第一篇：商鋪價(jià)值評(píng)估報(bào)告樣本1417131979范文

預(yù) 選 商 鋪 評(píng) 估

1、房屋地址

2、總體面積：共平米；二層平米

3、預(yù)租商鋪?zhàn)罴褬菍訉?；面積平米

4、現(xiàn)有門頭招牌狀況：長平米；寬平米；高平米

5、標(biāo)的物門前狀況：

6、標(biāo)的物門前交通狀況：

7、標(biāo)的物門前客流狀況

8、標(biāo)的物：物業(yè)管理費(fèi)A年租金萬元；B付款方式C自年月日止每年環(huán)比遞增%

9、房屋所有人情況：A姓名/名稱：有無出租房屋的權(quán)利：有□無□B聯(lián)系人：電話：

10、現(xiàn)有商圈簡述：

11, 現(xiàn)商鋪經(jīng)營類型：--------------------------

12.現(xiàn)商鋪經(jīng)營狀態(tài)：---------------------------

13.現(xiàn)商鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)：----------------------------

二營 建 資 料

1、建筑物情況：新建□ 改建□ 擴(kuò)建□ 原有□ 建筑□

現(xiàn)共有層，可租賃年限年自年月日至年月日

可租賃樓層面積一樓平米；二樓平米；三樓平米；共平米

2、現(xiàn)已制作或房東能提供以下附圖：

全市圖□ 區(qū)域圖□ 商圈圖□ 地形圖□ 建筑外觀圖□ 結(jié)構(gòu)圖□平面圖□剖面圖□ 水電圖□ 空調(diào)圖□ 管道圖□ 消防圖□其它□

（說明：）

4、外觀可建招牌情況：門頭長米寬米高米

5、屋頂是否可建招牌說明：是□屋頂長米寬米高米否□（說明

6、現(xiàn)有可提供電力KW需增容KW 原有電力系統(tǒng)可否繼續(xù)使用：是□ 否□

7、現(xiàn)有可提供自來水：管徑公分；水壓公斤/平方厘米

8、標(biāo)的物前后進(jìn)貨通道情況：

9、標(biāo)的物是否有排水，排煙管道：沒有□ 有□（說明）

10、對(duì)房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)：門、窗、樓梯、建筑外觀修改，房東意見為

111、距標(biāo)的物一公里以內(nèi)的：

A座五星級(jí) 座B：寫字樓座（名稱約人）C：購物中心/座（名稱）D：超市座（名稱）居民樓共座塔樓座6座

E：公園（名稱）F座中學(xué) 座

G：主要街道（名稱）H萬人

I：流動(dòng)人口數(shù)量約萬人（流動(dòng)人口職業(yè)特點(diǎn)

J：居民人群年齡：16歲以下%（17—49）%50歲以上% K：銀行名稱

第二篇：房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告

房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告

一、估價(jià)對(duì)象

1.估價(jià)范圍：本次估價(jià)對(duì)象位于XX省XX市XX縣XX鎮(zhèn)XX村的一棟農(nóng)家自居房。該房屋共有2層，建筑面積合計(jì)180平方米，附帶一個(gè)150平方米的庭院，土地使用權(quán)面積合計(jì)260平方米。

2.權(quán)益狀況：估價(jià)對(duì)象房屋已取得《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》，無權(quán)利瑕疵。

3房產(chǎn)實(shí)物狀況.?土地狀況：

房屋位于XX省XX市XX縣XX鎮(zhèn)XX村。

基地形狀、地勢(shì)：地形近似矩形，形狀規(guī)整，地勢(shì)平坦，為漢中盆地地區(qū)。

地質(zhì)、水文：地質(zhì)、水文條件無不利影響，滿足建設(shè)要求。

開發(fā)程度：該地區(qū)達(dá)到?“五通一平”（通上水、通下水、通電、通路、通訊，場地平整）。

?建筑物和地上附著物狀況：

估價(jià)對(duì)象所在建筑物為兩層自居房一棟。鋼筋磚墻結(jié)構(gòu)，建于2008年夏季，工程質(zhì)量較好，外立面貼紅色花紋瓷磚，窗部為淡綠色鋁合金窗，外觀簡約大方，配備有1臺(tái)美的空調(diào)，配電、通訊以及相應(yīng)設(shè)施設(shè)備齊全。南北方向的正房總高2層，東西方向的側(cè)房1層，每層高為3米。房內(nèi)有齊全的家具設(shè)備。

本次評(píng)估該房屋的正房，建筑面積合計(jì)180平方米，各層實(shí)物狀況和建筑面積基本相同。每層一個(gè)客廳和4個(gè)臥室布局，局部有鋁合金隔斷，地面面、室內(nèi)鋪木地磚，墻面乳膠漆粉刷，樓頂為現(xiàn)澆樓板，裝飾木門、鋁合金窗，衛(wèi)生間墻地面鋪瓷磚，衛(wèi)生潔具齊全。維護(hù)保養(yǎng)狀況較好，屬基本完好房，目前全部房間自用，使用狀況正常。

4.區(qū)位狀況

該區(qū)地處漢中盆地東南地區(qū)的洋縣，南頻漢江河依，北有綿延的秦嶺山脈，東距城固縣，西鄰自然風(fēng)景優(yōu)美的旅游勝地佛坪縣。歷史悠久，經(jīng)濟(jì)繁榮。交通便利，有多條交通干線，108國道穿越此區(qū)。經(jīng)濟(jì)較為繁榮，有多個(gè)貿(mào)易集市。該地主要從事農(nóng)作物的生產(chǎn)，如水稻，玉米，花菜，小麥等，也是經(jīng)濟(jì)作物“柑橘”的主要生產(chǎn)地，是有名的“桔園之鄉(xiāng)”。該地區(qū)的旅游資源也較為豐盛，有張騫、蔡倫、張良等歷史人物的故居。且近年興起的“漢中市油菜花節(jié)”也使此地的旅游業(yè)大為發(fā)展。

二、評(píng)估目的評(píng)估該房地產(chǎn)2014年4月的市場價(jià)值.三、評(píng)估基準(zhǔn)日

二零一四年四月二日

四、評(píng)估原則

1、合法原則

2、替代原則

3、最高最佳使用原則

4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

5、客觀、公正、公平原則

五、評(píng)估方法

由于，該房屋為自己居住，不對(duì)外出租，所以并沒有什么收益。若采用成本法，則牽涉的相關(guān)材料和信息較多，由于資源有限，許多物料的價(jià)格無從得知。經(jīng)相關(guān)的咨詢和市場調(diào)查，該農(nóng)村地區(qū)內(nèi)有許多類似房屋在近一兩年內(nèi)的交易實(shí)例較多，因此本次估價(jià)擬采用市場比較法。

所謂市場比較法，即將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

六、估價(jià)計(jì)算過程

1、選取比較案例

根據(jù)估價(jià)對(duì)象房屋的基本情況，通過市場調(diào)查了解，收集了與估價(jià)項(xiàng)目有關(guān)的市場交易實(shí)例若干個(gè)，同時(shí)，根據(jù)相關(guān)替代性原理，按用途相同或相近、地區(qū)相同、估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、交易情況正常的要求，選取了如下三個(gè)比較案例：

案例

房屋名稱

樓層

面積

交易價(jià)格

（元/平方米）

交易時(shí)間

A

某房屋

130平方米

1538

2013.6

B

某房屋

98平方米

1300

2012.12

C

山區(qū)遷戶安置房

140平方米

1786

2014.22、對(duì)比比較因素及確定比較因素指數(shù)

比較因素

估價(jià)對(duì)象

案例A（元/平方米）

案例B（元/平方米）

案例C（元/平方米）

交易價(jià)格

待求

1538

1300

1786

交易時(shí)間

近期

2013.6

2012.12

2014.2

交易情況

正常

正常

正常

正常

交通便捷度

一般

一般

一般

較高

形象及檔次

一般

一般

偏低

較高

設(shè)施設(shè)備

齊全

相仿

相仿

相仿

面積規(guī)模

180

130

140

新舊程度

已建5年

已建3年

已建10年

剛建成樓層結(jié)構(gòu)

2層

2層

1層

2層

裝修

中檔

中檔

低檔

高檔

3、確定比較因素指數(shù)

比較因素

估價(jià)對(duì)象

案例A

案例B

案例C

交易價(jià)格

待求

1538

1300

1786

交易時(shí)間

交易情況

交通便捷度

形象及檔次

設(shè)施設(shè)備

面積規(guī)模

新舊程度

樓層結(jié)構(gòu)

裝修

比準(zhǔn)價(jià)格

1554

1514

1635

由于比較案例都在估價(jià)對(duì)象附近，可比性相當(dāng)，而且修正后的比準(zhǔn)價(jià)格離散程度不大，故采用算術(shù)平均法求取估價(jià)對(duì)象的比準(zhǔn)單價(jià):

（1554+1514+1635）÷3=1568元/平方米

本次估價(jià)對(duì)象為該房屋的正房2層，建筑面積合計(jì)180平方米，所以估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)總價(jià)：

180平方米×1568元/平方米=282240元

七、估價(jià)結(jié)果確定

估價(jià)對(duì)象房屋于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值總額為：RMB282240元。

《房屋估價(jià)報(bào)告書》

一、房屋檔案

本次評(píng)估推出的案例是位于XX區(qū)XX路附近某小區(qū)的一處總建筑面積36.3平方米的住宅。

該房為混合結(jié)構(gòu)，建成于1986年，使用面積約28平方米。

該房是多層住宅，共6層，估價(jià)對(duì)象所處第3層，戶型原是一室一廳共廚共衛(wèi)，就是人們俗話說的團(tuán)結(jié)戶，一梯三戶，后經(jīng)原戶主改裝，現(xiàn)為一室一組一廚一衛(wèi)，南北朝向，靠南有一陽臺(tái)。由于臥室連通靠南陽臺(tái)，因此，臥室的采光度好，房間明亮寬闊。房子經(jīng)過簡單裝修。地面和墻壁都貼有防滑瓷磚。墻面完好無損，天花板無任何裂痕，不存在滲水、漏水現(xiàn)象，整體完好。

二、評(píng)估方法及結(jié)果

根據(jù)國家規(guī)定的估價(jià)規(guī)程和本次房產(chǎn)估價(jià)的實(shí)際情況，結(jié)合區(qū)域附近的房產(chǎn)市場價(jià)格，采用市場比較法估計(jì)價(jià)格，確定估價(jià)基準(zhǔn)日2004年10月13日，估價(jià)對(duì)象為正常的房地產(chǎn)價(jià)值。

比較因素

估價(jià)對(duì)象

實(shí)例A

實(shí)例B

實(shí)例C

交易方式

交易售價(jià)

交易售價(jià)

交易售價(jià)

交易售價(jià)

交易時(shí)間

2004．10

2004．8

2003．11

2004．2

區(qū)

域

因

素

基礎(chǔ)設(shè)施狀況

優(yōu)

優(yōu)

優(yōu)

良好

離市中心距離

近

近

近

近

交通便捷度

便捷

便捷

便捷

便捷

環(huán)境污染狀況

無

無

無

無

區(qū)域規(guī)劃

良好

良好

良好

良好

繁華程度

良好

良好

良好

一般

市政公共配套設(shè)施

良好

良好

良好

良好

個(gè)

別

因

素

物業(yè)建筑面積

相近

相近

相近

相近

物業(yè)形狀

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)則

規(guī)劃用途

住宅

住宅

住宅

住宅

實(shí)際用途

住宅

住宅

住宅

住宅

裝修情況

一般

一般

一般

一般

層高

多層

多層

多層

多層

物業(yè)管理

一般

一般

良好

優(yōu)

物業(yè)公共配套設(shè)施

一般

一般

良好

優(yōu)

綠化環(huán)保程度

一般

一般

良好

優(yōu)

總額：小寫金額（單位：元）92000。

單價(jià)（單位：元／平方米）2530。

三、首恒點(diǎn)評(píng)

1．嚴(yán)格地說，二手房的交易市場與商品房交易市場之間沒有本質(zhì)的差別，因此，該套住房的價(jià)值與該地區(qū)商品房的價(jià)格水平密切相關(guān)。近兩年來，武漢市建成區(qū)內(nèi)的大部分地區(qū)的房價(jià)均處于穩(wěn)中上升的狀態(tài)，新華路地區(qū)也是如此。1999年、2000年該地區(qū)房價(jià)在1900元至2800元／平方米之間，目前為3000元至4000元／平方米左右。特別是西北湖周邊高檔樓盤的推出對(duì)該區(qū)域房價(jià)有很大的帶動(dòng)作用。

2．由于該房產(chǎn)位于新華路以西、建設(shè)大道以南，周邊不少的好的學(xué)校（市六中學(xué)），如為了讓子女接受較好的教育考慮，該地區(qū)具有一定潛在的價(jià)值。又離市中心商業(yè)區(qū)不遠(yuǎn)，出門采購和娛樂十分的方便。周圍的商廈以百貨為主，高檔寫字樓云集，有利于帶動(dòng)該區(qū)的人氣，使房產(chǎn)有增值潛力。

3．該小區(qū)由于建設(shè)時(shí)間較早，距今已18年，因此，小區(qū)在戶型設(shè)計(jì)、綠化停車、物業(yè)管理等方面與商品房相比均有較大差距，影響了該套住房的價(jià)格。從折舊的角度來看，該房產(chǎn)理論上成新率為74%，根據(jù)實(shí)地勘察結(jié)果顯示，由于房產(chǎn)建造時(shí)的材料技術(shù)的原因，其實(shí)體折舊大約為35%,不存在功能過剩。

綜上所述，主要由于以上原因，該住房目前的價(jià)格水平與該地段商品房的價(jià)格水平相比差距較大。

有關(guān)說明

1．本報(bào)告所依據(jù)的權(quán)屬及其他證明材料由委托方提供。

2．本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)基準(zhǔn)日下的正常市場價(jià)格。隨著時(shí)間的推移，該價(jià)格需要做相應(yīng)的調(diào)整直至重新評(píng)估。

3．報(bào)告的估價(jià)結(jié)果僅供委托方參考，具體售價(jià)由交易雙方?jīng)Q定。

4．本報(bào)告所測(cè)算出來的房地產(chǎn)價(jià)格92000元中不包括交易中雙方應(yīng)交納的稅費(fèi)部分。

5．為方便交易雙方參照使用，本報(bào)告書是由該房產(chǎn)的《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》綜合簡化而成。

您如果需要該房產(chǎn)的《估價(jià)結(jié)果報(bào)告》《估價(jià)技術(shù)報(bào)告》書，請(qǐng)聯(lián)系我們。

僅供參考

第三篇：關(guān)于房地產(chǎn)商鋪價(jià)值分析

關(guān)于房地產(chǎn)商鋪價(jià)值分析

房地產(chǎn)的價(jià)值取決于土地價(jià)值。一般而言，房地產(chǎn)建筑成本的價(jià)值差異是有限的，而土地成本的差異是巨大的。在房地產(chǎn)價(jià)值中，土地價(jià)值起著主導(dǎo)作用。土地價(jià)值是房地產(chǎn)開發(fā)、交易的基礎(chǔ)價(jià)格。

一、土地價(jià)值

商品的效用、稀缺性、有效需求，形成了商品的價(jià)格。價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，隨著市場的行情而波動(dòng)，具體表現(xiàn)為價(jià)格波動(dòng)。土地價(jià)格波動(dòng)的原因主要有以下幾個(gè)方面。

1、需求

人口聚集使土地需求量激增，土地供應(yīng)總量不足就會(huì)致使價(jià)格上揚(yáng)。人們因生活、生產(chǎn)、經(jīng)商需要，造成地價(jià)大幅上升。因土地的固定性和無法復(fù)制特性，在需求量大的區(qū)域，土地價(jià)格受需求驅(qū)動(dòng)而上揚(yáng)。

2、投資

加大開發(fā)力度，政府巨額投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施，建橋鋪路，公用設(shè)施配套齊備，注重生態(tài)環(huán)境的改善，大量資本流入房地產(chǎn)市場。土地地價(jià)，因投資量加大而升值。

3、規(guī)劃

規(guī)劃是一個(gè)國家土地資源綜合開發(fā)、利用的計(jì)劃，具有長效、穩(wěn)定、慎重、強(qiáng)制等特征。規(guī)劃是行政預(yù)先設(shè)置的土地開發(fā)的具體要求和指示投資的方向，也預(yù)示著被納入規(guī)劃的土地因投資量的增大 而升值。

二、商業(yè)用地價(jià)值

商業(yè)用地的價(jià)值主要是指商業(yè)用地的商業(yè)價(jià)值。商業(yè)用地與住宅辦公用地有著不同的選址要求。在我國有個(gè)選房的六字箴言：路段、路段、路段。可見“路段”的內(nèi)涵非常大。商業(yè)用地的商業(yè)價(jià)值表現(xiàn)為商業(yè)用地的臨街狀態(tài)、地勢(shì)與地質(zhì)條件、環(huán)保及交通狀況等。

1、商業(yè)用地的臨街狀態(tài)

在成熟的商圈中，商業(yè)比較發(fā)達(dá)，土地資源比較緊張，地理位置的選擇范圍很小。如有重建改造，一般按土地現(xiàn)狀復(fù)制，適當(dāng)調(diào)整建筑外觀、結(jié)構(gòu)形式、裝飾風(fēng)格與設(shè)備配置。

在新開發(fā)的居住區(qū)域內(nèi)，商業(yè)用地的選擇標(biāo)準(zhǔn)傾向于選擇臨街狀態(tài)為四面臨街、三面臨街或兩面臨街（角地）的土地。商業(yè)用地臨街立面越多，交匯道路越多，日后建成的商業(yè)建筑接受輸送的購買力越多，商業(yè)效率越高。（1）四面臨街

商業(yè)建筑中四面臨街的情況并不多見，比較著名的有坐落在上海虹橋開發(fā)區(qū)內(nèi)的世貿(mào)中心大廈，以及上海豫園商城，其特點(diǎn)是體量大，往往占據(jù)整個(gè)街坊。如世貿(mào)中心大廈，面積為28萬平方米，是國內(nèi)最大的單體建筑之一。四面臨街的商鋪具有規(guī)模性效應(yīng)。（2）三面臨街

三面臨街的商鋪有兩個(gè)街角和三個(gè)主要臨街立面，這類商鋪氣勢(shì)恢弘，容易突出商業(yè)主題，是展覽、會(huì)議、大型商業(yè)活動(dòng)的理想場 所，但其規(guī)模小于四面臨街的商鋪。（3）兩面臨街

在房地產(chǎn)評(píng)估理論中，根據(jù)地理位置和形狀將地塊分成角地、袋地、旗地、盲地等集中臨街狀態(tài)，這對(duì)商鋪而言是十分適合的。位于街角上的商鋪，可以將商鋪內(nèi)的商品、商品信息傳遞給多個(gè)走向的人流：位于三岔路街角的商鋪有三個(gè)人流走向，位于四岔路街角的商鋪有兩個(gè)人流走向，商鋪路過的人流量越高，吸引入店的人數(shù)就越多，則可能完成的銷售額也就越大。（4）單面沿街

位于街面的商鋪有來往兩個(gè)人流走向，商鋪價(jià)值次于街角商鋪。對(duì)直行人流的視野而言，幾乎沒有盲角。（5）立面形態(tài)

四面臨街和三面臨街的商鋪與周鄰的關(guān)系十分清晰，而一面臨街的商鋪有著多種立面形態(tài)。如果我們?cè)诰o鄰的兩個(gè)商鋪立面之間虛擬一條直線，那么，突出這條線的商鋪，我們稱之為“凸型商鋪”；低于這條線的我們稱之為“凹型商鋪”；與這條線基本保持一個(gè)平面上的我們稱之為“平面商鋪”。“平面商鋪”是最常見、數(shù)量最多的商鋪。在這三種立面形態(tài)的商鋪中，根據(jù)商鋪的廣告展示作用的要求，“凸型商鋪”的商業(yè)價(jià)值最大，“平面商鋪”次之，“凹型商鋪”的商業(yè)價(jià)值最小。

凹型商鋪是位于袋地的商鋪，雖然它與街邊商鋪同樣擁有兩個(gè)人流流向，但是它的門面或櫥窗的實(shí)物景象停留在人們視野中的時(shí)間 較短，在人們還沒有作出判斷和反應(yīng)時(shí)，人們的腳步已匆匆走過商鋪，視野已被下一個(gè)櫥窗或陳列的商品所吸引。

2、環(huán)保與交通（1）環(huán)保狀況

在商業(yè)用地的周鄰地區(qū)，生態(tài)狀況也影響其土地價(jià)值。對(duì)商業(yè)用地價(jià)格產(chǎn)生影響的有：噪音控制，大氣凈化程度，商圈的藝術(shù)布置、文化氣氛，綠化率等。（2）交通

在交通發(fā)達(dá)的區(qū)域，商業(yè)必然發(fā)達(dá)，這是因?yàn)楸憷慕煌üぞ邽槿藗兺鶃硖峁┝藯l件。在現(xiàn)代交通運(yùn)力中，交通工具種類多樣，根據(jù)它們的客運(yùn)能力大小以及便利的程度，分別對(duì)商業(yè)用地價(jià)起著作用。如地鐵、磁懸浮列車、輕軌交通、公交站點(diǎn)、輪渡碼頭以及空港、火車站等，均能成為附近的商業(yè)用地不同程度的增值因素。

三、建筑物條件

建筑物條件是商鋪使用價(jià)值的具體表現(xiàn)，對(duì)商鋪的用途起著制約作用。有時(shí)，建筑物或附屬設(shè)施有缺陷或不合適，會(huì)導(dǎo)致商鋪價(jià)值大幅下降。

1、朝向

我國位于赤道北部，陽光從東南方向照射而來，在冬季給人們送來溫暖的陽光。從經(jīng)濟(jì)地理學(xué)角度看，朝南或朝東方向是我國商業(yè)企業(yè)理想的選擇。在冬季，商鋪背風(fēng)、向陽，消費(fèi)者在和煦的陽光中瀏覽櫥窗；而在夏季，人們趨涼避暑，消費(fèi)者在習(xí)習(xí)涼風(fēng)中走進(jìn) 商場。有人把整個(gè)街面的朝向分成陽面和陰面，朝南、朝東的商鋪位于陽面，朝北、朝西的商鋪位于陰面，陽面商鋪因其擁有流動(dòng)的潛在購買力要高于陰面街面，故價(jià)值要高于陰面商鋪。

2、面積

習(xí)慣上，人們把面積視作房地產(chǎn)價(jià)值最主要的參數(shù)。在傳統(tǒng)觀念中，商業(yè)企業(yè)以營業(yè)面積來劃分企業(yè)的規(guī)模。從商鋪價(jià)值來看，應(yīng)以商鋪的單位面積產(chǎn)生的商業(yè)利潤與面積數(shù)量同時(shí)來考察商鋪的房地產(chǎn)價(jià)值。面積數(shù)量最大，并不一定是絕對(duì)價(jià)值最大；面積小并不一定價(jià)值小。商鋪面積還與位置、形狀、三維空間尺寸、比例等存在著價(jià)值變化關(guān)系。（1）面積與租金的關(guān)系

面積是商鋪房地產(chǎn)價(jià)值的基本參數(shù)，其一般規(guī)律為面積大、租金高，但在計(jì)算單價(jià)時(shí)往往體現(xiàn)為面積越大，單價(jià)越底。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及實(shí)例表明：商鋪的面積越大，吸納投資量越大，有投資能力并有投資意向者越少，因需求者少，則租金下降；商鋪面積越小，吸納投資量越小，有投資能力者多，則商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格上揚(yáng)。(2)面積分布與層高

我們把沿街長度稱之為“寬度”，把街面往商鋪內(nèi)部縱向距離稱之為“深度”；把商鋪地面至天花板的尺寸稱為“層高”。寬度、深度、層高三者之間的比例是否和諧，將影響到商鋪的使用價(jià)值。就一般零售業(yè)來說，商鋪的寬度是越寬越好，在面積相同的前提下，門面寬度大的商鋪比門面狹窄的商鋪有價(jià)值。在商業(yè)繁華地段土地價(jià)格昂貴，樓層商鋪的出現(xiàn)是商業(yè)企業(yè)挖掘潛力、增加面積的結(jié)果。但樓上商鋪的便捷程度一般要低于底層商鋪。在商業(yè)設(shè)施普遍擴(kuò)容時(shí)期，三層以上的商鋪有時(shí)往往因經(jīng)營利潤下降、虧損而閑置空關(guān)；二層商鋪的營業(yè)額一般僅為底層商鋪的一半，一般路段的商業(yè)街市樓層商鋪空置現(xiàn)象則更為嚴(yán)重。而在商鋪供應(yīng)緊缺時(shí)期，某些業(yè)主采用降低臨街地坪，增加空間高度的辦法，把原有的一層商鋪人為地分割成兩層。而在近幾年，樓上商鋪的經(jīng)營利潤低，造成其租金大幅下降。樓層越高，降幅越大。在一般情況下，商家二樓商鋪?zhàn)饨饒?bào)價(jià)約在底層租金的1/3—1/2之間，三層及三層以上的商鋪按此比例遞減。故在業(yè)內(nèi)有“樓層高，價(jià)格低”之說。

從租賃的角度考察樓層商鋪的價(jià)值變化，也反映出類似的情況；二樓商鋪的租金約為底層商鋪的一半；三樓商鋪的租金約為二樓商鋪?zhàn)饨鸬囊话?。掌握這些數(shù)據(jù)后，我們可以從中得出一條商鋪樓層租價(jià)及價(jià)值變化的規(guī)律。

但區(qū)域內(nèi)制高點(diǎn)商業(yè)設(shè)施則例外，這是因?yàn)槠渖啼亙r(jià)值中有重大特色因素，即景觀價(jià)值。這類建筑物的成本極高，投資量大，因而價(jià)值也高。如“東方明珠電視塔”是上海東方電視臺(tái)的訊號(hào)發(fā)射塔，原是滬上第一高度，建筑物中間球體空間被視為鳥瞰上海全景的最佳旅游景點(diǎn)。2000年國慶期間，東方明珠電視塔的門票收入為2000多萬元，如果按其平均營業(yè)額計(jì)算出租，已名列上海經(jīng)營性房地產(chǎn)租金的榜首。

3、商業(yè)空間

人們根據(jù)商業(yè)需要設(shè)計(jì)了商鋪單體空間，單體空間可以是單個(gè)的商鋪，大的商業(yè)空間如“麥德龍”式的商場，小的商業(yè)空間如一般的雜貨店，也可以是集束型的，如上海“梅龍鎮(zhèn)—伊士丹”就是在一個(gè)巨大的商鋪單體空間內(nèi)開設(shè)許多小型的單體商業(yè)空間——專賣店，這些小型的單體商業(yè)空間共享著一個(gè)共同品牌和公共商業(yè)空間。

4、建筑結(jié)構(gòu)形式

具有一定規(guī)模及用途唯一性的商業(yè)建筑多數(shù)采用框架結(jié)構(gòu)或拱頂無柱式建筑結(jié)構(gòu)形式，其優(yōu)點(diǎn)是商業(yè)空間內(nèi)的視覺阻礙較少，便于布置商品；也有為縮短施工周期而采用鋼架結(jié)構(gòu)的商業(yè)建筑結(jié)構(gòu)形式，其優(yōu)點(diǎn)與框架結(jié)構(gòu)相同。

由于歷史或其他原因，有許多商鋪的建筑結(jié)構(gòu)形式為磚混結(jié)構(gòu)與框架—剪力墻混合結(jié)構(gòu)，這無疑會(huì)妨礙商品布置和消費(fèi)者的視線，從而影響其商鋪價(jià)值。（1）磚混結(jié)構(gòu)

此類結(jié)構(gòu)形式以磚墻墻體為承重結(jié)構(gòu)，輔之以混凝土抗震柱和圈梁，多層住宅或辦公用房大多采用此類結(jié)構(gòu)，其最大的缺點(diǎn)是商鋪單體空間較小，而且無法擴(kuò)大，原因是每個(gè)單元空間之間的隔離墻是承重墻，無法拆除。

（2）框架—剪力墻混合結(jié)構(gòu)

剪力墻是一種結(jié)構(gòu)性的墻體，單獨(dú)成為建筑結(jié)構(gòu)較少，往往和框架結(jié)構(gòu)組合使用，多見于高層住宅、辦公樓；起優(yōu)點(diǎn)是抗震性能好，建筑材料成本較框架結(jié)構(gòu)下降18%-20%。在一些居住、商業(yè)兩宜區(qū)域或規(guī)劃要求必須建設(shè)商業(yè)設(shè)施的區(qū)域，房地產(chǎn)開發(fā)商往往會(huì)在框架—剪力墻結(jié)構(gòu)形式的高層住宅（辦公）主樓外面建造一圈框架結(jié)構(gòu)，作為商業(yè)用房。由于剪力墻是結(jié)構(gòu)性墻體，不可拆除或挪移他處，使商鋪在商業(yè)空間的布置、客流引導(dǎo)、顧客視覺等方面都受到影響。某企業(yè)的商鋪是動(dòng)遷補(bǔ)償而來的，當(dāng)時(shí)在動(dòng)遷合約上僅標(biāo)明了動(dòng)遷補(bǔ)償房產(chǎn)的樓號(hào)、位置，其他細(xì)節(jié)一概全無。交房以后，該企業(yè)才發(fā)現(xiàn)該商鋪除了門前部位在裙房范圍內(nèi)比較規(guī)則外，其余面積位于框架—剪力墻主樓的下部，均是板狀或角狀的剪力墻體，這樣的單體空間影響了商品的布排和顧客的視覺。本來該商鋪所在路段是十分適合開設(shè)大眾消費(fèi)的快餐廳，某連鎖餐飲企業(yè)也曾把該商鋪列為選址范圍，但最終由于布置不便而放棄。該商鋪的招租工作長達(dá)一年多，租金與同類地段相比下降了約20%才租出?？梢娚啼伒慕ㄖY(jié)構(gòu)對(duì)商鋪價(jià)值的影響之大。

5、輔助設(shè)施（配套設(shè)施）

建筑物的輔助設(shè)施包括：電力、上水、下水、煤氣、電話、暖供、市政、污水處理、郵政、消防、安保、垃圾處理等，也稱為“配套設(shè)施”。但在使用商鋪或進(jìn)行商鋪交易時(shí)，應(yīng)該規(guī)范其名稱為“輔助設(shè)施”?！拜o助設(shè)施”是商鋪價(jià)值的有機(jī)組成部分。

各種類型的商鋪在水、電、電話、煤氣、排污、衛(wèi)生等輔助設(shè)施得到基本滿足后，可以用于普通要求的業(yè)態(tài)，而特殊業(yè)態(tài)對(duì)其選用商鋪的輔助設(shè)施要求會(huì)有所不同，有時(shí)還會(huì)有特殊要求。隨著國家對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入不斷加大，以及公用事業(yè)單位改革后配套能力的大大加強(qiáng)，輔助設(shè)施供應(yīng)的狀況已經(jīng)有了質(zhì)的變化，電話安裝從原來需要排隊(duì)等號(hào)變成及時(shí)開通，用電也已從限量供應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭?lì)用電。

隨著經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，就商鋪而言，輔助設(shè)施也已增加了許多新的內(nèi)容。如控制火災(zāi)的煙感報(bào)警與消防噴淋系統(tǒng)，治安報(bào)警系統(tǒng)，有線電視與網(wǎng)絡(luò)進(jìn)戶等。就商鋪發(fā)展的重要性而言，泊車位置與網(wǎng)絡(luò)條件顯得尤為重要。（1）泊車位置

泊車位置是城市商業(yè)最棘手的問題。根據(jù)國外商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，商鋪與停車場面積應(yīng)形成一定的比例。（2）網(wǎng)絡(luò)入戶

網(wǎng)絡(luò)技術(shù)是20世紀(jì)人類發(fā)明的一項(xiàng)重大科學(xué)技術(shù)，它把傳統(tǒng)媒介的單項(xiàng)式傳播方式變成了互動(dòng)方式。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)進(jìn)入商業(yè)領(lǐng)域，在使傳統(tǒng)商業(yè)受到?jīng)_擊的同時(shí)，也給商業(yè)發(fā)展提供了巨大的發(fā)展空間。商業(yè)企業(yè)可以形成虛實(shí)兩種形式的商店，虛擬商店即開設(shè)網(wǎng)上商店，進(jìn)行網(wǎng)上銷售。在網(wǎng)絡(luò)推廣成本下降，網(wǎng)上支付手段更加安全、簡便，網(wǎng)絡(luò)更加普及，以及人們逐漸習(xí)慣網(wǎng)上購物的采購方式之后，網(wǎng)絡(luò)未進(jìn)戶或網(wǎng)絡(luò)空白區(qū)域、設(shè)網(wǎng)困難區(qū)域的商鋪將會(huì)貶值。

6、安全性能（1）顧客安全

顧客安全是商業(yè)企業(yè)必須十分重視的事項(xiàng)，商店除了要使顧客消

費(fèi)有安全感之外，商鋪的建筑裝潢、出樣商品設(shè)置會(huì)不會(huì)造成顧客傷害等，也是商家必須慎重考慮的。（2）商鋪安全性能

商鋪的安全性能主要反映在兩個(gè)方面：一方面是對(duì)員工造成人身傷害的可能性，上家要考慮并防止員工取貨、售貨或開展經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生傷害的事態(tài)；另一方面，商鋪的防災(zāi)、防盜性能以及商鋪周邊的治安、消防狀況也是商鋪安全性能的組成部分。

7、使用年限

一般而言，建筑物使用年限越長，其使用價(jià)值會(huì)明顯下降，其房產(chǎn)價(jià)值會(huì)越小，維護(hù)成本就越高，但是，一旦其文物價(jià)值被發(fā)現(xiàn)后，則身價(jià)倍增。如有文化、歷史積淀的商業(yè)設(shè)施與保留建筑中的商業(yè)設(shè)施等。

如前所述，在舊城區(qū)內(nèi)的商鋪價(jià)值小于新建區(qū)域的商鋪。從房地產(chǎn)價(jià)值來看，也是如此。這是因?yàn)榻ㄖ飰勖笃?，維護(hù)工作量大，費(fèi)用高。從土地使用制度來看，我國“入世”以后，土地有償使用、土地使用年限、改革公有房產(chǎn)租賃等措施必將落實(shí)到傳統(tǒng)商業(yè)或原來稱之為“直管公房”的商鋪上，即會(huì)取消無形之中存在的商鋪永業(yè)（租）權(quán)。

8、裝潢利用程度

商鋪在進(jìn)行交易時(shí)，其原來的裝潢設(shè)備、物品也能構(gòu)成價(jià)值增值因素，其增值幅度、數(shù)額要視購置或承租者對(duì)原有設(shè)備的可利用程度、市場行情、裝潢成色折舊、重置價(jià)格而定。

現(xiàn)代商業(yè)是非常個(gè)性化的，一般情況下，商家對(duì)連帶交易的裝潢、設(shè)備、物品持排斥態(tài)度，給價(jià)很低。只有這些裝潢或設(shè)備、物品有其特殊性價(jià)值時(shí)，其建筑物價(jià)值才會(huì)上揚(yáng)。

二0一三年二月

第四篇：商鋪價(jià)值分析

1、主、次入口附近的商鋪價(jià)值高。但不建議選擇緊鄰入口的商鋪，這樣的商鋪看似人氣旺盛，但不聚客。

2、主動(dòng)線上的商鋪價(jià)值高（動(dòng)線多于一條時(shí)，中間價(jià)值最高、右邊次之），根據(jù)人們逛街一般習(xí)慣，當(dāng)商業(yè)動(dòng)線多于兩條時(shí)，大部分消費(fèi)者習(xí)慣選擇先走右手邊的一條。

3、主力店、次主力店附近的商鋪價(jià)值高。由于主力店、次主力店面積大，品牌效應(yīng)高，聚集人氣。

4、小型室內(nèi)廣場、景觀周邊商鋪價(jià)值高。相比于傳統(tǒng)百貨，現(xiàn)代大型購物中心更趨向于滿足消費(fèi)者休閑、娛樂、以及體驗(yàn)式的消費(fèi)習(xí)慣。購物中心內(nèi)的演藝休閑廣場、景觀等商業(yè)輔助設(shè)置（空間）成為極聚人氣的地方。

5、知名品牌周邊店鋪價(jià)值高。品牌效應(yīng)，沒什么好說的，誰都喜歡挨著ＬＶ開自己的店：）

6、可達(dá)性、可視性好的商鋪價(jià)值高。也沒什么好說的，沒有可視性，人流難以到達(dá)的?死鋪?很難經(jīng)營火。

7、通用性高的商鋪價(jià)值高。滿足投資者的后期業(yè)態(tài)調(diào)整，柔性越強(qiáng)，價(jià)值越高。

8、1層商鋪價(jià)值最高，-1層次之，2層、3層遞減。一層商鋪價(jià)值最高是公認(rèn)的；相比二層，人們更多習(xí)慣于向地下走，所以負(fù)一層商鋪一般來說，其價(jià)值應(yīng)該在一、二層之間，但現(xiàn)實(shí)中具體要看商業(yè)的整體規(guī)劃了。

9、位于街角（又稱“角地”）的商鋪因擁有兩條道路和客流，價(jià)值最高；而街邊（又稱“旗地）商鋪只擁有一條道路的客流，價(jià)值次之；如果商鋪凹進(jìn)相鄰兩側(cè)（又稱“袋地”），價(jià)值最低

10、發(fā)展中商圈里的商鋪潛在價(jià)值較大。就是對(duì)于投資者來說，發(fā)展中商圈的商鋪有很大的升值空間。（很考核投資者的眼光：）

11、陽面商鋪價(jià)值高于陰面商鋪。主要在東北，華北地區(qū)，室外步行街永遠(yuǎn)都是陽面鋪比陰面鋪價(jià)值高。（和買住房一樣，大家都喜歡陽面的。誰叫北方冷呢。呵呵）

最后想說一點(diǎn)題外的話：就是最近策劃的一個(gè)“室內(nèi)步行商業(yè)室外化”的概念。由于東北自然條件限制，冬期較長，很難實(shí)現(xiàn)象南方那樣的大型室外商業(yè)步行街，所以東北的商業(yè)更多的是大型的百貨和購物中心。?室內(nèi)步行商業(yè)室外化?的概念是通過建筑形態(tài)以及內(nèi)部裝修的設(shè)計(jì)，力圖打造一個(gè)具有強(qiáng)烈室外感官的室內(nèi)商業(yè)步行街。既最大限度的滿足了東北人們都綠色的渴望，又降低了消費(fèi)者購物時(shí)的心理以及生理疲勞感。

盡管從傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)律上來講，外鋪的價(jià)值永遠(yuǎn)大于內(nèi)鋪；但個(gè)人認(rèn)為，如果購物中心的建筑、裝潢設(shè)計(jì)得當(dāng)，會(huì)最大限度的提升商鋪附加值。尤其是北方城市，在不考慮內(nèi)、外鋪得鋪率等情況下，單從后期經(jīng)營效果來看，我更看好擁有高價(jià)值物業(yè)條件的內(nèi)鋪。但具體情況，就要看這個(gè)項(xiàng)目以后的真正運(yùn)做情況了，呵呵～～～～

第五篇：商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估

摘要：隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展和改革開放力度的進(jìn)一步加大，第三產(chǎn)業(yè)成為我國“富民強(qiáng)市”的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。眾所周知第三產(chǎn)業(yè)對(duì)商業(yè)物業(yè)有著較強(qiáng)的依賴性，諸多服務(wù)性行業(yè)都林立在商業(yè)金融業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)域。但由于歷史以及城市不斷擴(kuò)張的原因，在很多城市特別是一些發(fā)展歷史悠久的城市中，很多工業(yè)物業(yè)位于昔日的城市遠(yuǎn)郊區(qū)成為今天城市的商業(yè)金融業(yè)中心區(qū)。第二產(chǎn)業(yè)不退出，第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)不去，這是我國很多大城市長期困擾城市發(fā)展的頑疾，只有政府通過調(diào)整規(guī)劃，把城市建成區(qū)范圍內(nèi)的第二產(chǎn)業(yè)，搬遷到城市遠(yuǎn)郊區(qū)的工業(yè)園區(qū)及工業(yè)集聚點(diǎn)等功能區(qū)塊內(nèi)，只有推進(jìn)中心城區(qū)“退二進(jìn)三”政策，以盤活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化城市功能布局；才能利用騰出的土地進(jìn)行商業(yè)、住宅類物業(yè)的開發(fā)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)建設(shè)，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，改善城區(qū)面貌和居民生活環(huán)境，提高城市品位，提升綜合競爭能力。但由于城市中心區(qū)本身的吸引力，大部分工業(yè)企業(yè)尤其是一些民營企業(yè)，不會(huì)積極主動(dòng)，心甘情愿地退出中心區(qū)，政府只有通過合理收購，讓它們能獲得合理的既得利益才能有效地執(zhí)行“退二進(jìn)三”政策。因此估價(jià)人員在對(duì)此類物業(yè)收購價(jià)值評(píng)估時(shí)，以周圍區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)市場價(jià)格作價(jià)格調(diào)整的基礎(chǔ)難以讓企業(yè)信服。因?yàn)檫@些工業(yè)房地產(chǎn)占有城市優(yōu)勢(shì)區(qū)位，其房屋用途也不再單純用作工業(yè)，臨街部分往往改為商業(yè)店面，或直接經(jīng)營，或出租經(jīng)營，收益中包含了商業(yè)房地產(chǎn)的收益，其單純的工業(yè)性質(zhì)價(jià)格難以體現(xiàn)。因此試圖剝離出工業(yè)企業(yè)廠商利潤以獲取工業(yè)房地產(chǎn)可支付的最高租金(房地產(chǎn)凈收益)，然后再利用收益法估算工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。

關(guān)鍵詞：政府收購 規(guī)劃調(diào)整 退二進(jìn)三 經(jīng)營利潤

一、城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估問題的提出

根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)［2004］28號(hào))、國土資源部《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部21號(hào)令)、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》(國土資發(fā)［2006］114號(hào))等文件精神，各級(jí)人民政府優(yōu)化城區(qū)用地結(jié)構(gòu)，盤活土地存量，促進(jìn)土地資源合理配置，提高城市品位，推進(jìn)中心城區(qū)“退二進(jìn)三”。在實(shí)施“退二進(jìn)三”時(shí)，政府要對(duì)這些工業(yè)房地產(chǎn)先進(jìn)行收購，轉(zhuǎn)變用途后，再通過“招拍掛”的方式將該用地出讓給新的用地者。在政府收購工業(yè)房地產(chǎn)時(shí)，一般要委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該工業(yè)房地產(chǎn)收購價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，為政府收購該工業(yè)房地產(chǎn)，確定收購價(jià)格提供參考依據(jù)。

根據(jù)估價(jià)目的，遵循合法原則，對(duì)于工業(yè)房地產(chǎn)，因其市場交易不活躍且交易個(gè)別性較強(qiáng)，難以采用市場比較法進(jìn)行評(píng)估，因此通常選用成本法作為其中的一種方法。但對(duì)于政府土地收購項(xiàng)目，特別是處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地，由于取得時(shí)間較早，取得之時(shí)位于城市邊緣區(qū)域，隨著城市的擴(kuò)展，城市配套設(shè)施的不斷完善，現(xiàn)已成為城市繁華區(qū)域，甚至成為城市中心區(qū)域，顯然成本法無法體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象實(shí)際用途的價(jià)值，估價(jià)結(jié)果很難讓企業(yè)信服。估價(jià)師需要尋求一種能夠讓利益雙方都信服的方法。在實(shí)際社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，由于某些原因，處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營方式較多，估價(jià)師可以試著用收益法進(jìn)行評(píng)估。收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，主要有出租和營業(yè)兩種，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，二是基于營業(yè)收入測(cè)算凈收益。在房地產(chǎn)評(píng)估中，基于租賃收入測(cè)算凈收益較為普遍。基于租賃收入對(duì)處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)的收購價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，難點(diǎn)是對(duì)租金水平的確定。估價(jià)人員根據(jù)對(duì)類似區(qū)域臨街的店面以及估價(jià)對(duì)象的租金調(diào)查分析，可以發(fā)現(xiàn)這類房地產(chǎn)的租金水平與該區(qū)域臨街商業(yè)房地產(chǎn)租金水平相當(dāng)。因此，在估價(jià)中如果按照用途合法原則，對(duì)這類房地產(chǎn)的租金直接采用周圍單純工業(yè)廠房的租金水平，企業(yè)是顯然不能信服的。如果采用同一區(qū)域內(nèi)臨街商業(yè)房地產(chǎn)的租金水平，從估價(jià)的合法原則要求，需要從這個(gè)租金中將不應(yīng)歸屬于工業(yè)房地產(chǎn)的那部分租金剝離出來，而這種剝離目前尚缺少有說服力的模型或數(shù)據(jù)支持。

二、工業(yè)房地產(chǎn)凈收益的求取思路 我們?cè)趯?shí)踐中不斷摸索探索，以基于營業(yè)收入測(cè)算凈收益，并進(jìn)而對(duì)處于商業(yè)繁華區(qū)域內(nèi)的工業(yè)房地產(chǎn)的收購價(jià)格進(jìn)行估算。營業(yè)性房地產(chǎn)的最大特點(diǎn)是，房地產(chǎn)所有者同時(shí)又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者行業(yè)利潤共同組成企業(yè)經(jīng)營利潤。用公式表示為：

房地產(chǎn)凈收益=產(chǎn)品銷售收入－生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費(fèi)用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－廠商利潤。

工業(yè)房地產(chǎn)凈收益的求取思路就是基于對(duì)營業(yè)性房地產(chǎn)利潤組成的思考，先通過企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表測(cè)算出企業(yè)經(jīng)營利潤，然后剝離廠商利潤，剩余部分即為工業(yè)企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金，然后通過收益法計(jì)算公式，將房地產(chǎn)租金還原為房地產(chǎn)價(jià)值的方法。

三、城市繁華區(qū)域工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估應(yīng)用案例

估價(jià)對(duì)象概況：浙江省某機(jī)械制造有限公司工業(yè)房地產(chǎn)，土地于上世紀(jì)80年代取得，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)域，主要經(jīng)營紡織機(jī)械制造，土地使用權(quán)面積9335.7平方米，建筑面積19506.7平方米，土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日。估價(jià)對(duì)象實(shí)際使用情況為沿街一層用作商業(yè)店面，出租經(jīng)營?，F(xiàn)政府為了收回該工業(yè)房地產(chǎn)，委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)該工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2007年9月5日。

（一）企業(yè)經(jīng)營利潤的測(cè)算

企業(yè)在經(jīng)營過程中獲得企業(yè)經(jīng)營利潤的計(jì)算公式是，企業(yè)經(jīng)營利潤=產(chǎn)品銷售收入－產(chǎn)品生產(chǎn)成本－產(chǎn)品銷售費(fèi)用－產(chǎn)品銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)調(diào)查了解估價(jià)對(duì)象同一區(qū)域類似企業(yè)近三年來的經(jīng)營狀況，選取了三個(gè)比較案例進(jìn)行測(cè)算。

案例一：浙江某機(jī)械制造有限公司，廠房建筑面積19789平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為13563.67萬元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為8352.18萬元，產(chǎn)品銷售費(fèi)用為678.18萬元，產(chǎn)品銷售稅金附加為881.64萬元，管理費(fèi)用為1724.76萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為591.33萬元。企業(yè)利潤總額＝13563.67－8352.18－678.18－881.64－1724.76-591.33 ＝1335.58萬元

案例二：諸暨市某紡織機(jī)械有限公司，建筑面積21107平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為14563.17萬元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為9002.13萬元，產(chǎn)品銷售費(fèi)用為728.16萬元，產(chǎn)品銷售稅金附加為946.61萬元，管理費(fèi)用為1837.36萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為611.38萬元。企業(yè)利潤總額＝14563.17－9002.13－728.16－946.61－1837.36－611.38 ＝1437.53萬元

案例三：諸暨市某紡織機(jī)械有限公司，建筑面積15762平方米，位于浙江省諸暨市某鎮(zhèn)商業(yè)繁華區(qū)，主要經(jīng)營紡織機(jī)械，根據(jù)其財(cái)務(wù)報(bào)表等資料，2004-2006年產(chǎn)品銷售收入年平均為10761.63萬元，產(chǎn)品生產(chǎn)成本為6539.28萬元，產(chǎn)品銷售費(fèi)用為538.08萬元，產(chǎn)品銷售稅金附加為699.51萬元，管理費(fèi)用為1424.26萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為501.35萬元。企業(yè)利潤總額＝10761.63－6539.28－538.08－699.51－1424.26－501.35 ＝1059.15萬元

（二）確定房地產(chǎn)租金

1．計(jì)算正常經(jīng)營情況下經(jīng)營者的行業(yè)利潤

根據(jù)調(diào)查了解和查閱相關(guān)行業(yè)信息，紡織機(jī)械行業(yè)利潤率為8%。那么，案例一企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝13563.67×8%=1085.09萬元 案例二企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝14563.17×8%=1165.05萬元 案例三企業(yè)行業(yè)利潤(廠商利潤)＝10761.63×8%=860.93萬元 2．企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金

案例一企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1335.58-1085.09=250.49萬元 案例二企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1437.53-1165.05=272.48萬元 案例三企業(yè)所能支付的房地產(chǎn)租金＝1059.15-860.93=198.22萬元 3.每平方米建筑面積租金 案例一：250.49×10000÷19789=126.58元/平方米 案例二：272.48×10000÷21107=129.09元/平方米 案例三：198.22×10000÷15762=125.76元/平方米

取三個(gè)案例的簡單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象工業(yè)房地產(chǎn)的租金，即：(126.58+129.09+125.76)÷3=127.14元/平方米

（三）工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算

根據(jù)以上測(cè)得的房地產(chǎn)租金，利用收益法測(cè)算工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值。

1．報(bào)酬率的確定。通過安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的方法來求取。根據(jù)2007年7月22日央行公布的一年期存款利率，確定安全利率為3.60%，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)影響估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素，確定風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值為4.52%，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8.12%。2．收益期限的確定。工業(yè)房地產(chǎn)法定最高使用期限為50年，計(jì)算法定年限下工業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。

3．測(cè)算收益價(jià)格。

v??A?1?127.14?11???1??50?N?Y??(1?Y)?8.12%??1?8.12%??

＝1534元/平方米

4．年期修正。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)終止年限為2048年3月27日，距估價(jià)時(shí)點(diǎn)2007年9月5日剩余使用期限為40.56年。估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為：

?????1??1?11 V??V??1?/1??1534?1?/1??n??40.56??50?N???1?Y???(1?Y)???1?8.12%????1?8.12%?? ＝1500元/平方米

5、確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值。19506.7×1500=2926.01萬元

四、注意事項(xiàng)與存在問題

從企業(yè)經(jīng)營利潤中撥離出房地產(chǎn)凈收益，利用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值，要求所選取的案例容積率相差不大，為同一區(qū)域單純工業(yè)房地產(chǎn)，以此剔除因其他收入對(duì)工業(yè)企業(yè)利潤的影響，從而消除其他收入導(dǎo)致的對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值測(cè)算不準(zhǔn)的因素。在估價(jià)中計(jì)算企業(yè)經(jīng)營利潤時(shí)，產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費(fèi)用與會(huì)計(jì)核算中的產(chǎn)品生產(chǎn)成本及管理費(fèi)用在計(jì)算口徑上是有區(qū)別的。在會(huì)計(jì)核算中，企業(yè)的建筑物、房屋是作為固定資產(chǎn)核算的，企業(yè)取得的土地使用權(quán)價(jià)值，可能作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行核算。無論是作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，企業(yè)的土地使用權(quán)與房屋和建筑物都要計(jì)提折舊或攤銷，這些折舊和攤銷最終都要結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入產(chǎn)品生產(chǎn)成本或管理費(fèi)用，在計(jì)算經(jīng)營利潤時(shí)，作為產(chǎn)品銷售收入的減項(xiàng)予以扣除。但估價(jià)中計(jì)算產(chǎn)品生產(chǎn)成本和管理費(fèi)用時(shí)，應(yīng)將會(huì)計(jì)核算中列入產(chǎn)品生產(chǎn)成本和管理費(fèi)用的建筑物、房屋折舊以及土地使用權(quán)無形資產(chǎn)攤銷剔除。

利用經(jīng)營利潤撥離出工業(yè)房地產(chǎn)凈收益所測(cè)算的工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值，雖然可以有力地說服企業(yè)，但也存在很多問題：

1、資料取得困難。利用經(jīng)營利潤撥離出工業(yè)房地產(chǎn)凈收益，最主要的依據(jù)是企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，因?yàn)檫@些資料涉及企業(yè)商業(yè)秘密，一般很難得到真實(shí)的財(cái)務(wù)報(bào)表資料。

2、對(duì)估價(jià)人員財(cái)務(wù)知識(shí)要求較高。因?yàn)樵u(píng)估時(shí)主要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析測(cè)算，因此需要具有一定的財(cái)務(wù)知識(shí)，對(duì)估價(jià)人員的財(cái)務(wù)知識(shí)要求較高。

3、所求出的價(jià)值是企業(yè)取得工業(yè)房地產(chǎn)所能承受的最高價(jià)值，難以形成差別化的價(jià)格，而且企業(yè)利潤中除了廠商利潤以外，剩余的利潤并非全部用于支付房地產(chǎn)租金，因此僅能作為理論分析，實(shí)際操作性差。

【參考文獻(xiàn)】

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第二版 柴強(qiáng)主編 中國建筑工業(yè)出版社 2007年4月