第一篇：淺析我國房地產市場的監(jiān)管

淺析我國房地產市場的監(jiān)管

隨著我國房價的持續(xù)上漲，樓市持續(xù)升溫，很多人都在驚呼： 中國樓市怎么了，房價還要漲多少？面對這一極其復雜的問題，需要依靠政府宏觀政策管理予以規(guī)范和控制。本文從分析中國房地產市場的長期宏觀趨勢入手，闡述了中國房地產市場中政府管理職能作用。

近年來，隨著我國房地產價格的不斷上升和房地產開發(fā)投資速度的居高不下，使我國房地產市場出現(xiàn)了市場化改革后的空前繁榮，表明房地產業(yè)已經成長為帶動我國經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，其快速發(fā)展有力的推動了整個國民經濟的增長。然而房地產業(yè)的繁榮也使我國宏觀經濟出現(xiàn)了過熱的勢頭，也給經濟安全帶來一定的隱患，這一極其復雜的問題，既有供求基本方面的原因，也有成本壓力原因，同時還有各房地產市場相關方的相互博弈的原因。這種種的問題，需要依靠政府宏觀政策管理予以規(guī)范和控制。因此，加強房地產市場的調控已經成為政府宏觀調控的重要內容之一。

一、中國房地產市場的長期宏觀趨勢

房地產業(yè)迅猛的發(fā)展，已經成為了我國重要的支柱產業(yè)。這些年來，雖然我國的房地產市場幾經反復，但從長期來看，仍然處于一個高速增長的態(tài)勢，呈現(xiàn)明顯的供小于求格局，房價的長期上漲趨勢明顯。從相當長的一段時間看，這一趨勢不會有根本性的轉變，主要原因如下：

1．我國居民對房地產的消費能力日益增強。改革開放以來，隨著我國經濟的持續(xù)高速增長，我國城鎮(zhèn)居民消費增長很快，這不僅是我國改革開

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發(fā)的碩果，也是我國經濟快速增長重要的拉動力之一。從中長期展望，只要我國的經濟高速增長趨勢沒有大的變化，我國房地產的消費需求和市場容量就將繼續(xù)增加。

2．我國居民對住房的需求量日益擴大，導致房價長期呈上漲趨勢。中國每年凈增人口大約1 200萬，每年結婚人數大約960萬對，每年農村到城市從工經商的人口7000萬左右。城市化趨勢日益明顯，改革開放三十年以來城市化率共提高了20個百分點，達到46％。照此速度，到2020年我國城市化率將達到6O％左右，這大大加劇了城市房地產市場緊張的局面。隨著經濟的發(fā)展，各行各業(yè)都需要經營性和生產性用房用地以及相應的配套設施，還有如城市新增體育場、會展中心，新建和拓寬道路等等?，F(xiàn)有住房人群還有相當大的改善住房的需求。目前國內人均住房建筑面積為20平方米，達到35平方米才算得上較為寬敞、舒適的標準。我國城市家庭人口平均為3.12人，三口之家的居住空間以不小于100平方米較為合理。然而，要達到這個小康住房標準，至少要花40年到50年的時間。

3.房地產的成本日益增加，在一定程度上推高了房價。自從我國取消福利分房以后，尤其是土地市場實行招拍掛制度后，住房成本中的土地成本越來越高，各地不斷刷新的地王記錄都早已是見怪不怪了。同時住房的建工成本也在不斷提高，一方面緣于為滿足人們對住房條件和環(huán)境的不斷提高而增加的諸如設計、裝飾、配套等方面的成本；另一方面，也是緣于不斷上漲的原材料、運輸和人工等方面的成本。另外房地產開發(fā)商的各種類型的銷售費用也在不斷提高，以保證其開發(fā)的房地產項目能夠順利拿地、拆遷、上市火爆銷售。

4．大量的居民存款和游資的存在，也給房地產市場帶來了巨大壓力。截至2009年，我國城鄉(xiāng)居民存款余額達到26萬億左右。這些錢都需要一個穩(wěn)定的投資渠道，目前我國的投資渠道主要就是股市、樓市，而其他諸如黃金、外匯、藝術品等投資渠道則相對較窄，專業(yè)水平要求也較高，而在我國目前，在投資股市的整體風險大于收益的情況下，投資房地產業(yè)就成為了相對更優(yōu)的選擇了。

5．我國政府對房地產市場的政策目標是建立一個平穩(wěn)健康發(fā)展的房地產市場。房地產業(yè)作為我國的支柱性產業(yè)每年都會帶動GDP增長2—3個百分點，房地產業(yè)的發(fā)展能直接或間接的帶動建材行業(yè)、建筑行業(yè)、裝飾行業(yè)、家具行業(yè)、電器行業(yè)等上下游近50多個行業(yè)的發(fā)展，這些行業(yè)的發(fā)展還帶來了大量的就業(yè)崗位，其發(fā)展經濟的作用在我國目前還沒有哪個行業(yè)能夠取代。

綜上，從長期來看，在我國經濟持續(xù)穩(wěn)定增長，沒有特別大意外的情況下，我國房地產業(yè)的新增消費需求、改善型需求、投資需求和投機需求幾方面的需求總量將遠遠大于我國有限的房地產供應總量，這將使得我國房地產業(yè)在中長期內仍然是具有可持續(xù)的上升發(fā)展空間的。

二、中國房地產市場中政府管理分析

經過上述分析，我們了解到了作為大宗不動產的房地產市場的整體宏觀趨勢是長期向上的，這種趨勢既體現(xiàn)在市場規(guī)模上的不斷擴大，同時也會體現(xiàn)在價格上的長期看漲。但同時也直接導致了諸多市場問題，如建設用地增長過快，地價房價均出現(xiàn)非理性上漲，市場投機氣氛濃重，房屋空

臵率持續(xù)增長等；同時還間接帶來了一系列社會民生問題，如各種各樣的拆遷糾紛，老百姓的“蝸居”現(xiàn)象，“房奴”們的沉重生活負擔等等，這種種的問題，需要依靠政府宏觀政策管理予以規(guī)范和控制。中央政府作為決策者，對房地產市場的發(fā)展起著決定性的作用；地方政府作為管理者，起著監(jiān)管規(guī)范房地產市場的作用。

1．地方政府在房地產業(yè)發(fā)展中有著重要作用，在房地產市場中起到管理者的作用。一方面，城市的規(guī)劃布局、土地供給、房地產政策優(yōu)惠、交易成本及輿論導向都掌控在地方政府手中，另一方面，地方政府還直接監(jiān)管著房地產行業(yè)的運行。我國房地產業(yè)與地方GDP增長、地方財政收入及政府官員的政績密切相關，是各地方政府都要重點關注的市場。一個地方房地產市場的發(fā)展能夠直接帶動地方GDP的有效增長，GDP的有效增長又直接關系到政府官員的政績考核。房地產行業(yè)還具有顯著的地方政府行政壟斷行為，在土地所有權上，我國的土地是屬于國家所有的，房地產開發(fā)商通過招拍掛等方式獲得土地的使用權，向國家繳納土地出讓金，這其中，土地出讓金的70％歸地方政府所有。土地出讓金的收入和各種房地產市場交易稅費是許多地方政府主要的收入來源，許多地方甚至超過了50％，這種“土地財政”導致地方政府嚴重的依賴地方房地產業(yè)的發(fā)展。同時，地方政府之間也會在發(fā)展經濟之間進行博弈，因此，在發(fā)展本地經濟的這種利益驅動下，各個地方政府都會或明或暗地助推房地產價格的上漲。加之地方政府尤其是地方官員的政績至上觀念，使得這一現(xiàn)象尤為嚴重。此外，從地方政府官員個人來說，由于他們占據著信息優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，絕大多數人及其親友都購買了許多房產，站在他們自身經濟利益的角度，要想讓

他們抑制房價，實在有點難。具體體現(xiàn)在以下三個方面：首先，控制土地供給，通過土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓等方式抬高土地價格，從基礎上推高房價；其次，大搞城市拆迂改造，創(chuàng)造房地產剛性需求，加大供需缺口，拉高房價，有時還會出現(xiàn)一些不合理的形象工程，既提高了政績，又減少了房地產市場的土地供給；再次，對國家一些旨在增加房屋供給、抑制房價的政策措施陽奉陰違、拖拖拉拉，如經濟適用房、廉租房建設緩慢等，對房地產開發(fā)商的囤地囤房行為睜一只眼閉一只眼。在地方經濟利益面前，地方政府成了房地產市場快速發(fā)展的助推器，而忽視了其本身應有的監(jiān)管和調控職能。

2．中央政府是房地產市場中的政策制定者，在通盤考慮我國整體經濟發(fā)展和人民生活水平提高的前提下，制定房地產市場的各項相關政策。中央政府制定的影響房地產市場的政策主要有：首先實行寬松或緊縮的貨幣政策，來調控房地產市場的資金量，從而達到調控供求的目的，具體如調整存款準備金率、調整貸款利率、對消費者進行信用控制、對金融企業(yè)進行窗口指導等等。其次實行寬松或緊縮的財政政策，來影響房地產市場，最直接的就是稅收政策，直接影響市場買賣雙方的成本，對于地方政府的公共工程也會影響當地的土地供應和周邊的房地產價格變化，對某些地方政府的轉移支付及代發(fā)地方債都可以幫助地方政府獲得更多的房地產開發(fā)資金等。再次制定房地產供給政策，如明確商品房和保障房的供給規(guī)劃，來控制房地產供應量。最后強化地方政府職責，制定規(guī)范房地產市場秩序的政策法規(guī)，加強市場的監(jiān)管。如規(guī)定了房開商拿地兩年內未開發(fā)的應予收回的政策，同時需要地方政府負起監(jiān)管職責等。中央政府作為決策者，在制定房地產政策時，必須要考慮到對整體國民經濟的影響，對百姓提高生活水平的影響，對于整個社會持續(xù)協(xié)調穩(wěn)定發(fā)展的影響，而其他的參與方則不具備這種對宏觀利益的考慮，只是微觀的考慮各自的利益而已。我國的房地產市場作為一個政策主導的市場，中央政府的決策決定了房地產市場的走向，因此必須慎重，像2008年到2009年的兩種截然相反的房地產政策，所引起的市場的劇烈波動希望以后可以盡量避免。房地產業(yè)作為我國的支柱性產業(yè)，中央政府不可能對其進行過度打壓，而只可能對其進行規(guī)范，使其能夠穩(wěn)定健康的發(fā)展，為發(fā)展國民經濟、改善人民生活水平作出其應有的貢獻。

三、結束語

政府是社會總體利益的代表，以實現(xiàn)全社會資源的最優(yōu)配臵和維護經濟社會健康發(fā)展為目標，不能成為房地產商協(xié)同行為中利益相關者的一員，進一步的政策調控要更加直接地作用于房地產的市場結構和企業(yè)行為，更加直接地針對產業(yè)中的結構特點，打破區(qū)位范圍內的價格協(xié)同，催化區(qū)位范圍內的價格競爭機制。只有這樣才能保證增加投入的土地和資金要素不再成為企業(yè)協(xié)同獲得超額利潤的籌碼，才能對抑制房價過快增長產生明顯的政策效果，最終實現(xiàn)利益的合理分配，保證社會的和諧發(fā)展。

第二篇：深圳市房地產市場監(jiān)管辦法

《深圳市房地產市場監(jiān)管辦法》

自2010年9月1日起施行。

第一條 第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內房地產開發(fā)經營、經紀和估價活動及相應房地產市場管理行為。

第三條 房地產開發(fā)經營、經紀和估價，應當遵循合法、平等、公平、自愿、誠實信用的原則。

房地產開發(fā)企業(yè)、經紀和估價機構及其從業(yè)人員的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得非法干預其業(yè)務活動和結果。房地產開發(fā)企業(yè)、經紀和估價機構及其從業(yè)人員應當妥善保管在業(yè)務活動中獲悉的交易當事人的資料，保守當事人的個人隱私和商業(yè)秘密，不得違法利用其所獲取的信息。

第四條 市政府房地產主管部門（以下簡稱主管部門）依法對房地產市場進行指導、檢查、監(jiān)督和管理。

發(fā)展改革、工商、價格、建設、稅務、勞動、國有資產管理、銀行監(jiān)管等部門依據各自職責對房地產市場行為進行監(jiān)管。

第五條 主管部門應當根據房地產市場監(jiān)管的要求，建立房地產信息系統(tǒng)，作為房地產交易、管理的操作平臺和有關房地產交易、管理信息的發(fā)布平臺，實現(xiàn)對房地產市場的動態(tài)監(jiān)控。除依法公開的信息外，使用房地產信息系統(tǒng)應當進行數字認證，以獲取相應的操作權限。信息系統(tǒng)的管理和使用辦法由主管部門另行制定。

第六條 鼓勵和引導房地產開發(fā)企業(yè)、經紀和估價機構成立和完善相關房地產行業(yè)組織。房地產行業(yè)組織在主管部門的指導下，依照法律、法規(guī)、規(guī)章和行業(yè)組織章程，實行房地產行業(yè)自律管理。

房地產行業(yè)組織應當積極組織房地產開發(fā)企業(yè)、經紀和估價機構及其從業(yè)人員的業(yè)務培訓和繼續(xù)教育。

房地產開發(fā)企業(yè)、經紀和估價機構及其從業(yè)人員應當按時參加業(yè)務培訓和繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務素質和從業(yè)水平。第二章 房地產開發(fā)經營

第七條 從事房地產開發(fā)經營活動的企業(yè)應當依法取得房地產開發(fā)資質證書。禁止未取得房地產開發(fā)資質證書的任何單位和個人從事房地產開發(fā)，禁止任何單位和個人違反國家土地管理法律法規(guī)擅自在未依法取得建設用地使用權的土地上進行房地產開發(fā)。禁止銷售前款規(guī)定的違法開發(fā)建設的建筑物，禁止任何單位和個人為其銷售行為提供法律見證、經紀、公證、貸款等服務和便利。

第八條 房地產開發(fā)項目應當在申報立項時，按照國家有關規(guī)定建立項目資本金，在商業(yè)銀行設立專戶存儲，專項用于項目建設。商業(yè)銀行辦理項目資本金存儲手續(xù)后，應當向房地產開發(fā)企業(yè)出具項目資本金存儲證明。

房地產開發(fā)項目建設資金包括項目資本金，項目資本金不符合國家有關規(guī)定的，發(fā)展改革部門不予核準立項，建設部門不予頒發(fā)施工許可證。

第九條 房地產開發(fā)項目申請預售前，項目資本金賬戶余額應當不低于項目資本金10%，并在項目取得規(guī)劃驗收合格憑證后，方可提取使用。在符合提取使用條件前，房地產開發(fā)企業(yè)不得以任何方式將前款規(guī)定的項目資本金挪作他用，商業(yè)銀行不得撥付。

商業(yè)銀行出具不實資本金存儲證明或者不按本條規(guī)定撥付資金的，銀行監(jiān)管部門應當依法處理并在征信記錄中作不良行為記錄。

第十條 房地產開發(fā)企業(yè)應當在簽訂建設用地使用權出讓合同后10日內，建立房地產開發(fā)項目手冊。房地產開發(fā)項目建設和經營過程中的主要事項，應當在房地產開發(fā)項目手冊中予以記載并及時更新。

第十一條 房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房之前，應當合理確定銷售價格，并報價格監(jiān)督執(zhí)法部門備案。

房地產開發(fā)企業(yè)應當按照經備案的銷售價格，明碼標價銷售商品房。確需調整銷售價格且調整幅度超出備案價格15%的，應當在調整價格前辦理備案變更。

價格綜合管理部門應當會同相關部門制定并公布房地產開發(fā)價格行為規(guī)則，引導、規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)依法自主定價。

第十二條 商品房預售應當符合下列條件：

（一）已付清地價款，并取得房地產權利證書；

（二）取得建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證；

（三）七層以下（含本數）的商品房項目已封頂，七層以上的商品房項目已完成地面以上三分之二層數；

（四）確定施工進度和竣工交付日期；

（五）預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權利且未被司法機關或者行政機關查封、扣押；

（六）項目資本金賬戶余額不低于項目資本金10%；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

房地產開發(fā)企業(yè)在依法取得商品房預售許可證前，不得直接出售或者以內部認購、內部認籌等方式變相出售商品房。

第十三條 取得預售許可證后，房地產開發(fā)企業(yè)應當在10日內通過房地產信息系統(tǒng)一次公示全部預售商品房、預售時間、預售地點、預售方式及預售價格，不得以內部認購、內部認籌等方式進行非公開預售。

第十四條 房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房，應當將下列材料在營業(yè)場所公示：

（一）購房指引；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質證書；

（三）建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程施工許可證；

（四）采取預售的，應當公示商品房預售許可證；

（五）建設用地使用權出讓合同書；

（六）商品房買賣合同示范文本及附件；

（七）商品房項目總平面圖和測繪報告；

（八）商品房能源消耗指標、節(jié)能措施和保護要求、保溫工程保修期；

（九）商品房銷售控制表；

（十）業(yè)主臨時管理規(guī)約；

（十一）前期物業(yè)服務企業(yè)名稱、收費標準和物業(yè)服務合同；

（十二）法律、法規(guī)、規(guī)章和主管部門要求公示的其他材料。

第十五條 房地產開發(fā)企業(yè)應當為購房人查詢與所購商品房有關城市規(guī)劃、公共配套設施、開發(fā)進度等信息提供便利。

第十六條 房地產開發(fā)企業(yè)應當通過房地產信息系統(tǒng)使用主管部門提供的商品房認購書和商品房買賣合同示范文本。

房地產開發(fā)企業(yè)和購房人經協(xié)商一致，可以依法對示范文本的條款進行變更或者增減條款，但不得違反法律、法規(guī)強制性規(guī)定以及建設用地使用權出讓合同的約定。

房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當在商品房買賣合同簽訂之日起10日內，將簽訂的合同通過房地產信息系統(tǒng)報主管部門備案。第十七條 房地產開發(fā)企業(yè)的銷售廣告、售樓書、樣板房等就商品房及相關設施的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立和價格的確定有重大影響的，應當視為商品房買賣合同的內容。

房地產開發(fā)企業(yè)應當對樣板房的裝修裝飾材料及其價格、規(guī)格等信息以書面形式詳細說明，并逐項列明是否與銷售商品房一致，置于樣板房入口等顯要位置。房地產開發(fā)企業(yè)未提供樣板房說明，樣板房即為具體確定的商品房及相關設施的說明和允諾；樣板房說明未予說明、明確的項目，該樣板房項目即為具體確定的商品房及相關設施的說明和允諾。

第十八條 在商品房預售項目竣工前，商品房預售款必須專項用于購買該預售項目建設必需的建筑材料、設備和支付項目建設的施工進度款（含工資及社會保險）及法定稅費、行政罰款，不得挪作他用。

第十九條 房地產開發(fā)企業(yè)使用預售款繳納法定稅費、行政罰款的，應當憑法定稅費計稅依據、憑證或者行政處罰決定書向商業(yè)銀行申請?zhí)崛∈褂?；使用預售款支付工程進度款（含工資及社會保險）或者建設材料、設備款項的，應當憑經監(jiān)理企業(yè)和施工企業(yè)共同確認的施工計劃、施工進度說明、施工企業(yè)或者材料設備供應企業(yè)收款賬號向商業(yè)銀行申請?zhí)崛∈褂茫铐椫苯又Ц吨潦┕て髽I(yè)或者材料設備供應企業(yè)。商業(yè)銀行收到預售款撥付請求后，可以就工程進度進行現(xiàn)場查驗。經查驗認為申請使用款項與進度明顯不符的，商業(yè)銀行應當拒絕撥付。商業(yè)銀行不按本辦法第十八條、第十九條規(guī)定撥付預售款的，銀行監(jiān)管部門應當依法處理并在征信記錄中作不良行為記錄。

第二十條 房地產開發(fā)企業(yè)應當將預售款申請使用和撥付情況如實即時載入項目手冊。

房地產開發(fā)企業(yè)應當按照有關規(guī)定，在房地產開發(fā)項目竣工驗收后及時辦理工程結算手續(xù)，向施工企業(yè)支付工程結算款。房地產開發(fā)企業(yè)應當在工程款（含質量保修金）全部依約支付完畢后方可在開戶商業(yè)銀行辦理預售款專用賬戶注銷手續(xù)。

第二十一條 房地產開發(fā)企業(yè)委托房地產經紀機構代理銷售商品房，應當在其發(fā)布的商品房銷售廣告中同時載明受托房地產經紀機構的名稱和備案編號。

第二十二條 房地產開發(fā)企業(yè)怠于開發(fā)建設造成土地閑置的，主管部門應當依法進行處置，并納入誠信檔案。

房地產開發(fā)企業(yè)按閑置土地處置方案要求將相關處置責任履行完畢前，主管部門應當在土地使用權招標、拍賣、掛牌等公開出讓條件中禁止該房地產開發(fā)企業(yè)及其控股股東參與競買。第二十三條 房地產開發(fā)企業(yè)在房地產銷售活動中，不得有下列損害購房人權益的行為：

（一）在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人；

（二）訂立虛假合同；

（三）違反價格備案制度出售商品房；

（四）在取得商品房預售許可證前，與購房人簽訂商品房認購書，或者以意向金、誠意金及其他形式收取購房人的押金、定金或者購房款；

（五）違背購房人的意愿，搭售其他商品，強制或者變相強制服務并收取費用，或者附加購房人提供資金證明等其他不合理的條件；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

第二十四條 房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)經營活動中，不得有下列價格違法行為：

（一）以協(xié)議、決定或者其他協(xié)同行為相互串通，統(tǒng)一確定、維持、變更價格；

（二）通過囤積截留房源、捂盤惜售等方式限制銷售數量，操縱價格；

（三）捏造、散布漲價或者房源斷缺等信息，哄抬價格，引發(fā)市場恐慌，推動商品房價格過高上漲；

（四）在提供相同等級、相同質量的商品房時，無正當理由，對不同的交易相對人實行不同的銷售價格；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他價格違法行為。

第二十五條 房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)經營活動中，不得有下列不正當競爭行為：

（一）擅自使用他人的企業(yè)或者項目名稱以及代表其名稱的標志、圖形、代號，使人誤認為是他人的商品房或者經營活動；

（二）偽造或者冒用認證標志、名優(yōu)標志等質量標志，對商品房質量作引人誤解的虛假表示；

（三）以銷售商品房為目的，利用財物或者其他手段對項目建設、通訊、質檢、供水、供電等企業(yè)、事業(yè)單位以及房地產經紀、估價等中介機構進行賄賂；

（四）以不正當手段獲取他人的商業(yè)秘密或者披露、使用、允許他人使用以不當手段獲取的商業(yè)秘密；

（五）捏造、散布虛假事實，損害競爭對手的商業(yè)信譽、商品聲譽；

（六）從事法律明文禁止的有獎銷售行為；

（七）利用廣告或者其他方法，對商品作引人誤解的虛假宣傳；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他不正當競爭行為。

第二十六條 房地產經紀機構、估價機構及其從業(yè)人員不得為房地產開發(fā)企業(yè)實施本辦法第二十三條至第二十五條規(guī)定的行為提供服務或者便利。第三章 房地產經紀

第二十七條 本辦法所稱房地產經紀人員包括房地產經紀人及輔助人員。本辦法所稱房地產經紀人，是指依照國家規(guī)定考取房地產經紀人執(zhí)業(yè)資格證書并經注冊的人員。

房地產經紀機構設立的分支機構應當以所屬房地產經紀機構的名義對外開展業(yè)務。

第二十八條 房地產經紀機構（包括依法設立的分支機構，下同）在本市開展房地產經紀業(yè)務的，應當在取得營業(yè)執(zhí)照后30日內或者本辦法施行后30日內持以下材料到主管部門辦理備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）法定代表人或者負責人的身份證明；

（三）房地產經紀人員的資格證書、勞動合同和社會保險繳納證明；

（四）主管部門公布的辦理備案的其他材料。

主管部門應當在收到前款規(guī)定的備案材料后5個工作日內，為其辦理備案手續(xù)。工商、勞動等部門應當為主管部門核查房地產經紀機構備案材料提供便利。

第二十九條 房地產經紀人員執(zhí)業(yè)的，應當加入房地產經紀機構，并按規(guī)定在主管部門辦理備案（以下稱執(zhí)業(yè)登記）。

房地產經紀輔助人員應當熟悉房地產相關的法律、法規(guī)及有關行業(yè)管理的規(guī)定，具有一定的房地產專業(yè)知識，掌握房地產交易程序和實務操作技術及技能，輔助房地產經紀人開展業(yè)務。房地產經紀人應當對輔助人員的業(yè)務行為進行指導，對其輔助的執(zhí)業(yè)行為承擔責任。

第三十條 房地產經紀機構及其從業(yè)人員應當按照《城市房地產中介服務管理規(guī)定》參加主管部門組織的檢查。檢查不合格的，在按要求整改合格前，不得繼續(xù)從事房地產經紀業(yè)務。

第三十一條 主管部門應當將在本市開展房地產經紀業(yè)務的房地產經紀機構備案信息以及房地產經紀人員的執(zhí)業(yè)登記信息，通過房地產信息系統(tǒng)向社會公示。

房地產經紀機構備案信息以及房地產經紀人員的執(zhí)業(yè)登記信息發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內到主管部門辦理變更手續(xù)。

第三十二條 房地產經紀機構應當在其經營場所公示下列信息：

（一）營業(yè)執(zhí)照和備案證書；

（二）房地產經紀人員姓名及其執(zhí)業(yè)登記信息；

（三）主管部門發(fā)布的房地產經紀服務合同示范文本；

（四）行業(yè)組織制定的交易指引；

（五）服務項目、內容、標準和流程；

（六）收費項目、計費依據和標準；

（七）信用檔案查詢方式；

（八）投訴方式和途徑；

（九）主管部門要求公示的其他事項。

第三十三條 房地產經紀機構接受委托開展業(yè)務，應當通過房地產信息系統(tǒng)使用主管部門發(fā)布的房地產經紀服務合同示范文本與委托人簽訂房地產經紀服務合同。房地產經紀服務合同應當由執(zhí)行該經紀業(yè)務的房地產經紀人簽字，并附有參與該經紀業(yè)務的房地產經紀人員姓名和執(zhí)業(yè)登記信息。

第三十四條 房地產經紀機構在簽訂房地產經紀服務合同前，應當告知委托人下列事項：

（一）執(zhí)行該業(yè)務的房地產經紀人員姓名、執(zhí)業(yè)登記號；

（二）應當由委托人協(xié)助的工作、提供的必要材料和文件；

（三）房地產交易的一般程序；

（四）交易過程中涉及的稅費；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。房地產經紀機構及其從業(yè)人員在經紀活動中，應當如實告知委托人服務進度情況以及與交易有關的事項。

第三十五條 委托人應當向房地產經紀機構提供房地產經紀業(yè)務所必需的材料，并對所提供材料的真實性和合法性負責。

第三十六條 房地產經紀機構接受委托代理或者提供居間服務的，應當對房地產權利的真實性、委托人的財產處分權限進行查驗。

第三十七條 房地產經紀機構對外發(fā)布的房源信息應當真實有效，并附有相應的信息編碼。房地產經紀機構應當通過房地產信息系統(tǒng)與當事人簽訂書面經紀服務合同，取得系統(tǒng)自動生成的房源信息編碼。

任何單位和個人可以憑房地產經紀機構發(fā)布的房源信息編碼，通過房地產信息系統(tǒng)對相應的房源信息進行查驗。

第三十八條 房地產經紀機構或者從業(yè)人員通過本經紀機構購買、出售、承租、出租房地產的，應當在簽訂房地產轉讓、租賃合同前書面告知交易當事人并取得交易當事人書面同意。第三十九條 未經交易各方當事人書面同意，房地產經紀機構不得代收或者監(jiān)管交易當事人支付的交易款項。

經交易各方當事人書面同意，房地產經紀機構可以代收或者監(jiān)管不超過交易價款總額5%的交易款項。

第四十條 房地產經紀機構發(fā)布廣告，應當載明其機構名稱和備案編號。房地產經紀機構不得進行虛假廣告宣傳。

第四十一條 房地產經紀機構不得有下列行為：

（一）聘用或者指派未辦理執(zhí)業(yè)登記的人員以房地產經紀人員名義或者其他方式從事房地產經紀業(yè)務；

（二）以其他企業(yè)名義或者允許其他企業(yè)以本企業(yè)名義開展業(yè)務；

（三）對交易當事人隱瞞真實的房地產交易價格等信息，賺取交易差價；

（四）為法律、法規(guī)、規(guī)章禁止交易的房地產提供代理、居間等經紀服務；

（五）虛構事實或者隱瞞真相，對委托人或者其他相關當事人進行誤導、欺詐；

（六）強制或者變相強制服務并收取費用等不正當競爭行為；

（七）為交易當事人規(guī)避房地產交易稅費或者其他非法目的，就同一房地產簽訂不同交易價款的不同合同提供便利；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。第四十二條 房地產經紀人員不得有下列行為：

（一）同時在兩個或者兩個以上房地產經紀機構中執(zhí)業(yè)；

（二）以個人名義承攬房地產經紀業(yè)務或者收取服務報酬；

（三）以他人名義或者允許他人以自己名義從事房地產經紀業(yè)務；

（四）索取、收受經紀合同約定以外的報酬或者其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當利益；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。第四章 房地產（土地）估價

第四十三條 本辦法所稱房地產（土地）估價人員包括房地產估價師、土地估價師及輔助人員。

本辦法所稱房地產估價師和土地估價師，是指依照國家規(guī)定取得房地產估價師執(zhí)業(yè)資格證書或者土地估價師資格證書并經注冊的人員。

符合國家規(guī)定的資質等級要求的房地產（土地）估價機構可以設立分支機構，分支機構以所屬房地產（土地）估價機構的名義對外開展業(yè)務。

第四十四條 房地產（土地）估價機構在本市開展房地產（土地）估價業(yè)務的，應當在取得資質證書或者開展估價業(yè)務之日起30日內持以下材料到主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）資質證書；

（三）房地產（土地）估價人員的資格證書、注冊證書、勞動合同和社會保險繳納證明；

（四）主管部門公布的辦理備案的其他材料。

主管部門應當在收到前款規(guī)定的備案材料后5個工作日內，為其辦理備案手續(xù)。

第四十五條 房地產（土地）估價機構的分支機構在本市開展業(yè)務的，應當在開展估價業(yè)務之日起30日內持下列材料到主管部門備案：

（一）分支機構營業(yè)執(zhí)照；

（二）所屬房地產（土地）估價機構的資質證書；

（三）分支機構房地產（土地）估價人員的資格證書、注冊證書、勞動合同和社會保險繳納證明；

（四）主管部門公布的辦理備案的其他材料。

主管部門應當在收到前款規(guī)定的備案材料后5個工作日內，為其辦理分支機構備案手續(xù)。第四十六條 房地產（土地）估價人員執(zhí)業(yè)的，應當加入房地產（土地）估價機構（包括依法設立的分支機構，下同），并按規(guī)定在主管部門辦理備案（以下稱執(zhí)業(yè)登記）。房地產（土地）估價輔助人員應當具有一定的理論知識和實務操作技能。房地產（土地）估價師應當對輔助人員的業(yè)務行為進行指導，對其輔助的執(zhí)業(yè)行為承擔責任。第四十七條 主管部門應當將房地產（土地）估價機構備案信息以及房地產（土地）估價人員的執(zhí)業(yè)登記信息，通過房地產信息系統(tǒng)向社會公示。房地產（土地）估價機構備案信息以及房地產（土地）估價人員的執(zhí)業(yè)登記信息發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內，到主管部門辦理變更手續(xù)。

第四十八條 房地產（土地）估價機構應當在其經營場所公示下列信息：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）資質證書；

（三）房地產（土地）估價人員姓名及其執(zhí)業(yè)登記信息；

（四）主管部門發(fā)布的房地產（土地）估價委托合同的示范文本；

（五）服務項目、內容、標準和流程；

（六）收費項目、計費依據和標準；

（七）信用檔案查詢方式；

（八）投訴方式和途徑；

（九）主管部門要求公示的其他事項。

房地產（土地）估價機構發(fā)布廣告，應當載明其機構名稱和備案編號。

第四十九條 房地產（土地）估價機構接受委托開展房地產（土地）估價業(yè)務，應當通過房地產信息系統(tǒng)使用主管部門發(fā)布的房地產（土地）估價委托合同的示范文本與委托人簽訂書面委托合同。

第五十條 房地產（土地）估價機構及執(zhí)行房地產（土地）估價業(yè)務的估價人員與委托人或者估價業(yè)務相對人有利害關系的，應當回避。

第五十一條 房地產（土地）估價機構接受委托開展估價業(yè)務的，應當指派兩名以上執(zhí)業(yè)房地產估價師或者土地估價師。

估價師應當對估價對象進行實地查看，做好實地查看記錄，委托人及相關當事人應當協(xié)助。第五十二條 房地產（土地）估價機構應當通過房地產信息系統(tǒng)出具估價結果報告。

估價報告應當由執(zhí)行該項估價業(yè)務的估價師簽字，并加蓋其所在房地產（土地）估價機構印章。

在估價報告上簽字的估價師應當對估價報告的真實性和合法性負責。

第五十三條 房地產（土地）估價機構應當建立估價報告內部審核、復核制度。委托人及其他利害關系人對估價報告有異議的，可以在收到估價報告后5日內，向出具估價報告的估價機構要求復核，估價機構應當在收到復核要求后5日內作出答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，應當作出書面通知并說明理由。

第五十四條 委托人及其他利害關系人對復核結果仍有異議的，可以向房地產（土地）估價行業(yè)組織申請組織專家技術鑒定。行業(yè)組織應當組織專家進行鑒定，鑒定結論認為估價報告不存在技術問題的，應當維持估價報告；鑒定結論認為估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤并重新出具估價報告。第五十五條 房地產（土地）估價機構不得有下列行為：

（一）聘用或者指派未經執(zhí)業(yè)登記的人員以房地產（土地）估價人員的名義或者其他方式從事房地產（土地）估價業(yè)務；

（二）以其他企業(yè)名義或者允許其他企業(yè)以本企業(yè)名義開展估價業(yè)務；

（三）違反房地產（土地）估價規(guī)范和標準進行估價；

（四）出具虛假或者不實的估價報告；

（五）進行不正當競爭；

（六）虛構事實或者隱瞞真相，對委托人或者其他相關當事人進行誤導、欺詐；

（七）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

第五十六條 房地產（土地）估價人員不得有下列行為：

（一）同時在兩個或者兩個以上房地產（土地）估價機構中執(zhí)業(yè)；

（二）以個人名義承攬房地產（土地）估價業(yè)務或者收取服務報酬；

（三）以他人名義或者允許他人以自己名義從事房地產（土地）估價業(yè)務；

（四）違反房地產（土地）估價規(guī)范和標準進行估價；

（五）簽署虛假或者不實的估價報告；

（六）索取、收受委托合同以外的報酬或者其他財物，或者利用工作之便，牟取其他不正當利益；

（七）虛構事實或者隱瞞真相，對委托人或者其他相關當事人進行誤導、欺詐；

（八）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。第五章 房地產行業(yè)組織

第五十七條 房地產行業(yè)組織是依法成立的房地產行業(yè)的自律性社會團體，其組織管理制度及會員的權利義務由章程規(guī)定。

房地產行業(yè)組織包括房地產開發(fā)、經紀、估價協(xié)會。主管部門依法對房地產行業(yè)組織進行業(yè)務指導。

第五十八條 房地產開發(fā)企業(yè)和房地產經紀、估價機構加入相應的房地產行業(yè)組織，成為團體會員。

房地產經紀人員、房地產（土地）估價人員加入相應的房地產行業(yè)組織，成為個人會員。第五十九條 房地產行業(yè)組織行使下列職能：

（一）制定并組織實施本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機制和會員信用記錄；

（二）對違反行業(yè)組織章程或者行規(guī)行約、損害行業(yè)整體利益的會員，采取相應的行業(yè)自律措施；

（三）開展行業(yè)培訓、交流、咨詢、展覽等活動，推廣應用新材料、新技術、新工藝，提升行業(yè)素質以及產品和服務質量；

（四）發(fā)布市場和行業(yè)信息，推薦行業(yè)產品或者服務，提供技術咨詢；

（五）宣傳房地產法律法規(guī)及相關政策；

（六）規(guī)范行業(yè)行為，客觀公正地協(xié)調會員之間、會員與非會員之間、會員與政府之間，會員與消費者之間的矛盾糾紛，發(fā)揮其維護社會公共利益的作用；

（七）協(xié)助政府部門開展行業(yè)調查、決策咨詢及產業(yè)政策制訂等活動，向政府有關部門反映涉及行業(yè)利益的事項，提出意見和建議，維護本行業(yè)的利益及會員的合法權益；

（八）承擔主管部門委托的行業(yè)管理工作，對行業(yè)行為進行檢查和評價；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章授權或者政府部門委托以及行業(yè)組織章程規(guī)定的其他職能。第六十條 房地產行業(yè)組織不得有下列行為：

（一）通過制定行業(yè)規(guī)則或者其他方式壟斷市場，妨礙公平競爭，損害消費者、非會員單位的合法權益或者社會公共利益；

（二）從事營利性經營活動；

（三）限制會員開展正當的經營活動或者參與其他社會活動；

（四）限制、禁止會員依章程行使權利，要求會員履行章程規(guī)定外的義務，侵害會員在本行業(yè)組織內的合法權益；

（五）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。第六章 監(jiān)督檢查

第六十一條 主管部門建立房地產市場監(jiān)管和檢查制度。主管部門在履行監(jiān)管和檢查職責時，有權采取下列措施：

（一）進入被檢查企業(yè)，查閱、摘抄、復制與業(yè)務相關的材料；

（二）要求被檢查企業(yè)和人員提供資質證書、資格證書、項目手冊以及其他業(yè)務相關材料；

（三）糾正企業(yè)和人員的違法違規(guī)行為；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他措施。

第六十二條 主管部門在監(jiān)督檢查過程中發(fā)現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)、經紀和估價機構及其從業(yè)人員有違反法律、法規(guī)及本辦法規(guī)定行為的，按照以下方式進行處理：

（一）約談行為人，促其規(guī)范并自行改正；

（二）責令停止違法行為并限期改正；

（三）暫停信息系統(tǒng)使用；

（四）依法進行行政處罰或者移送有關部門依法處理；

（五）提請省以上建設管理部門依法降低、暫扣、吊銷行為人資質、資格，或者提請工商部門依法吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第六十三條 主管部門建立完善房地產市場信息網上發(fā)布平臺，定期發(fā)布新建商品房供應和成交信息、存量商品房供應和成交信息、從業(yè)主體信息、項目管理信息、房地產監(jiān)測報告等房地產市場信息，加強行業(yè)管理。

第六十四條 價格綜合管理部門應當建立房地產價格監(jiān)測制度，對商品房市場價格的變動進行監(jiān)測。

房地產市場價格總水平出現(xiàn)劇烈波動等異常狀態(tài)的，價格綜合管理部門可以會同有關部門對相關房地產開發(fā)企業(yè)，采取公告、會議、書面通知、約談等方式給予提醒告誡，對經提醒告誡仍未規(guī)范價格行為，違反價格法律法規(guī)的，由價格監(jiān)督執(zhí)法部門依法進行處罰。

第六十五條 價格監(jiān)督執(zhí)法部門、工商部門應當加強對房地產開發(fā)企業(yè)、經紀和估價機構的不正當競爭、價格違法行為的監(jiān)管，并依法予以查處。價格監(jiān)督執(zhí)法部門、工商等部門發(fā)現(xiàn)房地產開發(fā)企業(yè)、經紀和估價機構的行為涉及價格壟斷的，應當移交反壟斷執(zhí)法機構依法進行查處。

第六十六條 勞動部門應當加強對房地產開發(fā)企業(yè)、估價和經紀機構勞動合同管理、員工社會保險繳納等執(zhí)行勞動法律、法規(guī)、規(guī)章的監(jiān)管，依法查處房地產開發(fā)企業(yè)、估價和經紀機構勞動違法行為。

第六十七條 主管部門應當對在本市開展業(yè)務的房地產開發(fā)企業(yè)、經紀和估價機構及其從業(yè)人員，根據其經營業(yè)績、信用記錄等建立房地產行業(yè)誠信檔案，向社會公示。

房地產開發(fā)企業(yè)、經紀和估價機構及其從業(yè)人員違反行業(yè)自律規(guī)范的行為、違法違規(guī)行為、經查證屬實的被投訴舉報記錄、行政處罰及刑事處罰等情況，應當作為不良信用記錄記入其誠信檔案。

主管部門應當根據本辦法制定房地產行業(yè)誠信檔案的具體管理辦法。主管部門可以委托相關房地產行業(yè)組織承擔房地產誠信檔案管理的具體事宜。主管部門可以根據房地產開發(fā)企業(yè)、經紀和估價機構及其從業(yè)人員的不良信用記錄，制定依法限制其從事房地產開發(fā)、經紀和估價活動的具體條件和程序。

第六十八條 任何單位或者個人不得強制或者變相強制房地產開發(fā)企業(yè)、經紀和估價機構參加評比、達標、贊助和展銷等活動。

房地產開發(fā)企業(yè)、經紀和估價機構不得擅自組織或者參加未經依法批準的各類評比、排序。第六十九條 媒體刊載、報道、傳播虛假、失實的房地產市場信息的，應當通過本媒體進行公開更正，消除影響。媒體未進行公開更正的，相關部門或者有關當事人可以提請新聞出版主管部門依法查處。第七章 法律責任

第七十條 主管部門和其他相關部門及其工作人員在房地產行業(yè)管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權或者有其他違法違紀行為的，依法追究行政責任；涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。

第七十一條 房地產行業(yè)組織違反本辦法，有第六十條規(guī)定行為之一的，由主管部門責令改正，拒不改正或者情節(jié)嚴重的，由主管部門移送民政部門依法處理。

房地產行業(yè)組織受委托從事公務時有違反本辦法或者法律、法規(guī)、其他規(guī)章規(guī)定行為的，主管部門應當責令停止或者改正違法行為，情節(jié)嚴重的，主管部門應當中止委托，責令房地產行業(yè)組織進行整改，整改合格后方可恢復委托，其具體承辦公務的工作人員不得再次從事房地產行業(yè)組織受托的公務。

房地產行業(yè)組織及其工作人員違法行為涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。第七十二條 房地產開發(fā)企業(yè)違反本辦法的，按照以下規(guī)定處理：

（一）違反本辦法，房地產開發(fā)項目申請預售前項目資本金賬戶余額低于項目資本金10%，或者在項目取得規(guī)劃驗收合格憑證前擅自提取使用的，由主管部門責令限期改正，處10萬元罰款，不予頒發(fā)商品房預售許可證，已經頒發(fā)的責令暫停預售；

（二）違反本辦法，未建立項目手冊，或者未按規(guī)定填寫項目手冊的，由主管部門責令限期改正，處2萬元罰款；

（三）違反本辦法，商品房銷售價格未申報備案，或者調整銷售價格未按規(guī)定辦理備案變更，由價格監(jiān)督執(zhí)法部門責令改正，處10萬元罰款；

（四）違反本辦法，未取得預售許可證而銷售或者以內部認購、內部認籌等方式變相銷售商品房的，由主管部門責令停止違法銷售行為，并按實際銷售的商品房數量每套處10萬元罰款；

（五）違反本辦法，未在營業(yè)場所公示有關材料的，由主管部門責令限期改正，按未公示材料每項處1萬元罰款；

（六）違反本辦法，未通過預售款專用存款賬戶收取商品房預售款的，由主管部門責令限期改正，按未通過預售款專用賬戶收取預售款的商品房數量每套處5萬元罰款；

（七）違反本辦法，有第二十三條第（一）、（二）、（五）項規(guī)定行為之一的，由主管部門責令限期改正，暫停銷售，按違法行為涉及商品房數量每套處10萬元罰款；

（八）違反本辦法，有第二十四條、第二十五條規(guī)定行為之一的，由主管部門責令限期改正；對實施價格違法行為和不正當競爭的房地產開發(fā)企業(yè)，由價格監(jiān)督執(zhí)法部門、工商部門依照有關規(guī)定處理。

對因違法行為被依法吊銷營業(yè)執(zhí)照或者房地產開發(fā)資質證書的房地產開發(fā)企業(yè)，自營業(yè)執(zhí)照或者房地產開發(fā)資質證書被吊銷之日起3年內，相關主管部門應當依法禁止其股東、董事、監(jiān)事、高級管理人員在本市從事房地產開發(fā)經營或者取得新出讓的土地使用權。

房地產開發(fā)項目影響城市規(guī)劃尚可采取改正措施的，在依法處罰、補辦手續(xù)前，主管部門可以暫停該項目涉及違法建設的部分或者全部商品房的銷售。

第七十三條 房地產經紀、估價機構及其工作人員在明知或者應當知道的情況下，為房地產開發(fā)企業(yè)實施價格違法或者不正當競爭行為提供服務或者便利的，由工商、價格監(jiān)督執(zhí)法部門責令停止違法行為，對房地產經紀、估價機構處5萬元罰款。

建設工程監(jiān)理單位、施工單位及商業(yè)銀行，違反本辦法規(guī)定，有出具虛假證明文件、怠于履行監(jiān)管職責等行為，導致房地產開發(fā)企業(yè)抽逃預售款的，由建設部門或者銀行監(jiān)管部門責令停止違法行為，處10萬元罰款。

第七十四條 房地產經紀機構違反本辦法的，按照以下規(guī)定處理：

（一）違反本辦法，超過規(guī)定限額代收或者監(jiān)管當事人交易款項的，由主管部門責令限期退還超出部分的款項，按超過限額代收或者監(jiān)管交易款項行為每次處5萬元罰款；

（二）違反本辦法，未發(fā)布或者未按規(guī)定發(fā)布房源信息編碼的，由主管部門責令限期改正，按未發(fā)布或者未按規(guī)定發(fā)布的房源信息編碼每條處1萬元罰款；

（三）違反本辦法，有第四十一條第（二）項至第（八）項規(guī)定行為之一的，由主管部門責令限期改正，處5萬元罰款。

房地產經紀人員違反本辦法的，按照以下規(guī)定處理：

（一）違反本辦法，有第四十二條規(guī)定行為之一的，由主管部門責令限期改正，處2萬元罰款；

（二）違反本辦法，房地產經紀人執(zhí)行業(yè)務時未按規(guī)定簽字的，由主管部門責令限期改正，對房地產經紀人按未簽字執(zhí)行業(yè)務數量每宗處5000元罰款，對所屬房地產經紀機構按未簽字執(zhí)行業(yè)務數量每宗處1萬元罰款。

第七十五條 房地產（土地）估價機構違反本辦法，有第五十五條第（二）項至第（七）項規(guī)定行為之一的，由主管部門責令限期改正，處5萬元罰款。

房地產（土地）估價人員違反本辦法，有第五十六條規(guī)定行為之一的，由主管部門責令限期改正，處2萬元罰款。

第七十六條 房地產經紀、估價機構違反本辦法，未經備案而在本市開展業(yè)務的，由主管部門責令限期改正，處5萬元罰款。

房地產經紀、估價人員違反本辦法，未經執(zhí)業(yè)登記而在本市從事業(yè)務的，由主管部門責令限期改正，對房地產經紀、估價人員處1萬元罰款，對實際聘用機構處3萬元罰款。

房地產經紀、估價機構及其分支機構違反本辦法，機構備案信息、經紀或者估價人員執(zhí)業(yè)登記信息發(fā)生變更未在規(guī)定時限內辦理變更備案手續(xù)的，由主管部門對房地產經紀、估價機構處1萬元罰款。

第七十七條 房地產經紀、估價機構違反本辦法，未在營業(yè)場所公示有關材料的，由主管部門責令限期改正，按未公示材料每項處以1萬元罰款。

第七十八條 房地產開發(fā)企業(yè)、經紀和估價機構違反本辦法，在發(fā)布廣告時未載明房地產經紀、估價機構的名稱和備案編號的，由主管部門責令限期改正，對違反本辦法發(fā)布房地產廣告的廣告主、廣告經營者和廣告發(fā)布者，由工商部門分別處5萬元罰款；有其他廣告違法行為的，依照相關法律法規(guī)依法處理。

第七十九條 依法設立的房地產經紀、估價機構分支機構有本辦法規(guī)定應予處罰行為的，其所屬房地產經紀、估價機構在本市登記注冊的，主管部門應當直接對其所屬房地產經紀、估價機構作出處罰；其所屬房地產經紀、估價機構不在本市登記注冊的，主管部門對該分支機構作出處罰后，可以建議房地產經紀、估價機構登記注冊地相關主管部門依法進行處理。第八十條 未取得房地產開發(fā)資質的單位或者個人擅自進行房地產開發(fā)，或者違反國家土地管理法律、法規(guī)，擅自在未依法取得建設用地使用權的土地上建設的，依法予以拆除。對質量安全且不嚴重影響城市規(guī)劃可以加以利用的，依法沒收或者征收后用于保障性住房。違反本辦法第七條第二款規(guī)定，銷售違法開發(fā)建設的違法建筑的，由主管部門依法沒收違法所得，違法所得無法計算的，按照所實際銷售的違法建筑經評估的工程造價額計算違法所得；涉嫌非法經營犯罪的，移送司法機關依法處理。

對承建本辦法第七條第二款規(guī)定違法建筑的施工企業(yè)，由建設部門依法予以處理；對違反本辦法第七條第三款規(guī)定，為違法開發(fā)建設的違法建筑銷售提供服務或者便利的法律服務機構、公證機構、商業(yè)銀行等，由司法行政部門、銀行監(jiān)管機構依照各自職責依法進行處理。第八章 附則

第八十一條 主管部門可以根據本辦法有關規(guī)定，制定具體配套政策，按規(guī)定程序批準后實施。

第八十二條 本辦法自2010年9月1日起施行。

第三篇：我國房地產制度改革情況

我國房地產制度改革情況

市場規(guī)模越來越大，其發(fā)展變化不僅影響金融安全和社會穩(wěn)定，而且影響整個國民經濟的健康運行，政府一方面要培育和發(fā)展房地產市場，一方面又要調控和駕馭房地產市場。

我國房地產市場的恢復、活躍和發(fā)展壯大主要得益于城鎮(zhèn)住房制度改革和城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革。住房制度改革把過去那種城鎮(zhèn)住房主要依靠國家投資建設、排隊分配、低租金使用的做法，改變成了主要由房地產開發(fā)商開發(fā)建設、從市場上購買或者承租的“住房商品化和社會化”的做法。同時，為了解決城鎮(zhèn)中低收入家庭買不起市場價商品住房問題，開發(fā)建設了政府指導價的經濟適用住房；為了解決城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭的住房問題，建立了廉租住房制度。土地使用制度改革把過去那種土地使用權與所有權合一，土地供應采取無償劃撥，無限期使用，不得轉讓的做法，改變成了土地使用權與所有權分離，主要采取招標、拍賣、掛牌等方式將土地使用權有償出讓給單位或者個人，有限期使用，可以轉讓、出租、抵押的做法。同時，對于國家機關、軍事、城市基礎設施等用地，確屬必需的，保留了劃撥方式。

我國房地產市場發(fā)展的實踐表明：房地產市場平穩(wěn)發(fā)展是最為理想的，市場過熱或者過冷，房地產價格過快上漲或者大幅下跌，都會產生極不良的后果，不僅對整個國民經濟不利，而且房地產行業(yè)自身受害最大。

然而，我國房地產制度改革仍然存在某些問題，首先是對房地產市場特點考慮不夠。由于房地產的不可移動性，房地產市場是地區(qū)性市場。加上中國幅員遼闊，地區(qū)之間的經濟發(fā)展水平、房地產市場發(fā)育程度、干部素質、老百姓思想覺悟等差異很大。但某些房地產市場調控政策措施對各地情況和房地產市場發(fā)展階段考慮不夠，缺乏區(qū)別對待、分類指導，往往采取“一刀切”。另外，房地產開發(fā)建設周期較長，房地產市場對調控政策措施的反應速度較慢，或者說，房地產市場調控政策措施需要經過一段較長時間才能出效果。但某些政策措施急于求成，恨不得立竿見影。此外，對房地產市場調控政策措施過多、過細、面面俱到、相

互銜接不夠、變化也過快。使政策執(zhí)行者難以理解政策制定者的真實意圖，或者根據自己的需要來解讀，從而難以很好地貫徹落實。

其次，房地產財富和收入上的差距也未受到重視。房地產是一種價值很大的財產。過去人們占用的房地產的面積、位置、新舊等差異較大。但在住房制度改革和土地使用制度改革中，都較少考慮縮小這種差距。通過改革，房地產價值顯化并可以通過轉讓、租賃等取得收益后，擴大了人們之間的財富和收入差距。

當前房地產市場發(fā)展中還有許多具體問題，例如，房地產價格特別是住房價格上漲過快，房地產交易行為不夠規(guī)范，房地產市場服務體系尚不健全，房地產市場規(guī)則尚不完善等。

住房制度改革已破除了舊的福利性住房制度，建立起了與現(xiàn)代市場經濟相適應的，以住房市場化為基礎并兼顧住房特殊屬性的多層次住房供應體系的新制度框架，下一步主要是完善和落實的問題。土地使用制度改革尚不徹底，還帶有較濃厚的舊的計劃經濟色彩，有一些如何與現(xiàn)代市場經濟相嫁接的深層次問題需要解決。房地產市場將由新建商品房買賣為主，逐步轉變?yōu)榇媪糠抠I賣和租賃為主。相應的，房地產業(yè)將由房地產開發(fā)為主，逐步轉變?yōu)榉康禺a經紀等房地產服務為主。政府應當在充分發(fā)揮房地產市場作用的基礎上，著力搞好保障住房建設，調動土地使用者合理利用土地的積極性，防止房地產市場大起大落。

第四篇：《深圳市房地產市場監(jiān)管辦法》解讀

《深圳市房地產市場監(jiān)管辦法》解讀

《深圳市房地產市場監(jiān)管辦法》（以下簡稱《辦法》），已經市政府五屆一次常務會議審議通過并正式發(fā)布，將于２０１０年９月１日起正式實施。深圳市規(guī)劃和國土資源委員會將連續(xù)３天就該辦法的內容以問答形式進行詳細解讀，進一步加強房地產行業(yè)從業(yè)人員及社會公眾對《辦法》的理解與認識。

１．房地產開發(fā)企業(yè)在申報立項時，應當建立項目資本金制度，《辦法》對其建立和使用有何要求？其意義何在？

答：《辦法》要求房地產開發(fā)企業(yè)在申報立項時，按照國家有關規(guī)定建立項目資本金，在商業(yè)銀行設立專戶存儲，專項用于項目建設。并規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在申請預售時，其賬戶內余額應當不低于項目資本金的１０％。

同時，只有在規(guī)劃驗收合格并取得合格憑證后，房地產開發(fā)企業(yè)才可以提取使用。這將有效避免實際情況中很多項目公司解散后，出現(xiàn)商品房質量問題，或者發(fā)現(xiàn)房地產開發(fā)中存在欠繳相關稅費等違法違規(guī)行為，難以追究項目公司的法律責任，導致小業(yè)主無法辦理房地產權利證書或者房屋質量維修無法落實情況。

２．對于此前房地產銷售中盛行的內部認籌、內部認購等變相商品房銷售方式，《辦法》有什么規(guī)制措施？

答：《辦法》明確規(guī)定，無論是取得預售許可證之前，還是之后，房地產開發(fā)企業(yè)都不得以內部認購、內部認籌等方式進行變相出售或者非公開預售商品房。

同時在法律責任中規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)未取得預售許可證而銷售或者以內部認購、內部認籌等方式變相銷售商品房的，由主管部門責令停止違法銷售行為，并按實際銷售的商品房數量每套處１０萬元罰款。

３．國家一直強調要加大打擊房地產開發(fā)企業(yè)囤積截留房源、捂盤惜售、哄抬房價或者聯(lián)合定價等違法行為的力度，對此，《辦法》是否有相應的措施？

答：首先，《辦法》設置了價格申報與明碼標價制度。《辦法》要求價格綜合管理部門會同相關部門制定并公布房地產開發(fā)價格行為規(guī)則，引導、規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)依法自主定價。房地產開發(fā)企業(yè)在確定合理的價格受應當報價格監(jiān)督執(zhí)法部門備案。經備案的價格，如果調整幅度超出備案價格的１５％的，應當在調整價格前辦理備案變更手續(xù)；

其次，《辦法》明確列舉了房地產開發(fā)企業(yè)不得有的價格違法行為：包括第一，以協(xié)議、決定或者其他協(xié)同行為相互串通，統(tǒng)一確定、維持、變更價格；第二，通過囤積截留房源、捂盤惜售等方式限制銷售數量，操縱價格；第三，捏造、散步漲價或者房源斷缺等信息，哄抬價格，引發(fā)市場恐慌，推動商品房價格過高上漲；第四，在提供相同等級、相同質量的商品房時，無正當理由，對不同的交易相對人實行不同的銷售價格；第五，法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他價格違法行為；

再次，《辦法》要求價格綜合管理部門應當建立房地產價格監(jiān)測制度，對商品房市場價格的變動進行動態(tài)監(jiān)測。房地產市場價格總水平出現(xiàn)劇烈波動等異常狀態(tài)的，價格綜合管理部門可以會同有關部門對相關房地產開發(fā)企業(yè)，采取公告、會議、書面通知、約談等方式給予提醒告誡，對警惕性告誡仍未規(guī)范價格行為，違反價格法律法規(guī)的，由價格監(jiān)督執(zhí)法部門依法進行處罰。

４．《消費者權益保護法》賦予了消費者知情權利，《辦法》如何體現(xiàn)《消費者權益保護法》的規(guī)定？

答：針對房地產開發(fā)企業(yè)與預購人之間嚴重的信息不對稱問題，為保障消費者的知情權，《辦法》對開發(fā)商提出了種種限制和要求：

首先，要求開發(fā)商在取得預售許可證之后１０日內通過房地產信息系統(tǒng)一次公示全部預售商品房、預售時間、地點方式及價格；

其次，要求房地產開發(fā)企業(yè)在營業(yè)場所公示以下材料：購房指引、商品房銷售控制表、商品房買賣合同示范文本及附件等相關資料。否則，將按未公示材料每項處１萬元罰款；

最后，還要求房地產開發(fā)企業(yè)為購房人查詢與所購商品房有關城市規(guī)劃、公共配套設施、開發(fā)進度等信息提供便利。

５．《辦法》第五條規(guī)定主管部門應當建立房地產信息系統(tǒng)，該系統(tǒng)對房地產市場的管理有何意義和作用？

答：房地產信息系統(tǒng)是房地產主管部門根據房地產市場監(jiān)管需要，建立的一個房地產交易、管理的操作平臺和有關房地產交易、管理信息的發(fā)布平臺。

根據《辦法》規(guī)定，房地產預售信息披露、房地產買賣合同簽訂、備案，房地產經紀機構簽訂委托合同、發(fā)布房源信息，房地產（土地）估價機構簽訂委托合同、出具估價報告摘要等，均應當通過信息系統(tǒng)進行，以實現(xiàn)主管部門對房地產市場的實時監(jiān)控，促進房地產市場的健康發(fā)展。

６．《辦法》規(guī)定房地產經紀機構對外發(fā)布的房源信息應當附有相應的房源信息編碼，房源信息編碼是如何生成的？該措施有何意義？

答：房源信息編碼為１２位阿拉伯數字，是由依法備案的房地產經紀機構通過“深圳市房地產信息系統(tǒng)”簽訂經紀服務時自動產生的，消費者輸入房源信息編碼（及房號），即可查詢到對應房源的項目信息、產權信息、代理信息和交易信息。

房源信息編碼制度的建立，對于確保房源信息的真實性，規(guī)范房地產經紀廣告秩序，保障買受人的合法權益將會起到積極的作用。

７．實踐中，一些房地產經紀人為了謀取傭金以外的收入，出借、出售、出租其資格證書，《辦法》對該類行為如何規(guī)范？

答：《辦法》一方面禁止房地產經紀人出借、出售、出租其資格證書；另一方面也禁止以他人名義從事房地產經紀業(yè)務。房地產經紀人員以他人名義或者允許他人以自己名義從事房地產經營業(yè)務的，由主管部門責令限期改正，處以２萬元罰款。

８．《辦法》對房地產開發(fā)企業(yè)在商品房銷售過程中運用虛假合同、強制交易等手段侵害購房人利益的行為，有何規(guī)定？

答：相對于房地產開發(fā)企業(yè)，購房人處在一個弱勢地位，為了更好的保障其權利，《辦法》第二十三條規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)在房地產銷售活動中，不得有下列損害購房人權益的行為：

（一）在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人；

（二）訂立虛假合同；

（三）違反價格備案制度出售商品房；

（四）在取得商品房預售許可證前，與購房人簽訂商品房認購書，或者以意向金、誠意金及其他形式收取購房人的押金、定金或者購房款；

（五）違背購房人的意愿，搭售其他商品、強制或者變相強制服務并收取費用，或者附加購房人提供資金證明等其他不合理的條件；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止的其他行為。

對于違反上述規(guī)定將采取嚴厲的處罰措施。

９．實踐中常有房地產開發(fā)企業(yè)通過廣告、售樓書和豪華的樣板房誘使消費者購房的案例發(fā)生，《辦法》對于這類行為如何管制？

答：《辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在房地產開發(fā)經營活動中，不得利用廣告或者其他方法，對商品作引人誤解的虛假宣傳；同時，還明確對于房地產開發(fā)企業(yè)在銷售廣告、售樓書、樣板房等就商品房及相關設施作出具體確定、并對商品房買賣合同的訂立和價格的確定有重大影響的說明和允諾，應當視為商品房買賣合同的內容。

為了防止開發(fā)商利用裝修豪華的樣板房誘騙消費者購房，《辦法》還規(guī)定若房地產開發(fā)企業(yè)沒有提供樣板房說明的，樣板房即為交房標準；若樣板房說明中有未予說明、明確的項目，則該項目也為具體確定的商品房及相關設施的說明和允諾。

１０．我市對于房地產（土地）估價機構及其從業(yè)人員并沒有相應的資質認定權利，掌握其信息監(jiān)管行為的手段也比較缺乏，《辦法》是如何解決這一問題的？

答：《辦法》規(guī)定，對于估價機構，應當在取得資質證書或者開展估價業(yè)務之日起３０日內持營業(yè)執(zhí)照、資質證書等材料到主管部門備案；對于估價機構的分支機構在本市開展業(yè)務的，應在開展估價業(yè)務之日起３０日內持分支機構營業(yè)執(zhí)照等材料到主管部門備案；對于房地產（土地）估價人員執(zhí)業(yè)的，應當加入估價機構（包括分支機構）并按規(guī)定在主管部門辦理備案。

通過機構備案制度和人員執(zhí)業(yè)登記制度的建立，加強對房地產（土地）估價機構及其從業(yè)人員的管理。

１１．房地產（土地）估價報告直接涉及到相關當事人的利益，對于結果有異議的當事人，《辦法》是否規(guī)定相應的解決程序？

答：第一，《辦法》規(guī)定了估價報告內部審核、復核制度。委托人及其他利害關系人對估價報告有異議的，可以在收到報告后５日內，向出具估價報告的估價機構要求復核，估價機構應當在收到復核要求后５日內作出答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告。估價結果沒有改變的，應當出具書面通知并說明理由。

第二，《辦法》設置了復核異議制度。委托人及其他利害關系人對復核結果仍有異議的，可以向房地產（土地）估價行業(yè)組織申請組織專家技術鑒定。

行業(yè)組織應當組織鑒定，鑒定結論認為估價報告不存在技術問題的，應當維持估價報告；鑒定結論認為估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤并重新出具估價報告。

１２．目前，房地產市場的管理主要包括政府的行政管理和行業(yè)組織的自治管理，那么行業(yè)組織的自治管理主要體現(xiàn)在哪些方面？

答：《辦法》明確規(guī)定房地產行業(yè)組織行使下列職能：

（一）制定并組織實施本行業(yè)的行規(guī)行約，建立行業(yè)自律機制和會員信用記錄；

（二）對違反行業(yè)組織章程或者行規(guī)行約、損害行業(yè)整體利益的會員，采取相應的行業(yè)自律措施；

（三）開展行業(yè)培訓、交流、咨詢、展覽等活動，推廣應用新材料、新技術、新工藝，提升行業(yè)素質以及產品和服務質量；

（四）發(fā)布市場和行業(yè)信息，推薦行業(yè)產品或者服務，提供技術咨詢；

（五）宣傳房地產法律法規(guī)及相關政策；

（六）規(guī)范行業(yè)行為，客觀公正地協(xié)調會員之間、會員與非會員之間、會員與政府之間、會員與消費者之間的矛盾糾紛，發(fā)揮其維護社會公共利益的作用；

（七）協(xié)助政府部門開展行業(yè)調查、決策咨詢及產業(yè)政策制定等活動，向政府有關部門反映涉及行業(yè)利益的事項，提出意見和建議，維護本行業(yè)的利益及會員的合法權益；

（八）承擔主管部門委托的行業(yè)管理工作，對行業(yè)行為進行檢查和評價；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章授權或者政府部門委托以及行業(yè)組織章程規(guī)定的其他職能。１３．深圳快速城市化進程，帶來了經濟繁榮，但是一些違法建筑的存在，對房地產交易秩序也產生了極大的影響，《辦法》對該類問題是否有規(guī)范？

答：《辦法》第七條規(guī)定禁止未取得房地產開發(fā)資質證書的任何單位和個人從事房地產開發(fā)，禁止任何單位和個人違反國家土地管理法律法規(guī)擅自在未依法取得建設用地使用權的土地上進行房地產開發(fā)。同時，禁止銷售違法開發(fā)建設的建筑物，禁止任何單位和個人為其銷售行為提供法律見證、經紀、公證、貸款等服務和便利。

第八十條規(guī)定，對于違反上述規(guī)定開發(fā)建設的房地產，依法予以拆除。對質量安全且不嚴重影響城市規(guī)劃可以加以利用的，依法沒收或者征收后用于保障性住房。對于銷售違法建筑的，由主管部門依法沒收違法所得。違法所得無法計算的，按照所實際銷售的違法建筑經評估的工程造價額計算違法所得；涉嫌非法經營犯罪的，移送司法機關依法處理。另外，對承建違法建筑的施工企業(yè)，及為違建銷售提供服務或者便利的法律服務機構、公證機構、商業(yè)銀行等，由相應的主管部門依照各自職責依法進行處理。

１４．《辦法》將項目資本金賬戶余額不得低于項目資本金１０％作為預售的必要條件之一，且只有在項目取得規(guī)劃驗收之后，方可提取使用，其意義何在？

答：實踐中，房地產開發(fā)公司一般設立專門的項目公司進行房地產開發(fā)建設。在商品房建成銷售后，項目公司就會解散注銷。項目公司解散后，一旦出現(xiàn)商品房質量問題，或者發(fā)現(xiàn)房地產開發(fā)中存在欠繳相關稅費等違法違規(guī)行為，則難以追究項目公司的法律責任，導致小業(yè)主無法辦理房地產權利證書或者房屋質量維修無法落實。

為解決以上問題，保護業(yè)主的合法權益，《辦法》規(guī)定房地產開發(fā)項目申請預售前，項目資本金賬戶余額應當不低于項目資本金１０％，并在項目取得規(guī)劃驗收合格憑證后，方可提取使用。在符合提取使用條件前，房地產開發(fā)企業(yè)不得以任何方式將前款規(guī)定的項目資本金挪作他用，商業(yè)銀行不得撥付。

１５．在《辦法》出臺以前，我市即有商品房銷售價格備案制度，實踐證明其作用有限?，F(xiàn)《辦法》設計的備案制度與之前的備案有什么不同？對于違反備案要求的房地產開發(fā)企業(yè)，會有什么處罰措施？

答：《辦法》實施以前對價格的備案制度僅有原則性的規(guī)定。對于房地產開發(fā)企業(yè)在價格備案后隨意調整價格的行為并沒有相關規(guī)范調整，這就導致備案的作用在一定程度上受到了削弱。

據此，《辦法》明確了房地產開發(fā)企業(yè)確需調整銷售價格且調整上下幅度超出備案價格１５％的，應當在調整價格前辦理備案變更。價格綜合管理部門據此對房地產價格進行動態(tài)監(jiān)測，若發(fā)現(xiàn)價格總水平出現(xiàn)劇烈波動等異常狀態(tài)的，輕則會通過公告、會議、約談等方式給予提醒告誡，重則會面臨相應的處罰。

對于違反備案要求的房地產開發(fā)企業(yè)，《辦法》規(guī)定，由價格監(jiān)督執(zhí)法部門責令改正，處１０萬元罰款。

１６．商品房的銷售價格是如何確定的，備案對其形成是否有影響？《辦法》是否提供保障措施，保證備案達到預期目的？

答：根據《價格法》的有關規(guī)定，商品房的價格由房地產開發(fā)企業(yè)綜合考慮成本、市場需求、經濟發(fā)展水平等方面因素自行確定?！掇k法》規(guī)定的價格備案制度并不會對價格的形成產生直接影響，只是職能部門對商品房價格予以監(jiān)控的途徑之一。

為了保證備案的監(jiān)管職能得到落實，《辦法》除要求價格綜合執(zhí)法部門會同相關主管部門制定并公布房地產開發(fā)價格行為規(guī)則，引導、規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)依法自主定價外，同時設置了相應的罰則。若房地產開發(fā)企業(yè)未就商品房銷售價格申報備案，或者調整銷售價格未按規(guī)定辦理備案變更的，將面臨１０萬元的罰款。

１７．房地產中介機構聘用或者指派未經執(zhí)業(yè)登記的人員，以房地產中介機構的經紀人員或者估價人員名義或者其他方式從事相關經紀或估價業(yè)務的，該機構將面臨何種處罰？

答：《辦法》規(guī)定的中介機構從業(yè)人員執(zhí)業(yè)登記制度有助于加強對從業(yè)人員的信息和行為的監(jiān)管，在我市從事經紀或估價業(yè)務的從業(yè)人員均應進行執(zhí)業(yè)登記。

對于房地產中介機構聘用或者指派未經執(zhí)業(yè)登記的人員以房地產中介機構的經紀人員或者估價人員名義或者其他方式從事相關經紀或估價業(yè)務的，由主管部門責令限期改正，對房地產經紀、估價人員處１萬元罰款，對實際聘用機構處３萬元罰款。

１８．房地產市場監(jiān)管涉及多個政府主管部門職責，是一項系統(tǒng)工程。《辦法》除了主要規(guī)定房地產主管部門的職責外，還對部門之間的協(xié)調配合做了何種安排？

答：《辦法》首先在總則部分規(guī)定：市政府房地產主管部門依法對房地產市場進行指導、檢查、監(jiān)督和管理。發(fā)展改革、工商、價格、建設、稅務、勞動、國有資產管理、銀行監(jiān)管等部門依據各自職責對房地產市場行為進行監(jiān)管；其次，在各分則中，《辦法》進一步明確了以上各主管部門的監(jiān)管事項，任何一個部門在監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)屬于其他部門職責范圍內事項的，應當移送相關部門。

第五篇：我國房地產市場調查報告

我國房地產市場調查報告

一、摘要

好在這一輪房地產周期中通過“家庭加杠桿、企業(yè)降杠桿”的債務結構性調整，使金融風險更為分散。殊不知，各位買了房子的朋友，不但享受了“非理性繁榮”中資產增值的收益，還為分擔國家金融風險作出了貢獻。即使迎來了史上最嚴厲的調控政策，對于中國的大城市尤其是北、上、深等一線城市的房地產價格前途仍然眾說紛紜。在這一輪絕大多數人意料之外的上漲過程中，最尖銳的批評來自對房價和杠桿率飆升導致金融風險加劇的擔憂。

二、調研的背景和目的

1、調研的背景

由于我國的經濟發(fā)展以及市場需求的變化，房地產行業(yè)仍存在很大的問題，但它仍是我國乃至全世界一個很大的行業(yè)。

2、調研的目的

更好的研究我國的房地產市場，以點看面了解中國的市場行情。

三、調研采取的步驟和方法

一)通過上網查閱相關資料了解中國房地產的各種情況

二)對國內市場進行調研，獲取國內消費者對房地產的需求情況和市場主要發(fā)生點。主要通過以下幾個渠道獲得:

1、通過上網收集相關資料，了解國內房地產市場行情，獲取相關數據。

2、通過查閱有關書籍、報刊，詳細了解情況

3、走訪一些房地產公司，詢問一些公司職員

4、消費者的意見及看法

三)詳細了解我國房地產的現(xiàn)狀及存在的目標市場，主要渠道:

1、通過互聯(lián)網了解我國房地產市場變化特征

2、根據其變化特點制定調整方案

四、調研情況介紹

“目前三四線城市房地產庫存仍然較多，要支持居民自住和進城人員購房需求。堅持住房的居住屬性，落實地方政府主體責任，加快建立和完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障。加強房地產市場分類調控，房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。目前城鎮(zhèn)還有幾千萬人居住在條件簡陋的棚戶區(qū)，要持續(xù)進行改造。今年再完成棚戶區(qū)住房改造600萬套，繼續(xù)發(fā)展公租房，因地制宜提高貨幣化安置比例，加強配套設施建設和公共服務，讓更多住房困難家庭告別棚戶區(qū)，讓廣大人民群眾在住有所居中創(chuàng)造新生活?！?月5日上午，十二屆全國人大五次會議在京開幕，國務院總理李克強向大會作政府工作報告，關于房地產工作安排，總理用了276個字進行闡述。

1、去庫存仍是2017年工作重點

中原地產首席分析師張大偉分析稱，報告中明確，2017年房地產去庫存依然是最重要的任務，預計未來一年，全國三四線城市房地產政策依然會以寬松去庫存為主。

“房地產分類調控將進一步加強，樓市會持續(xù)一城一策，托底蓋帽?！睆埓髠フJ為，針對房價上漲明顯的城市，后續(xù)調控可能繼續(xù)加碼，針對房價平穩(wěn)的城市去庫存。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進同樣認為，本次政府工作報告中重申“因城施策去庫存”的導向，有兩點含義：一是2016年全國房地產市場銷售行情雖然不錯，但有很多城市依然面臨高庫存的問題，所以去庫存依然是2017年的工作重點，預計三四線城市高庫存的區(qū)域不會有政策收緊的可能，甚至還會有購房政策繼續(xù)寬松的可能；二是因城施策的做法體現(xiàn)了目前全國房地產市場差異性的特點，所以后續(xù)對于全國房地產市場來說，差異化的調控做法依然會得到體現(xiàn)。

2、后續(xù)供地有望增加

在政府工作報告中還提到，“房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地”。對此，嚴躍進表示，這是一個積極信號，意味著房價上漲過快的城市后續(xù)依然會有積極供地的可能。

嚴躍進分析稱，后續(xù)在供地方面，會采取“一大一小”的供地思路。大城市重點開拓郊區(qū)市場用地和市區(qū)存量用地開發(fā)，而小城市重點圍繞新興城區(qū)比如說高鐵新城積極供地。對于這些城市積極做好供地和控制房價的工作，那么房價過熱的現(xiàn)象也有望得到抑制。

張大偉則指出，要注意“合理”二字。他認為，京滬深增加供地的難度很大?！拔磥順鞘邪l(fā)展的主要方向依然是二線及部分三線城市，從土地供應角度看，核心城市增加土地供應難度大，這些區(qū)域的發(fā)展主要在輻射區(qū)，包括北京、上海、深圳周圍，及二線城市將是2017年樓市主要的活躍區(qū)域，將會合理增加土地供應?！睆埓髠フf。

3、目前，全美待售住房庫存量處于歷史低位，美國住房市場價格回升到了次貸危機前的水平，美國全國房地產經紀人協(xié)會數據顯示，2016年第四季度89%的美國城市地區(qū)的房價都在上漲。但目前美國房地產究竟處于穩(wěn)健、過熱還是需求拐點還眾說紛紜。隨著美聯(lián)儲加速提升聯(lián)邦基金利率的預期越來越高，這或對美國人的購房意愿造成打擊。另外，有分析認為，特朗普政府收緊移民政策的趨勢會影響移民在美國租房、購房的需求。

五、分析問題

市場總是按經濟規(guī)矩辦事的。影響房價的因素雖然有很多，但歸根結底都會通過供求關系來起作用。整個樓市能夠支撐到現(xiàn)在，除了一些投機因素外，自身的剛性需求才是主旋律；丈母娘房、教育地產、改善房等等各種名號的住房，才是支撐起中國式購房的需求基礎。

“歐元之父”羅伯特?蒙代爾在接受媒體采訪時表示，北京的房地產沒有任何泡沫，如果存在泡沫，那么北京將是較后一個出現(xiàn)泡沫的城市，因為外來人口進入，北京有堅實的需求基礎，政府也有巨大的投資以及充裕的土地，而北京、上海、廣州等一線城市的樓市現(xiàn)在都處于正常的增長。過去一段時間，北京的房價上升了不少，而在內地一些城市房價則比較平穩(wěn)，這是非常自然的增長，未來中國房地產行業(yè)會繼續(xù)增長。另外，目前人民幣相對于歐元和美元都在升值，這也是對房地產行業(yè)的一種支持。

從政策影響來看，隨著樓市有關寬松政策的陸續(xù)出臺，購房者入市信心有所提升，市場需求得到進一步釋放，市場銷售逐步好轉，特別是一線城市房屋銷售回升勢頭明顯。與此同時，城市間的分化依然存在，部分庫存大的城市銷售形勢依然較為低迷，“去庫存”的壓力較大。目前我國房地產市場仍然面臨著“結構性過?！?，因此，在加速化解庫存的同時，需警惕一線等重點城市房價快速上漲的風險。

從未來政策走向來看，隨著宏觀經濟增速放緩和經濟繼續(xù)下行的壓力加大，穩(wěn)增長的政策力度將會持續(xù)提高。央行將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，適時調控以平衡資本流出壓力，并通過市場化手段引導中長期實際利率下行，降低房地產企業(yè)融資成本，促進房地產需求持續(xù)釋放，化解市場風險，改善金融機構的貸款意愿和房地產企業(yè)的投資意愿。對于房地產市場而言，中央仍將從供需兩端發(fā)力，繼續(xù)放松管制，促進發(fā)展。需求端將繼續(xù)放寬公積金政策，放松貨幣信貸及財政政策，加大對改善型需求支持力度，進一步鼓勵更多的就業(yè)群體購房;供應端則緩建安置房，加大安置房貨幣化分配的力度，加快商品房向保障房源轉化速度。此外，包括農村土改、稅改、戶籍制度改革在內的房地產長效機制建立健全，也是市場平穩(wěn)運行的保障。

六、小結

為保持我國房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展，有以下建議：

1、加強房地產價格監(jiān)測工作

建立起科學有效的房價監(jiān)測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點監(jiān)測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格；當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測工作。加強房價的季度、分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預警建議。

2、加強房地產項目的跟蹤管理工作

建立房地產項目的跟蹤聯(lián)系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調問題、解決問題。確保房地產企業(yè)根據政府土地供應計劃經營房地產開發(fā)項目，并按照統(tǒng)一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業(yè)有關用地、立項、規(guī)劃、建設和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發(fā)經營的行為，要依法嚴厲打擊。

3、有計劃有步驟的規(guī)劃房地產開發(fā)

結合我國各地區(qū)經濟發(fā)展和城鎮(zhèn)建設總體規(guī)劃來開發(fā)房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發(fā)計劃，合理預留開發(fā)空間，以達到通過城市規(guī)劃來引導房地產開發(fā)，帶動經濟發(fā)展的良好效果。加強對房地產市場的監(jiān)控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產行業(yè)協(xié)會的作用，引導房地產企業(yè)掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發(fā)計劃。

4、合理引導住房主體需求

中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區(qū)要以此為契機，積極引導商品房開發(fā)向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我國各地區(qū)開發(fā)建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。