第一篇：安徽省高級人民法院關(guān)于處理農(nóng)村土地糾紛案件的指導(dǎo)意見

安徽省高級人民法院關(guān)于處理農(nóng)村土地糾紛案件的指導(dǎo)意見

（2004年12月27日安徽省高級人民法院審判委員會第92次會議通過）

為正確審理涉及農(nóng)村土地糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、（以下簡稱《農(nóng)村土地承包法》）、《中華人民共和國村民委員會組織發(fā)法》、（以下簡稱《村民委員會組織法》）、《中華人民共和國婦女權(quán)益保障法》、（以下簡稱《婦女權(quán)益保障法》）和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，制定本意見。

一、受理范圍

根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，承包地被依法征收、占用的，承包方有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。因此，對村民因土地補(bǔ)償、安置費(fèi)用的支付和分配引起的糾紛，人民法院應(yīng)作為民事案件受理；對村民因涉及征地行為及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)引起的糾紛，不屬民事案件受理范圍。

為了規(guī)范和穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系，對涉及土地承包糾紛以及承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛，應(yīng)以合同為基礎(chǔ)，沒有合同的暫不受理。對于當(dāng)事人要求確認(rèn)承包地四至糾紛，要求確認(rèn)村民會議經(jīng)過民主議定程序確定的承包方案無效糾紛以及要求落實(shí)家庭承包政策取得土地承包經(jīng)營權(quán)糾紛，因不屬于平等主體之間的民事行為，不屬民事案件受理范圍。

二、在土地補(bǔ)償、安置費(fèi)用支付和分配及與土地承包相關(guān)的案件中農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的確認(rèn)。

在處理土地補(bǔ)償、安置費(fèi)用的支付和分配及與土地承包相關(guān)的案件中，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的確認(rèn)，一般應(yīng)以依法取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所在地戶籍為基本原則，依法取得包括自然取得（出生取得）和法定取得（因婚姻、收養(yǎng)、遺贈撫養(yǎng)協(xié)議、行政命令等取得）。同時(shí)兼顧在該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織中生產(chǎn)、生活或者離開后又沒有取得城市最低生活保障的情形。

1、幾了類特殊主體成員資格的確認(rèn)

“外嫁女”的成員資格。根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》、《婦女權(quán)益保障法》、國務(wù)院辦公廳《關(guān)于切實(shí)維護(hù)農(nóng)村婦女土地承包權(quán)益的通知》的精神，應(yīng)切實(shí)保障婦女的合法權(quán)益。對于“外嫁女”雖未取得嫁入地集體經(jīng)濟(jì)組織所在地戶籍，但已經(jīng)脫離嫁出地集體經(jīng)濟(jì)組織生產(chǎn)、生活的，應(yīng)當(dāng)具有嫁入地集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。對于嫁入城市的婦女，如果其沒有取得非農(nóng)業(yè)戶籍，應(yīng)視為具有原集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。“入贅婿”的成員資格參照前述精神處理。離婚、喪偶婦女成員資格。對于離婚、喪偶的婦女不論其戶籍是在嫁出地，還是已遷入嫁入地現(xiàn)又回嫁出地生活的，均應(yīng)以現(xiàn)戶籍所在地確定其集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。

義務(wù)兵、大中專在校生的成員資格。義務(wù)兵、大中專在校生、在服役、上學(xué)期間，其戶籍已遷出，根據(jù)有關(guān)法律和政策規(guī)定仍具有其戶籍遷出地的集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。服刑人員在服刑期間的成員資格參照前述規(guī)定精神處理。

“空掛戶”的成員資格。“空掛戶”一般是指戶籍在某集體經(jīng)濟(jì)組織所在地，但又不在此生產(chǎn)或生活的人員。對這類人員資格的確定，應(yīng)區(qū)別對待。凡是與該集體經(jīng)濟(jì)組織有明確協(xié)議的，按協(xié)議執(zhí)行；沒有協(xié)議的，經(jīng)過民主議定同意，應(yīng)享有該集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格；民主

議定同意，不宜確認(rèn)其成員資格。有特殊情況的可以列外。

捐資購買城鎮(zhèn)戶口人員的資格。捐資購買城市戶口的人員，現(xiàn)仍在戶口遷出地的集體經(jīng)濟(jì)組織生產(chǎn)、生活的，應(yīng)具有該集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。

2、家庭承包中家庭成員資格的確認(rèn)

農(nóng)村家庭土地承包經(jīng)營權(quán)是以戶為單位取得的。只有具有家庭成員資格，才有承包經(jīng)營權(quán)，而在一定時(shí)期內(nèi)每戶承包土地的數(shù)量基本不變，家庭人口卻在變化。故對于家庭承包的，在確定家第庭成員時(shí)，應(yīng)包括取得承包經(jīng)營權(quán)后因出生、婚姻、收養(yǎng)等原因增加的，并具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人員。家庭承包方分戶的，所分各戶未獨(dú)立取得土地承包經(jīng)營權(quán)的，各分戶的家庭成員仍然屬于承包方的家庭成員。

三、關(guān)于土地補(bǔ)償、安置費(fèi)用支付及分配糾紛

1、對土地補(bǔ)償、安置費(fèi)用分配方案的審查

對土地補(bǔ)償、安置費(fèi)用分配方案，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)從以下兩個(gè)方面進(jìn)行審查。第一、分配方案的形成應(yīng)當(dāng)符合民主議定程序。村民會議或村民代表會議是村民實(shí)行自治決定重大事項(xiàng)的機(jī)構(gòu)?！洞迕裎瘑T會組織法》第十九條規(guī)定，涉及到村民利益的八類重大事項(xiàng)，村民委員會必須提請村民會議決定。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地補(bǔ)償、安置費(fèi)用的分配方案屬于涉及村民重大利益的事項(xiàng)，因此在審查分配方案時(shí)，應(yīng)審查該方案的形成是否符合民主議定程序。對于違反村民會議或村民代表會議民主議定民程序形成的分配方案，應(yīng)確認(rèn)其無效。

第二、分配方案的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和國家政策相抵觸。分配方案是村民行使自治權(quán)的體現(xiàn)，但該自治權(quán)不是絕對的。根據(jù)《村民委員會組織法》第二十條的規(guī)定，在審查分配方案內(nèi)容時(shí)，應(yīng)以憲法、法律、法規(guī)及國家政策為依據(jù)，對違反法律、政策性規(guī)定的，或侵犯人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，應(yīng)確認(rèn)其無效。

2、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的分配

對于集體經(jīng)濟(jì)組織已經(jīng)領(lǐng)取土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)，并經(jīng)民主議定程序決定將此兩項(xiàng)費(fèi)用分配給全體村民的，未獲得分配的村民要求分配相應(yīng)分額的，應(yīng)予支持。

如果僅征用部分村民的承包地，集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)過程序。決定將安置補(bǔ)助費(fèi)分配給全體村民并對被征收土地的村民重新調(diào)整的，被征地村民要求給予全額安置補(bǔ)助費(fèi)的，不予支持。但集體經(jīng)濟(jì)組織如沒有對被征地村民重新調(diào)整承包地，被征地村民有權(quán)要求給予全額安置補(bǔ)助費(fèi)。

3、對名為借款實(shí)為土地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助費(fèi)的分配行為性質(zhì)的認(rèn)定及處理

近年來，我省出現(xiàn)了村委會或村民小組以借款形式將土地補(bǔ)償、安置費(fèi)用發(fā)放給其認(rèn)為應(yīng)當(dāng)參與分配的村民，雙方無還本付息、還款期限等約定，而對有些，如“外嫁女”等則不予借款，其實(shí)質(zhì)是限制或剝奪了某些村民的收益分配權(quán)。對于因集體經(jīng)濟(jì)組織不予“借款”而喪失收益分配權(quán)的村民要求參與分配的訴訟，應(yīng)根據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí)，按實(shí)際民事行為確定的原則進(jìn)行審理。

四、關(guān)于農(nóng)村土地承包合同糾紛及土地承包流轉(zhuǎn)糾紛

1、認(rèn)定農(nóng)村土地承包合同成立的依據(jù)

對土地承包合同的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)從引導(dǎo)農(nóng)村土地承包工作規(guī)范化出發(fā)，按照最高法院《關(guān)于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛件若干問題的規(guī)定》第三十五條的規(guī)定，有兩證（土地承包經(jīng)營權(quán)證、林權(quán)證）的，以兩證為熱認(rèn)定依據(jù)；沒有兩證的，書面合同、口頭合同、任務(wù)下達(dá)書以及其他能夠證明承包經(jīng)營法律關(guān)系存在的其他證據(jù)材料，可以作為認(rèn)定承包合同成立的依據(jù)。發(fā)包方就同一塊土地先后簽訂兩個(gè)以上土地承包經(jīng)營合同的，承包方均主張取得承包經(jīng)營權(quán)的，按照以下情形處理：（1）已經(jīng)登記并領(lǐng)取土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的承包方，取得土地承包經(jīng)營權(quán)，但屬于惡意串通的情形除外；（2）均未登記領(lǐng)取土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書的，已經(jīng)實(shí)際承包經(jīng)營權(quán)的，取得土地承包經(jīng)營權(quán)。

《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)向承包方頒發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證或者林權(quán)證等證書，并登記造冊，確認(rèn)土地承包經(jīng)營權(quán)。當(dāng)事人對土地承包經(jīng)營權(quán)與承包合同或?qū)嶋H履行不一致引發(fā)的糾紛，應(yīng)以土地承包經(jīng)營權(quán)證載明的內(nèi)容為依據(jù)。當(dāng)事人僅對土地承包經(jīng)營權(quán)證載內(nèi)容有異議的，不屬于民事案件受理范圍。

2、對農(nóng)村土地承包合同效力的審查

人民法院審理此類案件，應(yīng)從以下三個(gè)方面審查合同的效力。

訂立程序：承包方案依法須經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織的村民會議三分之二以上村民或者三分之二以上村民代表的同意。違反法定民主議定程序訂立的承包合同無效。

合同主體：我國現(xiàn)行法律規(guī)定，家庭承包的承包方須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)戶。本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上村民三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。因此，承包主體不符合上述規(guī)定的承包合同無效。

合同內(nèi)容：審查時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格依照《農(nóng)村土地承包法》等相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行。對合同約定將農(nóng)業(yè)用地用于農(nóng)業(yè)建設(shè)，未經(jīng)依法批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。合同中有關(guān)收回、調(diào)整承包地的約定，如果違反《農(nóng)村土地承包法》第二十六條、第二十七條規(guī)定的，該約定條款無效。

3、承包地的收回與調(diào)整

發(fā)包方根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》第二十六條規(guī)定，請求收回承包方承包的耕地、草地，終止承包合同的，應(yīng)予支持。承包方請求發(fā)包方對其提高土地生產(chǎn)能力的投入以及地上附著物給予相應(yīng)補(bǔ)償?shù)?，?yīng)予支持。

對于發(fā)包方因承包方棄耕、撂荒而收回承包地以及發(fā)包方違法收回或調(diào)整承包地所產(chǎn)生的糾紛，法院審理時(shí)，如發(fā)包方未將收回、調(diào)整承包地另行發(fā)包給第三方，承包方請求其返還承包地并賠償損失的，應(yīng)予支持；如果發(fā)包方將收回、調(diào)整承包地另行發(fā)包給第三方，承包方以發(fā)包方與第三方為共同被告，請求確認(rèn)發(fā)包方與他人訂立的承包合同無效、返還承包地的，應(yīng)予支持；第三方在承包地有合理投入請求承包方或發(fā)包方賠償損失的，應(yīng)予支持。

4、對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同效力的審查

根據(jù)《農(nóng)村土地承包法》對承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)及保護(hù)的規(guī)定，對土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同的效力應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審查。第一，承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)是否改變了土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途。第二，承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的期限是否超過了承包期的剩余期限，超過部分應(yīng)當(dāng)無效。第三，承包方土地轉(zhuǎn)包的，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。優(yōu)先權(quán)應(yīng)在合理期限內(nèi)行使；超過合理期限行使的，不予支持。第四，流轉(zhuǎn)協(xié)議是否違背平等協(xié)商的原則。對發(fā)包方強(qiáng)迫承包方將土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)給他人的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定流轉(zhuǎn)協(xié)議無效。第五，審查土地承包經(jīng)營的轉(zhuǎn)讓是否發(fā)包方同意。承包方如果未經(jīng)發(fā)包方同意將承包經(jīng)營的轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但起訴前取得發(fā)包方同意的除外。第六，承包方轉(zhuǎn)包、出租、互換或者以其他方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)設(shè)定抵押、抵償債務(wù)或者為他人債務(wù)提供擔(dān)保的，應(yīng)認(rèn)定無效。

本意見自2005年1月1日起實(shí)施。

第二篇：北京市高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村土地承包糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

北京市高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村土地承包糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

（2004年12月20日市高級人民法院審判委員會第138次會議通過）

為了正確審理農(nóng)村土地承包糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》及相關(guān)法律、政策，結(jié)合我市法院審理農(nóng)村土地承包合同糾紛的審判實(shí)踐，制定本指導(dǎo)意見。

一、關(guān)于訴訟主體及訴訟請求問題

1、在審理農(nóng)村土地承包合同糾紛案件中，往往會形成集團(tuán)訴訟。在審理這些訴訟中，各級法院應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國民事訴訟法》第五十四條、第五十五條及最高人民法院《關(guān)于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞若干問題的意見＝第五十九條至第六十四條的規(guī)定審理。

在審理中，各級法院應(yīng)貫徹以下審判原則：

（1）在受理上，應(yīng)切實(shí)保障訴訟代表人的合法權(quán)益，不得以任何理由限制其行使法律賦予的訴訟權(quán)利。

（2）在處理上，應(yīng)慎重處理，積極協(xié)調(diào)，多做調(diào)解工作。

（3）在審判效果上，應(yīng)注重集體利益與農(nóng)民個(gè)人利益的平衡。

2、村民僅以違反民主程序，而要求確認(rèn)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會對外簽訂的全部的承包合同、租賃合同無效的案件，因沒有針對特定承包合同、租賃合同，沒有具體的訴訟請求，不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百零八條起訴的有關(guān)規(guī)定，應(yīng)裁定駁回其起訴。

3、村基層組織對外發(fā)生農(nóng)村土地承包（租賃）合同糾紛或其他債權(quán)債務(wù)糾紛，應(yīng)以村民委員會或村集體經(jīng)濟(jì)組織為主體參加訴訟。

（1）村民委員會根據(jù)《中華人民共和國村民委員會組織法》第二條、第五條的規(guī)定，享有管理本村集體所有的土地和其他財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，其可作為獨(dú)立的訴訟主體。

（2）村集體經(jīng)濟(jì)組織包括村經(jīng)濟(jì)合作社及村辦企業(yè)等多種形式。村經(jīng)濟(jì)合作社作為村集體經(jīng)濟(jì)的代表，可作為獨(dú)立的訴訟主體參加訴訟。

村辦企業(yè)對外發(fā)生糾紛，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，可作為訴訟主體；未領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，其開辦單位為訴訟主體；開辦單位亦未領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的，以村民委員會或村經(jīng)濟(jì)合作社為訴訟主體。

4、村民依據(jù)其與村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會簽訂的協(xié)議以合同轉(zhuǎn)讓、侵權(quán)、排除妨礙等為由起訴本村其他村民，被告以與村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會亦存在土地承包關(guān)系進(jìn)行抗辯的案件，按以下原則處理：

（1）在案證據(jù)可以查明案件事實(shí)，則不應(yīng)追加村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會參加訴訟；

（2）村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會不參加訴訟無法查清事實(shí)，法院應(yīng)首先告知原告變更村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會為被告；

（3）如原告堅(jiān)持其所列被告及訴訟請求的，法院可追加村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會為被告，變更被告村民為第三人。

二、關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)問題

5、農(nóng)村土地承包經(jīng)營戶家庭內(nèi)部就農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)產(chǎn)生的糾紛，法院應(yīng)予受理。在審理中，按以下原則處理：

（1）以承包經(jīng)營戶的代表人與村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會簽訂的農(nóng)村土地承包合同或已領(lǐng)取的土地確權(quán)證書所確認(rèn)的土地面積為限。

（2）在承包經(jīng)營戶家庭成員內(nèi)部進(jìn)行平均分割，確認(rèn)各自享有土地經(jīng)營權(quán)的份額。

6、對已經(jīng)受理的村民主張村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會與村集體組織以外第三方簽訂土地承包（租賃）合同因未履行民主程序，要求確認(rèn)合同無效的案件，應(yīng)以村民個(gè)人為原告、村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會為被告、村集體組織以外的承包人（租賃人）為第三人。但采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式簽訂的土地承包合同除外。

案件審理的處理原則：

（1）首先應(yīng)注重調(diào)解工作，促使享有土地承包經(jīng)營權(quán)的村民與現(xiàn)承包方簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，通過規(guī)范流轉(zhuǎn)程序，明確雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系；

（2）通過修訂承包合同內(nèi)容、提高租金的等方法，在保護(hù)村民合法權(quán)益的前提下，維護(hù)合同關(guān)系的穩(wěn)定；

（3）確實(shí)違反民主議定程序，且雙方協(xié)商不成的，應(yīng)按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十八條規(guī)定，確認(rèn)合同無效。同時(shí)，注意區(qū)分過錯責(zé)任，在原承包戶反訴請求賠償損失的前提下，對原承包方的合理投入及預(yù)期利益要予以保護(hù)。

7、因減免農(nóng)業(yè)稅等政策的影響，村民依原土地承包合同或土地確權(quán)證書要求重新獲得土地承包經(jīng)營權(quán)的案件，應(yīng)區(qū)別對待：

（1）已經(jīng)完成二輪土地延包、土地平均承包到戶的地區(qū)，有證據(jù)證明已經(jīng)自愿放棄土地承包經(jīng)營權(quán)的村民，現(xiàn)要求重新獲得土地承包經(jīng)營權(quán)的，原則上應(yīng)駁回其訴訟請求。但可協(xié)調(diào)村民委員會與村民，有條件的在機(jī)動土地中調(diào)劑解決，沒有機(jī)動地的可通過土地流轉(zhuǎn)等辦法解決。

（2）對不能證明已經(jīng)自愿放棄土地承包經(jīng)營權(quán)的村民，應(yīng)根據(jù)本地區(qū)現(xiàn)有土地狀況及本地區(qū)農(nóng)委制定的相關(guān)政策，保護(hù)村民利益，將土地或土地收益給予村民。

二、關(guān)于土地流轉(zhuǎn)及土地征用過程中引起的民事糾紛問題

8、在土地征用補(bǔ)償案件中，村民認(rèn)為補(bǔ)償費(fèi)用偏低而起訴村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會的案件，應(yīng)區(qū)別情況處理：

（1）村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會通過民主議定方式形成分配決議，并無截留、扣繳、挪用或分配不公情形的，應(yīng)裁定駁回村民的起訴。

（2）因村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會對土地征用補(bǔ)償費(fèi)截留、扣繳、挪用或分配不公等原因，村民認(rèn)為沒有實(shí)際得到補(bǔ)償費(fèi)用的，應(yīng)以村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會為被告。在審理中，有證據(jù)證明確有截留、扣繳、挪用或分配不公事實(shí)的，村民要求返還收益的，法院應(yīng)予支持。

9、村民個(gè)人以村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會為被告，認(rèn)為村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會改變土地用途而無合法審批手續(xù)，請求確認(rèn)“土地征用”無效的案件，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第八條、《中華人民共和國土地管理法》第四條的規(guī)定原則上應(yīng)認(rèn)定“土地征用”無效。但在案件審理終結(jié)前，村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會提交了土地改變用途審批手續(xù)或土地征用合法審批手續(xù)的除外。

四、關(guān)于涉農(nóng)案件法律適用及訴訟費(fèi)用問題

10、關(guān)于法律適用，審理農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)案件中，對于《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》實(shí)施后的行為，應(yīng)當(dāng)一律適用《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定。對于《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》實(shí)施以前的行為，要適用當(dāng)時(shí)的法律及司法解釋的有關(guān)規(guī)定；當(dāng)時(shí)沒有規(guī)定的，可以參照適用《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》的有關(guān)規(guī)定。

對于審理土地流轉(zhuǎn)、土地征用補(bǔ)償案件，要嚴(yán)格適用《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定。

對于審理其他涉農(nóng)合同糾紛案件，除適用《中華人民共和國農(nóng)業(yè)法》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國村民委員會組織法》規(guī)定外，應(yīng)參照北京市制定的有關(guān)涉及農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民的政策性文件。

11、關(guān)于訴訟費(fèi)用，農(nóng)民所訴合同糾紛案件，應(yīng)繳納訴訟費(fèi)用，但決不能在訴訟費(fèi)用之外再收取其他費(fèi)用。對符合《〈人民法院訴訟收費(fèi)辦法〉補(bǔ)充規(guī)定》第4條規(guī)定的緩交、減交或者免交訴訟費(fèi)用條件的，農(nóng)民已申請緩交、減交、免交訴訟費(fèi)用的，受理案件的法院可酌情處理，以減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)。

五、其他

本意見自下發(fā)之日起施行。

下發(fā)之日起尚未審結(jié)的一、二審案件適用本意見；下發(fā)之日起已經(jīng)終審、當(dāng)事人申請?jiān)賹徎蛘甙磳徟斜O(jiān)督程序提起再審的案件，不適用本意見。

本意見與新頒布的法律、法規(guī)或司法解釋不一致的，以法律、法規(guī)或司法解釋為準(zhǔn)。

第三篇：貴州省高級人民法院 關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件的指導(dǎo)意見

貴州省高級人民法院 關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件的指導(dǎo)意

見（審判委員會2007年試行）

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(經(jīng)省法院審判委員會2007 年7 月16 日第44 次會議討論通過)為了保障人民法院依法正確、及時(shí)地審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛 案件，切實(shí)維護(hù)農(nóng)村土地承包當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和 國物權(quán)法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國農(nóng)村 土地承包法》、最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適 用法律問題的解釋》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，制定本意見。

一、關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件法律適用的原則

1、人民法院審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件，應(yīng)強(qiáng)化調(diào)解，堅(jiān)持 維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益與保護(hù)集體利益、尊重民主自治的統(tǒng)一，堅(jiān)持維護(hù)土 地承包經(jīng)營權(quán)及其自愿、合法流轉(zhuǎn)，堅(jiān)持維護(hù)和穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營體制，促進(jìn)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和農(nóng)村社會穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)法律效果與社會效果的 統(tǒng)一。

2、法律適用中，要尊重農(nóng)村社會生產(chǎn)生活習(xí)慣、民族習(xí)慣，要注 意國家有關(guān)三農(nóng)政策的調(diào)整作用，要注意區(qū)分家庭承包和其他方式的承 包所取得的土地承包經(jīng)營權(quán)法律適用上的差異。

二、關(guān)于涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件的受理

3、下列涉及農(nóng)村土地承包民事糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：(1)承包合同糾紛;(2)承包經(jīng)營權(quán)侵權(quán)糾紛;(3)承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛;(4)承包地征收利償費(fèi)用糾紛，其中包括土地補(bǔ)償費(fèi)分配糾紛、安置補(bǔ)助費(fèi) 給付糾紛、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)給付糾紛;(5)承包經(jīng)營權(quán)繼承糾 紛。

4、以下糾紛如符合《中華人民共和國行政訴訟法》第四十一條之 規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)作為行政糾紛受理：

(1)土地承包當(dāng)事人對相關(guān)地方人民政府關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)證的 登記、發(fā)放、變更、收回、注銷等行為有異議向人民法院起訴的;(2)集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營權(quán)，向有關(guān)行政 主管部門申請解決，因有關(guān)行政主管部門未予解決或?qū)鉀Q結(jié)果不服而 向人民法院起訴的;(3)當(dāng)事人對行政機(jī)關(guān)所作的關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地征收補(bǔ)償 費(fèi)用分配處理決定不服，以行政機(jī)關(guān)為被告向人民法院起訴的。

5、以下糾紛人民法院不予受理，依法告知當(dāng)事人向有關(guān)行政機(jī)關(guān) 申請?zhí)幚恚?/p>

(1)當(dāng)事人對市、縣人民政府批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償、安置 方案中補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)等有異議的。但當(dāng)事人對征地補(bǔ)償安 置已達(dá)成協(xié)議，因協(xié)議履行過程中發(fā)生的爭議，向人民法院 提起民事訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)受理。

(2)當(dāng)事人因土地使用權(quán)發(fā)生權(quán)屬爭議的。

6、當(dāng)事人依照最高人民法院《關(guān)于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案 件適用法律問題的解釋》第一條第一款第四項(xiàng)的規(guī)定提起民事訴訟的，人民法院應(yīng)依據(jù)下列情形分別予以處理：(1)1999 年1 月1 日新修訂的《中華人民共和國土地管理法》實(shí)施 以前所發(fā)生的土地補(bǔ)償費(fèi)分配糾紛，不予受理;該法實(shí)施以后發(fā)生的糾 紛，應(yīng)予受理。

(2)土地補(bǔ)償費(fèi)是否分配由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會、村 民小組依照法律規(guī)定的民主議定程序討論決定。沒有分配決議或方案而 起訴要求分配的，不予受理;分配決議或方案已經(jīng)法律規(guī)定的民主議定 程序討論決定，僅因分配決議或方案的履行而起訴的，可以受理;決定 對全體成員不分配，該集體經(jīng)濟(jì)組織成員請求分配的，不予受理;決定 分配部分費(fèi)用，該集體經(jīng)濟(jì)組織成員請求增減分配總額的，不予受理。

三、關(guān)于其他方式的土地承包合同效力糾紛

7、關(guān)于發(fā)包方或者多數(shù)村民以違反民主議定原則為由請求確認(rèn)其 他方式的土地承包合同無效，原則上可以適用最高人民法院《關(guān)于審理 農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的規(guī)定(試行)》第二十五條處理。

8、發(fā)包方違反法律規(guī)定的民主議定原則向第三人發(fā)包的承包合同，雙方協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無效。同時(shí)，根據(jù)當(dāng)事人的過錯，確 定各自應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任。

9、其他方式承包中，事先雖未經(jīng)法律規(guī)定的民主議定程序取得同 意，但實(shí)際采取招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商方式承包的，可以視為未違反民 主議定原則。

10、人民法院如不予支持當(dāng)事人確認(rèn)承包合同無效的請求，應(yīng)當(dāng)根 據(jù)案件實(shí)際情況，依據(jù)公平原則，對該承包合同的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)調(diào) 整。調(diào)整的方法包括調(diào)整承包費(fèi)或者承包期限等。

四、關(guān)于家庭土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛

11、當(dāng)事人一方以未登記為由，請求確認(rèn)互換與轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持。土地承包經(jīng)營權(quán)的互換與轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人。

12、承包人之間對不屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織的土地的土地承包經(jīng)營 權(quán)進(jìn)行的互換，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。但互換系不改變土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)屬的 互換耕種行為除外。

13、遺贈扶養(yǎng)協(xié)議已實(shí)際履行，扶養(yǎng)人與遺贈人屬于同一集體經(jīng)濟(jì) 組織或者戶口已遷至遺贈人所在集體經(jīng)濟(jì)組織的，或者戶口尚未遷入但 扶養(yǎng)人已履行了相關(guān)村民義務(wù)的，扶養(yǎng)人可以繼續(xù)承包。

五、關(guān)于承包經(jīng)營戶家庭內(nèi)部分割糾紛

14、農(nóng)村土地承包經(jīng)營戶家庭內(nèi)部就土地承包經(jīng)營權(quán)分割產(chǎn)生的糾 紛，人民法院可以受理。

15、承包經(jīng)營戶家庭內(nèi)部就土地承包經(jīng)營權(quán)分割自行協(xié)商達(dá)成的協(xié) 議，應(yīng)當(dāng)具有拘束力。如果未達(dá)成分割協(xié)議，原則上按照承包經(jīng)營戶家 庭成員人數(shù)進(jìn)行平均分割，確定各自享有的土地經(jīng)營權(quán)份額。

16、離婚糾紛中土地承包經(jīng)營權(quán)的分割，按照《中華人民共和國婚 姻法》以及最高人民法院《關(guān)于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問題的 規(guī)定(試行)》第三十四條處理。

六、關(guān)于土地承包經(jīng)營權(quán)繼承糾紛

17、承包人死亡時(shí)因個(gè)人承包已經(jīng)取得和應(yīng)當(dāng)取得的承包收益，依 照《中華人民共和國繼承法》的規(guī)定繼承。

18、家庭承包的，家庭成員之一死亡的，不發(fā)生土地承包經(jīng)營權(quán)繼 承問題，承包地由家庭其他成員繼續(xù)承包經(jīng)營。家庭成員全部死亡的，該土地承包經(jīng)營權(quán)消滅。但承包地為林地的 除外。

19、林地家庭承包和其他方式承包中，其繼承人或者權(quán)利義務(wù)承受 者在承包期內(nèi)可以繼續(xù)承包。發(fā)包方以依據(jù)前款規(guī)定取得土地承包經(jīng)營權(quán)的人為本集體經(jīng)濟(jì)組 織以外的人為由，請求收回承包地的，不予支持。

七、關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)分配糾紛

20、關(guān)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的認(rèn)定

(1)土地補(bǔ)償費(fèi)分配糾紛案件審理中，人民法院有權(quán)對集體經(jīng)濟(jì)組 織成員資格進(jìn)行司法認(rèn)定，但應(yīng)當(dāng)充分尊重村民會議或村民代表會議的 決定或決議，不應(yīng)輕易否定。

(2)具有下列情形之一的，其應(yīng)當(dāng)具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格： ①出生時(shí)，父母雙方或者一方是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員且本人戶籍登記在 本集體經(jīng)濟(jì)組織所在地的;②因婚姻或收養(yǎng)關(guān)系已進(jìn)入本集體經(jīng)濟(jì)組織 農(nóng)戶實(shí)際生產(chǎn)、生活，并與本集體經(jīng)濟(jì)組織形成權(quán)力義務(wù)關(guān)系，戶口已 遷入本集體經(jīng)濟(jì)組織所在地或者非因自身原因未遷入且未享受原戶籍 所在地集體經(jīng)濟(jì)組織收益分配權(quán)的;③與城鎮(zhèn)職工、居民結(jié)婚，戶籍仍 在原村、組農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所在地的;④因國防建設(shè)或者其他政策性 遷入的;⑤因外出經(jīng)商、務(wù)工等原因，脫離集體經(jīng)濟(jì)組織所在地生產(chǎn)、生活，未遷出戶口的;⑥因在大中專院校學(xué)習(xí)、服義務(wù)兵或初級以下士 官兵役等原因被注銷、遷出常住戶口的;⑦因服刑、勞教等原因被注銷、遷出常住戶口的;⑧經(jīng)村民會議、村民代表會議討論同意的;⑨法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)具有的。(3)具有下列情形之一的，其應(yīng)當(dāng)喪失本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格： ①死亡的;②取得其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的;③取得設(shè)區(qū)市城鎮(zhèn)非 農(nóng)業(yè)戶口的;④取得非設(shè)區(qū)市城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口，且納入國家公務(wù)員序列 或者城鎮(zhèn)企業(yè)職工、居民社會保障體系的。(4)外來人員將戶口遷入本集體經(jīng)濟(jì)組織，遷入時(shí)如有約定的，從 其約定，但約定不得違反法律、法規(guī)規(guī)定。遷入時(shí)無約定的，如其自戶 口遷入時(shí)起，未在戶口所在地生產(chǎn)、生活或未與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織形成 權(quán)利義務(wù)關(guān)系的，不以該集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地為基本生活保障的，不具有該集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。

21、關(guān)于土地補(bǔ)償費(fèi)分配方案的認(rèn)定

(1)人民法院審理土地補(bǔ)償費(fèi)分配糾紛，應(yīng)當(dāng)審查農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組 織所作出的分配方案。分配方案內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和國家政策相抵觸。如果部 分抵觸的，抵觸部分無效，其他部分有效。分配方案應(yīng)符合《中華人民共和國村民委員會組織法》或《中華人 民共和國土地管理法》或《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》等法律所 規(guī)定的民主議定程序。如果集體經(jīng)濟(jì)組織未依法做出分配決定，但已經(jīng) 實(shí)際進(jìn)行分配，如占2／3 以上的有權(quán)享有分配成員，已實(shí)際接受分配 款項(xiàng)且在一年內(nèi)未提出異議的，則可以視為集體經(jīng)濟(jì)組織已做出分配決 定，該分配決定可以視為未違反民主議定程序。

(2)對于集體經(jīng)濟(jì)組織采取名為借款實(shí)為分配的行為，應(yīng)按該行為 的實(shí)際性質(zhì)認(rèn)定。

22、土地補(bǔ)償費(fèi)分配糾紛案件應(yīng)當(dāng)適用《中華人民共和國民法通則》 第一百三十五條關(guān)于訴訟時(shí)效的規(guī)定。

八、其他規(guī)定

23、本指導(dǎo)意見自2007 年8 月1 日起施行，法律、法規(guī)和司法解 釋作出新規(guī)定的，從其規(guī)定。

(責(zé)任編輯：包頭律師咨詢網(wǎng)http://004km.cn/)

第四篇：關(guān)于印發(fā)《安徽省高級人民法院關(guān)于審理民間借貸糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

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關(guān)于印發(fā)《安徽省高級人民法院關(guān)于審理民間借貸糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

關(guān)于印發(fā)《安徽省高級人民法院關(guān)于審理民間借貸糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》的通知

皖高法【2013】470號

全省各級人民法院：

《安徽省高級人民法院關(guān)于審理民間借貸糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》已經(jīng)本院審判委員會民事執(zhí)行審判專業(yè)委員會2017年12月16日第30次會議討論通過，現(xiàn)予印發(fā)，請參照執(zhí)行。執(zhí)行過程中如遇問題，請及時(shí)層報(bào)安徽省高級人民法院。

安徽省高級人民法院

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2017年12月19日

安徽省高級人民法院

關(guān)于審理民間借貸糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見

(安徽省高級人民法院審判委員會民事執(zhí)行審判專業(yè)委員會2017年12月16日第30次會議討論通過)

為公正審理民間借貸糾紛案件，統(tǒng)一裁判尺度，平等保護(hù)借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和《最高人民法院關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》的規(guī)定，結(jié)合我省實(shí)際，提出以下意見。

第一條借款合同或借條、收條、欠條等債權(quán)憑證載明的出借人和借款人為民間借貸糾紛的當(dāng)事人。

第二條保證人為借款人提供連帶保證，出借人僅起訴保證人的，人民法院認(rèn)為需要借款人參加訴訟的，可以追加借款人為共同被告;保證合同未明確約定保證人承擔(dān)連帶責(zé)任，出借人僅起訴保證人的，應(yīng)當(dāng)追加借款人為共同被告。

第三條出借人或借款人為兩人以上的，僅一人或部分出借人提起訴訟

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 的，應(yīng)當(dāng)通知其他出借人參加訴訟;出借人僅起訴一個(gè)或部分借款人的，可以追加其他借款人為共同被告。

第四條夫妻一方向他人借款，出借人僅起訴借款人的，訴訟時(shí)婚姻關(guān)系仍然存續(xù)，一般不依職權(quán)追加借款人的配偶為共同被告;訴訟時(shí)借款人已經(jīng)離婚，出借人申請追加借款人的原配偶為共同被告，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許。

第五條主合同借款人涉嫌犯罪或構(gòu)成犯罪并不必然導(dǎo)致?lián)：贤瑹o效，出借人起訴請求連帶責(zé)任保證人承擔(dān)民事責(zé)任的應(yīng)予受理，應(yīng)當(dāng)在認(rèn)定主合同效力的前提下，依法確定擔(dān)保人的民事責(zé)任。

第六條民間借貸合同自出借人將資金或支付憑證交付給借款人時(shí)生效。

第七條自然人與非金融機(jī)構(gòu)法人之間的借貸，意思表示真實(shí)且已交付借款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借貸行為有效。

第八條非金融機(jī)構(gòu)法人及其他組織之間變相從事金融業(yè)務(wù)的借貸行為應(yīng)認(rèn)定無效，但確因生產(chǎn)經(jīng)營需要以自有資金相互借款的應(yīng)認(rèn)定有效。

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第九條出借人明知借款人借款用于賭博、吸毒等違法犯罪活動仍然進(jìn)行借貸的，借貸行為不受法律保護(hù)。

第十條原告依據(jù)債權(quán)憑證提起訴訟，被告提供證據(jù)證明糾紛確因其他法律關(guān)系引起并對雙方基礎(chǔ)法律關(guān)系性質(zhì)或履行事實(shí)提出抗辯的，應(yīng)當(dāng)按照其他相應(yīng)法律關(guān)系審理。

第十一條借款人為借款而與出借人簽訂買賣合同，借款到期后借款人不能還款，出借人要求以借款本息沖抵買賣合同價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)將民間借貸合同與買賣合同合并審理。

第十二條當(dāng)事人為自然人的民間借貸糾紛案件，自然人本人不到庭參加訴訟無法查明事實(shí)的，應(yīng)依照民事訴訟法的規(guī)定傳喚當(dāng)事人本人到庭。無正當(dāng)理由拒不到庭的，依法承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

第十三條出借人主張現(xiàn)金支付的，應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明。人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)借貸金額大小、款項(xiàng)交付、出借人的經(jīng)濟(jì)能力、交易細(xì)節(jié)、交易習(xí)慣、出借人與借款人的關(guān)系親疏程度等因素，綜合判斷借貸事實(shí)是否發(fā)生。

第十四條借款人將動產(chǎn)質(zhì)押給典當(dāng)行借款而產(chǎn)生的債務(wù)履行糾紛，應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)法和擔(dān)保法有關(guān)質(zhì)押的法律規(guī)定。

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第十五條借貸雙方對支付利息沒有約定或者自然人對支付利息約定不明，出借人主張支付利息的，不予支持。

第十六條債權(quán)憑證載明的借款金額，一般認(rèn)定為本金，預(yù)先在本金中扣除利息的，本金應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際出借的金額認(rèn)定。

第十七條借貸雙方對本金、利息的償還順序有約定的從其約定，沒有約定的按照先息后本的順序認(rèn)定。超過應(yīng)付利息數(shù)額的部分，應(yīng)當(dāng)?shù)挚郾窘稹?/p>

第十八條借款人對已經(jīng)支付的利息，以不當(dāng)?shù)美麨橛梢蟪鼋枞朔颠€的，經(jīng)審理認(rèn)為沒有損害國家、社會公共利益和第三人合法權(quán)益的，不予支持。

第十九條債權(quán)憑證沒有載明債權(quán)人時(shí)，債權(quán)憑證持有人提起訴訟的應(yīng)予受理，能夠認(rèn)定原告不享有債權(quán)的，應(yīng)當(dāng)判決駁回原告的訴訟請求。

第二十條人民法院審理民間借貸糾紛案件應(yīng)認(rèn)真甄別是否存在虛假訴訟。屬于虛假訴訟的民間借貸糾紛案件，應(yīng)當(dāng)判決駁回原告的訴訟請求，并依法予以處理。

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第二十一條本意見自2017年1月1日起施行，法律、法規(guī)和司法解釋另有規(guī)定的從其規(guī)定。

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觸

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肇

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第五篇：安徽省高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見

安徽省高級人民法院

關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見

(2012年3月5日安徽省高級人民法院審判委員會民事執(zhí)行專業(yè)委員會第1次會

議通過）

為正確審理房屋買賣合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）等法律法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合本省民事審判實(shí)際，制定本意見。

一、關(guān)于新建商品房買賣合同糾紛

1、當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購書、購房意向書等協(xié)議雖然不具備《解釋》第五條規(guī)定的條件，但已經(jīng)明確了擬購商品房的位置、面積、價(jià)款且能夠?qū)嶋H履行的，可以認(rèn)定為商品房買賣合同。但當(dāng)事人明確約定認(rèn)購書、購房意向書等協(xié)議僅為預(yù)約合同的除外。

人民法院對認(rèn)購書、購房意向書等協(xié)議性質(zhì)作出的認(rèn)定，不影響一方當(dāng)事人根據(jù)協(xié)議中定金條款的約定，向可歸責(zé)的另一方當(dāng)事人主張適用定金罰則。

2、當(dāng)事人以期房不能轉(zhuǎn)讓為由請求確認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同無效的，一般不予支持；轉(zhuǎn)讓人在轉(zhuǎn)讓合同履行期限屆滿時(shí)仍未取得房屋所有權(quán)，致使受讓人不能辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人請求解除合同并要求轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。

3、出賣人就同一房屋分別與數(shù)個(gè)買受人簽訂買賣合同，在合同均為有效且買受人均主張出賣人履行合同轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的情況下，一般應(yīng)按照以下順序確定買受人的權(quán)利保護(hù)順位：

（1）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的；

（2）已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記或合同備案手續(xù)的；

（3）已經(jīng)合法占有房屋的；

（4）合同實(shí)際履行在先的；

（5）均未履行，合同成立在先的。

簽訂房屋買賣合同在先的買受人已經(jīng)合法占有了房屋，出賣人又與后買受人

簽訂合同并辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，除非先買受人能夠舉證證明后買受人在簽訂合同及辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)知道或應(yīng)當(dāng)知道房屋已被其他買受人先行占有，仍應(yīng)優(yōu)先保護(hù)已經(jīng)辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的買受人。

4、房屋買賣格式合同約定以“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”作為交付條件，一般應(yīng)以出賣人（建設(shè)單位）組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收并出具驗(yàn)收合格的意見作為認(rèn)定房屋經(jīng)驗(yàn)收合格的依據(jù)。但規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城建檔案管理等專門管理部門尚未出具認(rèn)可性意見的，不應(yīng)認(rèn)定房屋已經(jīng)驗(yàn)收合格。

5、出賣人交付的房屋不符合本意見第4條規(guī)定的交付條件，買受人接收了房屋后以出賣人交付房屋時(shí)“未經(jīng)驗(yàn)收合格”為由主張逾期交房違約責(zé)任的，在一審法院辯論終結(jié)前出賣人能夠提供完整的《工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》，對買受人的訴訟請求一般不予支持。

6、房屋買賣合同約定出賣人在交付房屋時(shí)須提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等文件，出賣人實(shí)際交付房屋時(shí)未能提供上述文件的，買受人有權(quán)拒絕接收房屋，但買受人接收房屋后又以出賣人未能依約提供上述文件為由主張逾期交房違約責(zé)任的，一般不予支持。

7、買受人以出賣人逾期辦證為由主張違約責(zé)任的，出賣人舉證證明其已于房屋買賣合同約定或《解釋》規(guī)定的辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的最后期限30個(gè)工作日前向產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)報(bào)送了辦證所需的文件和資料的，對買受人的訴訟請求一般不予支持。

8、房屋買賣合同的當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求對違約金進(jìn)行調(diào)整，但雙方當(dāng)事人均未舉證證明守約方因違約所造成的實(shí)際損失，人民法院可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第二十九條的規(guī)定，結(jié)合案件具體情況，在中國人銀行發(fā)布的同期同類貸款利率四倍的范圍內(nèi)，對約定的違約金進(jìn)行調(diào)整。

二、關(guān)于城鎮(zhèn)”二手房“買賣合同糾紛

9、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房屋不得轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，在性質(zhì)上不屬于《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋

（二）》第十四條規(guī)定的“效力性

強(qiáng)制性規(guī)定”，買受人僅以出賣人簽訂合同時(shí)未取得房屋權(quán)屬證書為由請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款第（二）項(xiàng)的規(guī)定在性質(zhì)上也不屬于上述司法解釋第十四條規(guī)定的“效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，不應(yīng)作為認(rèn)定房屋買賣合同無效的法律依據(jù)。

10、房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。

在合同約定的履行期限屆滿時(shí)因抵押登記仍未涂銷，導(dǎo)致無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人請求解除合同的，可予支持。買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的，可綜合考慮合同雙方過錯、所造成的損失等因素，確定應(yīng)予承擔(dān)的責(zé)任。

11、當(dāng)事人之間就同一房屋分別簽訂數(shù)份買賣合同，因該數(shù)份合同中關(guān)于房屋價(jià)款、履行方式、履行期限等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的約定不一致而產(chǎn)生爭議的，人民法院應(yīng)當(dāng)綜合考慮合同簽訂時(shí)間的先后、實(shí)際履行情況、同類房屋市場交易價(jià)等因素，確定當(dāng)事人的真實(shí)意思，認(rèn)定應(yīng)予履行的合同。

12、房屋中介機(jī)構(gòu)違反忠實(shí)居間義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害委托人利益，委托人拒絕支付中介服務(wù)費(fèi)用或請求房屋中介機(jī)構(gòu)賠償因此造成的損失的，應(yīng)予支持。

三、關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同糾紛

13、城鎮(zhèn)居民、法人或其他組織購買農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的房屋簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條和《中華人民共和國土地管理法》第四十三的規(guī)定，認(rèn)定為無效合同。

農(nóng)村房屋買賣合同被認(rèn)定為無效的，可以根據(jù)當(dāng)事人的過錯、所獲利益、賠償能力等情況，判令其承擔(dān)相應(yīng)的締約過失責(zé)任。

14、非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效合同。但買受人在一審法院辯論終結(jié)前取得出賣人所謂的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且符合其他購買條件的，可以認(rèn)定合同有效。

四、其他問題

15、共有房屋的部分登記權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房屋，屬于無權(quán)處分行為，其他登記權(quán)利人以轉(zhuǎn)讓房屋未經(jīng)其同意為由主張買賣合同無效的，一般予以支持。但買受人有理由相信出賣人有代理權(quán)的除外。

共有房屋登記在一人或部分共有人名下，登記權(quán)利人轉(zhuǎn)讓共有房屋，亦屬于無權(quán)處分行為，其他共有人主張房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百零六條第一款的規(guī)定進(jìn)一步審查買受人是否構(gòu)成善意取得。

16、房屋買賣合同簽訂后，買受人已交付了全部價(jià)款并合法占有了房屋，在申請登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記期間，該買受人對轉(zhuǎn)移登記尚未完成沒有過錯，或者因出賣人原因無法辦理轉(zhuǎn)移登記，出賣人的債權(quán)人請求人民法院查封、拍賣、變賣該房屋，買受人提出異議的，應(yīng)予支持。但有證據(jù)證明買受人與出賣人惡意串通損害債權(quán)人利益的除外。

17、房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約協(xié)助買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人提起確權(quán)之訴，請求確認(rèn)房屋歸其所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)對買受人進(jìn)行釋明，告知變更訴訟請求為主張出賣人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人堅(jiān)持不予變更的，應(yīng)當(dāng)駁回其訴訟請求。

買受人請求出賣人履行協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記義務(wù)的，不受法律規(guī)定的訴訟時(shí)效期間的限制。

18、本意見自下發(fā)之日起施行。