第一篇：房價(jià)調(diào)查報(bào)告

關(guān)于房價(jià)問題的調(diào)查報(bào)告

為了加強(qiáng)學(xué)生對國情、民情、社會政治、經(jīng)濟(jì)文化生活的了解，因此我們組織了這次研究調(diào)查。本次研究性學(xué)習(xí)，我們小組研究了中國的房價(jià)問題，對中國的房市進(jìn)行了深入的研究，同時(shí)為自己將來的投資也提供了方向。

自從2005年以來，全國大城市的上漲都接近兩番，而中小城市的漲價(jià)潮流才剛剛開始。隨著國家宏觀調(diào)控政策的日益嚴(yán)厲，炒房資金已經(jīng)逐漸撤離一線城市，更多的轉(zhuǎn)向二三線城市。北京的房價(jià)調(diào)控政策已經(jīng)明確地指出，要讓房價(jià)穩(wěn)中有降，大多數(shù)其他一線城市都要將房價(jià)的漲幅控制在10%以內(nèi)，由此可見，今后的房市投資方向應(yīng)該轉(zhuǎn)向二三線城市，抑或是選擇其他領(lǐng)域，投資一線城市相對收益或小。但毋庸置疑的是，盡管國家的宏觀調(diào)控政策十分嚴(yán)厲，中國的房價(jià)下跌空間很小，相反，受供小于求的影響房價(jià)可能繼續(xù)上漲。

經(jīng)過查資料，我們找到了房價(jià)不能下跌的10大理由：

一、城市化進(jìn)程拉動房價(jià)上揚(yáng)

中國的城市水平只有百分之四十多此，而發(fā)達(dá)國家的平均水平是70%以上，中國離這個(gè)水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。中國正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。要知道，中國是個(gè)農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占了大多數(shù)，光進(jìn)城的農(nóng)民，就是住房消費(fèi)中一個(gè)非常誘人的數(shù)字，除非城市化進(jìn)程停滯，農(nóng)民才不會進(jìn)城

二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)，支柱產(chǎn)業(yè)地位仍無法動搖

大城市在幾年前，都是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來對待的，當(dāng)下大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走上正軌，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產(chǎn)仍然是當(dāng)之無愧的支柱產(chǎn)業(yè)，這就是為什么中央進(jìn)行調(diào)控，地方政府卻不配合的根源所在。對于二、三、四線城市來說，尤其是三四線城市，產(chǎn)業(yè)薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產(chǎn)來帶動經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)，是城市方向的引領(lǐng)者，房地產(chǎn)開發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里。房地產(chǎn)的帶動作用，是誰也不可低估的，幾乎帶動所有行業(yè)的發(fā)展，比如服裝、化妝品等看起來與房地產(chǎn)無關(guān)，實(shí)際上服裝和化妝品業(yè)的發(fā)展也有房地產(chǎn)的功勞，開發(fā)的大量服裝和化妝品主題商城及專業(yè)市場，無不在推動其發(fā)展的車輪。離開了房地產(chǎn)，各行各業(yè)都將受到不同程度的打擊。

三、房地產(chǎn)成了地方財(cái)政的主要收入來源

房地產(chǎn)成了地方政府財(cái)政收入的主要來源，這已經(jīng)是一個(gè)不爭的事實(shí)，我們不說房地產(chǎn)對地方經(jīng)濟(jì)的拉動，單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應(yīng)，就是地方財(cái)政的支撐點(diǎn)，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會囊中羞澀，減少了財(cái)政收入，就會影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量。所以，無論中央怎么調(diào)控，地方政府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產(chǎn)，便在暗中支持，這也是中央調(diào)控成為“空調(diào)”的一個(gè)重要因素。比如國家規(guī)定拿到預(yù)售證前不允許采用排號、放籌、登記、預(yù)訂等，除了一線城市基本做到外，象二、三、四線城市，基本沒有實(shí)行，政府睜只眼閉只眼，實(shí)際在暗中支持房地產(chǎn)發(fā)展。

四、通脹預(yù)期加大，帶動房價(jià)上揚(yáng)

CPI在不斷上升，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格屢創(chuàng)新高，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，食品價(jià)格指數(shù)將直接反射到房價(jià)上。看看油價(jià)這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價(jià)指數(shù)的走高，必然帶動房價(jià)上揚(yáng)，連白菜蘿卜的價(jià)格都在上漲，房價(jià)沒有不漲的理由。不可能其他物價(jià)上漲，而獨(dú)讓房價(jià)下跌吧？要控制房價(jià)，就必須先穩(wěn)定CPI，否則控制房價(jià)只是一廂情愿罷了。

五、地價(jià)猛漲，催高房價(jià)

大家只看到房價(jià)在飛漲，實(shí)際上地價(jià)比房價(jià)漲得更快，有報(bào)道說，十年前買下的地，至今未開發(fā)，光地價(jià)就翻了幾百倍，比做開發(fā)還賺錢，又省事。地價(jià)是一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價(jià)占了房地產(chǎn)開發(fā)成本的一小半，地價(jià)上漲，房價(jià)肯定上漲。政府采用拍賣方式出讓土地，也只會加速提升地價(jià)，人為把地價(jià)炒高，除非國家改變土地出讓、流轉(zhuǎn)形式，否則這一方式只會把地價(jià)不斷推向高點(diǎn)。前些年出現(xiàn)的土地樓面價(jià)高過房價(jià)就充分說明了問題，面粉比面包貴是很不正常的現(xiàn)象。一些央企介入房地產(chǎn)開發(fā)，因?yàn)檠肫笥姓尘埃蝗卞X，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)，這一切都成了房價(jià)上漲的背后推手。

六、建材價(jià)格攀升，成了房價(jià)的幕后推手

除土地價(jià)格暴漲外，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲，成了房價(jià)上漲的一個(gè)隱形幕后推手，成本增加，房屋售價(jià)無疑是會跟著增加的，并且房價(jià)的增加比成本增加的系數(shù)高很多。

可能有人會說，建材成本的增加，在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例不大，并且建材價(jià)格的上升，對房價(jià)的上海影響非常有限。誠然，建材成本的增加，在房價(jià)上漲中所形成的推動力是有限的，理由十分簡單，因?yàn)榈浇裉鞛橹?，房地產(chǎn)仍是暴利，是其他任何行業(yè)所無可匹敵的。并且房地產(chǎn)的規(guī)模效益明顯，利潤略高于其他行業(yè)一點(diǎn)點(diǎn)，都足以形成巨大的利潤漩渦。全國某著名樓盤，在北京開發(fā)的項(xiàng)目，包括所有成本，每平方米大約為5000元，老板初始計(jì)劃開盤9000元/平方米，過度到12000元/平方米。大家可能無法想象，事態(tài)的發(fā)展也遠(yuǎn)超出老板的期望值，后來該樓盤售價(jià)攀上3萬元/平方米，現(xiàn)在到了5萬元/平方米，試問這種暴利有誰能敵？盡管建材成本對房價(jià)的推動不大，但不等于沒有推動，成本增加，開發(fā)商是不可能自己掏腰包的，肯定要轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中去，此外，建材成本上升，至少也給了開發(fā)商一個(gè)漲價(jià)的合理借口。

七、“有房才有家”的傳統(tǒng)守舊思想趕著房價(jià)上漲

受幾千年來的傳統(tǒng)封建思想的影響，國人總認(rèn)為“有房才有家”，沒有房就形同漂泊，像無根浮萍。這一思想根深蒂固，一直在影響、左右著國人。受這一陳腐思想的影響，國人在成年后，都為房而奮斗，所以產(chǎn)生了大批的房奴。每個(gè)人成年工作幾年后，就想著要買房，千方百計(jì)賺錢，省錢，目的就是要買一套屬于自己的房子?？梢韵胂?，每個(gè)成年人都想買房，一些未婚女性也想買房，男人雙方在結(jié)婚前都買了房，結(jié)婚后就擁有兩套房了，當(dāng)然這為數(shù)不多，按照這一現(xiàn)象，中國的房價(jià)沒有不上漲的理由，因?yàn)閯傂孕枨蟠蟆?/p>

八、腐敗性需求拉高房價(jià)

所謂腐敗性需求，就是那下政界官員、公務(wù)員因腐敗而收入豐厚，在三四線城市，許多居民幾乎都買不起房，附了那些做生意做得比較好的以及企業(yè)老板，三四線城市的白領(lǐng)收入有限，僅靠工資很難在短期內(nèi)買得起房，據(jù)了解，在三四線城市，大部分都是公務(wù)員、文教衛(wèi)系統(tǒng)在買房，這些人為什么買得起房？光靠工資收入，也同樣買不起，但他們卻成了買房的主力，從表面判斷，只能說是腐敗致富，一些人通過腐敗積累了不少財(cái)富，這些人不但買一套，而且買兩套三套甚至更多，這種腐敗性需求，無疑帶動了房價(jià)的上揚(yáng)，他們?yōu)楦叻績r(jià)做出了較為明顯的貢獻(xiàn)，要真正降房價(jià)，打擊腐敗性需求，可以說是一條行之有效的措施。

九、有房百姓支持房價(jià)上漲

雖然在傳統(tǒng)媒體和網(wǎng)絡(luò)媒體上，叫得最響的聲音，是想買房置業(yè)的一部分百姓，整天在高喊房價(jià)太高，以至讓媒體也跟著“發(fā)喊”，從而影響到了政府，所以

政府就出來進(jìn)行行政干預(yù)。但是，另一個(gè)群體也是不容忽視的，盡管聲音叫得不響亮，但所起的作用卻不小，這個(gè)群體就是已經(jīng)買了房的有房一族。這個(gè)有房群體并不希望房價(jià)下跌，反而盼著房價(jià)上漲，因?yàn)槿绻績r(jià)下跌，那他們的房子就貶值了，而房價(jià)上漲，他們的房子就升值。而有房一族顯然比無房一族更具實(shí)力，無論是在經(jīng)濟(jì)上，還是在社會地位上，都高于無房一族，并且有房一族還在某種程度上掌握了操控權(quán)，至少民間的有錢一族以及公務(wù)員和在政府機(jī)關(guān)工作的非公務(wù)員群體，基本都有自己的住房，而這些人都是擁有一定“操控”能力的。他們會利用自己的“能力”來阻止房價(jià)下跌。

十、媒體支持房價(jià)上漲

本來降價(jià)促銷是一種非常正常的營銷手段，可媒體就愛“鬧事”，添油加醋地一炒作，沒有問題也成了問題，不是新聞也給強(qiáng)行弄成了新聞。如果國家出臺了關(guān)于房地產(chǎn)的一些政策，那媒體簡直就像上戰(zhàn)場一樣全力以赴，調(diào)動大師人馬、騰出大量篇幅，為房地產(chǎn)讓路。媒體的嗅覺比狗還靈敏。別看媒體如此這般神經(jīng)質(zhì)似的瘋狂是為了一時(shí)的快感需要，是為了第一時(shí)間抓新聞，出猛料。實(shí)際上，最不希望房價(jià)下降的是媒體，甚至媒體比開發(fā)商還擔(dān)心房價(jià)下降，為什么呢？ 我們可以試想一下，如果房地產(chǎn)不行了，這些媒體的收入不僅僅是腰斬，幾乎去了三分之二，那他們的日子會比房奴還慘。從這個(gè)意義上來說，媒體最不想看到房價(jià)下跌，房地產(chǎn)不行了，開發(fā)商日子固然不好過，但開發(fā)商可以轉(zhuǎn)移投資方向，選投其他行業(yè)，而媒體還是媒體，不可能關(guān)門轉(zhuǎn)投其他行業(yè)。房價(jià)下降，媒體會比開發(fā)商更緊張。

由此可見，由中國的國情所決定，中國房價(jià)幾乎沒有下跌空間，中國在通貨膨脹和供小于求的影響，在未來10年來，中國的房價(jià)還會穩(wěn)中有升。投資房地產(chǎn)，尤其是二三線城市，仍然是投資的不錯(cuò)選擇。

報(bào)告人：xxx

2011年8月

第二篇：關(guān)于房價(jià)調(diào)查報(bào)告

關(guān)于房價(jià)調(diào)控的調(diào)查

中文摘要：2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(簡稱“新國八條”)；1月28日，上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅；2月9日，央行加息0.25個(gè)百分點(diǎn)??專業(yè)人士分析，央行加息意在抑制通貨膨脹，但對于地產(chǎn)行業(yè)而言，加息影響不可小覷。2011年初，房地產(chǎn)調(diào)控政策的給力讓房地產(chǎn)市場的前景變得撲朔迷離。在中央堅(jiān)強(qiáng)的調(diào)控決心下，房價(jià)會不會回落，樓市會不會降溫？成為許多準(zhǔn)備買房者心中最大的疑問。

導(dǎo)論：調(diào)查研究的背景：目前全國房價(jià)普遍走高，很多人買不起房子，房價(jià)上漲的原因主要是人的貪婪本性所致，開發(fā)商抬高房價(jià)，而政府又沒有有效措施遏制這種趨勢。

新華網(wǎng)北京４月１５日電 國務(wù)院總理溫家寶１４日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究部署遏制部分城市房價(jià)過快上漲的政策措施。

會議指出，今年１月初《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》下發(fā)后，全國房地產(chǎn)市場整體上出現(xiàn)了一些積極變化。但近期部分城市房價(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過快上漲勢頭，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。這既有流動性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認(rèn)識不到位、落實(shí)調(diào)控措施不力，投機(jī)性購房大量增加有關(guān)。必須采取更為嚴(yán)格、更為有力的措施，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題。

會議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在９０平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于３０％；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于５０％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的１．１倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。二是增加住房有效供給。房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評標(biāo)”、“一次競價(jià)”、“雙向競價(jià)”等土地出讓方式。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的７０％。加快普通商品住房項(xiàng)目審批，盡快形成有效供應(yīng)。三是加快保障性安居工程建設(shè)。各級地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成２０１０年建設(shè)保障性住房３００萬套、改造各類棚戶區(qū)２８０萬套的工作任務(wù)。大力發(fā)展公共租賃住房。四是加強(qiáng)市場監(jiān)管。嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款。清理已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目，對囤積房源、哄抬房價(jià)等行為加大曝光和處罰力度，性質(zhì)惡劣的依法取消房地產(chǎn)市場經(jīng)營資格，對違法違規(guī)的要依法依規(guī)嚴(yán)肅追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。規(guī)范發(fā)展租賃市場。完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。

第一、房地產(chǎn)市場不健全。地方政府和開放商，可以通過法律合法剝削老百姓，而不會受到任何的處罰或者只有輕微的處罰，要知道只要有300%的利潤，資本家會冒著絞刑的處罰去做。地方政府和開發(fā)商對土地和開發(fā)的壟斷，定價(jià)權(quán)就他們自己手上，所以他們可以魚肉百姓。

第二、資金無處可逃，只能投資房地產(chǎn)。資金無處可逃，因?yàn)閞mb的升值，造就了出口制造業(yè)的困難，利潤大幅降低，我國GDP的40%依賴出口，投資出口制造業(yè)資金無法轉(zhuǎn)化為資本掙利潤，那么只能投資房地產(chǎn)，于是造就樓市泡沫。

國家不馬上壓死房價(jià)是正確的，如果全部壓死，大量的信貸資金就會無法回收，大量銀行必然破產(chǎn)。各方對中國經(jīng)濟(jì)失去信心，造成更嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

我國的經(jīng)濟(jì)是一個(gè)畸形的經(jīng)濟(jì)，民營五百強(qiáng)的企業(yè)比不了2個(gè)央企，全國60%的工資，集中在銀行、能源、電信和移動等大型壟斷企業(yè)上。中小型企業(yè)貸款只占了所有貸款的20%不到。而中小企業(yè)卻承擔(dān)了90%的社會就業(yè)，使得大眾消化嚴(yán)重不足，于是我國的消費(fèi)能力只是GDP的30%左右，內(nèi)需消耗制造業(yè)產(chǎn)品嚴(yán)重不足。舉例，招行2010人均半年創(chuàng)造了30w以上的利潤，軟件科技人員1年只能創(chuàng)造10w左右的利潤。這就是壟斷造成的，社會分配嚴(yán)重不公。

第一步、應(yīng)該是加大對壟斷型企業(yè)的稅收，比如中國四大個(gè)銀行80%的利潤回收中央，因?yàn)樗麄兿硎芰藟艛嗟膬?yōu)勢，和法律對金融的保護(hù)，又如中石油開采的石油是大眾的，是國家和全民的，所以利潤必須大部分上交，而不是現(xiàn)在的最高30%，形成嚴(yán)重的分配不均。

第二步、這些稅收，應(yīng)該拿出來，補(bǔ)貼中小企業(yè)或者給中小企業(yè)減稅，鼓勵(lì)中小企業(yè)的自主創(chuàng)新，出臺辦法，鼓勵(lì)信貸資金服務(wù)中小企業(yè)。增加中小企業(yè)的利潤，讓大眾掙更多的錢，削減暴富的壟斷企業(yè)。這樣才能切實(shí)提高大眾的消費(fèi)，消化掉我國制造業(yè)的產(chǎn)品。否則40%的出口就無法消化。

一、中國房地產(chǎn)業(yè)狀態(tài)描述

（一）中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)很大了。

2009年“4萬億”的投資有多少進(jìn)入樓市，人們不得而知，但北京、上海、廣州等城市不斷出現(xiàn)了老百姓不愿看到的“地王”。中國社科院2010年的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》認(rèn)為，當(dāng)前有85%的中國家庭買不起住房。多位業(yè)界專家表示，現(xiàn)在的樓市已經(jīng)形成了泡沫。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生分析說：“2009年中國房地產(chǎn)是典型的超預(yù)期增長。房價(jià)漲成這樣，確實(shí)是很多人沒有想到的。全國房價(jià)高漲的原因其實(shí)很復(fù)雜，包括信貸政策、土地價(jià)格、通脹預(yù)期等。但很重要的一個(gè)原因是，2008年持幣觀望的那部分人進(jìn)入到了2009年的樓市，而2010年的一部分需求也在2009年提前釋放出來了，這導(dǎo)致了2009年樓市的異常火爆?！泵缆?lián)物業(yè)調(diào)查顯示，在2009年三季度北京購房人群中，購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達(dá)到了65%。

中國房地產(chǎn)價(jià)格被推向一個(gè)普通百姓不可企及的程度。在商業(yè)投資與多方趨利的推動下，形成“供給不足——投資保值——抬升房價(jià)——房地產(chǎn)暴利——再推高房價(jià)——泡沫形成——購買力下降——百姓怨聲載道——宏觀調(diào)控——房地產(chǎn)業(yè)受損、銀行呆賬形成——拖累經(jīng)濟(jì)”的通道，給整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

（二）中央經(jīng)濟(jì)工作會議確定調(diào)控。

2009年12月初的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，認(rèn)為中國房地產(chǎn)價(jià)格高企，不利于其產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，必須對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行政策調(diào)控，促進(jìn)其健康發(fā)展。2009年12月末召開的國務(wù)院常務(wù)會議指出：“要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”。

中央相關(guān)部門已開始行動，從二手房營業(yè)稅征免政策從2年恢復(fù)至5年，到最新的土地出讓金首付不得低于50%。專家表示，中央政府果斷出手，說明這次調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心是很大的，未來還會有其他樓市新政出臺。

中國社會科學(xué)院金融所金融市場室副主任尹中立認(rèn)為，土地出讓金首付50%，一年內(nèi)付

清全款，是硬性壓縮企業(yè)在土地款支付上的空間，在當(dāng)今土地價(jià)格高漲的形勢下，全款支付之后卻不開發(fā)，將顯著增加資金的使用成本和機(jī)會成本，相應(yīng)壓縮囤地、炒地的空間。

中信證券一地產(chǎn)分析師分析：“進(jìn)入2009年11月以來，地產(chǎn)股一直處于不溫不火的微調(diào)狀態(tài)，11月地產(chǎn)股漲幅為9.7%，行業(yè)漲幅僅位居第11位。而10月份的行業(yè)排名為第4名。從這個(gè)方面來看，其實(shí)機(jī)構(gòu)和投資者對房地產(chǎn)市場的后市并不看好。”

（三）房地產(chǎn)與城市化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展捆在一起。

美國《華爾街日報(bào)》12月30日發(fā)表《中國城市化與產(chǎn)能過剩》一文，認(rèn)為：2010年將是一個(gè)更加艱難的經(jīng)濟(jì)年份，為擺脫全球經(jīng)濟(jì)緊縮，北京催生出房地產(chǎn)泡沫，其苦果將在新的一年里嘗到。為吸收和調(diào)整這一過剩狀況，中國試圖通過加速業(yè)已規(guī)模宏大的城市化進(jìn)程并通過減少移民和城市登記限制來刺激需求。領(lǐng)導(dǎo)層也將賭注押在城市化加速與消費(fèi)之間的聯(lián)系上。

2008年，中國有43%居民被視為城市人口。而在拉美、歐元區(qū)和美國，該比例分別為79%、73%和82%。中國的城市化與城市擴(kuò)張遠(yuǎn)沒有完成，其發(fā)展還有一相當(dāng)長的時(shí)期。

中國政府，在經(jīng)濟(jì)增長、產(chǎn)業(yè)工人就業(yè)與滿足中低收入者住房需求之間，必須作出痛苦的決擇。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)在提振信心的目的實(shí)現(xiàn)后，應(yīng)當(dāng)致力于“和諧的復(fù)蘇”。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授則認(rèn)為：“2009年前的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的結(jié)束，應(yīng)該不會搞‘一刀切’或者‘急剎車’。政府不會讓已經(jīng)有所起色的樓市重新陷入低迷之中，因此，優(yōu)惠政策將會‘有收有放’”。

結(jié)語：房產(chǎn)調(diào)控措施需再嚴(yán)厲。誠然，加大房產(chǎn)調(diào)控力度，一定程度上會影響到整體宏觀經(jīng)濟(jì)的快速增長，部分行業(yè)或然出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，但就京城房地產(chǎn)市場而言，房產(chǎn)調(diào)控力度如不加強(qiáng)，房價(jià)漲幅持續(xù)高企，多數(shù)百姓將會買不起甚至住不起房，給社會生活和城市發(fā)展帶來不穩(wěn)定因素。另外，從經(jīng)濟(jì)學(xué)層面分析，如果放松房產(chǎn)調(diào)控政策，其一，房價(jià)將會在市場交易持續(xù)低迷的態(tài)勢之下陡然上揚(yáng)，從而引發(fā)買家的瘋狂跟進(jìn)，將導(dǎo)致后市房價(jià)更強(qiáng)勢的反彈；其二，多數(shù)投機(jī)者面臨當(dāng)前房產(chǎn)市場交易頻頻下挫的格局，投資信心受很大影響，撤出跡象明顯，一旦政策放松，不利于整體宏觀市場的調(diào)控。

參考文獻(xiàn)：來源新華網(wǎng)，《國務(wù)院常務(wù)會部署遏制部分城市房價(jià)過快上漲措施》2010年04月15日 18:44:06。

第三篇：威海房價(jià)調(diào)查報(bào)告

威海房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

日前,山東大明經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心聯(lián)合山東社科院省情研究中心發(fā)布《2012年山東公眾十大關(guān)注問題調(diào)查報(bào)告》顯示限購令與房價(jià)居第一位。因此，我想探究一下威海樓價(jià)究竟何去何從。

近幾年，威海的經(jīng)濟(jì)在外來企業(yè)資金的注入下迅速發(fā)展，市民的生活水平得到很大程度的提高，人們開始注重自己的生活環(huán)境,大部分年輕人選擇定居在城市中。于是樓價(jià)的高低成為影響全市人們幸福感的一個(gè)重要因素。

但是近幾年威海樓價(jià)水漲船高，幾乎能與一線城市接軌，曾上榜均價(jià)上漲一千元用時(shí)最短的城市。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2003年普通居民住房每平方米1500~1800元，但是房價(jià)很快攀升，到2005年同一批房子就已經(jīng)漲到2800元/平方米，兩年的漲幅達(dá)到55%。2006年山東省建設(shè)廳數(shù)據(jù)顯示2006年1月至11月，全省新建住宅類商品房平均銷售價(jià)格為2278.5/平方米，同比2005年上漲5.1%。而威海市區(qū)商品住宅銷售價(jià)格卻已經(jīng)普遍達(dá)到3000元/平方米，是全省平均售價(jià)的1.3倍。從2008年全年的情況看，威海全市房屋銷售累計(jì)平均單價(jià)為每平方米3766元，價(jià)格同比上漲8.3%。自此房價(jià)上漲勢頭一發(fā)不可收拾，2009年房價(jià)雖出現(xiàn)短期下滑，但是總體還是上漲，11月威海平均售價(jià)為4071元/平方米，市區(qū)房價(jià)為4500元/平方米。到了2011年2月威海市區(qū)房屋售價(jià)已經(jīng)高達(dá)每平方米5456元。但是，與此同時(shí)威海企業(yè)職工月平均工資為2000——3000元，也就是說如果買80平米的房子，每平米5000元，則需40萬需要一個(gè)人12年不吃不喝的工資，房價(jià)之貴一度讓人們望而卻步。

威海房價(jià)高的原因是什么呢？

首先總體上說不僅僅是威海全國房價(jià)均處于上漲趨勢，所以所有城市都有共同的詬病。

一通貨膨脹導(dǎo)致房價(jià)高漲。2007年開始全球金融危機(jī)本來可以使我國嚴(yán)重泡沫的房地產(chǎn)沉淀下來，但是中央政府和地方政策聯(lián)手推出的超大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，又“適時(shí)”地刺激了房地產(chǎn)。導(dǎo)致市民在通貨膨脹的預(yù)期壓力之下，為了避免手中貨幣的貶值，紛紛買房避險(xiǎn)保值。這又導(dǎo)致房價(jià)的進(jìn)一步震蕩攀升。

二城市化進(jìn)程是房價(jià)攀升的潛在力量。每年中國的城市都要涌入1300萬人，這些城市化造成的都市人是商品房的剛性需求，也是房價(jià)能夠堅(jiān)挺的力量。

三都是“丈母娘”的錯(cuò)。中國男女比例嚴(yán)重失衡，造成了幾千萬的小伙子可能會找不到媳婦，所以丈母娘一個(gè)“探討”買房，小伙子就著急了，與其受光棍，還不如破財(cái)買房了。

當(dāng)然共同點(diǎn)除此之外還有炒房，煤老板、黑勢力、外國人等將大把金錢投入到房地產(chǎn)炒作也是很重要的原因。

其次威海也有其自身的特點(diǎn)，使其房價(jià)居高不下。

一衛(wèi)生城市屢屢上榜。

威海是中國第一個(gè)“國家級衛(wèi)生城市”,也是中國首批“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”。1996年被聯(lián)合國確定為“改善人類居住環(huán)境全球最佳范例城市”之一。2003年榮膺聯(lián)合國“人居獎”。良好的城市環(huán)境成為很多人選擇定居威海的主要原因。

一、三面環(huán)海，空航海航便利。

威海三面環(huán)海，與日本、韓國隔海相望。威海有便利的海港，也有自己的機(jī)場。這吸為外商投資提供了便利，同時(shí)也吸引了很多國內(nèi)的商家。老板們來過后都被這里的美麗景色吸引，很多人就選擇定居在這濱海小城。房價(jià)下跌的影響

限購令出臺后，一線城市樓價(jià)下跌，而威海小城的房地產(chǎn)也沒有逃過浩劫。近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布了《2012年1月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》。威海以0.18%的跌幅，位列漲跌幅榜第53位，均價(jià)達(dá)4915元/平方米。

報(bào)告顯示，2012年1月，威海市住宅均價(jià)為4915元/平方米，比去年12月的4924元/平方米小幅下跌了0.18%，止住了房價(jià)連續(xù)上漲的趨勢，在漲跌幅榜排名全國第53位。在山東省共11個(gè)城市入選樣本城市中，1月威海排名第7。而4915元/平方米的價(jià)位已經(jīng)是連續(xù)第3個(gè)月超過4900元大關(guān)。房價(jià)下跌對開發(fā)商的影響

房價(jià)下跌依然是必然的趨勢，威海開發(fā)商面臨成交量下滑壓力大。在此壓力下，開發(fā)商將減少投資和拿地；而回款好、負(fù)債少、布局好的開發(fā)商將稱雄。因此很多開發(fā)商都陷入價(jià)格戰(zhàn)，但 顯然，降價(jià)**讓樓市調(diào)控陷入尷尬境地，不降價(jià)公眾不滿意，如果降價(jià)則部分前期買房的業(yè)主不滿意。同時(shí)，很多開發(fā)商也陷入兩難，降價(jià)有麻煩，不降價(jià)也有麻煩。盡管業(yè)主們“包圍”售樓處不是一種理性行為，但我們要看到，這不完全是業(yè)主們的錯(cuò)。一方面是由于政府沒有盡到穩(wěn)定房價(jià)的責(zé)任，房價(jià)大起大落造成降價(jià)**；另一方面，某些開發(fā)商在銷售過程中不負(fù)責(zé)任，私下承諾或保證房價(jià)不跌。有的開發(fā)商采取買房時(shí)送家具，送電器等方式暗降，同時(shí)也為老業(yè)主送代金券等，安慰老業(yè)主，為矛盾降溫

房價(jià)下跌影響居民購買意向

現(xiàn)在，購房者的觀望情緒依然濃厚。一部分人希望國家的調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)力，并期待房價(jià)明顯下降；一部分人則因?yàn)槭赘侗壤唾J款利率上調(diào)，手中的存款離首付尚有距離，只好繼續(xù)觀望下去。

2012房價(jià)何去何從呢？我們只能希望政府加強(qiáng)監(jiān)管力度，讓面對即將到來的樓市降價(jià)潮、退房潮，司法機(jī)關(guān)顯然要早做公正審理退房糾紛的準(zhǔn)備，因?yàn)橹挥泄綄徖聿拍鼙苊馔朔砍辈粩嗦印?/p>

值得注意的是，房價(jià)一旦全面下行，不僅僅是爆發(fā)退房潮這么簡單，同時(shí)還會伴有退地潮、停建潮、斷供潮等。更重要的是，可能會引發(fā)金融市場系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。即使房價(jià)下跌四成，銀行業(yè)也能夠承受。但是，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)多達(dá)60多個(gè)，這些行業(yè)受到?jīng)_擊引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，銀行業(yè)能承受嗎？

可以說，這潮那潮都是樓市調(diào)控必須承受的代價(jià)。對此，不但司法機(jī)關(guān)要有心理準(zhǔn)備，政府相關(guān)部門、銀行、開發(fā)商等也要有相關(guān)準(zhǔn)備，要有相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制和矛盾化解機(jī)制，購房者也得有心理準(zhǔn)備，特別是那些投資者，他們得為自己的投資行為負(fù)責(zé)。

老百姓們的愿望很簡單：我們只想有個(gè)家。希望在政府和全社會的努力下，這個(gè)小小的愿望可以實(shí)現(xiàn)，希望威海這座濱海小城更加美麗富饒。

第四篇：關(guān)于成都房價(jià)調(diào)查報(bào)告

關(guān)于成都房價(jià)調(diào)查報(bào)告

自2007年以來，中國的房價(jià)進(jìn)入了一輪井噴式的高增長，隨著2008年政府宏觀調(diào)控政策的出臺，房價(jià)上漲幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房價(jià)進(jìn)去了新一輪的增長期，09年商品房成交量，交易額，房價(jià)漲幅都創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。到2010年，雖歷經(jīng)調(diào)控重重?cái)r截，依然保持明顯上漲，人人談“房”色變。在此背景下，成都市房價(jià)雖然房價(jià)漲幅相比2009年有了明顯的下調(diào)，但是因?yàn)榛鶖?shù)過大的原因，實(shí)際上漲的絕對值依然驚人。就此，本人對成都市房價(jià)進(jìn)行了一次深入的調(diào)查，具體情況如下：

一、調(diào)查目的通過對成都市房價(jià)上漲的調(diào)查，了解成都房價(jià)現(xiàn)狀，對2001年房價(jià)漲幅有一定預(yù)見性；同時(shí)分析上漲原因，提出解決辦法。

二、調(diào)查對象

成都市各大售樓點(diǎn)及售樓經(jīng)理、購房者、其他居民

三、調(diào)查方式

隨機(jī)問卷調(diào)查，以及詢問，觀察

四、調(diào)查時(shí)間：2010年8月—2010年9月

五、調(diào)查內(nèi)容

通過對成都市內(nèi)的十幾家售樓點(diǎn)和房產(chǎn)公司的走訪、詢問、調(diào)查，特別是和一些房產(chǎn)大商、專家的接觸，對房產(chǎn)有一定認(rèn)識，對成都市08—10年的房價(jià)有一定了解，對房價(jià)大幅上漲的原因有所挖掘。對購房者和一些居民的問卷調(diào)查（附件1），反應(yīng)出在房價(jià)上漲的背景下，普通老百姓對房價(jià)下降的迫切要求。并且通過此次調(diào)查，提出對成都市房改幾點(diǎn)建議。

六、調(diào)查結(jié)果

通過此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，特別是問卷調(diào)查中90%認(rèn)為成都房價(jià)偏高，在對各售樓點(diǎn)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)自房改政策出臺后，成都市房價(jià)最高上漲8%，最低的1.002%，一環(huán)路最高房價(jià)達(dá)15800元/平方米，三環(huán)路附近最低房價(jià)5400元/平方米。80%購房者認(rèn)為房價(jià)將繼續(xù)上漲，但上漲弧度會下降。95%的購房者將買按揭房，認(rèn)為按揭雖多，但是能解決現(xiàn)在問題，比如婚姻。

通過調(diào)查，認(rèn)為中國房價(jià)上漲有以下原因：

首先物價(jià)上漲，特別是建筑開發(fā)成本上漲。成都市房價(jià)這些年持續(xù)上漲，從不回頭，重要原因之一就是我國1998年以來連續(xù)八次降息，使名義利率達(dá)到了歷史上最低位。就房地產(chǎn)業(yè)而言，過度的低利率助長了開發(fā)商的盲目投資，引發(fā)了鋼鐵、水泥等行業(yè)的盲目發(fā)展，使得建材價(jià)格一直處于高位運(yùn)行，建筑用鋼材價(jià)格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，價(jià)格也處于總體上漲的態(tài)勢，使國民經(jīng)濟(jì)越來越失調(diào)。建材價(jià)格的上漲在一定程度上推動了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、資金成本和管理成本等也隨市場行情不斷提高，它們的提高也會影響到住房的價(jià)格。

其次是總體需求呈旺盛，需求量大。近年來，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，對居住的要求和需求也日益提高，在我國的很多城市，都出現(xiàn)了住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)總體需求強(qiáng)勁造成供求關(guān)系緊張，而影響住房總體需求快速增長的因素有很多，概括起來主要包括正常住房需求、超前住房需求、被動住房需求和投機(jī)型住房需求，都直接或間接影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高，共同推動了房價(jià)的上漲，而房價(jià)快速上漲的最主要原因的是由后面三種需求的增加共同推動的。成都市也是這種情況，隨著對住房需求的上漲，房價(jià)上漲成必然。

再次成都市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理。國家統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威數(shù)據(jù)表明，商品住房投資、供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不夠合理，經(jīng)濟(jì)適用房的比重不斷下降，住房空置不斷增加，成為近幾年來房價(jià)上漲持續(xù)加劇的原因之一。隨著商品住房供應(yīng)量的增加，由于不少地方政府執(zhí)行住房供應(yīng)保障政策不力，部分開發(fā)商熱衷于大戶型、高檔房的建設(shè)，使得經(jīng)濟(jì)適用房的竣工面積所占比重下降。成都市在10年實(shí)際建成的公租房、廉租房僅幾十萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足要求，與之相對的大戶型的不斷上漲。

同時(shí)土地資源地方政府的嚴(yán)格控制且價(jià)格上升。對地價(jià)和房價(jià)的關(guān)系有兩個(gè)截然不同的觀點(diǎn)：一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為地價(jià)是由市場決定的，另一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為地價(jià)上漲推動了房價(jià)上漲。我認(rèn)為兩者是相互交替影響的，房價(jià)帶動了地價(jià)、地價(jià)推動了房價(jià)。近年來，城市土地供應(yīng)緊縮，住宅產(chǎn)品供給壓力不斷增大，直接導(dǎo)致供求關(guān)系緊張，致使地價(jià)快速走高。地價(jià)不斷創(chuàng)出新高是緣于土地偏緊，而且這種土地偏緊仍將在今后較長時(shí)間內(nèi)持續(xù)。成都市適應(yīng)于房地產(chǎn)開發(fā)的土地很少、有限，而快速增長的住房需求又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開發(fā)土地的供需矛盾，從而導(dǎo)致新一輪房價(jià)的快速上漲。

最后人口的高速增長。人口的階段性快速增長，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)上漲。成都市是人口很密集的城市之一，人口多，住房需求的基數(shù)都很大，需求的擴(kuò)大造成房價(jià)上漲。

隨著房價(jià)的不斷升高，進(jìn)而出現(xiàn)了各種各樣的房地產(chǎn)問題以及由此引起的社會問題，如何能夠有效的抑制房價(jià)的持續(xù)上漲，對由房價(jià)上漲而產(chǎn)生的一系列問題得以解決。通過以上的原因分析，以下通過分析、思考和查閱，提出以下幾點(diǎn)建議：

首先加強(qiáng)住房需求的管理。為區(qū)別對待各類住房需求，對不同的對象要通過不同的手段進(jìn)行管理，即對住房需求進(jìn)行差異化的管理：做到不同收入的人選擇不同新舊，不同價(jià)格的住房，避免盲目跟風(fēng)購買新房、好房，從而也有效的遏制了住房的價(jià)格上漲。當(dāng)前所要做的是進(jìn)一步完善這種住房供應(yīng)體系，基于我國人多地少，人多房少的基本國情下，房價(jià)上漲是長期趨勢，適度增加住房供給，鼓勵(lì)正常需求；限制集團(tuán)購房，抑制超前需求；運(yùn)用多種手段，打擊投機(jī)需求。要建立和健全租賃市場的規(guī)章制度，維護(hù)雙方當(dāng)事人的利益，規(guī)范租賃市場的健康，正常和有序發(fā)展。成都市政府要宣傳合理消費(fèi)觀念，不要人云亦云，追風(fēng)的去買房，倡導(dǎo)建設(shè)小戶型住房、購買二手房、租賃住房等方式，讓住房市場回歸正常的供需狀態(tài)。

同時(shí)，建立和健全房地產(chǎn)信息發(fā)布制度。成都市政府要定期向社會公開發(fā)布有關(guān)住房供求、住房價(jià)格的信息，為市場主體決策提供參考。同時(shí)，建立網(wǎng)上信息查詢制度，及時(shí)更新有關(guān)內(nèi)容，保證信息的現(xiàn)時(shí)性。完善信息資源的開發(fā)利用。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，積極開發(fā)分地區(qū)、分品種、分項(xiàng)目的住房信息，并定期向社會發(fā)布，使市場主體及時(shí)了解有關(guān)信息，掌握市場走勢。要及時(shí)建立多層次的房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)，建立綜合的預(yù)警指標(biāo)體系，重點(diǎn)監(jiān)控土地、投資、價(jià)格、空置率、供求狀況等指標(biāo)，為房地產(chǎn)市場各主體決策提供服務(wù)。建議成都媒體盡量客觀地

預(yù)測房價(jià)的走勢，準(zhǔn)確引導(dǎo)市民轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)的觀念，鼓勵(lì)他們勇敢地做商品房的消費(fèi)者。

再次，加強(qiáng)對地方政府的監(jiān)督和管理。加強(qiáng)的對地方政府使用土地的監(jiān)督和管理，成都市政府要合理、正確轉(zhuǎn)讓土地，加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)稅的管理，公開辦事程序，公布稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，允許產(chǎn)權(quán)、規(guī)則、市政、交易等資料、信息公開查詢等，這些方式不但可以大大提高開發(fā)商對開發(fā)項(xiàng)目的可控性，減少交易費(fèi)用，降低開發(fā)成本，從而為降低房價(jià)提供有力的保證。

最后，結(jié)合成都市具體情況，加快城鄉(xiāng)一體化，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間。成都市周邊城鎮(zhèn)的大量農(nóng)村人口涌入城市，造成成都市的擁擠和住房緊張的壓力。只有進(jìn)一步的加快城鄉(xiāng)一體化，轉(zhuǎn)移一部分城市人口，擴(kuò)大滿足住房需求的空間。

第五篇：杭州房價(jià)調(diào)查報(bào)告

杭州房價(jià)調(diào)查報(bào)告

一·研究目的了解杭州的房價(jià)以及杭州房價(jià)持續(xù)走高的原因

二·研究問題

杭州的房價(jià)以及持續(xù)走高的原因

三·研究結(jié)果 杭州各地區(qū)房價(jià)：西湖周邊4萬左右，或者更高，甚至有價(jià)無市。

市區(qū)繁華地段或其他學(xué)區(qū)或優(yōu)質(zhì)地段：3萬左右

市區(qū)（西湖區(qū)、拱墅區(qū)、上城區(qū)、下城區(qū)）1萬到2。5萬左右

市區(qū)周邊（西湖區(qū)、拱墅區(qū)、上城區(qū)、下城區(qū)稍遠(yuǎn)的地方如三墩、留下、丁橋等地）一萬以上。

濱江區(qū)1萬以上，江邊1.5萬以上

蕭山區(qū)7000~1萬以上

余杭、良渚、等地7000~10000左右

另外如果開發(fā)商比較有名，則價(jià)格比同等地塊貴很多，如浙江綠城、萬

科等。綠城在濱江的房子賣到了3萬。，萬科在良渚的房子也有1萬

多的最后，杭州8月9日市區(qū)房屋均價(jià)20283元/平米

近三年來全國房價(jià)普漲的城市，基本上是由于這個(gè)城市所幅射的區(qū)域涌入的“移民”所形成的。任何城市原有居住人口根本無力帶動如此之大規(guī)模的需求，進(jìn)而推動房價(jià)在短期內(nèi)快速上升。杭州的住房需求主要來自于全省。

我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的高速增長主要是因?yàn)楦＠址矿w制的終結(jié)和城市化的加速，但住房政策改革的措施不到位，是房地產(chǎn)投機(jī)行為大行其道，主張了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

1.城市化拉動了住房消費(fèi)

2001年3月蕭山、余杭撤市設(shè)區(qū)，解決了城市空間狹小這一長期困擾杭州發(fā)展的難題，為構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂提供了千載難逢的機(jī)遇。2002年4月杭州市委、市政府《關(guān)于構(gòu)筑大都市、推進(jìn)城市化的實(shí)施意見》進(jìn)一步明確的大都市框架是：“杭州大都市包括8城區(qū)和5縣(市)。構(gòu)筑大都市、推進(jìn)城市化，就是要以市區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整為契機(jī)，通過實(shí)施‘城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn),沿江開發(fā)、跨江發(fā)展’戰(zhàn)略，優(yōu)化生產(chǎn)要素配置，重構(gòu)城市空間形態(tài)，形成以市區(qū)為核心、縣城為依托、中心鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，資源共享、功能互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域網(wǎng)絡(luò)化城

市?！?。城市化進(jìn)程熬制大杭州人口急劇增加。2000年第五次人口普查是687.80。2007年杭州常住人口達(dá)到786.2萬。2.住房制度改革刺激了房地產(chǎn)市場的需求

1998年，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，它表明中國新住房政策開始實(shí)施。住房制度改革之后，城市居民的50%左右人口獲得了住房，另一半的人口只有租房居住，租方人口的 高比例，使租方市場的供給和需求有些失衡，直接表現(xiàn)在租金上，2003年中國的住宅租金高于主要發(fā)達(dá)國家和發(fā)展中國家

3.土地政策的變化催生了房價(jià)

2002年7月1日開始實(shí)行土地招拍掛制度，該制度在無意中起到了催生房價(jià)的作用。據(jù)估計(jì)，由于政府投資沖動所帶動的需求約占房地產(chǎn)市場供給數(shù)量的30%—50%。其次，土地的強(qiáng)制招拍掛大大提高了土地的價(jià)格，不但使新推出的產(chǎn)品在這種高土地成本的基礎(chǔ)上上，追求高價(jià)位產(chǎn)品的供給以保證開發(fā)商的利潤空間，并在市場中創(chuàng)造了一個(gè)高房價(jià)的預(yù)期，讓原本出讓的低成本土地上的產(chǎn)品也在設(shè)計(jì)高價(jià)位的產(chǎn)品，提高了產(chǎn)品銷售價(jià)格的預(yù)期。

4.存在大量的非自住需求者參與購房、抄房、住房的行為

從2000年開始溫州人開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、金華等地置業(yè)?！皽刂莸姆康禺a(chǎn)開發(fā)規(guī)模相當(dāng)于江西一個(gè)省的總量，而溫州市區(qū)的人口不過100萬多一點(diǎn)。上海和杭州成為受溫州購房團(tuán)影響的“重災(zāi)區(qū)”。以杭州為例，根據(jù)杭州市國土局估計(jì)的兩組數(shù)據(jù)：一方面，購買杭州商品房的人，本地人不到50％，而溫州的投資客則以20％之多而位居第二；另一方面，杭州房地產(chǎn)市場近年來的年成交量約在200萬平方米左右，均價(jià)一年攀升一個(gè)臺階，1999年每平方米均價(jià)為3000多元，現(xiàn)在杭州商品房每平方米均價(jià)大概在5000元左右。