第一篇：中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析1

通過房地產(chǎn)泡沫透析中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 內(nèi)容摘要：近年來，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展的同時(shí)，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過熱、是否存在泡沫問題的討論日漸激烈，各方面觀點(diǎn)遠(yuǎn)未達(dá)成一致。種種經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)泡沫危害極其嚴(yán)重，它使得資產(chǎn)價(jià)格發(fā)生扭曲、資源配置失衡，從而威脅整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 泡沫經(jīng)濟(jì)

一、中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析：

㈠評(píng)價(jià)房地產(chǎn)形勢(shì)的指標(biāo)：

⒈房?jī)r(jià)收入比

也即家庭年均收入和平均房?jī)r(jià)比值，用以評(píng)價(jià)房?jī)r(jià)的相對(duì)高低。世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)上限是5:1。以下是各城市2011年房?jī)r(jià)收入比：

城市收入房?jī)r(jià)比城市收入房?jī)r(jià)比城市收入房?jī)r(jià)比溫州16.8847818福州13.252886深圳10.6135724

上海23.2700953天津18.6796895太原14.674436北京17.9332395貴陽(yáng)15.518968西安15.83743⒉房租收益率

即房子總價(jià)格和每月房租的比值，用以評(píng)價(jià)房產(chǎn)的投資價(jià)值。國(guó)際公認(rèn)的房租收益率應(yīng)在150到230之間。而北京、上海、杭州、深圳的房租收益率一般都在360以上，且房租上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)上漲速度，這一數(shù)字還在不停的增大。

⒊空置率

空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%-20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

中國(guó)2000年以后新建房的空置率在40%以上，而2004年以后新建房的空置率應(yīng)不低于60%。

⒋還貸收入比

也即居民平均用來還分期貸款支出占收入比例，其包括各種各樣的按揭貸款。而對(duì)中國(guó)人來講基本上就是房貸，這項(xiàng)指標(biāo)是用以衡量房地產(chǎn)貸款的金融風(fēng)險(xiǎn)的。一般來講，國(guó)際上公認(rèn)的還貸收入比安全上線是28%，超出了這個(gè)線，對(duì)于個(gè)人來講還款壓力大，幸福指數(shù)降低；對(duì)于整個(gè)金融系統(tǒng)業(yè)存在巨大的安全隱患。一旦有宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，往往會(huì)造成大面積的不良貸款。

在2004年之后，中國(guó)房地產(chǎn)貸款占整個(gè)貸款的40%。而目前這個(gè)比例保守估計(jì)有55%。

⒌房地產(chǎn)投資占GDP比例

這個(gè)指標(biāo)反映整體經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度。在大國(guó)的房地產(chǎn)歷史上，美國(guó)在1950年出現(xiàn)過6.9%的最高比例，然后一路小幅波動(dòng)，直到1991年從3.4%開始，一路上揚(yáng)至2005年的6.2%，隨后發(fā)生了次貸危機(jī)。而日本在70年代中期由最高的8%左右一直降低，到1985年廣場(chǎng)協(xié)議的簽訂，房地產(chǎn)投資占GDP比重在1989年到1991年的最高點(diǎn)期間約5.5%，這時(shí)候日本的房地產(chǎn)崩盤了，從此日本進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)十幾年的低迷，被稱為“失去的十年”。而從中國(guó)有據(jù)可查的記錄來看，從1997年的4.02%開始一路上漲，到2007年時(shí)這個(gè)比例到了10.1%，這是任何國(guó)家任何時(shí)候都沒出現(xiàn)過的高度。

㈡中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀

我們可以看到，近幾年來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)得到了飛速的發(fā)展，它也成為帶動(dòng)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)的動(dòng)力之一。而且隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，其市場(chǎng)化的程度越來越高，特別是在住房走向商品化及市場(chǎng)化的方面更是邁出了大步。不過，在政府主導(dǎo)下的房地產(chǎn)業(yè)盡管空前繁榮，但隱藏著的困難和危機(jī)也是不可視而不見的。

⒈房地產(chǎn)價(jià)格泡沫。房地產(chǎn)在有力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也出現(xiàn)了投資過熱和房?jī)r(jià)上漲過快的勢(shì)頭。其中由于土地稀缺性和市場(chǎng)需求相對(duì)無(wú)限性的拉動(dòng)作用及投機(jī)炒作，土地價(jià)格快速上漲，價(jià)格泡沫也隨之產(chǎn)生。地價(jià)虛漲的同時(shí)也帶動(dòng)房?jī)r(jià)虛高，而民眾的實(shí)際購(gòu)買力卻沒有隨著房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)而增加，購(gòu)房者難以承受房?jī)r(jià)壓力，隨之產(chǎn)生明顯的購(gòu)買力斷層。

⒉房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系中，按照通用的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)為正常，如果超越過多，空置率過高表明存在嚴(yán)重的供給過剩，供給過剩也會(huì)如價(jià)格泡沫一樣，外部環(huán)境適宜時(shí)會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的劇跌。

⒊房地產(chǎn)投資泡沫。房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率應(yīng)與房地產(chǎn)消費(fèi)增長(zhǎng)率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國(guó)家的經(jīng)濟(jì)起飛階段，百業(yè)待興，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率略大于消費(fèi)增長(zhǎng)率，形成供大于求的市場(chǎng)局面，對(duì)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是有利的。但當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶起金融危機(jī)時(shí)，也會(huì)造成價(jià)格的劇跌。

以上各個(gè)數(shù)據(jù)均說明，我國(guó)現(xiàn)處于嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)之中。銀行的信貸消費(fèi)啟動(dòng)了國(guó)人的最終需求，而且房地產(chǎn)業(yè)成了各個(gè)地方短期業(yè)績(jī)大見成效的見證。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，例如：鋼鐵、水泥、電解鋁、建材、電力與運(yùn)輸?shù)?。若?guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)崩盤，整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)就可能發(fā)生危機(jī)。就如20世紀(jì)90年代的日本，房地產(chǎn)業(yè)一旦出現(xiàn)問題，整個(gè)經(jīng)濟(jì)很快進(jìn)入衰退期，而且十多年無(wú)法振興。也就是說，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正要挾著整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

二、我國(guó)房地產(chǎn)泡沫存在的原因分析：

㈠投資者的短視與房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期刺激了泡沫的形成房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)周期長(zhǎng)、消費(fèi)時(shí)間久、價(jià)值量大等特點(diǎn)，決定了無(wú)論是房地產(chǎn)需求方的購(gòu)買決策還是房地產(chǎn)供給方的開發(fā)、銷售決策都會(huì)收到對(duì)相關(guān)因素未來變化的預(yù)期的影響，包括對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、居民收入水平、通貨膨脹水平、政府相關(guān)政策變動(dòng)等內(nèi)容的預(yù)期以及由此產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的預(yù)期。

當(dāng)預(yù)期價(jià)格將進(jìn)一步上升時(shí)，無(wú)論是消費(fèi)者、投資者或是投機(jī)者都將會(huì)將購(gòu)買行為提前，以減少費(fèi)用或降低投資成本以把握投資、套利的機(jī)會(huì)。而購(gòu)買行為的提前無(wú)疑又會(huì)增加當(dāng)期市場(chǎng)的需求，加劇當(dāng)期市場(chǎng)供不應(yīng)求的緊張關(guān)系，促使當(dāng)期價(jià)格上漲。而價(jià)格的上漲實(shí)現(xiàn)了各市場(chǎng)主體的前期的預(yù)期，也堅(jiān)定了各市場(chǎng)主體本期的預(yù)期，也會(huì)吸引更多的投資者或投機(jī)者參與進(jìn)來，需求的增加進(jìn)一步推動(dòng)價(jià)格的上漲，如此循環(huán)，直至價(jià)格高到消費(fèi)者無(wú)法承受，退出市場(chǎng)，投資者和投機(jī)者的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)向。

在房地產(chǎn)泡沫形成過程中，重要經(jīng)濟(jì)變量的變化進(jìn)一步刺激了投資者房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期。在發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，房?jī)r(jià)指數(shù)的上漲是最快的，刺激了投資者通過買賣價(jià)差來獲得投機(jī)利潤(rùn)，進(jìn)一步推動(dòng)了房?jī)r(jià)的升高和泡沫的膨脹。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)自由化和迅速對(duì)外開放后，外資的涌入和投機(jī)炒作行為的增加，短期資本大

量流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)交易的投機(jī)性交易的比例上升，進(jìn)一步促進(jìn)了房?jī)r(jià)的迅速上升。在房地產(chǎn)泡沫積累到一定程度后，一些指標(biāo)的變化使一些清醒的投資者意識(shí)到泡沫的嚴(yán)重性，例如，空置率的上升和房?jī)r(jià)收入差距的擴(kuò)大。一部分投資者開始撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)。而當(dāng)大部分人意識(shí)到這一點(diǎn)時(shí)，卻已為時(shí)已晚，多數(shù)人只能吞下房地產(chǎn)泡沫破裂的苦果。

㈡銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)的過度擴(kuò)張是造成房地產(chǎn)泡沫過度膨脹的重要原因 ⒈銀行信貸擴(kuò)張推動(dòng)房地產(chǎn)泡沫的膨脹。在美國(guó)、日本、東亞各國(guó)和地區(qū)在房地產(chǎn)泡沫膨脹時(shí)期，銀行信貸向房地產(chǎn)業(yè)聚集的程度非常高，其比重一般都高達(dá)30%左右，甚至有的國(guó)家和地區(qū)高達(dá)40%，幾乎為貸款規(guī)模的一半。如果銀行持有大量的房地產(chǎn)或是以房地產(chǎn)為抵押平的資產(chǎn)，那么房地產(chǎn)價(jià)格的上漲將提高銀行資產(chǎn)的規(guī)模，從而改善銀行的資本充足率、資產(chǎn)質(zhì)量和贏利狀況。因此，銀行將進(jìn)一步擴(kuò)大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的信貸供給，這又一步提高了房地產(chǎn)的價(jià)格。這一過程往復(fù)循環(huán)，使得房地產(chǎn)價(jià)格日益偏離實(shí)際均衡價(jià)格，從而進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的膨脹。

⒉房地產(chǎn)泡沫的聚集也極易給金融機(jī)構(gòu)帶來系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，從而造成金融危機(jī)。銀行對(duì)資源配置發(fā)揮重要作用的同時(shí)，金融風(fēng)險(xiǎn)也隨之集中銀行機(jī)構(gòu)，一但經(jīng)濟(jì)走勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，人們對(duì)經(jīng)濟(jì)的預(yù)期發(fā)生變化或是出現(xiàn)不可預(yù)見的事件時(shí)，往往銀行部門是最先收到?jīng)_擊的部門，因此，要對(duì)房地產(chǎn)泡沫保持高度的警惕。

㈢在制度環(huán)境和市場(chǎng)發(fā)展不健全的條件下，過快的放松管制和過度的對(duì)外開放容易導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫

在制度不健全的情況下，經(jīng)濟(jì)主體的行為必然是扭曲的，放松管理只能導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)主體行為的非理性投資，將大量的資源投放到非生產(chǎn)領(lǐng)域，從而造成大量的緊急泡沫。因此，最為重要的是在資產(chǎn)賬戶逐漸開放的過程中，加強(qiáng)對(duì)資本流動(dòng)的監(jiān)管水平。

㈣相關(guān)權(quán)利者貪污腐敗

各地的房地產(chǎn)公司圈占土地已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)頑疾。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，目前全國(guó)以開發(fā)區(qū)名義圈占的土地面積達(dá)36000平方公里，超過了全國(guó)城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量。全國(guó)幾十年才建設(shè)了這么多城鎮(zhèn)，而開發(fā)區(qū)只用幾年時(shí)間就超過了所有城鎮(zhèn)建成區(qū)的總面積?？梢妵?guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司“圈地”之瘋狂。而這種土地圈占，往往都會(huì)借產(chǎn)業(yè)開發(fā)之名，行開發(fā)房地產(chǎn)之實(shí)。這種大規(guī)模無(wú)序圈地使得國(guó)有資產(chǎn)流失十分嚴(yán)重。據(jù)專家估計(jì)，從20世紀(jì)80年代以來，違規(guī)土地出讓、轉(zhuǎn)讓所造成的國(guó)有資產(chǎn)流失最保守估計(jì)的估計(jì)每年達(dá)百億以上。

國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)如此混亂，一方面造就了大批的不法商人、大批的一夜暴富者，使得許多社會(huì)資源涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)。另一方面也使得部分掌握相關(guān)權(quán)利者貪污腐敗?？梢哉f，在部分地方，土地的轉(zhuǎn)讓基本上是在政府權(quán)利主導(dǎo)下的“暗箱操作”，表面上是市場(chǎng)拍賣，但實(shí)際上往往是拍賣下的臺(tái)底交易。這也就為有權(quán)者或靠近權(quán)利的人有機(jī)會(huì)攝取巨額低價(jià)差額及操縱土地價(jià)格，從而為炒賣土地提供了便利的條件。可以說，以往進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地沒有多少是以市場(chǎng)化得來的。有時(shí)表面上是土地拍賣，但拍賣下的臺(tái)底交易是外人不知道的。由于以往土地的轉(zhuǎn)讓基本上是政府主導(dǎo)下的“暗箱操作”，政府的權(quán)利與邊界是無(wú)法清楚的。也就為某些人的謀利創(chuàng)造了條件。

三、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)泡沫問題的建議

㈠綜合運(yùn)用多種工具，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控；加強(qiáng)管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常秩序。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展還不成熟，因此，加強(qiáng)宏觀調(diào)控是防止市場(chǎng)失靈的重要措施。宏觀調(diào)控要尊重市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的主要手段有：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策和住房政策、貨幣政策、財(cái)政政策及法律手段等。

⒈房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策和住房政策。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策應(yīng)包括三個(gè)層次。第一個(gè)層次是關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局的總體房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，主要是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。第二個(gè)層次是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部的各類政策。主要包括：土地使用制度和政策、城鎮(zhèn)住房制度及其基本政策、房地產(chǎn)管理政策等。第三個(gè)層次是各類房地產(chǎn)政策體系中更為具體化的政策。政府應(yīng)盡快健全住房保障體系，建立和完善多層次的住房供應(yīng)體系，以保障居民的居住需要，緩解當(dāng)前新房市場(chǎng)上的供求不平衡。

⒉貨幣政策。運(yùn)用貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)實(shí)施宏觀調(diào)控，核心是控制投入到房地產(chǎn)業(yè)上的貨幣供應(yīng)量，主要體現(xiàn)在：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應(yīng)適應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；二是控制房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模，使房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量與需求量達(dá)到平衡；三是控制房地產(chǎn)信貸總規(guī)模，使之既能滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。

⒊財(cái)政政策。主要包括兩方面：一是政府的財(cái)政收入政策，也即稅收政策；二是政策的財(cái)政支出政策。

⒋法律手段。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)，國(guó)家通過規(guī)范經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的準(zhǔn)則來調(diào)節(jié)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的有序進(jìn)行。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，也即政府通過立法和司法，運(yùn)用法律法規(guī)來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。政府部門應(yīng)盡快構(gòu)建和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)法律體系，為市場(chǎng)的健康發(fā)展提供有效的法律保障。并應(yīng)建立有效的房地產(chǎn)泡沫監(jiān)測(cè)機(jī)制，認(rèn)真分析影響房地產(chǎn)價(jià)格各種因素及其影響程度，為出臺(tái)科學(xué)的宏觀調(diào)控政策提供科學(xué)、堅(jiān)實(shí)、可靠的依據(jù)。㈡積極采取有效措施，適當(dāng)擴(kuò)大住房市場(chǎng)的有效供給；建立合理的梯次住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)；進(jìn)一步推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，切實(shí)保障中低收入者的住房。政府應(yīng)做好土地管理規(guī)劃，增加土地有效供給，加快閑置土地開發(fā)，以減緩房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的繼續(xù)膨脹。并在此基礎(chǔ)上積極發(fā)展二手房市場(chǎng)，做到“房盡其用”。督導(dǎo)消費(fèi)者根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)條件理性購(gòu)買住房，切忌盲目貪大求好的購(gòu)房行為，形成由小到大、由低到高、逐步改善的梯子形住房需求結(jié)構(gòu)。擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)，確保廣大中低收入家庭實(shí)際享受到真正的補(bǔ)貼。加強(qiáng)城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)，擴(kuò)大廉租房制度的覆蓋面，解決最低收入家庭的基本住房需求。

總之，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫早已吹的不小，無(wú)論政府、業(yè)界還是購(gòu)房民眾都得對(duì)此有足夠的警覺。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)過高、上漲過快、全國(guó)各大城市都成為了房地產(chǎn)建筑大工地等這些問題，都說明國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)存在巨大泡沫，如果政府對(duì)此不今早警惕，僅是處于牟取暴利，那么最后傷害的還是廣大人民群眾的利益及整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)。

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第二篇：中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀

(一)全國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r

1、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)發(fā)展情況分析

房地產(chǎn)投資增速將略有減緩。在政府控制房?jī)r(jià)、調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、加強(qiáng)土地控制、信貸控制等一系列宏觀調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)的背景下，地方政府過度的投資沖動(dòng)將受到一定程度的抑制，對(duì)土地與房屋開發(fā)投資的增速也將相應(yīng)減緩。與此同時(shí)，加息、提高存款準(zhǔn)備金率等措施所導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)貸款與消費(fèi)貸款增速的放緩將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策落實(shí)到位，未來2—3年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速將略有減緩，但估計(jì)不會(huì)低于20％。

市場(chǎng)供求不平衡矛盾將繼續(xù)存在。近年來針對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策中影響需求變動(dòng)的因素主要有：上調(diào)銀行存貸款利率、控制二次購(gòu)房與投機(jī)性購(gòu)房、控制拆遷規(guī)模等。但是，由于人民幣升值的預(yù)期不斷刺激“熱錢”涌入我國(guó)，且大部分流入了房地產(chǎn)領(lǐng)域，未來2-3年我國(guó)部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求仍將有所提高。

房地產(chǎn)價(jià)格將保持上升趨勢(shì)。從對(duì)供求關(guān)系的分析可以判斷，未來2—3年我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格仍將保持上升的趨勢(shì)，原因是：

第一 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求發(fā)展不平衡的矛盾（特別是需求將繼續(xù)迅速增長(zhǎng)的趨勢(shì)）必然反映在房?jī)r(jià)的持續(xù)增長(zhǎng)上；

第二近年來地價(jià)、建筑材料、商品房品質(zhì)提高所帶來的開發(fā)成本增加將推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲；

第三 從經(jīng)濟(jì)學(xué)理論來看，房?jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)趨勢(shì)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率以及居民可支配收入正相關(guān)。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入持續(xù)增加、除非遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨勢(shì)被迫中斷，否則房?jī)r(jià)的運(yùn)行趨勢(shì)只會(huì)上升，而不可能下降。

普通住房供應(yīng)量將上升，高檔住宅供應(yīng)量將減少。為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，國(guó)家在規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面對(duì)中小套型、中低價(jià)位的普通住房給予了優(yōu)惠的政策支持，并明文規(guī)定了享受優(yōu)惠政策的普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。未來2—3年，隨著各地房地產(chǎn)宏觀調(diào)控細(xì)則的相繼出臺(tái)，中低價(jià)位、中小套型普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的供應(yīng)將有所增加。

東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，中西部地區(qū)將保持較快投資增速。東部地區(qū)在全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將繼續(xù)下降，中、西部地區(qū)將繼續(xù)保持較快的投資增速，在全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資中的占比將有所提高。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)重組將向縱深推進(jìn)。部分開發(fā)企業(yè)將轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，大力開拓東部二、三線城市市場(chǎng)，并逐漸向全國(guó)延伸，從而帶動(dòng)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

第三篇：房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷現(xiàn)狀分析

隨著網(wǎng)絡(luò)的普及和深化，人們對(duì)其依賴性越來越強(qiáng)，購(gòu)房人除從報(bào)紙、廣播、電視和路牌上獲取樓盤信息外，網(wǎng)絡(luò)查詢正在成為購(gòu)房群體比較項(xiàng)目?jī)?yōu)劣、了解市場(chǎng)行情的重要手段。

一個(gè)現(xiàn)象值得關(guān)注：許多樓盤將大量資金和精力投入到紙媒體上，隨著大量新媒體的涌現(xiàn)和報(bào)刊擴(kuò)版帶來的信息多樣化，讀者分流和細(xì)化日趨明顯，要想讓自己的廣告在眾多版面中引起受眾的關(guān)注，開發(fā)商必須絞盡腦汁找賣點(diǎn)，費(fèi)勁心機(jī)做形象。但受制于讀者面、發(fā)行量等多方面影響，宣傳到達(dá)率越來越低，無(wú)形中增加了樓盤銷售成本。樓盤銷售離不開廣告宣傳，各項(xiàng)目在銷售初期都會(huì)根據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行媒體組配。但傳統(tǒng)媒體的局限性在很大程度上難以滿足項(xiàng)目期望，如廣播、電視，傳播領(lǐng)域廣泛，但滯留性差；路牌廣告鮮明且固定，但區(qū)域性強(qiáng)；相比之下，報(bào)紙、雜志較有優(yōu)勢(shì)，但缺乏交互性，不能準(zhǔn)確把握受眾感受。加之購(gòu)房群體的不確定性，他們的需求可能與樓盤強(qiáng)銷時(shí)間不同步，因而限制了樓盤與潛在客戶間的信息溝通。

隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的成熟和廣泛應(yīng)用，越來越多開發(fā)商將注意力轉(zhuǎn)向網(wǎng)絡(luò)，并建立和完善可展示樓盤形象、傳達(dá)信息來實(shí)現(xiàn)銷售的網(wǎng)站，遺憾的是，許多樓盤雖設(shè)立了自己的項(xiàng)目網(wǎng)站或網(wǎng)頁(yè)，但內(nèi)容空洞，形式單一，僅是將網(wǎng)站當(dāng)成傳統(tǒng)平面媒體運(yùn)用，缺乏與來訪者的互動(dòng)

交流，忽略了網(wǎng)絡(luò)媒體的特性和優(yōu)勢(shì)，使項(xiàng)目失去了與潛在客戶溝通的機(jī)會(huì)。

根據(jù)CNNIC統(tǒng)計(jì)，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)用戶85.5％年齡在18歲到35歲之間，83％受過大學(xué)以上教育。這部分人較高的經(jīng)濟(jì)收入，對(duì)自己及家人的生活品質(zhì)較為關(guān)注，同時(shí)也有能力為提高生活品質(zhì)追加投資。截至2003年初，我國(guó)上網(wǎng)用戶人數(shù)為59107，預(yù)計(jì)到年底這個(gè)數(shù)字將達(dá)到6千多萬(wàn)。INTERNET作為迅速發(fā)展的行業(yè)，以其包含的大量的信息吸引著極速增長(zhǎng)的用戶群體，因而利用INTERNET為用戶提供信息的ICP(Internet Content Providers)被稱為新興的第四媒體。由互聯(lián)網(wǎng)所帶動(dòng)的這場(chǎng)社會(huì)全局性變革，以超乎我們預(yù)期的威力和速度沖擊著社會(huì)的各個(gè)層面，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)特別是房地產(chǎn)營(yíng)銷方面產(chǎn)生了相當(dāng)積極的影響。

INTERNET，房地產(chǎn)銷售的新手段

網(wǎng)絡(luò)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷的影響首先表現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)廣告方面的優(yōu)勢(shì)，網(wǎng)絡(luò)廣告不受時(shí)空限制，每天24小時(shí)不間斷地傳向世界各地，消費(fèi)者可自由查詢，而且，網(wǎng)絡(luò)廣告也要隨時(shí)修改，并不像傳統(tǒng)媒體廣告那樣發(fā)版后無(wú)法變更。此外，網(wǎng)絡(luò)廣告還帶有強(qiáng)烈的交互性與感官性，其受眾數(shù)量可準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)。這正好適合房地產(chǎn)廣告的信息量大、時(shí)效性強(qiáng)、廣告受眾的經(jīng)濟(jì)層次高等特點(diǎn)。網(wǎng)絡(luò)廣告，正以其制作成本低、速度快、針對(duì)性強(qiáng)、廣告受眾層次高等特點(diǎn)。網(wǎng)絡(luò)廣告，正以其制作成本低、速度快、針對(duì)性強(qiáng)、廣告受眾層次高、發(fā)布后可及時(shí)更改，能跟

蹤、衡量、統(tǒng)計(jì)其效果等優(yōu)勢(shì)而日益成為房地產(chǎn)廣告的得力媒體，并隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)方面的不斷提高正向著主媒體的角色邁進(jìn)。有房地產(chǎn)專家認(rèn)為，目前，雖然報(bào)刊上房地產(chǎn)廣告所占的比重很大，但終有可能敗在房地產(chǎn)網(wǎng)站腳下。今后，人們想買房時(shí)，不會(huì)再在報(bào)刊有限的版面中尋找有限的信息，而是登陸房地產(chǎn)網(wǎng)站選擇查詢項(xiàng)目的詳細(xì)情況及動(dòng)態(tài)信息。

電子郵件也對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷產(chǎn)生了巨大的影響。電子郵件即e-mail在全球普遍使用。就我國(guó)而言，基本上效益較好的房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)或即將擁有自己的e-mail，而在美國(guó)，現(xiàn)在大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在使用e-mail交流，收發(fā)e-mail是最重要而且也是最經(jīng)常的工作。e-mail擁有如此巨大的覆蓋面，從本質(zhì)上已經(jīng)超出了原先的交流通信工具，而成為真正的市場(chǎng)營(yíng)銷武器了。大家在日常的工作中，可能有時(shí)會(huì)收到e-mail的房地產(chǎn)廣告，據(jù)統(tǒng)計(jì)，當(dāng)你所提供的信息接受者較感興趣時(shí)，反饋率可以達(dá)到20％-30％。從這里大家更能體會(huì)到e-mail營(yíng)銷的巨大威力。

從市場(chǎng)營(yíng)銷的觀點(diǎn)，筆者大致分析以下e-mail營(yíng)銷的優(yōu)勢(shì)。

1、現(xiàn)在營(yíng)銷提倡一對(duì)一的銷售方式，而e-mail恰恰是使企業(yè)和客戶直接發(fā)生聯(lián)系，便于企業(yè)了解客戶的需求。

2、價(jià)格優(yōu)勢(shì)。e-mail營(yíng)銷的費(fèi)用比電話、傳真、郵寄都便宜很多。銷售成本的降低就意味著競(jìng)爭(zhēng)能力的提高。

3、簡(jiǎn)潔、方便、直觀。

4、友情式?，F(xiàn)在的客戶已經(jīng)厭倦的“轟炸式”的宣傳方式，他們需要自己理性的辨別，當(dāng)你的e-mail信息被允許后，接受者不但非常樂意而且還非常感激你，使企業(yè)和客戶之間從買賣關(guān)系變?yōu)榕笥殃P(guān)系，符合關(guān)系營(yíng)銷法則。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)上網(wǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)中，有97％的發(fā)展商曾用過e-mail向潛在顧客發(fā)過廣告、推銷、促銷之類的信息，86％以上的發(fā)展商曾用e-mail向業(yè)主、潛在顧客拜年。慶祝生日等，而且有68％的發(fā)展商經(jīng)常使用e-mail作為營(yíng)銷的工具，e-mail正以其低成本，高效率、強(qiáng)效果的優(yōu)勢(shì)日益受到發(fā)展商的重視。

除此之外，不少發(fā)展商更在因特網(wǎng)上建立自己的站點(diǎn)，方便顧客查詢自己各樓盤的詳細(xì)信息，顧客只需在搜索引擎的網(wǎng)站上輸入該房地產(chǎn)企業(yè)名稱或網(wǎng)址，或在某些房地產(chǎn)政務(wù)性的網(wǎng)站輸入相關(guān)的資料，如電話號(hào)碼、樓盤名稱等即可打開該企業(yè)的主頁(yè)，在超文本格式網(wǎng)頁(yè)里瀏覽顧客所需的信息，它以圖、文、聲、像的形式讓顧客除獲得所需的信息外還有如身臨其境般的感受，同時(shí)也可獲得顧客的意見、建議等反饋的信息，為及時(shí)地調(diào)整戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)提供有力的依據(jù)。

在網(wǎng)上開房展也是增強(qiáng)房地產(chǎn)營(yíng)銷效果的有力手段。盡管有些業(yè)內(nèi)人士對(duì)此持有異議，但實(shí)際已證明了它有著相當(dāng)不錯(cuò)的效果。據(jù)

2003年5月，福州專業(yè)房地產(chǎn)門戶福房網(wǎng)(FZFDC.com.cn)在隆重舉行福房網(wǎng)首屆網(wǎng)上房展。這是福房網(wǎng)在延伸傳統(tǒng)“住交會(huì)”的基礎(chǔ)上，充分利用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)和多媒體最新技術(shù)，在福州首家推出網(wǎng)上個(gè)性化選房方案，使眾多有購(gòu)房需要的消費(fèi)者足不出戶，輕松點(diǎn)擊福房網(wǎng)商務(wù)網(wǎng)站即可獲得所需的樓盤資料，實(shí)現(xiàn)一對(duì)一的選房解決方案，使開發(fā)商能夠以最快捷的方式將信息傳遞給目標(biāo)客戶。

INTERNET，中介信息管理的新方法

網(wǎng)上中介更是發(fā)展得如火如荼。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)中介行業(yè)是應(yīng)該最早電子商務(wù)化的行業(yè)之一，而房地產(chǎn)中介行業(yè)電子商務(wù)化的最終表現(xiàn)形式是目前流行于歐美國(guó)家的MLS(Multiple Listing Service)理念。想要租買房屋的消費(fèi)者只需在中介公司所設(shè)的計(jì)算機(jī)終端上輸入所要租買房屋的特征，就可以查出所有符合條件的房產(chǎn)，并可以通過網(wǎng)上的電子地圖看所選房屋的實(shí)際位置，通過網(wǎng)上播放的實(shí)地錄像“考察”房產(chǎn)的外觀、環(huán)境及房?jī)?nèi)格局是否符合自己的喜好。如果這家中介公司的房源不夠充足，客戶還可以委托中介公司把要求上傳至專業(yè)房地產(chǎn)交易網(wǎng)站，在更龐大的數(shù)據(jù)庫(kù)中查找相關(guān)房源。這就是MLS系統(tǒng)給房地產(chǎn)中介業(yè)帶來的好處，一方面使中介服務(wù)商的服務(wù)更為專業(yè)化，另一方面消費(fèi)者的選擇余地大了許多。

我們的房地產(chǎn)中介公司顯然已經(jīng)意識(shí)到建立房地產(chǎn)中介信息服務(wù)系統(tǒng)的重要性，有些房地產(chǎn)中介公司開始自行設(shè)計(jì)房源數(shù)據(jù)庫(kù)，向客戶提供服務(wù)。不過，有些數(shù)據(jù)庫(kù)功能單一，僅能簡(jiǎn)單地查找房源信

息，難以提供其它技術(shù)支持。更何況，即使是有功能單一的房源數(shù)據(jù)庫(kù)的房地產(chǎn)中介公司在我國(guó)也不多，向消費(fèi)者提供簡(jiǎn)便快捷的租買房服務(wù)自然是勉為其難。難以提供周到服務(wù)的中介公司生意自然也不太好做。據(jù)某個(gè)在福州已小有規(guī)模的房地產(chǎn)中介公司的總經(jīng)理介紹，盡管該公司在福州已經(jīng)有數(shù)個(gè)連鎖店，但由于彼此信息不溝通，公司的業(yè)務(wù)發(fā)展大受影響，更別提單槍匹馬做市場(chǎng)的中介公司了。

有房地產(chǎn)專家指出：惟一的辦法是促成房地產(chǎn)中介的電子商務(wù)化，房地產(chǎn)業(yè)的信息需求很大，加速房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)化，擴(kuò)大房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)在互聯(lián)網(wǎng)上的應(yīng)用，一定會(huì)極大地促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。電子商務(wù)化的前提必然是技術(shù)，據(jù)資料顯示：目前，在福房網(wǎng)已全面引入“中介信息管理 發(fā)布系統(tǒng)”，從而實(shí)現(xiàn)中介信息自助管理，系統(tǒng)通過類似辦公管理，房地產(chǎn)中介可以實(shí)現(xiàn)對(duì)已有房源信息的計(jì)算機(jī)存儲(chǔ)和簡(jiǎn)單的交易管理。

因特網(wǎng)正以其強(qiáng)勁洶涌的勢(shì)頭給房地產(chǎn)營(yíng)銷帶來前所未有的商機(jī)。

第四篇：我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

學(xué)號(hào)：20***姓名：馮安中

我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

一、行業(yè)的供需分析

從供應(yīng)和需求來看，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供過于求的狀況，但是房?jī)r(jià)依然上漲，不過由于需求下降的原因，房?jī)r(jià)的漲幅與2013同期相比普遍縮小。在供應(yīng)方面現(xiàn)階段，住宅的供應(yīng)為五年同期最高，半數(shù)城市商品房庫(kù)存量上升。而成交方面，成交量明顯回落，同比下降19%，但仍處于歷史最高水平。

二、宏觀環(huán)境的分析

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，經(jīng)濟(jì)開局乏力，“穩(wěn)增長(zhǎng)”仍將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體目標(biāo)，在保持合理的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的同時(shí)，注重調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持降速、平穩(wěn)前行的態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)業(yè)提供良好的發(fā)展環(huán)境。

三、從我國(guó)實(shí)行的貨幣政策分析

貨幣政策方面，貨幣信貸環(huán)境將加強(qiáng)宏觀審慎管理，引導(dǎo)貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模的“適度”增長(zhǎng)。近期A股房企再融資的放開，非上市企業(yè)的融資門檻或?qū)⑦M(jìn)一步提高，將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度持續(xù)提升。

四、從房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率分析

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)到了一個(gè)非常飽和的程度，利潤(rùn)率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤(rùn)率不足10%，很多房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率只有5%左右。在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，三分之一為地價(jià)，并為政

府所有。地產(chǎn)商所獲利潤(rùn)的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來越高；另外還有一部分資金成本被金融機(jī)構(gòu)獲得。由于地產(chǎn)項(xiàng)目的成本高漲，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠房?jī)r(jià)上漲帶來的機(jī)會(huì)利潤(rùn)愈發(fā)難以持續(xù)。如果房地產(chǎn)企業(yè)不進(jìn)行戰(zhàn)略上的創(chuàng)新與管控能力的提升，將很難提升其利潤(rùn)率，獲得超額利潤(rùn)。

然而在宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中我們學(xué)過是否要對(duì)新的實(shí)物資本進(jìn)行投資取決于這些新投資的利潤(rùn)率與購(gòu)買這些資產(chǎn)而必須借進(jìn)的款項(xiàng)所要求的利率比較。前者大于后者時(shí)，投資是值得的；前者小于后者時(shí)，投資是不值得的。所以投資者會(huì)減少投資使得房地產(chǎn)行業(yè)降溫，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也會(huì)趨之穩(wěn)定。

五、從風(fēng)險(xiǎn)與投資的角度分析

在現(xiàn)在消費(fèi)者消費(fèi)越加理性，而且出現(xiàn)了部分寧愿租房也不愿意買房的新興群體。地產(chǎn)商的投資需求也會(huì)考慮到風(fēng)險(xiǎn)，投資是現(xiàn)在的事，而收益卻是未來的事，所以作為一個(gè)理性的投資人，地產(chǎn)商也會(huì)注意到這些風(fēng)險(xiǎn)，從而進(jìn)行投資，但是由于當(dāng)前市場(chǎng)并不是那么的好，所以地產(chǎn)商的投資較同期比較漲幅下降。

為什么說“下降”但是還要“漲”，我在前面行業(yè)的供求方面也說過雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于買方市場(chǎng)但是房?jī)r(jià)依舊要漲，只是漲幅下降，其實(shí)很大的原因取決于我們的國(guó)情，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)有著特殊的經(jīng)濟(jì)地位，可以說它是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)大支柱，這同時(shí)也是上一屆政府出臺(tái)許多相關(guān)政策卻沒有取得什么明顯效果的原因，所以說“下降”但還要“漲”。

六、從土地的供求方面分析

2014年，全國(guó)300個(gè)城市各類用地推出量同比下降3.6%，成交量同比大幅下降12.8%，前兩月市場(chǎng)維持火熱，3月成交熱度消減；價(jià)格方面，全國(guó)300個(gè)城市各類用地樓面均價(jià)上漲顯著，同比上漲27.0%，溢價(jià)率為13.0%。房企擴(kuò)展一線布局，稀缺地塊爭(zhēng)搶白熱化；各類城市，土地市場(chǎng)分化顯露，一線城市成交面積及金額同比增長(zhǎng)迅速，二、三四線城市成交面積同比小幅下滑。

從以上的數(shù)據(jù)不難看出由于土地的資源稀缺，導(dǎo)致了土地價(jià)格的上升，也相當(dāng)于開發(fā)商的成本上升，也不難令我們揣測(cè)成本推動(dòng)導(dǎo)致的通貨膨脹畢竟房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的業(yè)內(nèi)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)影響是很大的。

總之，我通過分析得到的結(jié)論就是：房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來說就是一把摩克利斯之劍，它需要市場(chǎng)的自我調(diào)控，同時(shí)也需要政府適度的引導(dǎo)。

第五篇：對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀雜談

對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀雜談

2008年12月11日下午4時(shí)打出

我不是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，更不是政府官員和房地產(chǎn)商。我只是一名普通的民眾，只是一位對(duì)這個(gè)熱門市場(chǎng)的旁觀者。由于旁觀和非業(yè)內(nèi)人士，才可能有我這樣另類的觀點(diǎn)與思考。

我敢說：近年來，沒有火熱的房地產(chǎn)，就沒有中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展；就會(huì)減少很多官員的腐敗落馬！房地產(chǎn)對(duì)促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，功不可沒！但是現(xiàn)在，最危急的就是房地產(chǎn)，最受其影響的就是銀行業(yè)，而銀行業(yè)的興衰，又直接關(guān)系到國(guó)家經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定！

看到美國(guó)次貸危機(jī)的后果了嗎？但那僅是購(gòu)房者欠貸不良造成的，而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)與銀行的信貸額要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國(guó)的次貸額度！由此，中國(guó)銀行業(yè)當(dāng)前面臨的處境可想而知！中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨的處境可想而知！

我這樣說沒有根據(jù)（我不可能掌握那些根據(jù)）。但我會(huì)觀察分析：看到多少人在呼吁政府拯救房地產(chǎn)，看到多少政府官員再為此不遺余力。為什么？為什么時(shí)至今日，房?jī)r(jià)也沒有回落多少？這就是我觀察到的問題！據(jù)此分析，我才得出以上的結(jié)論。

之所以說其“棘手”就是指房地產(chǎn)與銀行業(yè)休戚相關(guān)、生死與共!這層關(guān)系，也最讓政府頭疼！現(xiàn)在，房地產(chǎn)就像“雞肋”，讓政府取舍不得，因?yàn)殂y行業(yè)在這里投入的資本太多！政府不能袖手旁觀！表面看是房地產(chǎn)商在抬高著房?jī)r(jià)，但是房子賣不出去，他不急呀？賠本賣出去，銀行貸款讓誰(shuí)還？所以，房?jī)r(jià)想降，降不下來；房地產(chǎn)商想降，但不敢降！他要向銀行還貸，還想贏利。還不了銀行貸款，他就是想降低房?jī)r(jià)，政府也不會(huì)允許！要么你還貸，要么你跳樓！

政府再三鼓勵(lì)百姓買房，先后出臺(tái)了很多優(yōu)惠政策，可是那么高的房?jī)r(jià)，又有多少人買得起？各地都在說房?jī)r(jià)降了，降多少？有多少人買了？閑置的商品房還有多少？能不能說出個(gè)數(shù)來？全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)欠銀行業(yè)多少貸款？咱不清楚，銀行不清楚？政府不清楚嗎？

現(xiàn)在看看誰(shuí)在為此著急上火就知道了！要說房地產(chǎn)商好過，你去問問他們；要說銀行信貸好，不錯(cuò)！但欠貸收不回來，那怎么辦？你看兩家現(xiàn)在多忙：銀行忙著降息，房地產(chǎn)商忙著減價(jià)促銷；股市相關(guān)的股票不死不活！你說這都是金融危機(jī)鬧得，有人信嗎？

所以，如果現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)垮掉，那么，中國(guó)的銀行就會(huì)關(guān)門！中國(guó)就會(huì)爆發(fā)類似于美國(guó)次貸危機(jī)那樣的金融危機(jī)?。ú灰?，這個(gè)影響僅限于中國(guó)。）政府想避免這樣的危機(jī)，就必須盡力拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定銀行信貸的優(yōu)良率！

為此可以預(yù)測(cè)：商品房?jī)r(jià)格短期內(nèi)不會(huì)大幅度地降價(jià)！

但因?yàn)槭苓€貸和資金運(yùn)轉(zhuǎn)的壓力，房地產(chǎn)商會(huì)在有限范圍內(nèi)進(jìn)行讓利促銷，國(guó)家也會(huì)制定相關(guān)政策幫助其度過難關(guān)。至于百姓期待的房?jī)r(jià)短期內(nèi)大幅下降，見以上分析，我認(rèn)為：很難實(shí)現(xiàn)！沒希望實(shí)現(xiàn)！