第一篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)題現(xiàn)狀及建議

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的持續(xù)升溫，帶動(dòng)了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式多種多樣，其具體表現(xiàn)形態(tài)為：一是自主開(kāi)發(fā)。由開(kāi)發(fā)商自行完成從土地使用權(quán)的取得到房屋施工建設(shè)、銷(xiāo)售的全過(guò)程。二是委托開(kāi)發(fā)。由相關(guān)單位或組織劃拔土地委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)行開(kāi)發(fā)，建成后交付委托單位，開(kāi)發(fā)商按約定收取開(kāi)發(fā)傭金。三是聯(lián)合開(kāi)發(fā)。由一方出土地，另一方

出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開(kāi)發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個(gè)人以自然人的身份合伙自建，按協(xié)議進(jìn)行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開(kāi)發(fā)和合伙自建為主要形式。

因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相比具有“非典型”性的特點(diǎn)。隨著開(kāi)發(fā)規(guī)模的逐年擴(kuò)大，在擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時(shí)，對(duì)地方稅收的支撐作用也愈顯重要。

一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主體呈現(xiàn)出開(kāi)發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢(shì)，既有政府主導(dǎo)的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，也有企事業(yè)單位、村民委員會(huì)組織參與的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更多的是個(gè)人或由自然人組成的團(tuán)體進(jìn)行的自主或聯(lián)合開(kāi)發(fā)（包括合伙自建）。多元化開(kāi)發(fā)帶來(lái)了稅收征管中的一系列問(wèn)題，最為突出的是無(wú)證經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。如村級(jí)組織及個(gè)人進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，大都沒(méi)有辦理稅務(wù)登記。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有其獨(dú)特個(gè)性，加之稅收征管手段相對(duì)滯后，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)過(guò)程中，為了達(dá)到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質(zhì)，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實(shí)合同之外，以各種利益誘導(dǎo)購(gòu)房戶(hù)簽訂假合同，隱匿真實(shí)合同，并以假合同應(yīng)付檢查和辦理相關(guān)證件；假借住戶(hù)名義“共同”集資，“聯(lián)合”開(kāi)發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開(kāi)發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務(wù)。這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開(kāi)發(fā)商，大多既無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，又不進(jìn)行注冊(cè)登記，投資者利用各方面的關(guān)系，有的開(kāi)發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開(kāi)發(fā)中再轉(zhuǎn)戶(hù)，更有甚者在從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之前將土地使用權(quán)直接辦理到購(gòu)房者名下，堂而皇之地將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個(gè)人集資建房，以達(dá)到少繳甚至不繳稅費(fèi)的目的。

小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多由自然人投資入股，開(kāi)發(fā)商法律意識(shí)淡薄，納稅意識(shí)偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國(guó)家稅款以追求利潤(rùn)最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現(xiàn)為不能主動(dòng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理稅務(wù)登記或不能按規(guī)定如實(shí)申報(bào)其應(yīng)稅項(xiàng)目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務(wù)部門(mén)稅收征管帶來(lái)較大的難度。并且，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程比較復(fù)雜，涉稅環(huán)節(jié)多，涉及的稅種也多，客觀(guān)上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結(jié)果只能是進(jìn)一步助長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要銷(xiāo)售對(duì)象為消費(fèi)者個(gè)人，兩者具有利益上的一致性，對(duì)于出現(xiàn)的“陰陽(yáng)合同”，地稅機(jī)關(guān)很難核實(shí)，“以票控稅”也難以達(dá)到預(yù)期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時(shí)間的影響，地稅機(jī)關(guān)對(duì)申報(bào)價(jià)格及面積根本無(wú)法確認(rèn)，明知納稅人申報(bào)不實(shí)但又無(wú)法查證。還有的通過(guò)假繼承、假贈(zèng)與、假出租等形式進(jìn)行隱形交易以達(dá)到避稅逃費(fèi)目的。

涉稅信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致稅收管理滯后。利益驅(qū)動(dòng)，部門(mén)之間協(xié)作不強(qiáng)。通常開(kāi)發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須經(jīng)過(guò)規(guī)劃、國(guó)土、房管、財(cái)政、建設(shè)等多個(gè)行政部門(mén)的審批、許可與監(jiān)督。由于沒(méi)有建立有效的信息交換制度，這些行政部門(mén)掌握的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門(mén)利益時(shí)，部門(mén)之間相互缺乏協(xié)調(diào)配合，有的甚至互不相讓?zhuān)嗷?zhēng)扯。這樣，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中地稅部門(mén)難以有效地參與管理和監(jiān)督，造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地購(gòu)置、項(xiàng)目立項(xiàng)和施工許可等信息，都是在稅務(wù)管理和納稅申報(bào)事項(xiàng)之前發(fā)生的。由于目前對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實(shí)現(xiàn)部門(mén)共享和信息互換，稅務(wù)部門(mén)往往只能在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售房屋后介入管理，客觀(guān)上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實(shí)際問(wèn)題。尤其是在農(nóng)村小城鎮(zhèn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管理，行政管理部門(mén)往往各自為政，甚至部分工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)手續(xù)不全，稅務(wù)部門(mén)從規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)也無(wú)法取得相關(guān)信息，更談不上對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)管理和有效監(jiān)控。

稅源管理相對(duì)粗放導(dǎo)致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務(wù)機(jī)關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來(lái)看，由于各部門(mén)的管理職能分割，加之各部門(mén)對(duì)地稅機(jī)關(guān)沒(méi)有法定的配合職責(zé)和義務(wù)，與稅務(wù)部門(mén)的協(xié)作配合相對(duì)乏力，進(jìn)行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門(mén)僅僅依

靠協(xié)調(diào)來(lái)實(shí)現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長(zhǎng)莫及。從內(nèi)部情況來(lái)看，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源分析對(duì)比與稅款實(shí)現(xiàn)及征收無(wú)法實(shí)施同步監(jiān)控，無(wú)法進(jìn)行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫(kù)。加之地稅機(jī)關(guān)自身的征管力量薄弱，而開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性大、穩(wěn)定性差并且多是異地開(kāi)發(fā)，一旦工程完工結(jié)算后，既不辦理稅務(wù)登記注銷(xiāo)手續(xù)，也不辦理稅款結(jié)算手續(xù)，立即

卷鋪蓋走人，造成事實(shí)上的稅收流失。

二、對(duì)加強(qiáng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的建議

（一）開(kāi)展針對(duì)性的稅法宣傳。進(jìn)一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)稅收政策；二是從法律法規(guī)政策上準(zhǔn)確界定和掌握自建房、代建房、聯(lián)建房、集資建房、開(kāi)發(fā)房等各種建房形式的稅收政策，并在實(shí)際工作中正確運(yùn)用；三是完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度，建立房地產(chǎn)評(píng)稅機(jī)構(gòu)。一方面，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)；另一方面，要在稅務(wù)部門(mén)內(nèi)部建立評(píng)稅機(jī)構(gòu)和專(zhuān)職評(píng)稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村建筑業(yè)的稅收管理，更好的規(guī)范建筑業(yè)納稅行為

（二）深化社會(huì)綜合治稅，充分依托社會(huì)力量，搞好協(xié)稅、護(hù)稅工作。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)部、村支兩委和地方稅務(wù)機(jī)關(guān)組成的農(nóng)村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護(hù)稅組織，建立健全村委會(huì)負(fù)責(zé)制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標(biāo)責(zé)任制考核范圍。村委會(huì)要詳細(xì)掌握轄區(qū)內(nèi)的宅基地使用情況和建筑施工隊(duì)的建筑數(shù)量，并對(duì)承攬人員和施工隊(duì)情況進(jìn)行登記。健全稅收聯(lián)席會(huì)制度，定期召開(kāi)聯(lián)席會(huì)，由包村干部和土地管理所及時(shí)向稅務(wù)所通報(bào)農(nóng)村建房情況。通過(guò)宅基地的控管對(duì)農(nóng)村建筑業(yè)的稅收征收進(jìn)行把關(guān)。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規(guī)范了稅收征管秩序，增加了財(cái)政收入。

（三）建立基礎(chǔ)性的征管制度。

1、強(qiáng)化納稅申報(bào)制度，實(shí)行按項(xiàng)目核算申報(bào)，不能分項(xiàng)目建帳核算的由稅務(wù)機(jī)關(guān)按工程形象進(jìn)度或預(yù)收款情況預(yù)征稅款，工程竣工結(jié)算開(kāi)具發(fā)票時(shí)多退少補(bǔ)。

2、建立房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)稅制度，建議政府有權(quán)的部門(mén)定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準(zhǔn)價(jià)格（售房均價(jià)），稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)以該基準(zhǔn)價(jià)格判斷納稅人提供的交易價(jià)格是否明顯偏低，有權(quán)以交易基準(zhǔn)價(jià)確定為計(jì)稅依據(jù)。

3、建立二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報(bào)制度，及時(shí)掌握監(jiān)控二手房轉(zhuǎn)讓的交易情況

4、建立核定征收制度，稅務(wù)部門(mén)在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率和稅負(fù)進(jìn)行測(cè)算的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)繳的各種稅收及附加，核定房地產(chǎn)業(yè)稅收綜合征收率，實(shí)行“以票控稅，分次納稅，年度清算，多退少補(bǔ)”。在目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算較為混亂、稅收監(jiān)控難以有效跟進(jìn)的情況下，實(shí)行核定征收不失為一種簡(jiǎn)便易行的征管措施。

（四）針對(duì)一些建筑扭曲“聯(lián)戶(hù)建房”的本質(zhì)，偷漏房產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的部分稅收問(wèn)題，及時(shí)找準(zhǔn)問(wèn)題癥結(jié)，切實(shí)采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯(lián)戶(hù)建房的建筑施工單位必須提供真實(shí)準(zhǔn)確的聯(lián)戶(hù)建房合同、聯(lián)戶(hù)建房業(yè)主名單、聯(lián)戶(hù)建房施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行備案，當(dāng)?shù)囟悇?wù)所嚴(yán)格審核聯(lián)戶(hù)建房的真?zhèn)?。二是事中監(jiān)管。施工建設(shè)期間，稅收管理員深入施工現(xiàn)場(chǎng)，調(diào)查核實(shí)聯(lián)戶(hù)業(yè)主、建筑成本、建房單價(jià)、建房面積等，核對(duì)建筑施工單位提供資料的真實(shí)性、完整性。三是事后檢查結(jié)算。工程竣工后，抓住“誰(shuí)擁有土地使用權(quán)，誰(shuí)就擁有房屋初始權(quán)”實(shí)質(zhì)，核對(duì)最初報(bào)送的聯(lián)戶(hù)建房業(yè)主與最終的房屋產(chǎn)權(quán)證業(yè)主是否一致，據(jù)此分不同情況辦理稅款結(jié)算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對(duì)會(huì)計(jì)制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進(jìn)行核定，制定成本定額標(biāo)準(zhǔn)下限，并實(shí)時(shí)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行調(diào)整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應(yīng)各盡職守，嚴(yán)禁推諉扯皮，不負(fù)責(zé)任。土地房建辦工作人員必須嚴(yán)把建筑面積關(guān)口，嚴(yán)禁弄虛作假、營(yíng)私舞弊造成稅款的流失。

（五）加大震懾性的查處力度。針對(duì)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，以具有開(kāi)發(fā)性質(zhì)的合作建房和自建行為為重點(diǎn)，采用實(shí)地核查和外圍調(diào)查相結(jié)合等有效稅偵手段，積極拓展稅務(wù)稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對(duì)查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強(qiáng)制執(zhí)行等剛性措施，對(duì)偷逃稅大案、要案嚴(yán)格依照法律程序移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。要通過(guò)稅收剛性懲處手段的積極應(yīng)用，充分發(fā)揮其震懾效應(yīng)，加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收約束力度，切實(shí)建立小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收“有序征管”工作格局。

第二篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議

文章標(biāo)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議

房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展是擴(kuò)大新城區(qū)的保證，因此一定要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，加強(qiáng)宏觀(guān)調(diào)控與引導(dǎo)，優(yōu)化房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)。

1、強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，確保有序發(fā)展。要規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政管理，使我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)走上規(guī)范化和法制化軌道。一要強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。加強(qiáng)商

品管理；加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，未經(jīng)房地產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)測(cè)算審核的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不得進(jìn)行銷(xiāo)（預(yù)）售，交易中心拒絕受理其申辦權(quán)證；限制投機(jī)性購(gòu)房、遏制惡意炒房、哄抬房?jī)r(jià)，以免價(jià)格大起大落，保持房產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。二要健全完善相關(guān)管理法規(guī)制度。包括拆遷、物業(yè)、房地產(chǎn)交易、中介管理等方面的規(guī)定，創(chuàng)建公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和住房消費(fèi)環(huán)境。三要強(qiáng)化資質(zhì)管理。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)管理實(shí)行資格審批制度，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)必須進(jìn)行資格審批后才能領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，從事?tīng)I(yíng)業(yè)；房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需先參加培訓(xùn)，并經(jīng)考試合格后方能從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員定期年檢、審核，方可繼續(xù)從業(yè)，否則停止?fàn)I業(yè)。四要嚴(yán)肅處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易活動(dòng)各個(gè)環(huán)節(jié)的違法違規(guī)行為。五要強(qiáng)化租賃管理。將租賃隱形市場(chǎng)顯化，規(guī)范房屋租賃行為，保障租賃雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。由房管、工商、稅務(wù)、公安等部門(mén)協(xié)作管理。

2、建立與完善系統(tǒng)的、多層次的土地經(jīng)營(yíng)計(jì)劃體系。在對(duì)建設(shè)用地總量進(jìn)行控制的同時(shí)，對(duì)建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、空間布局、使用條件等也要進(jìn)行計(jì)劃，這樣才能適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下城市土地經(jīng)營(yíng)的要求。計(jì)劃體系應(yīng)具備總體控制、具體操作、市場(chǎng)調(diào)節(jié)等多種層次，實(shí)現(xiàn)規(guī)劃編制計(jì)劃、土地收購(gòu)儲(chǔ)備計(jì)劃、土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃、土地收益分配計(jì)劃等多種計(jì)劃的有機(jī)結(jié)合。還要有長(zhǎng)期、中期與的土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃，其中長(zhǎng)期計(jì)劃是一種戰(zhàn)略性的計(jì)劃，主要規(guī)定目標(biāo)與基本策略，周期一般在10年左右；中期計(jì)劃主要是根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展情況對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的任務(wù)和調(diào)節(jié)措施加以規(guī)定，并作為計(jì)劃的依據(jù)，其周期一般為5年左右；并應(yīng)隨著計(jì)劃環(huán)境的變化進(jìn)行滾動(dòng)調(diào)整。在計(jì)劃的編制上則應(yīng)注意增強(qiáng)其具體操作性和對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度。比如，房產(chǎn)供不應(yīng)求時(shí)，應(yīng)調(diào)整計(jì)劃，加大土地供應(yīng)量。

3、強(qiáng)化土地供應(yīng)管理。首先，要搞好土地存儲(chǔ)，建立并完善土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)政府對(duì)土地供應(yīng)的調(diào)控，通過(guò)土地的前期開(kāi)發(fā)整理，既可以降低土地開(kāi)發(fā)成本，又有利于實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)的計(jì)劃性，對(duì)于暫時(shí)閑置的地塊，通過(guò)前期開(kāi)發(fā)整理，還有助于進(jìn)行臨時(shí)出租，高效利用現(xiàn)存土地。其次，實(shí)施土地供應(yīng)“陽(yáng)光工程”，保持合理的土地供應(yīng)量。土地“陽(yáng)光工程”主要是指堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)性土地的招標(biāo)拍賣(mài)與掛牌出讓?zhuān)就恋匦畔?，使土地市?chǎng)交易的全過(guò)程置于監(jiān)管之下，從而提高市場(chǎng)透明度，維護(hù)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境。實(shí)施土地“陽(yáng)光工程”，有助于杜絕與土地有關(guān)的尋租活動(dòng)，保持政府職能的完整和嚴(yán)肅；有助于維護(hù)市場(chǎng)秩序；也有助于保護(hù)開(kāi)發(fā)商之間的公平競(jìng)爭(zhēng)。第三加強(qiáng)監(jiān)督與查處違法用地的工作力度，對(duì)于非法獲得土地使用權(quán)、違反有關(guān)規(guī)劃與土地利用計(jì)劃進(jìn)行開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)厲處罰。

4、建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和服務(wù)系統(tǒng)。一要建立房地產(chǎn)“超市”（交易中心）。使住宅能夠?qū)崿F(xiàn)程序化、多樣化、高效快捷的流通，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面活躍。交易中心吸納了稅務(wù)、土地、金融、公證等部門(mén)，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)組織進(jìn)場(chǎng)，提供“咨詢(xún)--登記--勘測(cè)--評(píng)估--收稅（費(fèi)）--發(fā)證”一門(mén)式辦公，減少辦事程序，縮短辦事時(shí)間，提高辦事效率。二要建立房地產(chǎn)信息發(fā)布體系、預(yù)警預(yù)報(bào)體系、房地產(chǎn)信用檔案（包括開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)企業(yè)、中介企業(yè)及從業(yè)人員信用檔案），服務(wù)房產(chǎn)，引導(dǎo)消費(fèi)。三要培植中介企業(yè)。為方便群眾，達(dá)到調(diào)劑空缺，物盡其用的作用，要組建并積極培植了拍賣(mài)、置業(yè)、擔(dān)保、評(píng)估、廣告等中介企業(yè)。堅(jiān)不持“先育之，后取之”的原則，為中介組織提供良好的軟硬件環(huán)境，并與市工商、稅務(wù)等部門(mén)協(xié)調(diào)，最大限度地減免中介企業(yè)的各種稅費(fèi)。擔(dān)保有限公司的組建，將促使個(gè)人購(gòu)房貸款大突破。四要搞好物業(yè)管理。引入“洋管家”，增強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)的吸引力，引入境外服務(wù)模式，使物業(yè)增值保值，逐步推行星級(jí)“管家”服務(wù)。五要搞好輿論引導(dǎo)。為搞活房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，強(qiáng)化輿論作用，充分運(yùn)用新聞媒體，通過(guò)廣播、電視、報(bào)紙等大眾傳媒，促進(jìn)了居民觀(guān)念的更新，使之從一個(gè)全新的角度去看待房地產(chǎn)，同時(shí)也增強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，積極參與房地產(chǎn)市場(chǎng)改革。

5、立足市場(chǎng)，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)體系，形成“梯級(jí)消費(fèi)”。從市場(chǎng)出發(fā)，著力構(gòu)建商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房三種住房供應(yīng)體系，加大中低價(jià)位配套商品房的供應(yīng)量。優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快普通型商住樓建設(shè)，適當(dāng)調(diào)整商業(yè)性用房比例，滿(mǎn)足多層次住房消費(fèi)需求。在經(jīng)濟(jì)適用房、小戶(hù)型、普通商品房、公寓、別墅構(gòu)成的住房一級(jí)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)體系基本形成后，帶動(dòng)梯級(jí)消費(fèi)和一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。

一、二

手房市場(chǎng)的良好互動(dòng)，從而形成房地產(chǎn)的“梯級(jí)消費(fèi)”，以促進(jìn)市場(chǎng)對(duì)于存量房的消費(fèi)。通過(guò)賣(mài)舊換新、押舊換新等多種形式將一手與二手聯(lián)動(dòng)起來(lái)，促進(jìn)多次置業(yè)者的增多，使購(gòu)房進(jìn)入升級(jí)換代的高峰時(shí)期，促進(jìn)市場(chǎng)良性循環(huán)。

6、樹(shù)立品牌意識(shí)，建設(shè)優(yōu)良房產(chǎn)。首先，塑造誠(chéng)信企業(yè)，加強(qiáng)房產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督，建設(shè)上乘房產(chǎn)。其次，完善配套設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)建優(yōu)質(zhì)人居環(huán)

境，強(qiáng)化物業(yè)管理，打造精品房產(chǎn)；樹(shù)立創(chuàng)新理念，創(chuàng)建現(xiàn)代樓房。再而，應(yīng)用新材料、新設(shè)備、新技術(shù)，建設(shè)順應(yīng)潮流又適合消費(fèi)者的住房。

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第三篇：學(xué)校食堂經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題現(xiàn)狀及建議

學(xué)校食堂經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題現(xiàn)狀及建議

學(xué)校食堂經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題現(xiàn)狀及建議

近段時(shí)期，隨著物價(jià)指數(shù)的大幅上漲，**市一些學(xué)校食堂飯菜價(jià)格出現(xiàn)了上漲的現(xiàn)象。為了切實(shí)加強(qiáng)學(xué)校食堂管理，規(guī)范辦學(xué)行為，真正把學(xué)校食堂辦成服務(wù)師生、服務(wù)教學(xué)的重要場(chǎng)地，按照**市領(lǐng)導(dǎo)要求，**市物價(jià)局會(huì)同**市教育局、**市衛(wèi)生質(zhì)量監(jiān)督局組成工作組對(duì)**市部分學(xué)校食堂經(jīng)營(yíng)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研采取實(shí)地檢查、座談、走訪(fǎng)學(xué)生的形式進(jìn)行，涉及大中專(zhuān)院校、市直城區(qū)學(xué)校、農(nóng)村中小學(xué)等各級(jí)各類(lèi)學(xué)校14所，現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：

一、**市學(xué)校食堂經(jīng)營(yíng)管理的基本現(xiàn)狀

**市現(xiàn)有各級(jí)各類(lèi)學(xué)校790多所，在校學(xué)生45萬(wàn)余人，90%以上的學(xué)校辦有學(xué)生食堂。現(xiàn)有省A級(jí)食堂5個(gè)、B級(jí)食堂80個(gè)。近年來(lái)，全市各地各校食堂堅(jiān)持“以生為本，服務(wù)為先”的工作宗旨，建立健全學(xué)校食堂各項(xiàng)管理機(jī)制，不斷加強(qiáng)學(xué)校食堂建設(shè)，為服務(wù)教育教學(xué)，服務(wù)師生生活，構(gòu)建和諧平安校園作出了積極貢獻(xiàn)。**市學(xué)校食堂在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中有如下特點(diǎn)：

（一）學(xué)校食堂的收費(fèi)模式不一。**市學(xué)校食堂收費(fèi)模式大體可以分為三類(lèi)。一是實(shí)行打卡消費(fèi)。**市大中院校、城區(qū)中小學(xué)、縣市區(qū)初中及少數(shù)條件較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心小學(xué)，按照學(xué)生自愿的原則，實(shí)行微機(jī)打卡售飯售菜或飯菜票制度的銷(xiāo)售模式，學(xué)校食堂單獨(dú)建立帳務(wù)。如荊楚理工學(xué)院食堂既接受學(xué)生打卡消費(fèi)，也接受外來(lái)人員買(mǎi)票進(jìn)餐，完全實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作。目前，食堂打卡消費(fèi)模式在全市范圍內(nèi)得到推廣，調(diào)查的14所學(xué)校，有11所實(shí)行打卡消費(fèi)，占被調(diào)查總數(shù)的78.6%；二是實(shí)行包月消費(fèi)。部分農(nóng)村中小學(xué)實(shí)行包月交納生活費(fèi)就餐。如沙洋縣五里初中一、二年級(jí)包月就餐費(fèi)為115元，三年級(jí)為135元。冷水鎮(zhèn)銅錢(qián)小學(xué)按照一年級(jí)每生5元/天，二至五年級(jí)每生6.5元/天，一月一收費(fèi)的方式結(jié)帳，這類(lèi)模式在廣大農(nóng)村中小學(xué)中比較普遍，調(diào)查中有2所學(xué)校實(shí)行此類(lèi)模式，占14.3%；三是實(shí)行搭伙消費(fèi)。**市少部分偏遠(yuǎn)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)比較落后地區(qū)農(nóng)村中小學(xué)實(shí)行自帶糧菜委托學(xué)校代為加工，學(xué)校靠收取搭伙費(fèi)來(lái)維持食堂的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，搭伙費(fèi)收入歸并學(xué)校行政帳務(wù)統(tǒng)一核算管理的模式。

（二）食堂銷(xiāo)售飯菜的品種不一。一般來(lái)說(shuō)，大中院校、城區(qū)中小學(xué)食堂飯菜品種相對(duì)較多，學(xué)生可供選擇的余地較大。城區(qū)大多數(shù)學(xué)校中晚餐一般都有三個(gè)以上檔次的飯菜可供不同消費(fèi)水平的學(xué)生選擇，調(diào)查中，這一比例達(dá)到70%以上。如荊楚理工學(xué)院由于社會(huì)化服務(wù)程度較高，可供學(xué)生選擇的飯菜種類(lèi)達(dá)到100種以上，掇刀高中每天也有20種以上的飯菜搭配供學(xué)生選擇，城區(qū)大多數(shù)學(xué)校中晚餐都提供主食、面食和小炒，個(gè)別學(xué)校如**外校還提供燒烤和鹵菜，學(xué)生可根據(jù)自身需要和消費(fèi)水平進(jìn)行選擇，滿(mǎn)足了學(xué)生多層次需求。相比之下，農(nóng)村中小學(xué)由于受條件限制，一般只有兩種價(jià)位可供選擇，部分學(xué)校只有一個(gè)價(jià)位，學(xué)生選擇余地較小。調(diào)查走訪(fǎng)的7所農(nóng)村中小學(xué)，兩種價(jià)位的學(xué)校有4所，三種價(jià)位的1所，一種價(jià)位的2所。

（三）食堂飯菜價(jià)格高低、質(zhì)量不一。學(xué)校銷(xiāo)售的飯菜品種每份有多有少、有大有小，質(zhì)量有好有壞。如：饅頭平均銷(xiāo)售價(jià)格在0.20—0.30元／個(gè)之間，包子平均銷(xiāo)售價(jià)格在0.40—0.50元／個(gè)之間。通過(guò)調(diào)查和掌握的情況，全市中小學(xué)早餐的平均價(jià)格在1.00—2.0 0元/份之間，中晚餐的平均價(jià)格在2.50—4.00元/份之間，一名普通學(xué)生在校就餐一般花費(fèi)在7.00-8.00元/天，最低花費(fèi)在5元左右，掇刀高中還提供1.50元/份的飯菜滿(mǎn)足家庭條件比較困難的學(xué)生就餐。龍泉中學(xué)、東寶中學(xué)也為學(xué)生提供1.50-2.50元/份不等的面食和花飯，多數(shù)學(xué)校允許學(xué)生加飯，確保了學(xué)生在學(xué)校吃的飽、吃的好。隨機(jī)走訪(fǎng)顯示，大多數(shù)學(xué)生覺(jué)得這一價(jià)位“可以接受，比外面便宜”，掇刀高中、**理工學(xué)院的學(xué)生對(duì)學(xué)校食堂滿(mǎn)意度很高。

（四）部分學(xué)校食堂存在飯菜漲價(jià)現(xiàn)象。在調(diào)查走訪(fǎng)的14所學(xué)校中，有8所學(xué)校存在不同程度的漲價(jià)，占所調(diào)查學(xué)校的57.1%；有2所學(xué)校提高了最低消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，如沙洋縣五里高中、十里初中分別取消以前2.50元/份、1.60元/份的最低盒飯供應(yīng)；有4所學(xué)校維持原價(jià)，占被調(diào)查的學(xué)校的28.6%；漲價(jià)集中在中晚餐，幅度一般在0.30-0.70元/份之間，如龍泉中學(xué)中晚餐三檔均漲價(jià)0.50元，**外國(guó)語(yǔ)學(xué)校均漲價(jià)0.40元，值得注意的是，調(diào)查到的所有農(nóng)村中小學(xué)食堂都有漲價(jià)行為，有的幅度還比較大，如鐘祥石牌二中，去年學(xué)生食堂就餐消費(fèi)為5元/天，本學(xué)期上漲到7元/天。相反，受物價(jià)影響壓力更大的城區(qū)學(xué)校如荊楚理工學(xué)院、東寶中學(xué)、掇刀高中積極化解物價(jià)上漲壓力，依然維持飯價(jià)不變。

二、學(xué)校食堂經(jīng)營(yíng)管理面臨的問(wèn)題

（一）物價(jià)上漲攤薄了學(xué)校利潤(rùn)。今年以來(lái)，全國(guó)農(nóng)副產(chǎn)品價(jià)格大幅上漲，給學(xué)校食堂經(jīng)營(yíng)帶來(lái)很大壓力，近幾年，國(guó)家、市里出臺(tái)了一系列政策文件，對(duì)食堂經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)做了嚴(yán)格限制，從開(kāi)始的將利潤(rùn)控制在１０%以?xún)?nèi)，到近年提出的保本微利原則，到現(xiàn)在的零利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)，從政策層面充分體現(xiàn)了教育的公益性原則，給廣大學(xué)生帶來(lái)了實(shí)惠。實(shí)際上從價(jià)格檢查反映的情況看，近幾年學(xué)校食堂盈利過(guò)大，成為學(xué)校亂收費(fèi)的新形式。面對(duì)這次物價(jià)大幅上漲，很多學(xué)校食堂在不漲價(jià)的情況下，利潤(rùn)減少。少數(shù)學(xué)校處于虧本經(jīng)營(yíng)。今年主要食品原料都大幅上漲，平均漲幅達(dá)到34.5%，這給以批量生產(chǎn)為主，大量消耗原材料的學(xué)校食堂帶來(lái)的壓力是巨大的，直接造成食堂運(yùn)行成本的飚升。從表二可以看出，以掇刀高中9月20日為例，這所學(xué)校本學(xué)期在校就餐學(xué)生有3000多人，當(dāng)天食堂總開(kāi)支達(dá)14762.4元，而當(dāng)天食堂所有窗口打卡點(diǎn)收入只有13868.9元，當(dāng)天即虧損893.5元，僅以每天虧損800元計(jì)算，一個(gè)月就虧損達(dá)2萬(wàn)多元，而去年差不多同一時(shí)期，學(xué)校還能實(shí)現(xiàn)微利經(jīng)營(yíng)。

（二）經(jīng)營(yíng)管理體制尚未完全理順。過(guò)去學(xué)校把食堂作為創(chuàng)收的重要渠道，是化解帳務(wù)的避風(fēng)港，是學(xué)校應(yīng)急用錢(qián)的臨時(shí)銀行，存在著管理上不規(guī)范、手續(xù)上不完善、制度上不健全等問(wèn)題。檢查中仍發(fā)現(xiàn)有食堂將學(xué)校水電開(kāi)支列入食堂開(kāi)支，沒(méi)有做到食堂成本單獨(dú)核算。近幾年來(lái)，各級(jí)教育、物價(jià)主管部門(mén)多次發(fā)文重申中小學(xué)校食堂要不得以盈利為目的，但在實(shí)地調(diào)查中我們?nèi)园l(fā)現(xiàn)個(gè)別學(xué)校對(duì)學(xué)校食堂管理者下達(dá)高額創(chuàng)收任務(wù)，有的學(xué)校食堂盈利過(guò)大，這不可避免的迫使食堂管理者降低飯菜質(zhì)量，提高飯菜價(jià)格，給學(xué)生增加了負(fù)擔(dān)。

（三）農(nóng)村中小學(xué)校食堂管理有待提高。從調(diào)查的結(jié)果來(lái)看，近年來(lái)，由于各部門(mén)對(duì)學(xué)校食堂工作的高度重視，各地各校從采購(gòu)、驗(yàn)收、入庫(kù)、出庫(kù)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)都制定了具體的工作管理制度，職責(zé)明晰，分工明確，食堂各項(xiàng)工序安排有條不紊，檢查的所有學(xué)校都有衛(wèi)生部門(mén)派出的食品衛(wèi)生監(jiān)督員，都能出示衛(wèi)生許可證、生產(chǎn)許可證、檢驗(yàn)合格證、從業(yè)人員健康證等相關(guān)證件，大部分學(xué)校食堂飯菜價(jià)格合理，份量適中，干凈衛(wèi)生，較以前有很大提高。但也仍有部分學(xué)校食堂分工不明確，工作人員態(tài)度不好，沒(méi)有嚴(yán)格按食堂規(guī)程操作，蒼蠅滿(mǎn)處飛，污水橫流，浪費(fèi)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，還有個(gè)別學(xué)校硬性規(guī)定學(xué)生吃與不吃都要付錢(qián)。這些問(wèn)題在農(nóng)村學(xué)校較為突出。有些村鎮(zhèn)小學(xué)食堂雖然收拾的比較整齊，但由于條件簡(jiǎn)陋，買(mǎi)進(jìn)的原料存放、沖洗都存在一定的安全隱患。

三、加強(qiáng)學(xué)校食堂經(jīng)營(yíng)管理的建議

（一）提高認(rèn)識(shí)，維護(hù)學(xué)校食堂的公益性原則。學(xué)生食堂的主要功能是為師生，提供餐飲服務(wù)，具有明顯的公益性質(zhì)。學(xué)校食堂經(jīng)營(yíng)管理的好壞，直接關(guān)系到學(xué)生的身體健康，安全和正常的學(xué)習(xí)，關(guān)系到學(xué)校的穩(wěn)定。學(xué)校的后勤部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)食堂的管理，要從維護(hù)廣大師生根本利益出發(fā)，充分認(rèn)識(shí)食堂管理這項(xiàng)工作的重要性。要始終堅(jiān)持為教育，為師生服務(wù)的方向?yàn)樵瓌t。食堂提供的飯菜應(yīng)該保質(zhì)保量，價(jià)格適當(dāng)，充分考慮大多數(shù)學(xué)生的經(jīng)濟(jì)承受能力，對(duì)食堂的就餐價(jià)格實(shí)行最高限制，切實(shí)維護(hù)廣大學(xué)生的利益。

（二）科學(xué)統(tǒng)籌，積極化解物價(jià)上漲帶來(lái)的壓力。面對(duì)物價(jià)上漲的壓力，各地各校應(yīng)積極應(yīng)對(duì)，不能將物價(jià)上漲的壓力一味轉(zhuǎn)移到學(xué)生身上，給學(xué)生家庭增加負(fù)擔(dān)。一是要科學(xué)安排食譜，盡量避開(kāi)高價(jià)，如東寶中學(xué)在物價(jià)高峰期，避開(kāi)漲幅較大的肉類(lèi)食品，取之以禽蛋、魚(yú)類(lèi)食品，提前讓學(xué)校菜園的蔬菜供應(yīng)食堂，降低了生產(chǎn)成本。二是實(shí)行大宗食品原料招標(biāo)采購(gòu)制，**市學(xué)校后勤管理中心近年來(lái)組織城區(qū)大中型學(xué)校食堂統(tǒng)一招標(biāo)采購(gòu)大宗食品原料，進(jìn)入學(xué)校的食品原料比市場(chǎng)價(jià)低5%左右，既保證了原料質(zhì)量，又有效降低物價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)，各地各校要繼續(xù)貫徹這一政策。三是因地制宜發(fā)展校內(nèi)養(yǎng)殖業(yè)，近年來(lái)，**市學(xué)?！皟蓚€(gè)基地”建設(shè)成效顯著，為學(xué)生食堂提供了大量物美價(jià)廉的原材料，對(duì)物價(jià)上漲也有一定的消化能力。特別是農(nóng)村學(xué)校要充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)，種植蔬菜，圈養(yǎng)家禽，減輕物價(jià)壓力。四是合理拉開(kāi)飯價(jià)檔次，至少要保證三個(gè)以上盒飯檔次，一方保證貧困學(xué)生和普通消費(fèi)水平學(xué)生在學(xué)校能吃飽吃好，同時(shí)可以滿(mǎn)足家庭條件較好同學(xué)的需求，獲取的利潤(rùn)用于平衡最低消費(fèi)。

（三）加強(qiáng)監(jiān)督管理，理順食堂經(jīng)營(yíng)秩序。發(fā)揮社會(huì)輿論監(jiān)督，職能部門(mén)行業(yè)監(jiān)督，學(xué)校內(nèi)部民主監(jiān)督的優(yōu)勢(shì)，定期評(píng)定食堂的飯菜價(jià)格和質(zhì)量，聽(tīng)取學(xué)生代表、工會(huì)代表的意見(jiàn)，定期公布食堂帳務(wù)，做到一月一核算，一月一公布，要堅(jiān)決取消學(xué)校食堂個(gè)人承包制，教育、物價(jià)行政主管部門(mén)要定期不定期地對(duì)學(xué)生的飯菜價(jià)格、飯菜成本、食堂成本開(kāi)支范圍進(jìn)行檢查，嚴(yán)肅查處種種價(jià)格違規(guī)行為。

（四）加大財(cái)政投入力度，規(guī)范學(xué)校食堂經(jīng)營(yíng)行為。在現(xiàn)階段農(nóng)村中小學(xué)校公用經(jīng)費(fèi)相當(dāng)吃緊的前提下，改善農(nóng)村中小學(xué)校食堂條件是心有余而力不足，政府要通過(guò)逐步加大對(duì)農(nóng)村基礎(chǔ)教育的投入力度，緩解公用經(jīng)費(fèi)的壓力，同時(shí)對(duì)學(xué)校食堂進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貼，保障學(xué)校的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

（五）節(jié)約伙食成本，防范食品衛(wèi)生安全。廣大學(xué)校要進(jìn)一步完善食堂財(cái)務(wù)出納人員工作管理制度、進(jìn)貨驗(yàn)收出貨管理制度、食堂財(cái)經(jīng)管理制度、食堂倉(cāng)庫(kù)保管制度、食品衛(wèi)生安全消毒制度及食堂運(yùn)行規(guī)程，杜絕浪費(fèi)行為發(fā)生，杜絕白條肉及防礙人身安全的食品進(jìn)入食堂，真正讓學(xué)生在校就餐吃得飯，吃得好，價(jià)格低。）

第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議及注意事項(xiàng)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議及注意事項(xiàng)

背景：在今天這個(gè)房地產(chǎn)遍地開(kāi)花的時(shí)代。物業(yè)形態(tài)層出不窮，產(chǎn)品不斷翻新。從最初的筒子樓到現(xiàn)在的花園洋房、板樓、單身公寓、別墅、TOWNHOUSE、寫(xiě)字樓、社區(qū)商鋪、商業(yè)街、SHOPINGMAILL等等。產(chǎn)品形態(tài)多樣，那么對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，拿到某塊土地以后做什么產(chǎn)品，怎么做？困惑著各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層們。房地產(chǎn)大鱷可以憑借著自己雄厚的實(shí)力，豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，健全的部門(mén)配備降低風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)拓市場(chǎng)。而作為一些新興的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，怎么辦？本人結(jié)合近年的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議如下，如有不妥還望斧正。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體來(lái)講分為五步：第一步，土地獲得；第二步，規(guī)劃設(shè)計(jì)；第三步，項(xiàng)目招標(biāo)，施工建設(shè)；第四步，項(xiàng)目銷(xiāo)售；第五步，竣工入住。

第一步 土地獲得。

自改革開(kāi)放以來(lái)，特別是2001-2005年5月之前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，市場(chǎng)需求激增，開(kāi)發(fā)企業(yè)只要能夠拿到土地，就能賺到錢(qián)。有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大量的囤積土地，只要有地就賣(mài)，即使最后無(wú)錢(qián)開(kāi)發(fā)，倒賣(mài)土地也能獲得豐厚的回報(bào)。但是自2005年開(kāi)始國(guó)家連續(xù)兩次的宏觀(guān)調(diào)控，市場(chǎng)上一些物業(yè)出現(xiàn)了空置，房產(chǎn)出現(xiàn)滯銷(xiāo)，一些小的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了資金短缺，項(xiàng)目無(wú)法正常開(kāi)發(fā)下去。越來(lái)越的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始謹(jǐn)慎拿地。

那么在土地獲得階段怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)呢？

開(kāi)發(fā)企業(yè)首先要成立一個(gè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部，由開(kāi)發(fā)部進(jìn)行土地信息收集，現(xiàn)場(chǎng)踏勘，區(qū)域規(guī)劃了解，公建配套調(diào)研，對(duì)市場(chǎng)信息進(jìn)行初判，分析市場(chǎng)。對(duì)地塊進(jìn)行SWOT分析，對(duì)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場(chǎng)、房產(chǎn)政策、投資環(huán)境等進(jìn)行分析。同土地所有方接觸，了解出讓方式和出讓款項(xiàng)，及能否調(diào)整。了解建安成本、政府收費(fèi)項(xiàng)目和具體情況，作成本分析，估算利潤(rùn)空間。從而確定是否購(gòu)買(mǎi)土地。

市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部人員構(gòu)成：銷(xiāo)售部2-3人、工程部1人、主管會(huì)計(jì)1人、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研員2人。

確定購(gòu)買(mǎi)某幅土地以后，由銷(xiāo)售部、工程部、財(cái)務(wù)部對(duì)該地塊進(jìn)行深判。

銷(xiāo)售部參與市場(chǎng)調(diào)查，進(jìn)行地塊周邊及輻射范圍內(nèi)的客戶(hù)分析、產(chǎn)品分析、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析等。區(qū)域市場(chǎng)調(diào)研。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研對(duì)項(xiàng)目定位、客戶(hù)定位、產(chǎn)品定位提出策略性建議報(bào)公司高層討論確定。

工程部、財(cái)務(wù)部根據(jù)公司高層決議進(jìn)行方案設(shè)計(jì)和成本預(yù)算。三部門(mén)共同合作根據(jù)土地的開(kāi)工條件、市場(chǎng)情況，共同制定開(kāi)發(fā)節(jié)奏，報(bào)公司高層討論確定。制定可行性分析報(bào)告一份。

如果公司資金不足，可以進(jìn)行前期項(xiàng)目招商，由法務(wù)代表起草合作方案，簽署并實(shí)施。辦公室主任（開(kāi)發(fā)部主任）進(jìn)行前期的關(guān)系維護(hù)，及各種證件的辦理。制定投標(biāo)書(shū)，進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析，報(bào)公司高層確定土地價(jià)格上限，價(jià)格敏感性分析，制定出價(jià)戰(zhàn)術(shù)。

掛牌拍賣(mài)，摘牌獲得土地。法務(wù)協(xié)助公司高層簽署土地出讓合同，確定用地圖、樁點(diǎn)坐標(biāo)、用地條件。財(cái)務(wù)繳納政府凈收益、契稅、交易費(fèi)。

辦公室依據(jù)開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行各種證件的辦理工作。

以上是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初始階段，有開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的公司及有自己的開(kāi)發(fā)部的房地產(chǎn)公司可以自己進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和分析。如果沒(méi)有專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)，可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。市場(chǎng)調(diào)研費(fèi)用行規(guī)為總標(biāo)底的千分之二至千分之五，標(biāo)底很小的傭金不能低于10萬(wàn)元。

第二步 規(guī)劃設(shè)計(jì)

土地獲得以后，銷(xiāo)售部策劃部?jī)蓚€(gè)部門(mén)要密切配合，對(duì)土地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)作一次深入詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，分析市場(chǎng)各類(lèi)房產(chǎn)的現(xiàn)有體量、未來(lái)一年內(nèi)市場(chǎng)建設(shè)體量、土地放量。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品的檔次、客群、宣傳推廣方式、銷(xiāo)售情況進(jìn)行調(diào)研分析。走訪(fǎng)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)同行、當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政府部門(mén)、路邊隨即調(diào)研等了解當(dāng)?shù)厝说纳盍?xí)慣、喜好，了解當(dāng)?shù)匚幕?，了解?xiàng)目所在地的歷史變革等。通過(guò)一系列的市場(chǎng)調(diào)研分析，確定項(xiàng)目定位（高檔物業(yè)、中檔物業(yè)、低檔物業(yè)）、產(chǎn)品定位（獨(dú)棟別墅、聯(lián)派別墅、花園洋房、普通住宅、小高層、經(jīng)濟(jì)適用房等）、宣傳推廣方式定位。提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議，報(bào)公司討論。確定方案，工程部根據(jù)公司高層會(huì)議精神，聯(lián)系設(shè)計(jì)單位，進(jìn)行設(shè)計(jì)出圖。銷(xiāo)售部、工程部、策劃部對(duì)藍(lán)圖進(jìn)行會(huì)審，對(duì)于部分施工工藝比較復(fù)雜或者不符合公司意圖部分進(jìn)行修改。最終確定藍(lán)圖。

由銷(xiāo)售部、策劃部、工程部、財(cái)務(wù)部共同協(xié)商確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏。銷(xiāo)售部、策劃部根據(jù)市場(chǎng)分析，做項(xiàng)目入市計(jì)劃表一份。內(nèi)容包括：宣傳推廣節(jié)點(diǎn)，項(xiàng)目銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)周期建議。做前期營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，確定項(xiàng)目的VI系統(tǒng)及公司的CI系統(tǒng)。明確推廣思路和推廣方式，報(bào)公司高層確認(rèn)。

工程部制定開(kāi)發(fā)節(jié)奏表和

第五篇：審計(jì)機(jī)關(guān)隊(duì)伍建設(shè)問(wèn)題現(xiàn)狀及建議

人才是加快推進(jìn)審計(jì)工作轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵，審計(jì)事業(yè)的發(fā)展根本要靠審計(jì)干部的能力和素質(zhì)。國(guó)家審計(jì)署《2008年至2012年審計(jì)工作發(fā)展規(guī)則》指出：堅(jiān)持以人為本，以提高審計(jì)人員依法審計(jì)能力和審計(jì)工作水平為核心，著力打造政治過(guò)硬、業(yè)務(wù)精通，作風(fēng)優(yōu)良，廉潔自律，文明和諧的審計(jì)干部隊(duì)伍，充分發(fā)揮審計(jì)保障國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)運(yùn)行的‘免疫系統(tǒng)’功能。認(rèn)清縣級(jí)審

計(jì)隊(duì)伍建設(shè)現(xiàn)狀，如何解決隊(duì)伍建設(shè)中存在的問(wèn)題，提高審計(jì)人員整體素質(zhì)，構(gòu)建適應(yīng)審計(jì)轉(zhuǎn)型要求的審計(jì)隊(duì)伍，充分發(fā)揮‘免疫系統(tǒng)’功能，是當(dāng)今擺在我們面前的一項(xiàng)重要課題。

一、存在問(wèn)題

（一）審計(jì)力量嚴(yán)重不足。我國(guó)審計(jì)機(jī)關(guān)成立于20世紀(jì)80年代改革開(kāi)放之初，經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，審計(jì)隊(duì)伍的綜合素質(zhì)，專(zhuān)業(yè)水平都有了較大的發(fā)展。但隨著改革開(kāi)放不斷深入和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，審計(jì)任務(wù)越來(lái)越繁重，不僅經(jīng)濟(jì)總量的擴(kuò)張大大增加了審計(jì)的工作量，經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)型時(shí)間的種種復(fù)雜因素增加了審計(jì)工作的難度，而且經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)的廣泛開(kāi)展又加重了審計(jì)機(jī)關(guān)的工作任務(wù)，在這種情況下，縣級(jí)審計(jì)機(jī)關(guān)的力量沒(méi)有與審計(jì)工作任務(wù)同步增加。如我縣審計(jì)機(jī)關(guān)現(xiàn)在編人員20人，除去局班子成員4人，非領(lǐng)導(dǎo)成員4人，行政后勤人員3人，外出招商1人，真正在審計(jì)一線(xiàn)的只有8人。每年在完成審計(jì)署、省審計(jì)廳及當(dāng)?shù)厝舜?、黨政部門(mén)交辦的繁重審計(jì)任務(wù)的同時(shí)，還要完成上級(jí)和縣委、縣政府有關(guān)部門(mén)對(duì)審計(jì)局其他各項(xiàng)任務(wù)的考核工作。審計(jì)人員長(zhǎng)期處于超負(fù)荷的工作狀態(tài)，直接影響審計(jì)工作的質(zhì)量和審計(jì)人員的身體健康。

（二）審計(jì)隊(duì)伍結(jié)構(gòu)不合理。一是專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一。長(zhǎng)期以來(lái)，在人們的思維定勢(shì)中審計(jì)工作以財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)等專(zhuān)業(yè)知識(shí)為基礎(chǔ)，因此，縣級(jí)審計(jì)機(jī)關(guān)工作人員大多是財(cái)會(huì)專(zhuān)業(yè)出身。但隨著審計(jì)領(lǐng)域的不斷拓展，審計(jì)職能從監(jiān)督為重向以監(jiān)督與服務(wù)并舉轉(zhuǎn)變，審計(jì)工作還涉及到宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)，管理、法律、工程、環(huán)境保護(hù)、計(jì)算機(jī)等各相關(guān)專(zhuān)業(yè)。目前，縣級(jí)審計(jì)隊(duì)伍專(zhuān)業(yè)現(xiàn)狀與審計(jì)工作發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求有較大差距，如我縣審計(jì)局現(xiàn)有審計(jì)干部、職工20人，其中會(huì)計(jì)專(zhuān)業(yè)9人占45%，審計(jì)專(zhuān)業(yè)2人占10%，而沒(méi)有計(jì)算機(jī)、工程專(zhuān)業(yè)學(xué)校畢業(yè)人員，這與現(xiàn)代審計(jì)的要求極不適應(yīng)，特別是在信息化建設(shè)快速發(fā)展下，計(jì)算機(jī)審計(jì)成為一種必然，干部隊(duì)伍專(zhuān)業(yè)結(jié)構(gòu)的單一，復(fù)合型人才的匱乏，不利于審計(jì)創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型工作的不好又快發(fā)展。二是年齡結(jié)構(gòu)的斷層。現(xiàn)代審計(jì)是一項(xiàng)年輕的事業(yè)，但令人憂(yōu)慮的是，縣級(jí)審計(jì)隊(duì)伍年齡結(jié)構(gòu)斷層現(xiàn)象已十分明顯。一方面，目前，縣級(jí)審計(jì)人員相當(dāng)一部分是審計(jì)機(jī)關(guān)組建初期進(jìn)來(lái)的，審計(jì)齡一般都在15年以上，年齡大多45歲以上。一個(gè)人長(zhǎng)時(shí)間在一個(gè)部門(mén)工作，往往習(xí)慣于傳統(tǒng)工作方式方法，憑老經(jīng)驗(yàn)辦事，接受新事物、新知識(shí)比較慢，缺乏開(kāi)拓進(jìn)取意識(shí)，更加缺乏現(xiàn)代審計(jì)的應(yīng)用技術(shù)。另一方面，我局近10年來(lái)，因受地方行政總編制的限制，未能輸入“新鮮血液”，增加審計(jì)專(zhuān)業(yè)人員造成了審計(jì)隊(duì)伍青黃不接的局面。

（三）審計(jì)工學(xué)矛盾突出。長(zhǎng)期以來(lái)，縣級(jí)審計(jì)人員忙于審計(jì)完成任務(wù)、疲于奔命的現(xiàn)象非常突出，無(wú)法從根本上保證學(xué)習(xí)的時(shí)間和精力。況且，由于任務(wù)重、時(shí)間緊，審計(jì)人員經(jīng)常外出審計(jì)，審計(jì)機(jī)關(guān)也難以很好地協(xié)調(diào)好工作和培訓(xùn)的關(guān)系，工學(xué)矛盾的怪圈始終末被有效打破，影響了審計(jì)人員綜合素質(zhì)的提高。

二、幾點(diǎn)建議

（一）積極探索現(xiàn)代審計(jì)人才管理機(jī)制，按照“審計(jì)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)的免疫系統(tǒng)”的要求，在人員編制不在審計(jì)部門(mén)手里情況下，要立足縣級(jí)隊(duì)伍建設(shè)現(xiàn)狀，重新審視人力資源管理現(xiàn)狀，牢固樹(shù)立科學(xué)人才觀(guān)，積極探索現(xiàn)代的管理機(jī)制，向管理要資源，向管理要效益。一是縣級(jí)組織、人事部門(mén)要審計(jì)監(jiān)督工作的性質(zhì)，任務(wù)和特殊性考慮，適當(dāng)增加縣級(jí)審計(jì)機(jī)關(guān)的行政編制或縣財(cái)政全額撥款事業(yè)編制，保證編制缺額即可及時(shí)補(bǔ)充審計(jì)一線(xiàn)專(zhuān)業(yè)人員，以改善審計(jì)機(jī)關(guān)人員結(jié)構(gòu)、強(qiáng)化審計(jì)監(jiān)督工作為出發(fā)點(diǎn)。二是建立完善審計(jì)人員績(jī)效考核制度，積極探索建立和實(shí)施科學(xué)合理的審計(jì)工作績(jī)效評(píng)估制度，采取定期考核和日常考核、定性考核和定量考核相結(jié)合的方式，客觀(guān)公正地評(píng)價(jià)審計(jì)人員的工作績(jī)效，重點(diǎn)突出工作質(zhì)量、審計(jì)成果、信息宣傳、先進(jìn)審計(jì)技術(shù)方法的運(yùn)用及相應(yīng)的審計(jì)成本。對(duì)審計(jì)績(jī)效突出的給予政治物質(zhì)上的獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)工作拖拉散慢、得過(guò)且過(guò)、業(yè)績(jī)平平的給予告誡，扣除考核獎(jiǎng)，調(diào)離原崗位，免職等處理。績(jī)效考核制度的實(shí)行，可以有效地解決角色錯(cuò)位，無(wú)人負(fù)責(zé)，管理松懈甚至有令不行、有禁不止的現(xiàn)象，為加強(qiáng)審計(jì)隊(duì)伍的管理、發(fā)現(xiàn)、培養(yǎng)、選拔優(yōu)秀人才提供可靠的依據(jù)。三是建立審計(jì)創(chuàng)新制度。要樹(shù)立科學(xué)發(fā)展觀(guān)，統(tǒng)籌安排各方面的工作，使理論創(chuàng)新與實(shí)踐創(chuàng)新相協(xié)調(diào)。審計(jì)管理創(chuàng)新與審計(jì)業(yè)務(wù)創(chuàng)新相促進(jìn)，審計(jì)內(nèi)容創(chuàng)新與審計(jì)方法創(chuàng)新相配套，審計(jì)與審計(jì)調(diào)查相配合，真實(shí)、合法性審計(jì)與效益審計(jì)相輝映。要善于抓住一定時(shí)期影響審計(jì)工作發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題，通過(guò)研討會(huì)、審計(jì)座談會(huì)，下達(dá)審計(jì)科研任務(wù)等各種形