第一篇：關(guān)于成都房?jī)r(jià)調(diào)查報(bào)告

關(guān)于成都房?jī)r(jià)調(diào)查報(bào)告

自2007年以來(lái)，中國(guó)的房?jī)r(jià)進(jìn)入了一輪井噴式的高增長(zhǎng)，隨著2008年政府宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，房?jī)r(jià)上漲幅度得到了遏制，但是在步入2009年之后房?jī)r(jià)進(jìn)去了新一輪的增長(zhǎng)期，09年商品房成交量，交易額，房?jī)r(jià)漲幅都創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。到2010年，雖歷經(jīng)調(diào)控重重?cái)r截，依然保持明顯上漲，人人談“房”色變。在此背景下，成都市房?jī)r(jià)雖然房?jī)r(jià)漲幅相比2009年有了明顯的下調(diào)，但是因?yàn)榛鶖?shù)過(guò)大的原因，實(shí)際上漲的絕對(duì)值依然驚人。就此，本人對(duì)成都市房?jī)r(jià)進(jìn)行了一次深入的調(diào)查，具體情況如下：

一、調(diào)查目的通過(guò)對(duì)成都市房?jī)r(jià)上漲的調(diào)查，了解成都房?jī)r(jià)現(xiàn)狀，對(duì)2001年房?jī)r(jià)漲幅有一定預(yù)見(jiàn)性；同時(shí)分析上漲原因，提出解決辦法。

二、調(diào)查對(duì)象

成都市各大售樓點(diǎn)及售樓經(jīng)理、購(gòu)房者、其他居民

三、調(diào)查方式

隨機(jī)問(wèn)卷調(diào)查，以及詢問(wèn)，觀察

四、調(diào)查時(shí)間：2010年8月—2010年9月

五、調(diào)查內(nèi)容

通過(guò)對(duì)成都市內(nèi)的十幾家售樓點(diǎn)和房產(chǎn)公司的走訪、詢問(wèn)、調(diào)查，特別是和一些房產(chǎn)大商、專家的接觸，對(duì)房產(chǎn)有一定認(rèn)識(shí)，對(duì)成都市08—10年的房?jī)r(jià)有一定了解，對(duì)房?jī)r(jià)大幅上漲的原因有所挖掘。對(duì)購(gòu)房者和一些居民的問(wèn)卷調(diào)查（附件1），反應(yīng)出在房?jī)r(jià)上漲的背景下，普通老百姓對(duì)房?jī)r(jià)下降的迫切要求。并且通過(guò)此次調(diào)查，提出對(duì)成都市房改幾點(diǎn)建議。

六、調(diào)查結(jié)果

通過(guò)此次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，特別是問(wèn)卷調(diào)查中90%認(rèn)為成都房?jī)r(jià)偏高，在對(duì)各售樓點(diǎn)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)自房改政策出臺(tái)后，成都市房?jī)r(jià)最高上漲8%，最低的1.002%，一環(huán)路最高房?jī)r(jià)達(dá)15800元/平方米，三環(huán)路附近最低房?jī)r(jià)5400元/平方米。80%購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲，但上漲弧度會(huì)下降。95%的購(gòu)房者將買按揭房，認(rèn)為按揭雖多，但是能解決現(xiàn)在問(wèn)題，比如婚姻。

通過(guò)調(diào)查，認(rèn)為中國(guó)房?jī)r(jià)上漲有以下原因：

首先物價(jià)上漲，特別是建筑開(kāi)發(fā)成本上漲。成都市房?jī)r(jià)這些年持續(xù)上漲，從不回頭，重要原因之一就是我國(guó)1998年以來(lái)連續(xù)八次降息，使名義利率達(dá)到了歷史上最低位。就房地產(chǎn)業(yè)而言，過(guò)度的低利率助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商的盲目投資，引發(fā)了鋼鐵、水泥等行業(yè)的盲目發(fā)展，使得建材價(jià)格一直處于高位運(yùn)行，建筑用鋼材價(jià)格居高不下，其它建材如水泥和玻璃，價(jià)格也處于總體上漲的態(tài)勢(shì)，使國(guó)民經(jīng)濟(jì)越來(lái)越失調(diào)。建材價(jià)格的上漲在一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。建筑所需的土地成本、材料成本、人力成本、資金成本和管理成本等也隨市場(chǎng)行情不斷提高，它們的提高也會(huì)影響到住房的價(jià)格。

其次是總體需求呈旺盛，需求量大。近年來(lái)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，對(duì)居住的要求和需求也日益提高，在我國(guó)的很多城市，都出現(xiàn)了住房供不應(yīng)求的現(xiàn)象，導(dǎo)致這一現(xiàn)象的主要原因是房地產(chǎn)總體需求強(qiáng)勁造成供求關(guān)系緊張，而影響住房總體需求快速增長(zhǎng)的因素有很多，概括起來(lái)主要包括正常住房需求、超前住房需求、被動(dòng)住房需求和投機(jī)型住房需求，都直接或間接影響了房地產(chǎn)總體需求水平的提高，共同推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲，而房?jī)r(jià)快速上漲的最主要原因的是由后面三種需求的增加共同推動(dòng)的。成都市也是這種情況，隨著對(duì)住房需求的上漲，房?jī)r(jià)上漲成必然。

再次成都市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的權(quán)威數(shù)據(jù)表明，商品住房投資、供應(yīng)結(jié)構(gòu)還不夠合理，經(jīng)濟(jì)適用房的比重不斷下降，住房空置不斷增加，成為近幾年來(lái)房?jī)r(jià)上漲持續(xù)加劇的原因之一。隨著商品住房供應(yīng)量的增加，由于不少地方政府執(zhí)行住房供應(yīng)保障政策不力，部分開(kāi)發(fā)商熱衷于大戶型、高檔房的建設(shè)，使得經(jīng)濟(jì)適用房的竣工面積所占比重下降。成都市在10年實(shí)際建成的公租房、廉租房?jī)H幾十萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足要求，與之相對(duì)的大戶型的不斷上漲。

同時(shí)土地資源地方政府的嚴(yán)格控制且價(jià)格上升。對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)的關(guān)系有兩個(gè)截然不同的觀點(diǎn)：一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為地價(jià)是由市場(chǎng)決定的，另一個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為地價(jià)上漲推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。我認(rèn)為兩者是相互交替影響的，房?jī)r(jià)帶動(dòng)了地價(jià)、地價(jià)推動(dòng)了房?jī)r(jià)。近年來(lái)，城市土地供應(yīng)緊縮，住宅產(chǎn)品供給壓力不斷增大，直接導(dǎo)致供求關(guān)系緊張，致使地價(jià)快速走高。地價(jià)不斷創(chuàng)出新高是緣于土地偏緊，而且這種土地偏緊仍將在今后較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)持續(xù)。成都市適應(yīng)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地很少、有限，而快速增長(zhǎng)的住房需求又進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地的供需矛盾，從而導(dǎo)致新一輪房?jī)r(jià)的快速上漲。

最后人口的高速增長(zhǎng)。人口的階段性快速增長(zhǎng)，居民收入的階段性積累，使住房需求集中釋放，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。成都市是人口很密集的城市之一，人口多，住房需求的基數(shù)都很大，需求的擴(kuò)大造成房?jī)r(jià)上漲。

隨著房?jī)r(jià)的不斷升高，進(jìn)而出現(xiàn)了各種各樣的房地產(chǎn)問(wèn)題以及由此引起的社會(huì)問(wèn)題，如何能夠有效的抑制房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，對(duì)由房?jī)r(jià)上漲而產(chǎn)生的一系列問(wèn)題得以解決。通過(guò)以上的原因分析，以下通過(guò)分析、思考和查閱，提出以下幾點(diǎn)建議：

首先加強(qiáng)住房需求的管理。為區(qū)別對(duì)待各類住房需求，對(duì)不同的對(duì)象要通過(guò)不同的手段進(jìn)行管理，即對(duì)住房需求進(jìn)行差異化的管理：做到不同收入的人選擇不同新舊，不同價(jià)格的住房，避免盲目跟風(fēng)購(gòu)買新房、好房，從而也有效的遏制了住房的價(jià)格上漲。當(dāng)前所要做的是進(jìn)一步完善這種住房供應(yīng)體系，基于我國(guó)人多地少，人多房少的基本國(guó)情下，房?jī)r(jià)上漲是長(zhǎng)期趨勢(shì)，適度增加住房供給，鼓勵(lì)正常需求；限制集團(tuán)購(gòu)房，抑制超前需求；運(yùn)用多種手段，打擊投機(jī)需求。要建立和健全租賃市場(chǎng)的規(guī)章制度，維護(hù)雙方當(dāng)事人的利益，規(guī)范租賃市場(chǎng)的健康，正常和有序發(fā)展。成都市政府要宣傳合理消費(fèi)觀念，不要人云亦云，追風(fēng)的去買房，倡導(dǎo)建設(shè)小戶型住房、購(gòu)買二手房、租賃住房等方式，讓住房市場(chǎng)回歸正常的供需狀態(tài)。

同時(shí)，建立和健全房地產(chǎn)信息發(fā)布制度。成都市政府要定期向社會(huì)公開(kāi)發(fā)布有關(guān)住房供求、住房?jī)r(jià)格的信息，為市場(chǎng)主體決策提供參考。同時(shí)，建立網(wǎng)上信息查詢制度，及時(shí)更新有關(guān)內(nèi)容，保證信息的現(xiàn)時(shí)性。完善信息資源的開(kāi)發(fā)利用。在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，積極開(kāi)發(fā)分地區(qū)、分品種、分項(xiàng)目的住房信息，并定期向社會(huì)發(fā)布，使市場(chǎng)主體及時(shí)了解有關(guān)信息，掌握市場(chǎng)走勢(shì)。要及時(shí)建立多層次的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，建立綜合的預(yù)警指標(biāo)體系，重點(diǎn)監(jiān)控土地、投資、價(jià)格、空置率、供求狀況等指標(biāo)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)各主體決策提供服務(wù)。建議成都媒體盡量客觀地

預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，準(zhǔn)確引導(dǎo)市民轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)的觀念，鼓勵(lì)他們勇敢地做商品房的消費(fèi)者。

再次，加強(qiáng)對(duì)地方政府的監(jiān)督和管理。加強(qiáng)的對(duì)地方政府使用土地的監(jiān)督和管理，成都市政府要合理、正確轉(zhuǎn)讓土地，加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)稅的管理，公開(kāi)辦事程序，公布稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，允許產(chǎn)權(quán)、規(guī)則、市政、交易等資料、信息公開(kāi)查詢等，這些方式不但可以大大提高開(kāi)發(fā)商對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可控性，減少交易費(fèi)用，降低開(kāi)發(fā)成本，從而為降低房?jī)r(jià)提供有力的保證。

最后，結(jié)合成都市具體情況，加快城鄉(xiāng)一體化，進(jìn)一步擴(kuò)大城市化的空間。成都市周邊城鎮(zhèn)的大量農(nóng)村人口涌入城市，造成成都市的擁擠和住房緊張的壓力。只有進(jìn)一步的加快城鄉(xiāng)一體化，轉(zhuǎn)移一部分城市人口，擴(kuò)大滿足住房需求的空間。

第二篇：關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)查報(bào)告

關(guān)于房?jī)r(jià)調(diào)控的調(diào)查

中文摘要：2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施(簡(jiǎn)稱“新國(guó)八條”)；1月28日，上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅；2月9日，央行加息0.25個(gè)百分點(diǎn)??專業(yè)人士分析，央行加息意在抑制通貨膨脹，但對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)而言，加息影響不可小覷。2011年初，房地產(chǎn)調(diào)控政策的給力讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景變得撲朔迷離。在中央堅(jiān)強(qiáng)的調(diào)控決心下，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)回落，樓市會(huì)不會(huì)降溫？成為許多準(zhǔn)備買房者心中最大的疑問(wèn)。

導(dǎo)論：調(diào)查研究的背景：目前全國(guó)房?jī)r(jià)普遍走高，很多人買不起房子，房?jī)r(jià)上漲的原因主要是人的貪婪本性所致，開(kāi)發(fā)商抬高房?jī)r(jià)，而政府又沒(méi)有有效措施遏制這種趨勢(shì)。

新華網(wǎng)北京４月１５日電 國(guó)務(wù)院總理溫家寶１４日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施。

會(huì)議指出，今年１月初《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》下發(fā)后，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上出現(xiàn)了一些積極變化。但近期部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)又出現(xiàn)過(guò)快上漲勢(shì)頭，加大了居民通過(guò)市場(chǎng)解決住房問(wèn)題的難度，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。這既有流動(dòng)性充裕、住房供求矛盾突出的原因，也與一些地方認(rèn)識(shí)不到位、落實(shí)調(diào)控措施不力，投機(jī)性購(gòu)房大量增加有關(guān)。必須采取更為嚴(yán)格、更為有力的措施，認(rèn)真落實(shí)中央確定的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，切實(shí)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題。

會(huì)議確定了以下政策措施：一是抑制不合理住房需求。實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在９０平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于３０％；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于５０％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的１．１倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實(shí)際，在一定時(shí)期內(nèi)采取臨時(shí)性措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。加快研究制定合理引導(dǎo)個(gè)人住房消費(fèi)、調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的有關(guān)稅收政策。二是增加住房有效供給。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地供應(yīng)總量，大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房供應(yīng)。依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對(duì)收回的閑置土地，優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度的同時(shí)，探索“綜合評(píng)標(biāo)”、“一次競(jìng)價(jià)”、“雙向競(jìng)價(jià)”等土地出讓方式。各地要盡快編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的７０％。加快普通商品住房項(xiàng)目審批，盡快形成有效供應(yīng)。三是加快保障性安居工程建設(shè)。各級(jí)地方政府要切實(shí)落實(shí)土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠政策，確保完成２０１０年建設(shè)保障性住房３００萬(wàn)套、改造各類棚戶區(qū)２８０萬(wàn)套的工作任務(wù)。大力發(fā)展公共租賃住房。四是加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。嚴(yán)格依法查處土地閑置及炒地行為，對(duì)存在捂盤(pán)惜售、土地閑置等違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，限制新購(gòu)置土地，暫停批準(zhǔn)上市、再融資和重大資產(chǎn)重組，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款。清理已發(fā)放預(yù)售許可證的商品住房項(xiàng)目，對(duì)囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)等行為加大曝光和處罰力度，性質(zhì)惡劣的依法取消房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資格，對(duì)違法違規(guī)的要依法依規(guī)嚴(yán)肅追究相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。規(guī)范發(fā)展租賃市場(chǎng)。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度。

第一、房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全。地方政府和開(kāi)放商，可以通過(guò)法律合法剝削老百姓，而不會(huì)受到任何的處罰或者只有輕微的處罰，要知道只要有300%的利潤(rùn)，資本家會(huì)冒著絞刑的處罰去做。地方政府和開(kāi)發(fā)商對(duì)土地和開(kāi)發(fā)的壟斷，定價(jià)權(quán)就他們自己手上，所以他們可以魚(yú)肉百姓。

第二、資金無(wú)處可逃，只能投資房地產(chǎn)。資金無(wú)處可逃，因?yàn)閞mb的升值，造就了出口制造業(yè)的困難，利潤(rùn)大幅降低，我國(guó)GDP的40%依賴出口，投資出口制造業(yè)資金無(wú)法轉(zhuǎn)化為資本掙利潤(rùn)，那么只能投資房地產(chǎn)，于是造就樓市泡沫。

國(guó)家不馬上壓死房?jī)r(jià)是正確的，如果全部壓死，大量的信貸資金就會(huì)無(wú)法回收，大量銀行必然破產(chǎn)。各方對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)失去信心，造成更嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

我國(guó)的經(jīng)濟(jì)是一個(gè)畸形的經(jīng)濟(jì)，民營(yíng)五百?gòu)?qiáng)的企業(yè)比不了2個(gè)央企，全國(guó)60%的工資，集中在銀行、能源、電信和移動(dòng)等大型壟斷企業(yè)上。中小型企業(yè)貸款只占了所有貸款的20%不到。而中小企業(yè)卻承擔(dān)了90%的社會(huì)就業(yè)，使得大眾消化嚴(yán)重不足，于是我國(guó)的消費(fèi)能力只是GDP的30%左右，內(nèi)需消耗制造業(yè)產(chǎn)品嚴(yán)重不足。舉例，招行2010人均半年創(chuàng)造了30w以上的利潤(rùn)，軟件科技人員1年只能創(chuàng)造10w左右的利潤(rùn)。這就是壟斷造成的，社會(huì)分配嚴(yán)重不公。

第一步、應(yīng)該是加大對(duì)壟斷型企業(yè)的稅收，比如中國(guó)四大個(gè)銀行80%的利潤(rùn)回收中央，因?yàn)樗麄兿硎芰藟艛嗟膬?yōu)勢(shì)，和法律對(duì)金融的保護(hù)，又如中石油開(kāi)采的石油是大眾的，是國(guó)家和全民的，所以利潤(rùn)必須大部分上交，而不是現(xiàn)在的最高30%，形成嚴(yán)重的分配不均。

第二步、這些稅收，應(yīng)該拿出來(lái)，補(bǔ)貼中小企業(yè)或者給中小企業(yè)減稅，鼓勵(lì)中小企業(yè)的自主創(chuàng)新，出臺(tái)辦法，鼓勵(lì)信貸資金服務(wù)中小企業(yè)。增加中小企業(yè)的利潤(rùn)，讓大眾掙更多的錢(qián)，削減暴富的壟斷企業(yè)。這樣才能切實(shí)提高大眾的消費(fèi)，消化掉我國(guó)制造業(yè)的產(chǎn)品。否則40%的出口就無(wú)法消化。

一、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)狀態(tài)描述

（一）中國(guó)房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)很大了。

2009年“4萬(wàn)億”的投資有多少進(jìn)入樓市，人們不得而知，但北京、上海、廣州等城市不斷出現(xiàn)了老百姓不愿看到的“地王”。中國(guó)社科院2010年的《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》認(rèn)為，當(dāng)前有85%的中國(guó)家庭買不起住房。多位業(yè)界專家表示，現(xiàn)在的樓市已經(jīng)形成了泡沫。

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生分析說(shuō)：“2009年中國(guó)房地產(chǎn)是典型的超預(yù)期增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)漲成這樣，確實(shí)是很多人沒(méi)有想到的。全國(guó)房?jī)r(jià)高漲的原因其實(shí)很復(fù)雜，包括信貸政策、土地價(jià)格、通脹預(yù)期等。但很重要的一個(gè)原因是，2008年持幣觀望的那部分人進(jìn)入到了2009年的樓市，而2010年的一部分需求也在2009年提前釋放出來(lái)了，這導(dǎo)致了2009年樓市的異常火爆。”美聯(lián)物業(yè)調(diào)查顯示，在2009年三季度北京購(gòu)房人群中，購(gòu)房人主要用來(lái)投資保值或自住兼投資的比例達(dá)到了65%。

中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格被推向一個(gè)普通百姓不可企及的程度。在商業(yè)投資與多方趨利的推動(dòng)下，形成“供給不足——投資保值——抬升房?jī)r(jià)——房地產(chǎn)暴利——再推高房?jī)r(jià)——泡沫形成——購(gòu)買力下降——百姓怨聲載道——宏觀調(diào)控——房地產(chǎn)業(yè)受損、銀行呆賬形成——拖累經(jīng)濟(jì)”的通道，給整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入了不確定性風(fēng)險(xiǎn)。

（二）中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定調(diào)控。

2009年12月初的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高企，不利于其產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行政策調(diào)控，促進(jìn)其健康發(fā)展。2009年12月末召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出：“要綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭”。

中央相關(guān)部門(mén)已開(kāi)始行動(dòng)，從二手房營(yíng)業(yè)稅征免政策從2年恢復(fù)至5年，到最新的土地出讓金首付不得低于50%。專家表示，中央政府果斷出手，說(shuō)明這次調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心是很大的，未來(lái)還會(huì)有其他樓市新政出臺(tái)。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所金融市場(chǎng)室副主任尹中立認(rèn)為，土地出讓金首付50%，一年內(nèi)付

清全款，是硬性壓縮企業(yè)在土地款支付上的空間，在當(dāng)今土地價(jià)格高漲的形勢(shì)下，全款支付之后卻不開(kāi)發(fā)，將顯著增加資金的使用成本和機(jī)會(huì)成本，相應(yīng)壓縮囤地、炒地的空間。

中信證券一地產(chǎn)分析師分析：“進(jìn)入2009年11月以來(lái)，地產(chǎn)股一直處于不溫不火的微調(diào)狀態(tài)，11月地產(chǎn)股漲幅為9.7%，行業(yè)漲幅僅位居第11位。而10月份的行業(yè)排名為第4名。從這個(gè)方面來(lái)看，其實(shí)機(jī)構(gòu)和投資者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的后市并不看好?！?/p>

（三）房地產(chǎn)與城市化、經(jīng)濟(jì)發(fā)展捆在一起。

美國(guó)《華爾街日?qǐng)?bào)》12月30日發(fā)表《中國(guó)城市化與產(chǎn)能過(guò)?！芬晃?，認(rèn)為：2010年將是一個(gè)更加艱難的經(jīng)濟(jì)年份，為擺脫全球經(jīng)濟(jì)緊縮，北京催生出房地產(chǎn)泡沫，其苦果將在新的一年里嘗到。為吸收和調(diào)整這一過(guò)剩狀況，中國(guó)試圖通過(guò)加速業(yè)已規(guī)模宏大的城市化進(jìn)程并通過(guò)減少移民和城市登記限制來(lái)刺激需求。領(lǐng)導(dǎo)層也將賭注押在城市化加速與消費(fèi)之間的聯(lián)系上。

2008年，中國(guó)有43%居民被視為城市人口。而在拉美、歐元區(qū)和美國(guó)，該比例分別為79%、73%和82%。中國(guó)的城市化與城市擴(kuò)張遠(yuǎn)沒(méi)有完成，其發(fā)展還有一相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期。

中國(guó)政府，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)工人就業(yè)與滿足中低收入者住房需求之間，必須作出痛苦的決擇。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)在提振信心的目的實(shí)現(xiàn)后，應(yīng)當(dāng)致力于“和諧的復(fù)蘇”。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授則認(rèn)為：“2009年前的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的結(jié)束，應(yīng)該不會(huì)搞‘一刀切’或者‘急剎車’。政府不會(huì)讓已經(jīng)有所起色的樓市重新陷入低迷之中，因此，優(yōu)惠政策將會(huì)‘有收有放’”。

結(jié)語(yǔ)：房產(chǎn)調(diào)控措施需再嚴(yán)厲。誠(chéng)然，加大房產(chǎn)調(diào)控力度，一定程度上會(huì)影響到整體宏觀經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，部分行業(yè)或然出現(xiàn)產(chǎn)能過(guò)剩，但就京城房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，房產(chǎn)調(diào)控力度如不加強(qiáng)，房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)高企，多數(shù)百姓將會(huì)買不起甚至住不起房，給社會(huì)生活和城市發(fā)展帶來(lái)不穩(wěn)定因素。另外，從經(jīng)濟(jì)學(xué)層面分析，如果放松房產(chǎn)調(diào)控政策，其一，房?jī)r(jià)將會(huì)在市場(chǎng)交易持續(xù)低迷的態(tài)勢(shì)之下陡然上揚(yáng)，從而引發(fā)買家的瘋狂跟進(jìn)，將導(dǎo)致后市房?jī)r(jià)更強(qiáng)勢(shì)的反彈；其二，多數(shù)投機(jī)者面臨當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)交易頻頻下挫的格局，投資信心受很大影響，撤出跡象明顯，一旦政策放松，不利于整體宏觀市場(chǎng)的調(diào)控。

參考文獻(xiàn)：來(lái)源新華網(wǎng)，《國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲措施》2010年04月15日 18:44:06。

第三篇：房?jī)r(jià)調(diào)查報(bào)告

關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題的調(diào)查報(bào)告

為了加強(qiáng)學(xué)生對(duì)國(guó)情、民情、社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)文化生活的了解，因此我們組織了這次研究調(diào)查。本次研究性學(xué)習(xí)，我們小組研究了中國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題，對(duì)中國(guó)的房市進(jìn)行了深入的研究，同時(shí)為自己將來(lái)的投資也提供了方向。

自從2005年以來(lái)，全國(guó)大城市的上漲都接近兩番，而中小城市的漲價(jià)潮流才剛剛開(kāi)始。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的日益嚴(yán)厲，炒房資金已經(jīng)逐漸撤離一線城市，更多的轉(zhuǎn)向二三線城市。北京的房?jī)r(jià)調(diào)控政策已經(jīng)明確地指出，要讓房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，大多數(shù)其他一線城市都要將房?jī)r(jià)的漲幅控制在10%以內(nèi)，由此可見(jiàn)，今后的房市投資方向應(yīng)該轉(zhuǎn)向二三線城市，抑或是選擇其他領(lǐng)域，投資一線城市相對(duì)收益或小。但毋庸置疑的是，盡管國(guó)家的宏觀調(diào)控政策十分嚴(yán)厲，中國(guó)的房?jī)r(jià)下跌空間很小，相反，受供小于求的影響房?jī)r(jià)可能繼續(xù)上漲。

經(jīng)過(guò)查資料，我們找到了房?jī)r(jià)不能下跌的10大理由：

一、城市化進(jìn)程拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)

中國(guó)的城市水平只有百分之四十多此，而發(fā)達(dá)國(guó)家的平均水平是70%以上，中國(guó)離這個(gè)水平還有很大的差距，這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。中國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)調(diào)整增長(zhǎng)中，城市化進(jìn)程正在加速，城市化進(jìn)程的加速，必然伴隨大量非城市人口涌入城市。要知道，中國(guó)是個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)村人口占了大多數(shù)，光進(jìn)城的農(nóng)民，就是住房消費(fèi)中一個(gè)非常誘人的數(shù)字，除非城市化進(jìn)程停滯，農(nóng)民才不會(huì)進(jìn)城

二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)，支柱產(chǎn)業(yè)地位仍無(wú)法動(dòng)搖

大城市在幾年前，都是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)對(duì)待的，當(dāng)下大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走上正軌，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位雖然不明顯，但仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產(chǎn)仍然是當(dāng)之無(wú)愧的支柱產(chǎn)業(yè)，這就是為什么中央進(jìn)行調(diào)控，地方政府卻不配合的根源所在。對(duì)于二、三、四線城市來(lái)說(shuō)，尤其是三四線城市，產(chǎn)業(yè)薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，是城市方向的引領(lǐng)者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到哪里，城市就延伸到哪里。房地產(chǎn)的帶動(dòng)作用，是誰(shuí)也不可低估的，幾乎帶動(dòng)所有行業(yè)的發(fā)展，比如服裝、化妝品等看起來(lái)與房地產(chǎn)無(wú)關(guān)，實(shí)際上服裝和化妝品業(yè)的發(fā)展也有房地產(chǎn)的功勞，開(kāi)發(fā)的大量服裝和化妝品主題商城及專業(yè)市場(chǎng)，無(wú)不在推動(dòng)其發(fā)展的車輪。離開(kāi)了房地產(chǎn)，各行各業(yè)都將受到不同程度的打擊。

三、房地產(chǎn)成了地方財(cái)政的主要收入來(lái)源

房地產(chǎn)成了地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，這已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，我們不說(shuō)房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，單是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所需的土地供應(yīng)，就是地方財(cái)政的支撐點(diǎn)，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會(huì)囊中羞澀，減少了財(cái)政收入，就會(huì)影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量。所以，無(wú)論中央怎么調(diào)控，地方政府自有算盤(pán)，撥打著自己的小九九，不能公開(kāi)支持房地產(chǎn)，便在暗中支持，這也是中央調(diào)控成為“空調(diào)”的一個(gè)重要因素。比如國(guó)家規(guī)定拿到預(yù)售證前不允許采用排號(hào)、放籌、登記、預(yù)訂等，除了一線城市基本做到外，象二、三、四線城市，基本沒(méi)有實(shí)行，政府睜只眼閉只眼，實(shí)際在暗中支持房地產(chǎn)發(fā)展。

四、通脹預(yù)期加大，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)

CPI在不斷上升，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格屢創(chuàng)新高，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，食品價(jià)格指數(shù)將直接反射到房?jī)r(jià)上?？纯从蛢r(jià)這幾年攀升有多快，像滾雪球似膨脹。物價(jià)指數(shù)的走高，必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，連白菜蘿卜的價(jià)格都在上漲，房?jī)r(jià)沒(méi)有不漲的理由。不可能其他物價(jià)上漲，而獨(dú)讓房?jī)r(jià)下跌吧？要控制房?jī)r(jià)，就必須先穩(wěn)定CPI，否則控制房?jī)r(jià)只是一廂情愿罷了。

五、地價(jià)猛漲，催高房?jī)r(jià)

大家只看到房?jī)r(jià)在飛漲，實(shí)際上地價(jià)比房?jī)r(jià)漲得更快，有報(bào)道說(shuō)，十年前買下的地，至今未開(kāi)發(fā)，光地價(jià)就翻了幾百倍，比做開(kāi)發(fā)還賺錢(qián)，又省事。地價(jià)是一年比一年高，象孫悟空翻筋斗似的。而地價(jià)占了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的一小半，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)肯定上漲。政府采用拍賣方式出讓土地，也只會(huì)加速提升地價(jià)，人為把地價(jià)炒高，除非國(guó)家改變土地出讓、流轉(zhuǎn)形式，否則這一方式只會(huì)把地價(jià)不斷推向高點(diǎn)。前些年出現(xiàn)的土地樓面價(jià)高過(guò)房?jī)r(jià)就充分說(shuō)明了問(wèn)題，面粉比面包貴是很不正常的現(xiàn)象。一些央企介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，因?yàn)檠肫笥姓尘?，不缺錢(qián)，導(dǎo)致地王頻現(xiàn)，這一切都成了房?jī)r(jià)上漲的背后推手。

六、建材價(jià)格攀升，成了房?jī)r(jià)的幕后推手

除土地價(jià)格暴漲外，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲，成了房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)隱形幕后推手，成本增加，房屋售價(jià)無(wú)疑是會(huì)跟著增加的，并且房?jī)r(jià)的增加比成本增加的系數(shù)高很多。

可能有人會(huì)說(shuō)，建材成本的增加，在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例不大，并且建材價(jià)格的上升，對(duì)房?jī)r(jià)的上海影響非常有限。誠(chéng)然，建材成本的增加，在房?jī)r(jià)上漲中所形成的推動(dòng)力是有限的，理由十分簡(jiǎn)單，因?yàn)榈浇裉鞛橹梗康禺a(chǎn)仍是暴利，是其他任何行業(yè)所無(wú)可匹敵的。并且房地產(chǎn)的規(guī)模效益明顯，利潤(rùn)略高于其他行業(yè)一點(diǎn)點(diǎn)，都足以形成巨大的利潤(rùn)漩渦。全國(guó)某著名樓盤(pán)，在北京開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，包括所有成本，每平方米大約為5000元，老板初始計(jì)劃開(kāi)盤(pán)9000元/平方米，過(guò)度到12000元/平方米。大家可能無(wú)法想象，事態(tài)的發(fā)展也遠(yuǎn)超出老板的期望值，后來(lái)該樓盤(pán)售價(jià)攀上3萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在到了5萬(wàn)元/平方米，試問(wèn)這種暴利有誰(shuí)能敵？盡管建材成本對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)不大，但不等于沒(méi)有推動(dòng)，成本增加，開(kāi)發(fā)商是不可能自己掏腰包的，肯定要轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中去，此外，建材成本上升，至少也給了開(kāi)發(fā)商一個(gè)漲價(jià)的合理借口。

七、“有房才有家”的傳統(tǒng)守舊思想趕著房?jī)r(jià)上漲

受幾千年來(lái)的傳統(tǒng)封建思想的影響，國(guó)人總認(rèn)為“有房才有家”，沒(méi)有房就形同漂泊，像無(wú)根浮萍。這一思想根深蒂固，一直在影響、左右著國(guó)人。受這一陳腐思想的影響，國(guó)人在成年后，都為房而奮斗，所以產(chǎn)生了大批的房奴。每個(gè)人成年工作幾年后，就想著要買房，千方百計(jì)賺錢(qián)，省錢(qián)，目的就是要買一套屬于自己的房子?？梢韵胂?，每個(gè)成年人都想買房，一些未婚女性也想買房，男人雙方在結(jié)婚前都買了房，結(jié)婚后就擁有兩套房了，當(dāng)然這為數(shù)不多，按照這一現(xiàn)象，中國(guó)的房?jī)r(jià)沒(méi)有不上漲的理由，因?yàn)閯傂孕枨蟠蟆?/p>

八、腐敗性需求拉高房?jī)r(jià)

所謂腐敗性需求，就是那下政界官員、公務(wù)員因腐敗而收入豐厚，在三四線城市，許多居民幾乎都買不起房，附了那些做生意做得比較好的以及企業(yè)老板，三四線城市的白領(lǐng)收入有限，僅靠工資很難在短期內(nèi)買得起房，據(jù)了解，在三四線城市，大部分都是公務(wù)員、文教衛(wèi)系統(tǒng)在買房，這些人為什么買得起房？光靠工資收入，也同樣買不起，但他們卻成了買房的主力，從表面判斷，只能說(shuō)是腐敗致富，一些人通過(guò)腐敗積累了不少財(cái)富，這些人不但買一套，而且買兩套三套甚至更多，這種腐敗性需求，無(wú)疑帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，他們?yōu)楦叻績(jī)r(jià)做出了較為明顯的貢獻(xiàn)，要真正降房?jī)r(jià)，打擊腐敗性需求，可以說(shuō)是一條行之有效的措施。

九、有房百姓支持房?jī)r(jià)上漲

雖然在傳統(tǒng)媒體和網(wǎng)絡(luò)媒體上，叫得最響的聲音，是想買房置業(yè)的一部分百姓，整天在高喊房?jī)r(jià)太高，以至讓媒體也跟著“發(fā)喊”，從而影響到了政府，所以

政府就出來(lái)進(jìn)行行政干預(yù)。但是，另一個(gè)群體也是不容忽視的，盡管聲音叫得不響亮，但所起的作用卻不小，這個(gè)群體就是已經(jīng)買了房的有房一族。這個(gè)有房群體并不希望房?jī)r(jià)下跌，反而盼著房?jī)r(jià)上漲，因?yàn)槿绻績(jī)r(jià)下跌，那他們的房子就貶值了，而房?jī)r(jià)上漲，他們的房子就升值。而有房一族顯然比無(wú)房一族更具實(shí)力，無(wú)論是在經(jīng)濟(jì)上，還是在社會(huì)地位上，都高于無(wú)房一族，并且有房一族還在某種程度上掌握了操控權(quán)，至少民間的有錢(qián)一族以及公務(wù)員和在政府機(jī)關(guān)工作的非公務(wù)員群體，基本都有自己的住房，而這些人都是擁有一定“操控”能力的。他們會(huì)利用自己的“能力”來(lái)阻止房?jī)r(jià)下跌。

十、媒體支持房?jī)r(jià)上漲

本來(lái)降價(jià)促銷是一種非常正常的營(yíng)銷手段，可媒體就愛(ài)“鬧事”，添油加醋地一炒作，沒(méi)有問(wèn)題也成了問(wèn)題，不是新聞也給強(qiáng)行弄成了新聞。如果國(guó)家出臺(tái)了關(guān)于房地產(chǎn)的一些政策，那媒體簡(jiǎn)直就像上戰(zhàn)場(chǎng)一樣全力以赴，調(diào)動(dòng)大師人馬、騰出大量篇幅，為房地產(chǎn)讓路。媒體的嗅覺(jué)比狗還靈敏。別看媒體如此這般神經(jīng)質(zhì)似的瘋狂是為了一時(shí)的快感需要，是為了第一時(shí)間抓新聞，出猛料。實(shí)際上，最不希望房?jī)r(jià)下降的是媒體，甚至媒體比開(kāi)發(fā)商還擔(dān)心房?jī)r(jià)下降，為什么呢？ 我們可以試想一下，如果房地產(chǎn)不行了，這些媒體的收入不僅僅是腰斬，幾乎去了三分之二，那他們的日子會(huì)比房奴還慘。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，媒體最不想看到房?jī)r(jià)下跌，房地產(chǎn)不行了，開(kāi)發(fā)商日子固然不好過(guò)，但開(kāi)發(fā)商可以轉(zhuǎn)移投資方向，選投其他行業(yè)，而媒體還是媒體，不可能關(guān)門(mén)轉(zhuǎn)投其他行業(yè)。房?jī)r(jià)下降，媒體會(huì)比開(kāi)發(fā)商更緊張。

由此可見(jiàn)，由中國(guó)的國(guó)情所決定，中國(guó)房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有下跌空間，中國(guó)在通貨膨脹和供小于求的影響，在未來(lái)10年來(lái)，中國(guó)的房?jī)r(jià)還會(huì)穩(wěn)中有升。投資房地產(chǎn)，尤其是二三線城市，仍然是投資的不錯(cuò)選擇。

報(bào)告人：xxx

2011年8月

第四篇：威海房?jī)r(jià)調(diào)查報(bào)告

威海房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告

日前,山東大明經(jīng)濟(jì)發(fā)展研究中心聯(lián)合山東社科院省情研究中心發(fā)布《2012年山東公眾十大關(guān)注問(wèn)題調(diào)查報(bào)告》顯示限購(gòu)令與房?jī)r(jià)居第一位。因此，我想探究一下威海樓價(jià)究竟何去何從。

近幾年，威海的經(jīng)濟(jì)在外來(lái)企業(yè)資金的注入下迅速發(fā)展，市民的生活水平得到很大程度的提高，人們開(kāi)始注重自己的生活環(huán)境,大部分年輕人選擇定居在城市中。于是樓價(jià)的高低成為影響全市人們幸福感的一個(gè)重要因素。

但是近幾年威海樓價(jià)水漲船高，幾乎能與一線城市接軌，曾上榜均價(jià)上漲一千元用時(shí)最短的城市。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2003年普通居民住房每平方米1500~1800元，但是房?jī)r(jià)很快攀升，到2005年同一批房子就已經(jīng)漲到2800元/平方米，兩年的漲幅達(dá)到55%。2006年山東省建設(shè)廳數(shù)據(jù)顯示2006年1月至11月，全省新建住宅類商品房平均銷售價(jià)格為2278.5/平方米，同比2005年上漲5.1%。而威海市區(qū)商品住宅銷售價(jià)格卻已經(jīng)普遍達(dá)到3000元/平方米，是全省平均售價(jià)的1.3倍。從2008年全年的情況看，威海全市房屋銷售累計(jì)平均單價(jià)為每平方米3766元，價(jià)格同比上漲8.3%。自此房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭一發(fā)不可收拾，2009年房?jī)r(jià)雖出現(xiàn)短期下滑，但是總體還是上漲，11月威海平均售價(jià)為4071元/平方米，市區(qū)房?jī)r(jià)為4500元/平方米。到了2011年2月威海市區(qū)房屋售價(jià)已經(jīng)高達(dá)每平方米5456元。但是，與此同時(shí)威海企業(yè)職工月平均工資為2000——3000元，也就是說(shuō)如果買80平米的房子，每平米5000元，則需40萬(wàn)需要一個(gè)人12年不吃不喝的工資，房?jī)r(jià)之貴一度讓人們望而卻步。

威海房?jī)r(jià)高的原因是什么呢？

首先總體上說(shuō)不僅僅是威海全國(guó)房?jī)r(jià)均處于上漲趨勢(shì)，所以所有城市都有共同的詬病。

一通貨膨脹導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲。2007年開(kāi)始全球金融危機(jī)本來(lái)可以使我國(guó)嚴(yán)重泡沫的房地產(chǎn)沉淀下來(lái)，但是中央政府和地方政策聯(lián)手推出的超大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，又“適時(shí)”地刺激了房地產(chǎn)。導(dǎo)致市民在通貨膨脹的預(yù)期壓力之下，為了避免手中貨幣的貶值，紛紛買房避險(xiǎn)保值。這又導(dǎo)致房?jī)r(jià)的進(jìn)一步震蕩攀升。

二城市化進(jìn)程是房?jī)r(jià)攀升的潛在力量。每年中國(guó)的城市都要涌入1300萬(wàn)人，這些城市化造成的都市人是商品房的剛性需求，也是房?jī)r(jià)能夠堅(jiān)挺的力量。

三都是“丈母娘”的錯(cuò)。中國(guó)男女比例嚴(yán)重失衡，造成了幾千萬(wàn)的小伙子可能會(huì)找不到媳婦，所以丈母娘一個(gè)“探討”買房，小伙子就著急了，與其受光棍，還不如破財(cái)買房了。

當(dāng)然共同點(diǎn)除此之外還有炒房，煤老板、黑勢(shì)力、外國(guó)人等將大把金錢(qián)投入到房地產(chǎn)炒作也是很重要的原因。

其次威海也有其自身的特點(diǎn)，使其房?jī)r(jià)居高不下。

一衛(wèi)生城市屢屢上榜。

威海是中國(guó)第一個(gè)“國(guó)家級(jí)衛(wèi)生城市”,也是中國(guó)首批“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”。1996年被聯(lián)合國(guó)確定為“改善人類居住環(huán)境全球最佳范例城市”之一。2003年榮膺聯(lián)合國(guó)“人居獎(jiǎng)”。良好的城市環(huán)境成為很多人選擇定居威海的主要原因。

一、三面環(huán)海，空航海航便利。

威海三面環(huán)海，與日本、韓國(guó)隔海相望。威海有便利的海港，也有自己的機(jī)場(chǎng)。這吸為外商投資提供了便利，同時(shí)也吸引了很多國(guó)內(nèi)的商家。老板們來(lái)過(guò)后都被這里的美麗景色吸引，很多人就選擇定居在這濱海小城。房?jī)r(jià)下跌的影響

限購(gòu)令出臺(tái)后，一線城市樓價(jià)下跌，而威海小城的房地產(chǎn)也沒(méi)有逃過(guò)浩劫。近日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布了《2012年1月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》。威海以0.18%的跌幅，位列漲跌幅榜第53位，均價(jià)達(dá)4915元/平方米。

報(bào)告顯示，2012年1月，威海市住宅均價(jià)為4915元/平方米，比去年12月的4924元/平方米小幅下跌了0.18%，止住了房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的趨勢(shì)，在漲跌幅榜排名全國(guó)第53位。在山東省共11個(gè)城市入選樣本城市中，1月威海排名第7。而4915元/平方米的價(jià)位已經(jīng)是連續(xù)第3個(gè)月超過(guò)4900元大關(guān)。房?jī)r(jià)下跌對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響

房?jī)r(jià)下跌依然是必然的趨勢(shì)，威海開(kāi)發(fā)商面臨成交量下滑壓力大。在此壓力下，開(kāi)發(fā)商將減少投資和拿地；而回款好、負(fù)債少、布局好的開(kāi)發(fā)商將稱雄。因此很多開(kāi)發(fā)商都陷入價(jià)格戰(zhàn)，但 顯然，降價(jià)**讓樓市調(diào)控陷入尷尬境地，不降價(jià)公眾不滿意，如果降價(jià)則部分前期買房的業(yè)主不滿意。同時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商也陷入兩難，降價(jià)有麻煩，不降價(jià)也有麻煩。盡管業(yè)主們“包圍”售樓處不是一種理性行為，但我們要看到，這不完全是業(yè)主們的錯(cuò)。一方面是由于政府沒(méi)有盡到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的責(zé)任，房?jī)r(jià)大起大落造成降價(jià)**；另一方面，某些開(kāi)發(fā)商在銷售過(guò)程中不負(fù)責(zé)任，私下承諾或保證房?jī)r(jià)不跌。有的開(kāi)發(fā)商采取買房時(shí)送家具，送電器等方式暗降，同時(shí)也為老業(yè)主送代金券等，安慰老業(yè)主，為矛盾降溫

房?jī)r(jià)下跌影響居民購(gòu)買意向

現(xiàn)在，購(gòu)房者的觀望情緒依然濃厚。一部分人希望國(guó)家的調(diào)控政策繼續(xù)發(fā)力，并期待房?jī)r(jià)明顯下降；一部分人則因?yàn)槭赘侗壤唾J款利率上調(diào)，手中的存款離首付尚有距離，只好繼續(xù)觀望下去。

2012房?jī)r(jià)何去何從呢？我們只能希望政府加強(qiáng)監(jiān)管力度，讓面對(duì)即將到來(lái)的樓市降價(jià)潮、退房潮，司法機(jī)關(guān)顯然要早做公正審理退房糾紛的準(zhǔn)備，因?yàn)橹挥泄綄徖聿拍鼙苊馔朔砍辈粩嗦印?/p>

值得注意的是，房?jī)r(jià)一旦全面下行，不僅僅是爆發(fā)退房潮這么簡(jiǎn)單，同時(shí)還會(huì)伴有退地潮、停建潮、斷供潮等。更重要的是，可能會(huì)引發(fā)金融市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。即使房?jī)r(jià)下跌四成，銀行業(yè)也能夠承受。但是，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)多達(dá)60多個(gè)，這些行業(yè)受到?jīng)_擊引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，銀行業(yè)能承受嗎？

可以說(shuō)，這潮那潮都是樓市調(diào)控必須承受的代價(jià)。對(duì)此，不但司法機(jī)關(guān)要有心理準(zhǔn)備，政府相關(guān)部門(mén)、銀行、開(kāi)發(fā)商等也要有相關(guān)準(zhǔn)備，要有相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制和矛盾化解機(jī)制，購(gòu)房者也得有心理準(zhǔn)備，特別是那些投資者，他們得為自己的投資行為負(fù)責(zé)。

老百姓們的愿望很簡(jiǎn)單：我們只想有個(gè)家。希望在政府和全社會(huì)的努力下，這個(gè)小小的愿望可以實(shí)現(xiàn)，希望威海這座濱海小城更加美麗富饒。

第五篇：杭州房?jī)r(jià)調(diào)查報(bào)告

杭州房?jī)r(jià)調(diào)查報(bào)告

一·研究目的了解杭州的房?jī)r(jià)以及杭州房?jī)r(jià)持續(xù)走高的原因

二·研究問(wèn)題

杭州的房?jī)r(jià)以及持續(xù)走高的原因

三·研究結(jié)果 杭州各地區(qū)房?jī)r(jià)：西湖周邊4萬(wàn)左右，或者更高，甚至有價(jià)無(wú)市。

市區(qū)繁華地段或其他學(xué)區(qū)或優(yōu)質(zhì)地段：3萬(wàn)左右

市區(qū)（西湖區(qū)、拱墅區(qū)、上城區(qū)、下城區(qū)）1萬(wàn)到2。5萬(wàn)左右

市區(qū)周邊（西湖區(qū)、拱墅區(qū)、上城區(qū)、下城區(qū)稍遠(yuǎn)的地方如三墩、留下、丁橋等地）一萬(wàn)以上。

濱江區(qū)1萬(wàn)以上，江邊1.5萬(wàn)以上

蕭山區(qū)7000~1萬(wàn)以上

余杭、良渚、等地7000~10000左右

另外如果開(kāi)發(fā)商比較有名，則價(jià)格比同等地塊貴很多，如浙江綠城、萬(wàn)

科等。綠城在濱江的房子賣到了3萬(wàn)。，萬(wàn)科在良渚的房子也有1萬(wàn)

多的最后，杭州8月9日市區(qū)房屋均價(jià)20283元/平米

近三年來(lái)全國(guó)房?jī)r(jià)普漲的城市，基本上是由于這個(gè)城市所幅射的區(qū)域涌入的“移民”所形成的。任何城市原有居住人口根本無(wú)力帶動(dòng)如此之大規(guī)模的需求，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)在短期內(nèi)快速上升。杭州的住房需求主要來(lái)自于全省。

我認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速增長(zhǎng)主要是因?yàn)楦＠址矿w制的終結(jié)和城市化的加速，但住房政策改革的措施不到位，是房地產(chǎn)投機(jī)行為大行其道，主張了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

1.城市化拉動(dòng)了住房消費(fèi)

2001年3月蕭山、余杭撤市設(shè)區(qū)，解決了城市空間狹小這一長(zhǎng)期困擾杭州發(fā)展的難題，為構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂提供了千載難逢的機(jī)遇。2002年4月杭州市委、市政府《關(guān)于構(gòu)筑大都市、推進(jìn)城市化的實(shí)施意見(jiàn)》進(jìn)一步明確的大都市框架是：“杭州大都市包括8城區(qū)和5縣(市)。構(gòu)筑大都市、推進(jìn)城市化，就是要以市區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整為契機(jī)，通過(guò)實(shí)施‘城市東擴(kuò)、旅游西進(jìn),沿江開(kāi)發(fā)、跨江發(fā)展’戰(zhàn)略，優(yōu)化生產(chǎn)要素配置，重構(gòu)城市空間形態(tài)，形成以市區(qū)為核心、縣城為依托、中心鎮(zhèn)為基礎(chǔ)，資源共享、功能互補(bǔ)、協(xié)調(diào)發(fā)展的市域網(wǎng)絡(luò)化城

市?！?。城市化進(jìn)程熬制大杭州人口急劇增加。2000年第五次人口普查是687.80。2007年杭州常住人口達(dá)到786.2萬(wàn)。2.住房制度改革刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求

1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，它表明中國(guó)新住房政策開(kāi)始實(shí)施。住房制度改革之后，城市居民的50%左右人口獲得了住房，另一半的人口只有租房居住，租方人口的 高比例，使租方市場(chǎng)的供給和需求有些失衡，直接表現(xiàn)在租金上，2003年中國(guó)的住宅租金高于主要發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家

3.土地政策的變化催生了房?jī)r(jià)

2002年7月1日開(kāi)始實(shí)行土地招拍掛制度，該制度在無(wú)意中起到了催生房?jī)r(jià)的作用。據(jù)估計(jì)，由于政府投資沖動(dòng)所帶動(dòng)的需求約占房地產(chǎn)市場(chǎng)供給數(shù)量的30%—50%。其次，土地的強(qiáng)制招拍掛大大提高了土地的價(jià)格，不但使新推出的產(chǎn)品在這種高土地成本的基礎(chǔ)上上，追求高價(jià)位產(chǎn)品的供給以保證開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間，并在市場(chǎng)中創(chuàng)造了一個(gè)高房?jī)r(jià)的預(yù)期，讓原本出讓的低成本土地上的產(chǎn)品也在設(shè)計(jì)高價(jià)位的產(chǎn)品，提高了產(chǎn)品銷售價(jià)格的預(yù)期。

4.存在大量的非自住需求者參與購(gòu)房、抄房、住房的行為

從2000年開(kāi)始溫州人開(kāi)始在上海、杭州、蘇州、廈門(mén)、北京、寧波、金華等地置業(yè)?！皽刂莸姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模相當(dāng)于江西一個(gè)省的總量，而溫州市區(qū)的人口不過(guò)100萬(wàn)多一點(diǎn)。上海和杭州成為受溫州購(gòu)房團(tuán)影響的“重災(zāi)區(qū)”。以杭州為例，根據(jù)杭州市國(guó)土局估計(jì)的兩組數(shù)據(jù)：一方面，購(gòu)買杭州商品房的人，本地人不到50％，而溫州的投資客則以20％之多而位居第二；另一方面，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)的年成交量約在200萬(wàn)平方米左右，均價(jià)一年攀升一個(gè)臺(tái)階，1999年每平方米均價(jià)為3000多元，現(xiàn)在杭州商品房每平方米均價(jià)大概在5000元左右。