第一篇：二手房轉(zhuǎn)讓涉稅事宜解析

二手房轉(zhuǎn)讓涉稅事宜解析

2006-04-30[來源]大連市西崗區(qū)地方稅務(wù)局

房屋轉(zhuǎn)讓有兩種類型: 一個人將房屋轉(zhuǎn)讓給他人;二 單位將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。主要涉及的稅種有契稅、印花稅、個人所得稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅。但并不是每筆房屋交易都要全部繳納以上所列的全部稅種，在房屋交易中所繳納的各個稅種是根據(jù)房屋的性質(zhì)（比如契稅）、房屋的價款、座落地及面積（比如營業(yè)稅及附加）、房屋的增值額（比如土地增值稅）等等來確定的，也就是說要具體情況具體分析。在這里我要從三個方面（明確幾個模糊的概念問題；明確各稅的納稅義務(wù)人、征收方式、方法、稅收優(yōu)惠政策；舉例說明）對房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)如何繳稅進行講解。

一要明確幾個模糊的概念問題

1、何謂房屋？在房屋交易過程中它是如何區(qū)分的？

房屋，就是人們能用于居住、生活或辦公的場所。按房屋的性質(zhì)來說，可分為兩種：即住宅和非住宅。它是征收契稅的標(biāo)準(zhǔn)，如果為住宅，契稅征收率為1.5%，如果為非住宅，契稅的征收率為4%，這里非住宅包括公建、商服、別墅幾種類型，其中別墅的界定是根據(jù)大地稅發(fā)

[2004]90號文件規(guī)定，即每建筑平方米單價在8000元以上的住宅或《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項目類別為別墅。

2、住宅又為何分成普通住宅和非普通住宅？

這是為了確定在二手房轉(zhuǎn)讓過程中營業(yè)稅的征稅標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)〈國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知〉的通知》（大地稅發(fā)［2005］91號）及《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)［2005］89號）等相關(guān)規(guī)定，個人將2年之外的普通住宅出售免征營業(yè)稅，而將2年之外的非普通住宅出售將征收營業(yè)稅。這里的普通住房標(biāo)準(zhǔn)是按大連市人民政府確定并公布的普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。目前我市市內(nèi)四區(qū)普通住房標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時滿足以下三個條件：㈠住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下；㈡、單套建筑面積暫定在144平方米以下；㈢中山區(qū)、西崗區(qū)及沙河口區(qū)實際成交價格暫定低于6000元/M2，甘井子區(qū)實際成交價格暫定低于3600元/M2。對不能同時滿足上述三項條件的，一律按非普通住房標(biāo)準(zhǔn)征收營業(yè)稅。

3、“ 地稅征收窗口”在征收稅款時計稅依據(jù)是什么？

回答是房屋轉(zhuǎn)讓的成交價。這里的成交價是指買賣雙方在“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約”上填寫并確認(rèn)的價格，但是如果此價格若明顯偏低且無正當(dāng)理由，稅務(wù)機關(guān)可參考房地產(chǎn)交易所二手房轉(zhuǎn)讓管理科核定的“市場價格評估額”，確定二手房轉(zhuǎn)讓價格并據(jù)以計算應(yīng)納稅款。

4、“地稅征收窗口”在征免稅過程中是以什么時間為標(biāo)準(zhǔn)？

是以房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間或契稅完稅證上注明的時間為準(zhǔn)。哪個時間對納稅人有利，納稅人就可采用哪個時間。

二 明確各稅的納稅義務(wù)人、征收方式、方法、稅收優(yōu)惠政策契稅契稅的納稅義務(wù)人是買受人（買方）。計算公式為：應(yīng)納契稅稅額=本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價×適用稅率這里的適用稅率有兩種，即1.5%和4%；如果為住宅，契稅征收率為1.5%，如果為非住宅，契稅的征收率為4%.契稅的現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策： 動遷戶減免契稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2005]45號），對拆遷居民因拆遷重新購房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格中超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。該政策自2005年3月23日起執(zhí)行。符合條件的納稅人可憑拆遷補償協(xié)議，在繳納契稅、辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)時，一并辦理免征手續(xù)。

2印花稅印花稅的納稅義務(wù)人是買賣雙方。計算公式為：應(yīng)納印花稅稅額=本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價×適用稅率。這里的適用稅率為萬分之五，這是按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征收的。另外，買受人還應(yīng)按“權(quán)利許可證照”交納5元印花稅。

3個人所得稅個人出售房屋取得的所得屬于個人所得稅“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)稅項目，其納稅義務(wù)人是賣房人。個人所得稅的征收方式有兩種：查實征收或核定征收。這兩種征收方式由納稅人自己選擇，納稅人認(rèn)為哪種方式對自己有利，就可采取哪種征收方式。

查實征收是指納稅人能夠完整、準(zhǔn)確地提供轉(zhuǎn)讓房屋收入、成本和費用憑據(jù)。其稅款計算公式：

應(yīng)納個人所得稅稅額＝（本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價－房屋原值－合理費用）×20%

其中房屋原值包括當(dāng)年購買房屋時的購進價格、償還的貸款利息以及原購買時實際繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、維修基金和交易手續(xù)費等。納稅人申請查實征收時，應(yīng)盡量提供以上所列憑據(jù)，“地稅征收窗口”要根據(jù)納稅人提供的資料進行抵扣并計算個人所得稅。合理費用包括在本次出售房屋過程中實際繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、土地收益金和交易手續(xù)費等。

核定征收有兩種情形：

（1）個人首次出售已購公有住房、安居工程住房、經(jīng)濟適用住房以及拆遷安置住房等。其稅款計算公式：

應(yīng)納個人所得稅稅額＝本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價×1%

（2）不能提供完整、準(zhǔn)確的憑據(jù)使轉(zhuǎn)讓房屋的原值和費用難以確定的其稅款計算公式：

住宅應(yīng)納個人所得稅稅額＝本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價×1.5%

非住宅應(yīng)納個人所得稅稅額＝本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價×2%

個人所得稅稅收優(yōu)惠政策根據(jù)財政部和國家稅務(wù)總局的有關(guān)文件精神，暫行辦法對個人轉(zhuǎn)讓房屋適用以下兩種情況的可以享受減免稅優(yōu)惠：

一、對個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上，并且是唯一的家庭（夫妻雙方）生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅；

二、為鼓勵個人換購住房，對出售住房前、后12個月內(nèi)按市場價格又購房的納稅人，其出售原住房應(yīng)繳納的個人所得稅，視其購房的價值可全部或部分予以免稅。這里的“換購”是指買新房，賣舊房。如果納稅人是“先買后賣”,應(yīng)在申報時直接申請免稅;如果納稅人是“先賣后買”,則應(yīng)該辦理退稅手續(xù)。營業(yè)稅及附加

單位和個人出售“二手房”應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。城建稅、教育費附加、地方教育附加是分別按照營業(yè)稅額的7%、3%、1%征收的。營業(yè)稅及附加的納稅義務(wù)人是賣房人。二手房買賣過程中征收營業(yè)稅有如下情形：

（1）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。計算公式：應(yīng)納營業(yè)稅稅額=本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價×5%

（2）對個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，應(yīng)差額繳納營業(yè)稅，但需提供購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。對不能提供原購入發(fā)票的，應(yīng)按銷售不動產(chǎn)所取得的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅。

（3）個人銷售公建根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅［2003］16號）的相關(guān)規(guī)定，個人銷售其購入的公建，如能提供購入不動產(chǎn)發(fā)票的，應(yīng)按銷售價減去購入發(fā)票上開具的不動產(chǎn)所取得的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，對此不受2年的購買年限限制。

（4）個人銷售房改房征收營業(yè)稅問題個人所得的具有產(chǎn)權(quán)的房改房，只是在購入時房屋價款較低，或由分房單位負(fù)擔(dān)了該房屋的部分購入價款，也屬“購入的住房”。因此，在個人銷售具有產(chǎn)權(quán)的房改房時，營業(yè)稅無任何特殊規(guī)定，按大地稅發(fā)［2005］91號及國稅發(fā)［2005］89號文件規(guī)定的相關(guān)政策執(zhí)行。涉及到差額征收營業(yè)稅的，對購入房改房產(chǎn)權(quán)時開具的收款收據(jù)可做扣除憑證扣除其記載金額。根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》（國稅發(fā)［1993］149號）的相關(guān)規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)的，視同銷售房屋產(chǎn)權(quán)。

（5）個人銷售其繼承的房屋以原產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間來確定購入時間。但納稅人必須提供以下材料給“地稅征收窗口”備案： ①繼承前原產(chǎn)權(quán)人身份證明及復(fù)印件（已死亡的，需要死亡證明）②繼承前原房屋產(chǎn)權(quán)證書及復(fù)印件③繼承人身份證明及復(fù)印件④繼承人與繼承前原產(chǎn)權(quán)人關(guān)系證明（有戶口證的，提供戶口證）及復(fù)印件⑤繼承公證資料及復(fù)印件對不能同時提供上述資料的，一律按銷售當(dāng)時產(chǎn)權(quán)證上所注明的時間確認(rèn)購房時間。

（6）個人銷售贈與的房屋以原產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證上注明的時間來確定購入時間。但納稅人必須提供以下材料給“地稅征收窗口”備案：①贈與前原產(chǎn)權(quán)人身份證明及復(fù)印件（已死亡的，需要死亡證明）②贈與前原房屋產(chǎn)權(quán)證書及復(fù)印件③贈與人身份證明及復(fù)印件④受贈人與贈與人關(guān)系證明（有戶口證的，提供戶口證）及復(fù)印件 ⑤贈與公證資料及復(fù)印件對不能同時提供上述資料的，一律按銷售當(dāng)時產(chǎn)權(quán)證上所注明的時間確認(rèn)購房時間。

5、土地增值稅

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額按照規(guī)定的稅率征收的。土地增值稅的納稅義務(wù)人是賣房人，指轉(zhuǎn)讓房屋的單位和轉(zhuǎn)讓非住宅的個人。

增值額=本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價-扣除項目金額。扣除項目金額由評估價格和其他扣除項目組成。

（1）評估價格轉(zhuǎn)讓二手房計算土地增值稅的扣除項目為二手房的評估價格，評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)。

（2）其他扣除項目金額 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中由賣方負(fù)擔(dān)的營業(yè)稅及附加、印花稅、交易費、評估費等相關(guān)稅費。

稅率土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

計算土地增值稅稅額計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

（1）增值額未超過扣除項目金額50％

土地增值稅稅額＝增值額×30％

（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×５％（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％（4）增值額超過扣除項目金額200％土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％

公式中的5％、15％和35％為速算扣除系數(shù)。

目前單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（二手房）辦理產(chǎn)權(quán)過戶應(yīng)到大連市地方稅務(wù)局財產(chǎn)與行為稅處辦理土地增值稅繳納情況的審核，個人轉(zhuǎn)讓非住宅繳納的土地增值稅由“地稅征收窗口”審核。

三 舉例說明

1個人將普通住宅出售

張三于2006年4月14日將位于中山區(qū)的一套普通住宅出售給李明，該房屋的產(chǎn)權(quán)證上注明的日期為2000年10月20日，面積為80平，并且是夫妻雙方唯一一套住宅.本次交易總房款為50萬元。問：買賣各應(yīng)納稅多少？

答：張三應(yīng)納各稅如下：

印花稅：500000×0.0005=250元（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

無營業(yè)稅及附加。（普通住宅且2年之外出售）

無個人所得稅（五年以上且夫妻雙方唯一一套住宅）

李明應(yīng)納各稅如下:

印花稅：500000×0.0005=250元（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

5元(權(quán)利許可證照)

契稅:500000×1.5%=7500元

2個人將非普通住宅出售

王強2006年4月14日將位于西崗區(qū)的一套住宅出售給李明，該房屋的產(chǎn)權(quán)證上注明的日期為2003年3月20日，面積為80平.本次交易售價每平方米7000元，總房款為56萬元。王先生在2003年購買這套房屋時房款為540000,其他費用4000.本次交易產(chǎn)生的費用為6000。王強申請查實征收個人所得稅。問：王強和李明各應(yīng)納稅多少？

答：王強應(yīng)納各稅如下：

印花稅：560000×0.0005=280元（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

營業(yè)稅及附加:(560000-540000)×5.55%=1110元

（非普通住宅2年以外出售，差額征收）

個人所得稅(560000-540000-4000-6000-280-1110)×20%=1722元（查實征收）李明應(yīng)納各稅如下:

印花稅：560000×0.0005=280元（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

5元(權(quán)利許可證照)

契稅:560000×1.5%=8400元

3個人將公建出售

孫五2006年4月14日將位于西崗區(qū)的一套公建出售給李明，售價為100萬.該房屋的產(chǎn)權(quán)證上注明的日期為2005年3月20日，面積為80平.當(dāng)時售價每平方米10000元，總房款為80萬元,有房屋結(jié)算發(fā)票。房屋的重置成本為110萬,成新度為8成.本次交易的其他可扣除項目為5000元,不包括稅金.孫五申請核定征收個人所得稅.問：孫五和李明各應(yīng)納稅多少？孫五應(yīng)納各稅如下

印花稅：1000000×0.0005=500元（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

營業(yè)稅及附加:(1000000-800000)×5.55%=11100元

（公建出售差額征收營業(yè)稅）

個人所得稅1000000×2%=20000元（核定征收）

土地增值稅:準(zhǔn)予扣除項目:1100000×0.8+5000+500+11100+20000=916600元增值額1000000-916600=83400

83400÷916600＜50%

應(yīng)納土地增值稅:83400×30%=2502元

李明應(yīng)納各稅如下:

印花稅：1000000×0.0005=500元（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

5元(權(quán)利許可證照)

契稅:1000000×4%=40000元

4單位將房屋轉(zhuǎn)讓給他人

對于此種情況不再舉例說明,因為它和個人將房屋轉(zhuǎn)讓給他人只是相差一個稅種即個人所得稅,單位將房屋轉(zhuǎn)讓給

他人不用繳納個人所得稅。

以上所述為房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)如何繳稅的解析，如有不盡事宜，請大家在大連地稅網(wǎng)站查詢相關(guān)的法律法規(guī)。（大連市房地產(chǎn)交易市場契稅所張淑華）

第二篇：股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅問題

股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉稅問題（基礎(chǔ)篇）

《稅收征收管理法》及其實施細(xì)則《個人所得稅法》及其實施條例《股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅管理辦法（試行）》（國家稅務(wù)總局公告2014年第67號）《關(guān)于個人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個人所得稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第20號）《關(guān)于個人非貨幣性資產(chǎn)投資有關(guān)個人所得稅政策的通知》（財稅〔2015〕41號）

二、征收范圍自然人轉(zhuǎn)讓其所持有的國內(nèi)注冊登記的股份有限公司、有限責(zé)任公司及其他企業(yè)（不包括個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)）的股權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照稅收法律法規(guī)的規(guī)定，就其取得的轉(zhuǎn)讓所得在當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)申報繳納個人所得稅。自然人以非貨幣性資產(chǎn)進行投資，包括以非貨幣性資產(chǎn)出資設(shè)立新的企業(yè)、參與企業(yè)增資擴股、定向增發(fā)股票、股權(quán)置換、重組改制等行為，屬于個人轉(zhuǎn)讓非貨幣性資產(chǎn)和投資同時發(fā)生，應(yīng)當(dāng)按照稅收法律法規(guī)的規(guī)定，就其取得的所得，應(yīng)申報繳納個人所得稅。非貨幣性資產(chǎn)，是指現(xiàn)金、銀行存款等貨幣性資產(chǎn)以外的資產(chǎn)，包括股權(quán)、不動產(chǎn)、技術(shù)發(fā)明成果以及其他形式的非貨幣性資產(chǎn)。

三、征收時間被投資企業(yè)應(yīng)當(dāng)在董事會或股東會結(jié)束后5個工作日內(nèi)，向主管稅務(wù)機關(guān)報送與股權(quán)變動事項相關(guān)的董事會或股東會決議、會議紀(jì)要等資料。被投資企業(yè)發(fā)生個人股東變動或者個人股東所持股權(quán)變動的，應(yīng)當(dāng)在次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)報送含有股東變動信息的《個人所得稅基礎(chǔ)信息表（A表）》及股東變更情況說明。主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)及時向被投資企業(yè)核實其股權(quán)變動情況，并確認(rèn)相關(guān)轉(zhuǎn)讓所得，及時督促扣繳義務(wù)人和納稅人履行法定義務(wù)。

四、納稅人自然人股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)，以轉(zhuǎn)讓人為納稅人，以受讓人為扣繳義務(wù)人，由受讓人負(fù)責(zé)代扣代繳個人所得稅，并向主管地方稅務(wù)機關(guān)解繳稅款。受讓人沒有扣繳稅款或無法扣繳稅款的，納稅人應(yīng)自行主動到主管地方稅務(wù)機關(guān)申報繳納個人所得稅。扣繳義務(wù)人違反規(guī)定應(yīng)扣未扣或未按規(guī)定期限解繳稅款的，主管地方稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按《稅收征收管理法》的相關(guān)規(guī)定進行處理。非貨幣性資產(chǎn)投資的：納稅人以不動產(chǎn)投資的，以不動產(chǎn)所在地地稅機關(guān)為主管稅務(wù)機關(guān)；納稅人以其持有的企業(yè)股權(quán)對外投資的，以該企業(yè)所在地地稅機關(guān)為主管稅務(wù)機關(guān)；納稅人以其他非貨幣性資產(chǎn)投資的，以被投資企業(yè)所在地地稅機關(guān)為主管稅務(wù)機關(guān)。

五、適用稅率自然人的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得和非貨幣性資產(chǎn)投資所得，按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目征收個人所得稅，適用20%的稅率。

六、征收稅種

（一）僅征收股權(quán)轉(zhuǎn)讓印花稅◆1.能出具有效文件，證明被投資企業(yè)因國家政策調(diào)整，生產(chǎn)經(jīng)營受到重大影響，導(dǎo)致低價轉(zhuǎn)讓股權(quán)；◆2.繼承或?qū)⒐蓹?quán)轉(zhuǎn)讓給其能提供具有法律效力身份關(guān)系證明的配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；◆3.相關(guān)法律、政府文件或企業(yè)章程規(guī)定，并有相關(guān)資料充分證明轉(zhuǎn)讓價格合理且真實的本企業(yè)員工持有的不能對外轉(zhuǎn)讓股權(quán)的內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。◆4.其他合理情形。

（二）僅征收個人所得稅個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)在發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓時，合伙企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得采取先分后稅的原則，即：合伙企業(yè)的合伙人以合伙企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得，按合伙協(xié)議約定的分配比例確定應(yīng)納稅所得額。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<關(guān)于個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者征收個人所得稅的規(guī)定>的通知》（財稅【2000】91號）的規(guī)定，合伙企業(yè)以每個合伙人為納稅人。個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)每一納稅的收入總額減除成本、費用以及損失后的余額，作為投資者個人的生產(chǎn)經(jīng)營所得。

（三）同時征收印花稅及個人所得稅◆1.凈資產(chǎn)核定法股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入按照每股凈資產(chǎn)或股權(quán)對應(yīng)的凈資產(chǎn)份額核定。被投資企業(yè)的土地使用權(quán)、房屋、房地產(chǎn)企業(yè)未銷售房產(chǎn)、知識產(chǎn)權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、股權(quán)等資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)比例超過20%的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照納稅人提供的具有法定資質(zhì)的中介機構(gòu)出具的資產(chǎn)評估報告核定股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。6個月內(nèi)再次發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓且被投資企業(yè)凈資產(chǎn)未發(fā)生重大變化的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照上一次股權(quán)轉(zhuǎn)讓時被投資企業(yè)的資產(chǎn)評估報告核定此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入?！?.類比法（1）參照相同或類似條件下同一企業(yè)同一股東或其他股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入核定；（2）參照相同或類似條件下同類行業(yè)企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入核定?！?.其他合理方法（1）對于股權(quán)取得當(dāng)期至股權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)期企業(yè)所得稅實行查賬征收的企業(yè)，依據(jù)企業(yè)提供的《資產(chǎn)評估報告》、《資產(chǎn)負(fù)債表》、《損益表》等資料，確定企業(yè)的所有者權(quán)益，以企業(yè)所有者權(quán)益加上轉(zhuǎn)讓時固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)評估增值額，按照股權(quán)比例確定自然人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入；（2）對于股權(quán)取得當(dāng)期至股權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)期企業(yè)所得稅實行核定征收的賬證不健全企業(yè)，依據(jù)股權(quán)取得當(dāng)期至股權(quán)轉(zhuǎn)讓當(dāng)期企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額扣除應(yīng)交企業(yè)所得稅的差額及轉(zhuǎn)讓時固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)評估增值額（提供《資產(chǎn)評估報告》），按照股權(quán)比例確定自然人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。（3）對于3年內(nèi)無生產(chǎn)經(jīng)營收入的企業(yè)，可根據(jù)具有資產(chǎn)評估資質(zhì)的中介機構(gòu)按市場價格對企業(yè)的土地、房產(chǎn)、機器設(shè)備、商譽等資產(chǎn)進行評估并形成的《資產(chǎn)評估報告》確定自然人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入。（4）主管稅務(wù)機關(guān)認(rèn)為合理的其他方法。

七、股權(quán)原值的確認(rèn)方法1.以現(xiàn)金出資方式取得的股權(quán)，按照實際支付的價款與取得股權(quán)直接相關(guān)的合理稅費之和確認(rèn)股權(quán)原值；2.以非貨幣性資產(chǎn)出資方式取得的股權(quán)，按照稅務(wù)機關(guān)認(rèn)可或核定的投資入股時非貨幣性資產(chǎn)價格與取得股權(quán)直接相關(guān)的合理稅費之和確認(rèn)股權(quán)原值；3.在發(fā)生股權(quán)繼承或直系親屬間通過無償讓渡方式取得股權(quán)的，按取得股權(quán)發(fā)生的合理稅費與原持有人的股權(quán)原值之和確認(rèn)股權(quán)原值。4.被投資企業(yè)以資本公積、盈余公積、未分配利潤轉(zhuǎn)增個人投資者股本，個人股東已依法繳納個人所得稅的，以轉(zhuǎn)增額和相關(guān)稅費之和確認(rèn)其新轉(zhuǎn)增股本的股權(quán)原值；被投資企業(yè)以資本公積、盈余公積、未分配利潤轉(zhuǎn)增個人投資者股本，個人股東尚未繳納個人所得稅的，以轉(zhuǎn)增前股本和相關(guān)稅費之和確認(rèn)股權(quán)原值。5.除以上情形外，按照避免重復(fù)征收個人所得稅的原則合理確認(rèn)股權(quán)原值

第三篇：2015年二手房交易涉稅政策問題解答匯總

2015年二手房交易涉稅政策問題解答匯總 一、二手房交易環(huán)節(jié)要繳納哪些稅?

答：二手房交易環(huán)節(jié)涉及轉(zhuǎn)讓方的稅收有：企業(yè)所得稅(個人所得稅)、營業(yè)稅及附加(包括：城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加)、土地增值稅、印花稅;涉及受讓方的稅收有：契稅、印花稅。

二、二手房交易有哪些稅收優(yōu)惠政策?

答：(一)自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅;

(二)自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

(三)自2015年3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

(四)個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。

1、“自用5年以上”，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達5年以上。

(1)個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，依照孰先原則確定;個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

(2)個人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時間為準(zhǔn)。

2、“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。

注：目前我省執(zhí)行普通住房的標(biāo)準(zhǔn)是：同時具備住宅小區(qū)容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下(含144平方米)二個條件。

三、對于“個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅”的稅收優(yōu)惠政策中，其所指“住房”如何認(rèn)定?

答：(一)個人銷售或購買住房(不包括個人自建住房)，凡房產(chǎn)(總)證中登記的房產(chǎn)性質(zhì)屬于住宅種類(包括別墅、高級公寓)，均應(yīng)認(rèn)定為“住房”。房產(chǎn)性質(zhì)登記不明確或?qū)儆诨旌嫌猛镜?，不予認(rèn)定為“住房”。

個人銷售或購買自建住房，凡土地使用權(quán)證用地類型登記為住宅用地或商住兩用且房產(chǎn)證登記的房產(chǎn)性質(zhì)為住宅種類的，均應(yīng)認(rèn)定為“住房”。對土地用途、房產(chǎn)性質(zhì)登記不一致或房產(chǎn)性質(zhì)登記為混合用途的，不予認(rèn)定為“住房”。

(二)實行土地使用權(quán)證與房產(chǎn)證兩證合一登記的地區(qū)，其住房的認(rèn)定以土地房屋權(quán)證中登記的土地用途為準(zhǔn)，即土地用途登記為住宅用地的，認(rèn)定為 “住房”;土地用途登記為商住用地或城鎮(zhèn)混合住宅用地且房屋類型登記為住宅種類的，認(rèn)定為“住房”。土地用途登記為其他類型用地的，不予認(rèn)定為“住房”。

四、在二手房轉(zhuǎn)讓中，計算土地增值稅扣除項目金額時，如何理解按購房發(fā)票金額每年加計5%?

答：納稅人在轉(zhuǎn)讓二手房時，凡不能取得重置成本評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)，除允許扣除的轉(zhuǎn)讓稅金和購房時所繳納的契稅 外，其他扣除項目金額可按發(fā)票所載金額并從購買起至轉(zhuǎn)讓止每年加計5%計算?！懊磕辍笔侵赴促彿堪l(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個 月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

五、個人購買住房的時間如何確定?

答：個人購買住房以取得房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間為其購買住房的時間。房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明所注明的時間不一致的，按照“孰 先”原則確定購買住房的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證的時間為購買住房的時間;契稅完稅證明上注明的時間 早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買住房的時間。

六、對通過法院裁決(判決)或行政確權(quán)方式取得但無法提供發(fā)票的房產(chǎn)，再次轉(zhuǎn)讓時，能否按法院裁定(判決)書或房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓稅收專用證明確定的金額確認(rèn)購置成本?

答：自2014年12月12日起，對通過法院裁決(判決)或行政確權(quán)方式取得但無法提供發(fā)票的房產(chǎn)，再次轉(zhuǎn)讓時，可按法院裁定(判決)書或房地 產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓稅收專用證明確定的金額確認(rèn)購置成本，比照財稅〔2006〕21號文第二條第一款的規(guī)定計算土地增值稅扣除項目金額。

七、個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)如何征收個人所得稅?

答：個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。

八、個人轉(zhuǎn)讓住房計征個人所得稅時，如何確定房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額?

答：對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

九、個人轉(zhuǎn)讓住房計征個人所得稅時，如何確定轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的財產(chǎn)原值?

答：財產(chǎn)原值應(yīng)根據(jù)個人所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的不同類型區(qū)別確定：

(一)商品房及非住房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費;

(二)自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費。

(三)經(jīng)濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

(四)已購公有住房：原購公有住房標(biāo)準(zhǔn)面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標(biāo)準(zhǔn)面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費。

(五)城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)拆遷安置方式的不同，其原值按以下方式確定：

1、房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費;

2、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費;

3、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)?，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額;

4、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費。

十、個人轉(zhuǎn)讓住房計征個人所得稅時，可以扣除的稅金有哪些?

答：轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

十一、個人轉(zhuǎn)讓住房計征個人所得稅時，可以扣除的合理費用有哪些?

答：合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

(一)支付的住房裝修費用的扣除要求。

納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

1、已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%;

2、商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復(fù)扣除裝修費用。

(二)支付的住房貸款利息的扣除要求。

納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。

(三)手續(xù)費、公證費等費用的扣除要求。

納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。

十二、扣除所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的財產(chǎn)原值、稅金和其他合理費用，需要提供哪些材料?

答：對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。

十三、住房轉(zhuǎn)讓人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證的，如何征收個人所得稅?

答：納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按住房轉(zhuǎn)讓收入的2%核定征收個人所得稅。

十四、無償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的是否征收個人所得稅?

答：(一)以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方(包括轉(zhuǎn)讓人和受讓人)不征收個人所得稅：

1、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

(二)除上述規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人(即受讓方)因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%;贈與人(即轉(zhuǎn)讓人)不征收個人所得稅。

十五、個人無償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)提交哪些資料?

答：贈與雙方辦理免稅手續(xù)時，應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提交以下資料：

(一)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]144號)第一條規(guī)定的相關(guān)證明材料;

(二)贈與雙方當(dāng)事人的有效身份證件;

(三)屬于本通知第一條第(一)項規(guī)定情形的，還須提供公證機構(gòu)出具的贈與人和受贈人親屬關(guān)系的公證書(原件)。

(四)屬于本通知第一條第(二)項規(guī)定情形的，還須提供公證機構(gòu)出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系公證書(原件)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系證明。

稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核贈與雙方提供的上述資料，資料齊全并且填寫正確的，在提交的《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》上簽字蓋章后復(fù)印留存，原件退還提交人，同時辦理個人所得稅不征稅手續(xù)。

十六、如何確定受贈人(即受讓方)受贈房產(chǎn)的個人所得稅應(yīng)納稅所得額?

答：對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標(biāo)明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。

贈與合同標(biāo)明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標(biāo)明贈與房屋價值的，稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應(yīng)納稅所得額。

十七、受贈人(即受讓方)轉(zhuǎn)讓受贈房產(chǎn)的如何計征個人所得稅?

答：受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目依法計征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評 估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

第四篇：自來水公司涉稅業(yè)務(wù)解析

自來水公司涉稅業(yè)務(wù)分析 某自來水公司，是適用簡易辦法征收的增值稅一般納稅人，主營自來水生產(chǎn)與銷售，兼營建筑安裝等。在稅務(wù)檢查過程中發(fā)現(xiàn)有如下幾項目業(yè)務(wù)具有代表性。

一、泵房出水量的計稅問題自來水的生產(chǎn)銷售是從泵房抽水到水廠，經(jīng)過過濾、沉淀、消毒等工序加工后，通過供水系統(tǒng)再出售給用戶的過程，泵房的出水量與售水量出現(xiàn)較大差額，主要有以下原因：

1、由于泵房地處農(nóng)村區(qū)域，由于抽水量過大，導(dǎo)致附近農(nóng)民無水可用，比如農(nóng)田灌溉，日常用水，所以就有部分地下水直接供應(yīng)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民，既不計量也不收取任何費用。根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈增值稅若干具體問題的規(guī)定〉的通知》（國稅發(fā)[1993]154號）第一條第（七）款“供應(yīng)或開采未經(jīng)加工的天然水（如水庫供應(yīng)農(nóng)業(yè)灌溉用水，工廠自采地下水用于生產(chǎn)），不征收增值稅?！?、“《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈增值稅部分貨物征稅范圍注釋〉的通知》（國稅發(fā)[1993]151號）第三項“自來水是指自來水公司及工礦企業(yè)經(jīng)抽取、過濾、沉淀、消毒等工序加工后，通過供水系統(tǒng)向用戶供應(yīng)的水。農(nóng)業(yè)灌溉用水、引水工程輸送的水等，不屬于本貨物的范圍。”以及《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2011年第40號）規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得銷售款或取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天”的規(guī)定，我們認(rèn)為供應(yīng)給農(nóng)民使用未經(jīng)加工的地下水不是銷售行為，不屬于視同銷售中的自產(chǎn)貨物無償贈送，不應(yīng)該繳納增值稅。

2、自來水從水廠到用戶必然經(jīng)過管道輸送，由于城市管網(wǎng)老化，跑冒滴漏十分嚴(yán)重，損耗大概有30%-40%。因為銷售自來水按簡易辦法依照6%征收率征收增值稅，不得抵扣進項稅額，這部分損失就沒有進項稅可以轉(zhuǎn)出，所以不應(yīng)補繳增值稅。

3、由于企業(yè)破產(chǎn)、關(guān)門，居民拆遷等等原因，因此產(chǎn)生拖欠的水費，一般不在單位的財務(wù)賬簿反映，而是在收費系統(tǒng)記錄，所以應(yīng)根據(jù)收費系統(tǒng)統(tǒng)計欠費，計算繳納增值稅。

二、銷售單價的問題自來水公司收取的水費包括水費基本價格，代政府收取的污水處理費，水資源費等。根據(jù)《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十二條規(guī)定的價外費用不包括下列項目：“

（三）同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：1.由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費；2.收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；3.所收款項全額上繳財政?！?，所以計稅單價中應(yīng)剔除代政府收取的污水處理費，水資源費。

三、關(guān)于安裝費的問題根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅若干政策的通知》（財稅[2005]165號）

第八條“對從事熱力、電力、燃?xì)?、自來水等公用事業(yè)的增值稅納稅人收取的一次性費用，凡與貨物的銷售數(shù)量有直接關(guān)系的，征收增值稅；凡與貨物的銷售數(shù)量無直接關(guān)系的，不征收增值稅?！币约啊稜I業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條“納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。”的規(guī)定，自來水公司收取的初裝費、戶表改造費屬于一次性收費且與自來水銷售數(shù)量無關(guān)，連同安裝過程中使用的材料應(yīng)一并繳納營業(yè)稅。

四、關(guān)于單獨銷售原材料、廢料及滯納金少繳增值稅問題。銷售自來水按簡易辦法依照6%征收率征收增值稅，這項政策只是針對“自來水”這一商品，自來水公司單獨銷售其他貨物，比如水表、鋼管、管件及下腳料等，應(yīng)按適用稅率計征增值稅稅額并允許抵扣進項稅額，如果企業(yè)將這部分收入按6%征收率計提增值稅稅款，則視同放棄抵扣權(quán)，按17%稅率全額補繳增值稅。另外，企業(yè)隨同欠繳水費一并收取的滯納金、違約金收入，也應(yīng)該按照6%征收率計算繳納增值稅。

第五篇：企業(yè)設(shè)立總、分支機構(gòu)如何處理涉稅事宜

企業(yè)設(shè)立總、分支機構(gòu)如何處理涉稅事宜

2011年05月03日 11:46

具體操作內(nèi)容：《國家稅務(wù)總局關(guān)于匯總（合并）納稅企業(yè)實行統(tǒng)一計算、分級管理、就地預(yù)繳、集中清算所得部問題的通知》（國稅發(fā)[2001]13號）、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理暫行辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2008]28號）

隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，不少企業(yè)通過在外地設(shè)立銷售網(wǎng)點、辦事機構(gòu)或貨物中轉(zhuǎn)倉等形式來促銷產(chǎn)品，降低經(jīng)營成本，提高市場占有率，增強自身競爭能力。這些外出經(jīng)營網(wǎng)點或機構(gòu)，有的與其總機構(gòu)在財務(wù)上實行統(tǒng)一核算，有的則實行獨立核算。那么，在處理涉稅事宜中，這些經(jīng)營網(wǎng)點或機構(gòu)的納稅事務(wù)是統(tǒng)一由其總機構(gòu)辦理還是在其經(jīng)營地自行處理？總機構(gòu)又應(yīng)如何協(xié)調(diào)？這是目前不少企業(yè)碰到的一個較普遍問題。為便于征收管理，國家對這類經(jīng)營方式涉及的一些稅收政策問題做出了具體規(guī)定?，F(xiàn)根據(jù)有關(guān)稅收法規(guī)，結(jié)合實際情況對此進行說明。

目前，國家對設(shè)立總、分支機構(gòu)涉及的現(xiàn)行稅收法規(guī)，主要有：

就增值稅而言，具體有：《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》第四條第三款規(guī)定：設(shè)有兩個以上機構(gòu)并實行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機構(gòu)移送其他機構(gòu)用于銷售屬于視同銷售行為。同時《中華人民共和國增值稅暫行條例》第三十二條第七款及《增值稅專用發(fā)票管理使用規(guī)定》第六條第五款規(guī)定，此類視同銷售行為的納稅義務(wù)發(fā)生時間為貨物移送的當(dāng)天，簡言之，總機構(gòu)如將貨物移送異地〔不在同一縣（市）〕分支機構(gòu)，應(yīng)在移送的當(dāng)天開具發(fā)票，并確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)，向其所在地稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。而對于總、分支機構(gòu)如何確定申報繳納增值稅的地點，國家稅務(wù)總局國稅發(fā)〔1998〕137號（見原《南方稅務(wù)導(dǎo)報》 1998年第10期第33頁）予以明確，受貨機構(gòu)有發(fā)生下述兩項情形之一的，應(yīng)向其所在地稅務(wù)機關(guān)繳納。

（一）向購貨方開具發(fā)票；

（二）向購貨方收取貨款。未發(fā)生上述兩項情形的，則應(yīng)由總機構(gòu)統(tǒng)一繳納增值稅。如果受貨機構(gòu)只就部分貨物向購買方開具發(fā)票或收取貨款，則應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況計算并分別向總、分支機構(gòu)所在地繳納稅款。

就企業(yè)所得稅而言，凡實行獨立經(jīng)濟核算的企業(yè)或組織都是企業(yè)所得稅的納稅人，這里所說的“獨立經(jīng)濟核算” 須有三個條件，即同時具備在銀行開設(shè)結(jié)算帳戶，獨立建立帳簿、編制財務(wù)會計報表，獨立計算盈虧。至于納稅地點問題，《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》第十四條規(guī)定：除國家另有規(guī)定外，企業(yè)所得稅由納稅人向其所在地主管稅務(wù)機關(guān)繳納。稅法所稱的所在地是指納稅人的實際經(jīng)營管理所在地，企業(yè)登記注冊地與實際經(jīng)營管理地不一致的，以實際經(jīng)營管理地為申報納稅所在地。因此，設(shè)置總、分支機構(gòu)的企業(yè)，如總分支機構(gòu)均為獨立核算單位需由總機構(gòu)統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅的，必須經(jīng)國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)，才能在總機構(gòu)所在地匯總申報繳納企業(yè)所得稅。否則，分別以總、分支機構(gòu)為單位就地繳納企業(yè)所得稅。

下面結(jié)合實際，對總、分支機構(gòu)涉及的稅務(wù)事宜進行說明。目前企業(yè)外出經(jīng)營形式主要有兩種：一是總機構(gòu)與分支機構(gòu)分開核算、獨立經(jīng)營；一是總、分支機構(gòu)統(tǒng)一核算?，F(xiàn)分別就這兩種情況進行說明。

一、總、分支機構(gòu)采取分開核算獨立經(jīng)營的

（一）稅務(wù)登記。不管是總、分支機構(gòu)新開還是總機構(gòu)在異地開設(shè)新分支機構(gòu)，均應(yīng)在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照30日內(nèi)，向各自經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)申請?zhí)顖蟆丁痢痢炼悇?wù)登記表》連同工商營業(yè)執(zhí)照、銀行帳號證明、企業(yè)法定代表人、單位負(fù)責(zé)人居民身份證或其他合法證件，組織機構(gòu)統(tǒng)一代碼證書，有關(guān)合同、章程、協(xié)議書，企業(yè)住所證明等呈送稅務(wù)機關(guān)審批核發(fā)《稅務(wù)登記證》。分支機構(gòu)需要認(rèn)定為一般納稅人的，應(yīng)提供總機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)批準(zhǔn)其總機構(gòu)為一般納稅人的證明（申請認(rèn)定表影印件），如分支機構(gòu)屬商業(yè)企業(yè)但達不到一般納稅人標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按小規(guī)模納稅人有關(guān)規(guī)定來執(zhí)行。

（二）領(lǐng)購使用發(fā)票。在辦理了稅務(wù)登記及納稅人資格認(rèn)定的基礎(chǔ)上，納稅人可根據(jù)實際情況向其主管稅務(wù)機關(guān)申請領(lǐng)購和使用發(fā)票。

1、總、分支機構(gòu)均為一般納稅人，首次需領(lǐng)購增值稅專用發(fā)票的，可在取得《一般納稅人資格證書》后，憑《營業(yè)執(zhí)照》、《稅務(wù)登記證》或《注冊稅務(wù)登記證》副本及經(jīng)辦人身份證到主管國稅機關(guān)申請辦理《增值稅專用發(fā)票領(lǐng)購簿》，然后再辦理領(lǐng)購手續(xù)。續(xù)領(lǐng)時須持《資格證書》、《領(lǐng)購簿》及經(jīng)辦人身份證。如還需領(lǐng)購普通發(fā)票的，還應(yīng)申請核發(fā)《普通發(fā)票領(lǐng)購簿》。

2、分支機構(gòu)為小規(guī)模納稅人的，按規(guī)定不能領(lǐng)購使用增值稅專用發(fā)票，但可向經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)申請代開增值稅專用發(fā)票，并在代開的同時征收稅款。而領(lǐng)購普通發(fā)票的，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)申請核發(fā)《發(fā)票領(lǐng)購簿》，平時領(lǐng)購時，憑《稅務(wù)登記證》（副本）、《普通發(fā)票領(lǐng)購簿》到主管稅務(wù)機關(guān)按核定的發(fā)票種類、數(shù)量領(lǐng)購。

（三）稅款計算及帳務(wù)處理?？偂⒎种C構(gòu)在依法辦理上述稅務(wù)登記、領(lǐng)購發(fā)票事宜后，進行正常業(yè)務(wù)經(jīng)營，如發(fā)生應(yīng)稅行為，則應(yīng)按規(guī)定計算繳納有關(guān)稅款。如總、分支機構(gòu)均為一般納稅人，應(yīng)分別采用一般納稅人增值稅計算辦法計算稅款，即：當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進項稅額，相互間可開具增值稅專用發(fā)票；企業(yè)所得稅應(yīng)按照當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)確定的計算征收方式執(zhí)行，如按季（月）度申報預(yù)繳，年終匯算清繳等；如分支機構(gòu)為小規(guī)模納稅人，則其增值稅應(yīng)按“計稅銷售額×征收率”來計算，同時總機構(gòu)不應(yīng)開具增值稅專用發(fā)票，只能開具普通發(fā)票給其分支機構(gòu)。

帳務(wù)處理：對于總、分支機構(gòu)間實行獨立核算的，如果它們相互間調(diào)撥貨物，應(yīng)按正常銷售貨物計算征收增值稅和進行帳務(wù)處理：

總機構(gòu)：借：銀行存款等科目

貸：產(chǎn)品銷售收入

應(yīng)交稅金??應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

分支機構(gòu)：在收到貨物已支付貨款及取得專用發(fā)票時

借：庫存商品

應(yīng)交稅金??應(yīng)交增值稅（進項稅額）

貸：銀行存款等科目

如分支機構(gòu)為小規(guī)模納稅人，則：

借：庫存商品（含稅成本）

貸：銀行存款等科目

二、總、分支機構(gòu)采取統(tǒng)一核算方式的

（一）稅務(wù)登記?？倷C構(gòu)擬外出經(jīng)營如采用臨時在異地銷售貨物或異地設(shè)立統(tǒng)一核算的分支機構(gòu)，則其總機構(gòu)也應(yīng)首先按上述第一條第（一）、（二）點有關(guān)規(guī)定辦理好稅務(wù)登記和領(lǐng)購使用發(fā)票的有關(guān)工作。對于分支機構(gòu)則還應(yīng)按如下規(guī)定辦理相關(guān)登記事宜：納稅人到外縣（市）進行生產(chǎn)經(jīng)營活動，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機關(guān)申請開具《外出經(jīng)營活動證明》（以下簡稱《證明》，有效期一般為30天），并且應(yīng)在進行生產(chǎn)經(jīng)營前，向生產(chǎn)經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)提供稅務(wù)登記證件副本、《證明》，填報《外出經(jīng)營貨物檢驗單》，申請登記和申請查驗貨物。

外出經(jīng)營活動結(jié)束，納稅人應(yīng)當(dāng)向經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)填報《外出經(jīng)營活動情況申報表》，并按規(guī)定結(jié)清稅款，繳銷未使用完的發(fā)票。經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)在《證明》上注明納稅人的經(jīng)營、納稅及發(fā)票使用情況。納稅人應(yīng)持此《證明》，在其有效期屆滿10日內(nèi)，回到所在地稅務(wù)機關(guān)辦理《證明》繳銷手續(xù)。

（二）領(lǐng)購使用發(fā)票。國家稅務(wù)總局國稅發(fā)〔1998〕137號通知明確，受貨機構(gòu) 向購貨方開具發(fā)票或向購貨方收取貨款的，都應(yīng)向所在地稅務(wù)機關(guān)繳納增值稅。因此，企業(yè)外出設(shè)立分支機構(gòu)是否領(lǐng)購發(fā)票應(yīng)根據(jù)實際情況來確定。一般而言，外設(shè)分支機構(gòu)屬批發(fā)性質(zhì)，購貨方與總機構(gòu)有較固定關(guān)系的，可由總機構(gòu)開具發(fā)票和收取貨款，外設(shè)分支機構(gòu)只負(fù)責(zé)調(diào)撥交付貨物；外設(shè)分支機構(gòu)如屬零售性質(zhì)，兼有一定量的批發(fā)，則從便于經(jīng)營出發(fā)，應(yīng)在當(dāng)?shù)仡I(lǐng)購發(fā)票使用，分支機構(gòu)應(yīng)在按上述第二條第（一）點要求辦理好檢驗登記的基礎(chǔ)上，按第一條第（二）點的要求領(lǐng)購使用發(fā)票。

另外，根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》規(guī)定，固定業(yè)戶不能攜帶專用發(fā)票到外地使用，否則在經(jīng)營地被稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)將按有關(guān)規(guī)定進行處罰，其攜帶的專用發(fā)票將被逐聯(lián)注明“違章使用作廢”字樣。如果到外地臨時經(jīng)營需領(lǐng)購普通發(fā)票的，應(yīng)持《證明》向經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)申請領(lǐng)購經(jīng)營地的發(fā)票，經(jīng)營地稅務(wù)機關(guān)可以要求其提供保證人或者根據(jù)所領(lǐng)購發(fā)票的票面限額及數(shù)量交納不超過1萬元的保證金，并限期繳銷發(fā)票。按期限繳銷發(fā)票的，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)會立即解除保證人的擔(dān)保義務(wù)或者退還保證金，未按期繳銷的，由保證人或者以保證金承擔(dān)法律責(zé)任。

（三）稅款計算及帳務(wù)處理。設(shè)有兩個以上機構(gòu)并實行統(tǒng)一核算的納稅人將貨物從一個機構(gòu)移送至設(shè)在外縣（市）的其他機構(gòu)用于銷售應(yīng)視同銷售處理，一般情況下，總、分支機構(gòu)均為一般納稅人的，總機構(gòu)銷項稅額與分支機構(gòu)的進項稅額是相等并同時發(fā)生，在納稅人內(nèi)部起到將進項稅額從生產(chǎn)地（或購進地）機構(gòu)傳遞到銷貨地機構(gòu)的作用，總機構(gòu)應(yīng)視同銷售處理，并開具增值稅專用發(fā)票，分支機構(gòu)可以此作為調(diào)入產(chǎn)品月份的進項稅額申報抵扣。具體在會計處理上，由于總、分支機構(gòu)實行統(tǒng)一核算，分支機構(gòu)只作備查記錄或設(shè)置部分帳簿核算分支機構(gòu)自身的經(jīng)營業(yè)務(wù)，在反映總分支機構(gòu)調(diào)撥貨物的業(yè)務(wù)上，可直接由總機構(gòu)統(tǒng)一核算或分支機構(gòu)作部分帳務(wù)處理均可。現(xiàn)舉例說明：

某服裝廠2000年5月5日將一批自產(chǎn)服裝調(diào)撥至外省設(shè)立的專賣店銷售，產(chǎn)品不含稅成本 20 000元。5月份購進原材料進項稅額3 000元，該服裝銷售由服裝廠直接收款和開具發(fā)票，并于5月25日銷售這批服裝取得收入價稅合計 25 740元，其中不含稅銷售額22 000元。

則服裝廠調(diào)撥時：

借：產(chǎn)成品??××分支機構(gòu) 20 000 貸：產(chǎn)成品?? ××倉庫 20 000 專賣店將這批服裝批發(fā)銷售，專用發(fā)票由服裝廠開給客戶，款項也由客戶匯給服裝廠。則銷售時，服裝廠做帳：

借：應(yīng)收帳款??××單位 25 740 貸：應(yīng)交稅金??應(yīng)交增值稅（銷項稅額）3 740 貸：產(chǎn)品銷售收入 22 000元

5月份由服裝廠申報繳納增值稅稅款

當(dāng)期應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項稅額-當(dāng)期進項稅額=3740-3000=740元

借：應(yīng)交稅金??應(yīng)交增值稅（已交稅金）740元

貸：銀行存款 740元

如若該批服裝由專賣店收款或開具發(fā)票，按規(guī)定專賣店應(yīng)繳納增值稅，服裝廠調(diào)撥產(chǎn)品應(yīng)視同銷售，并可開具專用發(fā)票，假設(shè)調(diào)撥價為20 000元，銷售收入同上。

則上述帳務(wù)處理為：

調(diào)撥時 借：產(chǎn)成品??××分支機構(gòu) 23 400 貸：產(chǎn)成品??××倉庫 20 000 貸：應(yīng)交稅金??應(yīng)交增值稅

（銷項稅額）3 400 專賣店收到貨物時

借：產(chǎn)成品??××產(chǎn)品 20 000 應(yīng)交稅金??應(yīng)交增值稅（進項稅額）3 400 貸：產(chǎn)成品??總機構(gòu)發(fā)來產(chǎn)品 23 400 專賣店銷售時，借：產(chǎn)品銷售成本 23 400 貸：產(chǎn)成品??分支機構(gòu) ??××產(chǎn)品 23 400 借：銀行存款或應(yīng)收帳款 25 740 貸：產(chǎn)品銷售收入 22 000 應(yīng)交稅金??應(yīng)交增值稅（銷項稅額）3 740 則專賣店5月份，應(yīng)納稅款=3740-3400=340。

借：應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅（已交稅金）340 貸：銀行存款 340 服裝廠 應(yīng)納稅額=3400-3000=400 借：應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅（已交稅金）400 貸：銀行存款 400 從上可看出，不管是在總機構(gòu)匯總繳納增值稅還是總、分支機構(gòu)分別繳納增值稅，它們總稅負(fù)都是一致的，不過由于進項稅額在何處抵扣問題，導(dǎo)致在總機構(gòu)與分支機構(gòu)兩地間的稅負(fù)轉(zhuǎn)移。

如果專賣店為小規(guī)模納稅人，由于征稅率不一樣，則會造成稅負(fù)不一樣，仍以上例說明，總機構(gòu)調(diào)撥時

借：產(chǎn)成品??××分支機構(gòu) 23 400 貸：產(chǎn)成品??××倉庫 20 000 貸：應(yīng)交稅金??應(yīng)交增值稅（銷項稅額）3 400 專賣店收到貨物時

借：庫存商品??××產(chǎn)品 23 400 貸：產(chǎn)成品??總機構(gòu)發(fā)來產(chǎn)品 23 400 專賣店銷售時，如這批貨款收取不含稅收入22000元

借：銀行存款 22 880元

貸：產(chǎn)品銷售收入 22 000元

貸：應(yīng)交稅金??應(yīng)交增值稅 22 000×4%=880元

則專賣店向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)申報繳納增值稅880元，總機構(gòu)應(yīng)向其主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅3400-3000=400元

企業(yè)設(shè)立統(tǒng)一核算總、分支機構(gòu)進行生產(chǎn)經(jīng)營活動的，總機構(gòu)在每期增值稅納稅申報時，除向主管稅務(wù)機關(guān)報送一般的報表資料外，還應(yīng)注意填報《分支機構(gòu)銷售明細(xì)表》（見右圖）。該表適用于在異地設(shè)有統(tǒng)一核算分支機構(gòu)的納稅人填報，凡總機構(gòu)將貨物移送到受貨機構(gòu)用于銷售但仍由總機構(gòu)統(tǒng)一開具發(fā)票，收取貨款并統(tǒng)一納稅的情況，均應(yīng)填列該表。

表中“本月銷售額”和“本年累計銷售額”填寫由總機構(gòu)將貨物移送到分支機構(gòu)用于銷售但仍由總機構(gòu)統(tǒng)一開具發(fā)票收取貨款并統(tǒng)一納稅的銷售額。

至于企業(yè)所得稅，如總、分支機構(gòu)各自實行獨立核算的，應(yīng)依據(jù)稅法有關(guān)規(guī)定在各自經(jīng)營地主管向稅務(wù)機關(guān)申報繳納企業(yè)所得稅。如總、分支機構(gòu)實行統(tǒng)一核算，經(jīng)批準(zhǔn)由總機構(gòu)統(tǒng)一繳納企業(yè)所得稅的，其分支機構(gòu)的經(jīng)營所得應(yīng)匯總到總機構(gòu)，由總機構(gòu)統(tǒng)一計算，盈虧相抵后申報繳納企業(yè)所得稅。