第一篇：我對中國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的拙見

我對中國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的拙見

摘要：我國房地產(chǎn)市場雖然在短期內趨勢走低，但是并不是真正意義上的蕭條。從總趨勢來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。房地產(chǎn)對地方政府財政貢獻巨大，所以各方面的資源形式都在帶動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)的發(fā)展。因此中國的房地產(chǎn)行業(yè)雖然道路曲折，但是前途樂觀。

關鍵詞：房地產(chǎn)市場樓價金融機構房產(chǎn)商

房地產(chǎn)市場是以房屋、土地作為商品進行交易的場所及相應的經(jīng)濟關系總和。房地產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟中的地位舉足輕重，對因此在全球金融危機的大背景下，中國的房地產(chǎn)行業(yè)雖然道路曲折，但是前途樂觀。

與房地產(chǎn)關系最緊密的是建筑業(yè)，房地產(chǎn)的興旺必定帶動建筑業(yè)的繁榮，地產(chǎn)的調整則首先影響建筑行業(yè)的發(fā)展。對建筑企業(yè)來說,房地產(chǎn)帶來的建筑產(chǎn)值在建筑總產(chǎn)值中占有很大的比重,2005年房地產(chǎn)投資總額為10106.1億元,而2005年建筑行業(yè)所有具有資質等級的施工總承包企業(yè)和專業(yè)承包企業(yè)的建筑總產(chǎn)值也僅為23083.87億元。粗略估計房地產(chǎn)投資帶動的產(chǎn)值將占到建筑業(yè)總產(chǎn)值的25%左右。此外，地產(chǎn)行業(yè)與金融業(yè)的關系也相當緊密，在金融貸款中，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)占有很高的比重。銀行信貸資金與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來越密切：2001年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速一直保持在25%以上的高速增長，遠遠高于同期金融機構貸款增速。2003年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速甚至高達49.1%，高于金融機構貸款增速28個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)貸款占全部金融機構貸款比重也逐年上升，已由1999年的2.51%上升至2007年的4.83%。同時，我國個人住房貸款由無到有，取得了迅猛的增長。1999年至2006年我國個人住房貸款年均增速高達84.6%,可能是所有類型貸款中增速最快的。截至2006年末我國個人住房信貸余額已高達12779.74億元?？梢?，我國銀行信貸資金迅速聚集于房地產(chǎn)業(yè)。

所以說，在多方面的資源形式帶動下，房地產(chǎn)市場能夠平穩(wěn)的發(fā)展。同時，在發(fā)展過程中也有一些較為不利的因素制約著房地產(chǎn)更好、更快的發(fā)展。其中有如下幾點問題：1.住房價格上漲過快，商品房價格主要是上漲過快的問題，我認為造成上漲的原因：一是，價格性能比提高，主要是功能、環(huán)境、科技含量和

配套水平提高，帶動了房價上漲，尤其在中西部地區(qū)的經(jīng)濟適用房價格中表現(xiàn)比較明顯。全國住宅建安造價2000年有所下降，2001年1-11月份漲幅較大；二是，土地價格上漲，引起住宅價格的上漲。據(jù)國家計委、國家統(tǒng)計局對35個大中城市去年四季度房地產(chǎn)市場調查顯示，普通住宅銷售價格上漲1.7％，而住宅用地價格上漲5.2％；三是，供求結構不合理引起價格上漲。各地經(jīng)濟適用房的供應量不能滿足廣大中低收入家庭的住房需求，難以起到平抑商品住房價格的作用；四是，一些城市需求量增長較快，供應相對不足，引起價格上漲；五是，部分地區(qū)少數(shù)開發(fā)企業(yè)借入關、申奧成功等進行市場炒作，拉動了房價的上漲。如東、中部地區(qū)，2001年1-11月份辦公樓價格漲幅過大，存在借入關、申奧成功炒作的因素。2.面積分攤問題多，主要表現(xiàn)為：一是，部分開發(fā)商在計算房價時，不合理地加大公用部位分攤面積；二是，把不應計算建筑面積的部位計算或多算了建筑面積；三是，規(guī)劃設計變更引起面積變化時，開發(fā)商不及時告知購買人，也不更改合同面積等。3.交易收費無標準，主要表現(xiàn)為：一是，按規(guī)定可以收取的行政事業(yè)性收費，如交易登記收費等，全國尚沒有統(tǒng)一的標準，部分地方計費方式、標準不盡合理，收費較高；二是，一些中介性服務環(huán)節(jié)多、收費高。如在辦理個人住房貸款過程中的律師費、公證費和評估費等；三是，有關業(yè)務部門利用管理手段，強制性指定中介機構提供服務并收取費用。

2007年也許是中國樓市歷史上最瘋狂的一年，北京、廣東和上海等地的房價不斷再創(chuàng)新高，其他地區(qū)主要城市也尾隨其后。但到了年底，這種勢頭已出現(xiàn)減緩，進入2008年以來，全國樓市逐漸走向低迷。作為樓市三大堡壘的廣東和北京的房價大幅度跳水已成事實，上海作為最后堡壘則還在堅持中或有小幅增長。樓市市場并不是急遽降溫的，一些地方的房價仍居于很高的位置，在一段時間內還伴隨一定的反彈和攀升。許多城市將在今年加大樓盤的投放量，表面上樓市呈現(xiàn)出由冷轉暖的回暖跡象。一些房地產(chǎn)商也在不同場合發(fā)表了樓市會繼續(xù)升溫的言論。于是有關樓市是否會出現(xiàn)“拐點”的說法就有不同的聲音，房價的時漲時跌使其一度變得撲朔迷離。但種種跡象表明，樓市未來一段時期的下跌已成定局。與其他市場一樣，樓市的價格和成交量也取決于供給和需求雙方的力量對比。在此，我們簡要分析一下這兩個方面，尤其強調其中的新特征。

其一是樓市供給動機強烈。樓市供給方主要包括三類，即房產(chǎn)商、炒房者以

及政府。當前這三類主體都有較為強烈的供給動機。首先，從房產(chǎn)商來看，他們已逐漸難以承受融資成本之重。貸款利息的不斷提高，對于主要依靠貸款來快速擴張的房產(chǎn)商來說，還貸壓力無疑是大為增加了。只要樓盤還在手里，每日就要支付巨額的利息。而央行實行的貨幣緊縮政策尤其是控制房貸政策，則使他們的這一困境變得雪上加霜。從銀行融資變得越來越困難，資金的周轉遇到了很大問題，房產(chǎn)商面臨著資金鏈斷裂從而破產(chǎn)的危機。而上市遇到的重大挫折，也使其通過股市融資的希望成為泡影。在強大的資金壓力下，開發(fā)商為了維持正常的開發(fā)程序，只有讓樓盤盡快“出貨”，否則資金鏈將會斷裂，而加快銷售的唯一辦法就是降低樓價。其次，從炒房者來看，盡早出貨以套現(xiàn)已成為共識。這些炒房者前期已經(jīng)囤積了大量的房源，此時已敏銳地覺察到房市的變化，需要盡快把其變成真金白銀以求落袋為安。以北京為例，前幾年在京城風風火火買房的溫州和山西大款現(xiàn)在開始“出貨”了——拋售手中囤積的北京商品房，其中最多的一位準備出手400多套。其他城市也有此類舉動。再次，從政府來看，提供更多房源也是一種必然趨勢。為了讓低收入人群能夠安居，各地政府紛紛出臺政策擴大經(jīng)濟適用房和廉租房建設。一年一度的“兩會”，可以說是樓市的“風向標”。今年“兩會”傳達的一個重要信息就是政府更加重視住房保障。溫總理在政府工作報告中用專門篇幅談到了住房保障體系建設，這是前所未有的，可見政府對保障性住房決心之大。今后保障性住房供應將會大幅增加。以上這三個方面無疑會大為增加樓市的供應量。

其二是樓市需求動機冷淡。購房者主要分為一般購房者和炒房者兩類，其中前者又以年輕人為主，他們的購買欲望也不再像之前那么強烈。首先，就一般購房者來說，樓房是一件高昂的奢侈品。他們一般收入較低，一所普通的住宅往往要花費他們大半生乃至一生的積蓄。雖然銀行信貸提供支付未來收入的方便，但這筆沉重的債務卻會使很多人成為“房奴”。同時，房貸利息的提高增加了還貸的壓力，他們貸款購房的沖動減少了。其次，就年輕人來說，觀念改變降低了購房的數(shù)量。隨著房價的攀升，新婚新房的傳統(tǒng)觀念在逐漸改變，許多年輕人不愿為了結婚而背上沉重的還貸壓力。春節(jié)過后房屋租賃市場回暖是每年的正常現(xiàn)象。但2008年和往年卻不太一樣，租房者中多了一撥改變了觀念、租房子結婚的年輕人。最后，就炒房者來說，購房已不再是一項有價值的投資。一方面，房

價已上升到一個前所未有的高位，上漲的空間明顯變??；另一方面，貸款利率已節(jié)節(jié)上升，以貸款為主的成本和風險都日益增加。以上這三個方面意味著樓市的需求已大為減少。

房地產(chǎn)市場在一段時期內的降溫，并不是真正意義上的蕭條。這與一些人的對該市場的悲觀預期不完全相同。從根本上來說，即使樓市保持持續(xù)發(fā)展的勢頭，價格的一度降低也在情理之中。無論樓盤直接出于房產(chǎn)商之手，還是出于炒房者之手，它最終還是要由消費者來接手。而房價到底有多高，則取決于使用者的支付能力。離開了后者的支撐，房價就成了無源之水，無本之木。而最近幾年房價的持續(xù)攀升，已然嚴重偏離了消費者的實際支付能力。一般老百姓勞碌一生，其收入也就是僅夠購買一所普通住宅而已，“房奴”一詞是對他們的一種非常形象和略帶苦澀的稱謂。甚至有房地產(chǎn)商宣稱就是要給富人蓋房子，所以房價這么高不值得大驚小怪。但是，如果一般家庭都買不起房子的話，中國真正的富人能有多少呢？可以說，房價下跌并不是房地產(chǎn)市場的萎縮，而是價格從之前嚴重高估到趨于合理，是一種價值回歸。

從總趨勢來看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實：第一，中國是一個經(jīng)濟轉型國家。對于一個發(fā)展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個不可避免的問題。自1978年推行市場化改革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進行，1996年以后步伐明顯加快。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展提出了要求。不僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達30年的經(jīng)濟持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對生活質量的追求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了強勁動力。第二，中國是一個體制轉型國家。中國正從嚴格傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制國家逐漸轉變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟體制國家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場解決。住房推向市場，促成了一個巨大的房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生和發(fā)展。除了這兩個方面以外，中國還是一個人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對住房的需求。

以上三個方面，分別從不同層面反應了中國的現(xiàn)狀和特色。它們共同揭示了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不可估量的潛力。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢就不會改變。而在相當長一段時期內，這些因素很難改變。因此，對于我們來說，現(xiàn)在可謂是一個千載難逢的機遇，我們應對房地產(chǎn)前景保持樂觀。

房地產(chǎn)市場需要發(fā)展，更需要健康地發(fā)展。至于房地產(chǎn)市場今后發(fā)展的快慢和水平，則在很大程度上取決于目前房地產(chǎn)商們的準備程度。此外，資源整合程度、經(jīng)營管理水平、融資運作能力、市場壟斷程度、政府與企業(yè)關系等因素都值得考慮。

參考文獻

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2009.5.16

第二篇：中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史

1.1 中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史

我國房地產(chǎn)業(yè)在計劃經(jīng)濟時代曾經(jīng)一度銷聲匿跡，被福利化的單位住房供應制度所取代。自從20世紀80年代房地產(chǎn)業(yè)重新興起，90年代進入快速發(fā)展時期以來，我國住房分配和供應體制都發(fā)生了根本性的變化，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資也得到了迅猛的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，自從1992年以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資累計已超過五萬億元，年均增長20%以上；城鎮(zhèn)人均居住面積由1992年以前的8平方米，提高到了現(xiàn)在的20平方米。

房地產(chǎn)業(yè)是初步形成和發(fā)展階段，是房地產(chǎn)業(yè)的第一次高潮，使住房這一大商品的屬性得到了明確。進入九十年代，黨和政府為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在理論和實踐上制定了政策依據(jù)。1991年4月，中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十年規(guī)劃和“八五”計劃的建設中要求：“城鎮(zhèn)住房建設要保持合理規(guī)模和增長速度，適當加快房地產(chǎn)綜合開發(fā)和住宅商品化進程”。經(jīng)濟體制改革的進一步深化，有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展。中國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)走向商品經(jīng)濟的第二次高潮。而其重要標志就是，房地產(chǎn)業(yè)在整個經(jīng)濟發(fā)展中的地位、作用、意義突出地顯現(xiàn)出來。歷史進入了一個新的世紀，隨著西部大開發(fā)步伐的加快，及中國入世后投資環(huán)境和法律與國際慣例靠攏，國外公司和企業(yè)將以更大的規(guī)模進入我國，尤其是外資機構的進入，則有利于改善房地產(chǎn)開發(fā)的融資環(huán)境，刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這意味著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的第三次高潮已經(jīng)到來。

我國房地產(chǎn)業(yè)目前已經(jīng)形成了一套適合社會主義市場經(jīng)濟要求的運行機制，整個行業(yè)呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象。到目前為止，全國房地產(chǎn)企業(yè)已達到3萬多家，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員已突破1000萬人，并且出現(xiàn)了一大批優(yōu)秀樓盤和高素質的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營與管理人才。除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)外，十年來，還逐步形成了以評估、經(jīng)紀、咨詢?yōu)閮热莸姆康禺a(chǎn)中介業(yè)，以及以經(jīng)營管理樓宇、小區(qū)為主的物業(yè)管理業(yè)，從而形成了較為完整的中國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)構架體系。全國各地房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，各地出現(xiàn)了許多成功的房地產(chǎn)經(jīng)營模式，它們中有成功樓盤的開發(fā)，也有成功的中介經(jīng)紀和成功的物業(yè)管理。<1>

第三篇：中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與未來

中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與未來

自1998年中國正式放開房地產(chǎn)市場后，原來公民享有的福利分房正式告別歷史舞臺，而“房子”也從原來的“非賣品”變成“商品”。當時流行的“廠長樓、主任樓”等當時按資排輩分房的流行詞匯也逐漸從人們嘴邊離開，隨之而來的是人們不斷的抱怨房價怎么越來越高？怎么當初沒敢多壓套房子？當隨便拿個樓盤營業(yè)額就可過億元，當統(tǒng)計部門核算賣房子已是當?shù)刈畲蠼?jīng)濟命脈時，地方政府的首腦們視乎找到了那個他們夢寐以求的搞活地方經(jīng)濟、提高GDP最簡單可行的辦法。與此同時，國內一些具有眼光的其它行業(yè)的帶頭大哥們也再也安奈不住寂寞，紛紛下海；還有那個掌握國民血液命脈的金融系統(tǒng)，一下就發(fā)現(xiàn)的新大陸：用儲戶的錢，給玩房子的人弄個魔術，一下就讓儲戶變成銀行半輩子的奴隸。于是中國的百姓的錢越來越少，銀行的錢也越來越少，而且可怕的是銀行的血液視乎開始凝固了，血液正被房子“鈣化”…….有一天，中央首腦發(fā)現(xiàn)了這個問題，開始了一系列的疏通工作，可是越疏通發(fā)現(xiàn)越擁堵，因為總有人先出來喊疼痛、叫苦，讓疏通工作很為難。更有經(jīng)濟專家以支柱產(chǎn)業(yè)為噱頭大為其主子報不平。百姓抱怨、官員抱怨、連專家都跑來抱怨…….真是唉生一片！

于是中國就出現(xiàn)了很多的世界奇跡，2008年全球的經(jīng)濟都出現(xiàn)的問題，就是個經(jīng)濟大蕭條的場面，唯獨中國，它的房地產(chǎn)市場卻是高歌猛進。連見慣了經(jīng)濟戰(zhàn)爭的華爾街的經(jīng)濟對沖高手都看昏了頭腦。

“錢聚人散、錢散人聚”是中國文化當中很重要的一筆，當歐美將藏富于民的政策堅定不移時，中國想“散富于民”的政策卻很難推廣，那中央只能取信于民的路線走下去了，于是新一輪抑制房價的政策不斷出現(xiàn)，住宅房產(chǎn)受到前所未有的沖擊，樹大招風，一線城市首先被刺激，由被降價變成我要降，因為他們都發(fā)現(xiàn)了，以往火爆得售樓處變得異常冷靜，投資炒房的客戶漸漸留戀于其它投資。當二級市場、三級市場都感到風暴來襲時，二手中介機構開始關門了，再后來，投資客中的房源成了燙手山芋，一二手經(jīng)常會有倒掛現(xiàn)象。

但房地產(chǎn)畢竟是關系國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)，也是金融機構的最好搭檔，住宅市場的發(fā)展越來越明朗化，以自用居住為目的的客戶將是市場的主流，房價會逐步向理性化發(fā)展。同時，商業(yè)地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)是很多大型企業(yè)開發(fā)的新內容，將主導未來5年的行業(yè)發(fā)展！

第四篇：【房地產(chǎn)】中國城市未來發(fā)展九大趨勢

中國城市未來發(fā)展的九大趨勢

標簽：中國 城市 經(jīng)營 定位 策劃 趨勢 房地產(chǎn)

中國城市未來發(fā)展的九大趨勢

中國城市化是中國也是全球21世紀最重要的事件之一，中國城市未來發(fā)展無疑將為全球和中國的諸多領域同時帶來機遇與挑戰(zhàn)。分析未來中國城市化發(fā)展的關鍵影響因素，了解未來中國城市發(fā)展的基本趨勢，無論對于區(qū)域、國家或是國際，政府、企業(yè)或是非營利機構，投資者、旅游者或是居民，未來進行前瞻性的決策，都具有重要意義。

一、未來城市化的主要影響因素

1、經(jīng)濟發(fā)展及其布局：內需比重擴大，服務業(yè)比重增加。經(jīng)過30多年的改革開放和高速發(fā)展，中國已經(jīng)基本實現(xiàn)小康。按照國際一般規(guī)律，當人均收入超過3000美元，進入中下發(fā)展水平階段，國民消費需求將迅速增長，中國正處在工業(yè)化的中期和城市化的加速期，以消費為主體的內需增長正在釋放，正像外部需求為沿海地區(qū)發(fā)展提供巨大市場一樣，國內巨大的需求為全國發(fā)展提供了巨大的市場。同時，隨著中國工業(yè)化外向型、外延式擴張發(fā)展模式走到盡頭，中國正在面臨外需和工業(yè)“雙難依賴”的新形勢，加快城市化進程必將成為推進國民經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略選擇，不僅可以有力地釋放被結構扭曲壓抑的潛在生產(chǎn)力，有效地提高國名經(jīng)濟的整體效益，更是新階段國民經(jīng)濟發(fā)展的帶動力量。

2、資源環(huán)境狀況及布局：資源稀缺，空間分布不均。中國水資源時空分布不均勻，南北自然環(huán)境差異大。以水資源為例，北方地區(qū)缺水嚴重，有9個省市人均水資源不到500立方米，實屬少水地區(qū)。目前，中國內地現(xiàn)有的661座城市中，約有600座城市供水不足，420多座城市缺水，110座城市嚴重缺水，30座特大城市長期缺水。就土地資源而言，世界范圍來看，中國是土地人均占有量于較小的國家，國家內人均土地面積從東南向西北逐步增加。2008年中國耕地為18.26億畝，到2020年將減少到18.05億畝。這也就是說，在未來11年里能夠農轉非的耕地是2074萬畝，平均每年不足190萬畝。

3、全球經(jīng)濟一體化：市場和資源全球共享。經(jīng)濟全球化給世界經(jīng)濟格局造成了巨大沖擊：一方面，發(fā)達國家依靠其在高端技術和高端產(chǎn)業(yè)上的壟斷地位，攫取更大的壟斷利潤，以其優(yōu)越的條件和良好待遇，吸引國內高端人才，吸引高端要素的流入，依靠他們豐富的營銷經(jīng)驗占領國內的市場。另一方面，相對落后的國家和地區(qū)利用當?shù)貐^(qū)位優(yōu)越、資源豐富、成本低廉的優(yōu)勢，吸引國內外低端產(chǎn)業(yè)和投資，向這些欠發(fā)達國家或區(qū)域轉移。這為中國城市發(fā)展提供千載難逢的機會，使得中國城市可以更好的利用全球的資源和市場，促進自身的發(fā)展。

4、經(jīng)濟活動空間布局：網(wǎng)絡化和集中化。未來交通、通訊技術將廣泛地應用到基礎設施建設中，必將對中國城市體系和城市化模式產(chǎn)生重大影響。城市軌道交通規(guī)劃和建設，延伸的里程已蓋了城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的大部分區(qū)域，致使城市市區(qū)規(guī)模越來越大；城際高速鐵路建設首先在經(jīng)濟特別發(fā)達的一些地區(qū)，促使城市群產(chǎn)生并逐步大型化；高速公路、高速鐵路和航空網(wǎng)絡體系，進一步推動

資源和要素向大都市化集中，促進城市大型化、帶狀化和網(wǎng)絡化發(fā)展。信息基礎設施建設，改善內陸地區(qū)城市外部聯(lián)系，促進內地城市的跨越發(fā)展。

5、人口增長及其空間分布：勞動力素質提升，人口分布區(qū)域不均。中國有非常豐富的的勞動力資源，根據(jù)第五次人口普查數(shù)據(jù)，中國人口為12.9533億，占世界總人口的1/5強，“十一五”期間勞動年齡人口預計年均增長1.2%左右，后5年將以0.8%的速度遞增；勞動力資源豐富、價格低廉，不會因勞動力成本的過快上升導致生產(chǎn)成本的大幅度上漲，這種趨勢將成為今后一段時間中國城市化保持持續(xù)快速增長的重要因素。同時，隨著我國教育事業(yè)的蓬勃發(fā)展，勞動力素質也將不斷提高。與此同時，中國人口結構也在發(fā)生變化，老齡化社會相繼來臨，由此產(chǎn)生的城市的生存保障問題，解決勞動力的就業(yè)機會問題，全國社會保障體系的完善問題都是城市化進程面臨的巨大挑戰(zhàn)。此外，中國人口分布東多西少，分布很不平衡的現(xiàn)象也將持續(xù)存在。

6、產(chǎn)業(yè)結構及其空間布局：產(chǎn)業(yè)結構升級，空間轉移加快。隨著全球競爭的加劇和分工的深化，發(fā)達國家將低端制造業(yè)、制造環(huán)節(jié)以及服務業(yè)轉移和外包到愿意開放市場、生產(chǎn)成本更低的發(fā)展中國家和地區(qū)。就國內而言，中國城市也將加入新一輪全球產(chǎn)業(yè)調整和布局中。東部城市和區(qū)域中心城市將逐步發(fā)生產(chǎn)業(yè)升級。首先在中國的一些中心城市做，比如說上海、北京、廣州、深圳這樣的城市，其次再向東部沿海較為發(fā)達的中心城市發(fā)展。這個升級是由制造向服務的升級，大城市將更多地發(fā)展服務業(yè)，放棄加工制造業(yè)。

7、社會變化及其空間演化：消費結構升級，中產(chǎn)階層壯大。目前我國城鄉(xiāng)居民儲蓄存款每年新增1萬多億元人民幣左右，2008年底儲蓄存款余額已突破20萬億元，達到21.8萬億元，其中活期存款約占三分之一，定期存款約占三分之二?，F(xiàn)在雖然降息，但是儲蓄仍然增加。未來城鄉(xiāng)居民收入將進一步增長，消費結構進一步升級，中國將在2020年全面實現(xiàn)小康。隨著中產(chǎn)階層逐步壯大，城市內部及城市之間的收入差距將進一步擴大，城市貧困將不可避免。城市低收入家庭、外來人口、以及失地、失業(yè)、無保障的新城市化居民將構成貧困大軍，未來社會矛盾的重心將由三農問題轉變?yōu)槌鞘胸毨栴}。

8、制度及政策變化：市場制度完善，公共政策調整。社會保障制度是城市發(fā)展和城市化和農村土地改革的基礎，按照國家規(guī)劃，社會保障正在積極推進，預計2020年可以完成。一旦完成城鄉(xiāng)一體的社會保障，農村土地制度改革的將可以大力推進；與此同時，正在推進的城鄉(xiāng)基礎設施、就業(yè)、社保、教育等一體化，將大大推進城市化進程。戶籍制度改革將逐步打破“二元結構、城鄉(xiāng)分治”的體制，實現(xiàn)人員自由流動，縮小城鄉(xiāng)差別，實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化。與此同時，物業(yè)稅改革也將影響住房的供需和價格。而農村土地制度改革勢在必行，未來基本方向是自由流動和轉讓，將使城市的土地價格與房地產(chǎn)價格下降。未來將逐步推行省直管縣的制度，不排除未來擴省可能，這將對城市體系和空間演化產(chǎn)生重大影響，進而對未來城市經(jīng)營和房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響，也將給更多的城市管理專家和房地產(chǎn)策劃專家?guī)砜简灐?/p>

二、未來城市化發(fā)展的基本趨勢

1、外延增長：未來城市發(fā)展繼續(xù)加速。受金融危機影響，預計2009-2010年城市化增長率將為1%，2010年將達到47.5%；2010-2015年城市化增長率繼續(xù)平均保持0.7，2015年城市化水平50%；2020年城市化水平54%；2015-2020年繼續(xù)平均保持0.7；預計2020-2030年繼續(xù)平

均保持0.6，2030年，城市化率到６0％以上。預計2030-2050年繼續(xù)平均保持0.5，2050年達70%。

2、內涵發(fā)展：未來城市發(fā)展趨向高級化。中國城市化質量目前并不高，因為常住人口的城市化居民并沒有成為真正的市民，未來，伴隨著城市化領域的制度創(chuàng)新步伐的加快，這些居民逐步成為城市居民，并通過教育、就業(yè)、營商等方式增強自身在城市的生產(chǎn)生活能力和發(fā)展素質，從而不斷推動城市的高級化發(fā)展。

3、地域結構：未來城市發(fā)展趨向集約化。中國未來不可能再進行粗放式的發(fā)展。從1978年大2008年中國的人口翻了一番，但是城區(qū)的面積增加了7倍，那么在未來的20多年里，或者說25年里，中國的人口還要增加將近翻一番，他么建城區(qū)的面積不可能再翻一番了。同時，在其他的能源上也不可能像過去那樣消耗了，中國城市未來的發(fā)展將是集約式的發(fā)展。

4、體系演化：未來城市體系將是城市大型化、城市集群化、城市網(wǎng)絡化。從規(guī)模體系看，中國將形成由城市帶、城市群、巨型城市、超大城市、特大城市、大城市、中等城市、小城市、小城鎮(zhèn)、居民點協(xié)調發(fā)展的空間格局。中國城市體系將形成由多個增長極牽引，由眾多城市群扛鼎，由多條城市帶聯(lián)動的，全球一體、一超多強、歸核化、網(wǎng)絡化的城市群體系。

5、空間演化：未來城市發(fā)展將是梯度推進和動態(tài)演化。未來中國城市化是和工業(yè)化及產(chǎn)業(yè)發(fā)展將更加匹配，城市化和城市發(fā)展將不斷梯度推進和動態(tài)演化的。首先是東部超大城市完成工業(yè)化、然后是大城市、中小城市、小城鎮(zhèn)完成工業(yè)化，發(fā)展高端服務業(yè)，然后轉移到內地是大城市交通優(yōu)勢突出的城市實現(xiàn)工業(yè)化，然后在轉移到中小城市、小城鎮(zhèn)。同時，在國家繼續(xù)實施西部開發(fā)、東北振興、中部崛起和東部率先的戰(zhàn)略，中國經(jīng)濟的區(qū)域增長點正在由南向北，由東向西轉變，區(qū)域經(jīng)濟格局正在重構。

6、功能定位：未來城市發(fā)展將呈個性化和多樣化。未來中國城市的發(fā)展趨勢是向個性化方向發(fā)展的，除了少數(shù)幾個大城市和中心城市以外，很多的城市都將向專業(yè)化城市發(fā)展，尤其是中小城市。一個城市可能就是一個，或者幾個大的產(chǎn)業(yè)就是這個城市的基本功能了。當然，這個過程中有些城市的住宅和宜居比較重要，有些城市高科技可能比較重要，有些城市服務業(yè)比較重要，同時，不同城市的建筑和城市的文化、城市的景觀也會有所不同，也會逐漸多樣化和個性化。

7、內外關系：未來城市發(fā)展將更加開放和全球化。未來中國城市體系將形成與全球城市體系相融合的，從全球城市體系核心到邊緣的開放的城市體系。一個世界級的城市帶，兩個國際級的城市帶，6個國家的城市帶，若干區(qū)域性的中小城市帶。世界頂級城市1個，世界城市3-5個，國際化城市15個左右，國家級城市30—50個，一大批區(qū)域和地區(qū)性城市。

8、發(fā)展層次：未來城市發(fā)展是多層次化和非均衡發(fā)展。中國城市未來的發(fā)展無論是城市內部還是外部兩極分化將繼續(xù)進行。就是說現(xiàn)在發(fā)展的城市好的在未來可能會更好，無論是城市的人均收入，還是產(chǎn)業(yè)升級都會更好，落后的一些城市可能會更落后。城市內部人均收入水平也會出現(xiàn)兩極分化，這不僅僅是中國的趨勢，也是世界的趨勢。值得注意的是，由于中國處在工業(yè)化、城市化、市場化、全球化和信息化的加速期，中國有一些城市在未來可以實現(xiàn)跨越式發(fā)展，像深圳、東莞，這些城市曾經(jīng)出現(xiàn)過，將來還會有可能出現(xiàn)。

9、城鄉(xiāng)關系：中國一些城市未來城鄉(xiāng)一體發(fā)展。未來城鄉(xiāng)關系將進一步密切，城鄉(xiāng)一體化步伐將進一步加快。城鄉(xiāng)人口、技術、資本、資源等要素將進一步相互融合，互為資源，互為市場，互相服務，城鄉(xiāng)在規(guī)劃建設、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、市場信息、政策措施、生態(tài)環(huán)境保護、社會事業(yè)發(fā)展的一體化進程將不斷推進，長期形成的城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟結構將不斷得到改變，城鄉(xiāng)在政策上的平等、產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的互補、國民待遇上的一致將逐步實現(xiàn)。不過這個實現(xiàn)的時間應該是在城市化加速期完成后。

第五篇：我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來...

號 企業(yè)(集團)名稱

序號

企業(yè)(集團)名稱

中國核工業(yè)集團公司 中國核工業(yè)建設集團公司 中國航天科技集團公司 中國航天科工集團公司 中國航空工業(yè)集團公司 中國船舶工業(yè)集團公司 中國船舶重工集團公司 中國兵器工業(yè)集團公司 中國兵器裝備集團公司 中國電子科技集團公司 中國石油天然氣集團公司 中國石油化工集團公司 中國海洋石油總公司 國家電網(wǎng)公司

中國南方電網(wǎng)有限責任公司 中國華能集團公司

中國機械工業(yè)集團有限公司

機械科學研究總院

中國中鋼集團公司

中國冶金科工集團有限公司

中國鋼研科技集團公司

中國化工集團公司

中國化學工程集團公司

中國輕工集團公司

中國工藝（集團）公司

中國鹽業(yè)總公司

華誠投資管理有限公司

中國恒天集團公司

中國中材集團公司

中國建筑材料集團有限公司

中國有色礦業(yè)集團有限公司

北京有色金屬研究總院

中國大唐集團公司 中國華電集團公司 中國國電集團公司 中國電力投資集團公司 中國長江三峽集團公司 神華集團有限責任公司 中國電信集團公司

中國聯(lián)合網(wǎng)絡通信集團有限公司 中國移動通信集團公司

中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團有限公司 中國第一汽車集團公司 東風汽車公司

中國第一重型機械集團公司 中國第二重型機械集團公司 哈爾濱電氣集團公司 中國東方電氣集團有限公司 鞍鋼集團公司 寶鋼集團有限公司 武漢鋼鐵（集團）公司 中國鋁業(yè)公司

中國遠洋運輸（集團）總公司

北京礦冶研究總院

中國國際技術智力合作公司

中國建筑科學研究院

中國北方機車車輛工業(yè)集團公司

中國南車集團公司

中國鐵路通信信號集團公司

中國鐵路工程總公司

中國鐵道建筑總公司

中國交通建設集團有限公司

中國普天信息產(chǎn)業(yè)集團公司

電信科學技術研究院

中國農業(yè)發(fā)展集團總公司

中國中紡集團公司

中國外運長航集團有限公司

中國絲綢進出口總公司

中國林業(yè)集團公司

中國醫(yī)藥集團總公司

中國國旅集團有限公司

中國保利集團公司

珠海振戎公司

中國建筑設計研究院

中國海運（集團）總公司 中國航空集團公司 中國東方航空集團公司 中國南方航空集團公司 中國中化集團公司 中糧集團有限公司 中國五礦集團公司

中國通用技術（集團）控股有限責任公司

中國建筑工程總公司 中國儲備糧管理總公司 國家開發(fā)投資公司 招商局集團有限公司 華潤（集團）有限公司

中國冶金地質總局

中國煤炭地質總局

新興際華集團有限公司

中國民航信息集團公司

中國航空油料集團公司

中國航空器材集團公司

中國電力建設集團有限公司

中國能源建設集團有限公司

中國黃金集團公司

中國儲備棉管理總公司

中國印刷集團公司

中國廣東核電集團有限公司

中國華錄集團有限公司

中國港中旅集團公司[香港中旅（集團）

上海貝爾股份有限公司

有限公司]

國家核電技術有限公司 中國商用飛機有限責任公司 中國節(jié)能環(huán)保集團公司 中國國際工程咨詢公司 中國華孚貿易發(fā)展集團公司

彩虹集團公司

武漢郵電科學研究院

華僑城集團公司

南光（集團）有限公司

中國西電集團公司

中國誠通控股集團有限公司 中國中煤能源集團公司 中國煤炭科工集團有限公司

中國鐵路物資總公司

中國國新控股有限責任公司

一線城市是指對本國的經(jīng)濟和政治具有重要作用的大都市。在城市規(guī)模、基建、財政收入、消費、對人才吸引力等各層面，一線城市一般均領先于其他城市。在商業(yè)活動中，企業(yè)也會將具有重要市場地位的城市稱為一線城市。

同時中國最常被提及的所謂一線、二線、三線城市的概念起源于房地產(chǎn)市場。常規(guī)或主要的指標包括經(jīng)濟地位、城市規(guī)模（人口，面積等）、城市級別、影響力、輻射力、知名度等。

排行依據(jù): 1政治地位 2經(jīng)濟實力 3城市規(guī)模 4區(qū)域輻射力

一線城市

一線強 北京 上海（一個政治文化中心，一個經(jīng)濟中心，無爭議）

一線 廣州 深圳（南粵雙雄，實力旗鼓相當，公認一線）

準一線 天津（原本屬于二線強，近幾年國家重視、發(fā)展極快，步入準一線）

二線城市

二線強 南京 武漢 沈陽 西安 成都（都屬于區(qū)域中心城市）

重慶（直轄市）

杭州（經(jīng)濟發(fā)達、副省級）

青島 大連 寧波（三個經(jīng)濟發(fā)達的計劃單列市）

二線中 濟南 哈爾濱 長春（剩下的三個副省級城市）

廈門（計劃單列市、規(guī)模小所以只能是二線中）

鄭州 長沙 福州（經(jīng)濟發(fā)展較好的三個非副省級省會城市）

烏魯木齊 昆明（國家重點發(fā)展的邊疆國際化城市）

蘭州（西北重工業(yè)城市、蘭州軍區(qū)）

蘇州 無錫（最發(fā)達的兩個非省會地級市）

二線弱 南昌 貴陽 南寧 合肥 太原 石家莊 呼和浩特（七個實力相當?shù)氖鞘校?/p>

準二線 佛山 東莞（兩個制造業(yè)經(jīng)濟強市）唐山（環(huán)渤海重工業(yè)大城市）煙臺（環(huán)渤海重要港口、經(jīng)濟強市）泉

州（閩南經(jīng)濟中心城市）包頭（重工業(yè)大城市）

三線城市

三線強 銀川 西寧 海口 洛陽 南通 常州 徐州 濰坊 淄博 紹興 溫州 臺州 大慶 鞍山 中山 珠海 汕頭 吉林 柳州

三線中 拉薩 保定 邯鄲 秦皇島 滄州 鄂爾多斯 東營 威海 濟寧 臨沂 德州 濱州 泰安 湖州 嘉興 金華 泰州 鎮(zhèn)江 鹽城 揚州 桂林 惠州湛江 江門 茂名 株洲 岳陽 衡陽 寶雞 宜昌 襄樊 開封 許昌平頂山 贛州 九江 蕪湖 綿陽 齊齊哈爾 牡丹江 撫順

三線弱 本溪 丹東 遼陽 錦州 營口 承德 廊坊 邢臺 大同 榆林 延安 天水 克拉瑪依 喀什 石河子 南陽 濮陽 安陽 焦作 新鄉(xiāng) 日照 聊城棗莊 蚌埠 淮南 馬鞍山 連云港 淮安 麗水 衢州 荊州 安慶 景德鎮(zhèn) 新余 湘潭 常德 郴州 漳州 清遠 揭陽 梅州 肇慶 玉林 北海 德陽 宜賓 遵義 大理

四線城市：剩余的所有城市

2005年中國各省地區(qū)GDP排名

單位（億元人民幣）

臺灣 28544左右

廣東 21701.28

山東 18468.3

江蘇 18272.12

香港 14000－15000（2004年為12820億港元，2005年增長率8%左右）

浙江 13365

河南 10535.2

河北 10116.6

上海 9125

遼寧 7920

四川 7385.1

北京 6814.5

福建 6487

湖南 6237

湖北 6000

黑龍江 5510

安徽 5375.8

江西 4070

廣西 4063.3

山西 4000(超過)

內蒙 3822.7

陜西 3674.75

天津 3663.86

吉林 3614.92

云南 3400（預計）

重慶 3069.1

新疆 2680（預計）

貴州 1910（預計）

甘肅 1894（預計）

澳門 900－1000（2004年為827澳門元，2005增長率為8－9%）

海南 903.6

青海 543.2

寧夏 525（預計）

西藏 250.4

人均GDP只是一個并不精確的參考數(shù)據(jù)，并不能代表人均收入排名，更不能代表一個地區(qū)本地居民的人均收入排名。因為首先各地人口都無法精確統(tǒng)計，按國家制定的標準以各地公布的人口總數(shù)或常住人口總數(shù)來計算，由于各地公報未全部出來，人口就按2004年底的計算，2005年的各地GDP也只是初步統(tǒng)計 7

或估計，這樣得出的2005年人均GDP當然不準確，但是誤差也不會大，只是各省的數(shù)字普遍稍大一點。

人均排名 省區(qū) 人均GDP（元RMB）

01 香港 201625－216026

02 澳門 186722－207469

03 臺灣 15215美元

04 上海 52378

05 北京 45652

06 天津 35791

07 浙江 28318

08 廣東 26134

09 江蘇 24584

山東 20118

遼寧 18781

福建 18476

內蒙 16032

河北 14858

黑龍江14436

新疆 13652

吉林 13347

山西 11994

海南 11049

河南 10842

青海 10085

湖北 9973

陜西 9918

重慶 9761

江西 9501

湖南 9312

西藏 9149

寧夏 8933

四川 8465

廣西 8311

安徽 8292

云南 7701

甘肅 7232

貴州 4893

注1（香港人均GDP2004年為186267港元，2005年增長率8%左右）

注2（澳門GDP2004年為827億澳門元，2005增長率為8－9%）

注3（臺灣人均GDP為自己公布

各省的第二大城市

2008-10-9 19:17 提問者：柯打 | 懸賞分：5 | 瀏覽次數(shù)：1477次

各省的第一是省會城市,那第二呢?

2008-10-9 19:42 最佳答案

江蘇，蘇州、無錫； 浙江，寧波；

福建，泉州、廈門； 廣東，深圳； 廣西，柳州； 云南，曲靖； 貴州，遵義； 四川，綿陽；