第一篇：政府與房?jī)r(jià)

政府與房?jī)r(jià) 2010-03-29 19:31 進(jìn)入在房產(chǎn)行業(yè)也有一段時(shí)間了,感覺(jué)對(duì)房產(chǎn)還是有一點(diǎn)自己的淺析！首先說(shuō)房?jī)r(jià)吧!其實(shí)感覺(jué)房?jī)r(jià)就是一個(gè)由政府做導(dǎo)演,開(kāi)發(fā)商,買家做演 員,歷史(規(guī)則)做投資商做影片罷了！開(kāi)發(fā)商作為銀幕上的反面人物實(shí)際上 是否真有那么可恨呢,答案是否定的!其實(shí)我們理性的分析一下就不難發(fā)現(xiàn),房 產(chǎn)為目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)做了非常重要的貢獻(xiàn),獲益的我相信不僅僅是開(kāi)發(fā)商,政府 也從中獲取了很大或者最大的利益.為什么我們政府所操控的媒體始終對(duì)為政府 做了巨大貢獻(xiàn)的房產(chǎn)商極盡辱罵呢！其實(shí)改革開(kāi)放了這么多年,我們身邊的物 價(jià)上漲了不少,為什么房?jī)r(jià)上漲所帶來(lái)的壓力和罵聲最多呢.首先:房產(chǎn)是一個(gè) 很大額的支出,很多普通老百姓一生也難得買一二次.一次買一個(gè)可以用一生的 東西,當(dāng)然付出的金額比較大.微微的上漲就是一筆很大的金額.當(dāng)然會(huì)帶來(lái)很 大的社會(huì)反彈！其實(shí)想想其他東西漲的也很大為什么沒(méi)有引起這么大的社會(huì)問(wèn) 題,就是因?yàn)槿藗儾挥靡淮沃Ц兑簧玫幕ㄙM(fèi),而是相當(dāng)于分期支付,所以人 們反而覺(jué)得可以接受！再講一下房?jī)r(jià)上漲的歷史必然吧:房?jī)r(jià)的上漲源于貨幣的貶值,這是不 可避免的.貨幣為什么會(huì)貶值呢?原因就是貨幣發(fā)行量的增大,我們地球的資源 只有這么多,這個(gè)資源就相當(dāng)于硬通貨.而貨幣是政府發(fā)行的,貨幣本身的價(jià)值 很低,其實(shí)他就是一個(gè)政府制定的,大家遵守的規(guī)則.貨幣可以加大發(fā)行,可是 資源卻是供應(yīng)有限！我們那工資生活的人群屢次要求加薪,政府為了民心不得 不同意!但是政府可以拿錢出來(lái)加薪,卻變不出來(lái)資源.那人們的工資漲了,要 去消耗更多的資源怎么辦呢!辦法就是讓物價(jià)有限上漲！不然人人加了工資就 去吃熊掌那有這么多資源呢！當(dāng)然房?jī)r(jià)也是在這個(gè)上漲之列!那老百姓有意見(jiàn) 了怎么辦呢,我們的政府當(dāng)然有辦法,那就是找個(gè)擋箭牌,這個(gè)冤大頭由誰(shuí)人來(lái) 充任呢,那就是我們的開(kāi)發(fā)商！政府要知道房?jī)r(jià)的上漲是歷史的必然,像我們 的大領(lǐng)導(dǎo)老胡和小溫從來(lái)不說(shuō)要讓房?jī)r(jià)下降,而只是說(shuō)要抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲, 言下之以就是要鼓勵(lì)適當(dāng)?shù)纳蠞q！再來(lái)譴責(zé)一翻開(kāi)發(fā)商,讓人們把矛頭指向開(kāi) 發(fā)商！因此來(lái)轉(zhuǎn)移人們的注意力,這樣就可以一邊收錢一邊罵人,引起人民不 滿了就抓 2 個(gè)開(kāi)發(fā)商大快人心！其實(shí)作為以個(gè)買房的人我也希望房?jī)r(jià)的下降,但是作為一個(gè)從業(yè)人員的 經(jīng)驗(yàn)讓我清楚的知道房?jī)r(jià)的下降是不可避免的,這是歷史的規(guī)律!誰(shuí)的不可改 變！---------------胡偉銘

第二篇：淺析政府關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題出臺(tái)政策

淺析政府關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題出臺(tái)政策 關(guān)鍵詞：樓市調(diào)控 金融調(diào)控 土地政策 信貸政策 房產(chǎn)稅

內(nèi)容摘要： 從2010年元月開(kāi)始，政府各部門多次出臺(tái)樓市調(diào)控新政，抑制投資投機(jī)，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調(diào)控手段。在各種政策陸續(xù)出臺(tái)，且其執(zhí)行力度逐漸加大的情形下，房?jī)r(jià)上升勢(shì)頭有所減緩，但如果要真正解決這一頭等問(wèn)題，我們需要做的還很多。

08年的樓市調(diào)控，不但樓價(jià)未下跌，反而是全國(guó)地王大量出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商捂盤惜售。如今的樓市調(diào)控，被廣泛稱為“史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控”，從金融、土地、稅收多方面入手，在制度改革和執(zhí)行力度力上較以前有了很大改善，也在一定程度上緩解了居高不下的房?jī)r(jià)問(wèn)題。從1月10日國(guó)務(wù)院出臺(tái)國(guó)十一條：“嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo)。”到3月9日,溫家寶總理在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào),要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭,滿足人民群眾的基本住房需求。”到4月15日,國(guó)務(wù)院出臺(tái)具體措施：“要求對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍.對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%.”接著，4月17日,國(guó)務(wù)院又發(fā)出《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》,提出十條舉措,被稱為房地產(chǎn)“新國(guó)十條”。為了防止房?jī)r(jià)“回暖”，9月29日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部、監(jiān)察部又相繼出臺(tái)了進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控的政策措施，加碼房地產(chǎn)調(diào)控。在這組政策“組合拳”中，其中最主要的內(nèi)容是：面向全國(guó)范圍，新政策“一刀切”地規(guī)定，貸款購(gòu)買首套自住房商品房，不論面積大小，首付款比例調(diào)整到30%及以上；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買的三套房及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款；各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房。在這一系列舉措中，特別提出：要求房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)；并將對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問(wèn)責(zé)，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任?！边@一問(wèn)責(zé)制的出現(xiàn)，為這一系列調(diào)控措施帶來(lái)了新的亮點(diǎn)，在一定程度上加大了政府公信力，民眾信心有望回升。

在國(guó)家也不斷出臺(tái)新的房地產(chǎn)政策以圖降溫樓市的大背景下，房?jī)r(jià)依然“居高不下”，其原因何在？綜合分析大致有以下原因。

1）適度寬松的貨幣政策。所謂適度寬松的貨幣政策，主要是指實(shí)行低利率政策，減輕企業(yè)貸款，融資成本負(fù)擔(dān)，釋放居民儲(chǔ)備，鼓勵(lì)和擴(kuò)大消費(fèi)；實(shí)行低存款準(zhǔn)備金政策，向市場(chǎng)釋放流動(dòng)性。然而寬松的貨幣政策產(chǎn)生大量信貸導(dǎo)致市場(chǎng)流動(dòng)性持續(xù)過(guò)剩，經(jīng)?；S持負(fù)利率狀態(tài)，在一定程度上容忍、放任了投資泡沫和通貨膨脹。從供給的因素看，寬松的信貸政策助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商捂盤惜售的行為。從需求的角度看，寬松的貨幣政策增加了住房的需求，尤其是在按揭貸款的優(yōu)惠利率下調(diào)到歷史最低水平時(shí)，買房者的還款負(fù)擔(dān)大大降低，這無(wú)疑給房?jī)r(jià)上漲創(chuàng)造了有利條件。

2）地方對(duì)土地的操控。地方政府和地產(chǎn)商聯(lián)合壟斷。土地市場(chǎng)被政府壟斷，政府再低價(jià)出讓土地給企業(yè)，吸引大量投資，從而促進(jìn)GDP的增長(zhǎng)；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)被開(kāi)發(fā)商壟斷，不允許自建房，市場(chǎng)無(wú)法形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，商品房數(shù)量由1989年的10%不斷增加到2003年的90%，近幾年更是大幅增加，并且價(jià)格一漲再漲。同時(shí)據(jù)資料顯示，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)囤積土地達(dá)12億平方米，這些土地足夠1.2億人居住。政府供應(yīng)出土地，但開(kāi)發(fā)商囤積起來(lái)不建房子，造成市場(chǎng)上房子少，房?jī)r(jià)如何不水漲船高。

3）民眾購(gòu)房需求旺盛。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市化的不斷普及，大量農(nóng)民工進(jìn)入城市、越來(lái)越多的人需要改善住房條件等，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)住房需求旺盛。在這樣的背景下，越來(lái)越多的地產(chǎn)商依附于這種剛性需求，操控房?jī)r(jià)上漲。

4）住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)體系錯(cuò)位。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房缺失，滿足不了老百姓的住房需要，與此同時(shí)，商品房大肆出現(xiàn)，這是長(zhǎng)期存在的房屋結(jié)構(gòu)矛盾。普通住宅與經(jīng)濟(jì)適用房的比重過(guò)低、供應(yīng)過(guò)少，中低價(jià)位的住房供應(yīng)量過(guò)小，刺激了高檔住房消費(fèi)，拉動(dòng)了商品房均價(jià)上漲。如此循環(huán)往復(fù)，帶來(lái)的只能是更加紊亂的住房結(jié)構(gòu)體系。

5）投資環(huán)境和產(chǎn)能過(guò)剩，許多企業(yè)家不做實(shí)體經(jīng)濟(jì)去炒樓。對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言，只有掌握整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的重點(diǎn)環(huán)節(jié)才能控制定價(jià)權(quán)，而在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中，中國(guó)制造業(yè)制造的附加值最低，得到的利潤(rùn)最少。定價(jià)權(quán)之戰(zhàn)的失敗，導(dǎo)致中國(guó)實(shí)業(yè)投資環(huán)境的惡劣和一定程度上的信心缺失。另外，鋼鐵、水泥、玻璃、煤炭、花工、多晶硅、風(fēng)電、電力、焦碳、鐵合金，有色金屬、紡織、皮革、電解鋁、印染、造紙、化肥、農(nóng)藥、家電、汽車、機(jī)械、造船等全部產(chǎn)能過(guò)剩，形成大量資產(chǎn)泡沫。惡劣的投資環(huán)境和嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩，無(wú)疑使得越來(lái)越多的人把眼光放到房地產(chǎn)行業(yè)。

如此高的房?jī)r(jià)給我們帶來(lái)的影響不容小覷，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)不容樂(lè)觀，需要盡快采取措施，盡量在一定程度上抑制其過(guò)快增長(zhǎng)。

1)加息。加息增加了貸款利息成本，對(duì)購(gòu)房者影響毋庸置疑。于首套房相比，對(duì)于目前嚴(yán)格收緊的二套房貸會(huì)產(chǎn)生更大的影響，加息給普通購(gòu)房者帶來(lái)的壓力有限，但對(duì)投資投機(jī)性購(gòu)房者是比較沉重的打擊。此次加息正逢樓市調(diào)控政策升級(jí)之際，導(dǎo)致市場(chǎng)特別敏感，也帶來(lái)更多的猜想。加息消息公布的次日，上證指數(shù)上漲0.07%，但房地產(chǎn)股整體跌幅超過(guò)4%。然而，單靠加息來(lái)打壓房?jī)r(jià)會(huì)“傷及無(wú)辜”。最容易受到?jīng)_擊的群體之一，是償付能力較弱的工薪階層，而此類購(gòu)房者又以購(gòu)買首套房為主。因而，房貸政策納入樓市調(diào)控政策的組合拳中，應(yīng)該體現(xiàn)在差別化信貸政策的嚴(yán)格執(zhí)行上，而不是簡(jiǎn)單上調(diào)貸款基準(zhǔn)利率。2）土地政策。打破土地壟斷最根本的方法,一是釜底抽薪，將土地收益收歸中央政府，轉(zhuǎn)而將企業(yè)利潤(rùn)收益轉(zhuǎn)歸地方政府，令地方政府得以超脫出土地利益。二是通過(guò)設(shè)立城鄉(xiāng)土地交易市場(chǎng)，讓農(nóng)民得以直接面向土地一級(jí)市場(chǎng)，令開(kāi)發(fā)商必須直接與農(nóng)民和市民進(jìn)行議價(jià)。以這兩種方法為主，輔以加強(qiáng)對(duì)兩級(jí)土地市場(chǎng)的監(jiān)管，土地壟斷的泥沼不難走出。此外，溫家寶總理在政府工作報(bào)告中提出加大對(duì)圈地不建、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為的查處力度。財(cái)政部、國(guó)土部等五部委也陸續(xù)出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。國(guó)土資源部現(xiàn)已正式啟動(dòng)全國(guó)土地衛(wèi)星圖片執(zhí)法檢查問(wèn)責(zé)工作，已對(duì)部分市縣負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談。堅(jiān)定不移地抓好整改查處問(wèn)責(zé)工作,堅(jiān)決糾正和嚴(yán)肅查處各類違法用地，將用地行為納入依法規(guī)范軌道。這一系列打擊囤地，清理閑置土地的行動(dòng)以及問(wèn)責(zé)制的有效實(shí)行也有望使未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)有所增加，進(jìn)一步緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)需求矛盾。

3）信貸。新政策規(guī)定貸款購(gòu)買首套自住房商品房，不論面積大小，首付款比例調(diào)整到50%及以上；各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買的三套房及以上住房貸款；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款；各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購(gòu)買住房。二套房首付大幅提高,“驚”醒市場(chǎng)中投機(jī)者；配合銀監(jiān)會(huì)一句“銀行有權(quán)不給投機(jī)投資購(gòu)房者發(fā)放貸款”,打碎了炒房客利用銀行貸款獲得杠桿收益的美夢(mèng)。這一信貸政策的改革，雖然難以在根本上抑制房?jī)r(jià)，但也是有效而快速地打擊投機(jī)性購(gòu)房、收緊信貸的有效措施，在一定程度上促進(jìn)了房?jī)r(jià)的穩(wěn)步發(fā)展。特別是央行年末提出：要實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，按照總體穩(wěn)健、調(diào)節(jié)有度、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的要求，把好流動(dòng)性這個(gè)總閘門，把信貸資金更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)特別是“三農(nóng)”和中小企業(yè)，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。這意味著，明年各商業(yè)銀行的信貸結(jié)構(gòu)可能會(huì)有較大的調(diào)整，尤其是在房地產(chǎn)信貸方面將會(huì)嚴(yán)格控制。

4）房屋結(jié)構(gòu)和供應(yīng)體系。需要調(diào)控的不是單純的房?jī)r(jià)，而是調(diào)控住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)體系。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的缺失，導(dǎo)致大部分老百姓沒(méi)有房住，同時(shí)又買不起高價(jià)的商品房。因此長(zhǎng)久以來(lái)我國(guó)的住房結(jié)構(gòu)和體系就不是可持續(xù)發(fā)展的，我們應(yīng)該從根本上解決這一問(wèn)題。建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房才是根本之道，商品房的價(jià)格并不需要過(guò)于打壓。試想如果市場(chǎng)上90%以上是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，剩下10%不到的商品屋，這樣，不僅能夠滿足老百姓對(duì)住房的基本需求，而且能從有能力購(gòu)買商品屋的富人身上收取更多的稅收來(lái)進(jìn)一步滿足住房需要。住房建設(shè)部最新提出：加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，扎實(shí)開(kāi)展基礎(chǔ)性工作。預(yù)期在明年，計(jì)劃安排建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房達(dá)1000萬(wàn)套。試點(diǎn)公積金支持保障房建設(shè)、減免公租房的稅收優(yōu)惠以及吸引社會(huì)資本參與建設(shè)等政策措施，將著力解決保障房建設(shè)資金難題，全力支持廉租房的建設(shè)。

5）改善投資企業(yè)投資環(huán)境。投資環(huán)境惡劣是企業(yè)不做實(shí)體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)頭房地產(chǎn)的重要原因。政府應(yīng)該針對(duì)其企業(yè)發(fā)展的新特點(diǎn)、新問(wèn)題，出臺(tái)更多可行性強(qiáng)的扶持鼓勵(lì)政策，著力改善我國(guó)投資環(huán)境、人居環(huán)境、休閑環(huán)境，為企業(yè)引進(jìn)人才創(chuàng)造有利條件，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造機(jī)會(huì)。企業(yè)自身也應(yīng)該針對(duì)自身現(xiàn)狀，明確企業(yè)方向，逐步實(shí)現(xiàn)其產(chǎn)業(yè)鏈的整合，爭(zhēng)取獲得定價(jià)權(quán)，在國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中博得一席之地，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)、高利潤(rùn)發(fā)展；另一方面，要嚴(yán)格抑制泡沫經(jīng)濟(jì)上漲勢(shì)頭，使實(shí)體化經(jīng)濟(jì)行業(yè)得到廣泛認(rèn)同和投資，逐步改善房地產(chǎn)行業(yè)一頭熱的現(xiàn)象。

我國(guó)從1986年就開(kāi)始征收房產(chǎn)稅，近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和各方面情況的變化，有關(guān)房產(chǎn)稅改革的議論一直不絕于耳，尤其是近年房?jī)r(jià)高漲，在最近國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行“史上最嚴(yán)厲”宏觀調(diào)控的大背景下，被市場(chǎng)視為房?jī)r(jià)調(diào)控利器的房產(chǎn)稅自然爭(zhēng)議頗多，甚至有專家認(rèn)為是打壓房?jī)r(jià)的最后殺手锏。我想這可能是一個(gè)誤區(qū)。首先需要明確的是，如果征收房產(chǎn)稅的目的是為打壓房?jī)r(jià)，那根本是不應(yīng)該征收的，征收的結(jié)果很有可能使整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)從此崩盤。本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅是為了提高房屋的收益和價(jià)值，使房屋升值，從而真正實(shí)現(xiàn)藏富于民而征收的一種稅種。房產(chǎn)稅稅收的改革起到的是一個(gè)調(diào)節(jié)作用，引導(dǎo)個(gè)人合理的住房消費(fèi)；并在一定程度上增加房屋擁有者的稅收負(fù)擔(dān)，抑制炒房行為，減少人們對(duì)房屋的需求，同時(shí)，促使多套房屋的持有者出賣富余房屋，從而增加房屋供給，平衡供求關(guān)系，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，在一定程度上減少房產(chǎn)泡沫。房產(chǎn)稅征收將引發(fā)一系列的后續(xù)問(wèn)題，對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，銀行體系等方面有極大影響，所以我們必須理性思考，正確對(duì)待其征收問(wèn)題。

在房?jī)r(jià)調(diào)控中，值得我們學(xué)習(xí)的是新加坡模式、香港模式和重慶模式。新加坡到2009年年底，一共建立了99.2萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，確保了85%的老百姓住房，基本上滿足了民眾對(duì)住房的需求，其房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)過(guò)大幅漲跌的情況。而香港從1954年開(kāi)始實(shí)行公共房屋計(jì)劃，逐漸形成一套完善的公共房屋制度。到現(xiàn)在50%—60%的房屋均由政府提供，而且房產(chǎn)土地帶動(dòng)的財(cái)政收入只占到1%左右，實(shí)現(xiàn)了不靠房產(chǎn)而是靠實(shí)體經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目標(biāo)。最值得一提的是重慶模式：初步預(yù)期在未來(lái)3年建設(shè)4000萬(wàn)平方米的公租屋，解決100到200萬(wàn)人的居住問(wèn)題；陸續(xù)引入300萬(wàn)農(nóng)民工進(jìn)城給予重慶戶口。農(nóng)民工要拿到重慶戶口，必須放棄宅基地復(fù)耕農(nóng)地。這樣既為公租房提供了土地，也保證了足夠的耕地面積；加強(qiáng)建設(shè)IT產(chǎn)業(yè)集群。引入了惠普、思科等品牌企業(yè)，并做到80%的零配件在重慶本土生產(chǎn)，這樣就可以解決300萬(wàn)入城的農(nóng)民工工作問(wèn)題。這一模式的意義在于：加大了保障房的建設(shè)，放寬了對(duì)商品房的管制。只要老百姓都有房子住，商品屋價(jià)格該上漲就上漲，并且第一次在實(shí)際操作中實(shí)現(xiàn)了雙軌制，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。兼顧眼前利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；以內(nèi)需促經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。目前我國(guó)靠房地產(chǎn)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，并且房地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)不勝枚舉，房?jī)r(jià)降一半，整個(gè)銀行系統(tǒng)很有可能開(kāi)始出現(xiàn)危機(jī)。所以我們不能采取過(guò)于激進(jìn)的措施，也不可單純依靠某一措施，而是應(yīng)該全盤考慮，將出臺(tái)的一系列措施結(jié)合起來(lái)，有序有效的執(zhí)行，使我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步穩(wěn)定?？偟膩?lái)說(shuō)，大量建造經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋，從根本上解決住房問(wèn)題是我們應(yīng)該堅(jiān)持的原則。不單靠房產(chǎn)稅或其他看似嚴(yán)格的單一措施來(lái)打壓房?jī)r(jià)，而是采取雙軌制，一方面大量建造經(jīng)濟(jì)適用房和廉租屋，為老百姓提供住房；另一方面放寬商品房?jī)r(jià)格的限制，并將從中抽取的稅收用于建造經(jīng)濟(jì)適用房和改善我們的生存生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)真正的藏富于民。近期，作為每年最高級(jí)別經(jīng)濟(jì)會(huì)議的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也率先釋放出信號(hào)：一方面力保宏觀層面的貨幣政策開(kāi)始逐步轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，進(jìn)一步收緊市場(chǎng)流動(dòng)性；另一方面則是對(duì)我國(guó)的住房體系提出明確要求：強(qiáng)化政府責(zé)任，調(diào)動(dòng)社會(huì)各方面力量，加大保障性安居工程建設(shè)力度，加快棚戶區(qū)和農(nóng)村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國(guó)情的保障性住房體系和商品房體系。這是近年來(lái)繼各政府部門提出樓市調(diào)控條例后中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次針對(duì)住房問(wèn)題提出工作要求。隨著這一系列逐漸健全有效的措施的出臺(tái)，土地、金融信貸等政策將會(huì)進(jìn)一步趨緊，樓市調(diào)控也將進(jìn)入常態(tài)化階段。尤其值得注意的是，隨著保障性住房定位的逐漸明晰以及建設(shè)力度的加大，我國(guó)商品房與保障房的雙軌制住房體系正加速建構(gòu)。

第三篇：政府新政下的房?jī)r(jià)淺析

政府新政下的房?jī)r(jià)淺析

摘要：近年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)“高燒”，瘋狂的房?jī)r(jià)成為社會(huì)持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了防止地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，尤其是“新國(guó)十條”公布后各城市將陸續(xù)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則；同時(shí)，有關(guān)房產(chǎn)稅等方面政策出臺(tái)的預(yù)期日益升溫。樓市也開(kāi)始出現(xiàn)了一些積極的變化，部分城市更是出現(xiàn)了“量?jī)r(jià)齊跌”。業(yè)界都認(rèn)同此次調(diào)控為近10年來(lái)最嚴(yán)厲的政策，是動(dòng)真格的，對(duì)新政是交口稱贊。

關(guān)鍵詞：政府 資本 觀望 新政 房?jī)r(jià)

一、政府新政的影響

（一）新政對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響 1、2010年2月以來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，國(guó)內(nèi)貸款占比持續(xù)下降，自籌資金占比穩(wěn)步上升。

2010年以來(lái)，隨著銀行信貸支持的減弱和銷售回款的放緩，企業(yè)資金來(lái)源增速持續(xù)放緩。1-4月，企業(yè)資金來(lái)源2.16萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)59.9%，增幅較上月下降1.5個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)今年以來(lái)的增速放緩勢(shì)頭；4月單月資金來(lái)源5353億元，較上月下降7.5%，其中國(guó)內(nèi)貸款878億元，較上月下降25.9%；自籌資金1857億元，較上月下降13.9%。從資金來(lái)源的結(jié)構(gòu)來(lái)看，2010年1-4月，國(guó)內(nèi)貸款占企業(yè)資金來(lái)源的比重為21%，自今年2月以來(lái)持續(xù)下降，也明顯低于2009年1-4月的24%；而自籌資金的比重為35%，較1-2月提高2個(gè)百分點(diǎn)。

2資本市場(chǎng)調(diào)整顯著，增發(fā)或IPO融資難度加大，部分企業(yè)積極拓展票據(jù)等多元化融資渠道

2010年以來(lái)，資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)上市或增發(fā)的態(tài)度更為理性。銀行信貸融資受阻和資本市場(chǎng)融資難度加大的情況下，品牌企業(yè)積極拓展多元化融資渠道，票據(jù)、信托、基金等得到更多使用。隨著新政的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的信托融資通道受到較大程度的影響，難度不斷加大。

3多項(xiàng)政策的疊加效應(yīng)顯著增加企業(yè)資金壓力

盡管“增加住房有效供給”是“新國(guó)十條”的重要目標(biāo)，并提出增加土地供應(yīng)、加強(qiáng)閑置土地處置、嚴(yán)格土地出讓合同管理等多項(xiàng)具體措施。但由于“新國(guó)十條”已經(jīng)對(duì)市場(chǎng)銷售產(chǎn)生顯著影響，必然影響到開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資信心。

另一方面，除“新國(guó)十條”外，國(guó)土部、住建部、金融監(jiān)管部門也分別出臺(tái)了相關(guān)措施，如住建部提出的“完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制”，在保障資金安全、防范工程爛尾風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也在一定程度上加大了企業(yè)的資金壓力。國(guó)土部提出的“土地首付款不得低于50%”、“加強(qiáng)閑置土地處理”等政策也將影響到企業(yè)的拿地計(jì)劃。由于“1+1>2”的政策疊加效應(yīng)，中央及各部委多項(xiàng)政策的連續(xù)出臺(tái)將對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資信心產(chǎn)生較大影響。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資、購(gòu)地、新開(kāi)工等指標(biāo)的增速將難以維持在2010年1-4月的高位，增速放緩將是大概率事件，甚至可能出現(xiàn)同比下降。

4多數(shù)企業(yè)拿地漸趨謹(jǐn)慎，但也有部分企業(yè)借機(jī)摘取優(yōu)質(zhì)地塊

經(jīng)歷了2009年的空前火爆后，在新政的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)拿地?zé)崆橐泊蟠笙陆?，拿地?cái)?shù)量和金額都有所下降。盡管新政的出臺(tái)影響了開(kāi)發(fā)企業(yè)的整體投資信心，但仍有保利地產(chǎn)、富力地產(chǎn)等資金充裕和實(shí)力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)尋找機(jī)會(huì)拿地，積極拓展土地儲(chǔ)備。

（二）新政對(duì)政府的影響

從財(cái)政收入來(lái)看，由于地方政府更加依賴房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入及土地出讓金，新政對(duì)地方政府的影響程度要遠(yuǎn)超中央政府。在地方政府近年財(cái)政收支差距不斷加大的背景下，新政或?qū)⑹沟玫胤秸姆康禺a(chǎn)相關(guān)收入縮水，加大地方財(cái)政壓力，影響到保障性住房建設(shè)和土地供應(yīng)計(jì)劃的順利完成。

1房地產(chǎn)新政或?qū)p少土地出讓金，進(jìn)而導(dǎo)致地方政府收入縮水

房地產(chǎn)新政可能引發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的短期低迷，進(jìn)而減少土地出讓收入。作為地方政府財(cái)政收入外的主要財(cái)源，土地出讓金一直約為地方財(cái)政收入（不含中央轉(zhuǎn)移支付）的40%左右，因此土地出讓金收入的減少將導(dǎo)致地方政府收入縮水。

2與中央政府相比，地方政府對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅收更為依賴

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、契稅、房產(chǎn)稅及土地增值稅等，而這些稅收收入主要?dú)w地方政府所有，2008年數(shù)據(jù)顯示房產(chǎn)稅、契稅及土地增值稅三大稅種對(duì)地方財(cái)政收入的貢獻(xiàn)為10.9%，但對(duì)中央稅收收入的貢獻(xiàn)為0。因此與中央政府相比，地方政府更依賴于房地產(chǎn)類稅收收入。

3新政或?qū)⒓哟蟮胤秸?cái)政壓力，影響到保障性住房建設(shè)和土地供應(yīng)計(jì)劃的順利完成 1994年實(shí)行分稅制改革后，地方財(cái)政收入占財(cái)政總收入的比例穩(wěn)定在45-47%之間，但支出占比從1994年的69%上升到2008年的78.7%，導(dǎo)致地方財(cái)政收入與支出的差距不斷加大。因此相比于中央政府收支趨平，地方政府收支不平衡矛盾日益突出。

由于分稅制后地方政府的收支長(zhǎng)時(shí)間不平衡，2008年地方政府收支差距（不考慮中央對(duì)地方的轉(zhuǎn)移支付和稅收返還）達(dá)20599億元，較1997年增長(zhǎng)了近10倍，而中央政府收支基本平衡，因此財(cái)政壓力主要集中于地方政府。

由于對(duì)土地出讓金和房地產(chǎn)類稅收的嚴(yán)重依賴，此輪房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)地方政府的影響程度要遠(yuǎn)超中央政府，加之地方政府財(cái)政收支差距本就十分突出，地方政府未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)可能面臨更大的財(cái)政壓力，這將影響到保障性住房建設(shè)和土地供應(yīng)計(jì)劃的順利完成，不利于未來(lái)住房供應(yīng)的擴(kuò)大和市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

（三）、新政對(duì)銀行的影響

新政可能會(huì)減少銀行的營(yíng)業(yè)收入并加大銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期低迷將減少銀行的房貸業(yè)務(wù)量，影響銀行業(yè)績(jī)；另一方面，由于2009年來(lái)房地產(chǎn)貸款在金融機(jī)構(gòu)貸款所占的比重有所提升，購(gòu)房者杠桿化率在2010年1季度大幅提高，銀行的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)有所加，但這部分風(fēng)險(xiǎn)目前仍在可控范圍之內(nèi)。

1新政可能減少銀行的房貸業(yè)務(wù)量，造成銀行業(yè)績(jī)下降

2009年，上市銀行實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)4349億元，個(gè)人按揭貸款的貢獻(xiàn)約為527億元，貢獻(xiàn)率為12%。若2010年個(gè)人按揭貸款規(guī)模較2009年下降40%，上市銀行的凈利潤(rùn)損失將在320億元左右。受此影響，4月17日房地產(chǎn)新政出臺(tái)以來(lái)，主要上市銀行股價(jià)出現(xiàn)大幅跳水，資本市場(chǎng)已開(kāi)始擔(dān)憂未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷將導(dǎo)致的銀行業(yè)績(jī)下降。2今年一季度主要城市購(gòu)房杠桿率提高，銀行風(fēng)險(xiǎn)增大

研究組通過(guò)購(gòu)房杠桿率（個(gè)人按揭貸款與同期商品房銷售額的比值）來(lái)反映銀行按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)。2010年一季度，16個(gè)城市中大部分城市的購(gòu)房杠桿化率大幅提升。整體來(lái)看，杠桿率的大幅提高說(shuō)明購(gòu)房者對(duì)銀行貸款的依賴在加大，銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)有所提高。

3房地產(chǎn)貸款余額占比提高，銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)更容易受到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的影響 隨著居民購(gòu)房需求的提高和消費(fèi)觀念的改變，房地產(chǎn)貸款額快速增長(zhǎng)，其占各項(xiàng)貸款余額比例也不斷提高。截至2010年1季度，房地產(chǎn)貸款余額為8.18萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)44.3%，增速比2009年末高6.2個(gè)百分點(diǎn)。而房地產(chǎn)貸款余額占各項(xiàng)貸款余額比例達(dá)20.9%，較上一提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)貸款的增加使得銀行信貸資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)更容易受房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化的影響，但從風(fēng)險(xiǎn)的可控度來(lái)看，由于全國(guó)性房?jī)r(jià)的迅速上漲主要發(fā)生在2009年第三季度至2010年第一季度，而在這期間新增房地產(chǎn)貸款余額占銀行總貸款余額的比重約為3%，比例較低，因而總體上銀行房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露度不大，目前依然在可控范圍之內(nèi)。

（四）、新政對(duì)購(gòu)房者的影響

房地產(chǎn)新政對(duì)購(gòu)房者的影響十分顯著，在新政出臺(tái)影響下，購(gòu)房者已經(jīng)產(chǎn)生了普遍觀望情緒，大多數(shù)購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)將下跌且房?jī)r(jià)的最低點(diǎn)會(huì)出現(xiàn)在下半年。調(diào)查同時(shí)顯示，購(gòu)房需求依然存在，如果房?jī)r(jià)回調(diào)至合理心理價(jià)位，大多數(shù)購(gòu)房者還會(huì)選擇出手置業(yè)。

1新政已引發(fā)購(gòu)房者的普遍觀望

中指調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在8個(gè)重點(diǎn)城市，認(rèn)為新政對(duì)其購(gòu)房計(jì)劃有比較或非常大影響的購(gòu)房者均占50%以上，廣州、上海、天津和北京在60%以上。此外，因新政延遲購(gòu)房或暫時(shí)觀望的購(gòu)房者占比均在60%以上，廣州、蘇州、南京和天津甚至超過(guò)80%。

2多數(shù)購(gòu)房者預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，半數(shù)認(rèn)為房?jī)r(jià)最低點(diǎn)將出現(xiàn)在下半年

數(shù)據(jù)顯示，各城市均有超過(guò)或接近半數(shù)的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)最低點(diǎn)將于今年下半年出現(xiàn)。因此，在房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定調(diào)整后，購(gòu)房者或選擇在下半年出手。

二 新政的有效性

房?jī)r(jià)是糾結(jié)的，漲也不是降也不能，就像下蛋的公雞！從現(xiàn)在的市場(chǎng)銷售情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始進(jìn)入糾結(jié)期。誰(shuí)也不想始作俑者做第一個(gè)降價(jià)的，但是現(xiàn)在的銷售情況又讓他們面臨很尷尬。

從整個(gè)行業(yè)看，信貸收緊更是導(dǎo)致資金鏈緊張的因素之一。5月10日，央行在今年第三次提高存款準(zhǔn)備金率。此前為遏制房地產(chǎn)價(jià)格飆升，部分地方還推出了一些緊縮第二套房按揭的政策，包括提高最低首付和使用差別化信貸利率等措施。而且，最近又有消息稱，監(jiān)管部門已明確要求商業(yè)銀行嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，部分股份制銀行已要求開(kāi)發(fā)貸上浮20%，針對(duì)優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商的貸款利率也要上浮10%左右。

考慮到銀行借貸無(wú)門，許多房企又重新考慮借道信托融資。但是，信托融資的成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行，在2008年房地產(chǎn)信托貸款大發(fā)展的一年，房企借道信托的融資成本普遍達(dá)到年利20%，甚至有家大型信托公司的一個(gè)房地產(chǎn)信托貸款項(xiàng)目的融資成本創(chuàng)紀(jì)錄地到了30%。而且，今年房地產(chǎn)信托的情形和2008年上半年完全大變樣，融資門檻越來(lái)越高，同樣硬性要求土地4折質(zhì)押，50%自有資本。近期還不時(shí)傳出監(jiān)管部門要加強(qiáng)信托貸款監(jiān)管的消息。

在借貸無(wú)門、增發(fā)無(wú)路的困境中，一些開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始琢磨海外發(fā)債。在如此肅殺的調(diào)控和萎靡的成交量之下，普遍認(rèn)為，分化不可避免，一批房企將不可避免地面臨出局。其實(shí)，并購(gòu)已呈逐漸增多的態(tài)勢(shì)。

三 房?jī)r(jià)將何去何從

（一）關(guān)于拐點(diǎn)的爭(zhēng)論

雖然業(yè)界都認(rèn)同此次調(diào)控為近10年來(lái)最嚴(yán)厲的政策，是動(dòng)真格的，對(duì)新政是交口稱贊，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，尤其是市場(chǎng)拐點(diǎn)的判斷，卻存在很大分岐。

一種普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，新政對(duì)市場(chǎng)的沖擊主要是心理上的，阻嚇作用大于實(shí)質(zhì)性作用。在房?jī)r(jià)可能走低的猜想中，人們從搶購(gòu)轉(zhuǎn)向毀約或者推遲購(gòu)買，房?jī)r(jià)于是停止上漲。此時(shí)購(gòu)房者和房地產(chǎn)商對(duì)樓市前景都持觀望的態(tài)度。后市房地產(chǎn)走勢(shì)如何，還有待進(jìn)一步觀察。樓市是否會(huì)下行？還是出現(xiàn)像以前那樣的新一輪“報(bào)復(fù)性反彈”，還很難說(shuō)。新一輪的樓市調(diào)控更需要關(guān)注影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)期因素，而不是著眼于一時(shí)的房?jī)r(jià)回調(diào)，從而避免樓市調(diào)控再次陷入“越調(diào)越漲”“短跌長(zhǎng)漲”的怪圈。

被認(rèn)為是精準(zhǔn)打擊炒房者的利率政策，也被質(zhì)疑作用到底有多大，因?yàn)楹芏噘I房、炒房者資金雄厚，并不依靠銀行貸款，很多甚至是一次性付全款。對(duì)于這種情況，單純的信貸政策調(diào)控是不起作用的。國(guó)家第一季度的GDP增長(zhǎng)為11.9%，遠(yuǎn)高于預(yù)期，這也被認(rèn)為是中央出手調(diào)控房地產(chǎn)的原因之一。房地產(chǎn)有很高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，如果房地產(chǎn)冷下來(lái)，鋼鐵、水泥、玻璃、建材、工程機(jī)械、家電等相關(guān)行業(yè)都會(huì)受到影響。如果到四季度中央覺(jué)得經(jīng)濟(jì)增速不足，是否有可能會(huì)再次啟動(dòng)刺激政策？如果不解決流動(dòng)性的問(wèn)題，即便壓下了過(guò)熱的房地產(chǎn)，泡沫又會(huì)在其他地方吹起來(lái)。

暫時(shí)性的價(jià)格回調(diào)不是拐點(diǎn)，只有房?jī)r(jià)真正進(jìn)入了下行通道，才是拐點(diǎn)真正出現(xiàn)。樓市拐點(diǎn)到底會(huì)不會(huì)出現(xiàn)，還要看中央有沒(méi)有進(jìn)一步的調(diào)控動(dòng)作，還有已出臺(tái)的政策能否實(shí)施到位。

（二）警惕二三線城市房?jī)r(jià)

在房地產(chǎn)調(diào)控上，地方和中央利益一直不一致。中央政府決策的出發(fā)點(diǎn)是維護(hù)民生，而地方政府除此之外還有強(qiáng)烈的政績(jī)沖動(dòng)，預(yù)算外收入更是主要靠土地批租實(shí)現(xiàn)，從地方政府來(lái)說(shuō)，幾乎沒(méi)有打壓房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)力。在每次打壓樓市的風(fēng)暴中，地方政府都“集體失語(yǔ)”，對(duì)于中央的政策，也是能拖則拖，或者打折扣執(zhí)行，肯定不會(huì)主動(dòng)超過(guò)中央政策范圍。從這次調(diào)控來(lái)看，已經(jīng)出臺(tái)細(xì)則的地方，在調(diào)控力度和操作性上基本都沒(méi)有突破新“國(guó)十條”。

與此形成鮮明對(duì)比的是，每逢樓市下跌，地方政府則總是竭盡所能，努力托市。地方措施紛紛超出中央政策范圍。2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的時(shí)候，國(guó)務(wù)院推出穩(wěn)定房地產(chǎn)的鼓勵(lì)性政策，隨后地方政府紛紛出臺(tái)了很多創(chuàng)新性的政策，大大超出了中央的政策范圍。當(dāng)時(shí)中央提出首次購(gòu)房?jī)?yōu)惠稅收的措施，很多地方政府直接對(duì)二套房也實(shí)行了。有的地方政府甚至想方設(shè)法幫開(kāi)發(fā)商解決資金鏈問(wèn)題。相對(duì)于高房?jī)r(jià)，地方政府更擔(dān)心的是因?yàn)檎^(guò)猛的政策將房地產(chǎn)市場(chǎng)信心擊垮。

從公開(kāi)披露的信息看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)已經(jīng)從一線城市開(kāi)始向二、三線城市延伸。各大開(kāi)發(fā)商紛紛入駐二、三線城市。在調(diào)控政策影響下，一線城市市場(chǎng)觀望氣氛日益濃厚，而一些二三線城市的成交依舊活躍，哈爾濱、?？?、大連、長(zhǎng)沙等地的成交面積環(huán)比則出現(xiàn)大幅度的上漲。如果調(diào)控只是調(diào)下一線城市的房?jī)r(jià)，而二三線城市房?jī)r(jià)卻漲了，將是調(diào)控最大的失敗。

（三）調(diào)控不是改革

房市新政策確實(shí)會(huì)對(duì)炒房客有一定的抑制作用。但是，這對(duì)推升房?jī)r(jià)的主要因素——供求關(guān)系并不會(huì)帶來(lái)根本性影響，中國(guó)的商品房土地供應(yīng)近期內(nèi)不可能大幅放量。新政的出臺(tái)顯然沒(méi)有觸及到地方土地財(cái)政、小產(chǎn)權(quán)房，從長(zhǎng)期來(lái)看，目前的調(diào)控政策效果很有可能是事倍功半。

單純靠政策調(diào)控價(jià)格，治標(biāo)不治本，房?jī)r(jià)短期內(nèi)可能少許下挫，當(dāng)人們意識(shí)到基本面并未改變時(shí)，房?jī)r(jià)必定會(huì)報(bào)復(fù)性反彈。只調(diào)控，沒(méi)有改革，這是一次次宏觀調(diào)控最終都以失敗告終的根本原因。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，宏觀調(diào)控能救得了一時(shí)，但救不了一世。

綜上，已出臺(tái)的政策能否實(shí)施到位，關(guān)鍵取決于地方政府的態(tài)度?！皣?guó)十條”新政特點(diǎn)之一就是將控制房?jī)r(jià)的任務(wù)交給地方政府。解決目前房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，最立竿見(jiàn)影的辦法就是貨幣政策，調(diào)整利率和首付比例，這是以前數(shù)次調(diào)整的法寶。其次就是稅收政策，這次的房地產(chǎn)新政也將推動(dòng)房地產(chǎn)稅收政策的實(shí)行。其實(shí)所有人都心知肚明，中國(guó)房地產(chǎn)最根本的問(wèn)題還是土地問(wèn)題，加上資本流動(dòng)性過(guò)剩和民間對(duì)通脹的預(yù)期，共同推高了房?jī)r(jià)。體制問(wèn)題不是調(diào)控能解決的。從國(guó)務(wù)院歷次樓市調(diào)控來(lái)看，均出現(xiàn)了調(diào)控政策效果不盡如人意的情況。其中一個(gè)原因便是供不應(yīng)求，如果相關(guān)政策能加大土地、住宅的供應(yīng)量，保持供求平衡，房?jī)r(jià)就不會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)烈反彈。使調(diào)控和改革相結(jié)合，在定期的調(diào)控之下，進(jìn)行金融、稅收、土地、財(cái)政、收入分配等方面的長(zhǎng)效改革，同時(shí)實(shí)現(xiàn)地方政府轉(zhuǎn)型，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正“健康”。

第四篇：關(guān)于房?jī)r(jià)與地方財(cái)政

關(guān)于房?jī)r(jià)與地方財(cái)政

日前，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，今年將繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，并適時(shí)會(huì)同監(jiān)察部對(duì)省、市人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作進(jìn)行考核，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，將進(jìn)行約談直至追究責(zé)任。

半年前，房?jī)r(jià)近乎脫韁時(shí)，也有過(guò)類似的說(shuō)法。遺憾的是，盡管有關(guān)部門多次表態(tài)，截至目前，人們還沒(méi)有看到有地方政府在樓市調(diào)控中被追究責(zé)任。

：“國(guó)十條”等樓市政策的一部分措施，被有些地方在執(zhí)行時(shí)“打折”了。人們期望看到令行禁止、政令暢通，期望調(diào)控收效明顯、百姓受益。

地方在調(diào)控中動(dòng)力不足，原因或在于地方利益的考量及其對(duì)土地財(cái)政的高度依賴。一些地方擔(dān)心調(diào)控可能影響地方經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入，對(duì)如何主動(dòng)參與調(diào)控缺乏考慮和研究。更嚴(yán)重的是，有的地方嘗到了土地財(cái)政的甜頭，他們?yōu)楂@取高額土地出讓金，采取種種措施，推高地價(jià)，抬高房?jī)r(jià)，以此換取好看的GDP和政績(jī)。這阻礙了樓市調(diào)控的成效，損害了群眾利益。落實(shí)調(diào)控政策，需要多方面努力，尤其依托于地方的有力執(zhí)行。有令不行，調(diào)控就難免“雷聲大雨點(diǎn)小”，不僅房?jī)r(jià)難穩(wěn)，政府的公信力也會(huì)受到損害

土地財(cái)政不可持續(xù)。如何推動(dòng)地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)相適應(yīng)，規(guī)范土地征收行為，用好土地出讓金收入，解決地方政府面臨的“錢少事多”的現(xiàn)實(shí)難題，

第五篇：論中國(guó)房?jī)r(jià)與民生

論中國(guó)房?jī)r(jià)與民生

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論文摘要：2010年夏季達(dá)沃斯論壇昨日開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理溫家寶表示，住房問(wèn)題既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題，穩(wěn)定房?jī)r(jià)和提供住房保障是各級(jí)政府的重要職責(zé)?！拔覀円M(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序，完善土地、財(cái)稅、金融政策，加快建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，抑制投資投機(jī)性需求，引導(dǎo)市場(chǎng)增加普通商品房的供給，加快保障性住房的建設(shè)，發(fā)展公共租賃住房，促進(jìn)形成合理的住房供給結(jié)構(gòu)，滿足多層次的住房需求?！?關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià)；民生；

一、我國(guó)當(dāng)前房?jī)r(jià)形勢(shì)

細(xì)看當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，從供給到需求來(lái)衡量，如果按平均每人30平方米的需求標(biāo)準(zhǔn)看，我們的房屋建造數(shù)量已經(jīng)足夠17億人居住，當(dāng)前城鎮(zhèn)市場(chǎng)中商品房的數(shù)量是絕對(duì)超出市場(chǎng)需求的，從中刨除大面積商品房與別墅等，與城市化進(jìn)程人口增長(zhǎng)速度看，按現(xiàn)行每年商品房市場(chǎng)的供應(yīng)補(bǔ)給數(shù)量計(jì)算，市場(chǎng)供應(yīng)量也完全夠用，并且存在產(chǎn)能過(guò)剩的現(xiàn)象。然而這樣的市場(chǎng)供應(yīng)量卻根本無(wú)法滿足住有其居的市場(chǎng)需求，其根源就在于資源配置不公，市場(chǎng)制度不公，讓投機(jī)行為壟斷了市場(chǎng)，而后由投機(jī)需求與‘經(jīng)濟(jì)需求’哄抬房?jī)r(jià)導(dǎo)致普通家庭購(gòu)買力無(wú)法參與市場(chǎng)的現(xiàn)狀。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)生后，我們的房?jī)r(jià)不斷暴漲，而我們的失業(yè)率在不斷攀升，以目前經(jīng)濟(jì)狀況來(lái)看，美國(guó)失業(yè)率從03月份的9.4%上升到8月份的9.7%，年底可能超過(guò)10%，其透支消費(fèi)的市場(chǎng)格局已經(jīng)徹底改變，因此為解決就業(yè)與輸送膨脹，向我們筑起貿(mào)易的壁壘，第一宗特保案也就發(fā)生了，盡管這樣的做法對(duì)美國(guó)的收益并不大，但無(wú)疑將挽救部分就業(yè)率，因此，這樣的案例以及同等性質(zhì)的事件很可能繼續(xù)在其他領(lǐng)域上演，與此同時(shí)，在美國(guó)如此做法的帶動(dòng)下，整個(gè)市場(chǎng)將自然與之協(xié)從，中國(guó)就業(yè)率居高不下的神話也很可能將因此被顛覆，最終出口壓力繼續(xù)加劇，就業(yè)壓力加劇，被輸入性膨脹難阻，成為這一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)最大的買家。

無(wú)論市場(chǎng)如何發(fā)展，我們都避免不了民窮的現(xiàn)實(shí)，而當(dāng)前的商品房市場(chǎng)需求者，也多數(shù)是這些無(wú)法改變的窮人，房?jī)r(jià)暴漲只能讓其離市場(chǎng)越來(lái)越遠(yuǎn)，但是投機(jī)需求的最終目的卻是希望最后能讓這些名義上的中產(chǎn)階級(jí)，實(shí)質(zhì)上的窮人將所有泡沫虹吸。以此看在當(dāng)前就業(yè)壓力偏大，實(shí)體經(jīng)濟(jì)難以回暖又不斷受到貿(mào)易打壓的情況下，依靠泡沫帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的做法，只能讓房地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越脆弱，直到最終崩潰。

綜上所述，我們當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)非但不是被房地產(chǎn)拯救，反而是被房地產(chǎn)所拖累，細(xì)數(shù)當(dāng)前剛性需求者，因收入下降房?jī)r(jià)上漲而造成的購(gòu)房壓力逐漸加劇，樓市也因此變 得隱憂重重，最可怕的后果就是所謂的內(nèi)需市場(chǎng)，在中產(chǎn)階級(jí)為買房而緊衣縮食，實(shí)體產(chǎn)業(yè)又出現(xiàn)大量的過(guò)剩產(chǎn)能的情況下，經(jīng)濟(jì)危機(jī)并沒(méi)有退去，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)徹底失去外需依賴時(shí)，最可怕的事也就在步步逼近，其中不光有經(jīng)濟(jì)，還有民生與穩(wěn)定。

二、房?jī)r(jià)過(guò)高的原因

在國(guó)外因土地增值要收地產(chǎn)稅（房產(chǎn)稅、物業(yè)稅，什么名稱不重要），國(guó)外土地是私有化的業(yè)主擁有所有權(quán)，業(yè)主自己的土地增值了，國(guó)外的業(yè)主非常高興，當(dāng)然愿意交地產(chǎn)稅。中國(guó)也準(zhǔn)備征稅，但問(wèn)題是房是每年都在折舊跌價(jià)，中國(guó)的土地全部都是國(guó)家所有的，老百姓僅僅只有使用權(quán)而已。但土地又是持續(xù)增值，增值部份也是國(guó)家的土地增值，問(wèn)題是增值部份的物業(yè)稅應(yīng)該向誰(shuí)征稅？地方政府找中央政府征收？不可能。去找老百姓征收，但老百姓的房在折舊貶值，轉(zhuǎn)而只有轉(zhuǎn)嫁去抬高房的價(jià)格，造成房?jī)r(jià)爆漲。漲價(jià)不是房漲價(jià)，房是每年都要折舊，增值的原因是政府的土地而持續(xù)增值的。

同時(shí)兼顧上半年宏觀政策下天量信貸的流動(dòng)性對(duì)樓市的洗刷，大宗商品價(jià)格飆漲的事實(shí)早已形成，無(wú)疑加劇了房?jī)r(jià)泡沫。然而就在此時(shí)我們那些偉大的專家，還在釋放未婚同居推高房?jī)r(jià)、二奶推高房?jī)r(jià)甚至丈母娘推高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)呼聲。而實(shí)質(zhì)上當(dāng)前上海、廣州、深圳、杭州、北京、南京、等很多地區(qū)，商品房的隱性空置率卻在節(jié)節(jié)升高，成交后大量的未入住、未裝修、未出租的空置現(xiàn)象普遍存在，無(wú)疑這些商品房都是在投機(jī)需求下成交的，不但使商品房失去了居住功能的本性，還對(duì)供需市場(chǎng)形成了隱患，假如惡性通脹來(lái)臨后，受民窮所致房?jī)r(jià)出現(xiàn)滯漲，介于信貸推動(dòng)的巨大成交量本身就不穩(wěn)定，巨大的市場(chǎng)隱患也就可能隨時(shí)發(fā)生。

政策短期影響房?jī)r(jià)很難說(shuō)，因國(guó)家未實(shí)質(zhì)解決保障房的供求矛盾，國(guó)家每出臺(tái)一個(gè)政策調(diào)控，就變相抬高一次成本，越抬越高，最后還是老百姓去買單。所以長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)是看漲的。

這一切都是有理有據(jù)有根可循，中國(guó)的許多危機(jī)也在此隱藏，而就在這一切不斷上演的同時(shí)，廣渠門地王、佛山地王、南京地王、杭州地王等等，直至上海的長(zhǎng)風(fēng)地王在接連誕生，為房地產(chǎn)市場(chǎng)再次釋放出更加危險(xiǎn)的信號(hào)，樓面地價(jià)接近周邊房?jī)r(jià)，甚至超過(guò)周邊房?jī)r(jià)，最終的唯一可能就是推高房?jī)r(jià)，即便地王難以為房企圓夢(mèng)，但是地王效應(yīng)卻難以驅(qū)除。

而回歸到市場(chǎng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)不止是另人驚訝，當(dāng)前樓市成交的真實(shí)狀況也另人感到?jīng)鲲L(fēng)瑟瑟，少數(shù)人手中擁有大量的房產(chǎn)，其中僅有很少用于自住，部分用于出租，最大部分就是空置，買家的投機(jī)行為已經(jīng)徹底綁架了樓市，與宏觀政策一同成為房?jī)r(jià)暴漲與地王頻現(xiàn)的最大根源。也成為經(jīng)濟(jì)的掣肘，民生的劫難。

再次回到我們的民生，再次分析當(dāng)前樓市的剛性需求群體，我們無(wú)法改變的是，這群剛性需求者中已經(jīng)不再存在多少成功商人，僅剩下被城市化的農(nóng)民與大學(xué)生，兩者從經(jīng)濟(jì)收入上講都是窮人，與當(dāng)前的資本家相比甚至屬于赤貧，對(duì)當(dāng)前的樓市來(lái)講，根本無(wú)力支撐。

三、國(guó)家出臺(tái)相應(yīng)政策

溫總理在2010年夏季達(dá)沃斯論壇會(huì)議上提出了穩(wěn)定房?jī)r(jià)是各級(jí)政府的重要責(zé)任，更是從民生的角度、民生的發(fā)展、民生的希望發(fā)出的要求，提出了政府的責(zé)任，那么各級(jí)政府不但要將此當(dāng)做責(zé)任，更應(yīng)該當(dāng)做民生需求，當(dāng)做經(jīng)濟(jì)發(fā)展的加油站，而不應(yīng)認(rèn)為高房?jī)r(jià)才是推動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的動(dòng)力，其實(shí)房?jī)r(jià)越穩(wěn)定越能提高發(fā)展的效率，越能推動(dòng)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。

從民生需要出發(fā)，而不是不顧及民生，只顧及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如果是這樣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展只能脫離實(shí)際，與民生互相脫離，形成兩張皮，而不是一個(gè)整體，更不是堅(jiān)持以人為本的可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展。例：有人去市場(chǎng)花100大洋買了一只小豬認(rèn)養(yǎng)10年，1年后長(zhǎng)成可以賣1000大洋的大豬，有一社團(tuán)組織告訴你這豬的增值部份不但你1文錢不能拿，而且每年還要再征收你把豬養(yǎng)大了的養(yǎng)豬增值稅100大洋。就是這種稅，請(qǐng)問(wèn)你認(rèn)為應(yīng)采用何種形式征收？呵呵。社團(tuán)組織對(duì)豬的打壓的政策就是明白告訴要搶劫，有本事你就別去買豬，看豬價(jià)會(huì)不會(huì)下跌。但豬涉及民生問(wèn)題，有很多人需要買來(lái)吃或養(yǎng)，社團(tuán)組織如果從源頭上解決有大量的小豬、大豬的供求才是問(wèn)題所在！問(wèn)題是社團(tuán)組織是否愿這么干？而不是單一去研究下一步如何搶劫的辦法。否則搶劫一次，豬價(jià)的成本被抬高一次。

穩(wěn)定房?jī)r(jià)就是穩(wěn)定民生、穩(wěn)定百姓情緒，更能促進(jìn)民生的發(fā)展，那么各級(jí)政府在將穩(wěn)定房?jī)r(jià)當(dāng)做自己的重要責(zé)任的同時(shí)，更要顧及民生發(fā)展的需求，如是，房?jī)r(jià)才會(huì)真正穩(wěn)定下來(lái)，才是真正牽住了房?jī)r(jià)上漲的牛鼻子。國(guó)家新政是“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。國(guó)家是要求房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，但不要漲得太快。房?jī)r(jià)下跌不符合國(guó)家新的政策，新政本來(lái)就是不需房?jī)r(jià)下跌，但需和諧的溫和上漲。

保障民生才能維系發(fā)展，農(nóng)民脫貧才能國(guó)富民安，在無(wú)數(shù)農(nóng)民被城市化的時(shí)代里，有民生才能有穩(wěn)定，有穩(wěn)定才能有發(fā)展，然而我們就連一個(gè)生存所需的居住權(quán)利都不留給這群剛性需求者，城市化卻成了這群人最大的生存危機(jī)，我們又于心何安。民生是最大的政治，民生是發(fā)展的需求，民生的發(fā)展是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的最終目標(biāo)。想要讓人民群眾享受改革開(kāi)放的優(yōu)秀成果，那么我們的一切工作都要從民生需求出發(fā)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，切實(shí)保障人民的利益。

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