第一篇：商業(yè)地產(chǎn)運營項目合作計劃書

商業(yè)地產(chǎn)運營項目合作計劃書

一、合作背景

鑒于貴方商業(yè)項目所需采取運營外包合作，我司就合作計劃框架與貴司進行書面提交。

二、公司介紹

杭州陌晨投資管理公司是一家專業(yè)從事商業(yè)地全程服務的事業(yè)合伙制公司。主營業(yè)務涉及商業(yè)地產(chǎn)全案策劃、銷售管理、招商管理、運營管理、資產(chǎn)管理、物業(yè)服務等專業(yè)領域。

核心事業(yè)合伙人由從事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的精英組成，是專業(yè)面向國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的實操型團隊，擁有豐富的商業(yè)地產(chǎn)全程服務操作經(jīng)驗和資源，旨在為中國商業(yè)地產(chǎn)市場提供高品質、專業(yè)、全面且能落地實現(xiàn)的商業(yè)資產(chǎn)管理增值服務。

陌晨投資管理業(yè)務涉及國內(nèi)十余個省市，物業(yè)服務范圍主要涉及城市綜合體、大型購物中心、主題百貨、專業(yè)市場、商業(yè)街、步行街、文創(chuàng)園等，管理及服務的商業(yè)面積逾百萬平米。

主要服務內(nèi)容包括投資分析、商業(yè)分析調研、專題商業(yè)規(guī)劃、項目的開發(fā)與再開發(fā)、銷售管理、招商管理、運營管理、物業(yè)服務、消費者市場推廣管理等商業(yè)地產(chǎn)一站式服務，幫助開發(fā)商操作商業(yè)項目、協(xié)助投資者收購商業(yè)項目，使資產(chǎn)得到穩(wěn)定持續(xù)的增值。

三、操盤案例

1、溫嶺農(nóng)貿(mào)城

服務內(nèi)容：定位、策劃、銷售、招商

服務時間：2009年-2011年

項目概況：溫嶺農(nóng)貿(mào)城位于溫嶺市萬昌路與開發(fā)大道交匯處，與市客運中心相鄰，占地110 畝，地上建筑面積73300平米，地下室面積為10900平米，其中市場建筑面積為53500平米，綜合服務區(qū)（十六層）建筑面積為19800平米。農(nóng)貿(mào)城采用專業(yè)場館和特色街相結合的建筑風格，開設本地優(yōu)質農(nóng)產(chǎn)品、糧油、副食品、水果、蔬菜、水產(chǎn)、花卉等專業(yè)交易場館和南北貨、特色小吃一條街，配套建設信息中心、農(nóng)產(chǎn)品展示中心、儲藏保鮮中心、農(nóng)產(chǎn)品檢驗檢測中心、污水污物處理中心、商品配送中心等大型的綜合性市場。

2、紹興瑪格麗特

服務內(nèi)容：策劃、招商、運營 服務時間：2010年

項目概況：紹興瑪格麗特商業(yè)中心位于紹興火車站對面，總建筑面積196800平米，其地上建筑面積為150800平米，地下建筑面積為46000平米，由商、住兩部分組成，其中商業(yè)部分90000平米。

瑪格麗特商業(yè)中心是以大型零售業(yè)為主體，眾多精品店、專賣店為輔助和多功能商業(yè)服務設施為配套，集購物、餐飲、娛樂、休閑、商務、文化六大功能為一體的塊狀復合式商業(yè)中心。

3、溫州鄰里中心

服務內(nèi)容：策劃、業(yè)態(tài)調整、運營 服務時間：2011年

項目概況：溫州鄰里中心位于溫州龍灣區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心商業(yè)中心區(qū)，占地面積1萬余平米，建筑面積1.8萬余平米，商務辦公物業(yè)改商業(yè)物業(yè)。2002年10月開業(yè)，定位開發(fā)區(qū)鄰里生活中心。

4、溫嶺時代廣場

服務內(nèi)容：定位、招商、運營 服務時間：2011年

項目概況：溫嶺時代廣場位于溫嶺市萬昌中路1239號，建筑面積40000多平米，是溫嶺市唯一一家集時尚名品、潮流新品、休閑良品的中高檔百貨商場，有樂購超市、KFC、周大福、中國黃金、ONLY、百麗、康奈等品牌。

5、杭州香港城（名鎮(zhèn)天下香港城）服務內(nèi)容：定位、策劃、銷售 服務時間：2012年

項目概況：杭州香港城位于杭州三墩板塊，集商業(yè)、小戶型公寓、寫字樓等為一體的綜合類主題生活街，總建筑面積約15萬平方米，其中商業(yè)項目面積6萬平米。在考慮餐飲、娛樂、超市和其他業(yè)態(tài)的配比的基礎上，注重體驗式消費、家庭式消費，打造以休閑健身、特色餐飲、美容美體、精品購物、兒童游樂場所為主要業(yè)態(tài)的三墩首席精品時尚生活街區(qū)。

6、杭州江南時代廣場 服務內(nèi)容：策劃、招商、運營 服務時間：2013年

項目概況：江南時代廣場位于下城區(qū)石橋路456號，總建筑面積12萬平方米，是以兒童體驗為特色，集時尚、休閑、購物、娛樂、文化等為一體的主題特色購物中心。

除定位于兒童游樂的爆米花樂園外，江南時代廣場更集聚了眾多品牌體驗館，通過空間設計、互動體驗等方式，充分刺激消費者感官，創(chuàng)造充滿樂趣的購物新體

驗。同時江南時代廣場通過拉大休閑餐飲娛樂業(yè)態(tài)所占比重，打造特色休閑步行街，并集合主題餐飲廣場、影院、電玩、健身、KTV、SPA館等，盡情享受娛樂生活的精彩紛呈。

7、東陽香港城（金羅馬中央廣場）服務內(nèi)容：定位、策劃、銷售 服務時間：2012年-2013年

項目概況：東陽香港城位于東陽市江北區(qū)廣福東街上，是目前東陽唯一的城市綜合體，集吃、喝、玩、樂、購、住、游與一體的一站式文化商業(yè)航母。項目占地面積4.5萬余平米，總建筑面積約16萬余平米。

8、連云港香港城

服務內(nèi)容：商業(yè)定位、策劃服務 服務時間：2013年

項目概況：連云港香港城位于連云港贛榆縣華中路南與青口河交叉處，是贛榆最繁華的商務中心區(qū)。項目占地250畝、建筑面積近50萬㎡，其中商業(yè)面積10萬㎡，是集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化、旅游、居住、商務等眾多業(yè)態(tài)于一體的大型城市建筑綜合體和地標性項目。

9、泰尚達生活廣場（文化創(chuàng)意園區(qū)）

服務內(nèi)容：定位調整、業(yè)態(tài)調整、二次招商、策劃服務、運營 服務時間：2014年

項目概況：泰尚達生活廣場位于杭州筧橋鎮(zhèn)中心，以家庭居民為目標客戶，打造特色餐飲、休閑娛樂、兒童配套為主題的生活商業(yè)廣場；滿足居民日常生活需求；

提供舒適的購物環(huán)境，提升社區(qū)居民生活品質。一站式多功能的業(yè)態(tài)包括了零售、餐飲、娛樂、文化、運動、辦公等。

四、商務條件

1、項目營運部組織架構

2、運營商務條件

服務內(nèi)容：以獨特創(chuàng)新的經(jīng)營理念、策略，為商業(yè)品牌注入生機活力，以細膩嚴謹?shù)墓芾盹L格培養(yǎng)商業(yè)品牌永續(xù)運營、發(fā)展。

服務費用：人員工資（39500元/月）+ 服務利潤（年總租金的3%）人員組成：營運部5人，市場推廣部1人、信息管理部1人

其它條件：甲方安排食宿；簽定合同時先預支付三個月服務費用中的人員工資。

杭州陌晨投資管理

2014-7-2

第二篇：商業(yè)地產(chǎn)項目合作意向書

合作意向書

甲方：*********************公司

乙方：

甲方現(xiàn)提供的商業(yè)項目給乙方進行投資購買，現(xiàn)這一項目中，甲乙雙方的合作模式具體如下（以下兩種模式，乙方可根據(jù)實際投資安排選擇其中一種與甲方進行合作）：

一：乙方支付甲方中介信息費的合作模式

乙方認可該項目的投資價值，并完成與該項目開發(fā)商的購買合同后三日內(nèi)，支付甲方投資額（即購買合同中的房產(chǎn)總金額）的10%作為信息費。二：利潤分成的合作模式

1、乙方選擇該合作模式的前提是，乙方在完成投資，并具備再次銷售的條件下，乙方立即開展全面的二次銷售。

2、乙方將該項目的二次銷售工作交由甲方全面執(zhí)行。

3、二次銷售金額實現(xiàn)收回投資成本以后，甲乙雙方進行利潤分配，具體如下：

（1）純利潤未達到25%，甲方不參與分成。

（2）純利潤達到25%（含25%）—50%，甲乙雙方分配比例為2: 8

（3）純利潤達到50%（含50%）—75%，甲乙雙方分配比例為2.5: 7.5

（4）純利潤達到75%（含75%）—100%，甲乙雙方分配比例為3 : 7

（5）純利潤達到100%以上，甲乙雙方分配比例為3.5 : 6.5

此協(xié)議經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商擬定，未盡事宜可另行商定。

甲方：乙方：代 表 人：代 表 人：月月

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目商業(yè)計劃書

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目商業(yè)計劃書模板 1.0 項目概要

1.1 項目公司

1.2 項目簡介

1.3 客戶基礎

1.4 市場機遇

1.5 項目投資價值

1.6 項目資金及合作

1.7 項目成功關鍵

1.8 公司使命

1.9 經(jīng)濟目標

2.0 公司介紹

2.1 項目公司與關聯(lián)公司

2.2 公司組織結構

2.3 [歷史]財務經(jīng)營狀況

2.4 [歷史]管理與營銷基礎

2.5 公司地理位置

2.6 公司發(fā)展戰(zhàn)略

2.7 公司內(nèi)部控制管理

3.0 項目介紹

3.1 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)目標

3.2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)思路

3.3 商業(yè)地產(chǎn)開資源狀況

3.4 項目建設基本方案

3.4.1 規(guī)劃建設年限與階段

3.4.2 項目規(guī)劃建設依據(jù)

3.4.3 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)基礎設施建設內(nèi)容

3.5 項目功能分區(qū)及主要內(nèi)容

4.0 所在城市房地產(chǎn)市場分析

4.1 國家宏觀經(jīng)濟政策

4.1.1 國家宏觀經(jīng)濟形勢對房地產(chǎn)的影響

4.1.2 房地產(chǎn)宏觀政策

4.2 城市周邊區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境

4.3 城市市城市規(guī)劃

4.3.1 城市總體規(guī)劃的布局與定位

4.3.2 城市中心城區(qū)的五大問題

4.4 城市土地和房地產(chǎn)市場供需

4.4.1 城市市土地出讓情況

4.4.2 商業(yè)地產(chǎn)市場供需

4.5 城市商業(yè)地產(chǎn)供需

4.5.1 商圈分布

4.5.2 商業(yè)業(yè)態(tài)分析

4.5.3 城市商業(yè)現(xiàn)狀分析

4.5.4 居民消費特征分析

4.5.5 城市商鋪價格分析

4.5.6 商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)供需分析

4.6 消費者調查

4.6.1 居民消費特點

4.6.2 商業(yè)地產(chǎn)潛在消費者問卷調查

4.7 競爭分析

4.7.1 競爭分析的方法

4.7.2 競爭項目分析

5.0 開發(fā)模式及QB區(qū)選擇

5.1 [RRR城]及QB區(qū)項目

5.1.1 [RRR城]的開發(fā)背景

5.1.2 [RRR城]項目

5.1.3 [RRR城]開發(fā)情況

5.2 項目競爭戰(zhàn)略選擇

5.2.1 山水綠城SWOT分析

5.2.2 [山水綠城]開發(fā)策略和開發(fā)模式

5.2.3 QB區(qū)項目

6.0 QB區(qū)方案概念設計

6.1 規(guī)劃設計主題原則

6.2 產(chǎn)品組合和功能定位

6.3 建筑風格和色彩計劃

6.4 建筑及景觀概念規(guī)劃

6.5 智能化配套

6.6 QB區(qū)各地塊設計要求

6.6.1 商業(yè)地產(chǎn)功能配置要求

6.6.2 A13地塊設計要求

6.6.3 A21地塊設計要求

6.6.4 A08地塊(局部)設計要求

6.6.5 A22地塊設計要求

7.0 營銷策略

7.1 預計銷售額及市場份額

7.2 產(chǎn)品定位

7.2.1 各項目的住房產(chǎn)品定位

7.2.2 商業(yè)地產(chǎn)定位

7.3 定價策略

7.3.1 住房項目的定價策略

7.3.2 商業(yè)地產(chǎn)的定價策略

7.4 銷售策略

7.4.1 住房地產(chǎn)的銷售策略

7.4.2 商業(yè)地產(chǎn)的銷售策略

7.4.3 品牌發(fā)展戰(zhàn)略

7.5 整合傳播策略與措施

7.6 電子網(wǎng)絡營銷策略

8.0 項目實施進度

8.1 項目工程進度計劃表

8.2 項目工程進度管理體系

8.2.1三級計劃進度管理體系的建立與執(zhí)行

8.2.2三級計劃進度管理體系的工作流程一級計劃——總控制進度計劃

二級計劃——階段性工期計劃或分部工程計劃三級計劃——月、周計劃

9.0 項目風險分析與規(guī)避對策

9.1項目風險分析

9.1.1 項目市場風險分析

9.1.2 項目工程風險分析

9.2 項目風險的防范對策

9.2.1 市場風險規(guī)避對策

9.2.2 工程風險的防范對策

9.2.3 安全風險控制措施

10.0 QB區(qū)投資估算和開發(fā)計劃

10.1 項目投資估算

10.1.1 項目開發(fā)成本估算10.1.2 開發(fā)費用估算

10.1.3 項目總成本費用估算10.2 項目開發(fā)計劃

10.2.1 開發(fā)分期 69

10.2.2 項目開發(fā)進度計劃表 69-7210.3 項目人員和組織機構配置 72-7310.3.1 組織保障 72

10.3.2 組織機構 72-73

10.4 項目融資計劃和財務費用 73-74

11.0 QB區(qū)財務與投資價值分析

11.1 銷售收入

11.1.1 銷售價格

11.1.2 銷售收入

11.1.3 項目稅費率

11.2 項目現(xiàn)金流量

11.2.1 全部資金的投資現(xiàn)金流量表11.2.2 自有資金的現(xiàn)金流量表11.2.3 主要經(jīng)濟數(shù)據(jù)指標匯總11.3 不確定性和風險分析

11.3.1 盈虧平衡分析

11.3.2 敏感性分析

11.4 結論

11.4.1 項目投資決策結論

11.4.2 項目總體效益評價

12.0 公司無形資產(chǎn)價值分析

12.1 分析方法的選擇 12.2 收益年限的確定 12.3 基本數(shù)據(jù)

12.4 無形資產(chǎn)價值的確定

附件

.1 財務報表

.2 相關證明文件

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)項目戰(zhàn)略合作協(xié)議

商業(yè)地產(chǎn)項目戰(zhàn)略合作協(xié)議

這里所說的《商業(yè)項目戰(zhàn)略合作》是指的一種相對新穎的商業(yè)項目合作模式：經(jīng)由一家專業(yè)的商業(yè)投資管理公司對市場進行調研，選定投資場所、投資項目并確定投資方式后，再由一家商業(yè)地產(chǎn)公司負責該商業(yè)項目的施工建設，商業(yè)投資管理公司繼續(xù)負責對該商業(yè)項目的后期招商，各商業(yè)公司或租或買入駐后，實際進行商業(yè)經(jīng)營。如鄭州國貿(mào)中心就是這種經(jīng)營模式。為了保證投資的可行性和利益最大化，一些商業(yè)投資公司、商業(yè)地產(chǎn)權和商業(yè)公司就有了形成相對穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作伙伴關系的市場需求。即商業(yè)投資公司考察的商業(yè)項目優(yōu)先推薦給其固定合作的商業(yè)地產(chǎn)公司，凡是對于商業(yè)投資公司和商業(yè)地產(chǎn)公司共同確定的商業(yè)項目，其固定的商業(yè)公司，比如麥當勞、沃爾瑪都入駐經(jīng)營。

對于這種商業(yè)項目合作，當一家商業(yè)投資管理公司的老總讓我?guī)兔ζ鸩菀环荨渡虡I(yè)項目戰(zhàn)略合作協(xié)議》時時，我也是第一次遇到。他們作為非法律專業(yè)人士，所告訴我的也基本就是這些。然而，作為協(xié)議起草人，這些信息只是基本信息，遠遠不夠。但是朋友所熟悉的是商業(yè)操作，對于我們作為律師所要考慮的各種“萬一”，他們還真不熟悉，因為思路不同：他們考慮的是好的一面，而我們?yōu)轱L險預防之需要必須考慮壞的一面。因此，還有哪些信息要他們提供，只能靠我們這些律師來“循循善誘”了。此時，考驗的就是我們這些律師的快速反應能力和分析能力。盡管客戶并不需要我們每件事都熟悉，并不要求我們當場就拿出最終的完整意見，但是，如果在了解和討論過程中，跟不上他們的思維，抓不住事情的要點，發(fā)現(xiàn)不了他們所未考慮到的要害，就會讓客戶們很沒有信心將事情交辦，很可能就從根本上失去了一個業(yè)務，至少是一次學習的機會。

我以前在律師崗前培訓時常講，特別是我們作非訴訟業(yè)務時，必須要盡可能準確和充分地理解客戶的商業(yè)目的和思路，這樣才能抓住問題的本質。對于這種至少是我們內(nèi)地律師很少見到的這種特殊的合同的起草----審查合同時因為有靶子就容易得多了-----就得多想想了。如三者之間的關系到底如何界定，“捆綁”的松緊度究竟怎樣----是否甲商業(yè)投資管理公司的業(yè)務只能交給乙商業(yè)地產(chǎn)公司作，是否只要商業(yè)投資管理公司的業(yè)務一經(jīng)提出，乙商業(yè)地產(chǎn)公司只能采納并實施，如果乙商業(yè)地產(chǎn)公司不采納，甲商業(yè)投資管理公司又如何操作，未被采納的商業(yè)投資管理公司的前期調研成本如何處理，等等。因此，當我一邊聽他們介紹，一邊思考，一邊提出此類問題時，他們就被觸動了。盡管我明確告知他們我是頭一次接觸此類業(yè)務，他們還是相信我能做好。這樣，不僅贏得了機會，更贏得了時間，可以深入的去分析和思考。

我的一些具體思路這里不再贅述，從我所起草的范本中，朋友們也可以輕松的判斷。當然，當時時間緊促，考慮也不一定周延，此后也未再作進一步的分析，因此必然有不足之處?，F(xiàn)在拿出來，作為學習資料，與朋友們共同再研習，歡迎多提指正意見。

附件：

商業(yè)項目戰(zhàn)略合作協(xié)議

甲方：XXX商業(yè)投資管理公司

乙方：XXX商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司

丙方：XXX商業(yè)公司

鑒于

1、甲方是一家擁有雄厚實力、經(jīng)驗和聲譽的商業(yè)投資管理公司，2、乙方是一家擁有雄厚實力、經(jīng)驗和聲譽的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司，3、丙方是一家擁有雄厚實力、經(jīng)驗和聲譽的商業(yè)投資公司，甲乙丙三方有意形成一種戰(zhàn)略合作伙伴關系，共同在河南省境內(nèi)進行商業(yè)項目的發(fā)現(xiàn)、開發(fā)和投資，故經(jīng)友好協(xié)商，三方特簽訂本戰(zhàn)略合作協(xié)議如下：

一、基本合作原則

1.1 甲方負責在河南省境內(nèi)商業(yè)項目的調查和推薦；

1.2 乙方負責對所選定的商業(yè)項目的投資建設；

1.3 丙方負責進駐乙方所投資建設的商業(yè)項目。

二、甲方具體負責的合作事宜

2.1 甲方在河南省境內(nèi)所自行調查，或受乙方、丙方任一方或雙方共同委托調查的以下各類具備開發(fā)、投資價值的商業(yè)項目，均須同時優(yōu)先推薦給乙方、丙方選擇

2.1.1

2.1.2

2.2 甲方在向乙方、丙方所推薦第2.1條規(guī)定之商業(yè)項目時，應保證自己對各具體推薦項目的調查、分析和建議均已盡自己最大的判斷力；盡管有前述規(guī)定，但是甲方的盡職行為決不能少于同行業(yè)對于一個經(jīng)驗豐富的投資管理公司所期望的應有能力和技巧。

2.3除非發(fā)生以下任一情形，甲方不得再將自己向乙方和丙方所推薦的第2.1條規(guī)定之具體商業(yè)項目另行推薦給乙方及丙方以外的其他人：

2.3.1 自甲方向乙方、丙方報送該具體推薦商業(yè)項目資料之日起 天內(nèi)，乙方和丙方均未給予任何書面答復；

2.3.2 自甲方向乙方、丙方報送該具體推薦商業(yè)項目資料之日起 天內(nèi)，乙方和丙方均明確書面答復無意實施該具體推薦商業(yè)項目；

2.3.3 雖然乙方和丙方均在甲方向其報送該具體推薦商業(yè)項目資料之日起 天內(nèi)明確書面答復愿意實施該具體推薦商業(yè)項目，但須延期實施，而甲方不同意乙方及丙方提出的延長期限；

2.3.4 自甲方向乙方、丙方報送該具體推薦商業(yè)項目資料之日起 天內(nèi)，僅有乙方或丙方中的一方書面同意在甲方建議的周期內(nèi)實施此項目；

2.3.5 乙丙雙方共同選定該具體推薦商業(yè)項目之日起 天內(nèi)，甲乙雙方之間未就該具體項目中甲乙雙方之間的具體合作事宜簽訂正式書面合同；

2.3.6 乙丙雙方共同選定該具體推薦商業(yè)項目之日起 天內(nèi)，乙丙雙方之間未就該具體項目中乙丙雙方之間的具體合作事宜簽訂正式書面合同，屆時乙方亦不同意自行開發(fā)此項目；

2.3.7 乙丙雙方共同選定該具體推薦商業(yè)項目，且甲乙雙方之間、乙丙雙方之間分別簽訂正式合作合同后，乙方未能依法取得該具體項目的開發(fā)資格；

2.3.8 乙丙雙方共同選定該具體推薦商業(yè)項目，且甲乙雙方之間、乙丙雙方之間分別簽訂正式合作合同后，乙方、丙方任一方或雙方共同提前終止該具體項目的實施工作，致使或者項目無法正常進行。乙方、丙方一方或共同做出此類書面決定，或經(jīng)甲方書面通知在通知期限內(nèi)均確認此事實或均未予答復；

2.4 甲方向乙方、丙方所推薦的具體商業(yè)項目一經(jīng)乙方按第3.4條規(guī)定方式選定，則甲方須與乙方就此具體商業(yè)項目簽訂正式的合作合同，并須嚴格按照該具體項目合作合同履行自己的義務，并享有相應的權利。

2.5 甲方向乙方、丙方所推薦的具體商業(yè)項目如僅經(jīng)丙方按第4.6條規(guī)定方式選定，則自丙方另行選定開發(fā)商后，甲方與丙方選定開發(fā)商就此具體商業(yè)項目簽訂正式合作合同，并嚴格按照該具體項目合作合同履行自己的義務，并享有相應的權利。

三、乙方具體負責的合作事宜

3.1 如乙方擬開發(fā)第2.1條規(guī)定的各類商業(yè)項目，除非存在以下情形，則只能由甲方獨家負責調研和推薦：

3.1.1 甲方在接到乙方通知之日起 日內(nèi)未予答復；

3.1.2 甲方在乙方正式委托后，未在雙方協(xié)商確定的期限完成所委托的具體項目的調研。

3.2 乙方須在收到甲方報送的具體推薦商業(yè)項目資料之日起 天內(nèi)向甲方做出書面答復。該答復內(nèi)容須包括乙方是否同意實施此項目、乙方計劃于何時實施此項目、如丙方不同意實施此項目時乙方是否同意自行實施此項目或與本協(xié)議以外的與丙方為同一類型并從事相同的競爭性業(yè)務的第四方合作實施此項目等內(nèi)容。

3.3 對于乙方委托甲方進行的調研項目，如乙方改變經(jīng)營計劃致使該項目取消或延遲，則乙方應對甲方予以補償。

3.4 乙方按以下方式之一選定具體甲方推薦商業(yè)項目之日起 天內(nèi)須與甲方就此具體商業(yè)項目簽訂正式的合作合同：

3.4.1 乙方與丙方共同選定具體商業(yè)項目；

3.4.2 丙方不同意實施該具體商業(yè)項目但乙方仍同意實施時，乙方自行選定；

3.4.3 丙方不同意實施該具體商業(yè)項目但乙方仍同意實施時，乙方與本協(xié)議以外的與丙方為同一類型并從事相同的競爭性業(yè)務的第四方共同自行選定。

3.5 乙方在與丙方共同選定甲方所推薦的具體商業(yè)項目之日起 內(nèi)除須與甲方就此具體商業(yè)項目簽訂正式的合作合同外，并須與丙方就此具體商業(yè)項目簽訂正式的合作合同。此后，除非乙丙雙方另有規(guī)定外，乙方在該具體商業(yè)項目實施過程中，不得再與其他與丙方為同一類型并從事相同的競爭性業(yè)務的其他第四方合作。

3.6 乙方按第3.4條規(guī)定選定具體甲方推薦商業(yè)項目后，須自行投資對該具體商業(yè)項目進行建設，包括對該具體商業(yè)項目立項、成立項目公司、取得土地使用權、施工建設、招商等該商業(yè)地產(chǎn)項目的全部開發(fā)活動。

3.7 乙方在對該選定具體商業(yè)項目投資建設過程中，除非嚴格按乙方與甲方就此具體商業(yè)項目簽訂的合作合同保障甲方對乙方開發(fā)此具體商業(yè)項目時的指導等權利外，并須嚴格按照乙方與丙方就此具體商業(yè)項目簽訂的合作合同規(guī)定的涉及丙方租、購部分房產(chǎn)和設施的要求進行規(guī)劃和施工建設。

3.8 除丙方租、購部分房產(chǎn)外，對于乙方開發(fā)建設的具體商業(yè)項目中的其他房產(chǎn)和設施乙方自行委托甲方另行處置。

四、丙方具體負責的合作事宜

4.1 如丙方擬開發(fā)第2.1條規(guī)定的各類商業(yè)項目，除非存在以下情形，則只能由甲方獨家負責調研和推薦：

4.1.1 甲方在接到丙方通知之日起 天內(nèi)未予答復；

4.1.2 甲方在丙方正式委托后，未在雙方協(xié)商確定的期限完成所委托的具體項目的調研。

4.2 如丙方擬開發(fā)第2.1條規(guī)定的各類商業(yè)項目，除非存在以下情形，則只能由乙方獨家負責開發(fā)建設：

4.2.1 乙方在接到丙方通知這日起 天內(nèi)未予答復；

4.2.2 對甲方自行調研并推薦或甲方受丙方委托進行調研的具體商業(yè)項目，丙方同意實施，但乙方不同意的；

4.2.3 乙方未能取得丙方選定的具體商業(yè)項目的開發(fā)資格的，如未能取得相應的土地使用權；

4.2.4 有證據(jù)顯示乙方因無充分資金或存在其他客觀原因（如因訴訟被法院采取財產(chǎn)保全措施，或被申請破產(chǎn)等）從而無法確保正常開發(fā)丙方選定具體商業(yè)項目的，且經(jīng)丙方要求，未在丙方要求的合理時間內(nèi)予以消除這些隱患或提供相應的擔保。

4.3 丙方須在收到甲方報送的具體推薦商業(yè)項目資料之日起 天內(nèi)向甲方做出書面答復。該答復內(nèi)容須包括丙方是否同意實施此項目、丙方計劃于何時實施此項目、如乙方不同意實施此項目時丙方是否同意自行實施此項目或與本協(xié)議以外的與乙方為同行業(yè)的第四方合作實施此項目等內(nèi)容。

4.4 對于丙方委托甲方進行的調研項目，如丙方改變經(jīng)營計劃致使該項目取消或延遲，則丙方應對甲方予以補償。

4.5 丙方與乙方共同選定具體商業(yè)項目之日起 天內(nèi)須與乙方就此具體商業(yè)項目簽訂正式的合作合同。

4.6 如丙方因第4.2條規(guī)定情形選擇與本協(xié)議以外的和乙方為同一類型并從事相同的競爭性業(yè)務的第四方共同來實施此項目時，丙方須保證甲方享有在與其他投資管理公司同等的條件下與該丙方選定的第四方的優(yōu)先合作權。如甲方最終未能與丙方選定的第四方進行合作，則丙方應對甲方予以補償。

4.7 在乙方完成具體商業(yè)項目開發(fā)后，丙方須按乙丙雙方之間的合同約定進駐經(jīng)營。

五、其他

5.1 在本協(xié)議有效期間，各方均有權對外宣傳時表明三方之間的這種戰(zhàn)略合作伙伴關系；盡管有前述規(guī)定，但在發(fā)生在某一具體商業(yè)項目實施過程中乙方或丙方有一方未實際參與時，其他各方對該具體商業(yè)項目進行宣傳時，不得做引人誤導的宣傳。

5.2 本協(xié)議履行過程中各方另有特別約定的，按該特別約定執(zhí)行。

5.3 本協(xié)議履行過程中如有爭議協(xié)商不能解決，則提交本協(xié)議簽訂地人民法院管轄。

5.4 本協(xié)議一式陸份，各方各執(zhí)一份，自本協(xié)議各方代表簽字、蓋章之日起生效。

甲方： 乙方： 丙方：

代表： 代表： 代表：

簽字時間：

簽字地點：

第五篇：某商業(yè)地產(chǎn)項目運營診斷報告

郁森國際購物中心運營診斷報告—項目目概況

項目概述 “郁森國際”位于水秀城市花園四期南側，在整個城市花園布局中居中心位置，總建面積7萬平方米，其中南公建5萬平方米，北公建2萬平方米?！坝羯瓏H”規(guī)劃包括大型超市,百貨服飾，鄰里中心，娛樂天地，運動商城，美食廣場，風情主題街等。

南公建各樓層功能定位如下： 地下一層：大型超市

地上一層：大型超市、閑趣小百貨、鄰里中心 主題風情街、商場中庭

地上二層：品茶室、休閑水吧、特色專賣區(qū)

地上三層：康體健身館、流行飾品屋、大型娛樂廣場 休閑運動城、親子樂園

地上四層：美食廣場、主題餐廳

1、主題餐廳2

郁森國際購物中心于2008年1月6日開業(yè)，目前招商情況與項目預期存在差距。

郁森國際購物中心運營診斷報告—項目SWOT分析 項目SWOT分析

優(yōu)優(yōu)勢勢分分析析 1.規(guī)模：郁森國際購物中心的整體規(guī)模在我市居前列，比較容易形成規(guī)模效應。本項目在占地面積、建筑面積方面，都有獨到優(yōu)勢，依托福山新城區(qū)轉移的發(fā)展機遇，從長遠看郁森國際購物中心發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

2.位置：地處福山區(qū)，為芝罘區(qū)、煙臺經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、福山區(qū)三區(qū)交界之處。雄據(jù)通往芝罘區(qū)、煙臺經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、蓬萊市的咽喉要地。紅旗路隧道全線貫通，8分鐘可直抵市中心。

3.政府政策：本項目無論在占地、建筑面積還是在投資等等方面，都是福山及至煙臺市規(guī)模較大商業(yè)地產(chǎn)項目。在《煙臺市城市發(fā)展規(guī)劃》中，已明確提出“打造以郁森國際購物中心為代表的福山商圈”。煙臺市、福山區(qū)兩級政府在各方面都給予了很大的政策支持。對于本項目，這也是很重要的一個賣點

4.商業(yè)功能：本項目共有五層空間可利用，每層面積大，分割容易，在使用方面是其他同類產(chǎn)品難以比擬的。靈活的空間設計為項目運作提供了較大的自由度。

5.交通：本項目位置地處天府商業(yè)街中心，四周路面開闊，道路兩端均

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可于交通干線相對接。目前，正在運作市內(nèi)公交車開通至水秀購物中心事宜，線路開通后交通會變得更加方便。

6．綠化和環(huán)境：政府已計劃對天府街進行整體改造，改造后路面將更加寬闊，同時會擁有更多的綠地，郁森國際購物中心周圍的景觀將變得更加優(yōu)美。

7．配套：水電及其他配套設施完善，有人行直梯2部，自動扶梯4部，觀光梯2部，樓梯14部。主通道寬度4.5米，次通道2.5米。有免費停車場及地下停車場，解除業(yè)主后顧之憂。

8．物業(yè)：郁森國際購物中心物業(yè)由天府威格斯商業(yè)經(jīng)營管理有限公司全

程打理，該物業(yè)公司由煙臺市福山天府房地開發(fā)有限公司與威格斯物業(yè)顧問（上海）有限公司聯(lián)合成立，集中雙方公司之優(yōu)勢，是當?shù)仄放婆c國際品牌的戰(zhàn)略結合，將為業(yè)主營造高檔、統(tǒng)一、規(guī)范、舒適之購物中心。

9．裝修：外部裝修豪華、大氣，內(nèi)部裝修簡約、美觀，充分考慮到業(yè)主需求，使業(yè)主既可以直接入住，也可根據(jù)各自需求進行重新裝飾與布局。

10．升值空間：以天府商業(yè)街為核的福山商圈日益發(fā)展成熟，郁森國際購物中心必將寸土寸多，升值空間巨大。

劣劣勢勢分分析析 煙臺中智企業(yè)管理咨詢有限公司-----------------

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1． 項目規(guī)劃預期與市場環(huán)境存在差距。項目基本定位是不存在問題的，體現(xiàn)出決策者的戰(zhàn)略前瞻意識，但作為一個戰(zhàn)略性的決策，應因地制宜，因時制宜，分布推進，穩(wěn)步實施，不能急于求成，一蹴而就，否則便會欲速則不達。以本項目為例，在市場環(huán)境尚不成熟的情況下，便急于打出精品百貨、高端品牌的賣點，其效果可想而知。

2． 目標消費者定位混亂。整個項目是按業(yè)態(tài)分布進行定位的，市場定位是全年齡段、全客層的家庭式購物、休閑消費，兼顧旅游者的觀光消費。而實際上，定位過寬相當于無定位，郁森國際購物中心的定位過于籠統(tǒng)，甚至存在矛盾，比如二層定位是精品百貨，其消費群體應是有較高購買力人群，而其它樓層又面向青年人及普通大眾。

3． 樓層整體功能布局及各樓層內(nèi)部功能布局不盡合理。表現(xiàn)在：整體功能劃分及各樓層內(nèi)部功能界定不清晰，沒有充分顧及消費者的消費心理及消費習慣。而做為一個一站式購物、娛樂及餐飲中心，如果連消費者都感覺“亂”，足以說明在功能設計上是存在問題的。

4． 沒有建立清晰、高效的商業(yè)運營模式。商業(yè)地產(chǎn)項目要想取得成功，必須以商業(yè)思維作為主導，建立一套具有核心競爭力的商業(yè)運營模式，這種模式必須基于項目本身實際而產(chǎn)生，不能生搬硬套。

5． 缺少一支分工明確、各負其責的商業(yè)運營團隊。一個成功的商業(yè)運營團隊必須做到熟練操作品牌營造、商場營運、策劃推廣、商鋪管理、租賃管理、工程技術、物業(yè)管理、資金運作、信息系統(tǒng)、法律事務、人力資源等多方面的核心業(yè)務。

6． 推廣工作不力，市場啟動有難度，影響業(yè)主信心。對于任何一個項目，煙臺中智企業(yè)管理咨詢有限公司-----------------

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7． 如果前期缺乏有力的推廣，都是很難匯聚人氣的，而對于商家來說，短期內(nèi)不賺錢是可以理解的，但如果超過半年仍不賺錢，他們就會離開會考慮離開。

8． 交通問題。交通問題包括兩部份：一是市內(nèi)公交線路，必須確保兩條以下公交線路能夠到達，否則站在消費者角度考慮，是很難被接受的；二是地下停車場必須方便停車，且進出空間要足夠寬闊，因為停車問題現(xiàn)已成為許多消費者關注的重要問題之一。

9． 缺乏“統(tǒng)一性”。目前，在郁森國際購物中心，基本上感受不到“統(tǒng)一性”帶來的視覺沖擊以及由此產(chǎn)生的心理認同。而對于一個商業(yè)項目來說，由內(nèi)及處的“統(tǒng)一性”是彰顯商業(yè)定位及綜合實力的重要手段。

機機會會分分析析

1.福山舊城區(qū)、福山高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)和煙臺市開發(fā)區(qū)三足鼎立，郁森國際購物中心位居核心，這一有利商業(yè)布局將給郁森國際帶來強有力的消費支撐。

2.郁森國際購物中心周圍的中高檔小區(qū)住戶是郁森國際重要的目標客戶群，隨著他們的不斷入住，郁森國際的核心商圈日益形成。

3.隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，市民生活水平不斷提高，閑暇時間也不斷增多，一家老少在郁森國際聚會，孩子到屬于自己的兒童樂園中去玩，年青人去尋找適合自己的文化休閑娛樂活動，家庭主婦們可以去購物或健身美容，男士們則可以去娛樂或交際場所輕松一下，各得其所，各得其樂，煙臺中智企業(yè)管理咨詢有限公司-----------------

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這種將吃、喝、玩、樂、購等元素融合為一體的消費模式將會越來越受到歡迎。

4.隨著中國奢侈品消費逐年升溫，帶動起中高收入階層對于奢侈品消費的強烈需求。部分國際頂級奢侈品牌進駐郁森國際后，依托有力的品牌推廣及靈活的價格策略，相信一定能夠引爆這一需求點。

5.煙臺有著豐富的旅游資源，福山也正在逐步加大旅游開發(fā)力度，而郁森國際集餐飲、娛樂、購物、旅游和文化等于一體，相信在吸引流動消費客戶的同時，其自身也會開發(fā)成當?shù)芈糜蔚囊淮罅咙c。

威威脅脅分分析析

1.煙臺市民已形成相對穩(wěn)定的購物習慣。目前，煙臺市民購物地點高度集中在南大街及附近商業(yè)街，引導市民改變消費習慣需要經(jīng)歷一段相對艱難的市場培育期。

2.煙臺市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)升溫，新開發(fā)及正在開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)勢必加入到分割市場空間行列，成為郁森國際強有力的競爭者。萊山區(qū)七月開業(yè)的佳世客以及市中心在建的陽光100商業(yè)地產(chǎn)都是郁森國際的直接競爭者。

3.政府規(guī)劃將天府街建成商業(yè)街，即將在商業(yè)街上建成的商業(yè)單體一方面會凝聚人氣，有利于整體商圈的形成，另一方面，個性化的商業(yè)單體也會對郁森國際消費群產(chǎn)生分流的負效應，以“替代品”身份與郁森國際瓜分市場。

4.作為郁森國際的最核心商圈，福山地區(qū)居民整體收入水平不高，消費不

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活躍，市場培育期將會比較長。

郁森國際購物中心運營診斷報告—項目目建議 項目建議

1.要具有魅力和獨特性

定位是商業(yè)房地產(chǎn)的脊梁骨，沒有主題定位的商業(yè)房地產(chǎn)就好比人沒有了魂。商業(yè)的成功與否并不是通過規(guī)模多大來衡量的，即它成功的關鍵并不在于讓消費者感覺“有多大”，而是要讓這一多業(yè)態(tài)的綜合體體現(xiàn)出鮮明的“定位”和獨特的魅力。

商業(yè)房地產(chǎn)模式定位模型包括三部份內(nèi)容：做什么？如何做？在哪里做？對于郁森國際購物中心來說，已不涉及在哪里做的問題了，當務之急是首先要確定做什么和怎么做。主題定位是為了創(chuàng)造產(chǎn)品的差異化。有了鮮明主題定位的房地產(chǎn)，才能起到三方面積極的作用。一是可以了解自己的特色和項目鮮明地個性，將自己和眾多商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)分開來。二是才能起到聚眾效果。三是鎖定目標消費群體。功能組合定位也稱為“綜合性定位”。綜合性定位是指融合多種功能業(yè)態(tài)，以一站式服務為顧客創(chuàng)造方便的策略。商業(yè)房地產(chǎn)的功能定位的其中一個重要原則就是“錯位經(jīng)營，優(yōu)勢互補”，使商業(yè)房地產(chǎn)中的幾個功能模塊產(chǎn)生協(xié)同效應，而不是幾個功能模塊的簡單壘加。

2.對目標消費者進行清晰定位

目標消費者定位要解決的問題為：在研究消費者購買能力、年齡結

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構、性別比例、職業(yè)特征、分布區(qū)域、消費偏好、消費習慣、消費動機、消費傾向、消費潛力等的基礎上，按分類特征，確定消費者構成。特別要解決兩大問題：一是清晰界定主體消費者；二是清晰界定第一商圈。主體消費者可理解為60%的消費者，這部份消費者來自哪里?這是目標消費者定位首先要解決的問題，也是項目后期成功經(jīng)營的最根本的前提。主體消費者判斷失誤，將直接導致項目的巨大風險；第一商圈可理解為60%的消費者來自這一區(qū)域，第一商圈定界定不準，同樣會導致項目運作出現(xiàn)較大問題。

3.對各樓層業(yè)態(tài)布局進行科學分配與調整

地下一層至地上四層，每層基本功能定位是什么，每層內(nèi)部業(yè)態(tài)如何細分，這種功能定位及細分方式是否符合整體的主體定位，是否符合消費者消費習慣。在業(yè)態(tài)布局方面，有兩點值得予以關注：

? 盡可能引進符合項目地實際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對原有業(yè)態(tài)的強烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局；同時，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，形成規(guī)模上的強勢地位，將項目打造成新的商業(yè)中心；

? 要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項目開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強，以吸引人氣，積聚商氣；但又強調多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率，預防風險。

4.重視控制高中低檔品牌的比例

即使在北京、上海這樣一線城市的消費者中，重視高端品牌的消費者比例也是很少的，所以作為一個超級大型商業(yè)設施，相對高端的品牌，引入的比例要進行控制，應當更加重視實惠、質量以及服務。同時贏得

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高端消費者的青睞也需要時間。如果一味追求高檔，將會導致人氣極低。為此，一是項目品牌的業(yè)態(tài)分布要全，能滿足消費者一站式消費的需要；二是高、中檔次的品牌相結合，價格定位適當?shù)乜紤]消費者的實際消費能力。

具體到郁森國際這一項目，建立摒棄“高端品牌”，引入outlets。奧特萊斯是專門銷售名牌過季、下架、斷碼商品的商店組合，折扣可以低至七折以下，被稱為“品牌廠家直銷購物中心”。美國的奧特萊斯購物中心一般位于市郊。值得一提的是，美國奧特萊斯絕大多數(shù)商品屬于品質一流的當季商品，斷碼、過季商品僅占整個奧特萊斯商品的15%以下。奧特萊斯能在遠離城市的地帶吸引大量的顧客群體，必定有它獨特的優(yōu)勢。奧特萊斯的優(yōu)勢之一是名牌商品。奧特萊斯的商品多是名牌下架商品、過季商品及斷碼商品。這些全新商品，由高檔專賣店或商場下架后直接轉到奧特萊斯銷售。奧特萊斯的另一個優(yōu)勢是購物環(huán)境。每一個奧特萊斯中心的購物面積都很大，以美國為例，奧特萊斯中心的面積由一萬平方米到十幾萬平方米都有。而每一個購物中心都有自己的特點和環(huán)境，有配套的服務設計和便捷的交通，因此成為人們購物休閑的理想場所。奧特萊斯最大的優(yōu)勢是令人心動的商品價格，奧特萊斯的商品與市中心的百貨商場比較，同樣的商品在價格上普遍低60%，甚至更多。

奧特萊斯之所以受到如此熱捧，主要原因是由于它的良好的市場表現(xiàn)和廣闊的市場空間。以北京燕莎奧特萊斯為例，該店于2002年開業(yè)，目前營業(yè)額已經(jīng)從最初的3億元發(fā)展到2006年的94億元，效益增長率高達40%，日均客流量達三萬人次。而且，北京燕莎奧特萊斯選址于典型的非傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域，開業(yè)時周邊還沒有住宅，人煙稀少，但就是在這種位置，奧特萊斯展現(xiàn)出了旺盛的生命力。因此，奧特萊斯在整體表現(xiàn)平平的現(xiàn)有商業(yè)中，由于其新穎性、輻射力、盈利性而散發(fā)出惹眼的光環(huán)，受到市場的熱捧是情理中的事。

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5.建立自身的商業(yè)模式。

說到底，商業(yè)模式就是關于做什么，如何做，怎樣賺錢的問題，其實質是一種創(chuàng)新形式。它包括：

價值主張：能給消費者提供何種價值（包括價格、方便性、購物環(huán)境、服務質量、全新體驗等）。

消費者目標群體：公司所瞄準的消費者群體。分銷渠道：如何開拓市場。

客戶關系：公司同其消費者群體之間所建立的聯(lián)系。價值配置：資源和活動的配置。

核心能力：公司執(zhí)行其商業(yè)模式所需的能力和資格。

合作伙伴網(wǎng)絡：公司同其他公司之間為有效地提供價值并實現(xiàn)其商業(yè)化而形成的合作關系網(wǎng)絡。

6.變招商為選商

招商是一個過程，是商業(yè)地產(chǎn)的一種手法、形式，選商才是真正的結果，怎么選擇你需要的品牌、經(jīng)營商家，符合你之前制訂的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)定位，這是一個核心。片面把招商交給中介，自己不管，忽略運營團隊的介入，這是很多開發(fā)商存在的問題。這也就是說，如果無視整體定位，僅僅為了招商而招商，則雖可能帶來一時的繁榮，但從長遠看，勢必對項目的長遠發(fā)展造成致命影響。

7.推廣運營

推廣運營同樣是商業(yè)房地產(chǎn)項目運作的關鍵環(huán)節(jié)，能否系統(tǒng)做好推廣運營工作，在很大程度上決定著整個項目的成敗。要根據(jù)項目整體定

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位、消費者定位和本地媒體特點，選擇推出高效適用推廣運營手法，通過系統(tǒng)化的包裝提升項目品牌知名度及品牌價值，通過市場無形的手提升商業(yè)地產(chǎn)價值，拓展商業(yè)機會。

8.機構設置

根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目較成熟的機構設置模式，一般設一個總經(jīng)理，下面分四個部門：一個部門是營銷業(yè)務部門，通常包含選商、招商、策劃推廣以及客戶管理工作等；一個工程技術部門，這是保障日常的機電設備的運營，照明系統(tǒng)、空調系統(tǒng)，交通組織系統(tǒng)等等的正常運營，以及商鋪的裝修管理等等；一個安全管理部門，負責保安、消防和衛(wèi)生保潔工作；一個后勤財務部門。

9.統(tǒng)一管理，統(tǒng)一形象

商業(yè)地產(chǎn)項目一定要統(tǒng)一運營管理，整合營商資源。包括統(tǒng)一形象、統(tǒng)一視覺系統(tǒng)（VIS）；統(tǒng)一招商品牌的審核管理，統(tǒng)一完善租約管理；統(tǒng)一經(jīng)營主題；統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃，統(tǒng)一商品布局；統(tǒng)一策劃；統(tǒng)一物業(yè)管理；統(tǒng)一進行建筑空間環(huán)境管理與設備設施的維護保養(yǎng)；統(tǒng)一指導、協(xié)調、監(jiān)督商戶經(jīng)營活動；統(tǒng)一咨詢平臺；統(tǒng)一提供服務咨詢。

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