第一篇：商圈分析的內(nèi)容和步驟

商圈分析的內(nèi)容和步驟.txt讓人想念而死，是謀殺的至高境界，就連法醫(yī)也鑒定不出死因。。。賣場(chǎng)設(shè)計(jì)

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商圈分析的內(nèi)容和步驟

2002-9-27 16:13:12評(píng)0我要評(píng)論

一.商圈形態(tài)

商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：

——商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流行、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買及消費(fèi)金額比較高等。

——住宅區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購(gòu)買率高等。

——文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購(gòu)買率高等。

——辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。

——混合區(qū)。住商混合、住教混合?；旌蠀^(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。

二.商圈的確定

對(duì)現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國(guó)外，一般用信用證和支票購(gòu)物，可由此查知顧客的地址、購(gòu)物頻率、購(gòu)物數(shù)量等情況，國(guó)內(nèi)可以通過(guò)售后服務(wù)登記、顧客意向征詢、贈(zèng)券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點(diǎn)的資料，進(jìn)而劃定商圈。

但是對(duì)于一家尚未設(shè)立的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計(jì)的基本資料，當(dāng)然更談不上顧客的支持程度了。因此在從事商圈設(shè)定的考慮時(shí)，可以針對(duì)設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)連性的因素為出發(fā)點(diǎn)，并配合每天人口的流動(dòng)情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動(dòng)的范圍，以此作為基本資料來(lái)從事商圈的設(shè)定。尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)，其商圍的設(shè)定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會(huì)利用各種交通工具前來(lái)，因此其商圈乃屬于特性商圈，所以對(duì)于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的人的流動(dòng)性、購(gòu)物者的流動(dòng)性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運(yùn)用趨勢(shì)分析以進(jìn)行商圈設(shè)定。

三．商圈分析的內(nèi)容與步驟

商圈分析的內(nèi)容主要由以下部分組成：

(1)人口規(guī)模及特征：人口總量和密度；年齡分布；平均教育水平；擁有住房的居民百分比；總的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；職業(yè)分布；人口變化趨勢(shì)，以及到城市購(gòu)買商品的鄰近農(nóng)村地區(qū)顧客數(shù)量和收入水平。

(2)勞動(dòng)力保障：管理層的學(xué)歷、工資水平；管理培訓(xùn)人員的學(xué)歷、工資水平；普通員工的學(xué)歷與工資水平。

(3)供貨來(lái)源：運(yùn)輸成本；運(yùn)輸與供貨時(shí)間；制造商和批發(fā)商數(shù)目；可獲得性與可靠性。

(4)促銷：媒體的可獲得性與傳達(dá)頻率；成本與經(jīng)費(fèi)情況。

(5)經(jīng)濟(jì)情況：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；多角化程度；項(xiàng)目增長(zhǎng)；免除經(jīng)濟(jì)和季節(jié)性波動(dòng)的自由度。

(6)競(jìng)爭(zhēng)情況：現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)者的商業(yè)形式、位置、數(shù)量、規(guī)模、營(yíng)業(yè)額、營(yíng)業(yè)方針、經(jīng)營(yíng)風(fēng)格、經(jīng)營(yíng)商品、服務(wù)對(duì)象；所有競(jìng)爭(zhēng)者的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)分析；競(jìng)爭(zhēng)的短期與長(zhǎng)期變動(dòng)；飽和程度。

(7)商店區(qū)位的可獲得性：區(qū)位的類型與數(shù)目；交通運(yùn)輸便利情況、車站的性質(zhì)、交通聯(lián)結(jié)狀況、搬運(yùn)狀況、上下車旅客的數(shù)量和質(zhì)量；自建與租借店鋪的機(jī)會(huì)大??；城市規(guī)劃；規(guī)定開(kāi)店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開(kāi)店；成本。

(8)法規(guī)：稅收；執(zhí)照；營(yíng)業(yè)限制；最低工資法；規(guī)劃限制o

(9)其它：租金；投資的最高金額；必要的停車條件等下面對(duì)上述內(nèi)容作一具體分析。

先看人口特征分析。關(guān)于商因內(nèi)的人口規(guī)模、家庭數(shù)目、收入分配、教育水平和年齡分布等情況可從政府的人口普查、購(gòu)買力調(diào)查、年度統(tǒng)計(jì)等資料中獲知。可從商業(yè)或消費(fèi)統(tǒng)計(jì)公告中查到特定商品的零售額、有效購(gòu)買收入、總的零售額等資料。

再看競(jìng)爭(zhēng)分析。在作商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析時(shí)必須考慮下列因素：

現(xiàn)有商店的數(shù)量，現(xiàn)有商店的規(guī)模分布，新店開(kāi)張率，所有商店的優(yōu)勢(shì)與弱點(diǎn)，短期和長(zhǎng)期變動(dòng)以及飽和情況等。任何一個(gè)商圈都可能會(huì)處于商店過(guò)少、過(guò)多和飽和的情況。商店過(guò)少的商圈內(nèi)只有很少的商店提供滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的特定產(chǎn)品與服務(wù)；商店過(guò)多的商圈，有太多的商店銷售特定的產(chǎn)品與服務(wù)，以致每家商店都得不到相應(yīng)的投資回報(bào)；一個(gè)飽和的商圈商店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對(duì)特定產(chǎn)品與服務(wù)的需要。飽和指數(shù)表明一個(gè)商圈所能支持的商店不可能超過(guò)一個(gè)固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。

IRS＝C×RE／RF

式中 IRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)；

C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目；

RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出；

RF——商圈內(nèi)商店的營(yíng)業(yè)面積。

假設(shè)在商國(guó)內(nèi)有10萬(wàn)個(gè)家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個(gè)店鋪在商國(guó)內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為…IRS＝100000×25／144000＝￥17．36

這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。在不同的高圈中，應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開(kāi)店。

第三是對(duì)商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)狀況的分析。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)很好，居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，則零售市場(chǎng)也會(huì)增長(zhǎng)；如果商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化，則零售市場(chǎng)一般不會(huì)因?qū)δ钞a(chǎn)品市場(chǎng)需求的波動(dòng)而發(fā)生相應(yīng)波動(dòng)；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動(dòng)會(huì)對(duì)居民購(gòu)買力產(chǎn)生相應(yīng)影響，商店?duì)I業(yè)額也會(huì)相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開(kāi)業(yè)。

商圈分析的步驟一般可分為以下幾步：

第一步是確定資料來(lái)源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。

第二步是確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購(gòu)物頻率、平均購(gòu)買數(shù)量、顧客集中程度。

第三步是對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。

第四步是確定商困內(nèi)居民人口特征的資料來(lái)源。第五步是根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營(yíng)業(yè)。最后要確定商店的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等。

第二篇：商圈分析的步驟

商圈分析的步驟

我們都知道一個(gè)調(diào)查項(xiàng)目都是需要根據(jù)步驟一步一步完成的，商圈分析的步驟是什么樣的呢？只有了解和掌握商圈調(diào)查的步驟才能更好的提高消費(fèi)者滿意度，我要調(diào)查網(wǎng)對(duì)此問(wèn)題做了次調(diào)研，希望對(duì)大家和各大企業(yè)能夠有所幫助。

商圈分析的步驟有哪些呢？

第一步是確定資料來(lái)源，包括銷售記錄分析、信用證交易分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。

第二步是確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購(gòu)物頻率、平均數(shù)量、顧客集中程度。

第三步是對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。

第四步是確定商業(yè)圈內(nèi)居民人口特征的資料來(lái)源。

第五步是根據(jù)上述分析，確定是否在商圈內(nèi)營(yíng)業(yè)。

最后是要確定商店的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等。

商圈的確定

對(duì)于現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。在國(guó)外，一般用信用證和支票購(gòu)物，可由此查知顧客的地址、購(gòu)物頻率、購(gòu)物數(shù)量等情況，國(guó)內(nèi)可以通過(guò)售后服務(wù)登記、顧客意向征詢、贈(zèng)券等形式搜集有關(guān)顧客居住地點(diǎn)的資料，進(jìn)而劃定商圈。

但是對(duì)于一家尚未設(shè)定的連鎖店鋪而言，由于缺乏商圈統(tǒng)計(jì)的基本資料，當(dāng)然更談不上顧客的支持程度了。因此在從事商圈設(shè)定的考慮時(shí)，可以針對(duì)設(shè)店地區(qū)居民的生活形態(tài)及具有關(guān)連性的因素為出發(fā)點(diǎn)，并配合每天人口的流動(dòng)情形，深入探討該地區(qū)人口集中的原因，以及其流動(dòng)的范圍，以此作為基本來(lái)從事商圈的設(shè)定。

尤其是一家大規(guī)模的連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)，其商圈的設(shè)定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顧客會(huì)利用各種交通工具前來(lái)，因此其商圈仍然屬于特性商圈，所以對(duì)于設(shè)店地區(qū)內(nèi)工作、學(xué)習(xí)的人的流動(dòng)性、購(gòu)物者的流動(dòng)性、城市規(guī)劃、人口分布、公路建設(shè)、公共交通等均要加以觀察，并配合各有關(guān)的調(diào)查資料，運(yùn)用趨勢(shì)分析以進(jìn)行商圈設(shè)定。

商圈形態(tài)的了解是進(jìn)行商圈分析的基礎(chǔ)，一般而言，商圈形態(tài)可分為以下幾種：

商業(yè)區(qū)。商業(yè)行業(yè)的集中區(qū)，其特色為商圈大，流動(dòng)人口多、熱鬧、各種商店林立。其消費(fèi)習(xí)性為快速、流動(dòng)、娛樂(lè)、沖動(dòng)購(gòu)買及消費(fèi)金額比較高等。

住宅區(qū)。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。住宅區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)者群穩(wěn)定，便利性、親切感、家庭用品購(gòu)買率高等。

文教區(qū)。該區(qū)附近有大、中、小學(xué)校等。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購(gòu)買率高等。

辦公區(qū)。該區(qū)為辦公大樓林立。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、消費(fèi)水準(zhǔn)較高等。

混合區(qū)。住商混合、住教混合。混合區(qū)具備單一商圈形態(tài)的消費(fèi)特色，屬多元化的消費(fèi)習(xí)性。

第三篇：天津商圈分析

天津商圈分析

商圈地區(qū)分析：

每當(dāng)天津人一提起商圈，大家第一個(gè)就會(huì)想到濱江道。確實(shí)濱江道是天津的第一商圈，其在商業(yè)界的地位至今無(wú)人撼動(dòng)。濱江道何以長(zhǎng)盛不衰？未來(lái) 3－5年，濱江道是否還能保持這種霸主地位？誰(shuí)又將取代濱江道？

天津地區(qū)的主要商圈就是以濱江道、和平路為主的商圈。

濱江道在一公里的長(zhǎng)度內(nèi)聚集了數(shù)個(gè)大百貨商店－勸業(yè)場(chǎng)、樂(lè)賓、津匯、伊勢(shì)丹、國(guó)際商場(chǎng)、友誼新天地、財(cái)神道和濱江商廈等等。其中勸業(yè)場(chǎng)和百貨店已有近70年的歷史了，濱江商廈也有10年以上的歷史了，而且上百間品牌店擠滿了濱江道。而在其他地方確找不到這樣的百貨店和品牌店高度匯集的情況。

和平路商圈：和平路商業(yè)街位于海河西側(cè)，南起渤海大樓，北至東南角，全長(zhǎng)2138 米，與濱江道商業(yè)街相交叉，構(gòu)成天津最繁榮的商業(yè)區(qū)。和平路商業(yè)街始建于1902 年。20 年代末，隨著天祥、勸業(yè)、泰康三大商場(chǎng)，國(guó)民、惠中、交通三大旅館以及渤海大樓、浙江興業(yè)銀行等高大建筑的落成，街道日趨繁榮。在這條街上，不僅有全國(guó)聞名的勸業(yè)場(chǎng)、百貨大樓等大型百貨商場(chǎng)，還有中華百貨售品所、天津鞋店、冠生園食品店、桂順齋糕點(diǎn)店、正興德茶莊、盛錫福帽店、南京理發(fā)店等許多老字號(hào)。2000 年，和平路商業(yè)街經(jīng)過(guò)大規(guī)模的改造，已經(jīng)成為了一條現(xiàn)代化的商業(yè)步行街，被命名為金街。

但是由于和平路及與其交叉的濱江道均為半封閉的步行街，而和平路的商業(yè)氣氛長(zhǎng)期以來(lái)都不及濱江道，在顧客首選濱江道的前提下，和平路往往因?yàn)轭櫩偷捏w力原因被選擇放棄，百貨大樓更因遠(yuǎn)在和平路的另一端而可望不可及。因此在過(guò)去的幾十年里，百貨大樓自成孤島，顧客不愿在此購(gòu)物，主要是因?yàn)榻煌ǔ杀?，信息成本和不能買到如意商品的風(fēng)險(xiǎn)都較高。所以，長(zhǎng)期以來(lái)和平路商業(yè)街不過(guò)是濱江道商圈的一個(gè)附屬品，并沒(méi)有形成獨(dú)立的具有競(jìng)爭(zhēng)力的商圈。

小白樓商圈：小白樓位于和平、河西、河?xùn)|三區(qū)的交匯處，自1902 年后，日漸繁華。由于這一帶周圍銀行、洋行眾多，臨近洋商、買辦、官僚居住區(qū)，促進(jìn)了這個(gè)商業(yè)區(qū)的發(fā)展。20 世紀(jì)20 年代后，這個(gè)商業(yè)區(qū)達(dá)到鼎盛時(shí)期，經(jīng)營(yíng)的多是高檔商品或舶來(lái)品。商業(yè)區(qū)內(nèi)，各類商店林立，其中著名的有大新呢絨服裝店、起士林餐廳、重慶理發(fā)館、音樂(lè)廳、北京影院等等。

東南角商圈：東南角商圈坐落于南開(kāi)區(qū)古文化街附近，擁有鼓樓街、食品街、服裝街和旅館街等多條特色街步行街，是南開(kāi)區(qū)的經(jīng)濟(jì)文化中心。商圈附近的東馬路為交通主干線之一，擁有多條公交線，可便捷的通往市內(nèi)六區(qū)且商圈內(nèi)擁有足夠停車位，方便了消費(fèi)者的通達(dá)。由于經(jīng)營(yíng)模式的單一及定位的失誤，東南角商圈中的特色街均未有很好的“作為”，其中古文化街已被改建，服裝街更是面臨淘汰的局面；而濱江金耀廣場(chǎng)也難形成氣候。目前，東南角商圈僅靠新世界百貨和家樂(lè)福超市苦苦支撐。東南角商圈急需新的業(yè)態(tài)注入，豐富商圈內(nèi)容，改建中的古文化街和新建中的銅鑼灣廣場(chǎng)正順應(yīng)了這一需求。

理論上講，商圈格局的交替更換是個(gè)必然規(guī)律，但之后卻有很多令人思索的問(wèn)題，值得深究，過(guò)往的商圈老大勸業(yè)場(chǎng)擺出競(jìng)爭(zhēng)姿態(tài)，效仿新的超市銷售，也投入在遠(yuǎn)離商圈中心的地方開(kāi)辦大型超市，叫勸業(yè)超市，表面上看和所有大型超市沒(méi)有什么區(qū)別，但沒(méi)多久，便難以為繼續(xù)。據(jù)供應(yīng)商和員工私下講，總丟東西。

天津的和平路，從早先的商業(yè)黃金地段變成了眼鏡一條街，在一些民營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者的呼吁下，終于投入巨資進(jìn)行改造，將其修繕一新，重新劃分商業(yè)格局，重新起名為“金街”，為天津的百貨零售業(yè)帶來(lái)新的生機(jī)。由于“金街”的改造成功，令她的盡頭也成為投資的目標(biāo)，大連萬(wàn)達(dá)蓋起了一座龐大的萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)，銷售和招商。形成一個(gè)新的商業(yè)零售區(qū)域，直接和小白樓商業(yè)區(qū)、濱江道商業(yè)區(qū)抗衡。

“金街”的成功讓商業(yè)管理決策者看到了希望，于是天津服裝街也進(jìn)行了大規(guī)模的投資改造，服裝街的一側(cè)是南市食品街，另一側(cè)是天津商場(chǎng)和東方商廈，決策者希望這條老服裝街的重新興起將這一商業(yè)領(lǐng)域帶動(dòng)起來(lái)。

天津商業(yè)格局中，不得不提的是南市食品街、旅館街，這個(gè)雄偉的中式建筑

是住宿和吃飯的地方，在多年的經(jīng)營(yíng)中，自然而然地就成了天津一個(gè)重要的旅游景點(diǎn)，由于是旅游資源，因此天津本地人是不大去那里吃飯的。而多是外地來(lái)的游客，想集中體會(huì)天津風(fēng)情，尤其是北京人，這里也是旅游大客車的一個(gè)終點(diǎn)站。

凡是外地游客就餐的地方，本地人是不會(huì)輕易去的，如果去多半也是陪外地客人去，這一市場(chǎng)規(guī)律使得食品街每到六日或別的節(jié)假日就滿是北京口音，走的時(shí)候帶走很多天津的大麻花或者果仁張的大小花花綠綠的旅游食品。

經(jīng)營(yíng)范圍和常去人群分析：

天津?yàn)I江道的商場(chǎng)檔次分布應(yīng)該是伊勢(shì)丹、國(guó)際商場(chǎng)、樂(lè)賓、友誼新天地、勸業(yè)場(chǎng)等商家為同一檔次，內(nèi)部銷售的品牌大多一致，適合高中低各個(gè)階層的消費(fèi)群體去購(gòu)物，經(jīng)營(yíng)范圍主要以服裝、化妝品、百貨等大型的綜合類百貨為主。

海信廣場(chǎng)為天津主要的高端品牌商場(chǎng)，內(nèi)部主要各種國(guó)際奢華類服裝品與其他各類高端商品。消費(fèi)人群以有錢(qián)人、社會(huì)地位高、官員等消費(fèi)群體前去購(gòu)物，經(jīng)營(yíng)范圍主要以服裝、化妝品、百貨等大型的綜合類百貨為主。

但是現(xiàn)如今時(shí)尚品牌扎堆南京路

南京路集中了各色各樣的時(shí)尚百貨店，也是很多白領(lǐng)和年輕消費(fèi)者熱衷的購(gòu)物場(chǎng)所。特別是快時(shí)尚品牌紛紛扎堆這一帶，也讓南京路更添時(shí)尚氣息。

津樂(lè)匯和樂(lè)賓百貨都是年輕人喜歡的商場(chǎng)，其經(jīng)營(yíng)的品牌均以時(shí)尚著稱。

時(shí)尚品牌ZARA、MANGO、無(wú)印良品以及大嘴猴等國(guó)際連鎖品牌不約而同地選擇了米萊歐百貨吉利大廈店，也讓這家商場(chǎng)由原來(lái)的成熟型轉(zhuǎn)變成現(xiàn)在的時(shí)尚年輕型。而這些品牌給米萊歐吉利大廈店帶來(lái)的人氣是毋庸置疑的。特別是每到打折季，總會(huì)有大批的“粉絲”前往淘貨。

國(guó)際商場(chǎng)被海航收購(gòu)后，商場(chǎng)品牌也進(jìn)行了大規(guī)模調(diào)整。其中的日本MIMO、韓舍等時(shí)尚品牌也成為亮點(diǎn)，與其他幾個(gè)快時(shí)尚品牌形成了一個(gè)獨(dú)特的商圈。據(jù)說(shuō)，ZARA、H&M等快時(shí)尚品牌進(jìn)天津前，都非?？春媚暇┞愤@個(gè)黃金地理位置，而店面開(kāi)業(yè)以來(lái)的經(jīng)營(yíng)狀況也令這些大牌企業(yè)相當(dāng)滿意。

南京路上另一端的伊勢(shì)丹百貨則以經(jīng)營(yíng)高端時(shí)尚商品為主，加上配套的餐飲樓層，把許多白領(lǐng)鎖定為目標(biāo)客戶。

事實(shí)上，南京路上還在增加新的面孔。有消息稱，和記黃埔旗下天津世紀(jì)都會(huì)也計(jì)劃于明年開(kāi)業(yè)。屆時(shí)，南京路一帶就會(huì)更加熱鬧。

據(jù)說(shuō)四五月份，就有一家叫做858城市廣場(chǎng)的新店要開(kāi)業(yè)，這家店的定位以經(jīng)營(yíng)淑女裝為主，這個(gè)定位與其對(duì)面的麥購(gòu)形成了一定的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。麥購(gòu)已經(jīng)是年輕消費(fèi)者和學(xué)生族購(gòu)物的首選商場(chǎng)之一。

促銷渠道：

濱江道上的老百貨店也是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的，每每到了打折季，打得最熱鬧的也是這條街。你“滿100減50”，我“滿99減51”，雖說(shuō)看上去就差那么一兩塊錢(qián)，但遇上細(xì)心的消費(fèi)者，就非要貨比三家再下手。而這一兩塊錢(qián)，就成了消費(fèi)者選擇的理由。

友誼新天地、中原百貨和濱江商廈組成了濱江道的中心區(qū)，這三家商場(chǎng)幾乎門(mén)對(duì)門(mén)，比拼得也最為激烈。友誼新天地融合了眾多時(shí)尚品牌，還有餐飲、娛樂(lè)、休閑等多種配套業(yè)態(tài)，主打的就是年輕、前衛(wèi)、時(shí)尚的特性；毗鄰的中原百貨品牌也在不斷調(diào)整，同時(shí)還主打“無(wú)憂消費(fèi)”的特色服務(wù)；天津老牌商場(chǎng)之一的濱江商廈除了引進(jìn)成熟的品牌外，還把文化營(yíng)銷作為商場(chǎng)的特色之一，經(jīng)常舉辦化妝講座、服飾搭配技巧等活動(dòng)，以吸引更多的固定會(huì)員。

勸業(yè)場(chǎng)作為津城的百年老店，其中華老字號(hào)品牌的信譽(yù)度非一般商場(chǎng)可比，也給勸業(yè)場(chǎng)帶來(lái)了一定的客流量和消費(fèi)群。特別是商場(chǎng)特有的天華景戲院，讓很多老天津市民重享了上世紀(jì)老天津衛(wèi)戲院的風(fēng)采。

濱江道和金街組成的十字街商圈已經(jīng)成為天津市的金字招牌,大多數(shù)外地游客來(lái)天津后首先要到金街來(lái),踩一踩大銅錢(qián),逛一逛大商場(chǎng)。這里，也形成了天津市商業(yè)的主脈。這條主脈始建于1902年，是天津近代最繁華的商業(yè)街，其所在區(qū)域亦是當(dāng)年城市繁華核心區(qū)。

2000年，和平路、濱江道大規(guī)模翻新，翻新后成為全國(guó)最長(zhǎng)、輻射東南角及小白樓、南京路商圈的商業(yè)步行街，取新名為“金街”。近兩年，“金街”再次升級(jí)改造，提升后的金街業(yè)態(tài)將由中低檔向高檔轉(zhuǎn)變，為該區(qū)域重現(xiàn)繁華奠定了基礎(chǔ)，成為天津現(xiàn)代國(guó)際化都市核心區(qū)的主脈。

眼下，這條主脈連接著濱江道、南京路、東馬路，形成一條不間斷的購(gòu)物街，成了天津市一道獨(dú)特的風(fēng)景。

現(xiàn)如今南京路濱江道還是目前絕對(duì)的“老大”

大多數(shù)市民逛街購(gòu)物，最希望的還是能有更多的選擇，更多的比較，而南京路濱江道和金街恰恰滿足了這種需求。所以，很多人每當(dāng)想到買東西，還是第一時(shí)間到這個(gè)區(qū)域。在業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，這里也是目前當(dāng)仁不讓的“老大”。

盡管眼下新商場(chǎng)不斷在其他區(qū)域出現(xiàn)，但南京路、濱江道商圈幾乎集合了所有大眾品牌和精品品牌，可以滿足大多數(shù)消費(fèi)者的需求。市百貨商業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王炳東認(rèn)為，目前，這個(gè)區(qū)域仍然是天津商業(yè)區(qū)的代表，特別是外地游客來(lái)津，都會(huì)選擇到這里逛逛。

不過(guò)，這一區(qū)域的軟肋也在逐漸顯現(xiàn)，那就是交通問(wèn)題。到南京路濱江道一帶，是公認(rèn)的停車難，每到節(jié)假日，私家車就更是寸步難行。

營(yíng)銷建議：

在現(xiàn)如今商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈情況下，各個(gè)品牌進(jìn)駐什么樣的商場(chǎng)是至關(guān)重要的事情，合適的品牌進(jìn)駐合適的商場(chǎng)才會(huì)到達(dá)最高的利潤(rùn)。

比如古馳、迪奧、阿瑪尼等奢華品牌必須進(jìn)駐高端商場(chǎng)，比如海信等。像阿迪哦、耐克、杰克瓊斯等進(jìn)駐中端商場(chǎng)，比如津匯、國(guó)際商場(chǎng)等。像zara、hm、ca等國(guó)際流行品牌，應(yīng)進(jìn)駐流行商圈的核心地帶，人流大的地方。比如濱江道的黃金地段。

天津服裝銷售市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

第四篇：商圈顧客購(gòu)買力分析

商圈顧客購(gòu)買力分析

——市場(chǎng)觀察法

客單價(jià)的形成除與店鋪本身經(jīng)營(yíng)的商品、服務(wù)和經(jīng)營(yíng)定位高度相關(guān)外，還與顧客的購(gòu)買能力高度相關(guān)。同樣把店鋪開(kāi)設(shè)在顧客購(gòu)買能力高的地方，其客單價(jià)相應(yīng)會(huì)較高；反之，則較低。精確的做法是查看GDP等各種指標(biāo)，但是太累，所以此處給出大家兩種相對(duì)簡(jiǎn)單的辦法以供參考。通常對(duì)它的預(yù)測(cè)方法有兩種，第一種是對(duì)競(jìng)爭(zhēng)店及備選店址周邊的店鋪的整體觀察。第二種是將市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)通過(guò)統(tǒng)計(jì)方法進(jìn)行測(cè)算。本文先只敘述第一種——市場(chǎng)觀察法。

競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下，通過(guò)長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)，商業(yè)高度發(fā)達(dá)的城市中會(huì)形成不同整體消費(fèi)水平的商業(yè)地帶。定位過(guò)高的店鋪會(huì)因?yàn)榍吆凸?、缺乏大量穩(wěn)定的消費(fèi)者而逐步退出某個(gè)地域范圍，而定位過(guò)低的店鋪則會(huì)因?yàn)闆](méi)有足夠的收入消費(fèi)成本壓力也會(huì)逐步退出，最后在同一個(gè)地域范圍內(nèi)，經(jīng)營(yíng)較好的店鋪其顧客消費(fèi)實(shí)力也大體相當(dāng)，這就是市場(chǎng)觀察法能夠用同一商業(yè)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者購(gòu)買實(shí)力進(jìn)行評(píng)估的重要原因。

選址人員只要通過(guò)對(duì)主要的競(jìng)爭(zhēng)店或類似店鋪進(jìn)行觀測(cè)，就能大體上把握消費(fèi)者的購(gòu)買實(shí)力。在具體的測(cè)評(píng)操作上，選址人員既可以從停車場(chǎng)的車的檔次以及顧客的實(shí)際購(gòu)買過(guò)程中分析他們的平均客單價(jià)，推測(cè)這些消費(fèi)者未來(lái)可能在本店鋪中的消費(fèi)能力，也可以通過(guò)樣本店在商品種類、檔次、價(jià)格帶和促銷方式上推測(cè)顧客的消費(fèi)能力。完成此項(xiàng)工作后，選址人員從對(duì)多個(gè)商業(yè)區(qū)域進(jìn)行對(duì)比中，即可直接發(fā)現(xiàn)哪一個(gè)商業(yè)區(qū)域顧客的消費(fèi)能力更高。

另外此處給大家一個(gè)比較簡(jiǎn)單的判斷城市商圈購(gòu)買力的外在指標(biāo)，雖然不太精確，但是考慮到它的成本非常低，幾個(gè)指標(biāo)結(jié)合起來(lái)還是有一些借鑒意義的。

（1）指標(biāo)一：你到這個(gè)城市的時(shí)候是坐飛機(jī)還是火車或者大巴，第一次去不建議公司直接配車過(guò)去，因

為只有通過(guò)大眾通用的交通方式才能更好地了解市場(chǎng)。如果你是坐飛機(jī)過(guò)去的，那么這個(gè)城市比較發(fā)達(dá)，因?yàn)椴皇敲恳粋€(gè)城市都有飛機(jī)場(chǎng)，尤其是對(duì)于地級(jí)市和縣級(jí)市尤其如此，能夠有飛機(jī)場(chǎng)的絕對(duì)是發(fā)達(dá)地區(qū)的城市，購(gòu)買力不菲。往下一個(gè)層次，那就是坐火車過(guò)去的，還好，這個(gè)城市還有火車站，還不錯(cuò)，再差的就是只有長(zhǎng)途汽車了，最差的就是連長(zhǎng)途汽車都不通，總體來(lái)說(shuō)交通工具的級(jí)別能夠反映這個(gè)城市的購(gòu)買力水平。

（2）指標(biāo)二：出了車站之后，你問(wèn)車站的工作人員一個(gè)問(wèn)題——“我現(xiàn)在想去這個(gè)城市的繁華商業(yè)區(qū)逛

逛，請(qǐng)問(wèn)怎么走啊”，一般來(lái)說(shuō)回答有三種，第一種“出了車站就是，非常近”，第二種“出了車站向前走500米左右或者坐幾路公交??”，第三種“你到底想去哪個(gè)商業(yè)區(qū)，這里有好幾個(gè)商業(yè)區(qū)，都比較繁華??”。第一種回答說(shuō)明比較窮，因?yàn)楫?dāng)?shù)氐墓潭ㄈ丝诓蛔阋灾纹鹨粋€(gè)繁華的商業(yè)區(qū)，不得不依靠車站帶來(lái)的流動(dòng)人口。第二種回答說(shuō)明城市發(fā)展了，當(dāng)?shù)氐墓潭ㄈ丝诓幌矚g車站附近臟亂差的購(gòu)物環(huán)境，要求有自己的商業(yè)區(qū)，也就是商業(yè)區(qū)域車站開(kāi)始分離。第三種回答意味著這個(gè)城市的商業(yè)中心已經(jīng)由單核向多核發(fā)展，這意味著城市發(fā)展程度已經(jīng)比較高了，如南京除了新街口還有湖南路、中央門(mén)、夫子廟等多個(gè)服裝時(shí)尚類的商業(yè)聚集區(qū)，這個(gè)是需要強(qiáng)大的購(gòu)買力和足夠的人口來(lái)支撐。

（3）指標(biāo)三：到了繁華商業(yè)區(qū)之后到當(dāng)?shù)刈钣写硇缘拇筚u場(chǎng)看一看，看什么？看生鮮區(qū)所占的比重，5%以下表示很窮，老百姓離不開(kāi)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，5%-15%表示相對(duì)發(fā)達(dá)，15%-30%甚至更高，表示購(gòu)買力高，越來(lái)越喜歡在大賣場(chǎng)購(gòu)買生鮮了。

（4）指標(biāo)四：到當(dāng)?shù)赜写硇缘陌儇浌究纯矗词裁?？看男女裝的比重，男女裝比重1:1，表示很窮，男人穿衣服，女人也需要穿衣服，那么只好一人一件，外在表象1:1.如果男女裝比例達(dá)到1:2，則表示比較發(fā)達(dá)，購(gòu)買力開(kāi)始上升，因?yàn)橐话銇?lái)說(shuō)有錢(qián)之后，在服裝商的體現(xiàn)是把錢(qián)花在女人身上，故此女裝比重上升。如果男女裝比例達(dá)到1:3，則說(shuō)明購(gòu)買力特別大，女人消費(fèi)迅速上升，南京的大洋百貨女裝4個(gè)樓面，這和商場(chǎng)定位有關(guān)，當(dāng)然更有一個(gè)原因是購(gòu)買力足夠大，才會(huì)讓女人有錢(qián)購(gòu)物。

第五篇：北京商圈規(guī)劃分析

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北京商圈規(guī)劃分析

中廣信：北京商圈規(guī)劃分析 2008-3-3 17:14:39 來(lái)源：中廣信

商圈的概念

什么是商圈？商圈是指以店鋪?zhàn)潼c(diǎn)為核心向外延伸一定距離而形成的一個(gè)方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。它由核心商業(yè)圈，次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50％－70％，核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場(chǎng)占有率相對(duì)減少。一般講，商圈有四種形態(tài)：

一、商圈的定義

商業(yè)是由消費(fèi)者的購(gòu)買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力所決定的，而商圈是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也就是消費(fèi)者到商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的時(shí)間距離或者空間距離。確定商圈需要從以下幾個(gè)方面考慮：第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個(gè)群體，它的層次是多元化的。第二，消費(fèi)群體。一個(gè)商圈若沒(méi)有消費(fèi)力，消費(fèi)組合只是盲目地打造，也不能稱為成功的商圈。第三，位置。商圈的關(guān)鍵要素在于便利性和消費(fèi)環(huán)境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一個(gè)目的，開(kāi)發(fā)商的目的是如何體現(xiàn)商業(yè)價(jià)值。第五，城市規(guī)劃。通過(guò)商業(yè)的改造形成消費(fèi)環(huán)境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。

二、商圈的要素

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商圈必需的要素，包括消費(fèi)人群、有效經(jīng)營(yíng)者、有效的商業(yè)管理、合理的發(fā)展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑形態(tài)以及建筑成本等。第一，消費(fèi)人群。第二，有效經(jīng)營(yíng)者。這兩者需要有機(jī)結(jié)合。第三，有效的商業(yè)管理。第四，商業(yè)發(fā)展前景。打造商圈需要多方面的投資者和經(jīng)營(yíng)者入駐，商圈未來(lái)的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商業(yè)形象。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。環(huán)境、包裝、對(duì)外宣傳都是商圈樹(shù)立形象的重要環(huán)節(jié)。第六，商圈功能。商圈按功能分為傳統(tǒng)商圈和主題、概念商圈。賽特商圈、王府井商圈等屬于傳統(tǒng)商圈，而像電子城等屬于主題商圈。

北京市老商圈分析

王府井商圈：王府井商圈主要是由一條步行街帶動(dòng)的，而且“客流量不小，外地人不少”，定位具有傳統(tǒng)色彩，北京市商業(yè)規(guī)劃中，王府井商業(yè)將由一條街轉(zhuǎn)為一個(gè)區(qū)域的繁榮。西單商圈：氣旺盛，商鋪?zhàn)饨鹪鲩L(zhǎng)迅速；以“時(shí)尚、品位、休閑”為主題的青春型商圈；? 西單商圈的消費(fèi)者主要是35歲以下的北京居民，西單商業(yè)區(qū)是北京市居民眾所周知的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所，人流量大。燕莎商圈：主要經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外高檔名牌商品和時(shí)尚精品；受CBD和泛CBD商業(yè)沖擊明顯，商業(yè)經(jīng)營(yíng)效益下降。燕莎商圈是北京最為知名的國(guó)際化社區(qū)之一，是北京外籍人士主要居住地之一。燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一。由于該區(qū)域以燕莎商場(chǎng)為核心，東臨使館區(qū)，周邊聚集了許多北京最早的涉外酒店，燕莎商圈西臨東三環(huán)，精心收集

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東三環(huán)以內(nèi)即為使館區(qū)。公主墳商圈： 特色與發(fā)展方向：以滿足西城區(qū)社區(qū)消費(fèi)需求為主的百貨商圈；主要經(jīng)營(yíng)服裝、日用品等，有一定的餐飲，但是娛樂(lè)配套相對(duì)較少。? 手機(jī)市場(chǎng)是公主墳的一大特色，公主墳周邊大大小小的手機(jī)專賣店有幾十個(gè)，很大一部分的客流是機(jī)關(guān)單位和部隊(duì)，因?yàn)檫@里部隊(duì)大院非常多。部隊(duì)比白領(lǐng)的消費(fèi)相對(duì)要低一點(diǎn)，消費(fèi)的觀念也不太一樣。雙安商圈：主要經(jīng)營(yíng)服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂(lè)配套；百貨和超市兩大業(yè)態(tài)為主。阜成門(mén)商圈：特色與發(fā)展方向：以滿足社區(qū)消費(fèi)需求為主的商圈；主要經(jīng)營(yíng)服裝、日用品等，有一定的餐飲和娛樂(lè)配套；萬(wàn)通轉(zhuǎn)軌后經(jīng)營(yíng)小商品批發(fā)零售，檔次較低。對(duì)北京西部的輻射能力比較強(qiáng)，消費(fèi)人群以三里河附近的國(guó)家各大部委及西三環(huán)外的部隊(duì)人員比較多。崇文門(mén)商圈：南城消費(fèi)的滯后是本區(qū)域商業(yè)發(fā)展的不利因素，多種業(yè)態(tài)的國(guó)瑞城正式開(kāi)盤(pán)。區(qū)域突圍的步伐開(kāi)始明顯加快。中關(guān)村商圈： 特色與發(fā)展方向：包括多個(gè)主題子商圈，如數(shù)碼商業(yè)街、圖書(shū)商業(yè)街等；大灶更加綜合的中關(guān)村科技園區(qū)，提升形象。中關(guān)村商圈特點(diǎn)：一是電子產(chǎn)品集散地，二是中關(guān)村高科技商務(wù)中心（中關(guān)村西區(qū)），三是高校集中地（北大/清華/人大等）。CBD商圈：商圈分析：ＣＢＤ集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務(wù)以及大量的商務(wù)辦公和酒店、公寓等設(shè)施，國(guó)際上大量著名的跨國(guó)公司、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、財(cái)團(tuán)在這里設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)。

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望京商圈 ：望京區(qū)域消費(fèi)是北京市平均水平的７倍。望京區(qū)域規(guī)劃總居住人口為３５萬(wàn)人，現(xiàn)常住人口近２０萬(wàn)人，外籍人士占常住人口的１/３。是韓國(guó)人居住集中的地方。方莊商圈 ：方莊規(guī)劃的初衷是服務(wù)社區(qū)的社區(qū)商業(yè)，方莊是北京的一個(gè)高檔富人區(qū)，從整體上提升區(qū)域的吸引力，這也是方莊餐飲街目前的主流。餐飲競(jìng)爭(zhēng)比較大。亞運(yùn)村商圈：亞運(yùn)村地區(qū)目前的商業(yè)主要是一些生活配套：超市、便利店、百貨店、餐館等，其最大的特點(diǎn)是社區(qū)商業(yè)。區(qū)域內(nèi)已形成一定規(guī)模的商業(yè)街，其中以餐飲業(yè)為主，居住人群較為固定、消費(fèi)能力較強(qiáng)。五道口商圈：消費(fèi)群體高品位、高收入，周邊有高校師生、外教及留學(xué)生；甲級(jí)寫(xiě)字樓，有1000多家科研機(jī)構(gòu)、高檔住宅區(qū)；韓國(guó)留學(xué)生比較多的地方。

北京新老商圈規(guī)模與變化分析

北京市由于其長(zhǎng)期的歷史積淀以及深厚的文化底蘊(yùn)，形成了眾多傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，也逐漸形成了北京傳統(tǒng)的商圈格局，其總體發(fā)展?fàn)顩r主要可以體現(xiàn)在區(qū)位分布、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布等方面。

由上圖可見(jiàn)，北京的老商圈主要分布在商業(yè)比較繁華和地理位比較優(yōu)越的地段，而且形成了固定的輻射范圍。北京商業(yè)市場(chǎng)在其自身多次結(jié)構(gòu)調(diào)整的推動(dòng)下，發(fā)展水平已明顯升級(jí)，現(xiàn)階段已基本形成競(jìng)爭(zhēng)性商業(yè)格局，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布逐步由從城市中心區(qū)向邊緣區(qū)域發(fā)展，精心收集

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超市、便利店業(yè)態(tài)取得較大發(fā)展，商業(yè)市場(chǎng)開(kāi)始逐漸走向成熟和完善，呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、現(xiàn)代化、多元化的發(fā)展趨勢(shì)。隨著商業(yè)規(guī)劃的不斷發(fā)展，在新的商業(yè)項(xiàng)目帶動(dòng)下，北京市新的商圈逐漸形成。

新商圈位置示意圖 木樨園商圈

交通：南中軸路縱貫?zāi)鹃貓@南北；位于小區(qū)東側(cè)的地鐵5號(hào)線(宋家莊—太平莊北站)工程2007年全線貫通；規(guī)劃中的4號(hào)線(北宮門(mén)—馬家堡)、貫穿南北中軸路的地鐵8號(hào)線(辛店—南苑)在木樨園也設(shè)有地鐵站。

環(huán)境：涼水河治理后已建成一條旅游觀光河道，開(kāi)通游船，在珠江駿景的南側(cè)將設(shè)有碼頭。

商業(yè)：永定門(mén)糧庫(kù)地區(qū)位于木樨園橋西北側(cè)，已規(guī)劃建設(shè)亞洲最大的現(xiàn)代化商品交易中心，吸引了包括家樂(lè)福、沃爾瑪、麥德龍、歐培德及上海聯(lián)華等連鎖業(yè)巨頭和來(lái)自義烏、溫州的眾多海內(nèi)外商家。

馬連道商圈

交通：菜市口至南二環(huán)成為連接市中心和城市快速環(huán)線的交通要道，與廣外大街交叉形成一橫一縱的交通樞紐；南二、三、四環(huán)、麗澤路與正在建設(shè)的馬家堡西路、地鐵5、4、9號(hào)線縮短了與城區(qū)的距離。

環(huán)境：城南完成了廣安門(mén)內(nèi)外大街危房改造，隨著兩廣大街通車，新商圈已初具規(guī)模。

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商業(yè)：馬連道采購(gòu)中心區(qū)啟動(dòng)建設(shè)一年多已現(xiàn)出雛形，到2008年，這個(gè)都市采購(gòu)中心將成為一批國(guó)內(nèi)外著名企業(yè)中國(guó)采購(gòu)總部的云集之地。特色：北京全力規(guī)劃打造的國(guó)內(nèi)外著名品牌商品的流通總部——宣武區(qū)馬連道采購(gòu)中心區(qū)將成為以專業(yè)采購(gòu)為支柱，以批量交易為主導(dǎo)，具備專業(yè)化、批量化、國(guó)際化明顯特征的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)域。?

石景山沃爾瑪商圈

交通：石景山區(qū)除了復(fù)興路、阜石路兩條貫穿東西的大動(dòng)脈以外，一線地鐵更被無(wú)車族看好，加上五環(huán)路，交通優(yōu)勢(shì)不遜于其他區(qū)域。

環(huán)境：擁有優(yōu)越的運(yùn)動(dòng)休閑環(huán)境，石景山游樂(lè)園、雕塑公園、八大處公園、香山公園匯集于此。

商業(yè)：傳統(tǒng)項(xiàng)目有普爾斯馬特、華聯(lián)商廈、小白羊超市??現(xiàn)沃爾瑪建在西五環(huán)一側(cè)，五環(huán)取消收費(fèi)，將進(jìn)一步促進(jìn)沃爾瑪?shù)匿N售。

特色：玉泉公園二期工程建成，凸顯蘇州園林式風(fēng)格，保留了11棵百年以上的古柏。兩園共占地43.1公頃，成為長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線最大的公園。

馬甸亞奧商圈 交通：地鐵4、10號(hào)線一期(含奧運(yùn)支線)將與現(xiàn)有的地鐵1號(hào)線、環(huán)線、城鐵13號(hào)線以及正在建設(shè)的5號(hào)線在多個(gè)地點(diǎn)交叉并形成換乘站，2007年底建成通車后將打通城區(qū)大部分最繁華的地帶。環(huán)境：緊鄰1215公頃奧林匹克公園，包括1300畝國(guó)家森林公園及200公頃人工湖在內(nèi)、方圓12平方公里的2008年奧運(yùn)會(huì)的核心會(huì)區(qū)。

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商業(yè)：亞運(yùn)村周邊已形成成熟的商業(yè)圈，奧運(yùn)村周邊也已有普爾斯馬特、百安居、東方家園等一批知名企業(yè)進(jìn)駐。社區(qū)周邊醫(yī)院、銀行、郵局、超市、藥房、餐飲、娛樂(lè)、健身場(chǎng)所等應(yīng)有盡有。

特色：亞運(yùn)村是京城首屈一指的配套服務(wù)設(shè)施完善的成熟大社區(qū)。2008年奧運(yùn)會(huì)落戶北京，亞運(yùn)商圈基礎(chǔ)上形成的奧運(yùn)商圈，將成為北京新的城市中心，它對(duì)周邊區(qū)域帶來(lái)的巨大商機(jī)必將趕超當(dāng)年的亞運(yùn)會(huì)。

高碑店商圈

交通：地鐵一號(hào)線、八通線、朝陽(yáng)路、朝陽(yáng)北路、東四環(huán)路、東五環(huán)路等多條交通要道貫通全區(qū)。

環(huán)境：綠化率達(dá)到43％。占地1100多畝的興隆公園、80多畝的四惠花園、40多畝的街心公園、近50畝的高爾夫球場(chǎng)，還有800多畝的高碑店湖。商業(yè)：作為東長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線上的第一鄉(xiāng)，高碑店商圈緊鄰CBD，而相對(duì)于寸土寸金的CBD，高碑店進(jìn)入成本卻更低更經(jīng)濟(jì)。

特色：擁有興隆公園—中國(guó)紫檀博物館—高碑店湖—高碑店古家具一條街—高碑店污水處理廠等特色鮮明的旅游景區(qū)和環(huán)保教育基地。

現(xiàn)代商圈及其動(dòng)態(tài)發(fā)展

商圈又稱商勢(shì)圈(Trade Area)，通常是指一個(gè)零售店或商業(yè)中心的營(yíng)運(yùn)能力所覆蓋的空間范圍，或者說(shuō)可能來(lái)店購(gòu)物的顧客所分布的地理區(qū)域。一般可歸納為三點(diǎn):第一、商圈是一個(gè)具體的區(qū)域空間，是

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一個(gè)大致可以界定的地理區(qū)域;第二、商圈是一個(gè)具體的銷售空間，同時(shí)又是一個(gè)具體的購(gòu)買空間，而且，這個(gè)地理區(qū)域空間很容易在地圖上標(biāo)示出。第三、商圈內(nèi)各種銷售輻射力和購(gòu)買向心力構(gòu)成一個(gè)類似物理學(xué)中跳“場(chǎng)”的“商業(yè)場(chǎng)”，商業(yè)活動(dòng)就是在這個(gè)商業(yè)場(chǎng)中進(jìn)行。一個(gè)具體的商圈的構(gòu)造應(yīng)由“點(diǎn)、線、面、流”四個(gè)方面構(gòu)成: 所謂“點(diǎn)”，是指商圈的輻射源，是市場(chǎng)區(qū)域的中心點(diǎn)。一家商店，或一個(gè)具體的集中交易的活動(dòng)的場(chǎng)所就是商圈構(gòu)造中的“點(diǎn)”，它決定商圈所在的具體地理位置。因此，科學(xué)選址是市場(chǎng)建設(shè)中十分重要的環(huán)節(jié)，選址正確，成功一半;選址錯(cuò)誤，則從一開(kāi)始就埋下失敗的禍根。其原因就在于良好的店址能夠使商店獲得較為持久的、不能為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所輕易模仿的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。因此，零售店或大型購(gòu)物中心已進(jìn)行選址首先要考慮其業(yè)態(tài)特征。那些單位規(guī)模小、滿足顧客便利需要，以經(jīng)營(yíng)選擇性較低的日常生活用品為主的零售業(yè)態(tài)，如超市、便利店原則上應(yīng)在距離顧客較近的地方，而那些商品種類齊全、單體規(guī)模大，以經(jīng)營(yíng)選擇性強(qiáng)的商品為主的零售業(yè)態(tài)，如百貨店(商場(chǎng))、購(gòu)物中心能夠從運(yùn)處吸引顧客，原則上應(yīng)選址于商業(yè)中心或四通八達(dá)的地方。而且，在考慮具體店址時(shí)，應(yīng)充分考慮使商圈縮小的障礙因素和使商圈擴(kuò)大吸引力的吸引力因素，綜合評(píng)估選址的可能性。所謂“線”，是指市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的各種買賣集存關(guān)系。顯然，依存關(guān)系越多，程度越高，這種線也就越強(qiáng)，商圈也就越強(qiáng)大。當(dāng)然，由于交易成本的存在及其差異，隨著空間范圍的擴(kuò)展，這種依存度一般總是遞減的，所以一個(gè)具體的商圈會(huì)有它自己的邊界。一個(gè)具體的現(xiàn)實(shí)

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市場(chǎng)只是這種“線”的集合的外在形式?！翱諝な袌?chǎng)”所空缺的就是這種“線”。因此，重要的是培育當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)育，構(gòu)建生成更多的“線”。地方政府應(yīng)該調(diào)查研究分析比較當(dāng)?shù)馗鞣N相對(duì)優(yōu)勢(shì)，制定政策措施充分發(fā)掘和開(kāi)發(fā)這種優(yōu)勢(shì)，地方優(yōu)勢(shì)既是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生長(zhǎng)點(diǎn)，又是區(qū)域市場(chǎng)的生成點(diǎn)。因?yàn)檎沁@種優(yōu)勢(shì)能夠生成商品交換的“線”。所謂“面”，是指中心點(diǎn)的輻射所達(dá)到的范圍，是市場(chǎng)影響力的空間廣度。由于商圈構(gòu)造中的“線”輻射隨空間范圍的擴(kuò)展呈現(xiàn)衰退，因此，商圈構(gòu)造中的“面”呈現(xiàn)層次性，可以依據(jù)理論成交數(shù)量或市場(chǎng)占有率等指標(biāo)將商圈區(qū)分為:零售店(商業(yè)中心的)60%一65%的顧客來(lái)自核心商圈，20%左右的顧客來(lái)自第二層商圈—次級(jí)商圈，15%一20%的顧客來(lái)自于邊緣商圈，俗話說(shuō)“核心商圈?；?(生活必需品)，次級(jí)商圈靠服務(wù)，邊緣商圈靠特色”。所以合理規(guī)劃市場(chǎng)布局，消除市場(chǎng)建設(shè)中的盲目的重復(fù)建設(shè)是減少“空殼”市場(chǎng)的一項(xiàng)重要措施。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，不同的市場(chǎng)的商圈會(huì)呈現(xiàn)重疊、交叉等現(xiàn)象。對(duì)于這種情況要作具體分析。首先是在規(guī)劃市場(chǎng)布局時(shí)要分析市場(chǎng)商圈的大致輻射范圍，以及所在范圍內(nèi)是否具有替代功能的同類市場(chǎng)。一般而言，商圈交叉會(huì)出現(xiàn)在“邊際商圈”，有時(shí)也可能是“次級(jí)商圈”或“邊緣商圈”，這里既有市場(chǎng)的互補(bǔ)關(guān)系，也有市場(chǎng)的替代與共存關(guān)系。商圈的相交或相疊如果功能定位相同會(huì)構(gòu)成直接的競(jìng)爭(zhēng)，從而分割交易量，使市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效益下降。但也有相當(dāng)多的實(shí)例表明，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)形成一種共生關(guān)系，使市場(chǎng)具有更強(qiáng)的滲透力和影響力，共同構(gòu)造出

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一個(gè)大商圈。根據(jù)以上三種情況，合理規(guī)劃市場(chǎng)布局有利于市場(chǎng)的健康發(fā)展，形成科學(xué)、合理的市場(chǎng)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，整合統(tǒng)一市場(chǎng)，減少市場(chǎng)建設(shè)中的盲目性。只有這樣才能使商圈勢(shì)力得到進(jìn)一步的增加和拓展。所謂“流”，是指商圈的動(dòng)態(tài)性，是指市場(chǎng)區(qū)域職能的變化、動(dòng)向。這種變化既受外部因素影響，也受市場(chǎng)內(nèi)部因素變化的影響，前者如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、競(jìng)爭(zhēng)格局變化、以及諸如自然環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、全球環(huán)境等變化因素。后者如市場(chǎng)管理方法、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方針的調(diào)整，市場(chǎng)服務(wù)功能的變化等。

商圈的類型

商圈的類型包括微觀商圈、中觀商圈、宏觀商圈。微觀商圈，指不同的業(yè)態(tài)店或業(yè)種店的商圈范圍;中觀商圈，又叫區(qū)域商圈，指區(qū)域內(nèi)的不同的商業(yè)業(yè)態(tài)聚集形成的商圈范圍;宏觀商圈是指一個(gè)城市的商圈范圍及其大小，它是由區(qū)域商圈所形成的。

西方國(guó)家的商圈計(jì)算的三種方法: l、雷利法則—零售引力法則，是計(jì)算商業(yè)中心商圈大小的公式，只要知道兩個(gè)商業(yè)城市之間的距離，兩個(gè)城市的人口數(shù)量就能夠計(jì)算出每一個(gè)城市吸引顧客的距離，同時(shí)通過(guò)這一公式的延伸又可計(jì)算出某一個(gè)城市的商圈大小。當(dāng)一個(gè)商業(yè)中心充分采用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)后，形成某一商業(yè)中心，兩個(gè)商業(yè)中心之間信息交流的距離將會(huì)縮小，顧客將由網(wǎng)民來(lái)代替，兩個(gè)城市中心之間的商圈大小將由網(wǎng)絡(luò)力量及其輻射力量、網(wǎng)民及上網(wǎng)購(gòu)物數(shù)量的多少來(lái)修訂。

2、市場(chǎng)飽和理論(RSI，Retail Saturation Index)—是計(jì)算每一平方米

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營(yíng)業(yè)面積的某類商品所能實(shí)現(xiàn)的銷售額，當(dāng)RSI呈現(xiàn)高值時(shí)，表明該市場(chǎng)尚未飽和，因此仍具有發(fā)展零售業(yè)的潛力;當(dāng)RSI呈現(xiàn)低值時(shí)，表明該市場(chǎng)已經(jīng)飽和，新的零售發(fā)展商不宜再進(jìn)入此市場(chǎng)發(fā)展零售業(yè)。

3、購(gòu)買力指數(shù)(BPI，Buying Power Index)—是估計(jì)經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)可支配收人的大小，如果用購(gòu)買力指數(shù)除以本區(qū)人口占全國(guó)人口的比重，就能得出市場(chǎng)質(zhì)量指標(biāo)(QI，Quality Index)。

商圈與商業(yè)區(qū)的區(qū)別和聯(lián)系

(一)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)。傳統(tǒng)商學(xué)理論將城市商業(yè)布局稱之為商業(yè)區(qū)，它包括中央商業(yè)區(qū)、區(qū)域性商業(yè)區(qū)、社區(qū)商業(yè)區(qū)等。

1、中央商業(yè)區(qū)，應(yīng)叫中心商業(yè)區(qū)。

2、區(qū)域性商業(yè)區(qū)。

3、社區(qū)商業(yè)區(qū)。

(二)現(xiàn)代商圈概念≠傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)概念

商業(yè)區(qū)具有濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)痕跡，如“中央”商業(yè)區(qū)的“中央”具有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的痕跡，正因?yàn)槿绱?，就出現(xiàn)了“中央”或者“地方”之間的差異。現(xiàn)代商圈的意義有兩個(gè)方面的創(chuàng)新意義:

1、商圈的輻射范圍可以透過(guò)傳統(tǒng)的行政區(qū)域壁;

2、兩個(gè)商圈也可以疊交形成“交集”，相互滲透行政區(qū)劃。

南城商圈定位及其特點(diǎn)

如北京商圈:(1)3000多年前北京最早的南城商圈在宣武門(mén)、崇文門(mén)地區(qū)，具體來(lái)說(shuō)后來(lái)形成前門(mén)一大柵欄中心商圈;?(2)20世紀(jì)改革開(kāi)放初期形成王府井、西單、前門(mén)一大柵欄的“品字形”的中央商業(yè)

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區(qū);(3)90年代以來(lái)隨著不同環(huán)線路開(kāi)通形成多層次、分散化的商圈形成，由過(guò)去中心商圈集中于三環(huán)以內(nèi)，變?yōu)榉稚⒂谌h(huán)沿線至四環(huán)沿線甚至到五環(huán)外;(4)至今“大北京”商圈的形成，形成80多個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、70多個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，眾多的社區(qū)商業(yè)區(qū)，兩網(wǎng)三區(qū)、十城十街等，商品輻射力增強(qiáng)，形成京津塘環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的核心，(5)但必須引起注意的是，2008年奧運(yùn)會(huì)后北京商圈內(nèi)部會(huì)出現(xiàn)某些“空洞化”的端倪，具體表現(xiàn)為:由于交通的改善，城市空洞化規(guī)律會(huì)逐漸發(fā)揮出來(lái)，多條新輕軌車的開(kāi)通，城郊地鐵口會(huì)出現(xiàn)新的業(yè)態(tài)和新商圈。“大北京商圈”內(nèi)部商圈的動(dòng)態(tài)變化，外部商圈也在動(dòng)態(tài)變化，這也是客觀的，不以人們意志為轉(zhuǎn)移的。

商圈是動(dòng)態(tài)發(fā)展的

一、北京南城及其范圍

北京南城是指長(zhǎng)安街以南主要包括崇文區(qū)、宣武區(qū)、豐臺(tái)區(qū)在內(nèi)的區(qū)域，它是由幾個(gè)區(qū)組成的商圈范圍。北京南城從外延來(lái)看是由北京的幾個(gè)行政區(qū)組成，不像王府井商圈，也不像西單商圈，不像東城CBD，也不像中關(guān)村，各屬于不同的行政區(qū)管轄，狹義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺(tái)區(qū)，廣義的北京南城包括宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、大興區(qū)等。

二、由于歷史原因，形成北京商圈形成傳統(tǒng)的“北重南輕”、業(yè)態(tài)布局“北密南疏”現(xiàn)象北京南城具有獨(dú)特的特點(diǎn)，歷史上有“東富西貴”、“南窮北賤”、“下風(fēng)下水”??等描述，老百姓也有“東城富、西城貴，崇文窮、宣武破”的說(shuō)法，在北京商圈建設(shè)中，長(zhǎng)期以來(lái)形

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成“重北輕南”、業(yè)態(tài)“北密南疏”的格局。近幾年來(lái)，特別是2001年北京市委、市政府提出了實(shí)行政策傾斜、加快南城發(fā)展戰(zhàn)略決策，并實(shí)施了以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、危房改造和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)為主要內(nèi)容的南城發(fā)展計(jì)劃，交通在變化，市政設(shè)施在變化，居民正在“置換”，大商貿(mào)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成為南城的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，形成了北京南城特有的商圈。

三、北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移”現(xiàn)象，北京南城商圈內(nèi)部又具有自身的特點(diǎn)近幾年來(lái)，北京區(qū)域商圈呈現(xiàn)“商圈南移”現(xiàn)象，原因很多，歸納起來(lái)主要因素是交通變化和消費(fèi)者居民的“置換”。

1、交通條件的變化起了大的作用。如菜市口大街開(kāi)通，豐北路、麗澤路打通并拓寬，南四環(huán)近日與四環(huán)路全部連通，京開(kāi)高速業(yè)已通車，廣安大街、南中軸路三四環(huán)間、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)連接南四環(huán)路的道路也通車在即，地鐵五號(hào)線啟動(dòng)??城南的交通正在變得更加通暢等等，交通的改善帶來(lái)地價(jià)的上升，引致市場(chǎng)人氣上升，名氣上升，商氣上升，財(cái)氣也開(kāi)始上升。

2、“居民的置換”也起到重要的作用。如危房居民的“貨幣搬遷”，宣武區(qū)、崇文區(qū)十年來(lái)先后搬遷出9萬(wàn)多戶，新建小區(qū)搬進(jìn)一批新富裕的居民戶，原有居民收入水平的提高，外地居民，如浙江、福建、湖北等地的大批生意人集聚在南城，帶來(lái)了市場(chǎng)人氣。

四、作為南城危房改造，北京南城新建商圈應(yīng)體現(xiàn)“政府引導(dǎo)、企業(yè)自主投資、市場(chǎng)化運(yùn)作”的原則，一般而言，商圈的投資主體是房地產(chǎn)商，商圈的經(jīng)營(yíng)主體是商品經(jīng)營(yíng)商，商圈的消費(fèi)主體是消費(fèi)者，在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下消費(fèi)者是商圈的主人。北京南城商圈定位及其特點(diǎn):

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五、形成北京南城與其他商圈不同的特有商圈

新世紀(jì)初，北京南城建設(shè)成為“國(guó)際性商貿(mào)港”，其內(nèi)涵為:(一)北京南城成為連接中國(guó)與世界的商貿(mào)樞紐和“窗口”，把北京南城建成“外商區(qū)域性采購(gòu)市場(chǎng)”—把中國(guó)的商品和服務(wù)賣到全世界，把世界的商品和服務(wù)賣到中國(guó)來(lái)的“窗口”;(二)奧運(yùn)會(huì)的首都商貿(mào)支撐工程;(三)首都國(guó)際商貿(mào)城的重要載體;(四)把南城建設(shè)成為營(yíng)銷中國(guó)的“大柜臺(tái)”、大商場(chǎng)、大批發(fā)市場(chǎng);(五)把南城建成與北京其他區(qū)縣協(xié)調(diào)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，成為“大北京”區(qū)域經(jīng)濟(jì)向南滲透的“過(guò)渡商貿(mào)地帶”。具體來(lái)說(shuō):

1、外向型的民營(yíng)為主體的商貿(mào)企業(yè)群體系，以區(qū)別于其他區(qū)的商業(yè)中心或區(qū)域商業(yè)中心，并形成互補(bǔ)的商業(yè)格局;

2、多層次、專業(yè)化的市場(chǎng)體系，現(xiàn)有的各種類型的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)體系已經(jīng)形成，需要進(jìn)一步提檔升級(jí)，既有物流批發(fā)市場(chǎng)，又有商流批發(fā)市場(chǎng)，既有有形批發(fā)市場(chǎng)，又有無(wú)形批發(fā)市場(chǎng)，近幾年批發(fā)市場(chǎng)應(yīng)大力推行網(wǎng)上交易和拍賣、商業(yè)品牌代理、國(guó)際采購(gòu)等多種現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營(yíng)形式;

3、現(xiàn)代物流和配送的支撐體系，北京市商業(yè)規(guī)劃中已經(jīng)將三大現(xiàn)代物流基地之一規(guī)劃在南城的豐臺(tái)區(qū)?(即房山閏村—豐臺(tái)王佐)，其中規(guī)劃中的17個(gè)配送區(qū)之一以及有些配套服務(wù)體系也在南區(qū)，如大興大莊、豐臺(tái)王泉營(yíng)、大紅門(mén)、豐臺(tái)五里店等;

4、用特色步行商業(yè)街提升南城區(qū)域形象。如磁器口至珠市口之間南、北兩側(cè)將建設(shè)北京大家庭商業(yè)街，商業(yè)街全長(zhǎng)1.8公里，總建筑規(guī)模30萬(wàn)平方米，將建設(shè)成具有北京南城特色的Shopping/Mall且，規(guī)劃中的專業(yè)化主題市場(chǎng)主要有奧林匹

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克精品走廊、時(shí)尚部落、數(shù)碼空間、珠寶一條街、國(guó)際汽車名品展示中心、現(xiàn)代醫(yī)藥城等;

5、信息支撐體系，今年以來(lái)，南城已經(jīng)引進(jìn)外商投資于這一領(lǐng)域;

6、形成統(tǒng)一的商貿(mào)規(guī)劃和發(fā)展戰(zhàn)略，打破行政分割，形成統(tǒng)一的經(jīng)濟(jì)區(qū)域，按照經(jīng)濟(jì)區(qū)域精細(xì)打造出北京特色的“南城國(guó)際大商貿(mào)區(qū)”。就南城大商貿(mào)發(fā)展模式而言，南城可借鑒義烏模式、漢正街小商品市場(chǎng)模式、香港模式、中關(guān)村模式、以及中國(guó)(含臺(tái)灣、香港)現(xiàn)有的73個(gè)Shopping/Mall的模式，概括起來(lái)為:

1、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)型的商貿(mào)經(jīng)濟(jì);

2、商貿(mào)旅游一體化，使南城形成商貿(mào)旅游一體化的經(jīng)濟(jì)區(qū)域;

3、以商興工，以商貿(mào)為龍頭，促進(jìn)南城工業(yè)(如醫(yī)藥、建材、信息產(chǎn)業(yè)等)的發(fā)展;

4、進(jìn)行南城城市市場(chǎng)營(yíng)銷，改變多年來(lái)形成的南城形象，改變南城經(jīng)濟(jì)落后面貌;

5、政府與企業(yè)互動(dòng)，促進(jìn)南城經(jīng)濟(jì)發(fā)展，即“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)”。

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