第一篇：征收集體土地中房屋拆遷應(yīng)注意的問題

征收集體土地中房屋拆遷應(yīng)注意的問題

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，農(nóng)村集體土地被大量征收、征用，尤其是近年來，緊靠中心城市的周邊地區(qū)以及經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，征地速度逐年遞增，征地形成的糾紛也大幅度上升，征地拆遷糾紛已成為當(dāng)前社會(huì)各界共同關(guān)注的熱點(diǎn)、難點(diǎn)。

我國(guó)對(duì)于城市房屋拆遷問題有明確的法律規(guī)定，但對(duì)集體土地征收中的房屋拆遷，由于情況較復(fù)雜，我國(guó)目前還沒有制定和頒布專門的法規(guī)，《土地管理法》只規(guī)定了征收集體土地的相關(guān)程序，而對(duì)征地過程中的房屋拆遷操作辦法及相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并無具體規(guī)定，因此對(duì)征地拆遷問題的解決，缺少相關(guān)的法律、法規(guī)依據(jù)。因此，國(guó)家應(yīng)針對(duì)農(nóng)村土地征收拆遷中存在的問題，從立法、司法及社會(huì)相關(guān)方面予以關(guān)注和重視，加快土地征地拆遷立法，依法明確農(nóng)村土地征用、征收中的權(quán)利主體，征占范圍和程序，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，分配主體和范圍，使征地拆遷的補(bǔ)償建立在一個(gè)有法可依便于操作的基礎(chǔ)上，消除法律界限不明帶來的執(zhí)法不統(tǒng)一問題，通過平衡國(guó)家、集體、農(nóng)民三方利益，為農(nóng)村社會(huì)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供可依的保證?，F(xiàn)結(jié)合當(dāng)前法律、法規(guī)，簡(jiǎn)要闡述集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷的區(qū)別以及在集體土地征收中房屋拆遷應(yīng)注意的有關(guān)問題。

一、集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷的區(qū)別

征地拆遷是指國(guó)家因公共利益的需要，經(jīng)依法批準(zhǔn)將集體所有地土地征為國(guó)有后，對(duì)原集體土地上的建筑物、構(gòu)筑物進(jìn)行強(qiáng)制拆遷，并給予補(bǔ)償?shù)男袨?。城市房屋拆遷是指因城市建設(shè)項(xiàng)目的需要，取得房屋拆遷許可證的拆遷單位（拆遷人）與被拆遷房屋的所有人（被拆遷人）訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，按照協(xié)議實(shí)施房屋拆遷的行為。我國(guó)法律規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或征用。國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用。國(guó)有土地地上建筑物的拆遷，屬于城市房屋拆遷的范疇，適用

國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定。而農(nóng)民集體所有土地地上建筑物的拆遷，屬于集體土地征收中房屋拆遷范疇，適用《土地管理法》有關(guān)征地補(bǔ)償安置的規(guī)定。房屋拆遷管理部門和國(guó)土資源管理部門分別是城市房屋拆遷和集體土地征收中房屋拆遷的主管機(jī)關(guān)。由此可見，集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷是兩種不同性質(zhì)的拆遷活動(dòng)，其各自遵循不同的程序和規(guī)則來實(shí)施。由于農(nóng)村與城市之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異很大，很難制定一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，致使集體土地征收中房屋拆遷與城市房屋拆遷在補(bǔ)償安置方面存在高低不等的標(biāo)準(zhǔn)，在拆遷中，兩種補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)的選擇適用，往往成為當(dāng)事人各方爭(zhēng)議的一個(gè)焦點(diǎn)。

二、集體土地征收中房屋拆遷應(yīng)注意的問題

1、依法辦理征地審批手續(xù)。因建設(shè)項(xiàng)目需要拆遷集體土地上的房屋，其前提是該土地被批準(zhǔn)征收。我國(guó)《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)化建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。依照法律規(guī)定因建設(shè)項(xiàng)目需要用地的首先應(yīng)將集體土地征為國(guó)有，如項(xiàng)目建設(shè)不把集體土地依法征收為國(guó)有土地就實(shí)施房屋拆遷，從根本上違背了我國(guó)土地管理法的基本規(guī)定，沒有土地征收審批手續(xù)，就沒有拆遷集體土地上房屋的合法根據(jù)，邊拆遷，邊征地、先拆遷，后征地，都在法律禁止之列。

2、征地管理部門按征地被批準(zhǔn)方案實(shí)施并發(fā)布拆遷公告。征收土地方案經(jīng)批準(zhǔn)后，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在被征收土地所在地的范圍內(nèi)予以公布。公告內(nèi)容應(yīng)包括批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、人員安置辦法和辦理征土補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，尤其是集體土地征收中需拆遷房屋的，應(yīng)在公告中明確被拆遷人應(yīng)當(dāng)在搬遷期限內(nèi)完成搬遷。同時(shí)可通知有關(guān)部門在拆遷用地范圍內(nèi)暫停辦理戶口的遷入、分戶；房屋的買賣、交換、翻建、租賃、抵押；核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照等事宜。

3、拆遷主體要有合法的資格并按程序規(guī)定拆遷。在征收集體土地房屋拆遷

過程中，有些拆遷主體是縣、區(qū)政府，有些是鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府，還有的是無拆遷資質(zhì)的有關(guān)部門，拆遷主體比較混亂，實(shí)際操作很不規(guī)范。目前，雖然對(duì)集體土地征收房屋拆遷我國(guó)還沒有一部可操作性的法律法規(guī)，但根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)還是應(yīng)按照土地管理法的相關(guān)規(guī)定由縣、區(qū)以上國(guó)土資源管理部門組織實(shí)施拆遷或委托縣、區(qū)級(jí)國(guó)土資源管理部門實(shí)施拆遷為宜。而對(duì)房屋拆遷的程序具體可以參照國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4、拆遷并進(jìn)行房屋市場(chǎng)評(píng)估、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要統(tǒng)一。由于集體土地征收中房屋拆遷，沒有一部較完善、完備的法律法規(guī)，且對(duì)房屋拆遷的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)又不適用城市房屋拆遷的規(guī)定，所以造成拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。有的農(nóng)戶在期限內(nèi)搬遷而所得補(bǔ)償不如后搬遷的農(nóng)戶，使拆遷工作增加難度，拆遷人與被拆遷人容易引起矛盾，造成農(nóng)戶到處上訪、哄鬧，造成社會(huì)不穩(wěn)定因素。為此，對(duì)集體土地征收中房屋拆遷，可根據(jù)拆一還一，不低于原來水平的原則，按房屋原有建筑物的結(jié)構(gòu)類型和建筑面積的大小給予合理的補(bǔ)償，或由政府統(tǒng)一籌建安置房或農(nóng)民公寓、有條件的附近安排宅基地等進(jìn)行合理安排安置。對(duì)集體土地上的房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)征求農(nóng)戶意見，提供由三家具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的，三級(jí)以上的房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，由被拆遷人優(yōu)先選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)收征地上的被拆遷房進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估。

土地是農(nóng)民的命根子，盡管在現(xiàn)代社會(huì)，農(nóng)民除了種地還可以有多種選擇，但到目前為止，這并沒有根本改變農(nóng)民依賴土地的命運(yùn)。房屋是被拆遷人用一生積蓄換來的財(cái)產(chǎn)，房屋被拆，造成拆遷戶買不到或根本買不起合適的住房。在目前的土地拆遷活動(dòng)中引發(fā)的諸多矛盾問題，究其實(shí)質(zhì)仍是因?yàn)檠a(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)于市場(chǎng)房?jī)r(jià)偏低，不足以保證被拆遷人買得起房，而房屋又屬于生活必需品，被拆遷人一旦被拆遷，又買不起房，則必然引發(fā)矛盾。

目前廣州等地已經(jīng)逐步采取新的嘗試，如在特定地區(qū)內(nèi)對(duì)被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)格按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增加20%確定，原址產(chǎn)權(quán)調(diào)換，保證被拆遷人基本生活，這些緩和矛盾的方法，值得我們借鑒。經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展需要用地是無可厚非的，在集體土地拆遷補(bǔ)償中應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持一個(gè)基本原則，即被拆遷人因拆遷受到的損失，必須得到足額、充分補(bǔ)償，不能因征地拆遷而使被拆遷人的生產(chǎn)、生活、生存受到太多的影響，不能因征地拆遷致使被拆遷人貧困、生活水平下降、買不起房、無安身之所。為經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城市建設(shè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)需要征地、拆遷，本意是符合公共利益的，在此項(xiàng)活動(dòng)中應(yīng)該更多地取得被拆遷人理解和支持，在征地拆遷中應(yīng)嚴(yán)格依照程序進(jìn)行，并應(yīng)采取各種措施，盡可能地解決被征地拆遷人的實(shí)際困難，按照省政府批準(zhǔn)的方案征地拆遷，參照市場(chǎng)價(jià)評(píng)估房屋，適當(dāng)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，確保被征地拆遷戶能有房住，不嚴(yán)重影響農(nóng)民的生產(chǎn)、生活，確實(shí)保護(hù)公民的合法權(quán)益，才能基本杜絕被征地拆遷人集體上訪、哄鬧等社會(huì)不穩(wěn)定因素的發(fā)生。

第二篇：城市房屋拆遷應(yīng)注意的事項(xiàng)（本站推薦）

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城市房屋拆遷應(yīng)注意的事項(xiàng)

房屋拆遷補(bǔ)償安置合同應(yīng)注意的事項(xiàng)

一.注意房屋拆遷的必經(jīng)程序：

房屋拆遷是國(guó)家建設(shè)、城市改造、房地產(chǎn)開發(fā)等，經(jīng)政府有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，由建設(shè)單位對(duì)建設(shè)用地上的房屋及其附屬物進(jìn)行拆除，對(duì)房屋的所有者或使用者進(jìn)行遷移安置并給予一定補(bǔ)償?shù)男袨椤?/p>

根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，必須遵照以下程序進(jìn)行。

1、提出拆遷申請(qǐng)，領(lǐng)取拆遷許可證。

需要拆遷的單位，應(yīng)當(dāng)將建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件、拆遷方案、拆遷補(bǔ)償安置資金落實(shí)證明向房屋所在地的縣以上人民政府拆遷主管部門提出拆遷申請(qǐng)。經(jīng)審核后發(fā)放房屋拆遷許可證。必須向被拆遷人出示房屋拆遷許可證。

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2、發(fā)布拆遷公告。拆遷單位領(lǐng)取拆遷許可證后，應(yīng)及時(shí)向拆遷范圍內(nèi)的被拆遷人宣告拆遷決定、發(fā)布拆遷公告。公告內(nèi)容有拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等。

3、簽訂拆遷補(bǔ)償安置合同。在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)，拆遷人應(yīng)當(dāng)與被拆遷人在自愿有償?shù)幕A(chǔ)上就拆遷安置有關(guān)事宜進(jìn)行平等協(xié)商，簽訂合同。

4、房屋拆遷的實(shí)施。被拆遷人應(yīng)在公告規(guī)定的時(shí)限內(nèi)自行搬遷，拒不搬遷的，拆遷人可以申請(qǐng)強(qiáng)制搬遷。強(qiáng)制搬遷后，拆遷人應(yīng)向被拆遷人出具搬遷驗(yàn)收單，然后組織對(duì)房屋拆除。

二.注意拆遷補(bǔ)償安置合同條款的主要內(nèi)容

1、拆遷當(dāng)事人及基本情況。當(dāng)事人包括：①拆遷人：是取得房屋拆遷許可證的單位。②被拆遷人：是被拆遷房屋的所有人，即對(duì)被拆遷房屋擁有所有權(quán)的自然人或法人。③房屋承租人：是與被拆遷人簽有房屋租賃合同的房屋使用人，在租賃關(guān)系沒有解除且房屋所有人不能對(duì)房屋承租人進(jìn)行合理安置的情況下，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、承租人一起簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，并對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置。

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2、拆除房屋的有關(guān)情況。包括座落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、樓層、面積、質(zhì)量、間數(shù)以及附屬設(shè)施等。

3、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和補(bǔ)償時(shí)間。補(bǔ)償方式分為貨幣補(bǔ)償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。貨幣補(bǔ)償，應(yīng)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。產(chǎn)權(quán)調(diào)換，應(yīng)按被拆遷房屋和調(diào)換房屋各自的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格計(jì)算，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)。

注意以下兩種情況，不得選擇補(bǔ)償方式：①拆遷非公益性房屋的附屬物，不作產(chǎn)權(quán)調(diào)換，只給予貨幣補(bǔ)償;②拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人對(duì)解除租賃合同不能達(dá)成協(xié)議且被拆遷人不能對(duì)承租人進(jìn)行安置的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，產(chǎn)權(quán)調(diào)換后的房屋由原房屋承租人繼續(xù)承租。補(bǔ)償時(shí)間，一般應(yīng)在拆遷前一次性補(bǔ)償。

4、房屋估價(jià)。不管選擇哪一種補(bǔ)償方式，都要對(duì)所拆遷和所調(diào)換的房屋進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估。房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，應(yīng)由拆遷人和被拆遷人共同選定，如未達(dá)成一致意見，則由雙方各提出一至兩家評(píng)估機(jī)構(gòu)，抽簽決定。評(píng)估費(fèi)用一般由拆遷人承擔(dān)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換如雙方就價(jià)格協(xié)商一致，也可以不進(jìn)行評(píng)估。

5、拆遷安置辦法。安置是針對(duì)被拆遷的承租人的，在被拆遷人

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不能與房屋承租人解除租賃關(guān)系且不能對(duì)承租人進(jìn)行安置的情況下，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)承租人進(jìn)行安置，可以支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，也可以提供周轉(zhuǎn)房。

6、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、停業(yè)補(bǔ)償費(fèi)的支付。拆遷應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人或者房屋承租人支付補(bǔ)助費(fèi)，在過渡期限內(nèi)，被拆遷人或者房屋承租人自行安排住處的，拆遷人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)耐I(yè)補(bǔ)償費(fèi)。

7、搬遷期限和過渡期限。搬遷期限是被拆遷人和房屋承租人自行搬遷的時(shí)間界限。過渡期限是指在實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償形式下，拆遷提供適宜入住的調(diào)換房屋的時(shí)間界限，是來約束拆遷人的。

8、違約責(zé)任。拆遷人的違約責(zé)任，主要有不能按時(shí)支付補(bǔ)償款和超過過渡期限提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的責(zé)任。承擔(dān)責(zé)任的方式是支付一定數(shù)量的違約金。被拆遷人的違約責(zé)任，主要是不搬遷和騰退周轉(zhuǎn)房的責(zé)任。承擔(dān)責(zé)任的方式是被強(qiáng)制搬遷。

三、注意解決拆遷安置糾紛必須先裁后訴

1、拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人不能

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達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決應(yīng)當(dāng)在收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。當(dāng)事人對(duì)裁決不服，可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴?！冻鞘蟹课莶疬w管理?xiàng)l例》第16條的規(guī)定。

①先裁后訴。行政裁決是解決糾紛的前置手段和必經(jīng)程序。拆遷當(dāng)事人發(fā)生糾紛，應(yīng)先由房屋拆遷行政主管部門裁決，對(duì)行政裁決不服的才能請(qǐng)求司法救濟(jì)。

②裁決的結(jié)果是強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)。在裁決規(guī)定的期限內(nèi)被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕搬遷的，無論是否提起訴訟，縣級(jí)以上人民政府可責(zé)令強(qiáng)制拆遷，或由房屋管理部門申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。

③裁決的強(qiáng)制執(zhí)行力不排除當(dāng)事人的訴權(quán)。當(dāng)事人對(duì)于房屋拆遷補(bǔ)償安置的行政裁決不服的，可以向人民法院提起訴訟，有的按民事，有的按行政案件受理。

2、拆遷中行政裁決的先行拆遷效力

《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第17條規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的期限內(nèi)未搬遷，由房屋所在地的市、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷，或申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制拆遷。

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先行拆遷必須符合下列條件：

①當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，不先行拆遷將嚴(yán)重影響拆遷人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的。

②被拆遷人或房屋承租人有搬遷或過渡的條件，提出申請(qǐng)的拆遷人已給予被拆遷人貨幣補(bǔ)償或提供安置房或過渡期周轉(zhuǎn)房，被拆遷人有房不搬，有屋可住的。

③申請(qǐng)人必須提供擔(dān)保?！睹袷略V訟法》第98條規(guī)定拆遷人在提出先予執(zhí)行申請(qǐng)時(shí)，必須提供擔(dān)保。申請(qǐng)人沒有提供或拒絕提供擔(dān)保的，人民法院應(yīng)駁回申請(qǐng)。擔(dān)保的方式可以是房屋也可以是資金，必須提供與申請(qǐng)被強(qiáng)制拆除的房屋價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。

四.注意拆遷安置中的特殊情況的解決方法

1、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋拆遷補(bǔ)償問題

產(chǎn)權(quán)不明確的房屋是房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬有爭(zhēng)議或不能確定產(chǎn)權(quán)所有人的房屋。對(duì)產(chǎn)權(quán)不明確且在動(dòng)遷期限內(nèi)無法裁判確定的房屋如何進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第29條規(guī)定由拆遷人提出

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補(bǔ)償安置方案，經(jīng)房屋拆遷管理部門審核同意后就被拆遷房屋的有關(guān)事項(xiàng)向公證機(jī)關(guān)辦理證據(jù)保全，然后進(jìn)行強(qiáng)制拆遷。

2、出租房屋的拆遷補(bǔ)償安置問題

為了保護(hù)承租人的合法權(quán)益，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第27條規(guī)定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。對(duì)解除租賃關(guān)系沒有達(dá)成協(xié)議的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人實(shí)行房屋調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋由原承租人承租，但雙方應(yīng)重新訂立房屋租賃合同。

3、共有房屋的拆遷補(bǔ)償安置問題

全體共有人要求對(duì)共有房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應(yīng)予準(zhǔn)許，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋和被拆遷房屋的差價(jià)，應(yīng)由全體共有人承擔(dān)。對(duì)不可分割的共有房屋，部分共有人要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換，部分共有人要求貨幣補(bǔ)償?shù)?，?yīng)給予貨幣補(bǔ)償。

4、設(shè)有抵押權(quán)的房屋拆遷補(bǔ)償問題

《擔(dān)保法》第58條規(guī)定，抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)。最高人民法院關(guān)于適用擔(dān)保法若

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干問題的解釋第80條規(guī)定，在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。在實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償時(shí)，由于調(diào)換房屋是特定物，抵押權(quán)可以延伸，抵押權(quán)人與抵押人不需要就調(diào)換的房屋再簽訂抵押合同，也不需再辦理登記，可以優(yōu)先受償。實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)囊蜇泿攀欠N類物，抵押權(quán)人應(yīng)申請(qǐng)法院采取適當(dāng)保全措施。

5、在產(chǎn)權(quán)調(diào)換中對(duì)被拆遷人的特別保護(hù)措施

最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第七條第一款規(guī)定：拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

6、臨時(shí)建筑和違章建筑的拆遷補(bǔ)償問題

臨時(shí)建筑是由規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)短期內(nèi)臨時(shí)使用的建筑，但不發(fā)產(chǎn)權(quán)證。臨時(shí)建筑有嚴(yán)格的使用年限，拆除超過使用年限的臨時(shí)建筑不予補(bǔ)償;未超過批準(zhǔn)使用年限的，應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)可以參照該建筑剩余年限的租金計(jì)算。拆除違章建筑一律不予補(bǔ)償。

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第三篇：當(dāng)前城市房屋拆遷應(yīng)注意的幾個(gè)問題

城市房屋拆遷是一項(xiàng)社會(huì)活動(dòng)，涉及多種法律關(guān)系，具有很強(qiáng)的時(shí)間性、政策性和計(jì)劃性，它活動(dòng)的每一步都涉及到人與人之間的關(guān)系，涉及到拆遷關(guān)系人之間的權(quán)利義務(wù)，涉及到千家萬戶的切身利益，涉及到城市建設(shè)的總體布局和城市功能的提高，涉及到社會(huì)的方方面面?？傊鞘胁疬w是一個(gè)系統(tǒng)的社會(huì)工程。之所以如此，筆者就當(dāng)前城市房屋拆遷工作應(yīng)注意的幾個(gè)問題談?wù)勛约旱挠^點(diǎn)。

一、政府應(yīng)該從城市房屋拆遷的實(shí)施程序中完全脫離出來城市拆遷是一種民事活動(dòng)。是被拆遷人通過放棄被拆遷房屋及其附屬物，以貨幣形式或產(chǎn)權(quán)調(diào)換的形式而取得拆遷補(bǔ)償；拆遷人通過對(duì)被拆遷人進(jìn)行拆遷補(bǔ)償而取得拆除被拆遷人房屋及其附屬物的權(quán)利的活動(dòng)?，F(xiàn)行的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》也明確規(guī)定了“縣級(jí)以上地方人民政府是負(fù)責(zé)管理房屋拆遷工作的部門，對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的城市房屋拆遷工作實(shí)施監(jiān)督管理?！本褪钦f城市拆遷工作已由原來的政府行為，轉(zhuǎn)為民事行為，是拆遷人與被拆遷人雙方的民事活動(dòng)。政府在城市房屋拆遷活動(dòng)中的法律地位不再是領(lǐng)導(dǎo)者，而是監(jiān)督者、管理者。因此，政府必須從城市房屋拆遷的實(shí)施程序中脫離出來，行使好“三種權(quán)利”，即：拆遷計(jì)劃?rùn)?quán)，監(jiān)督管理權(quán)，行政執(zhí)法權(quán)。再不能既當(dāng)“運(yùn)動(dòng)員”，又當(dāng)“裁判員”，切實(shí)履行依法保護(hù)拆遷當(dāng)事人各方合法權(quán)益的職能，使城市房屋拆遷完全按照市場(chǎng)規(guī)則來運(yùn)作。

二、拆遷管理部門應(yīng)該從宏觀上加強(qiáng)對(duì)拆遷規(guī)模的計(jì)劃與控制城市房屋拆遷是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及到城市建設(shè)規(guī)劃，城盤區(qū)域發(fā)展，城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)計(jì)劃，居民安居樂業(yè)，城市社會(huì)穩(wěn)定等重大問題。因此，城市房屋拆遷必須按計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行，堅(jiān)持符合城市規(guī)劃的原則。規(guī)劃是城市建設(shè)和開發(fā)的生命線，也是城市房屋拆遷的生命線；規(guī)劃是制定拆遷計(jì)劃的依據(jù)，拆遷計(jì)劃又是實(shí)施規(guī)劃的前奏曲。如果拆遷計(jì)劃缺乏科學(xué)性，不按規(guī)劃定計(jì)劃，必然導(dǎo)致拆遷工作濫而無序，難而無策。

三、制定和完善拆遷補(bǔ)償安置政策是當(dāng)務(wù)之急現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》已經(jīng)實(shí)施一年的多了，有些地方拆遷仍按原條例辦事，補(bǔ)償安置政策還是以前的，引發(fā)了不少上訪、圍攻、堵門、堵塞交通等事件。因此，當(dāng)前當(dāng)務(wù)之急是盡快制定或完善既切合本地區(qū)經(jīng)濟(jì)規(guī)律和社會(huì)發(fā)展的要求，又符合現(xiàn)行條例規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置政策。既要防止拆遷人為牟取暴利而任意壓低拆遷補(bǔ)償、安置標(biāo)準(zhǔn)，又要防止被拆遷人漫天要價(jià)，胡攪蠻纏。眾所周知房屋拆遷受損失、受影響最大的是被拆遷人。因此，希望相關(guān)部門在制定拆遷安置政策時(shí)，盡可能在政策上給被拆遷人一個(gè)寬松的補(bǔ)償安置的選擇方案，如貨幣補(bǔ)償，產(chǎn)權(quán)調(diào)換，城鎮(zhèn)廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房等。不能采取單一性或類似于單一性補(bǔ)償、安置方案。沒有挑選余地的補(bǔ)償、安置方案，會(huì)使城市房屋拆遷工作陷入困境。

四、拆遷人要注意準(zhǔn)確定位自己城市拆遷本身是民事活動(dòng)，民事活動(dòng)中的拆遷當(dāng)事人法律地位是平等的。集中表現(xiàn)在：

1、享有平等的保護(hù)自己民事權(quán)益不受侵犯的權(quán)利；

2、享有在行政裁決和民事訴訟中平等地位的權(quán)利；

3、各自都有不服拆遷管理行政行為，并提起訴訟的權(quán)利；

4、各自都有權(quán)放棄或處分自己權(quán)利；

5、都有遵守拆遷法律、法規(guī)和拆遷期限的義務(wù)；

6、都有接受拆遷行政管理部門依法管理、監(jiān)督的義務(wù)；

7、都有履行拆遷合同約定的義務(wù)；

8、都有履行法院對(duì)拆遷糾紛所作的已發(fā)生法律效力的判決、裁定的義務(wù)?？傊?，拆遷人無論是手握大權(quán)的政府機(jī)關(guān)，還是腰纏億元的開發(fā)商，在拆遷中他與平民百姓的身份是平等的，法律地位是平等的。而現(xiàn)在有些開發(fā)商或拆遷人在拆遷中不能準(zhǔn)確的定位自己，故意夸大拆遷的行政意義。有的不是與被拆遷人平等協(xié)商，而是把申請(qǐng)行政強(qiáng)拆或申請(qǐng)法院強(qiáng)拆放在前提，有的該測(cè)算補(bǔ)給被拆遷人的，而漏算、少算、甚至故意不算。這結(jié)真讓人們百思不得其解。

五、要注意加強(qiáng)拆遷隊(duì)伍素質(zhì)的培養(yǎng)和教育從當(dāng)前拆遷市場(chǎng)來看，能勝任城市拆遷工作的拆遷企業(yè)還為數(shù)不多，他們除了機(jī)構(gòu)的功能不健全，自有資金缺乏，抗風(fēng)險(xiǎn)能力差等原因外，主要還是隊(duì)伍不適應(yīng)拆遷工作市場(chǎng)化運(yùn)作的要求，技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理人員明顯缺少，尤其缺少能熟練掌握與拆遷相關(guān)的法律、法規(guī)、政策以及其他拆遷業(yè)務(wù)知識(shí)的人，缺少有一定社會(huì)閱歷、工作經(jīng)歷，且知識(shí)淵博的、資深的、善做思想工作的人。城市房屋拆遷工作是做人的工作，是危險(xiǎn)性很大的工作，是利益沖突最突出的工作，因此，建議城市房屋拆遷管理部門不僅要嚴(yán)格房屋拆遷許可證的頒發(fā)，還要加強(qiáng)對(duì)拆遷人員的資格培訓(xùn)，盡快培養(yǎng)一批能掌握拆遷政策法規(guī)、熟悉拆遷業(yè)務(wù)、接受群眾監(jiān)督、遵守職業(yè)道德的拆遷業(yè)務(wù)骨干充實(shí)到拆遷隊(duì)伍中去，實(shí)行無證不上崗的制約機(jī)制。

六、要穩(wěn)妥應(yīng)對(duì)城市房屋拆遷工作中出現(xiàn)的新問題現(xiàn)行《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》已經(jīng)在原條例基礎(chǔ)上作了較大的、切合實(shí)際的修改。但是社會(huì)又進(jìn)步了，經(jīng)濟(jì)又發(fā)展了，很多新情況新問題又表露出來，如：

1、對(duì)私營(yíng)企業(yè)、外資企業(yè)等私有廠房、設(shè)施的拆遷，如何補(bǔ)償和安置？

2、企業(yè)拆遷后，職工解除合同的損失誰補(bǔ)償？

3、對(duì)征用已拍賣、出讓、租賃

第四篇：房屋租賃應(yīng)注意哪些？

租房過程中應(yīng)注意什么

六月即將來臨，即將走入社會(huì)的畢業(yè)生們，不可避免的要面臨租房的問題。那么，作為承租人，在租房過程中，應(yīng)該注意哪些事項(xiàng)？你造嗎？ 租房時(shí)，要注意三大事項(xiàng)。

事項(xiàng)一 房屋符合出租要求

1、證照齊全（房屋所有權(quán)證）。這里常見的有4種情況： a、房屋所有人（以下簡(jiǎn)稱“房東”）直接出租的：

對(duì)于城市里面的房屋出租來說，主要是指有房屋所有權(quán)證（以下簡(jiǎn)稱“房產(chǎn)證”）。如果出租人是房東，那么首先要看的就是房產(chǎn)證，并與房東的身份證進(jìn)行核對(duì)。如果房屋屬于多人共有，那么那么在簽合同時(shí)候，應(yīng)該讓所有的共有人都簽字同意。

b、他人或中介機(jī)構(gòu)代為管理出租房屋的：

有時(shí)我們遇到出租人并非房東，而是受房東委托出租，那么除了要檢查房產(chǎn)證，還要出租人提供房東授權(quán)出租的證明。

c、房屋的承租人再次轉(zhuǎn)租的（簡(jiǎn)稱“轉(zhuǎn)租人‘）

那么應(yīng)該查看轉(zhuǎn)租人與房東簽訂的出租合同中，關(guān)于轉(zhuǎn)租的條款如何約定，如果原合同沒有約定的，那么讓房東寫一份同意轉(zhuǎn)租的聲明。

d、證照不齊怎么辦？

其實(shí)這是經(jīng)常遇到的情形，房東會(huì)說拆遷安置房、小產(chǎn)權(quán)房暫時(shí)辦不下來房產(chǎn)證，或者這房子可能過段時(shí)間就要拆遷了。按照我國(guó)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，臨時(shí)建筑、違章建筑、要拆遷的建房屋出租的話，租賃合同無效。而證照不齊全的，不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的，已經(jīng)辦理了抵押的，被查封的，權(quán)屬有爭(zhēng)議的等等，這類房屋是不能出租的。

但是這些事項(xiàng)中的后面幾項(xiàng)，作為普通人是不可能也沒精力去一一查清的，而你又覺得這個(gè)房子環(huán)境不錯(cuò)，價(jià)格合適，這個(gè)時(shí)候，該怎么辦？租還是不租？

首先，要在看房子的過程中，盡力的把這些情況調(diào)查清楚，多問一問，打聽打聽，靠自己的觀察來看看有沒有問題。如果發(fā)現(xiàn)有上述情況，當(dāng)然最好的辦法是不租，如果你實(shí)在要租，那么切記，在合同中增加一條無效合同處理?xiàng)l款，也就是說如果房屋出租因?yàn)檫`反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，而導(dǎo)致合同被認(rèn)定無效的，那么由出租人來承擔(dān)所有的不利后果。這樣一來，雖然不能完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，但作為善意的一方，如果出現(xiàn)問題，有這一條的保護(hù)你還是可以避免自己的利益受損。

事項(xiàng)二 重視租賃合同

首先必須申明；租房子一定要簽合同！

根據(jù)規(guī)定，租期超過六個(gè)月以上的，應(yīng)該簽訂書面租賃合同。如果不簽書面合同，那么就會(huì)視為不定期租賃合同。這對(duì)于承租人是相當(dāng)不利的。

合同規(guī)定事項(xiàng)：

（一）當(dāng)事人姓名或名稱及住所；

（二）房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；

（三）租賃用途；

（四）租賃期限；注意如果是轉(zhuǎn)租的房子，轉(zhuǎn)租不得超過轉(zhuǎn)租人剩余期限，如果約定超過，而房東不同意的話，那你超出的期限是無效的；

（五）租金及交付方式；尤其要注意長(zhǎng)期出租的話，房東在租期內(nèi)漲價(jià)的約定必須寫清楚，防止房東亂提價(jià)；

（六）房屋修繕責(zé)任；這個(gè)只要是在正常使用過程中，房屋及原有設(shè)施出現(xiàn)損壞的話，那么出租人應(yīng)該負(fù)責(zé)維修；同時(shí)設(shè)施如果正常老化廢棄，承租人不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任；這些是防止在租期滿后，房東想法扣你的押金

（七）轉(zhuǎn)租的約定；盡量讓房東同意你轉(zhuǎn)租；

（八）物業(yè)雜費(fèi)的條款。對(duì)于房屋內(nèi)的設(shè)備、租賃期間的水、電、煤、氣、有線電視、電話、物業(yè)維修基金等相關(guān)費(fèi)用的結(jié)算與承擔(dān)也要詳細(xì)寫清楚，以免給自己帶來不必要的麻煩。

（九）續(xù)租的約定；作為承租人，在續(xù)租時(shí)，相同的條件下有優(yōu)先續(xù)租的權(quán)利；

（十）變更和解除合同的條件；

（十一）違約責(zé)任；

（十二）糾紛的解決

特別提示：

1、租金支付

在合同中要寫明租金的支付期限和支付方式，并且，在看房期間支付定金，或者租房期間支付房租時(shí)，都記得讓出租人出具一份收據(jù)，說明收取的金額、用途、時(shí)間。如果通過銀行轉(zhuǎn)賬付款的，要在合同中注明，寫清楚轉(zhuǎn)賬賬戶，然后在轉(zhuǎn)賬的時(shí)候在備注上寫清是房屋租金。

2、押金事項(xiàng)

承租人在交納房屋押金時(shí)要與房東協(xié)商好，是押一付

三、押二付三還是押二付四。因?yàn)楫?dāng)承租人合同期滿要求退租時(shí)，房東可能會(huì)以房屋設(shè)施損壞或者其他藉口作為條件來苛扣租房者押金，造成承租人不必要的損失。因此在簽訂租房合同時(shí)，雙方就應(yīng)當(dāng)注明租約期滿后多少個(gè)工作日內(nèi)，在房屋及其設(shè)施無毀損的情況下，房東應(yīng)退還押金。

事項(xiàng)三登記備案

雖然現(xiàn)在租房登記備案的情況很少，而且不登記備案的，一般也不影響租賃合同的效力。但是我還是建議，最好在房屋租賃時(shí)去做一個(gè)備案。

這樣做的好處就是

1、在房屋管理部門做了一個(gè)記錄，證明你和房東的租房行為合法有效，而且由房屋管理部門給你把關(guān)，這樣的房屋一般也不會(huì)出現(xiàn)法律瑕疵；

2、因?yàn)樽赓U發(fā)生糾紛時(shí)候有人管。如果房屋租賃發(fā)生糾紛了，或者房東有侵權(quán)行為，可以申請(qǐng)房屋管理部門來調(diào)解，幫你解決糾紛，這比自己維權(quán)或者訴訟打官司要省事。

結(jié)語

總之，租房是一個(gè)比較麻煩的事情，因?yàn)楝F(xiàn)在房屋出租市場(chǎng)的火爆，以及租賃市場(chǎng)的不規(guī)范不健全，租房者往往在租房過程中處于劣勢(shì)地位，合法權(quán)益易受侵犯，被欺負(fù)了的話，損失的不只是金錢、時(shí)間，還會(huì)影響你的心情，影響你工作和正常生活。因此，在租房時(shí)應(yīng)該慎重選擇，寧可多花些功夫，也勝過亡羊補(bǔ)牢。

（圖片來源于網(wǎng)絡(luò)）

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第五篇：簽訂房屋買賣合同應(yīng)注意的問題

簽訂房屋買賣合同應(yīng)注意的問題

訂立房地產(chǎn)買賣合同，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)使用市房地局制定的2000年版合同示范本，受讓人在簽訂合同之前應(yīng)注意以下問題：

一、開發(fā)商銷售的商品房是否符合下列條件：

1、土地使用權(quán)以出讓方式取得，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金；

2、土地使用權(quán)已依法登記并取得房

地產(chǎn)權(quán)證書；

3、取得商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

4、取得商品房的建設(shè)工程施工許可證；

5、商品房建筑安裝工程投資完成的工程量達(dá)到市房地資源局?jǐn)M定的標(biāo)準(zhǔn)；

6、已經(jīng)與本市從事房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)管的專業(yè)機(jī)構(gòu)簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

7、已經(jīng)確定了商品房的竣工交付日期，并落實(shí)了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計(jì)劃；

8、已經(jīng)制定了房屋使用公約，并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同；

二、簽訂的合同示范文本是否是市房地資源局制定的2000年版合同示范文本，且應(yīng)具備以下內(nèi)容：

1、轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所；

2、房地產(chǎn)座落地點(diǎn)、面積、四至范圍；

3、土地所有權(quán)性質(zhì)；

4、土地使用權(quán)獲得的方式和使用期限；

5、房地產(chǎn)的規(guī)劃和使用性質(zhì)；

6、房屋的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施狀況；

7、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格（含㎡的單價(jià)及總面積價(jià)）、支付方式和期限；

8、房地產(chǎn)交付的日期；

9、違約責(zé)任；

10、爭(zhēng)議解決的方式；

11、轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)；

12、附件1、2、3、4、5。

轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)除了可以把房產(chǎn)商的要約（即廣告）和口頭承諾的內(nèi)容等記入合同中外，還可以約定合同生效的條件，一般情況下，合同自雙方當(dāng)事人簽字生效，但在簽訂房屋買賣合同時(shí)，可以約定條件，當(dāng)條件滿足后合同生效。

開發(fā)商銷售的商品房具備上述的兩個(gè)條件，在出示《商品房銷售管理辦法》或者《城市商品房預(yù)售管理辦法》后，受讓人可與轉(zhuǎn)讓人逐條協(xié)商約定，簽訂房屋買賣合同。