第一篇：房價(jià)市場分析

1.鼓勵(lì)多生多育的政策。

中國從毛澤東時(shí)代開始就鼓勵(lì)多生多育的政策，這導(dǎo)致中國變成了全世界人口最多的國家。這些人口在幾年后惡性膨脹，過了二三十年后開始生兒育女，開始需要房子了。而這才發(fā)現(xiàn)，房子已經(jīng)不夠用了。因?yàn)槿颂嗔?。中國雖然實(shí)行了計(jì)劃生育。但是由于慣性。人口還有20年的增長期。人口增長導(dǎo)致房價(jià)上漲。

2.城市人口增多導(dǎo)致房價(jià)上漲。

中國市場經(jīng)濟(jì)前，戶籍都是固定的，還有些人被發(fā)放到農(nóng)村去上山下鄉(xiāng)?，F(xiàn)在戶籍政策一解除，有些人都不待農(nóng)村了，這就使城鎮(zhèn)人口增多了，城市人口增多了。

3.土地是不可再生的。

土地稀缺導(dǎo)致房價(jià)上漲。中國雖然地廣，但是適宜人們居住的地方太少太少，所有人都想在這些地方有容身之所。西部是高原和沙漠，北方多風(fēng)沙，中部多山，東北多山地，南方多丘陵。只有沿海地帶或者大河大湖附近的平原才比較適宜居住。

4.剛需旺盛導(dǎo)致房價(jià)上漲。

現(xiàn)在為什么所有人都關(guān)心房價(jià)了，因?yàn)槿巳藢?duì)它有需求。如果房價(jià)過高了，人們就不會(huì)買了，市場飽和了自然也就平衡了。如果有市場，人人都需要，那房價(jià)一定會(huì)繼續(xù)漲。網(wǎng)站上罵聲一片，那是因?yàn)槊總€(gè)人（房價(jià)戶型二手房 租房）都想買房，每個(gè)人都想買房，所以每個(gè)人又都看空樓市。每個(gè)人都在看，那房價(jià)能不漲嗎？

5.開發(fā)商技術(shù)革新導(dǎo)致房價(jià)上漲。

沒有任何一個(gè)開發(fā)商愿意造一個(gè)次品，房子越造越好，綠化、設(shè)計(jì)、朝向、風(fēng)水、保溫墻、物業(yè)管理等等這些導(dǎo)致次品房越來越少。

6.造房成本上漲導(dǎo)致房價(jià)上漲。

物價(jià)、原材料價(jià)格上漲，農(nóng)民工工資增長，導(dǎo)致造房成本提高

7.拆遷補(bǔ)償無形增加導(dǎo)致房價(jià)上漲。

拆遷費(fèi)用加大導(dǎo)致造房成本加大。

8.房產(chǎn)稅，各種房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁導(dǎo)致房價(jià)上漲。

中國計(jì)劃經(jīng)濟(jì)搞了這么多年，最后行不通還是走了市場經(jīng)濟(jì)。國外市場經(jīng)濟(jì)搞了多少年了，中國才多少年。還有漫長的道路要走，中國人均GDP才多少，別的國家多少。這個(gè)規(guī)律不可破，起碼100年不可破。

9.城市化進(jìn)程拉動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)。

中國的城市水平只有百分之四十多，而發(fā)達(dá)國家的平均水平是70%以上，中國離這個(gè)水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。

中國正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。要知道，中國是個(gè)農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占了大多數(shù)，光進(jìn)城的農(nóng)民，就是住房消費(fèi)中一個(gè)非常誘人的數(shù)字，除非城市化進(jìn)程停滯，農(nóng)民才不會(huì)進(jìn)城。

10.中國城市正處于大拆大建的高速發(fā)展期。

君不見中國的城市擴(kuò)容簡直就是加速度前進(jìn)，今天的一個(gè)城市，幾年前的城區(qū)范圍還很小，三五年后，城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴(kuò)大。城市的快速擴(kuò)張，必然導(dǎo)致大拆大建，擴(kuò)張后，需要大量的居住、工作人口相匹配。

此外，大拆大建還導(dǎo)致大量的拆遷性需求，并且都是小房換大房，普通房換高檔房。不可能城市擴(kuò)張后，卻無人進(jìn)駐，而成為一座空城，事實(shí)證明，城市擴(kuò)張到哪里，人口就填滿哪里。

11.經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)，支柱產(chǎn)業(yè)地位仍無法動(dòng)搖。

大城市在幾年前，都是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來對(duì)待的，當(dāng)下大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走上正軌，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產(chǎn)仍然是當(dāng)之無愧的支柱產(chǎn)業(yè)，這就是為什么中央進(jìn)行調(diào)控，地方政府卻不配合的根源所在。對(duì)于二、三、四線城市來說，尤其是三四線城市，產(chǎn)業(yè)薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產(chǎn)來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)，是城市方向的引領(lǐng)者，房地產(chǎn)開發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里。

12.房地產(chǎn)成了地方財(cái)政的主要收入來源。

房地產(chǎn)成了地方政府財(cái)政收入的主要來源，這已經(jīng)是一個(gè)不爭的事實(shí)，我們不說房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應(yīng)，就是地方財(cái)政的支撐點(diǎn)，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會(huì)囊中羞澀，減少了財(cái)政收入，就會(huì)影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量。

所以，無論中央怎么調(diào)控，地方政府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產(chǎn)，便在暗中支持，這也是中央調(diào)控成為“空調(diào)”的一個(gè)重要因素。

13.奢侈消費(fèi)風(fēng)起云涌，助長房價(jià)飚升。

前些時(shí)間，盛傳中國富豪在美國大把大把燒錢消費(fèi)，“哥什么都沒有，就是有錢”，這與剛改革開放那陣，靠著幾份膽量而一夜暴富的洗腳上田的農(nóng)民在夜總會(huì)“燒錢”比闊如出一轍。

中國剛富起來，由于長期以來的貧窮落后，加上文化底子薄，一旦手里有了幾個(gè)錢，就“小農(nóng)意識(shí)”高漲，擺闊比富，此為其一；其二，由于不少國人手里有錢了，生活好了，生活方式便發(fā)生了質(zhì)變，由以前的吃得飽穿得暖上升為享受人生，當(dāng)前國人的享受意識(shí)日益增強(qiáng)。

14.注意，是控制房價(jià)過快上漲，不是打壓。

未來的房地產(chǎn)到底會(huì)是什么樣的？將走向何方，國家為什么老和房地產(chǎn)過不去？問這些問題的人，我想，有一點(diǎn)他們完全沒有弄明白，那就是國家究竟為什么要調(diào)控房地產(chǎn)？調(diào)控房地產(chǎn)的真正用意是什么？許多開發(fā)商總認(rèn)為國家在打壓房地產(chǎn)，為此，一旦有了調(diào)控政策，便坐臥不安，感到迷茫。

15.通脹預(yù)期加大，帶動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)。

CPI在不斷上升，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格屢創(chuàng)新高，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，食品價(jià)格指數(shù)將直接反射到房價(jià)上?？纯从蛢r(jià)這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。

物價(jià)指數(shù)的走高，必然帶動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)，連白菜蘿卜的價(jià)格都在上漲，房價(jià)沒有不

漲的理由。不可能其他物價(jià)上漲，而獨(dú)讓房價(jià)下跌吧？要控制房價(jià)，就必須先穩(wěn)定CPI，否則控制房價(jià)只是一廂情愿罷了。

16.地價(jià)猛漲，催高房價(jià)。

大家只看到房價(jià)在飛漲，實(shí)際上地價(jià)比房價(jià)漲得更快，有報(bào)道說，十年前買下的地，至今未開發(fā)，光地價(jià)就翻了幾百倍，比做開發(fā)還賺錢，又省事。地價(jià)一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價(jià)占了房地產(chǎn)開發(fā)成本的一小半，地價(jià)上漲，房價(jià)肯定上漲。

17.建材價(jià)格攀升，成了房價(jià)的幕后推手，除土地價(jià)格暴漲外，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升。

鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲，成了房價(jià)上漲的一個(gè)隱形幕后推手，成本增加，房屋售價(jià)無疑是會(huì)跟著增加的，并且房價(jià)的增加比成本增加的系數(shù)高很多。

18.“有房才有家”的傳統(tǒng)守舊思想趕著房價(jià)上漲

受幾千年來的傳統(tǒng)封建思想的影響，國人總認(rèn)為“有房才有家”，沒有房就形同漂泊，像無根浮萍。這一思想根深蒂固，一直在影響、左右著國人。受這一思想的影響，國人在成年后，都為房而奮斗，所以產(chǎn)生了大批的房奴。每個(gè)人成年工作幾年后，就想著要買房，千方百計(jì)賺錢，省錢，目的就是要買一套屬于自己的房子。

19.中國的子女教育方式特別。

中國人對(duì)子女比較溺愛，由于獨(dú)生子女的增加，等子女結(jié)婚的時(shí)候，不論房子多貴，雙方父母總要資助一部分錢甚至自己把購房的首付款全部拿出來讓子女買房，這是剛需。

20.人力成本的增加導(dǎo)致房價(jià)必上漲。

不都聽過那個(gè)笑話嗎，一個(gè)農(nóng)民工問蘋果多少錢，知道是5000多之后，隨口說了一句：這么貴，頂上我半個(gè)月的工資了?，F(xiàn)在的裝修工人、建筑工人的工資非常高，且每月都在上漲，就是這樣還找不到人，所以房價(jià)肯定要上漲。

第二篇：關(guān)于房價(jià)調(diào)查報(bào)告

關(guān)于房價(jià)調(diào)控的調(diào)查

中文摘要：2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施(簡稱“新國八條”)；1月28日，上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅；2月9日，央行加息0.25個(gè)百分點(diǎn)??專業(yè)人士分析，央行加息意在抑制通貨膨脹，但對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言，加息影響不可小覷。2011年初，房地產(chǎn)調(diào)控政策的給力讓房地產(chǎn)市場的前景變得撲朔迷離。在中央堅(jiān)強(qiáng)的調(diào)控決心下，房價(jià)會(huì)不會(huì)回落，樓市會(huì)不會(huì)降溫？成為許多準(zhǔn)備買房者心中最大的疑問。

導(dǎo)論：調(diào)查研究的背景：目前全國房價(jià)普遍走高，很多人買不起房子，房價(jià)上漲的原因主要是人的貪婪本性所致，開發(fā)商抬高房價(jià)，而政府又沒有有效措施遏制這種趨勢。

新華網(wǎng)北京４月１５日電 國務(wù)院總理溫家寶１４日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署遏制部分城市房價(jià)過快上漲的政策措施。

會(huì)議指出，今年１月初《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》下發(fā)后，全國房地產(chǎn)市場整體上出現(xiàn)了一些積極變化。但近期部分城市房價(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過快上漲勢頭，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。這既有流動(dòng)性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認(rèn)識(shí)不到位、落實(shí)調(diào)控措施不力，投機(jī)性購房大量增加有關(guān)。必須采取更為嚴(yán)格、更為有力的措施，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問題。

會(huì)議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購買首套自住房且套型建筑面積在９０平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于３０％；對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于５０％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的１．１倍；對(duì)貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。二是增加住房有效供給。房價(jià)上漲過快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競價(jià)”、“雙向競價(jià)”等土地出讓方式。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的７０％。加快普通商品住房項(xiàng)目審批，盡快形成有效供應(yīng)。三是加快保障性安居工程建設(shè)。各級(jí)地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成２０１０年建設(shè)保障性住房３００萬套、改造各類棚戶區(qū)２８０萬套的工作任務(wù)。大力發(fā)展公共租賃住房。四是加強(qiáng)市場監(jiān)管。嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對(duì)存在捂盤惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，限制新購置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項(xiàng)目貸款。清理已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目，對(duì)囤積房源、哄抬房價(jià)等行為加大曝光和處罰力度，性質(zhì)惡劣的依法取消房地產(chǎn)市場經(jīng)營資格，對(duì)違法違規(guī)的要依法依規(guī)嚴(yán)肅追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。規(guī)范發(fā)展租賃市場。完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。

第一、房地產(chǎn)市場不健全。地方政府和開放商，可以通過法律合法剝削老百姓，而不會(huì)受到任何的處罰或者只有輕微的處罰，要知道只要有300%的利潤，資本家會(huì)冒著絞刑的處罰去做。地方政府和開發(fā)商對(duì)土地和開發(fā)的壟斷，定價(jià)權(quán)就他們自己手上，所以他們可以魚肉百姓。

第二、資金無處可逃，只能投資房地產(chǎn)。資金無處可逃，因?yàn)閞mb的升值，造就了出口制造業(yè)的困難，利潤大幅降低，我國GDP的40%依賴出口，投資出口制造業(yè)資金無法轉(zhuǎn)化為資本掙利潤，那么只能投資房地產(chǎn)，于是造就樓市泡沫。

國家不馬上壓死房價(jià)是正確的，如果全部壓死，大量的信貸資金就會(huì)無法回收，大量銀行必然破產(chǎn)。各方對(duì)中國經(jīng)濟(jì)失去信心，造成更嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

我國的經(jīng)濟(jì)是一個(gè)畸形的經(jīng)濟(jì)，民營五百強(qiáng)的企業(yè)比不了2個(gè)央企，全國60%的工資，集中在銀行、能源、電信和移動(dòng)等大型壟斷企業(yè)上。中小型企業(yè)貸款只占了所有貸款的20%不到。而中小企業(yè)卻承擔(dān)了90%的社會(huì)就業(yè)，使得大眾消化嚴(yán)重不足，于是我國的消費(fèi)能力只是GDP的30%左右，內(nèi)需消耗制造業(yè)產(chǎn)品嚴(yán)重不足。舉例，招行2010人均半年創(chuàng)造了30w以上的利潤，軟件科技人員1年只能創(chuàng)造10w左右的利潤。這就是壟斷造成的，社會(huì)分配嚴(yán)重不公。

第一步、應(yīng)該是加大對(duì)壟斷型企業(yè)的稅收，比如中國四大個(gè)銀行80%的利潤回收中央，因?yàn)樗麄兿硎芰藟艛嗟膬?yōu)勢，和法律對(duì)金融的保護(hù)，又如中石油開采的石油是大眾的，是國家和全民的，所以利潤必須大部分上交，而不是現(xiàn)在的最高30%，形成嚴(yán)重的分配不均。

第二步、這些稅收，應(yīng)該拿出來，補(bǔ)貼中小企業(yè)或者給中小企業(yè)減稅，鼓勵(lì)中小企業(yè)的自主創(chuàng)新，出臺(tái)辦法，鼓勵(lì)信貸資金服務(wù)中小企業(yè)。增加中小企業(yè)的利潤，讓大眾掙更多的錢，削減暴富的壟斷企業(yè)。這樣才能切實(shí)提高大眾的消費(fèi)，消化掉我國制造業(yè)的產(chǎn)品。否則40%的出口就無法消化。

一、中國房地產(chǎn)業(yè)狀態(tài)描述

（一）中國房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)很大了。

2009年“4萬億”的投資有多少進(jìn)入樓市，人們不得而知，但北京、上海、廣州等城市不斷出現(xiàn)了老百姓不愿看到的“地王”。中國社科院2010年的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》認(rèn)為，當(dāng)前有85%的中國家庭買不起住房。多位業(yè)界專家表示，現(xiàn)在的樓市已經(jīng)形成了泡沫。

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生分析說：“2009年中國房地產(chǎn)是典型的超預(yù)期增長。房價(jià)漲成這樣，確實(shí)是很多人沒有想到的。全國房價(jià)高漲的原因其實(shí)很復(fù)雜，包括信貸政策、土地價(jià)格、通脹預(yù)期等。但很重要的一個(gè)原因是，2008年持幣觀望的那部分人進(jìn)入到了2009年的樓市，而2010年的一部分需求也在2009年提前釋放出來了，這導(dǎo)致了2009年樓市的異?；鸨！泵缆?lián)物業(yè)調(diào)查顯示，在2009年三季度北京購房人群中，購房人主要用來投資保值或自住兼投資的比例達(dá)到了65%。

中國房地產(chǎn)價(jià)格被推向一個(gè)普通百姓不可企及的程度。在商業(yè)投資與多方趨利的推動(dòng)下，形成“供給不足——投資保值——抬升房價(jià)——房地產(chǎn)暴利——再推高房價(jià)——泡沫形成——購買力下降——百姓怨聲載道——宏觀調(diào)控——房地產(chǎn)業(yè)受損、銀行呆賬形成——拖累經(jīng)濟(jì)”的通道，給整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

（二）中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定調(diào)控。

2009年12月初的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，認(rèn)為中國房地產(chǎn)價(jià)格高企，不利于其產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行政策調(diào)控，促進(jìn)其健康發(fā)展。2009年12月末召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出：“要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭”。

中央相關(guān)部門已開始行動(dòng)，從二手房營業(yè)稅征免政策從2年恢復(fù)至5年，到最新的土地出讓金首付不得低于50%。專家表示，中央政府果斷出手，說明這次調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心是很大的，未來還會(huì)有其他樓市新政出臺(tái)。

中國社會(huì)科學(xué)院金融所金融市場室副主任尹中立認(rèn)為，土地出讓金首付50%，一年內(nèi)付

清全款，是硬性壓縮企業(yè)在土地款支付上的空間，在當(dāng)今土地價(jià)格高漲的形勢下，全款支付之后卻不開發(fā)，將顯著增加資金的使用成本和機(jī)會(huì)成本，相應(yīng)壓縮囤地、炒地的空間。

中信證券一地產(chǎn)分析師分析：“進(jìn)入2009年11月以來，地產(chǎn)股一直處于不溫不火的微調(diào)狀態(tài)，11月地產(chǎn)股漲幅為9.7%，行業(yè)漲幅僅位居第11位。而10月份的行業(yè)排名為第4名。從這個(gè)方面來看，其實(shí)機(jī)構(gòu)和投資者對(duì)房地產(chǎn)市場的后市并不看好?！?/p>

（三）房地產(chǎn)與城市化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展捆在一起。

美國《華爾街日?qǐng)?bào)》12月30日發(fā)表《中國城市化與產(chǎn)能過?！芬晃模J(rèn)為：2010年將是一個(gè)更加艱難的經(jīng)濟(jì)年份，為擺脫全球經(jīng)濟(jì)緊縮，北京催生出房地產(chǎn)泡沫，其苦果將在新的一年里嘗到。為吸收和調(diào)整這一過剩狀況，中國試圖通過加速業(yè)已規(guī)模宏大的城市化進(jìn)程并通過減少移民和城市登記限制來刺激需求。領(lǐng)導(dǎo)層也將賭注押在城市化加速與消費(fèi)之間的聯(lián)系上。

2008年，中國有43%居民被視為城市人口。而在拉美、歐元區(qū)和美國，該比例分別為79%、73%和82%。中國的城市化與城市擴(kuò)張遠(yuǎn)沒有完成，其發(fā)展還有一相當(dāng)長的時(shí)期。

中國政府，在經(jīng)濟(jì)增長、產(chǎn)業(yè)工人就業(yè)與滿足中低收入者住房需求之間，必須作出痛苦的決擇。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)在提振信心的目的實(shí)現(xiàn)后，應(yīng)當(dāng)致力于“和諧的復(fù)蘇”。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授則認(rèn)為：“2009年前的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的結(jié)束，應(yīng)該不會(huì)搞‘一刀切’或者‘急剎車’。政府不會(huì)讓已經(jīng)有所起色的樓市重新陷入低迷之中，因此，優(yōu)惠政策將會(huì)‘有收有放’”。

結(jié)語：房產(chǎn)調(diào)控措施需再嚴(yán)厲。誠然，加大房產(chǎn)調(diào)控力度，一定程度上會(huì)影響到整體宏觀經(jīng)濟(jì)的快速增長，部分行業(yè)或然出現(xiàn)產(chǎn)能過剩，但就京城房地產(chǎn)市場而言，房產(chǎn)調(diào)控力度如不加強(qiáng)，房價(jià)漲幅持續(xù)高企，多數(shù)百姓將會(huì)買不起甚至住不起房，給社會(huì)生活和城市發(fā)展帶來不穩(wěn)定因素。另外，從經(jīng)濟(jì)學(xué)層面分析，如果放松房產(chǎn)調(diào)控政策，其一，房價(jià)將會(huì)在市場交易持續(xù)低迷的態(tài)勢之下陡然上揚(yáng)，從而引發(fā)買家的瘋狂跟進(jìn)，將導(dǎo)致后市房價(jià)更強(qiáng)勢的反彈；其二，多數(shù)投機(jī)者面臨當(dāng)前房產(chǎn)市場交易頻頻下挫的格局，投資信心受很大影響，撤出跡象明顯，一旦政策放松，不利于整體宏觀市場的調(diào)控。

參考文獻(xiàn)：來源新華網(wǎng)，《國務(wù)院常務(wù)會(huì)部署遏制部分城市房價(jià)過快上漲措施》2010年04月15日 18:44:06。

第三篇：房價(jià)調(diào)查報(bào)告

關(guān)于房價(jià)問題的調(diào)查報(bào)告

為了加強(qiáng)學(xué)生對(duì)國情、民情、社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)文化生活的了解，因此我們組織了這次研究調(diào)查。本次研究性學(xué)習(xí)，我們小組研究了中國的房價(jià)問題，對(duì)中國的房市進(jìn)行了深入的研究，同時(shí)為自己將來的投資也提供了方向。

自從2005年以來，全國大城市的上漲都接近兩番，而中小城市的漲價(jià)潮流才剛剛開始。隨著國家宏觀調(diào)控政策的日益嚴(yán)厲，炒房資金已經(jīng)逐漸撤離一線城市，更多的轉(zhuǎn)向二三線城市。北京的房價(jià)調(diào)控政策已經(jīng)明確地指出，要讓房價(jià)穩(wěn)中有降，大多數(shù)其他一線城市都要將房價(jià)的漲幅控制在10%以內(nèi)，由此可見，今后的房市投資方向應(yīng)該轉(zhuǎn)向二三線城市，抑或是選擇其他領(lǐng)域，投資一線城市相對(duì)收益或小。但毋庸置疑的是，盡管國家的宏觀調(diào)控政策十分嚴(yán)厲，中國的房價(jià)下跌空間很小，相反，受供小于求的影響房價(jià)可能繼續(xù)上漲。

經(jīng)過查資料，我們找到了房價(jià)不能下跌的10大理由：

一、城市化進(jìn)程拉動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)

中國的城市水平只有百分之四十多此，而發(fā)達(dá)國家的平均水平是70%以上，中國離這個(gè)水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。中國正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。要知道，中國是個(gè)農(nóng)業(yè)大國，農(nóng)村人口占了大多數(shù)，光進(jìn)城的農(nóng)民，就是住房消費(fèi)中一個(gè)非常誘人的數(shù)字，除非城市化進(jìn)程停滯，農(nóng)民才不會(huì)進(jìn)城

二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開房地產(chǎn)，支柱產(chǎn)業(yè)地位仍無法動(dòng)搖

大城市在幾年前，都是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來對(duì)待的，當(dāng)下大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走上正軌，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產(chǎn)仍然是當(dāng)之無愧的支柱產(chǎn)業(yè)，這就是為什么中央進(jìn)行調(diào)控，地方政府卻不配合的根源所在。對(duì)于二、三、四線城市來說，尤其是三四線城市，產(chǎn)業(yè)薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產(chǎn)來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)的開發(fā)，是城市方向的引領(lǐng)者，房地產(chǎn)開發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里。房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用，是誰也不可低估的，幾乎帶動(dòng)所有行業(yè)的發(fā)展，比如服裝、化妝品等看起來與房地產(chǎn)無關(guān)，實(shí)際上服裝和化妝品業(yè)的發(fā)展也有房地產(chǎn)的功勞，開發(fā)的大量服裝和化妝品主題商城及專業(yè)市場，無不在推動(dòng)其發(fā)展的車輪。離開了房地產(chǎn)，各行各業(yè)都將受到不同程度的打擊。

三、房地產(chǎn)成了地方財(cái)政的主要收入來源

房地產(chǎn)成了地方政府財(cái)政收入的主要來源，這已經(jīng)是一個(gè)不爭的事實(shí)，我們不說房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應(yīng)，就是地方財(cái)政的支撐點(diǎn)，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會(huì)囊中羞澀，減少了財(cái)政收入，就會(huì)影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量。所以，無論中央怎么調(diào)控，地方政府自有算盤，撥打著自己的小九九，不能公開支持房地產(chǎn)，便在暗中支持，這也是中央調(diào)控成為“空調(diào)”的一個(gè)重要因素。比如國家規(guī)定拿到預(yù)售證前不允許采用排號(hào)、放籌、登記、預(yù)訂等，除了一線城市基本做到外，象二、三、四線城市，基本沒有實(shí)行，政府睜只眼閉只眼，實(shí)際在暗中支持房地產(chǎn)發(fā)展。

四、通脹預(yù)期加大，帶動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)

CPI在不斷上升，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格屢創(chuàng)新高，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來看，食品價(jià)格指數(shù)將直接反射到房價(jià)上?？纯从蛢r(jià)這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價(jià)指數(shù)的走高，必然帶動(dòng)房價(jià)上揚(yáng)，連白菜蘿卜的價(jià)格都在上漲，房價(jià)沒有不漲的理由。不可能其他物價(jià)上漲，而獨(dú)讓房價(jià)下跌吧？要控制房價(jià)，就必須先穩(wěn)定CPI，否則控制房價(jià)只是一廂情愿罷了。

五、地價(jià)猛漲，催高房價(jià)

大家只看到房價(jià)在飛漲，實(shí)際上地價(jià)比房價(jià)漲得更快，有報(bào)道說，十年前買下的地，至今未開發(fā)，光地價(jià)就翻了幾百倍，比做開發(fā)還賺錢，又省事。地價(jià)是一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價(jià)占了房地產(chǎn)開發(fā)成本的一小半，地價(jià)上漲，房價(jià)肯定上漲。政府采用拍賣方式出讓土地，也只會(huì)加速提升地價(jià)，人為把地價(jià)炒高，除非國家改變土地出讓、流轉(zhuǎn)形式，否則這一方式只會(huì)把地價(jià)不斷推向高點(diǎn)。前些年出現(xiàn)的土地樓面價(jià)高過房價(jià)就充分說明了問題，面粉比面包貴是很不正常的現(xiàn)象。一些央企介入房地產(chǎn)開發(fā)，因?yàn)檠肫笥姓尘?，不缺錢，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)，這一切都成了房價(jià)上漲的背后推手。

六、建材價(jià)格攀升，成了房價(jià)的幕后推手

除土地價(jià)格暴漲外，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲，成了房價(jià)上漲的一個(gè)隱形幕后推手，成本增加，房屋售價(jià)無疑是會(huì)跟著增加的，并且房價(jià)的增加比成本增加的系數(shù)高很多。

可能有人會(huì)說，建材成本的增加，在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例不大，并且建材價(jià)格的上升，對(duì)房價(jià)的上海影響非常有限。誠然，建材成本的增加，在房價(jià)上漲中所形成的推動(dòng)力是有限的，理由十分簡單，因?yàn)榈浇裉鞛橹?，房地產(chǎn)仍是暴利，是其他任何行業(yè)所無可匹敵的。并且房地產(chǎn)的規(guī)模效益明顯，利潤略高于其他行業(yè)一點(diǎn)點(diǎn)，都足以形成巨大的利潤漩渦。全國某著名樓盤，在北京開發(fā)的項(xiàng)目，包括所有成本，每平方米大約為5000元，老板初始計(jì)劃開盤9000元/平方米，過度到12000元/平方米。大家可能無法想象，事態(tài)的發(fā)展也遠(yuǎn)超出老板的期望值，后來該樓盤售價(jià)攀上3萬元/平方米，現(xiàn)在到了5萬元/平方米，試問這種暴利有誰能敵？盡管建材成本對(duì)房價(jià)的推動(dòng)不大，但不等于沒有推動(dòng)，成本增加，開發(fā)商是不可能自己掏腰包的，肯定要轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中去，此外，建材成本上升，至少也給了開發(fā)商一個(gè)漲價(jià)的合理借口。

七、“有房才有家”的傳統(tǒng)守舊思想趕著房價(jià)上漲

受幾千年來的傳統(tǒng)封建思想的影響，國人總認(rèn)為“有房才有家”，沒有房就形同漂泊，像無根浮萍。這一思想根深蒂固，一直在影響、左右著國人。受這一陳腐思想的影響，國人在成年后，都為房而奮斗，所以產(chǎn)生了大批的房奴。每個(gè)人成年工作幾年后，就想著要買房，千方百計(jì)賺錢，省錢，目的就是要買一套屬于自己的房子?？梢韵胂?，每個(gè)成年人都想買房，一些未婚女性也想買房，男人雙方在結(jié)婚前都買了房，結(jié)婚后就擁有兩套房了，當(dāng)然這為數(shù)不多，按照這一現(xiàn)象，中國的房價(jià)沒有不上漲的理由，因?yàn)閯傂孕枨蟠蟆?/p>

八、腐敗性需求拉高房價(jià)

所謂腐敗性需求，就是那下政界官員、公務(wù)員因腐敗而收入豐厚，在三四線城市，許多居民幾乎都買不起房，附了那些做生意做得比較好的以及企業(yè)老板，三四線城市的白領(lǐng)收入有限，僅靠工資很難在短期內(nèi)買得起房，據(jù)了解，在三四線城市，大部分都是公務(wù)員、文教衛(wèi)系統(tǒng)在買房，這些人為什么買得起房？光靠工資收入，也同樣買不起，但他們卻成了買房的主力，從表面判斷，只能說是腐敗致富，一些人通過腐敗積累了不少財(cái)富，這些人不但買一套，而且買兩套三套甚至更多，這種腐敗性需求，無疑帶動(dòng)了房價(jià)的上揚(yáng)，他們?yōu)楦叻績r(jià)做出了較為明顯的貢獻(xiàn)，要真正降房價(jià)，打擊腐敗性需求，可以說是一條行之有效的措施。

九、有房百姓支持房價(jià)上漲

雖然在傳統(tǒng)媒體和網(wǎng)絡(luò)媒體上，叫得最響的聲音，是想買房置業(yè)的一部分百姓，整天在高喊房價(jià)太高，以至讓媒體也跟著“發(fā)喊”，從而影響到了政府，所以

政府就出來進(jìn)行行政干預(yù)。但是，另一個(gè)群體也是不容忽視的，盡管聲音叫得不響亮，但所起的作用卻不小，這個(gè)群體就是已經(jīng)買了房的有房一族。這個(gè)有房群體并不希望房價(jià)下跌，反而盼著房價(jià)上漲，因?yàn)槿绻績r(jià)下跌，那他們的房子就貶值了，而房價(jià)上漲，他們的房子就升值。而有房一族顯然比無房一族更具實(shí)力，無論是在經(jīng)濟(jì)上，還是在社會(huì)地位上，都高于無房一族，并且有房一族還在某種程度上掌握了操控權(quán)，至少民間的有錢一族以及公務(wù)員和在政府機(jī)關(guān)工作的非公務(wù)員群體，基本都有自己的住房，而這些人都是擁有一定“操控”能力的。他們會(huì)利用自己的“能力”來阻止房價(jià)下跌。

十、媒體支持房價(jià)上漲

本來降價(jià)促銷是一種非常正常的營銷手段，可媒體就愛“鬧事”，添油加醋地一炒作，沒有問題也成了問題，不是新聞也給強(qiáng)行弄成了新聞。如果國家出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)的一些政策，那媒體簡直就像上戰(zhàn)場一樣全力以赴，調(diào)動(dòng)大師人馬、騰出大量篇幅，為房地產(chǎn)讓路。媒體的嗅覺比狗還靈敏。別看媒體如此這般神經(jīng)質(zhì)似的瘋狂是為了一時(shí)的快感需要，是為了第一時(shí)間抓新聞，出猛料。實(shí)際上，最不希望房價(jià)下降的是媒體，甚至媒體比開發(fā)商還擔(dān)心房價(jià)下降，為什么呢？ 我們可以試想一下，如果房地產(chǎn)不行了，這些媒體的收入不僅僅是腰斬，幾乎去了三分之二，那他們的日子會(huì)比房奴還慘。從這個(gè)意義上來說，媒體最不想看到房價(jià)下跌，房地產(chǎn)不行了，開發(fā)商日子固然不好過，但開發(fā)商可以轉(zhuǎn)移投資方向，選投其他行業(yè)，而媒體還是媒體，不可能關(guān)門轉(zhuǎn)投其他行業(yè)。房價(jià)下降，媒體會(huì)比開發(fā)商更緊張。

由此可見，由中國的國情所決定，中國房價(jià)幾乎沒有下跌空間，中國在通貨膨脹和供小于求的影響，在未來10年來，中國的房價(jià)還會(huì)穩(wěn)中有升。投資房地產(chǎn)，尤其是二三線城市，仍然是投資的不錯(cuò)選擇。

報(bào)告人：xxx

2011年8月

第四篇：市場分析

2市場分析

2.1行業(yè)調(diào)查

旅游市場有巨大的發(fā)展空間。旅游業(yè)作為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，有國家政策的大力支持。在相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，旅游產(chǎn)業(yè)都會(huì)呈現(xiàn)快速發(fā)展的狀況。另一方面，由于人民生活水平一直不斷提高，而且人們的空閑時(shí)間也多起來，現(xiàn)代人的生活觀念也發(fā)生了變化。當(dāng)收入游樂保障的情況下，出外旅行享受生活就成為人們生活中不可缺少的部分。需求的大量增加，必然導(dǎo)致旅行產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，而且隨著社會(huì)的發(fā)展，旅游業(yè)也會(huì)更加個(gè)性化和多樣化。

(1)市場細(xì)分

旅游市場主要針對(duì)有一定消費(fèi)能力的中高收入家庭 按年齡細(xì)分為老年人群、中青年、大學(xué)生、青少年。

1.老年人的旅游消費(fèi)市場迅速擴(kuò)大。由于老年人生活品質(zhì)上升，兒女除了生活保障更關(guān)心老年人的心理情況，所以老年人的市場成為了值得考慮的一個(gè)方案。線路除了旅行的細(xì)節(jié)，生活的保障更應(yīng)該注意，需要管家級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。所以我們注重對(duì)于老年人的旅游市場。

2.中青年是一個(gè)收入穩(wěn)定的群體。由于生活工作壓力太大，從旅行中放松壓力與身心也是一個(gè)大多數(shù)人的選擇，而且出游時(shí)間較為規(guī)律。多數(shù)中年人會(huì)帶著家庭出游，所以旅游路線較為廣泛。

3.大學(xué)生這個(gè)群體在社會(huì)有著特殊性。由于大學(xué)生沒有實(shí)際收入屬于特殊的消費(fèi)群體，所以現(xiàn)如今窮游是大學(xué)生的熱門出游方案之一，針對(duì)大學(xué)生的消費(fèi)需求可以制定一條休閑便捷經(jīng)濟(jì)又充滿激情的路線。也可以利用大學(xué)生的群體優(yōu)勢，例如：人數(shù)龐大，消息流通速度快，擅長運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)。這些特點(diǎn)可以成為公司宣傳的方式之一。

4.青少年是不能脫離成人的一個(gè)群體。對(duì)此，宣傳對(duì)象更應(yīng)該是青少年的父母，寓教于樂，打造一條玩中求學(xué)的旅游路線，在學(xué)業(yè)生活之余，更能體會(huì)到知識(shí)的樂趣。還可以和學(xué)校合作，開展素質(zhì)拓展項(xiàng)目。

（2）市場環(huán)境

南通市濱江臨海，地處長江入?？冢怯砷L江北岸古沙嘴不斷發(fā)育、合并若干沙洲而成，屬長江下游沖擊平原，與上海、蘇南隔江相望?，F(xiàn)轄四市二縣三區(qū)：通州市、海門市、啟東市、如皋市，海安縣、如東縣，崇川區(qū)、港閘區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)?？?cè)丝?89萬，總面積8001平方公里。旅游資源分為自然資源和人文資源兩大類，獨(dú)特的地理環(huán)境，數(shù)千年的歷史積淀，使南通市具有悠久的文明歷史、深厚的文化底蘊(yùn)和良好的人文環(huán)境。

近幾年南通市區(qū)旅游扶持政策的出臺(tái)，南通旅游市場逐漸得到重視，促進(jìn)了南通旅游業(yè)的發(fā)展。

2.2市場定位

本公司的目標(biāo)市場面向各年齡階層喜愛出游的消費(fèi)人群，并著重為老年人提供修養(yǎng)身心的優(yōu)質(zhì)旅行管家級(jí)服務(wù)。

公司致力于滿足各年齡階段的的出游業(yè)務(wù)，為消費(fèi)者提供更周到、更細(xì)致、更省錢、更具價(jià)值的出行服務(wù)。

1.以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)讓游客在旅行過程中體驗(yàn)開心、感受快樂，是游客能夠在旅行過程中自由暢快地呼吸自然的氣息之外，還能夠感受到我們開心旅行社給旅客們帶來的家一樣的溫馨。

2.公司也承辦團(tuán)體旅行的活動(dòng)策劃，針對(duì)不同團(tuán)體需求，制定獨(dú)一無二的活動(dòng)主題，如：學(xué)生素質(zhì)拓展，公司釋放壓力福利旅行等。

3.本公司也會(huì)向各界合作，形成一種相輔相成的宣傳策略，利用旅游業(yè)打造一個(gè)新型的廣告手段，為自己宣傳的同時(shí)向外開闊市場。

2.3 SWOT分析 2.3.1 優(yōu)勢

1.技術(shù)設(shè)施前衛(wèi)，吸引消費(fèi)者

公司引進(jìn)VR技術(shù)，向前來咨詢的客戶提供體驗(yàn)所詢問路線的VR視頻，使客戶更直觀的感受我公司旅行路線的特色及概況，也使VR體驗(yàn)成為我公司的一個(gè)特色服務(wù)。2.人群劃分不同，針對(duì)性不同

本公司主旨面向全年齡進(jìn)行旅游線路提供，打造適合各種人群的旅行項(xiàng)目，從旅行內(nèi)容，服務(wù)等多方面進(jìn)行策劃。

不同的時(shí)間段針對(duì)的人群也不一樣線路安排當(dāng)然也不一樣。在春秋季節(jié)的一些淡季里，慢節(jié)奏的旅行方式更加適合老年人的出行，而且氣候也會(huì)更舒適不會(huì)產(chǎn)生一些不必要的麻煩。而在秋冬季，肯定是擁有假期的學(xué)生黨和工作黨的不二之選。所以根據(jù)這些時(shí)間上的劃分我們公司更能明確的推出不同的主題來針對(duì)不同的人群。3.團(tuán)隊(duì)思路新穎，向外界聯(lián)系

作為一個(gè)擁有優(yōu)秀策劃的團(tuán)隊(duì)，創(chuàng)新是一個(gè)必須的存在，跨界聯(lián)系也是向外發(fā)展的一個(gè)好想法，向互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展線上平臺(tái)，利用合作關(guān)系也可以搭建一個(gè)提供廣告的平臺(tái)使得與友商友好互助。利用各類人群開展活動(dòng)，作為一個(gè)客戶福利的同時(shí)也是擴(kuò)大公司的影響力與知名力。擁有超前的創(chuàng)新能力也是本公司的一大優(yōu)勢所在。4.地理位置優(yōu)越，人流量較多

南通市濱江臨海，地處長江入?？?，是由長江北岸古沙嘴不斷發(fā)育、合并若干沙洲而成，屬長江下游沖擊平原，與上海、蘇南隔江相望。現(xiàn)轄四市二縣三區(qū)：通州市、海門市、啟東市、如皋市，海安縣、如東縣，崇川區(qū)、港閘區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)?？?cè)丝?89萬，總面積8001平方公里。旅游資源分為自然資源和人文資源兩大類，獨(dú)特的地理環(huán)境，數(shù)千年的歷史積淀，使南通市具有悠久的文明歷史、深厚的文化底蘊(yùn)和良好的人文環(huán)境。

2.3.2 劣勢

1.由于本公司屬于大學(xué)生創(chuàng)業(yè)，團(tuán)隊(duì)組織還不夠完善，社會(huì)經(jīng)驗(yàn)不足，人力資源較為薄弱。

2.本公司處于發(fā)展初期，沒有品牌效應(yīng)，知名度不夠

2.3.3 機(jī)遇

現(xiàn)在人們生活水平的提高，導(dǎo)致了人們不僅僅對(duì)物質(zhì)條件要求提高，同時(shí)對(duì)精神文化的需求也越來越濃烈，從而擴(kuò)大了市場需求營造出對(duì)本公司而言相對(duì)有利的市場氣氛。

1.各種類型的團(tuán)體對(duì)于出游活動(dòng)的需求

不管是學(xué)生還是上班族或是老年退休組織，越來越追求對(duì)于生活享受的追求，因此就需要專業(yè)的旅行策劃團(tuán)隊(duì)的工作，本公司利用自身產(chǎn)品多元化和思維提供給各團(tuán)隊(duì)合適的旅行策劃。

2.南通不同的特色開展不同的特色產(chǎn)品 觀光旅游系列產(chǎn)品。依托南通豐富的人文歷史和江海生態(tài)旅游資源，以狼山、濠河、如皋古城等為主要旅游吸引物，加以整合，形成景區(qū)觀光、江海觀光、城市觀光、鄉(xiāng)村觀光與生態(tài)體驗(yàn)等系列產(chǎn)品，并將這些產(chǎn)品以及周邊城市相關(guān)產(chǎn)品有機(jī)串聯(lián)組合，形成南通觀光旅游品牌產(chǎn)品而這些正是本公司的產(chǎn)品特點(diǎn)面向不同的人群。

3.政府出臺(tái)的扶持政策也更加有助于南通的旅游事業(yè)的發(fā)展。

2.3.4 威脅

1.現(xiàn)有競爭對(duì)象的模仿

由于中國旅行行業(yè)市場競爭力強(qiáng)，所以公司一經(jīng)上市，必然會(huì)引來眾多競爭對(duì)手紛紛模仿與惡性競爭。所以本公司想要長期發(fā)展，就要通過品牌策略，質(zhì)量策略和服務(wù)策越來樹立公司的良好形象和口碑，使公司產(chǎn)品深入人心，有效避免其簡單模仿，有效規(guī)避競爭對(duì)手的介入。此外作為公司的策劃部門，要不斷的推陳出新，滿足不同消費(fèi)者的需求也可以根據(jù)顧客的需求為他們量身定制。

2.群眾對(duì)于自駕游的熱情

由于經(jīng)濟(jì)能力和生活水平的提高，消費(fèi)群眾更加對(duì)于自駕游或者自由行更為喜愛，這大大影響了旅游行業(yè)的發(fā)展。所以要想本公司更好地在這種環(huán)境下生存，需要的是對(duì)于產(chǎn)品的調(diào)整及對(duì)于用戶需求的滿足。對(duì)于喜愛自駕行的人群我們可以推出結(jié)伴搭車，拼游，順風(fēng)游的旅游理念，使消費(fèi)者在旅行途中更經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。對(duì)于喜歡窮游自由行的人群我們可以提供路線規(guī)劃，交通，住宿，門票等一系列服務(wù)。

3.黑心商家拉低業(yè)界口碑

現(xiàn)如今旅游業(yè)口碑日益下滑，其主要原因就是黑心商界為了賺錢對(duì)游客的硬性消費(fèi)。媒體的曝光使消費(fèi)者對(duì)于旅游行業(yè)越來越不放心，所以現(xiàn)如今更多的人選擇自由行。對(duì)于這種社會(huì)現(xiàn)象本公司努力作為業(yè)界清流，管理好企業(yè)流程，加強(qiáng)服務(wù)與售后措施。打造優(yōu)秀的業(yè)界口碑，腳踏實(shí)地認(rèn)真做好公司形象。

第五篇：市場分析

市場分析 1.1 市場概貌

隨著社會(huì)的發(fā)展，人們的生活在物質(zhì)方面得到了滿足。這個(gè)時(shí)候人們開始追求精神層面的享受，而人對(duì)精神層面的需求排在最頂尖的就是“自我實(shí)現(xiàn)”的需求。這也是DIY 興起的原因。而做飯可以說是傳統(tǒng)的DIY.所以大部分人都會(huì)做飯，至少會(huì)做一兩個(gè)菜。而把DIY引入餐飲后，它與傳統(tǒng)的在家做飯截然不同，因?yàn)樵诩易鲲埵菫榱颂铒柖亲?，是被?dòng)的，甚至可以說是一種責(zé)任，所以人們會(huì)感到勞累和枯燥；而在DIY休閑餐廳，人們的心情完全不同，在這里做菜是為了玩，為了展現(xiàn)自我。此時(shí)，做飯不是簡單的勞動(dòng)，而是一種分享，一種自我展示，一種合作交流。

大學(xué)生作為消費(fèi)的主力軍，大學(xué)生市場主要集中在以下幾個(gè)方面：

1.聚會(huì)，包括生日聚會(huì)和節(jié)日聚會(huì)。

2.接待，大學(xué)生四處走訪也會(huì)受到東道主的款待，這也形成了巨大的市場。

3.換口味，食堂的菜吃多了，到外面來找點(diǎn)新鮮的，找點(diǎn)高檔次的?，F(xiàn)在的年輕人的觀念已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，他們正向著更高層次的消費(fèi)水平進(jìn)發(fā)。

4.而現(xiàn)在食堂的低消費(fèi)已經(jīng)不能滿足學(xué)生的需求，學(xué)校附近的餐廳環(huán)境和服務(wù)又不能滿足挑剔的大學(xué)生胃口，所以一家有特色的餐廳的創(chuàng)立擁有很大的發(fā)展前景。

所以我們提出的DIY特色餐廳，獨(dú)特的DIY餐廳特色區(qū)能吸引廣大消費(fèi)者的眼球，特別是對(duì)新鮮事物都想嘗試的大學(xué)生更具有吸引力，所以我們打算創(chuàng)辦一個(gè)具有特色的大學(xué)生DIY餐廳。1.2目標(biāo)消費(fèi)群

1、我們的主要目標(biāo)消費(fèi)群主要以在校學(xué)生為主、社區(qū)居民為輔。作為在校大學(xué)生，厭倦了食堂的飯菜，或者不習(xí)慣當(dāng)?shù)夭穗鹊目谖?，總?huì)懷念家中可口的飯菜，還有那熟悉的家鄉(xiāng)味，一些喜歡做菜的學(xué)生則希望有條件親自下廚。DIY餐廳就提供了這樣一個(gè)平臺(tái)，在這里做菜不僅僅是為了填飽自己的肚子，更是為了玩，為了展現(xiàn)自我。另外，大學(xué)生中的情侶也不少見，對(duì)于現(xiàn)在的情侶來說，請(qǐng)對(duì)方吃飯、送花、看電影、踩街已經(jīng)不新鮮了，有意義的是自己親自給對(duì)方DIY，因?yàn)楝F(xiàn)在年輕人注重情調(diào)，看重生活的細(xì)節(jié)，對(duì)感情的要求更加細(xì)膩。在DIY餐廳，為他（她）做親手做一頓充滿愛意的飯菜，更是顯得意義非凡。

2、消費(fèi)者分析：對(duì)于大多數(shù)學(xué)生來說，會(huì)經(jīng)常舉辦生日宴，小聚餐等活動(dòng)，需要自己動(dòng)手卻沒有條件滿足需求；對(duì)于上班族，沒時(shí)間做飯、辛苦一天而不愿做飯，并且對(duì)于小店的衛(wèi)生等條件不放心。

3、餐飲從發(fā)展到現(xiàn)在一直擁有很多的消費(fèi)者。

4、因?yàn)閷W(xué)校有寒暑假，所以銷售淡旺季明顯。

1.3市場容量

針對(duì)該項(xiàng)目，我們?cè)谀相]范圍內(nèi)進(jìn)行了一次調(diào)查。本次調(diào)查共發(fā)放問卷300份，回收有效問卷194份，其中男生104份，女生90份，覆蓋包括通信與信息工程學(xué)院、電子科學(xué)與工程學(xué)院、計(jì)算機(jī)學(xué)院、軟件學(xué)院、自動(dòng)化學(xué)院、經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院、海外教育學(xué)院等14個(gè)學(xué)院各個(gè)年級(jí)。調(diào)查結(jié)果表明，74%的同學(xué)愿意接受DIY休閑餐廳的方式，22%的同學(xué)表示無所謂，只有4%的同學(xué)不能接受這種服務(wù)方式。而南郵仙林校區(qū)的本科生有1萬3千余人，假設(shè)在愿意接受這種消費(fèi)方式的同學(xué)中，每周有10%的同學(xué)愿意去嘗試DIY做飯，則共有13000*74%*10%＝962人將光顧我們的DIY餐廳。整個(gè)仙林大學(xué)城有10余所高校，換句話說，每周近萬位大學(xué)生會(huì)來到我們的地盤。如果再考慮到南郵的男多女少的因素，而南大、南師、南財(cái)、南中醫(yī)美女如云的實(shí)際情況，那么我們的實(shí)際市場容量必定遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于1萬。隨著仙林大學(xué)城的不斷開發(fā)，越來越多的白領(lǐng)和教師入駐仙林，也就不排除他們偶爾換一種生活方式的可能性。綜上所述，DIY休閑餐廳的市場前景絕不容忽視，未來一片美好。

1.4行業(yè)競爭狀況分析

（1）附近主要的定制商家稀少。

（2）對(duì)于新理念餐館，學(xué)生會(huì)對(duì)它產(chǎn)生一些新鮮感，并且周邊靠近學(xué)校，客源充足，消費(fèi)潛力大。

（3）經(jīng)調(diào)查，附近雖然有很多餐館，但都只是傳統(tǒng)意義上的定制餐飲，因此要擴(kuò)大市場，我們將主要發(fā)展DIY自制服務(wù)，做市場的領(lǐng)軍人，多元化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，繼續(xù)學(xué)習(xí)先進(jìn)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，從此提升競爭力。

（4）附近沒有DIY餐廳，競爭壓力小市場前景廣闊。

1.5產(chǎn)品分析

以應(yīng)季菜為主要原料，根據(jù)客戶需求，適量采購特殊食材，可根據(jù)不同口味要求選擇多種調(diào)味品。顧客自己動(dòng)手，材料自由組合，餐廳到時(shí)會(huì)為顧客擺放好已經(jīng)處理好的各種食材，讓顧客選好后既可馬上開始制作；顧客自帶食材，我們餐廳內(nèi)也會(huì)提供水龍頭，讓顧客可以選擇自己清洗準(zhǔn)備食材，自己動(dòng)手請(qǐng)朋友吃飯娛樂。產(chǎn)品投資小，利潤大，可以新增服務(wù)，例如外賣等，定時(shí)更新主題，并可以幫助顧客策劃完美聚會(huì)方案，服務(wù)流程簡單，利于投資和創(chuàng)業(yè)。我們以創(chuàng)新靈活的經(jīng)營模式來吸引廣大消費(fèi)群體，以無可挑剔的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來滿足廣大消費(fèi)群體。

2企業(yè)分析

我們的產(chǎn)品是以完善的廚房設(shè)備為基礎(chǔ)，通過“量販?zhǔn)健苯?jīng)營和獨(dú)特的場景設(shè)計(jì)，為顧客提供一種“個(gè)人的創(chuàng)造性體驗(yàn)”。產(chǎn)品構(gòu)成簡化為一個(gè)公式就是：快樂廚房體驗(yàn)（我們的產(chǎn)品）=個(gè)性烹飪+創(chuàng)意點(diǎn)菜+DIY個(gè)性禮品+特色服務(wù)。以DIY溫馨廚房、DIY“咔哇伊”飾品、DIY心墻、DIY成果展等特色細(xì)節(jié)增加餐廳情調(diào)。DIY休閑餐飲店采用合伙經(jīng)營的形式，本著“您的需求就是我的追求”宗旨，以“真誠服務(wù)，追求卓越；創(chuàng)造健康，共同分享”為使命，實(shí)行差異化戰(zhàn)略和品牌戰(zhàn)略，打造DIY特色品牌，服務(wù)一流特色品牌，環(huán)境優(yōu)雅特色品牌，餐廳規(guī)模大品牌，健康安全飲食品牌。小廚房市場空間極度寬闊，是一家新型的餐飲服務(wù)公司（致力于為廣大學(xué)生提供一個(gè)可以自我動(dòng)手的操作）處于成長期，需求量大。同時(shí)我們也竭力為學(xué)生打造一個(gè)干凈衛(wèi)生、優(yōu)雅舒適、溫馨浪漫的就餐環(huán)境。作為一家大學(xué)生自己創(chuàng)業(yè)的DIY餐飲企業(yè)。具有獨(dú)特的優(yōu)勢和劣勢。

2.1 優(yōu)勢分析

通過實(shí)地考察，目前沈陽工學(xué)院附近，DIY餐飲市場仍處于空白狀態(tài)。作為嘗試DIY餐飲的第一家店，我們也勢必會(huì)得到這塊市場蛋糕中最大的一部分。DIY餐飲是一個(gè)較新的領(lǐng)域，涉足者尚少，這為細(xì)分客戶，開發(fā)和發(fā)展多種服務(wù)提供了良好的切入點(diǎn)。根據(jù)目標(biāo)市場細(xì)分，在產(chǎn)品逐漸建立品牌形象和完善其服務(wù)功能之后，產(chǎn)品的潛在市場的需求將會(huì)被實(shí)現(xiàn)，而這個(gè)潛在市場需求量十分巨大，將會(huì)給該服務(wù)的推廣和普及創(chuàng)造極大的機(jī)遇。首先，我們是在校大學(xué)生。我們不僅擁有很高的積極性，而且接受新知識(shí)和新鮮事物的能力比較強(qiáng)，以誠信為本，善于抓住市場的優(yōu)勢，因此很適合在業(yè)余時(shí)間搞個(gè)小經(jīng)營，并且我們可以發(fā)揮大學(xué)里人際圈的優(yōu)勢來規(guī)劃自己的經(jīng)營。

第二，我們所做的是DIY創(chuàng)意小廚房，不僅包括DIY菜品自制，更有菜品定制、小宴會(huì)籌劃、外賣等，經(jīng)營范圍更廣，種類多，所以更加容易吸引顧客，可一次性在一家店中享受多種體驗(yàn)生活的樂趣，更易抓住消費(fèi)者眼球。第三,購買者的議價(jià)能力，購買者，也就是消費(fèi)者、客戶。由于餐飲行業(yè)是應(yīng)消費(fèi)者的需求和時(shí)代背景而誕生的，也是這個(gè)時(shí)代所必須的存在產(chǎn)物。消費(fèi)者對(duì)飲食的需求大，并且這一過程并不影響消費(fèi)，只是方便了消費(fèi)方式，消費(fèi)者容易接受。在這一行業(yè)中，消費(fèi)者的議價(jià)能力不高。

第四，同時(shí)我們的消費(fèi)主體是青年，方便快捷、安全新穎對(duì)他們產(chǎn)生的吸引力是特別大的，我們不僅在大學(xué)圈內(nèi)進(jìn)行推廣，更加借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)傳播，在利用大學(xué)廣泛的人際圈基礎(chǔ)上還有更多校外的資源，這樣所受到的關(guān)注度也更多。

第五，我們是90后，是現(xiàn)代的年輕人，我們雖然缺乏經(jīng)驗(yàn)，但是我們有勇氣，有信心，也愿意堅(jiān)持，我們懂得現(xiàn)在社會(huì)上的流行趨勢，更因?yàn)槲覀冸x家在外求學(xué)，有時(shí)候甚是想念家的味道，怎么辦？創(chuàng)新小廚房為大家提供了這樣的平臺(tái)，這也是我們的團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢。大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)可以免稅收，同時(shí)學(xué)校可以提供相應(yīng)的優(yōu)惠條件和支持幫助，可以降低經(jīng)營成本。經(jīng)營過程中，創(chuàng)業(yè)學(xué)生既能夠積極參加社會(huì)實(shí)踐，又能積累創(chuàng)業(yè)、工作經(jīng)驗(yàn)，還可以因?yàn)槠髽I(yè)的贏利賺取工資，分享經(jīng)營所帶來的利潤。另外，我們工商管理類同學(xué)經(jīng)過三年的管理知識(shí)學(xué)習(xí)，在管理經(jīng)營方面有自己的優(yōu)勢。

第六，針對(duì)對(duì)手的劣勢，我們的優(yōu)勢是：原料優(yōu)質(zhì)，做工精細(xì)。除此之外，我們的特色——針對(duì)營養(yǎng)多下功夫、菜式DIY。通過我們的宣傳手段，讓消費(fèi)者感覺到，我們的店里產(chǎn)品都是極具營養(yǎng)的?，F(xiàn)代化的管理手段，高效率。

第七，我們充分的了解了現(xiàn)代市場及其潛在危險(xiǎn)，充分的研究了我們的經(jīng)營路線，建立了我們的總體藍(lán)圖。對(duì)這個(gè)事業(yè)有了一個(gè)更準(zhǔn)確的宏觀定位。

DIY餐飲是一個(gè)較新的領(lǐng)域，涉足者尚少，這為細(xì)分客戶，開發(fā)和發(fā)展多種服務(wù)提供了良好的切入點(diǎn)。

根據(jù)目標(biāo)市場細(xì)分，在產(chǎn)品逐漸建立品牌形象和完善其服務(wù)功能之后，產(chǎn)品的潛在市場的需求將會(huì)被實(shí)現(xiàn)，而這個(gè)潛在市場需求量十分巨大，將會(huì)給該服務(wù)的推廣和普及創(chuàng)造極大的機(jī)遇。

2.2劣勢分析

第一，本餐廳的最大特色是自己動(dòng)手，這就需要學(xué)生走出校門親自到餐廳下廚，然而很多大學(xué)生更多的是喜歡外賣送到寢室食用，尤其在夏冬兩個(gè)季節(jié)，出門的學(xué)生更少，這對(duì)我們來說會(huì)使客戶源大量流失。

第二，特色區(qū)的價(jià)位相對(duì)普通的餐廳而言稍稍偏高。

第三，學(xué)生經(jīng)營企業(yè)，缺乏實(shí)踐經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)。由于經(jīng)營模式和體系剛剛成立，對(duì)于市場的認(rèn)識(shí)以及對(duì)于市場的應(yīng)變性還比較薄弱，我們所制定的更多的是戰(zhàn)術(shù)技術(shù)，缺乏戰(zhàn)略上的眼光。

第四，由于該項(xiàng)目由大學(xué)生自主發(fā)起，加上店面租金，在校大學(xué)生盡管在服務(wù)和理念上是領(lǐng)先的，但在資金上是缺乏的。同時(shí)在校內(nèi)外，餐飲企業(yè)較多，其占有的市場份額，對(duì)我們的業(yè)務(wù)開展具有一定的挑戰(zhàn)。

第五，學(xué)校本身就已經(jīng)有三個(gè)食堂了，而校外又有眾多餐廳，面對(duì)低中高等都有的餐廳而言，這無疑對(duì)我們diy小廚房造成了很大的困擾。

第六，同類競爭者的進(jìn)入：隨著DIY餐飲業(yè)的發(fā)展和市場需求的開發(fā)，在該領(lǐng)域?qū)?huì)出現(xiàn)越來越多的競爭者，我們尚缺乏對(duì)潛在競爭對(duì)手的了解和分析，這將會(huì)使我們業(yè)務(wù)的穩(wěn)定開展受到考驗(yàn)。品牌還尚未建立：該服務(wù)是一種前所未有的嘗試，它所提供的經(jīng)營模式涉及到個(gè)人的喜好問題，因此服務(wù)的態(tài)度和方法備受消費(fèi)群體的重視。而這種DIY餐廳的理念雖然已經(jīng)獲得了大多數(shù)同學(xué)的認(rèn)可，但在市場上的消費(fèi)認(rèn)知度還很低，這為前期市場的開拓帶來了較大的問題和阻礙。

消費(fèi)者的抵觸：雖然說大學(xué)生對(duì)于DIY服務(wù)有著潛在客觀的消費(fèi)需求，但是涉及到物質(zhì)消費(fèi)，一開始的時(shí)候消費(fèi)者總是抱有觀望、懷疑甚至抵觸的情緒，如何進(jìn)行市場營銷消除消費(fèi)者的抵觸情緒，是我們面臨的威脅之一。