第一篇：招商分析材料

分析材料

一、分析原因：

1、前期工作未完成（征地、拆遷、土地平整、路網(wǎng)建設(shè)等）；

2、宣傳工作不到位，信息閉塞；

3、今年是換屆年。（今年是我區(qū)市、縣、鄉(xiāng)三級人大換屆選舉之年）

二、對癥下藥：

1、廣泛地、大量地收集信息，獲取情報；（通過新聞發(fā)布會或者建立網(wǎng)頁，讓世界了解我們的投資環(huán)境，了解我們的優(yōu)惠政策，提高我們的知名度，或者是推出多少項目。）

2、招商方案的制定、選擇與實施；（目標(biāo)確定之后，隨后要圍繞目標(biāo)搜集各種資料，制定各類方案，最后檢查目標(biāo)是否都得到實現(xiàn)）

我們招商部就目前形勢分析，認(rèn)為新區(qū)暫時沒有招商引資項目的原因主要有三個：

1、前期工作未完成。

江濱新區(qū)管理委員會于2010年11月成立，各項工作才剛剛開展，主要緊抓項目為征地、拆遷、土地平整、路網(wǎng)建設(shè)等。目前，重點推進(jìn)的在建項目主要是城區(qū)防洪提、體育場路和江濱中路片區(qū)路網(wǎng)工程以及行政辦公區(qū)建設(shè)。然而，由于梅雨季節(jié)，工程施工停滯不前，導(dǎo)致土地平整、路網(wǎng)建設(shè)等工作未能如期進(jìn)行，土地還未進(jìn)行招標(biāo)確定投資方。

2、宣傳工作不到位，信息閉塞；

招商信息閉塞，與外界交往甚少。

3、今年是我區(qū)市、縣、鄉(xiāng)三級人大換屆選舉之年。

解決方案：

首先根據(jù)江濱新區(qū)管理委員會2011年工作計劃制定各類方案，避免在方案提出與實施的時間差里由于政策、市場或政治、文化等因素的變化而使整個招商環(huán)境發(fā)生變化，從而使原先制定的招商方案無法實施。這樣，當(dāng)一個方案不可行時可以實施另一個方案，這樣就能化被動為主動。例如，在施工的同時，可以進(jìn)行土地招標(biāo)確定投資方。

從一定程度上來說，招商過程就是一個收集信息、尋找機(jī)遇、尋求合作伙伴的過程。一個地區(qū)、一個單位的信息流量大、信息面廣，就有可能獲得較多的招商機(jī)會，取得較好的招商成績。如果信息閉塞，與外界交往甚少，要想招到較多的項目是不可想象的，因此，在招商中，收集資料、獲取信息是非常重要的一環(huán)。所以，我們要加大力度宣傳江濱新區(qū)，收集招商信息。建議：

1、制作江濱新區(qū)的獨立網(wǎng)頁，并設(shè)置招商專欄；

2、策劃一次（海外的？？）新聞發(fā)布會。通過新聞發(fā)布會讓世界了解我們的投資環(huán)境，了解我們的優(yōu)惠政策，提高我們的知名度；或者是推出多少項目。

第二篇：招商部經(jīng)營分析報告

光耀廣場商務(wù)部三季度營分析報告

各位領(lǐng)導(dǎo)，同事們，大家好！

回顧前三個季度的工作，商務(wù)部各員工在領(lǐng)導(dǎo)的支持與幫助下，嚴(yán)格要求自己，按照集團(tuán)公司的相關(guān)要求，較好的完成了各自的本職工作。商務(wù)部目前分工明確，人員目前基本能夠完成自己的崗位工作，但還需加大業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)及工作積極性的提高。為確保后期招商工作的順利進(jìn)行，商務(wù)部各員工及時匯總個人工作情況和工作計劃，相互督促，通過部門人員的共同努力，商務(wù)部較好的完成了各項任務(wù)。現(xiàn)將三季度我部門的主要工作情況作如下匯報。

一、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況： 1、2017年1-9月份廣場店應(yīng)出租面積91806平米，實際出租89399平米，完成出租率97%,剔除居然之家出租面積，廣場店應(yīng)出租面積21449㎡，實際出租面積19042㎡，出租率88.78%。2、2017年廣場店全年預(yù)算任務(wù)3780萬元，比2016年預(yù)算任務(wù)增加3.76%，1-9月份應(yīng)完成預(yù)算任務(wù)2835萬元，實際完成預(yù)算任務(wù)2838萬元，完成全年預(yù)算的75%，與去年同期對比上升了4.1%。

二、廣場店3季度主要完成工作

1、香天下火鍋店2016年開始經(jīng)營急劇下滑，雖然公司領(lǐng)導(dǎo)給與了高度重視和大力支持，商戶也對經(jīng)營模式做出調(diào)整，重新裝修開業(yè)，但開業(yè)后經(jīng)營狀況依然慘淡，直接導(dǎo)致公司遭受重大經(jīng)濟(jì)損失。公司最終決定與香天下解除合同，后商務(wù)部與商戶經(jīng)過多次洽談，最終于2017年9月28日解除合同，并簽訂了解除協(xié)議及付款計劃。商務(wù)部在與商戶商談解除合同事宜的同時，招商中心加大招商力度，成功與美食街于2017年9月29日簽訂20號樓3層租賃合同。

2、與博越培訓(xùn)學(xué)校成功簽訂光耀廣場二層寫字樓租賃合同，出租面積652.41平米，收清全年租金物業(yè)費，二層出租率達(dá)到90%。

3、雙寶超市截止2017年1月欠收違約金909753元，通過商務(wù)部多次上門協(xié)商，雙方已達(dá)成付款協(xié)議，商務(wù)部按計劃嚴(yán)格收取此項費，截止9月底共收取違約金282840元。

6、辦理20號樓5-17層公寓樓頂賬及銷售房屋移交驗收工作，商務(wù)部做好房屋移交后物業(yè)服務(wù)工作，及時收取各項費用，截止9月底收取各項費用是：195046元，回收率100%。同時協(xié)助售樓部銷售20號樓公寓25套，銷售面積是1367平米。7、3季度共計續(xù)簽合同是72份，出租面積5080㎡，續(xù)簽率達(dá)到98%，租金回收率達(dá)99.8%。確保各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)穩(wěn)定增長，為2017年完成全年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)奠定基礎(chǔ)。

8、截止9月30日，光華家園3號樓、景墨家園及在水一方已頂賬房源共計19套，抵頂面積1463.75㎡。商務(wù)部除了配合銷售部進(jìn)行房屋移交驗收工作，還積極協(xié)調(diào)頂賬人和租戶因交房日期不一致產(chǎn)生的各種糾紛。

8、做好店里各項管理工作，每周對員工進(jìn)行一次培訓(xùn)，從公司管理制度、勞動紀(jì)律、物業(yè)人員專業(yè)知識、到消防監(jiān)控人員對設(shè)施設(shè)備認(rèn)識及消防“四個能力”理解。特別是20號樓1-3層在第一季度3層同時裝修的情況下，安排物業(yè)人員加強巡視工作，嚴(yán)格按照裝修流程有專人現(xiàn)場監(jiān)督施工，確保安全無隱患。

三、存在的不足和問題：

1、工作上滿足于正?；?，缺乏開拓和主動精神,工作不夠深入，對本職工作知識把握不深，雖對于日常的工作情況已熟練，但規(guī)范上不夠細(xì)致，需進(jìn)一步規(guī)范工作流程及制度，提高開拓主動精神。

2、商務(wù)部服務(wù)水平還需提升，在物業(yè)服務(wù)上需要進(jìn)一步增強精細(xì)化水平，在招商政策的掌握和運用上需要進(jìn)一步提高靈活性。

3、員工的內(nèi)部教育還需加強，對員工的教育管理上還不夠到位，個別員工的主人翁意識不強，企業(yè)的認(rèn)同感不強，個人的主觀能動性不強，集體意識、團(tuán)隊意識和爭先意識有待提高。

四、廣場店問題具體措施：

1、廣場店空置面積較大的有負(fù)一層、20#樓二層教育廣場、地下庫房。針對負(fù)一層空置的1500㎡，中心和商務(wù)部兩個部門聯(lián)動招商，細(xì)分市場客戶，爭取做到精準(zhǔn)招商。

2、針對20#樓二層剩余面積316.7平米，部門人員通過電話溝通，上門拜訪的方式，重點挖掘教育培訓(xùn)類商戶，帶意向商戶實地考察，爭取10月底完成剩余面積的出租。

3、地下庫房出租率低，主要原因是坡道高度不夠，加大了商戶二次轉(zhuǎn)運成本。與公司領(lǐng)導(dǎo)溝通后，建議將地下庫房部分面積改成車位，因地下與光耀二期相通，整個光耀商業(yè)、住宅車位需求量會增加，改成停車場滿足停車問題，以減少空置率，提高經(jīng)濟(jì)效益。

五、2017年四季度工作計劃：

1、完成廣場店空置房源的出租工作，并協(xié)助商戶的進(jìn)場裝修和開業(yè)計劃；

2、與物業(yè)配合完成20號樓地下庫房改車位工程，爭取10月底完成；

3、做好合同續(xù)簽和費用清繳工作，在穩(wěn)商的前提下，抓住時機(jī)，合理提升租賃價格，保證經(jīng)濟(jì)指標(biāo)有序增長；

4、做好光耀廣場20號樓供暖準(zhǔn)備，加大力度收取采暖費用，對不供暖的民族街營業(yè)房、光華家園3#、43#的商戶和業(yè)主做好解釋工作；

4、制定20號樓物業(yè)管理制度做好店里各項管理工作，加大人員專業(yè)知識培訓(xùn)，加強團(tuán)隊建設(shè)，增強團(tuán)隊凝聚力，嚴(yán)格執(zhí)行公司相關(guān)政策，提高員工綜合素質(zhì)。

光耀廣場商務(wù)部

2017年10月8日

第三篇：國土招商支部黨性分析材料

國土招商支部黨性分析材料

按照市委和樂山高新區(qū)黨工委保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育活動實施方案的要求和部署，我支部通過進(jìn)一步組織學(xué)習(xí)討論，廣泛征求意見和開展談心活動等方式，對照黨章，對照黨員先進(jìn)性的標(biāo)準(zhǔn)，針對性地查找支部黨員在人生觀、世界觀、價值觀、理想信念、宗旨觀念等方面存在的突出問題，邊學(xué)習(xí)，邊查找、邊整改、邊提高?，F(xiàn)將支部黨員在思想、工作等方面存在的問題剖析如下：

一、存在問題：、1、個別黨員理論學(xué)習(xí)不系統(tǒng)、不深入，政治思想意識不強。盡管支部開展了廣泛的學(xué)習(xí)動員和熱烈的集中討論，但有些黨員在思想提高上始終還處在被動的地位，學(xué)習(xí)的內(nèi)容不夠系統(tǒng)，在深度挖掘上還不到位。還不善于運用“三個代表”重要思想來武裝自己的頭腦，認(rèn)識事物還僅僅停留于表面，對其本質(zhì)的理解和分析還有相當(dāng)差距。從而導(dǎo)致個別黨員政治意識淡薄，沒有從政治的高度來觀察、分析問題，認(rèn)識比較膚淺，也導(dǎo)致了很多同志還沒有正確安排處理好保先活動學(xué)習(xí)與業(yè)務(wù)工作之間的矛盾。

2、有的同志放松了對三觀的改造，信念不夠堅定，進(jìn)取心不強。在面對社會不良現(xiàn)象和腐朽思想的時候，看不到“前途是光明的，道路是曲折的”，以至于產(chǎn)生“政治是空的，理想是遠(yuǎn)的，權(quán)力是硬的，鈔票是實的”錯誤思想，放松了對自己世界觀、人生觀、價值觀的改造，把等同于一個普通老百姓，對自己的標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)格，放低了對自己的要求。

3、責(zé)任感和危機(jī)感不強。有些黨員滿足于現(xiàn)狀，止步在過去取得的成績上，在許多問題上，想得多的是自己應(yīng)該得到些什么，卻少有思考自己為黨為人民為集體都做了什么。對當(dāng)前形勢過于樂觀，認(rèn)為可以坐享以往奮斗的成果，沒有深刻認(rèn)識黨中央提出的“關(guān)鍵時期”的內(nèi)涵，從而個人主義和享樂主義有所滋生。

4、業(yè)務(wù)水平有待提高，部分黨員認(rèn)為自己人到中年，沒有什么可拼搏的了，于是放松了業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)和管理水平的提升，工作中干得沒有生氣，難以起到先鋒模范作用。而在年輕黨員當(dāng)中更是普遍缺乏進(jìn)取心，不善于思考認(rèn)為過得去就算圓滿完成了工作任務(wù)，工作不積極，少有創(chuàng)新的意識。

5、工作作風(fēng)還需進(jìn)一步改進(jìn)。熱愛人民群眾是共產(chǎn)黨的三大作風(fēng)之一，支部在緊密聯(lián)系群眾上還做得不夠。在工作上有時比較散漫、松懈，體現(xiàn)不出工作高質(zhì)量和高效率，缺乏時時處處爭創(chuàng)一流的進(jìn)取精神。

6、組織生活在時間上還不夠充分，有些時候由于工作繁忙而沒有按時定期開展支部活動，在活動形式上也比較單

一、呆板，黨組生活缺乏生氣。

7、在開展談心與批評、自我批評的活動中，層次還比較膚淺，很多黨員存在明哲保身，不愿意得罪他人的觀念，導(dǎo)致查找問題還沒有達(dá)到針針見血的效果。

二、整改方向和措施

隨著保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育活動不斷深入，支部一方面致力于鞏固和擴(kuò)大學(xué)習(xí)動員階段成果，另一方面將針對突出問題著手從以下幾方面進(jìn)行改造：

首先，要持之以恒、堅持不懈地抓好學(xué)習(xí)。支部組織黨員集中進(jìn)一步深入學(xué)習(xí)馬克思列寧主義、毛澤東思想、鄧小平理論和“三個代表”重要思想，要指導(dǎo)黨員同志抓住“三個代表”重要思想的實質(zhì)，在提高理論水平和黨性修養(yǎng)上下功夫，按照“學(xué)習(xí)、學(xué)習(xí)、再學(xué)習(xí)，提高、提高、再提高”的要求，認(rèn)真對待查找出的問題進(jìn)行整改。要把黨員被動接受教育轉(zhuǎn)化到黨員自覺學(xué)習(xí)提高上來，并通過說教、主題活動、談心等方式提高黨員的政治意識，使廣大黨員樹立大局觀念。

其次，正確引導(dǎo)黨員加強自我主觀世界的改造，樹立科學(xué)的世界觀、人生觀、價值觀。自覺堅持以一個共產(chǎn)黨員的標(biāo)準(zhǔn)來對照自身的一言一行，多學(xué)習(xí)先進(jìn)典型，批判

第四篇：食品招商現(xiàn)狀分析

食品招商的現(xiàn)狀分析

食品業(yè)是一個永恒不衰的行業(yè)，也是一個不斷發(fā)展的行業(yè)，隨著人們生活水平與生活品質(zhì)的不斷提升，食品行業(yè)不斷被細(xì)分，且市場競爭越來越激烈，面對這樣的現(xiàn)狀，中小企業(yè)要想在大企業(yè)的樹蔭下脫穎而出，求得穩(wěn)定的生存與發(fā)展，必須要選擇一條新的招商之路，為自身發(fā)展打開新的行業(yè)局面，獲取更多的利益。搶占地盤勝過苦練內(nèi)功，有效的渠道建設(shè)是制勝的必然之道。而隨著計算機(jī)及信息化技術(shù)的飛速發(fā)展和國際互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用的普及，招商引資的工作方式也有了巨大的改進(jìn)，變化最大的就是開辟了網(wǎng)上招商的途徑。

與傳統(tǒng)的實體招商相比，網(wǎng)絡(luò)招商具有無法比擬的優(yōu)勢，就拿食品行業(yè)的每年一度的糖酒會來說，每舉辦一次糖酒會，所產(chǎn)生的效益是無法衡量的，同時它也在朝著更高更遠(yuǎn)的目標(biāo)去發(fā)展，但是實體的糖酒會具有時間和地域性的局限，在有所收益的同時，所付出的經(jīng)濟(jì)代價也是不可忽視的。而隨著電子商務(wù)的迅速發(fā)展，讓每個企業(yè)都意識到了互聯(lián)網(wǎng)的重要性，從此可以擺脫時間和地域性的局限，不在東跑西跑，只需一臺電腦，不出門便可知天下事，而且它的成本低，不用付出過多的精力和經(jīng)濟(jì)代價，就可隨時查看一切所需要的一流信息，也可輕松被意向客戶所關(guān)注。隨著招商平臺的逐漸增加，選擇一個專業(yè)并且有效的平臺，又成為食品業(yè)所關(guān)注的焦點，而作為國內(nèi)專業(yè)的食品招商信息平臺，中國食品招商網(wǎng)以打造一流的食品招商信息平臺為己任，為各類食品相關(guān)行業(yè)提供了網(wǎng)絡(luò)招商，技術(shù)相關(guān)合作的信息交流平臺，在為大家提供方便的同時也獲得了大家一致的贊同和支持！

如上所述，食品生產(chǎn)加工企業(yè)，要想迅速的將自己的產(chǎn)品滲透遍地，只以傳統(tǒng)的招商模式是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，要利用網(wǎng)絡(luò)的無地域性，快速便捷等優(yōu)勢，順應(yīng)信息化的發(fā)展潮流，在摸索中求發(fā)展，使傳統(tǒng)的招商模式迅速在網(wǎng)絡(luò)上蔓延，相信在未來的日子里，也必將引領(lǐng)我們開拓食品行業(yè)另一篇藍(lán)海商機(jī)！

第五篇：購物中心招商策略基本分析（范文模版）

購物中心招商策略基本分析

購物中心租賃招商是將零售市場的開發(fā)從營建方案階段轉(zhuǎn)變成零售營運個體階段的中間步驟。

租賃招商是人與人間的關(guān)系，它是一項選擇，也是一項替選方案的評估，它擁有的產(chǎn)品使零售商希望成為它的一部份，它創(chuàng)造了一個零售的焦點，使消費者愿意前往。租賃招商是一項藝術(shù)也是一項技巧，它包括了客觀的資料、經(jīng)驗與直覺反映，對于市場、消費者、零售商及購物中心本身的分析將是成功的租賃招商得以達(dá)成的主要關(guān)鍵。最重要的，租賃招商的關(guān)鍵在于了解如何促成一樁交易及了解如何執(zhí)行這一交易，創(chuàng)造力與資料可說是租賃招商的門檻。下面的資料將幫助解釋許多有關(guān)招商作業(yè)的重點，在很多方面而言，租賃招商是自發(fā)性直覺的反映，且就像是軼聞趣事一般，其規(guī)則常常不是片斷而枯燥的，而且成功的捷徑常隨著不同的購物中心而有所不同。當(dāng)你繼續(xù)往前閱讀本部份就會發(fā)現(xiàn)許多觀念和基本原則都將幫助你更進(jìn)一步了解租賃招商的真諦。

招商租賃是任何購物中心經(jīng)營成功與否最重要的要條件之一，如何將空間招商出租，如何將空間分割適當(dāng)以適用不同業(yè)種，而與各承租戶達(dá)成協(xié)議，也就是（1）將他們引入購物中心（2）創(chuàng)造零售商與業(yè)主雙贏的財務(wù)雙收，但是所有以上成功的要點對于不同的購物中心并非全然相同。一般而言，下列所述綜合在一起通常可以說明為什么租賃是如此的重要：

1、沒有租賃購物中心將沒有收入：假使零售商不愿簽訂租約承租購物中心內(nèi)部營業(yè)空間，則購物中心將沒有收入產(chǎn)生。

2、租賃決定購物中心市場價值：例如，假使你有一座一百萬平方尺購物中心，有400,000平方尺可出租空間，而你能夠?qū)⒚恳蛔饧s每平方尺提高US$1租金，則表示每年將有$400,000額外年收入。

3、沒有出租空間表示空間閑置，而高空置率通常轉(zhuǎn)變成購物中心管理與市場行銷頭痛的課題：空置空間不僅僅不具生產(chǎn)力，它亦影響了其它進(jìn)駐店家的生產(chǎn)力，較少的商店表示較少的客源，也表示較少的營業(yè)額，也就是每一個人的收入降低了。

成功的租賃不僅表達(dá)購物中心的現(xiàn)況且反映市場未來趨勢：它可以預(yù)測市場改變并在空置發(fā)生前已有因應(yīng)對策。假如你的招商租賃非常的成功，你將可預(yù)測許多事情，包括：

——商家是否需更多空間。

——商家是否需減少空間。

——商家是否即將面臨破產(chǎn)。

——是否應(yīng)放棄某—商家并趨離之。

——是否應(yīng)將某一商家引進(jìn)。

架構(gòu)有效的招商租賃

招商租賃計劃需要完善的計劃與組織，仔細(xì)研究購物中心所有的特色，及集中運用所有的招商工具，如此才能夠迎接成功的挑戰(zhàn)，達(dá)成租賃的目的。招商租賃是一項引進(jìn)最強與最佳的承租戶進(jìn)駐購物中心的過程，為達(dá)成這一目標(biāo)，必須對購物中心本身及其既有的業(yè)種組成先進(jìn)行了解，在尋找合適的零售商進(jìn)駐閑置空間前，必須先了解你所經(jīng)營購物中心的類型為何以及其主要的客源為何。資料收集經(jīng)由自我專業(yè)的分析后，將可告訴你如下所述：

哪里存在著業(yè)種業(yè)態(tài)組成的落差。

誰是最適合去彌補這一落差的業(yè)種。

哪些零售商進(jìn)駐最能夠與目前的店家產(chǎn)生最佳的互補效應(yīng)。

1、研究業(yè)種業(yè)態(tài)組成：

仔細(xì)研究購物中心目前的業(yè)種業(yè)態(tài)組成是否能正確反映市場定位：

深入了解購物中心業(yè)種業(yè)態(tài)組合和商品組成是否能夠反映所處市場環(huán)境及其定位。

決定購物中心定位是屬高檔次、中層次、工廠直營或其它型式。

決定前述組成的運作是否能如預(yù)定目標(biāo)一般順暢。

例如，在你所經(jīng)營的購物中心內(nèi)美食廣場的份量可能太過于強化，女裝(時裝部份)或許太過松散，業(yè)種的組成或許太過多樣化但是品牌份量不能夠滿足所針對的目標(biāo)客源所需，所針對的市場或許年齡層太高或太年輕了。了解你所經(jīng)營購物中心的實質(zhì)設(shè)施內(nèi)容，購物中心應(yīng)被視為一實質(zhì)的工廠來研究,以便決定此購物中心究竟是何物，看看其區(qū)域組合組成及哪些是可以出租的空間，了解每一項設(shè)施的特色及其如何影響招商租賃的策略。例如，你應(yīng)該了解下列所述各項：

可出租樓地板面積。

停車場出入口。

停車場數(shù)量。

基地的土地面積。

基地附近的空地(非屬基地建筑物及停車場范圍)閑置待承租及其價格。

有關(guān)本基地土地使用分區(qū)的問題。

有關(guān)本資產(chǎn)的限制，包括招牌限制等。

購物中心區(qū)位—其所屬行政區(qū)—及地方官員可能具有的管轄權(quán)。

購物中心特殊的事項會促使招商租賃更加容易或困難者。

配置及特別的地形條件。

停車場的區(qū)位樓層及與購物中心其它部份的關(guān)系及其出入口。

購物中心剪力墻所在位置。

暖氣通風(fēng)及空調(diào)的使用年齡及狀況。

樓層的高度。

最接近的卸貨區(qū)域。

食物零售商的油脂處理槽位置。

供水及下水道管線位置。

空置空間的形狀。

后場空間是與購物中心結(jié)合或連接在一起。

2、研究你的市場：

對于購物中心的市場調(diào)查將可提供一系列資料，有關(guān)購物中心興建之初至目前所產(chǎn)生的變化，這些變化可以歸案為購物中心本身區(qū)位實質(zhì)設(shè)施面及市場人文背景資料的改變。購物中心市場經(jīng)過多年的演變，對這些演變必須仔細(xì)了解以便使未來的招商租賃計劃能夠持續(xù)成功。例如，某一二十年前興建的購物中心可能被許多新的住宅社區(qū)如年輕父母擁有小孩的家庭所包圍。經(jīng)過這么多年，市場可能已經(jīng)改變，因此，購物中心內(nèi)部應(yīng)該有的商店類型可能也必須要改變，所以注意下列事項非常重要：

對于市場的變化保持敏銳度。

定期進(jìn)行市場調(diào)查研究。

運用市場研究提供的結(jié)論決定哪一類型的零售商應(yīng)加以引進(jìn)。

3、研究購物中心的競爭者：

為了建立執(zhí)行策略必須要先行了解可能必須面對的競爭者，競爭的情況必須能夠完全明白，確實掌握下列事項的事實：

最近的競爭者。

競爭的焦點所在。

如何使競爭者所提供的與你的購物中心所提供的有所分界。

哪一部份市場是你所必須奮戰(zhàn)面對的競爭。保留租賃資料細(xì)節(jié)，租賃資料的整理對招商活動能否有效進(jìn)行有重大的影響。

這些資料主要包括：承租戶資料，記錄承租戶需求的基本資料，暨其在購物中心內(nèi)過去的表現(xiàn)；租賃契約的摘要，你應(yīng)該知道所有承租戶租約到期日，將此對照其營業(yè)表現(xiàn)，你就能事前計劃哪些店家可能必須離開購物中心，而哪些店家將需要重新續(xù)約，例如，摘要分析可以顯示出店面大小是否正確，也就是說就其所經(jīng)營的生意而言大店是否太大或是小店是否太小。在每一租賃契約到期前二年，評估未來可能閑置的營業(yè)空間。當(dāng)你與承租零售商會談并檢視其營業(yè)表現(xiàn)后，你將能夠決定誰將應(yīng)該離開其生意，當(dāng)購物中心有新的業(yè)種業(yè)態(tài)引進(jìn)時，誰需要較多或較少空間。

創(chuàng)新有助于招租：對于購物中心內(nèi)較特殊位置的營業(yè)空間一般承租戶將不愿進(jìn)駐，而具創(chuàng)意思維的替換方案將有助于替購物中心創(chuàng)造利潤，這些較特別位置的使用包括：

干洗店。

醫(yī)療／牙醫(yī)診所。

補習(xí)班(例如美容或電腦)。

游樂場/游戲機(jī)中心(例如位于地下室)。

政府機(jī)構(gòu)(例如位于較不顯著之處)。

這些非零售性質(zhì)的業(yè)種，當(dāng)他們承租時對其空間的要求較具彈性，因為他們不是強烈依賴人潮及曝光率以吸引生意。

可能承租零售商特性：可能承租戶特性應(yīng)藉由對你所經(jīng)營的購物中心及其需求作仔細(xì)的自我分析。購物中心經(jīng)理人，租賃中介代表，及行銷經(jīng)理人應(yīng)對可能進(jìn)駐購物中心的承租戶資料進(jìn)行詳細(xì)記錄，這些零售商極可能是未來購物中心有閑置空間、原有承租戶租約到期、或再度續(xù)約時的后繼者。耕耘和勸誘作業(yè)技巧是必要的家庭作業(yè)及在你尋找所期望適當(dāng)?shù)某凶鈶暨M(jìn)駐你的購物中心內(nèi)的開置空間時必須的前置作業(yè)。當(dāng)耕耘或誘導(dǎo)一新的承租戶以滿足特別的零售需要時，有許多事可以先準(zhǔn)備。例如，假如購物中心要吸引一唱片行進(jìn)駐，可先行了解：

本商圈現(xiàn)有唱片行數(shù)量。

其分布狀況。

其所有權(quán)人是誰。

他們是否有擴(kuò)點計劃。

下列所述概要重點將有助于經(jīng)理人進(jìn)行市場耕耘作業(yè)：

先行認(rèn)識購物中心欲招攬的店家所有人。

建立可能進(jìn)駐店家名稱總表并將的排序從最優(yōu)到最差。

盡可能了解每一可能進(jìn)駐店家的營業(yè)行為模式。

盡可能了解可能進(jìn)駐店家競爭者的動態(tài)，進(jìn)駐廠家將敬重你對他們所經(jīng)營行業(yè)專業(yè)上通盤的了解。

向可能進(jìn)駐的店家請教他們行業(yè)的問題以便建立個人熱悉該行業(yè)所面臨的事情，什么是有效的，什么是無效的。

選擇最佳承租戶：當(dāng)確定購物中心可能進(jìn)駐的店家后，先進(jìn)行評估進(jìn)駐店家的優(yōu)劣次序。為了幫助進(jìn)一步正確澄清哪些店家真正可以適任工作而哪些不能，可經(jīng)由下列觀察：

各店家商品的擺設(shè)與店面的布設(shè)。

商品準(zhǔn)備的水準(zhǔn)。

人潮量。

員工素質(zhì)。

廣告行銷。

了解可能進(jìn)駐零售商的商譽絕對必要，決定每一業(yè)種的最佳零售商選擇，發(fā)掘為何該店家會在該行業(yè)內(nèi)出類拔萃，分辨其是否為全國性、區(qū)域性或地方性的零售商，最后在前述分類下才決定哪些零售商最適合本購物中心所確定的零售需求。購物中心是零售品牌與服務(wù)的集合，全國性零售商可帶來家庭性知名度及較可預(yù)期的服務(wù)水平，但相較地方性零售商可能較缺乏唯一性的品味。當(dāng)決定了購物中心整體品牌形象后，前述差異可以適度彌平，可能進(jìn)駐零售商的業(yè)種業(yè)態(tài)組成應(yīng)是：

足夠數(shù)量全國性零售商進(jìn)駐以維持購物中心成功所必須的知名度。

部份數(shù)量區(qū)域性零售商進(jìn)駐以強化部份品味與力量。

合理數(shù)量地方性零售商進(jìn)駐以表達(dá)一些地方的唯一性。

達(dá)成租約協(xié)議：當(dāng)要與任何承租戶就特定的營業(yè)空間達(dá)成租賃協(xié)議的時刻來臨時，招租人員必須同時滿足兩位參與者的要求－承租戶與業(yè)主，承租戶可能僅愿意支付某一特定租金而業(yè)主則希望另有要求。達(dá)成租約協(xié)議并出租空間的藝術(shù)是找到一平衡點，使雙方對其所獲得及失去的皆能夠相對滿意。當(dāng)你與特定承租戶談判進(jìn)入實質(zhì)協(xié)議階段時，先確定租賃架構(gòu)使能：

讓參與承租戶自認(rèn)確有利可圖。

給予業(yè)主較高租金收入的期待。

誘使其它承租活動的產(chǎn)生。

說服承租戶讓他們感到他們需要哪個空間，他們才有可能重回談判桌，藉由他們所要的基礎(chǔ)下談判可接受的價格，那就是，當(dāng)條件能滿足業(yè)主對租金收入的要求時，確認(rèn)承租戶期望的營業(yè)收入，而后在此基礎(chǔ)下計算可能的租金數(shù)字并讓所有參與者皆滿意下達(dá)成協(xié)議。

協(xié)議的租金計價，購物中心零售空間的租金可以分類如下：

基本租金：每一平方尺承租空間承租戶所支付的金額，基本租金可以通過很多角度看待。一般而言，基本租金有不同程度的應(yīng)用與變化：

有效租金：將基本租金及百分比租金(以議定的一百分比的營業(yè)額支付給業(yè)主)合并一起計算。

全額租金：基本租金，百分比租金及其它附加的費用。

持平式租金：承租戶于特定租賃期間僅支付一定金額的租金，例如：每平方尺US$20／年，為期十年。

漸增式租金：于租賃期間，每特定年限就按議定金額或方式逐漸增加租金，例如：十年租約前三年每平方尺US$20／年，中間四年每平方尺US$20／年，而后三年則每平方尺US$30／年。

漸減式租金：這種模式很少見，部份發(fā)生在舊有租約，例如：當(dāng)年營業(yè)額在US$1,000,000以下時按營業(yè)額5%支付租金，而年營業(yè)額在1百萬至1．5百萬間，則支付4%，而到1．5百萬至2百萬間則支付2．5%，而超過2百萬后則支付1%。

免租金：適用于吸引熱門零售商進(jìn)駐，因此在租賃第一年得以免租金，而將此部份在未來租賃年限以其它方式反映的。

按物價指數(shù)調(diào)整基本租金：基本租金每年按消費者物價指數(shù)的變動加以調(diào)整。

百分比租金：百分比租金是在承租戶按其所承租范圍所支付的標(biāo)準(zhǔn)，在基本租金之上額外附加的租金，百分比租金是依據(jù)承租戶年營業(yè)總額的百分比，按與業(yè)主約定的百分比收取的。百分比租金的收取，其比率差異變化可以非常大，依照進(jìn)駐購物中心的業(yè)種而不一樣，例如，對于毛利較低的酒商其百分比率可能是2%，而對于毛利較高的娛樂場其抽成百分比率可達(dá)15%。

裝修補貼：裝修補貼有時是為了使租賃條件更加吸引人而將其納入租約協(xié)議中，它是由業(yè)主補貼（或不補貼）可能進(jìn)駐的承租戶，完全依據(jù)業(yè)主認(rèn)為購物中心需要這一零售商的程度而定，標(biāo)準(zhǔn)形式的裝修補貼條款包括：

無補貼：這是用以表達(dá)承租戶除租賃空間范圍外沒有任何補貼的另一種說法，承租戶須自行負(fù)責(zé)裝修店面所需的一切成本。

依現(xiàn)況接收：換句話說，也就是所看見者就是所獲得者，承租范圍或許存在某些裝潢狀況，業(yè)主有可能已經(jīng)作某些改善措施但是將不會再繼續(xù)，空間可能留有前任承租戶的裝潢，若承租戶認(rèn)為可使用，很好，假使不能，則可自行拆除改裝。

代墊補貼：通常是運用在美食街，由于業(yè)主整體先行裝修所有攤位，而由承租零售商在未來承租期中除基本租金與百分比租金外，另行攤還。

完全補助：業(yè)主負(fù)責(zé)所有裝潢，承租戶只要將其商品置入展售即可開始營業(yè)。

部份補助：租賃空間局部已由業(yè)主完成，補助金額與方式則按兩者間的租賃契約履行。

額外補助：業(yè)主提供的補助額度超出承租戶裝修所需，這些額外的補助可提供給承租戶添購其固定設(shè)備及商品。

由百分比租金折減：業(yè)主同意部份裝修支出可由其百分比租金折減，而其營業(yè)額從什么標(biāo)準(zhǔn)起可開始折減，則端視兩者間的協(xié)議。

租賃期限：租賃期限是指某一特定租約持續(xù)有效的時間，而期限的長短端視特定承租戶的業(yè)種及業(yè)主與承租戶的協(xié)商。以一般性的實務(wù)而言，業(yè)主期望租賃期限可以愈短愈好以免他們被租約束縛太久。

租金折扣或任其空置

在某些情況下，尤其當(dāng)經(jīng)濟(jì)情況不佳或競爭特別激烈時，購物中心業(yè)主有時不得不降格以求達(dá)成非其所愿達(dá)成的任何可能的協(xié)議。

一般業(yè)主運用的措施以達(dá)成協(xié)議避免面對空置的方式包括：

降低租金。

不收取租金。

僅收取百分比租金。

僅支付分?jǐn)傎M用(公共區(qū)域及其它費用分?jǐn)偧八褂玫乃娍照{(diào)費用)。

延遲支付租金(承租戶在開始時可以不必支付租金或僅支付分?jǐn)傎M用，在協(xié)議的時間后分期支付)。