第一篇：關(guān)于善意取得的案例分析

關(guān)于善意取得的個(gè)案分析

案情：原告A和被告B為兄弟倆，二人之母C有一座住宅，領(lǐng)有改房的產(chǎn)權(quán)證，是該房的所有權(quán)人。2006年3月，B謊稱母親C去世（事實(shí)上2006年6月才去世），騙取派出所出具了證明其母C的死亡證明。5月，B持C的死亡證明，謊稱自己是C的獨(dú)子，到房管部門(mén)將C的房產(chǎn)過(guò)戶到自己名下，并領(lǐng)取了房產(chǎn)證。7月，B持騙到的房產(chǎn)證，與D簽訂房屋買(mǎi)賣合同一份，將該房屋買(mǎi)給D（D不知道B的房產(chǎn)證是采取欺騙手段獲得的），8月，D領(lǐng)取了該房的產(chǎn)權(quán)證。2007年1月，原告A以被告B的房產(chǎn)證是騙領(lǐng)的、B事實(shí)上非該房屋的唯一所有人為由向法院起訴，要求確認(rèn)B與D簽訂的房屋買(mǎi)賣合同無(wú)效。

問(wèn)：本案是否適用善意取得？

分析：首先，先要明確善意取得的含義。所謂善意取得，是指無(wú)處分權(quán)的動(dòng)產(chǎn)占有人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)讓與第三人時(shí)，受讓人因善意而依法取得該不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)制度。根據(jù)物權(quán)法第一百零六條規(guī)定： 無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：

（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；

（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

善意取得必須具備下列要件：

一.標(biāo)的物為依法可流通的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)。法律禁止或限制流通的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)及占有脫離物不適用善意取得。

二，讓與人對(duì)所讓與的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)無(wú)處分權(quán)。善意取得以讓與人物權(quán)讓與不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)為前提條件。

三.受讓人以合理價(jià)格受讓。善意取得旨在保護(hù)交易安全，因而要求取得財(cái)產(chǎn)的原因行為應(yīng)當(dāng)有法律行為的性質(zhì)，如果受讓人非基于法律行為而取得動(dòng)產(chǎn)的占有，如先占、拾得遺失物、繼承，則不發(fā)生善意取得。

四.受讓人為善意。善意取得以受讓人的善意為成立的前提。所謂善意，指受讓人不知讓與人無(wú)處分權(quán)。對(duì)受讓人善意的判斷，應(yīng)以受讓時(shí)為時(shí)點(diǎn)，就動(dòng)產(chǎn)而言，善意的判斷時(shí)點(diǎn)應(yīng)為標(biāo)的物交付之時(shí)；就不動(dòng)產(chǎn)而言，應(yīng)以申請(qǐng)登記作為判斷善意的時(shí)點(diǎn)。

五.已完成登記或交付。交付應(yīng)通過(guò)交付或登記，動(dòng)產(chǎn)交付應(yīng)以現(xiàn)實(shí)交付為限，觀念上的交付雖然具有交付的一般效果，但受讓人并未實(shí)際占有動(dòng)產(chǎn)，不應(yīng)受善意取得制度的保護(hù)。

善意取得的法律效果：

一.受讓人取得標(biāo)的物的所有權(quán)。

二.二受讓動(dòng)產(chǎn)上原有權(quán)利消滅（物權(quán)法第第一百零八條 善意受讓人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利的除外）

三.讓與人對(duì)原所有人負(fù)賠償責(zé)任。四.讓與人與受讓人直接的其他法律關(guān)系依其法律行為加以確定。

本案中，原告A認(rèn)為被告B采取騙取手段取得房屋產(chǎn)權(quán)證，該產(chǎn)權(quán)證是不合法的，B事實(shí)上并不是房屋的唯一所有人，該房屋在C去世后，應(yīng)由A和B共同繼承，在未依法分割前，應(yīng)確認(rèn)為A、B的共有財(cái)產(chǎn)，B無(wú)權(quán)單獨(dú)處分，因此B與D簽訂房屋買(mǎi)賣合同應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。

但我認(rèn)為，該案構(gòu)成善意取得，B與D之間的交易行為有效。本案符合善意取得的構(gòu)成要件，D依法取得房屋的所有權(quán)。參照前面提到的善意取得構(gòu)成要件。

1.標(biāo)的物為依法可流通的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。我國(guó)物權(quán)法將不動(dòng)產(chǎn)納入善意取得制度的適用范圍，因此本案的中的房屋可以成為善意取得的標(biāo)的物。

2.讓與人對(duì)所讓與不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)無(wú)處分權(quán)。被告B采取欺騙手段將房屋過(guò)戶到自己名下，此時(shí)C并未去世，B并不能因此取得所有權(quán)；C過(guò)世后，原、被告基于對(duì)房屋的繼承形成共同共有關(guān)系，B仍無(wú)權(quán)單獨(dú)處分該財(cái)產(chǎn)，所以B作為讓與人并不享有對(duì)房屋的處分權(quán)。

3.受讓人以合理價(jià)格受讓。本案中D作為受讓人，是房屋交易的主體，為取得房屋所有權(quán)支付了相應(yīng)的對(duì)價(jià)。

4.受讓人行為善意。本案中D根據(jù)登記簿中的記載，認(rèn)定B是房屋的所有權(quán)人，享有處分權(quán)，其實(shí)并不知道房產(chǎn)證是B騙領(lǐng)的，因此D是善意受讓人。

5.已完成登記或交付。本案中，D領(lǐng)取了該房的產(chǎn)權(quán)證，證明已經(jīng)進(jìn)行了所有權(quán)的變更登記，所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)歸B。

綜上所述，雖然B采取欺騙手段單獨(dú)領(lǐng)取了房屋產(chǎn)權(quán)證，事實(shí)上并非房屋的唯一所有人，無(wú)權(quán)單獨(dú)處分該房屋，但D在與之簽訂買(mǎi)賣合同時(shí)，D是善意的，并不知道房屋并非B一人所獨(dú)有，憑B出示的房屋產(chǎn)權(quán)所有證，D有理由相信B是該房屋的唯一所有人，也有理由相信B有權(quán)出賣該房屋，所以從保護(hù)善意第三人利益的角度出發(fā)，應(yīng)確認(rèn)D已取得房屋的所有權(quán)。至于B出賣房屋而給A帶來(lái)的損失，A可另行起訴B給予賠償。

第二篇：善意取得制度案例分析報(bào)告

善意取得制度案例分析報(bào)告

一、案例概述

（一）案例一

1990年4月，廉某與趙某按照當(dāng)?shù)亓?xí)俗舉行了婚禮，未領(lǐng)取結(jié)婚證，婚后生育一子。2003年8月，雙方共同出資47880.78元在廉某單位購(gòu)買(mǎi)了帶有福利性質(zhì)的住房一套，并由廉某單位統(tǒng)一辦理了房產(chǎn)證，房產(chǎn)證辦理在廉某名下，未載明共有人。2007年11月，廉某在網(wǎng)上發(fā)布了售房信息，隨后與趙某發(fā)生矛盾，兩人分居。

2008年4月，楊某夫婦從網(wǎng)上看到廉某的售房信息后便與廉某聯(lián)系協(xié)商購(gòu)房事宜。締約前，楊某夫婦查看了廉某的房產(chǎn)證，詢問(wèn)了廉某的家庭狀況，廉稱自己?jiǎn)紊?，該房屋為其個(gè)人所有。2008年4月15日，楊某夫婦以15.5萬(wàn)元的價(jià)格與廉某訂立了房屋買(mǎi)賣合同。合同訂立后，楊某夫婦將現(xiàn)金6.5萬(wàn)元及金額為8萬(wàn)元的定期存單交付給廉某；廉某將房屋產(chǎn)權(quán)證和購(gòu)房原始發(fā)票交付給楊某夫婦。同年4月底，楊某夫婦收到廉某交付的房屋鑰匙，并占有該房屋。

合同簽訂后，楊某夫婦與廉某一起到房管部門(mén)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，由于相關(guān)證明文件不齊備，房管部門(mén)未予辦理。在此情況下，楊某夫婦將已交付的8萬(wàn)元存單掛失，并到所購(gòu)買(mǎi)的房屋周圍進(jìn)一步打聽(tīng)、詢問(wèn)該房屋的相關(guān)情況。經(jīng)了解，廉某有丈夫趙某，在某單位工作。2008年5月4日，楊某夫婦到趙某單位找到趙某，并向其核實(shí)其與廉某的身份關(guān)系。趙某表示其與廉某系夫妻關(guān)系，未辦理結(jié)婚證，并表示其不同意出售房屋。

同年5月23日，楊某夫婦以其與廉某訂立的房屋買(mǎi)賣合同為依據(jù)向襄陽(yáng)區(qū)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求判令廉某交付房屋并辦理過(guò)戶手續(xù)。該院受理了該案，審理中，廉某陳述其單身，隱瞞了其已婚事實(shí)；同時(shí)楊某夫婦亦未將其曾找過(guò)趙某的情節(jié)告知法庭。審理中楊某夫婦與廉某自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議：被告廉某于2008年5月30日將訴爭(zhēng)房屋交付給原告楊某夫婦，并協(xié)助原告辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。案件受理費(fèi)由原告負(fù)擔(dān)。

該調(diào)解協(xié)議經(jīng)雙方當(dāng)事人簽字生效后，廉某并未自動(dòng)履行協(xié)議中約定的協(xié)助過(guò)戶義務(wù)。于是，楊某夫婦于2008年6月3日向該院申請(qǐng)執(zhí)行。通過(guò)執(zhí)行，同年7月21日訟爭(zhēng)房屋過(guò)戶完畢。之后楊某夫婦按照15.5萬(wàn)元的總價(jià)款向廉某付清了余款。

2008年10月，趙某在得知其與廉某共有的房屋被廉某獨(dú)自售出，并已過(guò)戶到他人名下后，提出異議，要求該院依法再審，撤銷原審調(diào)解書(shū)，并判令楊某夫婦返還房屋。針對(duì)第三人的異議，原審原告楊某夫婦認(rèn)為，訟爭(zhēng)的房屋登記在廉某名下，未載明共有人，其購(gòu)買(mǎi)時(shí)不知曉廉某為無(wú)權(quán)處分，該房屋實(shí)際付款15.5萬(wàn)元，為合理價(jià)格，且辦理過(guò)戶，其依據(jù)善意取得制度應(yīng)取得該房屋所有權(quán)。

（二）案例二

甲從國(guó)外帶回一架照相機(jī)。好友乙看望甲時(shí)，見(jiàn)到該照相機(jī)愛(ài)不釋手，便向甲提出：“給我吧?！奔渍f(shuō)：“先拿去用吧?！币易邥r(shí)將照相機(jī)帶走。后因乙急需用錢(qián)，以2000元將照相機(jī)賣給丙(丙不知情)。三個(gè)月后，甲問(wèn)乙：“你何時(shí)將照相機(jī)還我?”乙說(shuō)：“你不是送給我了?”雙方為此發(fā)生糾紛，訴至法院。

二、案例分析

（一）基本理論

這兩個(gè)案例都涉及的是善意取得制度。

善意取得制度在法律上的邏輯依據(jù)系法律上承認(rèn)占有公信力的邏輯結(jié)果，其實(shí)踐依據(jù)是保護(hù)交易安全。善意取得是物權(quán)法上的一項(xiàng)重要制度，是指無(wú)處分他人動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的動(dòng)產(chǎn)占有人，以移轉(zhuǎn)所有權(quán)或設(shè)定他物權(quán)為目的，將其占有的動(dòng)產(chǎn)交付于善意第三人后，善意受讓人即取得該動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的法律制度。

（二）案例一分析

第1頁(yè)

從《物權(quán)法》第一百零六條可以看出：不動(dòng)產(chǎn)善意取得有四個(gè)條件：

1.無(wú)處分權(quán)人處分該不動(dòng)產(chǎn)。首先，廉某單方處分登記在其個(gè)人名下的房產(chǎn)，應(yīng)認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分。該案涉及到婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的房改房，產(chǎn)權(quán)登記在妻子廉某單方名下。這種情況下，妻子廉某的單方處分應(yīng)認(rèn)定為無(wú)權(quán)處分。雖然《物權(quán)法》第十七條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)的證明。但是依據(jù)我國(guó)《婚姻法》的規(guī)定，廉某與趙某屬事實(shí)婚姻關(guān)系，在其夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的房產(chǎn)應(yīng)屬夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)。同時(shí)該房屋是單位的房改房，雖然也要出資購(gòu)買(mǎi)，但是帶有一定的福利性質(zhì)，是分配給該家庭成員中夫妻雙方的。依據(jù)特別法優(yōu)于一般法的適用原則，《婚姻法》較《物權(quán)法》應(yīng)屬于特別法，本案應(yīng)依據(jù)《婚姻法》的規(guī)定認(rèn)定訟爭(zhēng)房屋為廉某與趙某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)。故趙某與廉某對(duì)訴爭(zhēng)的房屋享有共同的產(chǎn)權(quán)，廉某未經(jīng)趙某同意單方處分該房產(chǎn)屬無(wú)權(quán)處分。

2.受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的。受讓人善意與否，主要應(yīng)從受讓人受讓物時(shí)是否知曉出讓人為無(wú)權(quán)處分的角度進(jìn)行審查。如果受讓人受讓該物時(shí)知曉出讓人為無(wú)權(quán)處分仍然購(gòu)買(mǎi)，則不符合主觀善意的要求；反之，則符合。審查認(rèn)定受讓人的“不知曉”狀態(tài)是主要從受讓人是否盡到了當(dāng)時(shí)情景下一般購(gòu)買(mǎi)人的注意義務(wù)角度進(jìn)行審查。

結(jié)合該案，楊某夫婦是否善意應(yīng)從訂立合同和履行合同兩個(gè)階段進(jìn)行分析。

訂立合同階段楊某夫婦查看了廉某的房產(chǎn)證，并詢問(wèn)了廉某的婚姻狀況，盡到了當(dāng)時(shí)情景下一般購(gòu)買(mǎi)人的注意義務(wù)。至于廉某的陳述真實(shí)與否，已經(jīng)超出了楊某夫婦當(dāng)時(shí)情景下作為一般購(gòu)買(mǎi)人的審查能力范圍，楊某夫婦有理由相信廉某關(guān)于自身婚姻狀況的陳述。故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定，訂立合同階段楊某夫婦對(duì)廉某是否為無(wú)權(quán)處分的情況不知曉，其二人在該階段主觀上符合善意的要求。

履行合同階段，由于楊某夫婦在與廉某到房管部門(mén)進(jìn)行房屋過(guò)戶登記時(shí)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)廉某的證明文件不全不能過(guò)戶，后楊某夫婦通過(guò)打聽(tīng)得知廉某丈夫趙某存在，并與趙某見(jiàn)面。趙某向楊某夫婦陳述楊某夫婦所購(gòu)買(mǎi)的房屋系其與廉某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，并表示其不同意出售該房屋。至此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定楊某夫婦已經(jīng)知曉廉某向其二人出售的房屋系廉某與趙某的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，廉某的單方處分，是無(wú)權(quán)處分。楊某夫婦辯稱，趙某不能出示結(jié)婚證，房產(chǎn)又未注明共有人，其不能辨識(shí)趙某的陳述是否真實(shí)。對(duì)此辯解理由認(rèn)為不能成立。因?yàn)槭聦?shí)婚姻是我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)歷史遺留的民間習(xí)俗婚禮的一種認(rèn)可，我國(guó)現(xiàn)行法律保護(hù)事實(shí)婚姻。楊某夫婦作為一般購(gòu)買(mǎi)人，能夠從廉、趙二人的年齡上對(duì)趙某的陳述真實(shí)與否做出一個(gè)初步判斷；而且，從楊某夫婦獲知趙某與廉某夫妻關(guān)系的信息來(lái)源上看，該信息是從訟爭(zhēng)房屋的周圍鄰居處得知，加上楊某夫婦與廉某到房管部門(mén)因缺少證明文件不能過(guò)戶的事實(shí)，足以推翻楊某夫婦辯稱其二人不能辨識(shí)趙某陳述真實(shí)與否的理由。從一般購(gòu)買(mǎi)人交易中應(yīng)當(dāng)盡到的注意義務(wù)角度進(jìn)行審查，楊某夫婦交易的是房屋，對(duì)如此重大的財(cái)產(chǎn)利益，應(yīng)當(dāng)盡到與財(cái)產(chǎn)利益相對(duì)應(yīng)的注意義務(wù)。其對(duì)諸多疑惑因素的無(wú)端忽視，應(yīng)認(rèn)定為沒(méi)有盡到當(dāng)時(shí)情景下一般購(gòu)買(mǎi)人的注意義務(wù)，不能認(rèn)定其堅(jiān)持購(gòu)買(mǎi)仍處于主觀善意狀態(tài)。

3.以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。其次，楊某已經(jīng)交付了合理對(duì)價(jià)，合同訂立后，楊某夫婦將現(xiàn)金6.5萬(wàn)元及金額為8萬(wàn)元的定期存單交付給廉某。

4.轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記。最后，登記的完成有瑕疵，廉某在與廉某訂立房屋買(mǎi)賣合同后，由于證明文件不齊，無(wú)法協(xié)助楊某夫婦辦理過(guò)戶手續(xù)，不符合轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記條件，不能依據(jù)善意取得制度取得該轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)。至于原審中雙方借助法院公權(quán)力，通過(guò)訴訟達(dá)到過(guò)戶目的，用于滿足轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)登記這個(gè)條件的做法，在再審查明事實(shí)后應(yīng)當(dāng)給予否定，并對(duì)原審予以糾正。楊某夫婦對(duì)訟爭(zhēng)房屋不能依據(jù)善意取得制度取得所有權(quán)。第三人趙某作為物權(quán)共有人，依據(jù)物權(quán)的追及效力要求原審原告楊某夫婦返還房屋，符合法律規(guī)定。因第三人趙某與原審被告廉某尚處夫妻關(guān)系存續(xù)期間，對(duì)廉某的返還房屋價(jià)款義務(wù)，第三人趙某應(yīng)承擔(dān)連帶返還責(zé)任。

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(三)案例二分析

本案涉及意思表示的解釋以及無(wú)權(quán)處分和善意取得制度。本案中甲說(shuō)“先拿去用吧”，實(shí)際上是拒絕了乙“給我吧”的要約，而提出了一項(xiàng)新的要約，乙走時(shí)將照相機(jī)帶走則是通過(guò)行為作出承諾，所以甲乙之間屬于借用關(guān)系。乙在借用期間占有甲的照相機(jī)，又將照相機(jī)賣給不知情的丙，乙屬于無(wú)權(quán)處分行為，但是丙根據(jù)善意取得制度可以取得照相機(jī)的所有權(quán)。甲不能向丙主張返還照相機(jī)，只能向乙主張不當(dāng)?shù)美颠€請(qǐng)求權(quán)或者侵權(quán)損害賠償請(qǐng)求權(quán)。

關(guān)于甲的意思表示的含義問(wèn)題。甲說(shuō)“先拿去用吧”，按照文義解釋甲實(shí)際上是借用的意思表示，而非贈(zèng)與的意思表示;如果對(duì)此仍有疑問(wèn)，結(jié)合目的解釋的規(guī)則，甲所欲達(dá)成的目的實(shí)際上也是借用，而非贈(zèng)與，這一目的是為乙已知或者明知的。

其次，關(guān)于無(wú)權(quán)處分與善意取得問(wèn)題。無(wú)權(quán)處分的民事行為效力待定，但是經(jīng)由權(quán)利人追認(rèn)或者處分人事后取得處分權(quán)時(shí)，該民事行為的有效，第三人可以取得被處分的標(biāo)的物的所有權(quán)，這一點(diǎn)也為我國(guó)《合同法》明確規(guī)定。在無(wú)前述情形，但是第三人符合善意取得時(shí)，該第三人也可以取得標(biāo)的物的所有權(quán)，本案中的丙是符合善意取得的條件。

另外，所謂善意取得是指無(wú)權(quán)處分他人動(dòng)產(chǎn)的占有人，在不法將動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人后，如果受讓人在取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)處于善意，就可以依法取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)。

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第三篇：善意取得制度

善意取得

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第106條正式確立了我國(guó)的善意取得制度。作為物權(quán)法乃至民法中的一項(xiàng)重要制度，該善意取得制度是我國(guó)民事立法和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。依該條規(guī)定，對(duì)我國(guó)物權(quán)法所確立的善意取得制度應(yīng)作廣義的理解，其作為我國(guó)民事立法中制度創(chuàng)新的積極成果，較傳統(tǒng)民法意義上的善意取得制度有了開(kāi)拓性發(fā)展。

善意取得制度，是物權(quán)法上的一項(xiàng)重要制度。作為適應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要而產(chǎn)生的一項(xiàng)交易規(guī)則，動(dòng)產(chǎn)善意取得制度有助于穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，維護(hù)正常的商品交換。因而該制度業(yè)已在世界范圍內(nèi)，被大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的民事立法所確認(rèn)。我國(guó)現(xiàn)行民事立法尚未在整體上實(shí)現(xiàn)善意取得制度的立法化，關(guān)于這一制度的理論探討也未盡完備。如何構(gòu)建我國(guó)的善意取得制度理論，從而為其立法化進(jìn)行理論準(zhǔn)備，就成為民法學(xué)上一個(gè)迫切需要解決的課題。筆者將從善意取得的起源、概念、動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)善意取得的構(gòu)成要件、不動(dòng)產(chǎn)的善意取得及善意取得的法律效果等方面闡述善意取得制度，期待著我國(guó)制定民法典，確認(rèn)善意取得制度，促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康有序地發(fā)展。

正是由于我國(guó)傳統(tǒng)民法在法律制度的設(shè)計(jì)上，將善意取得制度與登記的公信力制度分別予以規(guī)定，所以才導(dǎo)致人們長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)善意取得制度理解上的爭(zhēng)議。有人認(rèn)為兩種制度的差異不能調(diào)和，善意取得制度僅指動(dòng)產(chǎn)的善意取得，不應(yīng)也不能包括不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的善意取得問(wèn)題系由登記的公信力制度規(guī)范之；有人則認(rèn)為兩種制度可以統(tǒng)一，善意取得制度不僅指動(dòng)產(chǎn)的善意取得，也應(yīng)當(dāng)且能夠包括不動(dòng)產(chǎn)的善意取得。筆者同意后一種觀點(diǎn)，因?yàn)閭鹘y(tǒng)民法的善意取得制度與登記的公信力制度在理論基礎(chǔ)上并不存在實(shí)質(zhì)性的差異。其歸根結(jié)底是物權(quán)的公示公信原則的邏輯結(jié)果，兩者創(chuàng)制的目的是一致的，其在功能上可謂異曲同工。在促進(jìn)交易便捷、保護(hù)交易安全和維護(hù)善意受讓人的利益方面并無(wú)二致。因此，對(duì)善意取得制度的理解宜根據(jù)具體情況作狹義與廣義之區(qū)分。狹義的善意取得制度系指?jìng)鹘y(tǒng)民法意義上的善意取得制度，即動(dòng)產(chǎn)善意取得。其界定如上所述。廣義的善意取得制度系指適用范圍涵蓋動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)及其他物權(quán)的善意取得制度。其界定如下：善意取得，又稱即時(shí)取得，指無(wú)處分權(quán)人將其占有的動(dòng)產(chǎn)或者錯(cuò)誤登記在其名下的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給善意第三人或者為善意第三人設(shè)定他物權(quán)，在符合一定條件的前提下，善意第三人依據(jù)法律的規(guī)定取得動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或者他物權(quán)的制度。

善意取得制度的淵源十分復(fù)雜，多數(shù)學(xué)者認(rèn)為善意取得制度發(fā)源于日爾曼法的“以手護(hù)手”原則。近代以來(lái)，為了保證交易安全和便捷的需要，善意取得制度進(jìn)一步吸收了羅馬法上的時(shí)效取得中善意要件，逐漸完善和發(fā)展起來(lái)。善意取得制度是通過(guò)第三人在交易時(shí)對(duì)占有的公信力的信賴，對(duì)于已登記的不動(dòng)產(chǎn)則是對(duì)登記公信力的善意信賴，通過(guò)這種善意信賴來(lái)保護(hù)第三人即無(wú)辜毫不知情者的合法權(quán)益，進(jìn)而維護(hù)已形成的新的財(cái)產(chǎn)關(guān)系，穩(wěn)定社會(huì)秩序，阻斷原所有入對(duì)該物的追及力。

我國(guó)善意取得制度具有以下特點(diǎn):①統(tǒng)一適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。②統(tǒng)一適用于所有權(quán)和他物權(quán)。③構(gòu)成要件比較嚴(yán)格，以利于兼顧所有權(quán)的保護(hù)與交易安全的維護(hù)。④從反面規(guī)定了不適用善意取得的情形?！段餀?quán)法》第107條規(guī)定，遺失物贓物等占有脫離物不適用善意取得。

從本質(zhì)上說(shuō)，善意取得制度是一種以犧牲財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的靜的安全為代價(jià)來(lái)保障財(cái)產(chǎn)交易的動(dòng)的安全的制度。在符合善意取得條件的情況下，善意取得制度適用的結(jié)果是，由善意第三人取得所有權(quán)或者他物權(quán)，而真正所有權(quán)人的所有權(quán)消滅或者所有權(quán)上產(chǎn)生他物權(quán)的負(fù)擔(dān)。但是，善意取得制度并非完全不考慮對(duì)原所有權(quán)人的保護(hù)，而是在優(yōu)先保護(hù)交易安全的前提下，兼顧所有權(quán)人利益的保護(hù)。善意取得制度的主要立法目的在于協(xié)調(diào)由無(wú)權(quán)處分行為所產(chǎn)生的善意第三人與物的所有人之間的矛盾，其結(jié)果是物的原所有人喪失權(quán)利，而善意第三人取得權(quán)利。也可以說(shuō)，善意取得制度解決了當(dāng)靜的財(cái)產(chǎn)安全與財(cái)產(chǎn)交易時(shí)動(dòng)的財(cái)產(chǎn)安全發(fā)生沖突時(shí)，兩方面利益的取舍問(wèn)題。對(duì)財(cái)產(chǎn)靜的安全的保護(hù)以保護(hù)原所有人的利益，為了維護(hù)靜態(tài)的社會(huì)秩序和平穩(wěn)定；當(dāng)涉及財(cái)產(chǎn)交易時(shí)，對(duì)財(cái)產(chǎn)動(dòng)的安全的保護(hù)則為保護(hù)善意第三人的利益，形成動(dòng)態(tài)的社會(huì)秩序的的同時(shí)，追求社會(huì)效益的最大化。在現(xiàn)代社會(huì)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益繁榮發(fā)展，財(cái)產(chǎn)的流通更為頻繁，社會(huì)秩序不可能永遠(yuǎn)靜止，一成不變，因此，維護(hù)動(dòng)態(tài)的社會(huì)秩序，保護(hù)財(cái)產(chǎn)交易中動(dòng)的財(cái)產(chǎn)安全迫在眉睫，必須完善善意取得制度。當(dāng)今，承認(rèn)善意取得制度，保護(hù)財(cái)產(chǎn)交易動(dòng)的安全，對(duì)促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定有序地發(fā)展，是十分必要的。善意取得制度，作為在物權(quán)法領(lǐng)域優(yōu)先保護(hù)交易安全，在債權(quán)法領(lǐng)域兼顧所有權(quán)的保護(hù)，具有以下功能：①有利于維護(hù)交易安全，維護(hù)公共利益;②有利于降低交易成本，鼓勵(lì)交易，促進(jìn)物的流轉(zhuǎn);③有利于充分發(fā)揮物的效用，促進(jìn)物盡其用。

構(gòu)成要件是善意取得制度的重要內(nèi)容和組成部分。善意取得制度與登記的公信力制度的構(gòu)成要件及其具體要求差異很大而且較為復(fù)雜。正因?yàn)槲覈?guó)物權(quán)法動(dòng)產(chǎn)的善意取得和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得合并在一起作出規(guī)定，從而統(tǒng)一和簡(jiǎn)化了善取得的構(gòu)成要件。根據(jù)《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，適用善意取得制度應(yīng)具備如構(gòu)成要件：1．無(wú)處分權(quán)人處分了他人財(cái)產(chǎn)。2．受讓人受讓該財(cái)產(chǎn)時(shí)是善意的。3．受讓人以合理的價(jià)格有償取得。4．轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。應(yīng)當(dāng)注意的是，盡管物權(quán)法將動(dòng)產(chǎn)善意取得和不動(dòng)產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件統(tǒng)一起來(lái)作了規(guī)定，但畢竟動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的公示方法

是不同的，因此，并不排除在構(gòu)成要件的具體要求上仍然會(huì)存在一些區(qū)別。所謂準(zhǔn)善意取得，是指善意取得所有權(quán)之外的其他物權(quán)。無(wú)處分權(quán)人進(jìn)行處分，并不限于所有權(quán)，還包括在標(biāo)的物上設(shè)定用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)，此種情形，如果受讓人善意，同樣發(fā)生該項(xiàng)物權(quán)的善意取得。由于傳統(tǒng)民法中善意取得制度僅適用于動(dòng)產(chǎn)，因此準(zhǔn)善意取得的準(zhǔn)用范圍也限于以動(dòng)產(chǎn)為客體的他物權(quán)。同時(shí)由于其善意取得須以取得物之占有為構(gòu)成要件，故傳統(tǒng)民法中準(zhǔn)善意取得的范圍極為有限，主要指質(zhì)權(quán)。因?yàn)閭鹘y(tǒng)民法中的他物權(quán)，除質(zhì)權(quán)外，均主要以不動(dòng)產(chǎn)為客體。與之不同的是。我國(guó)的善意取得制度統(tǒng)一適用于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，相應(yīng)地，準(zhǔn)善意取得的準(zhǔn)用范圍也不限于以動(dòng)產(chǎn)為客體的他物權(quán)。諸如以不動(dòng)產(chǎn)為客體的房屋抵押權(quán)、地役權(quán)等他物權(quán)均可準(zhǔn)用于準(zhǔn)善意取得。我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)社會(huì)高速發(fā)展階段，所有權(quán)類型的多樣化、商品交易活動(dòng)的日益頻繁的現(xiàn)實(shí)，要求立法由 原來(lái)保護(hù)所有權(quán)靜態(tài)安全的價(jià)值取向轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｗo(hù)交易動(dòng)態(tài)安全的價(jià)值取向。作為物權(quán)法乃至民法中的一項(xiàng)重要制度，善意取得制度是我國(guó)民事立法和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物。我國(guó)善意取得制度將以其特有的創(chuàng)新精神充分有效地發(fā)揮其促進(jìn)交易便捷、保護(hù)交易安全、維護(hù)市場(chǎng)交易秩序和諧的制度功能。

適于善意取得的不動(dòng)產(chǎn)，一定是發(fā)生了登記錯(cuò)誤的不動(dòng)產(chǎn)。如果不動(dòng)產(chǎn)上沒(méi)有發(fā)生登記錯(cuò)誤，則不會(huì)有錯(cuò)誤登記的公信力產(chǎn)生，也就不符合善意取得的要件。不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的發(fā)生，常見(jiàn)于以下三種情形：① 共有的不動(dòng)產(chǎn)登記在一個(gè)人名下。② 因履行無(wú)效合同發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤。③ 因其他原因發(fā)生的登記錯(cuò)誤。

能夠適用善意取得的動(dòng)產(chǎn)，原則上限于占有委托物。所謂占有委托物，指基于真正權(quán)利人的意思而喪失占有的物。如基于租賃、保管合同關(guān)系，由承租人、保管人直接占有的動(dòng)產(chǎn)。此外，借用物、運(yùn)輸物、承攬物、試用買(mǎi)賣物、質(zhì)物均屬于占有委托物。

《關(guān)于貫徹執(zhí)行(中華人民共和國(guó)民法通則)若干問(wèn)題的意見(jiàn)》(試行)(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)第89條的規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意有償取得該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償?！睂?duì)于這一司法解釋,筆者認(rèn)

為，該司法解釋并不能表明善意取得制度在我國(guó)民事立法或司法實(shí)踐中的確立。這是因?yàn)?，首先，該條司法解釋的立法目的并非規(guī)定所謂善意取得制度，而是針對(duì)部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)行為所作的相應(yīng)法律評(píng)定。其次，該條司法解釋的具體內(nèi)容與善意取得制度的基本內(nèi)容相差甚遠(yuǎn)。但是，就強(qiáng)調(diào)維護(hù)善意第三人的合法權(quán)益而言。該司法解釋卻首次從我國(guó)民事立法層面體現(xiàn)了善意取得制度的思想。而且，其體現(xiàn)出來(lái)的善意取得制度的思想較傳統(tǒng)民法更具中國(guó)特色，其肯定共同共有財(cái)產(chǎn)可以善意取得，即表明沒(méi)有將不動(dòng)產(chǎn)排除在善意取得的適用范圍之外。因?yàn)樵摋l中雖未明確說(shuō)明共同共有財(cái)產(chǎn)的范圍，但此條解釋中的“共同共有財(cái)產(chǎn)”顯然既包括動(dòng)產(chǎn)也包括不動(dòng)產(chǎn)，而且就此司法解釋演變生成的歷程而言，其實(shí)質(zhì)是指共同共有的不動(dòng)產(chǎn)，而且主要是指共同共有的房屋。

第四篇：淺議善意取得制度

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淺議善意取得制度

作者：黃艷

來(lái)源：《法制博覽》2012年第05期

【摘要】在我國(guó)民法中，善意取得制度是一項(xiàng)重要且頗具現(xiàn)實(shí)意義的制度。本文基于對(duì)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定的解讀，結(jié)合理論界對(duì)善意取得制度的觀點(diǎn)與看法，簡(jiǎn)單的探討一下善意取得制度在實(shí)際適用中的一些情況及問(wèn)題，尤其是對(duì)于贓物是否適用善意取得的問(wèn)題。除此之外，通過(guò)與德國(guó)及美國(guó)的善意取得制度進(jìn)行比較，尋求我國(guó)善意取得制度的進(jìn)一步發(fā)展和完善。

【關(guān)鍵詞】善意取得；受讓人；贓物

隨著市民社會(huì)的出現(xiàn)和發(fā)展，商品交易的不斷擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，人們法治意識(shí)的提高以及對(duì)現(xiàn)實(shí)中的交易秩序和交易安全問(wèn)題的思考，善意取得制度就應(yīng)運(yùn)而生了?，F(xiàn)行的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)善意取得制度的規(guī)定，有利于維護(hù)正常的市場(chǎng)交易關(guān)系和交易的進(jìn)行，有利于保護(hù)善意的交易相對(duì)人，也有利于促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。

一、我國(guó)的善意取得規(guī)定

善意取得，又稱即時(shí)取得，是指無(wú)處分權(quán)人將其動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人，如果受讓人取得該動(dòng)產(chǎn)時(shí)出于善意，則受讓人將依法取得對(duì)該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)或其他物權(quán)。①《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條也規(guī)定了善意取得的條件，即：

（一）讓與人是無(wú)處分權(quán)的占有人

占有又分為合法占有和非法占有，合法占有適用善意取得制度學(xué)界已經(jīng)普遍達(dá)成共識(shí)，但是對(duì)于非法占有，如對(duì)漂流物、遺失物、盜竊物的占有是否適用善意取得制度，卻未能達(dá)成共識(shí)，形成了各家之言。

（二）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的物權(quán)變動(dòng)中的善意是指“行為人不知、無(wú)法知道、不應(yīng)知道或因輕微、一般過(guò)失而不知其法律行為缺乏權(quán)利基礎(chǔ)的主觀狀態(tài)?！雹谒裕瑢?duì)于善意的界定，一般應(yīng)當(dāng)采用善意推定的方法，即根據(jù)一個(gè)正常人對(duì)具體情形，憑借一般常識(shí)、生活經(jīng)驗(yàn)、交易經(jīng)驗(yàn)所做出的判斷來(lái)認(rèn)定是否善意。例如，受讓人是在“黑市”或者以明顯低于市場(chǎng)價(jià)的情況下交易，則不能認(rèn)定為善意。除此之外，善意的適用時(shí)間應(yīng)該為物權(quán)變動(dòng)行為發(fā)生之前，因?yàn)槲餀?quán)變動(dòng)之后，原權(quán)利人知道自己?jiǎn)适Я藱?quán)利，必然會(huì)對(duì)受讓人提出請(qǐng)求，所以，受讓人不可能自始不知道該物為善意取得。

（三）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓

受讓人必須通過(guò)交易行為而有償取得某物，這是善意取得的基本條件。這就是說(shuō)，受讓人必須支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，如果受讓人是無(wú)償?shù)貜臒o(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓的占有人那里取得該物，所有人在任何情況下都有權(quán)向受讓人請(qǐng)求返還原物。若受讓人以明顯低于市場(chǎng)價(jià)取得該物，那他也不能基于善意取得而享有該物的所有權(quán)。

（四）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人

這是善意取得的構(gòu)成要件之一，動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)必須作出交付行為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)必須登記，如果違背該項(xiàng)規(guī)定，善意取得不能完成，受讓人也不能取得受讓物的所有權(quán)。這是物權(quán)公示公信原則的體現(xiàn)，公示原則是指物權(quán)的存在及其變動(dòng)須以法定方式進(jìn)行公示才能發(fā)生效力，動(dòng)產(chǎn)占有產(chǎn)生公信力，不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生公信力。

二、德國(guó)和美國(guó)的善意取得規(guī)定

在英美法系國(guó)家，傳統(tǒng)的普通法規(guī)則認(rèn)為“沒(méi)有人可以轉(zhuǎn)讓不屬于他所有的商品”，并根據(jù)這個(gè)規(guī)則確立了善意購(gòu)買(mǎi)人原則，即：不知標(biāo)的物的權(quán)利瑕疵并且為之付出了對(duì)價(jià)的善意購(gòu)買(mǎi)人對(duì)于所購(gòu)財(cái)產(chǎn)享有對(duì)抗一切先在物主的所有權(quán)。

《美國(guó)統(tǒng)一商法典》第2403條規(guī)定了具有可撤銷的所有權(quán)的人有權(quán)向按價(jià)購(gòu)貨的善意第三人轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，當(dāng)貨物是以買(mǎi)賣交易的形式交付時(shí)，購(gòu)貨人有權(quán)取得其所有權(quán)。

德國(guó)固有法有以手護(hù)手的原則，“任意與他人以占有者，除得向相對(duì)人請(qǐng)求返還外，對(duì)于第三人不得追回，惟得對(duì)相對(duì)人請(qǐng)求損害賠償”，這就是動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的來(lái)源。此外，根據(jù)德國(guó)的民法理論，債權(quán)行為與物權(quán)行為是兩個(gè)不同的概念，善意取得作為一個(gè)物權(quán)取得的問(wèn)題，只要求物權(quán)行為，只需要達(dá)成所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合意，不關(guān)注交易行為有償、無(wú)償?shù)膯?wèn)題。反觀我國(guó)的善意取得制度，不僅涉及物權(quán)行為，還涉及債權(quán)行為。

三、善意取得適用問(wèn)題的探究

對(duì)于無(wú)處分權(quán)的占有人非法占有的物是否適用善意取得制度，在我國(guó)理論界很大分歧，可謂“公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理”。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零七條的規(guī)定：所有權(quán)人或者其他權(quán)利人有權(quán)追回遺失物。該遺失物通過(guò)轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物。該條規(guī)定本意是要體現(xiàn)善意取得制度，但是仔細(xì)考察后，很難講這是一個(gè)善意取得，因?yàn)樵腥嗽诙陜?nèi)有返還請(qǐng)求權(quán)，受讓人不一定能取得物權(quán)。此外，也未明確贓物是否適用該條規(guī)定，由此引起了學(xué)者們的不同觀點(diǎn)和見(jiàn)解。

對(duì)于贓物能否善意取得理論上有肯定和否定說(shuō)?？隙ㄕf(shuō)認(rèn)為，既然善意取得制度是為了維護(hù)交易安全，作為受讓人來(lái)說(shuō)并不知道該物為贓物，因此，為了維護(hù)受讓人的合法權(quán)利，贓物也應(yīng)適用善意取得。否定說(shuō)認(rèn)為，在社會(huì)利益中存在公法利益和私法利益的保護(hù)，公法利益的保護(hù)應(yīng)優(yōu)于私法利益的保護(hù)，為了維護(hù)社會(huì)公共秩序，贓物不應(yīng)適用善意取得制度。

否定說(shuō)已成為法律界的共識(shí)，但是也有例外情況，一是贓物為金錢(qián)或無(wú)記名證券的，二是受讓人在特定場(chǎng)所或采用特定方式取得的，特定場(chǎng)所是指有營(yíng)業(yè)執(zhí)照的商店或交易所，特定方式是指受讓人通過(guò)竟買(mǎi)方式取得贓物。

無(wú)論是在大陸法系國(guó)家的民法中還是在英美法系國(guó)家的民法中，善意取得制度都是一項(xiàng)重要的制度。善意取得制度是公示公信力在邏輯上的當(dāng)然結(jié)果，而且，善意取得制度有利于維護(hù)交易安全，有利于維護(hù)市場(chǎng)信用、促進(jìn)市場(chǎng)交易，有利于維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序。但是，善意取得制度也是對(duì)物權(quán)的追及效力的限制，對(duì)所有權(quán)的約束，造成了受讓人權(quán)利的擴(kuò)張和所有人權(quán)利的縮小，加上法律規(guī)定的不完善，難免出現(xiàn)濫用善意取得制度的情形，所以，對(duì)于該制度應(yīng)辯證的看待，并尋求相關(guān)法律的進(jìn)一步完善。

注釋：

①王利明.民法第四版.中國(guó)人民大學(xué)出版社，2008年4月：第211頁(yè)。

②董學(xué)立.論物權(quán)變動(dòng)的善意、惡意［J］.中國(guó)法學(xué)。

（作者單位：西南大學(xué)法學(xué)院)

第五篇：淺析不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度

淺議不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度

摘要：

關(guān)鍵字：不動(dòng)產(chǎn)善意取得，登記公信力，一、引言

近代民法通常將善意取得制度限定于動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得，而不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)上善意取得制度的適用。其原因在于“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示方法，交易上不至于誤認(rèn)為占有人為所有人，而動(dòng)產(chǎn)物權(quán)則以占有為公示方法，極易使人相信占有人為有處分權(quán)之人，故善意取得之標(biāo)的物，以動(dòng)產(chǎn)為限”。1 隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易呈現(xiàn)出日漸繁盛的態(tài)勢(shì)，將善意取得制度引入到不動(dòng)產(chǎn)的領(lǐng)域?qū)τ谡麄€(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)交易安全會(huì)起到更大的穩(wěn)定作用?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第106條明確規(guī)定了善意取得制度并規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)也適用善意取得制度的規(guī)定。這是我國(guó)第一次在立法上明確規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度，正確適用該制度于不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域中在實(shí)踐中將對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全發(fā)揮著巨大的保護(hù)作用。究竟不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法基礎(chǔ)何在?該制度的實(shí)際法益何在?筆者于下文中試作一粗略的分析。

二、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法爭(zhēng)議

一般來(lái)說(shuō)，作為大陸法系民法主要淵源的羅馬法并無(wú)善意取得制度的相關(guān)規(guī)定，而只存在“任何人只能向他人轉(zhuǎn)讓屬于自己的權(quán)利”的規(guī)則。2而善意取得制度則源于日爾曼法中的“以手護(hù)法”原則，即權(quán)利人將權(quán)利讓與他人占有，只能向該占有人請(qǐng)求返還,如占有人將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給第三人時(shí)，則權(quán)利人不得請(qǐng)求第三人返還，而只能要求占有人賠償損失。3后世的大陸法系和英美法系的制定法在不同程度上繼受了它。以不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度為例，《德國(guó)民法典》第892條、《瑞士民法典》第973條及1999年完成的臺(tái)灣物權(quán)編修正草案第759條第2項(xiàng)，均就此作出了規(guī)定。4

在我國(guó)，專家、學(xué)者中對(duì)是否應(yīng)確立不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度則存在分歧，焦點(diǎn)在于對(duì)兩種對(duì)立的立法思路的選擇。如：在以梁慧星為課題組負(fù)責(zé)人的《中國(guó)物權(quán)法草案建議稿附理由》中的第二章，第五節(jié)，第一目，對(duì)善意取得做如下規(guī)定：“基于法律行為有償受讓動(dòng)產(chǎn)且已占有該動(dòng)產(chǎn)的善意受讓人，即使讓與人無(wú)權(quán)處分，仍取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)?！笨梢?jiàn)，在該建議稿中在建議稿的適用范圍上僅規(guī)定了動(dòng)產(chǎn)可以適用善意取得制度。同樣以王利明為項(xiàng)目主持人的《中國(guó)民法典學(xué)者建議稿及立法理由》物權(quán)篇中也未建議應(yīng)使善意取得的適用范圍擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)。他認(rèn)為,由于不動(dòng)產(chǎn)有登記過(guò)戶制度,權(quán)利歸屬十分明顯,不必以善意取得而對(duì)交易安全加以特殊保護(hù)。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記完備體系的情況下,除違章建筑等極少數(shù)未進(jìn)行保存登記的不動(dòng)產(chǎn),尚有討論不動(dòng)產(chǎn)能否準(zhǔn)用的動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的必要外,在其它情形,討論

5這一問(wèn)題并無(wú)實(shí)益。上述學(xué)者是從不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的角度來(lái)否定不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的。

以葉金強(qiáng)為代表的學(xué)者認(rèn)為，承認(rèn)登記公信力,就是承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)善意取得，否則登記公信力也將形同虛設(shè)。登記公信力原則本身就包含著對(duì)善的追求，而登記公信力最終則要經(jīng)由善意取得制度實(shí)現(xiàn)對(duì)善意第三人的保護(hù)。善意取得制度為公信力發(fā)揮保護(hù)交易安全的機(jī)能提供環(huán)境，欠缺這一環(huán)境，公信力會(huì)陷入“巧婦難為無(wú)米之炊”的困境，法律欲借公信力保護(hù)善意第三人的目標(biāo)定會(huì)落空。6 以常鵬翱為代表的學(xué)者認(rèn)為，善意取得制度應(yīng)當(dāng)?shù)玫揭惑w化的整合，這將比“善意取得之動(dòng)產(chǎn)化”的立場(chǎng)更為有力和有理。不動(dòng)產(chǎn)登記公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度安排目標(biāo)一樣，均為物權(quán)交易提供法律的保障，確保善意第三人取得權(quán)利,均

采用了推定和擬制的法律技術(shù)，將“真”視為“假”，將“假”視為“真”，因此保護(hù)同等性質(zhì)的信賴?yán)?，?yīng)當(dāng)采取相同的制度設(shè)計(jì),，不能因交易對(duì)象的不同而產(chǎn)生區(qū)別。7上述學(xué)者大都認(rèn)為,動(dòng)產(chǎn)占有的公信力保護(hù)善意第三人最終落實(shí)為善意取得,而不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力對(duì)善意第三人的保護(hù)在理論上也應(yīng)當(dāng)是善意取得,否則法律邏輯就欠缺一致性。

在物權(quán)法出臺(tái)后這種關(guān)于善意取得適用問(wèn)題之爭(zhēng)被平定，究其立法者為何選擇將善意取得擴(kuò)大到不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，為何選擇不動(dòng)產(chǎn)善意取得的立法模式而放棄不動(dòng)產(chǎn)登記公信力模式，筆者認(rèn)為，我國(guó)《物權(quán)法》采納了不動(dòng)產(chǎn)善意取得的思路,符合我國(guó)的國(guó)情,具有相當(dāng)?shù)暮侠硇浴?/p>

三、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的立法基礎(chǔ)

（一）理論基礎(chǔ)

1.登記公信力與不動(dòng)產(chǎn)善意取得的關(guān)系決定兩者實(shí)質(zhì)的不同。登記的公信力，包含著內(nèi)外兩層含義：在其內(nèi)部，登記具有絕對(duì)的可信性，是真實(shí)的、正確的；在其外部，即使出現(xiàn)不實(shí)登記，憑借法之強(qiáng)力，不實(shí)登記擬制為真實(shí)。換言之，前者稱為“公信力”靜的側(cè)面；后者稱為“公信力”動(dòng)的側(cè)面。8 登記錯(cuò)誤所導(dǎo)致的無(wú)權(quán)處分這一客觀事實(shí)就是適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得的基礎(chǔ)，從動(dòng)態(tài)的功能適用角度保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)善意第三人的利益，登記公信力是從靜態(tài)角度保護(hù)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)交易秩序的安全。“公信力是從物權(quán)表征方式所具有保護(hù)第三人之效力的角度來(lái)觀察的,而善意取得則是從第三人物權(quán)取得的角度來(lái)觀察的。”9

2.不動(dòng)產(chǎn)善意取得可適用于未登記的不動(dòng)產(chǎn)，而不動(dòng)產(chǎn)登記公信力只適用于登記的不動(dòng)產(chǎn)。由于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在嚴(yán)重缺陷，目前未登記的不動(dòng)產(chǎn)大量存在。根據(jù)《物權(quán)法》第129和155條，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地使用權(quán)采取登記對(duì)抗主義的立法模式，自愿登記造成實(shí)際生活中未進(jìn)行登記的現(xiàn)象非常普遍。由于登記不再是這些未登記的不動(dòng)產(chǎn)法定強(qiáng)制的公示方式，占有則具有十分重要的意義。在司法實(shí)踐中，不排除這些未登記不動(dòng)產(chǎn)適用善意取得。當(dāng)然適用的前提是未登記的不動(dòng)產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。此規(guī)定就排除城市未登記的房地產(chǎn)適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得的可能。但在符合土地管理法律的前提下，農(nóng)村未登記的不動(dòng)產(chǎn)有適用善意取得的制度空間。

3.不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分并沒(méi)有嚴(yán)格貫徹，也是采納這一思路的原因。在我國(guó)，作為不動(dòng)產(chǎn)基礎(chǔ)的土地是國(guó)家所有和集體所有，不能進(jìn)入流通領(lǐng)域，這與其他大陸法系國(guó)家和地區(qū)有明顯的不同。我國(guó)《物權(quán)法》所有權(quán)部分堅(jiān)持國(guó)家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)的區(qū)分，只得在“所有權(quán)取得的特別規(guī)定”中規(guī)定善意取得制度。這客觀上為善意取得制度囊括不動(dòng)產(chǎn)提供了條件。

（二）現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

不動(dòng)產(chǎn)的善意取得在我國(guó)司法實(shí)踐中已實(shí)際存在，通過(guò)明晰的立法,能更好地保護(hù)善意交易方的利益，體現(xiàn)民法公平原則,有利社會(huì)和諧，具有現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國(guó)民法通則>若干意見(jiàn)(試行)》第89條規(guī)定：“共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利,承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的,一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對(duì)其他共有人的損失，由擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的人賠償。”此條解釋中的“共有財(cái)產(chǎn)”顯然既包括動(dòng)產(chǎn)也包括不動(dòng)產(chǎn)，由此可見(jiàn)，我國(guó)實(shí)際上已經(jīng)早已承認(rèn)善意取得制度可以適用于不動(dòng)產(chǎn)。在現(xiàn)代社會(huì)中,無(wú)論現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度多么獨(dú)立完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生。隨著登記逐步成為不動(dòng)產(chǎn)的公示方式,為保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全,就需要有功能上類似于動(dòng)產(chǎn)善意取得的制度。如果一概排斥不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的適用，這顯然是對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中已經(jīng)存在并將繼續(xù)發(fā)生的錯(cuò)誤登記等情況視而不見(jiàn)，對(duì)于相信登記的公示力而從無(wú)權(quán)處分人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人而言則顯失公平，因此，將善意取得適用

于不動(dòng)產(chǎn)，既可維護(hù)善意不動(dòng)產(chǎn)負(fù)擔(dān)之權(quán)利者,也體現(xiàn)了民法的公平原則。

不動(dòng)產(chǎn)登記公信力的模式否定善意取得制度在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的適用，但并不排除第三人依據(jù)登記公信力而善意取得相關(guān)權(quán)利，從而并不反對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)“善意地取得”。因此,不動(dòng)產(chǎn)善意取得肯定論和否定論只是概念適用的爭(zhēng)議,在保護(hù)善意第三人的利益上并無(wú)實(shí)質(zhì)分歧,最后結(jié)果都是第三人善意取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。基于此,筆者主張明確使用“不動(dòng)產(chǎn)善意取得”的概念。我國(guó)《物權(quán)法》第106條對(duì)動(dòng)產(chǎn)善意取得和不動(dòng)產(chǎn)善意取得采取一體構(gòu)造的方式,節(jié)省了立法資源,維護(hù)了法律概念邏輯的統(tǒng)一。

四、不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度之完善

（一）登記制度的完善

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度的規(guī)定在物權(quán)法中才剛剛規(guī)定，已影響到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，嚴(yán)重滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。物權(quán)法雖然規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，而我國(guó)的登記機(jī)關(guān)非常多而且分散，如僅根據(jù)《擔(dān)保法》第42條、43條的規(guī)定，涉及到的登記機(jī)關(guān)就有土地管理部門(mén)、林木主管部門(mén)、工商行政管理部門(mén)、縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)和公證部門(mén)。還有其他的法律法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)也進(jìn)行了規(guī)定。這給當(dāng)事人的登記造成極大困難，普通百姓很難知曉自己應(yīng)該去哪里登記，怎樣登記，更給物權(quán)法律秩序的建立設(shè)置了障礙，不利于有關(guān)交易當(dāng)事人查閱登記，很難給交易當(dāng)事人提供全面的信息。例如：當(dāng)事人要查閱某工廠是否已經(jīng)實(shí)行抵押，需要到土地管理部門(mén)，到房屋管理部門(mén)查閱房屋是否抵押，到工商部門(mén)查閱設(shè)備是否抵押，到公安部門(mén)查閱車輛是否設(shè)定抵押，這就給當(dāng)事人造成了極大的不便。而且，分散的登記制度還容易造成房、地分別抵押和房產(chǎn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象。10我們應(yīng)當(dāng)遵循不動(dòng)產(chǎn)登記的普遍法理和國(guó)際慣例，在我國(guó)建立統(tǒng)一的，真正服務(wù)于交易安全、服務(wù)于當(dāng)事人的登記制度。

有學(xué)者認(rèn)為，以土地管理部門(mén)作為登記機(jī)關(guān)較為合適。因?yàn)槲覈?guó)當(dāng)前土地管理部門(mén)從上到下分別是國(guó)土資源部、國(guó)土資源廳以及市縣的國(guó)土資源局和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的國(guó)土資源管理所。該系統(tǒng)的登記可以輻射到中國(guó)城鄉(xiāng)全部土地，在范圍上可以滿足物權(quán)公示的要求。11 而在梁慧星先生起草的物權(quán)法草案建議稿中是建議設(shè)在縣級(jí)人民法院，即由縣級(jí)人民法院管轄不動(dòng)產(chǎn)登記。這是采納德國(guó)的經(jīng)驗(yàn)。這樣的方案好處有：不動(dòng)產(chǎn)登記簿經(jīng)常在房產(chǎn)糾紛中作為證據(jù)，如果說(shuō)登記機(jī)構(gòu)設(shè)在縣級(jí)法院，登記簿擺在縣級(jí)法院，審判庭調(diào)取證據(jù)就非常方便，就會(huì)方便訴訟，方便當(dāng)事人。

（二）補(bǔ)充增加原權(quán)利人的救濟(jì)手段

善意取得制度目的在于保護(hù)交易安全，在對(duì)受讓人和原權(quán)利人的利益進(jìn)行平衡的情況下，只有受讓人有償?shù)厥茏屫?cái)產(chǎn)時(shí)，才有必要犧牲原權(quán)利人的利益，以確認(rèn)受讓人獲得物權(quán)。原所有權(quán)人是最大受害者。為維護(hù)公平正義，法律應(yīng)對(duì)原所有權(quán)人提供如下救濟(jì)手段：違約責(zé)任救濟(jì)，不當(dāng)?shù)美葷?jì)，侵權(quán)責(zé)任救濟(jì)，國(guó)家賠償救濟(jì)。但物權(quán)法僅對(duì)前三種救濟(jì)手段給予了一定程度的認(rèn)可，筆者認(rèn)為，國(guó)家賠償救濟(jì)也同樣應(yīng)予以強(qiáng)調(diào)。理由在于，不動(dòng)產(chǎn)登記簿在登記機(jī)關(guān)的控制之中，登記行為是一種行政行為，國(guó)家登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)負(fù)實(shí)質(zhì)審查的義務(wù)，受讓人對(duì)登記錯(cuò)誤的信賴，才導(dǎo)致原所有權(quán)人的損失。因此，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)此，我們可以借鑒德國(guó)的規(guī)定，設(shè)立專門(mén)的登記錯(cuò)誤賠償基金，從登記費(fèi)用中提取一定比例的金額存入基金，專供賠償之用。

五、結(jié)語(yǔ)

不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的出臺(tái)與實(shí)施，在可見(jiàn)的將來(lái)會(huì)對(duì)現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)交易模式產(chǎn)生一定的沖擊，尤其是對(duì)原不動(dòng)產(chǎn)所有人的合法權(quán)益帶來(lái)相當(dāng)程度上的潛在法律風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為在實(shí) 施該制度的產(chǎn)生的大量新問(wèn)題應(yīng)該在未來(lái)專門(mén)出臺(tái)一系列司法解釋來(lái)規(guī)范和約束，從而真正地實(shí)現(xiàn)國(guó)家規(guī)范和保護(hù)交易安全和善意相對(duì)人利益的立法用意。

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