第一篇：XX物業(yè)管理實施方案

XX物業(yè)管理實施方案

一、首語

非常感謝貴單位給我們制定物業(yè)管理方案的機會，我們將全心投入，爭取這次和貴方合作的機遇，充分展示我們新生的實力，為貴單位提供值得依賴的物業(yè)管理服務(wù)。在管理方案中，我司根據(jù)專業(yè)的物業(yè)管理并集合本項目的具體特點和要求，為小區(qū)提供一種操作性強、服務(wù)質(zhì)量高、有針對性的貨真價實的專業(yè)服務(wù)。本計劃書僅針對物業(yè)服務(wù)項目提出管理思路，它將作為以后物業(yè)管理工作中執(zhí)行依據(jù)；接管后，我們還會根據(jù)貴單位具體情況制定一套完善的物業(yè)管理作業(yè)指導(dǎo)書。

XX物業(yè)管理有限責(zé)任公司是經(jīng)國家職能部門批準的合法企業(yè)。公司主要業(yè)務(wù)范圍涉及寫字樓、商場、住宅小區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校等物業(yè)管理，二手物業(yè)租售，電子監(jiān)控設(shè)備、通信工程維護，園林綠化裝修，清潔家政服務(wù)等。公司內(nèi)部下轄管理部

（財務(wù)、人事、總務(wù)、采購）、市場部（公關(guān)、客服質(zhì)檢、培訓(xùn)）、保安部、清潔部、綠化工程維修部。

二、項目管理分析

貴單位是實行24小時物業(yè)服務(wù)管理，為保證物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，我公司將由培訓(xùn)課招取保安人員（以退役軍人為主，高中以上學(xué)歷）進行嚴格培訓(xùn)；并對進出車輛、人員、貨物進行嚴格檢查、演練；同時要求每個保安都要學(xué)會全天候?qū)π^(qū)進行監(jiān)控，消防檢查，真正做到學(xué)有所用，以達到保證小區(qū)安全。同時將由我司客服質(zhì)檢課進行監(jiān)督檢查。

物業(yè)進場后，我司結(jié)合貴小區(qū)具體要求，全面配合小區(qū)工作確保本項目無消防事故、偷盜事故和其它事故發(fā)生。

四、物業(yè)管理初步方案 說明

本計劃書僅為今后服務(wù)的基本結(jié)構(gòu)，主要提供物業(yè)管理公共服務(wù)，包括客戶服務(wù)、安保、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面。在順利進場接管貴單位后，我們將根據(jù)實際情況，遵照國際的質(zhì)量體質(zhì)和一整套完善的各類服務(wù)的操作手冊進行進一步優(yōu)化，以便便有效的管理此項目，為客戶提供超值服務(wù)。4.2管理機構(gòu)設(shè)置及人員配置

根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及小區(qū)的特點，本著“精干高效”“以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機構(gòu)，管理實行項目經(jīng)理負責(zé)制。設(shè)客戶服務(wù)、保安、保潔綠化和維修四個部門，共需配置至少7人。保安、保潔和綠化由我司區(qū)域主管進行歸口管理，各部門日常工作任務(wù)執(zhí)行由各部門隊長在項目經(jīng)理的指導(dǎo)下開展工作。4.2.3項目部

根據(jù)本項目實際情況和按照國際質(zhì)量體系標準，項目部需設(shè)項目經(jīng)理1人，管理員4人，每天正常上班，周六、周日輪流休息。

夜班安排管理人員輪流值班

4.2.4保安隊 4.2.1概述

根據(jù)本項目實際情況及嚴格按照國際質(zhì)量體系標準，項目部保安隊需設(shè)領(lǐng)班1人，3名隊員，負責(zé)小區(qū)巡邏、門崗、監(jiān)控、露天停車場管理等職責(zé)，實行24小時保安運作。

說明：如果在特殊情況下需要增加人員，我司將由保安部統(tǒng)一調(diào)派，以保證所有工作的順利進行。

4.2.5保潔綠化隊 4.2.5.1概述

根據(jù)本項目實際情況，保潔隊需設(shè)領(lǐng)班1人，保潔員2人，共計3人。注：每天正常有1人工作，當(dāng)有重大活動需增加人員時由公司保潔部調(diào)派。

4.2.6維修隊

4.2.6.1概述根據(jù)本項目實際情況和按照國際質(zhì)量體系標準，維修隊需設(shè)領(lǐng)班1人，維修工2人，實行8小時工作制。星期六日采用輪休制。

注：維修員休息或有重大維修任務(wù)時由工程部提供人員支持。

4.2.8員工培訓(xùn)

詳見員工培訓(xùn)計劃表和培訓(xùn)記錄 4.2.9員工日?？己?詳見員工日常考核制度 4.2.10獎懲

詳見員工獎懲制度 4.3崗位職責(zé) 4.3.1項目經(jīng)理

一、主持XX物業(yè)的日常管理工作。根據(jù)小區(qū)各時期的實際狀況，提出改進和提高物業(yè)管理工作水平的意見措施。

二、對公司和業(yè)主雙方負責(zé)和匯報工作，按時向公司和業(yè)方提交工作計劃和小結(jié)，聽取業(yè)主的意見和要求，并在規(guī)定期限內(nèi)落實執(zhí)行。

三、負責(zé)召集員工每月例會，檢查工作落實情況，布置工作任務(wù)，協(xié)調(diào)員工關(guān)系，就項目物業(yè)管理執(zhí)行中的問題提出解決方案。若發(fā)生重大事件或超出崗位職責(zé)權(quán)限的應(yīng)立即向公司和業(yè)主匯報。

四、進行巡視，對設(shè)備運行保養(yǎng)、安保、保潔和綠等方面的服務(wù)情況進行了解，每天檢查各個重點環(huán)節(jié)，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。

五、發(fā)生緊急事件時，立即組織相關(guān)責(zé)任人員進處理，按應(yīng)急方案制定的措施執(zhí)行。對發(fā)生的緊急事件應(yīng)在事后組織相關(guān)責(zé)任人員總結(jié)、學(xué)習(xí)，分析原因并寫出的告向公司和業(yè)主匯報。

六、每月組織一次對機電設(shè)備、建筑物、公共設(shè)施和環(huán)境等方面的綜合性檢查，及時解決發(fā)現(xiàn)的問題，或書面通知有關(guān)員工，要求整改。

七、監(jiān)管財務(wù)各類款項的收支督促帳目日結(jié)日清，控制成本、編制預(yù)算。

八、統(tǒng)一協(xié)調(diào)各員工的工作，并檢查其工作狀況和落實情況。

九、負責(zé)對分包合同相應(yīng)條款的審核、修改，并對員工的工作情況進行監(jiān)督、檢查、評定。

十、負責(zé)參與、組織每季的物業(yè)管理質(zhì)量大檢查及配合做好質(zhì)量管理體系認定的前期有關(guān)工作。

十一、負責(zé)外部的溝通和聯(lián)系，及時處理投訴，并向當(dāng)事人通報處理意見和結(jié)果。4.3.2項目助理

一、協(xié)助經(jīng)理做好部門日常工作。

二、分管前臺服務(wù)、清潔工作及經(jīng)營場所，對小區(qū)每日實施全面檢查。

三、協(xié)助經(jīng)理做好定期回訪及對客戶投訴的處理。

四、負責(zé)短期服務(wù)工作，包括：客戶接待、收費、檢查等。

五、每周房況表統(tǒng)計及住戶檔案的及時修改。4.3.3客戶服務(wù)主管

一、負責(zé)制定貴單位管理的服務(wù)標準、規(guī)范、服務(wù)人員的配置。

二、協(xié)助項目經(jīng)理全面負責(zé)對客戶服務(wù)質(zhì)量的檢查、督導(dǎo)、評價，發(fā)現(xiàn)不合格項及時整改。

三、負責(zé)對服務(wù)人員的技能，態(tài)度、禮儀的培訓(xùn)，考核，并保存考核記錄。

四、負責(zé)前臺服務(wù)管理的質(zhì)量檢查，發(fā)現(xiàn)不合格項及時處理，督導(dǎo)。

五、征詢客戶建議、意見、服務(wù)信息反饋，收集整理，處理解決。

六、負責(zé)延伸服務(wù)項目的開發(fā)和延伸用收費管理。

七、完成項目經(jīng)理交辦的其他工作。4.3.4工程維修領(lǐng)班

一、制定設(shè)備設(shè)施管理計劃，設(shè)備設(shè)施運行、修理、維保的標準、規(guī)范。

二、檢查、監(jiān)督設(shè)備、設(shè)施用管理，發(fā)現(xiàn)情況立即采取措施。

三、負責(zé)維保人員的合理配置、培訓(xùn)和考核評價。

四、制定并執(zhí)行維修服務(wù)承諾制度，認真聽取各部門及客戶對維修人員的意見，并采取相應(yīng)措施解決存在的問題。

五、對設(shè)備實行三級保養(yǎng)制度，如有改造更新計劃，報經(jīng)理審核后實施。

六、按公司程序做好各類備品備件的采購管理工作，并做好相應(yīng)的報表。

七、完成項目經(jīng)理交辦的其他工作。4.3.5保安領(lǐng)班

一、負責(zé)制定各保安崗位的服務(wù)標準、規(guī)范。

二、負責(zé)消防管理、培訓(xùn)、義務(wù)消防隊伍的訓(xùn)練，不定期檢查消防器材，確保完好。

三、負責(zé)對保安人員的崗位培訓(xùn)、考核，并做好記錄。

四、巡視門崗、巡邏崗、監(jiān)控崗和車管崗的保安服務(wù)質(zhì)量，發(fā)現(xiàn)不合格及時處理。

五、負責(zé)停車場等保安服務(wù)巡查、標志牌完整，并管理停車費收繳。

六、檢查監(jiān)控中心的設(shè)備系統(tǒng)管理、服務(wù)狀態(tài)。

七、制定治安、火警應(yīng)急預(yù)案，發(fā)生應(yīng)急服務(wù)應(yīng)第一時間投入應(yīng)急服務(wù)管理。

八、完成項目經(jīng)理交辦的其他工作。4.3.6清潔綠化隊長

一、制定小區(qū)的保潔計劃、操作標準及規(guī)范，并負責(zé)實施；

二、巡視保潔區(qū)域，保持小區(qū)環(huán)境整潔，無垃圾，無堆物，地面清潔，發(fā)現(xiàn)不合格及時處理。

三、巡視綠化養(yǎng)護區(qū)域，綠化養(yǎng)護良好，花木生長保持美觀，無雜草、無垃圾、無枯枝落葉；

四、室內(nèi)擺設(shè)優(yōu)美，使客戶滿意。

五、巡查停車場清潔，通道暢通。

六、完成項目經(jīng)理交辦的其他工作。4.4各部門工作內(nèi)容 4.4.1客戶服務(wù)工作

詳見客戶服務(wù)工作作業(yè)指導(dǎo)書 4.4.2保安工作

詳見保安作業(yè)指導(dǎo)書 4.4.3工程維修工作

詳見工程維修作業(yè)指導(dǎo)書 4.4.4保潔工作

詳見保潔作業(yè)指導(dǎo)書

五、管理服務(wù)內(nèi)容和標準 5.1客戶服務(wù) 5.1.1接待服務(wù)

一、儀表儀容端莊整潔

二、按規(guī)定著裝，服裝整潔，頭發(fā)梳理整齊，淡妝，不留長指甲，不涂抹指甲油。

三、接聽電話，做好來電記錄。

四、為客戶提供貴重物品保險箱期寄存服務(wù)。

5.1.2問訊服務(wù)

一、接受問訊及查詢。

二、處理客戶的郵件。

三、函件、雜志收發(fā)管理。5.1.4票務(wù)服務(wù)

一、客戶至總臺或電話預(yù)定酒店及汽車、火車、飛機和其它票務(wù)。

二、經(jīng)確認后給予辦理。

三、預(yù)定成功后上門服務(wù)。5.1.5叫車、洗車服務(wù)

一、為客戶聯(lián)系預(yù)定出租車或其它用車服務(wù)

二、代客戶到洗車場洗車。5.1.6引導(dǎo)服務(wù)

一、門崗保安提供引導(dǎo)客戶至小區(qū)單元服務(wù) 5.1.7收費、繳費服務(wù)

一、代客戶繳水費、電費、煤氣費等各類費用。

二、在業(yè)主辦理入住手續(xù)時，為業(yè)主辦理銀行卡、物業(yè)管理費、水電費、煤氣費等各類費用業(yè)主預(yù)存，銀行按時代扣，省卻業(yè)主繳費的麻煩。5.1.8信息服務(wù)

一、交通方面信息。

二、主要娛樂休閑、購物、體育信息。

三、旅游觀光場所信息。5.1.9代辦服務(wù)

一、為客戶提供訂閱報刊雜志的信息。

二、根據(jù)客戶要求代訂各類報刊雜志。

三、為客戶開通有線電視、電話、寬帶、煤氣。

第二篇：物業(yè)管理實施方案

物業(yè)管理實施方案

一，成立物業(yè)管理公司，建立物來管理機制。

二，組織機制

物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物來管理企來外于虧損狀態(tài)．因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔，實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等．

三，人事安排

人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗．預(yù)計12名員工(按整個小區(qū)交付時設(shè)計)． 序號 崗位人數(shù)主要職責(zé)備注

1經(jīng)理1人在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)經(jīng)營等．

2經(jīng)營部主任1人具體經(jīng)營事務(wù)，人事等．

3辦事員2人，文書，財務(wù)，勞資，后勤等

4物業(yè)管理員1人，具體物業(yè)管理，裝修監(jiān)管，收費，維保服務(wù)等．

5安全護衛(wèi)員４人，門衛(wèi)．巡更，停車管理，小區(qū)內(nèi)公共秩序等．

6水電工１人公共區(qū)域水電設(shè)施維護，水電維修服務(wù)等．

7保潔員４人，公共區(qū)域衛(wèi)生保潔．綠化養(yǎng)護等．

員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)．培訓(xùn)率100％．

四，目標

貫徹開發(fā)商打造優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理項目的構(gòu)想，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)將正金嘉園小區(qū)管理成都市居民生活的樂園．讓業(yè)主在家中享受都市生活氛圍．并使物業(yè)管理達到一定的水平．促進小區(qū)物業(yè)保值增值．樹立我物管公司品牌。

五，組建業(yè)主管理委員會，由業(yè)主選舉，在業(yè)主中自行產(chǎn)生，組委會由七人組成．

主任１人，副主任１人，棟號員４人，聯(lián)防員１人，每位業(yè)主都是業(yè)主管理委員會委員． 六，前期物來接管

A派物業(yè)管理員，水電工等工程技術(shù)人員參與工程驗收(無驗收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議)．

B物來接管驗收既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益．當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物來驗收發(fā)管工作即完成．

七，物管聯(lián)防入伙

1，準備工作

治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄，增設(shè)報警系統(tǒng)，統(tǒng)一安裝監(jiān)控器，防盜窗或鋁金窗．

車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標志，封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出，增設(shè)自行車棚，衛(wèi)生箱及

垃圾清運：增設(shè)垃圾池或垃圾清運站等．

樓道燈：改用節(jié)能燈(如溫感，聲控或角摸式等)

分步購置辦公，護衛(wèi) 保潔，水電工等 維修設(shè)備及工具用具和員工工作服等． 3協(xié)調(diào)工作

與供電局，自來水公司，石液化氣公了衛(wèi)保潔水電工等 郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水，電，氣，的供應(yīng)和通信網(wǎng)絡(luò)暢通．

2，入伙現(xiàn)場

入伙準備，協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗，橫幅，花卉，背景音樂，安全

護衛(wèi)立崗，巡更，迎接業(yè)主入伙

舉行入伙儀式：邀請政府官員司員，新聞媒體，業(yè)主代表剪彩，歡迎業(yè)主入?。?注意事項：避免后期工地的灰塵，噪音等不和諧的現(xiàn)象．

八，房屋裝修與管理

業(yè)主在接號樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行，其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的《建筑裝飾裝修管理規(guī)定》和物業(yè)管理企業(yè)制定的《住戶裝修管理規(guī)定》．根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請表，領(lǐng)取《裝修管理規(guī)定》，根據(jù)約定在申請表早簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準后方可動工．業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗收，合格即退還裝修押金及保證金．

九，建立物業(yè)管理檔案

物業(yè)檔案資料的建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實施業(yè)管理時對工程維修，配套，改造必不可少的依據(jù)，也是更換物來管理企業(yè)時必要須移交的內(nèi)容 之一，現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西，物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集，整理，歸案，利用四個環(huán)節(jié)．

十，日常管理

1，房屋管理運作一覽表，工作內(nèi)容 核對業(yè)主裝修審核巡視跟蹤監(jiān)督走訪回訪熟悉收費財務(wù)頻度天一天內(nèi)辦完二遍每天，入伙期間6H每天，消滅違章于未然，每周三次，100％，標準，準確，符合規(guī)定，無危及安全，外觀無改變，用途無改變，無亂堆亂放，亂控亂接，無違章裝修，房屋完好率100％，投訴1‰以下，無違章裝修及時聽取業(yè)主意見，滿足業(yè)主合理要求，

第三篇：物業(yè)管理實施方案(簡單)

《物業(yè)管理實施方案》

★ 第一部分 物業(yè)管理公司簡介

一、公司簡介：

二、公司管理理念及服務(wù)理念

根據(jù)物業(yè)管理的先進操作模式和企業(yè)自身的特點，公司采取以下管理理念： > > 團隊意識和吃苦精神+個性發(fā)展和競爭機制+先進模式和嚴格管理

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1、團隊意識和吃苦精神：在當(dāng)前競爭激烈的社會中，團隊意識和吃苦精神無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件?！捌髽I(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家”便是其核心體現(xiàn)。> >

2、個性發(fā)展和競爭機制：在優(yōu)秀企業(yè)中講的是如何用人，如何充分調(diào)動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻。個性發(fā)展是激發(fā)員工積極性和主動性的重要方式，有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高；競爭機制是企業(yè)用人的重要手段，也是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。

> >

3、先進的模式和嚴格管理：物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式，我們作為一個新成立的物業(yè)管理公司，應(yīng)當(dāng)借鑒最新的管理理念，堅持高起點，直接駛?cè)肟燔嚨馈匀藶橹行?、強調(diào)服務(wù)、堅持嚴格管理的經(jīng)營模式。企業(yè)應(yīng)從成立開始便導(dǎo)入嚴格完善的管理體系，用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)的完善和完美。

> >

4、“真切付出、真誠服務(wù)”是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說，物管企業(yè)與業(yè)主之間是一種合作關(guān)系，公司努力創(chuàng)造出一種 “舒適、安全、尊貴、優(yōu)雅”的環(huán)境，使我們的業(yè)主能在其中很好的生活、學(xué)習(xí)、工作，在此基礎(chǔ)上能理解、支持、配合我們的工作。

三、公司的組織結(jié)構(gòu)圖

四、公司工作流程圖

五、公司人員配備情況： > >

1、經(jīng)理：1人。> >

2、會計：1人。> >

3、各部門：

水電維修科：土建工1人，水電工（含強弱電）2人，電梯工（直梯）1人。保潔綠化科：綠化工1人，保潔員4人（每棟樓一人）； 保安隊：保衛(wèi)隊隊員7人（兩個門，24小時三班倒）； 接待室：接待員1人、收費員1人（兼采購員）。> > 總計：20人

附：公司智能化配套設(shè)施：

可以有：寬帶上網(wǎng)、分時計費供電設(shè)施、雙向數(shù)字有線電視網(wǎng)、遠程抄表系統(tǒng)、Ic卡智能表具、小區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)站、物業(yè)管理電腦軟件、小區(qū)數(shù)碼攝像與紅外監(jiān)控系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、電子對講防盜門等

六、公司各部門職責(zé)： > > 經(jīng)理：

1、制定公司的經(jīng)營方針和目標，對公司的重大事項進行決策；

2、按“權(quán)責(zé)利”相匹配的原則，任命各層次負責(zé)人，實施透明式的系統(tǒng)管理；

3、明確公司內(nèi)各部門/各崗位的職責(zé)、權(quán)限及其相互關(guān)系。

4、引導(dǎo)并培訓(xùn)員工，保持員工的工作積極性、以實現(xiàn)公司經(jīng)營總目標；

6、主持新的經(jīng)營項目的開發(fā)；

7、對各個責(zé)任部門的工作情況進行檢查或抽查。

8、處理客戶投訴，安排公司其他相關(guān)事宜。> > 接待處：

1、負責(zé)辦理住戶的上房手續(xù)，建立并維護住戶檔案；

2、接待住戶并負責(zé)整理住戶的反饋意見，提出合理建議；

3、根據(jù)住戶反映的意見和要求，迅速通知其他職能部門，以求問題在最短時間內(nèi)得到解決。

4、將已解決的、未解決的，未完全解決的問題分類整理、登記，以備查找。5、負責(zé)傳達及安排上級領(lǐng)導(dǎo)的各項任務(wù)，及時把重要信息及通知告知客戶。

6、負責(zé)安排公司的各項收費事宜； > >保潔員：

負責(zé)小區(qū)公共區(qū)域的衛(wèi)生，保潔，垃圾清理。

提供每天從早7:30－下午6:30全年365天的保潔服務(wù)工作，保證小區(qū)公共部分干凈整齊，并維持地面保潔。每天做到垃圾及時清運，垃圾桶外表無污跡及粘附物。> >綠化員：

負責(zé)小區(qū)環(huán)境綠化，補種，養(yǎng)護工作及綠化帶衛(wèi)生清理。保護公共的花草樹木不被人為損壞。> >水電維修員：

負責(zé)小區(qū)的房屋、公共設(shè)施、供電、供水、供熱維修、維護工作。

提供正常維修服務(wù)，保證小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的正常運轉(zhuǎn)和水、電、暖的正常供應(yīng)。接到客戶報修電話，15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，一般問題30分鐘解決，重大問題24小時得到處理。> >土建工： 負責(zé)公司建筑物的建筑、結(jié)構(gòu)的檢查工作及監(jiān)管工作，應(yīng)住戶的要求，迅速解決基建方面的問題。負責(zé)核查用戶裝修申報材料的土建專業(yè)內(nèi)容。住戶要做非常規(guī)裝修、改建時必須在場。> >電梯工：

負責(zé)小區(qū)所有電梯運行的管理，保障轄區(qū)內(nèi)電梯的安全、正常運行，能解決電梯出現(xiàn)的小問題。在規(guī)定的時間內(nèi)開啟、關(guān)閉電梯的使用。

> >保安員：

負責(zé)小區(qū)的日常安全，做好人員車輛出入登記；

提供全天24小時值勤、巡邏服務(wù)，嚴守操作規(guī)程和門衛(wèi)制度；

維護小區(qū)內(nèi)正常秩序及公共安全，發(fā)現(xiàn)問題以最快速度趕到現(xiàn)場處理問題。> >會計：

負責(zé)公司的收支帳目，做到帳目清晰。> >收費員：

做好小區(qū)內(nèi)所有住戶的物管費的收繳工作，力爭做到及時、足額。對因各種原因未交費用的住戶必須登記清楚，注明原因。協(xié)助經(jīng)理，會計做好物品采購工作。

★ 第二部分 公司管理目標

（一）、公司總目標

1、業(yè)主綜合滿意度調(diào)查滿意率≥95%

2、房屋及設(shè)施設(shè)備完好率遞減≤3%

3、無重大責(zé)任事故發(fā)生。

（二）、目標分解

> > 接待室：（包括收費員）（1）、接待處各項工作實現(xiàn)率100%（2）、業(yè)主有效投訴處理率100%（3）、限時服務(wù)承諾實現(xiàn)率≥95%（4）、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率≥80%（5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準確率/及時率100%（6）、收費困難原因收集分析及時率100%,準確率≥98%,正確傳遞100%（7）、物管費收取率≥90%（8）、收費金額差錯率≤1‰

（9）、購買物品合格率≥90%，帳目清楚率100% > > 綠化保潔組：

（1）、環(huán)境管理按規(guī)定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%（2）、環(huán)境衛(wèi)生日檢查合格率≥95%（3）、綠化檢查合格率≥85%（4）、小區(qū)綠化年成活率≥95% > > 水電維修組：（包括電梯工）

（1）、各項工程管理工作實現(xiàn)合格率率100%（2）、設(shè)備設(shè)施維護驗收合格率100%，修繕/整治合格率96%（3）、設(shè)施設(shè)備管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%（4）、設(shè)施設(shè)備保持完好率≥95%（5）、機電設(shè)備檢修及時率100%（6）、設(shè)施設(shè)備檢修一次合格率≥95%（7）、業(yè)主的裝修方案審批100%,過程監(jiān)視及合格驗收率100%（8）、保障設(shè)備設(shè)施安全運行率100%（9）、重大設(shè)施設(shè)備日常維護覆蓋率/保養(yǎng)率100%（10）、設(shè)施設(shè)備標識標牌正確率100%，完好率98% > > 保衛(wèi)隊：

（1）、保衛(wèi)各項管理工作實現(xiàn)良好

（2）、保衛(wèi)管理按規(guī)定實施月檢/季檢覆蓋率100%（3）、一般治安案件年發(fā)生率占總?cè)胱∪丝跀?shù)的≤1%（4）、重大火災(zāi)/刑事和交通事故發(fā)生率=0（5）、機動車輛管理糾紛發(fā)生率≤1%（6）、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設(shè)施設(shè)備/周邊環(huán)境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100% > > 會計：

（1）、帳目清楚，收支記錄準確。（2）、帳目抽查良好率100%。

★ 第三部分 公司服務(wù)內(nèi)容及標準

一、前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

前期介入和物業(yè)接管驗收是維護廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。

1、項目設(shè)計方案的建議；

2、施工工程的跟進及發(fā)現(xiàn)問題的建議并督促整改；

3、參與單項工程的甲乙方交接驗收；

4、參與整體工程的甲乙方交接驗收；

5、行物業(yè)的接管驗收及問題的整改、督促；

6、接受業(yè)主入住前的相關(guān)咨詢；

7、供業(yè)主入住前的上門服務(wù)。> >

（一）、業(yè)主入住管理

1、辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)；

2、對業(yè)主及物業(yè)使用人的二次裝修進行管理。> >

（二）、后續(xù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

1、公共性服務(wù)

公共性服務(wù)提供常規(guī)性服務(wù)，是為了維護物業(yè)的整潔、環(huán)境的美化、業(yè)戶的生活方便而提供不可少的、經(jīng)常性的服務(wù)項目：（1）、清潔衛(wèi)生管理；（2）、綠化日常維護管理；（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的維護管理；（5）、水電管理；（6）、排污設(shè)施管理；（7）、道路維修管理；

（8）、房屋共用部位的日常養(yǎng)護維修；（9）、物業(yè)檔案資料管理；（10）、車輛停放及交通秩序管理；

（11）、安排社區(qū)文化活動，協(xié)助政府宣傳教育；（12）、代收代交水電氣費；

（13）、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項目。

2、特約性服務(wù)

特約性服務(wù)指提供公共性服務(wù)以外的，為滿足業(yè)戶的個別需求，受其委托而提供的服務(wù)

（1）、家居設(shè)施維修

包括：維修戶內(nèi)供用電設(shè)備、家具及門窗維修、廚具及衛(wèi)生潔具維修、給、排水系統(tǒng)的維修、家電維修、冷氣機月保等。（2）、家居清潔服務(wù)

包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。（3）、家政服務(wù)

包括：提供代客訂票、送餐服務(wù)、室內(nèi)裝修設(shè)計、布藝設(shè)計、綠化設(shè)計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛(wèi)、汽車美容等。（4）、租賃服務(wù)

包括：物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場調(diào)查、物業(yè)估價等。

二、物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。

（2）、房屋零修及時率達到95%以上，水電、電梯等設(shè)施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內(nèi)完成，零修合格率達98%以上。

（3）、實行代收代繳各項公用事業(yè)費及水電氣費，收繳率達到90%以上。

2、設(shè)備管理

設(shè)備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需各種專業(yè)技術(shù)人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運行正常并有針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無故障運行時間達到95%以上。

3、供電系統(tǒng)

（1）、保證24小時正常運行，出現(xiàn)故障，立即排除。

（2）、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時，自備發(fā)電機送電不超過15分鐘。

4、消防系統(tǒng)

（1）、消防控制中心及消防系統(tǒng)配備齊全，完好無損，可隨時起用。（2）、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設(shè)施、引路標志完好。

5、電梯

（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。

（2）、出現(xiàn)運行故障后，維修人員及時到達現(xiàn)場進行維修。

6、給排水系統(tǒng)

（1）、定期對二次供水蓄水設(shè)施設(shè)備進行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。

（2）、設(shè)備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。

（3）、所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。

（4）、遇有事故，維修人員能及時進行搶修，無大面積跑水、泛水，（5）、無長時間停水事故。

7、空調(diào)系統(tǒng)

（1）、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。

8、市政公用設(shè)施管理

（1）、公共配套服務(wù)設(shè)施完好，不隨意改變用途。（2）、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。（3）、交通車輛管理運行有序，無亂停亂放現(xiàn)象。

9、綠化管理

定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進行養(yǎng)護，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。

10、環(huán)境衛(wèi)生管理（1）、實行標準化清掃保潔，垃圾日產(chǎn)日清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。

（2）、商業(yè)網(wǎng)點管理有序，無亂設(shè)攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。

11、治安管理

（1）、實行封閉式管理，并實行24小時安全防范制度。（2）、無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。

12、業(yè)戶滿意率

無重大投訴，對物業(yè)管理公司的評議，滿意率達到95%以上。

★ 第四部分 公司日常管理工作安排(一)日常管理工作

1、日常管理工作的內(nèi)容

（1）物業(yè)管理區(qū)的安全保衛(wèi)、清潔、綠化及消防;

（2）房屋及建筑的公共部分、機電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維修、管理;

（3）住戶裝修管理；

（4）車輛管理；

（5）客戶檔案管理；

2、安全保衛(wèi)

（1）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的治安問題，制定治安案件 發(fā)生率控制標準；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)治安管理條例，保安員崗位職責(zé)及保安工作作業(yè)流程；

3、清潔綠化

（1）根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的房屋、公共場所及配套設(shè)備的特點、制定清潔保潔率；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)清潔衛(wèi)主管理條例、保潔員崗位職責(zé)及保潔工作作業(yè)流程；

（3）制定物業(yè)管理區(qū)綠化完好率標準及綠化管理規(guī)定；

（4）明確綠化人員的管理規(guī)定、崗位職責(zé)及作業(yè)流程；

4、消防

（1）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設(shè)備、設(shè)備完善率及火災(zāi)發(fā)生控制率的標準；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)消防管理條例及消防工作內(nèi)容、明確責(zé)任人；

（3）制定消防設(shè)備、設(shè)備的管理、維護、使用規(guī)定及作業(yè)流程、確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)定要求；

5、水、電設(shè)備的管理、維護

（1）了解有關(guān)水、電設(shè)備可能出現(xiàn)的問題或存在的事故隱患，制定水、電設(shè)備的故障率、維修及時率和合格率控制標準；

（2）制定水、電設(shè)備的使用和維護條例及作業(yè)流程，以保證其達到應(yīng)有的性能標準；

（3）制定水、電設(shè)備維護人員的管理規(guī)定及崗位職責(zé)；

6、房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的維護、管理

（1）了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問題及事故隱患率，制定相應(yīng)的完好率、維修及時率及驗收合格率指標；

（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的使用及管理規(guī)定；

（3）制定房屋及公共配套設(shè)施維護人員的管理條例、崗位職責(zé)及作業(yè)流程；

（4）業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設(shè)施，物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應(yīng)的手續(xù)，并制定對承租人的管理規(guī)定。

7、住戶裝修管理

（1）制定住戶裝修管理規(guī)定，明確裝修范圍、時間、垃圾的處理及裝修人員的管理，完善裝修申報手續(xù)；

（2）建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確責(zé)任人，以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、防盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響；

8、車輛管理

（1）車輛管理包括機動車及非機動車的管理；

（2）制定物業(yè)管理區(qū)內(nèi)車輛的進出、停放和行駛的管理規(guī)定，明確責(zé)任 人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程；

（3）制定停車場、自行車棚的完好率、維修及時率和合格率標準。

9、客戶檔案管理

（1）客戶檔案包括與客戶有關(guān)的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費記錄；

（2）建立客戶檔案的管理規(guī)定，明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程。

（二）便民服務(wù)

物業(yè)管理公司應(yīng)在管理區(qū)內(nèi)設(shè)立便民服務(wù)，具體項目可根據(jù)物業(yè)管理區(qū)的特點及自身的實際情況而定。

1、便民服務(wù)

（1）可分為無償服務(wù)和有償服務(wù)兩類，內(nèi)容及價格應(yīng)透明化；

（2）無償服務(wù)的成本費用從管理服務(wù)費中支出；有嘗服務(wù)的價格應(yīng)按政府有關(guān)法規(guī)確定；

2、建立便民服務(wù)的管理程序及作業(yè)指導(dǎo)書，明確責(zé)任，規(guī)范服務(wù)人員的用語及行為。

（三）與業(yè)主日常溝通

1、與業(yè)主的日常溝通包括以下形式和內(nèi)容：

（1）通過電話、信函、張貼公布及面對面等形式處理各項與客戶有關(guān)的事務(wù)；

（2）通過登門或約見的形式，定期或不定期拜訪客戶；

（3）通過組織專題或系列活動，開展社區(qū)文化活動；

（4）應(yīng)邀參加或列席業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。

2、物業(yè)管理公司的高層管理人員應(yīng)高度重視與業(yè)主的日常溝通，保持與每一業(yè)主的良好關(guān)系。

3、如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其他不愉快事件時，物業(yè)管理公司必須堅持不采取任何制裁性的措施，而應(yīng)通過正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助。

（四）處理客戶投訴

1、物業(yè)管理公司應(yīng)遵循公司的經(jīng)營原則，規(guī)范客戶投訴的處理流程；

（1）接到投訴時，首先要假定我們的工作存在問題；

（2）出現(xiàn)投訴，一定要及時向上反映信息；

（3）面對重大的投訴問題，第一負責(zé)人要親自處理；

（4）在滿足客戶的要求時，應(yīng)遵循公司的經(jīng)營原則辦事。

2、物業(yè)管理公司應(yīng)及時分析、總結(jié)客戶投訴的案例，并列入崗位培訓(xùn)的教材中。

（五）營造社區(qū)文化

1、社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動兩方面。社區(qū)文化活動促進社區(qū)文化氛圍的形成；社區(qū)文化氛圍又促使社區(qū)文化活動層次的提高和住戶業(yè)余生活的豐富。

2、物業(yè)管理公司應(yīng)把營造社區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。

3、社區(qū)文化氛圍主要體現(xiàn)在以下方面：

（1）物業(yè)管理區(qū)的整體精神風(fēng)貌；

（2）家庭的生活方式；

（3）住戶的鄰居關(guān)系；

4、建立物業(yè)管理區(qū)精神文明建設(shè)公約，通過設(shè)立專欄或印發(fā)信函等形式廣泛宣傳，物業(yè)管理公司的各位員工應(yīng)嚴格遵守，起模范表率作用。

5、社區(qū)文化活動有各種類型，包括：各類競技、表演、旅游、購物、培訓(xùn)班、夏令營、節(jié)日慶?；顒右约爱?dāng)?shù)卣M織的各類精神文明活動。

6、開展社區(qū)文化活動，物業(yè)管理公司應(yīng)：

（1）分析住戶的構(gòu)成，充分了解住戶的需求；

（2）針對不同的層面，制定各類社區(qū)文化活動方案及經(jīng)費標準報業(yè)主委員會通過；

（3）提高并逐步改善活動場地。

★ 第五部分 管理人員的職責(zé)和權(quán)利

一、物業(yè)管理人的主要權(quán)利

（1）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合物業(yè)實際情況，制定物來管理公約、住戶手冊、員工手冊等各方面的管理規(guī)定。

（2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理。

（3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用。物業(yè)管理公司有權(quán)按時收取物業(yè)管理費、裝修管理費以及其他合理的費用。

（4）制止違反規(guī)章制度的行為。物業(yè)管理公司如發(fā)現(xiàn)業(yè)主或使用人違反規(guī)定進行以下行為的，應(yīng)予以制止、批評教導(dǎo)，責(zé)令恢復(fù)原狀和賠償損失：

a 擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途；

b 擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)和外觀，毀損設(shè)備、設(shè)施而危及房屋安全的；

c 私搭亂建，亂停亂放車輛，在房屋公共部位亂堆亂放，隨意占用，破壞綠化，污染環(huán)境，影響住宅小區(qū)景觀，噪聲擾民等。

（5）選聘專營公司承擔(dān)專項管理服務(wù)。如選聘清潔公司負責(zé)物業(yè)的清潔工作，選聘保安公司負責(zé)物業(yè)保安方面的工作等。

（6）可實行多種經(jīng)營，其收益補充物業(yè)管理經(jīng)費。在現(xiàn)階段，由于居民收入水平的限制，物業(yè)管理收費不可能很高，開展多種經(jīng)營，增加收入，以補充物業(yè)管理經(jīng)費不足是行之有效的辦法。

二、物業(yè)管理人的主要義務(wù)

（1）以為業(yè)主服務(wù)為宗旨，注重社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。正確處理物業(yè)管理公司和業(yè)主的關(guān)系，追求和諧共處。

（2）按照管理質(zhì)量標準，履行物業(yè)管理合同，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)以物業(yè)管理合同為依據(jù)開展經(jīng)營活動，履行管理合同，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（3）采取完善的安全保衛(wèi)措施，保衛(wèi)住戶的人身、財產(chǎn)安全和公共安全。

（4）接受業(yè)主的監(jiān)督。重大的管理措施應(yīng)當(dāng)尊重業(yè)主的意見。

（5）接受房地產(chǎn)行政主管部門以及其他部門和物業(yè)所在地政府的管理、監(jiān)督。（6）對住戶的合理要求和實際困難，迅速做出反應(yīng)，給予認真解決。（7）組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動。物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合業(yè)主的實際情況，定期或不定期地開展多種形式的社區(qū)生活服務(wù)和社區(qū)文化活動。

★ 第六部分 公司日常費用預(yù)算明細表

一|、人員費用（此為估算，為了后面計算物業(yè)管理成本）經(jīng) 理 1人 1200*12=14400 會計 1人 1000*12=12000 土建工1人，700*12=8400 水電工2人，700*12*2=16800 電梯工1人。600*12=7200 保衛(wèi)隊隊員7人，800*12*7=67200 綠化工1人，600*12*=7200 保潔員4人 600*12*4=28800 接待員1人、700*12=8400 收費員1人。800*12=9600 共計：180000元

二、公共設(shè)施維修養(yǎng)護費、運行費 1000元/月 12000元（估算）

三、安全保衛(wèi)費 300元/月 3600元（估算）

四、清潔衛(wèi)生環(huán)境綠化外墻清洗 600元/月 7200元（估算）

五、辦公費 1000元/月 12000元（估算）

六、折舊費 1000元/ 月 12000元（估算）

七、其它不可預(yù)見費用 1000元/月 12000元（估算）小計：58800元

八、法定稅費為 1—7項費用的5.5 % 13134 元

九、合理利潤為 1—8項費用的5 % 12596.7 元

十、總計 264530.7元

由此：計算出物管費每平方米至少應(yīng)為： 264530.7/12/40000=0.551 元（按物管面積40000平方米計算）

實際物管費每平方米可以設(shè)定在0.6—1.0元之間，下面分別列出0.6元，0.8元時的收入情況：

0.6元： 最大收入：40000*0.6*12=288000 最大利潤：288000—180000—58800—13134=36066元 0.8元 最大收入：40000*0.8*12=384000 最大利潤：384000—180000—58800—13134=132066元

第四篇：物業(yè)管理實施方案范文

物業(yè)管理實施方案

眉縣安居物業(yè)管理服務(wù)有限公司于20xx年9月經(jīng)眉縣工商局批準成立，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：***.注冊資金52萬元，是一家專業(yè)從事物業(yè)管理、居民服務(wù)及房地產(chǎn)中介服務(wù)的獨立法人企業(yè)，20XX年8月取得寶雞市住建局頒發(fā)的暫定資質(zhì)等級證書，資質(zhì)編號為寶房物20XX027號。

1-2.公司內(nèi)部機構(gòu)設(shè)置

公司設(shè)經(jīng)理一名，下設(shè)四個職能科室：

物業(yè)公司組織機構(gòu)設(shè)置及各科室人員配置

經(jīng)理部是公司的決策機構(gòu)，設(shè)經(jīng)理1名。經(jīng)理對公司所有事務(wù)全面負責(zé)，對公司的一切重大事務(wù)做出最終決策，并負責(zé)協(xié)調(diào)各科室工作。

在經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，各科室互相協(xié)作，全面處理分管工作，對于重大問題報請經(jīng)理處理，或通過高層會議商討決策。各科室在完成分管工作的同時，并完成經(jīng)理交付的各項其他工作。

1-3.公司員工配置

公司現(xiàn)有員工43人，獲得物業(yè)管理崗位從業(yè)資格證書的14人，各種專業(yè)技術(shù)和管理人員21人，其中中級職稱5人。我公司目前接管兩個住宅小區(qū)，物業(yè)管理總面積達22萬平方米，其中小高層1萬多平方米，多層住宅20萬平方米。

1-4.公司現(xiàn)有固定資產(chǎn)

公司現(xiàn)有房產(chǎn)一套，價值41萬元。為更好地給管轄物業(yè)提供保潔、綠化、共用設(shè)施設(shè)備、秩序消防等方面的服務(wù)，我公司先后購置垃圾箱1臺；垃圾清運車29輛，；剪草機、打孔機、綠籬機各1臺；對講機9個；潛水泵、污水泵各一臺；電腦3臺及打印機等設(shè)備，總價值8萬多元。為物業(yè)管理服務(wù)搭建了良好的設(shè)施設(shè)備平臺。

二、花園小區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀分析

2-1.眉縣花園小區(qū)簡介

眉縣花園小區(qū)地處縣城景賢路南段，美陽街向南300米處。東西兩區(qū)占地總面積111畝，現(xiàn)有住宅樓42棟，住戶1200戶，業(yè)主3700余人。建筑總面積158675m2。

小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全，設(shè)專業(yè)配電室和加壓站各2個，院內(nèi)設(shè)有智能化監(jiān)控設(shè)施、路燈，廣場燈；樓道內(nèi)設(shè)聲光控感應(yīng)燈照明，目前有5棟樓各單元門口設(shè)智能門。小區(qū)共有標準化糞池15個，并在每個單元門口設(shè)雨水＃、主干道設(shè)污水井、個別樓號設(shè)置消防栓。小區(qū)內(nèi)還設(shè)置大型停車廣場2個，劃分停車位200個；自行車棚7個，共可容納自行車1000多輛。小區(qū)實行集中供暖，除車庫外，住宅、商鋪、地下室全部通暖，暖氣覆蓋面積156051 m2。

小區(qū)擁有大型廣場花園1個，面積400平方米；各種小型花壇、草坪24處；栽植櫻花樹、鐵桿海棠、銀杏樹、琵琶樹、龍爪槐等名貴樹種800多棵，綠化總面積19580 m2。目前小區(qū)管理規(guī)范，治安秩序良好，車輛管理基本到位，環(huán)境衛(wèi)生干凈整潔。

2-2.物業(yè)特點

該物業(yè)具有以下特點：

1、小區(qū)住戶多，業(yè)戶來源復(fù)雜，有商人、農(nóng)民、國家機關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、企業(yè)職工等；

2、小區(qū)分多次階段性建成，原有設(shè)施設(shè)備落后；

3、小區(qū)分東西兩區(qū)。2-3物業(yè)管理分析

征對該物業(yè)特點，除收費、綠化外，秩序、維修、保潔服務(wù)需配備兩班服務(wù)人員。秩序管理、維修服務(wù)需實行24小時物業(yè)服務(wù)管理，收費、保潔、綠化實行8小時服務(wù)。

三、物業(yè)管理方案

1、服務(wù)結(jié)構(gòu)

本方案為今后服務(wù)的基本結(jié)構(gòu)，主要提供物業(yè)管理公共服務(wù)，包括客戶服務(wù)、秩序、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面的內(nèi)容。我們將根據(jù)實際情況，不斷完善各類服務(wù)操作規(guī)范，以便更有效的管理，為客戶提供優(yōu)質(zhì)、超值服務(wù)。3-2管理機構(gòu)設(shè)置及人員配置

根據(jù)管理服務(wù)的總體設(shè)想及小區(qū)的特點，本著“精干高效“以崗定人”的原則建立物業(yè)管理機構(gòu)，管理實行經(jīng)理負責(zé)制。經(jīng)理部下設(shè)三科一室，辦公室設(shè)文員1名，負責(zé)各種文件、資料、材料、檔案管管理和后勤保障工作；三個科長對經(jīng)理負責(zé)，三個科各設(shè)兩個班；工程科設(shè)科長一名，維修員4名，負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維修、養(yǎng)護管理；服務(wù)科設(shè)科長1名，保潔員7名，綠化員1名，收費員2名，負責(zé)區(qū)內(nèi)保潔、綠化管理，收費和客戶接待服務(wù)；秩序科設(shè)科長一名，秩序員8名，負責(zé)區(qū)內(nèi)秩序、消防及車輛管理，共需配置至少27 人。日常工作任務(wù)執(zhí)行由各班長在科長的指導(dǎo)下開展。

3-3物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標準

3-3-1房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護和管理

共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、主、柱、梁屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設(shè)施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。

保潔服務(wù)內(nèi)容和標準

一小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次干道1次/天清掃

4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內(nèi)通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃（不含封閉式玻璃）一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動場所一次/天清掃

5、積水、積雪及時清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完后、清潔區(qū)域內(nèi)無垃圾、無污物。

三、來及處理與收集

1、合理設(shè)置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產(chǎn)日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對垃圾中轉(zhuǎn)站，根據(jù)需要進行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。

秩序服務(wù)內(nèi)容和標準

1、小區(qū)出入口24小時站崗執(zhí)勤

2、對重點區(qū)域、重點部位每小時巡邏一次；

3、對進出小區(qū)車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

4、在小區(qū)內(nèi)危險隱患部位設(shè)警示牌。

5、秩序員每半年進行1次應(yīng)急處理培訓(xùn)。

綠化服務(wù)內(nèi)容和標準

1、根據(jù)保潔員人數(shù)劃分鋤草范圍，綠化帶內(nèi)雜草每半月清除一次，保證無顯目的雜草。

2、持續(xù)干旱一周時，必須澆水一遍。

3、綠化工每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)蟲害及時消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。

5、每周對綠化帶內(nèi)的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設(shè)置宣傳牌，業(yè)主愛護花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內(nèi)容和標準

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業(yè)主遺失車卡，每個罰款10元。

2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴禁進入。

3、車進小區(qū)限速行駛；停放在規(guī)定車位，不能擋道。

4、外來車輛進入由業(yè)主申請后，可停放在指定地點。

5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。

6、臨時停放車輛交清費用后方可進入；車輛停放實行先到先停，業(yè)主優(yōu)先，停滿為止的原則。

維修服務(wù)

1、保修

①管理處組織建筑單位施工，費用從建筑單位保修款中支付。②業(yè)主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質(zhì)量保證書》上規(guī)定的各部位保修時間為依據(jù)。

④保修期內(nèi)出現(xiàn)問題，急修半小時到現(xiàn)場處理，一般性維修3天內(nèi)處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。

2、有償服務(wù)

1、對有償服務(wù)，由業(yè)主申請，服務(wù)科約定維修時間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶著派工單上門維修，到現(xiàn)場后，先向業(yè)主出示工作牌，宣布收費標準，業(yè)主同意后開始維修。

4、維修完成清理現(xiàn)場，請業(yè)主驗收并在維修單上簽字。維修單采取三聯(lián)制，客戶、財務(wù)、存檔各一聯(lián)。

5、維修人員在服務(wù)時收費應(yīng)公平合理，不能向業(yè)主索取吃、用、財務(wù)等。

方案二：物業(yè)管理實施方案

為促進全縣物業(yè)管理市場健康有序發(fā)展，規(guī)范物業(yè)管理行為，理順物業(yè)管理體制，全面提高物業(yè)管理服務(wù)水平，切實改善城市環(huán)境面貌，提高群眾居住質(zhì)量，創(chuàng)建文明、整潔、安全、便利的居住環(huán)境，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合全縣物業(yè)管理實際情況，制定本實施方案：

一、指導(dǎo)思想和工作原則

（一）指導(dǎo)思想：以深入落實科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以縣委提出的建設(shè)“生態(tài)之縣”、“宜居之縣”為目標，以改善城市環(huán)境面貌、提高群眾居住質(zhì)量、構(gòu)建和諧社會為宗旨，以建立社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新機制為根本，全面提高住宅小區(qū)管理水平。

（二）工作原則：總體按照“解決突出問題，完善服務(wù)功能，健全管理制度，提高物業(yè)管理水平”的原則，分步實施，整體推進。

二、工作目標

（一）建立并推行有關(guān)職能部門各司其職、分工協(xié)作、齊抓共管的物業(yè)綜合管理機制。

（二）新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理推行招標，招標率達到100%?！肚捌谖飿I(yè)管理合同》簽訂率達到100%，《業(yè)主臨時公約》簽訂率達到100%。

（三）縣物業(yè)供熱辦接管城區(qū)內(nèi)無人管理小區(qū)，遺留問題得到有效解決，年底前整改率達到90%。

（四）物業(yè)管理企業(yè)全部取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，人員經(jīng)過培訓(xùn)，經(jīng)理持證上崗。

（五）加強業(yè)主自律行為，年底前入住的小區(qū)80%以上成立業(yè)主委員會。

（六）建立物業(yè)服務(wù)信用保證金制度。

（七）開展縣城內(nèi)裸地硬化和綠化。

（八）縣城內(nèi)100處二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。

三、工作任務(wù)及分工

（一）完成二次供水水箱清洗消毒工作

1.現(xiàn)有的二次供水設(shè)施不符合衛(wèi)生要求的，應(yīng)當(dāng)限期改造，短期內(nèi)不能改造的應(yīng)當(dāng)加強衛(wèi)生管理，加大監(jiān)督檢測力度，并適當(dāng)增加檢測頻次。（責(zé)任單位：衛(wèi)生局）

2.二次供水的產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)保證供水設(shè)施及設(shè)備完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水設(shè)施每年清洗二次。消毒清洗后，經(jīng)縣衛(wèi)生監(jiān)督檢驗機構(gòu)水質(zhì)檢驗合格后方可供水。（責(zé)任單位：產(chǎn)權(quán)單位）

3.負責(zé)對全縣100處水箱的責(zé)任單位清洗消毒工作完成情況檢查驗收。全面檢驗水質(zhì)，對水箱內(nèi)水質(zhì)不合格的責(zé)任單位立即整改，確保居民飲用水安全。（責(zé)任單位：縣衛(wèi)生局、縣物業(yè)供熱辦）

（二）完成裸地硬化和綠化任務(wù)

具備綠化條件的采取綠化方式覆蓋，不具備條件的采取硬鋪裝方式覆蓋。對車行道裸土地面，根據(jù)道路等級和承載能力，采用水泥混凝土或瀝青混凝土結(jié)構(gòu)，按照道路施工標準進行硬化。對人行道裸土地面，從路邊石或人行道邊緣至建筑物間進行硬鋪裝。不具備停車場功能的，采用普通人行步道板進行硬化；具備停車條件的，一律鋪水泥或瀝青混凝土。

1.城關(guān)鎮(zhèn)所有街路、巷道、游園廣場、城鄉(xiāng)接合部、出入城口。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

2.20個物業(yè)小區(qū)裸地9月末完成硬化和綠化。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

3.企事業(yè)單位自有庭院、自管居住區(qū)范圍內(nèi)和道路。（責(zé)任單位：產(chǎn)權(quán)單位）

4.臨街商家業(yè)戶門前破損踏步。（責(zé)任單位：業(yè)戶、行政執(zhí)法局）

5.基建工地內(nèi)的裸土地面(包括已硬化出現(xiàn)破損形成的裸露地和未硬化的土路)進行分類硬化。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

（三）加大物業(yè)監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為

1.依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《哈爾濱市前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，進一步

加強物業(yè)管理招投標的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標機制。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

2.嚴格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目。加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

3.強化物業(yè)管理監(jiān)督。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、實行實名誠信考評制度，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標準提供相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

4.依據(jù)《哈爾濱市業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立指導(dǎo)程序》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進業(yè)主自律和民主決策，切實維護自身的合法權(quán)益。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

5.加大住房專項維修資金的收繳力度。嚴格按照依政辦發(fā)〔2007〕18號文件的有關(guān)規(guī)定，加大力度足額收取，按照業(yè)主所有、專戶儲存、?？顚Ｓ?、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，切實收好、管好、用好維修資金，逐漸形成“資金依法交，問題有人管，故障有人修，設(shè)備有人換，物業(yè)質(zhì)量優(yōu)，生活環(huán)境好”的良好局面。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

6.依據(jù)《哈爾濱市物業(yè)服務(wù)信用保證金規(guī)定》收取物業(yè)服務(wù)信用保證金，對物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)項目、提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)服務(wù)信用保證金，保證金由縣建設(shè)局統(tǒng)一監(jiān)管，專項用于物業(yè)企業(yè)擅自退出管理，出現(xiàn)重大質(zhì)量事故的處置等。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

（四）建立縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系

城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要接受建設(shè)局監(jiān)督指導(dǎo)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府認真貫徹落實《物業(yè)管理條例》，各涉及物業(yè)管理活動的相關(guān)單位、部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

1.理順管理體制，創(chuàng)新運行方式。

對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)管理率達到100%；對達不到要求、基礎(chǔ)設(shè)施不配套，不具備物業(yè)管理條件無人管理的小區(qū)，統(tǒng)一由建設(shè)局物業(yè)供熱辦接管，提供基本的衛(wèi)生保潔和二次供水服務(wù)。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

2.建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。

縣建設(shè)局為全縣住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責(zé)全縣物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和認證工作，并會同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作。

縣環(huán)保局負責(zé)住宅區(qū)（樓）有關(guān)噪音、油煙污染的治理工作。

縣工商局負責(zé)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售廣告內(nèi)容，加大對虛假銷售廣告的查處力度，對有減免、贈送物業(yè)管理費而損害其他業(yè)主利益的違規(guī)銷售廣告不予審批。治理和規(guī)范住宅小

區(qū)（樓）各類經(jīng)營行為。

縣法院對物業(yè)公司起訴業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的案件，應(yīng)依法予以支持。對事實清楚、無爭議的拖欠物業(yè)管理費的案件應(yīng)依法采取支付令形式予以執(zhí)行；對物業(yè)公司勝訴、業(yè)主拒不履行的生效判決應(yīng)依法予以強制執(zhí)行。

縣公安局負責(zé)住宅區(qū)（樓）安全防范工作，對存在的薄弱環(huán)節(jié)，督促管理單位消除隱患，堵塞漏洞，完善安全防范措施，提高物業(yè)企業(yè)安全防范服務(wù)能力和水平。督促落實住宅小區(qū)（樓）安全防范設(shè)施建設(shè)，大力推廣電子攝像監(jiān)控系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)為主要內(nèi)容的安防技術(shù)，建立健全以管理單位為主體的群防群治工作制度，構(gòu)建住宅小區(qū)（樓）安全防范體系。及時對住宅小區(qū)（樓）發(fā)生的治安、犯罪案件進行偵破。

縣行政執(zhí)法局負責(zé)物業(yè)管理違法違規(guī)行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進物業(yè)管理水平的提高。

社區(qū)居委會負責(zé)根據(jù)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。

水、電、有線電視、燃氣等供應(yīng)單位作為經(jīng)營和受益單位，負責(zé)住宅小區(qū)（樓）相關(guān)管網(wǎng)、線路的鋪設(shè)、維修及費用的收繳工作，一律實行收費到戶。物業(yè)企業(yè)必須與相關(guān)部門簽訂委托代收協(xié)議后，方可代收水、電、有線電視、燃氣等費用。

四、保障措施

（一）提高認識，明確責(zé)任。加強居民住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，實行“一把手”負責(zé)制，層層落實責(zé)任。成立縣物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，代縣長趙長滿任組長，副縣長張樹文、王國柏、李繼東，縣長助理王迎春任副組長，副縣長李繼東為常務(wù)副組長?？h建設(shè)局、法院、房產(chǎn)住宅局、衛(wèi)生局、環(huán)保局、公安局、行政執(zhí)法局、工商局、依蘭鎮(zhèn)等為成員單位。建立縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長效管理機制?？h政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會管理責(zé)任，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細、抓實、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結(jié)合、區(qū)域負責(zé)”的原則，縣領(lǐng)導(dǎo)小組全面負責(zé)此項工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；縣領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（設(shè)在建設(shè)局）具體負責(zé)此項工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；縣政府相關(guān)部門要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。

（三）加強宣傳，營造氛圍。開展貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進一步增強參與意識和維權(quán)意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

（四）強化管理，鞏固成果。縣政府相關(guān)部門要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責(zé)，強化管理，定期檢查。特別是對存在問題進行整改后，要進一步明確責(zé)任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。

方案三：物業(yè)管理實施方案

為不斷提高我市居民小區(qū)管理水平，規(guī)范物業(yè)管理活動，提高人民生活質(zhì)量，特制定本方案。

一、指導(dǎo)思想

以“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以貫徹落實《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）為主線，以爭創(chuàng)“中國最佳旅游城市”為契機，堅持“科學(xué)謀劃，抓點帶面，點面結(jié)合，穩(wěn)步推進，全面落實”的原則，理順物業(yè)管理體制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，建立管理規(guī)范、責(zé)權(quán)明確的長效管理機制，不斷改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進全市各項事業(yè)健康快速發(fā)展。

二、工作任務(wù)

（一）理順管理體制，創(chuàng)新運行方式，建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。

城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要按照街道辦事處負總責(zé)、社區(qū)居民委員會組織實施、物業(yè)管理辦公室監(jiān)督指導(dǎo)的原則，明確各部門管理職責(zé)，以塊為主，實行屬地管理，建立市、街道、社區(qū)三位一體的物業(yè)管理體系。

1、街道辦事處職責(zé)。

組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和全面落實轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。

（1）會同主管部門參與新建居住小區(qū)的物業(yè)承接驗收，對未按規(guī)劃建設(shè)配套共用設(shè)施、社區(qū)和物業(yè)管理用房或存在質(zhì)量問題的，要提請有關(guān)部門責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改。

（2）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會的成立、改選和換屆工作，并對業(yè)主委員會的備案提出審核意見。

（3）對本轄區(qū)內(nèi)沒有物業(yè)管理或物業(yè)公司棄管的住宅小區(qū)，在業(yè)主大會沒有確定管理方式之前，負責(zé)組織保潔隊伍實施保潔，并向業(yè)主收取相應(yīng)費用，收費標準由街道辦事處與業(yè)主委員會協(xié)商確定。業(yè)主不愿交費的，由社區(qū)委員會組織業(yè)主進行保潔，樓房的維修由業(yè)主自行選擇維修單位，并承擔(dān)維修費用。

（4）協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理投訴和信訪方面的工作。

（5）合理劃分區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理小區(qū)，建立物業(yè)管理責(zé)任制，負責(zé)轄區(qū)內(nèi)社區(qū)物業(yè)管理工作的組織、考核。

（6）協(xié)調(diào)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項目的移交、接管工作。

（7）負責(zé)業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約的備案工作。

（8）組織建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，2、社區(qū)居委會職責(zé)。

根據(jù)街道轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主、業(yè)委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。

（1）組織指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組，派代表參加籌備工作。

（2）會同開發(fā)建設(shè)單位組織新開發(fā)的小區(qū)召開第一次業(yè)主大會，并監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會依法選舉。

（3）監(jiān)督指導(dǎo)業(yè)主委員會的工作。積極傳達街道對社區(qū)公共利益作出的決定，對業(yè)主委員會的決議提出建議和意見。

（4）指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主委員會換屆和新老業(yè)主委員會的交接工作。

（5）經(jīng)市物業(yè)主管部門同意，可直接召開業(yè)主大會。

（6）配合街道辦事處建立轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理責(zé)任體系，對未實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)落實保潔工作，協(xié)助業(yè)主委員會選聘維修項目施工隊伍，并及時處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)糾紛。

（7）組織協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會之間的關(guān)系。

3、市物業(yè)管理辦公室職責(zé)。

物業(yè)管理辦公室是全市物業(yè)管理工作的行業(yè)管理部門，負責(zé)全市物業(yè)管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、考核及物業(yè)從業(yè)人員培訓(xùn)等工作。

（1）宣傳、貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章。

（2）對社區(qū)業(yè)主委員會的組建工作進行指導(dǎo)。

（3）監(jiān)督物業(yè)承接、交接工作和物業(yè)用房的使用。

（4）負責(zé)業(yè)主委員會成立的相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同的備案管理工作。

（5）受理物業(yè)管理投訴和違法案件的查處工作。

（6）負責(zé)本轄區(qū)物業(yè)管理招投標活動的指導(dǎo)監(jiān)管。

（7）負責(zé)商品房預(yù)售許可證的審批發(fā)放和商品房預(yù)售款的監(jiān)督使用工作。

（8）負責(zé)物業(yè)維修基金的征繳、管理和使用。

（9）對街道物業(yè)管理工作進行考核，對物業(yè)管理工作人員進行培訓(xùn)。

（10）負責(zé)新建小區(qū)交付使用時的物業(yè)驗收工作。

（11）負責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證的年檢、服務(wù)標準的制定和等級評定。

（二）規(guī)范物業(yè)管理模式，創(chuàng)新經(jīng)營理念，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

1、實施老舊小區(qū)自管型物業(yè)管理。

開放式的老舊小區(qū)要采用保障型物業(yè)管理模式，即以社區(qū)為管理主體組織居委會劃分責(zé)任區(qū)，以單元或業(yè)主為單位落實衛(wèi)生責(zé)任區(qū)保潔、綠化，房屋及設(shè)施維修由業(yè)主委員會自聘維修企業(yè)，社區(qū)對居委會工作進行檢查。住宅樓以居民自我管理、自我服務(wù)為主要形式，以充分發(fā)揮社區(qū)組織的作用為手段，通過動員居民積極參與社區(qū)物業(yè)管理活動，形成居民共建、共管、共享的局面。

2、實施老舊小區(qū)過渡型物業(yè)管理。

具有一定規(guī)模并且沒有物業(yè)管理的小區(qū)（如實驗小區(qū)、長安小區(qū)、長安新村、賓館小區(qū)），由業(yè)主委員會聘請物業(yè)公司或與街道辦事處組織的物業(yè)服務(wù)站簽訂服務(wù)委托合同，進行規(guī)范管理，按標準收取一定費用，轉(zhuǎn)變居民享受福利服務(wù)的觀念，逐步實現(xiàn)物業(yè)管理規(guī)范化。

3、規(guī)范已實施物業(yè)管理的小區(qū)。

一是規(guī)范程序。社區(qū)要積極組織已有物業(yè)管理小區(qū)的業(yè)主委員會，在同意原物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)服務(wù)的前提下，指導(dǎo)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂服務(wù)委托合同，用合同約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，為依法解決物業(yè)糾紛奠定基礎(chǔ)。二是規(guī)范服務(wù)和收費。制定物業(yè)管理企業(yè)收費和服務(wù)標準，促使業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對照標準維護權(quán)力和履行義務(wù)。同時開展優(yōu)秀小區(qū)評比活動，召開現(xiàn)場會，推廣優(yōu)秀小區(qū)的管理和服務(wù)模式，以點帶面，穩(wěn)步推進，逐步擴大影響，推動全市物業(yè)管理規(guī)范運行。

（三）加大物業(yè)管理資金投入，建立物業(yè)管理保障體系，完成物業(yè)管理從無到有的過渡。

對群眾反映強烈且問題比較突出的小區(qū)優(yōu)先進行整治，采取政府投一點、物業(yè)維修基金出一點、社會集一點的辦法，有組織、有計劃地整治，本著整治一個、規(guī)范一個、達標一個的原則，逐步完成住宅小區(qū)物業(yè)管理從無到有、從簡單到規(guī)范的過渡。

（四）強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管，嚴格控制小區(qū)物業(yè)的接管與棄管。

開發(fā)建設(shè)單位在辦理施工許可證前必須到物業(yè)管理辦公室備案，并采取招投標形式，招聘前期物業(yè)管理企業(yè)負責(zé)物業(yè)的承接驗收和物業(yè)范圍內(nèi)的質(zhì)量監(jiān)管，待業(yè)主入住50%以上后，再公開選聘物業(yè)公司。嚴格控制開發(fā)商私自將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給他人管理，物業(yè)管理辦公室要制訂控制物業(yè)小區(qū)接管與棄管的辦法，對擅自棄管的物業(yè)管理企業(yè)要取消其資質(zhì)。規(guī)劃設(shè)計部門

要在規(guī)劃設(shè)計時將物業(yè)管理用房設(shè)計在門市或顯赫位置，并及時通知物業(yè)管理和產(chǎn)權(quán)部門備案，嚴格對物業(yè)管理用房的預(yù)留和使用進行監(jiān)督和管理。物業(yè)管理部門在物業(yè)驗收時一定要堅持高標準、嚴要求，嚴把質(zhì)量關(guān)，物業(yè)管理配套設(shè)施沒達到要求的，不予頒發(fā)驗收合格通知。質(zhì)量監(jiān)督管理站沒有接到物業(yè)驗收合格通知不予辦理綜合驗收備案手續(xù)，產(chǎn)權(quán)處不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)。紀檢監(jiān)察部門要定期對此項工作進行檢查，不按此規(guī)定辦理的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴肅查處，并追究責(zé)任。

（五）加大物業(yè)基金的歸集力度，制定科學(xué)合理的管理辦法。

各有關(guān)部門要研究制定切實可行的維修基金征繳辦法，解決資金不平衡和無法使用問題。要增加物業(yè)維修基金繳存與使用的透明度，建立自動查詢系統(tǒng)，定期通報繳存使用情況。要加大物業(yè)維修基金的歸集力度，做到應(yīng)收盡收。

（六）提供優(yōu)惠條件，引進先進的物業(yè)管理理念，推進我市物業(yè)管理健康發(fā)展。

要加強對社區(qū)物業(yè)管理的政策扶持，使其盡快走上獨立生存、自我發(fā)展的健康軌道。一是堅持統(tǒng)一規(guī)劃，盡量以現(xiàn)有社區(qū)為依托，加快對社區(qū)現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施的整治改造。二是保證社區(qū)物業(yè)管理的基礎(chǔ)設(shè)施投入。三是放寬物業(yè)管理企業(yè)準入制度，先準入后規(guī)范。要鼓勵具有一定實力的物業(yè)管理企業(yè)參與競爭，提高我市物業(yè)管理水平。

（七）保證措施。

1、強化宣傳，營造良好的物業(yè)管理氛圍。

要充分利用媒體，采取散發(fā)宣傳單、電視講話、張貼標語、宣傳板報、文藝演出等多種形式，廣泛深入宣傳《條例》和我市相關(guān)政策，切實讓物業(yè)管理法律法規(guī)深入人心。要把《條例》的宣傳納入“十一五”普法內(nèi)容，認真組織好不同層面人員的法律知識和業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。

2、提高認識，增強做好物業(yè)管理工作的緊迫感和責(zé)任感。

各部門要齊抓共管，相互配合，落實支持物業(yè)工作的各項政策。城管部門要積極做好小區(qū)垃圾清運工作，及時對主巷路及分支的下水管線進行維修、維護。各街道辦事處物業(yè)服務(wù)站要積極參與市場競爭，及時對老舊房進行維修養(yǎng)護，并向業(yè)主收取適當(dāng)費用。供電、供水、供熱、供氣和通訊等部門要各自抓好小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)及養(yǎng)護工作。公安、交通、稅務(wù)和法院要制訂相應(yīng)的扶持政策，對物業(yè)糾紛從速從快裁決。機關(guān)工委要監(jiān)督各部門干部職工在規(guī)定時間內(nèi)完成物業(yè)維修基金的繳存和物業(yè)服務(wù)費的交納，增強物業(yè)管理的保障能力，擴大物業(yè)服務(wù)保障范圍，為業(yè)主提供舒適、高品質(zhì)的生活環(huán)境。

3、落實責(zé)任，加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。

為加強領(lǐng)導(dǎo)，落實責(zé)任，市政府決定對蛟河市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)進行調(diào)整，并將物業(yè)管理工作納入街道重點工作目標責(zé)任制，與街道簽訂責(zé)任狀。各街道辦事處和相關(guān)部門要建立物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)，建立“一把手”負總責(zé)的責(zé)任體系，明確分管領(lǐng)導(dǎo)，抽出精干力量落實社區(qū)責(zé)任及考核標準，及時解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作中的重大問題。市物業(yè)管理辦公室要制

訂相關(guān)政策、工作計劃和考核機制，完善工作制度，提高人員素質(zhì)，及時處理蛟蛟河市物業(yè)管理工作中的矛盾和問題。市政府督查室、監(jiān)察局、物業(yè)管理辦公室要每半年對街道辦事處組建業(yè)主委員會等工作進行1次檢查、督辦，對有令不行、欺上瞞下的單位，要嚴格督辦并通報檢查結(jié)果，確保各項工作順利進行。

三、時間安排

（一）20XX年4月至5月，市物業(yè)管理辦公室要進行調(diào)查摸底，抓好試點工作，并組織有關(guān)部門大力宣傳《物業(yè)管理條例》。

（二）20XX年5月，組織召開物業(yè)管理工作現(xiàn)場會，推廣物業(yè)管理經(jīng)驗，創(chuàng)新物業(yè)管理機制。

（三）20XX年2月至4月，市物業(yè)管理辦公室要將對全市物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)、管理人員的技術(shù)等級和服務(wù)合同承諾兌現(xiàn)等情況進行審查，清理整頓物業(yè)管理市場。

（四）20XX年5月至12月，組織物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)戶進行培訓(xùn)，重點對《物業(yè)管理條例》知識、崗位資質(zhì)、業(yè)主委員會如何開展工作等內(nèi)容進行培訓(xùn)。

（五）20XX年4月至12月，民主街道辦事處和長安街道辦事處要在本行政區(qū)域的住宅小區(qū)或以樓為單位成立業(yè)主委員會，加大工作力度，組織落實小區(qū)的物業(yè)管理工作，年底前轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的覆蓋率達到100%。

（六）20XX年11月至12月，市政府對物業(yè)管理工作進行檢查、總結(jié)和驗收

本文來自: 書通網(wǎng)(/201494/61725.htm

第五篇：小區(qū)物業(yè)管理實施方案

小 區(qū) 物 業(yè) 管 理 方 案

1、服務(wù)結(jié)構(gòu)

本方案為今后服務(wù)的基本結(jié)構(gòu)，主要提供物業(yè)管理公共服務(wù)，包括客戶服務(wù)、秩序、保潔、綠化、維修保養(yǎng)五個方面的內(nèi)容。我們將根據(jù)實際情況，不斷完善各類服務(wù)操作規(guī)范，以便更有效的管理，為客戶提供優(yōu)質(zhì)、超值服務(wù)。2管理機構(gòu)設(shè)置及人員配置

經(jīng)理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。3物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容和標準

3-1房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護和管理

共用部位是指房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、主、柱、梁屋頂?shù)龋敉鈮γ?、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設(shè)施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。

保潔服務(wù)內(nèi)容和標準

一小區(qū)公共場所、公共綠地、主次干道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次干道1次/天清掃

4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內(nèi)通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃（不含封閉式玻璃）一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動場所一次/天清掃

5、積水、積雪及時清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完后、清潔區(qū)域內(nèi)無垃圾、無污物。

三、來及處理與收集

1、合理設(shè)置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產(chǎn)日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對垃圾中轉(zhuǎn)站，根據(jù)需要進行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務(wù)內(nèi)容和標準

1、小區(qū)出入口24小時站崗執(zhí)勤

2、對重點區(qū)域、重點部位每小時巡邏一次；

3、對進出小區(qū)車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放。

4、在小區(qū)內(nèi)危險隱患部位設(shè)警示牌。

5、秩序員每半年進行1次應(yīng)急處理培訓(xùn)。

綠化服務(wù)內(nèi)容和標準

1、根據(jù)保潔員人數(shù)劃分鋤草范圍，綠化帶內(nèi)雜草每半月清除

一次，保證無顯目的雜草。

2、持續(xù)干旱一周時，必須澆水一遍。

3、綠化工每周檢查一次，發(fā)現(xiàn)蟲害及時消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。

5、每周對綠化帶內(nèi)的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設(shè)置宣傳牌，業(yè)主愛護花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內(nèi)容和標準

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業(yè)主遺失車卡，每個罰款10元。

2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴禁進入。

3、車進小區(qū)限速行駛；停放在規(guī)定車位，不能擋道。

4、外來車輛進入由業(yè)主申請后，可停放在指定地點。

5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。

6、臨時停放車輛交清費用后方可進入；車輛停放實行先到先停，業(yè)主優(yōu)先，停滿為止的原則。

維修服務(wù)

1、保修

①管理處組織建筑單位施工，費用從建筑單位保修款中支付。②業(yè)主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬于保修范圍。③保修期限以《住宅質(zhì)量保證書》上規(guī)定的各部位保修時間為

依據(jù)。

④保修期內(nèi)出現(xiàn)問題，急修半小時到現(xiàn)場處理，一般性維修3天內(nèi)處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。、有償服務(wù)

1、對有償服務(wù)，由業(yè)主申請，服務(wù)科約定維修時間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶著派工單上門維修，到現(xiàn)場后，先向業(yè)主出示工作牌，宣布收費標準，業(yè)主同意后開始維修。

4、維修完成清理現(xiàn)場，請業(yè)主驗收并在維修單上簽字。維修單采取三聯(lián)制，客戶、財務(wù)、存檔各一聯(lián)。

5、維修人員在服務(wù)時收費應(yīng)公平合理，不能向業(yè)主索取吃、用、財務(wù)等。

武漢市環(huán)寓物業(yè)管理有限公司

2013年3月11日