第一篇：2014年版物業(yè)管理實(shí)務(wù)課后習(xí)題-第三章 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)

2014年版物業(yè)管理實(shí)務(wù)（自己做的，不保證100%正確，請(qǐng)大家一起來(lái)糾錯(cuò)）

第三章 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)

一.簡(jiǎn)述物業(yè)承接查驗(yàn)的概念？

答：承接查驗(yàn)是指承接新物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。

二.物業(yè)承接查驗(yàn)與工程竣工驗(yàn)收的區(qū)別是什么？

答：物業(yè)承接查驗(yàn)與工程竣工驗(yàn)收的區(qū)別是：1.目的不同。2.參與主題不同。3.對(duì)象不同。

三.簡(jiǎn)述新建物業(yè)承接查驗(yàn)的程序？

答：新建物業(yè)承接查驗(yàn)程序是：1.確定物業(yè)承接查驗(yàn)方案。2.移交有關(guān)圖紙資料。3.查驗(yàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。4.解決查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。5.確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。6.辦理物業(yè)交接手續(xù)。

四.簡(jiǎn)述新建物業(yè)承接查驗(yàn)的依據(jù)和原則？

答：新建物業(yè)承接查驗(yàn)依據(jù)分為法律依據(jù)和合同依據(jù)。其中包括：1.物權(quán)法。2.合同法。3.物業(yè)管理?xiàng)l例。4.物業(yè)承接查驗(yàn)辦法。5.物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同。6.臨時(shí)管理規(guī)約。7.前期物業(yè)服務(wù)合同。8.物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。9.建設(shè)單位移交的圖紙資料。10.建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護(hù)業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的原則。

五.簡(jiǎn)述新建物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備和實(shí)施？

答：新建物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備和實(shí)施有：1.確定物業(yè)承接查驗(yàn)的方案。2.物業(yè)承接查驗(yàn)方案的內(nèi)容。

3.物業(yè)資料的查驗(yàn)與移交。4.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。5.物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的解決。

六.新建物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)注意的問(wèn)題？

答：新建物業(yè)承接查驗(yàn)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：1.人員選配要精干。2.驗(yàn)收立場(chǎng)要明確。3.遺留問(wèn)題要備案。4.保修事宜要落實(shí)。5.特殊信息要收集。6.管理配套要關(guān)注。7.產(chǎn)權(quán)界定要證明。8.管理權(quán)限要清楚。9.查驗(yàn)手續(xù)要齊全。10.拒接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。

七.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)應(yīng)該做好那些準(zhǔn)備工作？

答：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：1.成立承接查驗(yàn)小組。2.準(zhǔn)備資料和工具。

3.提前與有關(guān)單位協(xié)調(diào)關(guān)系。4.對(duì)物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查評(píng)

八.簡(jiǎn)述物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的程序和內(nèi)容？

答：物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)承接查驗(yàn)的程序和內(nèi)容有：

1.成立承接查驗(yàn)組織，確定查驗(yàn)和移交方案。

2.查驗(yàn)和移交的物業(yè)管理資料。（①.物業(yè)原始資料。②.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)和管理以及大中修、更新改造及專(zhuān)業(yè)檢驗(yàn)的資料。③.業(yè)主資料。④.財(cái)務(wù)管理資料。⑤.合同協(xié)議書(shū)。⑥.人事檔案資料。⑦.其他需移交的資料。

3.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)與移交。

4.物業(yè)查驗(yàn)與移交資料。

九.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)有哪些注意事項(xiàng)？

答：承接查驗(yàn)注意事項(xiàng)有：1.明確交接主體和次序。2.各項(xiàng)資產(chǎn)和費(fèi)用的移交。3.明確保修方面的條款文本。4.移交工作中，遺漏問(wèn)題要做好妥善處理。

第二篇：物業(yè)管理實(shí)務(wù)講稿 第五章 物業(yè)的承接查驗(yàn)

第五章 物業(yè)的承接查驗(yàn)

物業(yè)的承接查驗(yàn)是指物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新接管項(xiàng)目的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)。它分為新建物業(yè)的承接查驗(yàn)和物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)兩種類(lèi)型，前者發(fā)生在建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過(guò)程中，后者發(fā)生在業(yè)主大會(huì)或產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過(guò)程中。物業(yè)的承接查驗(yàn)是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)前必不可少的環(huán)節(jié)，其工作質(zhì)量對(duì)以后的物業(yè)管理服務(wù)至關(guān)重要。第一節(jié) 新建物業(yè)承接查驗(yàn)

在物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后，物業(yè)管理企業(yè)于業(yè)主入住之前，對(duì)物業(yè)進(jìn)行承接查驗(yàn)。在條件具備或物業(yè)管理企業(yè)早期介入充分、準(zhǔn)備充足時(shí)，物業(yè)的承接查驗(yàn)也可以和建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收同步進(jìn)行。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)之后將發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提交建設(shè)單位處理，然后同建設(shè)單位進(jìn)行物業(yè)移交并辦理移交手續(xù)。物業(yè)的承接、查驗(yàn)工作流程如圖5-1所示。（掌握）

圖5-1 物業(yè)的承接、查驗(yàn)工作流程圖

（一）人員準(zhǔn)備

物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)技術(shù)難度高、專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)、對(duì)日后的管理有較大影響的專(zhuān)業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗(yàn)前就應(yīng)根據(jù)承接物業(yè)的類(lèi)型、特點(diǎn)，與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員參加。

（二）計(jì)劃準(zhǔn)備

物業(yè)管理企業(yè)制訂承接查驗(yàn)實(shí)施方案，能夠讓承接查驗(yàn)工作按步驟有計(jì)劃地實(shí)施。

（1）與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排；

（2）要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料。

（3）派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。

（三）資料準(zhǔn)備

在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄，在正式開(kāi)展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗(yàn)工作流程和記錄表格。（1）工作流程一般有《物業(yè)承接查驗(yàn)工作流程》、《物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容及方法》、《承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理流程》等；

（2）承接查驗(yàn)的常用記錄表格有《工作聯(lián)絡(luò)登記表》、《物業(yè)承接查驗(yàn)記錄表》、《物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題統(tǒng)計(jì)表》等。

（四）設(shè)備、工具準(zhǔn)備

在物業(yè)承接查驗(yàn)中要采取一些必要的檢驗(yàn)方法來(lái)查驗(yàn)物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗(yàn)設(shè)備和工具。

二、物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式

（一）物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容

（掌握）（5個(gè)方面）1．物業(yè)資料

在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)接受查驗(yàn)下列資料：（1）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖、配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（2）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。2．物業(yè)共用部位

按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位進(jìn)行查驗(yàn)。主要內(nèi)容包括：（1）主體結(jié)構(gòu)及外墻、屋面；

（2）共用部位樓面、地面、內(nèi)墻面、天花、門(mén)窗；（3）公共衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)；

（4）公共走廊、樓道及其扶手、護(hù)欄等。3．共用設(shè)施設(shè)備

物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備種類(lèi)繁多，各種物業(yè)配置的設(shè)備不盡相同，共用設(shè)施設(shè)備承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：低壓配電設(shè)施，柴油發(fā)電機(jī)組，電氣照明插座裝置、防雷與接地，給水排水，電梯，消防水系統(tǒng)，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)，排煙送風(fēng)系統(tǒng)，安全防范系統(tǒng)，采暖和空調(diào)等。4．園林綠化工程

園林綠化分為園林植物和園林建筑。物業(yè)的園林植物一般在花卉、樹(shù)木、草坪、綠（花）籬、花壇等，園林建筑主要有小品、花架、園廊等。這些均是園林綠化的查驗(yàn)內(nèi)容。5．其他公共配套設(shè)施

物業(yè)其他公共配套設(shè)施查驗(yàn)的主要內(nèi)容有：物業(yè)大門(mén)、值班崗?fù)?、圍墻、道路、廣場(chǎng)、社區(qū)活動(dòng)中心（會(huì)所）、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)、棚）、游泳池、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地、物業(yè)標(biāo)識(shí)、垃圾屋及中轉(zhuǎn)站、休閑娛樂(lè)設(shè)施、信報(bào)箱等。

（二）物業(yè)查驗(yàn)的方式

承接查驗(yàn)不同于工程項(xiàng)目建設(shè)的竣工驗(yàn)收，是在物業(yè)建設(shè)單位竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)單位移交的物業(yè)資料，有關(guān)單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，以及對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、園林綠化工程和其他公共配套設(shè)施的相關(guān)合格證明材料，對(duì)物業(yè)公共部位配套功能設(shè)施是否按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建設(shè)完成等進(jìn)行核對(duì)查驗(yàn)。承接查驗(yàn)還應(yīng)對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行調(diào)試和試運(yùn)行，還應(yīng)督促建設(shè)單位及時(shí)解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。

查驗(yàn)的相關(guān)資料由建設(shè)單位提供，物業(yè)管理企業(yè)主要是進(jìn)行必要的復(fù)核。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)督促建設(shè)單位盡快安排驗(yàn)收，建設(shè)單位無(wú)法提供相關(guān)合格證明材料，物業(yè)存在嚴(yán)重安全隱患和重大工程缺陷，影響物業(yè)正常使用的，物業(yè)管理企業(yè)可以拒絕承接物業(yè)。

物業(yè)管理的承接查驗(yàn)主要以核對(duì)的方式進(jìn)行，在現(xiàn)場(chǎng)檢查設(shè)備調(diào)試等情況下還可采用觀感查驗(yàn)、使用查驗(yàn)、檢測(cè)查驗(yàn)和試驗(yàn)查驗(yàn)等具體方法進(jìn)行檢查。

1．觀感查驗(yàn)

觀感查驗(yàn)是對(duì)查驗(yàn)對(duì)象外觀的檢查，一般采用目視、觸摸等方法進(jìn)行。2．使用查驗(yàn)

使用查驗(yàn)是通過(guò)啟用設(shè)施或設(shè)備來(lái)直接檢驗(yàn)被查驗(yàn)對(duì)象的安裝質(zhì)量和使用功能，以直觀地了解其符合性、舒適性和安全性等。3．檢測(cè)查驗(yàn)

檢測(cè)查驗(yàn)通過(guò)運(yùn)用儀器、儀表、工具等對(duì)檢測(cè)對(duì)象進(jìn)行測(cè)量，以檢測(cè)其是否符合質(zhì)量要求。4．試驗(yàn)查驗(yàn)

試驗(yàn)查驗(yàn)通過(guò)必要的試驗(yàn)方法（如通水、閉水試驗(yàn)）測(cè)試相關(guān)設(shè)施設(shè)備的性能。

三、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理（熟悉）

發(fā)生物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題的原因主要有以下幾個(gè)方面：設(shè)計(jì)方案不合理或違反規(guī)范造成設(shè)計(jì)缺陷；施工單位不按規(guī)范施工或施工工藝不合理甚至偷工減料；驗(yàn)收檢查不細(xì)、把關(guān)不嚴(yán)；建材質(zhì)量不合格；建設(shè)單位管理不善；氣候、環(huán)境、自然災(zāi)害等其他原因。對(duì)于承接查驗(yàn)中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，一般的處理程序如下所示。

（一）收集整理存在問(wèn)題

（1）收集所有的《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》；

（2）對(duì)《物業(yè)查驗(yàn)記錄表》內(nèi)容進(jìn)行分類(lèi)整理，將承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題登記造表；

（3）將整理好的工程質(zhì)量問(wèn)題提交給建設(shè)單位確認(rèn)，并辦理確認(rèn)手續(xù)。

（二）處理方法

工程質(zhì)量問(wèn)題整理出來(lái)之后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實(shí)際工作過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問(wèn)題的同時(shí)，還可以提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對(duì)性整改。

從發(fā)生原因和處理責(zé)任看，工程質(zhì)量問(wèn)題可分為兩類(lèi)：第一類(lèi)是由施工單位引起的質(zhì)量問(wèn)題。若質(zhì)量問(wèn)題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)。第二類(lèi)是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周到而造成的功能不足、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問(wèn)題。這類(lèi)問(wèn)題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計(jì)、改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施。

（三）跟蹤驗(yàn)證

為使物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題得到及時(shí)圓滿(mǎn)地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗(yàn)工作。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)安排專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專(zhuān)業(yè)的工程質(zhì)量問(wèn)題，在整改實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，對(duì)整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。對(duì)整改不合要求的工程項(xiàng)目則應(yīng)督促建設(shè)單位處理。第二節(jié) 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)不同于新建物業(yè)的承接查驗(yàn)，二者進(jìn)行承接查驗(yàn)的內(nèi)容和重點(diǎn)都有一定區(qū)別。(掌握)

一、準(zhǔn)備工作

（一）符合承接查驗(yàn)條件(考點(diǎn))在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時(shí)，新的物業(yè)管理企業(yè)必須在下列條件均滿(mǎn)足的情況下實(shí)施承接查驗(yàn)：

（1）物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)與原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)完全解除了物業(yè)服務(wù)合同；

（2）物業(yè)的產(chǎn)權(quán)單位或業(yè)主大會(huì)同新的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同。

（二）成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組

在簽訂了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，新的物業(yè)管理企業(yè)即應(yīng)組織力量成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組，了解物業(yè)的基本情況，并著手制訂承接查驗(yàn)方案。查驗(yàn)小組成員要求具有較強(qiáng)的工作經(jīng)驗(yàn)和業(yè)務(wù)能力，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)。小組成員人數(shù)可根據(jù)接管物業(yè)的規(guī)模而定。

（三）準(zhǔn)備資料和工具

物業(yè)的承接查驗(yàn)驗(yàn)收小組應(yīng)提前與業(yè)主委員會(huì)及原有物業(yè)管理企業(yè)接觸，洽談移交的有關(guān)事項(xiàng)，商定移交的程序和步驟，明確移交單位應(yīng)準(zhǔn)備的各類(lèi)表格、工具和物品等。

二、物業(yè)查驗(yàn)的內(nèi)容

(重點(diǎn))為了使物業(yè)的移交能夠順利進(jìn)行，接管單位必須對(duì)原物業(yè)的狀況及存在問(wèn)題進(jìn)行查驗(yàn)和分析，為物業(yè)移交和日后管理提供依據(jù)，對(duì)發(fā)現(xiàn)需要整改的內(nèi)容需及時(shí)與移交單位協(xié)調(diào)處理。物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)的基本內(nèi)容有以下幾個(gè)方面。

（一）物業(yè)資料情況

物業(yè)資料情況除檢查本章第一節(jié)所列的涉及承接查驗(yàn)新建物業(yè)的相關(guān)資料外。還要對(duì)原管理機(jī)構(gòu)在管理過(guò)程中產(chǎn)生的重要質(zhì)量記錄進(jìn)行檢查。

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理狀況

查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及管理狀況的主要項(xiàng)目?jī)?nèi)容有：（1）建筑結(jié)構(gòu)及裝飾裝修工程的狀況；

（2）供配電、給水排水、消防、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)施設(shè)備；（3）保安監(jiān)控、對(duì)講門(mén)禁設(shè)施；（4）清潔衛(wèi)生設(shè)施；（5）綠化及設(shè)施；

（6）停車(chē)場(chǎng)、門(mén)崗、道閘設(shè)施；（7）室外道路、雨污水井等排水設(shè)施；（8）公共活動(dòng)場(chǎng)所及娛樂(lè)設(shè)施；（9）其他需了解查驗(yàn)的設(shè)施、設(shè)備。

（三）各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況，項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

各項(xiàng)費(fèi)用與收支情況、項(xiàng)目機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)、水電費(fèi)、其他有償服務(wù)費(fèi)的收取和支出，維修資金的收取、使用和結(jié)存，各類(lèi)押金、欠收款項(xiàng)、待付費(fèi)用等賬務(wù)情況。

（四）其他內(nèi)容（1）物業(yè)管理用房；

（2）產(chǎn)權(quán)屬全體業(yè)主所有的設(shè)備、工具、材料；

（3）與水、電、通信等市政管理單位的供水、供電的合同、協(xié)議等。第三節(jié) 物業(yè)管理工作的移交

物業(yè)管理工作的移交既涉及國(guó)家政策法規(guī)，又涉及物業(yè)管理各方的權(quán)益，還直接影響到物業(yè)管理活動(dòng)能否正常運(yùn)行，因此，物業(yè)管理工作的移交是物業(yè)管理操作中一個(gè)重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理工作的移交必須在完成承接查驗(yàn)的前提下，在不同的主體之間進(jìn)行。移交工作分為三種情況；一是由建設(shè)單位將新建物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；二是在業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)并訂立物業(yè)服務(wù)合同后，由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)；三是在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位終止物業(yè)服務(wù)合同、退出物業(yè)管理項(xiàng)目的同時(shí)，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交或交接物業(yè)。

一、新建物業(yè)的移交(了解)

（一）移交雙方

在新建物業(yè)的移交過(guò)程中，移交方為該物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，承接方為物業(yè)管理企業(yè)。雙方應(yīng)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定的要求，及時(shí)完整地提供物業(yè)有關(guān)資料并做好移交工作；物業(yè)管理企業(yè)也必須嚴(yán)肅認(rèn)真地做好承接工作。

（二）移交內(nèi)容

移交的物業(yè)資料包括：產(chǎn)權(quán)資料，竣工驗(yàn)收資料，設(shè)計(jì)、施工資料，機(jī)電設(shè)備資料。物業(yè)保修和物業(yè)使用說(shuō)明資料，業(yè)主資料。移交的對(duì)象包括：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)清單（如房屋建筑清單、共用設(shè)施設(shè)備清單、園林綠化工程清單、公共配套設(shè)施清單等）。建設(shè)單位應(yīng)按照有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定，向物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理用房。

二、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作的移交

物業(yè)服務(wù)合同或前期物業(yè)服務(wù)合同的終止，將導(dǎo)致提供物業(yè)管理服務(wù)的主體發(fā)生變化，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭，與此同時(shí)，在相關(guān)方之間會(huì)發(fā)生物業(yè)管理的移交行為。

（一）移交雙方

物業(yè)管理機(jī)構(gòu)發(fā)生更迭時(shí)管理工作的移交包括：原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交；業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)管理企業(yè)移交。前者的移交方為該物業(yè)的原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，承接方為業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位；后者的移交方為業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，承接方為新的物業(yè)管理企業(yè)。

（二）移交內(nèi)容

(熟悉)1．物業(yè)資料

(七個(gè)方面)（1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等。

（2）業(yè)主資料包括：1）業(yè)主入住資料，包括入住通知書(shū)、入住登記表、身份證復(fù)印件、相片；2）房屋裝修資料，包括裝修申請(qǐng)表、裝修驗(yàn)收表、裝修圖紙、消防審批、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、違章記錄等。

（3）管理資料包括：各類(lèi)值班記錄、設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告等各類(lèi)服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。

（4）財(cái)務(wù)資料包括：固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄及費(fèi)用代手代繳明細(xì)表、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳明細(xì)表、維修資金使用審批資料記錄、其他需移交的各類(lèi)憑證表格清單。（5）合同協(xié)議書(shū)，指對(duì)內(nèi)對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議原件。

（6）人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。

（7）其他需要移交的資料。

資料移交應(yīng)按資料分類(lèi)列出目錄，根據(jù)目錄名稱(chēng)、數(shù)量逐一清點(diǎn)是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章、簽名。2．物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的交接

（1）房屋建筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，包括消防、電梯、空調(diào)、給水排水、供配電等機(jī)電設(shè)備及附屬配件，共用部位的門(mén)窗，各類(lèi)設(shè)備房、管道井、公共門(mén)窗的鑰匙等；

（2）共用配套設(shè)施，包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施（垃圾桶、箱、車(chē)等）、綠化設(shè)施、公共秩序與消防安全的管理設(shè)施（值班室、崗?fù)ぁ⒈O(jiān)控設(shè)施、車(chē)輛道閘、消防配件等）、文娛活動(dòng)設(shè)施（會(huì)所、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)等）；（3）物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動(dòng)室、員工宿舍、食堂（包括設(shè)施）、倉(cāng)庫(kù)等。

停車(chē)場(chǎng)、會(huì)所等需要經(jīng)營(yíng)許可證和資質(zhì)的，移交單位應(yīng)協(xié)助辦理變更手續(xù)。

3．人、財(cái)、物的移交或交接

（1）人員。在進(jìn)行物業(yè)管理移交時(shí)，有可能會(huì)有原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)在本項(xiàng)目任職人員的移交或交接，承接物業(yè)的管理企業(yè)應(yīng)與移交方進(jìn)行友好協(xié)商，雙方達(dá)成共識(shí)。

（2）財(cái)務(wù)。移交雙方應(yīng)做好財(cái)務(wù)清結(jié)、資產(chǎn)盤(pán)點(diǎn)等相關(guān)移交準(zhǔn)備工作。移交的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資金、業(yè)主各類(lèi)押金、停車(chē)費(fèi)、欠收款項(xiàng)、代收代繳的水電費(fèi)、應(yīng)付款項(xiàng)、債務(wù)等。

（3）物質(zhì)資產(chǎn)。物質(zhì)資產(chǎn)包括建設(shè)單位提供和以物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的物質(zhì)資產(chǎn)等，主要有辦公設(shè)備、交通工具、通信器材、維修設(shè)備工具、備品備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)工具、物業(yè)管理軟件、財(cái)務(wù)軟件等。

（三）辦理交接手續(xù)

同新建物業(yè)的物業(yè)管理移交一樣，原物業(yè)管理企業(yè)退出后的物業(yè)管理移交也應(yīng)該辦理交接手續(xù)。交接手續(xù)涉及建設(shè)單位、原物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、行業(yè)主管部門(mén)、新進(jìn)入的物業(yè)管理企業(yè)等。在辦理交接手續(xù)時(shí)應(yīng)該注意以下幾個(gè)主要方面：

（1）對(duì)物業(yè)及共用配套設(shè)施設(shè)備的使用現(xiàn)狀作出評(píng)價(jià)，真實(shí)客觀地反映房屋的完好程度；

（2）各類(lèi)管理資產(chǎn)和各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)辦理移交，對(duì)未結(jié)請(qǐng)的費(fèi)用（如業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)）應(yīng)明確收取、支付方式；

（3）確認(rèn)原有物業(yè)管理企業(yè)退出或留下人員名單；（4）提出遺留問(wèn)題的處理方案。

（四）注意事項(xiàng)

(了解)（1）明確交接主體和次序。此類(lèi)物業(yè)的物業(yè)管理工作移交是原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)將物業(yè)管理工作移交給該物業(yè)的業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位之后，再由業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位將物業(yè)管理工作移交給準(zhǔn)備接管的物業(yè)管理企業(yè)，而不是原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向準(zhǔn)備承接的物業(yè)管理企業(yè)直接移交。雖然在具體移交工作中可合并進(jìn)行，但要分清楚移交的主體及責(zé)任。

（2）各項(xiàng)費(fèi)用和資產(chǎn)的移交、共用配套設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的接管、承接時(shí)的物業(yè)管理運(yùn)作銜接是物業(yè)管理工作移交中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，承接單位應(yīng)盡量分析全面，考慮周全、以利交接和今后工作的開(kāi)展。

（3）如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi)，承接單位應(yīng)與建筑單位、移交單位共同簽訂移交協(xié)議，明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問(wèn)題的處理情況，并在必要時(shí)提供原施工或采購(gòu)合同中關(guān)于保修的相關(guān)條款文本。

（4）在物業(yè)管理移交工作中，對(duì)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題不易全部發(fā)現(xiàn)，難免存在遺漏，因此在簽訂移交協(xié)議或辦理相關(guān)手續(xù)時(shí)應(yīng)注意做出相關(guān)安排，便于在后續(xù)工作中能妥善解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。復(fù)習(xí)思考題

1．簡(jiǎn)述物業(yè)承接查驗(yàn)的概念。

2．新建物業(yè)承接的準(zhǔn)備工作包括哪些內(nèi)容？ 3．簡(jiǎn)述物業(yè)查驗(yàn)的主要內(nèi)容與方式。4．如何處理新建物業(yè)承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題？ 5．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的物業(yè)查驗(yàn)內(nèi)容包括哪些？ 6．新建物業(yè)管理工作移交的內(nèi)容是什么？ 7．物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)移交工作應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

第三篇：2014年版物業(yè)管理實(shí)務(wù)課后習(xí)題-第二章物業(yè)項(xiàng)目管理權(quán)獲取

2014年版物業(yè)管理實(shí)務(wù)（自己做的，不保證100%正確，請(qǐng)大家一起來(lái)糾錯(cuò)）

第二章物業(yè)項(xiàng)目管理權(quán)獲取

一.物業(yè)項(xiàng)目管理權(quán)的獲取方式有哪些？

答：物業(yè)管理權(quán)獲取方式有：1.招標(biāo)方式。2.直接委托方式。3.其他合作方式。

二.簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的概念及基本要求？

答：物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)是指物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購(gòu)的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競(jìng)投，從中選擇符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的一種交易行為

三.簡(jiǎn)述物業(yè)項(xiàng)目的招標(biāo)程序？

答：物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)程序：1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。2.編制招標(biāo)文件。3.公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。4.發(fā)放招標(biāo)文件。5.投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審。6.接受投標(biāo)文件。7.成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

四.簡(jiǎn)述物業(yè)項(xiàng)目的投標(biāo)程序？

答：物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)程序：1.獲取招標(biāo)信息。2.項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范。3.登記并取得招標(biāo)文件。4.準(zhǔn)備投標(biāo)文件。5.提交投標(biāo)文件。6.接受招標(biāo)方的資格審查。7.參與開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo)。8.簽約。

五.物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)的策略技巧有哪些？

答：物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)策略有：1.招標(biāo)文件解讀。2.基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)收集。3.投標(biāo)的組織策劃。4.項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘。5.投標(biāo)書(shū)的編寫(xiě)。6.投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧。7.現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧。8.簽約談判的技巧。

六.制定服務(wù)方案的一般程序是什么？

答：制定服務(wù)方案的一般程序如下：

1.組織精英、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員及擬任項(xiàng)目經(jīng)歷參與物業(yè)服務(wù)方案的制度。

2.對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料。

3.根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作。

4.確定組織架構(gòu)和人員配置。

5.根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)備設(shè)施技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置情況、市場(chǎng)信息、管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本。

6.根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制定詳細(xì)的操作方案。

7.測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)用（總價(jià)和單價(jià)）

8.對(duì)擬定的物業(yè)服務(wù)方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整。

9.排版、印制、裝幀。

七.簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)方案編制的要點(diǎn)？

答：物業(yè)服務(wù)方案編制要點(diǎn)有：1.顧客基本情況。2.物業(yè)基本情況。3.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況。4.項(xiàng)目周邊情況。5.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況。

八.前期物業(yè)服務(wù)合同包括那些主要內(nèi)容？

答：前期物業(yè)服務(wù)合同主要包括：1.合同的當(dāng)事人。2.物業(yè)基本情況。3.服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量。4.服務(wù)費(fèi)用。5.物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理。6.承接查驗(yàn)和使用維護(hù)。7.專(zhuān)項(xiàng)維修資金。8.違約責(zé)任。9.其他事項(xiàng)。

九.物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別是什么？

答：物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別是：1.訂立合同的當(dāng)事人不同。2.合同期限不同。

十.簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意那些事項(xiàng)？

答：簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意：1.明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)。2.明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。3.對(duì)違約責(zé)任的約定。4.對(duì)免責(zé)條款的約定。5.物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗。6.合同的簽訂既要實(shí)事求是，又要留有余地。

第四篇：物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施方案

物業(yè)承接查驗(yàn)實(shí)施方案

物業(yè)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。

一、物業(yè)承接查驗(yàn)前應(yīng)具備的條件。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。實(shí)施承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

1、建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門(mén)出具的認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)備案。

2、供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線(xiàn)電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨(dú)立計(jì)量表具。

3、郵政、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成。

4、道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計(jì)要求建成，并滿(mǎn)足使用功能要求。

5、電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書(shū)。

6、物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全。

7、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

二、承接查驗(yàn)準(zhǔn)備工作。

1、人員準(zhǔn)備。物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、對(duì)日后的管

理有較大影響的專(zhuān)業(yè)技術(shù)性工作。物業(yè)管理企業(yè)在承接查驗(yàn)前就應(yīng)與建設(shè)單位組成聯(lián)合小組，各自確定相關(guān)專(zhuān)業(yè)的技術(shù)人員參加。

2、計(jì)劃準(zhǔn)備。承接查驗(yàn)工作應(yīng)按步驟有計(jì)劃地實(shí)施。

（1）與建設(shè)單位確定承接查驗(yàn)的日期、進(jìn)度安排。

（2）要求建設(shè)單位在承接查驗(yàn)之前提供移交物業(yè)詳細(xì)清單、建筑圖紙、相關(guān)單項(xiàng)或綜合驗(yàn)收證明材料。

（3）派出技術(shù)人員到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)了解情況，為承接查驗(yàn)做好準(zhǔn)備工作。

3、資料準(zhǔn)備。在物業(yè)的承接查驗(yàn)中，應(yīng)做必要的查驗(yàn)記錄，在正式開(kāi)展承接查驗(yàn)工作之前，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況做好資料準(zhǔn)備工作，制訂查驗(yàn)工作流程和記錄表格。

4、設(shè)備、工具準(zhǔn)備。在物業(yè)承接查驗(yàn)中要采取一些必要的檢驗(yàn)方法來(lái)查驗(yàn)承接物業(yè)的質(zhì)量情況，應(yīng)根據(jù)具體情況提前準(zhǔn)備好所需要的檢驗(yàn)設(shè)備和工具。

三、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容與方式。

1、物業(yè)資料查驗(yàn)?，F(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)20日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料，未能全部移交下列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料。

（2）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料。

（3）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等準(zhǔn)許使用文件。

（4）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件。

（5）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。

2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交供水、供電、供氣、供熱、通信和有線(xiàn)電視等共用設(shè)施設(shè)備，但不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。

（1）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等。

（2）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線(xiàn)、發(fā)電機(jī)、變配電設(shè)備、給排水管線(xiàn)、電線(xiàn)、供暖及空調(diào)設(shè)備等。

（3）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門(mén)、信報(bào)箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設(shè)施、機(jī)動(dòng)車(chē)（非機(jī)動(dòng)車(chē)）停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。

3、物業(yè)查驗(yàn)的方式。

現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。

四、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理及時(shí)限。

1、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理方法。

（1）現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)

間、項(xiàng)目名稱(chēng)、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。

（2）現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書(shū)面通知建設(shè)單位，工程質(zhì)量問(wèn)題整理出來(lái)之后，由建設(shè)單位提出處理方法。在實(shí)際工作過(guò)程中，物業(yè)管理企業(yè)在提出質(zhì)量問(wèn)題的同時(shí)，還可以提出相應(yīng)的整改意見(jiàn)，便于建設(shè)單位進(jìn)行針對(duì)性整改。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。

（3）從發(fā)生原因和處理責(zé)任看工程質(zhì)量問(wèn)題可分為兩類(lèi)：第一類(lèi)是由施工單位引起的質(zhì)量問(wèn)題。若質(zhì)量問(wèn)題在保修期內(nèi)發(fā)現(xiàn)或發(fā)生，按建設(shè)部《建筑工程質(zhì)量保修辦法》規(guī)定，應(yīng)由建設(shè)單位督促施工單位負(fù)責(zé)。第二類(lèi)是由于規(guī)劃、設(shè)計(jì)考慮不周而造成的功能不足、使用不便、運(yùn)行管理不經(jīng)濟(jì)等問(wèn)題。這類(lèi)問(wèn)題應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)作出修改設(shè)計(jì)，改造或增補(bǔ)相應(yīng)設(shè)施。

（4）為使物業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題得到及時(shí)圓滿(mǎn)地解決，物業(yè)管理企業(yè)要做好跟蹤查驗(yàn)工作。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)安排專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員分別負(fù)責(zé)不同專(zhuān)業(yè)的工程質(zhì)量問(wèn)題，在整改實(shí)施的過(guò)程中進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟蹤，對(duì)整改完工的項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，辦理查驗(yàn)手續(xù)。對(duì)整改不合要求的工程項(xiàng)目則應(yīng)繼續(xù)督促建設(shè)單位處理。

2、承接查驗(yàn)所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的處理時(shí)限。

（1）房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗(yàn)存在的問(wèn)題，10個(gè)工作日內(nèi)建設(shè)單位進(jìn)行整改，整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。

（2）公共配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)存在的問(wèn)題，10個(gè)工作

日內(nèi)進(jìn)行整改，并進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。

（3）資料移交存在缺失的部分，5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行補(bǔ)齊。（4）鑰匙的承接查驗(yàn)缺失或存在的問(wèn)題，3個(gè)工作內(nèi)給予補(bǔ)齊或整改，合格后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。

五、承接查驗(yàn)后物業(yè)的移交及相關(guān)責(zé)任。

1、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

2、交接工作應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄。交接記錄應(yīng)當(dāng)包括移交資料明細(xì)、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)、交接時(shí)間、交接方式等內(nèi)容。交接記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同簽章確認(rèn)。

3、分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)項(xiàng)目，可以根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，對(duì)符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗(yàn)。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在承接最后一期物業(yè)時(shí)，辦理物業(yè)項(xiàng)目整體交接手續(xù)。

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

5、物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

6、物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)。

第五篇：物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議

鴻業(yè)·名居物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議

甲方：鴻業(yè)地產(chǎn)有限公司 法人代表：

乙方：鴻業(yè)助友物業(yè)服務(wù)有限公司 法人代表：

為了規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)行為，加強(qiáng)前期物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)和監(jiān)督，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)合同法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的規(guī)定，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上。甲、乙雙方就鴻業(yè)·名居物業(yè)承接查驗(yàn)簽訂本協(xié)議。

第一章 物業(yè)基本情況

第一條

物業(yè)基本情況

物業(yè)類(lèi)型：住宅物業(yè)

座落位置 ：307線(xiàn)北金牛像西 管理界限：

東至：牛群商貿(mào)城二期西

南至：307線(xiàn) 西至：健居苑東側(cè)

北至：體育路南側(cè)

占地面積：28760平方米

建筑面積：約50000平方米

第二章

甲方的權(quán)利與義務(wù)

第二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

第三條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn) 7個(gè)工作 日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）供水、供電、通信、有線(xiàn)電視等準(zhǔn)許使用文件；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（五）承接查驗(yàn)所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體時(shí)限。

第四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委派專(zhuān)業(yè)人員參與現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。

第五條 自物業(yè)交接之日起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全面履行前期物業(yè)服務(wù)合同約定的、法律法規(guī)規(guī)定的以及行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)和管理義務(wù)，承擔(dān)因管理服務(wù)不當(dāng)致使物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備毀損或者滅失的責(zé)任。乙方的權(quán)利與義務(wù)：

第六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)單位移交的資料進(jìn)行清點(diǎn)和核查，重點(diǎn)核查共用設(shè)施設(shè)備出廠、安裝、試驗(yàn)和運(yùn)行的合格證明文件。

第七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收：

（一）共用部位：一般包括建筑物的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門(mén)廳、樓梯間、樓道、扶手、護(hù)欄、電梯井道、架空層及設(shè)備間等；

（二）共用設(shè)備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設(shè)施、消防設(shè)備、樓道燈、電視天線(xiàn)、變配電設(shè)備、給排水管線(xiàn)等；

（三）共用設(shè)施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、宣傳欄、路燈、排水溝、污水井、化糞池、垃圾容器、機(jī)動(dòng)車(chē)（非機(jī)動(dòng)車(chē)）停車(chē)設(shè)施、休閑娛樂(lè)設(shè)施、消防設(shè)施、安防監(jiān)控設(shè)施、人防設(shè)施、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)用房等。第八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交有關(guān)單位的供水、供電、通信和有線(xiàn)電視等共用設(shè)施設(shè)備，不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)檢查和驗(yàn)收的內(nèi)容。

第九條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)綜合運(yùn)用核對(duì)、觀察、使用、檢測(cè)和試驗(yàn)等方法，重點(diǎn)查驗(yàn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的配置標(biāo)準(zhǔn)、外觀質(zhì)量和使用功能。

第十條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量不符合約定或者規(guī)定的情形，書(shū)面通知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復(fù)驗(yàn)。

第十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù)，向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。第十二條 建設(shè)單位不得以物業(yè)交付期限屆滿(mǎn)為由，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)。第三章 存在問(wèn)題解決方法及其時(shí)限

第十三條 房屋本體及公共設(shè)施的承接查驗(yàn)存在的問(wèn)題，10個(gè)工作內(nèi)開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行整改，整改后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。

第十四條 公共配套設(shè)備設(shè)施的承接查驗(yàn)：存在的問(wèn)題，10個(gè)工作內(nèi)進(jìn)行整改，并進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。

第十五條 資料移交存在缺失的部分，5個(gè)工作內(nèi)進(jìn)行補(bǔ)齊。

第十六條 鑰匙的承接查驗(yàn)：缺失或存在的問(wèn)題，3個(gè)工作內(nèi)給予補(bǔ)齊或整改，合格后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。

第四章 違約責(zé)任

第十七條 物業(yè)交接后，建設(shè)單位未能按照物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議的約定，及時(shí)解決物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十八條 物業(yè)交接后，發(fā)現(xiàn)隱蔽工程質(zhì)量問(wèn)題，影響房屋結(jié)構(gòu)安全和正常使用的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)；給業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)損失的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第十九條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按本辦法履行承接查驗(yàn)義務(wù)的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，作為不良經(jīng)營(yíng)行為記入企業(yè)信用檔案，并予以通報(bào)。

第二十條 建設(shè)單位不移交有關(guān)承接查驗(yàn)資料的，由物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對(duì)建設(shè)單位予以通報(bào)，并按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十九條的規(guī)定處罰。

第二十一條 物業(yè)承接查驗(yàn)中發(fā)生的爭(zhēng)議，可以申請(qǐng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)調(diào)解，也可以委托有關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)解。

第二十二條 物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，業(yè)主享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理業(yè)主對(duì)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)行為的投訴。

第五章 其它

第二十三條 現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)應(yīng)當(dāng)形成書(shū)面記錄。查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗(yàn)時(shí)間、項(xiàng)目名稱(chēng)、查驗(yàn)范圍、查驗(yàn)方法、存在問(wèn)題、修復(fù)情況以及查驗(yàn)結(jié)論等內(nèi)容，查驗(yàn)記錄應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加查驗(yàn)的人員簽字確認(rèn)。

第二十四條

物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議，與前期物業(yè)服務(wù)合同具有同等法律效力。

第二十五條 物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議生效后，當(dāng)事人一方不履行協(xié)議約定的交接義務(wù)，導(dǎo)致前期物業(yè)服務(wù)合同無(wú)法履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用的承擔(dān)，由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第二十六條 物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門(mén)參加，可以聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)助進(jìn)行，物業(yè)承接查驗(yàn)的過(guò)程和結(jié)果可以公證。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將承接查驗(yàn)有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

物業(yè)承接查驗(yàn)檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交物業(yè)承接查驗(yàn)檔案。

第二十八條 建設(shè)單位不得憑借關(guān)聯(lián)關(guān)系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗(yàn)中免除自身責(zé)任，加重物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責(zé)任，損害物業(yè)買(mǎi)受人的權(quán)益。第二十九條、本協(xié)議于 年 月 日簽訂于蒙城，自簽署時(shí)生效 第三十條、本協(xié)議一式二份，雙方各執(zhí)一份。

甲方（簽章）乙方（簽章）

年 月 日 年 月 日