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      專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理方案
      
        
       時(shí)間：2019-05-14 23:59:08下載本文作者：會(huì)員上傳
      
      
      
      
      
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      第一篇：專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理方案
      

      專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目公司開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理方案
      一、方案說(shuō)明
      本方案是為大型集團(tuán)設(shè)置房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)公司進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，解答有關(guān)運(yùn)營(yíng)管理方案的建議，旨在為地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)提供專(zhuān)業(yè)化、科學(xué)化、規(guī)范化的概要性的指導(dǎo)意見(jiàn)。本方案并非基于具體土地、具體團(tuán)隊(duì)、具體市場(chǎng)研判的市場(chǎng)報(bào)告，也有別于正式的制度設(shè)計(jì)。
      二、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理趨勢(shì)簡(jiǎn)判
      1、中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的發(fā)展趨勢(shì)
      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)歷產(chǎn)剛性需求帶來(lái)硬性發(fā)展、政策調(diào)整沖擊、出庫(kù)存促進(jìn)房地產(chǎn)、房地產(chǎn)爆發(fā)拿地、再至調(diào)整的過(guò)程。各個(gè)房地產(chǎn)公司都心理很糾結(jié)地面臨“去、留”、“成長(zhǎng)、萎縮”的選擇。
      龍頭企業(yè)在融資渠道、拓展布局、人才梯隊(duì)建設(shè)等方面均有著十分明顯的優(yōu)勢(shì)，在調(diào)控中的經(jīng)營(yíng)策略非常合理，既重視擴(kuò)張，也注重規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)戰(zhàn)略上積極向高周轉(zhuǎn)策略靠攏。房地產(chǎn)企業(yè)紛紛實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。從發(fā)展的業(yè)務(wù)范圍來(lái)看，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，房企的發(fā)展方向更為多元化，今年以來(lái)企業(yè)的多元化發(fā)展腳步加快，轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、一級(jí)開(kāi)發(fā)等等，尤其是旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為眾多企業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)。
      房地產(chǎn)企業(yè)在大的氣候征兆下，都在苦練“內(nèi)功”，在拼管理，在拼“資源整合”，在拼“人才”，在向管理要效益，在經(jīng)過(guò)暴利時(shí)代之后，房地產(chǎn)行業(yè)已然走上精細(xì)化管理之路，行業(yè)正在經(jīng)歷一次重新洗牌。這就是目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)“戰(zhàn)國(guó)”時(shí)代的現(xiàn)狀和趨勢(shì)！
      2、新趨勢(shì)對(duì)開(kāi)發(fā)管理模式及管理團(tuán)隊(duì)的要求。
      對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，過(guò)去那種依賴(lài)高地價(jià)、高房?jī)r(jià)的粗放式贏利模式將難以持續(xù)，目前的各種環(huán)境也決定了新入門(mén)的房地產(chǎn)企業(yè)從土地價(jià)格的快速上漲中獲取高利潤(rùn)的的模式已不可取。新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵是在一種高效、可控的管控模式下，由一支高素質(zhì)的職業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)作。
      三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo)
      基于集團(tuán)的管控及投資目標(biāo)，更好的實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)及企業(yè)價(jià)值；建議開(kāi)始介入的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo)可明確為以下幾點(diǎn)：
      第一，構(gòu)建在項(xiàng)目所在地突出的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，保證本地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)可控、高效；構(gòu)建成熟的房地產(chǎn)管控模式，設(shè)立項(xiàng)目負(fù)責(zé)制的動(dòng)力單元，明確“責(zé)、權(quán)、利”，真正將個(gè)人利益與權(quán)力和責(zé)任掛鉤，杜絕責(zé)任不清、賞罰不明、人浮于事的現(xiàn)象，為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理探索第一條可行的模式。
      第二，打造一支“精干、高效”的專(zhuān)業(yè)化操作的職業(yè)團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)職業(yè)操作，同時(shí)實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的“雙贏”，為項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)及其他項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)培養(yǎng)人才。
      第三，初步樹(shù)立特色地產(chǎn)品牌在區(qū)域的影響力，為企業(yè)在區(qū)域的發(fā)展奠定一定的品牌基礎(chǔ)。
      第四，確保盈利，將本項(xiàng)目打造成地區(qū)標(biāo)桿“精品”樓盤(pán)，為公司取得最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，或者說(shuō)爭(zhēng)取項(xiàng)目利益最大化。這是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的最終目標(biāo)。
      四、運(yùn)營(yíng)管理的基本思路
      在成功的關(guān)鍵是在一種高效、可控的管控模式及一支高素質(zhì)的職業(yè)運(yùn)作團(tuán)隊(duì)。為達(dá)成上述的運(yùn)營(yíng)管理目標(biāo)，企業(yè)必須走市場(chǎng)化道路，管理要在規(guī)范化的基礎(chǔ)上追求精細(xì)化，團(tuán)隊(duì)也必須是專(zhuān)業(yè)化、職業(yè)化的團(tuán)隊(duì)。這樣，才能既保證了企業(yè)運(yùn)營(yíng)的高效，又保證了投資者的可控性。
      1、運(yùn)營(yíng)管理的基本要點(diǎn) ：
      (1)、執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)公司或股東負(fù)責(zé)； 成立項(xiàng)目全過(guò)程一體的動(dòng)力單元，保證項(xiàng)目經(jīng)理在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)、交付全過(guò)程負(fù)責(zé)。
      (2)、公司或股東與項(xiàng)目經(jīng)理簽訂責(zé)任狀，明確責(zé)、權(quán)、利；(3)、項(xiàng)目經(jīng)理與項(xiàng)目部門(mén)經(jīng)理簽訂責(zé)任狀，明確部門(mén)職責(zé)，將利益與部分的權(quán)力和責(zé)任掛鉤。
      2、主要運(yùn)營(yíng)流程 ：
      (1)、項(xiàng)目經(jīng)理帶領(lǐng)動(dòng)力單元對(duì)項(xiàng)目所在地市場(chǎng)進(jìn)行充分調(diào)研，形成當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)調(diào)研報(bào)告報(bào)公司或股東審批，以便對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位；項(xiàng)目經(jīng)理牽頭組織編制項(xiàng)目公司的管理制度、流程、管控體系和績(jī)效考核體系等報(bào)公司或股東審批；
      (2)、項(xiàng)目經(jīng)理牽頭，與建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)單位對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)進(jìn)行充分論證，形成適合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)客戶需求、性?xún)r(jià)比高的“精品”設(shè)計(jì)方案，報(bào)公司或股東審批；
      (3)、項(xiàng)目經(jīng)理牽頭組織編制項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃，包括：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃、項(xiàng)目投資估算、資金使用計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)回款計(jì)劃、項(xiàng)目融資計(jì)劃等報(bào)公司或股東審批；
      (4)、以公司或股東審批的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃作為考核項(xiàng)目經(jīng)理的主要依據(jù)，公司與項(xiàng)目經(jīng)理簽訂責(zé)任狀；
      (5)、項(xiàng)目經(jīng)理牽頭分解項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，形成各部門(mén)、各專(zhuān)業(yè)子計(jì)劃；
      (6)、項(xiàng)目經(jīng)理牽頭組建精干的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)（動(dòng)力單元），明確各部門(mén)、各專(zhuān)業(yè)“責(zé)、權(quán)、利”并簽訂責(zé)任狀；
      (7)、項(xiàng)目公司每月如實(shí)形成《項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)月報(bào)》，報(bào)公司或股東審核，以便公司或股東對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行考核、對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)控以及根據(jù)總部戰(zhàn)略、市場(chǎng)的變化等對(duì)項(xiàng)目公司下達(dá)相關(guān)的指令；
      (8)、項(xiàng)目公司根據(jù)總部對(duì)項(xiàng)目公司《管控模式》的規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的流程和請(qǐng)示。
      五、團(tuán)隊(duì)及管理
      1、團(tuán)隊(duì)的組織設(shè)計(jì)(1)、項(xiàng)目公司組織管理概述
      公司經(jīng)營(yíng)管理實(shí)行董事會(huì)授權(quán)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制：董事會(huì)由投資股東構(gòu)成,對(duì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、重大投資事項(xiàng)及重大的經(jīng)營(yíng)管理事項(xiàng)享有最高決策權(quán)；在董事會(huì)授權(quán)下，總經(jīng)理全面負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營(yíng)管理事務(wù)；公司根據(jù)工作需要設(shè)立若干副總（或其他高管）協(xié)助總經(jīng)理工作；總經(jīng)理由董事會(huì)任命；副總經(jīng)理由總經(jīng)理提名，董事會(huì)批準(zhǔn)。(2)、集團(tuán)（投資者）與項(xiàng)目公司（項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)）的責(zé)權(quán)劃分 ： 在戰(zhàn)略、投融資、財(cái)務(wù)方面實(shí)行集權(quán)管理；
      在成本控制方面對(duì)項(xiàng)目投資估算目標(biāo)執(zhí)行、招投標(biāo)實(shí)行集權(quán)管理； 在 人力資源管理方面的人員招聘、薪酬績(jī)效實(shí)行部分放權(quán)； 在運(yùn)營(yíng)管理方面：項(xiàng)目決策、運(yùn)營(yíng)監(jiān)察實(shí)行集權(quán)管理，設(shè)計(jì)管理實(shí)行部分放權(quán)，工程建設(shè)業(yè)務(wù)操作層面全面放權(quán)。
      這樣既保證能對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制，又保證了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的高效。
      （3、項(xiàng)目的銷(xiāo)售管理
      項(xiàng)目擬自己組建銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)進(jìn)行銷(xiāo)售。銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)的收入與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)緊密掛鉤，提高銷(xiāo)售代理公司的工作熱情，促進(jìn)項(xiàng)目銷(xiāo)售。項(xiàng)目公司要建立一支成熟的項(xiàng)目銷(xiāo)售管理團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目的銷(xiāo)售管理團(tuán)隊(duì)全部由從事過(guò)五年以上房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理的專(zhuān)業(yè)人才組成,銷(xiāo)售管理團(tuán)隊(duì)要熟悉華東地區(qū)市場(chǎng)，精于項(xiàng)目策劃，擅長(zhǎng)于各種銷(xiāo)售策略的使用，能熟練地運(yùn)用廣告、價(jià)格策略開(kāi)拓市場(chǎng)。
      2、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)化管理
      為確保公司發(fā)展目標(biāo)的達(dá)成和相關(guān)政策、制度的有效實(shí)施，保證團(tuán)隊(duì)的高效可控運(yùn)作，保證投資利潤(rùn)的有效實(shí)現(xiàn)，地產(chǎn)項(xiàng)目擬實(shí)行全面的標(biāo)準(zhǔn)化管理、全面計(jì)劃管理和全面預(yù)算管理，特別是要實(shí)行全面標(biāo)準(zhǔn)化管理。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化體系的建設(shè)，持續(xù)不斷地提升和改進(jìn)團(tuán)隊(duì)、部門(mén)和員工的工作效率及辦事流程，達(dá)到如下管理作用： 一是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化
      通過(guò)簽訂動(dòng)力單元目標(biāo)責(zé)任書(shū)權(quán)責(zé)管理與目標(biāo)管理相結(jié)合，通過(guò)確定投資者、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、部門(mén)和員工個(gè)人的工作目標(biāo)，確定項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、部門(mén)和個(gè)人的聚焦主題，并借助各種溝通手段及行政手段，對(duì)目標(biāo)責(zé)任書(shū)目標(biāo)實(shí)施過(guò)程進(jìn)行有效的控制，以強(qiáng)化企業(yè)的聚焦能力和執(zhí)行能力，并進(jìn)而提高企業(yè)整體快速反應(yīng)能力。
      二是提高計(jì)劃管理的標(biāo)準(zhǔn)化。首先是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的標(biāo)準(zhǔn)化管理，在項(xiàng)目進(jìn)度編制階段，科學(xué)制訂項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃，并通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)計(jì)劃的目標(biāo)層層分解，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)壓力有效的向下傳遞，從而使得部門(mén)和員工的努力與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的發(fā)展相協(xié)同，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)的達(dá)成；通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化目標(biāo)反饋體系的建設(shè)，能保證計(jì)劃的實(shí)施過(guò)程中及時(shí)地反饋信息并對(duì)計(jì)劃進(jìn)行及時(shí)地調(diào)整，對(duì)計(jì)劃的實(shí)施進(jìn)行有效的管理；在后評(píng)估階段，對(duì)計(jì)劃的實(shí)施結(jié)果進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估，并找出差距，分析原因，以利于對(duì)計(jì)劃管理的改善。
      三是簡(jiǎn)化內(nèi)部審批流程的標(biāo)準(zhǔn)化。首先對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的全過(guò)程事項(xiàng)梳理，對(duì)于開(kāi)發(fā)過(guò)程的行政事業(yè)性收費(fèi)、區(qū)域性單一來(lái)源事項(xiàng)的審批，參照集團(tuán)相近項(xiàng)目或類(lèi)似收費(fèi)制定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)行政事業(yè)性收費(fèi)、區(qū)域性單一來(lái)源采購(gòu)事項(xiàng)的合同審批及付款標(biāo)準(zhǔn)化管理，在項(xiàng)目全面預(yù)算編制階段，詳細(xì)制訂項(xiàng)目資金計(jì)劃，并通過(guò)內(nèi)部審批流程標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的行政事業(yè)性收費(fèi)、區(qū)域性單一來(lái)源事項(xiàng)等資金計(jì)劃的目標(biāo)層層落實(shí)，一次性審批通過(guò)后下放合同審批流程及付款節(jié)點(diǎn)，簡(jiǎn)化內(nèi)部審批流程及事項(xiàng)匯報(bào)有效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的建設(shè)高效性，緩解施工階段的時(shí)間壓力有效的加快工程進(jìn)度，從而使得項(xiàng)目建設(shè)與項(xiàng)目銷(xiāo)售去化目標(biāo)相一致，促進(jìn)地產(chǎn)的銷(xiāo)售的達(dá)成；通過(guò)單一來(lái)源費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)化目標(biāo)反饋體系的建設(shè)，能保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的行政事業(yè)性收費(fèi)、區(qū)域性單一來(lái)源事項(xiàng)計(jì)劃的實(shí)施過(guò)程中及時(shí)地反饋信息并對(duì)收費(fèi)目錄及收費(fèi)價(jià)格進(jìn)行及時(shí)地調(diào)整，對(duì)支付費(fèi)用進(jìn)行有效的管理；在后評(píng)估階段，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)行的實(shí)施結(jié)果進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)估，并找出差距，分析原因，以利于對(duì)費(fèi)用管理的改善。
      第二篇：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)園區(qū)管理
      地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序
      第一步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立
      第二步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究
      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序
      1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書(shū)
      2、初步確定開(kāi)發(fā)方案
      3、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)
      4、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書(shū)
      5、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
      6、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)
      1、可行性研究費(fèi)
      2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)
      第三步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套
      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序
      一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)
      1、申報(bào)選址定點(diǎn)
      2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件
      3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
      4、辦理人防審核
      5、辦理消防審核
      6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案
      7、住宅設(shè)計(jì)方案的專(zhuān)家組審查
      8、落實(shí)環(huán)保“三廢”治理方案
      9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批
      10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)
      11、委托地質(zhì)勘探
      12、委托初步設(shè)計(jì)
      13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)
      二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套
      14、征求主管部門(mén)審查意見(jiàn)
      15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案
      16、報(bào)審市政配套方案
      17、市政各管理部門(mén)提出市政配套意見(jiàn)
      18、市政管線綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)
      1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi)
      2、工程設(shè)計(jì)費(fèi)
      3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)
      4、竣工檔案保證金
      5、臨時(shí)用地費(fèi)
      6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi)
      7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)
      8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)
      9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)
      第四步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得
      取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序
      一、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓
      1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證
      2、辦理建設(shè)用地委托釘樁
      3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng)
      4、主管部門(mén)實(shí)地勘察
      5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審
      6、委托地價(jià)評(píng)估
      7、辦理核定地價(jià)手續(xù)
      8、辦理土地出讓審批
      9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同
      10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證
      11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證
      12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還
      二、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥
      13、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng)
      14、主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察
      15、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批
      16、取得劃撥用地批準(zhǔn)
      三、集體土地的征用
      17、征用集體土地用地申請(qǐng)
      18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案
      19、簽訂征地協(xié)議 20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議
      21、確定勞動(dòng)力安置方案
      22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議
      23、市政府下文征地
      24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)
      25、辦理批地文件、批地圖
      26、辦理凍結(jié)戶口
      27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動(dòng)力
      28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作
      29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作
      31、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作
      32、征地結(jié)案
      取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)
      1、地價(jià)款（土地出讓金）
      2、資金占用費(fèi)
      3、滯納金
      4、土地使用費(fèi)
      5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)
      6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)
      7、土地閑置費(fèi)
      8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)
      9、城鎮(zhèn)土地使用稅
      10、地價(jià)評(píng)估費(fèi)
      11、出讓土地預(yù)訂金
      12、征地管理費(fèi)
      13、土地補(bǔ)償費(fèi)
      14、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)
      15、地上物補(bǔ)償費(fèi)
      16、勞動(dòng)力安置費(fèi)
      17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)
      18、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金
      19、耕地占用稅
      第五步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序
      1、委托進(jìn)行拆遷工作
      2、辦理拆遷申請(qǐng)
      3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證
      4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書(shū)
      5、辦理拆遷公告與通知
      6、辦理戶口凍結(jié)
      7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)
      8、確定拆遷安置方案
      9、簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議
      10、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置
      11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款
      12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理
      13、移交拆遷檔案資料
      14、房屋拆遷糾紛的裁決
      15、強(qiáng)制拆遷
      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)
      1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)
      2、搬家補(bǔ)助費(fèi)
      3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)
      4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）
      5、清理費(fèi)
      6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)
      7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)
      8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)
      9、房屋拆遷管理費(fèi)
      10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)
      第六步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段
      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的法律程序
      一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作
      1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)
      2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃
      3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)
      4、交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)
      5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)
      6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)
      7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)
      8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)
      9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖
      10、出施工圖
      11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金
      12、辦理消防審核意見(jiàn)表
      13、審批人防工程、辦理人防許可證
      14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證
      15、領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記
      二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)
      16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng)
      17、招標(biāo)準(zhǔn)備
      18、招標(biāo)通告
      19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn) 20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底
      21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)
      22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo)
      23、投標(biāo)單位資格審批
      24、編制投標(biāo)書(shū)并送達(dá)
      25、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng)
      26、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo)
      27、評(píng)標(biāo)、決標(biāo)
      28、發(fā)中標(biāo)通知書(shū)
      29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查
      三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理
      31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù)
      32、建設(shè)工程監(jiān)理
      33、辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記
      34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)
      35、辦理開(kāi)工前審計(jì)
      36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅
      37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證
      38、報(bào)裝施工用水、電、路
      39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門(mén) 40、協(xié)調(diào)交通管理部門(mén)
      41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議
      42、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證
      四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工
      43、施工場(chǎng)地的“三通一平”
      44、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè)
      45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝
      46、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督
      五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收
      47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)
      48、辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書(shū)》
      49、商品住宅性能認(rèn)定 50、竣工統(tǒng)計(jì)登記
      51、辦理竣工房屋測(cè)繪
      52、辦理產(chǎn)權(quán)登記
      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)
      1、三通一平費(fèi)
      2、自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi)
      3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)
      4、供熱廠建設(shè)費(fèi)
      5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)
      6、地下水資源養(yǎng)蓄基金
      7、地下熱水資源費(fèi)
      8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）
      9、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)
      10、城建綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)
      11、建筑行業(yè)管理費(fèi)
      12、綠化建設(shè)費(fèi)
      13、公園建設(shè)費(fèi)
      14、綠化補(bǔ)償費(fèi)
      15、路燈維護(hù)費(fèi)
      16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)
      17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）
      18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）
      19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）20、建安工程費(fèi)
      21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)
      22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)
      23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)
      24、竣工圖費(fèi)
      25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金
      26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)
      27、工程監(jiān)理費(fèi)
      28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)
      29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi) 30、超計(jì)劃用水加價(jià)
      31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)
      32、占道費(fèi)
      33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅
      第七步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)階段
      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的法律程序
      一、外銷(xiāo)商品房的銷(xiāo)售
      1、辦理《外銷(xiāo)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》
      2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所
      3、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)
      4、簽訂正式買(mǎi)賣(mài)契約
      5、辦理簽約公證
      6、辦理外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約公證
      7、辦理外銷(xiāo)商品房的預(yù)售登記
      8、外銷(xiāo)商品房轉(zhuǎn)讓登記
      9、外銷(xiāo)商品房抵押登記
      10、樓宇交付入住手續(xù)
      11、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)
      二、內(nèi)銷(xiāo)商品房的銷(xiāo)售
      12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明
      13、簽署預(yù)售內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議
      14、辦理《內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)（銷(xiāo)）售許可證》
      15、銷(xiāo)售項(xiàng)目備案
      16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷(xiāo)售
      17、與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)
      18、與購(gòu)房者簽訂買(mǎi)賣(mài)契約
      19、辦理預(yù)售登記 20、辦理轉(zhuǎn)讓登記
      21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)
      22、樓宇交付入住
      23、質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)
      24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過(guò)戶手續(xù)
      三、房地產(chǎn)出租的綜合管理
      25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)
      26、申請(qǐng)房屋租賃許可證
      27、出租人與承租人簽訂書(shū)面承租協(xié)議
      28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)
      29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租 30、房屋租賃關(guān)系的終止
      四、房地產(chǎn)出租的專(zhuān)項(xiàng)（外地來(lái)京人員）管理
      31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)
      32、出租人辦理房屋租賃許可證
      33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》
      34、簽訂書(shū)面租賃協(xié)議
      35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)
      五、房地產(chǎn)的抵押
      36、抵押權(quán)的設(shè)定
      37、簽訂抵押合同
      38、辦理房地產(chǎn)抵押登記
      39、抵押房地產(chǎn)的占管 40、抵押房地產(chǎn)的處分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi)
      1、營(yíng)業(yè)稅
      2、城市維護(hù)建設(shè)稅
      3、教育費(fèi)附加
      4、印花稅
      5、契稅
      6、土地增值稅
      7、企業(yè)所得稅
      8、個(gè)人所得稅
      9、房產(chǎn)稅
      10、城市房地產(chǎn)稅
      11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)
      12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)
      13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)
      14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)
      15、房屋買(mǎi)賣(mài)登記費(fèi)
      16、房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)
      17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)
      18、向來(lái)京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)
      19、來(lái)京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi) 20、房屋租賃登記費(fèi)
      21、房屋估價(jià)手續(xù)費(fèi)
      22、房屋公證估價(jià)手續(xù)費(fèi)
      23、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估費(fèi)
      24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)
      第八步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段
      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序
      1、物業(yè)管理單位經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批
      2、簽署物業(yè)管理委托合同
      3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收
      4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)
      5、安排簽訂管理公約
      6、制定、提供質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)
      7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求
      8、物業(yè)管理委員會(huì)的設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)
      1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)
      2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金
      3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)
      4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)
      5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)
      6、供暖費(fèi)
      房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目建議書(shū)
      關(guān)于房地產(chǎn)策劃房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃廣告策劃方面的資料可以去房策網(wǎng) http://
      一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介
      ? 項(xiàng)目名稱(chēng)：未定名
      ? 地點(diǎn)：
      ? 用地面積：約17畝
      ? 開(kāi)發(fā)功能：商住
      ? 用地狀況：已拆遷平地
      ? 發(fā)展商：
      二、項(xiàng)目理解
      現(xiàn)場(chǎng)的房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)層面比以前已經(jīng)有很大的變化，一線城市已經(jīng)從賣(mài)環(huán)境向賣(mài)生活方式發(fā)展，二線、三線城市正從賣(mài)房子向賣(mài)環(huán)境發(fā)展。房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)層面越來(lái)越高，競(jìng)爭(zhēng)程度也越來(lái)越激烈，因此，我們要做好一個(gè)項(xiàng)目，就需要從更高的層面考慮項(xiàng)目。
      經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目及所在城市的房地產(chǎn)整體市場(chǎng)初步調(diào)查，市場(chǎng)明顯供大于求，本項(xiàng)目具有相當(dāng)難度，前期策劃定位準(zhǔn)確與否是關(guān)鍵，因此，本項(xiàng)目不能操之過(guò)急，需作周詳考慮，否則極有可能“一步走錯(cuò)，整盤(pán)皆輸”。
      1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
      2、項(xiàng)目劣勢(shì)
      3、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)
      4、開(kāi)發(fā)思路及策略建議
      （1）要將項(xiàng)目打造成具有影響力，就要提升項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)目的和意義：
      ? 老百姓滿意：為消費(fèi)者提供一個(gè)美好的居住環(huán)境。
      ? 老板滿意：在滿足開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的同時(shí)，為企業(yè)培養(yǎng)人才。
      ? 老頭子（政府）滿意：為政府和城市創(chuàng)造價(jià)值，為城市增加一道美麗的風(fēng)景線，為政府增加一個(gè)樣板工程。
      （2）資源整合策略——整合房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)、廣告等優(yōu)秀資源為項(xiàng)目服務(wù)。
      （3）創(chuàng)新策略——對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、推廣宣傳等多個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行創(chuàng)新。
      （4）引導(dǎo)策略——必須在各個(gè)方面去引導(dǎo)市場(chǎng)，而不是迎合，利用和整合各種優(yōu)勢(shì)資源，打造客戶意想不到而又在心目中有潛意識(shí)需求的產(chǎn)品，提升他們的生活品質(zhì)。
      三、委托工作目的：營(yíng)銷(xiāo)策劃
      營(yíng)銷(xiāo)策劃又分前期策劃和推廣策劃。前期策劃主要是在項(xiàng)目的整體規(guī)劃及設(shè)計(jì)方面提供切實(shí)可行的顧問(wèn)意見(jiàn)，使項(xiàng)目能夠在一定條件下更好地適應(yīng)市場(chǎng)，適應(yīng)消費(fèi)者的需求；推廣策劃是為項(xiàng)目提供最具吸引力的包裝，運(yùn)用有效的宣傳手段，使之一旦推出，就能受到歡迎。
      （以上營(yíng)銷(xiāo)策劃將向委托方遞交書(shū)面報(bào)告）
      四、工作內(nèi)容
      1、項(xiàng)目概況
      （1）項(xiàng)目的位置及基本數(shù)據(jù)
      （2）項(xiàng)目的現(xiàn)狀及基本條件
      2、××市區(qū)及其經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況
      （1）地理位置、自然環(huán)境、人口、歷史、文化
      （2）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)
      （3）綜合評(píng)述
      3、項(xiàng)目所在區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)概況
      （1）項(xiàng)目周邊小區(qū)分布，消費(fèi)特點(diǎn)
      （2）項(xiàng)目周邊物業(yè)的開(kāi)發(fā)狀況
      （3）綜合評(píng)述
      4、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析
      （1）項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)
      （2）項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)
      （3）項(xiàng)目的主要機(jī)會(huì)
      （4）項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)
      5、對(duì)初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)及建議
      （1）對(duì)初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)價(jià)
      （2）對(duì)初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的改進(jìn)建議
      6、項(xiàng)目客戶群定位
      （1）目標(biāo)客戶的經(jīng)濟(jì)背景、文化背景
      （2）目標(biāo)客戶對(duì)物業(yè)的特殊偏好
      （3）對(duì)目標(biāo)客戶側(cè)重程度劃分（核心、重點(diǎn)、不確定）
      7、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位
      （1）功能定位
      （2）檔次定位
      8、價(jià)格定位
      （1）市場(chǎng)比較法定價(jià)
      （2）收益還原法定價(jià)（租值回報(bào)）
      9、項(xiàng)目的包裝策略
      （1）硬件方面
      （2）軟件方面
      10、銷(xiāo)售資金回收計(jì)劃
      （1）總體銷(xiāo)售目標(biāo)及資金回收
      （2）分階段銷(xiāo)售計(jì)劃及資金回收
      11、入市時(shí)機(jī)及方式的確定
      （1）入市時(shí)機(jī)的選擇
      （2）最佳入市方式
      12、推廣宣傳策略
      （1）廣告宣傳整體目標(biāo)
      （2）品牌宣傳策略
      （3）廣告宣傳主題（賣(mài)點(diǎn)）
      （4）廣告宣傳的目標(biāo)客戶群
      （5）廣告宣傳實(shí)施及媒體選擇
      （6）推廣宣傳費(fèi)用預(yù)算
      13、物業(yè)管理的建議
      14、銷(xiāo)售人員培訓(xùn)計(jì)劃
      15、銷(xiāo)售工作現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)
      五、工作時(shí)間
      營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告書(shū)在簽署正式合同二十個(gè)工作日內(nèi)完成（按每周五個(gè)工作日計(jì)算）。
      六、工作收費(fèi)
      營(yíng)銷(xiāo)策劃費(fèi)人民幣××萬(wàn)元整（￥××××），由委托方分兩期支付，簽約后三天內(nèi)支付60％，即××××元（￥××××），遞交正式書(shū)面營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告時(shí)付××××元（￥××××）。（注：以上費(fèi)用我方不提供發(fā)票）對(duì)以上工作建議，若貴公司有任何意見(jiàn)，請(qǐng)隨時(shí)與我們聯(lián)系。
      工業(yè)園區(qū)管理暫行辦法
      第一章總則
      第一條為加快開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，根據(jù)國(guó)家法律、法規(guī)、政策及省人民政府批準(zhǔn)設(shè)立省級(jí)工業(yè)園“宜豐工業(yè)園區(qū)”的有關(guān)規(guī)定，制定本暫行辦法。
      第二條本暫行辦法適用于宜豐縣工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)園區(qū)管委會(huì)）管轄范圍內(nèi)的單位、個(gè)人以及登記注冊(cè)的企業(yè)。園區(qū)管委會(huì)管轄范圍具體指宜豐工業(yè)園區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)園區(qū)）規(guī)劃區(qū)及隨著工業(yè)規(guī)模發(fā)展需要而新增的工業(yè)項(xiàng)目區(qū)。
      第三條園區(qū)管理內(nèi)容包括土地利用規(guī)劃管理、工程規(guī)劃建設(shè)管理、項(xiàng)目入園服務(wù)管理、企業(yè)生產(chǎn)規(guī)范管理、社會(huì)治安綜合管理、稅收規(guī)費(fèi)征收管理、社會(huì)公共事務(wù)管理等。
      第二章管理機(jī)構(gòu)及其職權(quán)職責(zé)
      第四條縣人民政府設(shè)立園區(qū)管委會(huì)，代表縣人民政府行使相關(guān)管理職能。
      第五條園區(qū)管委會(huì)享有和行使以下職權(quán)
      (一)縣人民政府依照法律、法規(guī)授予在園區(qū)的管理權(quán)限以及開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)限。具體包括：在園區(qū)行使全部或部分財(cái)政、稅收、工商、國(guó)土、招商、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、司法、勞動(dòng)、安全、衛(wèi)生、教育、社會(huì)事務(wù)等管理權(quán)；在園區(qū)內(nèi)的開(kāi)發(fā)建設(shè)權(quán)；按社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，依法組建園區(qū)建設(shè)投資公司，并加強(qiáng)對(duì)公司的監(jiān)管，確保國(guó)有資產(chǎn)的保值增值。
      (二)園區(qū)管委會(huì)根據(jù)自身職責(zé)和工作任務(wù)，設(shè)立相應(yīng)的內(nèi)部職能機(jī)構(gòu)，在園區(qū)內(nèi)行使縣人民政府賦予的與相關(guān)部門(mén)
      相對(duì)應(yīng)或相關(guān)聯(lián)的管理權(quán)限，但業(yè)務(wù)上接受相應(yīng)職能部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。相關(guān)部門(mén)在園區(qū)內(nèi)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)接受主管部門(mén)和園區(qū)管委會(huì)的雙重管理。
      (三)依法對(duì)園區(qū)內(nèi)的單位和企業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理。
      (四)縣人民政府授予的其他職權(quán)。
      第六條園區(qū)管委會(huì)承擔(dān)以下主要職責(zé)
      (一)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)及國(guó)家、省、市、縣關(guān)于園區(qū)各項(xiàng)工作的方針、政策，結(jié)合園區(qū)不同時(shí)期的發(fā)展需要，研究制定適用于園區(qū)建設(shè)與發(fā)展的有關(guān)辦法、意見(jiàn)等，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施；
      (二)研究編制園區(qū)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后組織實(shí)施；
      (三)探索建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)，與國(guó)際慣例相銜接的現(xiàn)代管理體制，研究新時(shí)期園區(qū)的發(fā)展思路和規(guī)劃布局；
      (四)負(fù)責(zé)園區(qū)相關(guān)配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和園區(qū)安全、環(huán)保以及社會(huì)穩(wěn)定等工作；
      (五)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、溝通、處理好園區(qū)內(nèi)企業(yè)與政府及各部門(mén)的關(guān)系，做好服務(wù)工作，保障企業(yè)依法自主經(jīng)營(yíng)；
      (六)根據(jù)規(guī)劃要求和產(chǎn)業(yè)定位，積極主動(dòng)地做好擇商選資和安商工作；
      (七)協(xié)調(diào)管理園區(qū)內(nèi)的服務(wù)組織；
      (八)按定期向縣委、縣政府提交工作報(bào)告和園區(qū)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)評(píng)估報(bào)告；
      第三章土地利用規(guī)劃管理
      第七條園區(qū)的土地利用規(guī)劃嚴(yán)格遵照國(guó)家的有關(guān)政策，按照節(jié)約用地的原則，逐步發(fā)展和壯大工業(yè)園區(qū)。
      第八條園區(qū)土地利用總體規(guī)劃必須和縣土地利用總體規(guī)劃及縣城總體規(guī)劃相銜接，并按照?qǐng)@區(qū)產(chǎn)業(yè)定位和功能分區(qū)的要求以及《宜豐縣工業(yè)園區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》操作。
      第九條會(huì)同縣國(guó)土資源局做好園區(qū)土地規(guī)劃、征收、報(bào)批、出讓、發(fā)證與管理工作。
      第十條園區(qū)土地利用分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、公共設(shè)施用地和行政生活用地。其使用方式分為土地出讓、土地租賃和行政劃撥等。土地出讓按照“招拍掛”方式進(jìn)行，出讓價(jià)不低于《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定的宜豐縣工業(yè)用地的最低出讓標(biāo)準(zhǔn)。以“招拍掛”方式取得的土地，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、繼承或作價(jià)入股與其他企業(yè)合作、合資。工業(yè)用地土地使用權(quán)為50年（時(shí)間從簽訂土地出讓合同之日起計(jì)算）。
      第十一條園區(qū)內(nèi)土地利用規(guī)劃，主要以安置工業(yè)企業(yè)為主，占園區(qū)土地總面積的65%以上，其它用地分別安排為市政公共設(shè)施用地、行政生活用地和商業(yè)用地。
      第十二條嚴(yán)格園區(qū)規(guī)劃控制區(qū)內(nèi)土地管理，園區(qū)周邊相關(guān)村組建設(shè)道路、水利等公共設(shè)施及農(nóng)戶建房等，必須符合園區(qū)土地利用總體規(guī)劃，周邊村組開(kāi)展以上建設(shè)要先報(bào)園區(qū)審核，再報(bào)國(guó)土、建設(shè)等部門(mén)審批。
      第十三條園區(qū)企業(yè)土地利用規(guī)劃控制指標(biāo)：
      (一)工業(yè)企業(yè)用地建筑密度控制在43%以上，容積率控制在0.6-1.0之間，綠化率控制在23%—30%，辦公生活用地控制在本企業(yè)用地總規(guī)模的7%以下。
      (二)工業(yè)企業(yè)用地投資強(qiáng)度控制。凡入園企業(yè)固定資產(chǎn)投資強(qiáng)度每畝必須在80萬(wàn)元以上，產(chǎn)出密度畝均年繳納稅金2萬(wàn)元以上。同時(shí)，土地出讓按投資規(guī)模分檔，即2000萬(wàn)-5000萬(wàn)元為一檔，5001萬(wàn)元-1億元為一檔；投資1億元以上項(xiàng)目，實(shí)行一事一議(外資按外匯實(shí)時(shí)牌價(jià)折合人民幣計(jì)算，下同)。在《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定實(shí)施前，以零出讓獲得的土地，需要轉(zhuǎn)讓、抵押登記的必須按現(xiàn)有最低標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交出讓金。
      (三)企業(yè)用地實(shí)行保證金制度。企業(yè)入園用地按面積大小向園區(qū)交納用地保證金：30畝以下（含30畝）交10萬(wàn)元，31-50畝交20萬(wàn)元，51-100畝交30萬(wàn)元，101-200畝交50萬(wàn)元，201-500畝交100萬(wàn)元，501畝以上交200萬(wàn)元。用地保證金由縣財(cái)政實(shí)行專(zhuān)戶管理，在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后7個(gè)工作日內(nèi)全額無(wú)息退還。
      第十四條防范園區(qū)土地閑置。
      (一)入園項(xiàng)目超過(guò)合同約定的動(dòng)工日期滿一年未動(dòng)工建設(shè)的，由園區(qū)管委會(huì)會(huì)同國(guó)土部門(mén)按12元/每平方米的標(biāo)準(zhǔn)征收土地閑置費(fèi)；滿兩年未動(dòng)工建設(shè)的依法無(wú)償收回土地使用權(quán)(已收的閑置費(fèi)不予退回)。
      (二)項(xiàng)目建設(shè)密度、投資強(qiáng)度、畝均年稅收(投產(chǎn)后3年平均數(shù))中有一項(xiàng)達(dá)不到要求的，按該項(xiàng)計(jì)算閑置土地面積。如有多項(xiàng)達(dá)不到要求，以最高的一項(xiàng)為依據(jù)計(jì)算閑置土地面積，并按相關(guān)規(guī)定收取土地閑置費(fèi)。
      (三)招商服務(wù)單位在控制閑置土地中的責(zé)任。招商項(xiàng)目實(shí)行誰(shuí)引進(jìn)誰(shuí)服務(wù)、誰(shuí)負(fù)責(zé)的機(jī)制。凡簽約項(xiàng)目未按期開(kāi)工建設(shè)，未按期投產(chǎn)或投產(chǎn)后三年內(nèi)建筑密度、投資強(qiáng)度、畝均年稅收有一項(xiàng)或多項(xiàng)達(dá)不到要求的，招商服務(wù)單位應(yīng)協(xié)助相關(guān)部門(mén)無(wú)償收回土地或按規(guī)定征收土地閑置費(fèi)。如不能按要求收回用地或繳清土地閑置費(fèi)，縣財(cái)政將從招商服務(wù)單位的可用財(cái)力或經(jīng)費(fèi)中酌情扣繳。
      第四章工程規(guī)劃建設(shè)管理
      第十五條園區(qū)所有的工程規(guī)劃與建設(shè)必須符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的總體要求。
      第十六條園區(qū)管委會(huì)相應(yīng)的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)是園區(qū)工程建設(shè)管理的職能部門(mén)，負(fù)責(zé)園區(qū)所有基礎(chǔ)設(shè)施工程的規(guī)劃、預(yù)決算、招投標(biāo)和建設(shè)管理工作，以及園區(qū)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)審(報(bào))批、安全監(jiān)督、質(zhì)量監(jiān)督、施工隊(duì)伍管理和工程竣工驗(yàn)收等工作。
      第十七條由園區(qū)管委會(huì)實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)嚴(yán)格遵照上級(jí)有關(guān)規(guī)定和園區(qū)工程建設(shè)制度執(zhí)行。凡工程預(yù)算造價(jià)在30萬(wàn)元以上（含30萬(wàn)元）的項(xiàng)目，一律向社會(huì)公開(kāi)招標(biāo)承建；工程預(yù)算造價(jià)不足30萬(wàn)元的項(xiàng)目，可實(shí)行競(jìng)價(jià)議標(biāo)。所有工程招(議)標(biāo)實(shí)行陽(yáng)光操作，擇優(yōu)選擇，公正辦理招投標(biāo)事務(wù)。
      第十八條各職能部門(mén)承建的管線工程，應(yīng)遵守園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，在園區(qū)管委會(huì)的統(tǒng)一指導(dǎo)下進(jìn)行規(guī)劃與建設(shè)。第十九條企業(yè)規(guī)劃建設(shè)應(yīng)遵守下列規(guī)定：
      (一)企業(yè)規(guī)劃建設(shè)必須做到依法有效。企業(yè)廠區(qū)規(guī)劃與建設(shè)必須聘請(qǐng)具備資質(zhì)的單位進(jìn)行，杜絕“三無(wú)”單位進(jìn)入園區(qū)企業(yè)規(guī)劃建設(shè)。
      (二)企業(yè)廠區(qū)規(guī)劃與建設(shè)時(shí)，應(yīng)提供按規(guī)定要求設(shè)計(jì)的用地規(guī)劃平面圖和廠區(qū)建設(shè)效果圖，經(jīng)園區(qū)管委會(huì)審核，再報(bào)請(qǐng)縣政府分管領(lǐng)導(dǎo)審定。通過(guò)審批后，由園區(qū)管委會(huì)放土地紅線，并嚴(yán)格按設(shè)計(jì)方案實(shí)施。
      (三)企業(yè)廠區(qū)建設(shè)必須按規(guī)定程序申請(qǐng)報(bào)批。在獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證，通過(guò)規(guī)劃放線、施工驗(yàn)線合格后方可開(kāi)工建設(shè)。未經(jīng)報(bào)批強(qiáng)行施工的項(xiàng)目，園區(qū)管委會(huì)可依法依規(guī)制止其施工并拆除違法違規(guī)建筑物。
      (四)企業(yè)廠區(qū)布局設(shè)計(jì)必須符合園區(qū)整體規(guī)劃，維護(hù)園區(qū)整體形象，服從園區(qū)的規(guī)劃管理，同時(shí)還應(yīng)符合下列規(guī)定：
      1、廠房建設(shè)要規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，必須是輕鋼結(jié)構(gòu)或鋼砼結(jié)構(gòu)，杜絕以鋼管為原材料的簡(jiǎn)易廠房，外觀裝飾符合園區(qū)廠房整體布局要求。辦公樓建設(shè)原則上應(yīng)建成三層以上，且設(shè)計(jì)新穎外觀漂亮；
      2、臨公共區(qū)域的廠區(qū)圍墻必須按要求建設(shè)，禁止以廠房墻體充當(dāng)圍墻，或利用圍墻作為墻體搭建附屬建筑物；
      3、廠房建設(shè)要求美觀整潔。企業(yè)出入口須服從總體規(guī)劃。管道、線纜等不得在臨路的墻體上鋪設(shè)，只能內(nèi)設(shè)或側(cè)、后放置。廠房外墻粉刷要求整潔美觀，與園區(qū)整體形象協(xié)調(diào)一致；
      4、廠區(qū)建設(shè)須嚴(yán)格按規(guī)定退讓建設(shè)紅線，任何建筑物和構(gòu)筑物都不得伸入道路紅線內(nèi)。退讓距離內(nèi)的土地按園區(qū)總體規(guī)劃，由企業(yè)實(shí)施綠化、硬化；
      5、附屬建筑和隱蔽工程必須符合園區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，做到先批后建。凡需對(duì)園區(qū)公共設(shè)施進(jìn)行破壞性的建設(shè)工程，除必須先申報(bào)并獲得批準(zhǔn)外，還需繳交其恢復(fù)費(fèi)用的2-5倍工程保證金后方可動(dòng)工。
      (五)建設(shè)、施工單位要主動(dòng)接受質(zhì)量、安全監(jiān)督和消防審查，確保工程質(zhì)量和安全。項(xiàng)目竣工后要及時(shí)向園區(qū)管委會(huì)出具相關(guān)資料，申請(qǐng)驗(yàn)收。園區(qū)管委會(huì)組織相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收后出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，合格工程方可投入使用。
      第二十條道路建設(shè)按控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行。在用地規(guī)劃改變時(shí)，可視情況對(duì)支路進(jìn)行增減建設(shè)。道路及公用設(shè)施按控制性詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)，隨路鋪建市政公用設(shè)施。
      第二十一條廣場(chǎng)及公共綠化地按規(guī)劃籌建，其面積視功能確定。
      第二十二條園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施必須符合相關(guān)的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范。
      第五章項(xiàng)目入園服務(wù)管理
      第二十三條園區(qū)重點(diǎn)引進(jìn)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策且固定資產(chǎn)投資2000萬(wàn)元以上項(xiàng)目，及經(jīng)省級(jí)以上部門(mén)批準(zhǔn)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及其配套項(xiàng)目。
      第二十四條落實(shí)環(huán)保第一審批權(quán)，項(xiàng)目入園首先必須通過(guò)環(huán)境影響評(píng)價(jià)和環(huán)保審批。
      第二十五條規(guī)范投資協(xié)議。招商服務(wù)單位與投資方簽訂項(xiàng)目投資協(xié)議必須遵守相關(guān)法律法規(guī)，符合本暫行辦法的規(guī)定。
      第二十六條規(guī)范入園程序。投資協(xié)議簽訂后，投資方須向園區(qū)管委會(huì)提交投資協(xié)議、項(xiàng)目可行性報(bào)告、環(huán)評(píng)初審意見(jiàn)、立項(xiàng)批復(fù)，提出項(xiàng)目用地申請(qǐng)，經(jīng)園區(qū)項(xiàng)目準(zhǔn)入領(lǐng)導(dǎo)小組審批同意后，與園區(qū)管委會(huì)簽訂正式入園合同。國(guó)土部門(mén)憑入園合同界定的項(xiàng)目用地范圍，簽訂用地協(xié)議，投資方在一次性交清全部土地出讓金和用地保證金后，再按程序辦理用地手續(xù)。用地選擇要遵照?qǐng)@區(qū)規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)定位和功能分區(qū)的要求確定。
      第二十七條項(xiàng)目正式入園合同中要明確投資強(qiáng)度、建筑密度、容積率、畝年均稅收、年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入以及開(kāi)工建設(shè)日期和投產(chǎn)時(shí)間等條款。
      第二十八條項(xiàng)目建設(shè)周期原則上規(guī)定在1年以?xún)?nèi)。投資規(guī)模1億元人民幣以上的項(xiàng)目可適當(dāng)放寬，并在合同中加以約定。
      第二十九條加強(qiáng)現(xiàn)有入園企業(yè)轉(zhuǎn)讓、繼承、拍賣(mài)、租賃及變更管理，防范企業(yè)在變更過(guò)程中套取優(yōu)惠政策。屬同一宗土地、同一類(lèi)產(chǎn)品、同一生產(chǎn)規(guī)模的企業(yè)只能享受一次優(yōu)惠政策。凡現(xiàn)有入園企業(yè)需轉(zhuǎn)讓、繼承、拍賣(mài)、租賃及變更的，須由園區(qū)管委會(huì)牽頭組織相關(guān)單位參與協(xié)調(diào)，嚴(yán)禁企業(yè)未經(jīng)許可擅自操作。
      第三十條廠房及生活配套設(shè)施可由投資客商自主選擇有資質(zhì)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位進(jìn)行設(shè)計(jì)和施工建設(shè)，或委托
      園區(qū)建設(shè)投資公司代建，或購(gòu)買(mǎi)、租賃園區(qū)企業(yè)閑置廠房。
      第三十一條園區(qū)管委會(huì)對(duì)入園項(xiàng)目實(shí)行全程跟蹤管理，按照合同規(guī)定，履行服務(wù)職能，監(jiān)督項(xiàng)目建設(shè)，對(duì)違約項(xiàng)目依法按合同追究違約責(zé)任。招商引資服務(wù)單位要加強(qiáng)與企業(yè)的聯(lián)系，幫助企業(yè)排解生產(chǎn)、生活中遇到的困難，協(xié)助有關(guān)部門(mén)做好稅收征管、員工招聘等工作。
      第六章企業(yè)生產(chǎn)規(guī)范管理
      第三十二條完善合同管理，維護(hù)合同的合法性和嚴(yán)肅性；依法管理企業(yè)，提高企業(yè)開(kāi)工率、投產(chǎn)率、達(dá)產(chǎn)達(dá)標(biāo)率和貢獻(xiàn)率；開(kāi)展企業(yè)規(guī)范化管理工作，制定獎(jiǎng)罰辦法；建立信用考核機(jī)制，加強(qiáng)企業(yè)信息化工作，依法、及時(shí)、真實(shí)上報(bào)各類(lèi)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。
      第三十三條強(qiáng)化企業(yè)安全生產(chǎn)監(jiān)管工作。對(duì)入園項(xiàng)目依法實(shí)行安全生產(chǎn)準(zhǔn)入制度，嚴(yán)格執(zhí)行安全生產(chǎn)“三同時(shí)”制度，實(shí)行安全生產(chǎn)執(zhí)法大檢查制度，督促企業(yè)對(duì)存在的安全隱患限期整改，對(duì)有重大安全隱患的企業(yè)由相關(guān)部門(mén)依法處置，對(duì)造成重特大安全生產(chǎn)責(zé)任事故的，依法追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。
      第三十四條強(qiáng)化園區(qū)環(huán)保工作。嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)保“三同時(shí)”制度，即環(huán)保設(shè)施與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)驗(yàn)收。加強(qiáng)環(huán)境監(jiān)管，落實(shí)環(huán)保各項(xiàng)政策，督促企業(yè)加強(qiáng)環(huán)境管理和完善污染治理設(shè)施，開(kāi)展園區(qū)大氣、水體、噪聲、土壤等污染防治工作，保護(hù)園區(qū)生態(tài)環(huán)境。
      第三十五條園區(qū)勞動(dòng)保障事務(wù)所負(fù)責(zé)企業(yè)用工招聘、技能培訓(xùn)、擴(kuò)大就業(yè)和社會(huì)保障、勞動(dòng)保障監(jiān)察、仲裁等協(xié)調(diào)服務(wù)工作。企業(yè)要加強(qiáng)勞動(dòng)用工管理，按照《勞動(dòng)法》等法律法規(guī)，與勞動(dòng)者簽訂勞動(dòng)合同，自覺(jué)接受勞動(dòng)保障監(jiān)察，規(guī)范用工行為，切實(shí)維護(hù)勞動(dòng)者合法權(quán)益。園區(qū)企業(yè)擴(kuò)大就業(yè)和社會(huì)保障等業(yè)務(wù)的辦理，經(jīng)園區(qū)勞動(dòng)保障事務(wù)所會(huì)同有關(guān)部門(mén)提出申請(qǐng)后，上報(bào)到上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)。
      第三十六條園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)、分析、調(diào)度和上報(bào)工作；負(fù)責(zé)企業(yè)管理的咨詢(xún)、指導(dǎo)、檢查、評(píng)比、考核、整改工作；負(fù)責(zé)對(duì)企業(yè)技術(shù)改造、科技創(chuàng)新、品牌創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)優(yōu)等指導(dǎo)、協(xié)調(diào)工作。
      第三十七條適時(shí)成立園區(qū)中小企業(yè)信用擔(dān)保中心，對(duì)園區(qū)企業(yè)提供信用擔(dān)保支持。
      第七章稅收規(guī)費(fèi)征收管理
      第三十八條園區(qū)財(cái)稅部門(mén)負(fù)責(zé)園區(qū)范圍內(nèi)稅費(fèi)征收管理工作。
      第三十九條園區(qū)范圍內(nèi)的稅收包括園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、企業(yè)廠房建設(shè)、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、園區(qū)商業(yè)服務(wù)及其他活動(dòng)等所產(chǎn)生的所有稅收。稅收的征管按照屬地管理原則，由園區(qū)財(cái)稅機(jī)構(gòu)統(tǒng)一征收管理，任何單位和個(gè)人都不準(zhǔn)到園區(qū)內(nèi)攬引稅收，防止園區(qū)稅收的跑冒滴漏，確保園區(qū)稅收管理的完整性和招商引資單位的積極性。
      第四十條企業(yè)要依法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，按期申報(bào)，照章納稅。對(duì)企業(yè)的財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)政策按縣政府相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
      第四十一條園區(qū)企業(yè)自建廠房設(shè)施，涉及國(guó)家、省、市規(guī)定必須收取的規(guī)費(fèi)，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的最低收?。簧婕翱h級(jí)行政性收費(fèi)的全部免收(工本費(fèi)除外)，事業(yè)性、服務(wù)性收費(fèi)按國(guó)家最低標(biāo)準(zhǔn)減半收取。企業(yè)在繳清建筑營(yíng)業(yè)稅、城建稅、契稅、教育費(fèi)附加和建筑企業(yè)所得稅等稅費(fèi)后，憑地稅部門(mén)出具的已稅證明，方可辦理企業(yè)房屋產(chǎn)權(quán)證。鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)多層廠房，凡建設(shè)兩層以上廠房且建筑密度達(dá)到43%以上的，第二層以上(含第二層)的面積由縣政府每平方米獎(jiǎng)勵(lì)10元。
      第八章社會(huì)治安綜合管理
      第四十二條園區(qū)管委會(huì)相應(yīng)的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)會(huì)同園區(qū)派出所負(fù)責(zé)研究制定園區(qū)社會(huì)治安綜合治理工作計(jì)劃和方案，建立群防群治網(wǎng)絡(luò)，落實(shí)綜治措施等工作；負(fù)責(zé)信訪接待、外來(lái)人員登記、園區(qū)戶政管理以及調(diào)處矛盾糾紛等工作；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)周邊社會(huì)環(huán)境綜合治理，維護(hù)園區(qū)正常工作、生活秩序；負(fù)責(zé)組織巡邏、處理突發(fā)事件、打擊不法行為、消除治安隱患工作；負(fù)責(zé)檢查生產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)、整改安全隱患、加強(qiáng)易燃易爆、防火防毒等安全管理督查工作。
      第四十三條企業(yè)要建立組織完善、責(zé)任明確的內(nèi)部治安防范網(wǎng)格，把維護(hù)穩(wěn)定工作的責(zé)任逐級(jí)分解到車(chē)間、班組和職工個(gè)人。
      第九章社會(huì)公共事務(wù)管理
      第四十四條園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)園區(qū)范圍內(nèi)的社會(huì)公共事務(wù)管理工作。
      第四十五條園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)園區(qū)物業(yè)管理、物流、園區(qū)信息、商業(yè)用地經(jīng)營(yíng)等工作。
      第十章附則
      第四十六條本暫行辦法由縣人民政府授權(quán)園區(qū)管委會(huì)解釋。
      第四十七條本暫行辦法自下文之日起執(zhí)行。
      第三篇：房地產(chǎn) 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理方案
      顧問(wèn)訓(xùn)練營(yíng)“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理”問(wèn)答集
      體系篇
      1、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的價(jià)值是什么？為什么說(shuō)房地產(chǎn)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理不僅限于計(jì)劃的管理，而是充當(dāng)房企“規(guī)模發(fā)動(dòng)機(jī)利潤(rùn)監(jiān)控者”？
      一是管目標(biāo)
      根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向下的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目維度的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)分解，事前做好目標(biāo)的嚴(yán)格分級(jí)和管控，承接經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管理，實(shí)現(xiàn)指標(biāo)的PDCA循環(huán)管理；
      二是控進(jìn)度
      針對(duì)項(xiàng)目總控計(jì)劃和關(guān)鍵里程碑節(jié)點(diǎn)進(jìn)行嚴(yán)格管控，強(qiáng)化協(xié)同與防范風(fēng)險(xiǎn)，最終實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)的過(guò)程監(jiān)控，支撐項(xiàng)目快速高效運(yùn)營(yíng)；
      三是防風(fēng)險(xiǎn)
      強(qiáng)化價(jià)值鏈前端管控，通過(guò)構(gòu)建投資收益跟蹤體系，在項(xiàng)目重大節(jié)點(diǎn)和事件節(jié)點(diǎn)進(jìn)行投資收益跟蹤回顧，最終保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)結(jié)束時(shí)完成既定目標(biāo)。
      2、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系包括什么？
      答：項(xiàng)目運(yùn)管管理體系是一個(gè)完整的流程體系，包括針對(duì)項(xiàng)目的計(jì)劃管理，基于報(bào)告的會(huì)議管理以及項(xiàng)目階段性成果管理。企業(yè)規(guī)模和發(fā)展歷程不同，可以分別選擇完備型體系和簡(jiǎn)約型體系。
      3、如何診斷房企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系？
      答：明源五步模型法用于診斷和評(píng)估房企運(yùn)管管控體系是否有效。
      a)體系與戰(zhàn)略的匹配度
      b)運(yùn)營(yíng)管理組織的有效性
      c)運(yùn)管管理制度和流程的可執(zhí)行性
      d)運(yùn)營(yíng)管理體系的落地執(zhí)行能力
      e)決策的頻率和效果
      4、什么是運(yùn)營(yíng)管理體系中的“管一年、看三年”
      答：管一年：構(gòu)建更有彈性的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃管控體系，應(yīng)需而變，讓開(kāi)工節(jié)奏、銷(xiāo)售計(jì)劃等環(huán)環(huán)相扣，產(chǎn)供銷(xiāo)高度匹配，減少大量資金被存貨和土地占據(jù)，規(guī)避現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)?？慈辏和ㄟ^(guò)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的管控，能有效保證當(dāng)年業(yè)績(jī)的兌現(xiàn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，通過(guò)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏，有利于保證未來(lái)3-5年業(yè)績(jī)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。
      5、什么是運(yùn)營(yíng)管理的“四級(jí)管理體系”？
      答：四級(jí)計(jì)劃管理體系就是將計(jì)劃分為：集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目主計(jì)劃、專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃、樓棟施工計(jì)劃。四級(jí)計(jì)劃的管理實(shí)質(zhì)是在傳統(tǒng)的三級(jí)計(jì)劃管理基礎(chǔ)上進(jìn)行了進(jìn)一步優(yōu)化，抓大放小，合理授權(quán)，保障計(jì)劃的合理性和科學(xué)性；另外一方面，各專(zhuān)業(yè)人員與部門(mén)能層層聚焦，做好各自的事情。
      6、什么是運(yùn)營(yíng)管理的“階段性成果管理體系”？作用是什么？
      答：階段性成果是指項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中階段性工作的“成績(jī)”，它以項(xiàng)目全生命周期和職能二個(gè)緯度為坐標(biāo)，設(shè)計(jì)與各關(guān)鍵環(huán)節(jié)成果模板，同時(shí)建立與之相配套的制度與流程，系統(tǒng)構(gòu)建階段性成果體系。
      作用有四個(gè)方面：
      a)工作成績(jī)的重要衡量指標(biāo)
      b)實(shí)現(xiàn)工作任務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、模板化管理
      c)抓住關(guān)鍵產(chǎn)物，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的核心控制
      d)形成成果管理體系，為快速?gòu)?fù)制、培養(yǎng)復(fù)合型人才提供支撐
      7、什么是運(yùn)管管理的“三級(jí)會(huì)議體系”？作用是什么？
      答：三級(jí)會(huì)議包括高層會(huì)議、基于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的會(huì)議、例行會(huì)議三個(gè)層面。
      作用：有效的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議體系，能提高決策的效率和決策的質(zhì)量。通過(guò)會(huì)議時(shí)間、參與人員、會(huì)議內(nèi)容、會(huì)議目的、會(huì)議成果、會(huì)議決議、后續(xù)跟進(jìn)處理等環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化管理。
      8、什么是簡(jiǎn)約型運(yùn)營(yíng)管理體系？
      答：針對(duì)成長(zhǎng)型地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)的運(yùn)營(yíng)體系，歸納為1-4-2-2，即1個(gè)輕組織，解決集團(tuán)與區(qū)域(項(xiàng)目)的集分權(quán)關(guān)系(需要掌握一個(gè)輕量級(jí)運(yùn)營(yíng)組織架構(gòu)圖案例)；4級(jí)分級(jí)計(jì)劃(需要掌握各級(jí)計(jì)劃對(duì)應(yīng)的責(zé)任體系)；2例會(huì)，周例會(huì)和月度運(yùn)營(yíng)例會(huì)；2類(lèi)考核支撐，即關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成考核和部門(mén)組織績(jī)效考核。
      9、什么是“五步模型法”項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理問(wèn)診體系？
      答：戰(zhàn)略的匹配度；組織有效性；流程可行性；落地執(zhí)行有效性；決策頻率和效果(雷達(dá)圖顯性化診斷)
      10、房產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的要點(diǎn)是什么？(管一年)
      答：首先計(jì)劃要有彈性，即城市布局要有彈性、產(chǎn)品類(lèi)型和戶型面積要有彈性、產(chǎn)銷(xiāo)節(jié)奏要有彈性；其次要編制時(shí)要嚴(yán)守幾個(gè)邊界，即財(cái)務(wù)邊界、經(jīng)營(yíng)邊界、資源邊界；第三是強(qiáng)控三大計(jì)劃，即生產(chǎn)計(jì)劃(開(kāi)工管控和現(xiàn)金流流出控制)、銷(xiāo)售計(jì)劃(回收現(xiàn)金流和提升去化率)、結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)劃(交房計(jì)劃)
      11、房產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)演的要點(diǎn)是什么？(看三年)
      答：步驟一：對(duì)現(xiàn)有項(xiàng)目的業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)，根據(jù)現(xiàn)有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏，重點(diǎn)關(guān)注“開(kāi)工、開(kāi)盤(pán)、竣備、交房”等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目節(jié)奏的影響，結(jié)合產(chǎn)銷(xiāo)匹配，形成銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額、回款金額、交房面積、交房金額核心運(yùn)營(yíng)指標(biāo)?！顿Y源盤(pán)點(diǎn)表》、《現(xiàn)有項(xiàng)目未來(lái)3年業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)表》
      步驟二：未來(lái)投資業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)。就是結(jié)合企業(yè)歷史開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，基于投資進(jìn)度模型對(duì)未來(lái)三年業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)。通俗解釋就是“項(xiàng)目開(kāi)發(fā)行為導(dǎo)致未來(lái)業(yè)績(jī)產(chǎn)出模擬”?！锻顿Y進(jìn)度模型表》
      步驟三：企業(yè)未來(lái)業(yè)績(jī)推演。最直接的辦法就是將現(xiàn)有項(xiàng)目和未來(lái)投資二個(gè)部分業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)值進(jìn)行疊加，從而得到集團(tuán)未來(lái)3-5年的業(yè)績(jī)整體預(yù)測(cè)。但由于未來(lái)市場(chǎng)形勢(shì)的不確認(rèn)性，企業(yè)家更需要不斷調(diào)整開(kāi)工節(jié)奏，同時(shí)推演未來(lái)業(yè)績(jī)變化，匹配市場(chǎng)環(huán)境變化。
      12、體系篇重點(diǎn)案例龍湖、沿海，具體由講師開(kāi)課時(shí)介紹詳細(xì)內(nèi)容，學(xué)員需要將二個(gè)企
      業(yè)的體系特點(diǎn)和最佳實(shí)踐記清楚。
      權(quán)責(zé)篇
      1、集團(tuán)管控模式和項(xiàng)目組織形式的相關(guān)基礎(chǔ)理論。(參考張老師的組織管控課程資料)
      2、房產(chǎn)企業(yè)集分權(quán)的核心是什么？
      答：房產(chǎn)企業(yè)集分權(quán)的核心在于縱向解決總部與城市公司權(quán)責(zé)邊界，橫向解決各專(zhuān)業(yè)部門(mén)之間權(quán)責(zé)邊界，靈活的集團(tuán)管控模式就在于不同市場(chǎng)、不同時(shí)間隨需而變，權(quán)變地調(diào)整權(quán)責(zé)邊界與范圍。
      3、房企總部對(duì)城市公司放權(quán)的前提是什么？
      答：放權(quán)是一個(gè)理性的行為，總部針對(duì)城市公司放權(quán)，一是要看總部對(duì)城市公司的管理研究和沉淀是否到位。放權(quán)模式下，總部職能線只是城市公司項(xiàng)目管控的輔助，放權(quán)前，總部必須保證城市公司在經(jīng)營(yíng)管理上能夠做到自身有效決策與風(fēng)險(xiǎn)控制。因此需要總部在放權(quán)前幫助城市公司“建好模型，定好規(guī)則”，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的管理模型與業(yè)務(wù)規(guī)則，讓城市公司普通員工一次性把事情做對(duì)。這是前提
      放權(quán)的第二個(gè)前提是看區(qū)域的人才與資源匹配度，強(qiáng)調(diào)“成熟一個(gè)放一個(gè)”?？偛俊敖ㄆ脚_(tái)、做監(jiān)控”，平臺(tái)就是統(tǒng)一業(yè)務(wù)語(yǔ)言，信息共享與集成；監(jiān)控就是數(shù)據(jù)留痕，保證放權(quán)的同時(shí)能實(shí)現(xiàn)對(duì)城市公司核心業(yè)務(wù)的監(jiān)控與預(yù)警。
      4、房企總部集權(quán)模式下的管控要點(diǎn)是什么?
      答：集權(quán)(收權(quán))模式下就是將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵審批權(quán)收回集團(tuán)，做強(qiáng)總部職能線，實(shí)現(xiàn)總部投資、成本、營(yíng)銷(xiāo)、工程、運(yùn)營(yíng)和財(cái)務(wù)的強(qiáng)管控。集權(quán)模式下總部與城市公司要做好決策管理的輸入輸出管理。即需要多做關(guān)鍵決策CP點(diǎn)，在關(guān)鍵業(yè)務(wù)流程中設(shè)臵CP(關(guān)鍵控制點(diǎn))，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)務(wù)過(guò)程和審批過(guò)程的要點(diǎn)管控。
      5、為什么說(shuō)主項(xiàng)計(jì)劃是集分權(quán)落地的有效載體?
      答：項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)了總部與城市公司人與事的管控，通過(guò)對(duì)主項(xiàng)計(jì)劃類(lèi)工作項(xiàng)進(jìn)行權(quán)責(zé)分配和界定，并通過(guò)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的預(yù)警和強(qiáng)控，實(shí)現(xiàn)縱向的權(quán)責(zé)劃分與橫向的專(zhuān)業(yè)協(xié)同。通過(guò)“關(guān)鍵事項(xiàng)”“責(zé)任部門(mén)”“跟蹤考核”實(shí)現(xiàn)集分權(quán)落地的有效路徑。
      6、如何有效推進(jìn)集分權(quán)的落地和監(jiān)控？
      答：一是控流程，流程主要在于做好集分權(quán)的過(guò)程控制，對(duì)業(yè)務(wù)過(guò)程進(jìn)行全面管控；二是控會(huì)議，會(huì)議控強(qiáng)調(diào)的是對(duì)戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的月度或季度回顧與調(diào)整；三是控底線，控底線主要表現(xiàn)為對(duì)業(yè)務(wù)階段性結(jié)果數(shù)據(jù)和成果進(jìn)行預(yù)警和拉閘。
      7、需要掌握的典型案例：
      a)天鴻地產(chǎn)：跨區(qū)域開(kāi)發(fā)模式下，權(quán)責(zé)劃分和集分權(quán)沒(méi)有固定模式，下放的不同區(qū)域的權(quán)限也不一樣。認(rèn)為集分權(quán)就好象是一個(gè)坐標(biāo)軸上來(lái)回移動(dòng)，但企業(yè)的核心內(nèi)容不會(huì)放。是“價(jià)值鏈管理模型”的一個(gè)典型案例。
      b)廣州城建：總部強(qiáng)管控下的項(xiàng)目公司制。廣州本地項(xiàng)目實(shí)施總部?jī)?nèi)的項(xiàng)目職能制，外地項(xiàng)目及本地大型重點(diǎn)項(xiàng)目由項(xiàng)目公司或城市公司在總部強(qiáng)管控下實(shí)施管理。c)金科集團(tuán)：職能式管理模式下的運(yùn)營(yíng)管控策略，這種模式對(duì)于成長(zhǎng)型地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模
      化和規(guī)范化發(fā)展非常具有借鑒意義。特色主要是《目標(biāo)責(zé)任書(shū)》的編制與跟蹤管理、極具特色的部門(mén)月度計(jì)劃管理，職能式月度營(yíng)運(yùn)會(huì)議、量化考核應(yīng)用。
      d)卓越集團(tuán)：績(jī)效驅(qū)動(dòng)的項(xiàng)目總控體系，嚴(yán)格考核。
      計(jì)劃篇
      1、計(jì)劃管理的基準(zhǔn)是什么？對(duì)象是什么？基礎(chǔ)是什么？
      答：運(yùn)營(yíng)管理以流程為基礎(chǔ)，項(xiàng)目管理以計(jì)劃為基礎(chǔ)，流程和計(jì)劃在項(xiàng)目運(yùn)管管理中扮演重要角色。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理的基準(zhǔn)是目標(biāo)，目標(biāo)界定越清楚，計(jì)劃描述越有依據(jù)，落地就越有保障。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃管理的對(duì)象是資源，要考慮和整合各方面資源來(lái)實(shí)現(xiàn)最初設(shè)定的目標(biāo)。而資源以包括時(shí)間、人、財(cái)、物等。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃的基礎(chǔ)是流程。流程描述給計(jì)劃設(shè)定了實(shí)現(xiàn)的路徑，流程管理直接承接了房企組織管控的要求。
      2、計(jì)劃應(yīng)該如何分級(jí)？顆粒度如何？
      答：以管理層級(jí)的多少界定計(jì)劃分級(jí)的數(shù)量，計(jì)劃分級(jí)是房企組織管控的一個(gè)組成部分，體現(xiàn)的思路是管理聚焦。計(jì)劃分級(jí)的數(shù)量原則上是與管理層級(jí)的多少對(duì)應(yīng)起來(lái)的。此外應(yīng)以應(yīng)流程的成熟度判斷計(jì)劃管理的顆粒度。
      3、項(xiàng)目計(jì)劃編制時(shí)應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注哪些內(nèi)容？
      答：清楚政府對(duì)項(xiàng)目管理審批程序；各專(zhuān)業(yè)分包或者甲供材料未漏項(xiàng)，確認(rèn)每項(xiàng)工作的合理進(jìn)場(chǎng)時(shí)間；建設(shè)工期滿足銷(xiāo)售、交樓的時(shí)間要求；確定售樓部、看樓通道、樣板間和園林的完成時(shí)間；房企內(nèi)部工作流程。
      4、四級(jí)分級(jí)計(jì)劃編制的一般流程是什么？
      答：四級(jí)計(jì)劃的編制以項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃的編制為軸心，主項(xiàng)計(jì)劃編制完成后，向上抽取，得到集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃，向下擴(kuò)展，形成項(xiàng)目專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃及樓棟施工計(jì)劃。主項(xiàng)計(jì)劃的編制一般由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板，在項(xiàng)目啟動(dòng)前編制審批完成。主項(xiàng)計(jì)劃主要是圍繞專(zhuān)業(yè)線的協(xié)同，控制總工期。集團(tuán)根據(jù)管控要求，從主項(xiàng)計(jì)劃中抽取集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，作為集團(tuán)管控的核心環(huán)節(jié)。各職能線經(jīng)理在主項(xiàng)計(jì)劃指引下，進(jìn)一步細(xì)化本專(zhuān)業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃。樓棟施工計(jì)劃主要由現(xiàn)場(chǎng)工程師在項(xiàng)目“工程專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃”的指導(dǎo)下編制每個(gè)樓棟的施工計(jì)劃。這種從下到下逐級(jí)指導(dǎo)的方式確保了計(jì)劃緊扣企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，又逐級(jí)細(xì)化，保證了合理性和科學(xué)性。
      5、分級(jí)計(jì)劃體系下如何有效評(píng)價(jià)與監(jiān)控？
      答：分級(jí)計(jì)劃體系下，主要有四種途徑實(shí)現(xiàn)對(duì)計(jì)劃的有效評(píng)價(jià)與監(jiān)控。
      a)階段性成果體系：工作的成績(jī)，是一種新型管理思路，強(qiáng)調(diào)建立不以完事為終點(diǎn)，而以成果為終點(diǎn)。實(shí)現(xiàn)了核心成果的監(jiān)控與成績(jī)的衡量，并且形成知識(shí)沉淀。
      b)三維評(píng)價(jià)：分別由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、專(zhuān)業(yè)線負(fù)責(zé)人和下游責(zé)任人針對(duì)工作完成的質(zhì)量、進(jìn)度、專(zhuān)業(yè)技術(shù)及配合情況進(jìn)行評(píng)價(jià)，評(píng)價(jià)結(jié)果決定了下一個(gè)節(jié)點(diǎn)是否開(kāi)啟。
      c)三級(jí)會(huì)議管理體系：即通過(guò)高層會(huì)議、運(yùn)營(yíng)會(huì)議和例行會(huì)議，監(jiān)控項(xiàng)目的執(zhí)行，分
      析執(zhí)行情況，為計(jì)劃調(diào)整提供決策支撐。
      d)形象進(jìn)度管理：通過(guò)視頻、圖片、遠(yuǎn)程攝像等形式監(jiān)控和查看現(xiàn)場(chǎng)形象進(jìn)度，直觀
      顯示進(jìn)度情況。
      會(huì)議篇
      1、目前房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)會(huì)議的現(xiàn)狀和問(wèn)題是什么？
      答：長(zhǎng)征會(huì)嚴(yán)重浪費(fèi)時(shí)間；缺乏合理規(guī)劃，導(dǎo)致會(huì)議粗放隨意；目的不明確，議而不決，無(wú)效會(huì)議多；會(huì)中缺乏組織，會(huì)后缺乏跟蹤管理。
      2、房企運(yùn)營(yíng)會(huì)議粗放的原因是什么？
      答：房企會(huì)議粗放的原因主要有二點(diǎn)：
      一是會(huì)議體系缺乏整體合理規(guī)劃，導(dǎo)致亂開(kāi)會(huì)
      二是運(yùn)營(yíng)會(huì)議大多低效，決策效果差
      3、合理規(guī)劃會(huì)議的三大步驟是什么？
      答：第一步，認(rèn)清企業(yè)現(xiàn)狀和實(shí)際管理水平，從現(xiàn)狀出發(fā)適當(dāng)前瞻；第二步，區(qū)分項(xiàng)目會(huì)議和非項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議，將項(xiàng)目事務(wù)和公司事務(wù)分開(kāi)處理；第三步，聚焦項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)七大環(huán)節(jié)，設(shè)臵關(guān)鍵決策類(lèi)會(huì)議。
      4、合理規(guī)劃會(huì)議的三大要素是什么？
      答：第一，遵照運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，決策吻合項(xiàng)目節(jié)拍；第二，界定管理角色；第三，界定時(shí)間周期
      5、按會(huì)議觸發(fā)的動(dòng)因分類(lèi)，有幾類(lèi)會(huì)議？
      答：時(shí)間觸發(fā)的會(huì)議，如周例會(huì)、月例會(huì)等；事件觸發(fā)的會(huì)議，往往是在時(shí)間和流程外的一些項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的工作專(zhuān)項(xiàng)會(huì)議；流程觸發(fā)的會(huì)議，項(xiàng)目關(guān)鍵工作項(xiàng)開(kāi)啟前觸發(fā)的會(huì)議。
      6、會(huì)議體系相關(guān)案例
      a)萬(wàn)科案例—泛關(guān)注下的會(huì)議分級(jí)，萬(wàn)科早期試點(diǎn)的16個(gè)關(guān)鍵會(huì)議，后續(xù)濃縮為10
      個(gè)關(guān)鍵會(huì)議
      b)沿海案例—三令六會(huì)
      7、什么是與會(huì)議相關(guān)的運(yùn)營(yíng)報(bào)告體系？
      答：運(yùn)營(yíng)報(bào)告作為管理信息交換的載體，是識(shí)別運(yùn)營(yíng)組織成熟度的一個(gè)重要標(biāo)志。目前很多地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)報(bào)告主要存在的問(wèn)題包括：內(nèi)容與要素不完整或者缺失、報(bào)告生成和應(yīng)用隨意等問(wèn)題。相對(duì)成熟的運(yùn)營(yíng)報(bào)告至少要包括以下內(nèi)容：管理目標(biāo)、要素與內(nèi)容、生成與應(yīng)用過(guò)程。
      8、什么是運(yùn)營(yíng)會(huì)議“三化”策略？
      答：會(huì)議三化是指：會(huì)議卡片標(biāo)準(zhǔn)化、上會(huì)資料模板化、會(huì)議議程規(guī)范化。
      a)會(huì)議卡片標(biāo)準(zhǔn)化：是指對(duì)會(huì)議所指向的人、事、主題、時(shí)間、資料等相關(guān)要素和其
      他內(nèi)容記錄具有一定標(biāo)準(zhǔn)化程度的模板。會(huì)議卡片的制作本身就屬于會(huì)議管理工具的標(biāo)準(zhǔn)化范疇，它充分界定會(huì)議的各種相關(guān)要素，使得會(huì)議主題明確、參與人、決策人、匯報(bào)人角色清晰，而且能夠在機(jī)制上和信息上為會(huì)前、會(huì)中、會(huì)后提供服務(wù)和記錄，解決很多會(huì)前會(huì)后信息傳遞和溝通效果不佳的問(wèn)題。
      b)上會(huì)資料模板化：上會(huì)資料準(zhǔn)備的標(biāo)準(zhǔn)化程度是一個(gè)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)會(huì)議規(guī)范高效的c)關(guān)鍵。上會(huì)資料模板化提升了資料準(zhǔn)備、閱讀、批閱的整體效率，也使所有關(guān)聯(lián)人更加聚焦標(biāo)準(zhǔn)化模板里的內(nèi)容本身。會(huì)議議程規(guī)范化：針對(duì)議程和大致時(shí)間進(jìn)行規(guī)范，提供會(huì)議效率。
      第四篇：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議
      項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（中原地產(chǎn)）-設(shè)計(jì)
      項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（中原地產(chǎn)）-設(shè)計(jì)
      3.項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議
      一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品是它的核心，尤其現(xiàn)在，在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的情況下，我們更應(yīng)該從產(chǎn)品設(shè)計(jì)入手，提高項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)。這已經(jīng)成為競(jìng)爭(zhēng)中關(guān)鍵的一環(huán)。本建議從規(guī)劃、戶型、景觀、建筑外觀、配套設(shè)施、物業(yè)管理、智能化、車(chē)位配置等幾方面對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行詳細(xì)闡述。3.1總述
      3.1.1產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)原則 社區(qū)規(guī)劃動(dòng)態(tài)化
      本項(xiàng)目社區(qū)的規(guī)劃布局，不但要考慮實(shí)用功能的合理性，更要考慮人們居住其間賞心悅目的舒適感，使社區(qū)的空間變化豐富、有層次。園林景觀特色化
      現(xiàn)在北京的項(xiàng)目日益增多，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，只有結(jié)合項(xiàng)目整體定位，做出自己的特色，充分體現(xiàn)新時(shí)代全新的生活理念才能吸引要求日益提高的客戶群體。加之,本項(xiàng)目自身因其園林面積比重較大，故更需要發(fā)展商及設(shè)計(jì)單位在此方面投入較大的精力及心血。戶型設(shè)計(jì)三維化
      戶型設(shè)計(jì)在平面功能、布局合理的前提下，應(yīng)加注重空間的塑造，例如：躍層兩層高的挑高起居空間、有室內(nèi)落差的陽(yáng)光餐廳、寬大的露臺(tái)以及樓梯的造型等，都將帶給人們不同的空間感受，使生活成為一種享受。建材設(shè)備科技化
      由于我們的項(xiàng)目正是為那些站在知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代前沿的人群建造的，便更應(yīng)符合這類(lèi)人群的生活方式和消費(fèi)心理，在建材和設(shè)備的選擇上盡量尋求高科技含量產(chǎn)品，以保證住戶有高水準(zhǔn)的生活品質(zhì)；同時(shí)，亦將為項(xiàng)目增添更多新的賣(mài)點(diǎn)，加強(qiáng)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。社區(qū)管理智能化
      社區(qū)智能化技術(shù)的使用給項(xiàng)目賦予了網(wǎng)絡(luò)化、信息化的新功能。社區(qū)局域網(wǎng)可明顯提高上網(wǎng)速度，同時(shí)令業(yè)主的電信資費(fèi)大為降低；此外，閉路電視監(jiān)控、電子巡更、門(mén)磁、窗磁、可視對(duì)講、防災(zāi)報(bào)警及應(yīng)急聯(lián)動(dòng)等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。社區(qū)智能化技術(shù)的使用還可為社區(qū)今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎(chǔ)，從而使客戶入主本社區(qū)后得到更加先進(jìn)、迅捷、系統(tǒng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人性化
      物業(yè)服務(wù)水平及內(nèi)容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質(zhì)。在項(xiàng)目硬件差異日趨縮小的今天，后期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及水平便逐漸成為物業(yè)間相互競(jìng)爭(zhēng)的重要指標(biāo)。故針對(duì)本項(xiàng)目，應(yīng)將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應(yīng)的人性化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?/p>
      3.1.2本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 建筑型式以塔、板結(jié)合，并擁有異域風(fēng)情的雙園林社區(qū) 3.2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議
      規(guī)劃設(shè)計(jì)是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的統(tǒng)領(lǐng)，規(guī)劃思路直接影響項(xiàng)目的后續(xù)各個(gè)階段設(shè)計(jì)的進(jìn)行，重視總體規(guī)劃設(shè)計(jì)是打造一個(gè)好的產(chǎn)品的基礎(chǔ)。3.2.1建議依據(jù)
      3.2.1.1本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位
      本項(xiàng)目定位為：“西南區(qū)域居住核心、新標(biāo)準(zhǔn)都市園林、中檔舒適社區(qū)”；項(xiàng)目規(guī)模較大，因此整個(gè)社區(qū)主題與整體性是一個(gè)要考慮的重要因素。3.2.1.2本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群 本項(xiàng)目的主力客群為： 工作、生活在西南區(qū)域的國(guó)有企事業(yè)單位的中高層管理人員； 周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋。
      他們是一群收入穩(wěn)定、注重家庭、講求實(shí)際、追求溫馨、講究生活品質(zhì)的“中堅(jiān)力量”，他們對(duì)自己的居住環(huán)境有著執(zhí)著的實(shí)用主義追求，故社區(qū)的整體規(guī)劃應(yīng)迎合他們的這種心理需求，努力于為他們打造一個(gè)精品社區(qū)。3.2.1.3規(guī)劃設(shè)計(jì)新理念
      今日的房地產(chǎn)理念已經(jīng)不是十幾年前的陳舊觀念，越來(lái)越多的迎合客戶需求的規(guī)劃設(shè)計(jì)新觀念成為優(yōu)秀項(xiàng)目的有力支撐點(diǎn)，不斷推陳出新是取勝的關(guān)鍵。敝司提出幾點(diǎn)規(guī)劃新理念。A、強(qiáng)調(diào)“均好性”理念
      在規(guī)劃設(shè)計(jì)上以“均享”為原則，讓每個(gè)住戶都能平等地享受資源，都能獲得等同的價(jià)值回報(bào)。要達(dá)到“均享”的目的，就要“分散”到每幢住宅前，每個(gè)院落里，甚至每戶的窗前。也就確定了在社區(qū)的規(guī)劃框架中要布置出多個(gè)景觀“亮點(diǎn)”，實(shí)施均享理念。a、強(qiáng)調(diào)景觀的均享，強(qiáng)化半私密空間，強(qiáng)化窗前的視覺(jué)效果。
      b、庭院的空間變化及功能的合理利用、收放歸宿領(lǐng)域，改變庭院地形，追求以種植為主的自然景觀。
      c、人車(chē)盡可能分流，以停車(chē)不破壞景觀為主。d、強(qiáng)調(diào)日照、朝向均好。
      本項(xiàng)目既要照顧北京地區(qū)客戶對(duì)日照、朝向的要求，又要兼顧戶戶看景的需要進(jìn)行設(shè)計(jì)，盡量使每戶窗前有景，做好社區(qū)內(nèi)園林建設(shè)，實(shí)現(xiàn)全景觀設(shè)計(jì)。B、“新街坊”理念
      新街坊包括“城市街坊”和“社區(qū)內(nèi)街坊”主要特點(diǎn)： a、汽車(chē)入地與街道直接相通；
      b、周邊圍合或周邊封閉，形成大尺度公共空間； c、強(qiáng)調(diào)內(nèi)側(cè)，加大綠化面積，多做隱蔽車(chē)道； C、“價(jià)值定位”理念 a、在規(guī)劃的過(guò)程中，不是單純追求平面構(gòu)圖，重要的是確定價(jià)值區(qū)域； b、依確定的價(jià)值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比； c、反復(fù)調(diào)整低價(jià)位區(qū)的比例，消除低價(jià)位區(qū)，化不利為有利； d、重視草地、樹(shù)林、水面、硬質(zhì)景觀的價(jià)值。
      對(duì)本項(xiàng)目建議加強(qiáng)具有特色的大面積綠化景觀設(shè)計(jì)，彌補(bǔ)景觀價(jià)值較低的狀況，拉平整個(gè)社區(qū)的“景觀價(jià)值”。中部區(qū)域深入社區(qū)內(nèi)部，不管是噪音還是景觀都較好，四面觀景，是地塊的“高價(jià)值區(qū)”，適合設(shè)置項(xiàng)目的高端產(chǎn)品。3.2.1.4住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)未來(lái)空間發(fā)展模式
      住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)以往是以的平面模式為主的，而未來(lái)空間發(fā)展模式更加傾向于向空間滲透的模式。
      未來(lái)空間滲透 半公共空間 通過(guò)綠化和開(kāi)放空間，作為居民接觸大自然的場(chǎng)所，并可改變居住小氣候。
      純靜空間 保證安靜、安全、安逸。
      步行空間 步行空間的景觀布置和休息場(chǎng)地的設(shè)計(jì)是精華所在。
      平臺(tái)分流 在平臺(tái)的兩邊設(shè)計(jì)綠地，使人流匯集在中間，避免對(duì)一層的視線干擾，再者，采取人車(chē)分流，保證人行的安全。
      架空空間 是景觀的重要組成部分，可獲得在室外不同的感覺(jué)。3.2.2建議內(nèi)容 3.2.2.1總體規(guī)劃思路
      本項(xiàng)目根據(jù)自身的市場(chǎng)定位、客群定位及產(chǎn)品定位，建設(shè)
      動(dòng)感、雙園林、塔板結(jié)合、半圍合時(shí)尚社區(qū) 為西南部中產(chǎn)階層提供舒適、溫馨、悠閑的生活環(huán)境。3.2.2.2建筑群體組合布置建議
      由于現(xiàn)代居住環(huán)境中居住者的結(jié)構(gòu)，不再是以原來(lái)的家庭、血緣或業(yè)緣為基礎(chǔ)，而僅會(huì)是為獲取同一居住空間而“恰巧”走到一起。因此，人們的職業(yè)、文化程度、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范等，差異懸殊，生活方式也不盡相同，凝聚力明顯減小，復(fù)雜矛盾增多。每個(gè)人的家成為他的“城市堡壘”，于是，長(zhǎng)期的壓制使人們對(duì)環(huán)境監(jiān)控的安全感，對(duì)居住環(huán)境擁有的領(lǐng)域感、歸屬感與認(rèn)同感，呼聲日高。人們更加期望情感的溝通與相互了解、交往的必要。A、社區(qū)組團(tuán)組合設(shè)計(jì)
      住宅的外部環(huán)境要改變以往住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑、道路、綠化間隔相互干擾的狀況。本地區(qū)的項(xiàng)目的共性是占地面積都不是很大，25個(gè)調(diào)查樣本中，只有7個(gè)超過(guò)本項(xiàng)目（表中藍(lán)色為超過(guò)本項(xiàng)目占地面積的項(xiàng)目，占總數(shù)的28％）。故本項(xiàng)目占地面積雖不算獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，但如在規(guī)劃中加以合理的利用，可以成為本項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)（參考表3.2－1）。根據(jù)3.2.1.2“新街坊”理念，敝司建議本項(xiàng)目把地塊劃分成二個(gè)組團(tuán)，形成組團(tuán)式社區(qū)格局。每一組團(tuán)都具有精心設(shè)計(jì)有中心花園，形成公共交往空間。
      建議社區(qū)內(nèi)部樓座底層架空作開(kāi)敞處理，將宅旁活動(dòng)場(chǎng)地與景觀園林聯(lián)系在一起，形成空間流動(dòng)地豐富場(chǎng)景，架空層為老人、兒童開(kāi)辟了活動(dòng)場(chǎng)地，并創(chuàng)造鄰里地交往空間。表3.2－1：區(qū)域項(xiàng)目規(guī)劃情況
      序號(hào) 分區(qū) 物業(yè)名稱(chēng) 占地面積 樓體類(lèi)型 使用率 綠化率 容積率 1 東南 歐園?北歐印象 2.40 高層 73.00% 40.00% 5.00 2 東南 精圖雅苑 0.40 小高層 78.00% 40.00% 4.00 3 西南 豐益城市花園（二期）17.00 高層 75.00% 38.00% 1.88 4 東南 立恒名苑 1.61 高層 75.00% 35.00% 8.70 5 西南 蓮馨嘉園 1.60 高層 75.00% 30.00% 5.00 6 東南 華源新第 4.50 高層 73.00% 38.00% 2.67 7 北部 翠微生活 1.06 塔樓 78.00% 32.00% 3.77 8 西南 蓮香園 8.00 多層及高層 78.00% 35.00% 3.00 9 東南 榮豐2008 11.00 小高層及高層 75.00% 37.00% 3.18 10 西南 鼎恒新星 0.36 高層 70.00% 30.00% 5.56 11 西南 盛榮嘉園 1.40 高層 77.00% 32.00% 3.36 12 東南 馨蓮茗苑 1.00 高層 73.00% 30.00% 5.00 13 西南 盛鑫嘉園 1.96 高層 75.00% 42.00% 5.10 14 東南 西環(huán)景苑 0.87 高層 78.00% 31.00% 6.90 15 北部 萬(wàn)方苑 0.48 小高層 80.00% 30.00% 3.75 16 東南 信德新時(shí)代 3.00 多層及小高層 77.80% 34.00% 4.67 17 西南 莊維花園 14.20 高層 70.00% 55.00% 2.38 18 東南 依蓮軒 1.50 高層 75.00% 35.00% 5.33 19 東南 蝶翠華庭 12.00 高層 78.00% 35.00% 2.83 20 北部 國(guó)電中興嘉園 0.20 塔樓 76.00% 30.00% 7.50 21 北部 頤源居(三期)14.00 小高層 82.00% 60.00% 2.86 22 北部 恒華國(guó)際 1.35 高層 73.00% 40.00% 6.67 23 北部 新世華苑 1.08 多層 85.00% 55.00% 3.70 24 東南 麗陽(yáng)四季 0.90 高層（14、23層)80.00% 30.00% 6.00 25 東南 朗琴園（二期）13.00 小高層 80.00% 34.00% 3.08 B、組團(tuán)組織布局方式
      本項(xiàng)目組團(tuán)建筑群體的組合布置建議采取半圍合方式。圍合方式即樓座圍繞組團(tuán)中心的園林建筑、公共綠地、水面等景點(diǎn)和公共休閑場(chǎng)所，有規(guī)律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間。這種形式既有效的保證了私密性，又便于社區(qū)的管理，還可節(jié)約道路等設(shè)施的外線投資，同時(shí)保留出大量的面積用于環(huán)境景觀的設(shè)計(jì)，使社區(qū)真正體現(xiàn)出其內(nèi)部環(huán)境的魅力。在進(jìn)行組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，將組團(tuán)成內(nèi)向性綠化庭院，使外向性的道路完全分開(kāi)。其間，可以設(shè)置小品和設(shè)施，同周?chē)G化環(huán)境相協(xié)調(diào)?？梢阅M自然、再生自然、使其具有濃郁的自然特征，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)人類(lèi)回歸自然的本能屬性。內(nèi)向性綠化院落所形成的半私密性空間，無(wú)形之中在居民心目中產(chǎn)生一種內(nèi)聚性和向心性，使其成為特定群體的私有空間，因而，具有較強(qiáng)的領(lǐng)域感。減少開(kāi)口，周邊封閉，中間留出較大的公共活動(dòng)空間和綠地。半圍合中之“半”指的是盡量減少東西向的板樓設(shè)計(jì)，將板樓盡量布置在南北方向上。C、組團(tuán)特色
      設(shè)計(jì)住宅在進(jìn)行組團(tuán)設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)結(jié)合整個(gè)社區(qū)特點(diǎn)及周?chē)h(huán)境，每個(gè)組團(tuán)可以適當(dāng)加以變化，并采用不同的園林主題風(fēng)格，詳細(xì)闡述見(jiàn)3.4。尤其在組團(tuán)入口處要重點(diǎn)處理，以形成各自的特點(diǎn)，突出其空間的個(gè)性，建議每組團(tuán)可以以不同的名稱(chēng)進(jìn)行命名，增強(qiáng)趣味性和識(shí)別性。D、開(kāi)發(fā)順序
      建議分期進(jìn)行開(kāi)發(fā)，分成二期開(kāi)發(fā)，每期開(kāi)發(fā)建筑面積大約在15萬(wàn)平米，可以按照組團(tuán)形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)。3.2.2.3規(guī)劃平面布局建議 A、不同樓體戶型規(guī)劃布局
      因本項(xiàng)目樓體類(lèi)型有較大差別，戶型面積相差較大，針對(duì)的目標(biāo)客戶群不盡相同，建議盡量相近總價(jià)款的戶型集中排放，形成相同的目標(biāo)客群聚集居住，這樣比較符合客群消費(fèi)心理。a、不同樓體戶型建筑面積比例
      本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的調(diào)研樣本中，25個(gè)項(xiàng)目?jī)H有6個(gè)為非高層塔樓項(xiàng)目（參表3.2－1，黃色部分），高層塔樓項(xiàng)目占總項(xiàng)目的比例為76％，說(shuō)明本地區(qū)的主流產(chǎn)品仍為塔樓產(chǎn)品，而板樓產(chǎn)品相對(duì)較少。由于本項(xiàng)目的容積率的限制，本項(xiàng)目全部設(shè)計(jì)成板樓產(chǎn)品必然會(huì)造成占地面積過(guò)大，影響社區(qū)綠化率及園林的品質(zhì)。故建議在平衡園林規(guī)劃及建筑單體的形式種種因素下，塔樓與板樓的建筑面積比例為： 塔樓：板樓＝7：3 b、樓體類(lèi)型及位置擺放詳細(xì)建議 塔樓類(lèi)型及位置擺放詳細(xì)建議
      本項(xiàng)目所在區(qū)域的項(xiàng)目中，其塔樓的戶型布局相對(duì)比較陳舊。建議本項(xiàng)目選用一梯六至八戶新型塔樓形式，如Y字型、風(fēng)車(chē)形，蝶形等，既照顧到北京客戶對(duì)日照采光的要求，又盡量做到戶戶可以觀景。因塔樓的覆蓋率較低，可以增加綠化面積，形成開(kāi)場(chǎng)式的大型中心花園，戶型設(shè)計(jì)中盡量戶戶朝向景觀，彌補(bǔ)景觀價(jià)值較低的狀況，拉平整個(gè)社區(qū)的“景觀價(jià)值”。建議項(xiàng)目北側(cè)沿路集中布置新型塔樓及板樓的結(jié)合，既通常所稱(chēng)的塔連板樓形。
      項(xiàng)目北側(cè)的塔連板樓體設(shè)置的優(yōu)勢(shì)為： ●對(duì)于北京的天氣，在冬季可遮擋西北風(fēng)； ●最北部沿路噪音較大，塔樓可起到屏蔽作用；
      板樓類(lèi)型及位置擺放詳細(xì)建議
      北京近年來(lái)甚是流行板樓戶型，主要原因是采光通風(fēng)效果好，但也有些項(xiàng)目盲目追求板樓戶型，建造大進(jìn)深、窄開(kāi)間的戶型，使得戶內(nèi)建筑面積難以控制，戶型使用性不高。而南方近期出現(xiàn)的一梯三戶新型板樓，克服了這些缺點(diǎn)，成為新一代的優(yōu)秀設(shè)計(jì)產(chǎn)品，受到青睞。建議本項(xiàng)目的板樓設(shè)計(jì)成一梯三戶的新型板樓。布置位置為中間區(qū)域。
      布置位置的優(yōu)勢(shì)：
      南側(cè)區(qū)域及中間區(qū)域深入整個(gè)大社區(qū)內(nèi)部，不管是噪音還是景觀都較好，是地塊的“高價(jià)值區(qū)”，適合設(shè)置項(xiàng)目的高端產(chǎn)品，可以打造出社區(qū)精品。B、樓座的布局
      樓座的布局建議采用具有時(shí)代動(dòng)感的曲線布局，尤其指板樓布局，可增加規(guī)劃平面的節(jié)奏感，增加外觀的可視效果。C、道路系統(tǒng)及交通組織
      本項(xiàng)目定位的目標(biāo)客戶群在未來(lái)有一定的私家車(chē)的擁有比例，故道路系統(tǒng)及交通組織也是本項(xiàng)目的一個(gè)重點(diǎn)，良好的交通組織會(huì)個(gè)業(yè)主帶來(lái)體貼與方便。
      a、人車(chē)分流方式 采用人車(chē)分流方式，是有組織地將人行與車(chē)行路線分開(kāi)，通過(guò)人為的管理方式可以將人車(chē)分流，從而為居民提供安全、寧?kù)o的居住環(huán)境。車(chē)行道設(shè)在組群的周?chē)?，通過(guò)出入口進(jìn)入地下車(chē)庫(kù)，住戶可通過(guò)電梯直接回到家中。步行道則貫穿于組群內(nèi)部，通過(guò)區(qū)內(nèi)將綠地、戶外活動(dòng)場(chǎng)地、公共建筑和樓體聯(lián)系起來(lái)。b、道路分級(jí)布置
      按居住區(qū)的四級(jí)道路，由區(qū)外引入?yún)^(qū)內(nèi)，由主干道引入支路逐級(jí)銜接，與居住人口和車(chē)流相對(duì)應(yīng)。
      c、靜態(tài)交通布置
      包括建設(shè)停車(chē)設(shè)施、廣場(chǎng)、回車(chē)場(chǎng)、交通島 d、道路設(shè)置要點(diǎn)
      社區(qū)內(nèi)的車(chē)行道路應(yīng)該通而不暢，道路盡量設(shè)有彎度變化，在獲得景觀效果的同時(shí)，可以降低車(chē)速，減少區(qū)內(nèi)道路的危險(xiǎn)性。
      ●車(chē)行道作為主要干道應(yīng)設(shè)立指路牌。路牌也可反映社區(qū)的特色。
      ●人行道可采用硬石地面，增加綠化，沿線增設(shè)座椅、花架等休閑設(shè)施，增加各種生活趣味。3.2.2.4規(guī)劃豎向空間組織建議 底層架空空間建議
      在社區(qū)中部的板樓樓體中，采用層高5.1米高的底層架空層，庭院中的綠化從架空中穿過(guò)。底層架空在南方住宅中非常普遍，人在其中，視野通透，小區(qū)的通風(fēng)效果佳。在北京地區(qū)尚極少有采用的，咎其原因有三：
      一是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尚沒(méi)有南方激烈，開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有對(duì)環(huán)境有足夠的重視程度； 二是北方要受日照間距限制，開(kāi)發(fā)商更加難以割舍一層的銷(xiāo)售面積； 三是北方的氣候寒冷，景觀利用時(shí)間較短。
      敝司認(rèn)為，本項(xiàng)目占的有限，園林的合理營(yíng)造是本項(xiàng)目有待解決的首要問(wèn)題，通過(guò)損失部分樓座首層面積，營(yíng)造大面積的景觀園林是非常值得的，此舉在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新與亮點(diǎn)。
      3.3戶型設(shè)計(jì)建議
      目前，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，人們對(duì)現(xiàn)代生活品質(zhì)的要求不斷提高，對(duì)居住環(huán)境舒適性的高品位需求不斷提升。因此，對(duì)于打造一個(gè)成功的房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品而言戶型面積的選擇及組合是至關(guān)重要的，戶型設(shè)計(jì)特色和結(jié)構(gòu)面積的配比及組合直接影響到項(xiàng)目后期最重要的環(huán)節(jié)----產(chǎn)品銷(xiāo)售，重視戶型面積選擇及組合是打造房地產(chǎn)項(xiàng)目精品的重要一環(huán)。3.3.1建議依據(jù) 3.3.1.1市場(chǎng)調(diào)查
      市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果表明，本項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場(chǎng)樣案所提供的主力戶型為兩居。從市場(chǎng)調(diào)研可以發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的熱銷(xiāo)戶型都以面積在100平米以下的小戶型為主，而面積在130平米以上的戶型基本上銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳。
      3.3.1.2戶型需求
      價(jià)格因素：客戶在購(gòu)買(mǎi)類(lèi)似于房子這樣的大型不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，單價(jià)只是一種感觀性的心理價(jià)位，即參考價(jià)，而非決定性的價(jià)位，最終確定是否購(gòu)買(mǎi)的決定性因素是該產(chǎn)品的總價(jià)。針對(duì)本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)定位的主力客戶群所能承受的總價(jià)在40萬(wàn)至60萬(wàn)之間。
      客戶需求：根據(jù)敝司市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品定位結(jié)果分析，得出本項(xiàng)目的主力客戶群為工作、生活在南城的國(guó)有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營(yíng)業(yè)主、周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等，這類(lèi)人群大多屬于具有一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中產(chǎn)階級(jí)。對(duì)于這部分人群而言，他們并不追求生活的豪華奢侈，而是追求一種溫馨、舒適、悠閑的生活，他們大多期望在自己的承受能力范圍內(nèi)，擁有居住環(huán)境優(yōu)美、面積適中的居所來(lái)享受生活。
      三級(jí)市場(chǎng)：近幾年，隨著北京房地產(chǎn)政策的逐漸放寬，三級(jí)市場(chǎng)逐漸活躍起來(lái)，很大一部分客戶群會(huì)考慮將原有的房子賣(mài)掉，重新置業(yè)，而他們?cè)俅沃脴I(yè)的標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)有很大程度的提高。本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群大多都享有國(guó)家的福利分房，而對(duì)于福利分的房子大多數(shù)地理位置較好，但房屋戶型結(jié)構(gòu)差，戶型面積較小，配套設(shè)施差，所以他們?cè)谠俅沃脴I(yè)時(shí)希望房屋的結(jié)構(gòu)趨于合理，面積適中，配套完善。3.3.1.3戶型設(shè)計(jì)新概念
      近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展日趨成熟，人們對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)要求也越來(lái)越高。日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得開(kāi)發(fā)商逐漸認(rèn)識(shí)到戶型設(shè)計(jì)的重要性，愈來(lái)愈注重產(chǎn)品與消費(fèi)者的契合，因此，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)的飛躍，使得戶型設(shè)計(jì)出現(xiàn)了許多新穎的理念，詳見(jiàn)表3.3-1。
      表3.3-1戶型新概念 設(shè)計(jì)
      要求 具體技術(shù)指標(biāo) 注釋 面積
      趨向 新布局形式 傳統(tǒng)住宅實(shí)用率低，功能質(zhì)量差，受市場(chǎng)冷落。戶數(shù)減少，多邊形的平面布局使得戶型設(shè)計(jì)更趨合理。
      戶內(nèi)實(shí)用率 公共走道、室內(nèi)走道、樓宇邊角等公共面積減少，戶型使用率比以前高。功能 配置 主人房
      及衛(wèi)生間 主人房帶衛(wèi)生間已成為中大戶型的必要設(shè)計(jì)。
      工作陽(yáng)臺(tái)設(shè)置 把家務(wù)操作與觀景分開(kāi)，更加方便、合理。
      配套空間 書(shū)房、兒童房、健身房、衣帽間的配置,使室內(nèi)生活更加豐富多彩,更舒適。
      玄觀設(shè)計(jì) 增加空間的層次，與入室更衣?lián)Q鞋等新風(fēng)尚變?yōu)榭赡?，促進(jìn)居家健康。功能
      分區(qū) 空間層次
      與分區(qū) 三大分區(qū)理念：動(dòng)態(tài)靜態(tài)空間劃分、工作空間與生活空間劃分、公共空間與私密空間的劃分使的居家使用上更加科學(xué)合理。
      戶型設(shè)計(jì) 利用凸出的邊角臺(tái)階隱避走道等設(shè)計(jì)進(jìn)行空間劃分，使空間層次感更強(qiáng)，空間變化更大。戶型 設(shè)計(jì) 更為
      體貼 廚房設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)是出于現(xiàn)代家庭居家細(xì)節(jié)設(shè)身處地的為住戶考慮。
      臥室門(mén)的朝向 朝向注意避免與其它門(mén)相對(duì)的現(xiàn)象。
      打破單純
      外延空間 落地窗、凸窗、角窗的普遍采用打破單純以陽(yáng)臺(tái)作為居室外延空間的局面。
      低窗臺(tái)設(shè)計(jì) 可坐可臥，既增加了使用空間，又開(kāi)闊了視野。
      體現(xiàn)個(gè)性品位 中小戶型采用自由間隔設(shè)計(jì)，充分體現(xiàn)個(gè)性品味。設(shè)計(jì)
      觀念 朝向觀念改革 在追求戶戶朝陽(yáng)的同時(shí),景觀與朝向變的同樣重要。
      需求觀念改革 購(gòu)房群體日趨理性與個(gè)性，戶型設(shè)計(jì)呈多樣化的特征。
      戶型設(shè)計(jì) 的重視程度 日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)使得開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到戶型設(shè)計(jì)的重要性，加強(qiáng)了與設(shè)計(jì)單位的溝通協(xié)商。
      3.3.2戶型設(shè)計(jì)建議
      本案在戶型設(shè)計(jì)汲取了其他競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，做出最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品： 以中小面積為主 戶型類(lèi)型多樣化 塔板結(jié)合戶型 3.3.2.1確定戶型大小 A、根據(jù)
      區(qū)域位置：普遍看法為市區(qū)中心的戶型小的好、郊區(qū)戶型可以做大。北京市場(chǎng)平均戶型面積： 一居：60平米－80平米 二居：90平米－120平米 三居：120平米－160平米 四居：160平米-200平米 B、戶型大小建議
      建議本項(xiàng)目的戶型面積較北京市的平均戶型面積小10－20平米，既不會(huì)過(guò)于狹小，居住不舒適；也不會(huì)過(guò)于奢華，超出定位客群的購(gòu)買(mǎi)力,以期實(shí)現(xiàn)其經(jīng)濟(jì)性、實(shí)用性的目的。一居：50平米--60平米 二居（?。?0平米--90平米 二居（大）：90平米--100平米 三居：100平米--120平米 躍層：130平米--150平米
      3.3.2.2戶型結(jié)構(gòu)功能分區(qū)
      3.3.2.3戶型布局 A、整體布局
      ●戶型布局遵循動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)的設(shè)計(jì)原則；
      動(dòng)靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密區(qū)（臥室）相對(duì)隔開(kāi)為要點(diǎn)，減少相互干擾，保持居室的私密性；
      潔污分區(qū)即將廚房、公用衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開(kāi)，使家居生活方便整潔；
      廚房、貯藏間等服務(wù)區(qū)域應(yīng)位于離入口較近的位置，以避免買(mǎi)菜、做飯等日常操作對(duì)主人生活的影響。
      ●建議采用大開(kāi)間、小進(jìn)深的樓體形式，●客廳面寬不小于3.6米。B、公共區(qū)域
      ●進(jìn)門(mén)即玄關(guān)或廳，不留走道等浪費(fèi)面積； ●兩廳方正實(shí)用，無(wú)凸顯的柱體、缺角或變形； ●建議采用大客廳、小餐廳的布局； ●不宜在客廳的墻面開(kāi)門(mén)過(guò)多，保持客廳的整體性； ●廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風(fēng)采光； ●各居室的門(mén)洞應(yīng)避免與入戶大門(mén)相對(duì)； C、私密區(qū)域
      ●與公用活動(dòng)空間隔離，使臥室具有較強(qiáng)私密性，尤其是主臥室應(yīng)位于走廊的盡端； ●各房門(mén)宜錯(cuò)開(kāi)布置，避免臥室門(mén)朝向戶門(mén)。D、居室朝向
      ●起居室和臥室應(yīng)取最好的朝向； ●書(shū)房、餐廳等應(yīng)取次好朝向。E、窗戶設(shè)計(jì)
      各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對(duì)望，影響房間的私密性。F、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)
      應(yīng)設(shè)置封閉的生活陽(yáng)臺(tái)，并考慮洗衣機(jī)位，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。C、附屬空間
      大面積戶型，居室內(nèi)應(yīng)考慮設(shè)計(jì)儲(chǔ)物間，主臥室內(nèi)考慮步入式更衣室的布置； 在居室設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到家用電器的擺放位置，例如冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等； 衛(wèi)生進(jìn)行管井布置，從而達(dá)到衛(wèi)生間內(nèi)墻面整潔的效果。3.3.2.4戶型構(gòu)成
      戶型的構(gòu)成比例比較復(fù)雜，與諸多因素有關(guān)。如下圖
      A、依據(jù)
      a、布局不宜過(guò)雜，戰(zhàn)線不宜拉長(zhǎng)
      戶型盡可能多兼容并滿足各種要求的思想是不可取的，戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)，往往無(wú)法集中力量滿足某一種需求層次，而且也體現(xiàn)不出樓宇的檔次和形象定位。b、主力戶型差異不宜過(guò)大，否則定位亦不準(zhǔn)確
      主力戶型差異過(guò)大，給物業(yè)管理帶來(lái)治安造成相當(dāng)大的難度。不同層次業(yè)主各有不同的生活圈，很難避免交叉各自的生活區(qū)。
      c、具體的戶型構(gòu)成比例，應(yīng)以目標(biāo)客戶群細(xì)分來(lái)確定
      本項(xiàng)目的客戶群年齡以30－45歲為主，家庭人口構(gòu)成接近社會(huì)平均戶人口數(shù)。
      B、板式高層戶型設(shè)計(jì)配比建議
      板樓是本項(xiàng)目的高端產(chǎn)品，戶型合理、通風(fēng)采光好、使用率高，建議以大兩居、三居為主，輔以少量躍層，大開(kāi)間小進(jìn)深的戶型布置，配合較好的景觀，打造出舒適、溫馨的居家環(huán)境。C、新型塔樓戶型設(shè)計(jì)配比建議
      塔樓是本項(xiàng)目的低端產(chǎn)品，建議以小兩居、大兩居為主，輔以一居和三居。戶戶朝陽(yáng)、家家觀景的戶型布置，打造出經(jīng)濟(jì)實(shí)用的居家環(huán)境。3.3.2.5細(xì)部處理 A、加寬低沿外飄窗設(shè)計(jì)
      客廳、臥室采取低沿外飄窗的景觀窗形式，在提高居室視線開(kāi)闊度、采光度的同時(shí)，增加其實(shí)用率。這是南方先進(jìn)市場(chǎng)的普遍設(shè)計(jì)特色。它可有效的提高了室內(nèi)使用面積,對(duì)于中小戶型,效果尤其突出。建議在后期樣板間制作中將其不同用途予以充分體現(xiàn)，B、陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)
      建議采用雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，即在封閉陽(yáng)臺(tái)外面設(shè)置景觀陽(yáng)臺(tái)，即可滿足觀景需要，也可遮擋北京的風(fēng)沙天氣。陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)別致的造型，增加樓體的立面效果。增加靈活、生動(dòng)的局部效果，體現(xiàn)以人為本、時(shí)尚、悠閑社區(qū)的定位。
      表3.3-2戶型設(shè)計(jì)配比及結(jié)構(gòu)面積表 樓體類(lèi)型 新型高層塔樓 一梯三戶板式小高層 樓體類(lèi)形占整盤(pán)比例 70％ 30％ 戶型 一居 二居 三居 二居 三居 躍層
      普通 普通 普通 普通 三錯(cuò)層 普通 三錯(cuò)層 空中花園  一室一廳 一衛(wèi)一廚 二室二廳 一衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 二室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 三室二廳 二衛(wèi)一廚 四室三廳 三衛(wèi)一廚 銷(xiāo)售面積 50－60 70－90 90-100 100－120 80－90 90－100 100－110 110－120 110－120 130－150 每戶型不同結(jié)構(gòu)同樓體類(lèi)型中所占比重 30% 28% 28% 14% 25% 5% 25% 10% 20% 5% 每戶型同樓體類(lèi)型中所占比重 30% 56% 14% 30% 65% 5% 每戶型整盤(pán)中
      所占比重 21% 19.5% 19.5% 9.8% 7.5% 1.5% 10.5% 3% 6% 1.5% 起居室 22 26 30 30 22 22 28 25 22 28 餐廳 — — — — — 6 6 8 8 主臥室 12 15 15 15 18 15 15 15 15 18 次臥室 — 10 12 12 10 10 10 10 10 12 次臥室 — — — 9 — — 9 9 9 10 次臥室 — — — — — — — — — 8 廚房 5 6 6 6 8 6 6 6 8 8 家庭室 — — — — — — — — — — 主衛(wèi)生間 3 5 5 5 5 5 5 5 5 5 次衛(wèi)生間 — — 4 4 — 4 3 4 4 4 次衛(wèi)生間 — — — — — — — — — — 生活陽(yáng)臺(tái) 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 觀景陽(yáng)臺(tái) 2 4 4 4 5 4 5 5 25（贈(zèng)送）5 過(guò)道 — — — — — 2 2 2 2 4 儲(chǔ)藏間 — — — 2 — — 2 2 2 2 樓梯 — — — — — 2 — 2 — —
      總使用面積 45 68 78 89 72 78 87 93 89 114 附注 陽(yáng)臺(tái)式空中花園 贈(zèng)送頂層露臺(tái) 3.3.3戶型特色賣(mài)點(diǎn)設(shè)計(jì)建議
      3.3.3.1賣(mài)點(diǎn)一：立體花園走入高層住宅
      購(gòu)房者越來(lái)越看重居住的環(huán)境質(zhì)量，而現(xiàn)有的居住模式很難實(shí)現(xiàn)戶戶有私家花園，而立體花園則實(shí)現(xiàn)了這一要求。A、空中花園
      選取100-120平米的較大戶型設(shè)置空中花園（以贈(zèng)送或優(yōu)惠的名義給客戶），作為今后銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn)，并可適當(dāng)提高戶型價(jià)格，增加利潤(rùn)。ａ、空中花園的形式
      空中花園形式一：加大陽(yáng)臺(tái)面積達(dá)20-25平米，形成陽(yáng)臺(tái)式空中花園
      空中花園形式二：戶內(nèi)空中花園，即在進(jìn)入戶內(nèi)先進(jìn)入景觀廳，形成室內(nèi)種植空間，面積為20-30平米，而后才是客廳。
      ｂ、空中花園經(jīng)濟(jì)性分析
      司以往所作的項(xiàng)目“優(yōu)秀?賞”項(xiàng)目為例，戶內(nèi)銷(xiāo)售面積為142-156平方米，贈(zèng)送空中花園（陽(yáng)臺(tái)空中花園，下同）面積為30-35平方米，并且贈(zèng)送面積不計(jì)公攤面積及物業(yè)費(fèi)；現(xiàn)售價(jià)整盤(pán)均價(jià)3600元/平方米，空中花園戶型均價(jià)為4300元/平方米，故把贈(zèng)送面積計(jì)入銷(xiāo)售面積的話，均價(jià)約為3550元/平方米。以此計(jì)算，空中花園戶型實(shí)際售價(jià)比其他戶型略低，但相差不多，并因贈(zèng)送面積不計(jì)公攤面積及物業(yè)費(fèi)，故會(huì)成為銷(xiāo)售的熱點(diǎn)。ｃ、空中花園戶型的優(yōu)勢(shì)為： 帶動(dòng)該區(qū)域的高檔目標(biāo)客戶群
      如把“優(yōu)秀?賞”空中花園的戶型改做普通概念上的四居，則目標(biāo)客群為的確有四居需求的客戶，而該地區(qū)這樣的客戶相對(duì)較少，空中花園戶型針對(duì)的是三居戶型需求者的高檔客戶，會(huì)帶給客戶全新的居住概念，無(wú)形中帶動(dòng)項(xiàng)目的整體檔次。宣傳推廣的熱點(diǎn)，給客戶留下高品質(zhì)的印象。B、陽(yáng)光花園
      在頂層退臺(tái)設(shè)置陽(yáng)光花園，在頂層退臺(tái)設(shè)置陽(yáng)光花園，充分利用項(xiàng)目具備的景觀資源，作為今后銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn)，并可適當(dāng)提高戶型價(jià)格，增加利潤(rùn)。
      3.3.3.2賣(mài)點(diǎn)二：層高解決功能分區(qū) 三錯(cuò)層戶型
      房間的功能有動(dòng)靜之分，房間的面積有大小之分，房間設(shè)計(jì)要深入和細(xì)致。在高層住宅中引入“別墅”概念，在房型設(shè)計(jì)上作出二維到三維的開(kāi)拓。三錯(cuò)層戶型是戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系的戶型。可利用錯(cuò)層住宅中不同的層高、標(biāo)高區(qū)分不同功能的空間。一般在戶內(nèi)最低層為生活服務(wù)空間，如廚房餐廳和客用衛(wèi)生間；中層為家庭交往空間，如客廳；最上層為私密空間，如主臥、兒童房等。錯(cuò)層的市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況：
      三錯(cuò)層戶型是一種較新穎的戶型產(chǎn)品?，F(xiàn)階段，北京市場(chǎng)上只有望京的都市心海岸和南城馬家堡的未來(lái)名珠兩個(gè)項(xiàng)目有錯(cuò)層戶型，且錯(cuò)層戶型都取得不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
      以都市心海岸為例，該項(xiàng)目的錯(cuò)層戶型在功能分區(qū)上，雖有一些明顯的不足，但該項(xiàng)目于2001年5月在市場(chǎng)中亮相，售價(jià)5500元/平方米，高出周邊項(xiàng)目約300元/平方米，其中開(kāi)售的40套117平米二居錯(cuò)層戶型在短短的一個(gè)月內(nèi)被搶購(gòu)一空。由此可見(jiàn)錯(cuò)層這種新穎的戶型對(duì)市場(chǎng)的吸引力是巨大的。3.3.3.3賣(mài)點(diǎn)三：交通面積功能化
      在最少的交通面積服務(wù)盡可能多的戶數(shù)的同時(shí)，又結(jié)合環(huán)境設(shè)計(jì)把一些半公共綠化空間引入到交通空間中來(lái)，使交通空間突破單純意義上的交通功能。這樣，既在整體上減少了交通面積，又豐富了交通空間，從而實(shí)現(xiàn)了交通面積的高效率，提高了得房率。3.4園林景觀建議
      景觀設(shè)計(jì)為富有創(chuàng)造力的發(fā)展商提供了極大的施展空間，“一元投入，五元回報(bào)”的利潤(rùn)是誘人的。但是根據(jù)本項(xiàng)目的自身特點(diǎn)，制定合理的景觀設(shè)計(jì)方案，并在營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分兌現(xiàn)最大價(jià)值，卻是我們需要深入討論的。本部分建議從景觀的價(jià)值、主題風(fēng)格到特色賣(mài)點(diǎn)進(jìn)行一一闡述。3.4.1景觀的價(jià)值
      3.4.1.1環(huán)境賣(mài)點(diǎn)概念提出的背景 A、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要
      北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展中很快由賣(mài)方市場(chǎng)走向買(mǎi)方市場(chǎng)。商品房供給量過(guò)多，空置積壓房劇增，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，迫使發(fā)展商提高樓盤(pán)素質(zhì)，營(yíng)造舒適宜人的居住環(huán)境，以提高樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)力。于是景觀設(shè)計(jì)日益受到重視，住宅社區(qū)的環(huán)境越來(lái)越好。發(fā)展商開(kāi)發(fā)了景觀優(yōu)美的住宅社區(qū)，需要使用新的概念，以顯示樓盤(pán)與眾不同的特色，打動(dòng)消費(fèi)者，“景觀住宅”這一概念應(yīng)運(yùn)而生。建筑設(shè)計(jì)及平面布局容易被模仿而使樓盤(pán)失去個(gè)性特色，園林景觀容易做出特色且難以被“克隆”。求新求異的發(fā)展商紛紛加強(qiáng)園林景觀設(shè)計(jì)，力圖創(chuàng)造個(gè)性特色鮮明的住宅小區(qū)，于是庭園越做越精美，一些住宅小區(qū)被稱(chēng)為園林式住宅并不夸張。
      本項(xiàng)目所在大區(qū)域范圍內(nèi)，項(xiàng)目較多，但在市場(chǎng)有較好口碑的不多，敝司分析發(fā)現(xiàn)，本地區(qū)項(xiàng)目中只有朗琴園及戀日嘉園以其優(yōu)良的園林設(shè)計(jì)在業(yè)內(nèi)外著稱(chēng)，并借此成為本地區(qū)的少見(jiàn)的明星樓盤(pán)。從區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，抓住機(jī)會(huì)從園林景觀入手打造精品社區(qū)是搶占市場(chǎng)的有效手段。
      B、消費(fèi)者的需要
      消費(fèi)者對(duì)園林式住宅盼望已久。都市人工作緊張，希望有一個(gè)寧?kù)o、優(yōu)美、舒適的家園。喧囂嘈雜的都市令人煩躁不安，環(huán)境污染損害人的健康，人們渴望接近自然，回歸自然。園林式住宅是發(fā)展商對(duì)消費(fèi)者需求的回應(yīng)。從朗琴園的熱銷(xiāo)可以看出本區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?yōu)美園林景觀設(shè)計(jì)期待與認(rèn)同，故本項(xiàng)目成功的一大重要會(huì)取決于園林景觀設(shè)計(jì)的好壞。
      3.4.1.2景觀的價(jià)值
      萬(wàn)科北京地產(chǎn)公司總經(jīng)理林少洲曾表示，商品住宅開(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)費(fèi)和景觀綠化投資，是邊際利潤(rùn)很大的兩個(gè)項(xiàng)目。其中景觀綠化投資往往可以帶來(lái)5倍左右的收益：如果舍得為社區(qū)每平方米多花50元的景觀綠化費(fèi)，房屋售價(jià)每平方米往往可以多賣(mài)250元。林指出，隨著個(gè)人購(gòu)房率逐年攀升，環(huán)境設(shè)計(jì)水平將在未來(lái)的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中扮演非常重要的角色。3.4.1.3邀請(qǐng)國(guó)際名師
      既然是景觀設(shè)計(jì)有如此高的回報(bào)率，建議開(kāi)發(fā)商在此部分投入一定的成本。以深圳、北京等地為代表，邀請(qǐng)國(guó)際名師已成為一股熱潮。在北京市場(chǎng)上如：東京國(guó)際、錦秋知春等，以國(guó)際名設(shè)計(jì)師為一個(gè)主要賣(mài)點(diǎn)，形成熱銷(xiāo)。建議本項(xiàng)目從建筑設(shè)計(jì)，規(guī)劃、建筑及園林設(shè)計(jì)邀請(qǐng)國(guó)際知名設(shè)計(jì)師進(jìn)行設(shè)計(jì)，形成本項(xiàng)目的一大賣(mài)點(diǎn)。
      3.4.2園林景觀的主題風(fēng)格
      本項(xiàng)目園林景觀的主題風(fēng)格定位建議為： 自然悠閑的英式風(fēng)情與日式禪意雙主題風(fēng)格園林
      3.4.2.1說(shuō)明
      本項(xiàng)目周邊的自然景觀缺乏，主要靠項(xiàng)目?jī)?nèi)部的景觀的營(yíng)造。但本項(xiàng)目的占地面積有限，怎樣在有限面積內(nèi)作出最好的效果，并以突出于其他項(xiàng)目的特色吸引客戶才是重中之重。因此，敝司提出“雙園林”的概念，“雙園林”的概念是在本社區(qū)中建設(shè)兩組大型主題園林。主題一為英式風(fēng)情園林，主題二是日式禪意園林。英式風(fēng)情園林與日式禪意園林均以追求自然著稱(chēng)，此特性正好符合現(xiàn)代客戶群的崇尚自然的心理。
      英式風(fēng)情園林與日式禪意園林同處一個(gè)項(xiàng)目，以本項(xiàng)目中心的板樓底層架空作為過(guò)渡與銜接，形成既現(xiàn)對(duì)獨(dú)立又彼此相同的大型雙園林社區(qū)。3.4.2.2具體風(fēng)格營(yíng)造 A、英式風(fēng)情園林
      18世紀(jì)出現(xiàn)的英國(guó)風(fēng)景園，崇尚自然，為世界園林藝術(shù)作出了重大貢獻(xiàn)。英國(guó)園林以植物為主題。英國(guó)風(fēng)景園的特點(diǎn)是以發(fā)揮和表現(xiàn)自然美出發(fā)，園林中有自然的水池，略有起伏的大片草地，在大草地之中的孤植樹(shù)、樹(shù)叢、樹(shù)群均可成為園林的一景。道路、湖岸、林緣線多采用自然圓滑曲線，追求“田園野趣”，小路多不鋪裝，任游人在草地上漫步或作運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。善于運(yùn)用風(fēng)景透視線，采用“對(duì)景”、“借景”手法，對(duì)人工痕跡和園林界墻，均以自然式處理隱蔽。從建筑到自然風(fēng)景，采用由規(guī)則向自然的過(guò)渡手法。植物采用自然式種植，種類(lèi)繁多，色彩豐富，常以花卉為主題，并注意小建筑的點(diǎn)綴裝飾。
      英國(guó)風(fēng)景園在植物種植豐富的條件下，建議本項(xiàng)目以某一風(fēng)景為主題的專(zhuān)類(lèi)小園，如巖石園、高山植物園、水景園以及以某類(lèi)植物為主題的薔薇園、百合園、玫瑰園等，增加園林的可觀賞性與趣味性。
      B、日式禪意園林 日本園林有三類(lèi)：
      （一）筑山庭
      “筑山”即所謂鑒賞型“山水園”?！爸健庇窒髸?shū)法一樣，分為“真”、“行”、“草”三種體，繁簡(jiǎn)各異。它是表現(xiàn)山巒、平野、谷地、溪流、瀑布等大自然山水風(fēng)景的園林。傳統(tǒng)的特征是以山為主景，以重疊的幾個(gè)山頭形成遠(yuǎn)山、中山、近山及主山、客山，以流自山澗的瀑布為焦點(diǎn)。
      （二）平庭 一般布置于平坦園地上，有的堆一些土山，有的僅于地面聚散地設(shè)置一些大小不等的石組，布置一些石燈籠、植物和溪流，這是象征原野和谷地，巖石象征真山，樹(shù)木代表森林。平庭中也有枯山水的做法，以平砂模擬水面。
      （三）茶庭
      茶庭只是一小塊庭地，單設(shè)或與庭園其它部分隔開(kāi)，一般面積很小，布置在筑山庭或平庭之中，四周設(shè)富有野趣的圍籬，如竹籬、木柵，有小庭門(mén)入內(nèi)，主體建筑為茶湯儀式的茶屋。茶庭中亦有洗手缽和石燈籠裝點(diǎn)。
      建議本項(xiàng)目根據(jù)具體的情況布置三種特色小園，形成園林組團(tuán)。
      3.4.3綠化設(shè)計(jì)
      綠化是住宅外部環(huán)境的一個(gè)重要組成部分。住宅的綠化設(shè)計(jì)，應(yīng)結(jié)合具體的環(huán)境、氣候特點(diǎn)可以分級(jí)設(shè)置。比如，將綠化分為社區(qū)中心綠地、組團(tuán)綠地、道路綠化帶、院落宅旁綠地等。
      綠化設(shè)計(jì)擴(kuò)展“綠化環(huán)境”設(shè)計(jì)的內(nèi)涵，集中公共綠地不僅供觀賞、游戲、而且利用中心設(shè)置的水景周?chē)司用裢Ａ艚煌?。綠地中精心布置的健身場(chǎng)地也成為當(dāng)前居住社區(qū)之必需。在綠色生態(tài)社區(qū)的綠化環(huán)境設(shè)計(jì)中不容忽視的工作是依據(jù)各種植物的隔聲、減噪作用及生態(tài)效應(yīng)（主要針對(duì)吸收CO2釋放O2、抗SO2、殺菌、滯塵、吸熱及增濕等作用）選擇樹(shù)種并確定數(shù)量、搭配和布置。綠化設(shè)計(jì)包括樹(shù)木的造型、草地的選種和布置、花卉的選種和布置，爭(zhēng)取做到社區(qū)內(nèi)四季常青、三季有花草，即使在冬季落葉樹(shù)也要有優(yōu)美的樹(shù)型，同時(shí)要保證在樹(shù)在生長(zhǎng)過(guò)程中便于管理，并具有良好的觀賞性。
      綠化環(huán)帶用綠色植物形成主干道環(huán)形綠化，這對(duì)建筑物將起保護(hù)作用，使保護(hù)對(duì)象形成良好的背景，創(chuàng)造適宜于人的良好環(huán)境，減緩建筑物之間的不協(xié)調(diào)，還能遮擋有礙觀瞻的建筑設(shè)施。因此，建好綠化環(huán)帶、林蔭帶、引導(dǎo)樹(shù)、綠地，才能使公共綠帶達(dá)到更高的水平。
      立體綠化立體綠化含陽(yáng)臺(tái)、平臺(tái)綠化。立體綠化較好地解決了建筑用地與綠化面積的矛盾。加強(qiáng)建筑物與景觀相互結(jié)合、相互作用?？墒乖诟邔泳幼『凸ぷ鞯娜藗?cè)诙鄬雍透邔又芯G化的氛圍里，與地面建立愉快的視覺(jué)聯(lián)系，避免來(lái)自低層部分屋面反射的眩光和陽(yáng)光的輻射熱，具有柔和、豐富的有生命力的效果。
      樹(shù)種建議建議以北方本地的常見(jiàn)易活樹(shù)種為主，具有表現(xiàn)特定園林景觀珍貴的成年樹(shù)種為輔。特別建議在日式禪意園林中多采用用竹易成活，是營(yíng)造禪意風(fēng)情的有效手段。用整體的表現(xiàn)手法，通過(guò)設(shè)施及硬質(zhì)鋪裝表現(xiàn)園林的風(fēng)格。這樣，不但可以保證樹(shù)木的成活率，并且減少成本的投入。
      3.4.4環(huán)境設(shè)施設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議 3.4.4.1環(huán)境景觀設(shè)施匯總 分類(lèi) 內(nèi)容
      建筑小品及設(shè)施 園林設(shè)計(jì) 漏窗、門(mén)窗洞、圍墻、綠景、水景、日晷、牌坊、碑、匾額、小橋、訂步、鋪地、亭、廊、榭、石燈、疊石
      建筑附屬設(shè)施 通廊、門(mén)廊、自動(dòng)扶梯、院門(mén)、圍墻、室外坡道、踏步、欄桿、護(hù)欄
      景觀設(shè)施 雕塑、照明（街燈、裝飾照明）、噴泉、瀑布、水池、花壇、綠景、地面鋪裝
      3.4.4.2室外硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)
      住宅外部環(huán)境的體現(xiàn)是多方面的，其中，室外硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)也是一個(gè)不可疏忽的重要組成部分。室外硬質(zhì)景觀，是相對(duì)于由植物形成的軟質(zhì)景觀而言的，它包括除綠化和建筑物本身以外的一切有形物體，如室外場(chǎng)地、路面鋪砌、建筑小品、市政設(shè)施等。A、容易出現(xiàn)的一些問(wèn)題
      a、居住區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)中有著它特定的功能性。它是居民，尤其是老人和兒童享用時(shí)間最長(zhǎng)的室外活動(dòng)空間。許多社區(qū)中，室外環(huán)境設(shè)計(jì)只注重營(yíng)造大面積的綠地和四通八達(dá)的道路系統(tǒng)，甚至被設(shè)計(jì)成公園甚至是主題公園，而忽略了活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)計(jì)和生活氣氛的營(yíng)造。道路空間雖不可缺少，但它不適宜駐足，置身其中有被催促行進(jìn)的感覺(jué)。b、大面積的綠地往往只可遠(yuǎn)觀不可進(jìn)入，空地雖大功能性卻較差。
      c、有些社區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)，雖然注意了活動(dòng)場(chǎng)所的設(shè)置，但由于處理欠妥，場(chǎng)所的舒適程度較差。例如把座椅設(shè)在社區(qū)干道兩側(cè)，人們坐下來(lái)聊天時(shí)，會(huì)不斷地受到過(guò)往行人的干擾。再如兒童游戲場(chǎng)，司空見(jiàn)慣的情況是那些照看孩子的大人無(wú)處可坐，只好無(wú)奈地站在一旁。出現(xiàn)這些問(wèn)題的原因，還是缺少“以人為本”的觀念，缺少對(duì)人們行為規(guī)律哪怕是初步的分析和研究，于是造成社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)質(zhì)量不高。B、各種活動(dòng)設(shè)施建議
      考察居民在社區(qū)里的生活內(nèi)容和居住行為，不難曉得人們需要進(jìn)行各種不同類(lèi)型的活動(dòng)，如散步、晨煉、休憩、玩耍、交往、讀書(shū)等。而不同的戶外活動(dòng)行為需要不同功能的場(chǎng)所。散步的空間散步時(shí)一般希望有個(gè)線性空間，即道路空間，兩邊有好的綠化，遮蔭的樹(shù)木和可供觀賞的花草，人們漫步其中才會(huì)身心舒暢；
      晨練的空間應(yīng)該有面積適當(dāng)?shù)挠操|(zhì)鋪地，周?chē)橛惺[蘢的綠化和舒適的座椅，累了還可坐下來(lái)休息一下；
      人際交往空間不必太大，這樣容易增加親切感，但最好形成一定的圍合以減少外部干擾，如有遮陽(yáng)避雨措施則利于人們逗留較長(zhǎng)時(shí)間；
      青少年玩耍的空間在考慮就近分散設(shè)置的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)離住宅遠(yuǎn)一些，以免造成對(duì)居民日常生活的干擾。社區(qū)內(nèi)樓宇之間均留有綠地、硬鋪地，設(shè)有多種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、設(shè)施、器械供人們休憩、鍛煉、娛樂(lè)之用。運(yùn)用精致的硬質(zhì)鋪裝和眾多花池、花壇，為居民提供了大量可坐、可玩、可交往、尺度宜人的活動(dòng)場(chǎng)所?；ǔ睾退赝獗?，恰好和坐椅距地高度相同，人們可在花叢中、水池邊隨時(shí)找到自己喜愛(ài)的空間坐下來(lái)休息。C、建設(shè)功能性趣味性強(qiáng)的小品
      居住區(qū)內(nèi)的建筑小品應(yīng)有較強(qiáng)的功能性和趣味性，這樣人們才樂(lè)于觀賞和接近它們。社區(qū)環(huán)境建設(shè)必須適合居住特點(diǎn)，作為社區(qū)環(huán)境要素的亭、廊、花池、坐椅、燈柱、雕塑等建筑小品，不但應(yīng)具有較強(qiáng)的觀賞性，也應(yīng)具有近人的尺度和恰當(dāng)?shù)墓δ?，讓居民能夠貼近它們，使用它們，參與其中享受無(wú)究的樂(lè)趣。在風(fēng)格上，建議與整個(gè)園林的風(fēng)格相一致。
      3.4.4.3社區(qū)景觀設(shè)想
      A、主入口：主入口廣場(chǎng)，主題噴泉雕塑，展現(xiàn)社區(qū)整體對(duì)外形象，體現(xiàn)居住區(qū)崇尚人文文化、自然悠閑富有個(gè)性的風(fēng)格定位。
      B、中心水景：形成庭院環(huán)境的中心。同時(shí)將休閑長(zhǎng)廊、兒童嬉水池、淺灘石岸、曲折池邊小徑組合為一體，以水為主要手段，滿足人的親水心理，水聲淙淙，使寂靜地庭院增添了自然的活力。
      C、設(shè)置花圃、特色種植、密林幽徑。
      D、設(shè)置兒童游戲場(chǎng)、休閑活動(dòng)草坪、健身休息場(chǎng)等；
      E、建議建設(shè)坡地高差設(shè)置景觀、綠地，增加園林景觀的立體感及高差變化。
      3.4.5園林景觀特色賣(mài)點(diǎn)設(shè)計(jì)
      3.4.5.1園林景觀空間設(shè)計(jì)的連續(xù)性
      本項(xiàng)目的英式風(fēng)情園林與日式禪意園林同處一處，以本項(xiàng)目中心的板樓底層架空作為過(guò)渡與銜接，使整個(gè)項(xiàng)目景觀有序的連接，形成既現(xiàn)對(duì)獨(dú)立又彼此相通的大型雙園林社區(qū)。這是北京市場(chǎng)上所沒(méi)有的一定會(huì)成為園林景觀特色賣(mài)點(diǎn)。3.4.5.2“景窗”概念
      建議進(jìn)行雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，即在全落地玻璃封閉陽(yáng)臺(tái)外面設(shè)計(jì)600mm寬的不封閉陽(yáng)臺(tái)，用以觀景，使景色完全納入室內(nèi)，又可直接進(jìn)行室外遠(yuǎn)眺。臥室的窗全部低開(kāi)，窗臺(tái)高于室內(nèi)地坪0.5米，窗高1.8米。外面窗臺(tái)下設(shè)一花池，用鐵飾圍起，當(dāng)繁花開(kāi)滿窗下的時(shí)候，這景窗即是主人從窗內(nèi)看到的第一道風(fēng)景了。3.4.6環(huán)境建設(shè)其他注意之處 3.4.6.1環(huán)境建設(shè)注意經(jīng)濟(jì)性
      由于人們對(duì)環(huán)境的要求越來(lái)越高，投資也隨之不斷增長(zhǎng)?？己谁h(huán)境建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性，既要計(jì)算一次性建設(shè)投資，也要計(jì)算建成后的日常運(yùn)行和管理費(fèi)用，這一比例應(yīng)掌握適度，既要防止建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低，也要反對(duì)不必要的奢華和鋪張。
      居住區(qū)環(huán)境建成后，室外環(huán)境工程的日常運(yùn)行和管理費(fèi)用包括草皮、樹(shù)木的養(yǎng)護(hù)、修剪費(fèi)，水泵運(yùn)行、水景維護(hù)費(fèi)等，這些費(fèi)用都來(lái)源于物業(yè)管理費(fèi)。在環(huán)境設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注意減少可能發(fā)生的日常運(yùn)行費(fèi)用，不然就會(huì)出現(xiàn)建得起而用不起的后果。
      需要指出的還有，草皮的維護(hù)和保養(yǎng)費(fèi)用遠(yuǎn)高于一般樹(shù)木，而其保護(hù)生態(tài)的作用卻比樹(shù)木要差。因此在許多情況下，少種草、多栽樹(shù)是合理而經(jīng)濟(jì)的綠化方案。但在社區(qū)建設(shè)初期，樹(shù)木幼小，難成景觀，建議注重草坪、灌木、花卉、草本植物如竹的合理搭配，形成良好的社區(qū)環(huán)境。本項(xiàng)目園林建設(shè)初期可以栽種一定的成年樹(shù)，營(yíng)造良好的社區(qū)綠化品質(zhì)。
      3.4.6.2潔凈大氣環(huán)境
      園內(nèi)綠樹(shù)成蔭，空氣質(zhì)量有了進(jìn)一步的保障；通過(guò)禁止設(shè)置露天飲食攤點(diǎn)，清除外露垃圾的堆積、杜絕臭水溝、衛(wèi)生死角等其它污染源，排氣進(jìn)行統(tǒng)一集中向高空排放等措施，有效地保障社區(qū)空氣質(zhì)量。
      3.4.6.3良好的聲環(huán)境
      在材料選用上特別注意墻體和窗戶的隔音效果，保證住宅的隔音、隔熱保溫功能。在北京地區(qū)，建議采用外墻外保溫，并采用斷橋中空雙層玻璃窗。3.4.7發(fā)揮景觀的促銷(xiāo)作用
      優(yōu)美的園林景觀對(duì)消費(fèi)者具有不可抗拒的吸引力，景觀的促銷(xiāo)作用顯而易見(jiàn)。有景觀的住宅比無(wú)景觀的住宅容易銷(xiāo)售，景觀優(yōu)美的住宅比景觀平庸的住宅容易銷(xiāo)售。如果賣(mài)現(xiàn)樓，銷(xiāo)售時(shí)建筑和園林景觀都已完成，消費(fèi)者自然能辨別孰優(yōu)孰劣，作出最佳選擇。發(fā)展商不需玩弄各種營(yíng)銷(xiāo)技巧，只要實(shí)實(shí)在在地做好樓盤(pán)和園林景觀，就可以等著收錢(qián)了。但本項(xiàng)目可能賣(mài)的是期房，銷(xiāo)售時(shí)整個(gè)工程只完成了一部分，園林景觀只是畫(huà)在紙上，還見(jiàn)不到實(shí)物，消費(fèi)者看見(jiàn)的只是雜亂的工地，與售樓書(shū)上的“仙閣瓊樓”對(duì)不上號(hào)，園林景觀的促銷(xiāo)作用就不顯著。
      未建成的園林景觀對(duì)銷(xiāo)售雖有一定的促進(jìn)作用，但消費(fèi)者總存有疑慮：園林建成后會(huì)有這么漂亮嗎？在消費(fèi)者對(duì)未建成的園林景觀產(chǎn)生懷疑時(shí)，園林景觀對(duì)銷(xiāo)售就難發(fā)揮很大作用。
      景觀先行
      現(xiàn)在，敝司建議在樓盤(pán)預(yù)售前，先把園林景觀做好，消除購(gòu)房者的疑慮。如果先完成全部園林景觀工程有困難，那么先完成部分工程也比一點(diǎn)不做好。本項(xiàng)目為分期開(kāi)發(fā)的大項(xiàng)目，在后面幾期開(kāi)發(fā)時(shí)不用先完成園林景觀工程，因?yàn)橛星捌诘膱@林可讓看樓者參觀。
      3.5建筑風(fēng)格
      3.5.1建筑風(fēng)格對(duì)利潤(rùn)的影響 3.5.1.1建筑風(fēng)格對(duì)住宅的重大意義
      建筑是內(nèi)容和形式的統(tǒng)一體，它要達(dá)到實(shí)用和美觀兩個(gè)目的。由于風(fēng)格總是和形式聯(lián)系在一起，因而它成了建筑不可或缺的組成部分。從這個(gè)意義上說(shuō)，風(fēng)格對(duì)住宅開(kāi)發(fā)具有重要意義，這主要表現(xiàn)在三個(gè)層面：
      從建筑本身來(lái)說(shuō)，是通過(guò)風(fēng)格來(lái)取得兩重效果：一是美觀，二是識(shí)別（如同CI設(shè)計(jì)）從發(fā)展商的角度來(lái)說(shuō)，良好的建筑風(fēng)格對(duì)整盤(pán)促銷(xiāo)是有積極意義的。正因?yàn)榇?，不少發(fā)展商都把建筑風(fēng)格作為樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)之一。
      對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，有風(fēng)格的建筑能獲得他們的認(rèn)同，引致精神上的愉悅。特別是針對(duì)特定消費(fèi)對(duì)象的樓盤(pán)，更要在風(fēng)格設(shè)定上與目標(biāo)客戶的心理特征相符。
      樓盤(pán)的外觀，（一般稱(chēng)外立面）對(duì)房?jī)r(jià)是有影響的，除了樓看起來(lái)是否好看之外，更重要的是外立面的建筑材料的耐損能力，有的材料新的時(shí)候，看上去好看，卻特別易污、易變色，用不了多久就舊得不成樣子，用這樣的材料建的房子，再好看也對(duì)保值沒(méi)有幫助。3.5.1.2“外立面”對(duì)樓宇價(jià)格的影響不斷上升
      雖然外立面最終仍是次要的因素，但它在樓宇價(jià)格中所占的比例有越來(lái)越高的趨勢(shì)。這是生活水平的發(fā)展所致，隨著近年城市外貌的快速好轉(zhuǎn)，外立面對(duì)樓宇價(jià)值的影響增加得也會(huì)較快。
      樓市發(fā)展的必然趨勢(shì)是注重建筑外立面的裝飾和房型的合理搭配，在銷(xiāo)售市場(chǎng)越來(lái)越成熟的今天，人們對(duì)居住的要求再也不是單純的條件改善，而是著重于住宅的使用功能及價(jià)值功能和其它綜合功能，使樓盤(pán)的品位大大提高。北京地區(qū)如：戀日家園等項(xiàng)目以建筑外立面為主要賣(mài)點(diǎn)。
      3.5.2建筑風(fēng)格與開(kāi)發(fā)商的關(guān)系
      3.5.2.1建筑風(fēng)格在購(gòu)房決策要素中的排序
      在當(dāng)前特定的情況下，購(gòu)房者尚未將建筑風(fēng)格、建筑形式作為購(gòu)房時(shí)重點(diǎn)考慮的因素。在分期開(kāi)發(fā)的社區(qū)中，前期開(kāi)發(fā)的住宅建筑的風(fēng)格，對(duì)后續(xù)買(mǎi)房者的影響較大。
      普通居民普遍傾向于接受“有豪華氣氛”的住宅，這種體驗(yàn)，在很大程度上是基于個(gè)人感覺(jué)。購(gòu)房者對(duì)“歐陸風(fēng)格”、“古典主義”、“現(xiàn)代主義”等建筑流派或發(fā)展商的宣傳推廣口號(hào)敏感度較小。
      3.5.2.2客戶群對(duì)“建筑風(fēng)格”的偏好
      對(duì)建筑色彩和建筑立面造型的選擇，與人的生活經(jīng)歷有關(guān)，也與人的文素質(zhì)（如受教育水平、職業(yè)、記憶、經(jīng)驗(yàn)等）有關(guān)。一般地說(shuō)，知識(shí)水平高的人，容易接受較為含蓄和抽象的造型和色彩，知識(shí)水平較低的人容易接受具體的，較為艷麗、醒目、直觀的建筑風(fēng)格和色彩。3.5.2.3建筑風(fēng)格與開(kāi)發(fā)價(jià)值的關(guān)系
      影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值的因素很多。開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)、地段和建筑質(zhì)量是三個(gè)決定性的因素。房地產(chǎn)市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)也迫使發(fā)展商在建筑立面、建筑色彩和建筑裝飾上下功夫。相同質(zhì)量下的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和相同價(jià)格下的質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)，都已經(jīng)證明難以激發(fā)新的市場(chǎng)需求。有遠(yuǎn)見(jiàn)的發(fā)展商都已經(jīng)意識(shí)：必須通過(guò)產(chǎn)品來(lái)引導(dǎo)消費(fèi)，通過(guò)新的產(chǎn)品來(lái)激發(fā)新的有效需求。未來(lái)的住宅社區(qū)建筑必定是功能與形式并重，形式的地位逐步提高。3.5.2.4建筑師與開(kāi)發(fā)商的配合問(wèn)題
      房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的根本目的是為了盈利，發(fā)展商永遠(yuǎn)將經(jīng)濟(jì)效益放在首位。建筑師由于職業(yè)的原因，創(chuàng)作和創(chuàng)新的欲望很強(qiáng)，但往往忽視市場(chǎng)需求的因素。良好的建筑方案和建筑風(fēng)格，需要建筑師和發(fā)展商共同配合來(lái)完成。3.5.3房地產(chǎn)市場(chǎng)中建筑風(fēng)格現(xiàn)狀剖析 3.5.3.1歐陸風(fēng)格
      其實(shí)這種所謂歐陸風(fēng)格的建筑類(lèi)型，主要是以粘貼古希臘古羅馬藝術(shù)符號(hào)為特征，反映在建筑外形上，較多地出現(xiàn)山花尖頂、飾花柱式、寶瓶或通花欄桿、石膏線腳飾窗等處理，具有強(qiáng)烈的裝飾效果，在色彩上多以沉悶的暗粉紅色及淺色線腳相結(jié)合。另外，繼承了古典三段式的一些表象特征，結(jié)合裙樓、標(biāo)準(zhǔn)層及頂層、女兒墻加以不同的裝飾處理。3.5.3.2新“古典主義”與現(xiàn)代主義相結(jié)合
      這種風(fēng)格的建筑外觀，吸取了類(lèi)似上述“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，但加以簡(jiǎn)化或局部使用，配以大面積墻面及玻璃窗或簡(jiǎn)單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對(duì)簡(jiǎn)化，追求一種輕快、清新、典雅的氣氛。3.5.3.3現(xiàn)代風(fēng)格
      現(xiàn)代風(fēng)格的作品大都以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒(méi)有過(guò)份的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)建筑外觀的明快、簡(jiǎn)潔。3.5.3.4異域風(fēng)格
      這類(lèi)建筑大多是境外設(shè)計(jì)師所設(shè)計(jì)，其特點(diǎn)是將國(guó)外建筑模式“原版移植”過(guò)來(lái)，植入了現(xiàn)代生活理念，同時(shí)帶來(lái)了某種異域情調(diào)的空間。3.5.3.5普通型
      這類(lèi)建筑很難就其建筑外觀在風(fēng)格上下一定義，它們的出現(xiàn)大概與商品房開(kāi)發(fā)的環(huán)境或開(kāi)發(fā)商的認(rèn)識(shí)水平、審美能力或開(kāi)發(fā)實(shí)力有關(guān)。建筑形象平淡，建筑立面樸素，無(wú)過(guò)多的裝飾，在墻面的材料亦無(wú)細(xì)致考慮，顯得普通化。
      樓房風(fēng)格（特色）的界定，主要指房子的外觀造型及社區(qū)配套的特色。3.5.4建筑風(fēng)格的未來(lái)走勢(shì) 3.5.4.1個(gè)性化時(shí)代來(lái)臨 現(xiàn)代生活豐富多彩，現(xiàn)代風(fēng)格推崇個(gè)人主義，突出人的個(gè)性張揚(yáng)。人在對(duì)住宅的需求上，同樣要求有更多內(nèi)涵豐富、形式多樣的樓盤(pán)供現(xiàn)代人選擇，這其中尤其對(duì)樓盤(pán)外立面的新穎創(chuàng)新上有關(guān)更強(qiáng)烈的要求，鮮明突出的樓盤(pán)至今還留給人們深刻的印象。不管哪種風(fēng)格，都應(yīng)能在平實(shí)之中體現(xiàn)出建筑的品味和質(zhì)感，社區(qū)的外在形象一定要能體現(xiàn)目標(biāo)客群內(nèi)在身份的需求，建筑外立面和建筑風(fēng)格能滿足目標(biāo)顧客的個(gè)性心理和社會(huì)心理需求，這就要求在樓盤(pán)策劃時(shí)不但要溶入超前的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)理念和文化理念，而且還要溶入人們追求成功事業(yè)，美好生活的人生理念，哪個(gè)樓盤(pán)能使目標(biāo)客戶從項(xiàng)目上找到歸屬感、自豪感和榮譽(yù)感，這個(gè)樓盤(pán)就成了人格化的建筑物，就有了極強(qiáng)的生命力和號(hào)召力。3.5.4.2設(shè)計(jì)理念更加理性成熟
      開(kāi)發(fā)商所希望的種種風(fēng)格，亦不過(guò)是取代一些專(zhuān)業(yè)人士難以名狀的建筑形式，這終究是為了美的愉悅，所以設(shè)計(jì)師有義務(wù)主動(dòng)引導(dǎo)社會(huì)的審美，走出“某某風(fēng)格”的誤區(qū)，用本質(zhì)的創(chuàng)造去代替風(fēng)格的模仿。3.5.4.3建筑風(fēng)格多樣化
      隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、建筑科技的進(jìn)步以及消費(fèi)需求的多元化，住宅風(fēng)格也會(huì)日益多樣化。3.5.4.4建筑風(fēng)格景致化
      隨著消費(fèi)品位的提高，建筑風(fēng)格將更為完美、精致、那種粗制濫造、各不符實(shí)的風(fēng)格將無(wú)市場(chǎng)。
      3.5.5本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議 本項(xiàng)目建議采用：
      新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合的建筑風(fēng)格
      新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格高度重視形式，講究形式的美觀，追求形式的歷史內(nèi)涵，采用古典的建筑符號(hào)和裝飾細(xì)節(jié)于建筑中達(dá)到豐富的效果。新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合風(fēng)格在很大程度上繼承和借鑒了現(xiàn)代主義建筑的構(gòu)造和功能，僅僅是在形式上進(jìn)行刻意強(qiáng)調(diào)，達(dá)到裝飾的美感。本項(xiàng)目建筑風(fēng)格建議與園林風(fēng)格相呼應(yīng)，配以大面積墻面及玻璃窗或簡(jiǎn)單線腳構(gòu)架。線條簡(jiǎn)潔明朗為宜，給人以高雅、時(shí)尚的雙重感受。
      3.5.6建筑風(fēng)格的表達(dá)
      3.5.6.1建筑風(fēng)格表達(dá)的四大法則
      3.5.6.2建筑風(fēng)格表達(dá)的要素 A、立面
      建筑的立面包括墻體、梁柱、墻墩等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，也包括門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)、外廊和內(nèi)部使用空間等連通部件，以及臺(tái)基、線腳、檐口等輔助部件。
      本項(xiàng)目建議外立面以外飄窗、角窗、凸陽(yáng)臺(tái)及線角的設(shè)計(jì)，產(chǎn)生豐富的立體感。并建議采用外立面造型建議采用波浪式的線條造型或弧形的觀景陽(yáng)臺(tái)造型與有波浪曲線造型的水景相呼應(yīng)，營(yíng)造高雅、浪漫、時(shí)尚及個(gè)性的居住氣氛。
      建議設(shè)計(jì)具有特色的屋面結(jié)構(gòu)，采用曲線造型，展示外立面的動(dòng)感和時(shí)代感。
      B、材質(zhì)
      在北京地區(qū)，因?yàn)樘鞖饧按髿猸h(huán)境的狀況，空中的灰塵較多，在北京地區(qū)進(jìn)行室外墻面裝飾，容易因此變的污濁，建議采用高級(jí)外飾面磚，可以達(dá)到整潔的效果，并能保持持久。建議在避免高檔材料的堆砌的情況下，營(yíng)造高尚社區(qū)環(huán)境。C、色彩
      根據(jù)本項(xiàng)目定位，針對(duì)其購(gòu)買(mǎi)客群，建筑外立面應(yīng)追求活潑的視覺(jué)感受，營(yíng)造休閑、舒適、時(shí)尚的家居氛圍。結(jié)合敝司對(duì)本項(xiàng)目建筑外觀風(fēng)格的建議，我們認(rèn)為外立面可考慮采用淺色系列墻面顏色，帶有高級(jí)灰的淡藍(lán)、綠、黃、白，配以淡藍(lán)綠落地觀景窗，碧水藍(lán)天影映社區(qū)清新與時(shí)尚的風(fēng)格。D、空間及其組合
      建議在樓座的組合上，以曲線造型上與建筑的外立面相配合，空間高度上，以錯(cuò)落的布局營(yíng)造浪漫的天際線。
      3.5.7建筑風(fēng)格實(shí)現(xiàn)更好價(jià)值的方法
      A、發(fā)展商自身建筑審美能力的提高?？煽紤]聘請(qǐng)富有經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)秀的建筑大師作參謀。B、對(duì)住宅設(shè)計(jì)的重視程度要提高。在費(fèi)用、時(shí)間等方面上給予設(shè)計(jì)人員更多的空間。C、詳細(xì)進(jìn)行項(xiàng)目策劃，給予設(shè)計(jì)人員更多的指引。
      3.6配套設(shè)施規(guī)劃建議
      對(duì)于工作強(qiáng)度大，生活節(jié)奏快的現(xiàn)代人來(lái)說(shuō)，社區(qū)配套的完備程度是他們?cè)谫?gòu)房時(shí)要考慮的重要因素；加之，本項(xiàng)目目前的周邊環(huán)境差，嚴(yán)重影響了項(xiàng)目的物業(yè)形象，因此本案的社區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施將成為提升項(xiàng)目品質(zhì)和檔次的首要因素。我們應(yīng)以經(jīng)濟(jì)性實(shí)用性為出發(fā)點(diǎn)，謹(jǐn)慎考慮社區(qū)的配套，既要顯現(xiàn)社區(qū)的品質(zhì)檔次，又要注意開(kāi)發(fā)成本的節(jié)約，以免造成不必要的浪費(fèi)。3.6.1建議依據(jù)
      透視本項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告(參考表3.6-1)，發(fā)現(xiàn)本案周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的社區(qū)配套設(shè)置幼兒園、中小學(xué)、兒童游樂(lè)、老年活動(dòng)中心、健身娛樂(lè)等設(shè)施的項(xiàng)目較多，從而可以得出此區(qū)域的目標(biāo)客戶群，很注重下一代的文化教育和老年活動(dòng)等，因此在設(shè)置區(qū)內(nèi)配套時(shí)要著重考慮。本案周邊大多數(shù)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的規(guī)模較小，檔次較低，區(qū)內(nèi)配套情況均不良好；而本項(xiàng)目周邊生活配套設(shè)施除缺乏大型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館及文化設(shè)施和大規(guī)模公園景區(qū)外，其他日常生活配套設(shè)施較為完善。因此本項(xiàng)目的區(qū)內(nèi)配套是本案社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的重中之重。本項(xiàng)目定位在“中高檔舒適園林社區(qū)”。
      本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群為工作、生活在南城的國(guó)有企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營(yíng)業(yè)主、本案一期及周邊現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等。對(duì)于這部分人群而言，他們追求的是一種舒適、悠閑的幽雅生活，所以生活便利與休閑是這類(lèi)人群考慮的重要因素。因此根據(jù)他們的喜好建設(shè)便利生活、充分休閑娛樂(lè)的社區(qū)配套設(shè)施是本項(xiàng)目社區(qū)配套規(guī)劃的側(cè)重點(diǎn)。
      表3.4-1周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目社區(qū)內(nèi)部配套設(shè)施情況
      物業(yè)名稱(chēng) 會(huì)所 羽毛球場(chǎng) 網(wǎng)球場(chǎng) 游泳館 保齡球場(chǎng) 臺(tái)球室 健身房 桑拿浴室 餐飲設(shè)施 幼兒園 中小學(xué) 商店 健身步道 兒童游樂(lè)設(shè)施 老年人活動(dòng)場(chǎng)所 歐園?北歐印象 √ √ √ √ √ √ √ √ 精圖雅苑 豐益城市花園（二期）
      √ √ √
      立恒名苑 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 蓮馨嘉園 √ √ √ 華源新第 √ √ 翠微生活
      蓮香園 √ √ √ √ √ √ √
      榮豐2008 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 鼎恒新星 盛榮嘉園 √ √ 馨蓮茗苑
      盛鑫嘉園 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 西環(huán)景苑 萬(wàn)方苑 √
      信德新時(shí)代 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 莊維花園 √ √ √ √ √ √ √ √ √ 依蓮軒
      蝶翠華庭 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 國(guó)電中興嘉園
      頤源居(三期)√ √ √ √ √ √ √ √ 恒華國(guó)際 √ √ √ √ 新世華苑 √ √ √ √ √ √ √ √ 麗陽(yáng)四季
      朗琴園（二期）√ √ √ √ √ √
      3.6.2配套設(shè)施規(guī)劃建議內(nèi)容 3.6.2.1設(shè)施規(guī)劃原則
      根據(jù)3.6.1.1建議依據(jù)，可按以下原則設(shè)置區(qū)內(nèi)配套： A、內(nèi)外相結(jié)合
      針對(duì)項(xiàng)目周邊缺少大眾體育運(yùn)動(dòng)和文化設(shè)施,可在社區(qū)內(nèi)有所側(cè)重地加強(qiáng),以彌補(bǔ)周邊配套的不足，提高業(yè)主生活品質(zhì)。B、一二期相結(jié)合
      按本項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積將達(dá)30多萬(wàn)平方米，建議開(kāi)發(fā)商分兩期開(kāi)發(fā)。一期開(kāi)發(fā)可優(yōu)先考慮建設(shè)大型會(huì)所、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、戶外健身配套等；金融機(jī)構(gòu)、幼兒園、中小學(xué)等教育設(shè)施可考慮在二期中實(shí)現(xiàn)。
      按照北京世紀(jì)安泰建筑工程設(shè)計(jì)有限公司的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，本項(xiàng)目設(shè)有底商，建議可以將本項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)設(shè)施、金融機(jī)構(gòu)等配套設(shè)施設(shè)置在底層商鋪，這一點(diǎn)在招商時(shí)應(yīng)著重考慮。C、與產(chǎn)品定位相結(jié)合
      通過(guò)設(shè)置較為完善的社區(qū)配套及服務(wù)，以期實(shí)現(xiàn)配套的高品質(zhì)；通過(guò)設(shè)置超市、家政服務(wù)中心、洗衣店商業(yè)服務(wù)設(shè)施等,向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、便捷的多樣化服務(wù)。D、配套公建建設(shè)指標(biāo)
      配套公建建設(shè)指標(biāo)均以《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》及最新相關(guān)文件為依據(jù)。
      3.6.2.2會(huì)所配套設(shè)施
      項(xiàng)目周邊大眾體育運(yùn)動(dòng)和文化娛樂(lè)設(shè)施不健全，這就要求社區(qū)內(nèi)要有一個(gè)完善的大型綜合性會(huì)所，以滿足業(yè)主對(duì)現(xiàn)代生活的需要。
      根據(jù)《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》總建筑面積為：6800米。本項(xiàng)目會(huì)所配套內(nèi)容及面積建議見(jiàn)表3.6-2 表3.6-2 序號(hào) 名稱(chēng) 面積(平米）功能 備注 門(mén)廳 200 接待登記，物品保管 可適當(dāng)合并  100 等候休息  100 咖啡廳  100 茶室 2 診所 500 門(mén)診部  100 醫(yī)藥店 3 社區(qū)服務(wù)中心 300  社區(qū)綜合服務(wù) 方便生活 社區(qū)管理中心 100 業(yè)主管理委員會(huì)  300 物業(yè)管理辦公  200 社區(qū)之家 5 青少年之家 400 書(shū)籍閱覽培訓(xùn) 豐富文化生活 6 棋牌室 200 象棋、圍棋、橋牌、麻將等 7 健身中心 400 器械健身  200 健身訓(xùn)練室
      200 桑拿 鄰近游泳池及淋浴間  200 淋浴 鄰近泳池  200 乒乓球室  200 臺(tái)球室
      700 室內(nèi)游泳館 泳池尺寸25mx12.5m  500 保齡球場(chǎng) 可適當(dāng)設(shè)置一些娛樂(lè)設(shè)施，例如電子游戲、康樂(lè)健身等  100 壁球場(chǎng)
      300 籃球場(chǎng) 三者設(shè)置在一處，可合并使用  300 羽毛球場(chǎng)（網(wǎng)球場(chǎng)）50 更衣室男部  50 更衣室女部 多功能廳 200 開(kāi)會(huì)、影視、舞廳、卡拉OK 作為文化娛樂(lè)場(chǎng)所 9 老年人
      活動(dòng)中心 200 老年人娛樂(lè)活動(dòng) 10 預(yù)留備用 400 將來(lái)功能增加 合計(jì) 6800 附：
      1、根據(jù)規(guī)范計(jì)算，診所規(guī)模約為560平米左右，面積較小。為了有效提高用地，增大園林景觀面積，故建議將社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施設(shè)在會(huì)所內(nèi)；
      2、出于社區(qū)的整體規(guī)劃考慮，建議將籃球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)等運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所設(shè)在室內(nèi)，這樣不僅避免了對(duì)社區(qū)住戶的噪聲影響，而且有利于增加園林景觀的建設(shè)，擴(kuò)大綠化面積；
      3、預(yù)留一定的空間作為以后會(huì)所功能變化或增加之用。
      C、教育
      本項(xiàng)目周邊的教育設(shè)施較為健全，考慮到本案的規(guī)模和開(kāi)發(fā)成本，敝司建議在社區(qū)內(nèi)設(shè)置托兒所和幼兒園即可。
      根據(jù)《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》建議教育設(shè)施總建筑面積為：1500米
      本項(xiàng)目教育設(shè)施及面積建議見(jiàn)表3.6-3 表3.6-3 序號(hào) 名稱(chēng) 面積（平米）備注 托兒所 500 設(shè)置于陽(yáng)光充足，接近公共綠地，便于家長(zhǎng)接送的地段。2 幼兒園 1000 合計(jì) 1500 C、商業(yè)服務(wù)設(shè)施
      本項(xiàng)目西邊緊臨太平橋中路，東邊緊靠羊坊店路，具有地理位置上的優(yōu)勢(shì)，按照設(shè)計(jì)公司的規(guī)劃方案，在緊靠太平橋中路和羊坊店路的樓宇處設(shè)有底商，因此敝司建議將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在地層商鋪處，貴方在招商時(shí)，首先要考慮到社區(qū)服務(wù)的需要，使得社區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施完善。因?yàn)楸炙窘ㄗh將商業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)在底層商鋪處，并考慮到同時(shí)滿足周邊客戶的需求，增大商業(yè)利潤(rùn)，在此形成一個(gè)功能完善的商業(yè)區(qū)。本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)設(shè)施及面積建議見(jiàn)表3.6-4 表3.6-5 序號(hào) 名稱(chēng) 面積（平米）備注 大型綜合性超市 1000 設(shè)置集百貨、服裝、家電、日雜、副食、食品為一體的綜合性超市，位置應(yīng)在社區(qū)主要出入口和交通最便利地段，考慮到周邊外來(lái)客戶。2 集貿(mào)市場(chǎng) 600 室內(nèi)市場(chǎng)，出租攤位 3 洗衣店 400 設(shè)低中高檔 4 花店 100 5 中餐廳 1000 中檔以上餐廳兩個(gè)（400*2平米）小餐廳兩個(gè)（100*2平米）6 西餐廳 300 7 蛋糕房 200 現(xiàn)場(chǎng)制作 美容、美發(fā) 400 設(shè)置2-3個(gè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) 9 照相館 500 8 服裝店 600 設(shè)置4-5個(gè)有特色的服裝店，出租攤位 9 藥店 100 主要是對(duì)外 10 服裝加工 100 11 綜合便利店 200 12 其它第三產(chǎn)業(yè)設(shè)施 1000 如移動(dòng)電話廳、家裝建材等 合計(jì) 6500
      D、金融機(jī)構(gòu)
      敝司建議將金融機(jī)構(gòu)設(shè)在底層商鋪處，既方便社區(qū)內(nèi)住戶，同時(shí)也達(dá)到服務(wù)周邊住戶的目的。因此，面積可在滿足規(guī)范的基礎(chǔ)上，適當(dāng)擴(kuò)大，建議面積可達(dá)到800平米，詳見(jiàn)表3.6-6。表3.6-6 序號(hào) 名稱(chēng) 面積（平米）備注 1 銀行 500 與商業(yè)服務(wù)設(shè)施結(jié)合設(shè)置。2 郵局 300 合計(jì) 800 E、戶外健身配套 健康步道 兒童游樂(lè)園
      3.7物業(yè)管理建議
      隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日趨完善和消費(fèi)心理的日漸成熟，購(gòu)房者的注意力已不僅僅停留在實(shí)物品質(zhì)上，他們將更加關(guān)注入住后與之長(zhǎng)期相伴的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。一流的物業(yè)，一流的管理，一流的服務(wù)不僅能夠提升物業(yè)的附加值，而且在很大程度上決定著消費(fèi)者是否在此置業(yè)。據(jù)中國(guó)社會(huì)調(diào)查事務(wù)所調(diào)查表明：2002年三地新開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)主要集中在物業(yè)管理（97%）、位置（94%）、價(jià)格（92.8%）、戶型（91.4%）、建筑質(zhì)量（89%）、環(huán)境（84%）、生活質(zhì)量（83.5%）、物有所值（79%），此調(diào)查顯示物業(yè)管理竟成為最大賣(mài)點(diǎn)。因此，高品質(zhì)的物業(yè)，高品質(zhì)管理已經(jīng)成為眾多開(kāi)發(fā)商吸引目標(biāo)客戶的重要手段之一。3.7.1考慮因素
      根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告表明（見(jiàn)表3.7-1），本案周邊現(xiàn)有項(xiàng)目中,多數(shù)社區(qū)采用由專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司來(lái)經(jīng)營(yíng)管理的方式，少數(shù)采取了開(kāi)發(fā)商自管的方式。
      而消費(fèi)者方面,多數(shù)人對(duì)于由“房管時(shí)代”轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識(shí),心理承受能力低。“物業(yè)收費(fèi)難”主要是因?yàn)楹芏鄻I(yè)主沒(méi)有從根本上認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理的重要性，而并非無(wú)力承擔(dān)。
      具體到本項(xiàng)目,市場(chǎng)定位的最終目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)高性?xún)r(jià)比，物超所值；由于目標(biāo)客戶群中經(jīng)濟(jì)狀況和觀念認(rèn)識(shí)的差異,這類(lèi)客戶群不僅注重物業(yè)管理質(zhì)量，而且更為關(guān)注收費(fèi)的高低。鑒于本項(xiàng)目的實(shí)際情況：
      1）目標(biāo)客戶群的主要購(gòu)買(mǎi)目的是自用而非投資，對(duì)于這一階層來(lái)說(shuō)本次置業(yè)將是他們的最后一次置業(yè)，因此他們會(huì)更加關(guān)注樓盤(pán)的物業(yè)管理水平。
      2）現(xiàn)階段本項(xiàng)目的周邊環(huán)境較差：房屋破爛、人口復(fù)雜、人員素質(zhì)較低、有一定的治安隱患，并且這一情況不可能在短時(shí)間內(nèi)得到改善。購(gòu)房者會(huì)懷疑本社區(qū)是否能在貧民窟的包圍之下自成一統(tǒng)，營(yíng)造好自己內(nèi)部溫馨、舒適小環(huán)境。
      對(duì)本項(xiàng)目而言，提升物業(yè)管理水平，實(shí)現(xiàn)邊際效應(yīng)低，以小幅度增加購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)為代價(jià)，來(lái)彌補(bǔ)項(xiàng)目的致命缺欠，提升項(xiàng)目的品質(zhì)，消除客戶的決策障礙。
      該區(qū)域的購(gòu)房者價(jià)格承受能力有限，提供明顯優(yōu)于周邊項(xiàng)目的高性?xún)r(jià)比的物業(yè)，物超所值的管理將會(huì)成為本案的一個(gè)亮點(diǎn)，具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。
      表3.7-1：本案周邊現(xiàn)有項(xiàng)目物業(yè)管理情況 物業(yè)名稱(chēng) 物業(yè)管理商 物業(yè)管理費(fèi)（元）綜合評(píng)價(jià) 歐園?北歐印象 北京新起點(diǎn)物業(yè)管理有限公司 2-2.3 60.18 精圖雅苑 百事物業(yè) 1.8 49.96 豐益城市花園（二期）豐臺(tái)城建物業(yè)管理有限公司 1.13 57.23 立恒名苑 自管經(jīng)營(yíng) 2.8 80.95 蓮馨嘉園 自管 2.2 77.83 華源新第 華能物業(yè) 2.23 53.26 蓮香園 北京瑞思特物業(yè)管理有限責(zé)任公司 1.7 80.17 鼎恒新星 開(kāi)發(fā)商下屬公司 2.5 62.49 盛榮嘉園 中視實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 1 59.90 盛鑫嘉園 中盛鑫物業(yè) 1.75 54.42 西環(huán)景苑 中鐵平安 1.8 60.29 信德新時(shí)代 北京東方宏德投資顧問(wèn)有限公司 2.5 62.27 莊維花園 莊維物業(yè) 1.94 64.08 依蓮軒 自管 1.8 67.33 蝶翠華庭 待定 2.5 77.76 麗陽(yáng)四季 中鐵太平1.98 64.03 朗琴園（二期）中房恒通物業(yè)管理公司（開(kāi)發(fā)商下屬）2.5 87.90
      3.7.2物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容建議
      為了實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的高性?xún)r(jià)比、物超所值，增加產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，敝司建議貴方采取委托知名物管公司直接管理或作顧問(wèn)的方式。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)遵照北京市文件規(guī)定，并依據(jù)市場(chǎng)情況取其平均值2.0253（參考表3.5-1），并根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際物業(yè)管理的程度上下浮動(dòng)，浮動(dòng)范圍上下不超過(guò)25%。本案的物業(yè)管理敝司建議：提供明顯優(yōu)于周邊項(xiàng)目的高性?xún)r(jià)比的物業(yè)，物超所值的管理，這將會(huì)成為本案的一個(gè)銷(xiāo)售亮點(diǎn)，具有很強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。因此，物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)趨向于上限，并建議采取非整數(shù)的定價(jià)方法,如2.15元,以給業(yè)主留下一個(gè)定價(jià)科學(xué)合理的印象。
      另外根據(jù)《北京市物管招投標(biāo)暫行辦法》規(guī)定,新建的用于出售的物業(yè),應(yīng)在銷(xiāo)售（預(yù)售）前完成物管單位的招投標(biāo)工作。建議屆時(shí)貴方邀請(qǐng)部分已認(rèn)購(gòu)的客戶參加,這對(duì)于加強(qiáng)雙方溝通理解和將來(lái)小區(qū)的順利入住有著積極的意義。3.7.2.1服務(wù)內(nèi)容建議：
      物業(yè)管理服務(wù)一般分為公共性服務(wù)、特約性服務(wù)和公眾代辦性服務(wù)。A、公共性服務(wù)內(nèi)容建議如下： 1)、公共區(qū)域的保潔、保安、綠化； 2）、化糞池清掏；
      3）、房屋/樓宇及小區(qū)/樓宇周邊共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)； 4）、小區(qū)/樓宇的日常管理。注：業(yè)主必須交納公共性服務(wù)費(fèi)。B、特約性服務(wù)內(nèi)容建議如下： 1）、定期室內(nèi)清潔、綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)； 2）、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備（電器、管道、家具）的維修、定期保養(yǎng)服務(wù)； 3）、園藝培植及保養(yǎng)、租擺； 4）、信函電報(bào)及報(bào)刊速遞； 5）、訪客留言；
      6）、物品搬運(yùn)服務(wù)（特指在社區(qū)內(nèi)）； 7）、訂餐及送餐服務(wù)； 8）、衣物洗燙； 9）、家政服務(wù)； 10）、接送子女上學(xué)； 11）、幼兒托管及老人陪伴；
      12）、商務(wù)服務(wù)（包括打字、復(fù)印、傳真等）；
      13）、各種代辦及代理服務(wù)（如代購(gòu)商品,代聘家教,預(yù)定飛機(jī)、火車(chē)、船票,報(bào)刊訂閱,電話安裝,房屋轉(zhuǎn)讓出售、出租并代辦手續(xù)??）。注：特約性服務(wù)費(fèi)用應(yīng)由雙方協(xié)定，實(shí)行調(diào)節(jié)價(jià)管理。C、代辦性服務(wù)內(nèi)容建議如下：
      物管公司可接受委托代繳水、電、氣、有線電視等費(fèi)用的服務(wù)。
      3.7.2.2相關(guān)物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介
      第一太平戴維斯綜合物業(yè)顧問(wèn)（北京）有限公司
      “第一太平戴維斯”是一間國(guó)際知名的物業(yè)顧問(wèn)行,歷史悠久,信譽(yù)卓著，主要從事寫(xiě)字樓的物業(yè)管理。為配合業(yè)務(wù)全球化的發(fā)展,“第一太平戴維斯”于2000年4月起已正式成為在英國(guó)倫敦上市的Savillsplc集團(tuán)成員之一。物業(yè)管理是第一太平戴維斯的一項(xiàng)核心業(yè)務(wù),該公司首先在香港注冊(cè),專(zhuān)長(zhǎng)負(fù)責(zé)商業(yè)樓宇及居住型公寓的專(zhuān)業(yè)管理,擁有豐富的經(jīng)驗(yàn),于1998年取得了國(guó)際認(rèn)證的ISO9002優(yōu)質(zhì)管理證書(shū),1999年取得了國(guó)際認(rèn)證的ISO14000環(huán)保管理證書(shū)。在香港,主要管理項(xiàng)目有全港最大的商場(chǎng)西九龍中心,甲級(jí)寫(xiě)字樓力寶中心、始創(chuàng)中心、尖沙嘴新文化中心等項(xiàng)目。
      該公司于1988年開(kāi)始開(kāi)拓國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理業(yè)務(wù),將專(zhuān)業(yè)的技術(shù)及概念帶到國(guó)內(nèi),為此,集團(tuán)在北京、上海、廣州、南京、天津、杭州等城市設(shè)立公司及分公司,專(zhuān)誠(chéng)為國(guó)內(nèi)客戶提供服務(wù)。公司的服務(wù)宗旨是處處采取主動(dòng),防范于未然,有效地將意外率減至最低,在對(duì)客戶服務(wù)工作中實(shí)施嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn),特別重視客戶對(duì)管理處工作的投訴及跟進(jìn)。而在內(nèi)部管理運(yùn)作上強(qiáng)調(diào)的是分工合理,責(zé)任明確,獎(jiǎng)罰分明,不斷提升員工的服務(wù)工作技能和服務(wù)質(zhì)量。在質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)方面,提供優(yōu)質(zhì)的管理的服務(wù)承諾,服務(wù)以客為先,力求不斷改進(jìn),自我完善。通過(guò)實(shí)施質(zhì)量管理系統(tǒng),確保服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到國(guó)際級(jí)的ISO9002或國(guó)內(nèi)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的標(biāo)準(zhǔn),力求為客戶的物業(yè)創(chuàng)造品牌。“第一太平戴維斯”在北京管理的項(xiàng)目包括香江花園、東湖別墅、朝陽(yáng)園、豐聯(lián)廣場(chǎng)、中關(guān)村大廈、方圓大廈等。
      戴德梁行
      梁振英測(cè)量師行與兩間享負(fù)盛名的物業(yè)顧問(wèn)公司-英國(guó)的DTZ及新加坡的戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢(xún)公司,於二零零零年一月一日成立戴德梁行，主要從事高檔公寓的物業(yè)管理。三千位房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士在全球三十個(gè)國(guó)家一百一十個(gè)城市,為客戶提供更臻完善的跨國(guó)房地產(chǎn)服務(wù)。北京戴德梁行房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司自一九九六年在北京接管第一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目以來(lái),經(jīng)過(guò)6年的發(fā)展,目前已成為北京市最具活力、管理項(xiàng)目最多、服務(wù)工作最具特色、技術(shù)支援體系最為完善、培訓(xùn)項(xiàng)目最為豐富、合同續(xù)簽率最高的外資公司。依賴(lài)其龐大的物業(yè)管理資源以及對(duì)國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)的了解和貢獻(xiàn),北京戴德梁行作為唯一一家海外公司榮幸成為二零零零年十月成立的中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)首批理事會(huì)員。
      北京戴德梁行作為戴德梁行集團(tuán)公司的全球一百余家公司之一,在北京地區(qū)現(xiàn)承接包括遠(yuǎn)洋大廈、盈科中心、海龍大廈、風(fēng)林綠洲、華世隆國(guó)際公寓、維也納森林別墅、翠湖別墅等具有標(biāo)志性建筑的寫(xiě)字樓、高檔公寓、別墅項(xiàng)目。
      國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司
      中國(guó)國(guó)際貿(mào)易中心（簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)貿(mào)中心）是由對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部所屬鑫廣物業(yè)管理中心和馬來(lái)西亞郭氏兄弟集團(tuán)屬下的香港嘉里興業(yè)有限公司共同投資興建國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)服務(wù)企業(yè)之一。
      1998年,國(guó)貿(mào)中心在國(guó)家工商局注冊(cè)成立了全資子公司----國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司,旨在通過(guò)該公司對(duì)外輸出其成功的物業(yè)管理和酒店管理模式,為促進(jìn)物業(yè)管理和酒店管理的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化做出貢獻(xiàn)。2000年,國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司通過(guò)ISO-9002質(zhì)量體系的國(guó)際認(rèn)證,其所管理的國(guó)貿(mào)中心的物業(yè)也被北京市國(guó)土資源和房屋管理局評(píng)為優(yōu)秀管理大廈,這些都是國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理公司取得成功的重要標(biāo)志。國(guó)貿(mào)物業(yè)酒店管理有限公司在引進(jìn)、吸收國(guó)外物業(yè)管理及酒店管理模式和經(jīng)驗(yàn)的同時(shí),注重將其與我國(guó)國(guó)際相結(jié)合,并在公司經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中不斷進(jìn)行深入探索與開(kāi)拓,從而進(jìn)一步形成一套獨(dú)特、系統(tǒng)的物業(yè)管理及酒店管理模式、服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和工作程序。
      北京中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司物業(yè)部
      北京中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司的物業(yè)管理部是一個(gè)重要而特殊的部門(mén)，主要從事綜合物業(yè)管理。說(shuō)其重要是因?yàn)槲飿I(yè)管理部占據(jù)著一個(gè)龐大的物業(yè)管理市場(chǎng),說(shuō)其特殊是因?yàn)樗倪\(yùn)做模式已接近一個(gè)公司性質(zhì),都是本著自主經(jīng)營(yíng),自負(fù)盈虧的原則。同時(shí),物業(yè)管理部的發(fā)展又是穩(wěn)健、迅速而全面的,從最初的1個(gè)人,2個(gè)人到現(xiàn)在的100多人,管理的項(xiàng)目也涉及寫(xiě)字樓、別墅、公寓和住宅,此外它還提供顧問(wèn)性質(zhì)的服務(wù),幫助其他管理公司提高自身的管理水平。物業(yè)管理部始終都遵循著“專(zhuān)業(yè)精神,忠誠(chéng)服務(wù),追求效率,安全至上”的管理服務(wù)宗旨,力求為所有客戶提供最好的服務(wù)。為此,物業(yè)管理部于2000年開(kāi)始申請(qǐng)ISO9002國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證,并于2000底成功地通過(guò)了該認(rèn)證,也使其服務(wù)水平逐漸與國(guó)際水平接軌。物業(yè)管理部的過(guò)往業(yè)績(jī)包括：北京昆泰大廈、安貞大廈、聯(lián)合大廈、嘉浩國(guó)際別墅城、天建大廈、迪陽(yáng)公寓、美麗亞洲假日花園、石家莊金鼎公寓、珠海中山大學(xué)公寓等。目前所管理和顧問(wèn)的項(xiàng)目有晨曦花園、方安苑、北京機(jī)械大廈、高德大廈、浩鴻園、都市經(jīng)典家園、陶然湖景和沈陽(yáng)佳地園等。目前,物業(yè)管理部已壯大成物業(yè)管理分公司,它的發(fā)展方向是向全國(guó)范圍擴(kuò)展,發(fā)展的目標(biāo)是成為全國(guó)性知名物業(yè)管理企業(yè),將運(yùn)用先進(jìn)的管理手段,科學(xué)的管理方法和全體員工的智慧與努力為所有客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
      論及公司背景、資歷，其應(yīng)屬同業(yè)中第一梯隊(duì)，但由于正處于市場(chǎng)拓展期，因此與上述幾家公司相比，在收費(fèi)方面更為優(yōu)惠。同時(shí)，北京中原物業(yè)管理部承諾，可協(xié)助由其負(fù)責(zé)顧問(wèn)的小區(qū)物業(yè)管理公司在運(yùn)行之后的半年內(nèi)通過(guò)ISO9002國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。這就為物業(yè)管理公司與開(kāi)發(fā)商雙方的合作質(zhì)量提供了一個(gè)量化的標(biāo)準(zhǔn)。
      深圳市中海物業(yè)管理有限公司
      是駐香港中資上市公司中國(guó)海外集團(tuán)旗下，專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)、具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)。公司在掌握香港先進(jìn)物業(yè)管理模式的基礎(chǔ)上，融匯世界各國(guó)先進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)大陸的實(shí)際國(guó)情，探索出具有特色的中海物業(yè)管理模式。
      公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以物業(yè)管理為主，同時(shí)開(kāi)展電梯安裝保養(yǎng)、機(jī)電設(shè)備維修、二次供水設(shè)施和高樓外墻清洗及物業(yè)智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)、集成、施工、調(diào)試及維修等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)。目前已發(fā)展為擁有高、中級(jí)專(zhuān)業(yè)管理人才和專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才近400名、下轄8家子公司的集團(tuán)化企業(yè)。擅長(zhǎng)于普通住宅的物業(yè)管理服務(wù)，價(jià)格合理。
      中海物業(yè)十年歷程，創(chuàng)造了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的多項(xiàng)之最：已經(jīng)建成國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）15個(gè)，占全國(guó)國(guó)家級(jí)優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）總數(shù)的3.5%,為國(guó)內(nèi)同業(yè)擁有國(guó)優(yōu)最多；1996年2月在中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得ISO9002國(guó)際質(zhì)量保證體系認(rèn)證。
      3.8項(xiàng)目智能化建議 3.8.1建議依據(jù)
      區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目配套設(shè)施狀況
      表3.8－1：區(qū)域市場(chǎng)項(xiàng)目主要樓宇配套 物業(yè)名稱(chēng) 通訊系統(tǒng) 供暖系統(tǒng) 電梯 供電系統(tǒng) 歐園?北歐印象 寬帶 獨(dú)立供暖 合資 雙路供電
      精圖雅苑 每戶預(yù)留2條電話線，寬頻入網(wǎng) 獨(dú)立供暖 富士達(dá) 雙路供電 豐益城市花園（二期）IDD 集中供暖 奧的斯 雙路供電 立恒名苑 IDD 集中供暖 酒店專(zhuān)用3200型奧的斯 雙路供電 蓮馨嘉園 IDD 集中供暖 三菱 單路供電 華源新第 IDD 集中供暖 東芝 雙路供電 翠微生活 寬帶 集中供暖 三菱 雙路供電 蓮香園 IDD 集中供暖 奧的斯 雙路供電 榮豐2008 IDD 獨(dú)立供暖 富士達(dá) 雙路供電 鼎恒新星 電話、寬帶 市政供暖 國(guó)產(chǎn) 雙路供電 盛榮嘉園 電話，寬帶 獨(dú)立供暖 三菱 雙路供電 馨蓮茗苑 IDD 集中供暖 待定 雙路供電 盛鑫嘉園 IDD 集中供暖 合資 雙路供電 西環(huán)景苑 IDD 集中供暖 LG 雙路供電 萬(wàn)方苑 IDD 市政供暖 通力 雙路供電 信德新時(shí)代 寬帶 獨(dú)立供暖 東芝 雙路供電 莊維花園 寬帶 集中供暖 合資 雙路供電 依蓮軒 IDD 集中供暖 合資 雙路供電 蝶翠華庭 IDD 獨(dú)立供暖 東芝 雙路供電 國(guó)電中興嘉園 寬帶 市政供暖 三菱 雙路供電 頤源居(三期)ADSL 市政供暖 日立 雙路供電 恒華國(guó)際（商住）寬帶 中央空調(diào) 雙路供電 新世華苑 IDD 市政 通力 雙路供電
      麗陽(yáng)四季 2條電話線，一個(gè)寬帶接口 集中供暖 LG 雙路供電 朗琴園（二期）寬帶 獨(dú)立供暖 三菱 雙路供電 關(guān)于樓宇配套方面區(qū)域住宅市場(chǎng)中的各項(xiàng)目并無(wú)較大差異，具有普遍性，大多數(shù)項(xiàng)目采用了現(xiàn)今較流行的設(shè)備設(shè)施，如樓宇對(duì)講、智能化系統(tǒng)等。由此看出，在各項(xiàng)目均已提高自身品質(zhì)的情況下，未來(lái)的市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目在產(chǎn)品品質(zhì)上提出了更高的要求。
      采用何種采暖方式已成為現(xiàn)今新建社區(qū)的熱門(mén)話題，隨著市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展，先進(jìn)的采暖方式已在市場(chǎng)中逐步被采用。如目前流行的分戶獨(dú)立式采暖，可自由調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度且不受市政供暖期的限制，得到了易接受新鮮事物的客戶的喜愛(ài)，但總體來(lái)說(shuō)人們對(duì)其性能及使用的安全性仍存在疑問(wèn)，但不會(huì)成為影響客戶選擇住房的因素。
      從本區(qū)域的情況來(lái)看，各項(xiàng)目均或多或少運(yùn)用了先進(jìn)的智能化設(shè)備，約44%的項(xiàng)目引入了寬帶通訊系統(tǒng)，但在其他方面如現(xiàn)今比較先進(jìn)的出入口管理系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、防盜及煤氣泄漏自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)等，多數(shù)項(xiàng)目都沒(méi)有全部配備到位。這為本案在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套規(guī)劃等方面留下較大的發(fā)揮空間。3.8.2建議內(nèi)容
      3.8.2.1住宅小區(qū)的智能化標(biāo)準(zhǔn)
      住宅小區(qū)智能化是利用現(xiàn)代化4C（即計(jì)算機(jī)、通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅的服務(wù)與管理提供高科技的智能化手段，以期實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。不論在與周邊現(xiàn)有項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)中，還是為了在未來(lái)愈加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)不敗之地，我們都應(yīng)該在本項(xiàng)目的設(shè)備配置方面加大投入，提高物業(yè)品質(zhì)，為未來(lái)業(yè)主的生活提供便利條件。
      住宅小區(qū)的智能化的水平高低與住宅造價(jià)和客戶對(duì)象有相當(dāng)大的關(guān)聯(lián)，為便于小區(qū)智能化的技術(shù)的實(shí)現(xiàn)與實(shí)施應(yīng)用，對(duì)小區(qū)的智能化進(jìn)行技術(shù)分檔。其等級(jí)按投資成本分為高中低三檔，即較高標(biāo)準(zhǔn)（成本約為住宅投資額的1%-2%），普及標(biāo)準(zhǔn)（成本約為6000-8000元/戶）、最低標(biāo)準(zhǔn)（成本約為3000-5000元/戶）。住宅小區(qū)智能化分級(jí)功能設(shè)置見(jiàn)下表：
      第五篇：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款申請(qǐng)報(bào)告
      XX大廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目借款申請(qǐng)報(bào)告
      XX市商業(yè)銀行：
      XX市XX開(kāi)發(fā)公司（組織機(jī)構(gòu)代碼：XXXXXX）創(chuàng)建于2008年。注冊(cè)資本XX萬(wàn)元，資產(chǎn)總額XX萬(wàn)元，現(xiàn)有員工XX人。具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)X級(jí)資質(zhì)。法人代表情況。。。
      200X年我公司購(gòu)得XX地塊，土地面積XX平方米。該地塊處于東市場(chǎng)西，新瑪特商廈以東，步行街以南，地處XX地區(qū)核心商圈，經(jīng)本公司調(diào)研，擬在該地塊建設(shè)XX大廈項(xiàng)目（商?。?，其中含27層高屋住宅兩座，X層住宅一座，底部四層商場(chǎng)?？偨ㄖ娣eXXX平方米。住宅XX戶。
      該項(xiàng)目現(xiàn)已取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《建設(shè)工程施工許可證》（見(jiàn)附件），并完成了各項(xiàng)立項(xiàng)手續(xù)，且確保全部立項(xiàng)文件真實(shí)、完整、有效。項(xiàng)目申報(bào)用途與其功能相符，符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定。該項(xiàng)目如順利實(shí)施有利于XX市核心商圈的環(huán)境提升。能夠有效滿足城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。
      我公司目前經(jīng)營(yíng)管理制度健全，財(cái)務(wù)狀況良好，資產(chǎn)負(fù)債率為X%（詳見(jiàn)資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表），符合貴行貸款要求。
      我公司擬在該項(xiàng)目投入XX萬(wàn)元，現(xiàn)在自有項(xiàng)目資本金XX萬(wàn)元，資本金比例符合國(guó)家規(guī)定。為提高資金流動(dòng)率，保障項(xiàng)目實(shí)施特向貴行提請(qǐng)流動(dòng)資金貸款XXX萬(wàn)元，用于推進(jìn)項(xiàng)目順利進(jìn)行。我公司用商鋪及住宅收益作為還款來(lái)源，以公司所有的土地使用權(quán)及建筑材料設(shè)備作為抵押，貸款使用期為兩年。希望貴行給予我公司授信和貸款支持，幫助我公司實(shí)現(xiàn)新的發(fā)展!
      此致
      敬禮
      XX市XX開(kāi)發(fā)公司
       
      
    
      

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