第一篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)業(yè)務(wù)中的問題與建議

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)中的問題與建議

作者：賈華芳

【摘要】目前,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)核算存在虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本;人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入和經(jīng)營成本;漏繳規(guī)費(fèi);套取銀行信用,違規(guī)貸款;偷漏稅金等問題。筆者針對上述問題,提出審計(jì)建議。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)、投資額大、建設(shè)周期長、點(diǎn),與之相應(yīng)的會(huì)計(jì)核算涉及面廣,核算環(huán)節(jié)多,核算對象繁雜

開發(fā)企業(yè)調(diào)節(jié)利潤或偷漏稅金創(chuàng)造了條件,也加大了審計(jì)的難度。

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在的不同問題,建議采用不同的審計(jì)重點(diǎn)與思路。

一、虛增無形資產(chǎn)和開發(fā)成本

2004年8月31日以前,土地交易未實(shí)際公開競價(jià),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多利用政策空間,以“危房改造”或“開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房”的名義取得土地

價(jià)款記入“無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)”,然后設(shè)法改變土地用途

取得土地按商業(yè)用地或商品住宅地進(jìn)行評估,且一般要求高估

評估增值。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)評估價(jià)值進(jìn)行賬務(wù)處理

產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對該土地進(jìn)行開發(fā)時(shí),將該土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本而開發(fā)產(chǎn)品成本中所含的土地成本為土地評估價(jià)值,而不是該土地的取得成本違反了存貨計(jì)價(jià)的“成本與可變現(xiàn)凈值孰低”原則,虛增了開發(fā)成本。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高估土地使用權(quán)的問題,建議審計(jì)時(shí)應(yīng)將企業(yè)土地使用權(quán)賬面價(jià)值與當(dāng)?shù)赝恋厥袃r(jià)進(jìn)行對比,對高于市價(jià)的部分提請企業(yè)計(jì)提無形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。對于轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本的土地使用價(jià)值的確認(rèn)問題

規(guī)定,筆者認(rèn)為應(yīng)按歷史成本計(jì)價(jià)的原則,在將土地使用權(quán)賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí),先將評估增值部分沖轉(zhuǎn),按實(shí)際取得該土地所支付的價(jià)款和費(fèi)用減去無形資產(chǎn)攤銷后的余額記入開發(fā)產(chǎn)品的成本。

二、人為調(diào)節(jié)經(jīng)營收入

(一)將預(yù)收售房款長期掛賬,延遲確認(rèn)收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預(yù)售房款在商品房已竣工驗(yàn)收,與購房人辦理商品房交付使用手續(xù)后即應(yīng)確認(rèn)收入。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)收入,通常人為延遲商品房竣工決算

工決算為借口將預(yù)收售房款長期掛賬,不確認(rèn)收入。

(二)隱瞞收入,私設(shè)小金庫。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除自行開發(fā)業(yè)務(wù)外

發(fā)、委托代建、待售商品房出租等業(yè)務(wù)。由于這些業(yè)務(wù)不受國家規(guī)劃制約作空間大,成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小金庫收入的主要來源。

發(fā)產(chǎn)品的合資中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往對分回的開發(fā)產(chǎn)品不入賬

售,收回銷售收入賬外存儲(chǔ),形成小金庫;在委托代建業(yè)務(wù)中,客觀上為房地產(chǎn)筆者認(rèn)為,對房并先按實(shí)際支付的聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)對原,形成大額的土地，，還經(jīng)營合資開,可操在投資比例分配開,而將其賬外銷開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)復(fù)雜的特，,虛增了無形資產(chǎn)。房地,企業(yè)會(huì)計(jì)制度未明確,以商品房未辦理竣比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往

往將代建工程收入不入賬,資金體外循環(huán),或只作往來核算,形成賬內(nèi)小金庫;在待售商品房出租業(yè)務(wù)中,對收取的租金不入賬,賬外另存,形成小金庫。

(三)將開發(fā)產(chǎn)品用于投資、償債、捐贈(zèng)、分利、自用、職工福利及以房換地,不作視同銷售的賬務(wù)處理。按規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將產(chǎn)品用于對外投資、抵償債務(wù)、捐贈(zèng)、分配利潤、職工福利和作為固定資產(chǎn)自用的,應(yīng)視同銷售進(jìn)行賬務(wù)處理,按規(guī)定計(jì)繳營業(yè)稅及附加。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往只按成本價(jià)作存貨減少處理,未作視同銷售的賬務(wù)處理。

(四)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售的收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修繕支出。商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁,審計(jì)難度較大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時(shí),往往不按規(guī)定進(jìn)行商品房銷售核算,而是將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修復(fù)費(fèi)用支出,既虛減經(jīng)營收入又造成開發(fā)成本和銷售費(fèi)用不實(shí)。

對于上述調(diào)節(jié)經(jīng)營收入的行為,建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審核經(jīng)營收入明細(xì)賬、往來明細(xì)賬和相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)審查《商品房買賣合同》、銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根、《建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相關(guān)資料,查閱企業(yè)的股東大會(huì)會(huì)議記錄、歷次董事會(huì)會(huì)議記錄。將經(jīng)營收入與“銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票存根、動(dòng)遷房發(fā)票存根”相核對;將經(jīng)營收入各分類明細(xì)賬分別與《商品房買賣合同》、《房屋代建合同》、《合資開發(fā)項(xiàng)目合同》、《房屋租賃協(xié)議》等相核對;將股東大會(huì)會(huì)議記錄與董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及工程竣工驗(yàn)收、投資、償債、捐贈(zèng)、分利、職工福利等事項(xiàng)的決定與相關(guān)賬簿記錄及原始憑證相核對;同時(shí)采用查詢、觀察、分析性復(fù)核等審計(jì)方法,查實(shí)企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入的問題。

三、人為調(diào)節(jié)開發(fā)成本和經(jīng)營成本

(一)隨意提取公共配套設(shè)施費(fèi),調(diào)節(jié)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在辦理商品房竣工決算時(shí),對于尚未完工、不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施,通常采用預(yù)提辦法將所需配套設(shè)施費(fèi)預(yù)估計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本中,預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)根據(jù)建筑面積或投資比例自行確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了調(diào)節(jié)利潤,往往根據(jù)需要隨意確定配套設(shè)施費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn),多計(jì)或少計(jì)開發(fā)成本。

(二)不遵循借款費(fèi)用的計(jì)量原則,隨意分?jǐn)偨杩罾?。根?jù)借款費(fèi)用的計(jì)量原則,企業(yè)在確定每期專門借款利息的資本化金額時(shí),應(yīng)將其與每期實(shí)際發(fā)生的資產(chǎn)支出數(shù)相掛鉤,根據(jù)累計(jì)支出加權(quán)平均數(shù)乘以資本化率計(jì)算確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目的借款費(fèi)用時(shí),不是按規(guī)定的方法計(jì)算分?jǐn)?而是根據(jù)企業(yè)利潤情況和財(cái)務(wù)報(bào)告的需要,在開發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間為劃分,調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤;對于計(jì)入開發(fā)成本中的借款費(fèi)用,在各開發(fā)項(xiàng)目中的分配也未經(jīng)過認(rèn)真計(jì)量,而是隨意分?jǐn)?造成各開發(fā)項(xiàng)目之間負(fù)擔(dān)借款費(fèi)用不合理的現(xiàn)象。

(三)不同類型商品房的經(jīng)營成本計(jì)算不合理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項(xiàng)目開發(fā)的不同類型的商品房,如底商、住宅、寫字樓等,在銷售價(jià)格上相差懸殊,其經(jīng)營成本也應(yīng)該各不相同。而企業(yè)在開發(fā)成本的核算中,一般以開發(fā)項(xiàng)目(同一塊土地上同期開發(fā)的各類商品房)為對象進(jìn)行成本歸集,在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時(shí)統(tǒng)一按平均成本

進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn),造成住宅、寫字樓、底商之間單位成本相同或相近、利潤率高低懸殊的現(xiàn)象。還有的房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)完畢,進(jìn)行銷售時(shí),將先期銷售的商品房多結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,后銷售的商品房少結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本,形成同一開發(fā)項(xiàng)目同類商品房的單位經(jīng)營成本前后不一。

(四)擠占和虛增開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是當(dāng)前的高收入、高利潤行業(yè),為了少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅,房地產(chǎn)企業(yè)往往將自行開發(fā)的辦公用房、職工宿舍、自用辦公場地的開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設(shè)成本 擠入商品房開發(fā)成本中,增大商品房開發(fā)成本和經(jīng)營成本;此外,企業(yè)還通過虛報(bào)工程結(jié)算,虛報(bào)堪費(fèi)、虛報(bào)回遷安置費(fèi)、虛報(bào)土地征用補(bǔ)償費(fèi)等方式,虛增商品房開發(fā)成本和商品房經(jīng)營成本,以降低開發(fā)產(chǎn)品增值率,少繳土地增值稅;虛減經(jīng)營利潤,少繳企業(yè)所得稅。

對于以上問題,建議審計(jì)時(shí)除應(yīng)認(rèn)真審查開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬、短期借款明細(xì)賬、應(yīng)交稅金明細(xì)賬、往來明細(xì)賬及相關(guān)原始憑證外,還應(yīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地使用證、項(xiàng)目開發(fā)可行性研究報(bào)告、投資立項(xiàng)批文、工程項(xiàng)目概、預(yù)算資料、當(dāng)?shù)卣块T頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)表或平均標(biāo)定地價(jià)資料、政府部門的關(guān)土地征用及拆遷補(bǔ)償?shù)囊?guī)定和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料等,還應(yīng)查閱企業(yè)股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄。將開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用明細(xì)賬中的各項(xiàng)成本、費(fèi)用發(fā)生額與工程項(xiàng)目概預(yù)算、項(xiàng)目投資可行性研究報(bào)告和項(xiàng)目投資費(fèi)用估算資料及當(dāng)?shù)氐貎r(jià)、土地征用及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等資料相核對;將股東大會(huì)會(huì)議記錄和董事會(huì)會(huì)議記錄中涉及投資、籌資、堪察設(shè)計(jì)、土地征用及拆遷補(bǔ)償、工程施工等事項(xiàng)的決議與相關(guān)賬簿記錄和原始憑證相核對;同時(shí)運(yùn)用單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等方法對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、工程配套設(shè)施費(fèi)等進(jìn)行估算;運(yùn)用查詢、分析性復(fù)核等審計(jì)方法,根據(jù)總投資或預(yù)計(jì)總收入的一定比例,對規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、期間費(fèi)用等進(jìn)行估算;根據(jù)借款費(fèi)用的確認(rèn)原則對借款利息的資本化金額進(jìn)行匡算;以合理認(rèn)定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)成本和經(jīng)營成本,審查出人為調(diào)節(jié)成本的數(shù)額,并提請企業(yè)調(diào)整賬務(wù),按規(guī)定補(bǔ)繳稅金。

四、漏繳規(guī)費(fèi)

(一)漏繳土地出讓金。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過各種關(guān)系以危房改造、開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房等名義取得劃拔土地后,并未按規(guī)定僅于回遷安置和按經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)出售,而是開發(fā)成高檔商品住宅、寫字樓和商業(yè)用房出售。根據(jù)國家規(guī)定的土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn),出讓不同用途的土地所繳納的土地出讓金數(shù)額相差懸殊,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后改變用途的,應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。但實(shí)際上,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將危改房用地和經(jīng)濟(jì)適用房用地用于建造商品房后,一般都未按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金,造成國家土地出讓金的流失。

(二)漏繳配套費(fèi)、增容費(fèi)及教育附加費(fèi)等規(guī)費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房開發(fā)過程中除交納土地出讓金外還需交納多項(xiàng)規(guī)定費(fèi)用,如公共設(shè)施配套費(fèi)、水電增容費(fèi)、消防配套費(fèi)、人防工程配套費(fèi)、消防設(shè)施監(jiān)督金、綠化保證金、施工用電保證金、教育附加費(fèi)等等,由于以上費(fèi)用名目繁多,繳納程序不透明,存在關(guān)系操作空間和政策利用空間,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往利用各種關(guān)系,采取緩繳、欠繳或關(guān)系

減免等方法,漏繳各種規(guī)費(fèi)。

對于上述問題,建議審計(jì)人員應(yīng)詳細(xì)了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營過程,掌握相關(guān)法規(guī)和各項(xiàng)費(fèi)用上繳標(biāo)準(zhǔn),將企業(yè)已上繳的土地出讓金和各項(xiàng)規(guī)費(fèi)與國家及當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的應(yīng)繳數(shù)進(jìn)行對比,查出漏繳金額,提請企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)繳或披露。

五、套取銀行信用,違規(guī)貸款

房地產(chǎn)開發(fā)投資金額大,建設(shè)周期長,需要大量外部資金的支持,銀行貸款則是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要途徑。具體做法有以下幾種:

(一)將實(shí)際上已不擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)抵押給銀行,套取銀行信用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地使用權(quán),在未曾開發(fā)時(shí)屬于企業(yè)的無形資產(chǎn),可用于抵押貸款;在對該土地進(jìn)行開發(fā)時(shí),其土地使用權(quán)應(yīng)從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入開發(fā)成本,此時(shí),該土地使用權(quán)的價(jià)值已轉(zhuǎn)化為房屋的成本,實(shí)質(zhì)上已不具有價(jià)值。但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往將已進(jìn)行開發(fā)土地的土地使用權(quán)抵押給銀行,辦理抵押貸款。

(二)簽訂虛假售房合同,套取銀行按揭貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決資金困難,往往與公司職工或其他關(guān)系個(gè)人簽訂虛假的商品房買賣合同,由企業(yè)墊付首付款,到銀行辦理大項(xiàng)耐用消費(fèi)貸款手續(xù),套取銀行按揭貸款。

(三)提供虛假購銷合同,套取銀行承兌匯票。企業(yè)向銀行申請辦理承兌匯票,必須有真實(shí)的商品購銷業(yè)務(wù),簽發(fā)承兌匯票是用于商品交易款項(xiàng)的結(jié)算。但由于銀行限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款規(guī)模,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往假借商品交易名義,編造虛假購銷合同,向銀行申辦承兌匯票,然后將承兌匯票貼現(xiàn)以補(bǔ)充資金不足。對于上述問題,建議審計(jì)時(shí)應(yīng)認(rèn)真審查短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)收票據(jù)、其他應(yīng)付款、無形資產(chǎn)、開發(fā)成本、經(jīng)營收入、銀行存款等賬戶記錄和相關(guān)原始憑證,還應(yīng)審查企業(yè)的借款合同、商品房買賣合同及董事會(huì)會(huì)議記錄,分析企業(yè)的資金來源和流向,以查清企業(yè)套取銀行信用,違規(guī)貸款的問題。

第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除問題

【發(fā)布日期】： 2010年04月26日

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問題內(nèi)容：

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除問題，2006年的31號(hào)文有明確規(guī)定在沒有收入年份發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)可以向后結(jié)轉(zhuǎn)三年扣除，但2009年的31號(hào)文對于業(yè)務(wù)招待費(fèi)沒有明確的規(guī)定，記得繆司長在一次在線訪談時(shí)對于這個(gè)問題的回答是可以累計(jì)到企業(yè)有收入的再按規(guī)定計(jì)算扣除。這是不是意味著如果2009年沒有收入，發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)就不用按60%和0.5%的限制做納稅調(diào)增？

回復(fù)意見：

您好：

您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)如下：

企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出應(yīng)按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十三條規(guī)定處理，沒有業(yè)務(wù)收入的，不得扣除業(yè)務(wù)招待費(fèi)。

上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。

歡迎您再次提問。

國家稅務(wù)總局 2010/04/26

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)的扣除基數(shù)如何確定？

【發(fā)布日期】： 2011年02月23日

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問題內(nèi)容：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)的扣除基數(shù)，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號(hào)）“10．廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)。按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1）開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。（2）新辦開發(fā)企業(yè)在取得第一筆開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入之前發(fā)生的，與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個(gè)納稅?！?而按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)的扣除基數(shù)都是與收入掛鉤的，沒有收入就不得扣除。而國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號(hào)）“第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)”。據(jù)此是否可以認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)售收入作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)的扣除基數(shù)？

回復(fù)意見：

您好：

您在我們網(wǎng)站上提交的納稅咨詢問題收悉，現(xiàn)針對您所提供的信息簡要回復(fù)如下：

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第六條規(guī)定：“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)?！敝挥蟹仙鲜鲆?guī)定的收入方可作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)的扣除基數(shù)。

上述回復(fù)僅供參考。有關(guān)具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。

歡迎您再次提問。

國家稅務(wù)總局 2011/02/23

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國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦

法》的通知

國稅發(fā)〔2009〕31號(hào)

全文有效 成文日期：2009-03-06

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各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

為了加強(qiáng)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，規(guī)范從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)的納稅行為，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，國家稅務(wù)總局制定了《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

二○○九年三月六日

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法

第一章 總 則

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第一條 根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于中國境內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)（以下簡稱企業(yè)）。

第三條 企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第四條 企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理,并逐步規(guī)范,同時(shí)按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。

第二章 收入的稅務(wù)處理

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第五條 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：

(一)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(二)采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(三)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

(四)采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：

1.采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3.采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

4.采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

第七條 企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋邯?/p>

（一）按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；

（三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

第八條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定:

（一）開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15％。

（二）開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。

（三）開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5％。

（四）屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。

第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

在納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

第十條 企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價(jià)款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

第三章 成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

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第十一條 企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。

第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

第十三條 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。

第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

第十五條

企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的維修費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期據(jù)實(shí)扣除。

第十六條 企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。

第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

(一)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

(二)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償可直接抵扣該項(xiàng)目的建造成本，抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔(dān)保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)向銀行提供的保證金（擔(dān)保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。

第二十條 企業(yè)委托境外機(jī)構(gòu)銷售開發(fā)產(chǎn)品的,其支付境外機(jī)構(gòu)的銷售費(fèi)用(含傭金或手續(xù)費(fèi))不超過委托銷售收入10%的部分,準(zhǔn)予據(jù)實(shí)扣除。

第二十一條 企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配，其中屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用性質(zhì)的借款費(fèi)用，可直接在稅前扣除。

（二）企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款分?jǐn)偧瘓F(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分?jǐn)偫①M(fèi)用,使用借款的企業(yè)分?jǐn)偟暮侠砝?zhǔn)予在稅前扣除。

第二十二條 企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財(cái)產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。

第二十三條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計(jì)量單位）整體報(bào)廢或毀損，其凈損失按有關(guān)規(guī)定審核確認(rèn)后準(zhǔn)予在稅前扣除。

第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的,其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

第四章 計(jì)稅成本的核算

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第二十五條 計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品（包括固定資產(chǎn)，下同）過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對象的各項(xiàng)費(fèi)用。

第二十六條 成本對象是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目。計(jì)稅成本對象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。

（二）分類歸集原則。對同一開發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型沒有明顯差異的群體開發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對象進(jìn)行核算。

（三）功能區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對象進(jìn)行核算。

（四）定價(jià)差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對象進(jìn)行核算。

（五）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。

（六）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對象進(jìn)行核算。

成本對象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

第二十七條 開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容如下：

（一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

（二）前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用。

（三）建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

（六）開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

第二十八條 企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：

（一）對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。

（二）對應(yīng)計(jì)入成本對象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本, 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

（三）對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。

（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

第二十九條 企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

（一）占地面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。

1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。

期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。

（二）建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。

2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。

（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。

（四）預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。

第三十條 企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配：

（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的,應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況,其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。

（二）單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。

(三)借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。

（四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。

第三十一條 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：

（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

（二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。

第三十二條 除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10％。

（二）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（三）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。

第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

第三十四條 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，待實(shí)際取得合法憑據(jù)時(shí)，再按規(guī)定計(jì)入計(jì)稅成本。

第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。

第五章 特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

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第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：

（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:

1.企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。

2.投資方取得該項(xiàng)目的營業(yè)利潤應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。

第三十七條 企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

企業(yè)應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

第六章 附 則 

第三十八條 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的外商投資企業(yè)在2007年12月31日前存有銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，至該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品完工后，一律按本辦法第九條規(guī)定的辦法進(jìn)行稅務(wù)處理。

第三十九條 本通知自2008年1月1日起執(zhí)行。

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況審計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況審計(jì)（調(diào)查）方法

作者：綜合科文章來源：綜合科點(diǎn)擊數(shù)：更新時(shí)間：2006-9-19

根據(jù)《中華人民共和國審計(jì)法》、《安徽省財(cái)政預(yù)算執(zhí)行審計(jì)暫行辦法》、《全省地稅系統(tǒng)稅收征管情況審計(jì)工作方案》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，為加強(qiáng)稅收征管，強(qiáng)化納稅人依法納稅意識(shí)，保障財(cái)政收入，在2005年財(cái)政預(yù)算執(zhí)行審計(jì)中，結(jié)合我市實(shí)際情況，我們有代表性選擇了幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其納稅情況進(jìn)行了審計(jì)（調(diào)查），通過審計(jì)（調(diào)查）發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取不同的方式、方法偷逃稅款,造成國家稅收流失,此次審計(jì)(調(diào)查)實(shí)踐中主要采取以下幾種方法。

（一）核實(shí)企業(yè)開發(fā)建筑總面積，轉(zhuǎn)讓土地面積、轉(zhuǎn)讓建筑面積

通過對企業(yè)的財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、內(nèi)部監(jiān)督、管理制度、銷售合同、房產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和房地產(chǎn)交易部門等方面的調(diào)查了解，核實(shí)企業(yè)開發(fā)土地總面積、開發(fā)建筑總面積，轉(zhuǎn)讓土地面積、轉(zhuǎn)讓建筑面積。重點(diǎn)審查企業(yè)會(huì)計(jì)核算的真實(shí)性、銷售收入的完整性、納稅申報(bào)的準(zhǔn)確性，核實(shí)企業(yè)是否按照《中華人民共和國稅收征管法》和有關(guān)法律法規(guī)的要求，進(jìn)行納稅申報(bào)，將應(yīng)納的各種稅費(fèi)及時(shí)足額繳交入庫。

（二）掌握被審計(jì)（調(diào)查）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)稅的稅種和稅率。

目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般應(yīng)納的稅費(fèi)主要有銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅；企業(yè)房屋租賃收入應(yīng)繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅；城建及教育費(fèi)附加、水利基金等，審查企業(yè)有無利用違法或不正當(dāng)?shù)厥侄?，進(jìn)行偷稅。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要應(yīng)稅稅種的審計(jì)方法

一、營業(yè)稅

㈠審查應(yīng)稅收入的完整性。

1、根據(jù)企業(yè)收入的來源和銷售方式，審查企業(yè)應(yīng)稅收入的的完整性。企業(yè)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否按照實(shí)際收訖價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑證（權(quán)力）時(shí)全額計(jì)入應(yīng)稅收入；采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否按照銷售合同或協(xié)議計(jì)入應(yīng)稅收入；采取銀行按揭貸款銷售開發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否將其首付款計(jì)入應(yīng)稅收入，余款是否在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬時(shí)全額計(jì)入應(yīng)稅收入；采取委托方式，審查企業(yè)是否按照委托銷售協(xié)議計(jì)入應(yīng)稅收入；

2、審查企業(yè)是否按照稅法規(guī)定將預(yù)收房款（含定金）全額計(jì)入應(yīng)稅額；

3、審查企業(yè)是否按照稅法規(guī)定將視同銷售行為的計(jì)入應(yīng)稅總額。如，將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈(zèng)、贊助、廣告、樣品、獎(jiǎng)勵(lì)、職工福利等；將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資及分配給股東或投資者；將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)；以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等；

4、審查企業(yè)是否將開發(fā)的產(chǎn)品先出租再出售所取得的租賃收入記入應(yīng)稅收入；

5、審查企業(yè)是否將出讓土地使用權(quán)的收入入賬，有無不入賬或轉(zhuǎn)移收入的問題。㈡審查應(yīng)稅收入的真實(shí)性。

1、審查企業(yè)銷售合同、收據(jù)存根、銷售臺(tái)賬及預(yù)收房款戶數(shù)、金額等有關(guān)資料，有無故意設(shè)置兩套賬和“小金庫”隱瞞銷售不動(dòng)產(chǎn)收入、租賃收入；

2、審查有無利用“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目，將銷售不動(dòng)產(chǎn)收入長期掛在往來賬上，不結(jié)轉(zhuǎn)收入或不計(jì)入應(yīng)稅收入。審查“開發(fā)成本”科目和“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收

款”等往來科目，企業(yè)有無直接從“開發(fā)成本”將開發(fā)產(chǎn)品，劃轉(zhuǎn)給關(guān)聯(lián)性企業(yè)，長期掛在往來賬上，不計(jì)入應(yīng)稅收入；

3、審查還原房協(xié)議、銷售發(fā)票，企業(yè)有無只記超面積銷售收入，未按照規(guī)定將還原部分按照成本價(jià)計(jì)入應(yīng)稅收入；

4、審查審查采用委托銷售方式銷售房地產(chǎn)的，有無將代銷手續(xù)費(fèi)支出直接從售房收入中抵扣、有無將預(yù)收房款或銷售款長期存放在受托方轉(zhuǎn)移等行為；審查以銀行按揭貸款銷售開發(fā)產(chǎn)品，有無將取得的銀行按揭購房款不作收入，轉(zhuǎn)入“短期借款”等負(fù)債科目掛賬等不計(jì)入應(yīng)稅收入等行為；采取價(jià)外收費(fèi)方式銷售房產(chǎn)的，有無將不需要辦理房產(chǎn)證的地下室、停車位、閣樓、公共設(shè)施等對外出售不計(jì)收入的問題；

5、審查轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價(jià)格是否合理，有無人為隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格。

㈢審查企業(yè)有無利用稅收優(yōu)惠政策偷稅問題。

重點(diǎn)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有無采取虛假立項(xiàng)手段，編造合同文件，職工集資建房、以委托建房、舊房改造等名義，利用國家對這些修改建項(xiàng)目的優(yōu)惠政策，變相銷售房產(chǎn)，偷逃稅款；有無利用國家給外資企業(yè)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，假外資或出資不到位等，偷逃稅款。

二、土地增值稅

按照《安徽省土地增值稅預(yù)征暫行辦法》皖地稅政三字[1997]288號(hào)、《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，按收入的1%—5%預(yù)征土地增值稅，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅。在核實(shí)企業(yè)應(yīng)稅收入的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)審查：

㈠重點(diǎn)審查企業(yè)是否按照《安徽省土地增值稅預(yù)征暫行辦法》規(guī)定，在項(xiàng)目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入（含預(yù)收房款、定金），向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)納稅。審查企業(yè)是否按照轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的類型，分別采用相應(yīng)的預(yù)征稅率進(jìn)行申報(bào)納稅，有無不按規(guī)定，使用低稅率申報(bào)納稅的問題。

㈡重點(diǎn)審查開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅時(shí)企業(yè)扣除項(xiàng)目的真實(shí)性、合法性。

1、審查企業(yè)取得土地土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款是否真實(shí)，竣工清算項(xiàng)目的地價(jià)分?jǐn)偸欠窈侠?，以政府劃撥方式取得土地使用?quán)是否按照國家規(guī)定補(bǔ)交了土地出讓金；

2、審查企業(yè)竣工清算項(xiàng)目開發(fā)成本是否真實(shí)。有無將其他項(xiàng)目拆遷費(fèi)用等開發(fā)成本計(jì)入竣工清算項(xiàng)目；審查企業(yè)有無利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或承包工程單位，虛開發(fā)票、白條、虛加工作量加大竣工清算項(xiàng)目的建筑安裝成本；審查竣工清算項(xiàng)目和項(xiàng)目變更部分是否經(jīng)過審計(jì)決算，有無人為增加項(xiàng)目成本；審查企業(yè)有無將其他項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施費(fèi)不相關(guān)的費(fèi)用支出計(jì)入竣工清算項(xiàng)目；

3、審查企業(yè)竣工清算項(xiàng)目銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和管理費(fèi)用的真實(shí)性。審查竣工清算項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用是否按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定進(jìn)行計(jì)算扣除；銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用是否符合《會(huì)計(jì)法》和相關(guān)的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，有無虛列銷售和管理費(fèi)用支出，增加開發(fā)費(fèi)用；

4、審查與竣工清算項(xiàng)目有關(guān)的稅金扣除是否真實(shí)、合理，有無將其他項(xiàng)目繳納的稅金作為竣工清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目、有無將出售前租賃收入繳納的稅金作為竣工清算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目，故意減少增值額。

㈢審查增值額計(jì)算是否真實(shí)，使用的土地增值稅率是否正確。

㈣審查企業(yè)是否利用種種手段鉆政策的“空子”，遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套“尾房”，致使整個(gè)項(xiàng)目不能決算，逃避土地增值稅的清算的問題。

三、企業(yè)所得稅

在核實(shí)企業(yè)經(jīng)營收入的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)審查成本和費(fèi)用扣除的真實(shí)性。

㈠審查成本費(fèi)用構(gòu)成的的真實(shí)性。

1、審查企業(yè)有無利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或承包工程單位，虛開發(fā)票、白條、虛加工作量加大項(xiàng)目的建筑安裝成本；

2、審查企業(yè)外購材料是否真實(shí)，是否真正用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，有無套取資財(cái)挪作他用的問題；

3、審查企業(yè)有無通過資產(chǎn)評估虛增產(chǎn)品開發(fā)成本的行為；

4、審查企業(yè)有無將不相關(guān)的費(fèi)用支出計(jì)入開發(fā)成本的問題；

5、審查企業(yè)有無利用非法取得的發(fā)票或其他憑證虛列成本費(fèi)用的問題；

6、審查企業(yè)有無利用“預(yù)提費(fèi)用”、“待攤費(fèi)用”等科目人為調(diào)節(jié)當(dāng)期損益的行為。㈡審查成本費(fèi)用的分?jǐn)偸欠穹弦?guī)定的配比原則

1、審查當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本是否按照規(guī)定的配比原則進(jìn)行分配；

2、審查企業(yè)是否將屬于未完工開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偟耐恋卣饔觅M(fèi)、拆遷費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)等計(jì)入當(dāng)期完工的開發(fā)產(chǎn)品成本的問題；

3、審查企業(yè)有無將開發(fā)項(xiàng)目完工前的借款利息，作為財(cái)務(wù)費(fèi)用一次性放入當(dāng)期損益的問題；

4、審查企業(yè)有無少轉(zhuǎn)自用產(chǎn)品成本，加大外銷產(chǎn)品成本的行為；

5、審查企業(yè)有無將內(nèi)部職工集資建房差價(jià)或由職工自行負(fù)擔(dān)的裝修費(fèi)、室內(nèi)配套工程等福利性支出混入產(chǎn)品開發(fā)成本。

㈢采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)是否按照規(guī)定計(jì)算出營業(yè)利潤，并繳納企業(yè)所得稅。

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)問題現(xiàn)狀及建議

近年來，隨著房地產(chǎn)開發(fā)的持續(xù)升溫，帶動(dòng)了小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的蓬勃發(fā)展，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)形式多種多樣，其具體表現(xiàn)形態(tài)為：一是自主開發(fā)。由開發(fā)商自行完成從土地使用權(quán)的取得到房屋施工建設(shè)、銷售的全過程。二是委托開發(fā)。由相關(guān)單位或組織劃拔土地委托開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)，建成后交付委托單位，開發(fā)商按約定收取開發(fā)傭金。三是聯(lián)合開發(fā)。由一方出土地，另一方

出資金，雙方或多方聯(lián)合完成開發(fā)并按合同約定分配收益。四是合伙自建。由個(gè)人以自然人的身份合伙自建，按協(xié)議進(jìn)行房屋分配。在上述形式中又以聯(lián)合開發(fā)和合伙自建為主要形式。

因此，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)與一般意義上的房地產(chǎn)開發(fā)相比具有“非典型”性的特點(diǎn)。隨著開發(fā)規(guī)模的逐年擴(kuò)大，在擴(kuò)大農(nóng)村消費(fèi)需求，完善城鎮(zhèn)功能的同時(shí)，對地方稅收的支撐作用也愈顯重要。

一、小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)的主體呈現(xiàn)出開發(fā)主體多元化多頭并舉的趨勢，既有政府主導(dǎo)的鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目和工業(yè)園區(qū)建設(shè)，也有企事業(yè)單位、村民委員會(huì)組織參與的房地產(chǎn)開發(fā)，更多的是個(gè)人或由自然人組成的團(tuán)體進(jìn)行的自主或聯(lián)合開發(fā)（包括合伙自建）。多元化開發(fā)帶來了稅收征管中的一系列問題，最為突出的是無證經(jīng)營問題。如村級組織及個(gè)人進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)，大都沒有辦理稅務(wù)登記。由于小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)具有其獨(dú)特個(gè)性，加之稅收征管手段相對滯后，小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的稅收流失現(xiàn)象較為普遍，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)過程中，為了達(dá)到少繳或者不繳稅收的目的，往往挖空心思，改變交易性質(zhì)，減少交易金額，廣泛存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為。一般是在簽訂真實(shí)合同之外，以各種利益誘導(dǎo)購房戶簽訂假合同，隱匿真實(shí)合同，并以假合同應(yīng)付檢查和辦理相關(guān)證件；假借住戶名義“共同”集資，“聯(lián)合”開發(fā)，簽定“集資建房或私房聯(lián)建”協(xié)議，將開發(fā)交易行為改頭換面為自建聯(lián)建行為，以逃避納稅義務(wù)。這類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為地下企業(yè)或小型開發(fā)商，大多既無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，又不進(jìn)行注冊登記，投資者利用各方面的關(guān)系，有的開發(fā)商先以其他村民民義辦理土地使用證，在開發(fā)中再轉(zhuǎn)戶，更有甚者在從事房地產(chǎn)開發(fā)之前將土地使用權(quán)直接辦理到購房者名下，堂而皇之地將房地產(chǎn)開發(fā)變?yōu)樗椒柯?lián)建或個(gè)人集資建房，以達(dá)到少繳甚至不繳稅費(fèi)的目的。

小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)大多由自然人投資入股，開發(fā)商法律意識(shí)淡薄，納稅意識(shí)偏差，往往不擇手段偷逃或擠占國家稅款以追求利潤最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的惡意偷稅心理普遍存在，具體表現(xiàn)為不能主動(dòng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理稅務(wù)登記或不能按規(guī)定如實(shí)申報(bào)其應(yīng)稅項(xiàng)目，有的甚至采取假合同、假集資、假聯(lián)建等手段逃避稅收，給稅務(wù)部門稅收征管帶來較大的難度。并且，由于房地產(chǎn)開發(fā)過程比較復(fù)雜，涉稅環(huán)節(jié)多，涉及的稅種也多，客觀上給不法納稅人留下了偷逃稅的可操作空間，稅務(wù)機(jī)關(guān)例行的帳面檢查是很難查到其筋骨的，其結(jié)果只能是進(jìn)一步助長開發(fā)商偷逃稅的僥幸心理。同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)商的主要銷售對象為消費(fèi)者個(gè)人，兩者具有利益上的一致性，對于出現(xiàn)的“陰陽合同”，地稅機(jī)關(guān)很難核實(shí)，“以票控稅”也難以達(dá)到預(yù)期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成時(shí)間的影響，地稅機(jī)關(guān)對申報(bào)價(jià)格及面積根本無法確認(rèn)，明知納稅人申報(bào)不實(shí)但又無法查證。還有的通過假繼承、假贈(zèng)與、假出租等形式進(jìn)行隱形交易以達(dá)到避稅逃費(fèi)目的。

涉稅信息不對稱導(dǎo)致稅收管理滯后。利益驅(qū)動(dòng)，部門之間協(xié)作不強(qiáng)。通常開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須經(jīng)過規(guī)劃、國土、房管、財(cái)政、建設(shè)等多個(gè)行政部門的審批、許可與監(jiān)督。由于沒有建立有效的信息交換制度，這些行政部門掌握的房地產(chǎn)開發(fā)信息難以共享。尤其在涉及到本部門利益時(shí)，部門之間相互缺乏協(xié)調(diào)配合，有的甚至互不相讓，相互爭扯。這樣，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中地稅部門難以有效地參與管理和監(jiān)督，造成房地產(chǎn)稅收征管難。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地購置、項(xiàng)目立項(xiàng)和施工許可等信息，都是在稅務(wù)管理和納稅申報(bào)事項(xiàng)之前發(fā)生的。由于目前對房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)化綜合協(xié)調(diào)管理水平尚處于較底層次，這些重要的涉稅信息不能有效實(shí)現(xiàn)部門共享和信息互換，稅務(wù)部門往往只能在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、銷售房屋后介入管理，客觀上導(dǎo)致了稅收源頭管理困難和有效管理滯后等實(shí)際問題。尤其是在農(nóng)村小城鎮(zhèn)，對房地產(chǎn)業(yè)缺乏綜合協(xié)調(diào)管理，行政管理部門往往各自為政，甚至部分工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)手續(xù)不全，稅務(wù)部門從規(guī)劃、建設(shè)等部門也無法取得相關(guān)信息，更談不上對項(xiàng)目進(jìn)行及時(shí)管理和有效監(jiān)控。

稅源管理相對粗放導(dǎo)致稅收流失。受外部環(huán)境和稅務(wù)機(jī)關(guān)自身的征管力量及征管手段的制約，對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理總體上較為原始、粗放，稅收流失現(xiàn)象不同程度存在。從外部環(huán)境來看，由于各部門的管理職能分割，加之各部門對地稅機(jī)關(guān)沒有法定的配合職責(zé)和義務(wù)，與稅務(wù)部門的協(xié)作配合相對乏力，進(jìn)行“源泉控管”的積極性不是很高，地稅部門僅僅依

靠協(xié)調(diào)來實(shí)現(xiàn)外部借力顯得力不從心、鞭長莫及。從內(nèi)部情況來看，受信息掌控難的制約，房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)稅源分析對比與稅款實(shí)現(xiàn)及征收無法實(shí)施同步監(jiān)控，無法進(jìn)行有效的跟蹤管理，影響了稅款的正常入庫。加之地稅機(jī)關(guān)自身的征管力量薄弱，而開發(fā)商流動(dòng)性大、穩(wěn)定性差并且多是異地開發(fā)，一旦工程完工結(jié)算后，既不辦理稅務(wù)登記注銷手續(xù)，也不辦理稅款結(jié)算手續(xù)，立即

卷鋪蓋走人，造成事實(shí)上的稅收流失。

二、對加強(qiáng)小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收管理的建議

（一）開展針對性的稅法宣傳。進(jìn)一步理順稅收政策。一是大力廣泛宣傳涉及房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)稅收政策；二是從法律法規(guī)政策上準(zhǔn)確界定和掌握自建房、代建房、聯(lián)建房、集資建房、開發(fā)房等各種建房形式的稅收政策，并在實(shí)際工作中正確運(yùn)用；三是完善房地產(chǎn)價(jià)格評估制度，建立房地產(chǎn)評稅機(jī)構(gòu)。一方面，要加強(qiáng)對房地產(chǎn)價(jià)格評估理論和方法的研究，逐步形成一套符合我國國情的房地產(chǎn)估價(jià)理論、方法，為房地產(chǎn)稅收計(jì)征提供科學(xué)的依據(jù)；另一方面，要在稅務(wù)部門內(nèi)部建立評稅機(jī)構(gòu)和專職評稅人員，加大房地產(chǎn)稅收征管的力度進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村建筑業(yè)的稅收管理，更好的規(guī)范建筑業(yè)納稅行為

（二）深化社會(huì)綜合治稅，充分依托社會(huì)力量，搞好協(xié)稅、護(hù)稅工作。建立由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理所、村鎮(zhèn)建設(shè)服務(wù)部、村支兩委和地方稅務(wù)機(jī)關(guān)組成的農(nóng)村零散建筑業(yè)協(xié)稅、護(hù)稅組織，建立健全村委會(huì)負(fù)責(zé)制度，鄉(xiāng)鎮(zhèn)黨委政府把各村宅基地的管理列入村委的目標(biāo)責(zé)任制考核范圍。村委會(huì)要詳細(xì)掌握轄區(qū)內(nèi)的宅基地使用情況和建筑施工隊(duì)的建筑數(shù)量，并對承攬人員和施工隊(duì)情況進(jìn)行登記。健全稅收聯(lián)席會(huì)制度，定期召開聯(lián)席會(huì)，由包村干部和土地管理所及時(shí)向稅務(wù)所通報(bào)農(nóng)村建房情況。通過宅基地的控管對農(nóng)村建筑業(yè)的稅收征收進(jìn)行把關(guān)。做到從上到下齊抓共管，治理了“三亂”，規(guī)范了稅收征管秩序，增加了財(cái)政收入。

（三）建立基礎(chǔ)性的征管制度。

1、強(qiáng)化納稅申報(bào)制度，實(shí)行按項(xiàng)目核算申報(bào)，不能分項(xiàng)目建帳核算的由稅務(wù)機(jī)關(guān)按工程形象進(jìn)度或預(yù)收款情況預(yù)征稅款，工程竣工結(jié)算開具發(fā)票時(shí)多退少補(bǔ)。

2、建立房地產(chǎn)基準(zhǔn)價(jià)格計(jì)稅制度，建議政府有權(quán)的部門定期公布本地區(qū)不同地塊房屋的交易基準(zhǔn)價(jià)格（售房均價(jià)），稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)以該基準(zhǔn)價(jià)格判斷納稅人提供的交易價(jià)格是否明顯偏低，有權(quán)以交易基準(zhǔn)價(jià)確定為計(jì)稅依據(jù)。

3、建立二手房轉(zhuǎn)讓的登記、申報(bào)制度，及時(shí)掌握監(jiān)控二手房轉(zhuǎn)讓的交易情況

4、建立核定征收制度，稅務(wù)部門在對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)利潤率和稅負(fù)進(jìn)行測算的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)繳的各種稅收及附加，核定房地產(chǎn)業(yè)稅收綜合征收率，實(shí)行“以票控稅，分次納稅，清算，多退少補(bǔ)”。在目前小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算較為混亂、稅收監(jiān)控難以有效跟進(jìn)的情況下，實(shí)行核定征收不失為一種簡便易行的征管措施。

（四）針對一些建筑扭曲“聯(lián)戶建房”的本質(zhì)，偷漏房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)的部分稅收問題，及時(shí)找準(zhǔn)問題癥結(jié)，切實(shí)采取措施，堵塞稅收漏洞。一是事前備案。施工前，要求聯(lián)戶建房的建筑施工單位必須提供真實(shí)準(zhǔn)確的聯(lián)戶建房合同、聯(lián)戶建房業(yè)主名單、聯(lián)戶建房施工設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行備案，當(dāng)?shù)囟悇?wù)所嚴(yán)格審核聯(lián)戶建房的真?zhèn)巍６鞘轮斜O(jiān)管。施工建設(shè)期間，稅收管理員深入施工現(xiàn)場，調(diào)查核實(shí)聯(lián)戶業(yè)主、建筑成本、建房單價(jià)、建房面積等，核對建筑施工單位提供資料的真實(shí)性、完整性。三是事后檢查結(jié)算。工程竣工后，抓住“誰擁有土地使用權(quán)，誰就擁有房屋初始權(quán)”實(shí)質(zhì)，核對最初報(bào)送的聯(lián)戶建房業(yè)主與最終的房屋產(chǎn)權(quán)證業(yè)主是否一致，據(jù)此分不同情況辦理稅款結(jié)算。四是明確房屋建筑成本下限定額。對會(huì)計(jì)制度不健全的建筑施工單位修建房屋的最低成本進(jìn)行核定，制定成本定額標(biāo)準(zhǔn)下限，并實(shí)時(shí)根據(jù)市場價(jià)進(jìn)行調(diào)整最低建筑成本核定征收稅款。工作人員應(yīng)各盡職守，嚴(yán)禁推諉扯皮，不負(fù)責(zé)任。土地房建辦工作人員必須嚴(yán)把建筑面積關(guān)口，嚴(yán)禁弄虛作假、營私舞弊造成稅款的流失。

（五）加大震懾性的查處力度。針對小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的特點(diǎn)，以具有開發(fā)性質(zhì)的合作建房和自建行為為重點(diǎn)，采用實(shí)地核查和外圍調(diào)查相結(jié)合等有效稅偵手段，積極拓展稅務(wù)稽查的深度和廣度，加大懲處力度，對查出有偷逃稅款、久拖不繳的納稅人依法采取稅收保全、強(qiáng)制執(zhí)行等剛性措施，對偷逃稅大案、要案嚴(yán)格依照法律程序移送司法機(jī)關(guān)追究刑事責(zé)任。要通過稅收剛性懲處手段的積極應(yīng)用，充分發(fā)揮其震懾效應(yīng)，加大對房地產(chǎn)業(yè)的稅收約束力度，切實(shí)建立小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)稅收“有序征管”工作格局。

第五篇：當(dāng)前鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府業(yè)務(wù)招待費(fèi)中存在的問題及審計(jì)建議

當(dāng)前鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府業(yè)務(wù)招待費(fèi)中存在的問題及審計(jì)建議

徐暉

[摘要]：本文從當(dāng)前鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府業(yè)務(wù)招待費(fèi)開支中存在的幾方面問題，產(chǎn)生的主要原因進(jìn)行分析，然后提出了控制業(yè)務(wù)招待費(fèi)合理化的審計(jì)建議。

[關(guān)鍵詞]：招待費(fèi) 問題 原因 建議

從近幾年對鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審計(jì)結(jié)果看，多數(shù)單位業(yè)務(wù)招待費(fèi)開支數(shù)額較大，存在不同程度的超支現(xiàn)象，且存在較多的管理漏洞。業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出膨脹，已成為影響政府廉政形象和干群關(guān)系的重大問題，應(yīng)當(dāng)引起鄉(xiāng)鎮(zhèn)和有關(guān)部門足夠重視，從而進(jìn)一步規(guī)范招待費(fèi)支出管理，堵塞漏洞，制止揮霍浪費(fèi)的不正之風(fēng)。

一、當(dāng)前業(yè)務(wù)招待費(fèi)開支中存在的問題

1、超支現(xiàn)象較多。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)大大超過單位當(dāng)年公務(wù)費(fèi)的2%的比例，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)甚至超過了縣紀(jì)檢監(jiān)察核定的指標(biāo)。

2、招待對象及招待標(biāo)準(zhǔn)違規(guī)。各單位多數(shù)都是同城招待，超標(biāo)準(zhǔn)招待現(xiàn)象較多，單位業(yè)務(wù)往來招待僅占極少一部分，審計(jì)發(fā)現(xiàn)，有的單位上下級往來極少，業(yè)務(wù)招待對象大多是同城兄弟單位，甚至有的單位完全是假公濟(jì)私，招待私人關(guān)系。

3、支出隨意性較大，不能嚴(yán)格控制在鄉(xiāng)鎮(zhèn)食堂進(jìn)行招待。

4、發(fā)票附件不齊全，開支事由不明確。一些大筆的業(yè)務(wù)招待費(fèi)僅以一張和幾張大額發(fā)票報(bào)銷，有的報(bào)銷單據(jù)屬稅務(wù)定額發(fā)票，看似合規(guī)，卻無任何相關(guān)附件和說明。

5、以白條不規(guī)范發(fā)票作為業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出的原始憑證，有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、單位在承包的內(nèi)部食堂發(fā)生的就餐費(fèi)，以自制餐單、印制收據(jù)等形式入帳。

6、有些鄉(xiāng)鎮(zhèn)隱瞞承包費(fèi)、房屋租金等收入，直接抵沖業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，導(dǎo)致單位收支減少，規(guī)避了檢查。

二、產(chǎn)生的原因

一是領(lǐng)導(dǎo)干部的法律意識(shí)淡薄。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)的領(lǐng)導(dǎo)普遍存在“不貪不占、吃喝無罪”的錯(cuò)誤觀念，認(rèn)為“吃點(diǎn)”無所謂，殊不知公款吃喝，既浪費(fèi)國家錢財(cái)，又違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律，更損害國家干部形象。

二是業(yè)務(wù)招待費(fèi)成了處理不合理支出的渠道，如部分單位為了爭取資金、項(xiàng)目等，開支了一些資金，由于不好進(jìn)帳，就開具招待費(fèi)發(fā)票入帳，增加了招待費(fèi)支出。

三是各方監(jiān)管力度不夠，對存在問題的單位、個(gè)人不給于相應(yīng)的處理、處罰，致使此項(xiàng)違紀(jì)問題愈演愈烈。

三、審計(jì)建議：

業(yè)務(wù)招待費(fèi)開支問題直接影響到干群關(guān)系，影響到領(lǐng)導(dǎo)干部的廉潔形象，甚至影響到社會(huì)的穩(wěn)定，有些群眾上訪，矛頭就直接指向單位招待費(fèi)開支，為了積極響應(yīng)黨中央創(chuàng)建節(jié)約型社會(huì)的精神，特提出以下建議：

1、各單位領(lǐng)導(dǎo)嚴(yán)格執(zhí)行領(lǐng)導(dǎo)干部廉潔自律的各項(xiàng)規(guī)定，樹立艱苦奮斗、勤儉節(jié)約的優(yōu)良作風(fēng)，從思想上杜絕公款吃喝的歪風(fēng)。

2、加強(qiáng)單位財(cái)務(wù)人員的法律法規(guī)知識(shí)和職業(yè)道德教育，嚴(yán)格按照《會(huì)計(jì)法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，對應(yīng)納入單位帳戶統(tǒng)一核算的財(cái)務(wù)收支業(yè)務(wù)，必須堅(jiān)持原則，在本單位財(cái)務(wù)賬上集中核算反映。支付招待費(fèi)凡達(dá)到銀行轉(zhuǎn)賬起點(diǎn)的，一律要以銀行轉(zhuǎn)賬支付，防止套取現(xiàn)金私分公款。

3、加強(qiáng)票據(jù)管理，從源頭上控制招待費(fèi)漏洞。票據(jù)管理部門要改進(jìn)招待費(fèi)報(bào)銷定額發(fā)票，出票要留底，做到有票可查；發(fā)票要填寫單位名稱、加蓋時(shí)間戳記等，對那些使用假票據(jù)和虛開發(fā)票違法行為應(yīng)予以嚴(yán)懲。

4、各單位對業(yè)務(wù)招待費(fèi)的支出情況，要實(shí)行公示制，將業(yè)務(wù)招待費(fèi)開支情況在一定范圍內(nèi)進(jìn)行公示，接受群眾監(jiān)督。并且紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)、財(cái)政和審計(jì)部門應(yīng)加大監(jiān)督力度，對賬外開支，變相開支以及奢侈浪費(fèi)等行為要加大處理處罰力度。

作者單位：鎮(zhèn)賚縣審計(jì)局