第一篇：2014年版物業(yè)管理實(shí)務(wù)課后習(xí)題-第十四章 物業(yè)項(xiàng)目管理權(quán)交接

2014年版物業(yè)管理實(shí)務(wù)（自己做的，不保證100%正確，請(qǐng)大家一起來糾錯(cuò)）

第十四章 物業(yè)項(xiàng)目管理權(quán)交接

一.物業(yè)管理權(quán)移交的主體有哪些？

答：物業(yè)管理權(quán)移交主體有:1.物業(yè)所有人。2.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。3.新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。4.其他移交參與人。

二.簡(jiǎn)述物業(yè)管理權(quán)移交工作的程序？

答：物業(yè)管理權(quán)移交工作程序：1.成立接收小組。2.召開工作會(huì)議。3.以書面形式將移交的有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。4.移交工作開始時(shí)，雙方應(yīng)簽訂物業(yè)移交協(xié)議。5.移交工作中，雙方移交人員認(rèn)真做好清單和運(yùn)行實(shí)驗(yàn)記錄。6.協(xié)商一些存在問題的解決方法。

三.簡(jiǎn)述物業(yè)管理權(quán)移交的內(nèi)容？

答：物業(yè)管理權(quán)移交內(nèi)容：

（一）物業(yè)資料。1.物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、2.業(yè)主資料包括：（1）業(yè)主入住資料:入住通知書、入住登記表、身份證復(fù)印件、相片。（2）房屋裝修資料：裝修申請(qǐng)表、裝修驗(yàn)收表、裝修圖紙、消防審批、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、違章記錄等。（3）業(yè)主專有部分維修及特約服務(wù)記錄等。

3.管理資料。4.財(cái)務(wù)資料。5.合同協(xié)議書。6.人事檔案資料。7.其他需要移交的資料。

（二）物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的移交

（1）房屋建筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備。

（2）共用配套設(shè)施

（3）物業(yè)管理用房

（三）人、財(cái)、物的交接形式

四.物業(yè)項(xiàng)目管理退出的方式有哪些？

答：1.前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，供需雙方不再續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。

2.履約期間供需雙方協(xié)商終止合同

3.非正式退出。

五.物業(yè)項(xiàng)目管理退出的原因有哪些？

答：物業(yè)項(xiàng)目管理退出原因有：

1.因政策方面等外部原因引起的物業(yè)項(xiàng)目管理退出

（1）物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)價(jià)格機(jī)制不合理

（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任過重

（3）部分壟斷職能部門不作為給物業(yè)管理企業(yè)帶來的負(fù)擔(dān)。

2.因物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身原因?qū)е挛飿I(yè)項(xiàng)目管理退出

（1）缺乏經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的有效評(píng)估（2）缺乏誠信。（3）企業(yè)自身包袱過重，無力旅行物業(yè)服務(wù)合同。

3.因開發(fā)建設(shè)單位原因?qū)е挛飿I(yè)項(xiàng)目退出

（1）前期承諾不兌現(xiàn)。（2）遺留問題未解決。

4.因業(yè)主原因?qū)е挛飿I(yè)項(xiàng)目管理退出

（1）業(yè)主消費(fèi)意識(shí)差。（2）業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理的政策存在偏頗，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法就某些問題達(dá)成一致。

六.簡(jiǎn)述物業(yè)項(xiàng)目管理退出中的交接問題及成因？

答：物業(yè)項(xiàng)目管理退出中交接存在的問題：1.交接主體的問題。2.財(cái)務(wù)清算問題。3.責(zé)任履行問題。

4.交接確認(rèn)問題。5.物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身問題。

物業(yè)項(xiàng)目管理退出中交接存在問題的成因分析：1.業(yè)主大會(huì)主體缺失。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信缺失。

七.簡(jiǎn)述物業(yè)項(xiàng)目管理退出的程序？

答：1.退出預(yù)警報(bào)告，發(fā)揮物業(yè)管理社區(qū)聯(lián)席會(huì)議和行業(yè)調(diào)解機(jī)制。2.退出方案擬定及實(shí)施。3.退出后遺留問題的處理原則確定，商定處理原則。

一.物業(yè)項(xiàng)目管理退出應(yīng)移交的工作內(nèi)容包括那些？

答：

九.簡(jiǎn)述物業(yè)項(xiàng)目管理退出的注意事項(xiàng)？

第二篇：2014年版物業(yè)管理實(shí)務(wù)課后習(xí)題-第二章物業(yè)項(xiàng)目管理權(quán)獲取

2014年版物業(yè)管理實(shí)務(wù)（自己做的，不保證100%正確，請(qǐng)大家一起來糾錯(cuò)）

第二章物業(yè)項(xiàng)目管理權(quán)獲取

一.物業(yè)項(xiàng)目管理權(quán)的獲取方式有哪些？

答：物業(yè)管理權(quán)獲取方式有：1.招標(biāo)方式。2.直接委托方式。3.其他合作方式。

二.簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的概念及基本要求？

答：物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)是指物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品預(yù)購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或物業(yè)所有權(quán)人根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，制定符合其管理服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競(jìng)投，從中選擇符合條件的競(jìng)投者，并與之訂立物業(yè)服務(wù)合同的一種交易行為

三.簡(jiǎn)述物業(yè)項(xiàng)目的招標(biāo)程序？

答：物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)程序：1.成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組。2.編制招標(biāo)文件。3.公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。4.發(fā)放招標(biāo)文件。5.投標(biāo)申請(qǐng)人的資格預(yù)審。6.接受投標(biāo)文件。7.成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

四.簡(jiǎn)述物業(yè)項(xiàng)目的投標(biāo)程序？

答：物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)程序：1.獲取招標(biāo)信息。2.項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范。3.登記并取得招標(biāo)文件。4.準(zhǔn)備投標(biāo)文件。5.提交投標(biāo)文件。6.接受招標(biāo)方的資格審查。7.參與開標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo)。8.簽約。

五.物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)的策略技巧有哪些？

答：物業(yè)項(xiàng)目投標(biāo)策略有：1.招標(biāo)文件解讀。2.基礎(chǔ)資料及數(shù)據(jù)收集。3.投標(biāo)的組織策劃。4.項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘。5.投標(biāo)書的編寫。6.投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧。7.現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧。8.簽約談判的技巧。

六.制定服務(wù)方案的一般程序是什么？

答：制定服務(wù)方案的一般程序如下：

1.組織精英、管理、技術(shù)、財(cái)務(wù)人員及擬任項(xiàng)目經(jīng)歷參與物業(yè)服務(wù)方案的制度。

2.對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料。

3.根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作。

4.確定組織架構(gòu)和人員配置。

5.根據(jù)物業(yè)資料及設(shè)備設(shè)施技術(shù)參數(shù)、組織架構(gòu)及人員配置情況、市場(chǎng)信息、管理經(jīng)驗(yàn)等情況詳細(xì)測(cè)算物業(yè)管理成本。

6.根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制定詳細(xì)的操作方案。

7.測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)用（總價(jià)和單價(jià)）

8.對(duì)擬定的物業(yè)服務(wù)方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整。

9.排版、印制、裝幀。

七.簡(jiǎn)述物業(yè)服務(wù)方案編制的要點(diǎn)？

答：物業(yè)服務(wù)方案編制要點(diǎn)有：1.顧客基本情況。2.物業(yè)基本情況。3.項(xiàng)目開發(fā)情況。4.項(xiàng)目周邊情況。5.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況。

八.前期物業(yè)服務(wù)合同包括那些主要內(nèi)容？

答：前期物業(yè)服務(wù)合同主要包括：1.合同的當(dāng)事人。2.物業(yè)基本情況。3.服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量。4.服務(wù)費(fèi)用。5.物業(yè)的經(jīng)營與管理。6.承接查驗(yàn)和使用維護(hù)。7.專項(xiàng)維修資金。8.違約責(zé)任。9.其他事項(xiàng)。

九.物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別是什么？

答：物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同的主要區(qū)別是：1.訂立合同的當(dāng)事人不同。2.合同期限不同。

十.簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意那些事項(xiàng)？

答：簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)注意：1.明確業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利義務(wù)。2.明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。3.對(duì)違約責(zé)任的約定。4.對(duì)免責(zé)條款的約定。5.物業(yè)服務(wù)合同的主要條款宜細(xì)不宜粗。6.合同的簽訂既要實(shí)事求是，又要留有余地。

第三篇：物業(yè)管理權(quán)交接方案

物業(yè)管理權(quán)交接方案

物業(yè)管理權(quán)交接方案提要：更換正在實(shí)施管理的物業(yè)管理公司是一件艱巨的事務(wù)，除需要發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)的支持，原物業(yè)管理公司的有效支持配合

物業(yè)管理權(quán)交接方案

更換正在實(shí)施管理的物業(yè)管理公司是一件艱巨的事務(wù)，除需要發(fā)展商和業(yè)主委員會(huì)的支持，原物業(yè)管理公司的有效支持配合，更需要接管單位有策略有步驟的實(shí)施運(yùn)作。我公司在“更換”問題上，有著深入的研究，并有多次案例和實(shí)踐，從九九年至今，親歷的更換事件，便有七起，并全部參與了更換方案的制訂。

根據(jù)我司以往經(jīng)驗(yàn)，在更換前首先將必須考慮如下幾個(gè)重點(diǎn)：

一、程序的合法性

物業(yè)管理委員會(huì)是代表物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查物業(yè)管理工作的非法人社團(tuán)，是解決物業(yè)管理問題的關(guān)鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會(huì)合法的法律地位。另一個(gè)是有關(guān)更換事宜，要經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)通過。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下召開產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動(dòng)具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。

二、協(xié)調(diào)相關(guān)方面的關(guān)系，取得中正第三方的支持

協(xié)調(diào)相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)委會(huì)、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能得取得一致性意見，對(duì)于順利更換，尤為重要。

中正方的支持主要是指：

法律顧問，提供法律支持。

物管顧問、財(cái)務(wù)顧問，提供專業(yè)支持。

政府主管部門，提供政策支持，取得指導(dǎo)、支持，不可忽視。

三、具體交接工作安排

1．發(fā)展商負(fù)責(zé)書面通知，現(xiàn)在管物業(yè)公司解除合同日期，確認(rèn)后與新入駐物業(yè)公司簽署物業(yè)管理合同。2．雙方物業(yè)公司確認(rèn)交接步驟及內(nèi)容。

3．以書面形式發(fā)給每位業(yè)主更換物業(yè)通知。

4．在最大限度減低對(duì)客戶服務(wù)影響的情況下，按步驟進(jìn)行物業(yè)交接工作，并由第三方進(jìn)行監(jiān)督。

5．發(fā)展商與原物業(yè)公司的合同繕后事宜。

四、交接內(nèi)容

交接中涉及的內(nèi)容繁多：設(shè)計(jì)方案，配套設(shè)施，運(yùn)行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費(fèi)余額及管理基金等等。具體大塊如下：

（一）工程交接

1．成立接收小組，由交、接雙方專業(yè)人員組成，指定工程驗(yàn)收負(fù)責(zé)人及各專業(yè)交驗(yàn)人員，一般由以下專業(yè)人員組成：電氣、暖通、給排水、土建、電梯（如有）、鍋爐（如有）。

2．召開工作會(huì)議，布置各專業(yè)組接收要求及具體事項(xiàng)。

3．接收工作要求

參照國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范及設(shè)計(jì)要求，對(duì)接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對(duì)，確保文件資料手續(xù)齊備，工程質(zhì)量及各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。

4．物業(yè)交接工作程序

（1）接雙方簽定物業(yè)接收委托書，確定接收程序接收人員及接收時(shí)間。

（2）交方應(yīng)提供的資料、文件。

1）圖紙資料、文件、交接清單。

2）設(shè)備清單。

3）能源消耗情況（列表、雙方共同確認(rèn)電表水表、燃?xì)獗?、熱水表、熱力表等?jì)量?jī)x表交接時(shí)的表計(jì)數(shù)字）。

4）住戶交納能源費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)表。

5）備品備件、材料物品庫存登記表。

6）設(shè)備運(yùn)行記錄。7）交接班記錄。

8）值班記錄。

9）工具、儀表，維修設(shè)備登記表。

10）人員花名冊(cè)。

11）設(shè)備維保合同（有效期內(nèi)）。

12）維修費(fèi)使用情況及盈虧。

（3）交接工作開始時(shí)，雙主應(yīng)簽定物業(yè)交接協(xié)議書。

明確雙方交接人員名單、交接內(nèi)容、交接時(shí)間和日程安排等。

（4）交接工作中，雙方交接人員應(yīng)就交接物品的位置、數(shù)量、性能進(jìn)行清點(diǎn)檢查，并認(rèn)真填寫物業(yè)交接清單和運(yùn)行試驗(yàn)記錄。

（5）交接工作結(jié)束，雙方共同簽署交接報(bào)告。對(duì)交接中發(fā)現(xiàn)的問題，雙方應(yīng)認(rèn)真記錄，協(xié)商解決辦法，對(duì)交接中遇到的工程遺留問題，若不能馬上解決，雙方應(yīng)簽署備忘錄，說明存在的問題，產(chǎn)生的原因、責(zé)任、解決的方法和時(shí)間等。

（6）鑰匙移交

（7）設(shè)備交接順序

1）變配電設(shè)備（變配電室）。

2）熱力設(shè)備（熱力站、鍋爐房、熱交換站）。3）燃?xì)庠O(shè)備（調(diào)壓站或調(diào)壓裝置、燃?xì)獗矸浚?/p>

4）消防報(bào)警設(shè)備。

5）保安監(jiān)控設(shè)備（含攝像、可視對(duì)講等）。

6）泵房（生活水泵、消防泵、污水泵）。

7）運(yùn)輸設(shè)備（電梯）。

8）維修設(shè)備（工程維修用如，電焊機(jī)、鉆床、砂輪機(jī)、套絲機(jī)等）。

9）其它設(shè)備（電腦、辦公設(shè)備、電開水器等）。

（各類交接清單見附件。）

（二）財(cái)務(wù)交接

確定財(cái)務(wù)交接的日期，在正式交接之前，交接雙方均應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備。交付方應(yīng)對(duì)帳、物、資金進(jìn)行清理造冊(cè)；接受方應(yīng)對(duì)原物業(yè)管理的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作有定性的了解。在交接日始業(yè)務(wù)人員對(duì)口進(jìn)行交接。

交接內(nèi)容主要包括核實(shí)資產(chǎn)與負(fù)債；清理債權(quán)、債務(wù)；重新認(rèn)定未執(zhí)行的合同；銀行、稅務(wù)等業(yè)務(wù)口的結(jié)束和新建、會(huì)計(jì)檔案的必要說明和交付；原管理工作中遺留的財(cái)務(wù)問題的說明和擬定解決方式等。

交接方式上，應(yīng)做到交付方對(duì)交接內(nèi)容真實(shí)、明確；接收方對(duì)交接內(nèi)容查證、清楚。同時(shí)，接收方要同交接內(nèi)容涉及的第三方見面，落實(shí)交接內(nèi)容，并履行必要的法律手續(xù)。

（三）文檔交接

鑒于各家管理公司所實(shí)施物業(yè)管理體系不同，文檔編制也有較大區(qū)別，建議物業(yè)管理文檔交接清單由原執(zhí)行機(jī)構(gòu)提供。如已通過ISO-9002的企業(yè)，文檔依據(jù)為三級(jí)文件中作業(yè)指導(dǎo)書目錄索引。如未通過，則文檔依據(jù)為辦公室文檔管理文件目錄索引。

雙方交接按目錄內(nèi)容進(jìn)行簽收即可。

文檔中重點(diǎn)文件為各項(xiàng)法律文本和承諾性文本，主要包括：維修管理公約、客戶手冊(cè)、物業(yè)管理費(fèi)核定標(biāo)準(zhǔn)、政府批準(zhǔn)文件、與相關(guān)服務(wù)管理部門的合同文本。

（四）人事安排

１．崗位交接

根據(jù)我公司的交接方案及原物業(yè)管理公司所提交的交接內(nèi)容目錄，我公司派人對(duì)原物業(yè)管理公司的保安部、工程部、客戶關(guān)系部、保潔部等逐一進(jìn)行崗位交接，并以文字說明交接完畢，經(jīng)雙方確認(rèn)簽字。

２．人事安排

在原有人員人事安排上，本著“雙向選擇，擇優(yōu)安排，加強(qiáng)培訓(xùn)”的原則，充分考慮原有員工的各人意向與職業(yè)特長，合理安排，調(diào)動(dòng)其工作積極性與主動(dòng)性，發(fā)揮潛能，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與個(gè)人利益雙贏。對(duì)于工作熱情高但管理水平或崗位技能尚未過到崗位要求的員工，要組織培訓(xùn)、考核，使其達(dá)到上崗要求，確保服務(wù)質(zhì)量，維護(hù)物業(yè)管理公司的聲譽(yù)。對(duì)于員工的合理流動(dòng)，積極做好人事的各環(huán)節(jié)工作，手續(xù)齊備、快捷。做到“留者安心，離者舒心”。

３．勞動(dòng)關(guān)系

對(duì)考核及經(jīng)培訓(xùn)考核通過達(dá)到上崗要求的人員，應(yīng)辦理相關(guān)的人事手續(xù)，即終止與原物業(yè)管理公司的勞動(dòng)關(guān)系，與均豪物業(yè)管理公司簽定勞動(dòng)合同，并根據(jù)我公司的整體工作布置，安排在原項(xiàng)目部或我公司其它項(xiàng)目部的相應(yīng)工作崗位。

關(guān)于接管工作的其它說明

1．接管工作需提前一個(gè)月進(jìn)行安排，其中

二周時(shí)間進(jìn)行接管機(jī)構(gòu)、干部的組建抽調(diào)員工招聘等籌備工作。

二周時(shí)間的全員培訓(xùn)。

2．崗位移交在二個(gè)工作日以內(nèi)完成，移交保駕需3-5個(gè)工作日。

3．物資文檔等其它交接約需5個(gè)工作日完成。

4．財(cái)務(wù)交接按劃線制進(jìn)行交接，我司承諾可進(jìn)行全程顧問，所需時(shí)間暫無法確定。

5．我司同意接收開辦費(fèi)所購置的固定資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)防范

更換物管企業(yè)的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)的“風(fēng)險(xiǎn)”有5種情況：

（1）原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致新物管企業(yè)難以進(jìn)入。

（2）原物管企業(yè)提出高額補(bǔ)償。

（3）交接不配合，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。

（4）因管理真空導(dǎo)致部分業(yè)主對(duì)更換持不同意見甚或引發(fā)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的詰難。

（5）引發(fā)法律訟訴。引發(fā)法律訟訴不是壞事，但在客觀上給交接工作造成波折。

所以要做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作，避免業(yè)主和使用人工作、生活受到影響。

第四篇：物業(yè)管理權(quán)交接方案（推薦）

工 程 交 接 方 案

一、交接內(nèi)容

設(shè)計(jì)方案，配套設(shè)施，運(yùn)行記錄，外部聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)等。具體如下：

1．成立接收小組，由交、接雙方業(yè)人員組成，指定工程驗(yàn)收負(fù)責(zé)人及各專業(yè)交驗(yàn)人員，由以下專業(yè)人員組成：電氣、綜合、電梯、空調(diào)。

2．召開工作會(huì)議，布置各專業(yè)組接收要求及具體事項(xiàng)。

3．接收工作要求

參照國家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范及設(shè)計(jì)要求，對(duì)接收工作內(nèi)容中各條款逐項(xiàng)核對(duì)，確保文件資料手續(xù)齊備，工程質(zhì)量及各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)符合標(biāo)準(zhǔn)。

4．物業(yè)交接工作具體內(nèi)容：

（1）接雙方簽定物業(yè)接收委托書，確定接收程序接收人員及接收時(shí)間。

（2）交方提供工程資料及文件：

1）圖紙資料、文件、交接清單。

2）設(shè)備清單。

3）能源消耗情況（列表、雙方共同確認(rèn)電表、給水表、中水表、燃?xì)獗?、熱水表、熱力表等?jì)量?jī)x表交接時(shí)的表計(jì)數(shù)字）。

4）住戶交納能源費(fèi)情況統(tǒng)計(jì)表。

5）備品備件、材料物品庫存登記表。

6）設(shè)備運(yùn)行記錄。

7）交接班記錄。

8）值班記錄。

9）工具、儀表，維修設(shè)備登記表。

10）設(shè)備維保合同（有效期內(nèi)）。

（3）交接工作開始時(shí)，雙方應(yīng)簽定物業(yè)工程交接協(xié)議書。明確雙方交接人員名單、交接內(nèi)容、交接時(shí)間和日程安排等。

（4）交接工作中，雙方交接人員就交接物品的位置、數(shù)量、性能進(jìn)行清點(diǎn)檢查，并認(rèn)真填寫物業(yè)交接清單和運(yùn)行試驗(yàn)記錄。

（5）交接工作結(jié)束，雙方共同簽署交接文件。對(duì)交接中發(fā)現(xiàn)的問題，雙方認(rèn)真記錄，協(xié)商解決辦法，對(duì)交接中遇到的工程遺留問題，雙方應(yīng)簽署備忘錄，說明存在的問題，產(chǎn)生的原因、責(zé)任、解決的方法和時(shí)間等。

（6）鑰匙移交

（7）設(shè)備交接

1）變配電設(shè)備（變配電室）。

2）燃?xì)庠O(shè)備（調(diào)壓站或調(diào)壓裝置、燃?xì)獗矸浚?/p>

3）消防報(bào)警設(shè)備。

4）保安監(jiān)控設(shè)備（含攝像、可視對(duì)講等）。

5）泵房（生活水泵、消防泵、污水泵）。

6）電梯

7）維修設(shè)備（工程維修用如，電焊機(jī)、鉆床、砂輪機(jī)、套絲機(jī)等）。

8）其它設(shè)備（電腦、辦公設(shè)備、電開水器等）。

第五篇：第14章 物業(yè)項(xiàng)目管理權(quán)交接

第十四章 物業(yè)項(xiàng)目管理權(quán)交接

物業(yè)管理項(xiàng)目進(jìn)入與退出是一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目完整物業(yè)管理周期的開始和結(jié)束，做到項(xiàng)目管理的“善始善終”對(duì)物業(yè)管理的和諧推進(jìn)至關(guān)重要。無論是物業(yè)管理項(xiàng)目的“進(jìn)入”還是物業(yè)管理項(xiàng)目的“退出”，物業(yè)管理權(quán)的交接是最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。對(duì)于新建項(xiàng)目而言，主要涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位的交接；對(duì)于在管項(xiàng)目而言，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會(huì)（業(yè)主委員會(huì)）等主體之問也需要進(jìn)行交接。本章內(nèi)容重點(diǎn)介紹在管項(xiàng)目的物業(yè)管理權(quán)的交接問題。

第一節(jié) 物業(yè)管理權(quán)的移交

一、物業(yè)管理權(quán)移交的含義和主體

（一）物業(yè)管理權(quán)移交的含義

物業(yè)管理權(quán)的移交是指物業(yè)項(xiàng)目因特定的原因而使物業(yè)管理權(quán)在物業(yè)管理主 體間發(fā)生變更的經(jīng)營活動(dòng)。

物業(yè)管理權(quán)的移交主要分為兩種情況：一是因?yàn)樾马?xiàng)目的建成、使用而從業(yè)主方將管理權(quán)移交至物業(yè)管理方；二是因物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理而引發(fā)的物業(yè)管理權(quán)的移交。

（二）物業(yè)管理權(quán)移交的主體

物業(yè)管理權(quán)移交主體主要涉及以下幾方：

（1）物業(yè)所有人。這里的物業(yè)所有人包括全體業(yè)主。一般情況下，要避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的移交。

（2）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（3）新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（4）其他移交參與人。這里的其他移交參與人主要為開發(fā)建設(shè)單位。當(dāng)原物

業(yè)服務(wù)企業(yè)滅失或者因?yàn)槠渌脑虿荒芾^續(xù)經(jīng)營時(shí)，物業(yè)所在地的基層行政管理部門或基層群眾性自治組織（居民委員會(huì)、村民委員會(huì)等）也可能成為移交參與人。

二、物業(yè)管理權(quán)移交工作的程序

物業(yè)管理權(quán)的移交主要包括原有物業(yè)管理機(jī)構(gòu)向業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位移交；業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位向新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。前者的移交方為該物業(yè)的原物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，承接方為業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位；后者的移交方為業(yè)主大會(huì)或物業(yè)產(chǎn)權(quán)單位，承接方為新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一般地，為了保障移交工作的順利進(jìn)行，可以參照以下程序開展工作。

（1）成立接收小組，由交、接雙方專業(yè)人員組成，指定財(cái)務(wù)人員、工程人員、項(xiàng)目管理人員及各專業(yè)交驗(yàn)人員。

（2）召開工作會(huì)議，由移交雙方的負(fù)責(zé)人布置各專業(yè)組接收要求及具體事項(xiàng)，明確雙方移交人員名單、移交內(nèi)容、移交時(shí)間和日程安排等。

（3）以書面形式將移交的有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，必要時(shí)要將移交情況說明向每個(gè)業(yè)主發(fā)送通知。（4）移交工作開始時(shí)，雙主應(yīng)簽訂物業(yè)移交協(xié)議書。

（5）移交工作中，雙方移交人員應(yīng)就交接物品的位置、數(shù)量、性能進(jìn)行清點(diǎn)檢查，并認(rèn)真填寫物業(yè)移交清單和運(yùn)行試驗(yàn)記錄。

（6）移交工作結(jié)束，雙方共同簽署移交報(bào)告并公示，并向主管行政部門辦理更換備案手續(xù)對(duì)移交中發(fā)現(xiàn)的問題，雙方應(yīng)認(rèn)真記錄，協(xié)商解決辦法；對(duì)移交中遇到的遺留問題，若不能馬上解決，雙方應(yīng)簽署備忘錄，說明存在的問題，產(chǎn)生的原因、責(zé)任、解決的方法和時(shí)間等。

三、物業(yè)管理權(quán)移交的移交內(nèi)容

（一）物業(yè)資料

（1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工圖紙及竣工資料，工程驗(yàn)收資料、施工設(shè)計(jì)資料、機(jī)電設(shè)備資料等；（2）業(yè)主資料包括：

①業(yè)主入住資料，包括入住通知書、入住登記表、身份證復(fù)印件、相片； ②房屋裝修資料，包括裝修申請(qǐng)表、裝修驗(yàn)收表、裝修圖紙、消防審批、驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、違章記錄等； ③業(yè)主專有部分維修及特約服務(wù)記錄等。

（3）管理資料包括：各類物業(yè)基礎(chǔ)管理檔案、值班記錄、巡檢記錄、運(yùn)行日志、設(shè)備維修記錄、水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告、專業(yè)檢測(cè)報(bào)告、房屋設(shè)施設(shè)備完好率評(píng)定等各類服務(wù)質(zhì)量的原始記錄。

（4）財(cái)務(wù)資料包括：固定資產(chǎn)清單、收支賬目表、債權(quán)債務(wù)移交清單、水電抄表記錄及費(fèi)用代收代繳明細(xì)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳明細(xì)表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。

（5）合同協(xié)議書，指對(duì)內(nèi)對(duì)外簽訂的合同、協(xié)議原件。

（6）人事檔案資料，指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓(xùn)、考試記錄等。（7）其他需要移交的資料。

資料移交應(yīng)按資料分類列出目錄，根據(jù)目錄名稱、數(shù)量逐一清點(diǎn)是否相符完好，移交后雙方在目錄清單上蓋章、簽名。

（二）物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備管理工作的移交

（1）房屋建筑工程共用部位及共用設(shè)施設(shè)備，包括消防、電梯、空調(diào)、給排水、供配電等機(jī)電設(shè)備及附屬配件，共用部位的門窗，各類設(shè)備房、管道井、公共門窗的鑰匙等。

（2）共用配套設(shè)施，包括環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施（垃圾桶、箱、車等）、綠化設(shè)施、公共秩序與消防安全的管理設(shè)施（值班室、崗?fù)ぁ⒈O(jiān)控設(shè)施、車輛道閘、消防配件等）、文娛活動(dòng)設(shè)施（會(huì)所、游泳池、各類球場(chǎng)等）。

（3）物業(yè)管理用房，包括辦公用房、活動(dòng)室、員工宿舍、食堂（包括設(shè)施）、倉庫等。停車場(chǎng)、會(huì)所等需要經(jīng)營許可證和資質(zhì)的，移交單位應(yīng)協(xié)助辦理變更手續(xù)。

（三）人、財(cái)、物的交接或移交

（1）人員。在進(jìn)行物業(yè)管理權(quán)移交時(shí)，有可能會(huì)有原有本項(xiàng)目的服務(wù)人員繼續(xù)留用的情況，新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與原有物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行友好協(xié)商，達(dá)成共識(shí)，進(jìn)行有關(guān)人員的交接或移交工作。

（2）財(cái)務(wù)。移交雙方應(yīng)作好賬務(wù)清結(jié)、資產(chǎn)盤點(diǎn)等相關(guān)移交準(zhǔn)備工作。移交的主要內(nèi)容包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修資金、業(yè)主各類押金、停車費(fèi)、欠收款項(xiàng)、代收代繳的水電費(fèi)、應(yīng)付款項(xiàng)、債務(wù)等。

（3）物資財(cái)產(chǎn)。物資財(cái)產(chǎn)包括建設(shè)單位提供和以物業(yè)服務(wù)費(fèi)購置的物資財(cái)產(chǎn)等，主要有辦公設(shè)備、交通工具、通信器材、維修設(shè)備工具、備品備件、衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)工具、物業(yè)管理軟件、財(cái)務(wù)軟件等。

第二節(jié) 物業(yè)項(xiàng)目管理退出

一、物業(yè)項(xiàng)目管理退出的含義

物業(yè)項(xiàng)目管理退出是指物業(yè)管理服務(wù)的供需雙方在履行合同期滿后或經(jīng)雙方協(xié)商提前解除合同，按照程序辦理交接手續(xù)后終止管理服務(wù)的行為。

物業(yè)項(xiàng)目管理退出有正常退出和非正常退出兩種。正常退出是指合同期滿，業(yè)主大會(huì)不再續(xù)聘，物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理項(xiàng)目；或合同未滿供求雙方經(jīng)過協(xié)商達(dá)成一致意見，同意提前終止合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤出物業(yè)管理項(xiàng)目。非正常退出是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履約過程中，未經(jīng)雙方協(xié)商不辭而別，或被業(yè)主委員會(huì)逐出物業(yè)管理項(xiàng)目。

二、物業(yè)項(xiàng)目管理退出的方式

1．前期物業(yè)服務(wù)合同到期后，供需雙方不再續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止”。這里表述的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以是原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以是業(yè)主大會(huì)新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會(huì)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否續(xù)訂合同，取決于雙方的意思表示。任意一方不同意繼續(xù)履行合同的，其他方均不得要求強(qiáng)制履行。在這種情況，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)（原物業(yè)服務(wù)企業(yè)）辦理好移交手續(xù)后退出物業(yè)項(xiàng)目管理。

2．履約期間供需雙方協(xié)商終止合同

合同是雙方當(dāng)事人意思表示一致的協(xié)議。根據(jù)合同自愿原則，當(dāng)事人在法律規(guī)定范圍內(nèi)享有自愿解除合同的權(quán)利?！斑x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”屬于全體業(yè)主共同決定的事項(xiàng)，在物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)，當(dāng)業(yè)主大會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就合同的終止問題達(dá)成一致意見時(shí)，物業(yè)服務(wù)合同即時(shí)終止。

3．非正常退出

合同期未滿也未經(jīng)供需雙方協(xié)商，供給方不辭而別，或需求方將供給方逐出項(xiàng)目。另外，因地震、洪水等不可抗力以及因?yàn)檎?guī)劃、拆遷等原因致使物業(yè)滅失的，也必然產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項(xiàng)目管理的情況。

三、物業(yè)項(xiàng)目管理退出的原因

1．因政策方面等外部原因引起的物業(yè)項(xiàng)目管理退出（1）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)價(jià)格機(jī)制不合理。

物業(yè)管理是一種特殊的服務(wù)行業(yè)，受傳統(tǒng)體制的影響，大多數(shù)地區(qū)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)仍實(shí)行政府定價(jià)或指導(dǎo)價(jià)。而政府價(jià)格主管部門在制定價(jià)格時(shí)更多地是從物業(yè)管理保本微利的原則出發(fā)，住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)定得較低，而且多年來沒有根據(jù)價(jià)格水平、人工成本上漲等因素的變動(dòng)進(jìn)行調(diào)整，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營效益難于保證，為此，企業(yè)為了確保盈虧平衡就只能降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。另外，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，直接導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)長期虧損經(jīng)營、無發(fā)展后勁，不得不選擇退出。

（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任過重。

在物業(yè)發(fā)展過程中，很多業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理應(yīng)該對(duì)住宅區(qū)的公共事務(wù)全權(quán)負(fù)責(zé)，不切實(shí)際地拓寬物業(yè)管理的外延和內(nèi)涵，把社會(huì)治安、環(huán)境治理、鄰里糾紛等全部加到物業(yè)服務(wù)企業(yè)身上，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)不合理地承擔(dān)過多責(zé)任，背離了企業(yè)市場(chǎng)運(yùn)作原則。

（3）部分壟斷職能部門不作為給物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶來的負(fù)擔(dān)。

不少城市的供水、供電、供氣、供熱等單位至今仍違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，沒有做到在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向最終用戶收取相關(guān)費(fèi)用。另外，一些城市的自來水、供電、燃?xì)夂凸┡葘I(yè)部門只收費(fèi)而不肯承擔(dān)相關(guān)管線與管道的維修費(fèi)用，發(fā)生損壞時(shí)推諉責(zé)任，使得處在面對(duì)業(yè)主第一線的物業(yè)服務(wù)企業(yè)陷入被動(dòng)局面。

2．因物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身原因?qū)е挛飿I(yè)項(xiàng)目管理退出

（1）缺乏經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的有效評(píng)估，盲目接管項(xiàng)目，人員穩(wěn)定性差，因管理服務(wù)水平跟不上而退出。

少數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)短期的商業(yè)目的，不顧自身實(shí)際狀況，盲目地追求市場(chǎng)占有率，將擴(kuò)大企業(yè)管理規(guī)模誤認(rèn)為是企業(yè)發(fā)展最終目標(biāo)，通過低價(jià)策略贏得管理權(quán)。隨著人工工資等管理成本的不斷上漲，運(yùn)作中經(jīng)費(fèi)捉襟見肘的窘?jīng)r日益凸顯，直至陷入虧損后或降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)或選擇退出。

（2）缺乏誠信，不履行物業(yè)服務(wù)合同約定而退出。

個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)違背物業(yè)服務(wù)合同，侵害業(yè)主的合法權(quán)益，出現(xiàn)了多收費(fèi)、少服務(wù)、管理服務(wù)不到位等問題。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)于物業(yè)費(fèi)、車位費(fèi)等的使用情況缺乏透明度，不愿向業(yè)主公開，業(yè)主只見收費(fèi)，不了解支出，感覺享受不到合同約定物業(yè)服務(wù)，造成業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的認(rèn)可度和信譽(yù)度下降，使得業(yè)主在合同到期后不再選擇原物業(yè)服務(wù)企業(yè)。隨著前期物業(yè)管理階段的結(jié)束，有的企業(yè)不能坦然面對(duì)業(yè)主大會(huì)關(guān)于更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，影響物業(yè)管理項(xiàng)目的順利交接，引發(fā)新的矛盾和糾紛。

（3）企業(yè)自身包袱沉重，無力履行物業(yè)服務(wù)合同而退出。

物業(yè)管理的社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化新體制雖然已初步確立，但“建管合一”在行業(yè)內(nèi)還較為普遍。相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位組建的，隸屬于開發(fā)建設(shè)單位的子公司。這類物業(yè)服務(wù)企業(yè)出于其母公司的制約或觀念的守舊，沒有擴(kuò)大管理規(guī)模的意識(shí)。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是在以前老的國有企業(yè)基礎(chǔ)上整合起來的，接納了許多原企業(yè)的多余人員，這些人員素質(zhì)參差不齊、服務(wù)意識(shí)較差，但是工齡長，一般不宜采取解除合同的方式，因而在物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身造血能力不足的情況下，企業(yè)的包袱越來越沉重。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具有成本轉(zhuǎn)嫁能力，當(dāng)物業(yè)服務(wù)成本上升時(shí)，只能被動(dòng)接受并由自己吸收增量部分。事實(shí)上，即使是保本定價(jià)法（全部成本）也只能維持原有服務(wù)規(guī)模；若物業(yè)服務(wù)不能保本，就必然會(huì)影響企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力，服務(wù)質(zhì)量也會(huì)因服務(wù)資源的缺乏而下降，形成惡性循環(huán)。

3．因開發(fā)建設(shè)單位原因?qū)е挛飿I(yè)項(xiàng)目管理退出（1）前期承諾不兌現(xiàn)。

開發(fā)建設(shè)單位在商品房的銷售階段做出的部分前期承諾到業(yè)主人住后往往不兌現(xiàn)是一個(gè)較為普遍的問題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接項(xiàng)目時(shí)，沒有與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位就前期承諾的責(zé)任承擔(dān)問題交割清楚，造成很多后遺癥。業(yè)主對(duì)于這些問題的解決方案往往就是拒繳物業(yè)費(fèi)。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)迫于種種壓力，一般不敢公開向開發(fā)建設(shè)單位主張權(quán)利，最后往往選擇退出項(xiàng)目管理的方式進(jìn)行逃避。

（2）遺留問題未解決。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)代替開發(fā)建設(shè)單位解決項(xiàng)目遺留問題，是現(xiàn)在很多“父子關(guān)系”的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一項(xiàng)工作，然而很多開發(fā)建設(shè)單位的遺留問題往往是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)或施工不合理造成的，解決起來比較復(fù)雜，且成本費(fèi)用非常高。在開發(fā)建設(shè)單位對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資金支持不足的情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)單靠自身的力量往往很難達(dá)到業(yè)主滿意。在遺留問題遲遲得不到解決的情況下，業(yè)主往往將責(zé)任歸責(zé)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式來“維權(quán)”。

4．因業(yè)主原因?qū)е挛飿I(yè)項(xiàng)目管理退出（1）業(yè)主消費(fèi)意識(shí)差，物業(yè)服務(wù)企業(yè)因物業(yè)費(fèi)收繳率低而退出項(xiàng)目。

目前，有的小區(qū)部分業(yè)主的思想還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，在住房消費(fèi)上花錢買服務(wù)的觀念還未建立起來。業(yè)主并不清楚物業(yè)管理服務(wù)運(yùn)行的全過程以及各項(xiàng)費(fèi)用的開支情況，日常進(jìn)出看到的只是秩序維護(hù)員、保潔員在工作，于是憑直覺做出簡(jiǎn)單判斷，認(rèn)為質(zhì)價(jià)不符。由于物業(yè)管理服務(wù)具有廣泛性，服務(wù)的對(duì)象是一個(gè)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主而不是某一家、某一戶，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不會(huì)因?yàn)樯贁?shù)業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)就停止服務(wù)活動(dòng)，所以一些貪圖小利的業(yè)主就“逃費(fèi)”、“躲費(fèi)”。他們不交費(fèi)，仍然可以享受到和其他業(yè)主一樣的服務(wù)，這樣很容易使更多的業(yè)主效仿他們的做法，長此以往就會(huì)形成這樣的惡性循環(huán)：業(yè)主欠費(fèi)一一物業(yè)服務(wù)企業(yè)虧損——服務(wù)質(zhì)量下降——業(yè)主長期拒交費(fèi)。

（2）業(yè)主對(duì)于物業(yè)管理的政策了解存在偏頗，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法就某些問題達(dá)成一致。

由于目前業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成，但是隨著公眾法律意識(shí)、維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)和媒體對(duì)物業(yè)服務(wù)負(fù)面消息報(bào)道增多，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求和期望卻很高，很多業(yè)主希望用繳納低廉的物業(yè)服務(wù)費(fèi)來換取無限的管家貼身服務(wù)，加上一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)在自身宣傳時(shí)沒有講清楚服務(wù)的內(nèi)涵與外延，往往讓業(yè)主在理想與現(xiàn)實(shí)之間形成較大反差；物業(yè)管理法律關(guān)系中某些共性問題，如小區(qū)停車收費(fèi)問題、業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失糾紛、共用部位出租、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)問題等長期存在并達(dá)到了矛盾多發(fā)時(shí)期；同時(shí)物業(yè)管理糾紛具有很強(qiáng)的示范效應(yīng)，一個(gè)小區(qū)內(nèi)某幾名業(yè)主起訴或被訴，經(jīng)過媒體報(bào)道渲染后，往往會(huì)牽連其他有同樣情況的業(yè)主起訴或被訴，在矛盾激化的情況下，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)會(huì)選擇退出項(xiàng)目管理。

四、物業(yè)項(xiàng)目管理退出中的交接問題及成因分析

從物業(yè)項(xiàng)目管理退出原因分析中可以看出，物業(yè)項(xiàng)目管理交接環(huán)節(jié)既是問題的多發(fā)環(huán)節(jié)，也是諸多相關(guān)問題的重要誘因。同時(shí)，由于交接內(nèi)容涉及物業(yè)服務(wù)提供的各項(xiàng)基本條件和前提保障，交接過程涉及多個(gè)主體，需各方的通力協(xié)作配合方可完成。為此，有必要對(duì)進(jìn)入與退出的交接進(jìn)行更加深入的分析和研究。

物業(yè)管理項(xiàng)目交接的內(nèi)容主要包括：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)管理用房及基礎(chǔ)資料等。新建物業(yè)項(xiàng)目的交接主體為開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，“二手”物業(yè)項(xiàng)目的交接主體為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會(huì)（新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可共同參與交接）。

（一）交接存在的問題

物業(yè)項(xiàng)目交接過程中，不但存在新建物業(yè)項(xiàng)目交接中的各類問題，同時(shí)還存在以下問題： 1．交接主體問題

部分物業(yè)項(xiàng)目交接時(shí)，由于尚未成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，或業(yè)主委員會(huì)任期已滿、半數(shù)以上成員辭職等原因無法正常履行交接職責(zé)，造成交接主體缺失。另外，業(yè)主委員會(huì)成員之間意見不統(tǒng)一，亦會(huì)造成交接主體中的一方不能依法有效履行交接職責(zé)。

2．財(cái)物清算問題

因物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支結(jié)算、預(yù)收費(fèi)用退還、利用物業(yè)共用部位經(jīng)營收益、公共設(shè)施費(fèi)用結(jié)算（水電費(fèi)等）、物業(yè)管理用房等財(cái)物清算問題，交接雙方難以達(dá)成共識(shí)，致使交接無法完成。

3．責(zé)任履行問題

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出物業(yè)管理項(xiàng)目前，出于運(yùn)營成本和員工安置等原因，自行減少服務(wù)人員、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、停止共用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)，影響業(yè)主正常生活、造成業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)損失。

4．交接確認(rèn)問題

交接主體之間因自身利益、專業(yè)性差異和遺留問題解決的不確定性等原因，對(duì)交接內(nèi)容、交接標(biāo)準(zhǔn)、交接中發(fā)現(xiàn)問題及其解決互不認(rèn)可，導(dǎo)致交接有開始無結(jié)果、有問題無解決。

5．物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身的問題

因自身經(jīng)營、人員安置、交接問題解決等原因，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出或擅自退出，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)急于進(jìn)入或拖延進(jìn)入，因而形成物業(yè)項(xiàng)目在某一時(shí)期的無人管理或多方管理現(xiàn)象。

（二）存在問題的成因分析

物業(yè)項(xiàng)目交接問題成因，除新建物業(yè)項(xiàng)目交接問題成因外，還存在以下原因： 1．業(yè)主大會(huì)主體缺失

由于業(yè)主人數(shù)眾多、成分復(fù)雜，召開業(yè)主大會(huì)難度大，以及利益驅(qū)動(dòng)等諸多原因，存在業(yè)主大會(huì)召開不規(guī)范甚至違法的情況。因此，不愿退出的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與不愿解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的業(yè)主勢(shì)必阻撓交接工作開展。

部分業(yè)主委員會(huì)成員因責(zé)任心、時(shí)間安排、個(gè)人利益等原因，在交接過程中不能發(fā)揮應(yīng)有的作用、不能盡到應(yīng)盡的職責(zé)。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)成員專業(yè)能力所限，以及對(duì)物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)的理解存在局限性甚至有誤，均是導(dǎo)致交接問題的重要成因。2．物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信缺失

由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位存在“父子”關(guān)系，在新建物業(yè)項(xiàng)目交接過程中受開發(fā)建設(shè)單位制約，未能認(rèn)真、有效地履行交接職責(zé)，造成大量遺留問題的存在，且直至退出交接時(shí)仍未妥善解決。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)期間，為追求經(jīng)濟(jì)效益最大化，不注重服務(wù)品質(zhì)和業(yè)主感受，不斷降低各項(xiàng)成本投入，造成基礎(chǔ)資料遺失和共用設(shè)施設(shè)備非正常損壞。在交接時(shí)，為推卸或逃避責(zé)任而有意掩蓋遺留問題、擾亂交接工作。物業(yè)服務(wù)合同到期或提前終止合同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能因經(jīng)營利潤或開發(fā)建設(shè)單位授意等原因，不愿退出物業(yè)管理項(xiàng)目。此時(shí)，個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)也會(huì)有意識(shí)地制造交接障礙，有的甚至肆意破壞共用設(shè)施設(shè)備、丟棄設(shè)備機(jī)房鑰匙以及砸斷自來水進(jìn)水總管、銷毀業(yè)主資料等，阻止接管工作進(jìn)行。

五、物業(yè)項(xiàng)目管理退出的程序

（一）退出預(yù)警報(bào)告

為避免出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)因無法正常經(jīng)營等原因單方面退出，而造成垃圾成堆、綠地荒蕪、設(shè)備停運(yùn)等影響居民正常生活的問題，物業(yè)項(xiàng)目退出必須預(yù)警報(bào)告，即企業(yè)退出前必須上報(bào)物業(yè)管理行業(yè)的行政主管部門。在退出過程中應(yīng)充分發(fā)揮物業(yè)管理社區(qū)聯(lián)席會(huì)議制度和行業(yè)調(diào)解機(jī)制。

（二）退出方案擬訂及實(shí)施

物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要擬訂全面的退出方案，就退出時(shí)間、資料移交、共用設(shè)施設(shè)備交接、人員安置、財(cái)務(wù)移交等擬訂詳細(xì)計(jì)劃，在與物業(yè)所有人協(xié)商一致的前提下，按照程序進(jìn)行退出工作。

（三）退出后遺留問題的處理原則確定

對(duì)于項(xiàng)目的撤出，由于涉及的部門比較多，一個(gè)接口處理不好容易造成更大的糾紛與隱患，因此，在擬訂退出計(jì)劃時(shí)，需要將移交時(shí)未發(fā)生或者未涉及的問題，商定處理原則，以避免在移交工作中因?yàn)槟承﹤€(gè)性問題而耽誤整體的移交工作。

六、物業(yè)項(xiàng)目管理退出應(yīng)移交的工作內(nèi)容

（一）財(cái)務(wù)資料

財(cái)務(wù)資料是物業(yè)移交的核心內(nèi)容。對(duì)于財(cái)務(wù)移交需要注意以下問題：確定財(cái)務(wù)移交的日期，在正式移交之前，移交雙方均應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備。交付方應(yīng)對(duì)賬、物、資金進(jìn)行清理造冊(cè)；接受方應(yīng)對(duì)原物業(yè)管理的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作有定性的了解。在移交日之前業(yè)務(wù)人員就要對(duì)口進(jìn)行初步接觸，了解財(cái)務(wù)狀況，以便利于在移交目的財(cái)務(wù)移交工作。

財(cái)務(wù)移交內(nèi)容主要包括：核實(shí)資產(chǎn)與負(fù)債；清理債權(quán)、債務(wù)；重新認(rèn)定未執(zhí)行的合同；項(xiàng)目的業(yè)主收費(fèi)臺(tái)賬；預(yù)收費(fèi)用必須約定退回時(shí)間；社區(qū)公共部位的收益和支出清單，結(jié)余部分必須退回業(yè)主大會(huì)；物業(yè)費(fèi)測(cè)算中包含的固定資產(chǎn)必須退還，提供清單和存放位置；原管理工作中遺留的財(cái)務(wù)問題的說明和擬訂解決方式等。

移交方式上，應(yīng)做到交付方對(duì)移交內(nèi)容真實(shí)、明確；接收方對(duì)移交內(nèi)容查證、清楚。同時(shí)，接收方要同移交內(nèi)容涉及的第三方見面，落實(shí)移交內(nèi)容，并履行必要的合同解除與轉(zhuǎn)移手續(xù)。同時(shí)對(duì)于不易當(dāng)時(shí)發(fā)現(xiàn)的歷史拖欠款，應(yīng)當(dāng)有處理措施。

（二）物業(yè)檔案、資料及文件

由于現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)行業(yè)沒有建立統(tǒng)一的管理體系標(biāo)準(zhǔn)，因此不同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)所建立并實(shí)施的物業(yè)管理體系差異較大，文檔編制也有較大區(qū)別，一般而言，物業(yè)管理體系文件、檔案的移交清單由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供。

物業(yè)管理體系文件、文檔中重點(diǎn)文件為各項(xiàng)法律文本和承諾性文本，主要包括：業(yè)主管理公約、客戶手冊(cè)、物業(yè)管理費(fèi)核定標(biāo)準(zhǔn)、政府批準(zhǔn)文件、與相關(guān)服務(wù)管理部門的合同文本等。對(duì)于項(xiàng)目常規(guī)運(yùn)行管理的所有資料必須移交，包括設(shè)備運(yùn)行記錄、秩序記錄等，至少要提供復(fù)印件，這是業(yè)主享受物業(yè)服務(wù)的組成部分。

（三）物業(yè)本體及共用設(shè)施設(shè)備

物業(yè)本體以及共用設(shè)施設(shè)備的移交是物業(yè)管理權(quán)移交最重要的內(nèi)容，也是實(shí)際工作中最易發(fā)生爭(zhēng)議的地方。一般而言，對(duì)于管理體系文件可以根據(jù)新接管的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)重新建立，但是如果物業(yè)本體和設(shè)施設(shè)備移交不清，往往會(huì)對(duì)新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的后期管理造成很大的管理隱患。移交時(shí)物業(yè)本體和設(shè)施設(shè)備要達(dá)到物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，如不能達(dá)到，要約定修復(fù)時(shí)間，或者提供資金由接收方修復(fù)。這里特別要注意的是移交雙方如有條件應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)本體及設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行專項(xiàng)評(píng)估，明確雙方權(quán)利義務(wù)。一般地，物業(yè)本體以及設(shè)施設(shè)備的移交主要包括以下兩項(xiàng)內(nèi)容：

1．物業(yè)本體圖紙資料

主要包括但不限于物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃圖紙；規(guī)劃總平面；道路規(guī)劃圖；豎向規(guī)劃圖；市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖；綠地規(guī)劃圖；l／1000比例的現(xiàn)狀圖；詳細(xì)規(guī)劃說明書；物業(yè)項(xiàng)目竣工總平面圖；其他單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝竣工圖；附屬公建配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；有關(guān)設(shè)施、設(shè)備安裝、使用說明書和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用文件。

2．設(shè)施設(shè)備以及設(shè)備用房

主要包括但不限于強(qiáng)電設(shè)備（變配電室）；燃?xì)庠O(shè)備（調(diào)壓站或調(diào)壓裝置、燃?xì)獗矸浚幌缊?bào)警設(shè)備；弱電設(shè)備（含攝像、可視對(duì)講、紅外線對(duì)射等）；泵房（含生活水泵、中水泵、消防泵、污水泵等）；電梯設(shè)備；維修設(shè)備（工程維修用如，電焊機(jī)、鉆床等）；辦公設(shè)備（電腦、辦公設(shè)備等）以及其他需要移交的設(shè)備等。

（四）人員安置問題

為了便于項(xiàng)目移交后管理工作的順利開展，應(yīng)當(dāng)對(duì)原管理、服務(wù)人員進(jìn)行一并移交，但是由于涉及不同的管理企業(yè)和管理風(fēng)格，也可能出現(xiàn)人員不予移交的情況。由于人員移交是移交雙方自愿的事情，因此應(yīng)當(dāng)協(xié)商達(dá)成一致。對(duì)于實(shí)施酬金制管理的應(yīng)當(dāng)提供詳細(xì)的工資、福利記錄。如實(shí)施包干制管理，則無須提供。一般情況下人員移交需要注意包含以下內(nèi)容：

（1）物業(yè)項(xiàng)目的管理架構(gòu)；（2）員工花名冊(cè)；（3）員工勞動(dòng)合同；

（4）員工薪酬、社會(huì)保險(xiǎn)繳費(fèi)基數(shù)審批表；（5）上員工薪酬發(fā)放明細(xì)表；（6）上員工入轉(zhuǎn)升離記錄；

（7）上員工獎(jiǎng)懲明細(xì)表以及獎(jiǎng)懲單；（8）其他。

七、物業(yè)項(xiàng)目管理退出時(shí)的工作重點(diǎn)

（一）移交前準(zhǔn)備工作的工作重點(diǎn)

移交應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目遺留問題，提出解決遺留問題的預(yù)案。對(duì)于雙方簽訂相關(guān)的書面協(xié)議包括以下主要內(nèi)容：應(yīng)移交的資料、承接查驗(yàn)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、移交雙方責(zé)任、移交時(shí)間、移交程序以及遺留問題解決等。

（二）移交工作實(shí)施中的工作重點(diǎn)

在借鑒新建項(xiàng)目承接的基礎(chǔ)上，其全部移交過程宜在政府及行業(yè)主管部門監(jiān)督下進(jìn)行，移交各方書面確認(rèn)移交內(nèi)容及遺留問題解決方案，并向全體業(yè)主公示移交過程及結(jié)果。

（三）移交完成后的工作重點(diǎn)

對(duì)于遺留問題解決及移交前、移交中未發(fā)現(xiàn)的隱蔽問題，這類問題的解決往往會(huì)對(duì)后期物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)營產(chǎn)生較大影響，需引起相關(guān)方的高度關(guān)注，其中對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備及共有部位的質(zhì)量遺留問題的解決尤其重要。

對(duì)移交過程中雙方進(jìn)行備忘的事項(xiàng)，應(yīng)專人進(jìn)行跟進(jìn)，保證在約定的時(shí)限內(nèi)處理完成，如遇干擾影響事項(xiàng)完成的，雙方應(yīng)另行約定。應(yīng)盡量避免未盡事宜或遺留問題的出現(xiàn)，以一次性當(dāng)期解決方案為首選解決措施。

八、物業(yè)項(xiàng)目管理退出的注意事項(xiàng)

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)的義務(wù)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持誠信守法的原則，嚴(yán)格履行退出程序和相應(yīng)職責(zé)，協(xié)助解決項(xiàng)目遺留問題，做好新老物業(yè)管理的銜接工作，保持項(xiàng)目管理的連續(xù)性。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)的糾紛協(xié)調(diào)

（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出時(shí)，如有未收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，可委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，也可以自行收取。由新物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，雙方可簽訂協(xié)議。

（2）業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的賬目有異議的，可聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用可從屬業(yè)主所有經(jīng)營性收益中支出，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)向業(yè)主公布審計(jì)結(jié)果及審計(jì)費(fèi)用。

（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接過程中出現(xiàn)的不同意見，由當(dāng)?shù)亟值篮蜕鐓^(qū)會(huì)同區(qū)物業(yè)主管部門組織協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)無效的，應(yīng)通過司法途徑解決。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出時(shí)特殊情況處理

在物業(yè)交接、查驗(yàn)過程中如出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)未成立或未能履行職責(zé)的情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該邀請(qǐng)當(dāng)?shù)亟值?、社區(qū)參與交接見證工作，新舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行辦理交接、查驗(yàn)手續(xù)。

復(fù)習(xí)思考題

1．物業(yè)管理權(quán)移交的主體有哪些? 2．簡(jiǎn)述物業(yè)管理權(quán)移交工作的程序。3．簡(jiǎn)述物業(yè)管理權(quán)移交的內(nèi)容。4．物業(yè)項(xiàng)目管理退出的方式有哪些? 5．物業(yè)項(xiàng)目管理退出的原因有哪些? 6．簡(jiǎn)述物業(yè)項(xiàng)目管理退出中的交接問題及成因。7．簡(jiǎn)述物業(yè)項(xiàng)目管理退出的程序。

8．物業(yè)項(xiàng)目管理退出應(yīng)移交的工作內(nèi)容包括哪些? 9．簡(jiǎn)述物業(yè)項(xiàng)目管理退出的注意事項(xiàng)。