第一篇：對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)識(shí)

對(duì)房?jī)r(jià)的認(rèn)識(shí)中國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)狀描述

中國(guó)房地產(chǎn)究竟有多火? 不僅可以從人們排隊(duì)購(gòu)房的熱情中體現(xiàn)出來(lái), 國(guó)家有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)字也顯示了房地產(chǎn)持續(xù)“高燒不退”的狀況。根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示, 2006年5 月, 全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲5.8%, 漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.7%, 漲幅比上月高0.3個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì), 全國(guó)新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲6.1%, 漲幅比上月低0.3個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.8%, 漲幅比上月高0.1個(gè)百分點(diǎn)。分類別看, 與上年同月比, 經(jīng)濟(jì)適用房、高檔住房銷售價(jià)格分別上漲4.8%和6.9%, 漲幅比上月份別回落1 和1.1個(gè)百分點(diǎn);普通住宅銷售價(jià)格上漲5.7%, 漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。分地區(qū)看, 與上年同月比, 漲幅較大的主要城市包括: 大連15.2%、深圳13.7%、呼和浩特11.4%、福州10.3%和北京9.0%;下降的城市僅有上海和錦州, 降幅分別為6.2%和0.8%。另外, 二手住房銷售價(jià)格同比上漲6.7%, 漲幅比上月高0.9個(gè)百分點(diǎn);環(huán)比上漲0.8%, 漲幅比上月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。與上年同月比, 漲幅較高城市為: 大連23%、深圳15.6%、鄭州12.1%、呼和浩特10.2%、北京8.5%;僅有?？?、北海2個(gè)城市有所下降。下面, 具體看一下北京、深圳、上海、廣州等城市房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì):北京: 北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示: 2006年一季度北京住宅均價(jià)7168 元/平方米, 上年同期均價(jià)6235 元/平方米, 同比上漲約15%, 比上年全年均價(jià)上漲448 元/平方米。而北京市建委等四部門發(fā)布的1～2 月份北京房市運(yùn)行情況統(tǒng)計(jì)也顯示: 1 月到2 月北京商品期房均價(jià)上漲了17.3%。北京四環(huán)以外及郊區(qū)房?jī)r(jià)的漲幅最為明顯。在通州區(qū), 很多樓盤的均價(jià)都突破5000 元/平方米的關(guān)口;而臨近通州的北京管莊,“東一時(shí)區(qū)”, 二期開盤價(jià)格已經(jīng)由一期時(shí)的4800 元/平方米漲到了6000 元/平方米;北京雙橋溫泉東里小區(qū)的二手房都從上年的3500 元/平方米, 上漲到4800元/平方米。深圳: 據(jù)深圳市房地產(chǎn)估價(jià)中心的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示,2006 年一季度, 深圳市商品房均價(jià)高達(dá)每平方米8753元, 比上年同期上漲20.62%;其中, 商品住宅均價(jià)為每平方米8126 元, 同比更是急升了25.63%。深圳房?jī)r(jià)的異動(dòng)引起全國(guó)的關(guān)注。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù), 深圳2005 年商品住宅均價(jià)為每平方米7040.10 元, 而只有短短3個(gè)月, 每平方米就上漲1000 多元。上海: 上海的商品住宅市場(chǎng), 在2006 年3 月表現(xiàn)出的強(qiáng)勁反彈也是業(yè)內(nèi)皆知, 179.67萬(wàn)平方米、共16140 套的成交規(guī)模已達(dá)到了上年調(diào)控新政前的水平, 商品住宅的成交均價(jià)也在每平方米9000 至9400元之間震蕩。廣州: 廣州的房?jī)r(jià)則更是與深圳的同步飆升。廣州市國(guó)土房管局的統(tǒng)計(jì)顯示, 2006 年一季度廣州老八區(qū)的商品房成交均價(jià)為每平方米7361 元, 其中一手住宅成交價(jià)格同比上漲約18%。而空置率反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)和衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康的重要指標(biāo)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局指出, 截止到2006 年4 月底, 全國(guó)商品房空置面積為1.22億平方米, 同比增長(zhǎng)17.8%。其中空置商品住宅6921萬(wàn)平方米, 增長(zhǎng)百分15.9%。截至2006 年2 月末, 北京市

空置一年以上商品住宅面積為306.2萬(wàn)平方米, 比上年同期上升21.2%。1995 年, 上海房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的狀況開始顯現(xiàn), 空置房的滯銷和積壓?jiǎn)栴}越來(lái)越突出。上海樓市經(jīng)過(guò)宏觀調(diào)控以后, 截至2005 年底, 上海的空置房大約在1000萬(wàn)平方米以上, 空置率接近10%。上海樓市將迎來(lái)又一次空置房的高峰。廣州市統(tǒng)計(jì)局公布的調(diào)查報(bào)告顯示, 截至2005 年底, 廣州市商品房空置率達(dá)19%, 空置面積約占全國(guó)總數(shù)的1/20。眾所周知, 商品的滯銷會(huì)使庫(kù)存商品增多, 同樣,商品房的滯銷也會(huì)逐步形成空置房。當(dāng)市場(chǎng)上的供應(yīng)量大于銷售量時(shí), 就會(huì)使得市場(chǎng)上賣不掉的房子越積越多, 這時(shí), 空置房就會(huì)成為社會(huì)上一大難題, 從而房地產(chǎn)開發(fā)商乃至政府都會(huì)陷入一個(gè)困難的境地。根據(jù)建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定, 空置時(shí)間在一年以內(nèi)的商品房建筑面積為計(jì)入空置待銷面積, 空置時(shí)間在1 年以上3年以下的列為空置滯銷面積, 竣工驗(yàn)收后空置3 年以上的列為空置積壓面積。隨著全國(guó)新增供應(yīng)量尤其是住宅面積在90平米以上的房屋供應(yīng)量的大幅增加以及市場(chǎng)成交量的持續(xù)低迷, 越來(lái)越多的新房將因?yàn)殇N售不暢而形成待銷、滯銷乃至積壓。而到2007 年, 新竣工的商品房又將源源不斷地上市, 全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)因此將面臨較為嚴(yán)峻的時(shí)期。中國(guó)房?jī)r(jià)現(xiàn)狀分析

近幾年來(lái), 中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漲聲一片, 但房?jī)r(jià)上漲是由市場(chǎng)供求關(guān)系決定的呢?還是其他因素導(dǎo)致的?如果不是市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定的, 又是什么因素在起作用? 從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局與央行的數(shù)據(jù)來(lái)看, 一片漲聲中房?jī)r(jià)居高不下, 到底是真實(shí)需求所致, 還是投機(jī)所致?

(1)契稅大幅度下降。據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局征管有關(guān)負(fù)責(zé)人透露, 2006 年1~4 月, 全國(guó)契稅收入僅增長(zhǎng)了7.4%, 而上年同期卻超過(guò)了63%;北京市地稅有關(guān)負(fù)責(zé)人也透露, 北京每個(gè)月契稅收入同比下降20%, 這說(shuō)明買房的人在減少。這意味著總體的交易量在下降。價(jià)格在快速上升, 成交量卻在下降, 這一現(xiàn)象應(yīng)該引起各

方面關(guān)注。根據(jù)規(guī)定, 買房要繳納契稅, 就連經(jīng)濟(jì)適用房、二手房都不例外;這就意味著所有房屋的真實(shí)交易量, 都可以通過(guò)契稅反映出來(lái)。契稅收入的下降, 正是房屋成交量下降的真實(shí)寫照。在交易量下降的情況下,房?jī)r(jià)快速上漲, 唯一合理的解釋, 就是上漲乃投機(jī)推動(dòng)而非真實(shí)需求推動(dòng)。

(2)空置面積大幅上升。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2006 年5月20 日發(fā)布的消息, 截止到4 月底, 全國(guó)商品房空置面積為1.22億平方米, 同比增長(zhǎng)18.9%。其中, 空置商品住宅6921萬(wàn)平方米, 增長(zhǎng)15.9%。空置面積的上升,是投機(jī)而非真實(shí)需求推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)有力證據(jù)。

(3)通過(guò)調(diào)查顯示, 中國(guó)目前的個(gè)人購(gòu)房91%以上是通過(guò)個(gè)人住房按揭貸款完成的。2006 年第一季度, 個(gè)人住房按揭貸款僅為256 億元, 以此推算, 全國(guó)個(gè)人住房按揭貸款也不過(guò)1000 億元。而在2004 年, 個(gè)人住房按揭貸款達(dá)到4700 億元, 宏觀調(diào)控后的2005年, 個(gè)人住房按揭

貸款也只有2600 億元。

(4)房?jī)r(jià)不單是一個(gè)價(jià)格問(wèn)題, 而是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式和收入分配方式等體制性障礙在房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中體現(xiàn)。這與房地產(chǎn)多重屬性如基本消費(fèi)品、財(cái)產(chǎn)屬性、投資品屬性及衡量社會(huì)生活水平和社會(huì)保障狀況社會(huì)和政治屬性有關(guān)。房地產(chǎn)是缺乏供給彈性的要素資本, 隨著社會(huì)總需求增長(zhǎng), 供給彈性越小的要素價(jià)格增長(zhǎng)得越快。另外, 房地產(chǎn)的真實(shí)需求往往比較穩(wěn)定, 但是投機(jī)需求隨預(yù)測(cè)而變化, 極其不穩(wěn)定, 這種短期的投機(jī)行為加劇了房產(chǎn)投資的非理性和“超前消費(fèi)”傾向。以上四點(diǎn)清晰地表明, 目前的房?jī)r(jià)虛高, 確為投機(jī)所致。那么, 房地產(chǎn)泡沫形成的原因何在? 一方面我國(guó)職工工資偏低, 住房含量不足, 更重要的是價(jià)格形成機(jī)制不合理。另一方面, 我國(guó)商品房大量空置, 并且已經(jīng)達(dá)到了很嚴(yán)重的地步。而老百姓卻買不起房, 造成資源的大量浪費(fèi), 房地產(chǎn)商的資金得不到回籠但是新一輪的資金卻還是大量的投入進(jìn)去, 造成所謂的房地產(chǎn)泡沫。一般說(shuō)來(lái),對(duì)于房地產(chǎn)泡沫主要可以從投機(jī)、預(yù)期、非理性和虛擬性理論等幾個(gè)方面進(jìn)行解釋。房地產(chǎn)泡沫的形成往往與房地產(chǎn)投機(jī)緊密聯(lián)系在一起, 房地產(chǎn)投機(jī)又與預(yù)期、非理性等因素相互影響而發(fā)生作用。當(dāng)各經(jīng)濟(jì)主體(包括投機(jī)者)對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格走向的預(yù)期過(guò)度樂(lè)觀,并且出現(xiàn)非理性的“集體無(wú)意識(shí)”行為時(shí), 房地產(chǎn)投機(jī)者開始增加房地產(chǎn)的購(gòu)買和囤積, 投機(jī)需求的增加造成市場(chǎng)的繁榮假象, 引起進(jìn)一步的漲價(jià)預(yù)期, 從而形成一個(gè)自我強(qiáng)化的正反饋, 最終膨脹為泡沫。持續(xù)走高的房?jī)r(jià), 不僅牽動(dòng)著百姓的神經(jīng), 也引起專家學(xué)者、政府主管部門的高度重視, 究竟是哪些因素推動(dòng)著房?jī)r(jià)的上漲, 成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)走高的因素分析

(1)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理。商品住宅供應(yīng)中, 中低價(jià)位住宅比例偏低。另外, 全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng), 占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重由上年的6.1%下降到4.6%, 有的地區(qū)甚至停止了經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。非住宅、高價(jià)位住宅供應(yīng)增長(zhǎng)快于中低價(jià)位住宅供應(yīng)增長(zhǎng), 由此帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

(2)商品房開發(fā)加大成本建設(shè), 土地價(jià)格上漲。據(jù)國(guó)土資源部對(duì)全國(guó)51個(gè)大中城市的地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果,全國(guó)住宅用地價(jià)格同比增長(zhǎng)8.94%。與此同時(shí), 新出讓土地價(jià)格及房?jī)r(jià)的較大幅度上漲, 帶動(dòng)存量土地上在建項(xiàng)目的房?jī)r(jià)高走。另外, 拆遷成本也在增加, 住宅品質(zhì)的不斷提高, 均在一定程度上加大了商品房的開發(fā)成本。而在中西部地區(qū)和部分中小城市, 成本因素是房?jī)r(jià)上漲的主導(dǎo)因素。從各項(xiàng)成本因素的影響程度看, 地價(jià)上升、拆遷費(fèi)用增加對(duì)東部沿海地區(qū)和少數(shù)內(nèi)地中心城市影響更大些, 而建材漲價(jià)等引起的建筑安裝成本的增加則對(duì)中西部地區(qū)和中小城市影響更大。

(3)部分地區(qū)供求失衡。建設(shè)部的數(shù)據(jù)顯示, 2000年以來(lái), 全國(guó)商品房、商品住宅銷售面積增幅連續(xù)5 年大于竣工面積增幅。東部地區(qū)和部分中心城市供求矛盾突出。而在部分沿海城市, 外來(lái)購(gòu)房者比例較高, 且集中于中高檔商品房, 導(dǎo)致中高檔房屋供不應(yīng)求, 價(jià)格不斷攀升;同時(shí)

也帶動(dòng)了普通商品住宅需求增加、價(jià)格上漲。

(4)部分地區(qū)投資和投機(jī)性購(gòu)房需求增長(zhǎng)過(guò)快。從投資性需求來(lái)看,近幾年, 股票、期貨等投資收益缺乏必要的保障, 再加上長(zhǎng)期低利率, 投資收益遠(yuǎn)低于期望值, 這些均導(dǎo)致了住房投資需求旺盛, 甚至部分普通市民也把積蓄開始用于購(gòu)置房屋, 以保值增值。從投機(jī)炒作來(lái)看, 一些機(jī)構(gòu)和個(gè)人用大量銀行貸款及私募資金進(jìn)行短期炒作, 造成一些樓盤價(jià)格短期內(nèi)持續(xù)上漲, 有些地方甚至出現(xiàn)了排隊(duì)搶購(gòu)房號(hào)現(xiàn)象。一些開發(fā)商認(rèn)為控制投資規(guī)模和土地供應(yīng)量等宏觀政策將影響后續(xù)的市場(chǎng)供應(yīng), 因此對(duì)新開樓盤價(jià)格定位較高。而有的開發(fā)商則放慢開發(fā)建設(shè)和銷售進(jìn)度甚至囤積土地, 或者利用市場(chǎng)信息的不對(duì)稱, 與中介機(jī)構(gòu)聯(lián)手哄抬房?jī)r(jià), 增加了市場(chǎng)的緊張氣氛, 致使一部分消費(fèi)者做出了提前購(gòu)房的選擇, 進(jìn)一步加劇了階段性供求矛盾。

(5)不同社會(huì)群體利益相互影響導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)走高。有關(guān)專家認(rèn)為, 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展, 部分城市政府片面強(qiáng)調(diào)利用土地資源經(jīng)營(yíng)城市, 同時(shí)一些商業(yè)銀行以及企業(yè)過(guò)度依賴房地產(chǎn)獲取利潤(rùn)。宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境和土地等資源的約束決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)不可能無(wú)限擴(kuò)大, 在一定程度上又進(jìn)一步強(qiáng)化了社會(huì)各方面對(duì)房?jī)r(jià)升值的過(guò)度預(yù)期及浮躁心態(tài)。在多重因素的作用下, 不同利益主體相互影響, 共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲, 這才是房?jī)r(jià)上漲的深層次原因。4 相關(guān)政策與措施

在全國(guó)一些城市房?jī)r(jià)不正常躁動(dòng)之時(shí), 國(guó)務(wù)院提出要進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控, 及時(shí)發(fā)布了《國(guó)六條》, 包括:

(1)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃, 對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。

(2)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策, 完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策, 有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策, 引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模, 加強(qiáng)土地使用監(jiān)管, 制止囤積土地行為。

(3)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度, 減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。

(4)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管, 制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。

(5)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè), 規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房, 積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng), 有步驟地解決低收入家庭的住房困難。

(6)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度, 增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度, 全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息, 堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定”的宏觀調(diào)控目標(biāo), 筆者認(rèn)為還應(yīng)努力從以下方面著手:

第一, 建設(shè)節(jié)約型社會(huì), 推動(dòng)節(jié)地節(jié)能建筑。首先要加大房地產(chǎn)閑置土地的清理力度, 盤活和利用存量土地, 不僅要征收超過(guò)合同約定開發(fā)期一定時(shí)期土地的閑置費(fèi)或無(wú)償收回使用權(quán),還要探討建立土地閑置超過(guò)一定規(guī)模和期限的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的退出機(jī)制。建設(shè)節(jié)約型社會(huì), 改變房屋建設(shè)的高能耗現(xiàn)狀應(yīng)馬上列入到房地產(chǎn)開發(fā)管理的議事日程上來(lái), 應(yīng)強(qiáng)制性地執(zhí)行現(xiàn)有的法規(guī)和節(jié)能標(biāo)準(zhǔn), 對(duì)違規(guī)者加以處罰。對(duì)于不到位的法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)要盡快加以完善, 特別是應(yīng)盡快改革供能方式, 集中供熱、分戶計(jì)量, 為保持經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

第二, 我國(guó)住房一、二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展失衡, 因此應(yīng)大力發(fā)展二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。目前我國(guó)住宅市場(chǎng)的交易是以新建住宅一級(jí)市場(chǎng)為主, 存量住房的二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢, 租賃住房市場(chǎng)不規(guī)范, 市場(chǎng)交易量很小。這種狀況直接導(dǎo)致了各收入階層的人無(wú)法通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)的順暢交易, 梯次地向上改善住房條件。因此, 在今后一段時(shí)期內(nèi), 我國(guó)迫切需要發(fā)展住房二三級(jí)市場(chǎng), 使住房存量資源發(fā)揮效用, 減輕一級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)需求壓力。

第二篇：稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么影響

稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么影響？不確定

“國(guó)五條”中征收“差價(jià)20%個(gè)稅”，雖然是2006年就有的“舊政策”，但其引發(fā)的后果，超出許多人的想象?！?0%個(gè)稅政策”啥時(shí)候嚴(yán)格實(shí)施？目前還未有定論。值得關(guān)注的是，不少老百姓因?yàn)閾?dān)心“被多征稅”，恐慌性地辦理二手房交易手續(xù)。記者了解到，鄭州市房管部門已有6位工作人員，因?yàn)?月2日以后長(zhǎng)期加班而暈倒，但第二天仍要堅(jiān)守在崗位上——因?yàn)檗k事老百姓太多！

秦虹認(rèn)為，稅收作為調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)手段之一，強(qiáng)制性很強(qiáng)，它的特點(diǎn)是市場(chǎng)選擇性好。但稅收對(duì)房?jī)r(jià)傳導(dǎo)機(jī)制是比較復(fù)雜的，稅收政策能在一定程度上調(diào)整供求，但是它對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么樣的影響，是不確定的。例如，香港去年出政策，外地人買房子交12%印花稅，銷量降下來(lái)了，但房?jī)r(jià)沒(méi)有降。因?yàn)槎愂詹幌裢恋卣吣菢?，?duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生直接作用。

對(duì)于買房繳個(gè)稅，任志強(qiáng)顯然有更多的抱怨。他說(shuō)，中國(guó)有兩條稅是最高的，一個(gè)是租金70年的，一起收了，第二個(gè)就是先讓你拿個(gè)人所得稅，然后讓你拿稅后的錢去買房子之后再收你房子里的稅，“這種重復(fù)性收稅首先提高了進(jìn)入市場(chǎng)的門檻。”

第三篇：貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響

價(jià)格變化的趨勢(shì)顯示,1998-2004年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額與個(gè)人住房貸款余額持續(xù)上漲。其中,1998-2001年,房地產(chǎn)貸款余額保持在較為平穩(wěn)增長(zhǎng)的水平上;2002-2004年房地產(chǎn)貸款余額的絕對(duì)值則出現(xiàn)大幅上漲的趨勢(shì)。從總體趨勢(shì)看,個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)速度明顯快于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款速度,并且個(gè)人住房貸款在房地產(chǎn)貸款中的比重也較大。與此同時(shí),1998年以來(lái),我國(guó)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度一直保持上升趨勢(shì)。尤其是進(jìn)入2001年以后,商品住宅價(jià)格的上漲與房地產(chǎn)貸款量的擴(kuò)張表現(xiàn)為同步運(yùn)行,由此可以認(rèn)為貨幣供應(yīng)量的增加能夠在一定程度上作為解釋近年來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的原因。

2004年開始,為抑制上漲過(guò)快的房?jī)r(jià),中央政府相繼出臺(tái)了以提高信貸門檻和市場(chǎng)利率為標(biāo)志的適度緊縮的貨幣政策,但政策效果最初并不理想,2004年和2005年房?jī)r(jià)漲幅同比增長(zhǎng)17.8%和14%,達(dá)到歷史高位,這與信貸放量仍然較大有直接關(guān)系。2007年三季度,中國(guó)人民銀行“貨幣政策報(bào)告”顯示:2007年9月末,全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額4.62萬(wàn)億元,比年初增加9410億元,同比增長(zhǎng)29.6%,增速比上年同期快5.2個(gè)百分點(diǎn)。其中,房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.76萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)26.9%;購(gòu)房貸款余額2.86萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)31.4%,增速比上年同期提高13.5個(gè)百分點(diǎn)。

2007年9月27日與12月5日,中國(guó)人民銀行和中國(guó)銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》,對(duì)利用貸款購(gòu)買住房的首付款比例和房地產(chǎn)開發(fā)貸款做了更加嚴(yán)格的規(guī)定。對(duì)申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的借款人提高了首付比例和貸款利率,規(guī)定商業(yè)銀行對(duì)項(xiàng)目資本金比例不到35%或未有“四證”的項(xiàng)目、有囤積土地和囤積房源行為的房地產(chǎn)企業(yè)不得發(fā)放貸款。以“二次房貸”為標(biāo)志的從緊的貨幣政策改變了過(guò)去我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)得以快速發(fā)展的金融環(huán)境,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)走低,房?jī)r(jià)明顯回落。據(jù)國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示,2008年9月份,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲3.5%,環(huán)比下降0.1%。其中,深圳房?jī)r(jià)降幅最大,新房?jī)r(jià)格同比下降10.8%。這一事實(shí)表明,貨幣供應(yīng)量的減少,對(duì)抑制房?jī)r(jià)上漲是有一定作用的。

三、貨幣供應(yīng)量的膨脹支持了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮

從貨幣政策影響房?jī)r(jià)波動(dòng)的機(jī)理與經(jīng)驗(yàn)分析來(lái)看,貨幣供應(yīng)量的膨脹支持了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮,也是催生我國(guó)房?jī)r(jià)上漲的重要原因,由此決定了銀行信貸潛在而現(xiàn)實(shí)的風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)。因此,為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展,有必要合理控制貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)速度和個(gè)人消費(fèi)信貸規(guī)模,尤其是通過(guò)按揭貸款進(jìn)行的投機(jī)性信貸;在國(guó)內(nèi)資金來(lái)源渠道狹窄的情況下,可適當(dāng)增加房地產(chǎn)信貸規(guī)模,營(yíng)造供略大于求的市場(chǎng)氛圍,避免因供不應(yīng)求造成購(gòu)房者心理恐慌而盲目入市,進(jìn)而抬高房?jī)r(jià)的現(xiàn)象發(fā)生。同時(shí),當(dāng)前部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)有所下跌的局面,雖然房?jī)r(jià)的理性回歸凸顯了宏觀調(diào)控的政策效應(yīng),但需要警惕的是,房?jī)r(jià)下跌很可能通過(guò)銀行控制信貸損失的行為,進(jìn)一步加劇房?jī)r(jià)的波動(dòng),從而令其負(fù)面影響產(chǎn)生放大效應(yīng)。

第四篇：關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)查報(bào)告

關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控的調(diào)查

中文摘要：2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”)；1月28日，上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅；2月9日，央行加息0.25個(gè)百分點(diǎn)??專業(yè)人士分析，央行加息意在抑制通貨膨脹，但對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言，加息影響不可小覷。2011年初，房地產(chǎn)調(diào)控政策的給力讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景變得撲朔迷離。在中央堅(jiān)強(qiáng)的調(diào)控決心下，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)回落，樓市會(huì)不會(huì)降溫？成為許多準(zhǔn)備買房者心中最大的疑問(wèn)。

導(dǎo)論：調(diào)查研究的背景：目前全國(guó)房?jī)r(jià)普遍走高，很多人買不起房子，房?jī)r(jià)上漲的原因主要是人的貪婪本性所致，開發(fā)商抬高房?jī)r(jià)，而政府又沒(méi)有有效措施遏制這種趨勢(shì)。

新華網(wǎng)北京４月１５日電 國(guó)務(wù)院總理溫家寶１４日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施。

會(huì)議指出，今年１月初《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》下發(fā)后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上出現(xiàn)了一些積極變化。但近期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭，加大了居民通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。這既有流動(dòng)性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認(rèn)識(shí)不到位、落實(shí)調(diào)控措施不力，投機(jī)性購(gòu)房大量增加有關(guān)。必須采取更為嚴(yán)格、更為有力的措施，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題。

會(huì)議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在９０平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于３０％；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于５０％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的１．１倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。二是增加住房有效供給。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等土地出讓方式。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的７０％。加快普通商品住房項(xiàng)目審批，盡快形成有效供應(yīng)。三是加快保障性安居工程建設(shè)。各級(jí)地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成２０１０年建設(shè)保障性住房３００萬(wàn)套、改造各類棚戶區(qū)２８０萬(wàn)套的工作任務(wù)。大力發(fā)展公共租賃住房。四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對(duì)存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購(gòu)置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款。清理已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目，對(duì)囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為加大曝光和處罰力度，性質(zhì)惡劣的依法取消房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資格，對(duì)違法違規(guī)的要依法依規(guī)嚴(yán)肅追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。

第一、房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全。地方政府和開放商，可以通過(guò)法律合法剝削老百姓，而不會(huì)受到任何的處罰或者只有輕微的處罰，要知道只要有300%的利潤(rùn)，資本家會(huì)冒著絞刑的處罰去做。地方政府和開發(fā)商對(duì)土地和開發(fā)的壟斷，定價(jià)權(quán)就他們自己手上，所以他們可以魚肉百姓。

第二、資金無(wú)處可逃，只能投資房地產(chǎn)。資金無(wú)處可逃，因?yàn)閞mb的升值，造就了出口制造業(yè)的困難，利潤(rùn)大幅降低，我國(guó)GDP的40%依賴出口，投資出口制造業(yè)資金無(wú)法轉(zhuǎn)化為資本掙利潤(rùn)，那么只能投資房地產(chǎn)，于是造就樓市泡沫。

國(guó)家不馬上壓死房?jī)r(jià)是正確的，如果全部壓死，大量的信貸資金就會(huì)無(wú)法回收，大量銀行必然破產(chǎn)。各方對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)失去信心，造成更嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)是一個(gè)畸形的經(jīng)濟(jì)，民營(yíng)五百?gòu)?qiáng)的企業(yè)比不了2個(gè)央企，全國(guó)60%的工資，集中在銀行、能源、電信和移動(dòng)等大型壟斷企業(yè)上。中小型企業(yè)貸款只占了所有貸款的20%不到。而中小企業(yè)卻承擔(dān)了90%的社會(huì)就業(yè)，使得大眾消化嚴(yán)重不足，于是我國(guó)的消費(fèi)能力只是GDP的30%左右，內(nèi)需消耗制造業(yè)產(chǎn)品嚴(yán)重不足。舉例，招行2010人均半年創(chuàng)造了30w以上的利潤(rùn)，軟件科技人員1年只能創(chuàng)造10w左右的利潤(rùn)。這就是壟斷造成的，社會(huì)分配嚴(yán)重不公。

第一步、應(yīng)該是加大對(duì)壟斷型企業(yè)的稅收，比如中國(guó)四大個(gè)銀行80%的利潤(rùn)回收中央，因?yàn)樗麄兿硎芰藟艛嗟膬?yōu)勢(shì)，和法律對(duì)金融的保護(hù)，又如中石油開采的石油是大眾的，是國(guó)家和全民的，所以利潤(rùn)必須大部分上交，而不是現(xiàn)在的最高30%，形成嚴(yán)重的分配不均。

第二步、這些稅收，應(yīng)該拿出來(lái)，補(bǔ)貼中小企業(yè)或者給中小企業(yè)減稅，鼓勵(lì)中小企業(yè)的自主創(chuàng)新，出臺(tái)辦法，鼓勵(lì)信貸資金服務(wù)中小企業(yè)。增加中小企業(yè)的利潤(rùn)，讓大眾掙更多的錢，削減暴富的壟斷企業(yè)。這樣才能切實(shí)提高大眾的消費(fèi)，消化掉我國(guó)制造業(yè)的產(chǎn)品。否則40%的出口就無(wú)法消化。

一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)狀態(tài)描述

（一）中國(guó)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)很大了。

2009年“4萬(wàn)億”的投資有多少進(jìn)入樓市，人們不得而知，但北京、上海、廣州等城市不斷出現(xiàn)了老百姓不愿看到的“地王”。中國(guó)社科院2010年的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》認(rèn)為，當(dāng)前有85%的中國(guó)家庭買不起住房。多位業(yè)界專家表示，現(xiàn)在的樓市已經(jīng)形成了泡沫。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生分析說(shuō)：“2009年中國(guó)房地產(chǎn)是典型的超預(yù)期增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)漲成這樣，確實(shí)是很多人沒(méi)有想到的。全國(guó)房?jī)r(jià)高漲的原因其實(shí)很復(fù)雜，包括信貸政策、土地價(jià)格、通脹預(yù)期等。但很重要的一個(gè)原因是，2008年持幣觀望的那部分人進(jìn)入到了2009年的樓市，而2010年的一部分需求也在2009年提前釋放出來(lái)了，這導(dǎo)致了2009年樓市的異常火爆?！泵缆?lián)物業(yè)調(diào)查顯示，在2009年三季度北京購(gòu)房人群中，購(gòu)房人主要用來(lái)投資保值或自住兼投資的比例達(dá)到了65%。

中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格被推向一個(gè)普通百姓不可企及的程度。在商業(yè)投資與多方趨利的推動(dòng)下，形成“供給不足——投資保值——抬升房?jī)r(jià)——房地產(chǎn)暴利——再推高房?jī)r(jià)——泡沫形成——購(gòu)買力下降——百姓怨聲載道——宏觀調(diào)控——房地產(chǎn)業(yè)受損、銀行呆賬形成——拖累經(jīng)濟(jì)”的通道，給整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

（二）中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定調(diào)控。

2009年12月初的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高企，不利于其產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行政策調(diào)控，促進(jìn)其健康發(fā)展。2009年12月末召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出：“要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”。

中央相關(guān)部門已開始行動(dòng)，從二手房營(yíng)業(yè)稅征免政策從2年恢復(fù)至5年，到最新的土地出讓金首付不得低于50%。專家表示，中央政府果斷出手，說(shuō)明這次調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心是很大的，未來(lái)還會(huì)有其他樓市新政出臺(tái)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所金融市場(chǎng)室副主任尹中立認(rèn)為，土地出讓金首付50%，一年內(nèi)付

清全款，是硬性壓縮企業(yè)在土地款支付上的空間，在當(dāng)今土地價(jià)格高漲的形勢(shì)下，全款支付之后卻不開發(fā)，將顯著增加資金的使用成本和機(jī)會(huì)成本，相應(yīng)壓縮囤地、炒地的空間。

中信證券一地產(chǎn)分析師分析：“進(jìn)入2009年11月以來(lái)，地產(chǎn)股一直處于不溫不火的微調(diào)狀態(tài)，11月地產(chǎn)股漲幅為9.7%，行業(yè)漲幅僅位居第11位。而10月份的行業(yè)排名為第4名。從這個(gè)方面來(lái)看，其實(shí)機(jī)構(gòu)和投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的后市并不看好?！?/p>

（三）房地產(chǎn)與城市化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展捆在一起。

美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》12月30日發(fā)表《中國(guó)城市化與產(chǎn)能過(guò)?！芬晃?，認(rèn)為：2010年將是一個(gè)更加艱難的經(jīng)濟(jì)年份，為擺脫全球經(jīng)濟(jì)緊縮，北京催生出房地產(chǎn)泡沫，其苦果將在新的一年里嘗到。為吸收和調(diào)整這一過(guò)剩狀況，中國(guó)試圖通過(guò)加速業(yè)已規(guī)模宏大的城市化進(jìn)程并通過(guò)減少移民和城市登記限制來(lái)刺激需求。領(lǐng)導(dǎo)層也將賭注押在城市化加速與消費(fèi)之間的聯(lián)系上。

2008年，中國(guó)有43%居民被視為城市人口。而在拉美、歐元區(qū)和美國(guó)，該比例分別為79%、73%和82%。中國(guó)的城市化與城市擴(kuò)張遠(yuǎn)沒(méi)有完成，其發(fā)展還有一相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期。

中國(guó)政府，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)工人就業(yè)與滿足中低收入者住房需求之間，必須作出痛苦的決擇。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)在提振信心的目的實(shí)現(xiàn)后，應(yīng)當(dāng)致力于“和諧的復(fù)蘇”。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授則認(rèn)為：“2009年前的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的結(jié)束，應(yīng)該不會(huì)搞‘一刀切’或者‘急剎車’。政府不會(huì)讓已經(jīng)有所起色的樓市重新陷入低迷之中，因此，優(yōu)惠政策將會(huì)‘有收有放’”。

結(jié)語(yǔ)：房產(chǎn)調(diào)控措施需再嚴(yán)厲。誠(chéng)然，加大房產(chǎn)調(diào)控力度，一定程度上會(huì)影響到整體宏觀經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，部分行業(yè)或然出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩，但就京城房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房產(chǎn)調(diào)控力度如不加強(qiáng)，房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)高企，多數(shù)百姓將會(huì)買不起甚至住不起房，給社會(huì)生活和城市發(fā)展帶來(lái)不穩(wěn)定因素。另外，從經(jīng)濟(jì)學(xué)層面分析，如果放松房產(chǎn)調(diào)控政策，其一，房?jī)r(jià)將會(huì)在市場(chǎng)交易持續(xù)低迷的態(tài)勢(shì)之下陡然上揚(yáng)，從而引發(fā)買家的瘋狂跟進(jìn)，將導(dǎo)致后市房?jī)r(jià)更強(qiáng)勢(shì)的反彈；其二，多數(shù)投機(jī)者面臨當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)交易頻頻下挫的格局，投資信心受很大影響，撤出跡象明顯，一旦政策放松，不利于整體宏觀市場(chǎng)的調(diào)控。

參考文獻(xiàn)：來(lái)源新華網(wǎng)，《國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲措施》2010年04月15日 18:44:06。

第五篇：房?jī)r(jià)市場(chǎng)分析

1.鼓勵(lì)多生多育的政策。

中國(guó)從毛澤東時(shí)代開始就鼓勵(lì)多生多育的政策，這導(dǎo)致中國(guó)變成了全世界人口最多的國(guó)家。這些人口在幾年后惡性膨脹，過(guò)了二三十年后開始生兒育女，開始需要房子了。而這才發(fā)現(xiàn)，房子已經(jīng)不夠用了。因?yàn)槿颂嗔?。中?guó)雖然實(shí)行了計(jì)劃生育。但是由于慣性。人口還有20年的增長(zhǎng)期。人口增長(zhǎng)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

2.城市人口增多導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)前，戶籍都是固定的，還有些人被發(fā)放到農(nóng)村去上山下鄉(xiāng)。現(xiàn)在戶籍政策一解除，有些人都不待農(nóng)村了，這就使城鎮(zhèn)人口增多了，城市人口增多了。

3.土地是不可再生的。

土地稀缺導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。中國(guó)雖然地廣，但是適宜人們居住的地方太少太少，所有人都想在這些地方有容身之所。西部是高原和沙漠，北方多風(fēng)沙，中部多山，東北多山地，南方多丘陵。只有沿海地帶或者大河大湖附近的平原才比較適宜居住。

4.剛需旺盛導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

現(xiàn)在為什么所有人都關(guān)心房?jī)r(jià)了，因?yàn)槿巳藢?duì)它有需求。如果房?jī)r(jià)過(guò)高了，人們就不會(huì)買了，市場(chǎng)飽和了自然也就平衡了。如果有市場(chǎng)，人人都需要，那房?jī)r(jià)一定會(huì)繼續(xù)漲。網(wǎng)站上罵聲一片，那是因?yàn)槊總€(gè)人（房?jī)r(jià)戶型二手房 租房）都想買房，每個(gè)人都想買房，所以每個(gè)人又都看空樓市。每個(gè)人都在看，那房?jī)r(jià)能不漲嗎？

5.開發(fā)商技術(shù)革新導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

沒(méi)有任何一個(gè)開發(fā)商愿意造一個(gè)次品，房子越造越好，綠化、設(shè)計(jì)、朝向、風(fēng)水、保溫墻、物業(yè)管理等等這些導(dǎo)致次品房越來(lái)越少。

6.造房成本上漲導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

物價(jià)、原材料價(jià)格上漲，農(nóng)民工工資增長(zhǎng)，導(dǎo)致造房成本提高

7.拆遷補(bǔ)償無(wú)形增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

拆遷費(fèi)用加大導(dǎo)致造房成本加大。

8.房產(chǎn)稅，各種房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

中國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)搞了這么多年，最后行不通還是走了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。國(guó)外市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)搞了多少年了，中國(guó)才多少年。還有漫長(zhǎng)的道路要走，中國(guó)人均GDP才多少，別的國(guó)家多少。這個(gè)規(guī)律不可破，起碼100年不可破。

9.城市化進(jìn)程拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。

中國(guó)的城市水平只有百分之四十多，而發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平是70%以上，中國(guó)離這個(gè)水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。

中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長(zhǎng)中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。要知道，中國(guó)是個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口占了大多數(shù)，光進(jìn)城的農(nóng)民，就是住房消費(fèi)中一個(gè)非常誘人的數(shù)字，除非城市化進(jìn)程停滯，農(nóng)民才不會(huì)進(jìn)城。

10.中國(guó)城市正處于大拆大建的高速發(fā)展期。

君不見中國(guó)的城市擴(kuò)容簡(jiǎn)直就是加速度前進(jìn)，今天的一個(gè)城市，幾年前的城區(qū)范圍還很小，三五年后，城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴(kuò)大。城市的快速擴(kuò)張，必然導(dǎo)致大拆大建，擴(kuò)張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。

此外，大拆大建還導(dǎo)致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。不可能城市擴(kuò)張后，卻無(wú)人進(jìn)駐，而成為一座空城，事實(shí)證明，城市擴(kuò)張到哪里，人口就填滿哪里。

11.經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)，支柱產(chǎn)業(yè)地位仍無(wú)法動(dòng)搖。

大城市在幾年前，都是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)對(duì)待的，當(dāng)下大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走上正軌，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產(chǎn)仍然是當(dāng)之無(wú)愧的支柱產(chǎn)業(yè)，這就是為什么中央進(jìn)行調(diào)控，地方政府卻不配合的根源所在。對(duì)于二、三、四線城市來(lái)說(shuō)，尤其是三四線城市，產(chǎn)業(yè)薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)，是城市方向的引領(lǐng)者，房地產(chǎn)開發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里。

12.房地產(chǎn)成了地方財(cái)政的主要收入來(lái)源。

房地產(chǎn)成了地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，這已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，我們不說(shuō)房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應(yīng)，就是地方財(cái)政的支撐點(diǎn)，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會(huì)囊中羞澀，減少了財(cái)政收入，就會(huì)影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量。

所以，無(wú)論中央怎么調(diào)控，地方政府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產(chǎn)，便在暗中支持，這也是中央調(diào)控成為“空調(diào)”的一個(gè)重要因素。

13.奢侈消費(fèi)風(fēng)起云涌，助長(zhǎng)房?jī)r(jià)飚升。

前些時(shí)間，盛傳中國(guó)富豪在美國(guó)大把大把燒錢消費(fèi)，“哥什么都沒(méi)有，就是有錢”，這與剛改革開放那陣，靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農(nóng)民在夜總會(huì)“燒錢”比闊如出一轍。

中國(guó)剛富起來(lái)，由于長(zhǎng)期以來(lái)的貧窮落后，加上文化底子薄，一旦手里有了幾個(gè)錢，就“小農(nóng)意識(shí)”高漲，擺闊比富，此為其一；其二，由于不少國(guó)人手里有錢了，生活好了，生活方式便發(fā)生了質(zhì)變，由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生，當(dāng)前國(guó)人的享受意識(shí)日益增強(qiáng)。

14.注意，是控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，不是打壓。

未來(lái)的房地產(chǎn)到底會(huì)是什么樣的？將走向何方，國(guó)家為什么老和房地產(chǎn)過(guò)不去？問(wèn)這些問(wèn)題的人，我想，有一點(diǎn)他們完全沒(méi)有弄明白，那就是國(guó)家究竟為什么要調(diào)控房地產(chǎn)？調(diào)控房地產(chǎn)的真正用意是什么？許多開發(fā)商總認(rèn)為國(guó)家在打壓房地產(chǎn)，為此，一旦有了調(diào)控政策，便坐臥不安，感到迷茫。

15.通脹預(yù)期加大，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。

CPI在不斷上升，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格屢創(chuàng)新高，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，食品價(jià)格指數(shù)將直接反射到房?jī)r(jià)上?？纯从蛢r(jià)這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。

物價(jià)指數(shù)的走高，必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，連白菜蘿卜的價(jià)格都在上漲，房?jī)r(jià)沒(méi)有不

漲的理由。不可能其他物價(jià)上漲，而獨(dú)讓房?jī)r(jià)下跌吧？要控制房?jī)r(jià)，就必須先穩(wěn)定CPI，否則控制房?jī)r(jià)只是一廂情愿罷了。

16.地價(jià)猛漲，催高房?jī)r(jià)。

大家只看到房?jī)r(jià)在飛漲，實(shí)際上地價(jià)比房?jī)r(jià)漲得更快，有報(bào)道說(shuō)，十年前買下的地，至今未開發(fā)，光地價(jià)就翻了幾百倍，比做開發(fā)還賺錢，又省事。地價(jià)一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價(jià)占了房地產(chǎn)開發(fā)成本的一小半，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)肯定上漲。

17.建材價(jià)格攀升，成了房?jī)r(jià)的幕后推手，除土地價(jià)格暴漲外，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升。

鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲，成了房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)隱形幕后推手，成本增加，房屋售價(jià)無(wú)疑是會(huì)跟著增加的，并且房?jī)r(jià)的增加比成本增加的系數(shù)高很多。

18.“有房才有家”的傳統(tǒng)守舊思想趕著房?jī)r(jià)上漲

受幾千年來(lái)的傳統(tǒng)封建思想的影響，國(guó)人總認(rèn)為“有房才有家”，沒(méi)有房就形同漂泊，像無(wú)根浮萍。這一思想根深蒂固，一直在影響、左右著國(guó)人。受這一思想的影響，國(guó)人在成年后，都為房而奮斗，所以產(chǎn)生了大批的房奴。每個(gè)人成年工作幾年后，就想著要買房，千方百計(jì)賺錢，省錢，目的就是要買一套屬于自己的房子。

19.中國(guó)的子女教育方式特別。

中國(guó)人對(duì)子女比較溺愛，由于獨(dú)生子女的增加，等子女結(jié)婚的時(shí)候，不論房子多貴，雙方父母總要資助一部分錢甚至自己把購(gòu)房的首付款全部拿出來(lái)讓子女買房，這是剛需。

20.人力成本的增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)必上漲。

不都聽過(guò)那個(gè)笑話嗎，一個(gè)農(nóng)民工問(wèn)蘋果多少錢，知道是5000多之后，隨口說(shuō)了一句：這么貴，頂上我半個(gè)月的工資了?，F(xiàn)在的裝修工人、建筑工人的工資非常高，且每月都在上漲，就是這樣還找不到人，所以房?jī)r(jià)肯定要上漲。