第一篇：我國(guó)房地產(chǎn)信托若干問題分析

內(nèi)容摘要:隨著近幾年房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)投資信托也得到了較快的發(fā)展,本文分析了其在發(fā)展過程中存在諸多制約因素,并就如何進(jìn)一步完善我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的相關(guān)問題作初步探討。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)投資信托 問題 完善

作為一個(gè)新興的金融品種,房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)出現(xiàn)不過兩三年的時(shí)間,其熱潮始于2003年6月央行出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,簡(jiǎn)稱 “121號(hào)文件”,這一文件對(duì)商業(yè)銀行向房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款做出了嚴(yán)格的限制,房地產(chǎn)投資信托一度成為開發(fā)商解決資金問題的新渠道,截止2004年6月底,全國(guó)房地產(chǎn)投資信托募集資金已高達(dá)150億元。然而,銀監(jiān)會(huì)于2005年國(guó)慶前發(fā)布的“212號(hào)文件”——《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》卻使得信托業(yè)也遭遇了政策的“堅(jiān)冰”。此時(shí),對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資信托進(jìn)行再審顯然已成當(dāng)務(wù)之急。

房地產(chǎn)投資信托的含義和基本特征

房地產(chǎn)投資信托是從眾多的投資者籌集資金投資運(yùn)用到房地產(chǎn)市場(chǎng),把所獲得的收益,幾乎全部以紅利的形式分配給投資者,而且投資受益證券可以在證券市場(chǎng)進(jìn)行買賣的一種組織形式。符合規(guī)定條件(包括資產(chǎn)構(gòu)成、收入來源收入分配等)的房地產(chǎn)投資信托公司可以免繳公司所得稅和資本利得稅(房地產(chǎn)投資信托的投資項(xiàng)目不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn),且免除公司稅項(xiàng))。與其它籌資方式不同,投資信托具有以下幾個(gè)特征: 穩(wěn)定的高收益。由于它必須把90%的應(yīng)稅收入作為比例分配,因此它的收益率比其他股票綜合收益率都要相對(duì)高一些。一般來說,它的年收益率波動(dòng)范圍在10%到17%之間,相對(duì)穩(wěn)定。流動(dòng)性強(qiáng)。由于多數(shù)房地產(chǎn)投資信托像其他股票一樣,可以在證券交易所上市交易,與傳統(tǒng)的以所有權(quán)為目的的房地產(chǎn)投資相比,因此它的流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)。能夠抵御通貨膨脹。作為房地產(chǎn)投資信托價(jià)值基礎(chǔ)的房地產(chǎn),具有很強(qiáng)的保值功能。一方面,通貨膨脹來臨時(shí)物價(jià)上揚(yáng),房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值更是升值得很快,以房地產(chǎn)物業(yè)為資產(chǎn)基礎(chǔ)的房地產(chǎn)投資信托股票價(jià)值也會(huì)隨之上升;另一方面,在通貨膨脹時(shí)期,房地產(chǎn)投資信托的收益水平也會(huì)比平時(shí)高,能夠在一定程度上抵消通貨膨脹的作用。因此,房地產(chǎn)投資信托是一種很好的保值類投資工具。

面向中小投資者。由于房地產(chǎn)投資信托將投資者的資金集合起來投資于房地產(chǎn),通過其特有的運(yùn)行機(jī)制,使得一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用較少的錢參與房地產(chǎn)業(yè)的投資。是一種較為理想的投資工具,也符合國(guó)家的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)政策。

我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展過程中存在的問題

房地產(chǎn)投資信托作為有效的投資手段可以活躍和刺激金融市場(chǎng),作為融資手段又可以推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都具有非常積極的意義。但是,由于我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)還不完善,再加上房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)還是一個(gè)新生事物,所以在我國(guó)房地產(chǎn)投資信托發(fā)展還存在諸多問題。法律法規(guī)尚不健全

目前我國(guó)信托業(yè)主要是按照《信托法》、《信托投資公司管理辦法》、《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》的規(guī)定來開展業(yè)務(wù)。從目前國(guó)內(nèi)的法律環(huán)境看,房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品無法進(jìn)行公募、無法上市流通、無法突破200份的上限,只能采用私募形式,不能像國(guó)外那樣,真正做到證券化,能夠讓投資者像買賣股票一樣,隨時(shí)選擇買進(jìn)、持有、賣出。同時(shí),在募集資金的使用上,雖然產(chǎn)品設(shè)計(jì)了貸款給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)、投資于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)股權(quán)、購(gòu)買商業(yè)用途樓房和住宅等組合運(yùn)用方向,但實(shí)際上還是只能用于短期貸款和要求對(duì)方回購(gòu)的短期物業(yè)投資行為,無法長(zhǎng)期或永久性地購(gòu)入商業(yè)物業(yè),進(jìn)行租賃、經(jīng)營(yíng)等商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

道德風(fēng)險(xiǎn)問題

房地產(chǎn)投資信托在我國(guó)還沒有形成完善的運(yùn)作模式,對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制尚未形成,容易發(fā)生受托人的道德風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下,由于存在信息不對(duì)稱,信托投資公司在經(jīng)營(yíng)管理過程中往往會(huì)利用各種機(jī)會(huì)犧牲投資者的利益為自己謀取好處。因此,如何創(chuàng)造一種環(huán)境或制度,盡可能使信托投資者的利益與受托人的利益相一致,對(duì)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展就顯得非常關(guān)鍵。雖然銀監(jiān)會(huì)《暫行辦法》中規(guī)定“房地產(chǎn)信托資金的受托方、保管方和使用方不得為同一人,且相互間不得存在關(guān)聯(lián)關(guān)系”,但是由于缺乏完善成熟的監(jiān)督機(jī)制,信托公司仍有可能會(huì)降低委托人的投資要求而投資于和自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè),違背投資收益最大化的原則。

項(xiàng)目自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)信托的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要來自于項(xiàng)目本身的風(fēng)險(xiǎn),對(duì)項(xiàng)目的選擇是房地產(chǎn)信托首要工作,如果項(xiàng)目本身存在市場(chǎng)銷售前景、內(nèi)部法律糾紛、建設(shè)資金短缺等方面的問題,則信托產(chǎn)品無論怎么設(shè)計(jì)控制風(fēng)險(xiǎn),項(xiàng)目本身的先天缺陷是無法避免的。

進(jìn)一步完善房地產(chǎn)投資信托的建議

從上述分析可以看出,我國(guó)房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的發(fā)展,因?yàn)槭艿秸叩榷喾矫娴南拗?在我國(guó)還需要更進(jìn)一步完善。

建立相適應(yīng)的政策和法制環(huán)境

加快我國(guó)相關(guān)政策和法律法規(guī)制定的進(jìn)度,為房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展建立完善的政策和法制環(huán)境。這方面,海外的立法和實(shí)踐能給我國(guó)很多的借鑒,政府可以借鑒美日等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的做法,根據(jù)房地產(chǎn)投資信托的特點(diǎn)制定出相應(yīng)的法律、稅務(wù)、財(cái)務(wù)和證券交易等相關(guān)法律法規(guī),保證和維持整個(gè)市場(chǎng)的公平、公正、公開和透明,來推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。一方面,要防止它與銀行等房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的過度競(jìng)爭(zhēng);另一方面要鼓勵(lì)其資金運(yùn)用,實(shí)行專業(yè)化投資組合,并保護(hù)投資者的利益。

道德風(fēng)險(xiǎn)問題的防范

作為專業(yè)從事經(jīng)營(yíng)性信托業(yè)務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu),信托投資公司受到國(guó)家金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)——中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的嚴(yán)格監(jiān)督和管理,嚴(yán)格按照信托業(yè)“一法兩規(guī)”進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)上,信托公司可邀請(qǐng)商業(yè)銀行、律師事務(wù)所、房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及會(huì)計(jì)師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)參與,對(duì)信托計(jì)劃進(jìn)行資金、法律、收益狀況方面的監(jiān)督。信托公司內(nèi)部,應(yīng)建立和完善業(yè)務(wù)評(píng)審及風(fēng)險(xiǎn)控制流程,按照審慎的原則運(yùn)用信托資金,各部門分工協(xié)作,交叉監(jiān)督,以最大限度地防范風(fēng)險(xiǎn)。借鑒美國(guó)經(jīng)驗(yàn),我國(guó)可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會(huì),負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃,并且要求受托人與投資顧問和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒有利益關(guān)系。

項(xiàng)目自身及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的防范

信托公司在進(jìn)行項(xiàng)目選擇的時(shí)候,可以聘請(qǐng)有市場(chǎng)公信力的房產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析及評(píng)估,對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及前景有一個(gè)獨(dú)立、真實(shí)的認(rèn)識(shí);深入調(diào)查了解開發(fā)商實(shí)力、財(cái)務(wù)及資信情況,選擇與開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚、資信狀況良好的開發(fā)商進(jìn)行合作;落實(shí)土地房產(chǎn)抵押、第三方保證、質(zhì)押等擔(dān)保措施,在項(xiàng)目運(yùn)作過程中,加強(qiáng)資金監(jiān)控,做到“封閉運(yùn)行,?？顚Ｓ谩?。通過這一系列的手段,信托公司能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍之內(nèi),最大限度地保證信托資金的安全,保護(hù)委托人和受益人的利益。就目前的市場(chǎng)狀況而言,房地產(chǎn)商也好、投資者也好、信托機(jī)構(gòu)也好,距理性認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資信托,在心態(tài)上還有一定差距,尚不成熟。例如從投資者來看,投資者投資具有盲目性,很多購(gòu)買房地產(chǎn)信托的投資者都認(rèn)為購(gòu)買信托與在銀行存款或購(gòu)買國(guó)債沒有什么區(qū)別,而且收益更好。而信托產(chǎn)品的流動(dòng)性很差,缺少轉(zhuǎn)讓平臺(tái),也存在較大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。因此,只要出現(xiàn)一個(gè)信托產(chǎn)品不能兌付,有可能導(dǎo)致信托業(yè)受到致命的打擊。這不僅需要信托機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商不斷調(diào)整心態(tài),投資者在投資過程中也應(yīng)加強(qiáng)金融知識(shí),提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

參考文獻(xiàn): 1.劉曉兵.美、日房地產(chǎn)投資信托發(fā)展及啟示.金融理論與實(shí)踐,2003(10)2.李健飛.美國(guó)房地產(chǎn)信托基金研究及對(duì)我國(guó)的啟示.國(guó)際金融研究,2005(1)3.王永新.什么是房地產(chǎn)投資信托.北京現(xiàn)代商報(bào),2002.10.16

第二篇：房地產(chǎn)信托

我國(guó)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)

對(duì)措施

班級(jí)：金融管理與實(shí)務(wù)班

姓名:崔璐琳

學(xué)號(hào)：12034102 我國(guó)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)措施

摘要

近年來,隨著房地產(chǎn)業(yè)成為支柱型產(chǎn)業(yè)之一,我國(guó)的房地產(chǎn)信托業(yè)在迅猛發(fā)展的同時(shí),由于受金融環(huán)境的影響,房地產(chǎn)業(yè)融資渠道單一,缺乏金融創(chuàng)新等問題的影響,在一定程度上又制約了房地產(chǎn)信托的發(fā)展。本文寫了我國(guó)房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)指出存在的風(fēng)險(xiǎn) ,并以此些問題也提出若干應(yīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)措施。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)信托、風(fēng)險(xiǎn)、應(yīng)對(duì)措施

引言

隨著房地產(chǎn)信托投資基金的試點(diǎn)和開放,房地產(chǎn)信托業(yè)發(fā)展前途光明,但是快速發(fā)展的背后也隱藏著投資者、信托投資公司對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)、管理不足的隱患。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的未來收益水平,首先取決于宏觀因素,如宏觀經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)、國(guó)家和地方產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整、稅收政策的變化等;其次取決于中觀因素,如整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r和整個(gè)信托業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r;最后取決于微觀因素,如房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求波動(dòng)等,這三方面的因素都會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)信托的違約風(fēng)險(xiǎn)。因此,風(fēng)險(xiǎn)控制成為了房地產(chǎn)信托公司必須時(shí)刻關(guān)注的重要問題,特別是那些業(yè)務(wù)處在高速發(fā)展過程中的信托投資公司和新興的信托投資公司。

由以上分析可看出,我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)確實(shí)存在很大的風(fēng)險(xiǎn),而且風(fēng)險(xiǎn)對(duì)相關(guān)行業(yè)例如:銀行業(yè)具有聯(lián)動(dòng)作用。同時(shí)我國(guó)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品投資以中小投資者為主,因此房地產(chǎn)信托業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理就成為了投資者及信托公司共同關(guān)注的內(nèi)容。本文通過分析房地產(chǎn)信托近幾年的發(fā)展?fàn)顩r,從中歸納出其發(fā)展特點(diǎn),再結(jié)合我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策,從市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)方面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入的分析研究,繼而具有針對(duì)性的提出風(fēng)險(xiǎn)管理策略,希望以此激發(fā)房地產(chǎn)信托管理者的創(chuàng)新能力,提高投資者在進(jìn)行投資決策時(shí)的水平,幫助信托投資公司管理和控制信托風(fēng)險(xiǎn)。

一、我國(guó)房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀

在我國(guó)，多年來房地產(chǎn)企業(yè)的資金供給渠道非常單一，資金來源渠道是銀行貸款。其他渠道中，股票市場(chǎng)籌資門檻較高，只有少數(shù)具有較大勢(shì)力的房地產(chǎn)企業(yè)才能夠在股票市場(chǎng)籌集到所需的資金，而大部分需要資金的房地產(chǎn)企業(yè)將被拒之于門外；企業(yè)債券市場(chǎng)是籌資的另一手段，但由于我國(guó)的信用評(píng)級(jí)體系尚未建立起來。加之債券二級(jí)市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，使得債券流動(dòng)性差，限制了其作用的發(fā)揮；銷售回款和自籌資金方式成本較高，數(shù)量有限，難以滿足房地產(chǎn)業(yè)的資金需求。

可見，一方面房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道尚未拓寬，另一方面舊有的融資渠道也不順暢，與現(xiàn)階段發(fā)展房地產(chǎn)需要的大量資金投入相矛盾，這為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。自《信托法》開始實(shí)施后，房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)出日益增長(zhǎng)之勢(shì)、尤其自2003年以來，信托產(chǎn)品的發(fā)行和種類創(chuàng)新有加速的趨勢(shì)，房地產(chǎn)信托是中占據(jù)三分之一以上的信托產(chǎn)品市場(chǎng)份額。

近幾年，房地產(chǎn)發(fā)展較快，有更多的融資需求，由于房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)間周期比較長(zhǎng)，資金占用量大，利潤(rùn)回報(bào)高的特點(diǎn)，所以需要多種融資渠道，以滿足其對(duì)資金的需求，而房地產(chǎn)的調(diào)控政策使得其從銀行貸款愈加困難，從而使房地產(chǎn)信托有了發(fā)展的空間，并在其中占據(jù)了越來越重要的地位。中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年6月末，房地產(chǎn)信托余額為6751.49億元，占全行業(yè)受托資產(chǎn)總規(guī)模的12.81%。2012年上半年，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為883億元，房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為716億元?？梢?，房地產(chǎn)信托的發(fā)展非常迅速。

但是由于《信托法》規(guī)定，接受委托人的資金信托合同不得超過200份，每份合同金額不得低于5萬元，信托產(chǎn)品不得進(jìn)行廣告宣傳和擅自異地銷售。這些規(guī)定使信托公司很難開展大型項(xiàng)目，同時(shí)私募性質(zhì)限定了客戶類型必須以高端客戶為主，資金盈利要求高，使可供選擇的業(yè)務(wù)類型受到局限?！缎磐蟹ā愤€規(guī)定，信托公司不得以任何形式吸收或變相存款，不得發(fā)行債券，這是信托公司可使用的資金規(guī)模和融資渠道嚴(yán)重受限。另外，針對(duì)信托的稅收政策的空白進(jìn)而產(chǎn)生的雙重征稅情況，也在一定程度上限制了人民投資信托的積極性，加大了信托公司的運(yùn)營(yíng)成本。

二、我國(guó)房地產(chǎn)信托的未來發(fā)展趨勢(shì)

從資金的需求方看，由于按照“十五”規(guī)劃和全國(guó)住宅建設(shè)的發(fā)展目標(biāo)，全國(guó)城鎮(zhèn)居住宅將不斷擴(kuò)大。另外，國(guó)家實(shí)施的小城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，城鎮(zhèn)的規(guī)模和數(shù)量將不斷擴(kuò)大，這預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的機(jī)會(huì)，也意味著大量的資金需求。從資金的供給方面看，目前，宏觀經(jīng)濟(jì)政策已經(jīng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)型跡象，即由擴(kuò)張性政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健性政策，由治理通貨緊縮轉(zhuǎn)為防止通貨膨脹，國(guó)家將收緊銀根，減少對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)等的投資。在這種銀行貸款受到限制，其他融資渠道不暢通的情況下，房地產(chǎn)您信托的作用將日益受到重視。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，房地產(chǎn)信托自身無可比擬的優(yōu)點(diǎn)使其可以成為房地產(chǎn)融資需求的有效補(bǔ)充和主流方向之一。

1.資金來源多樣化。信托公司的資金來源可以是信托公司自有資金、發(fā)行信托計(jì)劃籌集的資金、第三方委托貸款、房地產(chǎn)信托基金。

2.相對(duì)銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托融資方式可以降低當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)整體的融資成本，期限彈性較大。

3.資金使用方式靈活，市場(chǎng)供需雙方的選擇空間較大。房地產(chǎn)信托可以采取四種模式進(jìn)行開發(fā)運(yùn)作：直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資、直接給房地產(chǎn)商貸款、對(duì)成熟房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行處置和土地開發(fā)整理。這四種模式基本涵蓋了房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)階段，具有代表性、針對(duì)性和可操作性，是目前我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要方向。

4.信托產(chǎn)品的流動(dòng)性和證券化發(fā)展空間大，可以在一定程度上緩解系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，為多類型投資者提供新的投資產(chǎn)品。

5.信托產(chǎn)品集合的是民間資金，一般房地產(chǎn)商在獲得土地批文后就可以信托融資，進(jìn)行拆遷等前期投入，節(jié)約時(shí)間成本，同時(shí)也可分流部分銀行儲(chǔ)蓄，減輕銀行系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)信托所遇到的風(fēng)險(xiǎn)

(1)國(guó)家宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)。

由于房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān), 尤其房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè), 與金融業(yè)關(guān)系也非常緊密, 因此在很大程度上受到政府的控制。政府對(duì)土地使用、出讓的政策, 對(duì)環(huán)境保護(hù)的政策, 對(duì)租金、售價(jià)的限制政策, 對(duì)材料、設(shè)備的限制政策, 尤其對(duì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模的宏觀調(diào)控政策和金融方面的政策以及新的稅務(wù)政策等, 都會(huì)給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)現(xiàn)階段, 房地產(chǎn)市場(chǎng)和資本市場(chǎng)都還很不完善,政府的監(jiān)管也缺乏足夠的經(jīng)驗(yàn), 經(jīng)常會(huì)針對(duì)發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題而制定一系列相應(yīng)的政策和法律法規(guī)。例如在 2007 年政府接連出臺(tái)了一系列方針政策, 包括提高第二套住房貸款首付比例、連續(xù)五次提高存貸款利率、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算、增加二手房個(gè)人所得稅、嚴(yán)厲查處限制土地、90/70方針等等, 對(duì)房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)都產(chǎn)生了一定的波動(dòng), 也給處于發(fā)展初期的房地產(chǎn)信托帶來了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。如果投資者投資項(xiàng)目選擇不當(dāng), 必然會(huì)遭受損失。(2)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

除了國(guó)家政策的宏觀調(diào)控, 房地產(chǎn)行業(yè)還面臨著市場(chǎng)及自身周期波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。城市居民年均收入水平、人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的演進(jìn)、自然條件等因素都會(huì)對(duì)城市或地區(qū)的城市建設(shè)、房地產(chǎn)物業(yè)形態(tài)等需求產(chǎn)生影響。這些供需變化帶來的市場(chǎng)波動(dòng)以及建材價(jià)格、自然災(zāi)害等外部因素都會(huì)影響到房產(chǎn)價(jià)格和租金收益。如果遇到房地產(chǎn)市場(chǎng)的不利情況, 會(huì)使信托計(jì)劃的預(yù)期收益降低甚至出現(xiàn)損失。房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)也可能給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)從繁榮階段進(jìn)入危機(jī)與衰退階段進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí), 房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開發(fā)建設(shè)規(guī)模收縮等情況, 給房地產(chǎn)投資者造成損失。最后, 由于房產(chǎn)本身既是耐用消費(fèi)品又是投資品, 在一定市場(chǎng)環(huán)境下還可能滋生開發(fā)商圈地、投資者炒房等投機(jī)風(fēng)險(xiǎn), 產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。(3)利率風(fēng)險(xiǎn)。

利率風(fēng)險(xiǎn)是指投資者面臨的未來利率波動(dòng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)家通過調(diào)整利率可以引導(dǎo)資金的走向。房地產(chǎn)投資所需資金量大, 利率的升高會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)生兩方面的影響: 一是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折減, 利用升高的利率對(duì)現(xiàn)金流折現(xiàn), 會(huì)使凈現(xiàn)值減小, 尤其是中長(zhǎng)期信托項(xiàng)目, 甚至宏觀經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)負(fù)的凈現(xiàn)值;二是會(huì)抑制對(duì)房地產(chǎn)的購(gòu)買需求, 從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

(4)信息不對(duì)稱導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)投資信托中存在的信息不對(duì)稱主要來源于兩個(gè)方面: 房地產(chǎn)開發(fā)商及信托投資公司。在我國(guó)目前監(jiān)管制度還不健全的情況下, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為獲得房地產(chǎn)投資信托公司的青睞, 往往會(huì)利用財(cái)務(wù)手段制造虛假報(bào)表。此外, 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)超越自身資金實(shí)力搞滾動(dòng)式開發(fā)和“拆東墻補(bǔ)西墻”已是眾所周知的秘密, 這種短期盈利模式也使得中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)缺乏系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化平臺(tái)。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“資金鏈”斷裂, 就會(huì)造成項(xiàng)目停工, 信托資金必然會(huì)遭受到毀滅性損失。投資信托公司同樣也存有信息“失真”風(fēng)險(xiǎn)。例如, 有些投資信托公司只宣傳了“預(yù)期收益率”, 卻沒有講清楚風(fēng)險(xiǎn)投資帶來的“實(shí)際收益率”。由于房地產(chǎn)信托不作保底承諾,“預(yù)期收益”是不受法律保護(hù)的, 這意味著一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問題, 很可能無法獲得先前承諾的高收益, 甚至連本金的歸還都會(huì)有危險(xiǎn)。此外, 房地產(chǎn)投資信托在本質(zhì)上是一種委托代理關(guān)系, 由于其在我國(guó)剛剛起步, 尚未形成完善的運(yùn)作機(jī)制, 也未形成對(duì)受托人的有效約束和激勵(lì)機(jī)制, 可能會(huì)發(fā)生受托人道德風(fēng)險(xiǎn), 即信托公司借項(xiàng)目之名挪用資金或投資于與自己相關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)企業(yè)等, 這些都可能影響項(xiàng)目的進(jìn)展和信托收益, 導(dǎo)致委托人利益受損。(5)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生于適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的管理能力和創(chuàng)新能力以及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的效率。它主要是由于信托公司對(duì)信托資金的運(yùn)作管理不善而造成收益損失的風(fēng)險(xiǎn), 主要包括項(xiàng)目的選擇和評(píng)估失誤、違規(guī)經(jīng)營(yíng)、投資者不能勝任經(jīng)營(yíng)管理工作、運(yùn)作模式和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一等。(6)相關(guān)法律法規(guī)不完善。

房地產(chǎn)投資信托面臨的法律保護(hù)的缺失風(fēng)險(xiǎn)主要是指信托合同的內(nèi)容在法律上有缺陷或不完善而發(fā)生法律糾紛甚至無法履約,法律的不完善或修訂使信托收益產(chǎn)生的不確定性。目前信托配套法規(guī)建設(shè)步子過慢已經(jīng)成為制約房地產(chǎn)投資信托進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸,也為很多的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目留下了隱患。(7)信用風(fēng)險(xiǎn)。

信用風(fēng)險(xiǎn)也稱為道德風(fēng)險(xiǎn)，是指交易對(duì)手（主要是借款人、擔(dān)保人等）不履行合約承諾而造成的經(jīng)濟(jì)損失的風(fēng)險(xiǎn)，主要是由各方的信息不對(duì)稱導(dǎo)致，由于信托各參與者有不同的利益要求，這樣就可能造成損害其他投資者以使自己利益最大化的行為，同時(shí)其約束機(jī)制不夠完善，從而導(dǎo)致兌付風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

四、我國(guó)房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策

(1)建立我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的法律法規(guī)體系。

房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)涉及很復(fù)雜的權(quán)利義務(wù)關(guān)系, 而且這種權(quán)利關(guān)系需要專門的法律予以調(diào)整確認(rèn)。建立成套的法律法規(guī)體系, 可以有效地防范房地產(chǎn)投資信托帶來的風(fēng)險(xiǎn), 為控制風(fēng)險(xiǎn)提供法制基礎(chǔ)。海外的立法和實(shí)踐能給中國(guó)很多的借鑒, 美國(guó)等國(guó)家己經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。在亞洲國(guó)家和地區(qū), 韓國(guó) 1998 年 7 月通過了《資產(chǎn)證券化法案》。中國(guó)臺(tái)灣地區(qū)也于 2004 年出臺(tái)了《金融資產(chǎn)證券化條例》。亞洲國(guó)家這一系列立法變革, 無疑能給中國(guó)房地產(chǎn)投資信托的順利開展提供有益的參考。我國(guó)可以借鑒美國(guó)等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家的做法, 建立對(duì)房地產(chǎn)投資信托的嚴(yán)格管理, 在資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)種類、資金投向、利潤(rùn)分配等方面對(duì)加強(qiáng)限定。另一方面相應(yīng)配套的信托稅收、財(cái)會(huì)制度等要做相應(yīng)的特殊調(diào)整, 盡快出臺(tái)工商升記、信托稅收、信托會(huì)計(jì)、外匯信托、信息披露、房地產(chǎn)等專項(xiàng)信托管理辦法。同時(shí)還要針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)展, 設(shè)定相關(guān)的約束機(jī)制, 確認(rèn)有效房產(chǎn)所有權(quán), 建立銀行托管制度, 保護(hù)投資者的合法利益。(2)加強(qiáng)對(duì)信托業(yè)務(wù)的嚴(yán)格監(jiān)管。

為了真正有效地防范和控制房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn), 必須建立對(duì)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管機(jī)制, 并建立起科學(xué)的監(jiān)管模式。首先要制定有關(guān)監(jiān)管的法律法規(guī), 使監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的監(jiān)管具有相應(yīng)的法律依據(jù), 如對(duì)投資信托公司直接參股股東的企業(yè)進(jìn)行資格審查, 投資信托公司內(nèi)部要有獨(dú)立管理機(jī)構(gòu), 項(xiàng)目資金要嚴(yán)格分賬管理、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)等。其次, 要盡力構(gòu)造相關(guān)業(yè)務(wù)監(jiān)管的統(tǒng)一框架, 實(shí)現(xiàn)監(jiān)管模式的統(tǒng)一化和集中化, 這樣可以減少監(jiān)管部門之間的摩擦, 有利于實(shí)現(xiàn)監(jiān)管對(duì)象、監(jiān)管方法、監(jiān)管目標(biāo)的統(tǒng)一, 從而有利于提高監(jiān)管的效率, 而且可以為房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)主體創(chuàng)造一個(gè)公平合理的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。再次, 根據(jù)目前我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的發(fā)展情況, 為了最大限度地防范和控制信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn), 應(yīng)強(qiáng)化中央銀行對(duì)信托業(yè)的監(jiān)管職能。中央銀行應(yīng)從機(jī)構(gòu)管理、資信管理、資本金管理、高級(jí)管理人員管理、財(cái)務(wù)管理、資產(chǎn)負(fù)債比例管理等方面著手, 逐步構(gòu)建一套針對(duì)信托投資公司的監(jiān)管系統(tǒng)。

(3)強(qiáng)制信息披露制度。我國(guó)房地產(chǎn)投資信托的健康發(fā)展,必然依賴于信托市場(chǎng)對(duì)投資者利益的切實(shí)保護(hù)和投資者對(duì)市場(chǎng)的信心。政府必須實(shí)行強(qiáng)制信息披露制度, 約束房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為, 并將所有相關(guān)信息公之于眾, 以免投資者因信息不對(duì)稱遭受損失。銀監(jiān)會(huì)已于 2004 年出臺(tái)了《信托投資公司信息披露管理暫行辦法》, 確定了 30 家信托公司首批公布年報(bào), 并要求 3 年內(nèi)所有信托公司實(shí)施年報(bào)披露制度, 應(yīng)以此為契機(jī), 督促信托公司加強(qiáng)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和披露工作。另一方面, 房地產(chǎn)企業(yè)與信托公司應(yīng)該形成長(zhǎng)期有效合作機(jī)制, 提高信息透明度, 規(guī)范運(yùn)作, 共同提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力。在美國(guó), 證券管理委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)管工作, 房地產(chǎn)投資信托的投資計(jì)劃、則務(wù)計(jì)劃、管理費(fèi)用及投資期限均需主管部門批準(zhǔn), 而且其財(cái)務(wù)必須完全公開化、透明化。我國(guó)可以借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn), 提高信息披露的有效性。(4)信托公司提高自身風(fēng)險(xiǎn)管理水平。

信托公司應(yīng)提高自身風(fēng)險(xiǎn)管理水平, 降低管理風(fēng)險(xiǎn)。一是要做好投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款資格審查。由于房地產(chǎn)各個(gè)項(xiàng)目的特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)方式不同, 這些不同又影響著投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小, 因此投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析的關(guān)鍵是要做好項(xiàng)目評(píng)估和可行性研究, 同時(shí)還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)貸款人信用等級(jí)、財(cái)務(wù)狀況、償還能力的審查和評(píng)判, 從源頭上控制信托財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。二是要為信托資金的安全保障引入擔(dān)保措施, 以分散風(fēng)險(xiǎn), 并保證擔(dān)保機(jī)構(gòu)的資質(zhì)。三是要對(duì)合同執(zhí)行情況, 房地產(chǎn)開發(fā)商的財(cái)務(wù)情況, 以及項(xiàng)目的進(jìn)展情況進(jìn)行跟蹤了解, 當(dāng)發(fā)現(xiàn)資金違規(guī)使用或項(xiàng)目出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí), 要及時(shí)采取補(bǔ)救措施, 如按合同約定向擔(dān)保人追索或及時(shí)處置抵押物, 盡量將信托財(cái)產(chǎn)的損失降到最低限度。信托公司應(yīng)通過加強(qiáng)對(duì)信托財(cái)產(chǎn)的日常管理, 提高信托財(cái)產(chǎn)的安全性與效益性, 降低投資人的風(fēng)險(xiǎn)和損失。(5)引入第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)或仲裁機(jī)構(gòu)。

目前, 大多數(shù)投資信托公司房地產(chǎn)專業(yè)投資分析和管理能力不足, 風(fēng)險(xiǎn)控制能力較差。因此, 引進(jìn)或建立專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)或中介機(jī)構(gòu),讓他們提供專業(yè)化管理、咨詢服務(wù), 借助專業(yè)機(jī)構(gòu)的判斷和管理, 可預(yù)見并有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托可將部分信托事務(wù)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)處理, 以契約形式明確專業(yè)機(jī)構(gòu)的權(quán)利、義務(wù)和承擔(dān)的責(zé)任, 既可以加強(qiáng)房地產(chǎn)信托的專業(yè)管理能力, 各專業(yè)機(jī)構(gòu)又分擔(dān)了其責(zé)任范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí), 各專業(yè)機(jī)構(gòu)也以自身信謄為信托計(jì)劃提供了無形擔(dān)保, 具有信用增強(qiáng)作用。出現(xiàn)相關(guān)的法律問題時(shí), 信托公司如果以單方?jīng)Q定, 或者以主觀意志為轉(zhuǎn)移地判斷, 變現(xiàn)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值是公允的、通過主張抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)實(shí)現(xiàn)信托受益時(shí)而支付的成本是合理的等行為, 往往不能得到投資者的真正認(rèn)同。因此, 引入專業(yè)會(huì)計(jì)事務(wù)所運(yùn)用多種評(píng)估方法對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估, 并引入專業(yè)律師事務(wù)所對(duì)評(píng)估材料的正確性和合法性給出法律意見, 能有效地解決很多法律問題, 更有效地控制房地產(chǎn)投資信托的風(fēng)險(xiǎn)。(6)不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。

信托公司要不斷進(jìn)行創(chuàng)新, 不僅要在房地產(chǎn)投資信托的投資組合、期限、規(guī)模等方面進(jìn)行優(yōu)化改進(jìn), 還應(yīng)進(jìn)行產(chǎn)品的創(chuàng)新。121 號(hào)文件之后, 房地產(chǎn)信托進(jìn)行了一些創(chuàng)新, 出現(xiàn)了股權(quán)信托模式和財(cái)產(chǎn)信托模式, 但仍以貸款給房地產(chǎn)項(xiàng)目為主, 這種方式不僅規(guī)模有限還面臨巨大的信用風(fēng)險(xiǎn)。目前, 房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)模式越來越成為房地產(chǎn)投資信托的新方向, 其核心特征是以出租型物業(yè)的租金收入為基礎(chǔ)向股東分紅派息, 而我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)自 2005 年以來快速發(fā)展, 存在大量在優(yōu)質(zhì)的可供持有和運(yùn)營(yíng)的物業(yè)。由于 REITs可以公開發(fā)售上市, 并且需要定期向投資人分配信托利益, 因此可以很好的降低房地產(chǎn)信托的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

(7)加強(qiáng)人才的培養(yǎng)和儲(chǔ)備。

信托公司應(yīng)重視對(duì)專業(yè)人才的培養(yǎng), 在房地產(chǎn)投資信托的運(yùn)作過程中以投資方向明確、業(yè)務(wù)清晰、運(yùn)作規(guī)范為基本原則, 培養(yǎng)既熟悉金融業(yè)務(wù)知識(shí)又具有房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理理念的專業(yè)人才。但從本質(zhì)上講, 房地產(chǎn)投資信托運(yùn)作更偏重于理財(cái), 而非單純的房地產(chǎn)專業(yè)技術(shù), 其注重的是房地產(chǎn)資產(chǎn)的運(yùn)作, 而非項(xiàng)目的具體實(shí)施。所以必須加強(qiáng)培養(yǎng)一批具有戰(zhàn)略投資眼光、精投資銀行業(yè)務(wù)、懂財(cái)務(wù)通法律的理財(cái)專家, 同時(shí), 這些人員又必須對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有一個(gè)比較全面的把握能力。按照通行的定律, 公司的核心業(yè)務(wù) 80%的利潤(rùn)實(shí)際上是由 20%的高管或?qū)I(yè)人員承擔(dān)和完成的, 能否建立一支經(jīng)過專門訓(xùn)練, 具備良好的心理素質(zhì)、完美的人格品質(zhì)、靈敏的市場(chǎng)嗅覺和綜合的業(yè)務(wù)能力的管理隊(duì)伍, 將是房地產(chǎn)投資信托興衰的關(guān)鍵所在。（8）控制風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格內(nèi)部審查

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及的資金量比較多，在項(xiàng)目初期就應(yīng)做好項(xiàng)目的審核工作，首先通過對(duì)融資人及擔(dān)保人的信用評(píng)級(jí)和盡職調(diào)查進(jìn)行嚴(yán)格的事前控制，通過設(shè)定較嚴(yán)格的抵押擔(dān)保措施、設(shè)定各指標(biāo)底線并適當(dāng)引入風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移措施規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)，最大限度地做到風(fēng)險(xiǎn)可控。其次，對(duì)其后期管理要進(jìn)行持續(xù)的追蹤，包括其評(píng)級(jí)情況，建設(shè)進(jìn)度，財(cái)務(wù)狀況等。信托公司應(yīng)保證風(fēng)險(xiǎn)管理部門和合規(guī)部門對(duì)項(xiàng)目出具獨(dú)立意見。再次，信托公司應(yīng)聘請(qǐng)?jiān)u估團(tuán)隊(duì)對(duì)項(xiàng)目抵押物等進(jìn)行合理估價(jià)，并聘外部律師為項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)做出評(píng)估。（9）加強(qiáng)人才培養(yǎng)

房地產(chǎn)信托的發(fā)展限制引發(fā)創(chuàng)新的需求，從資金的募集到項(xiàng)目的選擇多個(gè)環(huán)節(jié)都可實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，設(shè)計(jì)多渠道、多類型的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，以適應(yīng)市場(chǎng)多元化的需求。為此，信托公司應(yīng)加大人才培養(yǎng)，針對(duì)其產(chǎn)品的多樣性和復(fù)雜性，應(yīng)注重對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)人員、風(fēng)險(xiǎn)審核人員、交易人員的培養(yǎng)。設(shè)計(jì)人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的敏感度，熟知企業(yè)運(yùn)作及經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，通過產(chǎn)品 的創(chuàng)新增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，為投資人提供更廣泛的投資方式，有效的風(fēng)險(xiǎn)審核人員最好是經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練，具有律所或會(huì)計(jì)師事務(wù)所的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，并能獨(dú)立公正出具風(fēng)險(xiǎn)意見，而交易人員要有快速的反應(yīng)能力，快速應(yīng)對(duì)交易中出現(xiàn)的變化。

第三篇：房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托 研究分析報(bào)告

葉俊 金融082 3080113081

光大證券寧波分部業(yè)務(wù)分析報(bào)告

光大證券股份有限公司創(chuàng)建于1996年，由中國(guó)光大集團(tuán)總公司投資控股的全國(guó)性綜合類股份制證券公司，是中國(guó)證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的首批三家創(chuàng)新試點(diǎn)公司之一。2009年8月成功發(fā)行A股股票，共計(jì)募集資金109.62億元，并于8月18日在上海證券交易所掛牌上市。截至2010年6月30日，公司注冊(cè)資本34.18億元，凈資本17034.34億元，凈資產(chǎn)214.74億元，總資產(chǎn)575.57億元。

走訪了寧波光大證券解放南路營(yíng)業(yè)部，得到了客戶經(jīng)理錢立明先生的熱情接待。錢經(jīng)理簡(jiǎn)單介紹光大證券的概況。光大證券在業(yè)務(wù)方面主要分三大部：資產(chǎn)管理部、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)部、投資銀行部。

資產(chǎn)管理部，是公司開展資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)的唯一部門，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)理財(cái)產(chǎn)品，推出集合資產(chǎn)管理計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)委托資產(chǎn)收益最優(yōu)化。目前資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)部總計(jì)成立了“光大陽(yáng)光1號(hào)”、“光大陽(yáng)光2號(hào)”、“光大陽(yáng)光3號(hào)”、“光大陽(yáng)光5號(hào)”、“光大陽(yáng)光6號(hào)”、“光大陽(yáng)光7號(hào)”、“光大陽(yáng)光基中寶”以及“光大陽(yáng)光集結(jié)號(hào)混合型一期”、“光大陽(yáng)光集結(jié)號(hào)收益型一期”、“光大陽(yáng)光集結(jié)號(hào)收益型二期”等10只集合資產(chǎn)管理計(jì)劃，管理資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到113.9億元，產(chǎn)品種類涉及股票、FOF、債券以及QDII等，形成了較為完整的理財(cái)產(chǎn)品線。客戶可以在各光大證券營(yíng)業(yè)部認(rèn)購(gòu)這些理財(cái)產(chǎn)品。

經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)部依托布局合理的證券服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，先進(jìn)高效的證券交易系統(tǒng)，積極有效的證券服務(wù)營(yíng)銷，提供了涵蓋滬深A(yù)股、B股、基金、債券、權(quán)證、三板業(yè)務(wù)等品種齊全、方式多樣的代理交易買賣服務(wù)。2008年推出特色產(chǎn)品——金陽(yáng)光投資決策支持系統(tǒng)。該產(chǎn)品從投資者的需求出發(fā)，利用先進(jìn)技術(shù)手段為每個(gè)投資者貼身訂制屬于自己的電子投資情報(bào)站，提供資訊和研報(bào)，與投資者的持倉(cāng)緊密關(guān)聯(lián)，并提供強(qiáng)大的檢索以及自主訂制功能，同時(shí)分別以Web、郵件和客戶端軟件多樣化的方式進(jìn)行展現(xiàn)，最大限度地省卻了投資者進(jìn)行信息篩選的時(shí)間。

投資銀行部，投資銀行業(yè)務(wù)屬于中介業(yè)務(wù)。光大證券投行業(yè)務(wù)包括：債券承銷、企業(yè)資產(chǎn)重組、購(gòu)并及項(xiàng)目融資、公司理財(cái)、資產(chǎn)證券化、財(cái)務(wù)顧問等業(yè)務(wù)。服務(wù)內(nèi)容主要有：債券承銷、企業(yè)資產(chǎn)重組、購(gòu)并、項(xiàng)目融資、財(cái)務(wù)顧問、資產(chǎn)證券化。通過與錢經(jīng)理的交談，發(fā)現(xiàn)目前我國(guó)證券還是處于分業(yè)經(jīng)營(yíng)的階段，所有的業(yè)務(wù)以及服務(wù)都有嚴(yán)格的區(qū)分，并不存在一個(gè)項(xiàng)目涉及多個(gè)服務(wù)內(nèi)容的情況；也沒有將服務(wù)對(duì)象細(xì)分化，例如不同類型的企業(yè)有不同類型的業(yè)務(wù)需求和特點(diǎn)應(yīng)該將其細(xì)化，而目前只是將客戶分為個(gè)人、企事業(yè)單位和政府經(jīng)濟(jì)管理部門。光大證券的目前理財(cái)產(chǎn)品多投資于股票、基金、固定收益等金融工具以及境外證券，沒有涉及資產(chǎn)證券化的。

金融營(yíng)銷環(huán)境分析

由于目前我國(guó)證券公司（即投資銀行）還是處于分業(yè)經(jīng)營(yíng)的階段，所有的業(yè)務(wù)以及服務(wù)都有嚴(yán)格的區(qū)分，并不存在一個(gè)項(xiàng)目涉及多個(gè)服務(wù)內(nèi)容的情況，也沒有將服務(wù)對(duì)象細(xì)分化，因此希望能推出一款結(jié)合資產(chǎn)證券化的針對(duì)房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品。

接下來將從宏觀和微觀兩個(gè)方面對(duì)這一金融產(chǎn)品的營(yíng)銷環(huán)境進(jìn)行分析，分析其營(yíng)銷可行性。

在此之前我先簡(jiǎn)單介紹一下所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品。先將不同規(guī)模的房地產(chǎn)商進(jìn)行信譽(yù)評(píng)級(jí)，不同信譽(yù)等級(jí)的房地產(chǎn)商將在產(chǎn)品中享有不同的收益比例。然后將房地產(chǎn)商需要籌資開發(fā)建造的樓盤進(jìn)行資產(chǎn)證券化，將他化為一份份的信托合同。投資者購(gòu)買這份信托合同，就意味著投資者參與投資樓盤，承擔(dān)投資樓盤的風(fēng)險(xiǎn)，如果虧損地產(chǎn)商承諾優(yōu)先償還投資者的債務(wù)，享有樓盤除開發(fā)商收益外的收益。樓盤建成出售營(yíng)利后投資者有兩個(gè)選擇：

1、合同終止，拿回本金和收益；

2、將合同轉(zhuǎn)換為類似打折券的合同即約定在未來某一時(shí)間段內(nèi)，投資者可以以約定的價(jià)格（低于市場(chǎng)價(jià)）購(gòu)買樓盤中自己所看中的房子。這就是所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品。

一、宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（PEST分析）：

1.經(jīng)濟(jì)環(huán)境：寧波是浙江的第二大城市，近年來城市化進(jìn)程加快，由港口貿(mào)易經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)寧波金融業(yè)的發(fā)展，居民收入增長(zhǎng)快速，高收入群體比重不斷擴(kuò)大，對(duì)理財(cái)?shù)男枨笤絹碓綇?qiáng)烈，尤其是受過高等教育大膽的年輕投資者，對(duì)于新型的金融產(chǎn)品也比較愿意嘗試。

2.政治、法律法規(guī)環(huán)境：房地產(chǎn)證券化依托的房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)漸趨完善，基本做到了有法可依、有章可循，如《中國(guó)人民銀行法》和《商業(yè)銀行法》。與資本市場(chǎng)發(fā)展密切相關(guān)的證券市場(chǎng)的法制建設(shè)取得了重要進(jìn)展，目前已頒布實(shí)施的有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章，如《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》、《證券法》、《信托法》等達(dá)350余件，涉及證券市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)和所有品種，初步形成了全國(guó)統(tǒng)一的證券法規(guī)體系。我國(guó)已具備了較為完善的房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融法律規(guī)范，從而對(duì)推行房地產(chǎn)證券化提供了有力的法律法規(guī)保障。同時(shí)在設(shè)計(jì)金融產(chǎn)品時(shí)考慮到了風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管問題，將房地產(chǎn)商進(jìn)行了信用評(píng)級(jí)，規(guī)范這一金融產(chǎn)品的提供者，便于投資者識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。盡管目前我國(guó)正在通過緊縮銀根、限購(gòu)來打壓房?jī)r(jià)，但是打壓房?jī)r(jià)并不意味著一定要打壓整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，相反國(guó)家鼓勵(lì)建造廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的。房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)降低了融資成本有助于其融資，節(jié)省成本。

3.科技環(huán)境：以網(wǎng)絡(luò)為標(biāo)志的現(xiàn)代電子科技的發(fā)展，可以將信托合同標(biāo)準(zhǔn)化，投資者可以在承銷商的交易系統(tǒng)上進(jìn)行交易委托。與此同時(shí)可以在信托正式發(fā)行前進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)路演，介紹樓盤的開發(fā)商、建筑商、地段等一系列信息，讓投資者對(duì)其投資的樓盤有充分的了解。在合同進(jìn)行過程中，在樓盤專門的網(wǎng)站上適時(shí)公布，披露樓盤信息，做到盡量透明化。

4.社會(huì)文化環(huán)境：2004年銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》讓投資者進(jìn)一步了解了房地產(chǎn)信托投資基金。在中國(guó)，人們對(duì)于房地產(chǎn)的投資有種特殊的情懷，傳統(tǒng)的國(guó)人認(rèn)為成家立業(yè)就應(yīng)該有一套自己的房子，且房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤(rùn)也是非?？捎^，所以投資者對(duì)于房地產(chǎn)的投資有異常的偏好。

二、微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析：

1.客戶意愿分析：伴隨著我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)商的融資貸款特別是中小房地產(chǎn)商的融資貸款越來越難。銀行貸款的融資成本越來越高，房產(chǎn)商渴望找到一種低成本高效益的融資渠道。所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品就是針對(duì)房地產(chǎn)商這一需求所設(shè)計(jì)的。由于其賦予了投資者類似期權(quán)的權(quán)利，所以在投資收益上的利息可以低于銀行貸款給地產(chǎn)商的利息，這樣大大降低了房產(chǎn)商的的融資成本。與此同時(shí)由于賦予的是房產(chǎn)建成后的期權(quán)，這樣就降低了買賣期房融資而產(chǎn)生的價(jià)格損失。

2.競(jìng)爭(zhēng)者分析：目前國(guó)內(nèi)還沒有出現(xiàn)此類金融產(chǎn)品，通過對(duì)錢經(jīng)理的訪問，了解到目前房地產(chǎn)融資多為兩種模式：第一種是封閉式房地產(chǎn)投資信托基金；第二種是出售型土地使用權(quán)信托（類似期房出售）。第一種模式主要滿足投資者的投資收益需求，第二種模式主要滿足投資者對(duì)土地使用的需求。所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品則給予投資者兩種需求的選擇，投資者可以追求任一需求。

3.金融市場(chǎng)環(huán)境：目前我國(guó)房地產(chǎn)資金的供給主要來自銀行，而銀行的負(fù)債基本上是儲(chǔ)蓄存款，期限最長(zhǎng)的只有幾年。資產(chǎn)則大都是房地產(chǎn)抵押貸款，期限多在15-20年以上，從而形成了房地產(chǎn)資金供求中的短存長(zhǎng)貸的結(jié)構(gòu)性矛盾。這一產(chǎn)品則將銀行從房地產(chǎn)融資中的債權(quán)人剝離出來，變?yōu)榈谌街怀袚?dān)資金的監(jiān)控責(zé)任，有利于降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。證券市場(chǎng)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)為房地產(chǎn)信托創(chuàng)造了必要條件。

綜上所述，我國(guó)推行房地產(chǎn)信托的基本條件已經(jīng)具備，國(guó)際上成熟的房地產(chǎn)信托的運(yùn)作模式也為提供了借鑒。同時(shí)也認(rèn)識(shí)到，我國(guó)在推行房地產(chǎn)信托的進(jìn)程中還存在著來自制度、市場(chǎng)等方面的諸多障礙，需要政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、投資者共同研究解決，共同來培育和推動(dòng)房地產(chǎn)信托的全面發(fā)展。新設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品只是為房地產(chǎn)信托提供一個(gè)可供參考的信托模式。

消費(fèi)者行為分析

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，使得各大金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生危機(jī)感，也讓金融機(jī)構(gòu)明白只有抓住消費(fèi)者的需求開發(fā)出滿足消費(fèi)者需求的產(chǎn)品，不斷的創(chuàng)新完善才能使自己在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。而金融機(jī)構(gòu)首先要了解的就是消費(fèi)者的行為以及還有哪些需求是消費(fèi)者沒有被滿足的。

我主要通對(duì)各類金融機(jī)構(gòu)實(shí)地調(diào)研、口頭采訪等形式掌握了第一手資料，再結(jié)合平時(shí)所學(xué)知識(shí)和網(wǎng)絡(luò)查閱的相關(guān)證券投資資料，從消費(fèi)者角度設(shè)計(jì)問卷，分別從消費(fèi)者投資的渠道、目的、投資方式以及對(duì)金融機(jī)構(gòu)各方面評(píng)價(jià)等方面來作為此次消費(fèi)者行為分析的基礎(chǔ)，結(jié)合設(shè)計(jì)的產(chǎn)品“房地產(chǎn)信托”的相關(guān)方面分析消費(fèi)者的行為。

本次調(diào)查問卷發(fā)放地點(diǎn)主要在寧波鄞州區(qū)，共發(fā)問卷80份，回收71份，有效問卷56份。其中，男性占57.14%，女性占42.68%，年齡段主要集中在20歲至55歲之間。從被調(diào)查者的學(xué)歷上看，主要集中于高中、中專及以下（39.29%）、大專（21.43%）、本科（32.14%）這三部分。現(xiàn)就這些有效問卷做如下分析：

總的來說，參與問卷的被調(diào)查者中，有大約一半（53.57%）為普通員工，17.86%為私企主。但是不管從事的職業(yè)是什么，其月收入都還是比較可觀的，基本都在3000元以上，其中5000至10000元的人數(shù)最多，占了39.29%，1萬元以上的也占了17.86%。在關(guān)于“您對(duì)金融產(chǎn)品投資了解程度”的問題中，有14.29%的投資者認(rèn)為很了解，認(rèn)為自己了解、一般或是不了解的投資者各占28.57%。盡管這些人自我認(rèn)為對(duì)金融產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)差異比較大，但是總體還是趨向于保守投資的。對(duì)除儲(chǔ)蓄存款外的其他投資，35.71%的家庭的理財(cái)投資占總收入的比例在10%以下，32.14%的家庭的的理財(cái)投資占總收入的比例在10%-30%之間，將家庭超過50%的自查投資于除儲(chǔ)蓄存款的投資的比例相對(duì)來說就比較小了，只有10.71%。

盡管金融業(yè)務(wù)在我國(guó)的發(fā)展速度不斷增快，金融投資的領(lǐng)域也在不斷地拓寬，但是現(xiàn)階段消費(fèi)者和金融產(chǎn)品的接觸面還是比較狹窄的。在此次問卷中，發(fā)現(xiàn)人們還是更愿意將錢投在一些比較傳統(tǒng)的，發(fā)展較為完善的金融產(chǎn)品上，如定期儲(chǔ)蓄（25.83%）、股票（31.48%）、基金（24.07%），僅這三類就占了可供多選的10個(gè)備選答案中的80%多。而一些比較新金融產(chǎn)品，如期貨、信托產(chǎn)品，由于其本身操作比較復(fù)雜，在我國(guó)金融產(chǎn)品中發(fā)展還不夠完善等原因，很多消費(fèi)者表示持觀望態(tài)度。

消費(fèi)者投資理財(cái)產(chǎn)品，一般都是帶有某種目的的。而在其行為目的的調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)為了“合理安排收支”、“資產(chǎn)保值、抵御通脹”、“提高生活質(zhì)量”這三項(xiàng)目的而投資的消費(fèi)者占了總數(shù)的一半，而追求“資產(chǎn)的快速增值”的消費(fèi)者占12.33%，在七個(gè)消費(fèi)行為目的選項(xiàng)中排在第五，這些都很好地佐證了人們之所以選擇較為保守的投資方式的原因。

好馬配好鞍，一個(gè)金融產(chǎn)品的成功其本身的產(chǎn)品質(zhì)量固然重要，但好的營(yíng)銷渠道、金融機(jī)構(gòu)能提供的服務(wù)也是很重要的。那么投資者喜歡什么樣的金融機(jī)構(gòu)和服務(wù)呢？在選擇金融機(jī)構(gòu)時(shí)，“網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量多，容易找到”往往成為人們選擇的作重要的條件（占17.65%），其次是“操作程序簡(jiǎn)單”（15.29%）、“柜員服務(wù)態(tài)度好，素質(zhì)高”（14.12%），這三選項(xiàng)選的人是最多的。金融機(jī)構(gòu)要想產(chǎn)品能夠打出市場(chǎng)，就要關(guān)注消費(fèi)者的實(shí)際情況。相對(duì)于專業(yè)的投資意見，一般的消費(fèi)者可能都不能理解，那么金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)的高端產(chǎn)品便會(huì)滯銷。所以金融機(jī)構(gòu)在設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)，要充分考慮廣大投資者的要求，最好能設(shè)計(jì)除讓人易于掌握、便于理解的產(chǎn)品。

現(xiàn)階段，金融消費(fèi)者主要還是通過網(wǎng)絡(luò)和電視媒體等渠道了解各種投資理財(cái)品的。而對(duì)于房地產(chǎn)信托，38.24%的人表示不曾了解，23.53%的被調(diào)查者僅在網(wǎng)絡(luò)上了解過，14.71%的被調(diào)查者在報(bào)刊雜志上看過?？梢姺康禺a(chǎn)信托在中國(guó)還屬于萌芽期，消費(fèi)者對(duì)其了解并不深。相對(duì)保守的消費(fèi)者對(duì)這類金融產(chǎn)品接受度并不高，要讓消費(fèi)者快速接受房地產(chǎn)信托并不容易。

為了配合產(chǎn)品，我設(shè)計(jì)了“以目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)您是否會(huì)愿意投資房地產(chǎn)信托”的問題。調(diào)查結(jié)果顯示，明確表示愿意投資房地產(chǎn)信托的僅占14.29%，35.71%的人表示可以觀望一下，而有50%的消費(fèi)者則明確表示不愿意投資。在一半左右愿意或者持觀望態(tài)度的人中，可以發(fā)現(xiàn)多為25-35歲的較年輕的人群，占了42.86%。而這部分人的理財(cái)投資占家庭總收入比重相較于全部人群是有所提高的，具體如圖表1所示：

愿意或者持觀望態(tài)度的調(diào)查者與所有調(diào)查者就理財(cái)投資占家庭總收入的比例的差異50.00%人數(shù)比例40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%42.86%35.71%32.14%21.43%14.29%21.43%10.71%50%以上所有調(diào)查者愿意或者持觀望態(tài)度調(diào)查者10%以下10%—30%30%—50%理財(cái)投資占家庭總收入的比例圖表 1

這些愿意投資或持觀望態(tài)度的消費(fèi)者最關(guān)注的是房地產(chǎn)信托的“投資風(fēng)險(xiǎn)和收益”（28.21%）、“投資的起點(diǎn)金額”（17.95%）以及“金融機(jī)構(gòu)工作人員是否專業(yè)”（12.82%）等，如圖表2所示：

投資者最關(guān)注房地產(chǎn)信托的哪些方面投資風(fēng)險(xiǎn)和收益投資的期限投資的起點(diǎn)金額金融機(jī)構(gòu)工作人員是否專業(yè)金融機(jī)構(gòu)的品牌和信譽(yù)專家或媒體推薦收費(fèi)方式和服務(wù)所投資房地產(chǎn)商的狀況所投資樓盤的情況其他10.26%7.69%0.00%2.56%12.82%12.82%2.56%28.21%5.13%17.95%

圖表 2

如果選擇金融機(jī)構(gòu)的話，他們更愿意選擇國(guó)有銀行（37.93%）、證券公司（24.14%）這些信譽(yù)較高、從事此類金融產(chǎn)品開發(fā)銷售較長(zhǎng)時(shí)間的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資，如圖表3所示：

投資者若辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)會(huì)選擇的金融機(jī)構(gòu)13.79%0.00%37.93%24.14%3.45%6.90%13.79%國(guó)有銀行外資銀行城市商業(yè)銀行其他商業(yè)銀行證券公司信托公司其他金融機(jī)構(gòu)

圖表 3

此外，在選擇第三方機(jī)構(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，相較于上面分析的“若金融機(jī)構(gòu)幫助理財(cái)，比較注重其哪方面服務(wù)”顯得對(duì)專業(yè)性的要求更加強(qiáng)，31.25%的潛在投資者選擇“能提供獨(dú)立、專業(yè)、客觀的咨詢意見的”，21.88%的選“有全面房產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析能力”，18.75%的選“專業(yè)的房產(chǎn)商信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)”，而對(duì)“服務(wù)態(tài)度”等的一些軟實(shí)力的要求有所下降，如圖表4所示：

服務(wù)態(tài)度好的若選擇專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)投資者的選擇朋友推薦的6.25%0.00%31.25%12.50%9.38%0.00%18.75%21.88%媒體宣傳的專業(yè)的房產(chǎn)商信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)有全面房產(chǎn)商財(cái)務(wù)報(bào)表分析能力的能提供獨(dú)立、專業(yè)、客觀的咨詢意見的給人以全新的體驗(yàn)的

圖表 4

投資者對(duì)于房地產(chǎn)信托基金的前景觀點(diǎn)各不相同，有人認(rèn)為現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房產(chǎn)控制嚴(yán)格使其缺乏信心，也有人認(rèn)為雖然政策打壓，存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但人看好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，對(duì)企業(yè)的房產(chǎn)信托產(chǎn)品也較有信心。總的來說，投資者對(duì)房地產(chǎn)信托的態(tài)度較為保守，但并不表示其沒有市場(chǎng)。相信隨著我國(guó)金融業(yè)的發(fā)展，整個(gè)社會(huì)環(huán)境所提供的金融投資環(huán)境也會(huì)給投資者帶來更大的信任，投資者也能逐漸走出固有的金融投資模式，當(dāng)然這需要多方面的努力和時(shí)間的積累。

房地產(chǎn)信托促銷方案

具體產(chǎn)品的詳細(xì)過程如下：

首先應(yīng)該建立比較有效的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制和監(jiān)管機(jī)制，開發(fā)商作為房地產(chǎn)主要責(zé)任人，市場(chǎng)的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和國(guó)家監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)其資格進(jìn)行評(píng)定和審核。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品由證券公司作為金融中介向廣大投資者發(fā)放。由于開發(fā)商在開發(fā)前難以估計(jì)未來建成的房產(chǎn)的實(shí)際成本，所以并不是將實(shí)際成本等份化。使總的份額是固定，而是以相同的資金作為證券的份額單位，比如以一元占一個(gè)份額單位。隨著成本的增加，份額單位也會(huì)增加，但不管增加多少，都是將最后的總收益按份額均等化。

每一個(gè)份額單位具有房地產(chǎn)的一份所有權(quán)，為了增加商品的吸引，特為每個(gè)房地產(chǎn)信托證券份額單位附加一個(gè)本身可以分離的對(duì)未來成品房的優(yōu)惠購(gòu)買權(quán)，比如打折或者優(yōu)惠一定金額，這種分離的優(yōu)惠購(gòu)買權(quán)可以在市場(chǎng)單獨(dú)流通出售給實(shí)際上想買房的人也可以自己使用，這種設(shè)計(jì)可以更好的表現(xiàn)出投資者對(duì)房地產(chǎn)的所有權(quán)。

開發(fā)商通過證券公司籌集到大量資金加上自身的資金（當(dāng)然自己的資金也要折算為份額單位，以便未來的收益分配），投資到房地產(chǎn)中的實(shí)際建設(shè)中，當(dāng)開發(fā)商將成品房完全賣出后所得總收入作為總收益。

總收益在開發(fā)商和投資者間的分配，參數(shù)設(shè)計(jì)： 假設(shè)總成本為

C 總的份額單位為

N 總收益為

R 每份額單位收益中投資者的收益分配率

a 分離后成品房?jī)?yōu)惠購(gòu)買權(quán)的價(jià)格為

E 總資金中投資者資金比例為

? 總資金中開發(fā)商自有資金比例

? 第i投資者投資份額單位數(shù)量

ni 第i投資者的收益

Ti 開發(fā)商的收益

K 這樣可得到：

（一）投資者收益為：

Ti?nia(RC?1)?niE

（二）開發(fā)商的收益為：

K?N(1?a)(RC?1)??Na(RC?1)

根據(jù)此產(chǎn)品，制定如下促銷策略：

一、策劃目的：

推廣房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，豐富投資者的投資渠道，為房產(chǎn)商提供高效、便利、低成本的融資服務(wù)，降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二、營(yíng)銷策略：

（一）產(chǎn)品策略：針對(duì)不同信用級(jí)別的房產(chǎn)商推出不同等級(jí)收益的房地產(chǎn)信托，定位和細(xì)分市場(chǎng)一個(gè)都不能少。

根據(jù)消費(fèi)者行為分析，可以發(fā)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)信托愿意購(gòu)買或持觀望態(tài)度的占了42.86%，其中多為25-35歲的較年輕的人群。而這部分人的理財(cái)投資占家庭總收入比重相較于全部人群是有所提高的，因此主要針對(duì)年輕群體設(shè)置信托。

將客戶分為兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是房地產(chǎn)商市場(chǎng)，另一個(gè)是投資者市場(chǎng)。針對(duì)不同的客戶提供不同的服務(wù)。房地產(chǎn)商幫助其融資，設(shè)計(jì)信托合約；投資者向其推薦適合的信托合同，為他們提供咨詢服務(wù)。

（二）渠道策略：建立科學(xué)的、多層次、多樣化的營(yíng)銷渠道。

在我國(guó)，投資者對(duì)信托產(chǎn)品尤其是房地產(chǎn)信托還比較陌生，而相應(yīng)的金融中介機(jī)構(gòu)并未建立起來，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，選擇銀行和證券公司來加強(qiáng)與投資者的直接接觸，這是信托公司必然的選擇。

可以建立起更加具備專業(yè)素質(zhì)的代銷隊(duì)伍，輔以直郵、電話銷售、呼叫中心以及基于Internet平臺(tái)的直銷網(wǎng)絡(luò)，直達(dá)工薪階層或年輕白領(lǐng)一族。調(diào)查（第8題）顯示，網(wǎng)絡(luò)是投資者獲取信息的重要渠道，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷將成為的主打路線。（三)價(jià)格策略：根據(jù)不同信用等級(jí)的房產(chǎn)商制定不同的收益標(biāo)準(zhǔn)。

（四）促銷策略：多樣化促銷手段并用，通過廣告、座談會(huì)、教育活動(dòng)等形式加大宣傳力度，全方位推廣房地產(chǎn)信托投資理念、樹立品牌效應(yīng)。

（五）客戶關(guān)系管理策略：完善房產(chǎn)信托的售前、售中和售后服務(wù)，向投資人提供量體裁衣式服務(wù)。

（六）正確處理與政府間的關(guān)系：邀請(qǐng)政府機(jī)關(guān)監(jiān)督房地產(chǎn)信托的運(yùn)營(yíng)，與官方合辦信托評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提供低成本的融資信托。

房地產(chǎn)信托營(yíng)銷方案

隨著我國(guó)金融業(yè)的快速發(fā)展，金融產(chǎn)品層出不窮，新的金融產(chǎn)品不斷滿足人們的需求。通過對(duì)寧波光大證券解放南路營(yíng)業(yè)部的走訪，發(fā)現(xiàn)目前我國(guó)的證券公司（即投資銀行）理財(cái)產(chǎn)品多投資于股票、基金、固定收益等金融工具以及境外證券，沒有涉及資產(chǎn)證券化的。因此希望能推出一款結(jié)合資產(chǎn)證券化的針對(duì)房地產(chǎn)融資和房地產(chǎn)投資的金融產(chǎn)品。

一、產(chǎn)品開發(fā)

先將不同規(guī)模的房地產(chǎn)商進(jìn)行信譽(yù)評(píng)級(jí)，不同信譽(yù)等級(jí)的房地產(chǎn)商將在產(chǎn)品中享有不同的收益比例。然后將房地產(chǎn)商需要籌資開發(fā)建造的樓盤進(jìn)行資產(chǎn)證券化，將他化為一份份的信托合同；投資者購(gòu)買這份信托合同，就意味著投資者參與投資樓盤，承擔(dān)投資樓盤的風(fēng)險(xiǎn)，如果虧損地產(chǎn)商承諾優(yōu)先償還投資者的債務(wù)；享有樓盤除開發(fā)商收益外的收益。樓盤建成出售營(yíng)利后投資者有兩個(gè)選擇：1.合同終止，拿回本金和收益；2.將合同轉(zhuǎn)換為類似打折券的合同，即約定在未來某一時(shí)間段內(nèi)，投資者可以以約定的價(jià)格（低于市場(chǎng)價(jià)）購(gòu)買樓盤中自己所看中的房子。

關(guān)于總收益在開發(fā)商和投資者間的分配，參數(shù)設(shè)計(jì)：

假設(shè)總成本為

C，總的份額單位為

N，總收益為

R，每份額單位收益中投資者的收益分配率

a，分離后成品房?jī)?yōu)惠購(gòu)買權(quán)的價(jià)格為

E，總資金中投資者資金比例為

?，總資金中開發(fā)商自有資金比例

?，第i投資者投資份額單位數(shù)量

第i投資者的收益

ni

Ti 開發(fā)商的收益

K 這樣可得到：

（一）投資者的收益為：

Ti?nia(RC?1)?niE

（二）開發(fā)商的收益為：

K?N(1?a)（二、消費(fèi)群體設(shè)定

RC?1)??Na(RC?1)

設(shè)計(jì)的融產(chǎn)品房地產(chǎn)證券化針對(duì)的主要有兩類客戶群體，分別為房地產(chǎn)融資（開發(fā)商）和房地產(chǎn)投資。開發(fā)商可以通過證券公司籌集到大量資金，加上自有的資金，從而減輕集資成本，信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開發(fā)商能獲得更高的收益并帶動(dòng)金融環(huán)境向更好的方向發(fā)展。通過房地產(chǎn)證券化，使開發(fā)商資金流動(dòng)性加強(qiáng)，施工更加流暢。從投資者的角度來看，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的利潤(rùn)也是非?？捎^，傳統(tǒng)的國(guó)人對(duì)擁有自己的住房有異常的偏好，買房的人可以使用從市場(chǎng)購(gòu)買信托產(chǎn)品分離的優(yōu)惠購(gòu)買權(quán)而享受到價(jià)格的優(yōu)惠，而投資者也可獲得較好的收益。

三、營(yíng)銷環(huán)境分析

走訪調(diào)研光大證券，發(fā)現(xiàn)目前我國(guó)的證券公司還是處于分業(yè)經(jīng)營(yíng)的階段，所有的業(yè)務(wù)以及服務(wù)都有嚴(yán)格的區(qū)分，服務(wù)對(duì)象也不夠細(xì)分且沒有涉及資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品。現(xiàn)從宏觀和微觀兩方面分析金融營(yíng)銷環(huán)境及其營(yíng)銷的可行性。

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（PEST分析）：

1.經(jīng)濟(jì)、社會(huì)環(huán)境：寧波作為浙江的第二大城市，由港口貿(mào)易經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)寧波的金融業(yè)的發(fā)展，人們的收入增加了，對(duì)理財(cái)?shù)男枨笤絹碓綇?qiáng)烈。整個(gè)社會(huì)的投資環(huán)境在變化，接觸到外面世界越來越多，對(duì)于國(guó)外新型的金融產(chǎn)品的接受度也大大提高了。

2.政策、法律環(huán)境：房地產(chǎn)證券化依托的房地產(chǎn)市場(chǎng)法律法規(guī)漸趨完善，基本做到了有法可依、有章可循，如《中國(guó)人民銀行法》和《商業(yè)銀行法》。與資本市場(chǎng)發(fā)展密切相關(guān)的證券市場(chǎng)的法制建設(shè)取得了重要進(jìn)展，目前已頒布實(shí)施的有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章如《公司法》、《企業(yè)債券管理?xiàng)l例》、《證券法》、《信托法》等達(dá)350余件，涉及證券市場(chǎng)各個(gè)環(huán)節(jié)和所有品種，初步形成了全國(guó)統(tǒng)一的證券法規(guī)體系。2004年銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》讓投資者進(jìn)一步了解了房地產(chǎn)信托投資基金，越來越多的投資者進(jìn)入了這一投資圈。在設(shè)計(jì)金融產(chǎn)品時(shí)考慮到風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管問題，將房地產(chǎn)商進(jìn)行了信用評(píng)級(jí)，規(guī)范這一金融產(chǎn)品的提供者，便于投資者識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。盡管目前我國(guó)正在通過緊縮銀根、限購(gòu)來打壓房?jī)r(jià)，但是打壓房?jī)r(jià)并不意味著一定要打壓整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)，相反國(guó)家鼓勵(lì)建造廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的。房地產(chǎn)信托的出現(xiàn)降低了融資成本有助于其融資，節(jié)省成本。

3.科技環(huán)境：以網(wǎng)絡(luò)為標(biāo)志的現(xiàn)代電子科技的發(fā)展，可以將的信托合同標(biāo)準(zhǔn)化，投資者可以在承銷商的交易系統(tǒng)上進(jìn)行交易委托。與此同時(shí)，可以在信托正式發(fā)行前進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)路演，介紹樓盤的開發(fā)商、建筑商、樓盤的地段等一系列樓盤的信息，讓投資者對(duì)其投資的樓盤有充分的了解。在合同進(jìn)行過程中，在樓盤專門的網(wǎng)站上適時(shí)公布，披露樓盤信息，做到盡量透明化。考慮到風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管問題，可以將房地產(chǎn)商進(jìn)行了信用評(píng)級(jí)，便于投資者識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)。

（二）微觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析：

1.客戶意愿分析：伴隨著房地產(chǎn)的調(diào)控，房地產(chǎn)商的融資貸款特別是中小房地產(chǎn)商的融資貸款越來越難。銀行貸款的融資成本增加，房產(chǎn)商渴望找到一種低成本高效益的融資渠道。設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品來降低房產(chǎn)商的的融資成本，滿足房地產(chǎn)商的這部分需求。

2.競(jìng)爭(zhēng)者環(huán)境分析：目前國(guó)內(nèi)還沒有出現(xiàn)這類金融產(chǎn)品。通過對(duì)錢經(jīng)理的訪問，了解到目前房地產(chǎn)融資多為兩種模式：封閉式房地產(chǎn)投資信托基金和出售型土地使用權(quán)信托（類似期房出售）。第一種模式主要滿足投資者的投資收益需求，第二種模式主要滿足投資者對(duì)土地使用的需求。我所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品則給予投資者兩種需求的選擇，投資者可以追求任一需求。

3.金融市場(chǎng)環(huán)境：目前我國(guó)房地產(chǎn)資金的供給主要來自銀行，而銀行的負(fù)債基本上是儲(chǔ)蓄存款，期限最長(zhǎng)的只有幾年。資產(chǎn)則大都是房地產(chǎn)抵押貸款，期限多在15-20年以上，從而形成了房地產(chǎn)資金供需中的短存長(zhǎng)貸的結(jié)構(gòu)性矛盾。這一產(chǎn)品則將銀行從房地產(chǎn)融資中的債權(quán)人剝離出來，變?yōu)榈谌街怀袚?dān)資金的監(jiān)控責(zé)任，有利于降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，我國(guó)推行房地產(chǎn)信托的基本條件已經(jīng)具備，國(guó)際上成熟的房地產(chǎn)信托的運(yùn)作模式也提供了借鑒。同時(shí)也認(rèn)識(shí)到，我國(guó)在推行房地產(chǎn)信托的進(jìn)程中還存在著來自制度、市場(chǎng)等方面的諸多障礙，需要政府、銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、投資者共同研究解決，共同來培育和推動(dòng)房地產(chǎn)信托的全面發(fā)展。我所設(shè)計(jì)的金融產(chǎn)品只是為房地產(chǎn)信托提供一個(gè)可供參考的信托模式。

四、促銷方案

一、策劃目的：

推廣房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，豐富投資者的投資渠道，為房產(chǎn)商提供高效、便利、低成本的融資服務(wù)，降低銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

二、營(yíng)銷策略：

（一）產(chǎn)品策略：針對(duì)不同信用級(jí)別的房產(chǎn)商推出不同等級(jí)收益的房地產(chǎn)信托，定位和細(xì)分市場(chǎng)一個(gè)都不能少。

根據(jù)消費(fèi)者行為分析，可以發(fā)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)信托愿意購(gòu)買或持觀望態(tài)度的占了42.86%，其中多為25-35歲的較年輕的人群。而這部分人的理財(cái)投資占家庭總收入比重相較于全部人群是有所提高的，因此主要針對(duì)年輕群體設(shè)置信托。

將客戶分為兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是房地產(chǎn)商市場(chǎng)，另一個(gè)是投資者市場(chǎng)。針對(duì)不同的客戶提供不同的服務(wù)。房地產(chǎn)商幫助其融資，設(shè)計(jì)信托合約；投資者向其推薦適合的信托合同，為他們提供咨詢服務(wù)。

（二）渠道策略：建立科學(xué)的、多層次、多樣化的營(yíng)銷渠道。

在我國(guó)，投資者對(duì)信托產(chǎn)品尤其是房地產(chǎn)信托還比較陌生，而相應(yīng)的金融中介機(jī)構(gòu)并未建立起來，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，選擇銀行和證券公司來加強(qiáng)與投資者的直接接觸，這是信托公司必然的選擇。

可以建立起更加具備專業(yè)素質(zhì)的代銷隊(duì)伍，輔以直郵、電話銷售、呼叫中心以及基于Internet平臺(tái)的直銷網(wǎng)絡(luò)，直達(dá)工薪階層或年輕白領(lǐng)一族。調(diào)查（第8題）顯示，網(wǎng)絡(luò)是投資者獲取信息的重要渠道，網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷將成為主打路線。（三)價(jià)格策略：根據(jù)不同信用等級(jí)的房產(chǎn)商制定不同的收益標(biāo)準(zhǔn)。

（五）促銷策略：多樣化促銷手段并用，通過廣告、座談會(huì)、教育活動(dòng)等形式加大宣傳力度，全方位推廣房地產(chǎn)信托投資理念、樹立品牌效應(yīng)。

（五）客戶關(guān)系管理策略：完善房產(chǎn)信托的售前、售中和售后服務(wù)，向投資人提供量體裁衣式服務(wù)。

（六）正確處理與政府間的關(guān)系：邀請(qǐng)政府機(jī)關(guān)監(jiān)督房地產(chǎn)信托的運(yùn)營(yíng)，與官方合辦信托評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)提供低成本的融資信托。附錄

房地產(chǎn)信托調(diào)查問卷

希望您能在百忙之中抽出一點(diǎn)時(shí)間幫助完成這份問卷，非常感謝您的合作。

性別：

男

女

年齡：.小于25歲

25-35歲

36-45歲

46-55歲

55歲以上 學(xué)歷：高中、中專及以下

大專

本科

研究生及以上

1、您的職業(yè)？（）A.普通員工

B.技術(shù)人員

C.公務(wù)員

D.私企主

E.自由職業(yè)者

F.管理人員

G.教師

H.學(xué)生

I.專業(yè)人士(如會(huì)計(jì)師、律師、建筑師、醫(yī)護(hù)人員、記者等)

J.其他

2、您的平均月收入多少元？（）A.1500元及以下

B.1500—3000元

C.3000—5000元

D.5000—10000元

E.1萬以上

3、您對(duì)金融產(chǎn)品投資了解程度？（）A.很了解

B.了解

C.一般

D.不了解

4、您的理財(cái)投資（儲(chǔ)蓄存款除外）占家庭總收入的比例？（）A.10%以下

B.10%—30%

C.30%—50%

D.50%以上

5、您通常會(huì)投資哪些金融產(chǎn)品？（可多選）（）A.定期儲(chǔ)蓄

B.國(guó)債

C.外匯

D.股票

E.期貨

F.基金 F.信托

G.非自住房產(chǎn)

I.黃金

J.保險(xiǎn)

K..其它（請(qǐng)說明）______

6、您投資金融產(chǎn)品的主要目的是？（可多選）（）A.合理安排收支

B.資產(chǎn)保值、抵御通脹

C.資產(chǎn)快速增值

D.醫(yī)療、養(yǎng)老

E.提高生活質(zhì)量

F.買房購(gòu)車

G.子女教育

7、如果您選擇金融機(jī)構(gòu)幫助理財(cái)，比較注重其哪方面服務(wù)?（可多選）（）A.網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量多，容易找到

B.網(wǎng)點(diǎn)內(nèi)設(shè)施良好

C.柜員服務(wù)態(tài)度好，素質(zhì)高

D.辦理業(yè)務(wù)速度快

E.操作程序簡(jiǎn)單

F.金融機(jī)構(gòu)品牌形象和實(shí)力

G.獨(dú)立專業(yè)的投資意見

H.理財(cái)產(chǎn)品投資方式好，有選擇權(quán)

8、您對(duì)房地產(chǎn)信托有所了解嗎？是通過哪種渠道獲得？（可多選）（）

A.親戚朋友

B.報(bào)紙雜志

C.網(wǎng)絡(luò)

D.電視廣告

E.銀行或其他金融機(jī)構(gòu)

F.不曾了解

9、以目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)您會(huì)愿意投資房地產(chǎn)信托嗎？（）A.愿意

B.觀望

C.不愿意

（若選A、B請(qǐng)繼續(xù)，若選C感謝您的合作）

10、若投資，您最關(guān)注房地產(chǎn)信托的哪些方面？（可多選）（）A.投資風(fēng)險(xiǎn)和收益

B.投資的期限

C.投資的起點(diǎn)金額

D.金融機(jī)構(gòu)工作人員是否專業(yè)

E.金融機(jī)構(gòu)的品牌和信譽(yù)

F.專家或媒體推薦

G.收費(fèi)方式和服務(wù)

H.所投資房地產(chǎn)商的狀況

I.所投資樓盤的情況

J.其他

11、您若辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，會(huì)選擇哪類金融機(jī)構(gòu)?（可多選）（）A.國(guó)有銀行

B.外資銀行

C城市商業(yè)銀行

D.其他商業(yè)銀行

E.證券公司

F.信托公司

G.其他金融機(jī)構(gòu)

12、若選擇專業(yè)的第三方機(jī)構(gòu)幫助您進(jìn)行房地產(chǎn)信托分析，您會(huì)如何選擇？

（可多選）（）A.服務(wù)態(tài)度好的B.朋友推薦的 C.媒體宣傳的D.專業(yè)的房產(chǎn)商信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)

E.有全面房產(chǎn)商財(cái)務(wù)報(bào)表分析能力的 F.能提供獨(dú)立、專業(yè)、客觀的咨詢意見的G.給人以全新的體驗(yàn)的 H.其他（請(qǐng)說明）______

13、您是否投資過房地產(chǎn)信托基金或者房地產(chǎn)信托，評(píng)價(jià)如何？（A.投資過，很滿意

B.投資過，基本滿意

C.投資過，收益和風(fēng)險(xiǎn)讓人很失望

D.沒有投資過

14、您覺得房地產(chǎn)信托基金前景如何？請(qǐng)談?wù)勀目捶ā?/p>

________________________________________________________

________________________________________________________)

第四篇：我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

學(xué)號(hào)：20***姓名：馮安中

我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

一、行業(yè)的供需分析

從供應(yīng)和需求來看，現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于供過于求的狀況，但是房?jī)r(jià)依然上漲，不過由于需求下降的原因，房?jī)r(jià)的漲幅與2013同期相比普遍縮小。在供應(yīng)方面現(xiàn)階段，住宅的供應(yīng)為五年同期最高，半數(shù)城市商品房庫(kù)存量上升。而成交方面，成交量明顯回落，同比下降19%，但仍處于歷史最高水平。

二、宏觀環(huán)境的分析

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，經(jīng)濟(jì)開局乏力，“穩(wěn)增長(zhǎng)”仍將是經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體目標(biāo)，在保持合理的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的同時(shí)，注重調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。我國(guó)經(jīng)濟(jì)預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持降速、平穩(wěn)前行的態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)業(yè)提供良好的發(fā)展環(huán)境。

三、從我國(guó)實(shí)行的貨幣政策分析

貨幣政策方面，貨幣信貸環(huán)境將加強(qiáng)宏觀審慎管理，引導(dǎo)貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模的“適度”增長(zhǎng)。近期A股房企再融資的放開，非上市企業(yè)的融資門檻或?qū)⑦M(jìn)一步提高，將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度持續(xù)提升。

四、從房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率分析

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)已經(jīng)到了一個(gè)非常飽和的程度，利潤(rùn)率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤(rùn)率不足10%，很多房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)率只有5%左右。在房?jī)r(jià)的構(gòu)成中，三分之一為地價(jià)，并為政

府所有。地產(chǎn)商所獲利潤(rùn)的60%需繳納稅金，且此部分稅金越來越高；另外還有一部分資金成本被金融機(jī)構(gòu)獲得。由于地產(chǎn)項(xiàng)目的成本高漲，房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠房?jī)r(jià)上漲帶來的機(jī)會(huì)利潤(rùn)愈發(fā)難以持續(xù)。如果房地產(chǎn)企業(yè)不進(jìn)行戰(zhàn)略上的創(chuàng)新與管控能力的提升，將很難提升其利潤(rùn)率，獲得超額利潤(rùn)。

然而在宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)中我們學(xué)過是否要對(duì)新的實(shí)物資本進(jìn)行投資取決于這些新投資的利潤(rùn)率與購(gòu)買這些資產(chǎn)而必須借進(jìn)的款項(xiàng)所要求的利率比較。前者大于后者時(shí)，投資是值得的；前者小于后者時(shí)，投資是不值得的。所以投資者會(huì)減少投資使得房地產(chǎn)行業(yè)降溫，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也會(huì)趨之穩(wěn)定。

五、從風(fēng)險(xiǎn)與投資的角度分析

在現(xiàn)在消費(fèi)者消費(fèi)越加理性，而且出現(xiàn)了部分寧愿租房也不愿意買房的新興群體。地產(chǎn)商的投資需求也會(huì)考慮到風(fēng)險(xiǎn)，投資是現(xiàn)在的事，而收益卻是未來的事，所以作為一個(gè)理性的投資人，地產(chǎn)商也會(huì)注意到這些風(fēng)險(xiǎn)，從而進(jìn)行投資，但是由于當(dāng)前市場(chǎng)并不是那么的好，所以地產(chǎn)商的投資較同期比較漲幅下降。

為什么說“下降”但是還要“漲”，我在前面行業(yè)的供求方面也說過雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)處于買方市場(chǎng)但是房?jī)r(jià)依舊要漲，只是漲幅下降，其實(shí)很大的原因取決于我們的國(guó)情，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在我國(guó)有著特殊的經(jīng)濟(jì)地位，可以說它是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)大支柱，這同時(shí)也是上一屆政府出臺(tái)許多相關(guān)政策卻沒有取得什么明顯效果的原因，所以說“下降”但還要“漲”。

六、從土地的供求方面分析

2014年，全國(guó)300個(gè)城市各類用地推出量同比下降3.6%，成交量同比大幅下降12.8%，前兩月市場(chǎng)維持火熱，3月成交熱度消減；價(jià)格方面，全國(guó)300個(gè)城市各類用地樓面均價(jià)上漲顯著，同比上漲27.0%，溢價(jià)率為13.0%。房企擴(kuò)展一線布局，稀缺地塊爭(zhēng)搶白熱化；各類城市，土地市場(chǎng)分化顯露，一線城市成交面積及金額同比增長(zhǎng)迅速，二、三四線城市成交面積同比小幅下滑。

從以上的數(shù)據(jù)不難看出由于土地的資源稀缺，導(dǎo)致了土地價(jià)格的上升，也相當(dāng)于開發(fā)商的成本上升，也不難令我們揣測(cè)成本推動(dòng)導(dǎo)致的通貨膨脹畢竟房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的業(yè)內(nèi)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)對(duì)于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)影響是很大的。

總之，我通過分析得到的結(jié)論就是：房地產(chǎn)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來說就是一把摩克利斯之劍，它需要市場(chǎng)的自我調(diào)控，同時(shí)也需要政府適度的引導(dǎo)。

第五篇：我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資問題探討

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資問題探討

近日召開的協(xié)會(huì)債券市場(chǎng)專業(yè)委員會(huì)會(huì)議上，上市房企獲準(zhǔn)發(fā)行中期票據(jù)事宜被討論，并確定為未來實(shí)施方向。消息人士透露，有望率先獲得中期票據(jù)發(fā)行資格的房企被限定為行業(yè)排名前三十的A股上市公司。這是有利于拓展房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的重大政策。那么目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本態(tài)勢(shì)是什么，主要的融資渠道有哪些，它們有什么優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)是一系列亟需梳理、分析的問題。

一、企業(yè)融資及融資渠道

融資，即融通資金，從狹義上講，就是一個(gè)企業(yè)的資金籌集的行為與過程。企業(yè)根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、資金擁有的狀況，以及公司未來經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，采用一定的方式，從一定的渠道向企業(yè)的投資者和債權(quán)人去籌集資金，以保證公司正常生產(chǎn)需要。

企業(yè)融資渠道可以分為兩類，一類是債務(wù)性融資，另一類是權(quán)益性融資。前者包括銀行貸款、發(fā)行債券等，后者主要指股票融資。債務(wù)性融資構(gòu)成負(fù)債，企業(yè)要按期償還約定的本息，債權(quán)人一般不參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策，對(duì)資金的運(yùn)用也沒有決策權(quán)。權(quán)益性融資構(gòu)成企業(yè)的自有資金，投資者有權(quán)參與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)決策，有權(quán)獲得企業(yè)的紅利，但無權(quán)撤退資金。

這兩類融資渠道決定了企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)。企業(yè)如何安排短期負(fù)債、長(zhǎng)期負(fù)債及優(yōu)先股、普通股在企業(yè)資金總額中各自所占的比例，在很大程度上直接影響了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來說，非常典型的資本密集型投入的行業(yè)特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中對(duì)資金的需求量是大而持續(xù)的。僅僅依靠企業(yè)過往經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)盈余是無法滿足實(shí)際需要的。因此，如何融資，使用何種融資渠道成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的重大問題。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資的基本態(tài)勢(shì)

融資規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。經(jīng)過十多年的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。作為非常需要資金支持的行業(yè)來說，房地產(chǎn)業(yè)的融資規(guī)模一直處于持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。2013年房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資總額8.6萬億最近5年年均增長(zhǎng)率為23%。

融資方式較為單一。在我國(guó)目前金融市場(chǎng)的發(fā)展水平基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)業(yè)最為常見的融資方式就來自于銀行貸款。無論是開發(fā)還是銷售，房地產(chǎn)業(yè)幾乎在每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開銀行貸款的資金支持。2013年房地產(chǎn)融資來自于銀行貸款的有1.97萬億，占全年到位資金的16.1%。利用外資534.2億元，約占0.4%，自籌資金4.7萬億，占比38.8%，個(gè)人按揭貸款1.4萬億，約占11.5%?？梢?，在所有的融資渠道中，貸款是僅次于自籌資金的方式。

融資策略缺乏科學(xué)性。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展后，仍舊處于較為初級(jí)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)水平上，對(duì)于自身的發(fā)展態(tài)勢(shì)、發(fā)展周期等問題還缺乏必要充分的認(rèn)識(shí)。于是，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)還不能將融資策略與自身的發(fā)展周期相結(jié)合，還未能形成在較為科學(xué)的理論支持基礎(chǔ)上的科學(xué)融資策略。融資行為較為短期，缺乏長(zhǎng)期的思考。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資特點(diǎn)

房地產(chǎn)商品本身具有一些與一般商品不同的特征。比如不可移動(dòng)性，效用多層次，現(xiàn)金收益等待期長(zhǎng)，價(jià)值形成復(fù)雜等。房地產(chǎn)行業(yè)也由此產(chǎn)生了一些與其他行業(yè)不同的特征。針對(duì)這些特征，房地產(chǎn)企業(yè)在融資活動(dòng)中具有如下特點(diǎn)：

1.開發(fā)資金需求龐大，內(nèi)源性融資較為貧乏，外源性融資依賴性強(qiáng)。房地產(chǎn)行業(yè)是非常典型的資本密集型行業(yè)，整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)需要非常龐大的資金支持。2013年房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資總額8.6萬億，一般企業(yè)的內(nèi)源性融資方式不足以支撐房地產(chǎn)企業(yè)的需求，外源性融資成為最主要的資金支持方式。

2.政府的政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資具有非常直接、重大的影響。在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有鮮明的中國(guó)特色，即政策調(diào)控。政策調(diào)控基本通過兩個(gè)途徑，一是對(duì)房地產(chǎn)融資的影響，二是對(duì)行業(yè)的行政審批。政府通過對(duì)金融工具、金融政策等方面的調(diào)控，形成對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資行為的影響。比如，調(diào)整利率會(huì)直接影響企業(yè)的銀行貸款成本，規(guī)定發(fā)債主體資格直接影響企業(yè)債券融資行為等等。

3.融資的主要抵押品為土地與房產(chǎn)。目前，商業(yè)銀行貸款是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，而貸款的主要抵押品集中在土地和房產(chǎn)上。房地產(chǎn)企業(yè)將土地使用權(quán)、在建工程等作為抵押，向銀行融通資金。

4.財(cái)務(wù)杠桿過高，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大。外源性融資渠道使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿過高，甚至有些超過了基本的財(cái)務(wù)杠桿警戒線。對(duì)房地產(chǎn)這樣一個(gè)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的行業(yè)來說，任何波動(dòng)都可能導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大甚至崩潰。今年以來，一些房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率攀至新高。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式

商業(yè)銀行貸款是最重要、最傳統(tǒng)的渠道，但受政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響較大。股票融資和債券融資作為資本市場(chǎng)融資的重要方式，在我國(guó)面臨諸多限制和規(guī)定。海外融資成為近幾年來很搶眼的新型渠道。

（一）銀行貸款 1.商業(yè)銀行貸款

商業(yè)銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)最傳統(tǒng)、最主要的融資方式。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)得到的銀行貸款主要有三種形式：第一，日常流動(dòng)資金貸款，主要用于企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)及完成土地儲(chǔ)備的流動(dòng)資金需求；第二，項(xiàng)目開發(fā)貸款，主要為滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的建設(shè)資金需求；第三，房地產(chǎn)抵押貸款，是開發(fā)企業(yè)用土地或房屋產(chǎn)權(quán)作為抵押物而向銀行申請(qǐng)的貸款。

優(yōu)點(diǎn)。一是貸款供應(yīng)方眾多。目前我國(guó)提供房產(chǎn)開發(fā)貸款的金融機(jī)構(gòu)包括各大商業(yè)銀行、農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、城市信用社以及部分外資銀行。房產(chǎn)開發(fā)貸款已成為商業(yè)銀行最主要的貸款業(yè)務(wù)之一。二是融資門檻低。只要符合一定條件的房地產(chǎn)企業(yè)都可以申請(qǐng)銀行相關(guān)貸款。在過去相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，銀行信貸手續(xù)較為便捷，融資成本很低，融資數(shù)額巨大。

缺點(diǎn)。一是面臨銀行收緊信貸的壓力。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為銀行的高風(fēng)險(xiǎn)客戶群，在防范壞賬、提高資產(chǎn)質(zhì)量的改革過程中，商業(yè)銀行已經(jīng)收緊了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸額度，提高了貸款條件。二是政府對(duì)房地產(chǎn)貸款政策限制不斷加大。為防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，使融資結(jié)構(gòu)更合理，國(guó)家頒布了一系列宏觀調(diào)控政策控制了信貸資金流入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.銀團(tuán)貸款 銀團(tuán)貸款又稱為辛迪加貸款（SyndicatedLoan），是由獲準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)貸款業(yè)務(wù)的一家或數(shù)家銀行牽頭，多家銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)參加而組成的銀行集團(tuán)（BankingGroup）采用同一貸款協(xié)議，按商定的期限和條件向同一借款人提供融資的貸款方式。額度高、利率合理的銀團(tuán)貸款模式成為海外上市房企最主要的資金獲得渠道。例如，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2012年獲得農(nóng)業(yè)銀行等4家銀行的銀團(tuán)貸款6億美元；華潤(rùn)置地在2012年8月獲得匯豐銀行等5家銀行的聯(lián)合貸款34億港幣。

優(yōu)點(diǎn)。一是單筆融資額度更大。銀團(tuán)貸款可以為企業(yè)一次性提供超過單個(gè)銀行借款能力的資金支持，甚至單筆金額可以超過30億。二是貸款利率較其他方式更低。與房地產(chǎn)信托、股票融資等方式相比，銀團(tuán)貸款的貸款利率更低，給企業(yè)帶來的成本更小。三是程序簡(jiǎn)便易行。融資企業(yè)只需要與安排行商定貸款條件，其余組建銀團(tuán)、提款、還本付息等工作均由代理行完成。

缺點(diǎn)。一是收取費(fèi)用較高。在實(shí)際操作中，銀行要求按照貸款總額的一定比例收入承諾費(fèi)、代理費(fèi)等，導(dǎo)致最終費(fèi)用成本較高。二是融資渠道受限。由于銀團(tuán)貸款合同里往往將項(xiàng)目所需的所有資金全部包括，并規(guī)定了統(tǒng)一的合同條款，因此企業(yè)在接受銀團(tuán)貸款后，項(xiàng)目公司的融資渠道就變得非常單一。

（二）股票融資

公司上市、股票融資已經(jīng)成為許多實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道。上市的方式不一而足，可以是直接上市，也可以是借殼上市。直接上市需要通過證監(jiān)會(huì)和住建部的資格審核，通過首次發(fā)行股票進(jìn)行融資。借殼上市則是獲得已經(jīng)上市公司的控制權(quán)進(jìn)行資產(chǎn)重組后，通過股市增發(fā)進(jìn)行融資。優(yōu)點(diǎn)。一是股權(quán)融資符合產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期資金需求。與銀行貸款相比，股權(quán)融資能夠長(zhǎng)期融入房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程，可以支持產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期資金需求。二是融資成本低。股票融資方式的主要融資成本就是上市費(fèi)用和后期分紅。而分紅是可以由企業(yè)決定的，我國(guó)企業(yè)在此方面非?！傲邌荨?。

缺點(diǎn)。在我國(guó)股票市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)上市有著非常嚴(yán)格的審批手續(xù)，并且非常受當(dāng)時(shí)政府政策的影響。股市本身并沒有進(jìn)入到良好運(yùn)行的階段，還存在許多不完善的地方，政策市等問題依然凸顯，因而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)通過股票融資的渠道不夠通暢，未能成為主要方式。

（三）債券融資

除去股票融資外，債券融資也是國(guó)外房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要方式。企業(yè)給予購(gòu)買者償本付息的憑證并保證在約定時(shí)間還本付息。在我國(guó)這種融資渠道依然受到政府非常嚴(yán)格的控制。2007年8月發(fā)布的《公司債券發(fā)行試點(diǎn)辦法》只允許資產(chǎn)規(guī)模在10億元以上的大型上市公司才有資格發(fā)行公司債。因而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)并不多用這種融資方式。

優(yōu)點(diǎn)。一是借入資金使用期限較長(zhǎng)，融資成本較低。與商業(yè)銀行貸款相比，公司債的發(fā)行時(shí)間更長(zhǎng)，企業(yè)能夠獲得長(zhǎng)期資金支持。這樣有利于企業(yè)合理規(guī)劃資金使用，優(yōu)化企業(yè)融資結(jié)構(gòu)。二是資金使用不受限制，較為自由。與商業(yè)銀行貸款相比，債券融資獲得的資金并沒有受到使用方向的限制。只要企業(yè)能夠保證到底還本付息，債權(quán)人并不關(guān)心資金究竟如何使用。銀行貸款則對(duì)資金的使用方向有著非常嚴(yán)苛的限制。三是債券利息計(jì)入成本，在企業(yè)繳納所得稅時(shí)予以抵扣，降低了企業(yè)的稅負(fù)。缺點(diǎn)。一是發(fā)行制度嚴(yán)苛。在我國(guó)，具備債券發(fā)行資格的公司只包括國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司。并且對(duì)凈資產(chǎn)、發(fā)行余額、資信評(píng)級(jí)等設(shè)立嚴(yán)格規(guī)定。二是易受政策影響。政府對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的債券融資。鑒于近幾年房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展，調(diào)控房地產(chǎn)的政策收緊了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目發(fā)行債券的審批。

（四）房地產(chǎn)信托

信托是近幾年來在我國(guó)開始快速發(fā)展的融資模式。持有人持有信托憑證將資金借予房地產(chǎn)企業(yè)。企業(yè)使用這筆資金開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，并在到期時(shí)依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)所獲得的利潤(rùn)，按照產(chǎn)品約定收益率，給予持有人相應(yīng)報(bào)酬。

優(yōu)點(diǎn)。一是融資資質(zhì)沒有限制。與股票融資和債券融資方式相比，信托融資對(duì)企業(yè)資質(zhì)沒有嚴(yán)苛限制。這對(duì)中小企業(yè)來說，是非常有意義的事。二是監(jiān)管較為寬松。目前，并沒有針對(duì)信托融資出臺(tái)非常正式、成形的法律法規(guī)。因此與其他融資方式相比，信托產(chǎn)品能夠規(guī)避一些政策，繞開一些信貸限制，讓資金融通更為通暢。三是產(chǎn)品設(shè)計(jì)較為靈活，容易滿足不同需求。信托產(chǎn)品可以根據(jù)企業(yè)的具體資金需求來設(shè)計(jì)，并不是千篇一律、缺乏針對(duì)性的。因此，可以為資金的需求方和供給方提供更為多樣的選擇。

缺點(diǎn)。一是融資成本顯著提高。隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的發(fā)展，信托市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率逐級(jí)攀升，企業(yè)融資成本顯著上升。甚至目前已有企業(yè)給出了超過30%的預(yù)期收益率。這樣的融資成本已經(jīng)高過了其他融資方式。二是兌付風(fēng)險(xiǎn)急劇增長(zhǎng)。信托市場(chǎng)在經(jīng)過前幾年野蠻生長(zhǎng)后，開始進(jìn)入了調(diào)整、震蕩期。已有信托產(chǎn)品兌付出現(xiàn)危機(jī)，影響了公眾對(duì)其的信心。房地產(chǎn)業(yè)作為集聚宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，其信托產(chǎn)品的兌付風(fēng)險(xiǎn)也在迅速增加。三是產(chǎn)品期限較短，無法支持長(zhǎng)期資金需求。信托產(chǎn)品的期限一般不超過3年，較為通行的多為一年期或以下的產(chǎn)品。所以房地產(chǎn)企業(yè)所能獲得的資金并不能支持其長(zhǎng)期開發(fā)。

（五）海外融資

當(dāng)國(guó)內(nèi)融資方式的潛力被逐步發(fā)掘接近枯竭之時(shí)，海外融資成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的另一種選擇。海外融資主要包括兩種方式，一是海外上市，二是海外發(fā)債。與國(guó)內(nèi)上市或發(fā)債相比，海外融資更要求企業(yè)資質(zhì)，只有較為大型、經(jīng)營(yíng)良好的企業(yè)才可以獲得海外資金支持。2014，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)房企前8月海外舉債近600億美元，比2013年同期增長(zhǎng)100%。2014年以來，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在海外銀行獲得的貸款總額高達(dá)59億美元，同比增長(zhǎng)39%。國(guó)際清算銀行(BIS)發(fā)布報(bào)告曾重點(diǎn)指出中國(guó)企業(yè)海外債務(wù)增長(zhǎng)過快可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)即為BIS點(diǎn)名的行業(yè)。

優(yōu)點(diǎn)。一是國(guó)際資本看好我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展吸引了大批國(guó)外資金的注意，國(guó)外資金機(jī)構(gòu)看好境內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此在人民幣震蕩升值的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)成為較為優(yōu)質(zhì)的投資對(duì)象。二是融資門檻不高，限制條件較少。與我國(guó)股票市場(chǎng)和債券市場(chǎng)的發(fā)行資質(zhì)要求相比，海外上市、發(fā)行債券的門檻要求并不高，以港交所為例，三年業(yè)績(jī)扣除非主營(yíng)業(yè)務(wù)損益后，前兩年凈利潤(rùn)不少于3000萬港元，第三年不少于2000萬港元，就符合要求。再比如，海外上市再融資沒有凈資產(chǎn)收益率方面的約束條件。

缺點(diǎn)。一是融資成本普遍提高。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前在海外發(fā)債的成本已經(jīng)比 2013年有所提高，房企海外融資成本已普遍增加到7%以上。由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在海外發(fā)債拿到的評(píng)級(jí)一般都是垃圾級(jí)，并隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲軟，房地產(chǎn)海外發(fā)債的成本仍然在繼續(xù)上漲，8月份以來其實(shí)發(fā)債的難度已經(jīng)大幅提高。一旦美聯(lián)儲(chǔ)升息，國(guó)際融資成本上行，房地產(chǎn)企業(yè)借新還舊的再融資成本就會(huì)大幅上漲。二是舉債風(fēng)險(xiǎn)正在加大。目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)明顯的擠泡沫現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)外債過快增長(zhǎng)，一旦國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫破裂跡象，企業(yè)將面臨再融資風(fēng)險(xiǎn)和資產(chǎn)負(fù)債幣種錯(cuò)配帶來的匯率風(fēng)險(xiǎn)。

四、政策建議

一是大力發(fā)展我國(guó)的資本市場(chǎng)。大力發(fā)展多層次資本市場(chǎng)，需要鼓勵(lì)股權(quán)投資、債券融資以及私募市場(chǎng)發(fā)展，讓資本市場(chǎng)發(fā)揮好優(yōu)化配置資源的功能。大型房地產(chǎn)企業(yè)可以通過更廣泛的融資渠道籌資，從而避免與中小企業(yè)展開直接競(jìng)爭(zhēng)。允許上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行中期票據(jù)等。

二是健全房地產(chǎn)金融法律體系。完善房地產(chǎn)金融立法，增強(qiáng)房地產(chǎn)金融法規(guī)與世貿(mào)規(guī)則相關(guān)條款的銜接；重視房地產(chǎn)金融法規(guī)與其他相關(guān)法規(guī)的協(xié)調(diào)；提高房地產(chǎn)法規(guī)的法律層次地位；積極實(shí)施《商業(yè)銀行集團(tuán)客戶授信業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理指引》等。

三是制定符合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律的政策。認(rèn)清我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段，認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展階段，明確現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在投資、開發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理上的需求，制定有利于規(guī)范行業(yè)、扶持企業(yè)健康發(fā)展的政策。

（經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部：鄒蘊(yùn)涵）