第一篇：中國房地產(chǎn)商業(yè)街的自我救贖歷程

近年來，隨著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的速度、熱度的加快和升溫，全國很多地方不斷掀起商業(yè)街的新建和改造熱潮，一些二、三線城市開始興建商業(yè)街，甚至一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)也對商業(yè)街建設傾注了極大熱情，這股“造街熱”將把中國商業(yè)街帶向何方？中國商業(yè)街該怎樣健康、協(xié)調(diào)向前發(fā)展？這一切似乎都是問題。我國商業(yè)街的發(fā)展現(xiàn)狀總量迅速增長據(jù)中國步行商業(yè)街工作委員會不完全統(tǒng)計，截止到現(xiàn)在，全國縣級以上城市商業(yè)街存量已超過3000條，步行商業(yè)街存量已超過200條。以每條街平均600米長度計，全國城市商業(yè)街長度累計已超過1800公里；以每條街平均建筑規(guī)模5萬平米計，全國城市商業(yè)街總規(guī)模累計已超過1.5億平米，一些城市的新建商業(yè)街長度正在從1公里、2公里延長到3公里，不斷刷新創(chuàng)造新記錄；更多的城市規(guī)劃在未來的5～10年內(nèi)即將打造10條甚至更多的商業(yè)街?？梢灶A計，在未來的2～3年內(nèi)，全國商業(yè)街的數(shù)量將超過5000條。地位日益顯著商業(yè)街在城市，特別是大型城市中的形象地位日益顯著。商業(yè)街已經(jīng)成為城市商業(yè)發(fā)展、城市風貌和城市綜合競爭力的代表，商業(yè)街已經(jīng)成為重要的“城市窗口”和“城市名片”。與此同時，商業(yè)街在商業(yè)中的地位也日益突出，一些城市商業(yè)街的零售總額已占到本城市或地區(qū)社會消費品零售總額的很大比例。經(jīng)營缺乏特色不容忽視的是，目前我國城市商業(yè)街的同質(zhì)化經(jīng)營傾向十分嚴重。時尚、風情、巴黎等詞匯已經(jīng)成為商業(yè)街出現(xiàn)最多的命名詞。伴隨著商業(yè)街數(shù)量的增多和體量的增大，缺乏特色的同質(zhì)化經(jīng)營，將成為制約我國城市商業(yè)街發(fā)展的重要因素。經(jīng)濟效益堪憂中國步行商業(yè)街工作委員會的抽樣調(diào)查結(jié)果顯示，在全國城市商業(yè)街特別是地、縣級城市的部分新建商業(yè)街經(jīng)濟效益堪憂，顯性空置率達到15%，隱性空置率超過20%?？土魃佟⑿б娌?、轉(zhuǎn)讓、停業(yè)正在成為一些商業(yè)街的主題詞。更多的商業(yè)街面對市場困境不得不改弦更張，與當?shù)卣烷_發(fā)商建設商業(yè)街的初衷大相徑庭。我國商業(yè)街的形態(tài)類型我國商業(yè)街根據(jù)地域分布、歷史淵源、城市規(guī)模、支柱產(chǎn)業(yè)等諸多因素逐步形成了形態(tài)各異的商業(yè)街，主要有以下4種類型：傳統(tǒng)商業(yè)街傳統(tǒng)商業(yè)街一般是歷史上形成的，位于城市和城市區(qū)域中心的步行商業(yè)街。它是城市的名片，體現(xiàn)著城市的繁榮程度。如北京的王府井、西單商業(yè)街，上海的南京路、淮海路、四川路商業(yè)街，廣州的上下九商業(yè)街，天津的和平路商業(yè)街，南京的湖南路商業(yè)街，沈陽的中街、蘇州的觀前街等。北京王府井商業(yè)街街道形成于元代，到清朝末年逐漸成為一條商業(yè)街。700多年的建街史，100多年的商業(yè)發(fā)展史，為王府井商業(yè)街留下了豐厚的歷史文化遺產(chǎn)和鮮明的商業(yè)特色。北京前門商業(yè)街街道形成于元代，到明朝中葉逐漸成為一條商業(yè)街，已有400多年的歷史，是京城歷史上最大的具有皇家氣度的商業(yè)中心，悠久的歷史造就了許多中華老字號，至今同仁堂藥店、瑞蚨祥綢布店、內(nèi)聯(lián)升鞋店、六必居醬菜園、都一處燒麥等一些老店、名店尚存，在建筑風格、店鋪布局、經(jīng)營特色等方面均體現(xiàn)出濃厚的傳統(tǒng)文化色彩。上海南京路商業(yè)街自20世紀30年代起就聞名海內(nèi)外，享有“中華商業(yè)第一街”的美譽，成為上海的標志之一。傳統(tǒng)商業(yè)街因其獨特而具有不可再生性和不可復制性，其深厚的旅游資源、文化資源和商業(yè)資源正是核心競爭力所在。目前，傳統(tǒng)商業(yè)街普遍面臨著市政條件改善和經(jīng)營功能升級的艱巨改造任務。專業(yè)商業(yè)街專業(yè)商業(yè)街是面向特定消費群體提供專業(yè)商品或服務。如北京中關村電子一條街、北京馬連道茶葉一條街、洋橋的裝飾布一條街、杭州健康路絲綢特色街、廣東番禹電器一條街、以及散落在各地的很多美食酒吧一條街。專業(yè)商業(yè)街正在以其高度的專業(yè)性和鮮明的特色顯示出旺盛的生命力。旅游商業(yè)街旅游城市或城市內(nèi)毗鄰旅游景點的商業(yè)街，一般可成為商業(yè)與旅游的黃金結(jié)合點。如“先有觀前街，后有蘇州城”的蘇州觀前街，坐倚松花江美麗風景區(qū)的哈爾濱中央大街、眺望百年外灘異國風情的上海南京路、與香港接壤的深圳中英街、與澳門連通的珠海蓮花路、安徽屯溪的老街、北京的琉璃廠文化街等。旅游商業(yè)街一般坐落在擁有悠久歷史和文化底蘊的古城古鎮(zhèn)，具有先天和獨特的旅游、觀光、休閑和購物優(yōu)勢。室內(nèi)商業(yè)街如北京東安商場的老北京一條街、沈陽興隆大家

庭室內(nèi)商業(yè)一條街等。Shopping Mall和地鐵、人防工程里的商業(yè)街也屬于這個范疇。特別值得一提的是，伴隨著國家土地政策的嚴控和城市的迅速擴張發(fā)展，地下商業(yè)街在我國擁有廣闊的發(fā)展前景。我國商業(yè)街的發(fā)展出路目前，伴隨著我國商業(yè)街的飛速發(fā)展，從某種意義上講，城市內(nèi)商業(yè)的競爭已從跨區(qū)域店與店之間的競爭發(fā)展到商業(yè)街與商業(yè)街之間的競爭和商業(yè)街內(nèi)店與店之間的競爭。在商業(yè)競爭的新形勢下，錯位經(jīng)營應是中國商業(yè)街發(fā)展的根本出路。商業(yè)街與商業(yè)街之間的錯位經(jīng)營街與街之間規(guī)劃要錯位 無論是改造還是新建商業(yè)街都是要規(guī)劃先行。街與街之間規(guī)劃實現(xiàn)錯位的最關鍵因素是要實現(xiàn)錯業(yè)規(guī)劃，實現(xiàn)行業(yè)間的錯位，從而有效避免同業(yè)的過度集中所帶來的惡性競爭的后果。街與街之間定位要錯位 商業(yè)街的準確定位是決定商業(yè)街生存與發(fā)展的前提條件，也是實現(xiàn)與其他商業(yè)街錯位經(jīng)營的重要因素。商業(yè)街的定位，首先要根據(jù)所在城市，和區(qū)域的基本功能和獨有特征來確定自己的定位。北京前門商業(yè)街是唯一毗鄰天安門廣場的商業(yè)街，光顧的客流多為集購物、觀光、休閑、娛樂于一體的消費者，其定位應確定在“商業(yè)、文化、旅游”一體化上，在宏觀定位上實現(xiàn)了與其他商業(yè)街的錯位經(jīng)營。街與街之間特色要錯位 商業(yè)街的特色就是高度專業(yè)化，以滿足消費者的特定需要為鮮明特征，在根本上實現(xiàn)了與其他商業(yè)街的錯位經(jīng)營。如北京的琉璃廠古文化街、馬連道茶葉一條街。特色商業(yè)街最具有生命力。街與街之間風格要錯位 商業(yè)街的風格是指商業(yè)街的整體格調(diào)和形象，商業(yè)街應保持和樹立獨特統(tǒng)一的建筑風格。北京大柵欄商業(yè)街的建筑風格，淋漓盡致地體現(xiàn)出明清時期中華民族資產(chǎn)階級和洋務運動的混合商業(yè)文化；哈爾濱中央大街以俄式建筑風格最為鮮明；南京夫子廟商業(yè)街從明末清初青磚、桶瓦、歇梁、飛檐的建筑風格中，可以透視到南京十朝古都的商業(yè)文化。目前，我國商業(yè)街的建筑風格普遍存在著“仿古風”和“歐化風”兩種傾向，有的仿古商業(yè)街已仿到了宋朝，有的歐化商業(yè)街已把巴黎的凱旋門搬到了街頭。其實最重要的還不是仿古和歐化本身，關鍵是仿古未必仿的對，歐化沒有歐到位，建筑風格花錢不少，不倫不類。商業(yè)街內(nèi)店與店之間的錯位經(jīng)營街內(nèi)店與店之間業(yè)態(tài)要錯位 街內(nèi)店與店之間應充分考慮到業(yè)態(tài)間的競爭力和親和力，購物中心、百貨、超市、專賣店、餐飲、休閑、娛樂、文化的業(yè)態(tài)組合應錯位合理。街內(nèi)店與店之間商品要錯位 街內(nèi)店與店之間經(jīng)營的商品特別是主力商品特色要鮮明。街內(nèi)店與店之間服務要錯位 街內(nèi)店與店之間的服務要錯位，這個錯位具體體現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)化、人性化、誠信化等諸多方面，是突出服務特色，實現(xiàn)服務錯位的重要手段。街內(nèi)店與店之間營銷要錯位 伴隨著商業(yè)微利時代的到來和競爭的加劇，打折成為店與店之間最為普遍的促銷手段。前段時間，北京新世界百貨獨家推出的連續(xù)60小時的晝夜返利營銷實現(xiàn)了2億元的營業(yè)額，成為錯位營銷的成功案例。目前，我國商業(yè)街正處在快速發(fā)展的關鍵時期，只有正確認識商業(yè)街的屬性才能使我國的商業(yè)街健康發(fā)展。

第二篇：日中房地產(chǎn)歷程淺析（本站推薦）

日中房地產(chǎn)歷程淺析

關鍵詞： 中國 日本 房地產(chǎn) 對比

摘要：在國內(nèi)房子價格高漲的今天，不少人大聲驚呼“這豈不是80年代后期日本的情況”。究竟當今的中國與80年代后期房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟繁盛的日本有何異同之處，而中國又是否會步日本的后塵，一下貼入“房地產(chǎn)泡沫破裂”的深淵？本文將會對此做出一些分析。

21世紀世界經(jīng)濟發(fā)展的焦點在亞洲，面對著國際上正在“如火如荼”地進行著的美國金融危機和歐洲歐債危機，這句話似乎有了更強的說服力。誠然，美國英國等老牌資本主義國家發(fā)展時間過長，發(fā)展的態(tài)勢早已疲軟了，而與此同時，資本主義經(jīng)濟危機的周期也在不斷縮短，使各主要資本主義國家的情況更是不容樂觀。在亞洲，中國早已成為一支舉足輕重的力量，不可小覷，而韓國和日本也曾以他們驕人的發(fā)展成績受到世界的矚目。

但是，近年來發(fā)展一直受到世界矚目的中國一直被一個嚴重的問題所困擾，即房價問題，隨著問題的愈演愈烈，房子問題已從一個簡單的經(jīng)濟問題上升到了一個困擾著許多中國人的頑疾。這種情況對于一些人來說并不陌生，因為在我們的近鄰日本相似的場景也曾上演過，而日本為此付出的代價也是慘重的，雖然兩國的國情和情況都不盡相同，但是，我們?nèi)钥梢詮乃麄兊慕?jīng)歷中吸取一些經(jīng)驗和教訓。

一、日本及日本房地產(chǎn)基本介紹

日本由1都1道2府43縣組成。日本有三大都市圈，即東京圈（包括東京都、琦玉縣、千葉縣和神奈川縣），大阪圈（包括大阪府、京都府和兵庫縣）和名古屋圈（包括愛知縣和三重縣），三大都市圈囊括了六個最大的工業(yè)城市，即東京市、橫濱市、大阪市、京都市、神戶市和名古屋市。

1985年，日本人口1.21億，人口密度達到325人/平方公里，其中三大都市圈人口占日本總?cè)丝诘谋戎剡_50.5%，但是面積占比僅10.4%，三大都市圈人口密度高達1578人/平方公里。

日本采取住宅分類供應，低價公房調(diào)節(jié)住房市場價格的機制。由地方政府及住宅公團建設公營住宅，出售或出租給中低收入階層；由私營發(fā)展商提供商品房，滿足中高收入階層需求；政府通過低價公房來調(diào)節(jié)住房價格，住宅金融公庫為地方政府及住宅公團提供建房資金，為所有居民提供個人住房抵押貸款，其資金來源主要是財政撥款和郵政儲蓄。日本實行土地私有制，一般情況下，家庭是土地的經(jīng)出讓方，而政府和企業(yè)是土地的凈買入方。企業(yè)是土地價格上漲的最主要推動者。

二、日本房地產(chǎn)泡沫形成的背景及其原因

日本的房地產(chǎn)泡沫發(fā)源于20世紀末期。第二次世界大戰(zhàn)竣事后，日本在美國的經(jīng)濟援助下起頭了三十多年的經(jīng)濟成長的黃金期。但是，在這個飛速成長的經(jīng)濟體中，存在著房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的隱患。1985年，東京都的商業(yè)用降價錢指數(shù)為120．1（以1980年為基期100），到了1988年就暴漲到了 334．2，在短短的三年間暴漲了近2倍。東京都中心區(qū)的降價上漲了3倍。1990年，僅東京都的降價就相當于美國全國的土降價錢，河山面積相當于美國加利福尼亞州的日本，土地的總價值幾乎是美國的4倍。從1986—1989年，日本的商品房價錢整整漲了2倍。

（一）背景

1、日本的城市化進程已經(jīng)接近尾聲

戰(zhàn)后日本在創(chuàng)造舉世矚目的經(jīng)濟高增長奇跡的同時，也創(chuàng)造一個至今無人打破的城市化發(fā)展紀錄：1947年到1965年，僅僅18年的時間，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94個百分點，年新增城市人口約228萬人。其中1947年到1955年，城市化率每年提高2.9個百分點，城市人口每年增加305萬。到1985年，日本的城市化已經(jīng)達到76.7%，日本的城市化已經(jīng)接近尾聲。2、1980年代以前日本土地市場情況：“土地神話”

與快速城市化相伴的是土地價格和房價的快速上漲。這在日本形成了所謂的“土地神話”。土地神話是指土地價格的上漲幅度會永遠高于物價上漲幅度。主要是因為日本國土面積非常狹小，土地被認為是最為可靠的財富，生產(chǎn)技術可以不斷發(fā)展，商品可以不斷生產(chǎn)出來，國土面積卻無法擴大，因此，土地價格似乎會只升不降。

日本統(tǒng)計局公布的資料顯示：從1956年到1985年的30年間，日本名義GDP增長了約38.6倍，而全國土地價格和六大城市平均土地價格分別增長41.8倍和56倍。這正是土地神話的現(xiàn)實依據(jù)。

3、日本宏觀經(jīng)濟面的變化

1970年所發(fā)生的兩次石油危機是日本宏觀經(jīng)濟的重要轉(zhuǎn)折點。經(jīng)濟增長的速度和方式均發(fā)生了重大變化。

（1）宏觀經(jīng)濟由“高速增長”轉(zhuǎn)為““穩(wěn)定增長”

戰(zhàn)后的日本，進入工業(yè)化進程和城市化進程的高潮。這一時期最為顯著的特點就是基礎設施建設滯后，產(chǎn)品供不應求，國內(nèi)缺乏資金，投資利潤率高漲。固定資產(chǎn)投資成為這一時期，經(jīng)濟增長的主導方式，而出口的主要任務在于獲取資金，以便于引進技術和設備。到1970年初，日本的重工業(yè)化進程和城市化進程基本結(jié)束，國內(nèi)產(chǎn)能過剩，產(chǎn)品供過于求，國內(nèi)投資增速放緩，投資主導型經(jīng)濟增長方式面臨瓶頸，日本經(jīng)濟開始向外需求突破。出口的主要任務變?yōu)橄瘒鴥?nèi)過剩產(chǎn)生，維持經(jīng)濟增長。經(jīng)濟增長方式逐漸由“投資主導型”轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺隹谥鲗汀薄?/p>

（3）日元的國際化

日元國際化進程起步于1970年代初，1985年《廣場協(xié)議》后基本實現(xiàn)。日元國際化包括日元匯率改革和外匯管制改革。前者的最終目標是匯率自由化，后者的最終目標是外匯進出自由化。

4、金融自由化

金融自由化包括三個方面的內(nèi)容，即融資自由化，利率自由化和業(yè)務管制自由化。日本的金融自由化進程于1979年起步，1985年日本政府發(fā)布《關于金融自由化、日元國際化的現(xiàn)狀及展望》后，金融自由化進程全面加速。

（二）原因

1、投資理念失去理性追逐泡沫

（1）房地產(chǎn)投資收益高于一般商品，且預期高漲 日本金融機構(gòu)對房地產(chǎn)泡沫的危害認識不足，也沒有能夠及時對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀做出正確的評估，紛紛給房地產(chǎn)公司和建筑公司發(fā)放貸款，形成了房地產(chǎn)不斷升值和信貸規(guī)模不斷擴大的惡性循環(huán)，泡沫越吹越大。各金融機構(gòu)為了追求高額利潤，將房地產(chǎn)貸款作為最佳貸款項目，無節(jié)制地擴大信貸規(guī)模，助長了泡沫的形成。就在泡沫即將破滅的1991年，日本12家大型銀行向房地產(chǎn)業(yè)發(fā)放了總額為50萬億日元貸款，占貸款總額的1／4。（3）企業(yè)大量凈買入土地是地價上漲的主要推動力量

投資者普遍相信人多地少的矛盾導致土地的價格只會繼續(xù)走高，地價不會下跌。只能買進，否則以后只能買更高的地價。因此即使毫無用處的土地，各個公司也全力爭奪，導致房地價越走越高。反過來由于投資投機過度，造成房地產(chǎn)業(yè)虛假繁榮，房地產(chǎn)價格暴漲導致企業(yè)和個人都紛紛投資和投機房地產(chǎn)。人們從銀行貸款購買房地產(chǎn)，然后再用房地產(chǎn)做抵押再去購買房地產(chǎn)，造成了大量的重復抵押和貸款，并加劇了房地產(chǎn)價格的暴漲。

2、宏觀金融政策連連失誤

20世紀80年代后期，日本經(jīng)濟出現(xiàn)了歷史上少有的繁榮期，出現(xiàn)了大量的剩余資金。日本中央銀行為了刺激經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，采取了非常寬松的金融政策，但這些資金沒有合適的投資項目，結(jié)果基本上都流入房地產(chǎn)以及股票市場，致使房地產(chǎn)價格暴漲。隨后日本中央銀行升息力度太大，挑破泡沫，日本股市和樓市同時崩潰，價格直線下降跌入低谷，進入連續(xù)十多年的地價持續(xù)低迷時期。

（1）日元國際化導致擴張性貨幣政策的實施

日元國際化，尤其是1985年9月，《廣場協(xié)議》之后，日元進入升值通道。（2）低通脹導致擴張性貨幣政策的實施

日本宏觀經(jīng)濟持續(xù)增長，但是CPI指數(shù)非常低，日本政府缺乏提高利率的動力。

期間，日本低通脹的主要原因是過剩的資金并沒有進入商品市場，引起通貨膨脹，而是進入股票市場和房地產(chǎn)市場，引起資產(chǎn)價格膨脹。

（3）擴大內(nèi)需的具體政策

在日元升值出口下降以及國際社會的壓力下，日本確立了擴大內(nèi)需的發(fā)展戰(zhàn)略：主要思路就是增加投資和消費，減少儲蓄，這勢必要求政府實施擴張性的貨幣政策。

3、金融自由化導致金融機構(gòu)行為扭曲

4、人口再次向三大都市圈遷移，東京成為金融中心

三、日本房地產(chǎn)泡沫破裂結(jié)果

從后果上看，20世紀90年代破滅的日本房地產(chǎn)泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產(chǎn)業(yè)，還直接引發(fā)了嚴重的財政危機。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經(jīng)濟衰退，陷入了長達20多年的蕭條和低迷。即使到現(xiàn)在，日本經(jīng)濟也未能徹底走出陰影。至2007年底，六大城市土地價格僅相當于1991年高點的27.7%。絕對價格也只相當于25年前，也即1982年的水平；

四、中國經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及與日本的對比

（一）不同點

1、中國新建住房存量仍存在總量不足、戶型不平衡等問題

與日本相比，中國住房市場存量有兩個特征：其一，城鎮(zhèn)住房存量中新建住房占比仍較低。2009年中國城鎮(zhèn)住房存量約為170億平方米，其中1997年房改以來新建住宅存量約為50億平方米，總體上新建住房占比為30%，相比而言，截至1975年，日本的住房存量幾乎已經(jīng)全部更新?lián)Q代。再從城鎮(zhèn)家庭住房解決方式來看，根據(jù)抽樣調(diào)查結(jié)果，城鎮(zhèn)家庭自建住房、購買商品房、購買經(jīng)濟適用房、購買原有公房、租賃住房的比重分別為20%、20%、9%、32%、15%。其二，截至2009年，中國戶均住房套數(shù)約為0.9，扣除非成套房，這一數(shù)字約為0.7，但中國的人均住房面積已經(jīng)達到28平方米，超過日本20世紀80年代的水平。這反映了中國的成套房大戶型占比不斷加大的趨勢。從相關數(shù)據(jù)上分析，近年來，城鎮(zhèn)竣工住房中90~120平方米的住房占比由9%提高到22%、120平方米以上的住房比例由13%提高到28%、90平方米以下的住房比例由77%下降到50%，說明近年來戶型面積有擴大的趨勢，小面積住房占比則不斷下降。其三，是面向中低收入階層的保障性住房占比過低，供應嚴重不足。

2、中國的住宅地產(chǎn)仍將主導未來城市化推進階段的商品房市場發(fā)展，保障性住房需加快發(fā)展

日本在20世紀80年代房地產(chǎn)泡沫膨脹期間一個突出特征是商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)用地價格的迅速上漲，這取決于以下幾個因素：其一，80年代，日本已完成工業(yè)化，工業(yè)用地需求擴張的空間已經(jīng)十分有限，工業(yè)用地價格基本停止上漲趨勢；其二，80年代，日本的住宅存量已基本達到上限，新建住房已幾乎全部取代舊房，戶均住房套數(shù)已超過1，整體上住宅市場的發(fā)展空間已經(jīng)不太大，而且由于城市化接近尾聲，人口老齡化的來臨，整個住宅需求也不存在太大的增長空間。

3、中國人民幣匯率大全仍掌握在自己手中

日本1985年在G5其他成員的壓力下，簽訂了“廣場協(xié)議”導致了日元的急速上升。然而，現(xiàn)在中國政府雖然面臨著來自美國的巨大壓力，人民幣匯率升值與否的大全仍然掌握在我們自己手中

4、中國政府的宏觀調(diào)控能力強于20世紀80年月時代的日本政府 我國政府對經(jīng)濟成長過熱出格是房地產(chǎn)市場成長過熱高度關注，先后出臺一系列調(diào)控措施為房地產(chǎn)的過熱成長降溫，2010年國務院為了果斷遏制部門城市房價過快上漲，發(fā)布了《國務院關于果斷遏制部門城市房價過快上漲的通知》，今年年初又頒布了“國八條”。

6、“城市化進程”

85年，日本房地產(chǎn)價格開始上漲的時候，其城市化率已經(jīng)達到了76.7%，城市化進程已經(jīng)接近尾聲；而目前中國的城市化率僅為45%，城市化進程正在處于加速階段。

（二）相同點

1、人平易近幣升值

同日本一樣，中國資進入21世紀也起頭面臨歐美列國要求人平易近幣升值的壯大壓力。更始開放以來，中國的經(jīng)濟進入飛速成長時代，因為中國的人力資本豐碩且廉價，按照斗勁優(yōu)勢理論，制造業(yè)成長迅猛，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)傾向出口型，使中國一向以來處于對概況易順差，形成了數(shù)額重大的外匯儲蓄。這導致歐美諸國的強烈不滿，商業(yè)摩擦不竭發(fā)生而且慢慢進級，對人平易近幣形成了重大的升值壓力。自2003年至今，人平易近幣匯率從美元兌人平易近幣8.0∶1，上升到今朝的6.6∶1，升值了17.5%。對人平易近幣升值的強烈預期，吸引了大量國際成本進入中國市場，良多成本以國際游資的體例進入房地產(chǎn)市場。此外，人平易近幣的升值給中國的經(jīng)濟成長帶來了重大影響，出格是2008年世界金融危機爆發(fā)之后，中國沿海的出口制造業(yè)受到重創(chuàng)，國內(nèi)的大量閑置成本也選擇進入股市和房市。

2、城市化歷程與房市預期。

中國今朝正處于加速城市化的歷程之中，城市化水平在以每年1%~2%的速度增添。中國的企業(yè)和居平易近對房地產(chǎn)市場形成了這樣的剛性預期：土地屬于稀缺且不成再生資本，在這個加速城市化的階段，土降價錢只會跟著經(jīng)濟的成長的增添越來越高，而不會降低。如此刻不買地買房，未來就會要支出更大的價錢才能擁有。這個預期更刺激人們對商品房的需求以及企業(yè)對房地產(chǎn)市場的投入。

3.政府在相關打點方面的缺失蹤以及土地軌制不健全

政府在經(jīng)營土處所面缺乏監(jiān)管，一些房地產(chǎn)開發(fā)商和政府往往有著慎密親密的關系，政府與房地產(chǎn)商及銀行合作，把大量資產(chǎn)投入房地產(chǎn)市場的成長，暗箱操作和政治尋租的現(xiàn)象斗勁普遍。此外，中國的土地出讓軌制是由政府一次性收掏出讓金，這部門的收入進入財政收入，算作政績考績的一部門。導致一部門政府率領人會超量開發(fā)和出讓土地。中國的房地產(chǎn)市場成長和日本房地產(chǎn)泡沫時代的有良多相似之處，兩國國內(nèi)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)都是以出口型經(jīng)濟為主，堆集了巨額外匯，本幣被迫升值，導致國內(nèi)經(jīng)濟受挫等等。

4、持有環(huán)節(jié)基本沒有稅負，但交易環(huán)節(jié)稅負很重

這嚴重影響了土地的供給效率，市場交易費用過高，使得高地價支撐高房價，造成房價泡沫不斷膨脹。這與目前中國極為相似，而近期十分熱議的物業(yè)稅的開征，目的之一便是完善稅制結(jié)構(gòu)，改變持有環(huán)節(jié)稅負不合理的問題。

5、金融機構(gòu)積極投身房地產(chǎn)市場

當時日本的土地價格不斷飆升，土地作為抵押品的估價都明顯偏高。加上銀行系統(tǒng)自身資金充裕，當年的日本政府，對金融機構(gòu)的監(jiān)管存在著嚴重的疏忽。銀行系統(tǒng)放貸的欲望甚為強烈。由此，當房價暴跌，大量金融機構(gòu)不良資產(chǎn)率迅速躥升，很多機構(gòu)深陷破產(chǎn)的邊緣。這與目前中國銀行機構(gòu)紛紛將房地產(chǎn)業(yè)列為優(yōu)質(zhì)貸款客戶，房地產(chǎn)信貸不斷破紀錄的情況頗為相似。

五、結(jié)論

雖然，現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場存在著過熱現(xiàn)象，但是現(xiàn)在就斷言說是泡沫還為時過早。況且，國家從年初就出臺了一系列的措施來調(diào)控房價，如今年年初頒布的“國八條”，且至今這些調(diào)控措施也已經(jīng)初見成效了。雖說中國房地產(chǎn)市場尚待進一步的發(fā)展，而且房價調(diào)控的道路也是任重而道遠，但通過上面的分析，我們也可以看出中日兩國的基本國情畢竟有所不同，而且雖然人民幣現(xiàn)在是處于上升的趨勢中，但是本國幣種升值并不一定就會造成房地產(chǎn)泡沫，何況現(xiàn)在中國政府對于人民幣升值問題上一直采取一種謹慎的態(tài)度，而人民幣匯率也一直是在波動性變化，和當時日本簽訂“廣場協(xié)議”時的情況還是很不同的。并且，現(xiàn)在房價已經(jīng)有所下降，必定會有一些人從中跳出，采取觀望態(tài)度。所以，我們現(xiàn)在所需要的不是對于兩國相似性及其結(jié)果的恐慌而是要積極從日本的經(jīng)驗教訓中吸取其中有用的部分“前事不忘后事之師”，來指導我們應對后面面對房市變動。

參考資料：淺談日本房地產(chǎn)泡沫與中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀 日本地產(chǎn)泡沫對我們的啟示

房 地 產(chǎn)：日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)驗及其借鑒

第三篇：中國房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場營銷發(fā)展歷程

中國房地產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場營銷發(fā)展歷程

劉鵬忠

房地產(chǎn)市場營銷的理論與實踐是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的，要了解中國房地產(chǎn)市場營銷的發(fā)展歷程，必須把它放在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大背景下去觀察、去透視。中國的房地產(chǎn)業(yè)是個年輕的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的真正發(fā)展始于中共十一屆三中全會后，迄今為止，我們可以把中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展大致劃分為如下四個階段：

1．起步階段：1980——1990

上世紀八十年代，理論界在社會主義商品經(jīng)濟理論指導下，率先提出了住宅商品化和土地有償使用的觀點，從而破除了長期以來一直束縛人們思想的禁錮，為房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展奠定了理論基礎。隨后，在前期住房制度改革試點工作的基礎上，國務院于1986年成立了住房制度改革領導小組，進一步指導推進住房制度改革試點工作。1988年初，全國房改會議在北京召開，會議認真總結(jié)了各房改試點城市的經(jīng)驗。在此基礎上，國務院發(fā)布了《關于印發(fā)在全國城鎮(zhèn)分期分批批準推行住房制度改革實施方案的通知》（國發(fā)[1988]11號文件），正式確定了房改的目標、任務和具體政策，吹響了在全國范圍內(nèi)推進住房制度改革的號角，這一文件是這一時期最為重要的綱領性文件。

與此同時，土地使用制度改革的試點工作也在緊鑼密鼓地推進。1987年國家首先批準上海、天津、深圳、廣州和海南正式進行土地使用權(quán)有償出讓試點。同年，深圳特區(qū)率先進行了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、有償出讓和轉(zhuǎn)讓的試點。深圳市的工作大大推動了全國城市土地使用制度的改革。自1987年11月起，上述試點城市先后制定和頒布了地方性的城市土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的有關條例或規(guī)定。為了給城市土地使用制度改革的全面推進和深入發(fā)展掃清障礙，1988年4月12日，七屆人大通過了《中華人民共和國憲法修正案》，允許土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓。同年12月29日，《中華人民共和國土地管理法》也作了相應的修改。1990年5月19日，國務院頒布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》。這兩個法規(guī)的出臺標志著中國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)有償使用走向規(guī)范化。

住房制度改革和土地使用制度改革的不斷深化，極大地促進了房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也逐步發(fā)展起來。各地都陸續(xù)成立了一些房地產(chǎn)開發(fā)公司，如幾乎遍及全國的城市建設開發(fā)公司。到1990年底，我國專門從事房地產(chǎn)業(yè)務的單位達到10000多家，業(yè)務領域涉及開發(fā)、經(jīng)營、管理和維修等各方面。其中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)4000多家，各類房地產(chǎn)經(jīng)營、管理、修繕企業(yè)4700多家，房地產(chǎn)交易所、交易市場和其他中介服務組織1600家。整個“七五”（1986～1990）期間,全國共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1027億元,平均每年遞增26%。這一時期，由于房地產(chǎn)開發(fā)量較少，房地產(chǎn)市場基本上是一個賣方市場。開發(fā)商不需要去研究市場，關心消費者的需求，只需要把房子造出來就可以了。當時的房子基本是千樓一面，兵營式布局，開發(fā)商只是扮演了一個“生產(chǎn)隊長”的角色。因為房子不愁賣，而且賣房子還不是零售，而是批發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)的老總一人靠 “批條子”都可以批掉很多房子。當然，購房的對象也基本都是政府機關、企事業(yè)單位，在當時房子是作為一種福利品分配給單位職工。

2．騰飛階段：1991－1993.6

這是中國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的時期，盡管時間比較短。隨著房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)、交易漸趨活躍。特別是在92年春季，鄧小平的南巡講話，似在中國大地上刮了一股強臺風，把中國經(jīng)濟發(fā)展的步伐向前推進了一大步，從而也迎來了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高潮。這一時期的主要特征表現(xiàn)為：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)公司數(shù)量猛增。一些沿海城市的各部委辦局幾乎都成立了房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)投資、開發(fā)面積成倍增加。1992年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長93.5%，開發(fā)土地面積增長175%。1993年上半年，房地產(chǎn)發(fā)展更是進入高峰期。全年全國完成投資增長124.9%,新增開發(fā)企業(yè)6000多家,全國房地產(chǎn)企業(yè)達到19000多家。

（2）房地產(chǎn)市場是一個賣方市場。開發(fā)商只要拿到地，蓋出的房子就不愁賣不出去。有些地方甚至出現(xiàn)排隊買房的現(xiàn)象?；蛘呤菆D紙剛設計出來，房子就銷售一空。在不少城市大量炒家介入房地產(chǎn)市場，炒地、炒房風甚行，如海南、廣東、廣西的北海等地，房地產(chǎn)市場十分狂熱，房地產(chǎn)泡沫也是十分嚴重。

正因為市場處于供不應求的虛假繁榮狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只管埋頭造房子就可以了，不怕房子賣不掉。這個時候給人的感覺是：房地產(chǎn)開發(fā)能賺大錢，而且好像沒什么風險。只要有資金，誰都可以從事房地產(chǎn)開發(fā)，不管你是否懂這一行，自然，也并不需要什么市場營銷。

表1—2歷年房地產(chǎn)投資情況

年份

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006 投資額（億元）243 485 1138 1796 2831 3825 3106 3580 4010 4902 6245 7736 10106 13158 15759 19382 比上年增長（％）31.1 93.5 124.9 41.3 21.4 21.5 －3.4 12.6 11 19.5 25.3 21.9 29.7 28.1 19.8 21.8

數(shù)據(jù)來源:中華人民共和國統(tǒng)計局網(wǎng)站:http://

3．調(diào)整階段：1993.7—1999

93年下半年中央政府的宏觀調(diào)控，給狂熱的房地產(chǎn)市場打了一支“退燒針”，由于抽緊銀根，市場景氣度下降，使得大量依賴于銀行貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入困境，開發(fā)商面臨前所未有的壓力。樓盤大量空置、積壓，并出現(xiàn)了不少爛尾樓盤，大量資金被套老，房地產(chǎn)成了“房地慘”，房地產(chǎn)業(yè)開始進入到一個調(diào)整、消化吸收的理性發(fā)展時期。

這一時期對不少開發(fā)商來說，是一個難熬的時期。房地產(chǎn)市場已由賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場。面對市場的壓力，空置的樓盤，開發(fā)商們開始明白：房地產(chǎn)投資有很大風險；搞房地產(chǎn)開發(fā)并不是那么簡單，造什么房就能賣掉什么房。于是，面對激烈的競爭和挑剔的消費者，他們開始重視銷售問題，發(fā)揚“四千精神”（千方百計、千難萬險、千辛萬苦、千言萬語），想方設法把房子推銷出去。而正是在這一時期，房地產(chǎn)營銷實踐活動日趨活躍。特別是一些來自臺灣、香港的房地產(chǎn)中介代理機構(gòu)，他們憑借先進的營銷理念，成熟的操作手法，嫻熟的包裝技巧，豐富的實戰(zhàn)經(jīng)驗，化腐朽為神氣，使一些陷入困境的樓盤重顯生機，成就了一個個成功的案例。如來自臺灣的北京九鼎軒國際投資置業(yè)公司的李元發(fā)在北京承接的第一個

項目是“亞運村別墅”，通過將其改名為“觀天下花園別墅”，并定位成“北京的龍脈項目” 等一系列巧妙包裝，使“觀天下”成為國內(nèi)赫赫有名的項目，價格由起步價每平方米4000人民幣迅速炒到最高每平方米2000多美金；而一位從臺灣來的銷售專家仇福憲小姐，通過精心培育銷售隊伍，倡導按揭貸款樓盤，首推“賣樓花”理念等，對廣州世界貿(mào)易中心大廈進行推廣銷售，使世界貿(mào)易中心大廈的銷售大獲全勝。而國內(nèi)一些策劃人和代理機構(gòu)也是不甘寂寞，如著名策劃人王志綱先生策劃的順德“碧桂園”，使一個處于窮鄉(xiāng)僻壤的樓盤起死回生，名噪一時，對中國房地產(chǎn)營銷策劃起了極大的推動作用。但這些策劃更多的是一種促銷策劃，強調(diào)的是對項目的包裝。隨著房地產(chǎn)營銷實踐的不斷推進，不少營銷人意識到僅對項目進行諸如“改名換姓”，做一些局部的“外科手術”式的包裝有時并不起作用。于是，全過程營銷在1997年左右被提了出來，它強調(diào)對樓盤的所謂“胎教”，也就是說，營銷首先是要針對消費者的需求把產(chǎn)品做好。這一理念指導下房地產(chǎn)開發(fā)流程應是：市場調(diào)研分析→發(fā)現(xiàn)市場機會和需求→尋找條件適宜的地塊→項目調(diào)研與產(chǎn)品定位→規(guī)劃、戶型、環(huán)境、物管、形象等設計→顧客溝通與設計校正→施工、宣傳、銷售等。而不像之前建立在推銷理念下的房地產(chǎn)開發(fā)的模式：買好土地先建房子再找客戶。全過程營銷的實踐標志著房地產(chǎn)營銷向前邁進了一大步。

房地產(chǎn)開發(fā)商通過與策劃人、房地產(chǎn)中介代理機構(gòu)的成功對接，再加上房地產(chǎn)研究機構(gòu)、咨詢機構(gòu)、大專院校的培訓、教育，新聞媒介、政府部門的大量宣傳，使其市場營銷意識逐步樹立起來，營銷人員的水平也逐步提高。如上海房地產(chǎn)界在95、96、97年評選出的房產(chǎn)營銷十佳案例的基礎上，分別于1996年、1999年出版了《上海房地產(chǎn)營銷——理論與實踐》、《房產(chǎn)營銷技能與實例》——96上海房產(chǎn)營銷十佳案例精選、《房產(chǎn)營銷技能與實例》——97上海房產(chǎn)營銷十佳案例精選，對房地產(chǎn)營銷實踐進行了總結(jié)和理論上的提升，產(chǎn)生了很大的影響，從中也可以看出上海房地產(chǎn)營銷水平在這幾年的時間里提高很快?？傮w上來說，這一階段開發(fā)商的營銷是以促銷為主。

這一時期房地產(chǎn)營銷的不良傾向是克隆風甚行，住宅產(chǎn)品到處刮歐陸風，而且產(chǎn)品中充斥著一些華而不實的要素：如奢華的社區(qū)大門、超大的中心廣場等等。在廣告上名不副實的概念滿天飛，誤導消費者。

4．繁榮階段：2000－2006

隨著1998年中共中央、國務院關于在全國范圍內(nèi)停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化政策效應的逐步釋放，城市改造與城市化進程的快速推進，城市經(jīng)營性用地的出讓方式由協(xié)議改為拍賣、掛牌和招標，以及中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)又迎來了新一輪發(fā)展高潮。從2000年到2006年，房地產(chǎn)投資逐年遞增，增幅基本在20%～30%之間。這一時期的主要特征是：

（1）產(chǎn)生了一批有影響的全國性房地產(chǎn)公司。如萬科、中海、招商地產(chǎn)、大連萬達、陽光100、合生創(chuàng)展等。一些大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始重視品牌建設。

（2）房地產(chǎn)市場是個賣方市場，房地產(chǎn)價格飛漲。在這段時間里，一些經(jīng)濟較為發(fā)達的城市房價翻了好幾番。

（3）住宅消費以個人為主。

（4）經(jīng)過前一時期的洗禮，市場營銷觀念已自覺成為大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營的指導思想，全程營銷概念在實踐中得到了更好的詮釋，產(chǎn)品創(chuàng)新成為更多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一種追求，產(chǎn)品開發(fā)水平比前一階段有了大幅度的提高；更有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以社會市場營銷觀念作為其經(jīng)營哲學，如招商地產(chǎn)。

（5）關系營銷、網(wǎng)絡營銷、服務營銷等成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營銷實踐中克敵制勝的重要利器。

盡管如此，房地產(chǎn)營銷中還是存在不少問題：如樓盤案名求“奇”、“怪”、“洋”、“大”；

營銷概念名不副實：如“生態(tài)住宅不生態(tài)”、“健康住宅不健康等”，“花園無花、廣場無場” 等；還有營銷的同質(zhì)化傾向嚴重等等。

第四篇：中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢

中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程與趨勢

摘要：

20世紀90年代開始，我國房地產(chǎn)行業(yè)進入了高速增長時期，房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的整體發(fā)展的關系越來越為密切。然而在其高速發(fā)展的同時，市場中出現(xiàn)越來越多的非健康、非穩(wěn)定、非可持續(xù)發(fā)展因素。房地產(chǎn)市場中的土地轉(zhuǎn)讓、融資環(huán)境、買賣雙方等都出現(xiàn)了問題，房價更是一直水漲船高。遠遠超出居民的購買能力，購房壓力不斷攀升。房地產(chǎn)作為被定性為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，它的健康有序發(fā)展關乎到國家經(jīng)濟和民族命運，因此我們必須對我國房地產(chǎn)市場給予更廣泛的關注和研究，確保我國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)建康、穩(wěn)定、可持續(xù)的發(fā)展。本文首先回顧我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程，在針對此過程出現(xiàn)的代表性的問題予以方法論的指導，最后對我國房地產(chǎn)市場進行較為樂觀的展望，提出建設性的意見。

關鍵詞： 房地產(chǎn)

歷程

調(diào)控

城市化

趨勢

Abstract

1990s, China's real estate industry has entered a period of rapid growth, the real estate industry and the overall development of the national economy more closely.However, at the same time, there are more and more unhealthy, unstable and non sustainable factors in the market.The real estate market in the land transfer, financing environment, the seller and the buyer have problems, prices are always rising.Far beyond the purchasing power of residents, housing pressure continues to rise.As for the real estate has been characterized as a pillar industry of the national economy, related to the national economy and the national destiny of its healthy and orderly development, so we must give more attention and Research on China's real estate market, to ensure the development of China's real estate market health, stability, sustainable.This paper first reviews the development of China's real estate industry, the methodology for this process in the representation of the problem to be the guide, and finally prospects more optimistic about the real estate market of our country, put forward the constructive suggestion.Key words: real estate process control urbanization trend

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是指是以土地和建筑物為經(jīng)營對象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾和服務的集多種經(jīng)濟活動為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導性、基礎性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。狹義講，房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、交換、典當?shù)冉灰椎膱鏊?/p>

隨著改革開發(fā)30余年的發(fā)展,我國經(jīng)濟快速發(fā)展,城市化進程大大加快，而房地產(chǎn)行業(yè)從21世紀初開始在短短10多年時間里已成為推動經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎、國民經(jīng)濟的重要支柱。我國房地產(chǎn)業(yè)以上世紀80年代為開端,作為改革開放的有力見證,經(jīng)歷了一系列變革和進化，并最終在本世紀的第一個十年走向高潮。但萬事萬物都有始有終，作為拉動中國經(jīng)濟的有力引擎，房地產(chǎn)業(yè)目前業(yè)已走進歷史關鍵時期。它雖然極為有力帶動了中國的GDP，使中國的全球經(jīng)濟排名由第六躍升至第二，財政收入年均增幅近20%，外匯儲備增長近13倍，但過程出現(xiàn)的種種問題不可忽視。我們必須審慎對待房地產(chǎn)業(yè)的前世和今生?；仡櫸覈康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，分析中國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀以及展望未來的趨勢，能夠更加合理地評估整個行業(yè)，進而作出科學的指導，為房地產(chǎn)業(yè)健康有序平穩(wěn)地發(fā)展指明前進的道路。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，首先得益于國家政策的轉(zhuǎn)變，1978年之前房地產(chǎn)之于中國仍屬陌生領域，改革開放之后的上層意志為打開了房地產(chǎn)行業(yè)的大門，隨后，城鎮(zhèn)住房制度和城鎮(zhèn)國有土地使用制度規(guī)定了我國出讓土地使用權(quán)和開辟轉(zhuǎn)讓市場。由此衍生出商品房買賣、租賃市場、存量房買賣，及房地產(chǎn)抵押和開發(fā)估價、中介、物業(yè)管理等交易市場。

（一）房地產(chǎn)制度摸索期

新中國成立至1978年間，中國并不存在房地產(chǎn)市場，普遍實行計劃分配制度，房地產(chǎn)作為計劃經(jīng)濟時代的產(chǎn)物，成為城市原住民和社會精英的專享物品。改革開放后，我國開始探索房地產(chǎn)市場制度改革。在這一階段，政策桎梏并未完全放開，所以在全國積極試點，以點帶面逐步放開。對于新生住房制度改革，我國政府審視奪度，謹微慎行，穩(wěn)步兩個小階段：一，1978之后開啟新建住房全價出售制度；二，1979-1991年公房出售試點、提租補貼試點和全面起步。

1、突破理論桎梏、試點實踐期

作為新生事物，房地產(chǎn)行業(yè)的放開需要理論先行。1988年，黨中央、國務院批轉(zhuǎn)《全國基本建設工作會議匯報提月》，提出實行住宅商品化政策，準許私人建房、買房、擁有自己的住宅，并允許住宅出售。從此拉開了中國前所未有的住房制度改革的序幕。而計劃時代住房制度與土地使用制度使用存在大量問題，如住房短缺，分配不公，國有土地收益流失，等已嚴重阻礙經(jīng)濟發(fā)展，與改革開放的需要不符。所以，理論的實施需要與實踐結(jié)合，黨中央國務院決定于全國范圍內(nèi)選舉試點，并取得成效，打消了社會的疑慮，樹立了經(jīng)濟發(fā)展的信心。

2、全面改革住房制度期

1986年2月，國務院成立“住房制度改革領導小組”，開始大幅度提租補貼；1988年1月國務院召開了第一次全國住房制度改革工作會議，并于2月批準《關于在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實施方案》，從此我國住房制度改革進入了整體方案設計和全面實施階段。

1987年10月，中共十三大報告首次提出了建立房地產(chǎn)市場，確立了房地產(chǎn)市場的地位和作用，促進了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3、配套系統(tǒng)完善期

1997年8月，國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)房改領導小組《關于加強住房公積金管理的意見》，明確了住房公積金是職工個人住房基金，規(guī)范了住房公積金的管理體制，進一步推動了住房公積金制度的發(fā)展，為商業(yè)住房制度的實施鋪平了道路。

（二）房地產(chǎn)市場化過渡期

在這一階段，由于前期已經(jīng)做足大量準備工作，我國房地產(chǎn)進程快速推進，經(jīng)歷了起步、成熟和調(diào)控階段。

1、起步平穩(wěn)期

這一時期，東亞金融危機嚴重沖擊了中國經(jīng)濟發(fā)展，國家啟動進入WTO的戰(zhàn)略談判。全國不再進行無償福利性分房，多層次城鎮(zhèn)住房供應體系開始建立。大量商品房開始建設、銷售、購買，租賃現(xiàn)象出現(xiàn)，逐步形成新建商品房買賣和租賃市場。政府通過土地有償出讓轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，企業(yè)活力大為增加。城市出現(xiàn)大量中小房產(chǎn)中介公司，經(jīng)過短暫的市場疑惑，中介公司取得人們信任，有力盤活房產(chǎn)市場，加速房產(chǎn)發(fā)展?？傮w上，該階段房地產(chǎn)市場尚處于萌發(fā)階段。房地產(chǎn)市場開始真正進入了全面市場化階段。

2、房地產(chǎn)作為新經(jīng)濟增長點概念的提出

進入21世紀，房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，黨中央、國務院在一系列指示中明確將房地產(chǎn)作為新時期的經(jīng)濟增長點和國民經(jīng)濟指出產(chǎn)業(yè)予以大力支持。政策先行，中國商品房市場進入了突飛猛進發(fā)展的階段。

3、房地產(chǎn)市場過熱期

2003年，房地產(chǎn)業(yè)被確定為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，由此進入快速發(fā)展時期。各大中小城市房價進入飛速發(fā)展時期，并漸趨超過普通市民財政收入承受水平。2004年，土地招、拍、掛制度放行，加劇了商品房房價的上漲。房地產(chǎn)投資迅猛增加，市場出現(xiàn)過熱情況，投資熱情居高不下。全國商品房銷售量和完工量劇增。

4、房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控期

在房地產(chǎn)業(yè)推向市場的同時，我國政府相應的調(diào)控一直在施行。2002年，政府調(diào)控手段主要集中于收緊土地供給和房地產(chǎn)信貸；2005年到2008年，進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整，提出穩(wěn)房價的新目標。國八條、新國八條、國六條相繼出臺，重點打擊囤地行為、改善商品房和保障房供應結(jié)構(gòu)、提高首付比例、推出稅收調(diào)控手段，改善供給結(jié)構(gòu)，調(diào)節(jié)商品房投資性需求。然而，在“增投資、擴內(nèi)需、保增長”的時代背景下，政府宏觀政策的調(diào)整并不能使銀行消除強烈的放貸沖動，我國房地產(chǎn)房價出現(xiàn)了“越調(diào)整，越上漲”的怪象。

5、高位盤整期

高房價聚集大量泡沫，激化社會矛盾，勢必影響國家長期經(jīng)濟發(fā)展。2011年1月 “史上最嚴”的“新國八條”出臺，出臺“限購令”，將二套房的首付比例提升至60%，貸款利率調(diào)整至基準利率的1.1倍以上。2013年3月1日，新國五條細則出臺。繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購、限貸政策，同時要求地方政府公布房價控制目標、擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。時至今日，各種嚴厲調(diào)控已經(jīng)初見成效。近兩年，盡管地方政府的救市動作頻頻，多地限購政策已經(jīng)陸續(xù)放開，不少城市還進一步放開了貸款政策，但各地樓市表現(xiàn)依舊趨于平穩(wěn)。經(jīng)歷了近十年的高速發(fā)展，全國各地樓市、產(chǎn)品熱銷、所有房企都賺錢的時代已經(jīng)一去不返，樓市已經(jīng)進入到了一個相對平穩(wěn)的階段，逐漸進入新常態(tài)。

三、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及問題

我國房地產(chǎn)行業(yè)伴隨著經(jīng)濟發(fā)展已近20年，從計劃配房制度到市場買賣制度，從無關緊要的地位躍升為國家經(jīng)濟重要支柱，帶動了我國水、電、煤炭、鋼鐵、水泥等各行各業(yè)的迅猛發(fā)展。

從長期發(fā)展趨勢來看，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體良好，雖然存在各種問題，但政府不間斷的調(diào)控政策一直在為其做合理引導。下面將就房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的房價飆升、信息不對稱、金融制度三個方面對其發(fā)展問題加以分析。

1、房價飆升、庫存嚴重

中國許多城市的房地產(chǎn)市場都出現(xiàn)井噴式價格上漲，資金爆出恐慌式搶購。一個自稱上海浦東的距離陸家嘴尚有70公里的新盤，四百多套住房開盤后在兩分鐘內(nèi)告罄。為規(guī)避限購政策，市民涌向離婚中心申請離婚，導致離婚中心不得不暫時關閉現(xiàn)場服務。

中國在經(jīng)濟快速發(fā)展的同時房地產(chǎn)行業(yè)迅速崛起，并經(jīng)歷了發(fā)展、壯大、整合的階段。近十年來，中國的房地產(chǎn)價格不斷攀升，平均增長率為6.7%，其中2007年的房價增長率更是高達15.8%。高房價給普通百姓帶來巨大生存壓力，導致社會矛盾突出。然而房地產(chǎn)行業(yè)的火熱給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來益處，短期來看，雖然經(jīng)過數(shù)十年調(diào)控，但我國房價不會降落，將保持一段平穩(wěn)緩慢的增長速度。

由高房價引發(fā)一系列問題，高庫存即為突出一例。以2015年為例，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2015 年住宅新開工面積約9.7 億平方米，施工中的住宅面積約50 億平方米，待售面積達5.4 億平方米，未來全國新建住宅總供給已達65 億平方米，加上城鎮(zhèn)既存的存量住宅、城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)廣泛存在的小產(chǎn)權(quán)房，全國房地產(chǎn)市場庫存壓力依然較大。三四線城市庫存問題尤其嚴峻，根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，截至該年11 月，一、二、三線35 個城市新建商品住宅存銷比分別為9.8、11.9 和19.3，三線城市庫存接近一二線城市積壓之和。

2、信息不對稱

在房地產(chǎn)市場而言，信息的不對稱主要是買賣雙方之間不同地位造成的巨大落差，由此引生的信息不對稱，嚴重影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。2.1買賣雙方信息不對稱

買賣雙方信息不對稱，即買主和賣主對商品房的了解和掌握程度不同。賣主擁有對商品房的成本、質(zhì)量、價格等最私密的知情權(quán)和壟斷權(quán)，買主對此一無所知。二者在交易時，買主處于絕對劣勢，完全不了解商品房的權(quán)屬、質(zhì)量。因此經(jīng)常受到賣方的蓄意欺騙，被迫接受霸王條款，調(diào)入隱形陷阱等，使得買賣雙方經(jīng)常發(fā)生房產(chǎn)糾紛案。2.2房地產(chǎn)商虛假廣告宣傳

自從房地產(chǎn)面向市場，隨之產(chǎn)生的廣告宣傳也得到迅猛發(fā)展，年平均增長率達到了20%。眾多廣告公司精益求精，大膽創(chuàng)新，為房企的發(fā)展錦上添花。但是也有眾多房產(chǎn)企業(yè)在廣告的宣傳上人為地使其定位模糊、夸大其詞、煽情聯(lián)想、模糊概念，甚至出現(xiàn)違法虛假宣傳等現(xiàn)象。這些文案本質(zhì)上都是向消費者傳遞虛假信息，或者是在戶型設置、房屋面積上做文字上的手腳，或者刺激他們強烈的購買欲望，使其產(chǎn)生“恐慌性購房”。2.3 房地產(chǎn)金融市場亟待完善

房地產(chǎn)金融市場的健康有序發(fā)展影響到整體中國經(jīng)濟的發(fā)展，關乎到國計民生。我國融資環(huán)境整體良好，但房地產(chǎn)公司業(yè)界卻有普遍的潛規(guī)則，他們先用小部分流動資金和商業(yè)銀行貸款向政府相關部門辦理“四證”，再用部分資金拿到銷售證，至此完成賣方方面的融資工作。開始向社會銷售，以消費者首付資金和個人按揭資金作為重要來源參與房地產(chǎn)的開放，商品房的建設等后續(xù)工作?？梢哉f，房地產(chǎn)商只用很少的自有資金即完成了一整套開發(fā)的工作。然而，一旦遇到經(jīng)濟形勢下降，消費者經(jīng)濟狀況不良，商品房滯銷等外力因素，開發(fā)商立刻會遇到資金周轉(zhuǎn)不靈，爛尾等問題，最終導致資不抵債和銀行債務難追償。引發(fā)社會矛盾，影響經(jīng)濟發(fā)展。

信用風險較高。一，目前我國的房地產(chǎn)市場銀行信貸仍是主流，但房地產(chǎn)企業(yè)由于受政策限制，上市比較困難。信托產(chǎn)品也滿足房地產(chǎn)業(yè)的融資要求；二，部分開發(fā)商以房產(chǎn)抵押，容易出現(xiàn)壞賬問題；三，銀行和房企為銷售量寬松放貸給個人，易出現(xiàn)征信考察失誤現(xiàn)象；四，近兩年房產(chǎn)庫存嚴重，而房價居高不下，普通消費者無力承受，導致銀行放貸無法全部收回。

投資增長過快。近幾年房地產(chǎn)業(yè)火熱發(fā)展，大批的行業(yè)外資金也紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)，爭奪市場份額，使競爭更加激烈，為本已高庫存的現(xiàn)下增加更多風險。

四、我國房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢及問題解決

作為我國經(jīng)濟重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)總體發(fā)展良好，雖出現(xiàn)各種問題，但經(jīng)過調(diào)控與體系的不斷完善，我國房地產(chǎn)行業(yè)終將得到積極健康的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)市場投資穩(wěn)中求進

當前我國房地產(chǎn)金融市場投資勢頭整體已趨于理性。銀行自身可以做到加息，放貸勢頭減緩，對房產(chǎn)企業(yè)和個人征信環(huán)節(jié)審查力度增大；嚴禁理財?shù)冗`規(guī)資金進入房地產(chǎn)；嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)貸款業(yè)務規(guī)制要求和調(diào)控政策；規(guī)范各類貸款業(yè)務管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領域；加強房地產(chǎn)信托業(yè)務合規(guī)經(jīng)營；審慎開展與房地產(chǎn)中介和房企相關的業(yè)務；

同時，企業(yè)應拓寬融資的多元渠道，改變單一銀行融資來源，比如可以深入探索房屋抵押的證券化交易，確保銀行資金的流動性；嘗試股票市場融資方法，借殼上市；加大直接融資力度，由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變。

央行業(yè)應要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，強化住房信貸管理。其他監(jiān)管部門也應加強對上市房企再融資的監(jiān)管，強調(diào)企業(yè)募集資金只能用于房地產(chǎn)建設而不能用于拿地和償還銀行貸款，再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，不許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充。

2、房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控繼續(xù)實施

從中國的經(jīng)濟增長潛力分析，一般經(jīng)濟增長速度應保持在8%一10%之問，而如何使房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增速保持和諧共生，政府仍需進行宏觀上的把控以及微觀上的調(diào)整。2.1 信貸、保障體系方面宏觀調(diào)控

當然房地產(chǎn)業(yè)資金來源單一，主要是銀行貸款。央行對此已經(jīng)下發(fā)很多規(guī)定要求各大商業(yè)銀行加強信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地產(chǎn)企業(yè)對于市場的把握往往來源于充足的資金，一旦滿足此點，他們會信心滿滿進行大規(guī)模房產(chǎn)建設，往往忽略經(jīng)濟可行性和當前消費力度。對此，我們應當繼續(xù)支持上層對于信貸方面的控制。

政府需要逐步建立起新的和科學的住房保障體系，有序過濾住房存量，建立居民家庭的住房梯級消費格局。同時，政府應逐漸將住房補貼的重點放到消費環(huán)節(jié)，對中低收入家庭的住房租金和貸款利率補貼予以補貼，提高補貼政策的效率。2.2 明確房屋產(chǎn)權(quán)種類

我國房地產(chǎn)市場魚龍混雜，出現(xiàn)大量無證開發(fā)，虛假住房。政府及監(jiān)管部門應該對房地產(chǎn)用地情況的信息應做到公開化、透明化。對此進行明確分類，向社會、消費者予以公布。目前按照分類，我國房屋產(chǎn)權(quán)大致分為商品房、經(jīng)濟適用房、小產(chǎn)權(quán)房、公房、自建住房等六類。應確保保障性住房用地供應,并使其充足。嚴格對房地產(chǎn)土地使用申請進行審批,并在土地開發(fā)過程中不斷監(jiān)測其使用狀況,保障性住房用地播劃后也應加強管理；加強小產(chǎn)權(quán)房管理，適度放開房產(chǎn)證身份的確認；加大經(jīng)濟適用房的建設力度，加強申請人員的考核，防止權(quán)勢人員投機取巧；適度允許農(nóng)村自建住房和城郊自有土地自建，緩解高房價壓力，提高土地使用效率。

2.3 住房公積金改革

我國的住房公積金制度于1991年在上海正式建立，2002年修訂的《住房公積金管理條例》為公積金定義的是國家機關、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，單位和職工個人必須依法履行繳存住房公積金的義務，即住房公積金是由單位和職工個人共同繳付, 實行專戶存儲，歸職工個人所有, 繳存職工購買自住房時可以申請住房公積金個人住房貸款。自實行20多年來，住房公積金為我國住房消費，推動住房商品化奠定了堅實基礎。但其多年來并未在制度上作出多大變化，至今已漸漸無法適應新時代市場環(huán)境的變化需求。目前我國住房公積金制度出現(xiàn)的問題有覆蓋不全面，過于集中權(quán)勢部門，如效益好的國有企業(yè)，事業(yè)單位，黨政部門；公積金強制集中，去向不明；缺乏管理統(tǒng)一，地區(qū)割裂。缺乏監(jiān)管體制，資金風險較大；區(qū)域差異大，中西部與東部差別大。長此以往，住房公積金制度也會成為妨礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的絆腳石。

中國社科院研究員汪利娜曾建議逐步將住房公積金制度改制為真正的政策性金融機構(gòu)，成立國家住房公積金銀行可以解決監(jiān)管難題、節(jié)約運營成本、提高資金運作效率。

擴大公積金覆蓋范圍。當前住房公積金制度更多傾向于國家黨政、事業(yè)、國企部門，對于解決低收入者家庭并無過大實用。而我國進城務工人員逐漸增多，在城市建設方面起著越來越大的作用，國家應該使公積金制度更多地傾向于此類人員。

“控高保低”繳存。這一政策具體方法是繳存基數(shù)統(tǒng)一為職工工資總額, 不得低于當?shù)刈畹凸べY標準, 不得高于當?shù)厣鐣骄べY的3倍，繳存比例下限,5%,上限為12%?！翱馗弑５汀蹦軌虼龠M社會分配公平、進一步完善住房公積金制度的要求。

有效利用龐大資金。中國證監(jiān)會主席郭樹清就曾提出，力推住房公積金、養(yǎng)老金等長期資金入市。

3、繼續(xù)推動城市化進程

總書記指出：城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路。中央城鎮(zhèn)化工作會議作出了“加快推進新型城鎮(zhèn)化”的重大戰(zhàn)略部署。庫存嚴重現(xiàn)象有目共睹，尤其集中在三四線城市，而大力推動城鎮(zhèn)化可以有效解決這一問題。

以“市民化”為核心推動真正意義上的城鎮(zhèn)化。中國人口巨大，城市眾多。據(jù)不完全統(tǒng)計，到2016年，中國有700個城市，包括4個直轄市，282地級市，374縣級市；此外，中國還有大約2萬個鎮(zhèn)，2萬個鄉(xiāng)。如此大規(guī)模的城鎮(zhèn)，未來的城鎮(zhèn)化必須考慮城鎮(zhèn)體系的問題。但在不少省區(qū)市城市體系上“一強多弱”，存在一到兩個“超級城市”，其他是明顯偏弱的中小城市（城鎮(zhèn)）。行政資源過分集中，缺乏層次鮮明的城市體系?！笆忻窕币饬x在于鼓勵更多鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員進入城市成為市民。而如何使其獲得身份認同感，關鍵在于戶籍改革。由于戶籍改革難度巨大，所以戶籍制度改革應首先在規(guī)模小的城市首先推行。大的方面，中央應該向地方逐步放權(quán)，讓地方承擔更多地責任（由政府權(quán)力部門領導，公安部門擱置），穩(wěn)步推進。

另一方面，農(nóng)村建設始終是中國發(fā)展核心問題。長期以來，中小城鎮(zhèn)發(fā)展滯后，城鎮(zhèn)基礎設施和第三產(chǎn)業(yè)增長緩慢，農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移。李克強副總理所言，城鎮(zhèn)化要通過推動農(nóng)村勞動力向城市轉(zhuǎn)移，加快發(fā)展介乎農(nóng)村和大城市間的城鎮(zhèn)（包括鎮(zhèn)或二三線城市等），縮小區(qū)域差異和城鄉(xiāng)差異，改善農(nóng)村人口的生活條件。新型城鎮(zhèn)化不僅有人口比例增加和城市面積擴張，還要實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人居環(huán)境、就業(yè)方式、社會保障等一系列方面由“鄉(xiāng)”變“城”的轉(zhuǎn)變。所以，只有先解決社會保障缺口、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)、新市民就業(yè)、城市產(chǎn)業(yè)變化等一系列難題，農(nóng)民才能順利向“市民化”過渡。

4、房地產(chǎn)業(yè)法律法規(guī)逐步完善

從1990年國務院頒布《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》到2011年國家住房和建設部《國有土地上房屋征收評估辦法》，我國從中央到地方關于房地產(chǎn)出臺的各種大小法律法規(guī)層出不窮，可以說正是有了這些制度的保駕護航，中國房地產(chǎn)業(yè)才能得以順利發(fā)展。未來我國房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展仍然離不開各種法律法規(guī)的制度性保障。

五、總結(jié)

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展經(jīng)過了“黃金十年”，現(xiàn)已漸入發(fā)展成熟期，市場整體趨于平穩(wěn)。對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展歷程進行回顧，可以更好幫助決策者分析整合歷史，整頓現(xiàn)狀，展望未來。相信我國房地產(chǎn)業(yè)在政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)下必能健康平穩(wěn)地一直走下，始終為我國經(jīng)濟注入強大動力。

參考文獻：

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第五篇：房地產(chǎn)發(fā)展歷程總結(jié)

房

地

產(chǎn)

市

場

發(fā)

展

歷

程

班級：08城建建筑一班 姓名：何非學號：08290020112

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程

我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個基本特色是：與住房制度改革齊頭并進，相輔相成。住房制度改革是中國房地產(chǎn)市場經(jīng)濟復蘇和發(fā)展的重要契機與強大推動力。而房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展又有力地支持了住房制度改革。這也可以說是中國特式的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展道路。我國改革開放的總設計師鄧小平同志在1980年就系統(tǒng)地提出了住房制度改革的一整套改革思路，對住房生產(chǎn)、流通、分配、消費在內(nèi)的全過程進行了通盤的改革設計。從而拉開了我國住房制度改革和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大幕?；仡櫸覈康禺a(chǎn)業(yè)30年的發(fā)展歷程，大致可以劃分為以下四個階段.......第一階段： 理論突破與試點起步階段（1978至1991年）

1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時間的低迷之后開始復蘇。

第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

第四階段：價格持續(xù)上揚，多項調(diào)控措施出臺的新階段(2003年以來)

2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出臺了多項針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。

另一方面，回顧改革開放30年來，我國房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)歷了一下五個時期：

第一，初步形成時期

也就是1978年到1991年。我不知道在座的朋友是否了解，在1978年之前的20多年當中，其實我國是沒有房地產(chǎn)業(yè)的，也沒有房地產(chǎn)，有的只是建筑業(yè)。當時城鎮(zhèn)住房是由國家統(tǒng)一建設，建好了之后不出售，而是由職工所在單位按照工齡、學歷和職務進行排隊分配。分配之后的房子，國家只是象征性的收取比較低的租金，近乎無償使用。在這種住房的體制下爆發(fā)了一個問題，那就是政府的投資是有去無回的，而且收的比較低的租金是不足以支付房屋日常使用和修繕的。在1980年的時候，中央政府和國務院提出了住房改革制度，也就是準許私人建房、買房、售房，不但是已經(jīng)新建的商品房可以出售，已有的房子也可以出售。

也就是說從1978年到1991年期間，是房地產(chǎn)逐步形成的階段。

第二，房地產(chǎn)過熱時期

大家可以看到只有一年的時間，1992年到1993年，發(fā)生了什么？我不知道大家現(xiàn)在對于我們現(xiàn)在的地產(chǎn)大腕有沒有了解，比如潘石屹就是在1992年到1993年一年的時間掘了第一桶金，在海南和北海，那個地方是房地產(chǎn)熱持續(xù)高漲的地方。隨后在1993年底的時候，由于國家的一系列的宏觀政策調(diào)控，把這個泡沫擠破了

第三，市場調(diào)整時期

經(jīng)過了1993年，到我們整個市場的調(diào)整時間，就是1994年到1997年，1994年繼續(xù)了1993年的宏觀調(diào)控政策，在1995年到1997年之間，國家繼續(xù)執(zhí)行的是從緊的貨幣政策和財政政策。在1996年的時候，從我們的經(jīng)濟相對的短缺，已經(jīng)發(fā)展到了經(jīng)濟相對過剩，職工下崗、企業(yè)倒閉的情況頻繁的出現(xiàn)。在1997年的時候大家應該知道，1997年我們經(jīng)歷了亞洲金融風暴。

第四，市場蕭條期

1994年到1997年是波動比較頻繁的，應該說是房地產(chǎn)市場的簫條期。從1998年到2002年，我們出現(xiàn)了培育新的經(jīng)濟增長點的時期，在這期間，國家把房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點，出臺了一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠的房貸政策和稅收政策。

第五，宏觀調(diào)控時期

2003年到2007年這四年，我們進入到了宏觀調(diào)控時期，這幾年我們清晰的感覺到土地政策的調(diào)整、稅收政策的條件，廉租房和經(jīng)濟適用房的大力投入和建設。在2008年到2009年這段時間，我們先遭遇了經(jīng)濟危機，從2008年上半年開始房價急劇回落，到2009年又上漲到了一個高點，2010年又頻繁出臺了很多的政策，尤其是從年初到4月底。

我們可以看一下從1990年到2008年整個利率變化的過程，大家就會看清整個房價的變化。1990年的時候，我們是歷史上最高的利率水平，是年利率9.72%，這可能是我們想象不到的。我們現(xiàn)在可能還覺得5.94%已經(jīng)很高了，1990年最高是9.72%，中間有一次回落是2002年的5.04%，5.04%是我們目前最低點的利率。大家可以看到，2008年12月23號5.94%是我們延續(xù)到五年以上的基準利率。在去年的時候，為了刺激房地產(chǎn)市場，針對5.94%利率貸款打七折，利率基本上接近于公積金的貸款利率。所以目前我們享受到的利率應該說是歷史追低值，現(xiàn)在是七折利率。但是目前很多銀行首套房已經(jīng)取消了這個折扣，我們再次申請的時候普遍變到了8.5折。那么8.5折的利率，5.94%的8.5折應該是5.049%，也是2002年的最低點。這是從1990年到2008年的利率變化水平。我們看一下北京商品房均價的走勢，從2000年到2007年：2000年的4771一直上漲到2007年的14411，2008年我們的房地產(chǎn)均價在2萬以上，今年接近3萬。所以大家從這個房價的走勢可以看出來，現(xiàn)在即使房價陷入了低谷，但再降也不可能降到1.4萬均價的水平了。我先給大家簡單的介紹了一下，從2003年到2007年這四年的時間，我們的房價上漲的幅度是223%。

總的來說：中國的房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史大致這樣：首先從1981年開始，在深圳和廣州開始搞商品房開發(fā)的試點，在這以前，國內(nèi)只有房地產(chǎn)開發(fā)，沒有商品房開發(fā)，事業(yè)單位或者企業(yè)單位造房子主要是用于內(nèi)部職工福利分配的，包括政府造房子也是用于福利分配，沒有房地產(chǎn)市場。由于當時搞試點比較成功，后來就小范圍的開始試點開發(fā)。1992年鄧小平同志南巡深圳視察后發(fā)現(xiàn)特區(qū)搞市場經(jīng)濟建設之后城市的面貌有翻天覆地的變化，其中房地產(chǎn)開發(fā)非常成功，認為開發(fā)區(qū)的經(jīng)驗值得向全國推廣，于是他就吹響了中國房地產(chǎn)開發(fā)的號角，由沿海城市一帶開始展開，特別是在海南、北海、廣州、深圳等這些大城市，但時間不長，由于海南的房地產(chǎn)市場形成了嚴重的泡沫。

1993年朱镕基總理到海南視察，發(fā)現(xiàn)海南的房地產(chǎn)市場已經(jīng)失控，主要是土地市場迅速形成了非常嚴重的泡沫。于是朱镕基總理一聲令下：停止銀行貸款。銀根收緊后使剛剛起

來的房地產(chǎn)市場立馬遭到重創(chuàng)，造成的結(jié)果是從1993年下半年到1998年上半年，中國的房地產(chǎn)市場始終波瀾不興。

1998年對中國房地產(chǎn)業(yè)來說是關鍵之年，分水嶺就是上半年和下半年，很多開發(fā)商在1998年上半年都熬不下去了，把土地紛紛賣掉退出市場。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面開始發(fā)生變化，出臺了一系列的刺激房地產(chǎn)發(fā)展的政策，主要一個是取消福利分房，也就是意味著人們所要取得住房，都要到市場上去買房，通過市場來解決住房問題，這種政策使得有效需求在短期內(nèi)爆發(fā)，并大幅快速上升。這政策的第一效應就是“趕末班車”--凡是有錢的單位紛紛購買現(xiàn)房，把當時市場上所有當時賣不掉的現(xiàn)房一掃而空。這時的房改政策提供了巨大的有效需求，而金融政策和稅收政策又創(chuàng)造出巨大的有效需求。不斷地降低利率，還有按揭門檻降低，當時首付只要30％、20％，有的銀行甚至提出零首付。還有價格政策，在這之前商品房的價格受到物價局的管制，不能隨便漲價，是限價的。但是在這時候取消了這些管制，為后來開發(fā)商漲價提供可能，這以后開發(fā)商自己喜歡怎么定就怎么定，開始亂漲價。于是1999年至2003年為中國房地產(chǎn)業(yè)高速增長期。2003年到達高峰，暴露出房價過高、結(jié)構(gòu)不合理的問題，導致嚴重的社會矛盾，房地產(chǎn)業(yè)成為社會關注的焦點。2004年開始實施宏觀調(diào)控，主要特征是收緊土地與信貸兩個閘門，以調(diào)控供給為主。

2005年中央進一步加大宏觀調(diào)控力度，主要特征是供給與需求雙向調(diào)控，以調(diào)控需求為主。從2005年下半年開始2006年，成交量開始上升，但是好景不長，因為當長三角地區(qū)的房地產(chǎn)市場在下雪的時候，北京、深圳、廣州這些城市卻是一片艷陽天，房價漲得很快，就像以前的長三角，結(jié)果導致3月份調(diào)控的政策又進一步加強。

2006年的宏觀調(diào)控主要特征是以調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為主。目前的房地產(chǎn)正在發(fā)生一系列的轉(zhuǎn)變：由賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變、由以投資主導向以消費主導轉(zhuǎn)變、由短期投資向中長期投資轉(zhuǎn)變、由以土地為中心向以產(chǎn)品為中心轉(zhuǎn)變、由以增量市場為主向以存量市場為主轉(zhuǎn)變、由普漲普跌現(xiàn)象向有漲有跌現(xiàn)象轉(zhuǎn)變、由籠統(tǒng)市場向細分市場轉(zhuǎn)變。

中國房地產(chǎn)價格的走勢，1998年開始起到的房地產(chǎn)市場到2003年，這一輪的上揚達到高峰，然后從2003年到2007年都在頭部橫盤整理，2004年調(diào)控供給、2005年調(diào)控需求、2006年調(diào)控結(jié)構(gòu)、2007年繼續(xù)調(diào)整，估計到2007年底差不多調(diào)整完畢，然后，隨著2008年奧運會這個東風的作用，中國新的一輪房地產(chǎn)，在把頭部轉(zhuǎn)化為底部以后，又有一波上揚。這個過程當中所有的風險被釋放、泡沫被消減、結(jié)構(gòu)被調(diào)整，不合理的狀況被緩解，積壓的房子被消化，這就為下一輪發(fā)展夯實了基礎，從2008年開始新的一輪平穩(wěn)增長，不會是瘋長，這是一個臺階式的上揚，這是中國房地產(chǎn)發(fā)展的特征。