第一篇：《物業(yè)管理實務(wù)》考前沖刺(一)

《物業(yè)管理實務(wù)》考前沖刺(一)

一、單項選擇題:每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意

1．日常物業(yè)管理檔案主要包括物業(yè)運行記錄檔案、物業(yè)維修記錄檔案、()和物業(yè)服務(wù)公司行政 檔案。

A．業(yè)主變動記錄檔案 B．物業(yè)管理投訴記錄檔案 C．物業(yè)服務(wù)記錄檔案 D．物業(yè)檢查記錄檔案

正確答案:C

2．業(yè)主(住戶)手冊的內(nèi)容一般不包括()。

A．小區(qū)概況 B．公共設(shè)施介紹 C．服務(wù)指南 D．物業(yè)管理收費標準正確答案:D

3．居住類型物業(yè)的重點主要集中在()。

A．基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容層面 B．經(jīng)營和設(shè)施設(shè)備管理等方面

C．人員的出入管理方面 D．對緊急事件的預防與處理方面正確答案:A

4．物業(yè)服務(wù)費應當區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和()。

A．市場指導價 B．政府定價 C．協(xié)商定價 D．市場調(diào)節(jié)價正確答案:D

5．制度文書中，制度的內(nèi)容一般分標題、正文和()三個部分。

A．要求 B．簽署 C．當事人 D．處罰措施正確答案:B

6．物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對()的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗。

A．新建項目 B．原有項目 C．在管項目 D．新接管項目正確答案:D

7．()是在房屋及設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴重，主要功能大部分喪失，安全性和可靠 性嚴重下降，必須經(jīng)過全面修理才能恢復其效能的情況下使用的一種修理形式。

A．完全維修 B．全面維修 C．設(shè)施設(shè)備中修 D．設(shè)施設(shè)備大修正確答案:D

8．營業(yè)收入是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括物業(yè)管理主營 業(yè)務(wù)收入和()。

A．其他業(yè)務(wù)收入 B．物業(yè)大修收入 C．特約服務(wù)收入 D．附加業(yè)務(wù)收入正確答案:A

9．在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時，()居于主導方面。

A．物業(yè)服務(wù)企業(yè) B．物業(yè)建設(shè)單位 C．業(yè)主 D．業(yè)主大會正確答案:B

10．物業(yè)管理招標由()依法組織實施。

A．業(yè)主 B．招標人 C．產(chǎn)權(quán)人 D．建設(shè)單位正確答案:B

11．前期物業(yè)管理服務(wù)應達到()的質(zhì)量標準。

A．約定 B．業(yè)主提出 C．建設(shè)單位提出 D．合理正確答案:A

12．二級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求管理()種類型以上的物業(yè)。

A．兩B．三C．四D．五正確答案:A

13．物業(yè)服務(wù)合同通常在()時即生效。

A．成立 B．簽訂 C．協(xié)商 D．執(zhí)行正確答案:A

14．公共秩序管理服務(wù)的實施，一要以國家相關(guān)法規(guī)為準繩，二要以()為根據(jù)，明確相關(guān)各方 的責任和義務(wù)，不得違規(guī)操作。

A．物業(yè)服務(wù)合同的約定 B．業(yè)主的愿望與要求 C．公司的管理制度 D．政府的相關(guān)規(guī)定正確答案:A

15．清潔工作日常管理由日檢、月檢及()組成，其中日檢應覆蓋小區(qū)主要室內(nèi)外公共區(qū)域。

A．年檢 B．重點檢查 C．專項檢查 D．抽樣檢查正確答案:C

16．房屋及設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護計劃的編制依據(jù)不包括()。

A．安全與環(huán)境保護的要求 B．房屋及設(shè)施設(shè)備的技術(shù)狀態(tài) C．房屋及設(shè)備設(shè)施的使用要求 D．房屋及設(shè)備設(shè)施的造價正確答案:D

17．早期介入是指新建物業(yè)竣工之前，建設(shè)單位根據(jù)項目開發(fā)建設(shè)的需要所引入的物業(yè)管理的()活動。

A．服務(wù) B．咨詢 C．控制 D．組織正確答案:B

18．()是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù)，同時物業(yè)管理單位 為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過程。

A．進駐 B．入住 C．搬入 D．遷入正確答案:B

19．公共秩序管理服務(wù)是指在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，()所進行的公共安全防范和公共秩序維護等管 理服務(wù)活動，包括公共安全防范管理服務(wù)、消防管理服務(wù)和車輛停放管理服務(wù)等方面內(nèi)容。

A．物業(yè)服務(wù)企業(yè) B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府有關(guān)部門 C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)與居民 D．居民協(xié)助政府部門

正確答案:B

20．在物業(yè)管理適用的各類文書中，()的規(guī)范性最強。

A．事務(wù)公文 B．制度公文 C．司法公文 D．行政公文正確答案:D

21．酬金制條件下，物業(yè)管理企業(yè)應當向全體業(yè)主或業(yè)主大會公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并每 年不少于()次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

A．4B．3C．2D．1正確答案:D

22．能保持全宗內(nèi)文件在來源方面的聯(lián)系，客觀反映各組織機構(gòu)工作活動的歷史面貌，便于按一定 專業(yè)查閱檔案的方法是()。

A．年度分類法 B．組織機構(gòu)分類法 C．事件分類法 D．項目分類法正確答案:B

23．物業(yè)管理客戶溝通的內(nèi)容一般不包括()。

A．與建設(shè)單位就早期介入、承接查驗、物業(yè)移交等問題的溝通交流 B．與業(yè)主大會和業(yè)主委員會物業(yè)管理事務(wù)的溝通交流 C．與業(yè)主(或物業(yè)使用人)的溝通交流 D．與施工單位關(guān)于維修問題的交流

正確答案:D

24．大型公共物業(yè)綠化管理中應注意的是()。

A．植物綠化功能以環(huán)保為主 B．按設(shè)計意圖進行規(guī)則式修建 C．不宜使用果樹或大花植物作綠化

D．采用精品式管理正確答案:C

25．物業(yè)服務(wù)企業(yè)可結(jié)合行業(yè)特點，根據(jù)所管理物業(yè)的名稱、地域、公司發(fā)起人等取名，但在取名 時，必須符合()的有關(guān)規(guī)定。

A．《物業(yè)管理條例》 B．《房地產(chǎn)管理法》 C．《公司法》 D．《企業(yè)法》正確答案:C

26．制定物業(yè)管理服務(wù)費用價格必須()，具體實施內(nèi)容應該在滿足招投標方需求的基礎(chǔ)上制定 設(shè)計科學、運行經(jīng)濟的方案。

A．準確 B．合格 C．精確 D．合理正確答案:D

27．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)管理包括營業(yè)收入管理、成本和費用管理、利潤管理以及()。

A．現(xiàn)金流管理 B．資產(chǎn)管理 C．股權(quán)管理 D．專項維修資金的管理正確答案:D

28．招標人采取邀請招標方式的，應當向()個以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標邀請書。

A．2B．3C．4D．5正確答案:B

29．新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按()核定。

A．臨時資質(zhì) B．二級 C．三級 D．最低等級正確答案:D

30．招聘的組織實施的第一步是()。

A．設(shè)計應聘申請表 B．公布招聘信息 C．對應聘者進行初審 D．確定選拔方法正確答案:B

31．招標人采取()方式的，首先應依法發(fā)布招標公告。

A．協(xié)議招標 B．公開招標 C．邀請招標 D．協(xié)商招標正確答案:B

32．房屋及設(shè)施設(shè)備管理是指對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備的日常運行維護和管理、大中小修及()。

A．拆除 B．報廢 C．更新改造 D．轉(zhuǎn)讓正確答案:C

33．以下不屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)特征的是()。

A．獨立的企業(yè)法人 B．屬于福利性企業(yè) C．屬于服務(wù)性企業(yè) D．具有一定的公共管理性質(zhì)的職能

正確答案:B

34．物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過客戶溝通、投訴處理和滿意度調(diào)查等手段，不斷改進工作，提升管理服務(wù)水平，獲取更大經(jīng)濟效益的行為是指()。

A．客戶管 B．客戶協(xié)調(diào) C．滿意度管 D．服務(wù)管理正確答案:A

35．在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，由()負責物業(yè)管理服務(wù)的招標組織工作。

A．房地產(chǎn)行政主管部門 B．上級單位 C．物業(yè)建設(shè)單位 D．所在街道正確答案:C

36．房屋及設(shè)備設(shè)施的維修方式有預防性維修、事后維修和()。

A．事前維修 B．正常維修 C．定期維修 D．緊急搶修正確答案:D

37．()是常規(guī)物業(yè)管理清潔服務(wù)的延伸服務(wù)。

A．外墻清洗 B．泳池清潔 C．上門有償清潔服務(wù) D．專項清潔工作正確答案:C

38．物業(yè)管理投標，是對物業(yè)管理招標的()。

A．對應 B．回應 C．響應 D．反映正確答案:C

39．處理緊急事件應以()為前提，不能因急于處理而不顧后果，造成更大損失。

A．控制發(fā)展 B．保護人員 C．不造成損失 D．不造成新的損失正確答案:D

40．物業(yè)管理投標的第一個步驟是()。

A．獲取招標信息 B．項目評估 C．登記并取得招標文件 D．準備投標文件正確答案:A

二、多項選擇題:每題2分，每題中的備選項中，有2個或2個以上選項符合題意。錯選或多選，本題 不得分；少選，所選每個選項0．5分

41．滅火預案主要內(nèi)容有()。

A．滅火預案圖 B．滅火器數(shù)量控制 C．火災危險性及火災發(fā)展特點 D．居民群眾參與滅火方案 E．滅火力量部署正確答案:ACE

42．物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案系統(tǒng)記錄的內(nèi)容，主要通過()、協(xié)會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、執(zhí)(從)業(yè)人員等多種途徑依法采集

A．其他中介機構(gòu) B．社會公眾 C．公眾媒體 D．政府部門 E．網(wǎng)絡(luò)正確答案:ABD

43．會議紀要的主體部分一般有兩種常用的表述方法，分別是()。

A．講述法 B．概述法 C．歸納法 D．描寫法 E．綜述法正確答案:BC

44．房屋的基本組成部分有()。

A．裝修部分 B．承重構(gòu)件 C．設(shè)施設(shè)備部分 D．基礎(chǔ) E．結(jié)構(gòu)部分正確答案:ACE

45．以下不屬于物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成的有()。

A．辦公費用 B．公費旅游經(jīng)費 C．與其他單位聯(lián)誼的經(jīng)費 D．物業(yè)保險費用 E．物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊正確答案:BC

46．以下不屬于物業(yè)管理溝通方法的有()。

A．訴說 B．表示同情 C．提問 D．調(diào)查 E．跟蹤正確答案:AD

47．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組織形式有()。

A．直線制 B．企業(yè)部制 C．事業(yè)部制 D．矩陣制 E．公司制正確答案:ACD

48．品質(zhì)管理部的職責包括()。

A．客戶滿意度評價及監(jiān)督 B．企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè) C．設(shè)計實施薪酬管理方案 D．物業(yè)項目可行性研究分析 E．各物業(yè)項目服務(wù)品質(zhì)監(jiān)督正確答案:AE

49．物業(yè)的承接查驗是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)對新接管項目的()進行承接查驗。

A．物業(yè)共用部位 B．整體 C．院落 D．物業(yè)范圍 E．共用設(shè)施設(shè)備正確答案:AE

50．早期介入在項目的開發(fā)建設(shè)中有著積極的作用，其與前期物業(yè)管理是不同的，主要表現(xiàn)在()。

A．服務(wù)的對象不同 B．取費方式不同 C．合作方式不同 D．內(nèi)容作用不同 E．期限不同正確答案:AD

51．招聘計劃應包括()。

A．招聘的渠道 B．各類人員的招聘條件 C．招聘的結(jié)果 D．招聘的費用 E．招聘方法正確答案:ABE

52．物業(yè)管理的風險類型包括()。

A．早期介入的風險 B．市政公用事業(yè)單位服務(wù)過程中的風險 C．前期物業(yè)管理的風險 D．公共媒體宣傳報道中的輿論風險 E．日常管理的風險正確答案:ACE

53．業(yè)主公約是指由業(yè)主大會制訂，全體業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導、規(guī)范和 約束()權(quán)利義務(wù)的行為守則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準則。

A．所有業(yè)主 B．物業(yè)使用人 C．業(yè)主委員會 D．業(yè)主大會 E．來訪客人正確答案:AB

54．“通知”是()，是使用最多的文種之一。

A．前行文 B．后行文 C．內(nèi)行文 D．下行文 E．上行文正確答案:ACD

55．對簽訂物業(yè)服務(wù)合同，以下說法正確的是()。

A．對違約責任進行約定 B．合同的主要條款宜粗不宜細 C．沒有免責條款 D．明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù) E．合同的簽訂要實事求是正確答案:ADE

56．垃圾清運費是指由裝飾裝修工程所產(chǎn)生的垃圾的()費用。

A．管理 B．清運 C．回收 D．清除 E．銷毀正確答案:AB

57．物業(yè)管理投標的主體一般是指()。

A．專業(yè)管理公司 B．符合招標條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè) C．物業(yè)服務(wù)企業(yè) D．具備管理能力的所有企業(yè) E．由政府認定的企業(yè)正確答案:AB

58．常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的主要內(nèi)容不包括()。

A．精神文明建設(shè) B．辦理移交接管，對業(yè)主入住、裝修實施管理和服務(wù) C．客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施 D．房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理 E．參與物業(yè)的竣工驗收，并提出相應整改意見正確答案:BE

59．物業(yè)環(huán)境管理包括()等管理服務(wù)。

A．衛(wèi)生蟲害防治 B．物業(yè)管理區(qū)域大氣環(huán)境監(jiān)測 C．空氣質(zhì)量發(fā)布 D．園林綠化 E．物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施和場地等的清潔衛(wèi)生正確答案:ADE

60．專項維修基金的來源主要有()。

A．業(yè)主共有物業(yè)的收益 B．業(yè)主大會中決定分攤的費用 C．開發(fā)商定期支付的費用 D．物業(yè)服務(wù)費結(jié)轉(zhuǎn)的費用 E．物業(yè)服務(wù)費中提取的費用正確答案:ABD

三、案例分析題

61．某小區(qū)的物業(yè)管理公司是由開發(fā)商選聘的，業(yè)主入住時和物業(yè)管理公司簽訂的為期一年的物業(yè) 服務(wù)合同早已過期，而雙方一直未續(xù)簽。業(yè)主王先生認為：物業(yè)管理公司的服務(wù)存在許多問題，就 個人而言他無法阻止物業(yè)管理公司繼續(xù)服務(wù)，但他有權(quán)利不續(xù)簽合同，不交物業(yè)服務(wù)費。

問題：(1)王先生的做法是否合適，為什么？

(2)你可以用什么樣的理由說服王先生應該按要求交納物業(yè)服務(wù)費？

(3)王先生的問題應該通過什么方式來解決？

正確答案: 本案例是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司未簽合同能否不交物業(yè)服務(wù)費的問題，具體分析如下。

(1)物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主雖未簽合同，但雙方存在事實上的合同關(guān)系。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二十六條“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立 合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”和第三十七 條“采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”的規(guī)定，我們認為：物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主應該建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，書面合同在業(yè)主 委員會建立前一般由物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主個人簽訂，在業(yè)主委員會建立后一般由物業(yè)服務(wù)公司與業(yè) 主委員會簽訂。本案例中物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主個人的物業(yè)服務(wù)的續(xù)簽合同未簽，但物業(yè)服務(wù)公司繼 續(xù)為業(yè)主提供了物業(yè)服務(wù)，業(yè)主接受了物業(yè)服務(wù)公司的物業(yè)服務(wù)，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間就符合 上述合同法規(guī)定的一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立的條件，雙方存在事實上的合 同關(guān)系。如果物業(yè)服務(wù)公司在原合同期滿后繼續(xù)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，而業(yè)主不接受，業(yè)主通過業(yè)主大會形成決議，與物業(yè)服務(wù)公司正式終止合同，并與物業(yè)服務(wù)公司辦理終止手續(xù)，則雙方合同終 止，雙方合同關(guān)系結(jié)束。從本案例來看，并未發(fā)生此種情況，故業(yè)主仍有履行合同、交納相應的物 業(yè)服務(wù)費的義務(wù)。

(2)業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)，就應該交納物業(yè)服務(wù)費。物業(yè)服務(wù)包括公共服務(wù)、專項服務(wù)和特約服務(wù)。物業(yè)公共服務(wù)是全體住戶都享受的服務(wù)，如公共區(qū) 域設(shè)備設(shè)施管理、安全保衛(wèi)、衛(wèi)生保潔、綠化等。物業(yè)公共服務(wù)不可能因為個人的不滿而停止服務(wù)，業(yè)主事實上享受了服務(wù)，就應該交納物業(yè)服務(wù)費。

(3)業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)和收費存在異議，可以通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會解決，或提起民事 訴訟，但不能以此為由不交物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主對物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)和收費存在異議，一是通過業(yè)主大會或業(yè)主委員會解決。如果業(yè)主大會 尚未召開、業(yè)主委員會尚未成立，應按法律法規(guī)規(guī)定的程序召開業(yè)主大會，成立業(yè)主委員會，由業(yè) 主委員會根據(jù)業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，改進 物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，提高物業(yè)服務(wù)水平。如果業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)公司不稱職，可通

過業(yè)主大會形成決 議，解聘物業(yè)服務(wù)公司，另行選聘其他物業(yè)服務(wù)公司。二是業(yè)主可以針對物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)和收 費提起民事訴訟，由法院根據(jù)法律和事實來作出判決。作為業(yè)主個人，不能以自己對物業(yè)服務(wù)優(yōu)劣 的主觀判斷而拒交物業(yè)服務(wù)費。

綜上所述，物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主雖未簽合同，但當業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)公司提供的物業(yè)服務(wù)后，應 當及時交納物業(yè)服務(wù)費。

62．一住宅小區(qū)即將建設(shè)完成，建設(shè)單位想通過招投標方式選聘物業(yè)管理單位。

問題：(1)說明建設(shè)單位招標的程序。

(2)什么條件下建設(shè)單位必須以公開招標或邀請招標的方式來選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)？

(3)如果該住宅項目規(guī)模較小，建設(shè)單位是否可以直接采取協(xié)議招標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)？ 正確答案:

(1)建設(shè)單位招標的程序：成立招標領(lǐng)導小組、編制招標文件、公布招標公告、發(fā)放招標文件、投標 申請人的資格預審、接受投標文件、成立評標委員會、開標評標和中標。

(2)當投標人大于2時，即有三家及三家以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與投標時，建設(shè)單位必須按照公開招 標或要求招標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

(3)當住宅項目規(guī)模較小時，建設(shè)單位也不可以直接采用協(xié)議招標方式來選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。此時需 要獲得當?shù)匚飿I(yè)管理主管部門批準才可以采用協(xié)議招標方式。

63．某物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)為二級資質(zhì)的企業(yè)，擬申報一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。其所具有的條件如下。①注冊資本650萬元。②物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員32人。其中，具有 中級以上職稱的人員25人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人均具有相應專業(yè)中級以上職稱。③物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定已取得職業(yè)資格證書。④管理多種類型的物業(yè)，管理面積分別為：多層住宅100萬㎡；高層住宅：10萬㎡；獨立式住宅(別 墅)1萬㎡；辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)5萬㎡。⑤建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的 經(jīng)營管理業(yè)績。請按要求回答以下問題：

(1)分析該企業(yè)現(xiàn)在是否已具備一級資質(zhì)企業(yè)的條件？

(2)如果不具備一級資質(zhì)企業(yè)的條件，今后該企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略該如何制定？

(3)根據(jù)該企業(yè)的經(jīng)驗，說說物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)申報時的難點主要在哪些方面？

正確答案:

(1)該物業(yè)服務(wù)企業(yè)所具備的條件在注冊資本、人員、管理制度、管理物業(yè)的類型等方面都滿足了一 級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)的要求，但管理物業(yè)的規(guī)模不能滿足要求。原因如下：該物業(yè)服務(wù)公司所管理 的各類物業(yè)與相應計算基數(shù)的百分比之和為100／200+10／100+1／15+5／50=76．7％，而一 級資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求該百分比之和為必須不低于100％，因此該物業(yè)服務(wù)企業(yè)還沒有達到一 級資質(zhì)企業(yè)的要求。

(2)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略方面可主要考慮完善管理項目結(jié)構(gòu)問題，并不斷擴大管理規(guī)模。

(3)企業(yè)在申報資質(zhì)時通常會遭遇人力資源門檻和管理規(guī)模與結(jié)構(gòu)上的限制。

第二篇：物業(yè)管理實務(wù) 備考沖刺

物業(yè)管理實務(wù) 備考沖刺 單項選擇題

1.一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊資本應為人民幣（C）萬元以上。A.50

B.300 C.500

D.1000

2.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應當自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起（A）日內(nèi)，向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。A.30

B.45 C.60

D.90

3.某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè)，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（C）資質(zhì)條件。A.一級

B.二級 C.三級

D.三級暫定

4.前期物業(yè)管理招標投標結(jié)束后，招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起（C）日內(nèi)，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。A.7

B.15 C.30

D.45 5.在前期物業(yè)管理招標投標中，評標委員會根據(jù)評標結(jié)果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人（D）。A.可任選其中一個作為中標人 B.應以報價最低的為中標人

C.應報請房地產(chǎn)行政主管部門確定中標人 D.應按照中標候選人的排序確定中標人

答案：

1.C 2.A 3.C4.C 5.D

6.物業(yè)管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現(xiàn)場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同（或前期物業(yè)服務(wù)合同）。正確的投標步 驟是（D）。

A.③－②－①－④－⑤－⑥

B.③－②－①－⑤－④－⑥ C.②－③－①－④－⑤－⑥

D.②－③－①－⑤－④－⑥ 7.物業(yè)服務(wù)合同由（C）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。A.各業(yè)主分別

B.業(yè)主大會 C.業(yè)主委員會代表業(yè)主

D.物業(yè)建設(shè)單位 8.業(yè)主臨時公約由（A）制定。

A.建設(shè)單位

B.購房人

C.物業(yè)管理企業(yè)

D.房地產(chǎn)行政主管部門 9.物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的（D）。A.設(shè)計工作

B.工程監(jiān)理工作 C.開發(fā)建設(shè)工作

D.物業(yè)管理咨詢活動 10.前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至（D）之日止的物業(yè)管理活動。A.首次業(yè)主大會會議召開

B.業(yè)主大會成立

C.50%業(yè)主入住

D.物業(yè)服務(wù)合同生效 答案：

6.D 7.C 8.A 9.D

10.D 11.業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)管理企業(yè)，原物業(yè)管理企業(yè)應向（B）交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。

A.建設(shè)單位

B.業(yè)主委員會 C.政府主管部門

D.新物業(yè)管理企業(yè)

12.因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（A）應當負責修復和賠償。

A.裝修人

B.裝修企業(yè) C.裝修施工人員

D.物業(yè)管理公司

13.在購房合同約定的期限內(nèi)，業(yè)主未辦理入住及其相應手續(xù)的，（C）。A.建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立 B.建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立

C.業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的，視同入住成立

D.即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明，仍視為入住不成立 14.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采?。˙）查驗方法。A.測量

B.敲擊 C.使用

D.目測

15.房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別，不包括（D）。A.磚結(jié)構(gòu)

B.木結(jié)構(gòu) C.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

D.框架結(jié)構(gòu) 答案：

11.B 12.A 13.C 14.B 15.D

16.對于重點和重要設(shè)施設(shè)備的維修，應該更加強調(diào)（C）。A.事后維修

B.緊急搶修 C.預防性維修

D.大修

17.物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括（B）記錄。A.日常運行

B.客戶投訴

C.維修和技術(shù)改造

D.各項電氣預防性實驗和其它測試 18.下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（C）。A.挖巢法

B.藥殺法 C.熏蒸法

D.誘殺法

19.下列四項工作中，不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護工作的是（D）。A.澆水

B.病蟲害防治 C.雜草防治

D.綠化改造工程

20.下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責任的說法中，表述正確的是（A）。A.物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作 B.物業(yè)管理企業(yè)對管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負有全部責任

C.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時，物業(yè)管理企業(yè)不承擔任何責任 D.物業(yè)管理企業(yè)可對嫌疑人進行留置訊問

答案：

16.C 17.B 18.C19.D 20.A

21.下列關(guān)于消防通道管理的說法中，正確的是（B）。A、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位 B、物業(yè)管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位 C、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示 D、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān)，無須進行管理

22.電梯出現(xiàn)緊急情況時，乘客應采取的正確措施是（C）。A.確認電梯處于靜止狀態(tài)，撬開轎廂門逃生 B.通過安全窗撤離轎廂

C.通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員，靜候救援

D.通過電話或?qū)χv系統(tǒng)，在管理人員的指揮下采取措施自救 23.實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金預決算并每（C）不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。A.三個月

B.半年 C.一年

D.二年

24.實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括（B）和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

A.物業(yè)服務(wù)成本

B.物業(yè)服務(wù)支出

C.物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費

D.物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費 25.住宅專項維修資金屬于（B）所有。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.全體業(yè)主 C.物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主

D.建設(shè)單位

答案：

21.B 消防檢查的方法22.C 電梯管理措施23.C 24.B 同上25.B

26.在業(yè)主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)（A）。A.提出計劃，房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔 B.自行決定

C.與部分業(yè)主商議決定 D.與建設(shè)單位商議決定

27.物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費采取的是（D）。A.政府定價

B.政府指導價

C.業(yè)主定價

D.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定

28.新建物業(yè)承接驗收時，物業(yè)管理公司應向（B）索取物業(yè)檔案資料。A.業(yè)主

B.建設(shè)單位 C.施工單位

D.監(jiān)理單位

29.某項目管理處擬購置固定資產(chǎn)，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是（C）。A.通知

B.報告 C.請示

D.決定

30.按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部令第110號），業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時，物業(yè)管理企業(yè)（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，收取（A）。A.管理服務(wù)費

B.審批費 C.施工現(xiàn)場管理費

D.裝修保證金

答案：

26.A

27.D

28.B

29.C

30.A 31.二級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由（BD）頒發(fā)和管理。

A.國務(wù)院建設(shè)主管部門

B.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門 C.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門 D.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門 E.設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門

32.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請資質(zhì)時，除應提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外，還要持（ACD）向當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。A.企業(yè)法定代表人的身份證明 B.企業(yè)總經(jīng)理的身份證明

C.物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同 D.管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同 E.物業(yè)服務(wù)合同

33.物業(yè)管理招標的主體包括（BCE）。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.物業(yè)建設(shè)單位 C.業(yè)主大會

D.業(yè)主委員會 E.物業(yè)所有權(quán)人

34.前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有（ABE）。A.簽訂合同的主體不同 B.合同終止條件不同

C.前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準，物業(yè)服務(wù)合同則不需要

D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同 E.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同，物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同

35.下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中，正確的有（AB）。A.業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會通過后生效 B.業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力 C.業(yè)主公約對物業(yè)管理企業(yè)具有約束力

D.業(yè)主公約對物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力 E.業(yè)主公約僅有道義上的約束力 答案：

31.BD

32.ACD

33.BCE

34.ABE 35.AB

36.某物業(yè)竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（AC）。

A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用 C.建設(shè)單位應承擔此次事故的全部費用

D.物業(yè)管理企業(yè)應承擔滲漏機房的維修責任及費用

E.電梯機房屬物業(yè)共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支

37.按使用功能劃分，物業(yè)可分為（ACDE）物業(yè)。A.居住

B.公共 C.商業(yè)

D.工業(yè) E.其他

38.物業(yè)管理區(qū)域停車場的物業(yè)管理人員一般應包括（CDE）。A.車輛維修員

B.車輛清洗員 C.交通疏導及管理員

D.停車場保潔員 E.停車收費員

39.物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括（ABD）收入。A.物業(yè)管理

B.物業(yè)經(jīng)營 C.政策性虧損補貼

D.物業(yè)大修 E.共用部位的租賃收入

40.物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括（BCDE）。A.企業(yè)所屬項目上交的管理酬金

B.營業(yè)利潤

C.投資凈收益

D.營業(yè)外收支凈額 E.補貼收入

答案：

36.AC 37.ACDE 38.CDE 39.ABD 40.BCDE 41.物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括（BE）。

A.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用 B.物業(yè)管理企業(yè)財產(chǎn)保險費用

C.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險費用 D.管理服務(wù)人員的工資

E.項目管理處用房裝飾裝修費用

42.按照《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，物業(yè)服務(wù)收費實行（BC）。A.政府定價

B.政府指導價 C.市場調(diào)節(jié)價

D.業(yè)主定價 E.政府與業(yè)主共同定價 43.住宅專項維修資金可用于（BCD）。A.彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足

B.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修 C.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新 D.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造 E.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修

44.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費用包干制的說法中，正確的有（AD）。A.由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用

B.管理服務(wù)利潤是固定的，不隨物業(yè)管理成本的變動而變動

C.物業(yè)管理企業(yè)應聘請專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)費用收支情況進行審計 D.物業(yè)服務(wù)費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔 E.物業(yè)服務(wù)費用中不包括法定稅費

45.物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括（AB）。

A.物業(yè)管理企業(yè)

B.物業(yè)管理專業(yè)人員 C.業(yè)主委員會

D.建設(shè)單位 E.物業(yè)使用人

答案：

41.BE

42.BC

43.BCD

44.AD

45.AB 案例分析題

（一）某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū)，近斯收到部分業(yè)主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）？（5分）

編號

意 見 與

建 議 1

部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷

保安人員更換頻繁，給小區(qū)安全管理帶來隱患 3

小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，建議加強管理 4

小區(qū)外市政道路邊常有小攤販，環(huán)境臟亂，建議加強管理 5

常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反感，也存在不安全因素 6

樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換 7

某部電梯安全隱患嚴重，需要大修 8

建議小區(qū)外墻全部翻新

9小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 10

小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理 11

部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費 12

希望提供家政服務(wù)

部分業(yè)主反映交通不便，要求向交通部門建議增設(shè)到達小區(qū)的公交線路 14

建議清潔工作業(yè)時間與業(yè)主的上下班時間盡量錯開，避免與業(yè)主爭用電梯

問題2：上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責范圍的項目有哪些？對此，物業(yè)管理企業(yè)應如何處理？（4分）

問題3：試分析第9項問題產(chǎn)生的可能原因和應采取的措施？（4分）問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業(yè)主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么？（4分）

問題5：針對上述問題，請結(jié)合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務(wù)水平？（3分）答案：

案例分析題

（一）問題1答案要點及評分標準：

（1）需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項（2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）。

（2）其中第1、6、9項應在物業(yè)服務(wù)費在中列支（1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤（1分，每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業(yè)主分攤均可得分）。問題2答案要點及評分標準：

（1）第4項和第12、13項（2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分）。（2）物業(yè)管理企業(yè)應向業(yè)主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責范圍，無權(quán)直接處理（1分）；物業(yè)管理企業(yè)應向有關(guān)部門（城管、交通等）反映，積極協(xié)調(diào)，爭取解決，可積極聯(lián)系家政，按業(yè)主要求提供相應服務(wù)（0.5分）；并跟蹤事態(tài)，及時向業(yè)主通報（0.5分）。（凡未答第12項如何處理的不扣分）。問題3答案要點及評分標準：

（1）可能原因有：環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。

（2）應采取措施：加強環(huán)境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠（1.5）；同時加強宣傳教育，取得業(yè)主配合（0.5分）。

問題4答案要點及評分標準： 第11項（2分），因為物業(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù)，所有業(yè)主均有按同等標準交納物業(yè)服務(wù)費用的義務(wù)（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費，也可以得分）。問題5答案要點及評分標準：

1、加強基礎(chǔ)管理，包括日常檢查和員工培訓；

2、調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程；

3、加強安全管理，公共秩序管理；

4、加強小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作；

5、加強小區(qū)衛(wèi)生管理工作；

6、加強溝通和宣傳工作（答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。

案例分析題

（二）某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū)，由甲物業(yè)管理公司承擔前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，并按照業(yè)主大會決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，合同于2005年8月1日零時生效。業(yè)主委員會以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會書面通知后，安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場，但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費為由，拒絕移交相應的物業(yè)管理資料，拒不配合物業(yè)交接查驗。

2006年8月15日，頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水，于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致，應由甲物業(yè)管理公司負責修繕。之后，乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。問題1：上述20戶業(yè)主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業(yè)管理公司負責無償修復？（4分）

問題2：乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當？ 如果您是該公司的負責人，如何處理業(yè)主的投訴？（4分）

問題3：該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時終止 ？（3分）

問題4：甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）

問題5：在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗的情況下，乙物業(yè)管理公司應如何進行物業(yè)承接查驗？（6分）答案：

案例分析題

（二）問題1答題要點及評分標準：

（1）上述20戶業(yè)主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限（2分）；

（2）但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責任應由建設(shè)單位負責（2分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分）。

問題2答題要點及評分標準：

（1）乙物業(yè)管理公司的做法不妥當（1分）；

（2）該公司應勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況（1分），積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應由建設(shè)單位無償保修（1分）；

（3）同時應將有關(guān)情況及時告知建設(shè)單位（或建議業(yè)主及時告知建設(shè)單位），積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進展情況（1分）。問題3答題要點及評分標準：

答“2005年7月31日（24時）”或“2005年8月1日（零時）”均可以得分（3分）。問題4答題要點及評分標準： 拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費用，應通過業(yè)主委員會督促，物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決（2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料，也可以得分）。問題5答題要點及評分標準：

（1）乙物業(yè)管理公司應在業(yè)主委員會的配合下，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄（1分）；盡可能邀請具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等）參加查驗工作（1分）。

（2）自查驗之日起，乙物業(yè)管理公司應建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護技術(shù)檔案（2分）。

（3）乙物業(yè)管理公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料（2分）。

第三篇：《物業(yè)管理實務(wù)》臨考沖刺

2011 年中國注冊物業(yè)管理師職業(yè)資格考試

《物業(yè)管理實務(wù)》臨考沖刺

一.單項選擇題（每小題1 分，共20 分）

1.某物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊資本600 萬元，管理兩種物業(yè)類型，其中多層住宅60 萬平方米

和高層住宅15 萬平方米，擁有工程.管理.經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)的專職管理和技術(shù)人員18 人。根

據(jù)以上條件，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)滿足的資質(zhì)等級為（）級。A.一 B.二 C.三 D.暫定 答案：C 2.以下關(guān)于物業(yè)服務(wù)項目招標開標的說法中，正確的是（）。A.開標應該由投標人的代表主持，邀請所有投標人參加 B.由招標人或其代表檢查投標文件的密封情況 C.所有的投標文件都應該在開標時當眾予以拆封

D.經(jīng)過確認無誤的投標文件由工作人員當眾拆封，宣讀投標書主要內(nèi)容 答案：D 3.在制定物業(yè)管理方案的內(nèi)容中，屬于實質(zhì)性內(nèi)容的是（）。A.管理制度的制定 B.組織結(jié)構(gòu)與人員的配置

C.費用測算與成本控制 D.項目的整體架構(gòu)與設(shè)想 答案：A 4.下列物業(yè)管理企業(yè)的收入中，不屬于物業(yè)管理收入的是（）。A.停車場收入 B.銀行存款利息收入

C.有償特約服務(wù)收入 D.物業(yè)租賃及經(jīng)營收入 答案：B 5.以下簽訂合同影遵循的基本原則中，為民法.合同法的最基本原則的是（）。A.主體平等 B.誠實信用 C.權(quán)利義務(wù)公平對等 D.合同自由 答案：B 6.以下屬于物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準則，用以指導.規(guī)范和約束所有業(yè)主.物業(yè)使用人.業(yè)主大

會.業(yè)主委員會的行為準則的是（）。

A.物業(yè)服務(wù)合同 B.前期物業(yè)服務(wù)合同 C.商品房屋銷售合同 D.業(yè)主管理規(guī)約 答案：D 7.針對新建物業(yè)承接查驗過程中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題，負責提出處理方法的是（）。

A.建設(shè)單位 B.施工單位 C.物業(yè)服務(wù)企業(yè) D.設(shè)計單位 2 答案：A 8.一般在住宅區(qū)內(nèi)，多層建筑中每層樓的消防栓（箱）內(nèi)均配置（）瓶滅火器。A.1 B.2 C.3 D.4 答案：B 9.前期物業(yè)服務(wù)合同中，最主要的風險是（）。A.合同風險 B.收費風險 C.管理風險 D.法律概念不清風險 答案 A 10.某物業(yè)地下車庫發(fā)現(xiàn)嚴重鼠害，布設(shè)了粘鼠板。這種滅鼠方法屬于（）。A.化學滅鼠 B.生物滅鼠 C.防鼠 D.器械滅鼠 答案：D 二.多選題（每題2 分，共10 分）

1.以下屬于商務(wù)文件的投標文件內(nèi)容有（）。A.公司簡介 B.投標報價單

C.物業(yè)管理方案 D.公司法人地位和法定代表人資質(zhì)條件 E.以往業(yè)績.人員情況 答案：ABDE 2.下列裝修過程中的違規(guī)問題，屬于城市規(guī)劃部門管理范圍的是（）A.裝修人裝飾裝修活動侵占了公共空間 B.在非承重外墻上開門窗

C.裝修人為申報登記就進行室內(nèi)裝飾裝修活動 D.私自搭建構(gòu)筑物 E.改變住宅外立面 答案：BDE 3.清潔衛(wèi)生的日常管理包括（）。A.日檢 B.月檢

C.季度檢查 D.年檢 E.專項檢查 答案：ABE 4.小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)了瘋、傻、醉人員，合理的處理方法是（）A.留心觀察

B.采取強行措施讓其離開轄區(qū) C.將之直接送到派出所 D.勸其離開轄區(qū)

E.通知家屬、單位或公安機關(guān)將其帶走 3 答案：DE 5.下列選項中，屬于物業(yè)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入的有（）A.補貼收入 B.廢品回收收入

C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營停車場的收入 D.為業(yè)主提供家政服務(wù)所獲得收入 E.為業(yè)主提供大修所獲得的收入 答案：BDE 三.綜合分析題（80 分）

（一）（20 分）

某物業(yè)服務(wù)企業(yè)欲參加某物業(yè)服務(wù)項目招標。請問： 1.如果你是該物業(yè)企業(yè)的經(jīng)理，請問應該按照什么樣的程序組織投標？（10 分）2.向招標單位編制的標書應該包括哪些內(nèi)容？（5 分）

3.在編制物業(yè)管理方案的時候，應該有哪些基本的要求？（5 分）4.物業(yè)管理方案應該包含哪些內(nèi)容？（10 分）參考答案： 1.投標的程序包括： 1）獲取招標信息

2）項目評估與風險防范 3）登記并取得招標文件 4）準備投標文件 5）送交投標文件

6）接受招標方的資格審查

7）參加開標、現(xiàn)場答辯和評標 8）簽約并執(zhí)行合同

2.投標文件的內(nèi)容包括：（1）投標函，（2）投標報價表，（3）全套資格證明文件，（4）

技術(shù).商務(wù)響應文件，（5）物業(yè)管理投標方案文件，（6）影招標文件要求的其他文件。

3.編制物業(yè)管理方案的要求如下：

（1）物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標報價必須響應并符合招標文件（包括答疑文件）

中對物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定。

（2）方案的各項具體實施內(nèi)容必須是根據(jù)招標物業(yè)的基本情況和特點制訂；整體方案

必須是在調(diào)研、評估的基礎(chǔ)上制訂；方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。（3）方案中對招標文件要求作出的實質(zhì)性響應內(nèi)容必須是投標企業(yè)能夠履行的，包括

各項服務(wù)承諾、工作目標及計劃、具體項目的實施方案等。（4）制訂物業(yè)管理服務(wù)費用價格必須合理，具體實施內(nèi)容應該在滿足招標方（或業(yè)主）4 需求的基礎(chǔ)上制訂設(shè)計科學、運行經(jīng)濟的方案。4.物業(yè)管理方案的內(nèi)容如下： 1）關(guān)鍵性內(nèi)容

（1）項目的整體設(shè)想與構(gòu)思（包括項目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點的確定）；

（2）組織架構(gòu)與人員的配置；（3）費用測算與成本控制；

（4）管理方式、運作程序及管理措施。

以上是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭實力的關(guān)鍵內(nèi)容，因此，在物業(yè)管理方案的制訂過程中，需要認真研究招標文件、深入調(diào)查分析招標項目的墓本情況

和業(yè)主的服務(wù)需求，運用科學、合理的方法編制切實可行的實施方案。2）實質(zhì)性內(nèi)容

（1）管理制度的制訂；（2）檔案的建立與管理；（3）人員培訓及管理；（4）早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容；（5）常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述；（6）管理指標；（7）物資裝備；（8）工作計劃。

（二）（20 分）

2007 年10 月甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)與乙房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，承擔某新

建物業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)活動。該項目于2007 年12 月竣工并于12 月31 日移交業(yè)主使用。2010 年11 月該項目物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)按照程序成立了業(yè)主大會，并依法選舉設(shè)立了業(yè)主委員會。

經(jīng)過業(yè)主大會同意，決定選聘丙物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理該物業(yè)，并于2011 年1 月15 日簽訂了物

業(yè)服務(wù)合同，雙方約定乙物業(yè)服務(wù)企業(yè)的進駐時間為2011 年4 月1 日，簽訂合同之后的第 天書面通知了甲物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

1.物業(yè)服務(wù)合同包括哪些內(nèi)容？（10 分）

2.前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別主要是哪些？（5 分）2.新建物業(yè)的承接查驗都有哪些主要內(nèi)容？（10 分）3.新建物業(yè)承接查驗的方式有哪些？（5 分）參考答案：

1.物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容：合同當事人，物業(yè)的基本情況，服務(wù)的內(nèi)容和質(zhì)量，服務(wù)費用，物業(yè)的經(jīng)營與管理，承接查驗和使用維護，專項維修資金，違約責任，其他事項。2.前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的區(qū)別主要是：（1）訂立合同的當事人不同；（2）5 合同的期限不同。

3.物業(yè)資料，物業(yè)共用部位，共用設(shè)施設(shè)備，園林綠化工程，其他公共配套設(shè)施。

4.主要的方式是核對。除了核對之外，還有四種方法：感官查驗.使用查驗.檢測查驗.試驗查驗。

（三）（20 分）

某新建物業(yè)為高層住宅，建筑面積 60 萬平方米，2011 年8 月31 日辦理業(yè)主入住。某

物業(yè)公司接受了建設(shè)單位委托承擔該物業(yè)服務(wù)管理。

1.該物業(yè)服務(wù)企業(yè)應該做好哪些入住準備工作？（10 分）2.辦理入住的流程和手續(xù)都有哪些？（10 分）參考答案：

1.入住準備工作包括：（1）資料準備：包括住房質(zhì)量保證書.住宅使用說明書.入住通知

書.物業(yè)驗收須知.業(yè)主入住房屋驗收表.業(yè)主（住戶）手冊.物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定。（2）其他準備工作包括：入住工作計劃.入住儀式策劃.環(huán)境準備.其他準備事項。2.入住流程及手續(xù)：業(yè)主憑入住通知書.購房發(fā)票以及身份證登記確認；驗收房屋并填寫

《業(yè)主入住房屋驗收單》并簽字確認；提交辦理產(chǎn)權(quán)所需資料，簽訂委托協(xié)議，繳納相關(guān)費

用；簽署有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)約定等文件；繳納當期物業(yè)服務(wù)等有關(guān)費用；領(lǐng)取業(yè)主《住戶》

手冊等相關(guān)文件資料；領(lǐng)取房屋鑰匙。

（四）（20 分）

物業(yè)服務(wù)企業(yè)甲下屬 A,B,C 三個物業(yè)服務(wù)小區(qū)，其中A 物業(yè)服務(wù)項目的可收費12 萬平

方米。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方約定采取酬金制，酬金比例為15%。A 物業(yè)服務(wù)區(qū)各項費用測算如下：

1）各類管理服務(wù)人員20 人，年平均工資.社會保險等人工費用2.5 萬元； 2）甲企業(yè)副總經(jīng)理（分管A 小區(qū)）的年工資6 萬元；

3）共用部位.共用設(shè)施設(shè)備的運行維護費為2.5 元/平方米年； 4）清潔衛(wèi)生費每年每平方米1.8 元；

5）綠化養(yǎng)護費和公共秩序維護費分別為每年12 萬元； 6）辦公費每年10 萬元；

7）物業(yè)管理企業(yè)所有的直接用于該小區(qū)的固定資產(chǎn)折舊費為每年6 萬元； 8）物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)業(yè)主提供班車服務(wù)的支出為12 萬元； 9）物業(yè)管理用房的支出為3.6 萬元 10）物業(yè)大修支出5 萬元

11）物業(yè)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費每年4 萬元； 12）物業(yè)公司所有的固定資產(chǎn)的保修費6 萬元 6 13）A 小區(qū)每年所分攤甲物業(yè)企業(yè)的管理費3 萬元

14）業(yè)主委員會辦公費.社區(qū)文化活動等其他費用每年10 萬元。問：

1.以上各項中，哪些不應該計入物業(yè)服務(wù)成本？（6 分）2．物業(yè)服務(wù)支出為多少？（4 分）

3．物業(yè)服務(wù)收費標準為多少？（6 分）4．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入為多少？（4 分）答：

1.不應計入物業(yè)服務(wù)成本的是：

2）甲企業(yè)副總經(jīng)理（分管A 小區(qū)）的年工資6 萬元；

8）物業(yè)服務(wù)企業(yè)為小區(qū)業(yè)主提供班車服務(wù)的支出為12 萬元； 9）物業(yè)管理用房的支出為3.6 萬元 10）物業(yè)大修支出5 萬元

12）物業(yè)公司所有的固定資產(chǎn)的保險費6 萬元 2.物業(yè)服務(wù)的支出為多少? 1)各類管理人員20 人，年平均工資.社會保險等：25000520=50 萬元 3)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備的運行維護費：2.5 元5100000=25 萬元 4)清潔衛(wèi)生費每年每平方米：1.8 元5100000=18 萬元 5)綠化養(yǎng)護費和公共秩序維護費分別為每年12 萬元； 6)辦公費每年10 萬元；

7)固定資產(chǎn)折舊費為每年6 萬元；

11)物業(yè)共用部位.共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費每年4 萬元； 13）A 小區(qū)每年所分攤的管理費3 萬元；

14）業(yè)主委員會辦公費，社區(qū)文化活動等其他費用每年7 萬元。以上九項合計：135 萬元

3.設(shè)該預收的物業(yè)服務(wù)資金為X 萬元，已知：預收的物業(yè)服務(wù)資金=物業(yè)服務(wù)支出+酬

金，酬金=預收的物業(yè)服務(wù)資金×15%，則有如下方程： X=135+15%X X-15%X=135（1-15%）X=135 158.82萬元 1 15% 135 = ? X = 7 則物業(yè)收費標準為：158.82612612=1.10 元/平方米月· 4.在酬金制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收入就是酬金，酬金= 158.82×15% = 23.82萬元__

第四篇：2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》考前沖刺卷

2014年物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理實務(wù)》考前沖刺卷(4)◇ 本卷共分為 3大題 17小題，作答時間為 180分鐘，總分 100 分，60 分及格?！?試卷年份：2014 年

一．共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意

前期物業(yè)管理服務(wù)的對象是（）。

A.全體業(yè)主 B.建設(shè)單位 C.施工單位 D.業(yè)主委員會

答案:A

解析:本題考核的知識點為前期物業(yè)管理服務(wù)的對象。前期物業(yè)管理服務(wù)的對象是全體業(yè)主，并按規(guī)定向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費用。前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的（），由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂。

A.口頭合同 B.集體合同 C.專項合同 D.管理合同

答案:B

解析:本題考核的知識點為前期物業(yè)服務(wù)合同的概述。前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同，由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂?！蹲≌灿貌课还灿迷O(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定，在出售公房時，售房單位按照定比例從售房款中提取，原則上多層住宅提取比例不低于售房款的（）。

A.20% B.15% C.10% D.5% 答案:A

解析:本題考核的知識點為專項維修資金。按照《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》的規(guī)定，在銷售商品房時，購房者應當按購房款2％～3％的比例向售房單位繳交維修資金；在出售公房時，售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，該部分專項維修資金屬售房單位所有。若電子媒體檔案是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料，則一般以（）形式存貯。A.數(shù)字 B.模擬 C.磁帶 D.符號

答案:A

解析:本題考核的知識點為物業(yè)管理檔案的電子媒體檔案檢索。電子媒體檔案一般分為兩類：一類是保存于電腦硬盤的文字和圖形圖像資料，這類資料一般是以數(shù)字形式存貯的；另一類是閉路視頻監(jiān)控設(shè)備產(chǎn)生的錄像資料，一般以模擬形式存貯于錄像磁帶中。盡管新的監(jiān)控設(shè)備已將二者合一為硬盤數(shù)位形式存貯，但是目前仍有相當多的企業(yè)還在使用磁帶方式存貯的視頻監(jiān)控系統(tǒng)，這類形式存貯的錄像磁帶與紙介質(zhì)檔案的存放方式相似。下列符合二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求的是（）。

A.有委托的物業(yè)管理項目

B.物業(yè)管理專業(yè)人員以及相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人 C.物業(yè)管理工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人應具有相應專業(yè)高級以上職稱 D.注冊資本為人民幣500萬元以上

答案:B

解析:本題考核的知識點為二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)要求。二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下所述。

(1)注冊資本為人民幣300萬元以上。

(2)物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負責人應具有相應專業(yè)中級以上職稱。

(3)物業(yè)管理專業(yè)人員應按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

(4)管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數(shù)的百分比之和不低于100%：

①多層住宅100萬m2；

②高層住宅50萬m2；

③獨立式住宅(別墅)8萬m2；

④辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)20萬m2。

(5)建立并嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標準，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。入住通知書是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知，主要內(nèi)容包括（）。A.物業(yè)不同部位保修規(guī)定 B.物業(yè)名稱、樓號 C.物業(yè)具體位置

D.驗收情況簡要描述

答案:C

解析:本題考核的知識點為人住通知書的主要內(nèi)容。入住通知書是建設(shè)單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續(xù)的書面通知，主要內(nèi)容如下。

(1)物業(yè)具體位置。

(2)物業(yè)竣工驗收合格以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管驗收合格的情況介紹。

(3)準予入住的說明。

(4)入住具體時間和辦理入住手續(xù)的地點。

(5)委托他人辦理入住手續(xù)的規(guī)定。

(6)業(yè)主入住時需要準備的相關(guān)文件和資料。

(7)其他需要說明的事項。

考前原卷答案，代替考試QQ：996881227 7 結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好、安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通、現(xiàn)狀良好，使用正?；螂m個別分項有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用的房屋屬于（）。A.完好房 B.基本完好房 C.一般損壞房 D.嚴重損壞房

答案:A

解析:本題考核的知識點為房屋的完損等級分類。根據(jù)各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好及損壞程度，房屋的完損等級分為以下5類。

(1)完好房，指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)件完好、安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設(shè)備完好、齊全完整，管道暢通、現(xiàn)狀良好，使用正?；螂m個別分項有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，一般經(jīng)過小修就能修復好的房屋。

(2)基本完好房，指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設(shè)備、管道現(xiàn)狀基本良好，能正常使用，經(jīng)過一般性的維修即可恢復使用功能的房屋。

(3)一般損壞房，指房屋結(jié)構(gòu)一般性損壞，部分構(gòu)部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設(shè)備管道不夠通暢，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件的房屋。

(4)嚴重損壞房，指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，個別構(gòu)件已處于危險狀態(tài)，屋面嚴重滲漏，裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需要進行大修或翻修、改建的房屋。

(5)危險房，指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌的可能，不能確保住用安全的房屋。合同簽訂應遵循的基本原則中，（）原則是合同法的最高要求。

A.主體平等 B.合同自由 C.誠實信用

D.守法和維護社會公益

答案:D

解析:本題考核的知識點為合同簽訂的基本原則。合同簽訂應遵循的基本原則之一是守法和維護社會公益。當事人訂立合同、履行合同，應當遵守法律法規(guī)、遵守社會公德，不得擾亂社會經(jīng)濟秩序、損害社會公共利益，這是人們社會公共生活的基本準則。維護社會公益原則，也就是公序良俗原則，包括社會公德、公共秩序和善良風俗。守法和維護社會公益原則，是合同法的最高要求。裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時間，一般情況下不超過（）個月。

A.9 B.6 C.12 D.3 答案:D

解析:本題考核的知識點為物業(yè)裝飾裝修時間管理。裝飾裝修時間應根據(jù)各地不同的作息時間、季節(jié)變換，以及習慣習俗等綜合確定。裝飾裝修時間包括一般裝飾裝修時間、特殊裝修時間和裝飾裝修期。裝修期是指裝飾裝修過程的完結(jié)時間。目前國家頒布的法規(guī)雖無明確規(guī)定，但一般情況下不超過3個月。10 物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立二級培訓體系的條件不包括（）。

A.項目機構(gòu)的數(shù)量較多且分布較散 B.企業(yè)所管物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復雜

C.企業(yè)員工集中，且培訓資源較緊缺

D.企業(yè)員工整體素質(zhì)較高，培訓資源比較充裕

答案:C

解析:本題考核的知識點為培訓體系的選擇。物業(yè)服務(wù)企業(yè)培訓體系包括一級培訓體系和二級培訓體系。如果項目機構(gòu)的數(shù)量較多且分布較散，所管物業(yè)類型結(jié)構(gòu)復雜，員工整體素質(zhì)較高，培訓資源比較充裕，宜建立二級培訓體系。如果企業(yè)員工集中，且培訓資源較緊缺，則宜建立一級培訓體系。

考前原卷答案，代替考試QQ：996881227 二．共5題，每題2分。每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分常規(guī)物業(yè)管理的招標內(nèi)容包括（）。A.項目日常運作機制的建立 B.房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理 C.客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施

D.物業(yè)的租賃經(jīng)營E.參與物業(yè)的竣工驗收 答案:A,B,C,D

解析:本題考核的知識點為常規(guī)物業(yè)管理招標內(nèi)容。常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關(guān)服務(wù)的 主要內(nèi)容如下。

(1)項目機構(gòu)的建立與日常運作機制的建立，包括機構(gòu)設(shè)置、崗位安排、管理制度等。

(2)房屋及共用設(shè)施設(shè)備的管理。

(3)環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護、停車場及安全防范等。

(4)客戶管理、客戶服務(wù)和便民措施。

(5)精神文明建設(shè)。

(6)物業(yè)的租賃經(jīng)營。

(7)財務(wù)管理，包括對物業(yè)服務(wù)費和專項維修資金的使用和管理。在包干制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個獨立的企業(yè)法人，（）。A.自主經(jīng)營 B.結(jié)余歸己 C.風險自擔 D.綜合經(jīng)營 E.自負盈虧

答案:A,B,C,E

解析:本題考核的知識點為在包干制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特點。在包干制下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為一個獨立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營、自負盈虧、風險自擔、結(jié)余歸己。在物業(yè)管理服務(wù)活動中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及員工與客戶的溝通方式一般為（）。A.傾聽 B.閱讀 C.表示同情 D.交談 E.跟蹤 答案:A,C,E

解析:本題考核的知識點為溝通的方法。在物業(yè)管理服務(wù)活動中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)及員工與客戶的溝通隨時隨地都有可能發(fā)生，溝通的內(nèi)容、形式和方法是復雜多變的，溝通并無固定模式。一般而言有以下方法。

(1)傾聽。物業(yè)管理服務(wù)溝通人員應該以極大的耐心傾聽客戶傾訴，讓其充分表達甚至宣泄情感。

(2)提問。在客戶表達混亂或語無倫次時，要有禮貌地截住客戶談話，弄清主題和要求，也可以重新組織談話或轉(zhuǎn)換話題。

(3)表示同情。無論客戶所談話題與物業(yè)管理是否相關(guān)，是否合理，都應表示同情但不能輕易表示認同，要審慎對待，不可受到客戶的情緒影響。

(4)解決問題。對客戶所提問題或投訴，要引起重視，盡快處理。

(5)跟蹤。物業(yè)管理人員要全程跟蹤處理過程，尤其要注意解決問題的方式方法。要有一個積極的答復，對于無法解決的問題，要有充分合理的解釋。物業(yè)管理的外部客戶包括（）。A.物業(yè)使用人 B.專業(yè)公司 C.建設(shè)單位

D.物業(yè)服務(wù)企業(yè) E.政府部門 答案:A,B,C,E

解析:本題考核的知識點為物業(yè)管理外部客戶的內(nèi)容。外部客戶是指與物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)的單位和個人，包括業(yè)主(或物業(yè)使用人)、建設(shè)單位、專業(yè)公司和政府部門等。下列收入中，不計征物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)稅的是（）。A.從事代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入 B.代收的房租收入 C.代收的專項維修資金 D.代收的燃氣費 E.代收的水費和電費 答案:B,C,D,E

解析:本題考核的知識點為物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅費的管理。物業(yè)管理的稅金和費用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加、收益環(huán)節(jié)的所得稅等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代有關(guān)部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、專項維修資金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，不計征營業(yè)稅，但對從事此項代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。

考前原卷答案，代替考試QQ：996881227 三．共2題，共80分2010年5月10日夜晚，張某搭乘電梯回家，電梯剛開始運行正常，可快到達4樓時，突然失去控制墜落到了1樓，張某當場昏迷過去。1個小時以后，張某被人發(fā)現(xiàn)，才被送往附近醫(yī)院救治。由于出現(xiàn)了頭暈、吐血的癥狀，醫(yī)院診斷為應急性胃潰瘍并內(nèi)出血。

問題：

1.為防止本案例事故再次發(fā)生，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應如何進行電梯系統(tǒng)的管理? 2．當電梯發(fā)生故障時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應該怎么應急處理? 3．根據(jù)案例分析，本次事故的責任是否由物業(yè)服務(wù)公司承擔? 解析:1．物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理電梯系統(tǒng)的工作內(nèi)容如下。

(1)按照電梯管理需要配備專業(yè)電梯管理人員的規(guī)定，所有從事電梯管理的人員都要持有國家或地方有關(guān)管理部門認可的上崗資格證書。

(2)根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料、技術(shù)性能指標和維修保養(yǎng)說明，制定電梯安全運行和維修保養(yǎng)的規(guī)章制度和工作程序，包括值班安排，操作規(guī)程和應急處理，日常巡視、周檢、月檢內(nèi)容，大中修計劃和工作程序等。

(3)建立電梯技術(shù)檔案，將電梯原始技術(shù)資料和檢測維修資料歸類存檔，妥善保管。

(4)備齊電梯維修保養(yǎng)所必需的工具、儀器等，以及電梯日常維修保養(yǎng)所常用的零件和消耗品，了解并登記電梯零件供應渠道和各專業(yè)技術(shù)服務(wù)公司。

(5)根據(jù)物業(yè)的性質(zhì)和人流物流的特點確定電梯的服務(wù)時間和清潔保養(yǎng)時間。

(6)進行電梯的用電計量和運行成本核算，以此測算出電梯的使用成本。

(7)電梯維護保養(yǎng)或故障停梯均應及時通告業(yè)主、物業(yè)使用人。

(8)將電梯維修保養(yǎng)工作委托給專業(yè)公司承擔時，要認真審核承包方的專業(yè)技術(shù)水準和專業(yè)資格，認真監(jiān)督合同的執(zhí)行情況，定期對承包方的服務(wù)進行評價。

(9)電梯每年要由政府技術(shù)監(jiān)督部門進行年檢，在獲得年檢合格證，才能繼續(xù)使用。

2．當電梯發(fā)生故障時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的應急處理如下所述。

(1)當乘客被困電梯時，消防監(jiān)控室應仔細觀察電梯內(nèi)情況，通過對講系統(tǒng)詢問被困者并予以安慰。

(2)立即通知電梯專業(yè)人員到達現(xiàn)場救助被困者。

(3)被困者內(nèi)如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時請消防人員協(xié)助。

(4)督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患。

(5)將此次電梯事故詳細記錄備案。

3．解決這個問題的關(guān)鍵在于：電梯是由誰來負責，是電梯公司，還是物業(yè)服務(wù)公司?如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問題，理所應當由電梯公司負責。如果電梯超過了保修期，而物業(yè)服務(wù)公司又沒及時通知業(yè)主，則應由物業(yè)服務(wù)公司承擔責任。物業(yè)服務(wù)公司只是保障電梯能正常運行并進行日常維護，給業(yè)主提供舒適的環(huán)境，至于電梯質(zhì)量問題，則應由電梯公司承擔。因此，需要根據(jù)實際情況判斷是否應該由物業(yè)服務(wù)公司承擔責任。

17．2011年6月，李先生在某小區(qū)看中一處六層的樓房，李先生選擇購買了第一層。后來，他花3萬余元把房子裝修一新。2011年國慶長假期間，李先生與妻子到南方旅游外出一周。當李先生和妻子回來打開房門時，頓時傻了眼，只見房屋內(nèi)滿地都是水，并發(fā)出異味。后來，經(jīng)物業(yè)管理人員檢查發(fā)現(xiàn)是廚房的下水道堵塞造成的。于是，李先生向物業(yè)管理部門提出賠償要求。物業(yè)管理方認為，李先生應該及時反映情況才能修理，李先生沒有反映，過錯不在物業(yè)管理部門。李先生又找樓上的鄰居協(xié)商，因找不到堵塞下水道的爛白菜葉等物品是從誰家漏下去的，五戶鄰居都不同意賠償損失。無奈，李先生將五居戶和物業(yè)管理方告上法庭，要求被告承擔損失6000元。

問題：

1．本案例中，五居戶是否應承擔責任?簡述理由。

2．指出李先生做法中的不妥之處。

3．本案中，物業(yè)管理公司要求李先生先反映情況，再處理的做法是否正確? 4．簡述物業(yè)裝飾裝修管理的工作流程。解析:1．本案例中，五居戶相互間應承擔連帶賠償責任。

理由：下水道發(fā)生堵塞時李先生不在家，可以推定堵塞物是從二樓以上某住家沖進下水道的，下水道堵塞導致污水外泄浸泡了李先生家的物品，兩者之間具有因果關(guān)系，且五居戶均無法證明自己沒有用水沖下堵塞物，所以相互間應承擔連帶賠償責任。

2．李先生在發(fā)現(xiàn)下水道堵塞后，沒有及時清理積水，導致?lián)p失在一定范圍內(nèi)擴大，具有一定過錯，依法應承擔一定的責任。

3．本案中，物業(yè)管理公司提出的要求合理。李先生在發(fā)現(xiàn)自家下水道堵塞后，應按照有關(guān)規(guī)定首先向物業(yè)管理公司申報維修，填寫有關(guān)維修申報表，再進行相關(guān)的維修施工。

4．物業(yè)裝飾裝修管理的工作流程如下。

(1)備齊資料。一般包括物業(yè)所有權(quán)證明，申請人身份證原件及復印件，裝飾裝修設(shè)計方案，裝修施工單位資質(zhì)，原有建筑、水電氣等改動設(shè)計和相關(guān)審批，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。

(2)物業(yè)裝飾裝修申報。物業(yè)管理工作人員應要求和指導業(yè)主逐項填寫裝飾裝修申報登記表，確保各項申請明確無誤，涉及專業(yè)部門、建筑結(jié)構(gòu)、消防等項目的，要求寫明地點、位置或改變的程度及尺寸等詳細數(shù)據(jù)和資料，必要時裝修人或裝修單位還應向有關(guān)部門申報核準。

(3)物業(yè)裝飾裝修登記。可以書面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)，并且督促裝修人在裝飾裝修開工前主動告知鄰里。

(4)簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》。

(5)辦理開工的一般手續(xù)。業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位(或指定方)繳納裝飾裝修管理服務(wù)費；裝飾裝修施工單位應到物業(yè)管理單位辦理開工證、出入證等；裝修人或裝飾裝修施工單位應備齊滅火器等消防器材。

(6)施工。裝修人和裝飾裝修施工單位應嚴格按照裝修申報登記的內(nèi)容組織施工。

(7)驗收。物業(yè)管理單位應當按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議進行現(xiàn)場檢查，對照裝修申報方案和裝飾裝修實際結(jié)果進行比較驗收，驗收合格后應簽署書面意見。對因違反法律、法規(guī)和裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議而驗收不合格的，應提出書面整改意見要求業(yè)主和施工方限期整改。

第五篇：2014年執(zhí)業(yè)護士資格考試考前沖刺一(專業(yè)實務(wù))

一、A1型題：（最佳單項選擇題）每一道考試題下面有A、B、C、D、E五個備選答案。請從中選擇一個最佳答案。

1．正常小兒白細胞分類出現(xiàn)兩次交叉的年齡是

A．生后1～3d至1-3歲

B．生后4～6d至4～6歲

C．生后7～9d至7～9歲

D．生后10～12d至10～12歲

E．生后13～15d至13～15歲

正確答案:B解題思路：白細胞分類中性粒細胞和淋巴細胞有兩次交叉。初生時中性粒細胞約占0.65，淋巴細胞約占0.30。隨著白細胞總數(shù)下降，中性粒細胞比例也相應下降，生后4～6d時兩者比例約相等，形成第一次交叉；嬰幼兒期淋巴細胞約占0.65，中性粒細胞約占0.30，至4～6歲時兩者又相等，即形成第二次交叉；6歲以后中性粒細胞比例增多，分類逐漸達成人值。嗜酸性粒細胞、嗜堿性粒細胞及單核細胞各年齡期差異不大。

2．產(chǎn)褥病率的定義是

A．分娩24h后每4h測體溫1次，體溫2次達到或超過38℃

B．分娩后24h至10d內(nèi)，每日用口表測體溫4次，有連續(xù)2次達到或超過38℃

C．分娩后每4h測體溫1次，有2次體溫達到38℃

D．分娩后10d每4h測體溫1次，有2次體溫達到或超過38℃E．產(chǎn)褥期內(nèi)2次體溫達到或超過38℃

正確答案:B解題思路：產(chǎn)褥病率是分娩24h以后的10d內(nèi)，用口表每日測量4次，體溫有2次達到或超過38℃。

3．根據(jù)五行的相生規(guī)律，脾的“子”臟是

A．心

B．肺

C．肝

D．腎

E．胃

正確答案:B解題思路：“五行相生”是指臟腑之間的相互聯(lián)系和促進的關(guān)系，即木生火，火生土，土生金，金生水，水生木。因肝屬木，心屬火，脾屬土，肺屬金，腎屬水，所以為肝生心，心生脾，脾生肺，肺生腎，腎生肝。

4．屬于主觀資料的是

A．呼吸困難

B．黃疸

C．發(fā)紺

D．心臟雜音

E．乏力

正確答案:E

5．健康資料的直接來源是

A．親屬

B．患者本人

C．心理醫(yī)師

D．同事

E．保姆

正確答案:B

二、A2型題：（病歷摘要最佳選擇題）每一道考試題下面有A、B、C、D、E

五個備選答案。請從中選擇一個最佳答案。

6．患者女性，31歲。測體溫39℃，醫(yī)囑即刻肌內(nèi)注射復方氨基比林2ml。護士執(zhí)行此項醫(yī)囑屬于

A．非護理措施

B．獨立性護理措施

C．協(xié)作性護理措施

D．依賴性護理措施

E．預防性護理措施

正確答案:D

7．患者女性，21歲?，F(xiàn)支氣管哮喘急性發(fā)作，應采?。横t(yī)學.教育網(wǎng)

A．去枕仰臥位

B．屈膝仰臥位

C．中凹臥位

D．側(cè)臥位

E．端坐臥位

正確答案:E

8．患者男性，25歲。雙腿不慎被開水燙傷，可考慮為其選用的保護具是

A．床檔

B．支被架

C．肩部約束帶

D．腕部約束帶

E．踝部約束帶

正確答案:B

9．患兒男，10歲。接種流感疫苗。接種過程中，小兒出現(xiàn)頭暈、心悸、面色蒼白，出冷汗；查體：體溫36.8℃，脈搏130次/分，呼吸25次/分。此時，患兒采取正確的臥位是

A．頭低腳高位

B．頭高腳低位

C．側(cè)臥位

D．俯臥位

E．平臥位

正確答案:A

10．患者女性，78歲。癱瘓3年，為預防老人發(fā)生壓瘡，應采取的措施是

A．睡木制硬床

B．每周一次物理治療

C．每日更換衣服與被褥

D．局部置熱水袋促進循環(huán)

E．定期更換體位與局部按摩

正確答案:E

三、A3型題：（病歷組最佳選擇題）以下提供若干個案例，每個案例下設(shè)若干道考題。請根據(jù)答案所提供的信息，在每一道考題下面的A、B、C、D、E五個備選答案中選擇一個最佳答案。

（11-13題共用題干）

某ICU護士實施個體化護理，每天上班護理一個患者，患者需要的全部護理由她全面負責。

11．上述護理方式是

A．個案護理

B．功能制護理

C．責任制護理

D．小組護理

E．臨床路徑

12．對ICU的重癥患者護理以下錯誤的是

A．一對一24小時特級護理

B．備齊各種急救設(shè)施和藥品

C．制訂并執(zhí)行護理計劃

D．正確及時做好各項治療

E．每半小時巡視患者一次

13．對ICU的重癥患者進行護理記錄時不宜采取的做法是

A．字跡端正清晰

B．動態(tài)反映病情變化

C．使用藍黑色水筆書寫

D．寫錯可刮涂后重寫

E．體現(xiàn)以患者為中心

正確答案:11．A；12．E；13．D

（14-16題共用題干）

患者男性，76歲。慢性支氣管炎24年，主訴發(fā)熱、咳嗽，咳黃色黏痰5天，自覺咳嗽無力，痰液黏稠不易咳出。吸煙40年，20支/天，難以戒除。體檢：精神萎靡，皮膚干燥，體溫38.7℃，肺部聽診可聞及干、濕性啰音。

14．屬于主觀資料的是

A．皮膚干燥

B．痰液黏稠

C．體溫38.7℃

D．無力咳嗽

E．肺部干、濕性啰音

15．該患者的主要護理問題是

A．清理呼吸道無效與呼吸道炎癥、痰液黏稠、咳嗽無力有關(guān)

B．體溫異常呼吸道炎癥導致

C．活動無耐力因呼吸道炎癥，氧供應減少引起

D．知識缺乏

E．組織灌注量不足與發(fā)熱、皮膚干燥有關(guān)

16．針對你確定的護理診斷，預期目標是

A．患者3天內(nèi)體溫下降

B．患者3天內(nèi)炎癥控制，自行咳出痰液

C．指導患者敘述有關(guān)呼吸道疾病的預防保健知識

D．患病期間得到良好休息，體力得以恢復

E．遵醫(yī)囑靜脈輸液，增加患者組織灌注

正確答案:14．D；15．A；16．B