第一篇：地產(chǎn)開發(fā)園區(qū)管理

地產(chǎn)開發(fā)程序

第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

第二步房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告 房地產(chǎn)開發(fā)項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費

1、可行性研究費

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第三步房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套

房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計

1、申報選址定點

2、申報規(guī)劃設(shè)計條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計方案

7、住宅設(shè)計方案的專家組審查

8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計

13、申報、審定初步設(shè)計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實市政公用設(shè)施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費

1、工程勘察（測量）費

2、工程設(shè)計費

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費

6、臨時建設(shè)工程費

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費

8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費

9、古建園林工程設(shè)計費

第四步房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實地勘察

5、土地估價報告的預(yù)審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥

13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議 20、簽訂補償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實勞動力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價補償工作

32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費

3、滯納金

4、土地使用費

5、外商投資企業(yè)土地使用費

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費

7、土地閑置費

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費

13、土地補償費

14、青苗及樹木補償費

15、地上物補償費

16、勞動力安置費

17、超轉(zhuǎn)人員安置費

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運作拆遷補償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費

1、房屋拆遷補償費

2、搬家補助費

3、提前搬家獎勵費

4、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）

5、清理費

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補助費

8、一次性異地安置補助費

9、房屋拆遷管理費

10、房屋拆遷服務(wù)費

第六步房地產(chǎn)開發(fā)項目的開工、建設(shè)、竣工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊

2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費

4、交納自來水廠建設(shè)費

5、交納污水處理廠建設(shè)費

6、交納供熱廠建設(shè)費

7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費

8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請

17、招標(biāo)準(zhǔn)備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書并送達(dá)

25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場

26、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)

27、評標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書

29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門 40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收

47、辦理單項工程驗收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》

49、商品住宅性能認(rèn)定 50、竣工統(tǒng)計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費

1、三通一平費

2、自來水廠建設(shè)費

3、污水處理廠建設(shè)費

4、供熱廠建設(shè)費

5、煤氣廠建設(shè)費

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）

9、開發(fā)管理費

10、城建綜合開發(fā)項目管理費

11、建筑行業(yè)管理費

12、綠化建設(shè)費

13、公園建設(shè)費

14、綠化補償費

15、路燈維護(hù)費

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）

18、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）

19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費

21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費

22、合同預(yù)算審查工本費

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費

24、竣工圖費

25、建材發(fā)展補充基金

26、實心黏土磚限制使用費

27、工程監(jiān)理費

28、工程標(biāo)底編制管理費

29、機電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費 30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七步房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序

一、外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購房者簽訂認(rèn)購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設(shè)項目投資證明

13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

15、銷售項目備案

16、委托中介代理機構(gòu)進(jìn)行銷售

17、與購房者簽訂認(rèn)購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預(yù)售登記 20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租 30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、房地產(chǎn)出租的專項（外地來京人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管 40、抵押房地產(chǎn)的處分房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費

1、營業(yè)稅

2、城市維護(hù)建設(shè)稅

3、教育費附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費

12、房屋所有權(quán)證工本費

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費

14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費

15、房屋買賣登記費

16、房屋買賣手續(xù)費

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費 20、房屋租賃登記費

21、房屋估價手續(xù)費

22、房屋公證估價手續(xù)費

23、房地產(chǎn)價格評估費

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費

第八步房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段

房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費

4、高檔住宅物業(yè)管理費

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費

6、供暖費

房地產(chǎn)策劃項目建議書

關(guān)于房地產(chǎn)策劃房地產(chǎn)營銷策劃房地產(chǎn)項目策劃廣告策劃方面的資料可以去房策網(wǎng) http://

一、項目簡介

? 項目名稱：未定名

? 地點：

? 用地面積：約17畝

? 開發(fā)功能：商住

? 用地狀況：已拆遷平地

? 發(fā)展商：

二、項目理解

現(xiàn)場的房地產(chǎn)競爭層面比以前已經(jīng)有很大的變化，一線城市已經(jīng)從賣環(huán)境向賣生活方式發(fā)展，二線、三線城市正從賣房子向賣環(huán)境發(fā)展。房地產(chǎn)的競爭層面越來越高，競爭程度也越來越激烈，因此，我們要做好一個項目，就需要從更高的層面考慮項目。

經(jīng)過對項目及所在城市的房地產(chǎn)整體市場初步調(diào)查，市場明顯供大于求，本項目具有相當(dāng)難度，前期策劃定位準(zhǔn)確與否是關(guān)鍵，因此，本項目不能操之過急，需作周詳考慮，否則極有可能“一步走錯，整盤皆輸”。

1、項目優(yōu)勢

2、項目劣勢

3、項目機會點

4、開發(fā)思路及策略建議

（1）要將項目打造成具有影響力，就要提升項目的開發(fā)目的和意義：

? 老百姓滿意：為消費者提供一個美好的居住環(huán)境。

? 老板滿意：在滿足開發(fā)利潤的同時，為企業(yè)培養(yǎng)人才。

? 老頭子（政府）滿意：為政府和城市創(chuàng)造價值，為城市增加一道美麗的風(fēng)景線，為政府增加一個樣板工程。

（2）資源整合策略——整合房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的策劃、規(guī)劃設(shè)計、營銷、廣告等優(yōu)秀資源為項目服務(wù)。

（3）創(chuàng)新策略——對項目的開發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計、推廣宣傳等多個環(huán)節(jié)進(jìn)行創(chuàng)新。

（4）引導(dǎo)策略——必須在各個方面去引導(dǎo)市場，而不是迎合，利用和整合各種優(yōu)勢資源，打造客戶意想不到而又在心目中有潛意識需求的產(chǎn)品，提升他們的生活品質(zhì)。

三、委托工作目的：營銷策劃

營銷策劃又分前期策劃和推廣策劃。前期策劃主要是在項目的整體規(guī)劃及設(shè)計方面提供切實可行的顧問意見，使項目能夠在一定條件下更好地適應(yīng)市場，適應(yīng)消費者的需求；推廣策劃是為項目提供最具吸引力的包裝，運用有效的宣傳手段，使之一旦推出，就能受到歡迎。

（以上營銷策劃將向委托方遞交書面報告）

四、工作內(nèi)容

1、項目概況

（1）項目的位置及基本數(shù)據(jù)

（2）項目的現(xiàn)狀及基本條件

2、××市區(qū)及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況

（1）地理位置、自然環(huán)境、人口、歷史、文化

（2）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

（3）綜合評述

3、項目所在區(qū)域物業(yè)市場概況

（1）項目周邊小區(qū)分布，消費特點

（2）項目周邊物業(yè)的開發(fā)狀況

（3）綜合評述

4、項目競爭力分析

（1）項目的主要競爭優(yōu)勢

（2）項目的主要競爭劣勢

（3）項目的主要機會

（4）項目的主要風(fēng)險

5、對初步規(guī)劃設(shè)計方案的評價及建議

（1）對初步規(guī)劃設(shè)計方案的評價

（2）對初步規(guī)劃設(shè)計方案的改進(jìn)建議

6、項目客戶群定位

（1）目標(biāo)客戶的經(jīng)濟(jì)背景、文化背景

（2）目標(biāo)客戶對物業(yè)的特殊偏好

（3）對目標(biāo)客戶側(cè)重程度劃分（核心、重點、不確定）

7、項目的市場定位

（1）功能定位

（2）檔次定位

8、價格定位

（1）市場比較法定價

（2）收益還原法定價（租值回報）

9、項目的包裝策略

（1）硬件方面

（2）軟件方面

10、銷售資金回收計劃

（1）總體銷售目標(biāo)及資金回收

（2）分階段銷售計劃及資金回收

11、入市時機及方式的確定

（1）入市時機的選擇

（2）最佳入市方式

12、推廣宣傳策略

（1）廣告宣傳整體目標(biāo)

（2）品牌宣傳策略

（3）廣告宣傳主題（賣點）

（4）廣告宣傳的目標(biāo)客戶群

（5）廣告宣傳實施及媒體選擇

（6）推廣宣傳費用預(yù)算

13、物業(yè)管理的建議

14、銷售人員培訓(xùn)計劃

15、銷售工作現(xiàn)場指導(dǎo)

五、工作時間

營銷策劃報告書在簽署正式合同二十個工作日內(nèi)完成（按每周五個工作日計算）。

六、工作收費

營銷策劃費人民幣××萬元整（￥××××），由委托方分兩期支付，簽約后三天內(nèi)支付60％，即××××元（￥××××），遞交正式書面營銷策劃報告時付××××元（￥××××）。（注：以上費用我方不提供發(fā)票）對以上工作建議，若貴公司有任何意見，請隨時與我們聯(lián)系。

工業(yè)園區(qū)管理暫行辦法

第一章總則

第一條為加快開放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，根據(jù)國家法律、法規(guī)、政策及省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立省級工業(yè)園“宜豐工業(yè)園區(qū)”的有關(guān)規(guī)定，制定本暫行辦法。

第二條本暫行辦法適用于宜豐縣工業(yè)園區(qū)管理委員會（以下簡稱園區(qū)管委會）管轄范圍內(nèi)的單位、個人以及登記注冊的企業(yè)。園區(qū)管委會管轄范圍具體指宜豐工業(yè)園區(qū)（以下簡稱園區(qū)）規(guī)劃區(qū)及隨著工業(yè)規(guī)模發(fā)展需要而新增的工業(yè)項目區(qū)。

第三條園區(qū)管理內(nèi)容包括土地利用規(guī)劃管理、工程規(guī)劃建設(shè)管理、項目入園服務(wù)管理、企業(yè)生產(chǎn)規(guī)范管理、社會治安綜合管理、稅收規(guī)費征收管理、社會公共事務(wù)管理等。

第二章管理機構(gòu)及其職權(quán)職責(zé)

第四條縣人民政府設(shè)立園區(qū)管委會，代表縣人民政府行使相關(guān)管理職能。

第五條園區(qū)管委會享有和行使以下職權(quán)

(一)縣人民政府依照法律、法規(guī)授予在園區(qū)的管理權(quán)限以及開發(fā)建設(shè)權(quán)限。具體包括：在園區(qū)行使全部或部分財政、稅收、工商、國土、招商、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、司法、勞動、安全、衛(wèi)生、教育、社會事務(wù)等管理權(quán)；在園區(qū)內(nèi)的開發(fā)建設(shè)權(quán)；按社會主義市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，依法組建園區(qū)建設(shè)投資公司，并加強對公司的監(jiān)管，確保國有資產(chǎn)的保值增值。

(二)園區(qū)管委會根據(jù)自身職責(zé)和工作任務(wù)，設(shè)立相應(yīng)的內(nèi)部職能機構(gòu)，在園區(qū)內(nèi)行使縣人民政府賦予的與相關(guān)部門

相對應(yīng)或相關(guān)聯(lián)的管理權(quán)限，但業(yè)務(wù)上接受相應(yīng)職能部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。相關(guān)部門在園區(qū)內(nèi)設(shè)立的分支機構(gòu)接受主管部門和園區(qū)管委會的雙重管理。

(三)依法對園區(qū)內(nèi)的單位和企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理。

(四)縣人民政府授予的其他職權(quán)。

第六條園區(qū)管委會承擔(dān)以下主要職責(zé)

(一)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及國家、省、市、縣關(guān)于園區(qū)各項工作的方針、政策，結(jié)合園區(qū)不同時期的發(fā)展需要，研究制定適用于園區(qū)建設(shè)與發(fā)展的有關(guān)辦法、意見等，并負(fù)責(zé)組織實施；

(二)研究編制園區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后組織實施；

(三)探索建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)，與國際慣例相銜接的現(xiàn)代管理體制，研究新時期園區(qū)的發(fā)展思路和規(guī)劃布局；

(四)負(fù)責(zé)園區(qū)相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園區(qū)安全、環(huán)保以及社會穩(wěn)定等工作；

(五)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、溝通、處理好園區(qū)內(nèi)企業(yè)與政府及各部門的關(guān)系，做好服務(wù)工作，保障企業(yè)依法自主經(jīng)營；

(六)根據(jù)規(guī)劃要求和產(chǎn)業(yè)定位，積極主動地做好擇商選資和安商工作；

(七)協(xié)調(diào)管理園區(qū)內(nèi)的服務(wù)組織；

(八)按年度定期向縣委、縣政府提交年度工作報告和園區(qū)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)評估報告；

第三章土地利用規(guī)劃管理

第七條園區(qū)的土地利用規(guī)劃嚴(yán)格遵照國家的有關(guān)政策，按照節(jié)約用地的原則，逐步發(fā)展和壯大工業(yè)園區(qū)。

第八條園區(qū)土地利用總體規(guī)劃必須和縣土地利用總體規(guī)劃及縣城總體規(guī)劃相銜接，并按照園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位和功能分區(qū)的要求以及《宜豐縣工業(yè)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》操作。

第九條會同縣國土資源局做好園區(qū)土地規(guī)劃、征收、報批、出讓、發(fā)證與管理工作。

第十條園區(qū)土地利用分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、公共設(shè)施用地和行政生活用地。其使用方式分為土地出讓、土地租賃和行政劃撥等。土地出讓按照“招拍掛”方式進(jìn)行，出讓價不低于《全國工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的宜豐縣工業(yè)用地的最低出讓標(biāo)準(zhǔn)。以“招拍掛”方式取得的土地，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承或作價入股與其他企業(yè)合作、合資。工業(yè)用地土地使用權(quán)為50年（時間從簽訂土地出讓合同之日起計算）。

第十一條園區(qū)內(nèi)土地利用規(guī)劃，主要以安置工業(yè)企業(yè)為主，占園區(qū)土地總面積的65%以上，其它用地分別安排為市政公共設(shè)施用地、行政生活用地和商業(yè)用地。

第十二條嚴(yán)格園區(qū)規(guī)劃控制區(qū)內(nèi)土地管理，園區(qū)周邊相關(guān)村組建設(shè)道路、水利等公共設(shè)施及農(nóng)戶建房等，必須符合園區(qū)土地利用總體規(guī)劃，周邊村組開展以上建設(shè)要先報園區(qū)審核，再報國土、建設(shè)等部門審批。

第十三條園區(qū)企業(yè)土地利用規(guī)劃控制指標(biāo)：

(一)工業(yè)企業(yè)用地建筑密度控制在43%以上，容積率控制在0.6-1.0之間，綠化率控制在23%—30%，辦公生活用地控制在本企業(yè)用地總規(guī)模的7%以下。

(二)工業(yè)企業(yè)用地投資強度控制。凡入園企業(yè)固定資產(chǎn)投資強度每畝必須在80萬元以上，產(chǎn)出密度畝均年繳納稅金2萬元以上。同時，土地出讓按投資規(guī)模分檔，即2000萬-5000萬元為一檔，5001萬元-1億元為一檔；投資1億元以上項目，實行一事一議(外資按外匯實時牌價折合人民幣計算，下同)。在《全國工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定實施前，以零出讓獲得的土地，需要轉(zhuǎn)讓、抵押登記的必須按現(xiàn)有最低標(biāo)準(zhǔn)補交出讓金。

(三)企業(yè)用地實行保證金制度。企業(yè)入園用地按面積大小向園區(qū)交納用地保證金：30畝以下（含30畝）交10萬元，31-50畝交20萬元，51-100畝交30萬元，101-200畝交50萬元，201-500畝交100萬元，501畝以上交200萬元。用地保證金由縣財政實行專戶管理，在項目竣工驗收后7個工作日內(nèi)全額無息退還。

第十四條防范園區(qū)土地閑置。

(一)入園項目超過合同約定的動工日期滿一年未動工建設(shè)的，由園區(qū)管委會會同國土部門按12元/每平方米的標(biāo)準(zhǔn)征收土地閑置費；滿兩年未動工建設(shè)的依法無償收回土地使用權(quán)(已收的閑置費不予退回)。

(二)項目建設(shè)密度、投資強度、畝均年稅收(投產(chǎn)后3年平均數(shù))中有一項達(dá)不到要求的，按該項計算閑置土地面積。如有多項達(dá)不到要求，以最高的一項為依據(jù)計算閑置土地面積，并按相關(guān)規(guī)定收取土地閑置費。

(三)招商服務(wù)單位在控制閑置土地中的責(zé)任。招商項目實行誰引進(jìn)誰服務(wù)、誰負(fù)責(zé)的機制。凡簽約項目未按期開工建設(shè)，未按期投產(chǎn)或投產(chǎn)后三年內(nèi)建筑密度、投資強度、畝均年稅收有一項或多項達(dá)不到要求的，招商服務(wù)單位應(yīng)協(xié)助相關(guān)部門無償收回土地或按規(guī)定征收土地閑置費。如不能按要求收回用地或繳清土地閑置費，縣財政將從招商服務(wù)單位的可用財力或經(jīng)費中酌情扣繳。

第四章工程規(guī)劃建設(shè)管理

第十五條園區(qū)所有的工程規(guī)劃與建設(shè)必須符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的總體要求。

第十六條園區(qū)管委會相應(yīng)的內(nèi)設(shè)機構(gòu)是園區(qū)工程建設(shè)管理的職能部門，負(fù)責(zé)園區(qū)所有基礎(chǔ)設(shè)施工程的規(guī)劃、預(yù)決算、招投標(biāo)和建設(shè)管理工作，以及園區(qū)企業(yè)建設(shè)項目的設(shè)計審(報)批、安全監(jiān)督、質(zhì)量監(jiān)督、施工隊伍管理和工程竣工驗收等工作。

第十七條由園區(qū)管委會實施的基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)嚴(yán)格遵照上級有關(guān)規(guī)定和園區(qū)工程建設(shè)制度執(zhí)行。凡工程預(yù)算造價在30萬元以上（含30萬元）的項目，一律向社會公開招標(biāo)承建；工程預(yù)算造價不足30萬元的項目，可實行競價議標(biāo)。所有工程招(議)標(biāo)實行陽光操作，擇優(yōu)選擇，公正辦理招投標(biāo)事務(wù)。

第十八條各職能部門承建的管線工程，應(yīng)遵守園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，在園區(qū)管委會的統(tǒng)一指導(dǎo)下進(jìn)行規(guī)劃與建設(shè)。第十九條企業(yè)規(guī)劃建設(shè)應(yīng)遵守下列規(guī)定：

(一)企業(yè)規(guī)劃建設(shè)必須做到依法有效。企業(yè)廠區(qū)規(guī)劃與建設(shè)必須聘請具備資質(zhì)的單位進(jìn)行，杜絕“三無”單位進(jìn)入園區(qū)企業(yè)規(guī)劃建設(shè)。

(二)企業(yè)廠區(qū)規(guī)劃與建設(shè)時，應(yīng)提供按規(guī)定要求設(shè)計的用地規(guī)劃平面圖和廠區(qū)建設(shè)效果圖，經(jīng)園區(qū)管委會審核，再報請縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)審定。通過審批后，由園區(qū)管委會放土地紅線，并嚴(yán)格按設(shè)計方案實施。

(三)企業(yè)廠區(qū)建設(shè)必須按規(guī)定程序申請報批。在獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證，通過規(guī)劃放線、施工驗線合格后方可開工建設(shè)。未經(jīng)報批強行施工的項目，園區(qū)管委會可依法依規(guī)制止其施工并拆除違法違規(guī)建筑物。

(四)企業(yè)廠區(qū)布局設(shè)計必須符合園區(qū)整體規(guī)劃，維護(hù)園區(qū)整體形象，服從園區(qū)的規(guī)劃管理，同時還應(yīng)符合下列規(guī)定：

1、廠房建設(shè)要規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，必須是輕鋼結(jié)構(gòu)或鋼砼結(jié)構(gòu)，杜絕以鋼管為原材料的簡易廠房，外觀裝飾符合園區(qū)廠房整體布局要求。辦公樓建設(shè)原則上應(yīng)建成三層以上，且設(shè)計新穎外觀漂亮；

2、臨公共區(qū)域的廠區(qū)圍墻必須按要求建設(shè)，禁止以廠房墻體充當(dāng)圍墻，或利用圍墻作為墻體搭建附屬建筑物；

3、廠房建設(shè)要求美觀整潔。企業(yè)出入口須服從總體規(guī)劃。管道、線纜等不得在臨路的墻體上鋪設(shè)，只能內(nèi)設(shè)或側(cè)、后放置。廠房外墻粉刷要求整潔美觀，與園區(qū)整體形象協(xié)調(diào)一致；

4、廠區(qū)建設(shè)須嚴(yán)格按規(guī)定退讓建設(shè)紅線，任何建筑物和構(gòu)筑物都不得伸入道路紅線內(nèi)。退讓距離內(nèi)的土地按園區(qū)總體規(guī)劃，由企業(yè)實施綠化、硬化；

5、附屬建筑和隱蔽工程必須符合園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，做到先批后建。凡需對園區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行破壞性的建設(shè)工程，除必須先申報并獲得批準(zhǔn)外，還需繳交其恢復(fù)費用的2-5倍工程保證金后方可動工。

(五)建設(shè)、施工單位要主動接受質(zhì)量、安全監(jiān)督和消防審查，確保工程質(zhì)量和安全。項目竣工后要及時向園區(qū)管委會出具相關(guān)資料，申請驗收。園區(qū)管委會組織相關(guān)部門驗收后出具驗收報告，合格工程方可投入使用。

第二十條道路建設(shè)按控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行。在用地規(guī)劃改變時，可視情況對支路進(jìn)行增減建設(shè)。道路及公用設(shè)施按控制性詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)，隨路鋪建市政公用設(shè)施。

第二十一條廣場及公共綠化地按規(guī)劃籌建，其面積視功能確定。

第二十二條園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施必須符合相關(guān)的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范。

第五章項目入園服務(wù)管理

第二十三條園區(qū)重點引進(jìn)符合國家產(chǎn)業(yè)政策且固定資產(chǎn)投資2000萬元以上項目，及經(jīng)省級以上部門批準(zhǔn)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項目和園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及其配套項目。

第二十四條落實環(huán)保第一審批權(quán)，項目入園首先必須通過環(huán)境影響評價和環(huán)保審批。

第二十五條規(guī)范投資協(xié)議。招商服務(wù)單位與投資方簽訂項目投資協(xié)議必須遵守相關(guān)法律法規(guī)，符合本暫行辦法的規(guī)定。

第二十六條規(guī)范入園程序。投資協(xié)議簽訂后，投資方須向園區(qū)管委會提交投資協(xié)議、項目可行性報告、環(huán)評初審意見、立項批復(fù)，提出項目用地申請，經(jīng)園區(qū)項目準(zhǔn)入領(lǐng)導(dǎo)小組審批同意后，與園區(qū)管委會簽訂正式入園合同。國土部門憑入園合同界定的項目用地范圍，簽訂用地協(xié)議，投資方在一次性交清全部土地出讓金和用地保證金后，再按程序辦理用地手續(xù)。用地選擇要遵照園區(qū)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)定位和功能分區(qū)的要求確定。

第二十七條項目正式入園合同中要明確投資強度、建筑密度、容積率、畝年均稅收、年主營業(yè)務(wù)收入以及開工建設(shè)日期和投產(chǎn)時間等條款。

第二十八條項目建設(shè)周期原則上規(guī)定在1年以內(nèi)。投資規(guī)模1億元人民幣以上的項目可適當(dāng)放寬，并在合同中加以約定。

第二十九條加強現(xiàn)有入園企業(yè)轉(zhuǎn)讓、繼承、拍賣、租賃及變更管理，防范企業(yè)在變更過程中套取優(yōu)惠政策。屬同一宗土地、同一類產(chǎn)品、同一生產(chǎn)規(guī)模的企業(yè)只能享受一次優(yōu)惠政策。凡現(xiàn)有入園企業(yè)需轉(zhuǎn)讓、繼承、拍賣、租賃及變更的，須由園區(qū)管委會牽頭組織相關(guān)單位參與協(xié)調(diào)，嚴(yán)禁企業(yè)未經(jīng)許可擅自操作。

第三十條廠房及生活配套設(shè)施可由投資客商自主選擇有資質(zhì)的設(shè)計、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行設(shè)計和施工建設(shè)，或委托

園區(qū)建設(shè)投資公司代建，或購買、租賃園區(qū)企業(yè)閑置廠房。

第三十一條園區(qū)管委會對入園項目實行全程跟蹤管理，按照合同規(guī)定，履行服務(wù)職能，監(jiān)督項目建設(shè)，對違約項目依法按合同追究違約責(zé)任。招商引資服務(wù)單位要加強與企業(yè)的聯(lián)系，幫助企業(yè)排解生產(chǎn)、生活中遇到的困難，協(xié)助有關(guān)部門做好稅收征管、員工招聘等工作。

第六章企業(yè)生產(chǎn)規(guī)范管理

第三十二條完善合同管理，維護(hù)合同的合法性和嚴(yán)肅性；依法管理企業(yè)，提高企業(yè)開工率、投產(chǎn)率、達(dá)產(chǎn)達(dá)標(biāo)率和貢獻(xiàn)率；開展企業(yè)規(guī)范化管理工作，制定獎罰辦法；建立信用考核機制，加強企業(yè)信息化工作，依法、及時、真實上報各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

第三十三條強化企業(yè)安全生產(chǎn)監(jiān)管工作。對入園項目依法實行安全生產(chǎn)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)“三同時”制度，實行安全生產(chǎn)執(zhí)法大檢查制度，督促企業(yè)對存在的安全隱患限期整改，對有重大安全隱患的企業(yè)由相關(guān)部門依法處置，對造成重特大安全生產(chǎn)責(zé)任事故的，依法追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

第三十四條強化園區(qū)環(huán)保工作。嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)?！叭瑫r”制度，即環(huán)保設(shè)施與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時驗收。加強環(huán)境監(jiān)管，落實環(huán)保各項政策，督促企業(yè)加強環(huán)境管理和完善污染治理設(shè)施，開展園區(qū)大氣、水體、噪聲、土壤等污染防治工作，保護(hù)園區(qū)生態(tài)環(huán)境。

第三十五條園區(qū)勞動保障事務(wù)所負(fù)責(zé)企業(yè)用工招聘、技能培訓(xùn)、擴(kuò)大就業(yè)和社會保障、勞動保障監(jiān)察、仲裁等協(xié)調(diào)服務(wù)工作。企業(yè)要加強勞動用工管理，按照《勞動法》等法律法規(guī)，與勞動者簽訂勞動合同，自覺接受勞動保障監(jiān)察，規(guī)范用工行為，切實維護(hù)勞動者合法權(quán)益。園區(qū)企業(yè)擴(kuò)大就業(yè)和社會保障等業(yè)務(wù)的辦理，經(jīng)園區(qū)勞動保障事務(wù)所會同有關(guān)部門提出申請后，上報到上級主管部門批準(zhǔn)。

第三十六條園區(qū)管委會負(fù)責(zé)企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的統(tǒng)計、分析、調(diào)度和上報工作；負(fù)責(zé)企業(yè)管理的咨詢、指導(dǎo)、檢查、評比、考核、整改工作；負(fù)責(zé)對企業(yè)技術(shù)改造、科技創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)優(yōu)等指導(dǎo)、協(xié)調(diào)工作。

第三十七條適時成立園區(qū)中小企業(yè)信用擔(dān)保中心，對園區(qū)企業(yè)提供信用擔(dān)保支持。

第七章稅收規(guī)費征收管理

第三十八條園區(qū)財稅部門負(fù)責(zé)園區(qū)范圍內(nèi)稅費征收管理工作。

第三十九條園區(qū)范圍內(nèi)的稅收包括園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、企業(yè)廠房建設(shè)、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、園區(qū)商業(yè)服務(wù)及其他活動等所產(chǎn)生的所有稅收。稅收的征管按照屬地管理原則，由園區(qū)財稅機構(gòu)統(tǒng)一征收管理，任何單位和個人都不準(zhǔn)到園區(qū)內(nèi)攬引稅收，防止園區(qū)稅收的跑冒滴漏，確保園區(qū)稅收管理的完整性和招商引資單位的積極性。

第四十條企業(yè)要依法進(jìn)行會計核算，按期申報，照章納稅。對企業(yè)的財政獎勵政策按縣政府相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四十一條園區(qū)企業(yè)自建廠房設(shè)施，涉及國家、省、市規(guī)定必須收取的規(guī)費，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的最低收??；涉及縣級行政性收費的全部免收(工本費除外)，事業(yè)性、服務(wù)性收費按國家最低標(biāo)準(zhǔn)減半收取。企業(yè)在繳清建筑營業(yè)稅、城建稅、契稅、教育費附加和建筑企業(yè)所得稅等稅費后，憑地稅部門出具的已稅證明，方可辦理企業(yè)房屋產(chǎn)權(quán)證。鼓勵企業(yè)建設(shè)多層廠房，凡建設(shè)兩層以上廠房且建筑密度達(dá)到43%以上的，第二層以上(含第二層)的面積由縣政府每平方米獎勵10元。

第八章社會治安綜合管理

第四十二條園區(qū)管委會相應(yīng)的內(nèi)設(shè)機構(gòu)會同園區(qū)派出所負(fù)責(zé)研究制定園區(qū)社會治安綜合治理工作計劃和方案，建立群防群治網(wǎng)絡(luò)，落實綜治措施等工作；負(fù)責(zé)信訪接待、外來人員登記、園區(qū)戶政管理以及調(diào)處矛盾糾紛等工作；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)周邊社會環(huán)境綜合治理，維護(hù)園區(qū)正常工作、生活秩序；負(fù)責(zé)組織巡邏、處理突發(fā)事件、打擊不法行為、消除治安隱患工作；負(fù)責(zé)檢查生產(chǎn)現(xiàn)場、整改安全隱患、加強易燃易爆、防火防毒等安全管理督查工作。

第四十三條企業(yè)要建立組織完善、責(zé)任明確的內(nèi)部治安防范網(wǎng)格，把維護(hù)穩(wěn)定工作的責(zé)任逐級分解到車間、班組和職工個人。

第九章社會公共事務(wù)管理

第四十四條園區(qū)管委會負(fù)責(zé)園區(qū)范圍內(nèi)的社會公共事務(wù)管理工作。

第四十五條園區(qū)管委會負(fù)責(zé)園區(qū)物業(yè)管理、物流、園區(qū)信息、商業(yè)用地經(jīng)營等工作。

第十章附則

第四十六條本暫行辦法由縣人民政府授權(quán)園區(qū)管委會解釋。

第四十七條本暫行辦法自下文之日起執(zhí)行。

第二篇：地產(chǎn)開發(fā)有限公司控股[范文模版]

地產(chǎn)開發(fā)有限公司控股、參股公司管理制度

（試行）

第一章 總 則

第一條 為了實現(xiàn)AAA地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“AAA”）發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)公司進(jìn)一步向?qū)I(yè)化、規(guī)模化和科學(xué)化的方向發(fā)展，充分發(fā)揮AAA的整體優(yōu)勢并提高公司對外投資的整體效益，切實增加股東收益，特制定本管理辦法。

第二條 本辦法的適用范圍為股權(quán)型對外投資。AAA股權(quán)型對外投資分為控股公司、參股公司兩大類。

第三條 控股公司是指由AAA與其它合作方依法組建、AAA占控股地位的合資公司?？毓傻暮x包括絕對控股和相對控股：

1、絕對控股是指AAA在合資公司占有的股份比例大于或等于51％的情形；

2、相對控股是指合資公司其它股東所占股份比例小而且股東比較分散的情況下，AAA所占股份比例雖未達(dá)到51％，但在25％～51％之間，并且是第一大股東，可達(dá)到控股目的的情形。

參股公司是指由AAA與其它合作方依法組建、但AAA未達(dá)到控股地位的合資公司。

第四條 AAA經(jīng)營管理部對控股、參股公司負(fù)有相應(yīng)的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)和監(jiān)督的職能。

第二章 控股、參股公司的設(shè)立

第五條 控股、參股公司的設(shè)立方案經(jīng)AAA經(jīng)營管理部進(jìn)行可行性論證后，由AAA董事會下設(shè)的投資委員會研究，并報AAA董事會審議批準(zhǔn)。

第六條 由AAA董事會、股東會審議通過控股、參股公司的設(shè)立方案后，投資各方應(yīng)盡快組建控股、參股公司籌備組，辦理控股、參股公司組建的具體事宜。籌備組中我方人員的工作同時受AAA的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，并定期向AAA匯報籌備工作的進(jìn)展情況。

第三章 董事及董事會

第七條 AAA委派至控股、參股公司的董事（以下簡稱派出董事）按如下辦法產(chǎn)生：

（一）由AAA經(jīng)營管理部根據(jù)實際情況提出人選，并經(jīng)公司總經(jīng)理辦公會審議通過后，人力資源部辦理向控股、參股公司委派董事的手續(xù)；

（二）AAA控股的公司，應(yīng)爭取在控股公司的合同和章程中明確規(guī)定董事長由我方委派。第八條 派出董事的職責(zé)：

（一）董事會是控股、參股公司的決策機構(gòu)，派出董事作為董事會成員，根據(jù)《中華人民共和國公司法》規(guī)定，有權(quán)對控股、參股公司的重大事項進(jìn)行表決。重大事項指《中華人民共和國公司法》第四十六條所列示的董事會職權(quán)范圍的事項。

（二）履行控股、參股公司章程規(guī)定的其它權(quán)利。

（三）派出董事應(yīng)按時參加控股、參股公司的董事會，積極參與控股、參股公司的重大決策，對涉及AAA作為股東利益的事項要準(zhǔn)確地表達(dá)我方股東的意見和立場。

（四）在董事會閉會期間，派出董事應(yīng)在平等互利的基礎(chǔ)上，處理好與合作方的關(guān)系，積極了解控股、參股公司的經(jīng)營管理情況，將重大事項及時反饋給AAA相應(yīng)的職能部門，并將我方對控股、參股公司的意見及時反饋至控股、參股公司董事會，爭取董事會的認(rèn)可和執(zhí)行。同時要督促控股、參股公司按時向AAA上報各種統(tǒng)計報表及其它應(yīng)由股東方知悉的文字材料。

（五）派出董事因故不能參加控股、參股公司董事會會議的，應(yīng)在會議召開前7日通知AAA，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后以書面形式正式委托適當(dāng)人選參加。

（六）派出董事要協(xié)助AAA及時回收在控股、參股公司的應(yīng)得分配利潤。

（七）派出董事每年應(yīng)作一次書面述職報告（可在個人工作總結(jié)中述職）。第九條 AAA對派出董事的考核：

（一）AAA向控股、參股公司委派的董事，由AAA經(jīng)營管理部牽頭不定期地進(jìn)行考核。對工作成績顯著的董事，由經(jīng)營管理部提出報告經(jīng)批準(zhǔn)后予以獎勵。

（二）董事在工作中沒有履行第八條所規(guī)定的職責(zé)以及有如下行為之一的，AAA可及時撤換，并根據(jù)其造成損失的大小，追究其責(zé)任并予以經(jīng)濟(jì)處罰：

1、嚴(yán)重失職，造成我方股東利益受損或控股、參股公司經(jīng)濟(jì)損失；

2、不接受AAA意見，擅自越權(quán)自作主張，違背我方股東意愿，并造成我方股東利益受到損害；

3、以權(quán)謀私，營私舞弊；

4、因本人原因與其它合作方關(guān)系不和，以致影響控股、參股公司的正常經(jīng)營管理活動；

5、對控股、參股公司發(fā)生的重大事項不及時向我方匯報；

6、違反《中華人民共和國公司法》、控股、參股公司合同、章程等有關(guān)規(guī)定的內(nèi)容，并造成一定損失的行為。

第十條 派出董事的離任：

（一）董事因故調(diào)離、任職期滿或離、退休時，原則上即失去董事職務(wù)（特殊情況除外），其缺額按第七條規(guī)定產(chǎn)生；

（二）董事離任，應(yīng)做好相關(guān)交接工作，如AAA有要求，須向AAA提交離任述職報告，經(jīng)營管理部對董事在任職期間的工作情況進(jìn)行評價，作為考核干部的依據(jù)；

第十一條 AAA控股公司召開董事會的規(guī)定：

（一）控股公司應(yīng)提前15天將董事會召開的時間、地點、議題等內(nèi)容書面通知AAA經(jīng)營管理部；

（二）總經(jīng)理工作報告、財務(wù)報告以及其它提交董事會討論的重大事項，經(jīng)經(jīng)營管理部研究牽頭組織公司有關(guān)部門進(jìn)行研究后，提出我方董事應(yīng)在董事會上表決的意見和內(nèi)容的建議；

（三）董事會結(jié)束后7日內(nèi)，控股公司應(yīng)將本次董事會會議的全部文件報AAA經(jīng)營管理部備案。

（四）AAA可酌情派員列席董事會。

第四章 監(jiān)事及監(jiān)事會

第十二條 控股、參股公司的監(jiān)事會按照《中華人民共和國公司法》的有關(guān)規(guī)定設(shè)立。我方委派的監(jiān)事和委派董事的辦法相同，但必須另行委派，不得由董事、高級管理人員及財務(wù)負(fù)責(zé)人擔(dān)任。

第十三條 AAA委派的監(jiān)事除必須認(rèn)真履行控股、參股公司章程所賦予的職責(zé)外，還應(yīng)積極履行如下職責(zé)：

1、有責(zé)任將控股、參股公司發(fā)生的重大事項及時通知AAA，以供公司研究；

2、協(xié)助AAA及時收回在控股、參股公司的應(yīng)得分配利潤。

3、每年作一次書面述職報告（可在個人工作總結(jié)中述職）。

第十四條 由AAA經(jīng)營管理部牽頭對委派至控股、參股公司監(jiān)事的實際工作業(yè)績進(jìn)行不定期考核，考核結(jié)果作為內(nèi)部考核的一項重要內(nèi)容，并根據(jù)考核結(jié)果給予相應(yīng)的獎懲。

第五章 控股、參股公司的人事與財務(wù)管理

第十五條 控股、參股公司應(yīng)制定符合國家有關(guān)法規(guī)和公司章程規(guī)定的人事勞資、財務(wù)管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度，并報董事會批準(zhǔn)后嚴(yán)格執(zhí)行。

第十六條 控股公司財務(wù)經(jīng)理的委派預(yù)財務(wù)人員的管理，按AAA地產(chǎn)開發(fā)有限公司《財務(wù)人員集中管理辦法》執(zhí)行。

第六章 控股、參股公司的經(jīng)營管理 第十七條 控股、參股公司實行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

第十八條 控股、參股公司應(yīng)根據(jù)董事會的決議，制定符合企業(yè)實際情況的戰(zhàn)略規(guī)劃與發(fā)展計劃，確保董事會下達(dá)的經(jīng)營管理計劃的完成。戰(zhàn)略規(guī)劃與發(fā)展的制定應(yīng)符合《AAA地產(chǎn)開發(fā)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃與發(fā)展計劃管理制度》。

第十九條 控股公司應(yīng)在每月末最后一日，將當(dāng)月工作總結(jié)和下月工作計劃上報AAA經(jīng)營管理部。

第二十條 AAA作為控股、參股公司的投資方，根據(jù)實際需要，可定期或不定期地調(diào)查和了解控股、參股公司的經(jīng)營、管理情況，控股、參股公司應(yīng)予以積極配合。

第二十一條 AAA對控股公司實行績效考核管理，考核內(nèi)容為各控股公司的發(fā)展計劃（其制定程序參見《AAA地產(chǎn)開發(fā)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃與發(fā)展計劃管理制度》，具體考核體系參見本制度附件《AAA地產(chǎn)開發(fā)有限公司績效考核辦法》。

第七章 控股、參股公司的破產(chǎn)、解散和清算

第二十二條 控股、參股公司出現(xiàn)《中華人民共和國公司法》規(guī)定需要破產(chǎn)、解散的情況時，AAA委派的董事、監(jiān)事需向公司提出書面報告，經(jīng)批準(zhǔn)后，可在控股、參股公司董事會上提出破產(chǎn)、解散方案。具體事宜按《中華人民共和國公司法》和國家其它法律、法規(guī)的規(guī)定處理。

第二十三條 AAA委派的董事、監(jiān)事應(yīng)參加清算組并注意確保我方股東利益在控股、參股公司清算期間不受損害和我方股東應(yīng)得利益完全、及時地實現(xiàn)。

第八章 附 則

第二十四條 本辦法未盡事宜，依據(jù)《中華人民共和國公司法》等國家有關(guān)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定辦理。

第二十五條 本辦法自AAA董事會批準(zhǔn)之日起生效。第二十六條 本辦法由AAA經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)解釋。

附件一：《AAA地產(chǎn)開發(fā)有限公司戰(zhàn)略規(guī)劃與發(fā)展計劃管理制度》

附件二：控股公司管理流程

附件二：《AAA地產(chǎn)開發(fā)有限公司效績考核辦法》

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第三篇：旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

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旅游地產(chǎn)開發(fā)模式大全

黃山市旅游房地產(chǎn)開發(fā)與管理

旅游地產(chǎn)開發(fā) 旅游地產(chǎn)管理 旅游地產(chǎn)旅游房地產(chǎn)的概念、歷史和發(fā)展

休閑度假與人們的生活方式、需求遞升、社會經(jīng)濟(jì)狀態(tài)密切相關(guān)。未來十年之內(nèi)，隨著中國汽車時代、郊區(qū)化時代與休閑時代浪潮席卷而至，運動、健康、養(yǎng)生、體驗、休閑等因素將更加深入地滲透到度假區(qū)產(chǎn)品和服務(wù)之中，并構(gòu)成主要的價值支撐和賣點。

與休閑度假活動相伴而生并作為上述因素綜合載體之一的旅游房地產(chǎn)是景觀、旅游內(nèi)容與商業(yè)價值的良好結(jié)合點，是區(qū)域旅游向產(chǎn)業(yè)縱深發(fā)展、功能復(fù)合與品牌延伸的表現(xiàn)。它將成為休閑度假時代的競爭要素與旅游創(chuàng)新的關(guān)鍵因素之一，成為我國旅游產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)中不容忽視的領(lǐng)域，成為政府部門制定相關(guān)政策必須考慮的因素。

1.1 旅游房地產(chǎn)概念

旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)、營銷模式，其開發(fā)項目全部或部分實現(xiàn)旅游功能。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)對象為旅游物業(yè)。

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一般而言，旅游物業(yè)除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營的酒店和度假村外，具體還包括：休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及分時度假、產(chǎn)權(quán)酒店、主題社區(qū)或景區(qū)住宅、養(yǎng)老度假村、登山、滑雪運動度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村等產(chǎn)品模式。

旅游房地產(chǎn)屬于泛地產(chǎn)概念，其發(fā)展有兩個方向，即旅游地的房地產(chǎn)化與房地產(chǎn)的旅游化。旅游地（度假區(qū)、高爾夫球場、主題公園等）與房地產(chǎn)業(yè)在完善功能、增加賣點、提高自身品位的同時，從不同的出發(fā)點打造了一種新的復(fù)合型業(yè)態(tài)：旅游房地產(chǎn)。本文討論的旅游房地產(chǎn)——度假區(qū)旅游房地產(chǎn)屬于“旅游地的房地產(chǎn)化”范疇，是度假區(qū)內(nèi)部的一個有機組成部分。主要包括具有度假性質(zhì)的分時權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老屋村、主題社區(qū)、景區(qū)住宅、各種專題屋村等幾種形態(tài)。

1.2 發(fā)展歷史

國外旅游房地產(chǎn)的歷史

旅游房地產(chǎn)發(fā)源于中世紀(jì)歐洲世襲貴族的度假城堡，但20世紀(jì)初才開始市場化規(guī)模經(jīng)營，主要是集中在法國南部地中海沿岸的海濱別墅。20世紀(jì)60年代，法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售的方式招攬客戶的形式，標(biāo)志著旅游物業(yè)市場的形成。70年代中期，美國泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓，特別是市場景氣時期開發(fā)的大量別墅。為了處理積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，精心收集

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美國從歐洲引入時權(quán)酒店這一概念，取得了巨大的成功。1977年市場上95%以上的度假物業(yè)是由其他項目改造過來的。1987年以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)地健全，配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。僅就分時度假物業(yè)而言，目前全球已有60多家大型的分時度假集團(tuán)，大約5,000多個采用分時制度的度假村分布在80多個國家和地區(qū)，來自120多個國家和地區(qū)的300多萬個家庭購買了多少不等的度假時權(quán)或酒店產(chǎn)權(quán)。到2001年，全球分時度假業(yè)的營業(yè)額已超過80億美元，近幾年一直以15%的速度遞增，預(yù)計到2004年，全世界的時權(quán)酒店銷售總額將超過300億美元。

今天遍布世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅，將旅游房地產(chǎn)市場推向了一個新的高潮。

我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展

目前，我國旅游房地產(chǎn)業(yè)已初現(xiàn)端倪，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項目達(dá)到近百個，以高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過80家。自1999年海南“南海傳說”、三亞“博鰲國家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，先后已有幾十個旅游房地產(chǎn)項目在全國進(jìn)行改造、規(guī)劃、建設(shè)和推廣，市場反響較大。其中包括北京強龍房地產(chǎn)開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大”產(chǎn)權(quán)酒店、精心收集

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位于秦皇島度假區(qū)在北京發(fā)售的“維多利亞港灣”酒店式公寓、中國華源集團(tuán)與海南泰信實業(yè)有限公司開發(fā)的“?？诨使跒I海溫泉酒店”（產(chǎn)權(quán)式酒店）、新世界集團(tuán)投資的海南新世界家園等。

1.3 旅游房地產(chǎn)發(fā)展模式

廣東是中國旅游房地產(chǎn)的策源地之一，其旅游房地產(chǎn)發(fā)展歷程較長，開發(fā)模式可資借鑒。從廣東度假地旅游房地產(chǎn)的實踐看，目前主要有四種模式。

模式一：賣地滾動發(fā)展模式

該模式以南國桃園旅游度假區(qū)為代表。南國桃園開發(fā)初期，缺乏必要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金，如同要過河卻沒有橋。為了緩解資金壓力，只能出賣相當(dāng)一部分土地，以賣地收入來啟動開發(fā)，度過最困難的啟動期。外來資本購買這些土地以后，獨立開發(fā)度假酒店、度假別墅和公寓。等過了“初期啟動”這條河，發(fā)展壯大完成必要的度假基礎(chǔ)設(shè)施配套以后，南國桃園又從當(dāng)初買地者手中回購部分土地控制起來，滿足后續(xù)升級發(fā)展的需要。

這種依靠賣地滾動發(fā)展的模式，在資金困難的情況下，有利于度假地的快速啟動發(fā)展，使旅游房地產(chǎn)與度假地同步增長，但是不足之處也很明顯：

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這種類似工業(yè)園將“生地催熟”的做法，有可能造成過度城鎮(zhèn)化，與高品質(zhì)度假環(huán)境相悖，導(dǎo)致度假地的退化；

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隨著度假區(qū)環(huán)境的完善、土地的升值，回購原來切塊零賣的土地難度越來越大；

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最初引入的開發(fā)商魚龍混雜，開發(fā)的旅游房地產(chǎn)質(zhì)素良莠不齊，規(guī)劃控制與協(xié)調(diào)難度大，給度假區(qū)進(jìn)一步提升整體品質(zhì)埋下隱憂；

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隨著無地可賣，度假地的維護(hù)管理資金將成為無米之炊，公共環(huán)境與品牌的維護(hù)將難以為繼。從發(fā)展的角度來看，這種“借橋過河”的策略是難以持續(xù)的。

模式二：旅游先行帶動房地產(chǎn)發(fā)展模式

這類房地產(chǎn)不依附原有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，提升知名度，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區(qū)。華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知

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名度和美譽度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。其發(fā)展道路是：旅游起步—優(yōu)化環(huán)境—帶旺地產(chǎn)—全面發(fā)展，是旅游與房地產(chǎn)良性互動的典型。從結(jié)果來看，華僑城城區(qū)旅游房地產(chǎn)采取的是一種混合功能的概念，實際上是將旅游功能和居住功能融為一體、混合布局，把住宅、旅游及相關(guān)的設(shè)施與服務(wù)整合在同一空間內(nèi)，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，房地產(chǎn)成為景觀的有機部分，景區(qū)環(huán)境又深化了房地產(chǎn)的旅游內(nèi)涵，建成集旅游、度假、文化教育相關(guān)的特色商業(yè)與高檔居住為一體的花園城市綜合社區(qū)。

模式三：房地產(chǎn)先行帶動度假地模式

以廣東省南海市西岸旅游度假區(qū)為代表。西岸旅游度假區(qū)地處珠三角邊緣，開發(fā)以前，稱得上環(huán)境優(yōu)美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的發(fā)展愿望導(dǎo)向下，西岸度假區(qū)發(fā)展的思路過于倉促。在政府主導(dǎo)下，在未能形成有特色、有份量的旅游項目和良好的配套環(huán)境前，就圈出大片用地，倉促上馬大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，結(jié)果只能是本末倒置、損失慘重。因為位置、交通條件的先天不足，西岸想走賣地搞旅游房地產(chǎn)來帶動度假區(qū)整體發(fā)展的路子難度很大。雖然當(dāng)年曾經(jīng)風(fēng)光一時，但如今已債臺高筑，舉步維艱。改變思維、找準(zhǔn)大的方向，明確戰(zhàn)略大政方針，回歸旅游的本位，乃是其當(dāng)務(wù)之急。

模式四：大開發(fā)商整體操盤模式

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以廣東省順德市碧桂花城為代表。碧桂花城位于花卉主題觀光旅游點——陳村花卉世界周邊，是珠三角典型的第二住宅社區(qū)。這里生態(tài)良好，環(huán)境優(yōu)美，地段獨特性強。當(dāng)?shù)卣プ》鹕叫姓{(diào)整、城市更新升級的機遇，通過出讓這塊特定土地的開發(fā)經(jīng)營權(quán)，引入實力強大、經(jīng)驗豐富、管理成熟的開發(fā)商——廣東房地產(chǎn)名牌碧桂園集團(tuán)來整體開發(fā)運作該項目。項目采取完全的市場化手法，其投資、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、經(jīng)營、管理一條龍，全部由碧桂園自行統(tǒng)籌承擔(dān)。在此種模式下，當(dāng)?shù)卣灰刂坪暧^層面政策方向，具體的市場運營是投資者的事。此項目不論最后成敗如何，可以說都是市場選擇的結(jié)果，碧桂園必須全力以赴爭取成功，才能對自己的投資行為負(fù)責(zé)。這種“整體打造，全面配套，政府搭臺，企業(yè)參與”的城鎮(zhèn)運營，有望創(chuàng)造旅游房地產(chǎn)大規(guī)模、高水準(zhǔn)開發(fā)的范例，取得“政府、社會、企業(yè)三贏”的理想效果。

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第四篇：文化地產(chǎn)開發(fā)模式

文化主題房地產(chǎn)項目開發(fā)模式-項目

作者：夢水晶

文章來源：房策劃

點擊數(shù)： 114

更新時間：2008-7-2

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破解文化地圖是很艱難的事情決策資源房地產(chǎn)研究中心將居住文化的構(gòu)筑作為樓盤運作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。然而許多時候，“文化”不過是層脂粉。該講揭示了房地產(chǎn)文化密碼與現(xiàn)實利潤之間的聯(lián)系，為提升發(fā)展商的競爭力提供了寬廣的策略空間。

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破解文化地圖是很艱難的事情決策資源房地產(chǎn)研究中心將居住文化的構(gòu)筑作為樓盤運作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一。然而許多時候，“文化”不過是層脂粉。該講揭示了房地產(chǎn)文化密碼與現(xiàn)實利潤之間的聯(lián)系，為提升發(fā)展商的競爭力提供了寬廣的策略空間。

正如建筑大師梁思成所說的：“一張畫、一座雕像、一出戲、一部電影，都是可以任人選擇的?？梢园岩粡埉嫆炱饋?、也可以收起來但是，一座建筑物一旦建造起來，它就要幾十年、幾百年地站在那里。它的體積非常龐大，不由分說地就形成了當(dāng)?shù)鼐用裆瞽h(huán)境的一那分，強迫人去使用它、去看它，好看也得看，不好看也得看”。因此住宅應(yīng)當(dāng)比其它藝術(shù)更要追求藝術(shù)的美和文化的品位，否則，就只能成為強迫人欣賞的、遺憾的藝術(shù)，甚至是文化垃圾。

第1操作環(huán)節(jié)：以文化品味取勝的四個突破口

要點A：案名突破

臺灣地產(chǎn)項目的案名可謂五花八門無奇不有，根本不局限于所謂的“花園”、“廣場”才一定能表明是地產(chǎn)項目，比如表現(xiàn)“海景”、“山景”和“湖景”特征的，臺灣有“海誓山盟”、“天籟”、“登峰造極”、“蔚藍(lán)?！边@樣頗具詩情畫意的案名；而香港有些案名也取得相當(dāng)有品味，如“海信半鳥”、“灝景灣”、“帝濤灣”、“聽濤雅苑”。但在深圳有一些案名實在不敢恭維，要么是重復(fù)雷同，要么就是跟香港“東施效顰”，沒有自身的本土特色，僅冠以“海景”的項目就有“X海景廣場”、“'x海景花園”、“XX海景花園”等，同名同姓就有許多個，“錦 X花園”有兩個，碧 X花園“也是不同父母的”雙胞胎“，”東?；▓@“和”東海大廈“同名不同姓，很易混淆。還有是照搬香港的，已經(jīng)有了”陽X山莊“、”比X利山莊“，近期又有所謂深圳的”X景園“（據(jù)悉該案名深圳就有兩個）。難道中國五千年文化歷史，茫茫辭海中就不能夠找出幾個有個性的案名嗎？

據(jù)了解，對于案名的注冊，國土部門有些規(guī)定。多的信息量和文化含量，需要在以往的基礎(chǔ)上有所突破。

令人可喜的是深圳已開始出現(xiàn)這樣有特色的案名，如近期上市的”碧云天“，就是緣自于范仲淹的一道詞。這種頗具文化特色的案名，為其目標(biāo)市場定位起到了畫龍點睛的作用。

從案名的設(shè)定可以看出兩岸三地文化背景的差異。臺灣由于受中國的傳統(tǒng)文化、日本文化和美國文化影響較大，體現(xiàn)在個案上的案名也頗具特色。如本次報告介紹的幾個案例：”陽光加州“是受美國文化的影響，將美國加州的風(fēng)光搬到臺灣；”璞真園“是受中國傳統(tǒng)文化和日本文化影響而將返樸歸真與人們的居家生活聯(lián)系在一起，很有感染力。而深圳由于本土人口來自于全國各地、五湖四海，尚未形成一種主流的文化。因而體現(xiàn)在案名上也顯得如此的淺薄和直白。

要點B：建筑內(nèi)涵突破

以經(jīng)典項目”上河城“為例： l

上河城位于成都市中心內(nèi)環(huán)路北段，北門大橋和萬福橋之間、面積計3000的金弧地帶。南靠文殊院，北臨府河與城隍廟相望，是老成都傳說中”騰龍擺尾“的城北龍神的龍頭位置所在?！鄙虾映恰凹丛⑸巷L(fēng)上水之意。上河城所處的地理拉置特殊：由于府河兩岸的跨世紀(jì)改造工程及文殊院、城隍廟等佛都文化園林景觀帶和文物保護(hù)的需要、其四周絕無高大建筑群落。故雖處城內(nèi)，但視野開闊，空氣清新，有良好的生態(tài)綠化環(huán)境。上河城想鑄就一個有生命的建筑構(gòu)成，一個軟的構(gòu)架，非強迫性、讓人們有自由發(fā)揮的空間，讓人們用行為去填充，從而使自己的生活成為整個建筑的一部分。

現(xiàn)在的人們都常談?wù)摎W美的生活方式，什么歐陸風(fēng)情、港文風(fēng)格等等，好像這些就是品位、但實際上那不過是皮毛而已。這種認(rèn)知的偏差是一種錯位：社會的錯位。在現(xiàn)代中國開放之后的社會轉(zhuǎn)型期間，面對外來文化的沖擊、我們很多人感到一種前所未有的迷茫：究竟，我們需要什么樣的生活？其實，中國人有中國人自己的生活方式，中國人很在乎生活的實質(zhì)性內(nèi)容，講究集體性氛圍和個體隨意性以及相互交流。中國式的生活方式是很具有歷史感和影響力的，還具有一種親和力，它有別于其他國家和地區(qū)。這種生活方式在文化、藝術(shù)、建筑、風(fēng)俗習(xí)慣等各方面形成和表現(xiàn)，但其實質(zhì)只有一個，那就是地域性。真正適合我們的，還是中國本土文化范疇的生活形態(tài)和生活方式，這種方式體現(xiàn)在建筑上，就是”院宅建筑“。

上河城的八大特征

l、人文傳統(tǒng)

遵循傳統(tǒng)文化脈絡(luò)，體現(xiàn)本土人文特征。建筑為入，”院宅建筑“在規(guī)劃、設(shè)計和建造時都充分地考慮到這一宗旨。通過建筑單體的組合排列、建筑 命名、中心庭院，小組團(tuán)形成的小院落最終組成一個完整的大院落等具有 傳統(tǒng)人文氣息和舊式人文宅院的建筑思想體現(xiàn)在建筑風(fēng)格中，使居住者重 返充滿家園式溫情的居住環(huán)境。

2、生態(tài)環(huán)境

重新確定人與自然的關(guān)系，用生態(tài)的概念來規(guī)劃社區(qū)。綠化和環(huán)境生態(tài)化幾乎是現(xiàn)代都市生活的一種渴求。為此”院宅建筑“無論從大的社區(qū)周邊綠化環(huán)境的保護(hù)還是從城區(qū)內(nèi)部環(huán)境的培植來看，可謂精心營造并形成了一道美麗的城市景觀。面積超過6000的中心綠地形成”上河城“內(nèi)面向府河敞開的大”天井“。高樓層住戶可充分享受的陽光、水面景觀，共同組合成高層次的生態(tài)環(huán)境。

3、底層架空

全天候的戶外活動場所，通透的流動空間，把建筑的底層還給住戶。作為開發(fā)商，犧牲房屋底層的大片的面積采用作綠化和公建似乎太過奢侈，但這就是”院宅建筑“本身所需求的最重要的要求，為社區(qū)內(nèi)居住者提供滿足現(xiàn)代都市人對綠化空間的需求、對田園生活的回歸以及對舊式生活方式的懷念和對人際交往的要來所提供的硬件措施。同時，從小區(qū)內(nèi)任何位置都能透過架空層與非建筑用地共享河濱美景。

4、屋頂退臺

豐富建筑立面，為住戶提供空中院落。特別的建筑外立面設(shè)計，錯落有致、美觀大方，這也是”院宅建筑“的要素和特色。建筑的所有樓頂都采取退層的躍層結(jié)構(gòu)，不僅使得形象更豐富，還具有生活的實用價值。它打破了舊式民居”天井“的封閉感，退層出來的大片面積建成屋頂平臺的私家花園，或用作它用，自成院落極有特色。

5、框架結(jié)構(gòu)

提供自動組合空間，便于住戶按自己的意愿進(jìn)行居家設(shè)計。全框架結(jié)構(gòu)的設(shè)計，不僅提供了房屋品質(zhì)上的抗震等安全性能，而且充分地滿足了居住房屋戶型、裝修設(shè)計上的個人需要和喜好，使其能完全地按照自己的意愿進(jìn)行居家設(shè)計，完成因人而異的行為方式所需的”私域空間“的營造。

6、院式套型

用院子的概念來設(shè)計的套型平面及生活流線?！痹赫ㄖ暗乃蟹课莸膽粜?，都是針對不同的消費者進(jìn)行不同的設(shè)計，其科學(xué)合理的特質(zhì)，有效地區(qū)分了居家生活的居寢、飲食、衛(wèi)洛、活動等生活空間，保護(hù)了居家生活的私密性和公共活動的需要。使居住更合理，更令居住者各有所得，令生活更方便、更舒適、更有品位。它既克服普遍存在于現(xiàn)在普通住宅的弊病，又順應(yīng)了普通入居家生活流線設(shè)計的要求。

7、院式窗格

借鑒傳統(tǒng)富格的結(jié)構(gòu)，消除都市鴿籠現(xiàn)象，美化建筑形象?！痹赫ㄖ暗牧硪粋€建筑特色就是所有建筑的陽臺、外窗均以鋁花格的樓花窗戶作為防護(hù)，然而卻并不直接露天在外，其外側(cè)以全落地可移動的無色玻璃防護(hù)。既能起到防護(hù)作用，又相外大方美觀，而且有效地消除都市鴿籠現(xiàn)象，有較好的采光、通風(fēng)性能，使生活空間更加通暢。

8，自給自足

小而全的院區(qū)服務(wù)配套，完善社區(qū)生活。”院宅建筑“的社區(qū)對完善的社區(qū)服務(wù)和配套設(shè)施有一項完整的指標(biāo)，通過社區(qū)的公建設(shè)置和規(guī)范化的物業(yè)管理，采用現(xiàn)代化的安全手段、完整的服務(wù)體系，運用紅處線微機監(jiān)控、光纖通訊信息互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)于整個社區(qū)，布線接口直通區(qū)內(nèi)各住戶，從而使整個社區(qū)成為一個服務(wù)配套，設(shè)施完善，自成體系的新型社區(qū)。

”院宅建筑“的三大要素：

1、可變性

多元化的時代，人們的需求也是多元的。中國傳統(tǒng)的屋檐則是堂屋的自然延伸和可變空間起源。在”上河城“，設(shè)置了一個不大的可變空間，由此來調(diào)節(jié)人們不同的使用要求和文化取向：這個空間可以依你的想法成為書房、大客廳、客房、視聽室、麻將室、收藏室......2、體驗性

隨著現(xiàn)代生活的發(fā)展，生活空間也隨著生活方式的改變而變得更加豐富。許多空間在成為一個功能性空間的同時，也增加了一種體驗性，比如：餐廳應(yīng)該是體驗和品味美味佳肴的場所。而在傳統(tǒng)的廚房要義中，主廚是生活的一部分，身在其中能體驗到一種樂趣。在更多的層面上，做飯是一家人（在現(xiàn)代條件下也包括朋友間）的一種參與，在參與過程中又形成了一種相互的交流，為此，做飯也是一種生活的體驗。餐廳、廚房的體驗性，在”上河城“，我們用建筑的方式把它表現(xiàn)出來就是餐廳和廚房的有機聯(lián)系和功能以外的表現(xiàn)。

3、私密性

臥室作為生活空間最重要的一部分，它承載的生活內(nèi)容的多樣化構(gòu)筑了不同的生活方式。這種多元化的個人私生活行為便產(chǎn)生了不同時隱蔽條件和空間需求。因此，在”上河城“，臥室的劃分有它的區(qū)域性，因適用對象的不同而設(shè)置，照顧人們不同的需求。私密性是我們對臥室的理解和要求。不僅臥室的設(shè)置是分層次的，而且衛(wèi)生間的設(shè)置也是分級的：首先是主人用衛(wèi)生間體系，其次是小孩與老人使用的衛(wèi)生間。最后，應(yīng)該是保姆和客用。各個不同的需求層次構(gòu)成了上河城的私密性。

上河城是這樣的一個代表，它所首創(chuàng)的”院宅建筑“完全是中國人的、尤其是成都人的房子。它至少是在作一種嘗試的追求，在表達(dá)成都人自己的生活和居住的需求和理想?，F(xiàn)在人們不一定接受，但最終它會深入人心并且被廣為采用。這就是”一個充滿回憶的新城--一上河城“。

要點C：會所提升突破

近年來，隨著人們住宅生活品質(zhì)的不斷提高，會所已成為地產(chǎn)項目的必然配套。但 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們在追求物質(zhì)生活的同時，亦越來越重視追求文化精神生活 的享受，追求生活的品味和內(nèi)涵。集傳統(tǒng)會所功能與文化內(nèi)涵于一身的文化會所 的形成是當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢。

古語有云：”居有竹、室有書畫、手撥琴弦、生活有棋藝，才謂之高雅?！敖裉?，這樣的生活在翰林閣已成為現(xiàn)實。翰林會的主要功能展示

名人藝術(shù)文化、名人藝術(shù)交流中心

內(nèi)設(shè)：（1）多功能博覽鑒賞大廳

內(nèi)容：A、中國古今翰林文化展覽

B、各國郵票展覽（定期）

C、中國文物展覽（定期）文化主題房地產(chǎn)項目開發(fā)模式

D、珠寶匯展（定期）

（2）古玩字畫拍賣交易所（定期舉辦）

（3）名人藝術(shù)沙龍（定期舉行）

內(nèi)容：A、字畫名師臨摹展示

B、詩人作家作品共賞

C、文化界藝術(shù)研討

（4）名校校友聯(lián)誼會

（5）科技成果交易中心

2名人匯聚中心

內(nèi)設(shè)：（1）企業(yè)精英圖書館

（2）名人互聯(lián)網(wǎng)

內(nèi)容：A、全球首 500名大型企業(yè)網(wǎng)絡(luò)資料

8、亞洲名流俱樂部網(wǎng)絡(luò)資料

C、國內(nèi)主要政府部門資料查詢網(wǎng)絡(luò)

（3）全球資訊網(wǎng)絡(luò)

內(nèi)容：A、華爾街資訊、倫敦股市、日經(jīng)指數(shù)、恒生指數(shù)等各大金融市場第手資料

B、全球經(jīng)濟(jì)動態(tài)發(fā)展

c、世界各地旅游資訊

（4）商界、文化界知名人會聯(lián)誼

（5）中外名片鑒賞室

3、中醫(yī)中藥館

內(nèi)設(shè)（1）醫(yī)療保住室

內(nèi)容：A、傳統(tǒng)中藥治療室

B、營養(yǎng)保健顧問

C、針灸治療

（2）藥浴推拿室

內(nèi)容：A、藥物浸浴

B、專業(yè)醫(yī)師推拿

文化藝術(shù)會所開發(fā)模型演示

現(xiàn)以翰林會--廣州市首座文化藝術(shù)會所為例，透視會所體現(xiàn)精神享受的的開發(fā)模型。

傳統(tǒng)的會所在多年的發(fā)展過程中形成了一個模式，是一個集健身、購物、飲食、娛樂于功能為一體的場所，它只能滿足居民的物質(zhì)需求，而翰林會在滿足人們物質(zhì)需求的同時，更注重精神的享受、它滿足了人們對高雅生活的新的追求、除傳統(tǒng)飲食文化、茶文化、酒文化之外，會所內(nèi)還設(shè)有名人文化藝術(shù)沙龍、企業(yè)家協(xié)會、藝術(shù)品鑒賞中心等。邀請社會名流和政界要人、學(xué)術(shù)界、經(jīng)濟(jì)企業(yè)界名人力。八成為名譽成員。定期召開研討會、酒會等。為各界成功人士與文化藝術(shù)名人提供一個匯聚交流的高雅場所。并旨在弘揚中華文化，促進(jìn)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、科技成果交流、合作與發(fā)展。為居者創(chuàng)造一個豪華舒適的文化家園，這是傳統(tǒng)的會所所不能比擬的。

傳統(tǒng)的會所因為是小區(qū)項目的配套設(shè)施，因而其建設(shè)費用無疑是羊毛出在羊身上。而翰林會是市政府為了發(fā)展文化事業(yè)所支持創(chuàng)建的文化傳播基地，并與翰林閣有機地融合起來，形成一種天然的配套。這種結(jié)合既滿足了文化傳播事業(yè)的需要，同時又最大限度地滿足了居戶的生活需求、這是其他任何開定項目所不能比擬的。

C、藥物蒸氣桑拿

（3）藥物成份鑒證室

青少年藝術(shù)文化培訓(xùn)沖心

1、青少年智力啟蒙中心

內(nèi)設(shè)：（1）琴藝輔導(dǎo)（與星海音樂學(xué)院合作，提供優(yōu)良師資

（2）舞蹈練習(xí)（與演藝學(xué)校合作，提供優(yōu)良師資）

（3）書畫臨?。ㄍㄟ^對文化界的關(guān)系，提供優(yōu)良師資）

（4）奧林匹克智力開發(fā)

內(nèi)容：A、青少年語文水平培養(yǎng)

B、青少年數(shù)理化知識培養(yǎng)

C、青少年高科技知識培養(yǎng)

D、青少年外語水平輔導(dǎo)

E、青少年文化內(nèi)涵提高

人電腦聯(lián)網(wǎng)圖書館

內(nèi)設(shè)：（1）閱讀室

內(nèi)容：A、世界名著

B、中國文學(xué)巨著

C、世界百科全書

D、兒童智力開發(fā)?？?/p>

（2）電腦網(wǎng)吧

內(nèi)容：A、因特爾互聯(lián)網(wǎng)

B、電腦程序編程

C、電腦常識學(xué)習(xí)（由專業(yè)人員輔導(dǎo)）

D、電腦講座（如電腦在生活中的應(yīng)用）

3、家教中心上門輔導(dǎo)

中西飲食文化

1、嶺南特色美食館

內(nèi)設(shè)：（1）嶺南風(fēng)味食街

內(nèi)容：A、嶺南特色粥類品嘗

B、嶺南特色糕點

C、嶺南特色早、夜茶市

（2）宴會廳及廂房

內(nèi)容：A、喜宴布置

B、大型雞尾酒會布置

C、卡接OK房功能

D、廂房附設(shè)名菜區(qū)

2、中式茶藝館

內(nèi)設(shè)：（1）茶藝品嘗

內(nèi)容：A、潮州廳（功夫茶）

8、臺灣廳（泡沫珍珠茶，泡沫茶、花茶）

c、傳統(tǒng)名茶廳（鐵觀音、參茶及各類名茶）

D、與榮藝師傅正面接觸，互交茶藝心得

（2）棋牌娛樂室

內(nèi)容：A、圍棋

B、國際象棋、中國象棋

c、國際橋牌

D、俄羅斯輪盤

E、超級大贏家

（3）西式咖啡酒廊

內(nèi)容：A、各國特色咖啡文化

B、提供商務(wù)套餐與西方套餐

C、各式純釀、烈酒、紅酒即場調(diào)試

D、啤酒文化共嘗室

（三五知已舉杯暢飲之場所）

嶺南盆栽，花卉文化

1、盆栽文化

內(nèi)設(shè)：（1）假魚池

（2）盆栽修剪

（3）庭園綠化

2、花卉文化

內(nèi)設(shè)：（1）插花展覽

（2）名花共賞

3、電話送衣服務(wù)

4、娛樂配套內(nèi)容

（1）桌球室

（2）壁球室

（3）飛縹室

（4）L童游樂中心g

要點D：市場推廣突破

市場推廣最主要的手段--廣告，是最能體現(xiàn)社區(qū)文化品味理念）的一個環(huán)節(jié)。

當(dāng)今，整個世界的經(jīng)濟(jì)形態(tài)正由工業(yè)經(jīng)濟(jì)向知識經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)。任太平的知識經(jīng)濟(jì)社會里，居住建筑需要真正意義上的文化內(nèi)涵和精神特質(zhì)。房產(chǎn)交換不僅提供了生存空間，更重要的是提供了一種文化環(huán)境，這和環(huán)境中滲透著哲學(xué)、倫理、傳統(tǒng)方面的生活理想以及區(qū)域意識與風(fēng)情方面的審美觀。而這一點也與未來知識型消費的需求層次升級--文化層次提升相符。房產(chǎn)廣告中文化因素的注入已成為一種必然的時代趨潮。

第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)”文化牌“實戰(zhàn)示范

示范A：商家怎樣才能流

在娛樂經(jīng)濟(jì)時代，商家成功的關(guān)鍵在于能否成功地結(jié)合娛樂。沃爾夫在其著作（娛樂經(jīng)濟(jì)》中，特為走向”娛樂化“的企業(yè)提供了幾件”殺手锏“。

--勇于冒險。娛樂業(yè)的生存法則，就是”各領(lǐng)片刻風(fēng)騷“。消費者上天看好某一種新產(chǎn)品，但可能很快覺得它不再新鮮或者又去擁抱他認(rèn)為更好的產(chǎn)品。當(dāng)娛樂因素成為企業(yè)競爭的一部分時，企業(yè)必須對于風(fēng)險有足夠的估計并勇于承擔(dān)。

--創(chuàng)立強大的品牌。消費浪潮的短暫與突變，反襯出品牌資產(chǎn)的重要性。創(chuàng)立成功的品牌并沒有什么固定的模式，但是品牌所暗含的理念卻是完整而且具有永恒魅力的。這里需要特別指出的是，未來的品牌越能抓住人們的心理與情感層次的需求，就越能深入人心。

--多角化經(jīng)營。成功的品牌例如迪斯尼和耐克等，隱藏著產(chǎn)業(yè)擴(kuò)充的無限潛力。幾乎每一家著名品牌企業(yè)都實行多角化經(jīng)營。娛樂經(jīng)濟(jì)的跨行業(yè)性質(zhì)以及消費浪潮的多變性更使得”娛樂化“企業(yè)必須走多角化經(jīng)營之路。這里企業(yè)尊要注意的是，必須將品牌的”個性特征“同消費者的自我形象定位結(jié)合起來，企業(yè)必須明確，不管實行什么樣的多角化策略，維持品牌”個性“是第一目標(biāo)。

--合作創(chuàng)造財富。企業(yè)在推動”娛樂化“服務(wù)時，策略聯(lián)盟是行之有效的重要策略之一。因為企業(yè)在實行多角化經(jīng)營的過程中，對于別的領(lǐng)域的經(jīng)營之道未必熟悉，這就要求企業(yè)必須同新領(lǐng)域的聯(lián)合企業(yè)開展合作，這將使得企業(yè)在快速擴(kuò)展新領(lǐng)域的同時，也有效地節(jié)省了大量資源。未來的娛樂經(jīng)濟(jì)集多種功能、服務(wù)于一身，企業(yè)的合作能力將成為核心競爭力之一。

--創(chuàng)新是生存之本。沃爾夫指出，娛樂化的概念甚至可以包括產(chǎn)品或者服務(wù)的便利性。但是無論怎樣，持續(xù)的創(chuàng)新和搶得先機對于”娛樂化“企業(yè)是至關(guān)重要的。它們?nèi)绻幌氡粚κ謸艨?，必須不斷地開發(fā)出新的產(chǎn)品或服務(wù)，并且要時刻抓住新生代矚目的焦點。只有這樣，才能建立高價值而且令競爭對手無法仿制和套用的品牌資產(chǎn)。娛樂經(jīng)濟(jì)時代的跟風(fēng)企業(yè)，獲利空間將會很有限。

--掌握有創(chuàng)新辦的人力資源。在娛樂化趨勢中，人將是一項很重要的資源和資產(chǎn)，幻想則是最有價值的商品。

利用文化作房產(chǎn)廣告的兩大優(yōu)勢

1、有助于傳遞差別優(yōu)勢

房產(chǎn)廣告創(chuàng)造中的雷同現(xiàn)象非常嚴(yán)重，在眾多模式化的宣傳中，脫穎而出形成差別優(yōu)勢已成為房產(chǎn)公司的一致追求。文化因素的注入正適應(yīng)了這一要求，并能為其獲取、保持這一競爭優(yōu)勢。

廣告中注入豐富的文化內(nèi)涵，可以使房產(chǎn)的使用價值區(qū)別于競爭對手，并能提高其附加值。例如：廈門滕王閣房地產(chǎn)公司發(fā)布了很多公益類型的廣告，如愛惜自然資源為主題的”樹木十年，毀木一刻“、”多一些植被，少一些傷害“；以弘揚雷鋒精神為主題的”雷鋒精神，代代輝煌“及打擊腐敗為主題的”鎖住你是當(dāng)然的了“等，從而在廈門房地產(chǎn)界樹立了很高的聲望，并贏得了消費者的關(guān)注與信任。

可見，文化因素在傳遞差別信息，構(gòu)筑差別優(yōu)勢方面將大有作為。

2、有助于實現(xiàn)與消費者的溝通

美國心理學(xué)家馬斯洛把人們的需求分為五個層次，依次是生理、安全、社交、尊敬、自我實現(xiàn)的需要。在知識經(jīng)濟(jì)初見端倪并迅速發(fā)展的大背景下，物質(zhì)生活日漸豐富，人們需求的文化趨向性日益明顯，從而推動了。心理需求的層次升級，即生理需求文化、安全保障文化、社交情感文化、自尊名譽文化、理想抱負(fù)文化，而且需求層次越高，文化的需求就越高，文化氛圍的內(nèi)涵要求越高，即現(xiàn)代人是追求文化滿足的人。因此，房屋作為商品，不僅僅是滿足人們基本的居住的生理需要，更重要的是要滿足個性化審美觀的文化要求。

”文化搭臺，經(jīng)濟(jì)唱戲“的”在商言文“的廣告形式，可以利用文化獨特的親和力，把具有相同文化底蘊與文化追求的人們聚集在一起，并取得價值觀的認(rèn)同，從而達(dá)成有效的溝通，建立起房產(chǎn)公司與消費者的親密關(guān)系。

如何利用這些優(yōu)勢呢？以東河花園為例，從以下三個方面入手：

1、注重吸收中國傳統(tǒng)風(fēng)水術(shù)中的科學(xué)精華

風(fēng)水術(shù)作為綜合性、系統(tǒng)性很強的古代建筑規(guī)劃理論，越來越受到普通百姓乃至專家學(xué)者的重視。東河花園正是從風(fēng)水術(shù)的精華人手，尋找訴求點，突出本宗房產(chǎn)的優(yōu)勢。如”采光“篇，緊扣”內(nèi)外通透“這一訴求點，說明東河花園”屋內(nèi)蕩漾著悠悠的清風(fēng)，日日有陽光造訪，夜夜有月光輕灑“。無論通風(fēng)亦或采光條件極佳，這與風(fēng)水術(shù)中關(guān)于吉宅的標(biāo)準(zhǔn)之”清風(fēng)徐來，陽光暖照“相符。

2、遵循中國古代建筑的空間格局，并闡釋了無錫的地方特色

中國古代建筑在空間環(huán)境的整體處理上，在大規(guī)模建筑群的布局上以及人 文景觀與自然景觀結(jié)合方面都總結(jié)了大量的經(jīng)驗，并有實物為證。東河花 園在”空間“篇中著力渲染其建筑格局中的”疏密得當(dāng)“，注意”高層、多 層、低層高密度建筑的鱗次櫛比“；在”建筑“篇中，結(jié)合江南水鄉(xiāng)的建筑 風(fēng)格，推出”樓頂?shù)牟Ｎ蓓敗斑@一頗具地方特色的無錫建筑；在”房型“ 篇中，以大面積的實墻結(jié)構(gòu)來訴求，構(gòu)建了與外界隔絕的”外實內(nèi)靜“的 空間，讓現(xiàn)代人仿效古人得以享受生活。

3、遵循環(huán)境美學(xué)，建筑美學(xué)的審美觀

中國古代建筑極其注重審美，這可以從目前眾多已開辟為旅游景點的古代建筑群落看出。東河花園善于發(fā)掘建筑史上的審美主題，在”環(huán)境“篇里，刻畫了充滿詩情畫意的環(huán)境，推出空間藝術(shù)精品--東河花園；在”樓型“篇中，則著力描寫疏密得當(dāng)?shù)目臻g組合，展示祝黨流動美以及音樂般的韻律美；”建筑“篇更是把無錫民居的不尚華飾、簡潔洗練的樸實淡雅之美刻畫得淋漓盡致。

碧桂園要出產(chǎn)自己的名特優(yōu)月餅了

連續(xù)五年在中秋節(jié)生產(chǎn)著自己的月餅，連續(xù)五年將各種方方圓圓印有”碧桂圓“字樣的講盒放進(jìn)業(yè)主的購物袋，連續(xù)五年看著業(yè)主們的探親訪友途中將月餅一路歡歡喜喜的送出，碧桂圓的管理們常常感慨萬千：業(yè)主們已將碧桂因當(dāng)作了自己的家鄉(xiāng)。小小一盒月餅，雖說是佳節(jié)里親朋間禮輕情重的真情流露，在由衷熱愛著碧桂園生活的人們心中，它何嘗不是碧桂圓”家鄉(xiāng)“的一種特產(chǎn)，帶著主人們對這個家國油然而出的熱愛，被贈向了五湖四海。當(dāng)然，若能做得更好，讓業(yè)主們在奉贈之際更多些爽心的自豪，不是更好嗎？

今年中秋，他們可以多一點欣慰了。經(jīng)歷著每個節(jié)假日涌涌而來的人潮沖擊，目睹著”家鄉(xiāng)“在這一波未平一波又起的潮來潮去中逆發(fā)的鄉(xiāng)情濃厚，他們終于下定了決心，斥巨資建立碧枝園月餅廠，且不遠(yuǎn)萬里從機械制造技術(shù)最為發(fā)達(dá)的國家之一瑞典購進(jìn)了最為先進(jìn)的旋轉(zhuǎn)式烤餅爐及其配套設(shè)備，準(zhǔn)備精工細(xì)作，匠心出品，于世紀(jì)末的中秋給”家鄉(xiāng)“的人們送上最為圓融的祝福。

月餅的定價也很實惠，由于主要是針對區(qū)內(nèi)業(yè)主需求制作，每盒僅售48元，若購買幾十盒以上的，還有多種優(yōu)惠。說到這里，也許你要問了：誰會買這么多？那當(dāng)然是碧桂圓的業(yè)主啦！作為”成功人士的家國“，區(qū)內(nèi)的不少業(yè)主們都是集團(tuán)總裁或公司老板，大多職員上百千、朋友遍天下，而傳統(tǒng)節(jié)目，越有特色的物品越受人歡迎，”家鄉(xiāng)“產(chǎn)的月餅當(dāng)然不容錯過。而鄰里街坊的，若搭單聯(lián)合購買，既可享口福，又有折頭拿，也很有”著數(shù)“啊！

”要做就做最好的！“碧枝園這一頗有淵源的作風(fēng)顯然也影響著月餅廠。

另外，該系列廣告在形式上浸透著文化氣息，圖案是卷起的古書，畫面以簡筆速寫的形式勾畫房產(chǎn)外觀，色彩以黑、灰色為主，古樸美觀；文雜部分采用隸書體，典雅而又有內(nèi)涵。整個系列廣告的文化氣氛流動生輝。

示范B：讓社區(qū)活動體現(xiàn)社區(qū)文化 舉辦有社會特色的社會活動，對于在社區(qū)乃至社會上宣傳社區(qū)文化都有著巨大的作用，這對該社區(qū)接下來的開發(fā)和樹立發(fā)展商的形象了起著不可忽略的作用。碧枝園生產(chǎn)自己的名特優(yōu)月餅的案例無疑是一個成功的推廣社區(qū)文化的活動。

第3操作環(huán)節(jié)：成功項目實戰(zhàn)過程演示

步驟A：開發(fā)思路和項目定位

在面臨困境的情況下，開發(fā)商基本上樹立了明確的開發(fā)理念：要么不做，要做就要做出特色、做出品味，如此才能在樓市競爭中致勝。碧云天的開發(fā)商星彥投資發(fā)展有限公司也不例外。具體而言，其開發(fā)思路體現(xiàn)在以下方面：

項目選址：

碧云天位于梅林西路與北環(huán)大道交匯處，北側(cè)為水庫、荔枝林以及深圳市最大的微利房住宅區(qū)梅林一村，這一大型社區(qū)的規(guī)模效應(yīng)日益彰顯。西南側(cè)過人行天橋為天健花園、萬科城市花園以及山姆會員店等，交通、環(huán)境和社區(qū)規(guī)模方面均屬上乘之地。

目標(biāo)客戶：

碧云天將目標(biāo)客戶定位為收入中等以上的一次或二次置業(yè)人士，以白領(lǐng)階層為主，不刻意追求外銷和港人置業(yè)。其目的只有一個：為深圳入營造一個真切的家。

戶型設(shè)定：

有一房一廳、二房一廳和二廳、三房二廳、四房二廳、五房三廳和復(fù)式，共450套住宅，但以中等戶型的三房和二房為主。二房面積58.9-92.9平方米，三房面積95.8-118.6平方米。在戶型較多的情況下設(shè)定主力戶型，這便避免了客戶產(chǎn)生”魚目混珠“的嫌疑。

樓宇檔次：

定位為中等偏上，交樓不帶裝修，但配套高檔。下盲目走”豪宅“之路，明確了精品樓盤平民化的特色。

價格水平：

在梅林一村片區(qū)走中等偏上價格之路，均價保持在5400余元/㎡左右。既切合樓宇自身素質(zhì)，又能為市場接受。

文化品位：

鎖定嶺南建筑風(fēng)格，創(chuàng)造亮麗、清新、高雅的格調(diào)，營造濃厚的鄉(xiāng)土文化氣息。因為深圳是一個移民城市，所以要讓遠(yuǎn)方而來的游子們產(chǎn)生扎根于斯的感覺。目的只有一個：讓人們把碧云天當(dāng)做真正的家。

步驟B：項目的具體安排

有了理念，思路和定位，接下去是把它做出來。碧云天從外到內(nèi)是怎樣鋪排的呢？

樓盤的名稱：有特色的樓金應(yīng)該配以有特色的名稱，這不是”大廈“、”花園“、”苑“、”園“等名稱能輕易做到的?！北淘铺臁罢婵芍^獨辟蹊徑，它來自北宋政治家、大學(xué)者范仲淹的《蘇幕遮》一詞：”碧云天，黃葉地，秋色連波，波上寒煙翠┄┄“盡管在政府機關(guān)進(jìn)行名稱登記時小遇麻煩，但人們都對這一名稱叫好?？吹竭@一名稱，人們會聯(lián)想起一片碧藍(lán)的天空，產(chǎn)生寧靜、舒適、雅逸的感覺。該小區(qū)為三面圍會直布局，”碧“字樓（4棟），”云“字樓（3棟）、”天“字樓（4棟）各當(dāng)一面。

外觀形象和建筑風(fēng)格

碧云天建筑格局上吸收了嶺南建筑的隨意性和通透性的風(fēng)格，既有嶺南統(tǒng)客家民居的影子，又結(jié)合了現(xiàn)代建筑風(fēng)格，這種風(fēng)格適應(yīng)深圳這個亞熱帶風(fēng)情的城市。從當(dāng)代著名畫家關(guān)山月的作品中，更可欣賞到色調(diào)清新、素雅而簡潔的嶺南風(fēng)格。這一流派建筑風(fēng)格的特點是：多坡檐、屋頂、立柱，且錯落有致，色調(diào)清新。具體到碧云天。

首先，它由11棟9－16層帶電梯小高層組合而成，由于樓宇高低疏密有別，因而顯得高低錯落有致、而且前后靈活穿插。

其次，立柱設(shè)計和波檐處理。豎書”碧云天“的立柱指向北環(huán)大道，它和屋頂破檐遙相呼應(yīng)，頓然顯得輕靈別致，潔靜高遠(yuǎn)和通透爽朗。

第三，月白色的外墻、藍(lán)灰色的屋頂，再襯以淺藍(lán)色的高級中空隔音玻璃，這使碧云天顯得清新淡雅、格調(diào)含蓄而高雅?？傮w而言，其外觀引人入勝，在深圳幾乎是獨一無二的。當(dāng)對流不息的人洗車流經(jīng)過這一道亮麗的風(fēng)景時，人們心中將會發(fā)出怎樣的感嘆！

內(nèi)部小區(qū)規(guī)劃：

在三面圍合建筑中，設(shè)有中心花園，面積達(dá)400加平方米左右，有綠樹、花架、矮墻、流水等。小區(qū)內(nèi)設(shè)地下停車庫，實現(xiàn)了嚴(yán)格的入車分流。而一層裙樓用途多多，有住宅、商鋪、架空層、會所等。碧云天的雅士會所面積達(dá)60o平方米，設(shè)有多項服務(wù)內(nèi)容，如咖啡吧、網(wǎng)吧、棋牌室、健身房等。

小區(qū)管理：

發(fā)展商聘請中海物業(yè)管理公司作”管家“，以中海的品牌，無疑會給買家以信心。而該樓盤在智能化方商，亦達(dá)到相當(dāng)高的水準(zhǔn)，如設(shè)有紅外監(jiān)控系統(tǒng)、緊急報警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)等。住戶門富不設(shè)防盜網(wǎng)，整個小區(qū)實行安全美觀的封閉式管理。

步驟C：市場推廣和銷售推進(jìn)

市場推廣，以客戶為尊

碧云天于98年3月開工，9月18日 公開發(fā)售，到12月份將有部分樓棟封頂，到明年春節(jié)前工程全部封頂。99年6月30日 入伙。在這一書署下，碧云天進(jìn)行著市場推廣工作。

9月17日 打出”搬來了許多新鄰居“的廣告，宣布18日開始公開發(fā)售。同月24日打出廣告：”讓孩子的眼光更遼遠(yuǎn)“、”歡迎生活專家鑒賞“。9月29日 在特區(qū)報上打出了整版廣告，主題是：”回家看看“。其懷舊的色調(diào)，勾起人們對童年的回憶，對家的向往。9月份的廣告較為頻密、力度較大，主題表現(xiàn)在”家“上，這呼應(yīng)了碧云天的開發(fā)思路。銷售上，十分注意與”客人“情感的溝通和交流。

10月 1日至5日期間，時值國慶、中秋兩節(jié)，碧云天不失時機地進(jìn)行了促銷活動。對碧荔花園的業(yè)主（也算是發(fā)展商的老客戶）派選月餅、水果等，并對買碧云天的客戶贈送往返機票。進(jìn)入 10月下旬，跟隨市場大勢，實行了”首期一成“的付款方式。在10月下旬和11月上旬的廣告中，把訴求重點轉(zhuǎn)移到付款方式等方面，當(dāng)然也沒有放棄”家“的營造。

10月27日-31日參加了國展中心的1998深圳房地產(chǎn)交易會。展位沒有鋪排得大紅大綠，而是一如既住地保持著亮麗、淡雅的風(fēng)已展銷期間，對首10名買家送1年物業(yè)管理兼、一部電話初裝費。展銷期間成20余套。

發(fā)展商深知”酒香也怕巷子深“，因此廣告預(yù)算投入較大，目前主要在深圳特區(qū)報上作廣告。在做廣告宣傳的同時，十分注意樹立良好的品牌形象。在12月圣誕節(jié)和99元旦期間，發(fā)展商又加大宣傳力度，從單一的報紙廣告走向報紙雜志、電視事全方位出擊。

第4操作環(huán)節(jié)：繪制文化地圖

日漸模糊的文化地圖

一般說來，文化地圖是由意識形態(tài)、價值觀念、偶像認(rèn)同以及經(jīng)典文本的持續(xù)表達(dá)構(gòu)成的，它是統(tǒng)治我們意識的觀念形態(tài)。按照曼海姆的說法，他把”意識形態(tài)“視為另一種新興階級的意識形式，也就是”烏托邦"。每個人都將宿命般地受其一種意識形式的教化。

房地產(chǎn)文化地圖，也可以說成是業(yè)生對其的的認(rèn)同是意識形態(tài)、教化和接盤價值延伸的必然結(jié)果。通過樓盤內(nèi)在品質(zhì)的形式傳達(dá)不同時期的建筑文化取向和生活目標(biāo)特別是在高文化法的業(yè)主中、偶像樓盤具有意想不到的巨大魅力、它構(gòu)建成一個威力無比的神話，以神奇的速度在其它購房者中流傳和再敘

經(jīng)典房地產(chǎn)文化，是人類共同擁有的文化遺產(chǎn)、它無言地守護(hù)著人類對理想住宅的共同追求和價值目標(biāo)。在文化地圖上，它為人們指示著終極性的目標(biāo)。它的持續(xù)表達(dá)．培育著人的文化信念，寓示著歷史二現(xiàn)實的聯(lián)系。經(jīng)典房地產(chǎn)文化，總是同人性、崇高、理想、正義等聯(lián)系在一起。

上述內(nèi)容，構(gòu)成了文化地圖的文化主題房地產(chǎn)項目開發(fā)模式不同標(biāo)示，它為我們指示著方位、讓我們在日常生活中能及時找到意義世界，有明確的方問感。但是，文化地圖的有效性并不是恒定不變的。它必須不斷地進(jìn)行繪制，做出必要的修訂。

漢克約翰遜說：

文化是短期目標(biāo)和長期遠(yuǎn)見之間的差別。營銷的含義是使每一個顧客喜愛

你們的公司、你們的產(chǎn)品和你們的服務(wù)。

第五篇：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程

第一：房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立

1、公司設(shè)立準(zhǔn)備；

2、申請資質(zhì)等級審批；

3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)；

4、辦理工商注冊登記；

5、辦理稅務(wù)登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

6、申請批準(zhǔn)項目建議書；

7、辦理企業(yè)名稱登記；

8、送審合資或合作合同、章程；

9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書；

10、辦理企業(yè)登記

「開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費」

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費；

2、企業(yè)法人變更登記費；

3、企業(yè)法人檢驗費；

4、補、換、領(lǐng)證照費

第二：開發(fā)項目的立項和可行性研究：

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書；

2、初步確定開發(fā)方案；

3、申報規(guī)劃要點；

4、申報、審批項目建議書；

5、編制項目可行性研究報告；

6、申報、審批項目可行性研究報告 「項目立項和可行性研究階段的相關(guān)稅費」

1、可行性研究費；

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第三：開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套

●開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計

1、申報選址定點；

2、申報規(guī)劃設(shè)計條件；

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案；

4、辦理人防審核；

5、辦理消防審核；

6、審定規(guī)劃設(shè)計方案；

7、住宅設(shè)計方案的專家組審查；

8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案；

9、委托環(huán)境影響評價并報批；

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)；

11、委托地質(zhì)勘探；

12、委托初步設(shè)計；

13、申報、審定初步設(shè)計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見；

15、落實市政公用設(shè)施配套方案；

16、報審市政配套方案；

17、1

市政各管理部門提出市政配套意見；

18、市政管線綜合●開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費：

1、工程勘察（測量）費；

2、工程設(shè)計費；

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費；

4、竣工檔案保證金；

5、臨時用地費；

6、臨時建設(shè)工程費；

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費；

8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費；

9、古建園林工程設(shè)計費 第四：開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得

●取得開發(fā)項目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓：

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁；

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請；

4、主管部門實地勘察；

5、土地估價報告的預(yù)審；

6、委托地價評估；

7、辦理核定地價手續(xù)；

8、辦理土地出讓審批；

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同；

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證；

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證；

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥：

13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請、14、主管部門現(xiàn)場勘察、15、劃撥用地申請的審核、報批、16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用：

17、征用集體土地用地申請、18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案、19、簽訂征地協(xié)議、20、簽訂補償安置協(xié)議、21、確定勞動力安置方案、22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議、23、市政府下文征地、24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費、25、辦理批地文件、批地圖、26、辦理凍結(jié)戶口、27、調(diào)查戶口核實勞動力、28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作、29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作、30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作、31、地上物作價補償工作、32、征地結(jié)案

●取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費：

1、地價款（土地出讓金）；

2、資金占用費；

3、滯納金；

4、土地使用費；

5、外商投資企業(yè)土地使用費；

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費；

7、土地閑置費；

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費；

9、城市土地使用稅；

10、地價評估費；

11、出讓土地預(yù)訂金；

12、征地管理費；

13、土地補償費；

14、青苗及樹木補償費；

15、地上物補償費；

16、勞動力安置費；

17、超轉(zhuǎn)人員安置費；

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金；

19、耕地占用稅

第五：房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置

●開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序：

1、委托進(jìn)行拆遷工作、2、辦理拆遷申請、3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證、4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書、5、辦理拆遷公告與通知、6、辦理戶口凍結(jié)、7、暫停辦理相關(guān)事項、8、確定拆遷安置方案、9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議、10、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置、11、發(fā)放運作拆遷補償款、12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理、13、移交

拆遷檔案資料、14、房屋拆遷糾紛的裁決、15、強制拆遷

●開發(fā)項目拆遷安置階段的相關(guān)稅費：

1、房屋拆遷補償費；

2、搬家補助費；

3、提前搬家獎勵費；

4、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）；

5、清理費；

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費；

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補助費；

8、一次性異地安置補助費；

9、房屋拆遷管理費；

10、房屋拆遷服務(wù)費

第六:項目的開工、建設(shè)、竣工階段

●項目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準(zhǔn)備工作：

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊、2、項目轉(zhuǎn)入正式計劃、3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費、4、交納自來水廠建設(shè)費、5、交納污水處理廠建設(shè)費、6、交納供熱廠建設(shè)費、7、交納供電貼費及電源建設(shè)集資費、8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)、9、設(shè)計單位出報批圖、10、出施工圖、11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金、12、辦理消防審核意見表、13、審批人防工程、辦理人防許可證、14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設(shè)招投標(biāo)：

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請、17、招標(biāo)準(zhǔn)備、18、招標(biāo)通告、19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)、20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底、21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)、22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)、23、投標(biāo)單位資格審批、24、編制投標(biāo)書并送達(dá)、25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場、26、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)、27、評標(biāo)、決標(biāo)、28、發(fā)中標(biāo)通知書、29、簽訂工程承包合同、30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理：

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)、32、建設(shè)工程監(jiān)理、33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費、35、辦理開工前審計、36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅、37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報裝施工用水、電、路、39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門、40、協(xié)調(diào)交通管理部門、41、交納綠化建設(shè)費，簽訂綠化協(xié)、42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工：

43、施工場地的“三通一平”、44、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)、45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝、46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收：

47、辦理單項工程驗收手續(xù)、48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》、49、商品住宅性能認(rèn)定、50、竣工統(tǒng)計登記、51、辦理竣工房屋測繪、52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

●項目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費：

1、三通一平費、2、自來水廠建設(shè)費、3、污水處理廠建設(shè)費、4、供熱廠建設(shè)費、5、煤氣廠建設(shè)費、6、地下水資源養(yǎng)蓄基金、7、地下熱水資源費、8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）、9、開發(fā)管理費、10、城建綜合開發(fā)項目管理費、11、建筑行業(yè)管理費、12、綠化建設(shè)費、13、公園建設(shè)費、14、綠化補償費、15、路燈維護(hù)費、16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費、17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費（小區(qū)配套費）、18、電源建設(shè)集資費（用電權(quán)費）、19、外部供電工程貼費（電貼費）、20、建安工程費、21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費、22、合同預(yù)算審查工本費、23、質(zhì)量管理監(jiān)督費、24、竣工圖費、25、建材發(fā)展補充基金、26、實心黏土磚限制使用費、27、工程監(jiān)理費

28、工程標(biāo)底編制管理費、29、機電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費、30、超計劃用水加價、31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費、33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七：開發(fā)項目的經(jīng)營階段

●開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序

一、外銷商品房的銷售：

1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》；

2、選定中介代理機構(gòu)和律師事務(wù)所；

3、與購房者簽訂認(rèn)購書；

4、簽訂正式買賣契約；

5、辦理簽約公證；

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證；

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記；

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記；

9、外銷商品房抵押登記；

10、樓宇交付入住手續(xù)；

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、內(nèi)銷商品房的銷售：

12、提交完成建設(shè)項目投資證明、13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議、14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》、15、銷售項目備案、16、委托中介代理機構(gòu)進(jìn)行銷售、17、與購房者簽訂認(rèn)購書、18、與購房者簽訂買賣契約、19、辦理預(yù)售登記、20、辦理轉(zhuǎn)讓登記、21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)、22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書、24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、房地產(chǎn)出租的綜合管理：

25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)、26、申請房屋租賃許可證、27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議、28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)、29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租、30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、房地產(chǎn)出租的專項管理：

31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)、32、出租人辦理房屋租賃許可證、33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》、34、簽訂書面租賃協(xié)議、35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、房地產(chǎn)的抵押：

36、抵押權(quán)的設(shè)定、37、簽訂抵押合同、38、辦理房地產(chǎn)抵押登記、39、抵押房地產(chǎn)的占管、40、抵押房地產(chǎn)的處分

●開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費：

1、營業(yè)稅、2、城市維護(hù)建設(shè)稅、3、教育費附加、4、印花稅、5、契稅、6、土地增值稅、7、企業(yè)所得稅、8、個人所得稅、9、房產(chǎn)稅、10、城市房地產(chǎn)稅、11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費、12、房屋所有權(quán)證工本費、13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費、14、房屋他項權(quán)利執(zhí)照費、15、房屋買賣登記費、16、房屋買賣手續(xù)費、17、房屋租賃審核備案手續(xù)費、18、租賃房屋審核備案手續(xù)費、19、租賃私房合同登記備案手續(xù)費、20、房屋租賃登記費、21、房屋估價手續(xù)費、22、房屋公證估價手續(xù)費、23、房地產(chǎn)價格評估費、24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費

第八：開發(fā)項目的物業(yè)管理階段

●開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序：

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批；

2、簽署物業(yè)管理委托合同；

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收；

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)；

5、安排簽訂管理公約；

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書；

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求；

8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立

●開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費：

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費；

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金；

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費；

4、高檔住宅物業(yè)管理費；

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費