第一篇：創(chuàng)新提升擔(dān)保經(jīng)營思路促進(jìn)推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展

全省中小企業(yè)信用擔(dān)保體系建設(shè)工作座談會(huì)材料

創(chuàng)新提升擔(dān)保經(jīng)營思路促進(jìn)推動(dòng)行業(yè)健康發(fā)展——湖北力邦投資擔(dān)保有限責(zé)任公司

感謝湖北經(jīng)濟(jì)委員會(huì)給湖北力邦投資擔(dān)保有限公司這次機(jī)會(huì)，能作為本次全省中小企業(yè)信用擔(dān)保體系建設(shè)工作座談會(huì)的經(jīng)驗(yàn)交流單位，與銀行﹑擔(dān)保同業(yè)交流﹑學(xué)習(xí)，我們感到萬分榮幸，機(jī)會(huì)難得而寶貴。

一、公司的基本經(jīng)營情況匯報(bào)

自1998年開始中小企業(yè)信用擔(dān)保試點(diǎn)以來，我國中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)迅速發(fā)展，近年來隨著國家各級(jí)政府在信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)建立的步伐加快，以及專業(yè)化商業(yè)性中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)的發(fā)展壯大，在很大程度上緩解了中小企業(yè)融資難的問題，有力地推動(dòng)了我國中小企業(yè)的健康迅速發(fā)展。擔(dān)保業(yè)作為國內(nèi)一個(gè)較為新興的行業(yè)，必將會(huì)隨著中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展呈現(xiàn)出良好的發(fā)展前景，湖北力邦投資擔(dān)保有限公司就是在此歷史背景下成立的。

湖北力邦投資擔(dān)保有限公司成立于2003年11月，注冊(cè)資金人民幣6000萬元，屬民營性質(zhì)的商業(yè)性專業(yè)投資擔(dān)保機(jī)構(gòu)，力邦擔(dān)保公司主要以信用擔(dān)保管理領(lǐng)域經(jīng)營發(fā)展為業(yè)務(wù)重點(diǎn)，采取向合作銀行申請(qǐng)擔(dān)保貸款業(yè)務(wù)額度開展業(yè)務(wù)基本運(yùn)作。公司經(jīng)營宗旨是通過運(yùn)用信用擔(dān)保和投資等經(jīng)濟(jì)手段，架起銀企合作的橋梁，有效解決廣大中小企業(yè)﹑個(gè)人融資難和銀行放款難的“兩難”問題，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，維護(hù)信用體系，同時(shí)為全體股東創(chuàng)造良好的經(jīng)營效益。

商業(yè)化擔(dān)保機(jī)構(gòu)與政府等部門出資設(shè)立的擔(dān)保機(jī)構(gòu)區(qū)別在于市場(chǎng)化運(yùn)作，多元化經(jīng)營，以盈利為目的，其特點(diǎn)是出資社會(huì)化﹑經(jīng)營市

場(chǎng)化﹑內(nèi)控機(jī)制完善﹑利益分配機(jī)制管理﹑市場(chǎng)競爭充分﹑專業(yè)化水平高等。力邦擔(dān)保公司作為商業(yè)性專業(yè)化投資擔(dān)保機(jī)構(gòu)，從成立之初就遵循商業(yè)性專業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的運(yùn)作機(jī)制經(jīng)營運(yùn)作，實(shí)施董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，包括監(jiān)事長﹑總經(jīng)理在內(nèi)的經(jīng)營管理層全部是來自銀行﹑金融類投資公司﹑上市公司等重要崗位人員，具有非常豐富的金融﹑投資等方面的專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。公司現(xiàn)有員工37名，其中本科以上學(xué)歷占70℅，研究生以上學(xué)歷占20℅，董事會(huì)下設(shè)風(fēng)險(xiǎn)控制管理委員會(huì)和投資決策發(fā)展委員會(huì)，專設(shè)業(yè)務(wù)部門有私人業(yè)務(wù)部﹑公司業(yè)務(wù)部﹑市場(chǎng)開發(fā)部、金融咨詢管理部、風(fēng)控管理部、投資項(xiàng)目部和財(cái)務(wù)綜合部。

2004年力邦擔(dān)保公司著重在風(fēng)險(xiǎn)控制體系建設(shè)、營銷渠道建立、銀行等合作銀行網(wǎng)絡(luò)搭建、行業(yè)中品牌樹立等方面開展工作，取得了較為顯著的工作業(yè)績。截止到2004年底，私人類擔(dān)保業(yè)務(wù)總擔(dān)保金額2872.5萬元，共計(jì)268筆，公司類業(yè)務(wù)總擔(dān)保金額2560萬元，共計(jì)6筆，金融管理咨詢類業(yè)務(wù)簽訂企業(yè)及項(xiàng)目18個(gè)。全年實(shí)現(xiàn)擔(dān)保業(yè)務(wù)收益92萬元，金融管理咨詢業(yè)務(wù)收益36萬元，到2004年底無一筆擔(dān)保業(yè)務(wù)發(fā)生逾期和墊款，取得授信及發(fā)生擔(dān)保業(yè)務(wù)合作的銀行7家。

在2004年下半年武漢市政府與國家開發(fā)銀行湖北省分行推出的中小企業(yè)貸款合作業(yè)務(wù)中，力邦擔(dān)保公司積極參與和支持，成為武漢市被國家開發(fā)銀行湖北省分行審核確定的6家擔(dān)保機(jī)構(gòu)中唯一的一家民營擔(dān)保企業(yè)。力邦擔(dān)保公司同時(shí)也是經(jīng)國家發(fā)改委和國家稅務(wù)總局聯(lián)合批準(zhǔn)的湖北省第一批免稅擔(dān)保企業(yè)，在湖北省經(jīng)濟(jì)委員會(huì)發(fā)起設(shè)立的湖北中小企業(yè)信用擔(dān)保協(xié)會(huì)的活動(dòng)中，積極響應(yīng)和支持，成為湖北省中小企業(yè)信用擔(dān)保協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位。

二、公司的風(fēng)險(xiǎn)文化建設(shè)內(nèi)容

銀行經(jīng)營的商品是貨幣，擔(dān)保機(jī)構(gòu)經(jīng)營的商品是風(fēng)險(xiǎn)，因此擔(dān)保評(píng)價(jià)決策的標(biāo)準(zhǔn)和程序、反擔(dān)保措施的合理設(shè)計(jì)、風(fēng)險(xiǎn)控制和風(fēng)險(xiǎn)化解的能力是衡量一家擔(dān)保機(jī)構(gòu)是否專業(yè)的重要標(biāo)準(zhǔn)。力邦擔(dān)保公司從成立之初就非常重視風(fēng)險(xiǎn)控制體系的建立工作，探索建立獨(dú)有的力邦風(fēng)險(xiǎn)文化，它是在擔(dān)保業(yè)務(wù)選擇擔(dān)保初審、評(píng)審決策、檢查監(jiān)控、催收化解的全過程中所形成的占支配地位的習(xí)慣做法、機(jī)構(gòu)安排、思維方式的總和。力邦擔(dān)保公司在具體的風(fēng)險(xiǎn)控制工作中貫徹以下九點(diǎn)工作原則：

（一）擔(dān)保崗位設(shè)置應(yīng)當(dāng)做到分工合理，職責(zé)明確，崗位之間應(yīng)當(dāng)相互配合，相互制約，做到審評(píng)分離。

（二）建立有效的擔(dān)保決策機(jī)制，包括設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)控制管理委員會(huì)。被風(fēng)控委員會(huì)兩次否決的擔(dān)保申請(qǐng)項(xiàng)目，一定時(shí)間內(nèi)不得再次提交風(fēng)控委員會(huì)審議。

（三）根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)大小，金額大小，反擔(dān)保情況，確定不同的審批權(quán)限，審批權(quán)限逐步采用量化風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)。

（四）以風(fēng)險(xiǎn)量化評(píng)估的方法和模型為基礎(chǔ)，開發(fā)和運(yùn)用統(tǒng)一的客戶信用評(píng)級(jí)體系，作為擔(dān)?？蛻暨x擇和項(xiàng)目審批的依據(jù)，并為客戶信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)、監(jiān)管以及制定差別化的擔(dān)保政策提供基礎(chǔ)。

（五）防止對(duì)單一客戶、關(guān)聯(lián)企業(yè)客戶和集團(tuán)客戶風(fēng)險(xiǎn)的高度集中，防止違反原則提供關(guān)系人擔(dān)保和人情擔(dān)保，防止擔(dān)保信貸資金違規(guī)投向高風(fēng)險(xiǎn)領(lǐng)域和用于違法活動(dòng)。

（六）建立統(tǒng)一的擔(dān)保操作規(guī)范，規(guī)定保前調(diào)查，保時(shí)審查，保后監(jiān)管各個(gè)環(huán)節(jié)的工作標(biāo)準(zhǔn)和操作要求。

（七）建立擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制，明確規(guī)定各個(gè)部門，崗位的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

（八）建立在保企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分類管理制度，規(guī)范擔(dān)保貸款質(zhì)量的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和程序，嚴(yán)禁掩蓋不良擔(dān)保貸款的真實(shí)情況，確保擔(dān)保貸款質(zhì)量的真實(shí)性。

（九）注意完善法律手段，重視重大法律問題。

力邦擔(dān)保公司風(fēng)險(xiǎn)控制文化建設(shè)的特色之一主要表現(xiàn)在在保企業(yè)分類管理．擔(dān)保公司要在風(fēng)險(xiǎn)中生存并發(fā)展，必需要穩(wěn)健經(jīng)營，包括穩(wěn)健經(jīng)營的理念，穩(wěn)健經(jīng)營的工作作風(fēng)，穩(wěn)健的操作程序，穩(wěn)健的管理措施．而穩(wěn)健經(jīng)營的前提，是不僅要預(yù)防可能的風(fēng)險(xiǎn)，化解已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，而且要及時(shí)識(shí)別和彌補(bǔ)那些已經(jīng)發(fā)生但尚未實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，即內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)．只有對(duì)在保企業(yè)管理通過連續(xù)分類過程才能及時(shí)了解在保企業(yè)存在的問題，因?yàn)樗檽?dān)保質(zhì)量在擔(dān)保期限內(nèi)的變化情況，便于管理者分析原因，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)采取措施，盡量減少損失．

力邦擔(dān)保公司結(jié)合擔(dān)保行業(yè)的實(shí)際情況，參考銀行的五級(jí)分類標(biāo)準(zhǔn)，制定了一整套在保企業(yè)分類管理的辦法。通過在保企業(yè)分類管理的實(shí)施，為改善初審質(zhì)量提供了依據(jù)，扭轉(zhuǎn)了擔(dān)保業(yè)務(wù)管理中的落后行為，強(qiáng)化和充實(shí)了力邦的風(fēng)險(xiǎn)文化內(nèi)涵。

三.深入業(yè)務(wù)探索創(chuàng)新工作思路

近年來隨著國內(nèi)擔(dān)保行業(yè)的發(fā)展，不僅在擔(dān)保企業(yè)的數(shù)量和擔(dān)保業(yè)務(wù)量上有了較大的增長，在擔(dān)保業(yè)務(wù)品種上也開始呈現(xiàn)多樣化，除了貸款擔(dān)保之外，還出現(xiàn)了商品交易履約擔(dān)保、財(cái)產(chǎn)訴訟保全擔(dān)保、工程建設(shè)履約擔(dān)保、個(gè)人消費(fèi)信貸擔(dān)保等業(yè)務(wù)品種，表明我國擔(dān)保行業(yè)的發(fā)展正步入軌道，中國擔(dān)保行業(yè)雛形已經(jīng)顯現(xiàn)。

力邦擔(dān)保公司在做好傳統(tǒng)貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的同時(shí)，密切關(guān)注隨著市

場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與信用擔(dān)保結(jié)合而產(chǎn)生的更多擔(dān)保業(yè)務(wù)契機(jī)。力邦擔(dān)保公司在業(yè)務(wù)品種開發(fā)上投入了較大的人力和物力，在個(gè)人貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)領(lǐng)域開發(fā)了個(gè)人婚慶消費(fèi)打包貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)、多思英語升級(jí)消費(fèi)貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)等貼近市場(chǎng)和客戶需求的擔(dān)保業(yè)務(wù)品種。在公司類擔(dān)保業(yè)務(wù)方面，除傳統(tǒng)的貸款擔(dān)保外，還成功辦理了訴訟保全擔(dān)保，商品貿(mào)易第三方擔(dān)保等業(yè)務(wù)，積累了寶貴的品種開發(fā)和風(fēng)險(xiǎn)控制的經(jīng)驗(yàn)。２００５年力邦擔(dān)保公司將嘗試性地推出工程建設(shè)履約擔(dān)保業(yè)務(wù)和有較復(fù)雜性的中小科技企業(yè)委托貸款集合擔(dān)保業(yè)務(wù)．

信用擔(dān)保體系是微觀層面的操作，尤其是反擔(dān)保的設(shè)定，是風(fēng)險(xiǎn)控制的重要環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)運(yùn)作是否成功，關(guān)系到整個(gè)信用擔(dān)保體系的風(fēng)險(xiǎn)能否得到有效控制，對(duì)最終能否建立一個(gè)可持續(xù)發(fā)展，風(fēng)險(xiǎn)可控的信用擔(dān)保體系起到關(guān)鍵性作用。

除了在擔(dān)保業(yè)務(wù)品種創(chuàng)新上勇于探索嘗試之外，力邦擔(dān)保公司在反擔(dān)保措施的方案設(shè)計(jì)上也投入了大量精力。多數(shù)申請(qǐng)融資擔(dān)保的中小企業(yè)都存在反擔(dān)保資產(chǎn)不足值、無貸款銀行認(rèn)可的有效反擔(dān)保條件的客觀現(xiàn)實(shí)。如何能在有效控制銀行貸款資金和自身擔(dān)保責(zé)任的安全前提下，架起銀企合作的橋梁，這就要求我們必須在反擔(dān)保措施上靈活多樣，多渠道立體化設(shè)計(jì)反擔(dān)保方案。力邦擔(dān)保公司配備有專職的律師和經(jīng)驗(yàn)豐富的風(fēng)險(xiǎn)控制人員，在反擔(dān)保方案的設(shè)計(jì)上，除了傳統(tǒng)的抵、質(zhì)押外，我們還設(shè)計(jì)了經(jīng)營權(quán)抵押擔(dān)保、浮動(dòng)抵押擔(dān)保、股權(quán)加個(gè)人連帶責(zé)任擔(dān)保、庫存產(chǎn)品加財(cái)務(wù)監(jiān)控?fù)?dān)保、應(yīng)收賬款加財(cái)務(wù)監(jiān)控?fù)?dān)保等反擔(dān)保方式。通過以上反擔(dān)保方式的組合運(yùn)用，真正起到了有效控制風(fēng)險(xiǎn)、提高擔(dān)保業(yè)務(wù)成功率的作用。

四.倡導(dǎo)和積極推進(jìn)業(yè)內(nèi)合作

擔(dān)保行業(yè)在我國還是新生事物，信用擔(dān)保的發(fā)展不僅需要政府的監(jiān)督管理，政策扶持，還需要擔(dān)保機(jī)構(gòu)在自身規(guī)范運(yùn)作的基礎(chǔ)上，強(qiáng)化行業(yè)協(xié)作。我們對(duì)擔(dān)保理論問題的研究還比較浮淺，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)擔(dān)保業(yè)發(fā)展的要求，亟須加強(qiáng)與擔(dān)保同業(yè)在擔(dān)保理論與實(shí)物問題的研究和交流。目前，全國有4000家左右的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，由于成立的時(shí)間不同、資本實(shí)力大小不

一、所處的業(yè)務(wù)領(lǐng)域和具體政策環(huán)境各異，經(jīng)營管理水平參差不齊，業(yè)務(wù)規(guī)范化程度不高，作為一個(gè)行業(yè)的整體社會(huì)形象不能得到正面的體現(xiàn)。同時(shí)，各擔(dān)保機(jī)構(gòu)之間信息溝通與業(yè)務(wù)合作的渠道不暢，雖然在同業(yè)機(jī)構(gòu)的共同倡導(dǎo)下，締結(jié)了旨在促進(jìn)擔(dān)保機(jī)構(gòu)間交流與合作的“中國擔(dān)保業(yè)聯(lián)盟”，但由于各種原因和自身?xiàng)l件的限制，發(fā)揮的作用相當(dāng)有限。因此，我們更有必要在探索中加強(qiáng)交流，互助合作，共同推動(dòng)我國信用擔(dān)保事業(yè)的健康發(fā)展。

展望未來，我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制會(huì)進(jìn)一步完善，國民經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化程度會(huì)更高，擔(dān)保事業(yè)也將會(huì)處在全面成長的新時(shí)期。擔(dān)保行業(yè)的各位同仁們，我們有責(zé)任一起共同努力，抓住機(jī)遇，不斷地推動(dòng)擔(dān)保行業(yè)穩(wěn)定、健康的成長。

湖北力邦投資擔(dān)保有限責(zé)任公司

二OO五年三月二十八日

第二篇：促進(jìn)全市融資性擔(dān)保行業(yè)健康發(fā)展

促進(jìn)全市融資性擔(dān)保行業(yè)健康發(fā)展

實(shí) 施 辦 法

為貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)?2009?36號(hào)）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步明確融資性擔(dān)保業(yè)務(wù)監(jiān)管職責(zé)的通知》（國辦發(fā)?2009?7號(hào)）、《融資性擔(dān)保公司管理暫行辦法》（中國銀行監(jiān)督管理委員會(huì)2010年第3號(hào)令）和《江蘇省政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》（蘇政發(fā)?2010?90號(hào)）等相關(guān)文件精神，根據(jù)《市政府關(guān)于進(jìn)一步加快全市金融業(yè)改革創(chuàng)新發(fā)展的若干意見》，現(xiàn)就進(jìn)一步促進(jìn)全市融資性擔(dān)保行業(yè)健康發(fā)展提出以下實(shí)施辦法。

一、發(fā)揮財(cái)政資金引導(dǎo)作用，促進(jìn)中小企業(yè)健康發(fā)展

（一）從2011年到2013年，市政府每年安排不低于3000萬元的財(cái)政專項(xiàng)資金，對(duì)市重點(diǎn)扶持的擔(dān)保機(jī)構(gòu)給予政策支持。

（二）市重點(diǎn)扶持的擔(dān)保機(jī)構(gòu)是指在我市轄區(qū)內(nèi)注冊(cè)納稅，為我市轄區(qū)內(nèi)注冊(cè)和納稅的中小企業(yè)提供融資性擔(dān)保服務(wù)，注冊(cè)資金不低于5000萬元，當(dāng)年日均擔(dān)保額不低于注冊(cè)資金3倍，且60%以上的擔(dān)保業(yè)務(wù)是面對(duì)中小企業(yè)（不包括房地產(chǎn)開發(fā)）的擔(dān)保機(jī)構(gòu)。

（三）符合條件的擔(dān)保機(jī)構(gòu)于次年第一季度申請(qǐng)上一的補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)資金。

二、調(diào)整資金補(bǔ)助結(jié)構(gòu)，促進(jìn)融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)做強(qiáng)做優(yōu)

（一）繼續(xù)對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)進(jìn)行業(yè)務(wù)補(bǔ)助。對(duì)低于同期銀行貸款利率50%標(biāo)準(zhǔn)收取的擔(dān)保費(fèi)，按照每筆擔(dān)保業(yè)務(wù)的擔(dān)保額給予不高于

2%的補(bǔ)助，對(duì)為科技型中小企業(yè)的擔(dān)保適當(dāng)提高補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)，但幅度不超過0.5個(gè)百分點(diǎn)；年累計(jì)擔(dān)保額較上一的增量部分給予不高于2.5%的補(bǔ)助。對(duì)單筆金額在800萬元以上的業(yè)務(wù)、對(duì)不收取擔(dān)保費(fèi)或收取比例明顯偏低的擔(dān)保業(yè)務(wù)不予補(bǔ)助。

（二）鼓勵(lì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)做大做強(qiáng)。新設(shè)立、增資或重組后的擔(dān)保公司（含境外資本），注冊(cè)資金達(dá)到1億元以上的，年日均擔(dān)保余額達(dá)到注冊(cè)資金5倍后，給予不高于100萬元的獎(jiǎng)勵(lì)，各擔(dān)保機(jī)構(gòu)均只享受一次。

（三）加大風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償力度。擔(dān)保機(jī)構(gòu)在政策扶持期內(nèi)發(fā)生經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)并出現(xiàn)代償損失的，依次沖減已在稅前扣除的擔(dān)保賠償準(zhǔn)備和在稅后利潤中提取的一般風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備，不足沖減部分按據(jù)實(shí)在企業(yè)所得稅稅前扣除。實(shí)際損失扣除用“兩金”清償后的部分，給予30%的補(bǔ)償（對(duì)同一擔(dān)保機(jī)構(gòu)的補(bǔ)償額不超過其累計(jì)擔(dān)保額的1%）。

對(duì)已享受國家、省各項(xiàng)擔(dān)保補(bǔ)助資金的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，市財(cái)政僅就應(yīng)享受市財(cái)政補(bǔ)助數(shù)減去已享受國家、省補(bǔ)助數(shù)50%的差額進(jìn)行補(bǔ)助，原則上最高不超過500萬元。

如擔(dān)保機(jī)構(gòu)所需各項(xiàng)政策補(bǔ)助資金超過市政府安排的可用專項(xiàng)資金時(shí)，相應(yīng)進(jìn)行等比例調(diào)整（風(fēng)險(xiǎn)損失補(bǔ)償除外）。

擔(dān)保機(jī)構(gòu)違反國家監(jiān)管部門法律法規(guī)，違規(guī)經(jīng)營業(yè)務(wù)，不得享受上述資金補(bǔ)貼獎(jiǎng)勵(lì)政策。從整改完畢的次年起，方可申請(qǐng)享受。

三、爭取和落實(shí)國家和省的相關(guān)政策，為擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)

（一）繼續(xù)落實(shí)好中小企業(yè)信用擔(dān)保（再擔(dān)保）機(jī)構(gòu)稅收優(yōu)惠政策。根據(jù)中小企業(yè)信用擔(dān)保（再擔(dān)保）機(jī)構(gòu)擔(dān)?；蛟贀?dān)保業(yè)務(wù)收

入免征三年?duì)I業(yè)稅政策，對(duì)符合規(guī)定的中小企業(yè)信用擔(dān)保（再擔(dān)保）機(jī)構(gòu)做好營業(yè)稅免征的初審、公示、推薦和監(jiān)管等工作。

（二）開展貸款擔(dān)保業(yè)務(wù)的中小企業(yè)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)，應(yīng)按照不低于當(dāng)年年末責(zé)任余額1%的比例計(jì)提擔(dān)保賠償準(zhǔn)備，按照不超過當(dāng)年擔(dān)保費(fèi)收入50%比例計(jì)提未到期責(zé)任準(zhǔn)備，各項(xiàng)準(zhǔn)備金稅前扣除政策按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（三）擔(dān)保機(jī)構(gòu)開展擔(dān)保業(yè)務(wù)中涉及房產(chǎn)、土地、車輛、船舶、設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)、股權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)等抵押物登記和出質(zhì)登記，凡符合要求的，登記部門要按照有關(guān)規(guī)定為其辦理相關(guān)登記手續(xù)。擔(dān)保機(jī)構(gòu)可以查詢、抄錄或復(fù)印與擔(dān)保合同和客戶有關(guān)的登記資料，登記部門要提供便利。登記部門要簡化程序、提高效率，對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)辦理代償、清償、過戶等手續(xù)的費(fèi)用，按國家有關(guān)規(guī)定予以減免。在辦理有關(guān)登記手續(xù)過程中，不得指定評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)抵押物（質(zhì)押物）進(jìn)行強(qiáng)制性評(píng)估。對(duì)于房產(chǎn)、土地等價(jià)值重大的資產(chǎn)，若一次抵押尚有余額，應(yīng)積極配合相關(guān)擔(dān)保機(jī)構(gòu)開展二次抵押。

（四）市及區(qū)縣金融服務(wù)管理部門要積極與人民銀行、銀監(jiān)等部門協(xié)調(diào)配合，引導(dǎo)和促進(jìn)擔(dān)保機(jī)構(gòu)與合作銀行轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，創(chuàng)新合作方式，拓展合作領(lǐng)域。要按照市場(chǎng)化原則，依據(jù)雙方風(fēng)險(xiǎn)防范與控制能力，合理確定擔(dān)保放大倍數(shù)和收費(fèi)區(qū)間，逐步建立合作銀行與擔(dān)保機(jī)構(gòu)雙方“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”、“利益共享”、“信息共通”機(jī)制，攜手防范和化解信貸與擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，共同促進(jìn)合作銀行與擔(dān)保機(jī)構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。

四、落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管制度，推動(dòng)融資性擔(dān)保行業(yè)規(guī)范健康發(fā)展

（一）成立融資性擔(dān)保行業(yè)發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組，建立、完善各

區(qū)縣、國家級(jí)開發(fā)區(qū)融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)監(jiān)管服務(wù)工作網(wǎng)絡(luò)，保證全市融資性擔(dān)保行業(yè)規(guī)范快速發(fā)展。

（二）擔(dān)保機(jī)構(gòu)開展經(jīng)營活動(dòng)，不低于實(shí)收資本60%的貨幣資金可用于存出保證金、銀行存款，以及投資國債、金融證券及大型企業(yè)債務(wù)融資工具等信用等級(jí)較高的固定收益類金融產(chǎn)品。收取的企業(yè)保證金應(yīng)存入銀行專戶，不得挪作他用，擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)任一被擔(dān)保項(xiàng)目收取的保證金比例不得超過20%；在銀行的存出保證金與收取企業(yè)保證金之比，任何時(shí)點(diǎn)上均不低于2∶1。

（三）擔(dān)保機(jī)構(gòu)不得為其母公司或子公司提供融資性擔(dān)保，不得與自身存在股權(quán)關(guān)系的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營活動(dòng)提供融資性擔(dān)保。

（四）擔(dān)保機(jī)構(gòu)對(duì)單個(gè)被擔(dān)保人提供的融資性擔(dān)保責(zé)任余額在任何時(shí)點(diǎn)上不得超過凈資產(chǎn)的10%，對(duì)單個(gè)被擔(dān)保人及其關(guān)聯(lián)方提供的融資性擔(dān)保責(zé)任余額在任何時(shí)點(diǎn)上不得超過凈資產(chǎn)的15%,對(duì)單個(gè)被擔(dān)保債券發(fā)行提供擔(dān)保責(zé)任余額在任何時(shí)點(diǎn)上不得超過凈資產(chǎn)的30%。

（五）加強(qiáng)擔(dān)保機(jī)構(gòu)資金管理，嚴(yán)禁擔(dān)保機(jī)構(gòu)挪用和違規(guī)投資，嚴(yán)禁帳外收取被擔(dān)保企業(yè)費(fèi)用。

（六）擔(dān)保機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格執(zhí)行《擔(dān)保企業(yè)會(huì)計(jì)核算辦法》，聘請(qǐng)信譽(yù)良好的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)，并及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)送有關(guān)財(cái)務(wù)經(jīng)營資料。

（七）擔(dān)保機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)企業(yè)制度建設(shè)，完善法人治理結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)內(nèi)部規(guī)章建設(shè)，嚴(yán)格業(yè)務(wù)流程控制，特別是要加強(qiáng)在保業(yè)務(wù)的后續(xù)跟蹤管理、落實(shí)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

（八）加強(qiáng)行業(yè)信用管理與服務(wù)。擔(dān)保機(jī)構(gòu)要認(rèn)真參與信用等級(jí)評(píng)定工作，征信管理部門應(yīng)當(dāng)將融資性擔(dān)保公司的有關(guān)信息納入征信管理體系，并未融資性擔(dān)保公司查詢相關(guān)信息提供服務(wù)。

五、充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)功能，促進(jìn)擔(dān)保行業(yè)自律

（一）市信用擔(dān)保行業(yè)協(xié)會(huì)要加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)代表性。配備專門工作人員，建立合理收費(fèi)制度，提高各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)能力。

（二）積極開展各項(xiàng)協(xié)會(huì)活動(dòng)，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)和對(duì)外交流，促進(jìn)行業(yè)管理制度建設(shè)、企業(yè)文化建設(shè)和業(yè)務(wù)方式創(chuàng)新。

（三）加強(qiáng)行業(yè)發(fā)展研究工作，反映行業(yè)發(fā)展規(guī)律和要求，維護(hù)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益，推動(dòng)行業(yè)制度建設(shè)，促進(jìn)全行業(yè)健康規(guī)范發(fā)展。

（四）做好行業(yè)統(tǒng)計(jì)分析工作。市信用擔(dān)保協(xié)會(huì)要按時(shí)對(duì)全市融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并有的放矢地提出工作建議。

（五）市信用擔(dān)保協(xié)會(huì)要配合有關(guān)部門，進(jìn)一步深化政銀企多邊合作關(guān)系，促進(jìn)融資擔(dān)保業(yè)務(wù)增長，支持擔(dān)保機(jī)構(gòu)更快發(fā)展。

六、附則

（一）本辦法由市金融辦會(huì)同市財(cái)政等部門負(fù)責(zé)解釋。

（二）本辦法自2011年1月1日起施行，有效期至2013年12月31日。

皖將建擔(dān)保行業(yè)信用評(píng)級(jí)制度 規(guī)范行業(yè)發(fā)展

安徽省政府近日轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)我省融資性擔(dān)保行業(yè)規(guī)范發(fā)展意見的通知》，將規(guī)范我省擔(dān)保行業(yè)發(fā)展，并力爭在2015年打造一個(gè)資本金超50億元的“擔(dān)保航母”。

據(jù)了解，我省將鼓勵(lì)發(fā)展融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)，構(gòu)建以實(shí)收資本億元以上融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)為主體的多層次、差別化的融資性擔(dān)保體系。這個(gè)體系的目標(biāo)是：力爭到2015年，全省有1個(gè)資本金超50億元、各設(shè)區(qū)市有1個(gè)以上超5億元、各縣有1個(gè)以上超1億元的融資性擔(dān)保機(jī)構(gòu)。

另外據(jù)了解，我省監(jiān)管部門將建立起融資性擔(dān)保行業(yè)信用評(píng)級(jí)制度，評(píng)級(jí)結(jié)果將納入人民銀行企業(yè)信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫和省聯(lián)合征信中心數(shù)據(jù)庫，向社會(huì)公布并供免費(fèi)查詢。

第三篇：推動(dòng)班組建設(shè) 促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展

推動(dòng)班組建設(shè) 促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展

【摘 要】班組建設(shè)是一項(xiàng)筑基工程，是企業(yè)管理的基礎(chǔ)。加強(qiáng)班組建設(shè)是增強(qiáng)企業(yè)活力、提高企業(yè)競爭力、促進(jìn)企業(yè)又好又快發(fā)展、成就卓越企業(yè)的重要抓手。面對(duì)日益激烈的競爭環(huán)境，班組建設(shè)的重要性日益突顯。本文通過系統(tǒng)梳理班組建設(shè)的核心內(nèi)容，科學(xué)構(gòu)建班組建設(shè)的組織體系，充分利用班組建設(shè)的載體，建立班組建設(shè)的長效機(jī)制，避免班組建設(shè)流于形式，切實(shí)將班組建設(shè)融入企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中，全面推進(jìn)卓越班組建設(shè)。

【關(guān)鍵詞】建設(shè)；班組文化；促進(jìn)

班組作為企業(yè)最基層的組織，是企業(yè)從事生產(chǎn)技術(shù)經(jīng)營活動(dòng)和思想政治工作的基本單位，是企業(yè)的細(xì)胞、基礎(chǔ)。企業(yè)要想快速發(fā)展，一個(gè)活力且具有團(tuán)隊(duì)凝聚力和創(chuàng)新力的班組是基本前提，因此搞好班組管理工作，支持信任班組長，并充分發(fā)揮班組長在班組建設(shè)中的帶頭作用，才能夠讓企業(yè)的管理工作起到事半功倍的作用，從這點(diǎn)上來看，加強(qiáng)企業(yè)的班組建設(shè)對(duì)企業(yè)發(fā)展的推動(dòng)作用十分明顯，實(shí)際上在企業(yè)的品牌建設(shè)中同樣非常明顯，本文通過分析班組建設(shè)在發(fā)展企業(yè)的重要作用，并簡單分析了當(dāng)前企業(yè)在班組建設(shè)中存在的問題，并在此基礎(chǔ)上提出了幾點(diǎn)完善的措施。加強(qiáng)班組建設(shè)要重視全員參與，搞好班組成員的團(tuán)結(jié)

班組建設(shè)不僅是班長個(gè)人的事情，更是班組全體成員的事情，必須要充分調(diào)動(dòng)起班組成員的積極性。一個(gè)班組，最重要的就是團(tuán)結(jié)，最需要的就是凝聚力。而關(guān)心班員生活是抓好各項(xiàng)工作的重要基礎(chǔ)，是班組成員之間相互團(tuán)結(jié)的紐帶。物質(zhì)生活我們暫且不說，精神生活的貧困也會(huì)讓人精神空虛，人心不穩(wěn)，“窮則思變”，但“變”卻不一定“通”，所以很有必要加以關(guān)心。生活中遇到不順心的事在所難免，如果鬧著情緒來工作，顯然不能很好的完成工作安排，影響工作質(zhì)量，一些問題就會(huì)接踵而來。班長要用心觀察班員的狀態(tài)，及時(shí)引導(dǎo)他們正確地看問題，要引導(dǎo)他們做對(duì)的事情并把事情做對(duì)，在失誤和挫折面前，用樂觀的心態(tài)、發(fā)展的眼光看問題，分析問題原因，掌握改進(jìn)之道，通過溝通，自我反省，積蓄經(jīng)驗(yàn)，把工作做得更實(shí)更好。同時(shí)可以多多舉行一些班組娛樂活動(dòng)，豐富班員的精神生活。加強(qiáng)班組建設(shè)要重視學(xué)習(xí)型班組的建設(shè)

班組建設(shè)要持之以恒就必須加強(qiáng)學(xué)習(xí)，才能提供可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。這就要求每一名職工必須加強(qiáng)業(yè)務(wù)理論、操作技能的學(xué)習(xí)，提高業(yè)務(wù)知識(shí)技能和文明服務(wù)水平；加強(qiáng)科學(xué)文化知識(shí)的學(xué)習(xí)，陶冶情操，提升自身修養(yǎng)。用掌握的知識(shí)解決工作中出現(xiàn)的問題，做到學(xué)以致用，要善于總結(jié)工作中的經(jīng)驗(yàn)并上升為理論，提出自己的見解。做到有目的的學(xué)習(xí)，不能只為學(xué)而學(xué)，防止學(xué)習(xí)和解決問題相脫離。提高業(yè)務(wù)素質(zhì)是做好各項(xiàng)工作的必要條件和堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。“榜樣的力量是無窮的”，“火車跑得快，全靠車頭帶”。所以班長首先得以身作則，有過硬的業(yè)務(wù)水準(zhǔn)，才能做好模范帶頭作用，才能比較權(quán)威地檢查全班人員的工作質(zhì)量操作規(guī)范，才能發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)準(zhǔn)確地處理。班長應(yīng)以實(shí)際行動(dòng)帶動(dòng)班組成員全面提高業(yè)務(wù)知識(shí)，把知識(shí)點(diǎn)盡可能地分門別類，幫助組員熟悉掌握。也可以結(jié)合實(shí)際工作，有目的的開展如業(yè)務(wù)交流、技術(shù)探討等活動(dòng)，使班組內(nèi)形成“比、學(xué)、趕、幫、超”的工作氛圍，還可以鼓勵(lì)員工不斷地自我充值，不斷地豐富文化內(nèi)涵，那樣每個(gè)組員都會(huì)感覺到其實(shí)工作也不是那么枯燥乏味，每一天都是不同的一天，都是上進(jìn)的一天，是收獲的一天，都會(huì)感受到成長與發(fā)展的快樂。加強(qiáng)班組建設(shè)要重視班員思想建設(shè)以及搞好群眾關(guān)系

加強(qiáng)思想文化建設(shè)是做好各項(xiàng)工作的必要前提和根本保證?！八枷胧侨说撵`魂”。思想健康靈魂才健康。班長要帶頭樹立正確的人生觀和世界觀，不輕視自己的能力，也不輕視自己的崗位。其實(shí)不管崗位如何，大家都要確信，我們的工作是有利于企業(yè)，有利于社會(huì)的。要認(rèn)識(shí)到自己工作的重要性，以本職工作為榮，以盡職盡責(zé)為榮。強(qiáng)化班組安全從嚴(yán)管理，提高戰(zhàn)斗力

安全工作是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工程，必須做到常抓不懈。班組堅(jiān)持開展工作標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定和“安全互查活動(dòng)”。對(duì)規(guī)范班里職工作業(yè)行為、提升職工安全技能、夯實(shí)車間安全管理工作中起到了很好的作用。具體內(nèi)容如下：

（1）班組標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定工作。班組工作標(biāo)準(zhǔn)是安全標(biāo)準(zhǔn)化管理重要的一個(gè)組成部分。在班組安全從嚴(yán)管理工作中，統(tǒng)一了思想，使之變?yōu)樽杂X地行動(dòng)，使班里職工熟悉了從嚴(yán)管理是維持正常工作持續(xù)，養(yǎng)成良好的工作習(xí)慣是保證安全生產(chǎn)的重要措施，是對(duì)他們高度負(fù)責(zé)的體現(xiàn)。

（2）“安全互查”活動(dòng)，即由不同的工序或崗位間相互開展安全檢查活動(dòng)，指出該職工的不足和不對(duì)，這種活動(dòng)形式，有利于職工發(fā)現(xiàn)一些熟視無睹的安全隱患。以上兩個(gè)方面貴在堅(jiān)持。

【參考文獻(xiàn)】

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第四篇：規(guī)范市場(chǎng)行為促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展

規(guī)范市場(chǎng)行為 促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展

——關(guān)于越秀區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展情況分析

1999年，福利分房制度的終止與貨幣分房制度的啟動(dòng)，使商品房市場(chǎng)的潛在需求得到釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍。2004年以來，全國房價(jià)持續(xù)走高，特別是廣州、南京、杭州等城市，樓價(jià)飆升百分之三十以上。為此，今年上半年，國務(wù)院先后推出了“國六條”、“國十五條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行降溫。綜觀調(diào)控措施，主要針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和“炒房族”，而忽略了另一根源——房地產(chǎn)中介。在上海，甚至出現(xiàn)幾家中介聯(lián)合起來，在開發(fā)商剛剛開盤后，即悉數(shù)吃下所余房子，再抬高房價(jià)推向二手房市場(chǎng)牟取暴利。因此，切實(shí)落實(shí)國務(wù)院穩(wěn)定房價(jià)的精神，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的規(guī)范管理，理應(yīng)成為“組合拳”的一項(xiàng)重要舉措。本文利用2004年第一次全國經(jīng)濟(jì)普查資料，結(jié)合2005年有關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)越秀區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，為今后進(jìn)一步規(guī)范及發(fā)展我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)提供一些參考依據(jù)。

一、房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的活動(dòng)

房地產(chǎn)中介不僅填平了產(chǎn)權(quán)人與臵業(yè)者之間的“地點(diǎn)性間隔”、“時(shí)間性間隔”和“社會(huì)性（所有權(quán)）間隔”，而且還形成了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)散效應(yīng)和波及效應(yīng)，是房屋商品形態(tài)變化運(yùn)動(dòng)過程中各種關(guān)系的集合。由于房地產(chǎn)自身的高成 本、不可移動(dòng)性、融資的需要和市場(chǎng)信息不對(duì)稱等一系列特征，使得房地產(chǎn)與其他商品比較起來更需要借助中介來實(shí)現(xiàn)價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作過程中大致可分為四個(gè)階段（見圖1），從圖中的運(yùn)作過程中可以看出，房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括咨詢、金融中介、經(jīng)紀(jì)代理、評(píng)估、物業(yè)管理等始終滲透于市場(chǎng)運(yùn)作的各個(gè)階段，是房地產(chǎn)市場(chǎng)順暢運(yùn)作的基本保證。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展越成熟，與中介服務(wù)活動(dòng)的結(jié)合就越緊密。

二、我區(qū)房地產(chǎn)中介概況

（一）各項(xiàng)指標(biāo)均位居市屬各區(qū)首位

根據(jù)第一次全國經(jīng)濟(jì)普查資料（以下簡稱經(jīng)普）顯示，我區(qū)房地產(chǎn)中介的各項(xiàng)指標(biāo)均位居市屬各區(qū)首位。從房地產(chǎn)中介法人單位數(shù)看，我區(qū)排名第一，共有473家，幾乎占了廣州市房地產(chǎn)中介法人單位數(shù)的四成（見圖2）；從主營業(yè)務(wù)收入情況看，我區(qū)排名首位，達(dá)8.75億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他市屬各區(qū)（見圖3）；從從業(yè)人員人數(shù)來看，我區(qū)的從業(yè)人數(shù) 達(dá)0.75萬人，占據(jù)了廣州市房地產(chǎn)中介人數(shù)的大半壁江山（見圖4）。房地產(chǎn)中介密集分布在越秀的主要原因是我區(qū)屬于典型的老城區(qū)，又是中心城區(qū)，人口密集，拆遷成本高，地少新房少。

2004年各區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)法人單位比重圖南沙區(qū), 0.25%蘿崗區(qū), 0.83%番禺區(qū), 5.25%黃埔區(qū), 1.75%白云區(qū), 6.01%天河區(qū),18.68%海珠區(qū),16.76%荔灣區(qū), 8.09%花都區(qū), 1.17%增城市, 1.58%從化市, 0.17%越秀區(qū),39.45%圖2

2004年各區(qū)房地產(chǎn)中介主營業(yè)收入比較圖*********0100000越秀荔灣海珠天河白云黃埔番禺花都蘿崗增城***0單位:萬元***250005800

圖3 3 2004年各區(qū)房地產(chǎn)中介從業(yè)人數(shù)比重圖番禺, 2.99%黃埔, 0.75%白云, 2.99%天河, 23.88%花都, 0.75%蘿崗, 0.75%增城, 0.75%越秀, 55.97%海珠, 7.46%荔灣, 3.73%

圖4

（二）房地產(chǎn)中介總量不斷擴(kuò)大

我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)數(shù)量在房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的十幾年中迅速增加。1996年我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)僅有131家，根據(jù)經(jīng)普數(shù)據(jù)顯示，2004年我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)達(dá)473家，下屬分支機(jī)構(gòu)264家。我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)的數(shù)量平均每年以17.41%的速度遞增（見圖5）。

1996年-2004年房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)圖***0累計(jì)開業(yè)數(shù)量(家)1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年******3 圖5

（三）內(nèi)資投資獨(dú)占鰲頭

按登記注冊(cè)類型分，我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)由內(nèi)資、港澳臺(tái)商投資、外商投資三類企業(yè)組成。根據(jù)經(jīng)普資料統(tǒng)計(jì)，越秀473家房地產(chǎn)中介企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)有449家，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重高達(dá) 94.93%，從業(yè)人員人數(shù)為4441人，占整個(gè)行業(yè)比重的58.85%。其中，私營有限責(zé)任公司有318家，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的67.23%，從業(yè)人員人數(shù)為3381人，占整個(gè)行業(yè)比重的44.81%；港澳臺(tái)商投資公司有9家，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的1.9%，從業(yè)人員人數(shù)為1898人，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的25.45%；外商投資企業(yè)15家,占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的3.17%，從業(yè)人員人數(shù)為1207人，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的16%（見圖6）。從企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員數(shù)量兩項(xiàng)指標(biāo)來看，內(nèi)資投資企業(yè)均排首位，從數(shù)量上獨(dú)占鰲頭。但從所占比重分析，港澳臺(tái)商及外商投資企業(yè)的規(guī)模明顯優(yōu)于內(nèi)資企業(yè)。

2004年房地產(chǎn)中介行業(yè)投資成分比重圖港澳臺(tái)商投資, 1.90%外商投資,3.17%內(nèi)資,94.93% 圖6

（四）呈現(xiàn)中小規(guī)模企業(yè)為主的行業(yè)格局

目前，我區(qū)房地產(chǎn)中介明顯呈現(xiàn)以中小規(guī)模企業(yè)為主的行業(yè)格局。根據(jù)經(jīng)普有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)格局中，中小規(guī)模企業(yè)數(shù)量多、比重大，其中房地產(chǎn)中介行業(yè)營業(yè)收入1百萬以下的企業(yè)比重高達(dá)81%（見圖7），營業(yè)收入1千萬-2千萬的企業(yè)及2千萬以上的企業(yè)比重總共才4%。整個(gè)行業(yè)尚處于初級(jí)發(fā)展和不成熟的階段，需要進(jìn)一步加大扶持和引導(dǎo)力度。

2004年房地產(chǎn)中介行業(yè)營業(yè)收入比重圖1千萬-2千萬2% 5百萬-1千萬3%2千萬及以上2%1百萬-5百萬12%1百萬以下81%2千萬及以上1百萬-5百萬1千萬-2千萬1百萬以下 5百萬-1千萬

圖7

（五）二手房交易穩(wěn)步發(fā)展

我區(qū)具有優(yōu)越的地域優(yōu)勢(shì)，成熟的生活氛圍、繁華的商業(yè)環(huán)境、優(yōu)越的名校資源對(duì)投資者和臵業(yè)者都具有極大的吸引力，但因?yàn)槲覅^(qū)一直屬于市中心城區(qū)，人口密集，拆遷成本高，又受土地規(guī)劃限制，使得一手樓供應(yīng)非常有限。導(dǎo)致我區(qū)的新房價(jià)格一路走高，2004年我區(qū)新房每平米的均價(jià)已經(jīng)突破萬元。而二手房因?yàn)闃驱g偏長，又是單體樓居多，價(jià)格逐年下降。整個(gè)區(qū)域新房、二手房交易價(jià)格呈現(xiàn)出逐年拉 開差距的態(tài)勢(shì)（見圖8）。受上述種種因素影響，眾多投資者和臵業(yè)者選擇在我區(qū)購買二手房。近幾年來，我區(qū)二手房交易呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)。（見圖9）。

2001年-2005年越秀區(qū)新房、二手房價(jià)格走勢(shì)比較圖***000400020000新房價(jià)格(單位:元/㎡)二手房價(jià)格(單位:元/㎡2001年907452492002年928042412003年911041542004年1095041772005年104514096

圖8 2001-2005年越秀區(qū)二手房屋交易面積趨勢(shì)圖403020100交易面積（單位：萬平方米）2001年12.682002年23.322003年33.352004年35.152005年34.42

圖9

三、存在問題

（一）品牌企業(yè)相對(duì)較少

由于投資成本低，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低，致使素質(zhì)不高的企 業(yè)相對(duì)過多，品牌企業(yè)相對(duì)較少，一些品牌大規(guī)模經(jīng)營的企業(yè)，其單個(gè)的門店也常常被同一區(qū)域內(nèi)更多無品牌且不規(guī)范執(zhí)業(yè)的小店所包圍，經(jīng)?？梢钥吹轿覅^(qū)某地段房地產(chǎn)中介多過“米鋪”的現(xiàn)象，沖淡了規(guī)范經(jīng)營企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)。不規(guī)范企業(yè)利用低成本的低價(jià)服務(wù)，凸現(xiàn)規(guī)范經(jīng)營企業(yè)的高成本劣勢(shì)，搶奪招攬顧客，使得市場(chǎng)存在“優(yōu)不勝、劣不汰”的無序競爭現(xiàn)象。

（二）法律法規(guī)體系不完善

1、現(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)管理法》是僅有的一部具有嚴(yán)格意義的法律法規(guī)。之后相繼出臺(tái)的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》雖然對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立、中介服務(wù)人員的資質(zhì)進(jìn)一步加以嚴(yán)格規(guī)定,對(duì)中介違規(guī)行為進(jìn)行了部分列舉,在罰則中對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員分別進(jìn)行了規(guī)范，但都還不是嚴(yán)格意義上的法律法規(guī)。

2、在房地產(chǎn)中介設(shè)立方面，房地產(chǎn)主管部門的審查和工商部門在登記方面的規(guī)定并不一致?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》要求設(shè)立中介機(jī)構(gòu)先到房地產(chǎn)主管部門審查，才能到工商部門登記，而依據(jù)《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》工商部門對(duì)中介機(jī)構(gòu)登記不需要主管部門的審查。這造成房地產(chǎn)中介 1

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1994 年7月5日第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過 國家工商行政管理局1995年第36號(hào)，1998年12月3日修訂 3建設(shè)部令1996 年第50 號(hào), 2001 年8月15 日修訂 4 2002 年5月23 日,建設(shè)部、國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部等七部委聯(lián)合下發(fā) 機(jī)構(gòu)中，絕大多數(shù)未經(jīng)過房地產(chǎn)主管部門審查而直接到工商部門登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，這在一定程度上造成了房地產(chǎn)中介服務(wù)人員素質(zhì)差，專業(yè)水平低的現(xiàn)狀。

3、房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的國門已經(jīng)打開，目前涉及房地產(chǎn)中介咨詢業(yè)對(duì)外開放管理的涉外服務(wù)貿(mào)易類法規(guī)只有《對(duì)外貿(mào)易法》、《指導(dǎo)外商投資方向暫行規(guī)定限制》及《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》。而這個(gè)領(lǐng)域其他的涉外法規(guī)管理法規(guī)條例則幾乎是空白。

4、現(xiàn)有的制度滯后。現(xiàn)有的傭金收取都是根據(jù)計(jì)價(jià)格[1995]971號(hào)文《國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》的有關(guān)內(nèi)容，即房屋買賣代理收費(fèi)的，按成交價(jià)格總額的0.5%-2.5%計(jì)收，實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價(jià)格的3%。此規(guī)定至今已經(jīng)10年有余了，與日益增長的經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，且沒有明確最高限額3%是單方還是雙方。導(dǎo)致房屋中介大打“擦邊球”，通常做法是房地產(chǎn)中介對(duì)買方收取3%，賣方收取2%。經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，這一做法高達(dá)90%。從區(qū)物價(jià)部門相關(guān)人員處了解，大部分房地產(chǎn)中介價(jià)格投訴都集中在傭金收取糾紛上。

（三）違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生

1、過度炒作“樓花”?！皹腔ā钡倪^度炒作主要是一些中介代理企業(yè)的員工，在開發(fā)商預(yù)售許可證下來前，利用各 種關(guān)系訂下多套房子，然后等到價(jià)格上漲后，簽正式《商品房預(yù)售合同》前再拋出。向接盤的購房者收取認(rèn)購協(xié)議書上約定的價(jià)格與雙方達(dá)成一致的價(jià)格之間的差價(jià)。炒“樓花”，扭曲了市場(chǎng)的價(jià)格信號(hào)，擾亂了市場(chǎng)正常的供需秩序，助長了價(jià)格的過度上漲。

2、利用職業(yè)便利欺詐。中介經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)良莠不齊，部分有意隱瞞重要信息。諸如對(duì)于房屋質(zhì)量、房屋產(chǎn)權(quán)及其他權(quán)利設(shè)定等影響房地產(chǎn)交易的重要信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為促成交易而故意隱瞞這些信息，從而引起很多糾紛。

（四）監(jiān)管有待加強(qiáng)

目前，房地產(chǎn)中介行業(yè)處于一個(gè)管理松散、缺乏約束的階段。據(jù)區(qū)物價(jià)檢查所價(jià)格舉報(bào)中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，凡消費(fèi)者舉報(bào)經(jīng)查實(shí)后，基本以退款為主，作出處罰的比例相當(dāng)少，這主要是由于物價(jià)、房管和工商三個(gè)行政部門在糾紛發(fā)生時(shí)往往不能聯(lián)合執(zhí)法造成的。正因?yàn)檫`規(guī)操作成本低，市場(chǎng)中不少中介公司敢于亂收費(fèi)、違規(guī)交易。同時(shí)，行業(yè)協(xié)會(huì)也缺乏自律性監(jiān)管，沒有充分發(fā)揮自身的作用。

（五）網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)有待加強(qiáng)

目前我區(qū)絕大部分房地產(chǎn)中介沒有網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，只有為數(shù)極少的房地產(chǎn)中介（如中原、滿堂紅等）有網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營理念，但系統(tǒng)及配套功能不夠強(qiáng)大，只是處于上傳信息的初級(jí)階段，尚未發(fā)展成電子商務(wù)。如沒有引入SIS（集成系統(tǒng)）、MLS（多重上市系統(tǒng)）、MMC（中央帳戶管理和信貸管理中心）等網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。從側(cè)面反映出房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展還不成熟，還有很大的發(fā)展空間。

四、發(fā)展趨勢(shì)分析

國家陸續(xù)推出的宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)中介公司影響較大，房地產(chǎn)中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤量的變化及買方的觀望狀態(tài)，還有房地產(chǎn)信貸資金的緊縮對(duì)交易產(chǎn)生影響。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年“六一”以來，二手房成交量萎縮了20%至30%。這些影響對(duì)品牌連鎖的大公司可能會(huì)小一點(diǎn)，但是一些實(shí)力不足的小中介可能會(huì)在這次調(diào)控中被淘汰出局。同時(shí)，中介公司的拓展受到影響，預(yù)期增速會(huì)放緩。

根據(jù)其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在成熟的房屋市場(chǎng)中，二手房的交易量往往大幅超過新房的交易量。粗略估計(jì)，美國的房屋市場(chǎng)交易中，二手房交易與新房交易之比是3∶1，香港則高達(dá)5∶1，一些西歐的房地產(chǎn)市場(chǎng)，二手房交易更是占了交易總量的95%以上。目前，廣州市還處在大眾繼續(xù)改善居住條件，城市化快速發(fā)展的時(shí)期，新房在一定程度上解決了長期以來福利住房制度和目前高速城市化所導(dǎo)致的住房嚴(yán)重緊缺問題。由于我區(qū)是典型的老城區(qū)，受地域限制，未開發(fā)的土地少，各項(xiàng)配套設(shè)施完善?？梢灶A(yù)見，在整個(gè)廣州市屬各區(qū)中，我區(qū)將率先成為二手房交易量大幅超過新房交 易量的區(qū)域，房地產(chǎn)中介在我區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)中扮演的角色將越來越重要。

根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)公布的一份調(diào)查報(bào)告顯示，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)的70多萬名成員中，60%的經(jīng)紀(jì)人使用電子郵件與顧客聯(lián)系，60%的房地產(chǎn)公司在因特網(wǎng)上建有網(wǎng)址，72%的房地產(chǎn)公司通過因特網(wǎng)做成生意。根據(jù)最新的第15次中國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，我國的上網(wǎng)計(jì)算機(jī)總數(shù)達(dá)到了4160萬臺(tái)，是1997年10月第一次調(diào)查結(jié)果29.9萬臺(tái)的139.1倍；我國的上網(wǎng)用戶總?cè)藬?shù)為9400萬人，是1997年10月第一次調(diào)查結(jié)果62萬上網(wǎng)用戶人數(shù)的151.6倍，兩者的增長速度均位于世界前列。近年來，廣州頗具規(guī)模的房地產(chǎn)中介開始有網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營理念，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)運(yùn)而生，發(fā)展非?？臁＜翌A(yù)測(cè)，“鼠標(biāo)+水泥式”的新型主體占據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)將是未來的發(fā)展趨勢(shì)。

從長遠(yuǎn)來看，房屋二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展是不可避免的趨勢(shì)，并且其市場(chǎng)主導(dǎo)能力和市場(chǎng)空間將日趨龐大。但是，中介還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到它應(yīng)該發(fā)揮的作用。有鑒于此，有必要對(duì)房地產(chǎn)中介的功能定位進(jìn)行重新整理提升，積極借鑒和引進(jìn)國際中介的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的成熟與發(fā)展。下面提出進(jìn)一步促進(jìn)房屋二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干建議，以供參考。

五、幾點(diǎn)建議

（一）完善法律法規(guī)體系

西方國家之所以有較為發(fā)達(dá)的中介行業(yè),就是法制比較健全。美國是世界上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的國家,其中介服務(wù)業(yè)十分發(fā)達(dá),形成了較為完善的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系。戰(zhàn)后的日本積極學(xué)習(xí)美國經(jīng)驗(yàn),根據(jù)本國實(shí)際情況及時(shí)制定了自己的房地產(chǎn)中介法規(guī),如《房地產(chǎn)交易業(yè)法》,使得日本中介業(yè)得以規(guī)范發(fā)展。有鑒于此，我區(qū)應(yīng)加大調(diào)研力度，進(jìn)一步了解掌握區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)中介的第一手材料，針對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)經(jīng)營活動(dòng)的各類業(yè)務(wù)、各個(gè)環(huán)節(jié)，積極向上級(jí)部門建議，制訂一整套規(guī)范管理、可操作性強(qiáng)的法規(guī)和制度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)的準(zhǔn)入制度和資質(zhì)審核, 規(guī)范房地產(chǎn)中介的管理，使房地產(chǎn)中介市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)“有法可依”。

（二）加大監(jiān)管力度

1、建議房地產(chǎn)管理部門建立企業(yè)《房地產(chǎn)中介信用檔案》。房地產(chǎn)中介信用檔案的內(nèi)容包括：記錄企業(yè)的基本情況、業(yè)績、良好行為及不良行為等，記錄企業(yè)以及個(gè)人受到國家或者各級(jí)政府的獎(jiǎng)勵(lì)和授予的榮譽(yù)稱號(hào)，以及企業(yè)和個(gè)人在經(jīng)營過程中的違反房地產(chǎn)法律法規(guī)及其他法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的行為。定期將這些信息向公眾公布，以達(dá)到提高房地產(chǎn)中介誠信度，增加房地產(chǎn)中介違規(guī)成本，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的目的。

2、建議房地產(chǎn)管理部門、物價(jià)部門和工商行政管理部 門在各司其職的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)行政溝通和執(zhí)法合作，如建立聯(lián)席會(huì)議制度，完善對(duì)房地產(chǎn)中介違法行為的執(zhí)法協(xié)調(diào)機(jī)制，消除房地產(chǎn)中介監(jiān)管中的盲點(diǎn)，從根本上保障房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的規(guī)范有序發(fā)展。

3、強(qiáng)化行業(yè)自律監(jiān)管。發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)或商會(huì)的作用，制定行業(yè)規(guī)則，強(qiáng)化行業(yè)管理，建議在現(xiàn)有注冊(cè)制度的基礎(chǔ)上，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的年檢制度。加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管力度。對(duì)違反相關(guān)法律法規(guī)、達(dá)不到從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，注銷其職業(yè)資格。打擊各種違法經(jīng)營和不正當(dāng)競爭行為，維護(hù)公平、公正的市場(chǎng)秩序，提高房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的誠信度和美譽(yù)度。同時(shí)充分發(fā)揮商會(huì)和行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，加強(qiáng)同行業(yè)之間的溝通與協(xié)作，充分整合資源，為區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)。進(jìn)一步加強(qiáng)其在政府與市場(chǎng)之間的橋梁紐帶作用，可以采取聯(lián)席會(huì)議的形式，由商會(huì)和行業(yè)協(xié)會(huì)定期或不定期地向政府及有關(guān)部門反映市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提出政策建議，協(xié)調(diào)行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督管理。

（三）培育和發(fā)展品牌企業(yè)

如何依托現(xiàn)有的規(guī)模企業(yè)和引進(jìn)知名品牌，形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)群將是我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)不斷發(fā)展壯大的一個(gè)重要途徑。

1、大力培育規(guī)模品牌企業(yè)，建議房地產(chǎn)中介的管理部門制訂相關(guān)獎(jiǎng)罰制度，按評(píng)選越秀區(qū)“信得過”房地產(chǎn) 中介、“零投訴”房地產(chǎn)中介，對(duì)于評(píng)選出來的企業(yè)給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，提升其知名度，逐步樹立優(yōu)質(zhì)品牌效應(yīng)。

2、鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)二手市場(chǎng)中實(shí)力較強(qiáng)、條件成熟的商家轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營。國內(nèi)許多房地產(chǎn)中介公司發(fā)展到一定階段后會(huì)遇到“瓶頸”，面臨資金、資源和人才的約束，難以迅速擴(kuò)大規(guī)模，搶占市場(chǎng)份額。從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)中介公司要想突破這個(gè)“瓶頸”，就必須導(dǎo)入成熟先進(jìn)的連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營理念，品牌將成為投資者和臵業(yè)者選擇房地產(chǎn)中介的首要因素。

3、加大招商引資力度，圍繞我區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和民營經(jīng)濟(jì)的策略，積極引進(jìn)市場(chǎng)前景好、發(fā)展?jié)摿Υ?、稅收效益高的?yōu)質(zhì)房地產(chǎn)中介企業(yè)，如引入21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等知名企業(yè)入駐我區(qū)。

（四）營造優(yōu)質(zhì)的服務(wù)環(huán)境

信息不對(duì)稱現(xiàn)象的存在，客觀上給中介公司和中介從業(yè)人員的違規(guī)行為提供了較大的操作空間。建議房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加大信息公開的力度，一是增大信息發(fā)布量，不僅公開宏觀信息，也應(yīng)適當(dāng)公開有針對(duì)性的微觀層面上的信息，建議完善在網(wǎng)上公布房屋二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格指引信息和成交信息，如具體到地段、小區(qū)等，方便市民查詢和對(duì)比；二是提高發(fā)布信息的質(zhì)量，形成能夠有效反映市場(chǎng)運(yùn)行狀況、引導(dǎo)公眾進(jìn)行理性決策的指標(biāo)體系，建議進(jìn)一步加大對(duì)市場(chǎng)分析 和各種專題研究工作的支持和投入；三是保障信息發(fā)布渠道的暢通，加強(qiáng)宣傳工作，使各類受眾均能及時(shí)接受政府發(fā)布的信息。

（五）促進(jìn)創(chuàng)新技術(shù)的推廣應(yīng)用

房地產(chǎn)中介正在發(fā)生著根本性的變革，越來越多的新興網(wǎng)絡(luò)和商業(yè)工具被引進(jìn)或創(chuàng)造。我們只有跟上時(shí)代的步伐，對(duì)創(chuàng)新技術(shù)進(jìn)行大膽的推廣應(yīng)用，才能在房地產(chǎn)市場(chǎng)上生存和發(fā)展。

１、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。建立覆蓋整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)中介網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，即“在線樓市”。平臺(tái)包括信息公示、交易流程、客戶管理、服務(wù)支持、行業(yè)監(jiān)督和內(nèi)部管理幾大系統(tǒng)，即引入ＭＬＳ（多重上市系統(tǒng)）。其核心是通過特定的軟件和網(wǎng)絡(luò)手段，使加入該系統(tǒng)的各個(gè)獨(dú)立中介商形成一個(gè)信息共享的互通體系。

2、《出價(jià)書》。在美國，同時(shí)期內(nèi)，很多公司經(jīng)紀(jì)人為買方提出“出價(jià)書”，房主有權(quán)挑選客戶。我們可試行在出價(jià)書上付訂金支票的做法，由經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)交房主，房主接受就簽字，不同意就不簽字，或退回支票或修改對(duì)方條件，一般稱為“回價(jià)”，由買賣雙方自行決定，減少買房人兩頭怕的疑慮。

3、代書延伸。為防止房地產(chǎn)中介對(duì)買賣雙方兩邊通吃的行為，美國禁止經(jīng)紀(jì)人同時(shí)代表雙方，房屋買賣過戶由產(chǎn)權(quán) 公司經(jīng)手，不僅代寫、代辦過戶手續(xù)，還有保證履行合約的實(shí)際功能。若雙方條件切實(shí)可行，則代收房款和相關(guān)文件，手續(xù)辦妥后，房款交給賣方，房產(chǎn)證交給買方。經(jīng)紀(jì)人不涉及金錢，可減少很多麻煩。我們可以借鑒這些做法，減少糾紛。

（區(qū)發(fā)改局練堅(jiān)娟）

第五篇：規(guī)范市場(chǎng)行為 促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展

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規(guī)范市場(chǎng)行為 促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展

規(guī)范市場(chǎng)行為 促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展

--關(guān)于越秀區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展情況分析

1999年，福利分房制度的終止與貨幣分房制度的啟動(dòng)，使商品房市場(chǎng)的潛在需求得到釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍。2004年以來，全國房價(jià)持續(xù)走高，特別是廣州、南京、杭州等城市，樓價(jià)飆升百分之三十以上。為此，今年上半年，國務(wù)院先后推出了“國六條”、“國十五條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行降溫。綜觀調(diào)控措施，主要針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和“炒房族”，而忽略了另一根源--房地產(chǎn)中介。在上海，甚至出現(xiàn)幾家中介聯(lián)合起來，在開發(fā)商剛剛開盤后，即悉數(shù)吃下所余房子，再抬高房價(jià)推向二手房市場(chǎng)牟取暴利。因此，切實(shí)落實(shí)國務(wù)院穩(wěn)定房價(jià)的精神，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的規(guī)范管理，理應(yīng)成為“組合拳”的一項(xiàng)重要舉措。本文利用2004年第一次全國經(jīng)濟(jì)普查資料，結(jié)合2005年有關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)越秀區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，為今后進(jìn)一步規(guī)范及發(fā)展我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)提供一些參考依據(jù)。

一、房地產(chǎn)中介在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的活動(dòng)

房地產(chǎn)中介不僅填平了產(chǎn)權(quán)人與置業(yè)者之間的“地點(diǎn)性間隔”、“時(shí)間性間隔”和“社會(huì)性（所有權(quán)）間隔”，而且還形成了不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)散效應(yīng)和波及效應(yīng)，是房屋商品形態(tài)變化運(yùn)動(dòng)過程中各種關(guān)系的集合。由于房地產(chǎn)自身的高成本、不可移動(dòng)性、融資的需要和市場(chǎng)信

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息不對(duì)稱等一系列特征，使得房地產(chǎn)與其他商品比較起來更需要借助中介來實(shí)現(xiàn)價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作過程中大致可分為四個(gè)階段（見圖1），從圖中的運(yùn)作過程中可以看出，房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括咨詢、金融中介、經(jīng)紀(jì)代理、評(píng)估、物業(yè)管理等始終滲透于市場(chǎng)運(yùn)作的各個(gè)階段，是房地產(chǎn)市場(chǎng)順暢運(yùn)作的基本保證。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展越成熟，與中介服務(wù)活動(dòng)的結(jié)合就越緊密。

二、我區(qū)房地產(chǎn)中介概況

（一）各項(xiàng)指標(biāo)均位居市屬各區(qū)首位

根據(jù)第一次全國經(jīng)濟(jì)普查資料（以下簡稱經(jīng)普）顯示，我區(qū)房地產(chǎn)中介的各項(xiàng)指標(biāo)均位居市屬各區(qū)首位。從房地產(chǎn)中介法人單位數(shù)看，我區(qū)排名第一，共有473家，幾乎占了廣州市房地產(chǎn)中介法人單位數(shù)的四成（見圖2）；從主營業(yè)務(wù)收入情況看，我區(qū)排名首位，達(dá)8.75億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他市屬各區(qū)（見圖3）；從從業(yè)人員人數(shù)來看，我區(qū)的從業(yè)人數(shù)達(dá)0.75萬人，占據(jù)了廣州市房地產(chǎn)中介人數(shù)的大半壁江山（見圖4）。房地產(chǎn)中介密集分布在越秀的主要原因是我區(qū)屬于典型的老城區(qū)，又是中心城區(qū)，人口密集，拆遷成本高，地少新房少。圖2

圖3

圖4

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（二）房地產(chǎn)中介總量不斷擴(kuò)大

我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)數(shù)量在房地產(chǎn)行業(yè)恢復(fù)發(fā)展的十幾年中迅速增加。1996年我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)僅有131家，根據(jù)經(jīng)普數(shù)據(jù)顯示，2004年我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)達(dá)473家，下屬分支機(jī)構(gòu)264家。我區(qū)房地產(chǎn)中介企業(yè)的數(shù)量平均每年以17.41%的速度遞增（見圖5）。

圖5

（三）內(nèi)資投資獨(dú)占鰲頭

按登記注冊(cè)類型分，我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)由內(nèi)資、港澳臺(tái)商投資、外商投資三類企業(yè)組成。根據(jù)經(jīng)普資料統(tǒng)計(jì)，越秀473家房地產(chǎn)中介企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè)有449家，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重高達(dá) 94.93%，從業(yè)人員人數(shù)為4441人，占整個(gè)行業(yè)比重的58.85%。其中，私營有限責(zé)任公司有318家，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的67.23%，從業(yè)人員人數(shù)為3381人，占整個(gè)行業(yè)比重的44.81%；港澳臺(tái)商投資公司有9家，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的1.9%，從業(yè)人員人數(shù)為1898人，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的25.45%；外商投資企業(yè)15家,占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的3.17%，從業(yè)人員人數(shù)為1207人，占行業(yè)機(jī)構(gòu)比重的16%（見圖6）。從企業(yè)數(shù)量和從業(yè)人員數(shù)量兩項(xiàng)指標(biāo)來看，內(nèi)資投資企業(yè)均排首位，從數(shù)量上獨(dú)占鰲頭。但從所占比重分析，港澳臺(tái)商及外商投資企業(yè)的規(guī)模明顯優(yōu)于內(nèi)資企業(yè)。

圖6

（四）呈現(xiàn)中小規(guī)模企業(yè)為主的行業(yè)格局

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目前，我區(qū)房地產(chǎn)中介明顯呈現(xiàn)以中小規(guī)模企業(yè)為主的行業(yè)格局。根據(jù)經(jīng)普有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)格局中，中小規(guī)模企業(yè)數(shù)量多、比重大，其中房地產(chǎn)中介行業(yè)營業(yè)收入1百萬以下的企業(yè)比重高達(dá)81%（見圖7），營業(yè)收入1千萬-2千萬的企業(yè)及2千萬以上的企業(yè)比重總共才4%。整個(gè)行業(yè)尚處于初級(jí)發(fā)展和不成熟的階段，需要進(jìn)一步加大扶持和引導(dǎo)力度。

圖7

（五）二手房交易穩(wěn)步發(fā)展

我區(qū)具有優(yōu)越的地域優(yōu)勢(shì)，成熟的生活氛圍、繁華的商業(yè)環(huán)境、優(yōu)越的名校資源對(duì)投資者和置業(yè)者都具有極大的吸引力，但因?yàn)槲覅^(qū)一直屬于市中心城區(qū)，人口密集，拆遷成本高，又受土地規(guī)劃限制，使得一手樓供應(yīng)非常有限。導(dǎo)致我區(qū)的新房價(jià)格一路走高，2004年我區(qū)新房每平米的均價(jià)已經(jīng)突破萬元。而二手房因?yàn)闃驱g偏長，又是單體樓居多，價(jià)格逐年下降。整個(gè)區(qū)域新房、二手房交易價(jià)格呈現(xiàn)出逐年拉開差距的態(tài)勢(shì)（見圖8）。受上述種種因素影響，眾多投資者和置業(yè)者選擇在我區(qū)購買二手房。近幾年來，我區(qū)二手房交易呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)。（見圖9）。

圖8

圖9

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三、存在問題

（一）品牌企業(yè)相對(duì)較少

由于投資成本低，市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻低，致使素質(zhì)不高的企業(yè)相對(duì)過多，品牌企業(yè)相對(duì)較少，一些品牌大規(guī)模經(jīng)營的企業(yè)，其單個(gè)的門店也常常被同一區(qū)域內(nèi)更多無品牌且不規(guī)范執(zhí)業(yè)的小店所包圍，經(jīng)常可以看到我區(qū)某地段房地產(chǎn)中介多過“米鋪”的現(xiàn)象，沖淡了規(guī)范經(jīng)營企業(yè)的品牌優(yōu)勢(shì)。不規(guī)范企業(yè)利用低成本的低價(jià)服務(wù)，凸現(xiàn)規(guī)范經(jīng)營企業(yè)的高成本劣勢(shì)，搶奪招攬顧客，使得市場(chǎng)存在“優(yōu)不勝、劣不汰”的無序競爭現(xiàn)象。

（二）法律法規(guī)體系不完善

1、現(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)管理法》1是僅有的一部具有嚴(yán)格意義的法律法規(guī)。之后相繼出臺(tái)的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》2《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》

3、《關(guān)于整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》4雖然對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立、中介服務(wù)人員的資質(zhì)進(jìn)一步加以嚴(yán)格規(guī)定,對(duì)中介違規(guī)行為進(jìn)行了部分列舉,在罰則中對(duì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和人員分別進(jìn)行了規(guī)范，但都還不是嚴(yán)格意義上的法律法規(guī)。

2、在房地產(chǎn)中介設(shè)立方面，房地產(chǎn)主管部門的審查和工商部門在登記方面的規(guī)定并不一致?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)中介服務(wù)管理辦法》要求設(shè)立中介機(jī)構(gòu)先到房地產(chǎn)主管部門審查，才能到工商部門登記，而依據(jù)《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》工商部門對(duì)中介機(jī)構(gòu)登記不需要主管部門的審查。這造成房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中，絕大多數(shù)未經(jīng)過房地產(chǎn)主管部門審查而直接到工商部門登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照，這在一定程度上造成了房地產(chǎn)

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中介服務(wù)人員素質(zhì)差，專業(yè)水平低的現(xiàn)狀。

3、房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的國門已經(jīng)打開，目前涉及房地產(chǎn)中介咨詢業(yè)對(duì)外開放管理的涉外服務(wù)貿(mào)易類法規(guī)只有《對(duì)外貿(mào)易法》、《指導(dǎo)外商投資方向暫行規(guī)定限制》及《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》。而這個(gè)領(lǐng)域其他的涉外法規(guī)管理法規(guī)條例則幾乎是空白。

4、現(xiàn)有的制度滯后?，F(xiàn)有的傭金收取都是根據(jù)計(jì)價(jià)格[1995]971號(hào)文《國家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》的有關(guān)內(nèi)容，即房屋買賣代理收費(fèi)的，按成交價(jià)格總額的0.5%-2.5%計(jì)收，實(shí)行獨(dú)家代理的，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價(jià)格的3%。此規(guī)定至今已經(jīng)10年有余了，與日益增長的經(jīng)濟(jì)不相適應(yīng)，且沒有明確最高限額3%是單方還是雙方。導(dǎo)致房屋中介大打“擦邊球”，通常做法是房地產(chǎn)中介對(duì)買方收取3%，賣方收取2%。經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，這一做法高達(dá)90%。從區(qū)物價(jià)部門相關(guān)人員處了解，大部分房地產(chǎn)中介價(jià)格投訴都集中在傭金收取糾紛上。

（三）違規(guī)行為時(shí)有發(fā)生

1、過度炒作“樓花”?！皹腔ā钡倪^度炒作主要是一些中介代理企業(yè)的員工，在開發(fā)商預(yù)售許可證下來前，利用各種關(guān)系訂下多套房子，然后等到價(jià)格上漲后，簽正式《商品房預(yù)售合同》前再拋出。向接盤的購房者收取認(rèn)購協(xié)議書上約定的價(jià)格與雙方達(dá)成一致的價(jià)格之間的差價(jià)。炒“樓花”，扭曲了市場(chǎng)的價(jià)格信號(hào)，擾亂了市場(chǎng)正常的供需秩序，助長了價(jià)格的過度上漲。

2、利用職業(yè)便利欺詐。中介經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)良莠不齊，部分有意隱

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瞞重要信息。諸如對(duì)于房屋質(zhì)量、房屋產(chǎn)權(quán)及其他權(quán)利設(shè)定等影響房地產(chǎn)交易的重要信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為促成交易而故意隱瞞這些信息，從而引起很多糾紛。

（四）監(jiān)管有待加強(qiáng)

目前，房地產(chǎn)中介行業(yè)處于一個(gè)管理松散、缺乏約束的階段。據(jù)區(qū)物價(jià)檢查所價(jià)格舉報(bào)中心有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，凡消費(fèi)者舉報(bào)經(jīng)查實(shí)后，基本以退款為主，作出處罰的比例相當(dāng)少，這主要是由于物價(jià)、房管和工商三個(gè)行政部門在糾紛發(fā)生時(shí)往往不能聯(lián)合執(zhí)法造成的。正因?yàn)檫`規(guī)操作成本低，市場(chǎng)中不少中介公司敢于亂收費(fèi)、違規(guī)交易。同時(shí)，行業(yè)協(xié)會(huì)也缺乏自律性監(jiān)管，沒有充分發(fā)揮自身的作用。

（五）網(wǎng)絡(luò)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)有待加強(qiáng)

目前我區(qū)絕大部分房地產(chǎn)中介沒有網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，只有為數(shù)極少的房地產(chǎn)中介（如中原、滿堂紅等）有網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營理念，但系統(tǒng)及配套功能不夠強(qiáng)大，只是處于上傳信息的初級(jí)階段，尚未發(fā)展成電子商務(wù)。如沒有引入SIS（集成系統(tǒng)）、MLS（多重上市系統(tǒng)）、MMC（中央帳戶管理和信貸管理中心）等網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。從側(cè)面反映出房地產(chǎn)中介市場(chǎng)發(fā)展還不成熟，還有很大的發(fā)展空間。

四、發(fā)展趨勢(shì)分析

國家陸續(xù)推出的宏觀調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)中介公司影響較大，房地產(chǎn)中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤量的變化及買方的觀望狀態(tài)，還有房地產(chǎn)信貸資金的緊縮對(duì)交易產(chǎn)生影響。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年“六一”以來，二手房成交量萎縮了20%至30%。

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這些影響對(duì)品牌連鎖的大公司可能會(huì)小一點(diǎn)，但是一些實(shí)力不足的小中介可能會(huì)在這次調(diào)控中被淘汰出局。同時(shí)，中介公司的拓展受到影響，預(yù)期增速會(huì)放緩。

根據(jù)其他國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在成熟的房屋市場(chǎng)中，二手房的交易量往往大幅超過新房的交易量。粗略估計(jì)，美國的房屋市場(chǎng)交易中，二手房交易與新房交易之比是3∶1，香港則高達(dá)5∶1，一些西歐的房地產(chǎn)市場(chǎng)，二手房交易更是占了交易總量的95%以上。目前，廣州市還處在大眾繼續(xù)改善居住條件，城市化快速發(fā)展的時(shí)期，新房在一定程度上解決了長期以來福利住房制度和目前高速城市化所導(dǎo)致的住房嚴(yán)重緊缺問題。由于我區(qū)是典型的老城區(qū)，受地域限制，未開發(fā)的土地少，各項(xiàng)配套設(shè)施完善。可以預(yù)見，在整個(gè)廣州市屬各區(qū)中，我區(qū)將率先成為二手房交易量大幅超過新房交易量的區(qū)域，房地產(chǎn)中介在我區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)中扮演的角色將越來越重要。

根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)公布的一份調(diào)查報(bào)告顯示，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)的70多萬名成員中，60%的經(jīng)紀(jì)人使用電子郵件與顧客聯(lián)系，60%的房地產(chǎn)公司在因特網(wǎng)上建有網(wǎng)址，72%的房地產(chǎn)公司通過因特網(wǎng)做成生意。根據(jù)最新的第15次中國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展?fàn)顩r統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，我國的上網(wǎng)計(jì)算機(jī)總數(shù)達(dá)到了4160萬臺(tái)，是1997年10月第一次調(diào)查結(jié)果29.9萬臺(tái)的139.1倍；我國的上網(wǎng)用戶總?cè)藬?shù)為9400萬人，是1997年10月第一次調(diào)查結(jié)果62萬上網(wǎng)用戶人數(shù)的151.6倍，兩者的增長速度均位于世界前列。近年來，廣州頗具規(guī)模的房地產(chǎn)中介開始有網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營理念，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)運(yùn)而生，發(fā)展

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非常快。專家預(yù)測(cè)，“鼠標(biāo)+水泥式”的新型主體占據(jù)房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)將是未來的發(fā)展趨勢(shì)。

從長遠(yuǎn)來看，房屋二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展是不可避免的趨勢(shì)，并且其市場(chǎng)主導(dǎo)能力和市場(chǎng)空間將日趨龐大。但是，中介還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到它應(yīng)該發(fā)揮的作用。有鑒于此，有必要對(duì)房地產(chǎn)中介的功能定位進(jìn)行重新整理提升，積極借鑒和引進(jìn)國際中介的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和做法，促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的成熟與發(fā)展。下面提出進(jìn)一步促進(jìn)房屋二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的若干建議，以供參考。

五、幾點(diǎn)建議

（一）完善法律法規(guī)體系

西方國家之所以有較為發(fā)達(dá)的中介行業(yè),就是法制比較健全。美國是世界上房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的國家,其中介服務(wù)業(yè)十分發(fā)達(dá),形成了較為完善的房地產(chǎn)中介服務(wù)體系。戰(zhàn)后的日本積極學(xué)習(xí)美國經(jīng)驗(yàn),根據(jù)本國實(shí)際情況及時(shí)制定了自己的房地產(chǎn)中介法規(guī),如《房地產(chǎn)交易業(yè)法》,使得日本中介業(yè)得以規(guī)范發(fā)展。有鑒于此，我區(qū)應(yīng)加大調(diào)研力度，進(jìn)一步了解掌握區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)中介的第一手材料，針對(duì)房地產(chǎn)中介市場(chǎng)經(jīng)營活動(dòng)的各類業(yè)務(wù)、各個(gè)環(huán)節(jié)，積極向上級(jí)部門建議，制訂一整套規(guī)范管理、可操作性強(qiáng)的法規(guī)和制度，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)的準(zhǔn)入制度和資質(zhì)審核, 規(guī)范房地產(chǎn)中介的管理，使房地產(chǎn)中介市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)“有法可依”。

（二）加大監(jiān)管力度

1、建議房地產(chǎn)管理部門建立企業(yè)《房地產(chǎn)中介信用檔案》。房地

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產(chǎn)中介信用檔案的內(nèi)容包括：記錄企業(yè)的基本情況、業(yè)績、良好行為及不良行為等，記錄企業(yè)以及個(gè)人受到國家或者各級(jí)政府的獎(jiǎng)勵(lì)和授予的榮譽(yù)稱號(hào)，以及企業(yè)和個(gè)人在經(jīng)營過程中的違反房地產(chǎn)法律法規(guī)及其他法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的行為。定期將這些信息向公眾公布，以達(dá)到提高房地產(chǎn)中介誠信度，增加房地產(chǎn)中介違規(guī)成本，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的目的。

2、建議房地產(chǎn)管理部門、物價(jià)部門和工商行政管理部門在各司其職的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)行政溝通和執(zhí)法合作，如建立聯(lián)席會(huì)議制度，完善對(duì)房地產(chǎn)中介違法行為的執(zhí)法協(xié)調(diào)機(jī)制，消除房地產(chǎn)中介監(jiān)管中的盲點(diǎn)，從根本上保障房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的規(guī)范有序發(fā)展。

3、強(qiáng)化行業(yè)自律監(jiān)管。發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)或商會(huì)的作用，制定行業(yè)規(guī)則，強(qiáng)化行業(yè)管理，建議在現(xiàn)有注冊(cè)制度的基礎(chǔ)上，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的年檢制度。加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管力度。對(duì)違反相關(guān)法律法規(guī)、達(dá)不到從業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員，注銷其職業(yè)資格。打擊各種違法經(jīng)營和不正當(dāng)競爭行為，維護(hù)公平、公正的市場(chǎng)秩序，提高房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的誠信度和美譽(yù)度。同時(shí)充分發(fā)揮商會(huì)和行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，加強(qiáng)同行業(yè)之間的溝通與協(xié)作，充分整合資源，為區(qū)域樓宇經(jīng)濟(jì)服務(wù)。進(jìn)一步加強(qiáng)其在政府與市場(chǎng)之間的橋梁紐帶作用，可以采取聯(lián)席會(huì)議的形式，由商會(huì)和行業(yè)協(xié)會(huì)定期或不定期地向政府及有關(guān)部門反映市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提出政策建議，協(xié)調(diào)行業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督管理。

（三）培育和發(fā)展品牌企業(yè)

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如何依托現(xiàn)有的規(guī)模企業(yè)和引進(jìn)知名品牌，形成優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)群將是我區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)不斷發(fā)展壯大的一個(gè)重要途徑。

1、大力培育規(guī)模品牌企業(yè)，建議房地產(chǎn)中介的管理部門制訂相關(guān)獎(jiǎng)罰制度，按評(píng)選越秀區(qū)“信得過”房地產(chǎn)中介、“零投訴”房地產(chǎn)中介，對(duì)于評(píng)選出來的企業(yè)給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)，提升其知名度，逐步樹立優(yōu)質(zhì)品牌效應(yīng)。

2、鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)二手市場(chǎng)中實(shí)力較強(qiáng)、條件成熟的商家轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式，積極發(fā)展連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營。國內(nèi)許多房地產(chǎn)中介公司發(fā)展到一定階段后會(huì)遇到“瓶頸”，面臨資金、資源和人才的約束，難以迅速擴(kuò)大規(guī)模，搶占市場(chǎng)份額。從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)中介公司要想突破這個(gè)“瓶頸”，就必須導(dǎo)入成熟先進(jìn)的連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營理念，品牌將成為投資者和置業(yè)者選擇房地產(chǎn)中介的首要因素。

3、加大招商引資力度，圍繞我區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)和民營經(jīng)濟(jì)的策略，積極引進(jìn)市場(chǎng)前景好、發(fā)展?jié)摿Υ蟆⒍愂招б娓叩膬?yōu)質(zhì)房地產(chǎn)中介企業(yè)，如引入21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等知名企業(yè)入駐我區(qū)。

（四）營造優(yōu)質(zhì)的服務(wù)環(huán)境

信息不對(duì)稱現(xiàn)象的存在，客觀上給中介公司和中介從業(yè)人員的違規(guī)行為提供了較大的操作空間。建議房地產(chǎn)管理部門應(yīng)加大信息公開的力度，一是增大信息發(fā)布量，不僅公開宏觀信息，也應(yīng)適當(dāng)公開有針對(duì)性的微觀層面上的信息，建議完善在網(wǎng)上公布房屋二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格指引信息和成交信息，如具體到地段、小區(qū)等，方便市民查詢和對(duì)比；二是提高發(fā)布信息的質(zhì)量，形成能夠有效反映市場(chǎng)運(yùn)行狀況、引

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導(dǎo)公眾進(jìn)行理性決策的指標(biāo)體系，建議進(jìn)一步加大對(duì)市場(chǎng)分析和各種專題研究工作的支持和投入；三是保障信息發(fā)布渠道的暢通，加強(qiáng)宣傳工作，使各類受眾均能及時(shí)接受政府發(fā)布的信息。

（五）促進(jìn)創(chuàng)新技術(shù)的推廣應(yīng)用

房地產(chǎn)中介正在發(fā)生著根本性的變革，越來越多的新興網(wǎng)絡(luò)和商業(yè)工具被引進(jìn)或創(chuàng)造。我們只有跟上時(shí)代的步伐，對(duì)創(chuàng)新技術(shù)進(jìn)行大膽的推廣應(yīng)用，才能在房地產(chǎn)市場(chǎng)上生存和發(fā)展。

１、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。建立覆蓋整個(gè)區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)中介網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，即“在線樓市”。平臺(tái)包括信息公示、交易流程、客戶管理、服務(wù)支持、行業(yè)監(jiān)督和內(nèi)部管理幾大系統(tǒng)，即引入ＭＬＳ（多重上市系統(tǒng)）。其核心是通過特定的軟件和網(wǎng)絡(luò)手段，使加入該系統(tǒng)的各個(gè)獨(dú)立中介商形成一個(gè)信息共享的互通體系。

2、《出價(jià)書》。在美國，同時(shí)期內(nèi)，很多公司經(jīng)紀(jì)人為買方提出“出價(jià)書”，房主有權(quán)挑選客戶。我們可試行在出價(jià)書上付訂金支票的做法，由經(jīng)紀(jì)人轉(zhuǎn)交房主，房主接受就簽字，不同意就不簽字，或退回支票或修改對(duì)方條件，一般稱為“回價(jià)”，由買賣雙方自行決定，減少買房人兩頭怕的疑慮。

3、代書延伸。為防止房地產(chǎn)中介對(duì)買賣雙方兩邊通吃的行為，美國禁止經(jīng)紀(jì)人同時(shí)代表雙方，房屋買賣過戶由產(chǎn)權(quán)公司經(jīng)手，不僅代寫、代辦過戶手續(xù)，還有保證履行合約的實(shí)際功能。若雙方條件切實(shí)可行，則代收房款和相關(guān)文件，手續(xù)辦妥后，房款交給賣方，房產(chǎn)證交給買方。經(jīng)紀(jì)人不涉及金錢，可減少很多麻煩。我們可以借鑒這

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些做法，減少糾紛。

（區(qū)發(fā)改局 練堅(jiān)娟）1994 年7月5日第八屆全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第八次會(huì)議通過

2國家工商行政管理局1995年第36號(hào)，1998年12月3日修訂 3建設(shè)部令1996 年第50 號(hào), 2001 年8月15 日修訂 2002 年5月23 日,建設(shè)部、國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、財(cái)政部等七部委聯(lián)合下發(fā) ?? ?? ?? ??

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