第一篇：關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》的通知

關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》的通知

國(guó)務(wù)院有關(guān)部門、直屬機(jī)構(gòu)、企業(yè)單列集團(tuán)，各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）：

近幾年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)得到了進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理也遇到了一些新的情況和問題，必須及時(shí)加以解決。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，我們?cè)凇妒┕ぁ⒎康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的基礎(chǔ)上，制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》。現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

財(cái)政部

一九九九年五

月十一日

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定

為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題補(bǔ)充規(guī)定如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂“項(xiàng)目開發(fā)合同，合資開發(fā)項(xiàng)目，暫按如下規(guī)定處理。

1、項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作應(yīng)付帳款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)按合同規(guī)定分配投資各方項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按實(shí)際成本沖轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品及相應(yīng)的應(yīng)付帳款。投資各方對(duì)分回的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)及時(shí)作為存貸管理。

2、項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)對(duì)外出售項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)將預(yù)收帳款轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。項(xiàng)目利潤(rùn)形成后，按合同規(guī)定分配項(xiàng)目利潤(rùn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無(wú)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項(xiàng)目合同，合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定分配出資各方項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并相應(yīng)沖轉(zhuǎn)預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。

合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，按第一條第二款規(guī)定執(zhí)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項(xiàng)目，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。需調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的，按照調(diào)整后的土地使用權(quán)出讓金計(jì)入開發(fā)成本；不需支付土地使用權(quán)出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入開發(fā)成本。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分配合作方開發(fā)產(chǎn)品，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入營(yíng)業(yè)收入。并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)后。應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)款，計(jì)入營(yíng)業(yè)收入；并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實(shí)際成本將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售處理。并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費(fèi)。

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用房屋類固定資產(chǎn)，應(yīng)作如下處理

1、出售合同中土地使用權(quán)與地上建筑物分開作價(jià)的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，該項(xiàng)土地使用權(quán)（無(wú)形資產(chǎn)）攤余價(jià)值及在出售過程中交納的有關(guān)稅費(fèi)計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。地上建筑物出售收入扣除清理費(fèi)、該地上建筑物的殘值以及出售過程中交納的稅費(fèi)后的凈收入計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入。

2、出售合同中實(shí)行房地產(chǎn)統(tǒng)一作價(jià)的，房地產(chǎn)出售收入扣除該項(xiàng)房地產(chǎn)的賬面凈值、清理費(fèi)、出售過程中交納的各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用后的凈收入或凈支出，計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入或營(yíng)業(yè)外支出。

出售的自用房屋類固定資產(chǎn)屬于職工住房的，所取得的凈收入計(jì)入企業(yè)住房周轉(zhuǎn)金。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時(shí)，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價(jià)值計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售商品房。預(yù)售商品房所得的價(jià)款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入。

九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，取得的商品房預(yù)租價(jià)款，作為預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理租約手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入。

十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房采取先出租給承租人使用，再根據(jù)合同、協(xié)議約定出售給該承租人，所取得的價(jià)款應(yīng)按下列情況處理：租賃期間取得的價(jià)款作為租金收入計(jì)入營(yíng)業(yè)收入；租賃期滿，承租人愿意購(gòu)買該商品房，企業(yè)取得的售房?jī)r(jià)款計(jì)入營(yíng)業(yè)收入。

十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租。企業(yè)出售商品房時(shí)，與買受人簽訂售房合同、協(xié)議并開據(jù)價(jià)款結(jié)算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)款計(jì)入營(yíng)業(yè)收入。代理出租期間，收取的房屋租金作為其他應(yīng)付款處理。

合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房?jī)r(jià)款，企業(yè)應(yīng)將其他應(yīng)付款沖轉(zhuǎn)應(yīng)收賬款。

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)初期當(dāng)年無(wú)營(yíng)業(yè)收入或能夠取得少量的營(yíng)業(yè)收入，但確需發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)的，須經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量（即開發(fā)成本的當(dāng)年借方發(fā)生額）的60％預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入。并在下列限額內(nèi)據(jù)實(shí)列入待攤費(fèi)用：預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入在1500萬(wàn)元以下的，不超過年預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的千分之五；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過1500萬(wàn)元（含1500萬(wàn)元）但不足5000萬(wàn)元的，不超過該部分預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的千分之三；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過5000萬(wàn)元（含5000萬(wàn)元）但不足1億元的，不超過該部分預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的千分之二；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過1億元（合1億元）的，不超過該部分預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的千分之一。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自出售開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入的年度開始。應(yīng)將待攤的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在3－5年之內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。

十四、經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項(xiàng)目比重較大的，經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計(jì)提公共配套設(shè)施費(fèi)。預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用。采取預(yù)提辦法建設(shè)的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓。

單獨(dú)立項(xiàng)且已落實(shí)投資來(lái)源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)。

十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)，按照國(guó)家規(guī)定代為收取的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金）作為代收代繳款項(xiàng)管理，并專戶存儲(chǔ)。按照國(guó)家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)移交維修基金時(shí)，相應(yīng)沖轉(zhuǎn)代收代繳款項(xiàng)．維修基金在移交房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)之前而滯留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間，產(chǎn)生的利息凈收入轉(zhuǎn)入本金，不得挪作他用。

十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品辦理竣工驗(yàn)收后而尚未出售前發(fā)生的維修費(fèi)，計(jì)入銷售費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品出售后，在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)，沖減質(zhì)量保證金（應(yīng)收賬款）；質(zhì)量保證金不足沖減的部分，計(jì)入銷售費(fèi)用。

十七、本補(bǔ)充規(guī)定由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋。

十八、本補(bǔ)充規(guī)定自頒布之日起執(zhí)行。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及哪些稅？

營(yíng)業(yè)稅?！吨腥A人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的，均需繳納營(yíng)業(yè)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房屋屬轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)行為，依規(guī)定按銷售收入５％的稅率計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。

土地增值稅。土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物資和其他附著物資產(chǎn)權(quán)、取得增值性收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅實(shí)行４檔累進(jìn)稅率，按土地增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率繳納。比率不超過５０％的，執(zhí)行３０％的最低稅率；

超過５０％～１００％的部分，執(zhí)行４０％稅率；

超過１００％～２００％的，執(zhí)行５０％稅率；

超過２００％的部分，執(zhí)行的稅率為６０％。

企業(yè)所得稅。除特別情況外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均執(zhí)行３３％企業(yè)所得稅稅率。

城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。這是按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納營(yíng)業(yè)稅的１０％計(jì)征的一種地方稅。

關(guān)于啟動(dòng)房市的稅收政策

１９９４年３月《國(guó)務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)適用增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收暫行有關(guān)問題的通知》國(guó)發(fā)［１９９４］１０號(hào)文）規(guī)定：凡１９９３年１２月３１日前已批準(zhǔn)設(shè)立的外商投資企業(yè)，由于改征增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅增加稅負(fù)的，由企業(yè)提出申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)，在已批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，準(zhǔn)予退還因稅負(fù)增加而多繳納的稅款，但最長(zhǎng)不得超過５年；沒有經(jīng)營(yíng)期限的，經(jīng)企業(yè)申請(qǐng)，稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，在最長(zhǎng)不得超過５年的期限內(nèi)，退還上述多繳納的稅款。

１９９９年７月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局在下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知》（財(cái)稅字［１９９９］２１０號(hào)）一文中指出：對(duì)積壓空置的商品住房銷售時(shí)應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅、契稅在２０００年底前予以免稅。但這里所指的空置住房限于１９９８年６月３０日前建成且在１９９９年７月３１日（后又延長(zhǎng)到２０００年１２月３１日）前未銷售的商品住房。

１９９９年８月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局又作出決定：原來(lái)需房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅在１９９９年下半年減半征收，進(jìn)而又決定，２０００年１月１日起固投稅暫停征收。

１９９９年１２月，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局又專門下發(fā)文件，對(duì)１９９４年１月１日以前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，在２０００年以前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。來(lái)源：中國(guó)稅務(wù)報(bào)

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征收管理問題的通知

(天津)

1999年6月10日 財(cái)基[1999]22號(hào)

各區(qū)縣地稅分局、財(cái)稅管理一處、三處：

為進(jìn)一步規(guī)范我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的征收管理,保證企業(yè)所得稅及時(shí)、均衡、足額入庫(kù)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，現(xiàn)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有關(guān)所得稅征管問題通知如下:

一、本通知適用于本市行政區(qū)域內(nèi)所有從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)核算，并依法繳納企業(yè)所得稅。

三、鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)周期和收入、成本結(jié)算期較長(zhǎng)的實(shí)際情況，為了保證及時(shí)繳納企業(yè)所得稅，根據(jù)國(guó)家稅收征管規(guī)定，對(duì)企業(yè)銷售、租賃、轉(zhuǎn)讓商品房和土地使用權(quán)的收入，按當(dāng)月或當(dāng)季收到的價(jià)款確定收入。同時(shí)，按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同類業(yè)務(wù)的平均利潤(rùn)率（即商品房類15%；經(jīng)濟(jì)實(shí)用房及其他各類10%），分別計(jì)算應(yīng)納稅所得額，并繳納企業(yè)所得稅。

企業(yè)完成開發(fā)項(xiàng)目后,要依照有關(guān)規(guī)定及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本、費(fèi)用,并依法確定應(yīng)納稅所得額，清繳所得稅。為了加強(qiáng)稅務(wù)稽察，企業(yè)在申報(bào)所得稅結(jié)算和清繳時(shí)，要同時(shí)報(bào)送有關(guān)、開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)竣工結(jié)算件等資料，經(jīng)財(cái)稅部門審查后，一并作為確定開發(fā)項(xiàng)目成本、費(fèi)用以及結(jié)算和清繳所得稅的依據(jù)。

四、根據(jù)企業(yè)所得稅征收管理辦法，國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按月計(jì)算應(yīng)納稅所得額，并于月份終了后15日內(nèi)繳納企業(yè)所得稅；其他所有制性質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)按季計(jì)算應(yīng)納稅所得額，并于季度終了后15日內(nèi)繳納企業(yè)所得稅。

五、企業(yè)在銷售商品房時(shí)，要依據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》給購(gòu)房者開具正式發(fā)票，不得以收據(jù)代替正式發(fā)票。否則，財(cái)稅部門要依據(jù)有關(guān)法規(guī)給予處罰。

六、本通知自1999年1月1日起執(zhí)行。凡在1998年底未結(jié)算和清繳所得稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，均應(yīng)按本通知結(jié)算、清繳企業(yè)所得稅。

土地增值稅籌劃方案

《中國(guó)稅務(wù)報(bào)》2001/06/01

日前，“北京２０００年房地產(chǎn)稅務(wù)、金融及法律研討與項(xiàng)目洽談會(huì)”在北京召開。該研討會(huì)由滬江德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所、北京廣盛律師事務(wù)所主辦，中國(guó)建行、農(nóng)行、工行、招商銀行、東亞銀行的代表及京城幾大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代表出席了會(huì)議。

會(huì)上有關(guān)人士指出，導(dǎo)致目前我國(guó)大城市商品房房?jī)r(jià)過高的原因很復(fù)雜，其中稅費(fèi)比重大是一個(gè)重要原因。在國(guó)外，地價(jià)及稅費(fèi)一般占房?jī)r(jià)的２０％，而國(guó)內(nèi)地價(jià)和稅費(fèi)占房?jī)r(jià)的５０％左右。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商如何有效降低稅費(fèi)，在保證基本利潤(rùn)率（國(guó)內(nèi)一般為１０％）的前提下使房?jī)r(jià)降下來(lái)就成為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的關(guān)鍵。在房地產(chǎn)稅費(fèi)中，土地增值稅引人關(guān)注，原因一是其稅率較高，稅負(fù)重，二是其有籌劃的余地，做好了，可以節(jié)省不少稅金支出。

滬江德勤會(huì)計(jì)師事務(wù)所北京分所的合伙人李展偉、稅務(wù)部經(jīng)理蘭東武介紹了土地增值稅籌劃的基本思路：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，稅率從３０％到６０％，增值越多，稅率越高。

在進(jìn)行籌劃時(shí)，增值額很關(guān)鍵。增值額是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目有五部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的２０％。納稅人需特別注意的是：稅法允許扣除的項(xiàng)目比企業(yè)自己實(shí)際核算中涉及的項(xiàng)目要少，計(jì)算增值額時(shí)必須以稅法的規(guī)定為準(zhǔn)。增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負(fù)就輕。因此土地增值稅籌劃的關(guān)鍵點(diǎn)就是合理合法地控制、降低增值額。

稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的２０％，免予征收土地增值稅。同時(shí)稅法規(guī)定，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額；不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，分開核算與不分開核算稅負(fù)會(huì)有差異，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣除項(xiàng)目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額控制在扣除項(xiàng)目金額的２０％以內(nèi)，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負(fù)。現(xiàn)舉例說明如下。北京某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，１９９９年商品房銷售收入為１．５億元，其中普通住宅的銷售額為１億

元豪華住宅的銷售額為５０００萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為１．１億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為８０００萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為３０００萬(wàn)元。

如果不分開核算（納稅人應(yīng)了解清楚當(dāng)?shù)厥欠裨试S不分開核算），該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅為：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例（以下簡(jiǎn)稱增值率）為（１５０００－１１０００）÷１１０００×１００％＝３６％，因此適用３０％的稅率，應(yīng)納稅（１５０００－１１０００）×３０％＝１２００萬(wàn)元。

如果分開核算，應(yīng)繳納土地增值稅為：

普通住宅：增值率為（１００００－８０００）÷８０００×１００％＝２５％適用３０％的稅率，應(yīng)納稅（１００００－８０００）×３０％＝６００萬(wàn)元；

豪華住宅：增值率為（５０００－３０００）÷３０００×１００％＝６７％，適用４０％的稅率，應(yīng)繳納（５０００－３０００）×４０％－３０００×５％＝６５０萬(wàn)元

二者合計(jì)為１２５０萬(wàn)元，分開核算比不分開核算多支出稅金５０萬(wàn)元。

因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為２５％，超過２０％，還得繳納土地增值稅。進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在２０％以內(nèi)。這樣做的好處有兩個(gè)：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房?jī)r(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，可以在目前激烈的銷售戰(zhàn)中取得優(yōu)勢(shì)。我們對(duì)上例給出的條件做一點(diǎn)改動(dòng)，然后來(lái)計(jì)算土地增值稅的稅負(fù)和企業(yè)的收益情況。假定上例中其他條件不變，只是普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額發(fā)生變化，使普通住宅的增值率限制在２０％，那么可扣除項(xiàng)目金額從（１００００－ｙ）÷ｙ×１００％＝２０％等式中可計(jì)算出，ｙ＝８３３３萬(wàn)元。此時(shí)，該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅僅為豪華住宅應(yīng)繳納的６５０萬(wàn)元，比不分開核算少繳納５７０萬(wàn)元，比分開核算少繳納６００萬(wàn)元，扣除為增加可扣除項(xiàng)目金額多支出的３３３萬(wàn)元，分別減少支出２３７萬(wàn)元和２６７萬(wàn)元。

增加可扣除項(xiàng)目金額的途徑很多，比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用等，使商品房的質(zhì)量進(jìn)一步提高。但是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的１０％，而各省市在１０％之內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

控制普通住宅增值率的另一種方法是降低房屋銷售價(jià)格，銷售收入減少了，而可扣除項(xiàng)目金額不變，增值率自然會(huì)降低。當(dāng)然，這會(huì)帶來(lái)另一種后果，即導(dǎo)致銷售收入的減少，此時(shí)是否可取，就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，從而作出選擇。

假定上例中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額不變，仍為８０００萬(wàn)元，要使增值率為２０％，則銷售收入從（Ｘ－８０００÷８０００×１００％＝２０％中可求出，Ｘ＝９６００萬(wàn)元。此時(shí)該企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為６５０萬(wàn)元，節(jié)省稅金６００萬(wàn)元，與減少的收入４００萬(wàn)元相比節(jié)省了２００萬(wàn)元（因?yàn)橥恋卦鲋刀愒谟?jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可以扣除，對(duì)企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅后利潤(rùn)會(huì)產(chǎn)生影響，因篇幅有限，此處不再分析，讀者可以進(jìn)一步進(jìn)行比較）。

此外，稅法規(guī)定，１９９４年１月１日前已簽訂房地產(chǎn)開發(fā)合同或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，其在２０００年底前首次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。因此，開發(fā)企業(yè)可以適當(dāng)降低房?jī)r(jià)，在今年底前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是有利可圖的。

怎樣預(yù)繳企業(yè)所得稅最劃算

（本文由深圳注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì)提供）

我國(guó)《企業(yè)所得稅暫行條例》第十五條規(guī)定：“繳納企業(yè)所得稅，按年計(jì)算，分月或者分季預(yù)繳，年度終了后四個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)?！比绾晤A(yù)繳企業(yè)所得稅呢?《企業(yè)所得稅暫行實(shí)施細(xì)則》第四十六條規(guī)定：“納稅人預(yù)繳有困難的，可以按上一年度應(yīng)納所得額的十二分之一或四分之一，或者經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他方法分期預(yù)繳所得稅，預(yù)繳方法一經(jīng)確定，不得隨意改變?！?/p>

如何預(yù)繳企業(yè)所得稅才能既不違反稅收法規(guī)又能使企業(yè)更劃算呢?

我們知道，企業(yè)的會(huì)計(jì)利潤(rùn)是按照財(cái)會(huì)制度的規(guī)定計(jì)算的，而計(jì)算繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是在會(huì)計(jì)利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，按照稅法規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整而確定的。目前我國(guó)內(nèi)資企業(yè)按照稅法規(guī)定需要調(diào)整增加的項(xiàng)目金額，大多是“永久性差異”項(xiàng)目，要按照“應(yīng)付稅款法”計(jì)算納稅。這種納稅調(diào)整只是在每年預(yù)繳完所得稅之后，年終后四十五日內(nèi)進(jìn)行。要想節(jié)省成本，增加可“流動(dòng)”的資金又不違反稅收法規(guī)，只有在預(yù)繳所得稅和納稅調(diào)整上籌劃，請(qǐng)看下面例子。

某企業(yè)1999年每月利潤(rùn)均衡實(shí)現(xiàn)10000元，每月都有超過稅法規(guī)定超計(jì)稅工資等因素20000元。如果每月都按實(shí)際數(shù)申報(bào)預(yù)繳企業(yè)所得稅，按法定稅率33％計(jì)算，每月要申報(bào)納稅9900元。如果每月都按10000元申報(bào)，只需申報(bào)納稅3300元；如果等到年度終了后一次匯算清繳，在四十五日內(nèi)申報(bào)，而且只申報(bào)不繳納，等到年度終了后四個(gè)月內(nèi)的最后一天繳納，稅務(wù)機(jī)關(guān)也不加收滯納金。這樣在企業(yè)一年的大部分經(jīng)營(yíng)期間里，就可擁有更多的流動(dòng)資金。無(wú)需列出公式計(jì)算就可以知道這樣做對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金使用有不少好處了！

假如該企業(yè)1999年度的利潤(rùn)不均衡，利潤(rùn)是在前十一個(gè)月或前三個(gè)季度實(shí)現(xiàn)，而虧損是在最后一個(gè)月或一個(gè)季度開始的，經(jīng)納稅調(diào)整后仍無(wú)應(yīng)稅所得額，那么前段已預(yù)繳的所得稅怎么辦呢?也許有人會(huì)說，企業(yè)所得稅《條例》第十五條不是規(guī)定很明確嗎：“年度終了后四個(gè)月內(nèi)匯算清繳，多退少補(bǔ)”。但我們同時(shí)應(yīng)該知道，企業(yè)所得稅《細(xì)則》第五十三條又規(guī)定：“納稅人在年終匯算清繳時(shí)，多預(yù)繳的所得稅額，在下一年度抵繳?！边@樣一來(lái)，到哪一天才能抵繳完?假如下一年度又虧損了怎么辦?稅法沒有規(guī)定如果下一年度虧損無(wú)法抵繳上年多預(yù)繳的稅款在何時(shí)退還。

企業(yè)所得稅，按照當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定，或者分月或者分季預(yù)繳，不預(yù)繳是要受到處罰的。問題的關(guān)鍵在于企業(yè)如何做到合法地在預(yù)繳期間盡可能少預(yù)繳，特別是不要在年終形成預(yù)繳需退稅的結(jié)果。

辦法是根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，確定最佳的預(yù)繳方法。

例如：如果企業(yè)預(yù)計(jì)今年的效益比上一年度要好，則可選擇按上一年度應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，反之，則應(yīng)按實(shí)際數(shù)預(yù)繳。

這樣做，如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行檢查怎么辦?請(qǐng)放心，國(guó)稅函(1996)8號(hào)文件規(guī)定：“企業(yè)所得稅是采取'按年計(jì)算，分期預(yù)繳，年終匯算清繳'的辦法征收的。預(yù)繳是為了保證稅款均衡入庫(kù)的一種手段。企業(yè)的收入和費(fèi)用列支要到企業(yè)的一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后才能準(zhǔn)確計(jì)算出來(lái)，平時(shí)在預(yù)繳中無(wú)論是采用按納稅期限的實(shí)際數(shù)預(yù)繳，還是按上一年度內(nèi)應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，或者按其他方法預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問題。因此，企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不應(yīng)作為偷稅處理?！笨梢?，因正當(dāng)原因少預(yù)繳的稅款，不會(huì)被視為偷稅。

另外，國(guó)稅函(1998)63號(hào)文件規(guī)定：“對(duì)企業(yè)所得稅的檢查，宜在納稅人報(bào)送企業(yè)所得稅申報(bào)表之后進(jìn)行。這種檢查(包括匯算清繳期間的檢查和匯算清繳后的檢查)查補(bǔ)的稅款，其滯納金應(yīng)從匯算清繳結(jié)束后的次日起計(jì)算加收，罰款及其他法律責(zé)任，應(yīng)按《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！笨梢姡兕A(yù)繳的稅款，在匯算清繳結(jié)束前不會(huì)被加收滯納金。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定

國(guó)務(wù)院有關(guān)部門、直屬機(jī)構(gòu)、企業(yè)單列集團(tuán)，各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）：

近幾年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化，房地產(chǎn)業(yè)得到了進(jìn)一步發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理也遇到了一些新情況和問題，必須及時(shí)加以解決。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，我們?cè)凇妒┕?、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的基礎(chǔ)上，制定了《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定》?，F(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

為了適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題補(bǔ)充規(guī)定如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間簽訂項(xiàng)目開發(fā)合同、合資開發(fā)項(xiàng)目，暫按如下規(guī)定處理：1.項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作應(yīng)付賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)按合同規(guī)定分配投資各方項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按實(shí)際成本沖轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品及相應(yīng)的應(yīng)付賬款。投資各方對(duì)分回的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)及時(shí)作為存貨管理。2.項(xiàng)目開發(fā)合同中規(guī)定按投資額比例分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，主辦企業(yè)收到投資各方開發(fā)資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，主辦企業(yè)對(duì)外出售項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。項(xiàng)目利潤(rùn)形成后，按合同規(guī)定分配項(xiàng)目利潤(rùn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其他無(wú)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的單位簽訂合資開發(fā)項(xiàng)目合同，合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方資金作預(yù)收賬款管理。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按合同規(guī)定分配出資各方項(xiàng)目開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并相應(yīng)沖轉(zhuǎn)預(yù)收賬款，結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。合同中規(guī)定按各方出資比例分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，按第一條第二款規(guī)定執(zhí)行。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資與土地方合作開發(fā)項(xiàng)目，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。需調(diào)整土地使用權(quán)出讓金的，按照調(diào)整后的土地使用權(quán)出讓金計(jì)入開發(fā)成本；不需支付土地使用權(quán)出讓金的，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入開發(fā)成本。項(xiàng)目開發(fā)完畢并辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分配合作方開發(fā)產(chǎn)品，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)值計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權(quán)過房戶登記手續(xù)。在工程竣工驗(yàn)收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價(jià)款，計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照實(shí)際成本將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作自用固定資產(chǎn)，應(yīng)視同銷售處理，并按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納各種稅費(fèi)。

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用房屋類固定資產(chǎn)，應(yīng)作如下處理：1.出售合同中土地使用權(quán)與地上建筑物分開作價(jià)的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，該項(xiàng)土地使用權(quán)（無(wú)形資產(chǎn)）攤余價(jià)值及在出售過程中交納的有關(guān)稅費(fèi)計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出。地上建筑物出售收入扣除清理費(fèi)、該地上建筑物的殘值以及出售過程中交納的稅費(fèi)后的凈收入計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入。2.出售合同中實(shí)行房地產(chǎn)統(tǒng)一作價(jià)的，房地產(chǎn)出售收入扣除該項(xiàng)房地產(chǎn)的賬面凈值、清理費(fèi)、出售過程中交納的各種稅費(fèi)和其他費(fèi)用后的凈收入或凈支出，計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入或營(yíng)業(yè)外支出。出售的自用房屋類固定資產(chǎn)屬于職工住房的，所取得的凈收入計(jì)入企業(yè)住房周轉(zhuǎn)金。

七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房時(shí)，應(yīng)將周轉(zhuǎn)房轉(zhuǎn)作開發(fā)產(chǎn)品處理，并按照合同、協(xié)議約定價(jià)值計(jì)入營(yíng)業(yè)收入，按照周轉(zhuǎn)房的攤余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)成本。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照國(guó)家法律、法規(guī)的規(guī)定取得預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售商品房。預(yù)售商品房所得的價(jià)款，只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，并作為企業(yè)預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理移交手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入。

九、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新建商品房未辦理房地產(chǎn)初始登記、取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，取得的商品房預(yù)租價(jià)款，作為預(yù)收賬款管理。商品房竣工驗(yàn)收辦理租約手續(xù)后，應(yīng)將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)收入。

十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房采取先出租給承租人使用，再根據(jù)合同、協(xié)議約定出售給該承租人，所取得的價(jià)款應(yīng)按下列情況處理：租賃期間取得的價(jià)款作為租金收入計(jì)入營(yíng)業(yè)收入；租賃期滿，承租人愿意購(gòu)買該商品房，企業(yè)取得的售房?jī)r(jià)款計(jì)入營(yíng)業(yè)收入。

十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租。企業(yè)出售商品房時(shí)，與買受人簽訂售房合同、協(xié)議并不據(jù)價(jià)款結(jié)算賬單，按照合同、協(xié)議約定的價(jià)款計(jì)入營(yíng)業(yè)收入。代理出租期間，收取的房屋租金作為其他應(yīng)付款處理。合同、協(xié)議中約定，租金收入可用于沖抵售房?jī)r(jià)款，企業(yè)應(yīng)將其他應(yīng)付款沖轉(zhuǎn)應(yīng)收賬款。

十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計(jì)入開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品完工之后而發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)初期當(dāng)年無(wú)營(yíng)業(yè)收入或能夠取得少量的營(yíng)業(yè)收入，但確需發(fā)生業(yè)務(wù)招待費(fèi)的，須經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，方可按當(dāng)年完成房地產(chǎn)開發(fā)工作量（即開發(fā)成本的當(dāng)年借方發(fā)生額）的60％預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入，并在下列限額內(nèi)據(jù)實(shí)列入待攤費(fèi)用；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入在1500萬(wàn)元以下的，不超過年預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的5‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過1500萬(wàn)元（含1500萬(wàn)元）但不足5000萬(wàn)元的，不超過該部分預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的3‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過5000萬(wàn)元（含5000萬(wàn)元）但不足1億元的，不超過該部分預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的2‰；預(yù)計(jì)全年?duì)I業(yè)收入超過1億元（含1億元）的，不超過該部分預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)收入的1‰。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自出售開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入的開始，應(yīng)將待攤的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，在3－5年之內(nèi)分期攤?cè)牍芾碣M(fèi)用。

十四、經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)的公共配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模占開發(fā)項(xiàng)目比重較大的，經(jīng)主管財(cái)政機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計(jì)提公共配套設(shè)施費(fèi)。預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用。采取預(yù)提辦法建設(shè)的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得有償轉(zhuǎn)讓。單獨(dú)立項(xiàng)且已落實(shí)投資來(lái)源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費(fèi)。

十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售商品房時(shí)，按照國(guó)家規(guī)定代為收取的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金（以下簡(jiǎn)稱維修基金）作為代收代繳款項(xiàng)管理，并專戶存儲(chǔ)。按照國(guó)家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)移交維修基金時(shí)，相應(yīng)沖轉(zhuǎn)代收代繳款項(xiàng)。維修基金在移交房地產(chǎn)行政主管部門或物業(yè)管理企業(yè)之前而滯留在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間，產(chǎn)生的利息凈收入轉(zhuǎn)入本金，不得挪作他用。

十六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品辦理竣工驗(yàn)收后而尚未出售前發(fā)生的維修費(fèi)，計(jì)入銷售費(fèi)用。開發(fā)產(chǎn)品出售后，在保修期內(nèi)發(fā)生的維修費(fèi)，沖減質(zhì)量保證金（應(yīng)收賬款）；質(zhì)量保證金不足沖減的部分，計(jì)入銷售費(fèi)用。

十七、本補(bǔ)充規(guī)定由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋。

十八、本補(bǔ)充規(guī)定自頒布之日起執(zhí)行。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題探討

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理問題探討 李 燃

（安徽建筑工業(yè)學(xué)院管理工程系，安徽 合肥２３０６０１）１房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理目前存在的主 要問題

１．１融資壓力大、渠道單一

房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資大，周期長(zhǎng)，風(fēng) 險(xiǎn) 高，融 資壓力大，不容易實(shí)現(xiàn)供求平衡。我國(guó)房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu) 房定金或購(gòu)房款。預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅 可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市 場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)單純 依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多 的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行 股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地 產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。但目 前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對(duì)開發(fā)商發(fā)放的貸

款 占２３．８６％，企 業(yè) 自 籌 占２８．６９％，定 金 及 預(yù) 收 款占３８．８２％。而在定金及預(yù)收款中大部分又是 銀行對(duì)購(gòu)房者發(fā)放的個(gè)人住房貸款。因此，房地 產(chǎn)開發(fā)資金約有６０％來(lái)源銀行貸款，房地產(chǎn)開 發(fā)資金對(duì)銀行的依賴程度較大。１．２忽視全面成本管理

全面成本管理就是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)

行全員、全過程和全方位成本管理。房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)的成本發(fā)生是一個(gè)過程，涉及到前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，其 成 本管理就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，對(duì)全部成

本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，從而實(shí)現(xiàn) 企 業(yè) 利 潤(rùn) 最大化。而房地產(chǎn)項(xiàng)目工程成本管理的基礎(chǔ)資 料，來(lái)自于企業(yè)內(nèi)部各職能部門及施工一線的管 理部門，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者認(rèn)為成本管 理和核算是財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，忽視了內(nèi)部各職能 部門進(jìn)行全過程成本核算的重要作用，致使財(cái)務(wù) 部門收集成本一線的資料極其有限，造成成本管

理偏離預(yù)算，從而不能達(dá)到有效 控 制 成 本 的 目 的。

１．３財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為典型的資金密集型行

業(yè)，具有資金投入量大、回收期長(zhǎng)、變現(xiàn)能力差等 特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然會(huì)面 臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

具體表現(xiàn)為：ａ．按 期 償 債 風(fēng) 險(xiǎn)，大 多 數(shù) 房 產(chǎn) 企 業(yè) 的開發(fā)資金由自有資金、預(yù)售款、銀行借款和經(jīng) 營(yíng)性欠款四部分組成。一旦企業(yè)未能有效預(yù)測(cè) 并控制風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)生不能支付到期銀行借款本息的 概率就非常大。ｂ．利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，利率波動(dòng)對(duì)負(fù) 債經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響非常大。從２００４

年１０月至２００７年１２月，央行已先后８次加息，這不僅增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本，而且 使按揭貸款購(gòu)房的投資者成本迅速上升，從而抑 制了投資者的購(gòu)房欲，這無(wú)疑會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)帶來(lái)極大的損失。ｃ．再籌資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)如果資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)對(duì)債權(quán)人的償債保 證將降低，這勢(shì)必會(huì)增加企業(yè)從貨幣市場(chǎng)或者其 他渠道上籌措資金的難度。

２加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施 ２．１加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理

２．１．１完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，逐步建立多 元化的融資渠道

根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際需要和房地產(chǎn)金融市

場(chǎng)的實(shí)際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的 證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵(lì)金 融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場(chǎng)的效率；適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的金 融工具和操作手段，同時(shí)以發(fā)行Ｂ股、Ｈ股或外 匯債券的形式，擴(kuò)大在國(guó)際市場(chǎng)的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國(guó)際化進(jìn)程；加快完善房地產(chǎn) 金融立法，推動(dòng)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金 融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律

法規(guī)，如《證券法》、《擔(dān)保法》、《保險(xiǎn)法》等不適應(yīng) 房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺(tái)相 關(guān)法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會(huì)的信 用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保 障，特別是在證券市場(chǎng)乃至整個(gè)金融市場(chǎng)、房地 產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的 法制建設(shè)具有更為重要的意義。

２．１．２積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán) 投資模式

對(duì)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長(zhǎng)的良好預(yù)期和

人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中 國(guó)市場(chǎng)尋找房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。但是目前國(guó)外房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入中國(guó)獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)和條 件尚不成熟，必然需要尋求中國(guó)的合作伙伴，因 此與海外資本的聯(lián)合就成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)融資的一條良好渠道。２．２建立成本管理體系

２．２．１加強(qiáng)內(nèi)部控制，實(shí)行事前管理 在企業(yè)內(nèi)部樹立全員全過程的成本管理的

意識(shí)，要讓每位員工明白成本控制是企業(yè)增加盈 利的根本途徑，企業(yè)的任何活動(dòng)都可能發(fā)生成 本，每個(gè)員工都有成本控制的責(zé)任，使他們理解 成本控制需要大家協(xié)力才能完成。運(yùn)用目標(biāo)成本 管理法，在成本發(fā)生之前，對(duì)可能發(fā)生的成本投 資估算、設(shè)計(jì)概算和工程預(yù)算，在項(xiàng)目的實(shí)施過 程中對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整，提前預(yù)測(cè)可能 發(fā)生的各種成本超支的情況，從成本控制的源頭 上控制成本，有效杜絕成本超支的現(xiàn)象發(fā)生。２．２．２建立成本管理責(zé)任體系

成本管理責(zé)任制度幫助企業(yè)各個(gè)部門明確

管理職責(zé)、協(xié)調(diào)成本管理工作，監(jiān)督成本控制過 程，保障企業(yè)按照既定的成本控制目標(biāo)進(jìn)行成本 控制工作，一般成本責(zé)任體系包括以下幾方面的 內(nèi)容： ａ．責(zé)任主體：按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拓展論

證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、銷售客服等職能部門確 定相應(yīng)的責(zé)任主體，并明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主 導(dǎo)部門和配合部門；

ｂ．責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任 部門，建造成本以外按成本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍； ｃ．考核指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的 系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低 并不能如實(shí)反映成本理性；

ｄ．評(píng)價(jià)部門：及時(shí)計(jì)算并提供反饋指標(biāo)。在 各部門發(fā)表自我評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管 理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評(píng)價(jià)意見，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析 報(bào)告。

２．３完善資金管理系統(tǒng)，控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ２．３．１資金管理納入全面預(yù)算管理體系 通過與項(xiàng)目預(yù)算和責(zé)任中心預(yù)算相結(jié)合的

資金預(yù)算，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)與 動(dòng)態(tài)調(diào)度，從而降低資金成本，提高資金使用效 率；通過對(duì)資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況的分析，對(duì)房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金使用進(jìn)行及時(shí)反饋和修正。２．３．２建立結(jié)算中心形式的資金管理機(jī)構(gòu) 資金管理是財(cái)務(wù)管理的中心。在資金使用

過 程 中，企 業(yè) 要 統(tǒng) 籌 安 排、合 理 調(diào) 度、把 資 金 用 活。房地產(chǎn)公司應(yīng)建立結(jié)算中心形式的資金管理 機(jī)構(gòu)，以起到統(tǒng)籌安排使用資金的作用。通過合 理調(diào)度，充分發(fā)揮貨幣的時(shí)間價(jià)值，把原來(lái)分散 的資金集中起來(lái)，有利于用活資金。此外，對(duì)預(yù)付 賬款要嚴(yán)格審查。加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，盡快收 回賒銷賬款，減少企業(yè)壞帳損失風(fēng)險(xiǎn)。

２．３．３對(duì)所有的財(cái)務(wù)往來(lái)都要按照規(guī)章制度 嚴(yán)格執(zhí)行

要把一切發(fā)生的貨幣資金收支、物資發(fā)出

和轉(zhuǎn)移，據(jù)實(shí)填制憑證，認(rèn)真進(jìn)行審核，及時(shí)登記 賬簿，并按照經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，定期清查，發(fā)現(xiàn)帳實(shí)不 符的要及時(shí)查明原因，落實(shí)責(zé)任。如果是對(duì)外發(fā) 包的工程，尤其要做好相關(guān)建筑材料的采購(gòu)管 理。在不影響建筑質(zhì)量的情況下，盡量降低采購(gòu) 價(jià)格。鑒于采購(gòu)行為的特殊性，為了防止在采購(gòu) 行為中的營(yíng)私舞弊行為，采購(gòu)行為需要經(jīng)過企業(yè) 的審核。參考文獻(xiàn)

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本文系安徽 建 筑 工 業(yè) 學(xué) 院２００５年 碩 博 科 研啟動(dòng)項(xiàng)目（２００５１１０１３２）資助。

作者簡(jiǎn)介：李燃（１９７８￣），男，講 師，管 理 學(xué) 碩士，研究方向：會(huì)計(jì)及財(cái)務(wù)管理。責(zé)任編輯：楊春沂 摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理如何適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋求立足點(diǎn)與發(fā)展之路，已成為廣泛探討的問題。文章分析了房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的主要問題，并提出了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；財(cái)務(wù)管理；融資管理；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)論壇

第四篇：《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》

國(guó)稅函[2008]299號(hào)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》

國(guó)稅函[2008]299號(hào)各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

為貫徹落實(shí)新的企業(yè)所得稅法，確保企業(yè)所得稅預(yù)繳工作順利開展，經(jīng)研究，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題通知如下：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)分季(或月)預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。

二、預(yù)計(jì)利潤(rùn)率暫按以下規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定：

(一)非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目

1.位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。

2.位于地級(jí)市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。

3.位于其他地區(qū)的，不得低于10％。

(二)經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目

經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目符合建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行《關(guān)于印發(fā)<經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法>的通知》(建住房[2004]77號(hào))等有關(guān)規(guī)定的，不得低于3％。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤(rùn)據(jù)實(shí)預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對(duì)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，填報(bào)在《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(A類)》(國(guó)稅函[2008]44號(hào)文件附件1)第4行“利潤(rùn)總額”內(nèi)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí)，必須附送有關(guān)部門批準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目開發(fā)、銷售的文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定執(zhí)行。

五、本通知適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的居民納稅人。

六、本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。已按原預(yù)計(jì)利潤(rùn)率辦理完畢2008年一季度預(yù)繳的外商投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，從二季度起按本通知執(zhí)行

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題探討

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題探討

吳秀禧（福建建工集團(tuán)總公司350003）

[提要]本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的現(xiàn)狀及特點(diǎn)進(jìn)行了分析，并提出了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算信息披露

Abstract: The paper has analysed current situation and characteristic that enterprise's accountant checks and calculates of real estate, and put forward how to perfect and standardize the countermeasure that enterprises check and calculate.Key words:real estateaccountant checks and calculatesdisclosure of information房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀及特點(diǎn)

1．1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對(duì)于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對(duì)于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長(zhǎng)，耗資巨大，其商品具有較高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡(jiǎn)單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；而《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入?其分歧的焦點(diǎn)集中在：商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1．2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價(jià)的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則一年兩年，長(zhǎng)則四、五年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不 1

合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)人當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個(gè)樓層或戶型的售價(jià)明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時(shí)低層售價(jià)卻高于高層售價(jià)；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價(jià)相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是：按當(dāng)期竣工后的核算對(duì)象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營(yíng)成果不具有真實(shí)性。

1．3信息披露不足

（1）現(xiàn)金流量信息不全面。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》及《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表以企業(yè)為編制主體。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以項(xiàng)目經(jīng)理部作為其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本單位，其現(xiàn)金流量方面的特殊性在于其籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位，但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以項(xiàng)目為基本單位，即每一開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購(gòu)買的工程用物資、支付的工資等，開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流人則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)商品通過銷售收回的價(jià)款。由于開發(fā)期限較長(zhǎng)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對(duì)于一般企業(yè)具有更大的非同步性。另外，每一項(xiàng)目的現(xiàn)金流量狀況決定著企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，甚至影響到企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力。因此，無(wú)論是從企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)管理的角度，還是從有利于外部信息使用者充分了解企業(yè)現(xiàn)金流量信息，進(jìn)而作出客觀判斷的角度，僅僅按照會(huì)計(jì)制度及現(xiàn)金流量表準(zhǔn)則的規(guī)定，提供以企業(yè)為主體的現(xiàn)金流量信息，無(wú)法客觀地反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量的全貌。

（2）風(fēng)險(xiǎn)披露不足。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，包括項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種高風(fēng)險(xiǎn)性要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示風(fēng)險(xiǎn)。2001年中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《公開發(fā)行證券

公司信息披露編報(bào)規(guī)則第ll號(hào)——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》的第三條中要求企業(yè)披露質(zhì)量保證金的核算方法；第八條中規(guī)定發(fā)行人為商品房承購(gòu)人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保的，應(yīng)披露尚未結(jié)清的擔(dān)保金額，并說明風(fēng)險(xiǎn)程度。從上述規(guī)定可以看出三點(diǎn)；第一，證監(jiān)會(huì)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法；第二，證監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)；第三，目前我國(guó)會(huì)計(jì)制度中并沒有針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。從上市公司披露的實(shí)際看，對(duì)質(zhì)量保證金問題基本上未加披露。完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算規(guī)范的對(duì)策

2．1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

（1）法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國(guó)相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮：如對(duì)于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭(zhēng)議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)淮的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

（2）專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個(gè)必要條件：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)買方；企業(yè)沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來(lái)了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合《企

業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購(gòu)買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時(shí)間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時(shí)確認(rèn)收入，會(huì)導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

綜上所述，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：(1)房地產(chǎn)商品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格；(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與客戶簽訂了正式的商品房銷售合同；(3)房地產(chǎn)商品已經(jīng)過客戶驗(yàn)收并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)；

(4)雙方均已履行了合同規(guī)定的義務(wù)，包括全部或部分收取了房款。

2．2引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷售價(jià)格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯(cuò)位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時(shí)，企業(yè)根據(jù)成本、市場(chǎng)、地段、樓層、朝向等因素制定一個(gè)計(jì)劃銷售價(jià)格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

（1）實(shí)際售價(jià)成本率法，是在季度前兩個(gè)月按實(shí)際售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成本的方法調(diào)整。具體操作順序是：分類明細(xì)賬按開、竣工時(shí)間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價(jià)格相同的房屋分類設(shè)戶，價(jià)格不同的分別設(shè)置。季度前兩個(gè)月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對(duì)銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個(gè)月受房?jī)r(jià)影響會(huì)產(chǎn)生一定誤差，且不能及時(shí)、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

（2）計(jì)劃售價(jià)成本率法，就是始終按計(jì)劃售價(jià)乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)

置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號(hào)直接對(duì)號(hào)入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時(shí)，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

（1）增加土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲(chǔ)備以及土地儲(chǔ)備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來(lái)的發(fā)展。對(duì)于擁有大量?jī)?yōu)質(zhì)低價(jià)的土地儲(chǔ)備的企業(yè)來(lái)說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤(rùn)，在土地出讓市場(chǎng)向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對(duì)于其它公司具有先天的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，能在未來(lái)三到五年內(nèi)保持良好的增長(zhǎng)，從而具有一定的投資價(jià)值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無(wú)法判斷其土地儲(chǔ)備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加土地儲(chǔ)備量及取得成本情況的披露是必要的。

（2）增加分項(xiàng)目現(xiàn)金流量信息的披露。我們建議應(yīng)在其財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息，即以企業(yè)每一開發(fā)項(xiàng)目為基本單位，披露其在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中形成的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量，包括銷售房地產(chǎn)收到的現(xiàn)金、購(gòu)買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金，以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性。

（3）重視質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)的披露。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)特性--具有高風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在會(huì)計(jì)信息披露環(huán)節(jié)得到充分的揭示。具體而言，一方面應(yīng)建立質(zhì)量保證金制度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證，但鑒于房地產(chǎn)商品的長(zhǎng)期性、高價(jià)值性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量保證金與一般工商企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量保證不同之處在于其保證金的數(shù)額更大、保證期限更長(zhǎng)。因此，應(yīng)由企業(yè)根據(jù)所開發(fā)項(xiàng)目的具體情況提取質(zhì)量保證金，計(jì)入工程成本，以提高應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)的能力。另一方面，應(yīng)在其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告中充分揭示其各種風(fēng)險(xiǎn)，而不應(yīng)僅限于抵押風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報(bào)表附注中應(yīng)增加風(fēng)險(xiǎn)披露的內(nèi)容，就企業(yè)尚在開發(fā)的土地、工程項(xiàng)目等面臨的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行說明，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度。

參考文獻(xiàn)

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