第一篇：國家稅務(wù)總局揚州稅務(wù)進(jìn)修學(xué)院培訓(xùn)基地培訓(xùn)項目

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國家稅務(wù)總局揚州稅務(wù)進(jìn)修學(xué)院培訓(xùn)基地培訓(xùn)項目

第二篇：國家稅務(wù)總局揚州稅務(wù)進(jìn)修學(xué)院講稿高金平

國家稅務(wù)總局揚州稅務(wù)進(jìn)修學(xué)院講稿

房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查方法與案例分析

高金平

（第一教研部稅收教研室教授）

0514-87806638 gjp@tax-edu.net

第一講 營業(yè)稅檢查

一、銷售不動產(chǎn)稅目適用的檢查

（一）基本規(guī)定

銷售不動產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其他土地附著物。

1.銷售建筑物或構(gòu)筑物

銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。

2.銷售其他土地附著物

銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。不動產(chǎn)租賃，不屬于本稅目的征收范圍，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目征稅。

二、納稅義務(wù)發(fā)生時間的檢查

營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)（權(quán)利）的當(dāng)天。其中，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款（包括預(yù)收定金）的當(dāng)天。

《企業(yè)會計準(zhǔn)則—收入》：一項經(jīng)濟(jì)交易同時符合下列四個條件時，確認(rèn)商品銷售收入。第一，商品所有權(quán)上主要的風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給買方；

第二，銷售方不再對售出商品實施控制，也不再保留與售出商品所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)； 第三，與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)； 第四，相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。

在實際操作中，我們可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)會計制度進(jìn)行具體判斷。財政部（94）財會二字第02號文件稱：“轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票帳單提交買主時，作為銷售實現(xiàn)”。《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)于確認(rèn)收入時開具發(fā)票，不得提前或滯后。根據(jù)以上規(guī)定，企業(yè)取得的預(yù)收賬款應(yīng)當(dāng)在實際收到時申報營業(yè)稅。當(dāng)預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為房屋銷售收入并據(jù)此計算營業(yè)稅時，對預(yù)收賬款已計提營業(yè)稅的部分應(yīng)作相應(yīng)的沖減。

三、計稅依據(jù)的檢查

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本期應(yīng)納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅=[主營業(yè)務(wù)收入+（期末預(yù)收賬款-期初預(yù)收賬款）+視同銷售收入+價外費用]*5%

（一）主營業(yè)務(wù)收入

非房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)(二)預(yù)收賬款

1.有無將預(yù)收賬款，記入“其他應(yīng)付款”“應(yīng)收賬款（貸方）”，遞延納稅？

2.采取虛假的融資合同，將預(yù)收賬款記入“短期借款”“其他應(yīng)付款”科目，遞延納稅？(三)視同銷售(四)價外費用 《條例》及其實施細(xì)則規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用；價外費用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。

四、房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅審核要點

房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅營業(yè)收入由經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)收入組成?！敖?jīng)營收入”是企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等所取得的經(jīng)營收入，它包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租產(chǎn)品租金收入等?！捌渌麡I(yè)務(wù)收入”是指企業(yè)主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)收入。它包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入等。

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度規(guī)定，企業(yè)取得的各項經(jīng)營收入應(yīng)于銷售實現(xiàn)時及時入賬。具體規(guī)定為：

1、轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算單提交買主時，作為銷售實現(xiàn)。

2、代建的房屋工程，應(yīng)在房屋和工程竣工驗收，辦妥財產(chǎn)交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程的工程價款結(jié)算賬單提交委托單位時，作為銷售實現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)的經(jīng)營收入，應(yīng)按照規(guī)定入賬，借記“應(yīng)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“經(jīng)營收入”科目。企業(yè)取得的各項其他業(yè)務(wù)收入，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目?！敖?jīng)營收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”都是損益類科目，期末，應(yīng)將科目貸方余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后應(yīng)無余額。

審查要點如下：

1.將“經(jīng)營收入”賬與有關(guān)會計憑證相核對，同時核對納稅人開具的“商品房發(fā)票”和“動遷房發(fā)票”存根聯(lián)，看有無分解收入、減少營業(yè)額的現(xiàn)象。

2.將“經(jīng)營收入”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”等明細(xì)賬與有關(guān)記賬憑證、原始憑證以及銷售合同相核對，看有無按合同規(guī)定應(yīng)收取的銷售款因?qū)嶋H未收到等原因而未轉(zhuǎn)作“經(jīng)營收入”的現(xiàn)象。

3.將“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”等往來明細(xì)賬與有關(guān)記賬憑證、原始憑證、銷售合同相核對，看有無將收入掛往來賬而不納稅的現(xiàn)象，以及有無收取預(yù)收款不計算繳納營業(yè)稅的情況。審查“其他應(yīng)付款”明細(xì)賬，看有無將預(yù)收賬款記入該科目，故意遞延繳納營業(yè)稅的情況。

4.審查“營業(yè)外收入”、“財務(wù)費用”、“其他應(yīng)付款”明細(xì)賬，看向業(yè)主收取的違約金、延期付款利息、代有關(guān)部門收取的水電初裝費、有線電視初裝費等價外費用，是否并入營業(yè)額申報營業(yè)稅。

5．審查“主營業(yè)務(wù)成本”與本期“開發(fā)產(chǎn)品”減少額之間的差額，分析有無將開發(fā)產(chǎn)品用于換取土地使用權(quán)、抵債債務(wù)、分配給股東、無償贈送給他人等方面，是否視同銷售不動產(chǎn)申請營業(yè)稅。

6.審查納稅人有無錯用稅率的現(xiàn)象，如土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)產(chǎn)品銷售、租金收入，應(yīng)按5%稅率計征，而企業(yè)錯按建筑業(yè)以3%的稅率申報繳納稅款等。

第二講 土地增值稅檢查

一、檢前準(zhǔn)備

檢查組應(yīng)當(dāng)要求納稅人如實提供如下資料：

（一）土地增值稅納稅（預(yù)繳）申報表及完稅憑證。

（二）項目竣工決算報表和有關(guān)帳薄。

（三）取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。

（四）銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。

（五）項目工程建設(shè)合同及其價款結(jié)算單。

（六）商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的其他證明資料。

（七）無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的憑證。

（八）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目成本費用、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)。

（九）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。

（十）與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。

二、檢查人員應(yīng)當(dāng)對下列事項充分關(guān)注：

（一）明確清算項目及其范圍。

（二）正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。

（三）正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。

（四）正確劃分不同時期的開發(fā)項目，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

（五）正確劃分征稅項目與免稅項目，防止混淆兩者的界限。

（六）明確清算項目的起止日期。

三、納稅人能夠準(zhǔn)確核算清算項目收入總額或收入總額能夠查實，但其成本費用支出不能準(zhǔn)確核算的，應(yīng)按規(guī)定審核收入總額。

四、納稅人能夠準(zhǔn)確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)先按照本準(zhǔn)則第四章的規(guī)定審核扣除項目的金額。

五、有下列情形之一的，應(yīng)核定應(yīng)納稅額

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)臵但未設(shè)臵賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設(shè)臵賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的。

（六）納稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當(dāng)理由，經(jīng)稅務(wù)師事務(wù)所與委托人溝通，溝通無效的。

六、土地增值稅清算項目收入審核的基本程序和方法包括：

（一）評價收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。

（二）獲取或編制土地增值稅清算項目收入明細(xì)表，復(fù)核加計正確，并與報表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)申報表等進(jìn)行核對。

（三）了解納稅人與土地增值稅清算項目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。

（四）查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會計制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異。

（五）正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

（六）必要時，利用專家的工作審核清算項目的收入總額。

七、清算項目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產(chǎn)）并取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

八、應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核納稅人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與不征稅收入，確認(rèn)土地增值稅的應(yīng)稅收入。

九、土地增值稅以人民幣為計算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月１日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應(yīng)納土地增值稅稅額。

對于以分期收款形式取得的外幣收入，應(yīng)當(dāng)按實際收款日或收款當(dāng)月１日國家公布的市場匯價折合人民幣。

十、納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認(rèn)：

（一）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。

（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認(rèn)。

（三）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認(rèn)。

十一、收入實現(xiàn)時間的確定，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

十二、對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：

（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。

（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

十三、必要時，應(yīng)當(dāng)運用截止性測試確認(rèn)收入的真實性和準(zhǔn)確性。審核的主要內(nèi)容包括：

（一）審核企業(yè)按照項目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費用的處理情況。

（二）確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。

（三）審核企業(yè)對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

（四）審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應(yīng)付款”，不作銷售收入申報納稅的情形。

（五）審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款。

（六）審核納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅。

（七）審核納稅人在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規(guī)定申報納稅。

（八）審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報納稅。

（九）審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。

（十）審核以房地產(chǎn)或土地作價入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營，是否按規(guī)定申報納稅。

十四、應(yīng)當(dāng)審核納稅人申報的扣除項目是否符合土地增值稅暫行條例實施細(xì)則第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。

十五、扣除項目審核的基本程序和方法包括：

（一）評價與扣除項目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。

（二）獲取或編制扣除項目明細(xì)表，并與明細(xì)賬、總賬及有關(guān)申報表核對是否一致。

（三）審核相關(guān)合同、協(xié)議和項目預(yù)（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費用支出項目。

（四）審核扣除項目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務(wù)處理是否正確，確認(rèn)扣除項目的金額是否準(zhǔn)確。

（五）實地查看、詢問調(diào)查和核實。剔除不屬于清算項目所發(fā)生的開發(fā)成本和費用。

（六）必要時，利用專家審核扣除項目。

十六、核各項扣除項目分配或分?jǐn)偟捻樞蚝蜆?biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定，并確認(rèn)扣除項目的具體金額：

（一）扣除項目能夠直接認(rèn)定的，審核是否取得合法、有效的憑證。

（二）扣除項目不能夠直接認(rèn)定的，審核當(dāng)期扣除項目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分?jǐn)偂?/p>

（三）審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。

如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認(rèn)適當(dāng)?shù)拿娣e。

（四）審核并確認(rèn)扣除項目的具體金額時，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分?jǐn)偝杀?、未售分?jǐn)偝杀荆ù尕洠┑纫蛩亍?/p>

十七、取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。

（二）如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。

（三）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費用。

（四）審核有無將期間費用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。

（五）審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。

（六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。

十八、土地征用及拆遷補償費的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。

（二）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關(guān)賬目核對。

（三）審核納稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。

十九、前期工程費的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核前期工程費的各項實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。

（二）審核納稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。

二十、建筑安裝工程費的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預(yù)算成本是否存在明顯異常。當(dāng)二者差異較大時，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實的證據(jù)：

１．從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對；

２．實地查看項目工程情況，必要時，向建筑監(jiān)理公司取證；

３．審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方（尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時段享受稅收優(yōu)惠時）承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價的情形。

（二）自營方式。重點審核施工所發(fā)生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規(guī)定進(jìn)行會計處理和稅務(wù)處理。

二十一、基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否取得合法有效的憑證。

（二）如果有多個開發(fā)項目，基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了清算項目。

（三）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有其他企業(yè)的費用。

（四）審核各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費用記入基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用。

（六）審核有無預(yù)提的基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費用。

（七）獲取項目概預(yù)算資料，比較、分析概預(yù)算費用與實際費用是否存在明顯異常。

（八）審核基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施應(yīng)負(fù)擔(dān)各項開發(fā)成本是否已經(jīng)按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

（九）各項基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費的分?jǐn)偤涂鄢欠穹嫌嘘P(guān)稅收規(guī)定。

二十二、開發(fā)間接費用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核各項開發(fā)間接費用是否取得合法有效憑證。

（二）如果有多個開發(fā)項目，開發(fā)間接費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的費用記入了清算項目。

（三）審核各項開發(fā)間接費用是否含有其他企業(yè)的費用。

（四）審核各項開發(fā)間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

（五）審核是否將期間費用記入開發(fā)間接費用。

（六）審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費用。

（七）審核納稅人的預(yù)提費用及為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。

（八）在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費用。

二十三、房地產(chǎn)開發(fā)費用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）審核應(yīng)具實列支的財務(wù)費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務(wù)費用外的房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按規(guī)定比例計算扣除。

（二）利息支出的審核。企業(yè)開發(fā)項目的利息支出不能夠提供金融機構(gòu)證明的，審核其利息支出是否按稅收規(guī)定的比例計算扣除；開發(fā)項目的利息支出能夠提供金融機構(gòu)證明的，應(yīng)按下列方法進(jìn)行審核：

１．審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證；

２．如果有多個開發(fā)項目，利息費用是否分項目核算，是否將應(yīng)記入其他項目的利息費用記入了清算項目；

３．審核各項借款合同，判斷其相應(yīng)條款是否符合有關(guān)規(guī)定；

４．審核利息費用是否超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

二十四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計算的扣除金額是否正確。

對于不屬于清算范圍或者不屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，或者按照預(yù)售收入（不包括已經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入部分）計算并繳納的稅金及附加，不應(yīng)作為清算的扣除項目。

二十五、國家規(guī)定的加計扣除項目的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。

（二）對于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如“三通一平”等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除。

（三）對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。

（四）對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形。

二十六、對于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，審核其扣除項目金額是否按主管稅務(wù)機關(guān)確定的分?jǐn)偡椒ㄓ嬎惴謹(jǐn)偪鄢?/p>

二十七、應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括：

（一）審核清算項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。

（二）審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。

１．如果企業(yè)有多個開發(fā)項目，審核收入與扣除項目金額是否屬于同一項目；

２．如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算； ３．對于同一清算項目，一段時間免稅、一段時間征稅的，應(yīng)當(dāng)特別關(guān)注收入的實現(xiàn)時間及其扣除項目的配比。

（三）審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率。

（四）審核并確認(rèn)清算項目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補或應(yīng)退稅額。

第三講 房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的檢查

2006年底，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》(財稅[2006]186號)，該政策規(guī)定從 2007年1月1日開始執(zhí)行，對共有經(jīng)營性房產(chǎn)的房產(chǎn)稅納稅人、有償取得土地使用權(quán)的繳納土地使用稅時間以及免征土地使用稅等有關(guān)政策問題進(jìn)行了明確。

一、納稅時間

據(jù)介紹，根據(jù)規(guī)定，納稅人以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

而從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)以招、投、拍等形式有償取得土地使用權(quán)的，無論該土地是用于經(jīng)營或自用，或者閑臵，均應(yīng)從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

二、納稅方

對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的，依照房產(chǎn)原值減除10%~30%后的余值計征，沒有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開的，由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值，而出租的，依照租金收入計征。

三、免征對象

在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)經(jīng)營采摘、觀光農(nóng)業(yè)的單位和個人，其直接用于采摘、觀光的種植、養(yǎng)殖、飼養(yǎng)的土地，適用《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第六條中“直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地”的規(guī)定，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

而在城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍內(nèi)，利用林場土地興建度假村等休閑娛樂場所的，其經(jīng)營、辦公和生活用地，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

四、思考題

酒店用地、設(shè)備等是否征收房產(chǎn)稅？ 地下車位是否繳納房產(chǎn)稅？

按揭買房發(fā)生的利息支出是否計入房屋原價計征房產(chǎn)稅？ 土地價值是否并入房屋原價計征房產(chǎn)稅？ 內(nèi)外資企業(yè)繳納房產(chǎn)稅有什么不同嗎？

尚未交付的土地使用權(quán)是否計征城鎮(zhèn)土地使用稅？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否享受免征土地使用稅優(yōu)惠？ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)如何計征城鎮(zhèn)土地使用稅？

第四講 車船稅檢查

《中華人民共和國車船稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）于2007年1月1日開始實施。新《條例》針對原車船使用牌照稅和車船使用稅存在的問題，在適用范圍、稅收性質(zhì)、稅目稅額、減免稅范圍和征管等幾個方面進(jìn)行了完善。

一、征稅范圍的變化?，F(xiàn)行政策規(guī)定，車船稅的征稅范圍為“依法應(yīng)當(dāng)在車船管理部門登記的車船”。對依法不需在車船管理部門登記的車船則不屬于車船稅的征稅范圍。

二、減免稅范圍的變化。新條例規(guī)定，對下列車船免征車船稅：

1、非機動車船（不包括非機動駁船）；

2、拖拉機；

3、捕撈、養(yǎng)殖漁船；

4、軍隊、武警專用的車船；

5、警用車船；

6、按有關(guān)規(guī)定已經(jīng)繳納船舶噸位稅的船舶；

7、依照我國有關(guān)法律和我國締結(jié)或者參加的國際條約的規(guī)定應(yīng)予以免稅的外國駐華使館和國際組織駐華機構(gòu)及其有關(guān)人員的車船；

8、省、自治區(qū)、直轄市人民政府可根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，對城市、農(nóng)村公共交通車輛給予定期減稅、免稅。相對原有政策，取消了對國家機關(guān)、人民團(tuán)體自用車船、港作車船、工程船等減免稅規(guī)定；同時，還取消了困難性減免，經(jīng)財政部批準(zhǔn)的其他車船免稅的規(guī)定等。

三、計稅依據(jù)及征收標(biāo)準(zhǔn)的變化?，F(xiàn)行車船稅對載貨汽車、三輪汽車低速貨車實行按車輛的自重噸位征收車輛稅。而原有政策則規(guī)定以載重為征稅依據(jù)。

四、納稅義務(wù)人的變化?，F(xiàn)行政策：在中華人民共和國境內(nèi)，車輛、船舶的所有人或管理人為車船稅的納稅人，同時規(guī)定，車船的所有人或管理人未繳納車船稅的，應(yīng)由車船的使用人代為繳納。而原有規(guī)定僅為在中華人民共和國境內(nèi)擁有并且使用車船的單位和個人。

五、納稅地點的變化。車船使用稅政策規(guī)定，車船使用稅由納稅人所在地的稅務(wù)機關(guān)征收。而現(xiàn)行政策規(guī)定：“車船稅的納稅地點，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定，跨省、自治區(qū)、直轄市使用的車船，納稅地點為車船的登記地（車籍所在地）”。

六、征管方式的變化。根據(jù)車船稅政策規(guī)定，從事機動車交通事故責(zé)任強制保險業(yè)務(wù)的保險機構(gòu)為機動車船稅的扣繳義務(wù)人。行政法規(guī)賦予保險機構(gòu)法定扣繳義務(wù)。同時，還規(guī)定：“各級車船管理部門應(yīng)當(dāng)在提供車船管理信息等方面，協(xié)助地方稅務(wù)機關(guān)加強對車船稅的征收管理?！?/p>

七、納稅時限的變化?，F(xiàn)行車船稅條例規(guī)定：“車船稅的納稅義務(wù)時間為車船管理部門核發(fā)的車船登記證書或行駛證書記載日期的當(dāng)月”“車船稅按年申報繳納。具體申報繳納期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。”而原有政策規(guī)定為：“車船使用稅按年征收，分期繳納。納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定?！?/p>

第五講 印花稅檢查

印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受的憑證征收的一種地方稅。由于印花稅征稅對象種類繁多，適用稅率各不相同，檢查的基本方法是對納稅人所有涉稅憑證進(jìn)行全面檢查。檢查時主要應(yīng)關(guān)注以下檢查要點：

1.檢查征稅范圍。納稅人在經(jīng)濟(jì)交往中書立的憑證種類很多，鑒別所書立的憑證是否具有合同性質(zhì)，是判別征免的主要標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，對照納稅人的有關(guān)憑證從其內(nèi)容、性質(zhì)等方面進(jìn)行審核。例如檢查納稅人有無錯劃憑證性質(zhì)，將應(yīng)稅憑證劃為非應(yīng)稅憑證，或因?qū)φ咭?guī)定理解有誤，而將應(yīng)稅憑證作為免稅憑證，造成漏納印花稅的問題。

2.檢查應(yīng)稅合同的計稅依據(jù)。根據(jù)每一應(yīng)稅合同的內(nèi)容檢查各類經(jīng)濟(jì)合同上記載的計稅金額，看其計稅依據(jù)的確定是否正確，有無不按規(guī)定確定計稅依據(jù)而多納或少納印花稅的情況。對于已完稅的應(yīng)稅合同，以其已納稅額除以該合同的適用稅率，便可核查出其計稅依據(jù)的計算正確與否。對于各類不同的應(yīng)稅憑證，檢查時應(yīng)考慮其在財務(wù)賬上的“特殊位臵”，例如對工商企業(yè)借貸款合同的檢查，主要檢查“短期借款”或“長期借款”賬戶的貸方發(fā)生額。對財產(chǎn)租賃合同的檢查，主要檢查“其他業(yè)務(wù)收入”賬戶等等。此外，企業(yè)可能發(fā)生應(yīng)稅憑證業(yè)務(wù)的核算賬戶還有“實收資本”、“資本公積”、“固定資產(chǎn)”、“制造費用”、“管理費用”等。

3.檢查應(yīng)稅合同的適用稅率。主要檢查有無混淆合同性質(zhì)，從低適用稅率的問題。例如，對于受托提供原料的加工、定作合同，凡在合同中分別記載加工費金額與原材料金額的，應(yīng)分別按“加工承攬合同”和“購銷合同”計稅，兩項稅額相加數(shù)，即為合同應(yīng)貼印花，合同中不劃分加工費金額與原材料金額的，應(yīng)按全部金額，依照“加工承攬合同”從高適用稅率計算貼花。檢查時應(yīng)注意有無錯用稅率的情況。

4.檢查應(yīng)稅合同計稅情況。對只載明數(shù)量，未標(biāo)明金額的合同，是否按規(guī)定先計算出計稅依據(jù)后再計算貼花所載金額為外國貨幣的合同，是否按規(guī)定先折合人民幣后再計稅貼花到期不能兌現(xiàn)或不能兌現(xiàn)的合同，有無將已貼印花稅票揭下重用的情況。

5.檢查營業(yè)賬簿計稅情況。首先，檢查企業(yè)有無錯劃核算形式，漏繳印花稅的問題。例如，采用分級核算形式的納稅人，僅就財會部門本身設(shè)臵的賬簿計稅貼花，對設(shè)臵在二級核算單位和車間的明細(xì)賬款按規(guī)定計稅貼花的情況。其次，檢查資金賬簿計稅情況是否正確。例如，企業(yè)“實收資本”和“資本公積”兩項合計金額大于已貼花資金的，是否按規(guī)定就增加部分補貼印花稅票。再次，檢查其他賬簿是否按規(guī)定計稅貼花，除總分類賬簿以外的賬簿，包括日記賬簿和各明細(xì)分類賬等，是否按件貼花。

6.檢查產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、權(quán)利許可證照的計稅情況。主要檢查房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊證、專利證、土地使用證四類證照，看其是否在領(lǐng)受時按件貼花。

在對上述應(yīng)稅憑證檢查時，還應(yīng)當(dāng)注意對免稅憑證的檢查，防止納稅人混淆減免范圍，漏計印花稅。此外，還需關(guān)注納稅人是否按規(guī)定及時足額地履行完稅手續(xù)，有無在應(yīng)納稅憑證上未貼或少貼印花稅票的情況；已貼花有無未注銷或者未畫銷的情況；有無將已貼用的印花稅票揭下重用的問題；對平時“以表代賬”的納稅人，在按月、按季或按年裝訂成冊后，有無未按規(guī)定貼花完稅的問題。

第六講 契稅的檢查

一、征稅范圍

《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條 在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。

第二條 本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：

（一）國有土地使用權(quán)出讓；

（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；

（三）房屋買賣；

（四）房屋贈與；

（五）房屋交換。

前款第二項土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。

《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》第二條 條例所稱土地、房屋權(quán)屬，是指土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)。

問題：A公司提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)公司提供資金,合作建房，建成后分給A公司一部分房屋，其余的房地產(chǎn)開發(fā)公司對外銷售。請問：房地產(chǎn)開發(fā)公司在取得土地使用權(quán)時征不征契稅?

答：應(yīng)征契稅，房地產(chǎn)發(fā)公司必須把土地使用權(quán)更名到自己的名下，這樣才可以取得土使用證，而土地使用證是房地產(chǎn)開發(fā)公司開工的一必要條件。

一、納稅義務(wù)發(fā)生時間

《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。

二、稅收優(yōu)惠

《中華人民共和國契稅暫行條例》第六條規(guī)定： 有下列情形之一的，減征或者免征契稅：

（一）國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；

（二）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的，免征；

（三）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征；

（四）財政部規(guī)定的其他減征、免征契稅的項目?！吨腥A人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》第十二條規(guī)定：

條例所稱用于辦公的，是指辦公室（樓）以及其他直接用于辦公的土地、房屋。條例所稱用于教學(xué)的，是指教室（教學(xué)樓）以及其他直接用于教學(xué)的土地、房屋。條例所稱用于醫(yī)療的，是指門診部以及其他直接用于醫(yī)療的土地、房屋。條例所稱用于科研的，是指科學(xué)試驗的場所以及其他直接用于科研的土地、房屋。

條例所稱用于軍事設(shè)施的，是指：（1）地上和地下的軍事指揮作戰(zhàn)工程；（2）軍用的機場、港口、碼頭；（3）軍用的庫房、營區(qū)、訓(xùn)練場、試驗場；（4）軍用的通信、導(dǎo)航、觀測臺站；（5）其他直接用于軍事設(shè)施的土地、房屋。

財稅[1998]96號文件規(guī)定：對事業(yè)單位承受土地、房屋免征契稅應(yīng)同時符合兩個條件:一是納稅人必須是按《事業(yè)單位財務(wù)規(guī)則》進(jìn)行財務(wù)核算的事業(yè)單位；二是所承受的土地、房屋必須用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研項目。凡不符合上述兩個條件的，一律照章征收契稅。對按《事業(yè)單位財務(wù)規(guī)則》第四十五條規(guī)定，應(yīng)執(zhí)行《企業(yè)財務(wù)通則》和同行業(yè)或相近行業(yè)企業(yè)財務(wù)制度的事業(yè)單位或者事業(yè)單位的特定項目，其承受的土地、房屋要照章征收契稅。所以，按照契稅暫行條例等規(guī)定，如果您醫(yī)院為事業(yè)單位或社會團(tuán)體，購買不動產(chǎn)直接用于醫(yī)療的，可以享受免征契稅的政策，如您醫(yī)院為私立醫(yī)院，應(yīng)該不屬于免稅規(guī)定，具體由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)判定。

問題1：房地產(chǎn)企業(yè)以招投標(biāo)形式中標(biāo)的土地，其中有一小部分土地規(guī)劃部門規(guī)定用于配套建設(shè)小學(xué)校和幼兒園，請問所受讓的土地是全部繳契稅，還是扣除用于修建學(xué)校、幼兒園用地后的土地繳納契稅？

答：根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于教育稅收政策的通知》（財稅[2004]39號）規(guī)定：對縣級以上人民政府教育行政主管部門或勞動行政主管部門審批并頒發(fā)辦學(xué)許可證，由企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體及其他社會和公民個人利用非國家財政性教育經(jīng)費面向社會舉辦的學(xué)校及教育機構(gòu)，其承受的土地、房屋權(quán)屬用于教學(xué)的，免征契稅。

因此，我們理解上述房地產(chǎn)企業(yè)如果經(jīng)縣級以上人民政府教育行政主管部門或勞動行政主管部門審批并取得了頒發(fā)的辦學(xué)許可證的，并且其承受的土地、房屋權(quán)屬用于教學(xué)的土地部分，免征契稅。否則應(yīng)按《中華人民共和國契稅暫行條例》的規(guī)定，就其承受中華人民共和國境內(nèi)土地權(quán)屬的全部，繳納契稅，不應(yīng)扣除用于修建學(xué)校、幼兒園的用地。

問題2：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于經(jīng)法院調(diào)解的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移征收契稅的批復(fù)》（國稅函[2008]718號）規(guī)定，居民個人根據(jù)國家房改政策購買的公有住房，并取得房改房產(chǎn)權(quán)證后，將名下的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給其子女，屬于契稅法規(guī)規(guī)定的贈與行為，應(yīng)依照《中華人民共和國契稅暫行條例》及其有關(guān)規(guī)定征收契稅。

問題3：A公司為B公司提供產(chǎn)品，B公司長期欠A公司銷售貨款，B公司破產(chǎn)，將房屋給A公司抵債。是否交契稅？

答：財稅[2008]175號文件第六條企業(yè)注銷、破產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定： 企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實施注銷、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對非債權(quán)人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照《勞動法》等國家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安臵原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于三年的勞動用工合同的，免征契稅。本通知執(zhí)行期限為2009年1月1日至2011年12月31日。

問題4：財稅[2008]129號文件規(guī)定：根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》第二條第一款規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓屬于契稅的征收范圍。根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例細(xì)則》第八條第一款規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價投資、入股方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓征稅。因此，對以國家作價出資（入股）方式轉(zhuǎn)移國有土地使用權(quán)的行為，應(yīng)視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，由土地使用權(quán)的承受方按規(guī)定繳納契稅。

問題5：

《關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù)》[國稅函[1999]391號]的規(guī)定，根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定，夫妻共有房屋屬共同共有財產(chǎn)。因夫妻財產(chǎn)分割而將原共有房屋產(chǎn)權(quán)歸屬一方，是房產(chǎn)共有權(quán)的變動而不是現(xiàn)行契稅政策規(guī)定征稅的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為。因此，離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不繳納契稅。

問題6：三種情況可申請退還契稅

《契稅暫行條例》規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天;納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。但對以下三種情況下，納稅人可以依法對已繳的契稅向稅務(wù)機關(guān)申請退稅：

1.無效產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移可以申請退稅。國家稅務(wù)總局《關(guān)于無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移征收契稅的批復(fù)》(國稅函?2008?438號)規(guī)定，對經(jīng)法院判決的無效產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征收契稅。法院判決撤銷房屋所有權(quán)證后，已納契稅款應(yīng)予退還。

2.期房退房可退還契稅。國家稅務(wù)總局《關(guān)于辦理期房退房手續(xù)后應(yīng)退還已征契稅的批復(fù)》(國稅函?2002?622號)規(guī)定，購房者應(yīng)在簽訂房屋買賣合同后、辦理房屋所有權(quán)變更登記之前繳納契稅。對交易雙方已簽訂房屋買賣合同，但由于各種原因最終未能完成交易的，如購房者已按規(guī)定繳納契稅，在辦理期房退房手續(xù)后，對其已納契稅款應(yīng)予以退還。

3.多繳的契稅可以在有效的期限內(nèi)申請退還?！抖愂照鞴芊ā返谖迨粭l規(guī)定，納稅人超過應(yīng)納稅額繳納的稅款，稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)后應(yīng)當(dāng)立即退還;納稅人自結(jié)算繳納稅款之日起3年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務(wù)機關(guān)要求退還多繳的稅款并加算銀行同期存款利息，稅務(wù)機關(guān)及時查實后應(yīng)當(dāng)立即退還。

問題7：個人繼承或接受遺贈的房屋，是否要繳納契稅？

答：國家稅務(wù)總局關(guān)于繼承土地、房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問題的批復(fù)（國稅函[2004]1036號）規(guī)定：

一、對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

二、按照《中華人民共和國繼承法》規(guī)定，非法定繼承人根據(jù)遺囑承受死者生前的土地、房屋權(quán)屬，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。

所以，個人繼承或接受遺贈的房屋，是否要繳納契稅，要根據(jù)情況不同而不同。

四、思考題

契稅政策調(diào)整應(yīng)當(dāng)如何銜接？

應(yīng)如何確定受讓土地使用權(quán)的契稅計稅依據(jù)？ 購買尚未拆遷的土地是否繳納契稅？

集團(tuán)公司異地征地簽訂的土地出讓框架協(xié)議是否繳納契稅？ 法院拍賣股權(quán)，受讓方是否繳納契稅？

企業(yè)改制重組過程中哪些情況下辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)可以免征契稅？

第三篇：揚州稅務(wù)學(xué)院培訓(xùn)心得體會

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揚州稅務(wù)學(xué)院培訓(xùn)心得體會

不常外出的我，懷著忐忑的心情，再次踏上到揚州稅務(wù)學(xué)院的旅途。一到揚州，便受到接站人員的熱情接待，一切都安排得井然有序，如家的感覺涌上心頭，讓我對這煙花、翠柳的城市好感倍增，對接下來的日子也多了幾分期待。在以后十九天的培訓(xùn)過程中不僅學(xué)到了很多我平常在工作中、生活中所學(xué)不到、聽不到的知識，讓我自身各方面得到了很好的鍛煉，同時也讓我再次能回到久違的校園，體驗多姿的學(xué)生生活?，F(xiàn)將我的一些學(xué)習(xí)感悟，匯報如下：

學(xué)院老師們淵博的知識、寬廣的視野、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)乃季S、清新靈活的教學(xué)方式、幽默風(fēng)趣的課堂氛圍，無不令我深深折服，受益匪淺。他們讓我懂得真正的學(xué)習(xí)不是照本宣科后的輕松，不是親身體驗后的愜意，而是思考和感悟，是觀念的更新、思維方式的轉(zhuǎn)變，是工作方式的調(diào)整、困惑的解決，是素質(zhì)的提升、人生理念的完善??一句話，我們要學(xué)以立德、學(xué)以明智、學(xué)用相長。

學(xué)以立德，就是要通過學(xué)習(xí)，提高我們稽查人員的政治涵養(yǎng)，要有信念、有信心，要懂得有所為有所不為。此次培訓(xùn)，袁森庚教授、曹福來教授、崔雪松律師、郭勇平教授、李文波律師、陳之龍教授分別給我們講授了《稽查程序法律問題分析》、《稅務(wù)稽查證據(jù)理論與實務(wù)》、《稅務(wù)稽查文書法律分析》、《刑法在稅務(wù)稽查中的運用》、《行政強制法在稅務(wù)稽查中的應(yīng)用》課程。他們以法律人的思維，為我們提供涉稅法律知識新視角;以稽查人員的角度，幫我們發(fā)現(xiàn)及防范執(zhí)法所可能產(chǎn)生的風(fēng)險;更為重要的是，告誡我們必須清楚認(rèn)識自己的身份，在工作中把握好原則和底線，遵紀(jì)守法，保證執(zhí)法的質(zhì)量和效率。而這就需要我們在強調(diào)專業(yè)知識學(xué)習(xí)的同時，加強對自身世界觀的改造，常思貪欲之害，常棄非分之想，常懷律己之心，常修為政之德，培養(yǎng)服務(wù)、務(wù)實、廉政的意識。

學(xué)以明智，就是要通過學(xué)習(xí)，提高我們稽查人員的專業(yè)水平。古人云“不謀全局者不足以謀一域”，作為一名地稅稽查干部，沒有財稅、會計、法律等多方面的基礎(chǔ)知識，就不能很好地勝任本職工作。而這些知識更新速度又可謂是日新月異的，因此我們要時時刻刻保持學(xué)習(xí)的勁頭，完善更新自己。就拿此次培訓(xùn)辛連珠教授講授的《資本交易的稅務(wù)檢查》作例子：辛教授以《大板城的姑娘》中的“帶著你的妹妹，帶著你的嫁妝”歌詞導(dǎo)入“資本交易”課程，整個課程以“哥”和“妹”的結(jié)合通俗易懂的詳細(xì)介紹了“資本交易”的實質(zhì)、內(nèi)涵以及相

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關(guān)的涉稅事宜，使我明白了“資本市場遍地稅收”的真正含義，同時也促使我靜下心來，不斷勤奮學(xué)習(xí)，向他人學(xué)習(xí)，向?qū)嵺`學(xué)習(xí)，向書本學(xué)習(xí)，努力吸收各種知識營養(yǎng)。

學(xué)用相長，就是通過知識指導(dǎo)實踐，通過實踐檢驗知識，著眼于實際問題的思考，著眼于新的實踐和新的發(fā)展，理論聯(lián)系實際。一個地稅稽查干部工作是否合格，不僅要看學(xué)習(xí)得怎么樣，更要看能不能在實踐中創(chuàng)造性地執(zhí)行各項方針政策，能不能在困境中堅忍不拔地打開工作的新局面。不與實踐結(jié)合的學(xué)習(xí)是毫無意義的學(xué)習(xí)。此次培訓(xùn)陳斌才老師講授的《建筑安裝企業(yè)稅務(wù)稽查實訓(xùn)》正是“學(xué)用相長”最好的體現(xiàn)，不僅“授之以魚”，更“授之以漁”，為我們展示了理論結(jié)合實踐的新方法和新方向。在未來稽查工作中，我們要學(xué)會舉一反三，不斷總結(jié)新鮮經(jīng)驗，創(chuàng)新工作思路，轉(zhuǎn)變工作觀念，夯實工作基礎(chǔ)，爭創(chuàng)工作成效。

十九天的揚州學(xué)習(xí)，感悟很深，啟迪很多，還源于這里清新淡雅、悠閑別致、舒適宜人的環(huán)境。在這里，我們遠(yuǎn)離了城市的喧囂，能靜下心來慢慢感受、點點思考、細(xì)細(xì)品味。在今后我將樹立“終身學(xué)習(xí)、持續(xù)學(xué)習(xí)”的理念，而學(xué)習(xí)的過程是滴水穿石，堅持不懈，我將在工作及生活的點點滴滴中勤于學(xué)習(xí)，善于思考，勇于實踐。并懷著一顆感恩的心，對待生活，為地稅事業(yè)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)!資料來源：http://004km.cn/data/xdth/

第四篇：稅務(wù)進(jìn)修學(xué)院培訓(xùn)心得體會

中共國家稅務(wù)總局黨校、國家稅務(wù)總局揚州稅務(wù)進(jìn)修學(xué)院，是我國稅務(wù)工作者向往的知識殿堂，是稅收學(xué)術(shù)研究前沿陣地，也是我近年以來心中一個美好而遙遠(yuǎn)的夢。8月8日，我有幸踏進(jìn)夢寐以求的揚州稅務(wù)學(xué)院大門，參加了為期一個月的“第三期新疆地稅系統(tǒng)兼職教師培訓(xùn)班”。當(dāng)看到書有“實事求是”四個龍飛鳳舞大字的校園臺柱，當(dāng)端坐于安靜的課堂，與來自全疆地稅系統(tǒng)的50名業(yè)務(wù)骨干相識，聆聽師尊的教誨時，我忍不住感慨萬千，既感動于組織的培養(yǎng)和領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)懷，又感慨于時光的短暫和友情的珍貴，更感悟于圓夢的快樂和人生的收獲。

精彩的授課讓我頓悟。本次培訓(xùn)包括了《如何做一個合格的稅務(wù)培訓(xùn)師》、《兼職教師職責(zé)與素養(yǎng)》、《成人培訓(xùn)的特點及對教學(xué)的要求》、《培訓(xùn)教師壓力管理與心理調(diào)適》、《稅務(wù)培訓(xùn)課程開發(fā)與備課思路》、《培訓(xùn)教學(xué)方法的選擇與運用》、《培訓(xùn)課件制作技術(shù)與技巧》、《地方稅新政策解讀》、《教師儀態(tài)訓(xùn)練》、《稅務(wù)行政執(zhí)法風(fēng)險與防范》、《傳統(tǒng)管理哲學(xué)與管理智慧借鑒》、《稅收政策疑難問題解析》、《溝通技巧訓(xùn)練》等課程，幾乎涉獵了稅收業(yè)務(wù)與兼職教師師資培訓(xùn)方方面面的內(nèi)容，足見組織者之匠心。老師們生動有趣的講解，雙講式教學(xué)模式和案例教學(xué)模式以及答疑式教學(xué)模式的運用為我們打開了理性的思維空間，激發(fā)了我們對現(xiàn)實的思考，另外在進(jìn)校之初，便進(jìn)行了挑戰(zhàn)自我和極限的拓展訓(xùn)練，順利過關(guān)的心情不言而喻，我感到自己經(jīng)歷了一次“頭腦風(fēng)暴”，實現(xiàn)了思維、知識、工作能力、個人素質(zhì)的全面“升級”。在學(xué)習(xí)期間，我們每堂課都是滿勤，在認(rèn)真聽課的同時，還做了大量的筆記。下課以后，又到學(xué)院圖書館、電子閱覽室和稅務(wù)書店閱讀和購買了課外書籍及相關(guān)理論報刊，及時更新自己的知識結(jié)構(gòu)。最為讓人感動的是，學(xué)員在安排好我們食宿學(xué)行的同時，在每個宿舍配備了電腦，便于大家進(jìn)行交流學(xué)習(xí)。

大家把平時工作中遇到的難點、熱點問題帶進(jìn)課堂，經(jīng)過老師的講解，課堂互動，豁然開朗。通過培訓(xùn)，大家感覺自己站得更高了、看得更遠(yuǎn)了。在輕松愉快的氛圍中，我們提高了思想認(rèn)識，豐富了的理論知識，調(diào)整了的思維方式，拓寬了眼界視野，對以后的稅收業(yè)務(wù)工作和培訓(xùn)工作起到了很好的推動作用。

與以往培訓(xùn)不同的是，此次培訓(xùn)結(jié)業(yè)考試時讓我們運用平時所學(xué)，參照此次培訓(xùn)效果和心得，自擬課題，進(jìn)行30分鐘的課題試講，雖然經(jīng)常在單位組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，但是面對諸多全國稅務(wù)系統(tǒng)的教學(xué)大腕，面對全疆地稅系統(tǒng)的業(yè)務(wù)骨干，我還是特別緊張，在指導(dǎo)教師的耐心輔導(dǎo)下，在同仁們的鼓勵下，我勇敢地站在了揚州稅院的講臺上，運用自己多年積累的稅收業(yè)務(wù)知識，在揚州培訓(xùn)期間的學(xué)習(xí)所得，運用現(xiàn)代化的信息技術(shù)，圓滿完成了自己的試講課程，為今后業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作奠定了堅實的基礎(chǔ)。

美麗的校園讓我沉醉。雖已過煙花三月，盛夏初秋的校園卻風(fēng)情無限。風(fēng)景如畫的瘦西湖構(gòu)成揚州稅院一道亮麗的風(fēng)景線，漫步其間，花香四溢，綠樹成蔭，詩情畫意，倍感寧靜。這里的墨竹綠楊，這里的飛檐古巷，這里的清風(fēng)明月，這里的流水畫舫，讓人禁不住遙想“春風(fēng)十里揚州路”的華美典雅，“二十四橋明月夜”的斑斕迷離，“楊柳岸曉風(fēng)殘月”的激情抒發(fā)，讓校園的美是如此獨特，如此絢麗。而“求實、精業(yè)、勤廉、篤行”的校訓(xùn)和濃厚的文化氛圍，讓我感到責(zé)任和使命不再空泛，有許多理由催人奮進(jìn)。作為一名地稅業(yè)務(wù)干部，得到組織的信任和培養(yǎng)，一定要把“本事”用在服務(wù)經(jīng)濟(jì)建設(shè)上，用在稅收工作創(chuàng)新實踐上，以良好的精神狀態(tài)和飽滿的工作熱情投入到稅收工作中，努力開創(chuàng)基層稅收業(yè)務(wù)工作新篇章。

相聚的友誼令我珍惜。參加此次培訓(xùn)的新疆地稅學(xué)員，有的來自市區(qū)，有的來自縣市，其中還有昔日的大學(xué)同窗和州直地稅系統(tǒng)的同仁，到了這里，我們就是一個新的整體。我們深知身處稅院，我們不再只是一個簡單的個體，我們的一言一行都代表了新疆地稅的形象，我們的所作所為都會影響到我們班的聲譽。在一個月的培訓(xùn)中，我們與其他學(xué)員組成了一個團(tuán)結(jié)友愛、和諧相處、朝氣蓬勃的班集體。通過一起共同學(xué)習(xí)和生活，相互交流學(xué)習(xí)體會和工作經(jīng)驗，彼此之間加強了溝通，增進(jìn)了友誼。通過外出考察，大家對團(tuán)結(jié)協(xié)作有了更為直觀的認(rèn)識和深刻的體會，增強了團(tuán)隊精神，同時也更有利于大家在今后的稅收工作中團(tuán)結(jié)協(xié)作、共同奮斗。

衷心感謝領(lǐng)導(dǎo)和組織給予的寶貴機會，感謝學(xué)校的辛勤付出，感謝班主任老師的熱情關(guān)懷，讓我重溫了做學(xué)生的幸福。本次學(xué)習(xí)，不僅是一次美好的圓夢之旅，一段足以讓人銘記的人生經(jīng)歷，更是一次人生境界升華的起點。本次培訓(xùn)的所得、所感、所思，無疑將會影響我的工作、我的學(xué)習(xí)甚至我的人生。

第五篇：揚州稅務(wù)學(xué)院培訓(xùn)感悟

見賢思齊，擇善而從

感謝局領(lǐng)導(dǎo)對青年干部教育的重視，使我有幸在這美麗的五月踏入稅務(wù)機關(guān)的最高學(xué)府進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，回顧這十四天的培訓(xùn)歷程，看似時間挺長，但細(xì)想起來似乎又轉(zhuǎn)瞬即逝，整個學(xué)習(xí)期間緊湊而充實，學(xué)到了不少東西，也看到了自身的不足，現(xiàn)將這段時間的感悟匯報如下：

一、開擴(kuò)視野、提高技能

教育處與學(xué)院老師給我們精心準(zhǔn)備了一系列課程，短短14天安排了二十余堂不同類型的課程，前半段主要是稅務(wù)文化、納稅人權(quán)益、依法治稅、互聯(lián)網(wǎng)+稅收征管等開闊視野式培訓(xùn)，后半段則主要是稅務(wù)稽查理論及實務(wù)、財務(wù)報告涉稅風(fēng)險分析、地稅業(yè)務(wù)講解等實務(wù)型培訓(xùn)，期間還請來了揚州市委書記謝正義同志給全體同學(xué)上了一堂深入貫徹十九大精神的黨課，我們有幸聆聽了謝書記極接地氣的教誨，他向我們介紹了揚州的風(fēng)土人情及經(jīng)濟(jì)民生情況，使我們對這座美麗的城市有了更全面的認(rèn)識。此次培訓(xùn)與平時工作之余碎片式學(xué)習(xí)不同，封閉式培訓(xùn)使我們能心無旁騖的進(jìn)行學(xué)習(xí)，雖然學(xué)習(xí)過程有些艱苦，經(jīng)常培訓(xùn)到晚上九點多，但是學(xué)習(xí)效果卻很好，在培訓(xùn)最后階段學(xué)院組織全體學(xué)員進(jìn)行業(yè)務(wù)考試，通過考試檢驗了我們這段時間的學(xué)習(xí)效果，使我們感到這段時間的學(xué)習(xí)付出得到了回報，內(nèi)心感到十分充實。

二、發(fā)現(xiàn)差距、激勵斗志 培訓(xùn)期間，學(xué)院老師們寬廣的視野、淵博的知識、幽默風(fēng)趣的教學(xué)方式給我留下了深刻的印象，他們通過授之以漁的方式將一些看似枯燥無味的知識、案例生動的傳授給我們，使我們感到真正的學(xué)習(xí)不僅僅是孤立的學(xué)習(xí)知識點和案例，更多的是思考這些知識點和案例背后蘊藏的原理以及如何將這些原理運用到實際工作之中。尤其是后半段地稅知識的培訓(xùn)，使我提前接觸了土地增值稅、個人所得稅等平時接觸不到的稅種，為即將到來的國地稅合并帶來的挑戰(zhàn)做好知識儲備。此次培訓(xùn)使我收獲頗多，但畢竟培訓(xùn)課程主要是為了市局各單位專業(yè)技術(shù)骨干量身打造的，我作為一名“插班生”雖然有幸能跟著一起學(xué)習(xí)，但是實際上業(yè)務(wù)能力還相差甚遠(yuǎn)。一些課程對于我來講明顯感到“超綱”，老師在課堂上口若懸河講的一些案例，同學(xué)們也都聽得津津有味，我卻聽著一頭霧水，好在一起學(xué)習(xí)的這些業(yè)務(wù)大拿們對于我的請教毫不藏私，耐心的給我進(jìn)一步講解，這樣才使我勉強跟上整體學(xué)習(xí)進(jìn)程。通過與這些精英們同堂學(xué)習(xí)、同組討論，我深刻感受到這些人是我學(xué)習(xí)的榜樣和努力的方向，在今后的工作中我將以他們?yōu)闃?biāo)桿，不斷充實自己，縮短自己與他們的差距。

雖然時隔兩千余年，但是《論語》里很多修身的名言對于今天的我們?nèi)匀贿m用，如見賢思齊焉，見不賢而自省也；再如三人行必有我?guī)熝?，擇其善者而從之，其不善者而改之。這次培訓(xùn)使我學(xué)到了很多東西，但是更多的是看到了自己的不足和差距，在今后的工作中我將把這些優(yōu)秀人才當(dāng)做自己學(xué)習(xí)的榜樣和追趕的目標(biāo)，見賢思齊、擇善而從，不斷提高自己的綜合素質(zhì)。