第一篇：城市舊城改造問題探析

城市舊城改造問題探析

【摘要】隨著社會經(jīng)濟的高速發(fā)展，許多舊城區(qū)原有的格局、經(jīng)濟模式和生活交通方式，很難滿足人們對生活的高標準要求，也與現(xiàn)代的發(fā)展越來越不適應，例如舊城區(qū)功能過度集中、房屋破舊、居住擁擠、交通阻塞、環(huán)境污染、市政和公共設(shè)施落后、布局不合理等問題，我國大部分城市都可以算作舊城市，在社會主義市場經(jīng)濟條件下，如何建設(shè)和改造城市，這無疑是城市規(guī)劃研究工作者探討的課題，同時也是每個居民所關(guān)注的問題，無論是為了滿足因城市化進程的加快而不斷擴大的城市空間發(fā)展的需要，或是為了保護有限的土地資源合理利用土地的需要，還是為了改善舊城功能結(jié)構(gòu)以適應城市發(fā)展的需要，舊城改造都是城市化發(fā)展的必然要求。

【關(guān)鍵字】城市舊城改造問題對策與措施

為了更好的發(fā)展建設(shè)城市，給人們提供方便快捷的服務(wù)及舒適的生活條件，改造舊城市是一個必然的過程。而舊城改造本該是個利國利民的政策，可是很多地區(qū)在進行舊城改造的過程中出現(xiàn)了許多嚴重問題，下面本文就舊城改造問題做一個探析，希望人們能更好的認識舊城改造，也希望政府人員能重視舊城改造合理規(guī)劃改造。

一、城市舊城存在的問題，改造的必要性

我國大部分城市都可以算作就城市，普遍存在的問題是：

1.布局不合理。工業(yè)生產(chǎn)、居民、歷史文物、倉庫、學校機關(guān)等混雜在一起，布局混亂。

2.基礎(chǔ)設(shè)施嚴重不足而且難以改善。

3.人口密度過大，我國許多大城市每平方公里3萬人，上海達4萬人。而歐美的大城市，如華盛頓、斯德哥爾摩等每平方公里不足5，000人。

因此，舊城市改造在我國是一件長期艱巨的任務(wù)。

二、城市舊城改造概念

舊城改造是按統(tǒng)一規(guī)劃，對現(xiàn)有城區(qū)進行有計劃、有步驟的改造，使之適應城市經(jīng)濟、社會發(fā)展整體需要的建設(shè)活動。舊城改建是舊城區(qū)的再開發(fā)，能使舊城區(qū)其整體功能得到進一步改善和提高。當前我國正處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時期，建設(shè)用地粗放利用、閑置浪費現(xiàn)象較為普遍，為了集約用地，國家加強了土地的宏觀調(diào)控。

三、城市舊城改造的內(nèi)容

舊城改造的內(nèi)容主要包括三個方面，分別是：開發(fā)、修復、保護。

開發(fā)是指：在布局混亂，城市功能喪失，城市環(huán)境質(zhì)量嚴重惡化的城區(qū)，根據(jù)城市的總體規(guī)劃、拆除全部建筑和構(gòu)筑物，拓寬城市道路，新建各種必要的城市設(shè)施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高環(huán)境質(zhì)量，徹底改變原有城區(qū)景觀的大規(guī)模城市改造建設(shè)。比如城市高新區(qū)的建設(shè)、城市快速路建設(shè)等等，都屬城市的再開發(fā)。

修復是指：在布局混亂，城市功能部分喪失，環(huán)境質(zhì)量正在惡化的城區(qū)，根據(jù)城市總體規(guī)劃，拆除不良建筑物和構(gòu)筑物，對尚可保留或具有保留價值的城市建筑物和構(gòu)筑物進行保護性修繕、改造、新建各種必要的城市設(shè)施，重新安排合理的城市土地利用，完善城市功能，提高環(huán)境質(zhì)量，部分改變原有城區(qū)景觀的中等規(guī)模的城市改造建設(shè)，也可理解為“舊物更新”。比如臨街商鋪改造、舊小區(qū)改造等。

保護是指：在現(xiàn)狀良好，但將來可能惡化的城區(qū)，根據(jù)城市總體規(guī)劃，對具有保留價值的建筑物、構(gòu)筑物、街區(qū)進行保護性修繕，強化城市功能，保護城市環(huán)境和原有地區(qū)景觀，是小規(guī)模城市改造建設(shè)。比如某些城市古建筑的保護和開發(fā)。

四、城市舊城改造的原則

《城市規(guī)劃法》第二十七條規(guī)定：“城市舊區(qū)改建應當遵循加強維護、合理利用、調(diào)整布 第 1 頁

局、逐步改善的原則，同意規(guī)劃，分期實施，并逐步改善居住和交通運輸條件，加強基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)，提高城市的綜合功能?！?/p>

因此舊區(qū)改建應遵循以下三個原則：

1.加強維護、合理利用原則：對城市舊區(qū)原有的建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施仍有保留價值的，應當維護，能夠利用的要合理利用，包括原有的房屋、管線、道路，也包括有價值的歷史文物，不能一概拆除。

2.調(diào)整布局：在科學劃分功能的前提下，把不符合本區(qū)域的項目拆除或遷出、把適合本區(qū)域功能的項目遷入，并且要使基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與其相適應。

3.逐步改善：舊城區(qū)需要改善的功能太多，按現(xiàn)階段我國的經(jīng)濟發(fā)展水平，要在短期內(nèi)完全改善是不現(xiàn)實的，尤其是大城市的舊區(qū)。改善舊城區(qū)是一項長期而艱巨的任務(wù)，只能逐步地堅持不懈的改建，不能一步到位。

五、城市舊城改造存在的問題

1、對舊城改造的復雜性缺乏認識“將問題簡單化,不顧具體情況一律采用推倒重建的單一的開發(fā)方式,造成財力和物力的浪費,破壞了原有城市的空間結(jié)構(gòu)和原有社會網(wǎng)絡(luò)”。對“舊區(qū)”的認識就是過去留下的“爛攤子”，是城市的“包袱”和“臟、亂、差”的代表，舊城改造就是放開手腳清除這些“毒瘤”。加上強大的商業(yè)利益的推動，相對應地，過去在舊城改造中在具體工作中采取了不分良莠，一律大面積拆遷，整平土地重新建設(shè)的做法。這樣的做法見效明顯、工作簡單，但往往直接瓦解了城市原來的社會結(jié)構(gòu)、文化脈絡(luò)、地方風情，而且市場化運作對高回報率的追求，屢屢突破城市規(guī)劃對建設(shè)的控制各種要求，導致城市歷史格局、肌理的破壞和傳統(tǒng)風貌的喪失。

2、以獲取利潤為主要目標,追求單一的經(jīng)濟效益,過度提高容積率,增大建筑密度,減少建筑間距,造成過密開發(fā)和土地濫用,導致環(huán)境持續(xù)惡化。以重慶中區(qū)為例，2007年上半年批準的用地面積為7萬平方米左右，比去年同期減少近4/5；批準的建筑工程面積為85萬平方米，比去年同期增加了80%多。批準用地面積在減少，而建筑工程面積在大幅增加。這一減一增之間，將使單位用地面積內(nèi)的建筑量增大，建筑容積率提高，與之相配套的公園綠地等公共設(shè)施問題將更難解決。

3、只看到局部的眼前的經(jīng)濟利益,在城市歷史文化和景觀保護區(qū)內(nèi)拆除或改建需要保護的歷史建筑,嚴重破壞城市的傳統(tǒng)風貌和特色。目前許多地區(qū)舊城改造是以開發(fā)公司為主的方式運行，而且基本采用新區(qū)開發(fā)模式，大拆大改，推倒重來。

4、局限于開發(fā)有利可圖的項目和黃金地段,而一些較難產(chǎn)生可觀經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)設(shè)施和急需更新的經(jīng)濟效益差的地段卻無人問津,城市整體環(huán)境難以得到改善。隨著城市土地和商品房價格的上升，舊城改造的成本也越來越高，在改善城市形象推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的同時，目前舊城改造出現(xiàn)了兩種明顯的趨勢。一部分開發(fā)商為了加快開發(fā)進度，一般選擇拆遷難度相對較低的城鄉(xiāng)結(jié)合部地塊進行開發(fā)，以此來降低開發(fā)的難度，形成了攤大餅似的房地產(chǎn)開發(fā)模式；這種發(fā)展模式土地價格相對便宜，商品房的升值空間很大。另一部分開發(fā)商則尋找地段較好的地塊進行舊城改造開發(fā)，以追求更大的收益。

5.對舊城的改造，未考慮新建筑施工對周邊建筑的影響。在舊城改造中，由于新建建筑物多為高層建筑，地下室有一至三層不等。在基坑開挖施工過程中，周邊建筑物經(jīng)常受此影響產(chǎn)生墻面、地面裂縫。這些裂縫多是基礎(chǔ)沉降產(chǎn)生的變形裂縫，這些隱藏的危害對建筑的安全是很容易被輕視的，但造成的危害確是很重大的。

6.舊城改造中還有一個比較突出的問題就是因改造中因拆遷而產(chǎn)生的問題，主要有以下幾點：

①拆遷補償標準不合理，補償金額過低。補償款之低讓大多數(shù)中低階層的居民無法在原地買到同等面積和保持同等生活質(zhì)量的房屋。這是造成拆遷糾紛中最普遍、最主要的原因。

②有的地方拆遷的主體及行為不合法。有的拆遷人根本不具備合法的拆遷資格;在拆遷過程中有的拆遷人違規(guī)操作。像這種拆遷人是無法讓拆遷戶安心的。

③拆遷過程中不能很好尊重被拆遷人的意愿，甚至在雙方未達成協(xié)議就搞野蠻拆遷。在拆遷過程中使用暴力拆遷，以強凌弱，以大壓小，使矛盾激化，這也是造成上訪的主要原因之一。

④未能做好拆遷戶的安置工作。安置的房屋條件很差，不但證件手續(xù)不齊，還經(jīng)常停水停電，有的甚至是危房，相信任何人被這樣安置都不會滿意的。

⑤沒有按政策辦事，拆遷的操作隨心所欲，因人而異，有的甚至濫用職權(quán)，罔顧群眾利益。有的地方不重視規(guī)劃，不認真做好每年的建設(shè)工作計劃，而且缺乏政策的連貫性，時常出現(xiàn)今屆李書記說拆東區(qū)，明屆張領(lǐng)導說拆西區(qū)，變化之大令干部群眾無所適從。

房子是人們安居樂業(yè)、居住棲息的場所，是中國絕大多數(shù)老百姓一生中最大的財富，人們當然十分珍惜和保護它，因此，當?shù)卣谂f城改造時，應體恤民情，順應民意，不要盲目地搞大拆大建，對于確需拆遷的舊區(qū)，就應制定政策，做好規(guī)劃，做好宣傳，爭取得到大多數(shù)群眾的支持，來保證舊城改造工作能夠順利進行。

六、對策與措施

針對上面的問題，可采取如下的對策及措施：

1、舊城改造要遵循城市發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，走有機更新可持續(xù)發(fā)展道路

有機更新即采用適當?shù)囊?guī)模，依據(jù)改造的內(nèi)容與要求，妥善處理目前與將來的關(guān)系，并在舊城改造要過程中，遵循統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一管理的“五統(tǒng)一”原則，有計劃、有步驟地進行舊城改造建設(shè)。

2、舊城改造要走房地產(chǎn)綜合開發(fā)之路

黃金地段盡量多建商業(yè)、服務(wù)、辦公、娛樂等經(jīng)營性房屋，以增大再開發(fā)的價值，收回資金，用于貼補經(jīng)濟效益差地段的舊城改造。

3、政府加強宏觀調(diào)控

政府要制訂與舊城改造有關(guān)的地方性法規(guī)和技術(shù)標準來管理和約束舊城改造行為，減少開發(fā)活動中的盲目性和投機性； 要制訂適當?shù)莫剳痛胧?，充分調(diào)動各方面的積極性，尤其對部分已改造的周邊地區(qū)，由于有先前的開發(fā)商遺留下來的難題，政府要給予政策傾斜； 政府要加大對舊城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投資，改造好舊城區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境。

4、加強規(guī)劃引導

城市規(guī)劃部門要花大力氣對舊城改造問題進行全面深入細致的研究，制定系統(tǒng)的改造規(guī)劃，協(xié)調(diào)解決空間布局、用地調(diào)整、交通、綠化、景觀、市政、文物保護等問題。編制舊城改造規(guī)劃要引入城市經(jīng)營的觀念，按經(jīng)濟規(guī)律辦事。對每項舊城改造項目，都要從土地評估、土地分級著手，對土地增值、土地市場進行測算，進行詳細的成本效益分析，使舊城改造規(guī)劃建立在可實現(xiàn)的基礎(chǔ)上。

5.以人文本，維護廣大人民的合法權(quán)益

舊城改造涉及千家萬戶，若我們借舊城改造之機，立足群眾，真真正正為人民群眾辦實事、辦好事，相信天下再難辦的事也會迎刃而解。首先，我們應制定補償、安置和規(guī)范拆遷等管理辦法，為維護廣大群眾合法權(quán)益提供法律保障。其次，要落實國家有關(guān)拆遷方面的方針政策，著重做好補償和安置的工作，保證“居者有其屋”。最后，要加強住房保障體系建設(shè)，特別要重點保護如五保戶、孤寡老人、困難戶等弱勢群體的合法權(quán)益。此外，還可通過適量發(fā)展經(jīng)濟適用住房和廉租房來解決安置難等問題。

6.要做好宣傳，落實政策

舊城改造涉及到千家萬戶的切身利益，是社會的熱點話題，因此政府要充分做好宣傳，與人民做好溝通。要利用電視、廣播、報紙、網(wǎng)絡(luò)等媒體向廣大群眾正面宣傳我們的拆遷政

策和房屋拆遷工作情況，展示城市建設(shè)的成果，使群眾理解舊城改造的目的和意義；要按規(guī)定日期提前公告，使被拆遷人有充足的時間去準備搬遷；要向各拆遷戶派發(fā)有關(guān)拆遷政策法規(guī)、拆遷補償標準、拆遷期限、安置地點等資料，使群眾充分了解舊城改造的運作，保障了群眾的知情權(quán)。

7.新區(qū)開發(fā)要先于舊城改造

舊城改造需要以新區(qū)開發(fā)為前提，當新區(qū)開發(fā)成片，配套設(shè)施齊備，四周環(huán)境優(yōu)美，自然會將人口密度較大的舊城區(qū)居民吸引到新區(qū)去居住和辦公。這樣，舊城區(qū)的人口密度就會大大下降，從而使政府在舊城區(qū)進行改造時就輕松和方便得多了。

8.舊城改造要注意保留城市舊有特色，不能盲目大拆大建。

舊城改造，并不意味拆舊建新、拆低建高、拆小建大，尤其對于有歷史意義的城市來講更是這樣，對于舊城中具有特色的舊建筑、古街店鋪、古寺名宅、園林古樹等，應給予保留。這既是保留本城文化特色的需要，又是繼承歷史文明的具體體現(xiàn)。在世界上，許多發(fā)達國家對名城的保護，已從保護建筑藝術(shù)珍品發(fā)展到保護歷史上普通人生活的一般建筑，從保護單個文物建筑發(fā)展到保護周圍的歷史環(huán)境。而我國有幾千年的歷史文化，古代建筑多不勝數(shù)，卻許多在這些年的大拆大建中消失殆盡，實在令人心痛不已。古典建筑是我們中華民族歷史、文化、藝術(shù)和科學價值的結(jié)晶，印刻著祖先對歷史文化的創(chuàng)造，體現(xiàn)了中華文化精神和個性，具有恒久的價值。保留各個時期有特色的建筑，就是保留我們的歷史文化，好好保護它們，將它們完好地交給后代，是我們每一個規(guī)劃和建設(shè)者的責任。

9、加強規(guī)劃實施管理和執(zhí)法

所謂“三分規(guī)劃，七分管理”，舊城改造更是如此。依法編制的舊城改造規(guī)劃一經(jīng)批準就具有法律效力，要嚴格遵守。一旦發(fā)現(xiàn)有違反規(guī)劃的行為，行政主管部門就要堅決予以查處，決不能姑息。

雖然舊城改造過程中引發(fā)了許多問題，也產(chǎn)生了是否有必要進行舊城改造的疑問，但是城市總要發(fā)展，舊城改造也必不可少。舊城改造是一個長期的過程，也是一個關(guān)乎到國計民生和社會穩(wěn)定的工程，一定要慎之又慎，要根據(jù)實際情況進行改造，并切實解決好舊城改造中存在的問題，使舊城改造真正利國利民。

第二篇：舊城改造

探討富民服裝城對南充市舊城的改造

南充市舊城的現(xiàn)狀

a.b.南門片區(qū)：舊城改造快速推進的條件

南門片區(qū)位處南充市順慶區(qū)南門壩濱江生態(tài)走廊腹地，東連高坪，南通嘉陵，扼守三區(qū)交匯、兩河中心的黃金地帶。

此片區(qū)居民住的是大棚戶，夏天燥熱、冬天寒冷、居住條件十分惡劣，居民需要改善生活條件，舊城改造順從民意。

此片區(qū)均是居住區(qū)，無商業(yè)形態(tài)，折遷成本低，可具操作性。

在濱江大道和玉帶路的交匯處是新修的四橋。四橋的修建有利于緩解高坪到順慶，嘉陵的交通壓力，加強三區(qū)的溝通，符合城市規(guī)劃。

b.西門片區(qū)：舊城改造難度主要的原因

西門片區(qū)主要以西門市場為中心。西門片區(qū)是舊城商業(yè)區(qū)，商鋪折遷成本過高，只有降低該片區(qū)的商業(yè)價值，拆遷才具可操作性。

西門片區(qū)商圈形成，主要西門市場的帶動。西門市場如果消亡，才能除低西門片區(qū)的商業(yè)價值。

西門市場產(chǎn)權(quán)的分割，形成眾多的小業(yè)主。在改造中，各個小商戶漫天要價，不支持政府的決策，使得西門市場的改造和發(fā)展步履艱難，成為政府的心病。面對這樣的一個雜亂無序的片區(qū)，政府無從下手，無法改變現(xiàn)狀，只得任其發(fā)展。西門片區(qū)成為了一個自生自滅的市場。

只有建成一個新的服裝批發(fā)市場來刺激和加速西門市場的衰落，而西門市場的衰落將帶動整個西門片區(qū)的衰落。

富民服裝城在西門片區(qū)舊城改造中的作用

富民服裝城是一個集服裝市場，寫字樓，住宿，停車場，客運等為一體的大型的服裝市場。選址在人民南路和紅花街之間的地段。

與西門市場相比，富民服裝城購物環(huán)境舒適，價格比西門低三分之二，環(huán)境，交通非常便捷，取代西門市場指日可待。

第三篇：舊城改造

改造原因

城市舊居住區(qū)，是在一個城市的長期歷史發(fā)展中，逐步形成的，也是城市各個歷史時期的發(fā)展縮影。舊城一般指的是在市區(qū)的一些小區(qū)或者是廠房的改造,主要是因為這些小區(qū)和廠房年代久遠,好多已經(jīng)成為危房,所以必須實行改造,這種改造相對來說補償要高一些。舊城區(qū)通常歷史文化遺存比較豐富，歷史格局和傳統(tǒng)風貌比較完整，但同時也存在城市格局尺度比較小、人口密度高且居民中低收入人群占的比例比較高、基礎(chǔ)設(shè)施比較陳舊、房屋質(zhì)量比較差等問題。

編輯本段改造效果

通過舊城區(qū)改造，城市的各個方面都有較大的發(fā)展和變化。第一，舊城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)基本建成，道路交通矛盾日益緩解；第二，公用配套設(shè)施供需總量基本平衡，服務(wù)供應結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化；第三，城市環(huán)境質(zhì)量得到有效控制，并呈改善趨勢；第四，住宅長期短缺的矛盾得到根本性扭轉(zhuǎn)，住宅建設(shè)飛速發(fā)展。編輯本段問題、矛盾

舊居住區(qū)改造是一個復雜的綜合系統(tǒng)，它涉及到社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、文化效益等多方面的平衡與完善，關(guān)系到政府部門、房產(chǎn)開發(fā)商和普通居民的利益分配。由于舊居住區(qū)改造的系統(tǒng)性和復雜性，我國的城市舊居住區(qū)改造還面臨著一些問題和矛盾：

一、對經(jīng)濟效益的過度注重和對社會效益的忽視；

二、傳統(tǒng)改造手段的成本居高不下；

三、輕視文化效益——歷史風貌和城市景觀特色的喪失；

四、改造手段的單一和體制的不完善；

五、公眾參與仍然薄弱。

編輯本段發(fā)展趨勢

目前，我國城市舊居住區(qū)改造呈現(xiàn)多種模式、多個層次推進發(fā)展態(tài)勢，改造模式由過去單純的“舊區(qū)改造”轉(zhuǎn)向“舊區(qū)再開發(fā)”。概括起來，現(xiàn)階段我國城市的舊居住區(qū)改造呈現(xiàn)出以下趨勢：

一、城市發(fā)展對經(jīng)濟和環(huán)境效益提出更高層次要求；

二、公眾參與程度不斷提升；

三、趨向法制化、民主化和多元化。

第四篇：舊城改造

舊城改造是指局部或整體地、有步驟地改造和更新老城市的全部物質(zhì)生活環(huán)境，以便根本改善其勞動、生活服務(wù)和休息等條件。既反映城市的發(fā)展過程，城市空間規(guī)劃組織以及建筑和社會福利設(shè)施的完善過程；又表示物質(zhì)成果，反映當時的建筑和福利設(shè)施狀況。舊城改造是個不間斷的過程，取決于城市的發(fā)展方向和速度。內(nèi)容包括：①改造城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)，在其行政界限范圍內(nèi)，實行合理的用地分區(qū)和城市用地的規(guī)劃分區(qū)；②改善城市環(huán)境，通過采取綜合的相互聯(lián)系的措施來凈化大氣和水體，減輕噪聲污染，綠化并整頓開闊空間的利用狀況等；③更新、調(diào)整城市工業(yè)布局；④更新或完善城市道路系統(tǒng)；⑤改善城市居住環(huán)境并組織大規(guī)模的公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，把舊街坊改造成完整的居住區(qū)。當前舊城改造方案設(shè)計的趨向為：①保持中心城市相對穩(wěn)定，增加一些結(jié)構(gòu)完整、規(guī)模適當?shù)姆忾]式衛(wèi)星城鎮(zhèn)，城市用地被劃分為一些孤立的功能區(qū)，而整個規(guī)劃結(jié)構(gòu)的發(fā)展，有賴于相交半放射環(huán)形系統(tǒng)的擴展；②在向靈活分區(qū)過渡的基礎(chǔ)上編制各種開敞式的城市結(jié)構(gòu)，公共服務(wù)中心的布局則根據(jù)完善整個城市規(guī)劃結(jié)構(gòu)的具體條件，具有更加多樣的組合方案。

舊城改造的創(chuàng)新理念

在對廣州南華西騎樓街進行舊城改造過程中，廣州環(huán)海集團以引進現(xiàn)代動漫元素的方式，把動漫風格與嶺南特色的騎樓建筑完美融合，打造舊城改造的文化創(chuàng)新方式。動漫創(chuàng)意文化的納入，將使廣州騎樓街危破房改造達到修舊創(chuàng)新、獨樹一格的效果，為廣州舊城改造項目樹立典范。

第五篇：舊城改造存在的問題

舊城改造存在的問題

舊城改造，就是舊城區(qū)的再開發(fā)，是指對舊城區(qū)中已不適應經(jīng)濟、社會發(fā)展需要的物質(zhì)環(huán)境部分進行改造，使其整體功能得到進一步改善和提高。當前我國正處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時期，建設(shè)用地粗放利用、閑置浪費現(xiàn)象較為普遍，為了集約用地，國家加強了對土地的宏觀控制。

舊城改造主要存在幾方面問題

1、對舊城改造的復雜性缺乏認識，將問題簡單化,不顧具體情況一律采用推倒重 建的單一的開發(fā)方式，破壞了原有城市空間結(jié)構(gòu)和原有社會網(wǎng)絡(luò)。這樣的做法見效明顯、工作簡單，而且市場化運作對高回報率的追求，屢屢突破城市規(guī)劃對建設(shè)的各種控制要求，導致城市歷史格局、文化脈絡(luò)的破壞和傳統(tǒng)風貌的喪失。

2、以獲取利潤為主要目標，追求單一的經(jīng)濟效益，過度提高容積率，增大建筑密度，減少建筑間距，造成過密開發(fā)和土地濫用，導致環(huán)境持續(xù)惡化。

3、只看到局部的眼前的經(jīng)濟利益,在城市歷史文化和景觀保護區(qū)內(nèi)拆除或改建需要保護的歷史建筑,嚴重破壞城市的傳統(tǒng)風貌和特色。目前重慶市舊城改造是以開發(fā)公司為主的方式運行，而且基本采用新區(qū)開發(fā)模式，大拆大改，推倒重來。如化龍橋舊城改造項目過程中孔二小姐舊居被野蠻拆除。

4、局限于開發(fā)有利可圖的項目和黃金地段，而一些較難產(chǎn)生可觀經(jīng)濟效益的基礎(chǔ)設(shè)施和急需更新的經(jīng)濟效益差的地段卻無人問津，城市整體環(huán)境難以得到改善。隨著城市土地和商品房價格的上升，舊城改造的成本也越來越高，在改善城市形象推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的同時，一部分開發(fā)商為了加快開發(fā)進度，選擇拆遷難度相對較低的城鄉(xiāng)結(jié)合部地塊進行開發(fā)，以此來降低開發(fā)的難度，形成了攤大餅似的房地產(chǎn)開發(fā)模式；另一部分開發(fā)商則尋找地段較好的地塊進行舊城改造開發(fā)，以追求更大的收益。