第一篇：有效治理房屋拆遷難問(wèn)題的對(duì)策研究（本站推薦）

當(dāng)前，房屋拆遷是一個(gè)倍受關(guān)注的問(wèn)題。城鎮(zhèn)房屋拆遷關(guān)系到群眾的切身利益，關(guān)系到社會(huì)的安全穩(wěn)定。一個(gè)外帶圓圈的“拆”字，承載著利益的調(diào)整，隱含著潛在的矛盾，弄不好就會(huì)問(wèn)題頻現(xiàn)，生出事端。而我縣正處于加快城鎮(zhèn)發(fā)展階段，為保持合理的發(fā)展速度和建設(shè)規(guī)模，提高城市化的質(zhì)量和效果，拆遷是必須的?？捎行┑胤秸凸ぷ鞑块T惟恐避之不及，甚至

談“拆”色變，影響到正常的城市建設(shè)，從一個(gè)極端走向了另一個(gè)極端，但如果能堅(jiān)持用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)城市建設(shè)，從城市發(fā)展的客觀實(shí)際出發(fā)，有序開(kāi)展，有情操作，只要拆得審慎、公平，做得合法，并對(duì)被拆遷戶進(jìn)行充分的人文關(guān)懷，城市拆遷就不再是燙嘴的山芋、帶刺的蒺藜。

一、**縣房屋拆遷現(xiàn)狀

**縣城市規(guī)劃區(qū)面積為23平方公里，2002年起步入城鎮(zhèn)建設(shè)快車道，截止2008年5月共對(duì)縣城25個(gè)區(qū)域8萬(wàn)余平方米進(jìn)行了房屋拆遷，今年將面臨君山大道西延、龍湖南岸示范小區(qū)開(kāi)發(fā)2萬(wàn)平方米的拆遷和城關(guān)市場(chǎng)擴(kuò)改工程4戶居民強(qiáng)制拆遷，總的來(lái)看，目前房屋拆遷存在幾個(gè)明顯的特征：

一是公有產(chǎn)權(quán)房屋比私有產(chǎn)權(quán)房屋拆遷容易做工作。其主要原因是：目前大部分拆遷項(xiàng)目都屬縣領(lǐng)導(dǎo)掛點(diǎn)的重點(diǎn)工程，各單位法人代表在拆遷利益上由于顧及自己的前程和“烏紗帽”，在經(jīng)濟(jì)利益拆遷補(bǔ)償?shù)确矫婢筒桓疫M(jìn)行深層次的探討和較真，造成了正當(dāng)合法的小集體利益受損，單位領(lǐng)導(dǎo)人兩頭為難等問(wèn)題。

二是絕大部分被拆遷戶工作好做，少部分被拆遷戶的工作不好做，越是普通老百姓的工作好做，越是富貴人家的工作做不通。由于市民法制意識(shí)逐漸提高，尤其是《物權(quán)法》的出臺(tái)，對(duì)老百姓的利益有了進(jìn)一步的保護(hù)，同時(shí)也成了少部分被拆遷戶的漫天要價(jià)的借口，有的是利用手中職權(quán)的影響嚴(yán)重阻撓正常拆遷；有的是自己不出面，由家屬老人出面，自己在后面支持、出主意，能拖則拖、能躲則躲，為的就是比別人多補(bǔ)償一點(diǎn)。加上現(xiàn)在新聞報(bào)道、媒體采訪的放開(kāi)，拆遷人、拆遷主管部門稍有不慎就上了鏡頭，大肆渲染，反面報(bào)道。不過(guò)同時(shí)也逼迫我們?nèi)ゼ訌?qiáng)和改進(jìn)工作方法，成為規(guī)范拆遷行為的一種推動(dòng)器。

三是重復(fù)建設(shè)造成拆了建、建了拆。主要原因首先是城鎮(zhèn)規(guī)劃缺乏遠(yuǎn)瞻性。存在一邊規(guī)劃一邊建或者邊建邊規(guī)劃，小規(guī)劃不符合大規(guī)劃，大規(guī)劃又不顧及小規(guī)劃的現(xiàn)象。也有的是新任領(lǐng)導(dǎo)為顯示政績(jī)，前任的規(guī)劃他來(lái)就改，前任的建設(shè)他來(lái)就拆。再次就是黨風(fēng)廉政建設(shè)的落實(shí)不力。要想富，抓基建成為部分腐敗份子“發(fā)財(cái)”的捷徑，有項(xiàng)目上項(xiàng)目，沒(méi)項(xiàng)目就拆遷，才用幾年的辦公樓就拆，拆完再建，其深層原因就是反正拆的是自家的辦公樓，沒(méi)有阻力，甚至還可以出政績(jī)。

二、房屋拆遷的主要法律法規(guī)依據(jù)

當(dāng)前確保我縣房屋拆遷合法、順利進(jìn)行的主要依據(jù)有2001年6月13日國(guó)務(wù)院令第305號(hào)發(fā)布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、2003年8月22日江西省人民政府令第122號(hào)發(fā)布的《江西省房屋拆遷管理辦法》、**市人民政府吉府發(fā)[2004]21號(hào)發(fā)布的《**市房屋拆遷管理辦法》、**縣人民政府吉縣府發(fā)[2008]5號(hào)發(fā)布的《**縣城房屋拆遷管理實(shí)施辦法》和建設(shè)部建住房[2003]234號(hào)發(fā)布的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、建設(shè)部建住房[2003]252號(hào)發(fā)布的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》、**縣人民政府吉縣府字[2005]5號(hào)發(fā)布的《**縣城區(qū)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（試行）》。

三、治理房屋拆遷的幾點(diǎn)意見(jiàn)和建議

一、嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模。加強(qiáng)對(duì)拆遷計(jì)劃實(shí)施的管理和監(jiān)督，控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模。凡不符合城市近期建設(shè)規(guī)劃的拆遷項(xiàng)目，不予審批；凡前期工作不充分、補(bǔ)償安置不落實(shí)的拆遷項(xiàng)目，不得實(shí)施拆遷，拆遷矛盾突出、上訪數(shù)量居高不下的地區(qū)，除保證城市重點(diǎn)建設(shè)工程、危房改造、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房項(xiàng)目外，一律停止拆遷。

二、追求人性化的拆遷理念。城市拆遷以部分居民和單位的利益損失為代價(jià)，這種損失不僅僅是經(jīng)濟(jì)的，還有情感的和精神的。在組織城市房屋拆遷的過(guò)程中，不僅要進(jìn)行深入扎實(shí)的發(fā)動(dòng)、及時(shí)到位的賠付，而且要給予被拆遷人更多的精神撫慰和人性化關(guān)懷，切切實(shí)實(shí)地為他們解決了一些實(shí)際困難，使他們拆的無(wú)怨無(wú)悔、搬的后顧無(wú)憂。歷年的房屋拆遷實(shí)踐表明，城市拆遷必須從以人為本的科學(xué)發(fā)展觀的高度，設(shè)身處地的為每一個(gè)被拆遷戶的具體利益考慮，處理好依法拆遷與有情操作的關(guān)系。同時(shí)，政府還應(yīng)該表現(xiàn)出一種應(yīng)有的善意與寬容，與群眾站在一個(gè)“平起平坐”的位置上公平對(duì)話，在決策的形成、政策的制訂、工作的實(shí)施上一開(kāi)始就給予被拆遷戶以充分的人性化關(guān)懷，并對(duì)群眾的合理訴求倍加重視，積極主動(dòng)地幫助群眾解決好相關(guān)問(wèn)題。只有這樣，才能夠把工作做到群眾的心坎兒上，才能夠恰當(dāng)?shù)亟鉀Q好破與立、拆與建的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

三、嚴(yán)格法

制化的拆遷程序。隨著群眾維權(quán)意識(shí)尤其是保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)意識(shí)的普遍增強(qiáng)，對(duì)拆遷程序的合法性、操作過(guò)程的規(guī)范性提出了更高要求。各級(jí)政府應(yīng)從自身做起，堅(jiān)持依法行政、依法監(jiān)督、依法推動(dòng)城市拆遷，確保了拆遷工作規(guī)范有序、于法有據(jù)，既避免了不必要的法律訴訟，又樹(shù)立了法治型政府的良好形象。

四、嚴(yán)格規(guī)范拆遷管理行為。嚴(yán)格執(zhí)行拆遷許可規(guī)

定，全面落實(shí)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理規(guī)范化的各項(xiàng)制度，健全拆遷公示和聽(tīng)證制度，嚴(yán)格拆遷行政裁決程序，做到“陽(yáng)光拆遷”。對(duì)違反城市規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃，沒(méi)有建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件和拆遷計(jì)劃，以及補(bǔ)償資金，拆遷安置方案不落實(shí)的項(xiàng)目，不得發(fā)放拆遷許可證。

五、堅(jiān)持合理化的補(bǔ)償機(jī)制。城市拆遷，關(guān)鍵的矛盾是經(jīng)濟(jì)利益，任你給多少錢都不拆的畢竟是極少數(shù)。因此，多給群眾一些補(bǔ)償也是必要的。但要有一個(gè)度，通過(guò)完善賠付制度，有效控制搶建搭建行為，堵住房屋拆遷賠付的無(wú)底洞；通過(guò)四鄰監(jiān)督和相互印證，確保了測(cè)量評(píng)估的真實(shí)性；而增加對(duì)房屋裝修等項(xiàng)目的補(bǔ)償和建立以獎(jiǎng)促拆的激勵(lì)機(jī)制，則更加顧及了被拆遷人這一弱勢(shì)群體的利益。我們發(fā)現(xiàn)，拆遷的圓滿與賠付的公平不無(wú)關(guān)系，而把賠付做得的公平合理天公地道，則是化解拆遷矛盾、維護(hù)拆遷公正，有效推進(jìn)拆遷工作的關(guān)鍵一環(huán)。

第二篇：淺析房屋拆遷問(wèn)題與對(duì)策

淺析拆遷問(wèn)題與對(duì)策

隨著城市化，工業(yè)化發(fā)展，大批農(nóng)民的房屋需要被拆遷。對(duì)于絕大多數(shù)老百姓而言，房屋是他們的安身立命的地方，是其最重要的財(cái)產(chǎn)，也是其保護(hù)自己人身安全甚至其它人權(quán)的重要載體，但是在房屋拆遷中，由于拆迂管理工作不到位，拆迂法律與補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)機(jī)構(gòu)不完善，行政裁決和強(qiáng)制執(zhí)行不規(guī)范適合，被拆迂人需求的中低價(jià)位房屋供應(yīng)不足等原因引起大量的群眾性上訪事件，如何處理好房屋拆遷問(wèn)題不但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，同時(shí)也是社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的需要。

一、房屋拆遷存在的突出問(wèn)題

(一)從法律上看 ：

1、房屋拆迂沒(méi)有直接的法律法規(guī)和規(guī)章可循到目前為止 我國(guó)沒(méi)有對(duì)房屋拆迂的一 個(gè)專 門法律和規(guī)章，僅有國(guó)務(wù)院頒布的專門針對(duì)城市居民房屋拆迂的行政法規(guī)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》。

2、農(nóng)村中農(nóng)民法律知識(shí)缺乏，維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)。對(duì)政府有關(guān)單位與開(kāi)發(fā)商的13頭承諾較易相信，沒(méi)有簽定任 何安置補(bǔ)償協(xié)議，一旦農(nóng)民的房屋被拆遷后就將農(nóng)民的利益置之度外。

(二)從補(bǔ)償上看 ：

1、利、償范圍較窄(1)我國(guó)房屋拆遷補(bǔ)償基本上限于財(cái)產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償，而財(cái)產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償中也只限于對(duì)直接損失的補(bǔ)償，事實(shí)上，被拆遷人在取得房屋所有權(quán)時(shí)，已經(jīng)支付了相應(yīng)的土地使用費(fèi)，而在他們的房屋被拆遷后，這部分費(fèi)用卻未完全納入補(bǔ)償范圍。(2)農(nóng)民在拆迂過(guò)程中不僅失了房屋，而且他們的生活，工作都受到了不同程度的損害。有的村民要另尋生存地點(diǎn)，使其生活和就業(yè)的成本增加。

2、補(bǔ)償安置不到位與不合理。(1)政府要對(duì)土地實(shí)行征用，房屋，稱安置房屋還沒(méi)有建設(shè)好，讓農(nóng)民自行安置到村的地方租房暫住，許諾安置房屋建設(shè)好就馬上遷入。但政府有關(guān)部門和開(kāi)發(fā)商讓農(nóng)民遷出后就再也不認(rèn)帳了，使農(nóng)民失地、失房、失去生活來(lái)源，真是苦不堪言。另一方面，雖然將農(nóng)民拆遷戶安置好房屋，但是沒(méi)有得到有關(guān)養(yǎng)老保險(xiǎn)與醫(yī)療保障，只是作一次性補(bǔ)償，沒(méi)有為農(nóng)民臼后的生活提供必須的安排，由于農(nóng)民不能再耕作和搞些農(nóng)村副業(yè)，使農(nóng)民基本生活得不到提高，反而比前更差。更有甚者，由于拆遷單位的資金缺乏有效監(jiān)督或因資金不足，使農(nóng)民的補(bǔ)償資金不能及時(shí)到位，給農(nóng)民帶來(lái)很大的困難，生活來(lái)源中斷，連最低生活保障也難以落實(shí)。同時(shí)農(nóng)民因房屋拆遷帶來(lái)許多不便和生活損失，如子女人學(xué)問(wèn)題，生活成本增加(交通，管理費(fèi)，就醫(yī)等)，都困擾著農(nóng)民被拆迂戶。(2)脫離科學(xué)發(fā)展觀的“以人為本”的原則。在房屋安置補(bǔ)償過(guò)程中，通過(guò)對(duì)實(shí)地調(diào)查和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門關(guān)于農(nóng)村房屋拆遷的規(guī)范性文件進(jìn)行了解與分析，可從中發(fā)現(xiàn)，在農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償上，普遍存 在著一種過(guò)分地看重硬性標(biāo)準(zhǔn)的傾向，實(shí)際工作中嚴(yán)重脫離 “以人為本”的原則，取而代之的是 “以硬件為本”。如在住房安置上，根據(jù)農(nóng)民是否擁有本地戶籍或家庭中擁有戶口的人數(shù)來(lái)確定安置房屋的面積，同時(shí)結(jié)合原住房面積 的大小來(lái)折算，如一戶人 有五口人，家中只有3人擁有當(dāng)?shù)貞艨?，而該家庭居住面積是9O平方米，而根據(jù)相關(guān)比例折算只能安置到面積5O平方米的房屋居眭。如果沒(méi)有當(dāng)?shù)卮迕駪艏膭t可能得不到補(bǔ)償。至于對(duì)拆迂房屋中弱勢(shì)群體(老人，殘疾等)，則只是統(tǒng)一給予安排，領(lǐng)取到政府給予的最低生活保障金，采用一刀切方法，有悖于為人民服務(wù)的采旨。

3、補(bǔ)償費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)偏低。政府直接規(guī)定拆遷的補(bǔ)償費(fèi)用和標(biāo)準(zhǔn)，末進(jìn)行房產(chǎn)評(píng)估，不與被拆迂戶進(jìn)行協(xié)商，或進(jìn)行協(xié)商沒(méi)達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的情況下，只向拆遷戶作最后的 “通牒”。

二、農(nóng)村房屋拆迂問(wèn)題的對(duì)策和建議

(一)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村房屋拆遷法的制定和完善。

權(quán)力來(lái)源于法律的授權(quán)，權(quán)力的合法性也來(lái)源于法律的規(guī)定法律是保障農(nóng)民利益的根本之源。面對(duì)農(nóng)村房屋拆遷主體。補(bǔ)償安置，處理程序沒(méi)有具體的法律可適用的情形，在加強(qiáng)立法的同時(shí)，必須對(duì)相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行修改和完善。建立農(nóng)村房屋拆遷法律制度?？梢詮囊韵路矫嬷?。在農(nóng)村房屋拆迂的主體上，農(nóng)村房屋拆遷主體應(yīng)由政府部門及村集體組成。政府部門在組織實(shí)施房屋拆遷進(jìn)程中作出規(guī)劃，而村集體組織進(jìn)行監(jiān)督，這樣的形式，兩者共同合作。在房屋拆迂補(bǔ)償上，對(duì)于補(bǔ)償對(duì)象，所有人不得以是否有房屋產(chǎn)權(quán)證為標(biāo)準(zhǔn)。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可給權(quán)省，市及地方人民政府根據(jù)本地 區(qū)的發(fā)展水平，結(jié)合被拆迂房屋的重置成本等因素綜合考慮。而大旺白沙村經(jīng)濟(jì)比較低下，因此，補(bǔ)償時(shí)必須符合實(shí)際。同時(shí)，要經(jīng)過(guò)較為科學(xué)，完善的價(jià)格評(píng)估程序，合理確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額，充分保護(hù)被拆遷人的合法權(quán)益。補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)及時(shí)足額發(fā)放到被拆遷人手中，以保證拆遷工作的順利進(jìn)行。在拆遷安置上，農(nóng)村房屋拆遷應(yīng)按照有生產(chǎn)用地，生活方便，節(jié)約用地的原則，選擇好安置點(diǎn)。要符合農(nóng)村集鎮(zhèn)和中心村建設(shè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，交通便利等。房屋拆遷后，應(yīng)為拆遷人安排好臨時(shí)居住點(diǎn)，并發(fā)給相應(yīng)的搬家補(bǔ)助費(fèi)，新房的建設(shè)問(wèn)題，政府部門可授權(quán)村集體組織實(shí)施，相關(guān)費(fèi)用憑實(shí)際支出安置費(fèi)中列支。現(xiàn)農(nóng)村房屋拆遷處于無(wú)序狀態(tài)，完善農(nóng)村房屋拆迂方面的法規(guī)不容遲疑，從而使農(nóng)民房屋拆遷工作有章可循政府應(yīng)加大對(duì)農(nóng)村農(nóng)民法律知識(shí)教育，提高農(nóng)民的維權(quán)意識(shí)安排專業(yè)人員為農(nóng)民提供法律指導(dǎo)，法律咨詢和法律援助。面對(duì)補(bǔ)償資金不到位，拖欠等現(xiàn)象，引導(dǎo)農(nóng)民通過(guò)合法途徑解決，維護(hù)自身權(quán)益。政府部門也要加強(qiáng)管理與監(jiān)督，使發(fā)放給拆遷戶的資金到位。這樣做不僅有助于保護(hù)農(nóng)民利益，而且有利于整個(gè)社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

(二)在拆遷補(bǔ)償上，可以考慮采取如下幾種補(bǔ)償方式。

一是貨幣補(bǔ)償方式，貨幣安置補(bǔ)償是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房屋拆遷一種新的安置方式，通過(guò)貨幣支付形式把被拆迂房屋戶的安置房屋推向市場(chǎng)。補(bǔ)償費(fèi)用除了包括房屋及其附屬物補(bǔ)償費(fèi)，土地使用權(quán)外，還應(yīng)包括一定的精神損害賠償金。經(jīng)濟(jì)學(xué)者茅以軾認(rèn)為必須提高現(xiàn)行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，他建議應(yīng)在市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上再加 1O％比較合適。④貨幣安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要以原地搬迂實(shí)物安置標(biāo)準(zhǔn)作為測(cè)算的主要依據(jù)。從價(jià)格上給房屋使用人一次性購(gòu)房款額應(yīng)達(dá)到本地段安置房的成本價(jià)比為合理。對(duì)被拆遷房屋所有人，拆遷人一般應(yīng)按房屋的安置價(jià)格結(jié)合成新評(píng)估作價(jià)補(bǔ)償，因此拆除自有自用的私有房屋，拆遷人按上述除一次性貨幣購(gòu)房款外還應(yīng)給一筆拆除房屋補(bǔ)償費(fèi)。同時(shí)對(duì)被拆遷房屋戶的這種一次性貨幣補(bǔ)償?shù)?“買斷”方式，要建立相關(guān)的養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療體制，保障農(nóng)民拆迂戶應(yīng)享有的權(quán)利。因此，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)根據(jù)情況建立起符合村民的養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療體制，使村民能夠得到基本的生活保障。二是在住房安置時(shí)，要堅(jiān)持讓利于民，最大限度地考慮被拆遷人的利益。一方面要堅(jiān)持“以人為本”的原則，想方設(shè)法確保被拆遷戶拆遷安置后的實(shí)際生活水平有所提高，要注意照顧村中不同需求對(duì)象對(duì)住房置換面積的多樣性需求。農(nóng)村房屋拆迂需要取消以戶籍及有關(guān)條件要求為硬性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。要根據(jù)具體面積和人數(shù)來(lái)安排，在安置標(biāo)準(zhǔn)上可以這樣：(1)一至二人戶，原面積不足4o平方米，安置面積為40平方米：原面積在40至80平方米，按原面積安置：原面積超過(guò)80平方米的，安置面積為80平方米。(2)三人戶，原面積不足50-T-方米的，安置面積為5O平方米；原面積在5O至11O平方米，按原面積安置：原面積為超過(guò)1O平方米的，按原面積安置1 10平方米。(3)四人

以上戶，原人均面積不足15平方米的，人均建筑面積15平方米安置；原人均建筑面積在15至35平方米的，按原面積安置：原人均建筑面積在35平方米以上的，按人均面積3S平方米安置。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處合法住房的，應(yīng)合并計(jì)算其原住宅房的建筑面積這樣就可以很好地照顧到不同家庭的情況。例如，對(duì)單身老人或 老齡夫婦群體來(lái)說(shuō)，原有面積大都在100平方米左右，還給他原有住房面積，置換成兩套住房，一套自己使用，一套出租流轉(zhuǎn)，可以輔助解決養(yǎng)老生計(jì)。他們雖然享受醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)，但已經(jīng)完全失去社會(huì)工作能力。實(shí)踐證明，以這種的置換方式，能夠有 效化解相當(dāng)～部分農(nóng)村老人的生計(jì)困難。再比如，對(duì)身邊有婚齡子女同居的農(nóng)民，也應(yīng)考慮到他們子女的婚嫁住房需要，適當(dāng)調(diào)整和加大置換面積。還有，為了保障農(nóng)村獨(dú)生子女國(guó)策的長(zhǎng)效實(shí)施，住房置換也應(yīng)體現(xiàn)某種優(yōu)惠等等。另一方面對(duì)村中那些生活有特殊困難的被拆迂戶要采取一些特殊的優(yōu)惠政策，使他們親身感受到黨的政策的溫暖，千萬(wàn)不要?jiǎng)硬粍?dòng)用法律法規(guī)嚇唬人，要以一個(gè)平常心進(jìn)行換位思考。在建立被拆迂房屋農(nóng)民基本生活保障制度的同時(shí)，規(guī)定對(duì)被拆迂房屋農(nóng)民中的特殊困難群體，包括以往歷次征地己安置和保養(yǎng)的人員，凡符合要求和最低生活保障條件的，允許其按照有關(guān)規(guī)定申辦和享受最低生活保障。同時(shí)可設(shè)立住房保障線，對(duì)被拆遷的特殊困難戶給予照顧，規(guī)定被拆迂農(nóng)民獲得的貨幣補(bǔ)償款金額低于本市當(dāng)年最小戶型的經(jīng)濟(jì)適用房總價(jià)，拆遷人應(yīng)當(dāng)將其拆遷補(bǔ)償款補(bǔ)足到這一標(biāo)準(zhǔn)，保證每一戶被拆遷農(nóng)民至少都能得到一套最小戶 型的經(jīng)濟(jì)適用住房。三是對(duì)于土地征用拆遷房屋的補(bǔ)償，可以采用 “分年補(bǔ)貼” 建立 “以土地?fù)Q社保”的新機(jī)制，建立起以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)為中心的 股份合作制，讓農(nóng)民拆遷戶以土地入股的方式，使農(nóng)民成為集體資產(chǎn)或股份有限公司的一個(gè)股民，賦予了農(nóng)民長(zhǎng)久擁有集體資產(chǎn) 股權(quán)和分紅權(quán)利，而不至于有些農(nóng)民用完補(bǔ)償費(fèi)，使日后的生活 失去了經(jīng)濟(jì)來(lái)源，成為 “貧民”。這種“分年補(bǔ)貼”的長(zhǎng)久保障 方式，有效地保障了農(nóng)民生活?？傊?，農(nóng)村房屋拆迂補(bǔ)償應(yīng)遵循 公平的原則，公平地補(bǔ)償符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，有利于社會(huì)的安定。

(三)在政府行為上，要做到如下幾個(gè)方面 ：一是政府必須從商業(yè)性的拆遷活動(dòng)中完全退出，要轉(zhuǎn)變觀念，改變直接進(jìn)行房屋拆遷或者代替拆遷人進(jìn)行房屋拆遷的錯(cuò)誤作法。政府專心扮演裁判員的角色，切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，依法行政。拆遷管 理部門要與拆迂單位、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)分離，確保拆遷管理部門獨(dú) 立、公正地履行行政管理職責(zé)。即使是農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)村公益 事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，也應(yīng)當(dāng)成立項(xiàng)目法人或委托具有獨(dú)立法人資格的 企業(yè)去承擔(dān)，主管部門決不能直接充當(dāng)拆遷人或者接受委托拆遷。總之，村中房屋拆遷時(shí)，本地政府都要以正規(guī)程序來(lái)進(jìn)行，有相應(yīng)部門管理。二是對(duì)于大旺本地政府轉(zhuǎn)授權(quán)行政方面，要嚴(yán)格根據(jù)立法法 的規(guī)定，被授權(quán)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照授權(quán)目的和范圍行使該項(xiàng)權(quán)力，被授權(quán)機(jī)關(guān)不得將該項(xiàng)權(quán)力轉(zhuǎn)授給其他行政機(jī)關(guān)。按照 《立法法》第八條規(guī)定，涉及對(duì)民事基本權(quán)利及財(cái)產(chǎn)權(quán)利的調(diào)整只能由基本法律調(diào)整。《憲法》第六十二條規(guī)定，基本法律的制定主體只能為全國(guó)人民代表大會(huì)。因此，從法理上說(shuō)，拆遷房屋應(yīng)由憲法等相關(guān)的上位法作出規(guī)定，并符合嚴(yán)格的法定條件三是地方得到行政授權(quán)行政中，可以建立起法治化的利益表達(dá)機(jī)制，把農(nóng)民的利益表達(dá)行為納入法治化軌道，提高部分執(zhí)法人員的素質(zhì)，對(duì)于上訪的農(nóng)民要耐心積極對(duì)待，使農(nóng)民的利益能夠得到充分的表達(dá)，又能使政府行為受到嚴(yán)格規(guī)范。總之，完善局面房屋拆遷工作，保護(hù)被拆迂人的利益，是十分重要的，需要政府，社會(huì)、人人共同努力。

第三篇：淺析房屋拆遷評(píng)估工作中的問(wèn)題及對(duì)策

淺析房屋拆遷評(píng)估工作中的問(wèn)題及對(duì)策

房屋拆遷工作是城市建設(shè)中的一個(gè)重要方面和重要環(huán)節(jié)。房屋拆遷工作的平穩(wěn)進(jìn)行，對(duì)推動(dòng)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)，改善城鄉(xiāng)環(huán)境和廣大被拆遷人居住條件，保障各項(xiàng)重點(diǎn)建設(shè)工程的順利實(shí)施等各方面均做出了積極貢獻(xiàn)。

在房屋拆遷工作中，房屋拆遷評(píng)估工作又是此項(xiàng)工作中不可或缺的一個(gè)重要環(huán)節(jié)。房屋拆遷評(píng)估包括對(duì)被拆遷房屋的分類評(píng)估和分戶評(píng)估。分類評(píng)估是指估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，按照區(qū)位、結(jié)構(gòu)、用途等分類進(jìn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格的評(píng)估。分戶評(píng)估是指估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋，按戶根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)和建筑面積，結(jié)合該房屋的樓層、朝向、成新等因素進(jìn)行的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估。按照相關(guān)規(guī)定，“拆遷分類評(píng)估價(jià)格可用以指導(dǎo)拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定被拆遷房屋補(bǔ)償金額??”;“房屋拆遷管理部門在行政裁決時(shí)，對(duì)逾期不申請(qǐng)復(fù)估和評(píng)估技術(shù)鑒定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)分戶評(píng)估報(bào)告確定對(duì)被拆遷房屋補(bǔ)償金額??”（《湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》湘建房（2004）264號(hào)第七條、第二十八條）。由此可見(jiàn)，房屋拆遷評(píng)估的結(jié)果與拆遷當(dāng)事人（拆遷人與被拆遷人）的切身利益密切相關(guān)。

通過(guò)評(píng)估確定補(bǔ)償價(jià)格，科學(xué)合理，便于被拆遷人理解，有利于減少拆遷人與被拆遷人之間的矛盾，有利于簡(jiǎn)化拆遷補(bǔ)償安置程序。通過(guò)評(píng)估確定被拆遷房屋價(jià)格，是利用市場(chǎng)手段確保被拆遷人實(shí)際損失能夠準(zhǔn)確、合理得到補(bǔ)償?shù)淖詈棉k法。如果拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果不夠客觀公正，或者不夠完整準(zhǔn)確，會(huì)使拆遷補(bǔ)償談判無(wú)法達(dá)成一致，進(jìn)而影響到整個(gè)拆遷工作的進(jìn)展。

房屋拆遷因土地性質(zhì)的不同分為國(guó)有土地上的房屋拆遷和集體土地上的房屋拆遷。對(duì)此，筆者作為一名從事房屋拆遷評(píng)估的工作人員，結(jié)合自身體會(huì)，將在上述兩類房屋拆遷評(píng)估工作過(guò)程中遇見(jiàn)的問(wèn)題及對(duì)策簡(jiǎn)述如下……

一、對(duì)已建項(xiàng)目性質(zhì)、用途、權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、成新（建筑年代）、層高等因素的認(rèn)定及對(duì)策

在城市房屋拆遷中，相關(guān)文件有明確規(guī)定：《湖南省實(shí)施《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》辦法》（湖南省人民政府令第157號(hào)）第七條：“被拆遷房屋的權(quán)屬、面積、結(jié)構(gòu)、用途以房屋權(quán)屬證書為準(zhǔn);權(quán)屬

1證書未注明的，以產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn);已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)?！薄逗鲜〗ㄔO(shè)廳湖南省城市房屋拆遷評(píng)估管理規(guī)定》（湘建房（2004）264號(hào)）第十四條進(jìn)一步明確了：“被拆遷房屋的性質(zhì)、用途、面積，以房屋權(quán)屬證書、產(chǎn)權(quán)檔案記錄或者其他有效文件為準(zhǔn);已經(jīng)改變用途的，以規(guī)劃行政主管部門和其他有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋性質(zhì)、用途存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn);當(dāng)事人對(duì)被拆遷房屋面積、權(quán)屬存在分歧的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)確認(rèn)……”

以上條例，均存在一定行政管理思維。在城市拆遷中，“住改非”的情況是較多存在的，如何確定此類房屋用途、性質(zhì)也是拆遷當(dāng)事人雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。筆者認(rèn)為在進(jìn)行房屋估價(jià)時(shí)應(yīng)綜合考慮被拆遷房屋的實(shí)際用途而不應(yīng)僅看其房產(chǎn)證或其他檔案記錄文件。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證明等文件記錄中標(biāo)明的用途不能對(duì)抗實(shí)際用途。既然房屋所有人對(duì)房屋的所有權(quán)表現(xiàn)在對(duì)該房屋的占有、使用、收益和處分，那么所有人當(dāng)然可以改變對(duì)該房屋用途。這是對(duì)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的尊重，也是尊重房屋自然屬性的體現(xiàn)。當(dāng)然實(shí)際用途的是終認(rèn)定，還需要管理部門制定相應(yīng)統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，如對(duì)需要認(rèn)定為“商業(yè)用途”的房屋，須由被拆遷人提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證明及完稅憑證等相關(guān)資料作為實(shí)際用途認(rèn)定的依據(jù)等等，至于經(jīng)營(yíng)年限要求等細(xì)節(jié)方面要求可由相關(guān)部門根據(jù)各地實(shí)際情況予以確定。

城市房屋的用途、性質(zhì)等關(guān)鍵因素確定后，其他如結(jié)構(gòu)、成新（建筑年代）、層高、樓層、朝向等均應(yīng)由估價(jià)人員在項(xiàng)目外勘時(shí)與產(chǎn)權(quán)文件一一核實(shí)查證，以上因素都應(yīng)在評(píng)估中予以考慮。評(píng)估過(guò)程中，除估價(jià)人員應(yīng)用日常經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估修正以外，相關(guān)管理部門亦應(yīng)組織制定統(tǒng)一的調(diào)整修正系數(shù)供估價(jià)人員使用，盡量地避免誤差并求得客觀公正的評(píng)估結(jié)果。

以上可見(jiàn)房屋產(chǎn)權(quán)資料在拆遷評(píng)估中的重要意義。它是估價(jià)時(shí)必須掌握的重要資料，是確認(rèn)房地產(chǎn)的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)等權(quán)益的有效法律憑證。它包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證，土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同，建筑用地規(guī)劃許可證，建筑工程施工許可證，房地產(chǎn)預(yù)售許可證，建筑工程竣工驗(yàn)收證明等等。理清房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)狀況，既是估價(jià)工作中的難點(diǎn)，又是正確估價(jià)的基礎(chǔ)，也是估價(jià)師首先要解決的問(wèn)題。

但是，在進(jìn)行集體土地上的農(nóng)村房屋的拆遷評(píng)估過(guò)程中，筆者發(fā)現(xiàn)它們中的大部分都未發(fā)房屋所有權(quán)證等相關(guān)產(chǎn)權(quán)資料證明，那么相關(guān)因素的認(rèn)定問(wèn)題較之城市房屋拆遷來(lái)說(shuō)又進(jìn)一步凸顯出來(lái)。比如：用途問(wèn)題，評(píng)估時(shí)會(huì)碰到有些被拆遷人利用道路或院子搭建一些簡(jiǎn)易工棚，面積從幾個(gè)平方米至幾百平方米不等，內(nèi)置一些基本生產(chǎn)工具等，或作為加工場(chǎng)地等，被拆遷人往往要求按非住宅評(píng)估，這必然會(huì)使評(píng)估結(jié)果發(fā)生偏差。對(duì)此類問(wèn)題，應(yīng)由估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)將實(shí)際情況記錄在案，要求被拆遷人在記錄上簽字并有村上有關(guān)人員見(jiàn)證簽名，同時(shí)向有關(guān)部門反映并協(xié)助有關(guān)部門制定行政規(guī)章，以求在本地區(qū)的拆遷評(píng)估有據(jù)可依;結(jié)構(gòu)問(wèn)題，集體土地上的房屋情況多樣，有的是主體結(jié)構(gòu)為磚混而非承重部位為木結(jié)構(gòu)；有的下部為混合結(jié)構(gòu)上部為木結(jié)構(gòu)，評(píng)估時(shí)簡(jiǎn)單地用磚混或磚木結(jié)構(gòu)來(lái)評(píng)都會(huì)使結(jié)果發(fā)生偏差。在評(píng)估時(shí)碰到主體結(jié)構(gòu)而非承重部位為木結(jié)構(gòu)或簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)時(shí)，可采取房屋重置價(jià)分項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估。在估價(jià)中一般看主體結(jié)構(gòu)所占比例。對(duì)橫豎各半的兩種結(jié)構(gòu)可采取分開(kāi)估價(jià)，再合二為一作為該房屋評(píng)估價(jià);建成年份問(wèn)題，由于多數(shù)集體土地上的房屋缺少房產(chǎn)證也無(wú)建房資料，而在評(píng)估時(shí)被拆遷人從本位出發(fā)一般都回避或瞞報(bào)建成年份，極少會(huì)如實(shí)相告，同時(shí)由于部分被拆遷人可能在拆遷公告公布后又對(duì)房屋內(nèi)外墻重新進(jìn)行貼飾和粉刷，這又進(jìn)一步加大了估價(jià)人員對(duì)房屋成新認(rèn)定的難度。因此，評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)除詢問(wèn)相關(guān)人員外還需作更詳細(xì)的觀察以排除內(nèi)外裝飾給房屋評(píng)估成新帶來(lái)的偏差，另外在正式出報(bào)告前打印一份被拆遷人名單，上列對(duì)被拆遷人房屋實(shí)勘所判定的結(jié)構(gòu)、估計(jì)成新率（建筑年代）、重置價(jià)等內(nèi)容，召集村長(zhǎng)、書記及群眾代表進(jìn)行預(yù)審，排除評(píng)估中偏高偏低現(xiàn)象，以求對(duì)房屋有一個(gè)正確的估價(jià);其他問(wèn)題，在評(píng)估時(shí)還會(huì)碰到諸如層高不同，如有無(wú)圈梁、底層有無(wú)架空等等，如果不把工作做細(xì)，評(píng)估結(jié)果都會(huì)發(fā)生偏差。從理論上講層高不一樣造價(jià)就不一樣，按不同地區(qū)文件，層高每增加數(shù)厘米房屋價(jià)值就會(huì)按該結(jié)構(gòu)價(jià)增加數(shù)個(gè)百分點(diǎn)。實(shí)際評(píng)估中，大梁、圈梁及底層架空層問(wèn)題可套用重置價(jià)分項(xiàng)結(jié)構(gòu)價(jià)，對(duì)于平套結(jié)構(gòu)價(jià)，那么高出結(jié)構(gòu)價(jià)部分的操作可按“結(jié)構(gòu)問(wèn)題”中所列進(jìn)行操作。

二、對(duì)突擊建房、突擊裝修、搶種補(bǔ)種問(wèn)題的認(rèn)定及對(duì)策

在評(píng)估過(guò)程中還會(huì)碰到被拆遷人在拆遷公告發(fā)布后突擊建房、突擊裝修的問(wèn)題，該問(wèn)題在城市房屋拆遷中只要憑產(chǎn)權(quán)證就很簡(jiǎn)單，因?yàn)椴疬w公告公布后房屋拆遷主管部門將“書面通知土地、規(guī)劃等有關(guān)部門暫停辦理房屋的新建改建擴(kuò)建、改變房屋用途和土地用途、房屋

租賃等有關(guān)手續(xù)。”（《長(zhǎng)沙市城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十二條），因而拆遷公告公布之后的突建房屋是不可能辦到產(chǎn)權(quán)證明的，那么該突建部分可作為違章建筑認(rèn)定。又根據(jù)“拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)時(shí)限的臨時(shí)建筑，以及征用土地公告頒布后擅自進(jìn)行的房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，不予補(bǔ)償”的政策，對(duì)此類突建房屋及突擊裝修部分的價(jià)值是不予評(píng)估且不予補(bǔ)償?shù)摹?/p>

而上述突擊建房、突擊裝修的問(wèn)題在農(nóng)村集體土地上房屋權(quán)屬管理不完善。所有權(quán)證資料本身不齊備的情況下，在進(jìn)行評(píng)估時(shí)即使估價(jià)人員可明確判定其房屋為突擊修建、裝修的，也難以簡(jiǎn)單將其定性為違章、臨時(shí)建筑或突擊裝修的部分。解決此類問(wèn)題一是要作好政策宣傳，二是由有關(guān)部門在拆遷公告公布后盡快地對(duì)各被拆遷戶的房屋面積、裝修等各項(xiàng)情況及時(shí)查勘并作好影像資料的保全記錄。此外還要依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門對(duì)村民居住房屋的標(biāo)準(zhǔn)面積和超標(biāo)準(zhǔn)后怎樣處理的文件，由估價(jià)人員按實(shí)情記錄評(píng)估，對(duì)超標(biāo)部分交由有關(guān)行政部門處理。還沒(méi)有制定相應(yīng)規(guī)范文件的須向有關(guān)部門反映并協(xié)助有關(guān)部門制定相應(yīng)評(píng)估補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的文件等。

有些集體土地上的被拆遷人為了最大限度地得到補(bǔ)償，在耕地里搶種、補(bǔ)種一些賠償值較高的花木、果樹(shù)等植物，你今天評(píng)他明天移，防不勝防。對(duì)于要求估價(jià)人員對(duì)此進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)估價(jià)的，解決此類問(wèn)題最好的辦法是在拆遷公告公布后請(qǐng)村里的有關(guān)人員盡快地配合估價(jià)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)，在清單上請(qǐng)被拆遷人及村有關(guān)人簽字，這樣做才會(huì)有據(jù)可查并收到事半功倍的效果。

三、對(duì)在建工程項(xiàng)目的補(bǔ)償問(wèn)題

對(duì)于城市居民或農(nóng)村集體土地上村民的正在建造的房子，當(dāng)房子造到一半土地被征用了的情況應(yīng)如何評(píng)估補(bǔ)償價(jià)格呢？在實(shí)踐中，新房在建工程補(bǔ)償一般是以實(shí)際完成工程量的重置評(píng)估價(jià)格進(jìn)行協(xié)商補(bǔ)償。當(dāng)然，被補(bǔ)償?shù)脑诮üこ瘫仨毷且淹ㄟ^(guò)了規(guī)劃報(bào)批手續(xù)，持有建房許可證等合法的在建項(xiàng)目。

四、宅基地范圍內(nèi)的副業(yè)棚舍、附屬物的補(bǔ)償問(wèn)題

宅基地上的副業(yè)棚舍和其他附屬物，按有關(guān)國(guó)家建設(shè)征地財(cái)物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是根據(jù)國(guó)土資源部、建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定和參照建設(shè)工程分類的預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合本市的市場(chǎng)供求綜合因素確定的，其中分為農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、非居住房屋及附屬設(shè)施、畜禽類、水產(chǎn)品（養(yǎng)殖業(yè)）、種植業(yè)、苗木花卉等。對(duì)未列入補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范圍的產(chǎn)業(yè)或物品，則采取雙方協(xié)商形式，這些補(bǔ)償不計(jì)土地使用權(quán)基價(jià)和

價(jià)格補(bǔ)貼的補(bǔ)償因素。

五、改制企業(yè)房屋的評(píng)估補(bǔ)償問(wèn)題

改制企業(yè)在城市舊城改造中的房屋拆遷是近幾年新涉及的問(wèn)題，由于改制是“一企一策”，企業(yè)改制后，其房屋所占用的土地使用性質(zhì)繁雜多樣，有出讓、轉(zhuǎn)為租賃、保留劃撥、土地使用權(quán)剝離或部分剝離等多種形式。對(duì)不同土地使用性質(zhì)的房屋評(píng)估補(bǔ)償，現(xiàn)行政策沒(méi)有明確規(guī)定。

解決改制企業(yè)的房屋評(píng)估補(bǔ)償問(wèn)題，要按改制企業(yè)占有的合法權(quán)益與主張補(bǔ)償權(quán)利相一致的原則，在拆遷評(píng)估時(shí)，應(yīng)依據(jù)改制時(shí)所付出的改制成本取得的完全權(quán)益為前提，遵循“誰(shuí)投入、誰(shuí)占有、誰(shuí)受益”的原則進(jìn)行。凡改制企業(yè)所使用的被拆遷房屋，在改制時(shí)包括所使用的國(guó)有土地一并進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估列入改制成本的，就可享有完全的房地產(chǎn)權(quán)益，按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)全額補(bǔ)償給改制企業(yè)。對(duì)企業(yè)在改制中，僅對(duì)房屋建筑物作為資產(chǎn)評(píng)估，未將土地資產(chǎn)列入改制評(píng)估范圍的，因其占有的房地產(chǎn)權(quán)益不完全，補(bǔ)償不應(yīng)包含地價(jià)因素，但為了有利于拆遷，在拆遷評(píng)估時(shí)，可按照完全的房地產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，然后在評(píng)估額中參照土地出讓的標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)比例扣減后，再全部補(bǔ)償給改制企業(yè)。

筆者在近期所做的拆遷評(píng)估工作中發(fā)現(xiàn)，在改制企業(yè)的補(bǔ)償評(píng)估中，許多評(píng)估人員忽視了該項(xiàng)重要因素，未能細(xì)致調(diào)查各被拆遷的改制企業(yè)的相關(guān)改制資料，其評(píng)估報(bào)告中對(duì)各被拆遷單位所適用的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)（如在確定改制企業(yè)的土地類型、界定土地用途及對(duì)土地評(píng)估結(jié)論是否需扣減出讓金等）具有較大的隨意性，這可能使評(píng)估價(jià)值與實(shí)際情況相偏離，而評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確性將直接影響到當(dāng)事人雙方的利益，如果拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果不夠客觀公正，或者不夠完整準(zhǔn)確，會(huì)使拆遷人或被拆遷人喪失對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)客觀公正性的信任。

總之，拆遷評(píng)估工作的重要性是不言而喻的，要做好這一工作，必須有行政管理等相關(guān)部門的充分重視及積極配合，相關(guān)部門應(yīng)針對(duì)拆遷中出現(xiàn)的問(wèn)題也進(jìn)行了深入的研究和探討，提出了完善城市房屋拆遷評(píng)估體系的建議，制定并進(jìn)一步完善與拆遷工作息息相關(guān)的各項(xiàng)拆遷評(píng)估工作的指導(dǎo)性意見(jiàn)、管理規(guī)定，如文中所提及的“改制企業(yè)拆遷評(píng)估指導(dǎo)性意見(jiàn)”、“集體土地上房屋及附屬物評(píng)估管理規(guī)定”等等。選擇有代表性的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)及相應(yīng)的調(diào)節(jié)系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行公示，并進(jìn)行裝修評(píng)估指導(dǎo)價(jià)、房屋重置價(jià)、區(qū)域房屋市場(chǎng)價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的適時(shí)更新……

房屋拆遷管理部門要充分認(rèn)識(shí)到做好拆遷工作對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的重要性，增強(qiáng)緊迫性、責(zé)任感，認(rèn)真研究拆遷當(dāng)

事人關(guān)心的熱點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題，尋求解決老百姓反映強(qiáng)烈、矛盾突出問(wèn)題的方法，讓被拆遷人理解拆遷、配合拆遷，積極地進(jìn)行各項(xiàng)拆遷政策的宣傳工作，使拆遷各方當(dāng)事人及被拆遷當(dāng)?shù)氐木游瘯?huì)、街道辦事處或者是村委會(huì)、集體經(jīng)濟(jì)組織等均能在拆遷過(guò)程中積極配合拆遷評(píng)估工作人員做好項(xiàng)目查勘，數(shù)據(jù)認(rèn)證等各項(xiàng)工作，使評(píng)估工作能更加細(xì)致到位，因?yàn)橹挥胁疬w當(dāng)事人才最了解估價(jià)對(duì)象的細(xì)節(jié)特征和獨(dú)到之處。估價(jià)人員只有仔細(xì)聽(tīng)取拆遷當(dāng)事人的意見(jiàn)，檢查自己估價(jià)報(bào)告的完整性和準(zhǔn)確性，才能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正或通知測(cè)繪機(jī)構(gòu)重新查丈，作出客觀公證的評(píng)估報(bào)告。一份客觀公正、準(zhǔn)確完整的評(píng)估報(bào)告，也是拆遷工作順利進(jìn)行有力保證，拆遷工作順利進(jìn)行又將為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)做出積極貢獻(xiàn)。

以上為筆者在拆遷評(píng)估工作中的數(shù)點(diǎn)淺見(jiàn)，未盡不足之處，望予批評(píng)指正。

第四篇：拆遷問(wèn)題研究

拆遷問(wèn)題研究

拆遷是城市建設(shè)進(jìn)程中不可回避的一個(gè)事實(shí)，必要的拆遷既可以改善人們居住質(zhì)量，優(yōu)化人居環(huán)境，還可以提高城市品位乃至促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的進(jìn)步。應(yīng)該說(shuō)廈門的拆遷環(huán)境是好的，相關(guān)的拆遷法規(guī)也是較完善合理的，這一點(diǎn)從當(dāng)前的一個(gè)交易實(shí)情可以看出：哪里有拆遷，人們并不是急著賣房子，那里的房子反而成為購(gòu)房者青睞的對(duì)象。但是毫無(wú)疑問(wèn)，拆遷總會(huì)給人們的生活帶來(lái)這樣那樣的影響，比如家庭內(nèi)部長(zhǎng)期累積的隱性矛盾因此顯現(xiàn)，對(duì)新住區(qū)生活的不適應(yīng)等等，加上拆遷過(guò)程中的個(gè)別不當(dāng)行為，種種因素疊加在一起，就容易產(chǎn)生這樣那樣的問(wèn)題。廈門新一輪跨越式發(fā)展以及構(gòu)建和諧社會(huì)的深入推進(jìn)需要有更加完善的拆遷環(huán)境，而拆遷環(huán)境的完善又需要拆遷各方當(dāng)事人更加理智的思考與積極配合。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否向被拆遷人傾斜？

考慮到被拆遷人在拆遷過(guò)程中處于相對(duì)弱勢(shì)和被動(dòng)的地位，我市城市房屋拆遷法規(guī)在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面向被拆遷人做了哪些傾斜？

解答：我市賦予了被拆遷人在補(bǔ)償方式、安置房地點(diǎn)等方面的選擇權(quán)，這是嚴(yán)格依照國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的。除此之外，廈門拆遷補(bǔ)償上還有許多優(yōu)惠措施。比如說(shuō)，被拆遷人在搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，無(wú)論是選擇貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，都可獲得區(qū)位房屋補(bǔ)償價(jià)10%的獎(jiǎng)勵(lì)。實(shí)行異地安置的，即安置房屋距拆遷房屋直線距離在5公里以上的，當(dāng)被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)低于所調(diào)換房屋市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)（不含樓層調(diào)節(jié)價(jià)）的，同等面積部分不結(jié)算差價(jià)。為鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償，凡選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，相?duì)于選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，除市場(chǎng)評(píng)估價(jià)較高的房屋外，均可享有一定數(shù)量的補(bǔ)貼金額。此外，對(duì)于低收入經(jīng)濟(jì)困難家庭，設(shè)置了基本保障建筑面積，且對(duì)超面積購(gòu)房款給予緩交或適當(dāng)減免。

問(wèn)題2

拆遷補(bǔ)償能否討價(jià)還價(jià)？

城市房屋拆遷按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)償，在多數(shù)人看來(lái)，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)就意味著可以討價(jià)還價(jià)，是這樣的嗎？

解答：按照國(guó)務(wù)院發(fā)布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，被拆遷房屋的補(bǔ)償金額，是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。如拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，應(yīng)通過(guò)書面申請(qǐng)，要求評(píng)估單位重新復(fù)核。對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議，可以向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)鑒定來(lái)解決。經(jīng)法定程序產(chǎn)生的評(píng)估報(bào)告所確定的評(píng)估價(jià)格是法定的補(bǔ)償價(jià)格，拆遷當(dāng)事人雙方不得擅自提高或降低，也不能將其作為協(xié)商補(bǔ)償價(jià)格的參考。因此，拆遷補(bǔ)償并不適用民事活動(dòng)中的討價(jià)還價(jià)。

問(wèn)題3

不同項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否一致？

目前，與市政公益事業(yè)項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷難度較大，被拆遷人漫天要價(jià)、不配合拆遷的現(xiàn)象比較多。那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否高于市政公益事業(yè)項(xiàng)目？

解答：國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。市政公益事業(yè)項(xiàng)目及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上并沒(méi)有區(qū)別。如果二者的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在區(qū)別，那么對(duì)因市政公益項(xiàng)目而被拆遷的居民而言，是顯失公平的。因此，從立法角度上看，二者的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持一致。

問(wèn)題4 拆遷法規(guī)對(duì)拆遷人、拆遷公司有什么基本要求？

在拆遷過(guò)程中，與被拆遷人接觸最多的是拆遷人、拆遷公司。被拆遷人的合法權(quán)益是否受到侵害、拆遷工作能否順利進(jìn)行與他們的工作態(tài)度、政策水平、方式方法息息相關(guān)。

解答：拆遷法規(guī)要求拆遷人、拆遷公司應(yīng)做到誠(chéng)信、公正、文明、依法從事房屋拆遷工作。具體地說(shuō)，第一，要學(xué)會(huì)換位思考。在工作中，從“假如我是被拆遷人”的角度思考問(wèn)題，尊重被拆遷人。做到以情動(dòng)遷、以理服人。第二，確實(shí)做到公開(kāi)、公平、公正拆遷。要做到拆遷法律、法規(guī)面前人人平等，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)前后一致，拆遷過(guò)程公開(kāi)透明。第三、對(duì)被拆遷戶要做認(rèn)真、細(xì)致的思想工作。特別是對(duì)于經(jīng)濟(jì)困難的弱勢(shì)群體應(yīng)多給予一些關(guān)心和理解。第四、必須持證上崗，充分理解掌握拆遷法規(guī)、政策。在與被拆遷人商談時(shí)必須做到實(shí)質(zhì)性協(xié)商，對(duì)于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議示范文本所涉及到的內(nèi)容都要面面俱到，不能走過(guò)場(chǎng)。

問(wèn)題5

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)如何規(guī)范評(píng)估業(yè)務(wù)？

城市房屋拆遷按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)償，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的補(bǔ)償價(jià)格高于正常市場(chǎng)價(jià)，拆遷人的利益將受到損害；反之，被拆遷人的利益也會(huì)受到損害。因而評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估行為成為拆遷當(dāng)事人雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。

解答：拆遷補(bǔ)償價(jià)格原來(lái)由政府定價(jià)，現(xiàn)在轉(zhuǎn)為由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)市場(chǎng)行情定價(jià)，這就要求評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過(guò)程中要切實(shí)做到獨(dú)立、客觀、公正，否則就會(huì)侵害到拆遷當(dāng)事人雙方的利益。在拆遷的評(píng)估過(guò)程中，首選市場(chǎng)比較法，因此案例的選取是關(guān)鍵，評(píng)估機(jī)構(gòu)要認(rèn)真對(duì)待，必要的時(shí)候要到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、取證，以確保選取案例的準(zhǔn)確性。同時(shí)，在選取二手房交易案例時(shí)，還應(yīng)考慮剔除因合理避稅而低報(bào)交易價(jià)格及交易價(jià)格包含裝修費(fèi)用的情況，避免影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。此外，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷當(dāng)事人雙方提出的復(fù)核申請(qǐng)應(yīng)認(rèn)真對(duì)待，不能偏袒任何一方。

問(wèn)題6

行政裁決在拆遷中有什么作用？

目前，部分被拆遷人對(duì)行政裁決的抵觸情緒較大。能否對(duì)行政裁決在房屋拆遷過(guò)程中的作用作個(gè)說(shuō)明？

解答：拆遷當(dāng)事人雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，任何一方均可以向拆遷主管部門申請(qǐng)行政裁決。拆遷裁決是拆遷主管部門以居中者的角色做出的，如果當(dāng)事人雙方對(duì)裁決書不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起三個(gè)月內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。如果拆遷當(dāng)事人超過(guò)三個(gè)月的起訴期沒(méi)有提起行政訴訟的話，表明他們接受并已認(rèn)同裁決。這時(shí)裁決書與簽訂的拆遷協(xié)議具有同等的法律效力。

問(wèn)題7

為什么要進(jìn)行強(qiáng)制拆遷？

隨著全市房屋拆遷項(xiàng)目的不斷增多，強(qiáng)制拆遷量也隨之增多。從表面上看，這與構(gòu)建和諧社會(huì)似乎是相矛盾的。

解答：這是個(gè)比較敏感又難以回避的問(wèn)題。大多數(shù)人認(rèn)為，強(qiáng)制拆遷與構(gòu)建和諧社會(huì)相抵觸。其實(shí)，構(gòu)建和諧社會(huì)的實(shí)質(zhì)是為了維護(hù)社會(huì)的公平與正義，而拆遷裁決與強(qiáng)制只要是依法實(shí)施的，其目的是為了確保拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在所有被拆遷人面前人人平等，讓積極配合拆遷、早簽協(xié)議早搬遷的被拆遷人不吃虧，讓漫天要價(jià)、無(wú)理取鬧、不配合拆遷的少數(shù)被拆遷人占不到便宜。因此，拆遷裁決和依法強(qiáng)制拆遷是為了維護(hù)整個(gè)拆遷項(xiàng)目的公平與正義，這與構(gòu)建和諧社會(huì)的本質(zhì)是一致的。

問(wèn)題8

拆遷涉及家庭成員內(nèi)部糾紛如何處理？

房屋拆遷讓一些家庭內(nèi)部長(zhǎng)期累積的隱性矛盾顯現(xiàn)出來(lái)，對(duì)此類家庭成員內(nèi)部糾紛的處理，往往影響到拆遷的順利與否。

解答：有些被拆遷房屋業(yè)主已過(guò)世，但是繼承人較多，在拆遷過(guò)程中繼承人相互之間爭(zhēng)奪房屋使用權(quán)現(xiàn)象較普遍。對(duì)此類家庭成員內(nèi)部糾紛的處理原則是，被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋保持“三不變”原則：一是保持所有權(quán)人不變；二是保持使用權(quán)人不變；三是保持代理人或代管人不變。具體的說(shuō)，被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證上寫誰(shuí)的名字，安置房產(chǎn)權(quán)證上就寫誰(shuí)的名字，被拆遷房屋的鑰匙歸誰(shuí)持有，安置房的鑰匙就歸誰(shuí)持有。對(duì)家庭糾紛的處理只能通過(guò)家庭成員之間協(xié)商或通過(guò)司法訴訟途徑解決，拆遷人、拆遷公司、拆遷主管部門均無(wú)權(quán)改變其現(xiàn)狀。

問(wèn)題9

被拆遷人如何保護(hù)自身的合法權(quán)益？

對(duì)許多市民而言，拆遷是影響生活的大事，市民應(yīng)如何理性地應(yīng)對(duì)城市拆遷，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

解答：被拆遷人應(yīng)提高依法要求拆遷補(bǔ)償?shù)囊庾R(shí)，學(xué)會(huì)依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。特別是對(duì)拆遷的評(píng)估報(bào)告，如果認(rèn)為不合理，應(yīng)主動(dòng)書面申請(qǐng)復(fù)核或提請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定。而不要采取不讓丈量、不讓評(píng)估、不參加協(xié)商等回避方式或采用極端的手段來(lái)阻礙房屋拆遷的進(jìn)程。否則，超過(guò)最后搬遷期限仍未搬遷的被拆遷人將被取消搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。

問(wèn)題10

今后我市房屋拆遷的工作重點(diǎn)是什么？

歸納起來(lái)，房屋拆遷工作的重點(diǎn)一是政策，二是執(zhí)行。在政策已基本完善的前提下，今后的工作重點(diǎn)在于執(zhí)行，要確實(shí)做到有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)。

解答：重點(diǎn)在于加大對(duì)拆遷的監(jiān)督與管理。監(jiān)督方面，將加大對(duì)拆遷人的補(bǔ)償行為及拆遷公正性、透明性的監(jiān)督。管理方面，要嚴(yán)把拆遷許可證的審批關(guān)，通過(guò)拆遷許可聽(tīng)證充分聽(tīng)取拆遷當(dāng)事人雙方的意見(jiàn)，對(duì)合理的要求給予充分考慮。

為確保被拆遷人在拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面前人人平等，拆遷主管部門還將加大行政裁決的力度，不讓依法配合拆遷的被拆遷戶吃虧。我們正在積極探索新的獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)機(jī)制，以扭轉(zhuǎn)目前某些被拆遷人爭(zhēng)后恐先的被動(dòng)局面，鼓勵(lì)所有被拆遷人爭(zhēng)先恐后簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，縮短拆遷期限，以適應(yīng)我市跨越式發(fā)展的需要。此外，今后我市的舊城改造項(xiàng)目將逐步考慮部分就地返遷，同時(shí)還要加強(qiáng)安置房配套設(shè)施的建設(shè)，多建設(shè)一些小戶型安置房，以緩解部分經(jīng)濟(jì)困難的被拆遷人因拆遷造成被迫提前進(jìn)入房產(chǎn)消費(fèi)的壓力。

第五篇：長(zhǎng)沙市房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題的研究

長(zhǎng)沙市房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題的研究

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，由于某些城市政府急于加快城市改造工作,造成拆遷規(guī)模過(guò)大的現(xiàn)象,使城市房屋拆遷量呈迅猛上升勢(shì)頭。圍繞著土地使用產(chǎn)生的矛盾也越來(lái)越多，矛盾的焦點(diǎn)集中在房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題上。房屋和土地是城市居民的生存之本，處理不好就會(huì)激化矛盾，影響社會(huì)穩(wěn)定和發(fā)展的大局。因此我們著力與對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題的研究。來(lái)解決政府與人民在拆遷中可能遇到的各種情況

第一，拆遷評(píng)估方法的完善當(dāng)前我國(guó)城市房屋拆遷評(píng)估方法比較

單一,不夠完善。我們用科學(xué)的方法，結(jié)合實(shí)際對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題有一個(gè)更深入的，更加全面的了解，也能使人們更好得了解自己得價(jià)值所在。

第二，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一我國(guó)城市拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)不一主要表

現(xiàn)在部分地區(qū)拆遷補(bǔ)償款較低,即使是同一地區(qū)，也存在著補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一的怪現(xiàn)狀。我國(guó)由于在拆遷評(píng)估階段,對(duì)房屋的評(píng)估不完善、不合理以及拆遷機(jī)構(gòu)不獨(dú)立,造成被拆除房屋的評(píng)估錯(cuò)誤,因而拆遷補(bǔ)償費(fèi)也相應(yīng)較低。拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,普遍偏低造成被拆遷人購(gòu)買新房有困難,又返回來(lái)影響拆遷工作,使其不能順利完成拆遷工作。因此對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的研究，能夠更好得了解政府所需與百姓所急，能夠避免在拆遷過(guò)程與拆遷協(xié)議中所遇到的各種問(wèn)題，預(yù)防不必要的事故發(fā)生。第三，拆遷之后的安排政府在拆遷中，盡量避免事故與事件的發(fā)

生，卻往往忽略了大量人口的拆遷與轉(zhuǎn)移對(duì)當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)與各種社會(huì)活動(dòng)造成的壓力。我們致力于研究在拆遷過(guò)程中與拆遷之后我們能遇到的各種問(wèn)題與解決辦法，使得政府在拆遷之中能做到人民的滿意與自己形象的豐滿

總之城市房屋行政拆遷補(bǔ)償制度關(guān)系到百姓的住房問(wèn)題，住房問(wèn)題是百姓生活的頭等大事。拆遷補(bǔ)償工作做的不好，會(huì)直接影響百姓的生活條件，不利于百姓安居樂(lè)業(yè)，不利于樹(shù)立政府威信，不利于維護(hù)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。房屋拆遷補(bǔ)償問(wèn)題的研究在當(dāng)今城市建設(shè)與發(fā)展之中是刻不容緩的，是真正的利國(guó)利民的事情。