第一篇：我國住房抵押貸款證券化的實(shí)施方案

我國住房抵押貸款證券化的實(shí)施方案

一、我國實(shí)施住房抵押貸款證券化的基本思路和原則

1．實(shí)施路徑——漸次推進(jìn)、試點(diǎn)突破

借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國的實(shí)際情況，我國住房抵押貸款證券化的基本思路是：組建一到兩家從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的專門機(jī)構(gòu)(SPV)，SPV按設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)從全國各省市公積金管理中心和發(fā)放個人住房貸款的各家商業(yè)銀行收購個人住房公積金貸款及個人住房商業(yè)性貸款，在此基礎(chǔ)上通過發(fā)行證券籌集資金；各公積金管理中心和各商業(yè)銀行可用出售個貸所獲得的資金滾動發(fā)放個人住房抵押貸款龍券化機(jī)構(gòu)以個人住房抵押貸款的還款作為支付證券本息的來源，將證券資本市場與貨幣信貸聯(lián)結(jié)起來，在增加個人性宅抵押貸款資金供給、分散貸款經(jīng)營機(jī)構(gòu)的資金流動風(fēng)險的同時，引導(dǎo)社會儲茸資金流向，向社會提供高質(zhì)量的投資品種。在操作層面，采取試點(diǎn)突破、分步實(shí)施的思路。就推行范圍而言，首先在上海、深圳等房貸規(guī)模較大的城市或從個人住房抵押貸款發(fā)放較大的商業(yè)銀行開始進(jìn)行試點(diǎn)，然后逐步向全國范圍內(nèi)推廣。

鑒于此，在試點(diǎn)階段，可以考慮由地方人民政府(如上海市政府)委托其所屬的國有投資公司全資或控股成立地區(qū)性住宅抵押貸款證券化公司(www.shoutop.net)，上海房產(chǎn)抵押貸款作為地方政府支持的專業(yè)從事住房抵押貸款證券化的金融企業(yè)，初期主要是開拓發(fā)展地區(qū)住房抵押債券市場，設(shè)計住房抵押貸款證券化品種，建立地區(qū)住房抵押債券電子交易系統(tǒng)。在今后時機(jī)成熟的時候，公司可考慮吸收其他法人機(jī)構(gòu)或社會公眾股份，或公開上市．發(fā)展輻射全國的以抵押債券為主體酌中國住房抵押貸款：：級市場，并積極面向國際資本市場拓展國際業(yè)務(wù)。

2．實(shí)施關(guān)鍵——確保SPV的獨(dú)立性

前面的分析指出，“破產(chǎn)隔離”和“信用提升”是證券化實(shí)施中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，而證券化機(jī)構(gòu)(即SPV)的設(shè)置是開展試點(diǎn)業(yè)務(wù)的核心，其根本原則是保持SPV的獨(dú)立性。sPv的獨(dú)立地位具有特殊的意義和有效的作用。SPV必須保持獨(dú)立性的理由有五個：作為特殊的非銀行金融中介機(jī)構(gòu)的要求：經(jīng)營特殊的金融中介業(yè)務(wù)的要求；作為特殊的不破產(chǎn)實(shí)體的要求；信用增級與降低風(fēng)險的要求；金融監(jiān)管的要求。

第一，SPV是一個特殊的小介機(jī)構(gòu)，SPV業(yè)務(wù)的特殊性是SPV的獨(dú)立性的支持條件。SPV既不是MBs的發(fā)起方(出資方)或服務(wù)方，也不是MB5的承銷商、評級人或托管者。它所經(jīng)營的業(yè)務(wù)是特殊的中介業(yè)務(wù)——MBs的發(fā)行業(yè)務(wù)與MBs的信用增級業(yè)務(wù)。sPv業(yè)務(wù)打破了傳統(tǒng)的銀行服務(wù)方式與金融服務(wù)方式，取代了傳統(tǒng)購抵押銷售方式，也取代了依賴金融中介募貸款但利用金融市場尋求最終持有者的傳統(tǒng)交易方式。這些中介業(yè)務(wù)方式的特殊性決定了5Pv地位的特殊性。

第二，SPV是特殊的非銀行金融企業(yè)。SPV是金融企業(yè)，有別于可以作為MBS發(fā)起方的制造企業(yè)、汽車公司、計算機(jī)公司或航空公司：sPv是非銀行金融企業(yè)，既有別于商業(yè)銀行，也有別于證券公司、保險公司、財務(wù)公司、儲蓄機(jī)構(gòu)和其他金融公司。sPv不是證券承銷機(jī)構(gòu)，而是證券發(fā)行機(jī)構(gòu)；SPV不是證券評級機(jī)構(gòu)，也不是證券信托機(jī)構(gòu)，而是證券信用增級機(jī)構(gòu)。SPV作為證券發(fā)行機(jī)構(gòu)的特殊性與作為證券信用增級機(jī)構(gòu)的特殊性在客觀上要求它具有超然的獨(dú)立性。

第三，SPV是一個不破產(chǎn)實(shí)體。SPV通過在發(fā)行MBs時的嚴(yán)格自律利用收入采購買有保障證券的資產(chǎn)，使自己成為不破產(chǎn)實(shí)體；為了保證SPV不會破產(chǎn)，就不能引起其他債務(wù)；如果引起了其他債務(wù)，SPV就必須采取措施確保當(dāng)其他債務(wù)工具發(fā)行出現(xiàn)違約時，不會影響到MBs，這些措施也包括限制那些同MB5利率相同的其他債務(wù)。設(shè)立不破產(chǎn)的SPV是出于MBs的特定意圖而考慮的，這一意圖“在最大限度地保證投資者利益的基礎(chǔ)上最大限度地滿足購房音的需求、最大限度地支持作為國民經(jīng)濟(jì)新增長住宅產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定與發(fā)展”；而SPV要保證不破產(chǎn)的前提之一就是SPV必須避免關(guān)聯(lián)交易，成為破產(chǎn)隔離實(shí)體；SPV的獨(dú)立性是避免關(guān)聯(lián)交易，保證發(fā)行公開、信用透明的一個重要條件。

第四，SPV只有作為獨(dú)立的發(fā)行機(jī)構(gòu)，才能順利通過直接迫索權(quán)形式或超額擔(dān)保形式完成MBs的信用增級，達(dá)到減少由投資音承擔(dān)的與住房貸款組合有關(guān)的信用風(fēng)險的目的。SPV的義務(wù)基本上可以通過直接追索權(quán)得到確認(rèn)，直接迫索權(quán)是sPv能夠提供的最簡單的信用增級方式．而SPV的獨(dú)立性是投資音對SPV的信用增級的動機(jī)與可靠性作出判斷的首要參考指標(biāo)。超額擔(dān)保是過度抵押的表現(xiàn)形式，它是一種自我增級形式或自我擔(dān)保形式，SPV的獨(dú)立性是SPV自我增級與SPV自我擔(dān)保的前提條件。

第五，SPV是兼具資產(chǎn)與負(fù)債、產(chǎn)生收益與損失的金融機(jī)構(gòu)。SPV的損益表、資產(chǎn)負(fù)債表與現(xiàn)金流量表必須符合公認(rèn)的會計原則以接受金融監(jiān)管，SPV的工作報告必須定期發(fā)布以保持其業(yè)務(wù)經(jīng)營的高透明度。在此，SPV的獨(dú)立性從會計準(zhǔn)則的角度被理解為有追索權(quán)的出售。有追索權(quán)的出售是指：首先，賣方必須放棄對住房抵押證券未來經(jīng)濟(jì)利益的控制；其次，除了符合追索權(quán)條款外，買方不能強(qiáng)迫賣方重新購買已售資產(chǎn)。

第二篇：住房抵押貸款申請書

住房抵押貸款申請書

紫金縣住房公積金管理中心：

本人在在工作，月均收入元，家庭人口人，因住房困難于年月日購買（新建）住房一套（幢）。房屋座落，建筑面積平方米，總房價元，已交（投入）房款 仍缺部分資金向貴中心申請住房公積金貸款萬元，期限貸款本息。聯(lián)系電話：手機(jī)座機(jī)特此申請

申請人：

年月日

第三篇：住房抵押貸款申請

覆蓋百座城市，服務(wù)億萬網(wǎng)民 住房抵押貸款申請

條件(1)有合法的身份;

(2)有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，有償還貸款本息的能力，無不良信用記錄;

(3)有合法有效的購房合同;

(4)以新購住房作最高額抵押的，須具有合法有效的購房合同，房齡在10年以內(nèi)，且備有或已

付不少于所購住房全部價款30%的首付款;

(5)已購且辦理了住房抵押貸款的，原住房抵押貸款已還款一年以上，貸款余額小于抵押住房價

值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋權(quán)屬證書，房齡在10年以內(nèi);

(6)能夠提供貸款行認(rèn)可的有效擔(dān)保;

(7)貸款行規(guī)定的其他條件。

申請資料 1.房產(chǎn)證

2.權(quán)利人及配偶的身份證

3.權(quán)利人及配偶的戶口本

4.權(quán)利人的婚姻證明(結(jié)婚證或民政局開具的未婚證明)

5.收入證明

6.如房產(chǎn)證權(quán)利人有未成年兒童,請?zhí)峁┏錾C

7.如房產(chǎn)內(nèi)還有銀行貸款,請?zhí)峁┰J款合同及最后一期的銀行對帳單

8.為提高貸款通過率,請盡量多的提供家庭其他財產(chǎn)證明,(如另處房產(chǎn)證、股票、基金、現(xiàn)金存折、車輛行駛證等等)

具體流程

1.借款人貸前 填寫居民住房抵押申請書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟(jì)收入證明;借款擔(dān)保人的營業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規(guī)定的有關(guān)住房所有權(quán)證件或本人有權(quán)支配住房的證明;抵押房產(chǎn)的估價報告書、鑒定書和保險單據(jù);購建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

2.銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進(jìn)行審查。

3.借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及保險單或有價證券交銀行收押。

4.借貸雙方擔(dān)保人簽訂住房抵押貸款合同并進(jìn)行公證。

5.貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉(zhuǎn)帳方式劃入購房合同或協(xié)議指

定的售房單位或建房單位。

6.貸款結(jié)清，貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。①正常結(jié)清：在貸款到期日（一次性還本付息類）或貸款最后一期（分期償還類）結(jié)清貸款；②提前結(jié)清：在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批后到 樓盤網(wǎng)——致力中國房產(chǎn)事業(yè)，為購房者輕松購房安居樂業(yè)服務(wù)。

覆蓋百座城市，服務(wù)億萬網(wǎng)民

指定會計柜臺進(jìn)行還款。貸款結(jié)清后，借款人應(yīng)持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由銀行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。

樓盤網(wǎng)——致力中國房產(chǎn)事業(yè)，為購房者輕松購房安居樂業(yè)服務(wù)。

第四篇：職工住房抵押貸款合同

合同編號：_________

立合同單位：

借款方：_________（即抵押人，以下簡稱“甲方”）

地址：_________

電話：_________

貸款方：_________（即抵押權(quán)人，以下簡稱“乙方”）

地址：_________

電話：_________

還款保證人：_________（甲方所在單位）

地址：_________

電話：_________

現(xiàn)有甲方向乙方借款人民幣（大寫）_________，用于購買、建造自用住房。售房單位為_________（寫明售房單位全稱）。為維護(hù)甲乙雙方利益，根據(jù)國務(wù)院頒發(fā)的《借款合同條例》規(guī)定立此合同，并共同遵守以下條款。

一、甲乙雙方共同遵守《職工住房抵押貸款辦法》及其補(bǔ)充規(guī)定和實(shí)施細(xì)則的各項規(guī)定。

二、乙方向甲方提供的貸款，甲方只能用于購買、建造翻建自用住房，不得挪作他用。

三、甲方的借款由乙方以轉(zhuǎn)帳方式劃入售房單位或施工單位（翻建住房時）在乙方開立的存款戶。

四、甲方以_________（抵押物名稱）交乙方作為借款的抵押（抵押物詳細(xì)清單附后）。抵押物的現(xiàn)值為_________萬元，擔(dān)保_________萬元貸款的償還。

五、借款期限_________年，即由_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。貸款利率為月息_________‰。

六、借款采用本金法按月歸還本息，甲方必須于每月_________日前向乙方歸還貸款本息_________元。

七、如遇國家統(tǒng)一調(diào)整存貸款利率時，按國家有關(guān)規(guī)定調(diào)整貸款利率，依此重新確定每月還本付息金額。

八、貸款期內(nèi)，甲方未按本合同規(guī)定的時間償還貸款本息，逾期一個月以內(nèi)的，應(yīng)于下月償還貸款本息時一并歸還，乙方不予處罰，但上述情況一年不得超過兩次。逾期超過一個月或一年內(nèi)發(fā)生兩次以上逾期的，乙方有權(quán)按超過的逾期天數(shù)每天向甲方收取逾期額_________的罰息。

九、如遇下列情況之一者，乙方有權(quán)對抵押物進(jìn)行處理。處理抵押物所得收益抵扣甲方所欠乙方貸款本息和處理抵押物引發(fā)的各項費(fèi)用后，剩余部分退還給甲方，并限甲方按期搬出用于抵押的住房，不足部分由甲方所在單位負(fù)責(zé)在三個月內(nèi)無條件償還。

1．甲方在貸款期內(nèi)六個月內(nèi)未按期歸還貸款本息或全部貸款到期后六個月未還清全部貸款本息的；

2．甲方在合同有效期內(nèi)死亡或宣布失蹤或移居國外，其法定繼承人拒不繼續(xù)履行甲方償還貸款本息的義務(wù)或無力繼續(xù)履行償還貸款本息義務(wù)的；

3．甲方違反本合同規(guī)定的任何條款的。

十、還款保證人（甲方所在單位）應(yīng)積極協(xié)助乙方督促甲方按期償還借款本息。在甲方不能按期歸還借款本息且抵押處理不能履行時，還款保證人必須無條件地負(fù)責(zé)償還甲方所欠乙方的借款本息。還款保證人接到乙方要求其代甲方償還借款本息的通知后，應(yīng)于三個月內(nèi)無條件地代為歸還借款本息。三個月后仍未歸還的，乙方有權(quán)從其在銀行開立的住房基金存款戶或其他存款戶中扣收。

十一、甲方在未還清全部借款本息前，甲方對抵押物享有的全部權(quán)益讓渡給乙方，并不得對抵押物作任何有損乙方利益的處理。

十二、甲方需對抵押物辦理保險，保險單交乙方保管，抵押物如遇意外毀損，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)立即通知保險公司和乙方，保險公司的賠償金應(yīng)首先用于歸還借款本息。若保險賠償金不足以歸還借款本息的，不足部分仍由甲方負(fù)責(zé)歸還。

十三、乙方應(yīng)按合同規(guī)定辦理貸款，如因乙方原因影響甲方用款，乙方應(yīng)按影響金額和天數(shù)，每天付給甲方相當(dāng)于影響金額_________的違約金。

十四、甲乙雙方任何一方不履行本合同條款，雙方均有權(quán)按《民事訴訟法》第一百五十八條規(guī)定執(zhí)行。

十五、本合同正本一式份，副本份，由甲乙雙方及還款保證人（甲方所在單位）三方蓋章并經(jīng)法人代表簽名、公證處公證后生效，至甲方還清乙方全部貸款本息之日起失效。

十六、補(bǔ)充條款：_________

甲方（簽章）：_________乙方（簽章）：_________

_________年____月____日_________年____月____日

簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________

第五篇：住房抵押貸款操作流程是什么

住房抵押貸款操作流程是什么

北京六行萬通擔(dān)保有限公司金融顧問介紹，對于工薪族來說，應(yīng)對高額的房價，總是很無奈。那么，為何不利用貸款購房既緩解了住房的問題同時也給手上資金得到一個緩沖，下面我們就通過短文了解一下住房抵押貸款具體的操作流程。

住房抵押貸款，又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消欠款。

具體操作流程指南：

1.借款人貸前 填寫居民住房抵押申請書，并提交銀行下列證明材料：借示人所在單位出具的借款人固定經(jīng)濟(jì)收入證明;借款擔(dān)保人的營業(yè)執(zhí)照和法人證明等資信證明文件;借款人具有法律效力的身份證明;符合法律規(guī)定的有關(guān)住房所有權(quán)證件或本人有權(quán)支配住房的證明;抵押房產(chǎn)的估價報告書、鑒定書和保險單據(jù);購建住房的合同、協(xié)議或其他證明文件;貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

2.銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協(xié)議及有關(guān)材料進(jìn)行審查。

3.借款人將抵押房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及保險單或有價證券交銀行收押。

4.借貸雙方擔(dān)保人簽訂住房抵押貸款合同并進(jìn)行公證。

5.貸款合同簽訂并經(jīng)公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉(zhuǎn)帳方式劃入購房合同或協(xié)議指定的售房單位或建房單位。

6.貸款結(jié)清，貸款結(jié)清包括正常結(jié)清和提前結(jié)清兩種。①正常結(jié)清：在貸款到期日(一次性還本付息類)或貸款最后一期(分期償還類)結(jié)清貸款;②提前結(jié)清：在貸款到期日前，借款人如提前部分或全部結(jié)清貸款，須按借款合同約定，提前向銀行提出申請，由銀行審批后到指定會計柜臺進(jìn)行還款。貸款結(jié)清后，借款人應(yīng)持本人有效身份證件和銀行出具的貸款結(jié)清憑證領(lǐng)回由銀行收押的法律憑證和有關(guān)證明文件，并持貸款結(jié)清憑證到原抵押登記部門辦理抵押登記注銷手續(xù)。