(yè)進行并購重組，促進集團企業(yè)行業(yè)內整體快速發(fā)展；

（2）圍繞集團產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，通過資金運作方式收購投資企業(yè)控制權，運用豐富的產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗和企業(yè)管理經(jīng)驗，匯集集團的業(yè)務資源，通過戰(zhàn)略更新、業(yè)務優(yōu)化、財務重組和金融創(chuàng)新等多種手段促進企業(yè)發(fā)展。利用金融資本市場的發(fā)展，謀求向其他企業(yè)機構出售股權或企業(yè)上市退出。

（3）依托集團各產(chǎn)業(yè)業(yè)務平臺和廣西金融資本投資俱樂部組織平臺，會同廣西區(qū)內外金融機構、投資機構、中介服務機構為投資企業(yè)提供全方位的綜合金融增值服務。

（4）參與PE股權投資，主要投資方向有：

對處于導入期和成長期的高成長性企業(yè)，尤其是已經(jīng)進入上市程序的準上市公司實行戰(zhàn)略性投資，參股控股，爭取在2-3年之內實現(xiàn)上市，完成投資退出；

對處于快速擴張期、成熟期、甚至已經(jīng)實現(xiàn)上市的企業(yè)進行戰(zhàn)略收購、資產(chǎn)重組，進行控股，爭取在1-2年內實現(xiàn)再次上市，完成投資退出；

采用財務杠桿方式控制一些資源類企業(yè)或項目，爭取在12個月內將控制的企業(yè)或項目變現(xiàn)以獲取差額利潤。

（5）廣泛開展與國內外眾多銀行、信托公司和第三方理財機構等金融機構的聯(lián)系與合作，募集有限合伙制的基金。實現(xiàn)社會資金的有效利用。

（6）創(chuàng)建廣西金融資本投資俱樂部組織。廣西金融資本投資俱樂部聯(lián)結企業(yè)老板、董事、經(jīng)理、產(chǎn)業(yè)顧問的伙伴關系，形成一種戰(zhàn)略聯(lián)盟，主要吸收企業(yè)老板董事、投資專家和管理精英、企業(yè)領軍人物等成員作為會員。俱樂部以吸收會員方式，開展各產(chǎn)業(yè)基金的推介和行業(yè)信息交流活動。通過交流，挖掘潛在投融資機會，形成優(yōu)勢聯(lián)盟組織。隨著國家金融政策、市場經(jīng)濟和相關條件的不斷成熟，該戰(zhàn)略聯(lián)盟將發(fā)起成立面向中小企業(yè)服務的真正意義上的民營銀行。

（7）創(chuàng)建農村土地信托基金。以農民土地入股成立合作社，然后以合作社作為有限合伙人成立一家農村產(chǎn)業(yè)基金。資產(chǎn)管理公司聯(lián)合集團產(chǎn)業(yè)子公司作為基金的普通合伙人。重點發(fā)展農村農業(yè)產(chǎn)業(yè)化。

3.2融資模式

（1）項目基金融資。資產(chǎn)管理公司根據(jù)市場運作規(guī)律，對項目進行包裝，將項目的收益權設計成私募理財產(chǎn)品，對外進行融資。

（2）運作資金池融資。未來，資產(chǎn)管理公司將通過互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新手段，介入移動互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)。例如，資產(chǎn)管理公司將推廣“移動點餐系統(tǒng)”，向區(qū)內各行業(yè)商戶提供二維碼掃描交易、支付、結算等功能，形成資產(chǎn)管理公司的資金池效應，通過合作銀行以發(fā)行基金產(chǎn)品的方式募集融資資金。

（3）資產(chǎn)證券化融資：將缺乏流動性但可以產(chǎn)生穩(wěn)定的可預見未來現(xiàn)金流的資產(chǎn)，按照某種共同特征分類，形成資產(chǎn)組合，并以這些資產(chǎn)為擔保發(fā)行可在二級市場上交易的固定收益證券。

（4）證券、期貨和新三板融資：資產(chǎn)管理公司根據(jù)目前新三板市場的特點，設計相應理財、私募產(chǎn)品，利用產(chǎn)品設計結構特點，如傘型私募產(chǎn)品，募集相應的資金投資于集團產(chǎn)業(yè)或其他項目。

4業(yè)務開展方式

4.1業(yè)務策略

資產(chǎn)管理公司的業(yè)務將以資源共享和共同投資的方式進行。通過對企業(yè)聯(lián)合投資的形式，與各種投融資機構開展合作，壯大投資規(guī)模，實現(xiàn)優(yōu)勢互補，降低投資成本，分散投資風險,獲取高收益回報。另外，建立常態(tài)化的業(yè)務交流機制與信息交流平臺，實現(xiàn)客戶和項目資源的共享。

與各金融機構及其地方分支機構建立合作關系，利用其業(yè)務網(wǎng)絡和客戶資源獲取項目信息；爭取合作金融機構向符合條件的被投資企業(yè)提供配套貸款支持，使被投資企業(yè)獲得多元化的融資渠道。

4.2業(yè)務步驟

初始階段：

開展與區(qū)內各商業(yè)銀行、證券公司、信托機構的全面合作，利用金融機構的客戶渠道，通過公司或者外來合作公司的項目資源，設計基金產(chǎn)品募集資金。這時候我們主要做面向私人的私募產(chǎn)品，同時，建立互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，歸集資金逐步形成自己的資金池。

發(fā)展階段：

資產(chǎn)管理公司建立自己的金融品牌后，形成廣西區(qū)內金融產(chǎn)業(yè)鏈的上游地位，以打包歸集廣西區(qū)內的金融產(chǎn)品作為業(yè)務最終目標。打造主要面向服務廣西企業(yè)的高端理財和資產(chǎn)管理機構。

5投資項目管理

5.1項目投資原則

資產(chǎn)管理公司的投資原則為：“主動性、合法性、安全性、流動性、盈利性”五大原則。

（1）主動性原則：在對企業(yè)的日常營運進行主動監(jiān)督管理，對擬上市企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略、組織結構調整、產(chǎn)業(yè)整合等高層次重大問題的決策上，通過聘請行業(yè)經(jīng)驗豐富的經(jīng)營管理專家加入董事會，提供分析報告，協(xié)助企業(yè)進行決策和制訂經(jīng)營規(guī)劃方針。協(xié)助企業(yè)提高發(fā)展水平。確立企業(yè)的行業(yè)龍頭地位。

（2）合法性原則：在投資過程中，強調投資整個過程合乎國家法律法規(guī)，規(guī)避一些政策紅線。強調合同的合法合規(guī)，聘請專業(yè)律師對合同內容進行把關。

（3）安全性原則：資產(chǎn)管理公司在投資過程中，要以投資的安全性為主要目標。在整個投資流程中，強調風險把控，建立事前事中事后的風險監(jiān)控體系。投資決策中，把項目的安全放在首位作為考察因素。

（4）流動性原則：資產(chǎn)管理公司的核心在于投資流動性，公司在決定投資的時候，便要考慮投資項目是否具有退出變現(xiàn)的可能放在比較重要的位置考慮，一般不會投資于沒有變現(xiàn)可能或可能性很小的項目，保證項目資金的變現(xiàn)能力，增強項目投資流動性。在選擇投資項目時考慮套現(xiàn)可能應充分關注以下事項：

?

優(yōu)先投資于有熟悉行業(yè)穩(wěn)健項目；

?

盡量與有雄厚實力的戰(zhàn)略投資者投資合作；

?

優(yōu)先投資于愿意設置回購條款的投資項目；

?

優(yōu)先投資于附加設置抵押或擔保的投資項目；

?

優(yōu)先選擇投資有被收購可能和收購潛質的項目。

（5）盈利性原則：資產(chǎn)管理公司經(jīng)營管理的各個方面都必須圍繞著利潤最大化這一中心運轉。圍繞這一原則，優(yōu)先篩選一些市場前景好的企業(yè)做投資。

5.2項目儲備

5.2.1項目篩選標準

公司將建立項目備選庫儲備項目，支持資金的募集和投資。公司按照統(tǒng)一的標準及流程組織項目的遴選，遴選出的項目將歸入備選庫管理。在投資備選項目遴選上，根據(jù)目標市場范圍，設置了嚴格的項目遴選標準，包括定性標準與定量標準兩個方面。

項目的定性標準：主要以項目企業(yè)為評估對象，考察創(chuàng)業(yè)者的素質、項目企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)務規(guī)模、行業(yè)排名、未來發(fā)展、上市預期等。具體而言，包含投資組合及對風險投資階段切入點的選擇；區(qū)域標準以及包括技術、市場、管理者隊伍等因素

在內的財務與技術標準。了解和分析項目的市場情況、技術特點、財務情況、管理人員與技術人員素質、有關法律和政策等內容。

項目定量指標：除上述定性標準外，項目遴選標準還將從定性標準必定表現(xiàn)為定量標準的角度出發(fā)，設置了一系列能夠反映定性問題的定量指標，具體考察項目企業(yè)近年及未來業(yè)務關鍵指標，主要包括有：營業(yè)收入、營業(yè)利潤、營業(yè)凈利率等。營業(yè)收入反映項目企業(yè)的行業(yè)地位和影響，營業(yè)利潤反映項目企業(yè)的盈利規(guī)模，而營業(yè)利潤率則反映項目企業(yè)的資產(chǎn)使用效率。

在定性、定量指標的基礎上，在國民經(jīng)濟行業(yè)分類框架下，參考各細分行業(yè)數(shù)據(jù)，根據(jù)上述各方面的數(shù)據(jù)指標值，建立項目選擇標準數(shù)據(jù)庫。

5.2.2項目篩選流程

根據(jù)預期項目來源情況，備選項目遴選流程主要包括：收集優(yōu)秀企業(yè)推介資料、組織企業(yè)考察與調查、投資項目分類、建立項目備選庫資料等環(huán)節(jié)。

（1）第一輪初步篩選：初次調查資料的收集與審核。根據(jù)公司的項目篩選標準進行迅速篩選，同符合目標的企業(yè)建立聯(lián)系，形成投資意向。

（2）第二輪初步篩選：詳細資料的收集與分析。在繼續(xù)收集相關行業(yè)、企業(yè)信息的基礎上，與目標企業(yè)和公司管理層等相關各方接觸，進一步探尋項目可行性，確定具體的進行盡職調查的投資立項。

（3）根據(jù)前述調查結果，按照項目遴選標準，根據(jù)投資項目定性、定量等指標表現(xiàn)情況，把投資項目分別歸入項目庫，建立備選項目庫。

5.2.3備選項目庫管理

為方便資產(chǎn)管理公司方便擴展業(yè)務。需要建立一個項目信息管理庫，做到從項目信息的錄入和最終退出，都要有定期更新。制訂日常項目信息的收集、跟蹤分析、評估程序，加強項目備選庫的更新。

5.3投資方向與限制

為了控制投資風險對所管理的基金整體的影響，在項目投資方面，對資產(chǎn)管理公司設定投資限制：

（1）資產(chǎn)管理公司將保持項目資金的合理分配投資，以降低任何特定行業(yè)不景氣的影響

（2）不得投融資于無足夠實力企業(yè)擔?；驘o資產(chǎn)或股權抵押的企業(yè)或項目。

5.4投資組合資產(chǎn)管理公司在項目投資階段，通組合投資來避免單一項目的風險。具體為：

（1）按企業(yè)周期做投資組合，從種子期、導入期、成長期、擴張期和成熟期劃分企業(yè)投資階段，通過投資不同的企業(yè)周期階段來降低市場風險，提高管理資產(chǎn)收益率。

（2）按行業(yè)做投資組合。分為產(chǎn)業(yè)投資組合（農業(yè)、礦產(chǎn)等）和金融投資組合（證券、債權、擔保、小額貸款等）。

（3）綜合投資組合。根據(jù)不同行業(yè)劃分企業(yè)同時劃分各企業(yè)周期的標準，分別進行投資。

5.5決策團隊業(yè)務流程

依據(jù)項目資金投資管理目標及政策，特制定本項目投資決策程序如下圖，以作為項目整體投資策略及指引，投資風險委員會及投資管理人在做出投資決定時也將充分參照此策略及指引

圖4決策團隊業(yè)務流程說明圖

投資決策程序說明

（1）資產(chǎn)管理公司負責篩選、確定、審閱、評估投資及套現(xiàn)投資的機會，執(zhí)行投資及套現(xiàn)投資決定，以及監(jiān)察投資項目。在篩選直接投資項目時，資產(chǎn)管理公司預期會收到來自多方對具有投資潛力項目的推介，資產(chǎn)管理公司將根據(jù)資金管理的投資政策及投資風險委員會制定的投資指引，評估不同來源的投資建議。

（2）資產(chǎn)管理公司審閱及推薦的投資建議將會提交投資風險委員會以供考慮。

（3）所有投資項目在實施前必須獲得投資風險委員會（三分之二）成員的同意批準方可執(zhí)行。

5.6投資流程

圖5投資流程圖

（1）項目推介階段：初步整理項目資料，與被投資公司確定合作意向及討論初步的合作框架；從項目備選庫中篩選項目，與項目企業(yè)進行商談，在合意的基礎上，達到合作意向，并簽訂相應的保密協(xié)議書等。

（2）初步盡職調查：通過問卷、管理層訪談等形式對公司業(yè)務、財務情況進行了解；在保密協(xié)議簽訂后，管理公司項目團隊即著手進行初步盡職調查。按照已設計完備的盡職調查工作底稿所提示的重大方面，對項目企業(yè)的歷史沿革、公司治理機制、管理團隊、行業(yè)情況、業(yè)務方面的采購、生產(chǎn)與銷售情況、研發(fā)情況、財務情況、募資用途等事項進行深入和專業(yè)的調查，進行行業(yè)的初步分析，搭建簡要的財務模型，得出總體的結論確定是否進行大規(guī)模正式的盡職調查。

（3）簽署意向書：與被投資企業(yè)雙方就合作事宜開展討論、簽署合作意向書，確定合作框架；在初步盡職調查基礎上，資產(chǎn)管理公司形成對項目企業(yè)的初步判斷?；诖顺醪脚袛?，與被投資企業(yè)就合作事宜展開商談，主要事項包括合作的方式、期限、風險承擔、收益分配等主要條款。

（4）第三方盡職調查：如有必要，聘請咨詢公司、律師和會計師進行業(yè)務、法律、財務等方面的盡職調查，對被投資公司的客戶和供應商進行訪談；在合作意向建立后，為進一步細化相關合作條款，根據(jù)需要聘請包括行業(yè)、法律、財務等方面的中介機構，如咨詢公司、律師事務所、會計師事務所等，對項目企業(yè)的行業(yè)發(fā)展、法律事務與財務問題，進行詳細的第三方盡職調查?；诔掷m(xù)運作的考慮，公司擬選擇若干家專業(yè)機構，在成本效益原則上擇優(yōu)建立長期合作關系。

（5）內部審批程序：撰寫項目投資申請報告，獲得投資風險委員會批準；

（6）簽署投資協(xié)議、審批、注資：與被投資企業(yè)協(xié)商簽署投資協(xié)議、進行審批（如需要）、完成注資。

（7）項目變現(xiàn)退出：資產(chǎn)管理公司選擇適當時機，通過尋求各種退出渠道和方式，變現(xiàn)退出被投資企業(yè)的股權。

5.7基金投資流程

圖6基金投資流程圖

5.8投資后管理

（1）為項目公司提供增值服務，確定發(fā)展戰(zhàn)略、改善經(jīng)營績效，全面提升公司價值。

利用股東資源、公司本身的專業(yè)人士和有長期合作關系的中介機構的技術能力，在對項目公司進行全面診斷的基礎上，確定符合項目企業(yè)本身利益、基金等股東利益的，有助于實現(xiàn)多方共贏的發(fā)展戰(zhàn)略，改善項目企業(yè)的經(jīng)營績效，以上市或行業(yè)并購等現(xiàn)實目標為標桿，以順利退出為目標，全面提升企業(yè)價值。

（2）通過選派人員進入項目企業(yè)董事會、派遣高級管理人員（如財務總監(jiān)等）等方式促進被投資企業(yè)完善公司治理。

在投后項目企業(yè)的管理上，除了股權管理外，擬借助于股東網(wǎng)絡，以市場化機制選擇工作人員，以包括進入項目企業(yè)董事會、派遣高管人員等方式，在完善項目企業(yè)公司治理基礎上，同時實現(xiàn)基金對項目企業(yè)的掌控，減少可能的道德風險等影響順利實現(xiàn)基金目標的不利因素。

（3）為項目公司管理層建立激勵約束機制，以激勵管理層實現(xiàn)項目公司的良好業(yè)績。

按照市場化機制，參照業(yè)內慣例，按照項目企業(yè)實際情況，建立包括經(jīng)營目標責任制、股權期權激勵、對賭合約等激勵約束機制，激勵管理層努力實現(xiàn)公司良好業(yè)績。

（4）完善信息披露機制。

管理公司可要求項目公司定期提供營業(yè)報告、財務報告及業(yè)務計劃差異分析報告等，聘請中介機構監(jiān)控公司財務與法律狀況，在第一時間把控風險、解決問題。

（5）對中短期投融資企業(yè)或項目,加強風險管控,定期了解企業(yè)的經(jīng)營狀況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,確保資金安全。

5.9投資退出

5.9.1正常項目的退出

（1）股權轉讓

約定投資項目對外進行股份轉讓的相關條件，必要時通過股權回購、向第三方轉讓股權等方式進行股份的內部和外部轉讓，實現(xiàn)退出。

（2）首次公開發(fā)行（IPO）、重新上市

被投資的企業(yè)實現(xiàn)首次公開發(fā)行（IPO）或者轉板重新上市，投資公司可以通過股票二級市場的交易獲得資本利得，以使項目資金退出該項目公司，同時實現(xiàn)投資增值。

（3）管理層回購

投資管理公司在項目投資時，可約定由管理層未來以一定的收益率回購資產(chǎn)管理公司的項目權益，實現(xiàn)徹底退出。

（4）并購

在合適的條件下，投資公司直接將其控制的項目整體做出并購計劃，出售已有項目，收回投資并獲利。

5.9.2非正常項目的退出

（1）破產(chǎn)清算

當被投資企業(yè)因破產(chǎn)、解散而清理債權債務、分配剩余財產(chǎn)并注銷企業(yè)時，投資公司把企業(yè)的資產(chǎn)賣掉，然后提取屬于自己部分的現(xiàn)金以抵消自己在企業(yè)中的投資，最大程度地減少損失。

發(fā)生此類情況下，項目的退出設定可采取如下措施：

2

初期投資時，可在投資協(xié)議上做好防范措施，規(guī)定如投融資企業(yè)或項目在實施過程中出現(xiàn)意外情況,所投入資金有發(fā)生損失的風險,則可設定要求將收回的資金優(yōu)先償還資產(chǎn)管理公司投入的部分。

2

應按照募集資金時的相關約定,督促投融資企業(yè)或項目方及時采取措施防止損失的進一步擴大。

2

管理層回購。投融資企業(yè)或項目在實施過程中出現(xiàn)意外情況，可設定企業(yè)管理層有義務回購資產(chǎn)管理公司的股權。

6項目風險管理

6.1風險類別及定義

1、風險定義

投資風險，是指公司實施股權投資的過程中，可能導致投資損失或無法達到預期回報率的各種風險。該風險存在于項目篩選、盡職調查、投資決策、組織實施、后續(xù)管理和退出安排等各個投資流程與環(huán)節(jié)中，2、風險劃分

以項目投資階段分，具體包括目標企業(yè)風險、投資分析風險、投資決策風險、項目管理風險、項目退出風險等：

（1）目標企業(yè)風險：指中小企業(yè)成長和發(fā)展過程中本身具有的不確定性，包括技術風險、經(jīng)營風險、財務風險等。

（2）投資分析風險：指項目篩選及盡職調查過程中，由于盡職調查不徹底、評估方法不合理等原因，不能全面識別、正確評估項目潛在問題的風險；

（3）投資決策風險：指項目投資決策過程中，由于決策流程不完善、投資決策者個人偏好、知識結構不全面等原因，造成決策失誤的風險；

（4）項目管理風險：指項目投資后，在組織實施及后續(xù)管理的過程中，由于跟蹤管理不善，無法及時發(fā)現(xiàn)項目不良跡象并進行控制的風險；

（5）項目退出風險：指由于各種原因造成的項目無法退出或者虧損退出的風險。

6.2風險控制目標及原則

6.2.1風險控制目標

（1）有效防范、控制、化解公司面臨的各種風險，將風險程度和風險損失降低到公司可以承受的范圍之內，為公司持續(xù)經(jīng)營提供安全保障；

（2）逐步采用科學統(tǒng)一的風險量化方法，建立完整的風險控制體系和流程，實現(xiàn)對風險的科學管理；

（3）提高公司經(jīng)營效率和效果，維護公司聲譽和品牌。

6.2.2風險控制原則

（1）全面性原則：風險控制應做到事前、事中、事后控制相統(tǒng)一，覆蓋公司投資中心的所有業(yè)務、人員，滲透到?jīng)Q策、執(zhí)行、監(jiān)督、反饋等各個流程和環(huán)節(jié)；公司所有部門、所有員工都是風險控制的責任主體，根據(jù)部門、崗位職責的要求承擔相應的風險控制責任與義務；

（2）持續(xù)性原則：風險控制不是靜態(tài)的制度，而是一個由目標設定、風險識評、風險應對和監(jiān)督反饋等流程組成的動態(tài)的、循環(huán)的管理過程。

（3）獨立性原則：公司投資中心設立專人專職對各種風險履行日常檢查、監(jiān)控、評估等風險控制工作；

（4）有效性原則：公司風險控制應與公司經(jīng)營規(guī)模、業(yè)務范圍、風險狀況及公司所處的環(huán)境相適應，追求效率與效果統(tǒng)一，利用最經(jīng)濟的成本實現(xiàn)公司風險控制總體目標；

（5）制衡性原則：公司合理設置內部組織結構，科學規(guī)劃業(yè)務流程，實現(xiàn)決策部門、執(zhí)行部門與監(jiān)督檢查部門以及各崗位的權責分明和相互牽制。

6.3投資風險管理措施

（1）從競爭對手、供應商、客戶、產(chǎn)業(yè)專家等多個視角考察目標公司的關鍵價值驅動因素，確保投資前提的準確性和全面性。

（2）強調團隊的作用，避免道德風險，保證目標公司財務情況的真實性；

（3）堅持不懈的跟蹤是控制風險的重要保障。投資管理公司將密切關注所投資對象的變化，對該等公司的各類信息進行及時研究，如季報、中報及年報，行業(yè)的銷售、價格等統(tǒng)計數(shù)據(jù)，實地調研結論等。

（4）為了加強監(jiān)督和管理，投資管理公司和投資對象簽署協(xié)議，在出現(xiàn)不利的變化時，可以通過人事任免權、投票權、優(yōu)先權等特別條款以確保投資管理公司的控制地位。

（5）適度分散投資，投資于單個企業(yè)的金額不超過募集資金總額的20%，任何單一行業(yè)總投資占募集資金總額的比例不得高于30%。

（6）為保證資金的流動性，投資工具的選擇可采取多種形式，如可轉換債權，附有認股權證的長期貸款，附有出售權的股權投資等，根據(jù)企業(yè)情況在股權與債權之間轉換。

（7）公司信譽風險的防范，資產(chǎn)管理公司將通過專業(yè)的服務、良好的客戶關系管理來取得客戶信任，當發(fā)生風險事件時應做出積極和恰當?shù)姆磻?，以維持客戶信任，降低信譽風險的損失。

四、公司產(chǎn)品

1產(chǎn)品設計

資產(chǎn)管理公司產(chǎn)品開發(fā)要私募基金產(chǎn)品的市場需求，目標是要開發(fā)和設計出理想的私募基金產(chǎn)品。產(chǎn)品的設計主要包括四個方面的內容：

（1）目標客戶的選擇

通過對市場的分析和自身優(yōu)勢的分析，選擇適合資產(chǎn)管理公司的目標客戶群，決定要設計的產(chǎn)品對應服務的對象。準確把握其需求特征。

（2）投資策略設計

這是私募基金產(chǎn)品設計中的核心?；境绦驗椋?/p>

A）根據(jù)目標客戶群的需求，確定私募風險基金的投資目標。即要達到多高的投資收益，能夠和愿意承擔多大的風險收益目標。一般以某個指數(shù)作為參考，同時考慮風險調整后的業(yè)績評估。在收益性、安全性、流動性等方面選擇適宜的投資對象和投資工具。

B）制訂投資政策。主要包括為達到投資目標及投資活動而遵循的一套原則和方針，如投資組合包括資產(chǎn)組合的集中分散程度，如何限定投資組合的質量高低，如何兼顧安全性、收益性、流動性原則，對融資、融券、財務杠桿、衍生工具的運用有何限制等等。制定投資策略。這項工作最難又最重要，不僅關系到投資目標能否實現(xiàn)，還直接影響基金產(chǎn)品的質量與新穎性，關系到產(chǎn)品在市場中的成敗。要制訂出恰當?shù)耐顿Y策略，需要精通既有的各類投資策略，需要對目前的投資環(huán)境有深刻的認識，需要了解環(huán)境對哪種策略更為有利，需要熟悉在各類策略間進行轉換的規(guī)律，需要根據(jù)實際情況開發(fā)出創(chuàng)新的投資策略等等。

（3）開放程度的選擇

私募基金有開放式、半開放式、封閉式等類別，每一類別又有多種具體的形式。它們各有優(yōu)劣，適用于不同的環(huán)境。在設計私募基金產(chǎn)品時，應根據(jù)所面臨的市場環(huán)境、客戶的需求、自身的能力與優(yōu)勢，來選擇產(chǎn)品的開放程度。

（4）組織形式的選擇

私募基金有公司式、契約式、有限合伙式、雨傘式等多種組織形式。在產(chǎn)品設計時，應根據(jù)設立的便利程度、運作過程中成本的高低、稅負的大小、權利與義務的偏好、對客戶的吸引力、外界政策的變化等因素，選擇適當?shù)慕M織形式。

2私募產(chǎn)品設計構架

私募產(chǎn)品設計構架，目的是更好地貫徹投資策略，有效地達到投資目標，源源不斷地生產(chǎn)出優(yōu)質產(chǎn)品，為客戶提供滿意的投資理財服務。具體而言，包括有投資過程的設計，投資組織的構架、人員配置、信息系統(tǒng)建設等。

（1）投資過程的設計。在制定投資策略后，一般的投資過程主要包括分析市場環(huán)境、預測收益率、擬定投資方案、比較抉擇、執(zhí)行、跟蹤調整、評估業(yè)績、總結經(jīng)驗、改進提高等，具體的投資程序則需要精心設計。一個優(yōu)秀的投資程序需要既能提高投資效率,又能控制投資風險。

（2）投資組織的構架。形成以投資經(jīng)理、研究人員、執(zhí)行人員和銷售人員為基礎的投資組織模式，充分發(fā)揮各類人員的熱情和潛能，資產(chǎn)管理公司引入一套有效的管理約束機制，確保投資組織發(fā)揮團隊協(xié)同作用，規(guī)避個人英雄主義式的投資弊端，明確投資組織成員的責、權、利。使得投資組織發(fā)揮優(yōu)秀的戰(zhàn)斗力。

（3）人員配置。選用優(yōu)秀的各類人員，研究人員要必備一定經(jīng)濟分析水平，文案人員要熟悉掌握各類文檔工具。努力提供人員的知識、技能、素質、覺悟。將整個隊伍鍛煉成優(yōu)秀的團隊。

（4）信息系統(tǒng)的建設

金融投資領域，信息代表了一切，資產(chǎn)管理公司將安排專人負責整理信息，建立一套高效的信息系統(tǒng)，快速收集、整理、傳輸、使用各類信息，掌握各方面的情況，提供工作效率。

3.私募產(chǎn)品要素

表4-1

條款分類

要素名稱

具體規(guī)定

認購條款

最低認購金額

常為100萬元，也有將起點定為150萬元，200萬元和300萬元

最低追加額

常為10萬元，也有低至1萬元、5萬元，高至100萬元

流動性條款

信托期限

常為1-5年，也有直接定為無限期

封閉期

常為6個月，也有短至3個月，長至1-2年

費率條款

固定管理費

區(qū)間為1%-2.25%，以1.5%（含保管費）為常規(guī)比例

認購費

區(qū)間為0-1.5%，常為1%。也有按認購資金額不同，設定不同的認購費率（認購金額越大，認購費越低）

贖回費

封閉期贖回費為0-5%，以3%為常規(guī)比例

浮動管理費

通常圍繞著20%這個比例，有多種提取方式:信托計劃高于歷史最高凈值的增值部分的20%（普遍）；凈收益的20%；信托收益的20%，凈值增長額的20%；初始凈值的100%等

投資目的及范圍條款

投資目的一般表述為;受托人按委托人的意愿，以自己的名義，為受益人的利益，將信托資金加以集合運用，用于投資，以獲取投資收益，實現(xiàn)信托財產(chǎn)的保值增值，但絕不會包含“保本保收益”條款

投資范圍（方向）

一般都包含金融類方向和產(chǎn)業(yè)類方向。但一些設計較為激進的產(chǎn)品還留下一級市場可轉債申購、融資融券、投資權證、股指期貨、LOF等投資的“口子”，并且還會規(guī)定在不違反國家相關法律法規(guī)的前提下，投資管理人可按一定程序變更投資范圍的變更條款

5產(chǎn)品推廣

5.1產(chǎn)品定價

在銷售私募基金產(chǎn)品之前，需要對產(chǎn)品進行定位。按國際慣例，基金管理者銷售私募基金產(chǎn)品，一般要提取一定的資金管理費用，并且在后續(xù)的服務中，根據(jù)產(chǎn)品質量的優(yōu)劣,即投資業(yè)績的高低來獲取的利潤激勵。在國內，目前還比較流行另兩種產(chǎn)品定價方式，即保底方式和保底分成方式。在這兩種方式下，扣除保底利率和基金購買者所分得的利潤外，基金管理者所獲得的分成收益，即是私募基金產(chǎn)品的價格。

在國際慣例中，主要由基金的購買者占有收益的不確定部分在保底分成方式中，則主要由基金的管理者占有收益的不確定部分?？偟膩碚f，產(chǎn)品的價格一般包括銷售費用、管理費用和激勵分成三個部分。采取何種定價方式價格的高低如何一般要根據(jù)購買者與供給者的偏好、同行的價格水平、產(chǎn)品的質量、政策環(huán)境等因素來確定。

5.2銷售隊伍

一支精干、高效的銷售隊伍，會使產(chǎn)品的銷售事半功倍。銷售人員需要擁有廣泛的銷售網(wǎng)絡和豐富的融資經(jīng)驗對自己的私募基金產(chǎn)品的特性有充分的理解，對競爭對手的產(chǎn)品也有足夠的認識有能力與潛在客戶進行深度的交流，一方面能推銷自己的產(chǎn)品，另一方面能迅速抓住客戶的需求將有關客戶信息反饋給產(chǎn)品設計人員，使后者能據(jù)此設計出滿足客戶新型需求的產(chǎn)品不僅能夠調查和銷售，還能夠做好后續(xù)服務，一方面進一步增加客戶的滿意程度，另一方面通過反饋客戶及對手的信息來改進產(chǎn)品質量，努力建立起優(yōu)秀的售后服務體系。

5.3品牌營銷

私募基金產(chǎn)品是一種投資理財服務，是一種無形產(chǎn)品客戶在購買產(chǎn)品時，看不到產(chǎn)品的外形，很難判斷產(chǎn)品的質量因此，在銷售過程中，“品牌”將扮演重要角色另外，私募基金只能通過私募方式進行銷售，“品牌”的形成和強化只能通過消費者之間和同行內部進行“口碑”傳頌，所以口碑傳頌、品牌營銷策略是私募基金的重要營銷策略，要建立起口碑和品牌，私募基金的供給者應主要在以下幾方面做出努力提高投資技能和投資業(yè)績，為消費者帶來豐厚的回報，提高私募基金產(chǎn)品的質量，強化客戶對自己投資技能的信心、嚴守“忠”、“信”準則，打造忠于職守、盡心盡力、誠實守信的形象，利用盡可能的合規(guī)方法，提高自身在客戶和同行中的知名度，提升品牌形象。

5.4營銷渠道

私募基金產(chǎn)品在銷售時不能通過公募渠道、不能使用廣告等促銷手段，只能通過私募方式進行，銷售渠道大多是私人籌資網(wǎng)絡。因此,要想成功地進行私募基金產(chǎn)品的銷售,基金的管理者及其關聯(lián)方必須建立和擁有一套范圍廣、容量大、效率高的銷售、籌資網(wǎng)絡。

私募基金渠道營銷主要包括以下幾種方式：

（1）銀行渠道

買過基金/理財產(chǎn)品的客戶；

證券期貨等第三方存管客戶。

（2）券商渠道

本地券商優(yōu)質客戶及全國A類級以上券商優(yōu)質客戶。

（3）保險機構

壽險渠道；

產(chǎn)險渠道。

（4）第三方理財機構

開展與第三方理財機構的合作，是繼金融機構之后開展的一種新型理財業(yè)務模式。

（5）行業(yè)協(xié)會、各大商會、中小企業(yè)聯(lián)盟

參與各行業(yè)協(xié)會、商會和中小企業(yè)聯(lián)盟舉辦的活動，以推介會、路演等形式推介公司私募產(chǎn)品。

（6）參與集團媒體線下活動。

5.5業(yè)務合作

由于廣西區(qū)內的投資者對私募產(chǎn)品尤其是私募基金還比較陌生，在這樣的市場環(huán)境下，與銀行、券商、保險金融機構合作，充分利用銀行、券商、保險的渠道以加強與投資者的直接接觸，是我們必然的選擇。以推介會、路演等形式組織與投資者的訪談，通過產(chǎn)品路演幫助投資者增進對基金公司投資理念和經(jīng)營思路的理解，培養(yǎng)公眾投資者正確的投資思維，采取一對一的交流，達成投資意向。

五、公司管理

1籌建機構設置

公司籌建初期設綜合、項目2個組。

各組工作職責分工：

⑴綜合組

起草公司發(fā)展規(guī)劃、經(jīng)營計劃；起草公司激勵機制方案、內部管理機構設置方案、員工薪酬方案；組織人員選聘；起草公司基本規(guī)章制度；負責市場營銷、品牌管理、資源管理、業(yè)務綜合、外部關系管理等綜合事務。

⑵項目組

起草基金募集方案；起草質量標準、技術規(guī)范；負責業(yè)務理論及政策法規(guī)研究、行業(yè)與產(chǎn)業(yè)分析、市場分析。起草投資管理相關制度；負責按照項目管理的要求，組織備選項目的篩選、考察、交易設計、談判等工作。

2人員2014年配置計劃

第一階段

第二階段

總經(jīng)理1人

行政部門

行政部門

文秘1人

行政人力經(jīng)理1人

項目投資部門

行政助理1人

項目經(jīng)理2人

財務部門

投資經(jīng)理2人

出納1人

客服中心2人

公司財務會計1人

風險管理部門

項目投資部門

風控經(jīng)理2人

項目投資部總監(jiān)1人

分析研究員2人

融資部

融資部經(jīng)理1人

基金專員2人

風險管理部門

風險管理部總監(jiān)1人

法務經(jīng)理1人（可選，也可采用法務外包的形式進行）

3高層管理團隊

3.1團隊組成總經(jīng)理、投資總監(jiān)、業(yè)務主管等組成公司的核心管理團隊，其中，投資總監(jiān)和投資主管應具有豐富的產(chǎn)業(yè)投資管理運作經(jīng)驗和良好的產(chǎn)業(yè)投資業(yè)績記錄，其它人員應在金融服務或企業(yè)經(jīng)營管理等方面具有多年的豐富經(jīng)驗。

3.2團隊激勵機制

高層管理團隊的收入由基本薪酬和收益分成獎勵兩部分組成，公司管理基金總收益超過7%的收益的6%將作為對高層管理團隊的獎勵，最高不超過管理公司分成的30%；在合規(guī)前提下,允許公司管理基金對投資項目可投資份額不超過5%的部分分配給高層管理團隊成員共同投資。

3.3員工績效管理

公司實行績效管理旨在鼓勵員工實現(xiàn)公司使命和宗旨的職業(yè)行為，以及幫助員工有建設性地管理并提高業(yè)績。另外，績效評估還將幫助保證員工得到與其職責和業(yè)績相對應的報酬?？冃Ч芾淼闹饕繕耸牵?/p>

讓員工及時而清楚地獲得有關公司如何看待其表現(xiàn)的反饋

提供綜合而客觀的數(shù)據(jù)，以便在提升和薪酬方面做出公平的決策

培養(yǎng)公司文化和價值觀

績效管理分為公司績效、部門績效及個人績效三個層級。各個層級的績效評估政策及實施由公司根據(jù)經(jīng)營目標及有關政策確定，以公司頒布的相關文件為準。

4員工薪酬標準

薪酬管理的目的是通過設計、執(zhí)行合理的薪酬理念、政策和產(chǎn)品，來支持公司的戰(zhàn)略和文化，幫助公司在吸引、獎勵和保留人才方面保持市場競爭力和成本效益。

員工薪酬由工資、年終獎金以及各種必要的社會保險等法定福利組成，其中工資分為基本工資和績效工資，績效工資和年終獎金與績效掛鉤。

基本工資：員工的固定收入，反映員工所在職位的價值，并與員工的教育程度、資歷、經(jīng)驗和市場稀缺性等因素相關。

績效工資：反映員工的工作績效。通常情況下，績效工資占工資總額的20%，除非在個人的勞動合同中有不同的約定。

年終獎金：反映員工工作業(yè)績及員工對部門、公司的貢獻度。年終獎金基于公司績效、部門績效、個人績效發(fā)放。

法定福利：包括養(yǎng)老保險、工傷保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險、生育保險等。

表5-1員工薪酬標準（含各項福利，單位：萬元/年）

職位

基本工資

績效工資

年終獎金

福利

合計

總經(jīng)理

副總經(jīng)理

投資總監(jiān)

投資經(jīng)理(業(yè)務主管)

分析員

行政人員

六、公司收益

1盈利模式

收入主要來源有兩項：管理費用和業(yè)績報酬。

管理公司按實際運作基金總額的1%提取管理費。以單個項目的凈收益率為標準，基金管理公司按基金凈收益的20%比例分成。具體如下：

（1）如果年資金平均實際收益在7％及以下時，管理公司不提取分成，只收管理費用；

（2）如果年平均收益在7％-10％之間時，資產(chǎn)管理公司提取分成＝管理資金*（年平均收益-7％）*20％

（3）如果年平均收益在10％-20％之間時，資產(chǎn)管理公司提取分成＝管理資金*（10％-7％）*20％+管理資金*（年平均收益-10％）*30％

（4）如果年平均收益在20％以上時，資產(chǎn)管理公司提取分成＝管理資金*（10％-7％）*20％+管理資金*（20％-10％）*30％+管理資金*（年平均收益-20％）*50％

（5）資產(chǎn)管理公司資金投資屬于短期過橋資金一般不超過半年，年收益會高于商業(yè)銀行同期貸款利率100％

短期使用的資金可用于短期融資、購買國債、同業(yè)拆借等無風險操作。

（6）企業(yè)財務顧問、房地產(chǎn)業(yè)務顧問，收取顧問費。

（7）為企業(yè)引進投資人，或向投資人推薦項目，通過收取中介費、成為公司股東或股份期權作為回報。

2簡單盈利預測

以資產(chǎn)管理公司投入資本金5000萬。以一個基金募集規(guī)?？矗ㄟ^各種財務杠桿方式募集的基金資金規(guī)模可以有5億。假設基金年收益20%，募集成本15%，年經(jīng)營成本200萬計算則收益預計為：

50000萬*（20%-15%）-200萬=2300（萬）；

公司實現(xiàn)的資產(chǎn)收益率為46%。

3風險收益分析及對策

（1）募集失敗

資產(chǎn)管理公司與項目公司通力合作，雙方將通過“文件初稿準備-預路演-了解市場反應-修改文件/與潛在投資者溝通-方案與文件定稿-路演-確定投資者”等一系列工作流程來降低募集失敗的風險。并且在前期工作中，已獲知部分潛在投資者的興趣和參與意向。

（2）投資失敗

為盡可能降低投資失敗的風險，一是擬對資金的運用上采取分散組合投資；二是對不同投資成本、項目成功率和失敗項目回報率對投資收益的影響進行綜合分析，最大程度降低投資風險。

（3）兌付風險

目前私募中最大的風險是基金到期后出現(xiàn)兌付風險，導致募集資金的項目難以兌付到期本金。投資者最為擔憂的問題也是本金難以收回。要規(guī)避此類風險?？梢圆扇∫韵麓胧?/p>

?

資金募集采取長融短投模式，避免資金短融長投而導致資金鏈的斷裂。產(chǎn)業(yè)私募基金的產(chǎn)品設計要有一定的建設期和回報期設定?？梢砸?guī)定1-2年的建設期加上1-2年的回報期，同時規(guī)定產(chǎn)業(yè)私募投資具體某一項目的資金比例以不超過整體私募基金資金規(guī)模的一半為限。

?

私募基金的運營方式上采取傘式產(chǎn)品模式運作。傘型產(chǎn)品私募是一種母子模式的私募基金，母私募基金對應一個私募賬號，子私募基金對應虛擬賬號，一個母基金下可設多個子基金，每一個子基金都可以對應一家私募投資顧問或共用一個私募投資顧問。資產(chǎn)管理公司總體設立一個傘形資產(chǎn)配置私募產(chǎn)品，下設立個4子產(chǎn)品，一個是農業(yè)產(chǎn)業(yè)基金產(chǎn)品，一個是其他產(chǎn)業(yè)基金產(chǎn)品，一個是固定收益類基金產(chǎn)品，一個是證券資產(chǎn)權益類產(chǎn)品。母基金產(chǎn)品負責將私募資產(chǎn)按一定比例投向5個子私募產(chǎn)品。各個子私募產(chǎn)品互不干涉，僅負責該子私募產(chǎn)品的投資。在私募產(chǎn)品期限設置上，該類私募產(chǎn)品沒有限定存續(xù)期限，可以設置申購贖回。投資者可以在各子私募產(chǎn)品之間進行申購贖回轉換。

七、結論

資產(chǎn)管理公司作為民間資本的管理先行者，未來將是民營資本參與資本市場的有利工具。集團組建資產(chǎn)管理公司，將極大有利于集團內部業(yè)務資源的整合，形成資源整合效應，有效降低集團公司的資金投入成本。相信資產(chǎn)管理公司的組建，將助力集團業(yè)務的騰飛。

第四篇：公司籌備方案

包頭市土地發(fā)展建設有限公司籌備方案 為了全面推進我市城鎮(zhèn)化建設進程，破解儲備中心發(fā)展面臨的困局，更好地服務城市建設。借鑒鄭州、洛陽、石家莊、大同等城市地產(chǎn)公司的運營模式，結合我市實際，擬成立包頭市土地發(fā)展建設有限公司。具體方案如下：

一、公司成立的必要性

1、有利于充分挖掘土地潛在價值，實現(xiàn)土地收益的最大化

在政府的主導下，以公司為主體，實施土地收儲項目拆遷及安置用房建設，直接參與實施土地一級開發(fā)，便于進行集約化管理，可有效提高資金使用效率，降低土地開發(fā)成本，通過市場化運作，實現(xiàn)儲備土地“資源-資產(chǎn)-資本”的循環(huán)增值，保證土地收益的最大化，為政府創(chuàng)收。

2、發(fā)揮公司融資優(yōu)勢、多渠道、多途徑籌集資金，破解資金困局

儲備中心是事業(yè)單位，受單位性質局限無法從資本市場進行直接融資，目前，除財政投入資金外，主要資金來源為銀行貸款，融資渠道單一。公司則可以運用多種手段融資，在重視銀行貸款的同時，積極探索股權、企業(yè)債券等直接融資方式，拓寬融資渠道，改善資本結構，有效破解資金困局，為城市建設籌集資金。

3、政府行為以公司為媒介與市場有效結合，能較好的實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益的雙豐收

隨著我市國民經(jīng)濟、城市建設的不斷發(fā)展，政府擁有了

大量隱形財富，尤其是城市土地升值已經(jīng)成為政府的重要財富，而這些財富目前并沒有得到充分利用。在政府主導下，通過國有公司，以市場化運作方式進行土地收儲開發(fā)。此種模式一方面使得地方政府能對其掌握的各種資源進行綜合運用，為獲得銀行貸款創(chuàng)造便利條件，從而有效解決資金瓶頸問題；另一方面國有獨資公司的投資行為置于市場條件

下，讓政府行為和市場有效結合起來，大大提高投資效率。在追求經(jīng)濟效益的同時，還能體現(xiàn)政府意圖，兼顧社會效益。

4、有利于政府壟斷土地一級市場，實現(xiàn)政府調控土地

市場的職能

公司通過經(jīng)營土地籌資金、以運作資金找項目、以籌劃

項目帶動土地儲備，實現(xiàn)土地儲備與土地開發(fā)、建設的相互促進、滾動發(fā)展、良性循環(huán)，確保政府調控和壟斷土地一級市場的主導地位。

5、分業(yè)經(jīng)營、差異化管理、充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，實現(xiàn)

資源配置的最優(yōu)化

專注于土地開發(fā)，深度挖掘土地潛在價值，與市政府批

準成立的市保障性住房發(fā)展建設投資有限公司和市城鄉(xiāng)建設投資公司分業(yè)經(jīng)營、相互依托，實現(xiàn)各公司運營、信息等

方面互通互動，發(fā)揮整體優(yōu)勢，實現(xiàn)資源配置的效益最大化。

6、按照現(xiàn)代企業(yè)制度管理、實施績效考核，促進經(jīng)濟

效益的提升

通過公司運作便于進行差異化考核，建立一整套激勵與約束并重的科學、合理的考核體系和薪酬獎勵體系，更好地推動企業(yè)績效的提升。

二、其他省市的成功經(jīng)驗

目前其他省市在土地收儲開發(fā)方面成功的做法是，由政府出資成立一家國有獨資地產(chǎn)公司，與土地儲備中心實行兩塊牌子，一個班子，一體化運作。儲備中心主要承擔土地儲備計劃編制、土地的征收、收購、置換等職能。地產(chǎn)公司則負責融資及國有土地收購儲備開發(fā)等具體工作，包括前期調查工作，對儲備的土地進行相關道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等一級開發(fā)建設，城中村改造、舊城拆遷改造和拆遷安置房建設工作。

儲備中心作為公益性事業(yè)單位，政策功能強而市場靈活性不足。地產(chǎn)公司作為經(jīng)營性單位，市場敏感高但政策支撐度低。此種模式，在運作過程中可充分挖掘兩種體制優(yōu)勢的潛力，努力使土地儲備和地產(chǎn)開發(fā)相互借力，共同推進。

二、公司性質及發(fā)展目標

包頭市土地發(fā)展建設有限公司是經(jīng)市人民政府批準成立的，具有獨立法人資格的國有獨資公司。公司將按照現(xiàn)代企

業(yè)制度要求，形成完善的法人治理結構，通過市場化運作開展儲備土地前期開發(fā)（包括土地一級開發(fā)），土地收儲項目拆遷及安置用房建設，以及相關業(yè)務的融資、投資，形成良好的經(jīng)營效益，促進國有資產(chǎn)保值增值，為我市城市建設和社會發(fā)展做出貢獻。

三、公司的經(jīng)營范圍

承擔項目的投融資及投融資管理工作；代表政府承擔儲備土地一級開發(fā)；承擔土地儲備項目拆遷及安置房建設、基礎配套設施建設；負責政府儲備土地的運營；開展其他政府委托和市場項目的投資與運營管理。

四、公司注冊資本

公司注冊資本暫定為1億元，隨著公司業(yè)務的開展，逐步增資。按照公司法要求，由市國資委代表市政府履行出資義務。注冊資本擬由市財政解決，其中貨幣資金0.3億元，以儲備中心資產(chǎn)評估作價出資0.7億元。

五、法人治理結構

1、設立董事會。董事會由3名董事組成，其中市財政局1名，市國土資源局2名。董事長為公司法定代表人，擬由市國土資源局副局長李蘭維兼任。

2、設立監(jiān)事會。監(jiān)事會由5名監(jiān)事組成，其中市國資委、市財政局、市國土局各1名，職工代表2名，設監(jiān)事會主席1名，從監(jiān)事會成員中產(chǎn)生。

3、經(jīng)營層。公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制，負

責日常事務。公司設總經(jīng)理1名，副總經(jīng)理 2名，總會計師、總工程師各1名。總經(jīng)理為董事會成員，擬由市土地儲備中心主任張明兼任。

（具體組織結構圖見附表）

六、公司內設機構及員工

1、內設機構

（1）、綜合辦公室：負責公司勞資、人事、檔案、內部管理、公文運轉及后勤保障等工作。

（2）融資部：負責制定籌融資方案，負責申報貸款項目，落實貸款資金。

（3）、財務部：負責公司資金計劃、分配、運營、管理，會計核算、財務管理等工作。

（4）、拆遷整理部：負責公司舊城改造、城中村改造項目的可研編制、拆遷手續(xù)報批、拆遷及土地平整工作。

（5）、土地開發(fā)部：負責基礎配套設施、安置房建設等工程項目的預算編制、組織實施。

（5）、工程管理部：組織工程招投標、工程質量監(jiān)管、工程驗收等工作。

2、公司員工

公司暫定人員30人。從行政事業(yè)單位抽調人員兼任或向社會招聘、選聘。招聘、選聘人員均實行全員勞動合同制管理。

七、需要政府解決的問題

1、請市政府下發(fā)批準公司成立的文件，并明確以下事項，公司名稱、注冊資本、出資人、董事會、監(jiān)事會人數(shù)及人選，公司法定代表人及總經(jīng)理人選、公司經(jīng)營范圍、經(jīng)營場所。

2、請市政府批轉財政、國土、工商等相關部門，盡快出具公司成立的相關手續(xù)。

3、建議市政府將公司5年內經(jīng)營活動所發(fā)生的地方稅費留成全額返還公司，扶持公司發(fā)展。

4、公司成立后，隨著業(yè)務的開展，建議以土地使用權、經(jīng)營性資產(chǎn)追加投資，增加公司資本，為公司規(guī)?；谫Y及滾動發(fā)展創(chuàng)造有利條件。

二〇一一年十月十四日

第五篇：酒店籌建籌備運作方案

酒店籌建籌備運作方案

酒店籌建籌開運作方案

籌建籌開是一個酒店從“孕育”到“出生”的重要階段，它作為酒店基礎建設和開業(yè)運營的關鍵環(huán)節(jié)，對酒店建設、投資、標準以及后期營運是否成功，營運成本高低等均產(chǎn)生決定性的影響。經(jīng)驗表明，酒店投資者在籌劃建設一座酒店時，通常需要找到設計單位和承建商，并在開業(yè)前期從社會招聘一個經(jīng)驗豐富的管理團隊為其籌建籌開。如果一個酒店項目沒有經(jīng)過科學而充分的市場調研、規(guī)劃設計、投資分析和清晰的經(jīng)營管理模式設計，盲目決策將極大地增加項目投資的風險性，其結果往往是在經(jīng)營中自食苦果。所以尋找一個好的酒店管理團隊，策劃一個成功的籌建籌開方案，將有效提高酒店投資的科學性、未來發(fā)展的可持續(xù)性，并且極大地歸避風險。1 籌建方案

1.1籌建階段的主要內容

酒店籌建工作分兩個階段展開。1 市場定位策劃與可行性及財務分析階段

市場定位策劃、可行性及財務分析是籌建前期需要完成的主要工作。重點是依據(jù)當?shù)亟?jīng)濟、社會、旅游和酒店業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，新建酒店地理位置以及周邊環(huán)境狀況，分析新建酒店在本區(qū)域市場中的優(yōu)勢和劣勢；結合當?shù)亟?jīng)濟及旅游發(fā)展規(guī)劃，判斷該區(qū)域酒店業(yè)發(fā)展趨勢，對新建酒店進行清晰的市場定位；根據(jù)市場定位預測主要受眾人群、客源結構、市場競爭力及未來經(jīng)營狀況，進行投資回報分析。

酒店規(guī)劃設計階段

規(guī)劃設計是描繪酒店發(fā)展藍圖的關鍵環(huán)節(jié)，也是酒店成功運營的重要保障。主要是根據(jù)酒店市場定位和客源結構，以滿足市場需求和后期的經(jīng)營管理為前提，詳細規(guī)劃酒店的平面布局、機電和裝修設計。這個階段是最容易被國內酒店投資者忽視的方面。缺少統(tǒng)籌規(guī)劃設計，往往會使酒店功能分區(qū)和裝修設計等各方面存在很多缺陷，這些問題在酒店開業(yè)初期就會逐步凸顯出來，給后期運營帶來諸多不利。由于先天不足，它就會象一個弱智的幼兒，即使請最高明的教師也很難達到預期。

1.2籌建團隊組成

作為酒店建設期的項目團隊，將對酒店未來的運營產(chǎn)生巨大的影響，尤其是團隊組成人員的專業(yè)技能、從業(yè)經(jīng)驗、市場分析能力以及對酒店業(yè)發(fā)展趨勢的前瞻性把握等都直接決定著新建酒店的市場前景和未來經(jīng)營成果。

一個酒店成功的籌建需要一個復合型團隊，既要有酒店建設的專業(yè)人員，又要有經(jīng)營管理者的參與。多數(shù)投資者在此階段往往只重視設計師、承建商的能力，而忽略了經(jīng)營管理者的參與。一個酒店項目的成功是離不開經(jīng)營管理者的，好的經(jīng)營管理者可以在項目設計階段把酒店布局、功能分區(qū)以及經(jīng)營管理模式等考慮清晰，避免工程的反復、延誤，甚至出現(xiàn)一些日后難以彌補的遺憾。

在籌建團隊中應包括以下幾個方面的專業(yè)人士：

◆酒店布局和工程方面的專業(yè)人士，尤其是在機電設計、設備選型等方面具有豐富經(jīng)驗

◆酒店投資方面的專業(yè)人士

◆ 財務經(jīng)營分析方面的專業(yè)人士

◆餐飲配套設施和客房經(jīng)營方面的專業(yè)人士

◆酒店整體市場營銷方面的專業(yè)人士 1.3籌建階段進度安排

籌建中兩個階段的進度，要遵循酒店建設的慣例和客觀規(guī)律，堅持如下原則：

◆實事求是，遵循規(guī)律。要考慮工程目前的實際狀況、工程總量、設計師能力、投資方的資金準備等多種因素，尤其是已有土建基礎的項目。

◆合理安排，有序銜接。進度安排要將市場定位、酒店設計、工程建設等多項工作進行有機結合，有序銜接，避免產(chǎn)生相互脫節(jié)的現(xiàn)象。

◆精心設計，保證質量。計劃中要給予設計師充足的時間，設計方案的精雕細琢，是施工進度和設計效果的根本保證。

◆平面立面，有機結合。機電方案要在平面布局規(guī)劃的基礎上與立體裝修設計充分融合，千萬不可分割開來。

◆超前謀劃，規(guī)范運作。要充分考慮不可抗拒的因素，留出提前量；同時，注意規(guī)范運作，盡量避免與當?shù)卣叻ㄒ?guī)相悖?；I建階段進度

階 段

市場定位策劃和市場及 財務可行性研究階段

主要內容

◆

市場定位策劃

◆

市場及財務可行性研究

◆

平面規(guī)劃

規(guī)劃設計階段

◆

機電設計規(guī)劃

◆

裝修設計規(guī)劃

天至120天天至60天

時間

1.4市場及財務可行性研究

（一）市場及財務可行性研究的要點

◆ 根據(jù)近年當?shù)芈糜问袌隹土髑闆r，結合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃，預測酒店需求市場未來增長趨勢；

◆ 根據(jù)酒店的地理位置、分析和評估交通便利程度、酒店可見度、周圍的客源需求以及其他可能影響酒店市場營銷的主要因素；

◆ 綜合分析新建酒店的項目優(yōu)劣勢，確定酒店的定位和檔次標準；

◆ 分析與新建酒店同檔次酒店市場需求潛力，從需求來源的角度預測酒店市場競爭力及其建設的必要性；

◆ 從顧客需求角度，規(guī)劃新建酒店的設施構成。

◆ 確定對新建酒店構成不同程度競爭的現(xiàn)有及擬新建酒店狀況，主要是考慮競爭因素；

◆ 分析新建酒店區(qū)域市場可比較的酒店及經(jīng)營業(yè)績情況。例如：出租率、平均房價和客源構成等。

◆ 考慮投資者的利益，分析至少首個五年的財務表現(xiàn)，測算投資回報率及投資回收期； 可行性研究報告的撰寫，不單純是對當?shù)亟?jīng)濟、交通、旅游、酒店現(xiàn)狀等方面的情況介紹，更要根據(jù)當?shù)匚磥淼慕?jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃，未來新增酒店情況，對市場占有率，新增供給量、平均滲透率以及以目前市場變化為參照的合理預測分析。在對酒店設施需求的分析中，要有足夠的前瞻性，準確地把握酒店未來發(fā)展的趨勢，保證酒店設計理念和硬件設施的超前性與領先性?？尚行匝芯渴且粋€集市場、經(jīng)濟、經(jīng)營管理和設計要求的多角度和因素的系統(tǒng)分析。其中，經(jīng)濟可行性分析既包括項目的投資分析與回報分析，又與建筑設計、市場調研和經(jīng)營方案等緊密聯(lián)系，是項目發(fā)展方案的匯總,對項目起決策性作用。

此外，可行性研究中應著重對經(jīng)營理念進行闡述和分析。國內酒店通常需要以客房、餐飲、商務中心、商場、寫字樓、公寓及娛樂等為獨立的經(jīng)營中心，并以每個經(jīng)營中心為基點制定經(jīng)營理念。其中，包括經(jīng)營思路、產(chǎn)品描述、目標客戶、價格政策、服務模式、主要硬件要求（如其在整個建筑物的位置及樓層高度要求）等。經(jīng)營理念的確定，是建立在對市場進行深入調查、專業(yè)的經(jīng)驗及問題綜合分析的基礎上，同時也要考慮到投資方的意向和基礎硬件配備等因素。明確酒店“經(jīng)營理念”，可有效統(tǒng)一投資方、設計師、承建商、管理者、員工等所有參與者對項目的認識，同時也為制定設計任務書、規(guī)劃布局、投資與回報、操作流程和標準、以及所有的管理與執(zhí)行方案奠定基礎。

（二）市場及財務可行性研究報告的主要內容

1、酒店所在地區(qū)概況1.1 基本情況介紹1.2 經(jīng)濟發(fā)展情況1.3 交通設施狀況1.4 主要旅游客源結構1.5 酒店所在區(qū)域介紹

2、項目地理位置分析

2.1 周邊區(qū)域狀況2.2 交通便捷程度2.3 與需求來源鄰近度分析2.4 項目地點優(yōu)劣勢分析

3、競爭酒店市場概況

3.1 酒店市場整體環(huán)境3.2 競爭酒店概況3.3 需求分析3.4 未來新增酒店供給情況3.5 整體市場預測

4、設施需求

4.1 市場定位分析4.2 客房設施定位4.3 餐飲設施定位4.4 會議設施定位4.5 娛樂設施定位 4.5 其他設施定位

5、經(jīng)營預測

5.1固定和變動成本5.2營運現(xiàn)金流

6、投資分析

6.1 預計成本6.2 稅前內部回報率 1.5酒店規(guī)劃設計階段

在 “經(jīng)營理念”設計的基礎上，形成規(guī)劃設計階段性成果,即給設計師提供設計指引及相應的設備與系統(tǒng)要求，為其后的詳細設計提供依據(jù)。通常，階段性成果會包括形成平面布局方案、機電方案和裝修設計方案等，以協(xié)助設計師及供應商更好地理解和把握“經(jīng)營理念”。在一些建筑布局已大致確定的項目中，平面布局草圖將顯示出各功能區(qū)域的大約比例、相互之間的關系，以及客人、員工、貨物的交通路線。

經(jīng)營管理方案設計。經(jīng)營管理需求是經(jīng)濟可行性研究的重要數(shù)據(jù)基礎,無論是在投資決策時還是在設計時,以經(jīng)營管理為根本要求的研究做得越細致,項目的質量就會越高。一個優(yōu)質的設計方案應該是經(jīng)過綜合分析比選后的最優(yōu)化方案,需綜合平衡使用者、經(jīng)營管理者、經(jīng)濟或規(guī)劃等方面的需求,兼顧藝術效果。同時,設計工作由總體規(guī)劃到施工圖是一個不斷深化和漸進的過程, 期間出現(xiàn)個別細微調整是很正常并且可以理解的。但如果一些因素在開始時未被考慮到或未充分地考慮, 就會導致修正設計方案的難度加大,難以達到理想效果, 并且造成時間及資源上的極大浪費。所以說，市場調研和經(jīng)營管理方案等設計的基礎工作很關健。

功能布局設計。功能布局設計必須科學、嚴謹，同時又符合酒店運營規(guī)律。(附件為英國著名酒店研究專家勞森在二十世紀九十年代經(jīng)過對全球酒店規(guī)劃設計進行了大量的調研之后，總結了部分酒店設計與經(jīng)營間的規(guī)律性資料)。

機電設計。機電設計是酒店設計中技術性最強，應用新技術最直接，體現(xiàn)酒店先進性的重要方面。機電設計與酒店運營息息相關，是酒店服務品質的重要組成部分之一，是酒店保持其高運營標準的根本保證，更是酒店未來的利潤中心之一。

機電設計要遵循以下原則：

◆合理性，能滿足酒店運營的需要；

◆科技性，要使用成熟技術，保證運行的穩(wěn)定和維護的便利性；

◆因地制宜性，根據(jù)當?shù)氐臓顩r，進行有機利用；

◆經(jīng)濟性，運營在相對在較低成本上；

◆前瞻性，具有技術領先，滿足管理和使用者的最大需求；

◆環(huán)保性，符合國家法律法規(guī)要求。裝修設計。裝修設計方案是對酒店裝修風格、功能要求等進行詳細闡述，以達到設計師能把握細節(jié)的標準，滿足各種使用和需求功能。

（一）功能布局方案

1、酒店理念及等級

闡述酒店的星級、客源類型、位置、房間數(shù)量、餐飲和娛樂設施以及設計理念和風格。

2、設計流線和主要物征

2.1設計流線系統(tǒng)：分為客人流線、服務流線、貨物流線和信息流線四大系統(tǒng) 2.2主要特征：

2.2.1客房數(shù)量，包括行政樓層、無煙樓層等特殊客房的比例

2.2.2各餐廳餐位數(shù)，包括各類型餐廳以及大堂吧、行政酒廊等

2.2.3多功能廳面積

2.2.4各類型會議室面積

2.2.5各娛樂功能設施面積

3、客房

3.1面積，基本類型客房的面積3.2房型分析，各類型客房的比例3.3客房設施，包括家具、電器以及裝飾品等

4、公共區(qū)域

4.1 大堂設施和面積估算

描述大堂內設施和面積，包括但不限于總服務臺、禮賓部、行李寄存處（貴重物品保險室）、公共休息區(qū)域、商場、鮮花店或精品店、團體接待處、公用電話、公共衛(wèi)生間、垂直交通工具、商務中心、前臺辦公室等。4.2 餐飲設施和面積估算

描述各類型餐廳的設施和面積，包括但不限于餐廳入口、餐廳堂座區(qū)、包廂及客座區(qū)、收銀臺、備餐間、餐廳辦公室、中餐的海鮮池（如有）和出品明檔（如有）；西餐的自助餐臺、送餐部、餅屋等等。

4.3會議設施和面積估算

描述各類型會議設施和面積，包括但不限于中小型會議室、多功能廳、前室、儲藏室、控制室等。4.4娛樂設施和面積估算

描述各類型娛樂設施和面積，也包括各娛樂設施中的功能設施和面積，例如：游泳池的水面、平臺、倉庫、儲藏室、更衣間、衛(wèi)生間等。

5、后勤區(qū)域 5.1廚房及倉庫

5.1.1描述各餐廳廚房的面積，包括但不限于格類型餐廳廚房、多功能廳廚房、面包房等。

5.1.2描述廚房所需倉庫的面積，包括但不限于冷庫、干調類庫、酒水庫等。5.2倉庫

描述酒店各類倉庫的面積，包括但不限于玻璃瓷器、清潔和辦公用品、卸貨平臺、垃圾房、其他(工程材料)、倉庫辦公和收貨區(qū)等等。

5.3洗衣房 描述洗衣房及其輔助設施的面積，包括但不限于洗衣房(車間)、污穢布草倉庫、干凈布草倉庫、制服房、化學品儲藏室、壓縮機房等 5.4行政辦公區(qū)域

描述各行政辦公室及其所包含的輔助設施的面積，包括但不限于客房部、餐飲部、財務部、市場營銷部、安全部、工程部、人力資源部、服務中心（總機、客房中心）、弱電機房(IT)等。5.5員工生活區(qū)

描述與員工生活有關設施的面積，包括但不限于員工通道、員工餐廳、洗手間、醫(yī)務室等。

6、機電部位

（二）機電設計

1、空調、通風系統(tǒng)描述

2、給排水系統(tǒng)描述

3、供電系統(tǒng)描述

4、供氣系統(tǒng)描述

5、垂直交通系統(tǒng)配備描述

6、消防系統(tǒng)描述

7、報警系統(tǒng)描述

8、弱電集成系統(tǒng)描述

9、建筑防雷系統(tǒng)描述

10、網(wǎng)站、辦公智能化系統(tǒng)描述

11、會議音響和智能化系統(tǒng)描述

12、酒店標識系統(tǒng)描述

13、室外景觀系統(tǒng)描述

（三）裝修設計

1、外觀

對整體外觀提出裝修設計要求，包括但不限于外立面、窗戶、燈箱(霓虹燈)、大堂正門、屋頂、外圍綠化、停車場、垃圾房等。

2、大堂

對大堂內功能區(qū)的裝修設計描述及附屬設施清單，包括但不限于總服務臺、禮賓臺、貴重物品保險室、大堂副理、休息區(qū)、公用電話、公共衛(wèi)生間、商店以及燈光、照明、插座等。

3、餐廳

對各類型餐廳包括中餐、西餐、風味以及酒吧的定位、色彩搭配、風格、流線設計、通風和排煙、燈光照明、藝術設計、功能配置以及家具等。

4、客房

4.1客房包括隔音要求、客房面積、入戶門、門鎖、插座、照明開關、衣櫥、活動家具、床型、迷你吧、智能化系統(tǒng)（如有）等。

4.2客房衛(wèi)生間包括衛(wèi)生間面積、五金件、潔具、洗臉臺、恭桶、燈具照明、淋浴間、浴缸以及燈光、照明、排風、天花、地面等。

4.3客房走廊 包括走廊的裝飾、燈光照明、標識照明、地面墻面、插座等。4.4 客房服務間 包括儲藏間、消毒間和衛(wèi)生間。4.5總統(tǒng)套房4.6 防火樓梯

5、庫房和機房

6、燈光環(huán)境設計和應急照明系統(tǒng)

7、殘疾人系統(tǒng)

8、背景音樂系統(tǒng)

9、標識系統(tǒng)

10、家具

11、員工服飾系統(tǒng)

12、會議音響系統(tǒng)（專業(yè)公司）

13、廚房設計（專業(yè)公司）2 開業(yè)統(tǒng)籌（籌開）方案 開業(yè)統(tǒng)籌階段主要是酒店開業(yè)前一系列工作的規(guī)劃和實施，例如：組織架構、員工招聘、員工培訓、開業(yè)和經(jīng)營預算、物資采購、市場推廣、證照辦理、酒店驗收、開業(yè)慶典等。

開業(yè)統(tǒng)籌的主要內容：

組建籌開項目組并設立籌開辦公室 了解酒店施工進度 制訂籌開工作進度計劃 人事和培訓 經(jīng)營計劃和預算 編制各部門運轉手冊 采購和印刷 開業(yè)廣告和推廣計劃 證照辦理 員工招聘 員工培訓 開業(yè)慶典計劃 場地驗收 模擬營運 開業(yè)前檢查 2.1組建籌開項目組并設立籌開辦公室

1、籌開項目組：包括酒店各部門負責人要盡量保證各部門總監(jiān)或經(jīng)理到位，實現(xiàn)對各個部門的有效控制，保證各部門能按照總體籌開計劃順利推進。

2、確定籌開辦公室

3、安排辦公用品到位

4、建立酒店檔案資料庫 酒店籌開過程中的各項資料(包括工程資料)都要入庫存檔。2.2了解酒店施工進度

1、與籌建辦開會了解工程進度及機電設備狀況

只有在詳細了解工程進度的基礎上，才能準確安排籌開進度并進行有效的銜接，避免由于步驟不一致而造成的延誤和損失。

2、索取酒店工程進度表

3、索取酒店平面施工圖

保證各級管理人員熟悉酒店布局和各自負責的工作場所，編制工作流程和制定本部門的籌開計劃。

2.3人事和培訓

1、制定酒店各部門的組織架構

2、制訂酒店籌備期、試營業(yè)期和正式營業(yè)后的薪酬福利標準

薪酬福利標準要符合當?shù)厥袌鰻顩r，往往不同時期會有不同的薪酬和福利。

3、制訂員工招聘計劃，要制定針對人員不足的預備方案

招聘計劃中要明確時間、發(fā)布的媒體、招聘崗位、地點以及預算等。其中在招聘渠道上要進一步拓寬，尤其是中高層管理人員。目前酒店業(yè)均面臨著人員短缺的現(xiàn)象，在招聘計劃中要做好一旦招聘人員不足的預案，保證招聘的順利進行。招聘廣告的發(fā)布，同時也是作為開業(yè)前酒店市場推廣的一部分，是樹立形象的一個機會，需認真準備，充分利用。

4、制訂開業(yè)前的培訓計劃

培訓計劃分為酒店級和部門級，要按照部門和崗位予以制定。培訓計劃中要給予實際操作預留足夠的時間，尤其關于食品衛(wèi)生知識、消防演習、應急預案等要高度重視。

5、制訂酒店的權限制度

6、組織修訂運轉手冊

任何一部運轉手冊由于酒店所處的環(huán)境不同，酒店的功能布局不同等，都要進行相應的修改。

7、制訂酒店各項管理制度 2.4經(jīng)營計劃和預算

1、確定各部門的經(jīng)營理念

2、編制籌備開業(yè)費用預算

3、編制酒店開業(yè)經(jīng)營預算

4、編制酒店市場推廣預算 2.5編制各部門運轉手冊

1、制定編制計劃

2、設計服務標準

根據(jù)酒店檔次，設計滿足需求的標準及服務環(huán)節(jié)的關鍵點。

3、各崗位運轉流程

4、規(guī)章制度 2.6采購和印刷

1、編制各部門采購物資清單

按照類別和部門分類，例如：客房一次性易耗品、客房布草、餐飲布草、酒店管理軟件等等。

2、編寫各部門印刷品清單

以部門為單位，根據(jù)實際需求控制使用量，盡量采用酒店辦公和管理系統(tǒng)軟件，避免紙張浪費。

3、市場尋價

4、編制采購和印刷的資金預算

5、制定資金使用計劃要根據(jù)市場中通行規(guī)律，合理安排采購資金的使用。

6、所需物資和印刷品標準定版

7、簽訂采購合同

8、驗貨和收貨

2.7開業(yè)廣告和推廣計劃

1、酒店企業(yè)識別手冊

2、酒店所有標志和指示牌的設計制作

3、拍攝宣傳照片

4、制定戶外宣傳牌

5、制作宣傳冊

6、制訂各類媒體的宣傳廣告計劃

7、開展市場推廣及宣傳促銷工作

8、開展客戶拜訪活動2.8證照辦理

酒店開業(yè)前需辦理的審批文件包括：工商登記、稅務登記證、衛(wèi)生許可證、環(huán)保審批證、消防合格證、旅游行業(yè)管理登記證、煙草專賣證、文化項目經(jīng)營許可證（歌舞廳）、特種行業(yè)經(jīng)營審批、銀行開戶、企業(yè)代碼、衛(wèi)星電視轉播等。

文件辦理相關部門：環(huán)保、衛(wèi)生、工商、物價、公安（消防、治安）、電信（總機電話號碼）、稅務、技術監(jiān)督局、銀行、市客、城管、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、勞動部門（用工、工資審核）、旅游局（市局、省局）、報社、廣電局、文化局等。2.9開業(yè)慶典計劃

1、制訂開業(yè)慶典行動計劃

2、開業(yè)慶典工作檢查

3、開業(yè)慶典彩排 2.10場地接收

1、編寫各部門場地接收檢查表

2、制訂各部門場地接收時間計劃

3、實地場地接收工作

2.11開荒

1、制訂酒店開荒計劃

2、編寫開荒培訓計劃

3、實施開荒培訓

4、實施開荒計劃 2.12模擬營運

1、制訂模擬營運期邀請客戶名單和計劃

2、餐飲試菜

3、客房試住 2.13開業(yè)前檢查

1、設備最終調試

2、開荒收尾

酒店的籌建籌開是一個繁瑣且要求很強技術性的復雜過程，前文所描述的僅僅是一個酒店從立項、設計直到籌備開業(yè)的過程，并沒有涉及工程施工管理，其中還有大量的細致工作需要在實際中予以完善。由于每個項目都存在不同方面的差異，籌建籌開工作也存在著差別，需實際操作者予以甄別和控制。

目前國內越來越多的酒店投資者、設計者、經(jīng)營者開始逐漸認識到籌建籌開工作的重要性?？茖W的市場定位和功能定位是建立在充分的市場調研分析基礎上，投資決策是建立在可行性及財務分析的基礎上，經(jīng)營管理是建立在一個高度專業(yè)化的管理團隊基礎上。投資者在酒店立項階段就聘請專業(yè)的咨詢公司進行市場定位策劃和可行性及財務分析，在酒店設計階段聘請專業(yè)的顧問公司進行設計技術階段的咨詢顧問，在籌開階段委托專業(yè)的酒店管理公司進行籌開及后期的經(jīng)營管理，保證酒店項目取得良好的經(jīng)營成果。附： 酒店公共區(qū)及服務區(qū)面積計算參考

（英國）弗萊德·勞森

位 置

餐飲區(qū)

主要餐廳

特色餐廳

咖啡廳、酒吧

夜總會 1.8 2.0 1.6 2.1

每臺不少于2位

包括主題式餐廳

包括酒水服務臺

包括舞池

主題式或常規(guī)酒吧

自助餐式

有長沙發(fā)的

封閉式座位，包括小舞臺

快餐式 m2 / 每位

說 明

公共式酒吧、大堂吧

1.5 雞尾酒廊

大堂休息區(qū) 1.6 2.0

娛樂酒廊（有表演的）

1.6 員工餐廳

多功能廳

宴會廳：

一般宴會

自助餐

接待

前區(qū)

團體用餐

大型會議：

劇場式

課堂式

宴會式

服務區(qū) 0.9 1.6 2.0 1.2 0.8 0.6 0.3 1.6 1.4

1.0-1.4 m2，依據(jù)設計調整

0.7-1.0，依據(jù)設計調整

站立式

準備區(qū)或間休區(qū)

圓桌式

封閉式排列擺位

含有書寫條桌

10-20 張圓桌

按餐飲客人總數(shù)量

存衣間

流通區(qū)

家具設備庫房

主廚房

附屬廚房

宴會廚房備餐室

客房送餐備餐室

餐飲食品庫

0.04 0.2 0.14 0.8 0.3 0.2 0.2 0.2

20% 的調整量，依據(jù)設計

0.5-1.0，依據(jù)設計調整

由主廚房供應

主廚房的附加部分

每室為30間客房服務

依據(jù)全部餐飲座位計算