第一篇：商品房有質量問題業(yè)主拒絕收房案例

商品房有質量問題業(yè)主能否拒絕收房？

作者：深圳商品房律師周科 二手房律師 房產(chǎn)糾紛律師

當很多業(yè)主懷著喜悅的心情去收自己的新房時通常會遇到一些常見的問題，如開發(fā)商要求先辦理房屋交接手續(xù)再辦理驗房手續(xù)，無論房產(chǎn)有沒質量問題業(yè)主都不能拒絕收樓，有質量問題的，收樓后開發(fā)商再進行維修。所有這些要求，開發(fā)商的目的只有一個就是，不想承擔遲延交樓的違約責任。那商品房有質量問題業(yè)主能否拒絕收房？

這個問題要分情況來看，目前深圳中級法院明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交付房產(chǎn)時未提供《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》的，視為不符合交付標準，業(yè)主要權利拒絕收樓，同時也明確未通過工程質量、消防、電梯、規(guī)劃等驗收的，業(yè)主也有權拒絕收樓。上述規(guī)定都基本上是涉及房屋整體安全的內容，至于個別業(yè)主出現(xiàn)廁所漏水、墻體不平、管道堵塞等質量問題時，業(yè)主是否有權拒絕收樓，沒有明確的規(guī)定。這些情況只能適用合同法的規(guī)定來解決，《中華人民共和國合同法合同法》第一百四十八條規(guī)定，因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。這里的致使買受人“不能實現(xiàn)合同目的的”是指，賣方交付的標的物存在重大、顯著瑕疵，使買受人無法正常使用的情形。至于哪些質量問題符合上述標準只有法官知道了，依據(jù)這一條拒絕收樓，有一定的風險。因此，想依據(jù)合同法的規(guī)定來拒絕收樓，需要慎重考慮。

實踐中，有法院認為墻面手觸摸掉混凝土，塑鋼窗、窗及門框混凝土有空隙、排水出口/地漏、廚房排水管太高，廁所漏水等情況為重大、顯著瑕疵，買受人無法正常使用，可以拒絕收樓；也有法院認為墻體空鼓、裂縫、起砂、防水、門窗誤差等不屬房屋主體結構質量問題，而是一般質量瑕疵，可以修復，不會導致業(yè)主不能實現(xiàn)合同目的，業(yè)主以此為由拒絕接受房屋不符合合同法的規(guī)定。

大多數(shù)業(yè)主拒絕收樓的目的是希望開發(fā)商能早點修復存在的質量問題，并非是為了要求開發(fā)商支付遲延交樓的違約金，像這類業(yè)主可以先收樓，但是一定要注明房屋存在的質量問題。如果房屋質量確實比較多且比較嚴重，業(yè)主也不急于裝修入住的，可以拒絕收樓，并及時通過訴訟要求開發(fā)商交付符合質量標準的房屋并承擔遲延交樓的違約責任

因哪些質量問題業(yè)主有理由拒絕收房

侯先生買了某開發(fā)商的房子，現(xiàn)場驗房時發(fā)現(xiàn)多處滲水和漏雨(頂樓)，還有開裂。侯先生拒絕領房，開發(fā)商3日內緊急修復完畢，請侯先生再次驗房，侯先生認為該質量問題已構成退房條件，要求開發(fā)商承擔逾期交房的違約責任.法律分析：

一、哪些質量問題買受人可拒絕領房，出賣人承擔逾期交房的責任？法律上并沒有作明確的列舉性規(guī)定，一般來講，要從合同約定和法律規(guī)定兩個方面來考量，看是否符合合同約定的條件和法律規(guī)定的情形。

1、約定條件：買受人能否以房屋存在質量問題為由拒收房屋，首先要依據(jù)《商品房買賣合同》中約定的質量標準以及合同中有關的違約責任約定，若合同中明確約定交付的房屋達不到合同約定的質量標準，買受人有權拒絕接收房屋或解除合同，則買受人可以拒絕接收房屋。

2、若合同中沒有約定，則依據(jù)法律規(guī)定，只有房屋主體結構質量存在問題、未經(jīng)竣工驗收合格

以及嚴重影響正常居住使用和安全的質量問題的，買受人才可以拒絕接收房屋。

法定情形一：房屋主體結構質量不合格的，買受人有權請求解除合同和賠償損失。主體質量不合格的認定需要以市級以上質量監(jiān)督管理部門出具的書面工程質量評定意見作為處理爭執(zhí)的依據(jù)。質量檢測費用由主張方墊付，責任方承擔。

法定情形二：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。在此，《住宅工程質量分戶驗收內容及要求》對開發(fā)商的要求過高，我們認為，只要滿足國家強制性標準的規(guī)定，除此以外的質量瑕疵，不一定是嚴重影響正常居住使用的情況。

上述法定和約定的情形，買受人有理由拒絕領房。因出賣人履行修繕義務導致逾期交房的，出賣人應承擔逾期交付的違約責任。

二、哪些質量問題業(yè)主拒絕領房理由不成立，出賣人僅承擔維修義務？

除上述法定或約定的拒絕領房的情形之外，買受人在驗收房屋時，對所交付商品房的質量有異議的，出賣人僅承擔修復義務，且在修復期間，不視為出賣人逾期交付房屋。

地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水、門窗損壞等質量瑕疵并不會導致商品房的功能喪失，不會導致買受人不能實現(xiàn)合同目的，若不影響正常居住使用的，從促進交易、維護正常的交易秩序、實現(xiàn)權益和社會資源利用最大化的角度出發(fā)，法律法規(guī)確定了修復的民事責任。

出賣人修復完畢后，買受人應于出賣人發(fā)出通知后的合理期限內對房屋的修復進行驗收，逾期不驗收，視同買受人已驗收完畢。

根據(jù)上述分析，本案中侯先生買入的房屋出現(xiàn)滲水、漏雨、開裂等質量問題，因存在頂樓漏雨的情形，因此應屬于業(yè)主可拒絕領房。

精裝修房有質量瑕疵能否延期收房

【案例】

某開發(fā)商預售的商品房是精裝修住宅，雙方在合同附件中對精裝修標準作了約定。開發(fā)商在取得竣工驗收備案表、面積實測表，具備了“兩書”以后書面通知客戶收房。一客戶在該房屋交付驗房的過程中，提出以下問題：

（1）房屋門窗檔次比原來預期的要差；

（2）內裝飾材料及施工存在問題：衛(wèi)生間部分石材開裂；裝飾玻璃破碎；吊頂局部出現(xiàn)裂縫；空調風口安裝不到位等質量問題；

（3）房屋內局部裝飾圖案與樣板間對應位置的裝飾圖案存在明顯差異。

客戶在房屋驗收單上列明了上述問題，并拒絕辦理收房手續(xù)。開發(fā)商根據(jù)客戶提出的問題進行了整改，并再次通知客戶前來驗收。客戶雖然對整改結果表示滿意，但提出了要求開發(fā)商賠償違約金、支付延期交房期間房屋租金等要求。此時，開發(fā)商向客戶提出了要求其支付延期收房違約金的主張。

【案例分析】

在這種情況下，應從以下方面分析：

一、房屋交付的條件

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》和建設部關于住宅交付需具備“兩書”的相關規(guī)范性文件的規(guī)定，建設部和國家工商總局在制訂《商品房買賣合同》范本時擬定了房屋交付條款，即出賣人向買受人交付房屋時，應當出示《北京市竣工驗收備案表》和《房屋測繪技術報告書》，所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》（即“兩表”和“兩書”）。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全的，買受人有權拒絕交接，并

由出賣人承擔由此產(chǎn)生的延期交房責任。該條款全面、完整的表達了房屋交付所需具備的法定條件，二、精裝修房屋交付的特點

精裝修房屋與毛坯房交付的主要區(qū)別在于：毛坯房交房的裝修標準是國家強制標準，如《住宅工程初裝飾竣工驗收辦法》等，但是精裝修交房標準只是推薦標準，如《建筑裝飾裝修工程質量驗收規(guī)范》等，并沒有強制性，而且開發(fā)商在制定精裝修標準時也具有極大的不確定性，往往只是在合同中框定品牌范圍，甚至直接以“高檔”、“優(yōu)質”等相當模糊的形容詞來替代具體品牌，導致買賣雙方在房屋交付時易產(chǎn)生糾紛。

三、買受人領受房屋的義務

通常情況下，購房者會認為“收房”是一種單純的權利，并不是義務，實際上這種理解失之片面，且會導致買賣雙方很多不必要的糾紛。

買受人的領受義務的法律含義在于：

1、根據(jù)前述合同范本的約定及《商品房銷售管理辦法》的相關規(guī)定，開發(fā)商只要按照合同約定提交了交付證明文件給購房者，購房者就應當領受房屋，否則就構成違約。即使事實上房屋質量存在問題，購房者也應先履行其領受義務。如果房屋確實事實上存在質量問題，行政法規(guī)賦予購房者的法律救濟手段是在“交付使用后”（也就是領受房屋后）通過質量檢測、訴訟等手段來實現(xiàn)其權利，而不是在當時就拒絕收房。如果拒絕收房，則構成購房者的違約事件，購房者應承擔相應的違約責任。

2、從保護交易安全的角度來看，當開發(fā)商履行交付合格房屋的主要義務及時、恰當，而僅未能及時、恰當履行按期按質交付裝飾、設備以及市政基礎設施的附隨義務時，對方當事人并不應因此而享有拒絕領受標的物的權利，否則就會導致開發(fā)商的交易預期和交易利益受到不恰當?shù)膿p害。

3、如果購房者無正當理由拒絕領受房屋，則自雙方約定的交付時間到期之時起，房屋的風險即轉由購房者承擔。

房屋交付的最大法律意義就在于房屋風險的轉移。根據(jù)《合同法》第一百四十二條和第一百四十三條的規(guī)定，以及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，如果購房者在開發(fā)商出具了齊全的交付房屋的證明文件的情況下拒絕收受房屋，則即使這時候事實上并未進行房屋交接，購房者仍應當自雙方約定的交付期限之后自行承擔該房屋毀損滅失的風險。這對于購房者來說，顯然是十分不利的，因為此時房屋并不在購房者的實際控制之下，購房者卻要為此承擔風險。

綜上，房屋存在質量瑕疵并不構成買受人延期收房的充分理由，特別是開發(fā)商與買受人的合同約定中有關于延期收房的違約責任條款的，買受人更應慎重。

【商品房逾期】因房屋質量瑕疵造成的逾期收房

因買受人對房屋質量異議導致拒絕收房的情況在逾期收房中最為常見。

商品房質量問題包括主體質量不合格和質量缺陷。

《解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其它損失由出賣人承擔。

對于主體質量不合格的房屋，不能交付使用當無異議。實踐中易于出現(xiàn)以下問題，⑴、如何判定“嚴重影響居住使用”?⑵、交付使用的房屋存在質量瑕疵，出賣人承擔修復責任(瑕疵擔保責任)，但房屋已經(jīng)驗收合格或者已經(jīng)取得交付使用的批準文件，在交付使用之前發(fā)現(xiàn)存在質量瑕疵，買受人是否應得收房?買受人拒不受領房屋，是出賣人遲延履行還是買受人遲延履行值得探討。

一般而言，瑕疵履行屬于不當履行，不屬于遲延履行的范疇，但房屋商品不同于一般商品，在對瑕疵進行修復以后仍可適當交付，因此，在實踐中當事人一般主張的多是追究遲延履行的違約責任。

筆者認為，⑴嚴重影響居住使用，一般仍應歸圄在涉及到房屋安全的主體和結構范圍之內(其與“主體質量不合格”的區(qū)別在于局部與整體、通過驗收和未通過驗收、使用中出現(xiàn)和交付使用前出現(xiàn)等)，對于《建筑法》、《房屋建筑工程質量保修辦法》規(guī)定的保修范圍的質量問題，均應屬于房屋質量瑕疵。

⑵合同法第62條規(guī)定，……質量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行;沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行……

商品房竣工驗收合格是商品房交付使用的國家強制性標準，《建筑法》規(guī)定了竣工交付使用的建設項目的必備條件;商品房驗收同時牽涉到諸多專業(yè)、行政職能部門的技術、行政行為，其驗收、備案行為均是在此框架范圍內實施，據(jù)此，對于驗收合格尤其是備案手續(xù)已經(jīng)完成的房屋，應當認定為符合合同條件、可以交付使用的房屋，當事人一般應當按此條件履行，買受人應當按照約定收受房屋，逾期收房亦屬違約，“買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外?！?《解釋》第十一條)

⑶民法債權理論認為，對于瑕疵履行(不當履行)，債務人有義務消除瑕疵，債權人在其消除瑕疵之前可以不接受給付。

商品房存在質量瑕疵，于出賣人而言，顯然存在過錯;對于修復需要較多時間、需要占用商品房進行施工、勢必影響買受人使用房屋的，一味強調商品房已經(jīng)驗收合格或者已經(jīng)取得交付使用的批準文件要求買受人收房，對買受人顯失公平。筆者認為，出現(xiàn)此種情況，應當適用公平原則，酌情由出賣人給予買受人適當?shù)馁r償，這對及時消除質量瑕疵、減少、避免擴大損失也具有積極意義。

[商品房交付]購房人無正當理由拒絕收房的風險

首先，購房人拒絕接收房屋應有正當理由。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等相關法規(guī)，購房人遇到下列情況之一可不收房：

1.未取得《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》《竣工驗收備案表》的。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十二條、三十四條。

2.開發(fā)商無故比原合同約定延遲交房，經(jīng)購房人催告后超過三個月交房的。依據(jù)《司法解釋》第十五條。

3.開發(fā)商未經(jīng)有關部門批準，擅自改變房屋結構及合同中約定的配套環(huán)境的。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條第一款。

4.開發(fā)商經(jīng)批準改變房屋結構但未經(jīng)買家認可的。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條第二款。

5.合同沒有約定且房屋實際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3%(不含3%)的，可拒絕收房并解除購房合同。依據(jù)《司法解釋》第十四條。

6.經(jīng)符合資質的質量檢測機構核驗，房屋主體結構質量確實不合格的。依據(jù)《司法解釋》第十二條。

7.房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的可不收房。

除以上所述七種情形外，購房人無正當理由不得拒絕接收房屋，否則根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定，房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔;買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。同時買賣雙方在《商品房買賣合同補充協(xié)議》中往往事先約定，開發(fā)商向購房人交付經(jīng)驗收合格的商品房，購房人無正當理由拒絕接收的，則視為開發(fā)商已經(jīng)履行完畢了房屋交付義務，自交付之日起，該房屋的風險責任轉由購房人承擔，此后的各項費用(包括但不限于水電費、煤氣費、暖氣費、物業(yè)服務費等)全部由購房人承擔。因此，如果開發(fā)商交付的商品房質量合格，達到了交付標準，則購房人仍借口質量等一系列問題拖延接收房屋的，在此種情況下，根據(jù)法律規(guī)定和雙方當事人約定，視為開發(fā)商已經(jīng)履行完畢了房屋交付義務，并且此后的房屋各項費用是應該由購房人來承擔的。故投資型購房人起初拖延接收房屋以達到免交各種費用的目的是無法實現(xiàn)的。

此外，無正當理由拒絕接收房屋還存在另一個風險，即導致房屋質量保修期的流逝。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》、《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》

等法律法規(guī)的規(guī)定，房屋質量保修期自交付之日起開始計算，所以如果購房人在接到交房通知后無正當理由拒絕接收的，那么從視為交付之日起開始質量保修期就開始計算了。所以如果購房人無正當理由沒有按時接收房屋導致質保期經(jīng)過，一旦日后房屋出現(xiàn)質量問題，開發(fā)商將不再承擔免費維修的義務。

因此，購房人無正當理由拒絕收房并不能像大多數(shù)購房人想象的那樣，只有自己辦理了入住手續(xù)、拿到鑰匙才算是交付完成，否則關于房屋的相關費用自己無義務繳納，現(xiàn)在看來，這一想法是沒有合法依據(jù)的，非但如此，購房人還有可能喪失本應屬于自己的權利，如質量免費保修期等。所以，購房人對待房屋交付的正確態(tài)度應該是，在接收房屋的時候盡可能的對房屋進行檢驗，如果出現(xiàn)質量問題，應該主動與開發(fā)商聯(lián)系尋求解決辦法，或維修或調換房屋或解除合同，如經(jīng)過采取補救措施，在確保房屋質量達到標準的情況下，購房人應積極配合開發(fā)商接收房屋，辦理入住，正確行使自己的權利，履行自己的義務。

第二篇：拒絕收房通知書

拒絕收房通知書

某某某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

本人與貴公司于2013年月日簽訂了《商品房買賣合同》（合同編號為：，以下簡稱“合同”），本人作為買受人購買了貴公司開發(fā)的房地產(chǎn)住宅項目——某某某1期號樓區(qū)單元室房屋（以下簡稱“房屋”），本人已通過支付首付款和銀行貸款方式向貴公司支付了全部房款共計人民幣元。由于貴公司未能在合同約定期限內即20 年月日前交付符合法定和約定條件的房屋及公用、配套設施等，構成嚴重違約。特向貴公司發(fā)出本拒絕收房通知書，并說明理由如下：

一、貴公司交付的房屋不符合法定交付條件

貴公司出具的房屋經(jīng)驗收合格的證明--《住宅工程質量分戶驗收合格證》無驗收日期，不符合驗收合格證的填寫規(guī)范，無法律效力；此外，在交房當天無法提供《工程竣工驗收備案表》，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（修正）》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用；房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收”。2000年4月7日中華人民共和國建設部第78號令《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第四條規(guī)定“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起1 5日內，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案”、第六條規(guī)定“備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖”。

據(jù)此，“商品房經(jīng)驗收合格”是指通過竣工驗收，取得《工程竣工驗收備案表》?，F(xiàn)貴公司拒絕出示上述房屋經(jīng)驗收合格的證明，表明房屋不具備交付使用的條件，買受人有權拒絕接收房屋。合同第條約定：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同相關規(guī)定的證明文件??出賣不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔”。出賣人向買受人交付商品房時，應當向買受人出示該商品房經(jīng)竣工驗收合格的證明。買受人購買的是商品住宅的，出賣人還應當向買受人交付《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》和《竣工合格證》。

根據(jù)上述法律法規(guī)之規(guī)定及合同約定，買受人認為，由于貴公司在交付房屋時，未能出示法定及約定的證明文件，買受人有權拒絕收房，由此產(chǎn)生的逾期交房違約責任由貴公司承擔。

二、貴公司交付的房屋不符合合同約定及銷售允諾

（一）小區(qū)公建及配套設施不符合約定 1．小區(qū)道路為簡易水泥道路，多處存在斷裂，不易通行； 2．小區(qū)綠化率承諾%，實際綠化為0，甚至工地還有很多垃圾堆，與沙盤展示相差太大；

3．車位暫不能交付使用，而且也未公布車位收費標準；

（二）房屋存在的問題

1．安防系統(tǒng)：樓道單元門未安裝，不能保障業(yè)主安全； 2．入戶可視對講：作為一個廣告宣傳為高檔小區(qū)，沒有入戶可視對講系統(tǒng)；

3.電梯采用三線品牌電梯，無電梯調試驗收合格證明； 綜上所述，買受人認為，貴公司因未能在合同約定日期前交付符合合同約定條件和法定條件的經(jīng)驗收合格的房屋，已構成逾期。為此，購買人有權拒絕接收不符合交付條件的房屋，要求貴公司對不符合約定的部分限期整改，能夠整改的必須整改，不能整改的部分可以其他方式替代（比如現(xiàn)金或其他方式的補償。）本通知書自發(fā)出之日起生效，限貴公司于本通知書發(fā)出之日起七日內對上述所有問題予以書面答復，逾期不答復，買受人將不再另行書面通知。如貴公司逾期60日仍不能交付符合法定和約定條件的房屋及公用配套設施，買受人將從20 年 月 日起計算貴公司逾期交房期限,并根據(jù)合同第 條之約定依法行使合同解權即退房，并要求貴公司賠償由此造成的一切損失。

第三篇：樣本拒絕收房通知書

拒絕收房通知書

XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

我們是貴公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目——XX業(yè)主。在貴公司X次延期交房后的X月中旬開始，我們陸續(xù)收到貴公司發(fā)出的收房通知書。我們懷著期待的心情在X月X日開始趕往貴公司收房。而在收房現(xiàn)場卻讓我們看到一個無法接受的的事實：“XXXX”配套設施不完善，公共設施仍在緊張施工。小區(qū)內施工現(xiàn)場凌亂，道路無法通達，國家規(guī)定的收房必須出具的相關文件不能提供。貴公司利用部分業(yè)主急于住房的心理，強制收房業(yè)主與貴公司簽定 “收房后認可房屋具備交房條件，房屋質量問題自負”的協(xié)議。我們無法接受這種現(xiàn)實，試圖向貴公司尋求答復，也曾請政府出面協(xié)調，但卻得到貴公司諸多無理甚至荒謬的答復?，F(xiàn)因貴公司多次違約，特向貴公司發(fā)出拒絕收房通知書：

1、貴公司拒絕出具房屋經(jīng)驗收合格的法律規(guī)定的證明--三書一證一表。《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建筑工程質量認定書》，“一證”是指《房地產(chǎn)開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》，“一表”是指《工程竣工驗收備案表》?！渡唐贩抠I賣合同》“第十一條 交接”約定：雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件……出賣人不出示證明文件或出示證明文件不全，買受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔。

2、依照《住宅工程質量分戶驗收暫行辦法》第二條及第十二條規(guī)定，建設單位在對住宅工程按照國家規(guī)范要求內容進行工程竣工驗

收時，必須對每套住宅的觀感質量和使用功能進行的專門驗收。在住宅工程竣工驗收合格后，應當按戶出具《住宅工程質量分戶驗收合格證》，并在住宅交付使用時交給住戶。但貴公司未能出具該《住宅工程質量分戶驗收合格證》。

3，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用；房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收”。2000年4月7日中華人民共和國建設部第78號令《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第四條規(guī)定“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起1 5日內，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案”、第六條規(guī)定“備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖”。據(jù)此，“商品房經(jīng)驗收合格”是指通過竣工驗收，取得《工程竣工驗收備案表》?，F(xiàn)貴公司拒絕出示上述房屋經(jīng)驗收合格的證明，表明房屋不具備交付使用的條件，買受人有權拒絕接收房屋。合同第十一條約定：“商品房達

到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同第八條規(guī)定的證明文件……出賣不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔”。

4、最高人民法院關于《房地產(chǎn)司法解釋》中明確指出：“示范合同第八條第一款約定了房屋交付的條件，包括四種情況下可以交付：

1.該商品房經(jīng)驗收合格；2.該商品房經(jīng)綜合驗收合格；3.該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格；4.該商品房取得商品住宅交付使用批準文件。如果當事人約定的交房條件是第1種，那么以開發(fā)商是否取得其當?shù)亟ㄔO管理機構發(fā)出的《竣工驗收備案證》為標準。開發(fā)商在合同約定的交房時間取得了備案證，就具備了合同約定的交付條件，否則，視為不具備合同約定的交付條件?！?/p>

根據(jù)上述法律規(guī)定、合同約定和現(xiàn)有判例。買受人認為，由于貴公司在交付房屋時，未能出示法定及約定的證明文件和證明文件不全，買受人有權拒絕收房，由此產(chǎn)生的逾期交房違約責任由貴公司承擔。

綜上所述，鑒于貴公司的嚴重違約、違法行為，依據(jù)法律公平、公正、公開的原則和精神，希望貴公司以積極的姿態(tài)，本著優(yōu)良的服務意識和專業(yè)素質，做好妥善解決泰和世家二期問題義務及責任；我們將保留行使一切合法手段來維護自身權益的權利；由于你們消極作為及違法行為所造成的一切損失，由貴公司承擔。請貴公司于2013年12月14日前就前述所有問題作出書面答復，如逾期未予答復，我們將依法進行維權，并保留法律訴訟的權利！由此產(chǎn)生的一切法律責任將由貴公司承擔。

XX業(yè)主

附：拒絕收房業(yè)主簽名表

XXXX年XX月XX日

第四篇：拒絕收房通知書

拒絕收房通知書

*****房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

本人與貴公司于20年月日簽訂了《商品房買賣合同》（合同編號為：，以下簡稱“合同”），本人作為買受人購買了貴公司開發(fā)的房地產(chǎn)住宅項目--***1期號樓區(qū)單元室房屋（以下簡稱“房屋”），本人已通過支付首付款和銀行貸款方式向貴公司支付了全部房款人民幣元。由于貴公司未能在合同約定期限內即20年月日前交付符合法定和約定條件的房屋及公用、配套設施等，構成嚴重違約。特向貴公司發(fā)出本拒絕收房通知書，并說明理由如下：

一、貴公司交付的房屋不符合法定交房條件

1．貴公司拒絕出具房屋經(jīng)驗收合格的證明--《住宅工程質量分戶驗收合格證》和《工程竣工驗收備案表》

首先，依照《****省住宅工程質量分戶驗收暫行辦法》第五條及第十二條規(guī)定，建設單位在對住宅工程按照國家規(guī)范要求內容進行工程竣工驗收時，必須對每套住宅的觀感質量和使用功能進行的專門驗收。在住宅工程竣工驗收合格后，應當按戶出具《住宅工程質量分戶驗收合格證》，并在住宅交付使用時交給住戶。但貴公司未能出具該《住宅工程質量分戶驗收合格證》。

其次，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（修正）》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)

經(jīng)營管理條例》第十七條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用；房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收”。2000年4月7日中華人民共和國建設部第78號令《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》第四條規(guī)定“建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起1 5日內，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案”、第六條規(guī)定“備案機關收到建設單位報送的竣工驗收備案文件，驗證文件齊全后，應當在工程竣工驗收備案表上簽署文件收訖”。據(jù)此，“商品房經(jīng)驗收合格”是指通過竣工驗收，取得《工程竣工驗收備案表》?，F(xiàn)貴公司拒絕出示上述房屋經(jīng)驗收合格的證明，表明房屋不具備交付使用的條件，買受人有權拒絕接收房屋。合同第十一條約定：“商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應當出示本合同相關規(guī)定的證明文件……出賣不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責任由出賣人承擔”。

出賣人向買受人交付商品房時，應當向買受人出示該商品房經(jīng)竣工驗收合格的證明。買受人購買的是商品住宅的，出賣人還應當向買受人交付《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》和《竣工合格證》。

根據(jù)上述法律法規(guī)之規(guī)定及合同約定，買受人認為，由于貴公司在交付房屋時，未能出示法定及約定的證明文件，買受人有權拒絕收房，由此產(chǎn)生的逾期交房違約責任由貴公司承擔。

二、貴公司交付的房屋不符合合同約定及銷售允諾

（一）小區(qū)公建及配套設施不符合約定

1．貴公司擅自變更住宅及小區(qū)規(guī)劃，增建房屋，將多處規(guī)劃綠地改建變電站，該等變更，既未事先預告，也未事后通知；

2．小區(qū)綠化率承諾42%，實際綠化目前只有幾棵小樹和一些大坑，甚至工地還有很多垃圾堆，與沙盤展示相差太大；

3．車位少且暫不能交付使用，而且也未公布車位收費標準； 4.5.6.（二）房屋存在的問題

1．安防系統(tǒng)：合同約定24小時監(jiān)控，紅外線安防系統(tǒng)（實際沒有安裝）。

2．入戶可視對講：合同約定可視對講安裝到用戶房間并調試合格（實際沒有安裝）。

3.水電氣

4.通訊設施

5.6.7.綜上所述，買受人認為，貴公司因未能在合同約定日期前交付符合合同約定條件和法定條件的經(jīng)驗收合格的房屋，已構成逾期。為此，購買人有權拒絕接收不符合交付條件的房屋，要求貴公司對不符合約定的部分限期整改，能夠整改的必須整改，不能整改的部分可以其他方式替代（比如現(xiàn)金或其他方式的補償。）本通知書自發(fā)出之日起生效，限貴公司于本通知書發(fā)出之日起七日內對上述所有問題予以書面答復，逾期不答復，買受人將不再另行書面通知。如貴公司逾期60日仍不能交付符合法定和約定條件的房屋及公用配套設施，買受人將從20年月日起計算貴公司逾期交房期限,并根據(jù)合同第條之約定依法行使合同解權即退房，并要求貴公司賠償由此造成的一切損失。

特此通知！

買受人：（簽字）

20年月日

第五篇：拒絕收房通知書

拒絕收房通知書

湖南未來置業(yè)開發(fā)有限公司：

我們是貴公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目—未來蜂巢的業(yè)主4棟業(yè)主，最近喜獲收房通知書，傾注一輩子積蓄終于有了屬于自己的家，我們懷著萬分激動、喜悅與期待5月1-10日趕往收房。而我們未來蜂巢開發(fā)者--貴公司卻給了我們一個意想不到的“驚喜”—層高由3米變成了2.9米，而且合同也被篡改過。并且國家規(guī)定的收房必須出具的相關文件都沒有。我們無比心寒，痛徹心扉。我們無法接受這突如其來的“驚喜”，試圖向貴公司尋找答案，但卻得到貴公司諸多無理無賴甚至荒謬的答復。我們已出奇憤怒，是可忍孰不可忍。為此，我們未來蜂巢四棟業(yè)主特集體聯(lián)名向貴公司發(fā)出此拒絕接收房屋通知書，理由如下：

1、合同約定我們四棟層高為3米，但實際測量層高只有2.9米，與合同相差十公分，與貴公司開盤宣傳的層高3米不合符，存在欺騙消費者行為。

2.沒有《住宅質量保證書》

3.沒有《建筑工程質量認定書》

4.沒有《開發(fā)建設項目竣工綜合驗收合格證》

5.沒有《竣工驗收備案表》

6.沒有面積實測報告

7、燃氣為公用設施，與水、電、暖為房屋必須的配套設施，開通燃氣接口是貴公司作為房屋開發(fā)商必須履行的義務之一。

8、小區(qū)公共設施、綠化、電梯達不到驗收合格標準。

9、門窗沒有3C標識，電表沒有功能標識。

10、小區(qū)的消防沒有驗收合格。

11、陽臺，與合同也不符。

綜上所述，鑒于貴公司的嚴重違約、違法行為，依據(jù)法律公平、公正、公開的原則和精神，希望貴公司以積極的姿態(tài)，本著優(yōu)良的服務意識和專業(yè)素質，做好妥善解決未來蜂巢問題義務及責任；我們將保留行使一切合法手段來維護自身權益的權利；由于你們消極作為及違法行為所造成的一切損失，由貴公司承擔。請貴公司于2009年7月1日前就前述所有問題作出書面答復，如逾期未予答復，我們將依法行使退房權利，并保留法律訴訟的權利！由此產(chǎn)生的一切法律責任將由貴公司承擔。我們將通過郵政特快的方式向貴公司送達本書面通知，并同時抄送有關部門。

未來蜂巢四棟一期業(yè)主

2009年5月15日

轉發(fā)：給常熟世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的拒收函!（從其他論壇轉來的，以后收房也要仔細點咯）樓主

wenddy1125 發(fā)表于 搜房網(wǎng)森林半島業(yè)主論壇

給常熟世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的拒收函!

各位業(yè)主看看需要修改什么?包括SHIMAO的朋友

TO:常熟世茂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

CC：常熟市房地產(chǎn)管理局

常熟市物價局

常熟市消防大隊

常熟市規(guī)劃局

江蘇蘇州地質工程勘察院

黑龍江建筑設計院

中國建筑第八工程局

江蘇建發(fā)建設項目咨詢有限公司

常熟市建設工程質量監(jiān)督站

常熟市消費者協(xié)會

常熟市人防辦

常熟市政府辦公室

常熟市委書記***

常熟市市長王建康

我們3,5,6號部分業(yè)主已收閱常熟世茂的敬告業(yè)主書,現(xiàn)我們決定與貴司進一步交涉以下事宜,故向貴司發(fā)出拒收函:

根據(jù)貴司與業(yè)主（們）簽定的高層公寓買賣合同及實際情況，我們（世茂3，5，6號樓高層公寓業(yè)主們）認為貴司已違反了合同約定，造成了逾期交房的事實，還有不少方面與當初銷售宣傳資料（廣告）不符，且有不少方面與合同不符，現(xiàn)列舉部分問題，希望常熟世茂房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱常熟世茂）本著合情合理的原則給予答復和解釋，并提出解決方案！我們分別于2007年1月7日，1月14日，1月16日三次與常熟世茂相關人員交涉，并發(fā)相關告知書，但未得到常熟世茂簽字蓋章的正式書面答復！如貴司不在1月20日之前給予正式書面答復及解決方案，我們將提請訴訟通過法律途徑解決存在問題,保留進一步追訴權利,并向媒體嚗光爭取輿論壓力！

一、逾期交房

根據(jù)房屋買賣合同第八條約定貴司應于2006年12月31日前達到合同約定房屋交付標準（詳見合同），將房屋交付買受人使用，并同時提供“房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表”，但所有業(yè)主均未在2006年12 月31日前完成收房程序。雖然常熟世茂已于2006年12月18日取得相關部門的“竣工備案表”，但事實上3，5，6號樓并未達到常熟世茂與業(yè)主所簽訂的房屋買賣合同相關交房標準（有照片為證）。現(xiàn)我們置疑常熟世茂如何在小區(qū)完全不符合交付條件下取得所謂的“竣工備案表”？！并要求相關參加驗收的勘察單位（江蘇蘇州地質工程勘察院），設計單位（黑龍江建筑設計院），施工單位（中國建筑第八工程局），監(jiān)理公司（江蘇建發(fā)建設項目咨詢有限公司），工程質量監(jiān)督機構（常熟市建設工程質量監(jiān)督站）給出相關解釋，我們保留追究以上驗收單位的法律責任！現(xiàn)列舉部分事實：

根據(jù)合同第八、九、十三、十四條規(guī)定，貴司應完成3，5，6號樓宇小區(qū)的水、電、煤氣、通訊、道路、綠化等配套設施及公共設施，但至2007年1月1日止，此三幢樓周邊道路、綠化及底樓臺階仍未完工，樓宇周圍及樓內仍有施工人員及施工機械，仍處于施工狀態(tài)中，完全不符合交房標準（詳見照片）； 地下車庫人防工程未完成，樓道內消防設施未安裝完畢，戶內可視對講及報警系統(tǒng)未安裝；信箱等配套設施也未安裝到位。小區(qū)智能化設施不完善，安防報警系統(tǒng)，車輛管理系統(tǒng)、家庭緊急按鈕、樓內紅外線電視監(jiān)控系統(tǒng)未開通等。

還有，我們要請教相關的消防驗收單位，既然樓道內的消防設施都未在2006年12月31日前安裝到位（有照片為證），3，5，6號樓又是如何在合同約定交房日期前通過相關的驗收的呢？（事實上直到我們第二次和世茂交涉時，2007年1月14日為止，還有部分消防設施在安裝。）而且根據(jù)我們了解,部分不明事實真相的業(yè)主收房后碰到一系列問題,比如,根本無

法辦理房屋產(chǎn)權證!因為常熟的房產(chǎn)局根本還沒有常熟世茂所提供的辦理房屋產(chǎn)權證的相關文件和備案!試問?? 單憑這一條,能說我們3,5,6號樓已經(jīng)具備交樓條件了么?!

國家明文規(guī)定：未經(jīng)驗收的住宅不能交付使用，其中住宅質量和取得竣工備案表僅是其中一項，因為一個工程只有當土建、消防、電梯、燃氣、民防、規(guī)劃、環(huán)保和檔案等部分全部驗收合格以后才算是一個合格工程，才具備交付條件；否則，哪怕其中一個部分未驗收或者驗收不合格，都不能說這個工程已經(jīng)合格而具備了交付條件!

請問相關的驗收單位，既然事實上常熟世茂3，5，6號高層公寓完全不符合國家相關交樓標準，你們又是如何通過對其驗收并頒發(fā)相關證書和備案的呢？

二．與合同不符的地方：

合同約定3，5，6號樓地上為37層，地下一層；現(xiàn)地上只有33層；