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2020年物業(yè)管理實施方案

一、指導(dǎo)思想和工作原則

（一）指導(dǎo)思想：以深入落實科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以x委提出的建設(shè)“生態(tài)之x”、“宜居之x”為目標(biāo)，以改善城市環(huán)境面貌、提高群眾居住質(zhì)量、構(gòu)建和諧社會為宗旨，以建立社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理新機(jī)制為根本，全面提高住宅小區(qū)管理水平。

（二）工作原則：總體按照“解決突出問題，完善服務(wù)功能，健全管理制度，提高物業(yè)管理水平”的原則，分步實施，整體推進(jìn)。

二、工作目標(biāo)

（一）建立并推行有關(guān)職能部門各司其職、分工協(xié)作、齊抓共管的物業(yè)綜合管理機(jī)制。

（二）新建住宅小區(qū)前期物業(yè)管理推行招標(biāo)，招標(biāo)率達(dá)到100%?！肚捌谖飿I(yè)管理合同》簽訂率達(dá)到100%，《業(yè)主臨時公約》簽訂率達(dá)到100%。

（三）x物業(yè)供熱辦接管城區(qū)內(nèi)無人管理小區(qū)，遺留問題得到有效解決，年底前整改率達(dá)到90%。

（四）物業(yè)管理企業(yè)全部取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》，人員經(jīng)過培訓(xùn)，經(jīng)理持證上崗。

（五）加強業(yè)主自律行為，年底前入住的小區(qū)80%以上成立業(yè)主委員會。

（六）建立物業(yè)服務(wù)信用保證金制度。

（七）開展x城內(nèi)裸地硬化和綠化。

（八）x城內(nèi)100處二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。

三、工作任務(wù)及分工

（一）完成二次供水水箱清洗消毒工作

1.現(xiàn)有的二次供水設(shè)施不符合衛(wèi)生要求的，應(yīng)當(dāng)限期改造，短期內(nèi)不能改造的應(yīng)當(dāng)加強衛(wèi)生管理，加大監(jiān)督檢測力度，并適當(dāng)增加檢測頻次。（責(zé)任單位：衛(wèi)生局）

2.二次供水的產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)保證供水設(shè)施及設(shè)備完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水設(shè)施每年清洗二次。消毒清洗后，經(jīng)x衛(wèi)生監(jiān)督檢驗機(jī)構(gòu)水質(zhì)檢驗合格后方可供水。（責(zé)任單位：產(chǎn)權(quán)單位）

3.負(fù)責(zé)對全x100處水箱的責(zé)任單位清洗消毒工作完成情況檢查驗收。全面檢驗水質(zhì)，對水箱內(nèi)水質(zhì)不合格的責(zé)任單位立即整改，確保居民飲用水安全。（責(zé)任單位：x衛(wèi)生局、x物業(yè)供熱辦）

（二）完成裸地硬化和綠化任務(wù)

具備綠化條件的采取綠化方式覆蓋，不具備條件的采取硬鋪裝方式覆蓋。對車行道裸土地面，根據(jù)道路等級和承載能力，采用水泥混凝土或瀝青混凝土結(jié)構(gòu)，按照道路施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行硬化。對人行道裸土地面，從路邊石或人行道邊緣至建筑物間進(jìn)行硬鋪裝。不具備停車場功能的，采用普通人行步道板進(jìn)行硬化；具備停車條件的，一律鋪水泥或瀝青混凝土。

1.城關(guān)鎮(zhèn)所有街路、巷道、游園廣場、城鄉(xiāng)接合部、出入城口。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

2.20個物業(yè)小區(qū)裸地9月末完成硬化和綠化。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

3.企事業(yè)單位自有庭院、自管居住區(qū)范圍內(nèi)和道路。（責(zé)任單位：產(chǎn)權(quán)單位）

4.臨街商家業(yè)戶門前破損踏步。（責(zé)任單位：業(yè)戶、行政執(zhí)法局）

5.基建工地內(nèi)的裸土地面(包括已硬化出現(xiàn)破損形成的裸露地和未硬化的土路)進(jìn)行分類硬化。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

（三）加大物業(yè)監(jiān)管力度，規(guī)范物業(yè)管理行為

1.依據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《x市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，進(jìn)一步加強物業(yè)管理招投標(biāo)的監(jiān)督和指導(dǎo)，全面推行前期物業(yè)管理招投標(biāo)機(jī)制。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

2.嚴(yán)格物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)審查。按物業(yè)管理企業(yè)取得資質(zhì)等級，承接物業(yè)管理項目。加強物業(yè)管理企業(yè)的年檢和資質(zhì)評定。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

3.強化物業(yè)管理監(jiān)督。建立物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案、實行實名誠信考評制度，考評結(jié)果作為物業(yè)管理企業(yè)年檢和定級的要件。督促物業(yè)企業(yè)按照《合同》約定的標(biāo)準(zhǔn)提供相符的服務(wù)，提高管理服務(wù)水平。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

4.依據(jù)《x市業(yè)主大會和業(yè)主委員會成立指導(dǎo)程序》依法成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會，規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主委員會的行為，促進(jìn)業(yè)主自律和民主決策，切實維護(hù)自身的合法權(quán)益。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

5.加大住房專項維修資金的收繳力度。嚴(yán)格按照依政辦發(fā)〔xxxx〕18號文件的有關(guān)規(guī)定，加大力度足額收取，按照業(yè)主所有、專戶儲存、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，切實收好、管好、用好維修資金，逐漸形成“資金依法交，問題有人管，故障有人修，設(shè)備有人換，物業(yè)質(zhì)量優(yōu)，生活環(huán)境好”的良好局面。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

6.依據(jù)《x市物業(yè)服務(wù)信用保證金規(guī)定》收取物業(yè)服務(wù)信用保證金，對物業(yè)企業(yè)承接物業(yè)項目、提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)服務(wù)信用保證金，保證金由x建設(shè)局統(tǒng)一監(jiān)管，專項用于物業(yè)企業(yè)擅自退出管理，出現(xiàn)重大質(zhì)量事故的處置等。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

（四）建立x、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系

城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作要接受建設(shè)局監(jiān)督指導(dǎo)，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府認(rèn)真貫徹落實《物業(yè)管理條例》，各涉及物業(yè)管理活動的相關(guān)單位、部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)管理的責(zé)任，為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的環(huán)境。

1.理順管理體制，創(chuàng)新運行方式。

對具備物業(yè)管理條件的住宅小區(qū)，要明確由物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)化管理，爭取年底前物業(yè)管理率達(dá)到100%；對達(dá)不到要求、基礎(chǔ)設(shè)施不配套，不具備物業(yè)管理條件無人管理的小區(qū)，統(tǒng)一由建設(shè)局物業(yè)供熱辦接管，提供基本的衛(wèi)生保潔和二次供水服務(wù)。（責(zé)任單位：建設(shè)局）

2.建立責(zé)權(quán)明確的工作體系。

x建設(shè)局為全x住宅小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負(fù)責(zé)全x物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和認(rèn)證工作，并會同相關(guān)部門抓好物業(yè)管理企業(yè)和住宅小區(qū)存在問題的整改工作。

x環(huán)保局負(fù)責(zé)住宅區(qū)（樓）有關(guān)噪音、油煙污染的治理工作。

x工商局負(fù)責(zé)審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋銷售廣告內(nèi)容，加大對虛假銷售廣告的查處力度，對有減免、贈送物業(yè)管理費而損害其他業(yè)主利益的違規(guī)銷售廣告不予審批。治理和規(guī)范住宅小區(qū)（樓）各類經(jīng)營行為。

x法院對物業(yè)公司起訴業(yè)主拖欠物業(yè)管理費的案件，應(yīng)依法予以支持。對事實清楚、無爭議的拖欠物業(yè)管理費的案件應(yīng)依法采取支付令形式予以執(zhí)行；對物業(yè)公司勝訴、業(yè)主拒不履行的生效判決應(yīng)依法予以強制執(zhí)行。

x公安局負(fù)責(zé)住宅區(qū)（樓）安全防范工作，對存在的薄弱環(huán)節(jié)，督促管理單位消除隱患，堵塞漏洞，完善安全防范措施，提高物業(yè)企業(yè)安全防范服務(wù)能力和水平。督促落實住宅小區(qū)（樓）安全防范設(shè)施建設(shè)，大力推廣電子攝像監(jiān)控系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)為主要內(nèi)容的安防技術(shù)，建立健全以管理單位為主體的群防群治工作制度，構(gòu)建住宅小區(qū)（樓）安全防范體系。及時對住宅小區(qū)（樓）發(fā)生的治安、犯罪案件進(jìn)行偵破。

x行政執(zhí)法局負(fù)責(zé)物業(yè)管理違法違規(guī)行為的查處工作，使物業(yè)管理活動更加規(guī)范，促進(jìn)物業(yè)管理水平的提高。

社區(qū)居委會負(fù)責(zé)根據(jù)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的劃分，組織成立業(yè)主委員會，協(xié)調(diào)業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系。

水、電、有線電視、燃?xì)獾裙?yīng)單位作為經(jīng)營和受益單位，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)（樓）相關(guān)管網(wǎng)、線路的鋪設(shè)、維修及費用的收繳工作，一律實行收費到戶。物業(yè)企業(yè)必須與相關(guān)部門簽訂委托代收協(xié)議后，方可代收水、電、有線電視、燃?xì)獾荣M用。

四、保障措施

（一）提高認(rèn)識，明確責(zé)任。加強居民住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，實行“一把手”負(fù)責(zé)制，層層落實責(zé)任。成立x物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，代x長xxx任組長，副x長xxx、xxx、xxx，x長助理xxx任副組長，副x長xxx為常務(wù)副組長。x建設(shè)局、法院、房產(chǎn)住宅局、衛(wèi)生局、環(huán)保局、公安局、行政執(zhí)法局、工商局、x鎮(zhèn)等為成員單位。建立x、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、社區(qū)職責(zé)明確的責(zé)任體系和長效管理機(jī)制。x政府有關(guān)職能部門要按照各自的職責(zé)承擔(dān)起社會管理責(zé)任，切實把居民小區(qū)物業(yè)管理工作抓細(xì)、抓實、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。規(guī)范物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，要堅持“條塊結(jié)合、區(qū)域負(fù)責(zé)”的原則，x領(lǐng)導(dǎo)小組全面負(fù)責(zé)此項工作的監(jiān)督、指導(dǎo)；x領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室（設(shè)在建設(shè)局）具體負(fù)責(zé)此項工作的日常指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督、檢查；x政府相關(guān)部門要上下聯(lián)動，密切配合，針對物業(yè)管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認(rèn)真抓好整改。

（三）加強宣傳，營造氛圍。開展貫徹《物業(yè)管理條例》，整頓規(guī)范物業(yè)管理市場活動，大力宣傳物業(yè)管理的政策法規(guī)及有關(guān)規(guī)章制度，使廣大居民了解物業(yè)管理的有關(guān)政策和權(quán)利義務(wù)，進(jìn)一步增強參與意識和維權(quán)意識，樹立正確的消費觀念，使物業(yè)管理逐步走向良性循環(huán)軌道。

（四）強化管理，鞏固成果。x政府相關(guān)部門要把物業(yè)管理作為社會管理的重要組成部分，分工負(fù)責(zé)，強化管理，定期檢查。特別是對存在問題進(jìn)行整改后，要進(jìn)一步明確責(zé)任，避免類似問題的再次發(fā)生，切實維護(hù)廣大居民的切身利益和社會穩(wěn)定。