第一篇：天津規(guī)范“宅基地換房”

天津規(guī)范“宅基地換房”:嚴(yán)禁擅自調(diào)用建設(shè)用地 2011-12-28 09:35

日前，天津市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于進一步規(guī)范城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點切實做好農(nóng)村土地整治工作的通知》(以下簡稱通知)。嚴(yán)禁在掛鉤試點項目區(qū)之外，以各種名義開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地調(diào)整使用。

近年來，本市利用掛鉤試點政策實現(xiàn)以宅基地換房建設(shè)示范小城鎮(zhèn)，提高了土地集約節(jié)約利用水平，推動了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，得到農(nóng)民群眾的廣泛支持和擁護。根據(jù)《通知》，全市將實行“一張圖”信息化管理，完善掛鉤試點項目區(qū)數(shù)據(jù)庫建設(shè)，實現(xiàn)拆舊復(fù)墾區(qū)、建新安置區(qū)、建新出讓區(qū)電子數(shù)據(jù)的統(tǒng)一“上圖入庫”管理，對掛鉤試點和農(nóng)村土地整治項目的實施情況，試行網(wǎng)絡(luò)直報備案。堅決糾正片面強調(diào)增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)問題、以各種名義擅自擴大城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模問題和沒有留足農(nóng)村發(fā)展用地空間而全部調(diào)劑到城鎮(zhèn)使用等問題。對違反國家和我市相關(guān)政策的，要嚴(yán)肅追究有關(guān)人員的責(zé)任。

根據(jù)《通知》，本市將嚴(yán)格規(guī)范掛鉤試點，切實做好農(nóng)村土地整治工作。在小城鎮(zhèn)建設(shè)工作中，凡涉及城鄉(xiāng)建設(shè)用地調(diào)整使用的，必須納入掛鉤試點項目區(qū)，嚴(yán)禁未批先建或邊報邊建的行為。涉農(nóng)區(qū)縣的人民政府要在各自的門戶網(wǎng)站設(shè)置專欄，及時公布、更新市國土房管局審批入庫的掛鉤試點和農(nóng)村土地整治項目，接受社會監(jiān)督，依法保障農(nóng)民的知情權(quán)、參與權(quán)和收益權(quán)。涉農(nóng)區(qū)縣的人民政府、市有關(guān)部門要建立健全各項制度，嚴(yán)格執(zhí)行項目法人制、招投標(biāo)制、工程監(jiān)理制等，加強對掛鉤試點和農(nóng)村土地整治項目的全程監(jiān)管，確保工程質(zhì)量、合同履約、資金安全和農(nóng)民權(quán)益。

第二篇：天津“宅基地換房”調(diào)研報告

天津“宅基地換房”調(diào)研報告

堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，在經(jīng)濟社會發(fā)展的基礎(chǔ)上不斷推進城鎮(zhèn)化，可以加強城鄉(xiāng)聯(lián)系，在更大范圍內(nèi)實現(xiàn)土地、勞動力、資金等生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，有序轉(zhuǎn)移農(nóng)村富于勞動力，實現(xiàn)以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)，最終達到城鄉(xiāng)共同發(fā)展繁榮。

——胡錦濤

加快新農(nóng)村建設(shè)是新時期重要政府的工作重點，其中，如何加快小城鎮(zhèn)建設(shè)、如何做好城中村改造工作都是新農(nóng)村建設(shè)必須面對的課題。然而，制約小城鎮(zhèn)建設(shè)進程的有兩大突出矛盾——一是土地，二是資金。許多小城鎮(zhèn)都因遇到這些問題而躑躅不前。城市郊區(qū)新農(nóng)村建設(shè)的路子該怎么走？土地和瓶頸的約束如何破除？這是新農(nóng)村建設(shè)必須破解的一道難題。

天津市華明示范鎮(zhèn)是首批“宅基地換房”的試點鎮(zhèn)，其“宅基地換房”的做法為小城鎮(zhèn)建設(shè)做出了新的探索。為了學(xué)習(xí)其寶貴經(jīng)驗，加快新農(nóng)村建設(shè)，促進小城鎮(zhèn)建設(shè)，本文是對天津“宅基地換房”經(jīng)驗的一點總結(jié)，僅供交流探討。

一、華明鎮(zhèn)的基本情況

天津華明示范鎮(zhèn)地處天津東麗區(qū)，位于濱海新區(qū)和市區(qū)之間，共有12個村莊合計4萬多人，該鎮(zhèn)共有宅基地12071畝,原戶均宅基地0.8畝。華明鎮(zhèn)是天津首批宅基地換房試點項目，試點面積5.618平方公里，總規(guī)劃面積12.1平方公里。該項目南依“津漢公路”、空港物流加工區(qū)，北靠“北環(huán)鐵路”，東臨“華明新家園”和“東麗湖旅游度假區(qū)”，西接“華明經(jīng)濟功能區(qū)”，距離天津市中心 10公里，天津港 30公里，濱海國際機場 3公里，具有優(yōu)越的地理位置。

二、華明鎮(zhèn)“宅基地換房”的基本做法

在加快城市化、建設(shè)新農(nóng)村的過程中，天津市也遇到了同樣的兩大矛盾——土地和資金的制約。如何突破這一瓶頸呢？天津方面認為，解題“三農(nóng)”關(guān)鍵在于如何做好“加減法”——即減少農(nóng)民、富裕農(nóng)民、增加對農(nóng)村的公共服務(wù)。讓農(nóng)民住進小城鎮(zhèn)，享受城市化帶來的實惠，實現(xiàn)從傳統(tǒng)到現(xiàn)代、從分散到集中、從農(nóng)村到城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)變，是加快小城鎮(zhèn)建設(shè)的現(xiàn)實意義和歷史意義。

經(jīng)過反復(fù)調(diào)研和思索，天津做出了一步嶄新的探索——以宅基地換房。天津華明鎮(zhèn)就是天津“宅基地換房”項目的首批試點鎮(zhèn)。該項目2005年開始規(guī)劃，歷時2年，2007年啟動村民搬遷，目前，已有1萬余戶約合3.5萬人入住了華明示范鎮(zhèn)，享受到了城市化建設(shè)帶來的實惠。

（一）宅基地換房的核心內(nèi)容

所謂以宅基地換房就是在國家現(xiàn)行政策框架內(nèi)，堅持承包責(zé)任制不變、可耕種土地不減、尊重農(nóng)民自愿的原則，高水平規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)有特色、適于產(chǎn)業(yè)聚集和生態(tài)宜居的新型小城鎮(zhèn)。農(nóng)民以其宅基地，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，換取小城鎮(zhèn)中的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。農(nóng)民原有的宅基地統(tǒng)一組織整理復(fù)耕，實現(xiàn)耕地占補平衡。新的小城鎮(zhèn)除了農(nóng)民住宅區(qū)外，還規(guī)劃出一快可供市場開發(fā)出讓的土地，用土地出讓收入平衡小城鎮(zhèn)建設(shè)資金。以華明鎮(zhèn)為例, 該鎮(zhèn)共有宅基地12071畝,原戶均宅基地0.8畝,建設(shè)新鎮(zhèn)只需新占耕地8427畝,尚有大量土地節(jié)余，完全可以實現(xiàn)耕地占補平衡。

具體來說，天津的“宅基地換房”的組織實施：由常務(wù)副市長掛帥，由國土資源部率先安排6402畝周轉(zhuǎn)用地，然后由東麗區(qū)政府牽頭，由區(qū)建委成立一個建筑公司——天津濱麗公司，負責(zé)征地、融資、建設(shè)，政府負責(zé)制定政策、做好群眾工作，清點土地，企業(yè)向銀行貸款融資，房子建好之后，農(nóng)民按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)以宅基地置換城鎮(zhèn)商品房。力爭做到“政府不撥錢、企業(yè)不虧錢、農(nóng)民不出錢”，實現(xiàn)新農(nóng)村建設(shè)又快又好推進。

（二）宅基地換房的基本做法

天津華明鎮(zhèn)宅基地換房的做法是在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上分階段有序進行的。

1、房屋普查、建立檔案：自2002年開始，華明鎮(zhèn)首先做了兩件事：房屋認定和人員身份認定。以鎮(zhèn)為單位，由城建規(guī)劃部門進行房屋普查和測量，建立房屋檔案，獲得準(zhǔn)確的第一手資料。同時，由村民委員會成立工作小組，進行村民身份認定，確定村民數(shù)量。

2、規(guī)劃建設(shè)：華明鎮(zhèn)“宅基地換房”項目從2005年開始規(guī)劃，2006年4月開工建設(shè)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)可容納18萬人居住。

選址：示范鎮(zhèn)選址在空港物流加工區(qū)對面，高速公路與津漢公路相交處，區(qū)位優(yōu)勢明顯，住宅：整體區(qū)域分為居民住宅區(qū)和商務(wù)開發(fā)區(qū)。華明鎮(zhèn)住宅順應(yīng)農(nóng)民住房習(xí)慣，分布多為5層建筑，同時根據(jù)不同層次群眾的需要，設(shè)計了帶電梯的小高層。

社區(qū)：依照居民下樓不出 三百米 的原則，設(shè)立了完善的公共服務(wù)設(shè)施，規(guī)劃了社區(qū)服務(wù)中心、休閑廣場以及便利店、醫(yī)務(wù)室、托幼園等配套公建。

環(huán)保：園區(qū)綠化率達40%，住宅建設(shè)實施“三步節(jié)能法”，廣泛推廣使用太陽能和燃氣能源，建設(shè)“中水（即廢水再利用）處理設(shè)施”，體現(xiàn)了明顯的節(jié)能環(huán)保特點。

3、村民申請：通過前期的調(diào)查和測量，經(jīng)多方征求意見后，由鎮(zhèn)政府制定換房政策和標(biāo)準(zhǔn)。政策制定之后，由村、鎮(zhèn)干部深入農(nóng)村做好宣傳工作，讓農(nóng)民充分了解政策內(nèi)容，滿意者提出搬遷、換房申請，當(dāng)一個村90％以上的村民提交了申請之后，村委會和鎮(zhèn)政府簽訂合同，整個過程涉及６份合同，做到不強求，不強制，不強拆，力求規(guī)范行政、依法辦事。

4、實施換房：按照天津華明鎮(zhèn)以宅基地換房的政策內(nèi)容，換房遵循兩大標(biāo)準(zhǔn)：

A、房屋有效面積：根據(jù)之前房屋普查的數(shù)據(jù)，村民的房屋分為主房和附房兩種，其標(biāo)準(zhǔn)為：每一平方米主房可置換一平方米商品房，每二平方米附房可置換一平方米商品房。

B、人均置換面積：華明鎮(zhèn)的政策規(guī)定，換房按照30平方米／人的標(biāo)準(zhǔn)置換商品房，一戶人家最多可換取3-4套房子。超出面積部分，給予貨幣補償。

舉例：如某三口之家，原有農(nóng)房 50平方米，按人均標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)得 90平方米，那么，其換取的 90平方米 房屋中，50平方米 不用出錢，而超出的 40平方米，該農(nóng)戶則需交納400-600元／平方米的差價補償。如果村民的房子是樓房者，農(nóng)戶獲得商品房之后，還可以獲得政府補給的300-400元／平方米的補貼，如果村民原來的房子是土胚房，那么農(nóng)戶獲得新房后，需向政府交納200元／平方米的補差。

換房后的效果：

從宏觀來說，“宅基地換房”做法解決了兩大矛盾——土地占用矛盾與資金困難矛盾，實現(xiàn)了兩大平衡——耕地占補平衡、城鎮(zhèn)建設(shè)與百姓利益的平衡。從微觀來看，“宅基地換房”政策給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民帶來了實實在在的實惠：

A、房屋性質(zhì)改變：原來的農(nóng)房為小產(chǎn)權(quán)房，而置換之后的房子是按經(jīng)濟適用房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的，5年之后可以上市，農(nóng)民獲得的房子是擁有產(chǎn)權(quán)證的商品房。

B、財產(chǎn)增值：原來50平方米的農(nóng)房價值不足10萬，而置換之后的90平方米房子，價值30-50萬，房屋明顯增值了（目前濱海新區(qū)的房屋市價為6000/平方米左右）。

C、享受城鎮(zhèn)生活實惠。農(nóng)民換房后，住進了統(tǒng)一規(guī)劃的城鎮(zhèn)，享受到了便利的城市生活公共設(shè)施。農(nóng)民開始轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦娃r(nóng)或者社區(qū)居民。

（三）宅基地換房的相關(guān)配套政策

天津“宅基地換房”做法不是單純的拆房——換房，而是一個城鎮(zhèn)化建設(shè)的系統(tǒng)工程，它包括農(nóng)民搬遷后土地復(fù)耕、解決就業(yè)、社會保險和社區(qū)管理等多項配套政策。

1、土地復(fù)耕配套措施：農(nóng)民宅基地換房后，原來的土地承包責(zé)任制并未改變，土地仍然發(fā)包給本村村民，農(nóng)民可以繼續(xù)耕種自己的土地。但是基于當(dāng)?shù)氐奶攸c，土地多為鹽堿地、排污區(qū)，不太適宜耕作，土地產(chǎn)出不高，農(nóng)民種田意識不強烈。宅基地換房后，土地開始向大戶流轉(zhuǎn)，實行大戶經(jīng)營，用于搞經(jīng)濟作物種植。

配套設(shè)置：

A、建設(shè)生產(chǎn)用房，為了方便復(fù)耕，政府補貼建設(shè)簡易的生產(chǎn)用房，以便以后拆房時無爭議。

B、設(shè)立了農(nóng)用機械停車場和大型運輸車停車場

C、建設(shè)地下儲藏室

2、解決就業(yè)途徑：農(nóng)民住進城鎮(zhèn)之后，開始逐漸轉(zhuǎn)型為居民，因此，如何解決農(nóng)民的生活后顧之憂是必須重點考慮的問題。華明鎮(zhèn)宅基地換房之后解決農(nóng)民就業(yè)問題的措施有三方面：

一是面向全市企業(yè)推介、輸送人才；

二是在本區(qū)域企業(yè)安排物流、保安、保潔等就業(yè)崗位

三是設(shè)立新區(qū)居民培訓(xùn)學(xué)校，免費培訓(xùn)農(nóng)民，開始駕駛、電焊、保潔等課程，提升農(nóng)民工技能和素質(zhì)，以適應(yīng)城鎮(zhèn)發(fā)展的需要。通過這些措施，華明鎮(zhèn)提供了10-20萬個崗位，解決了農(nóng)民養(yǎng)家糊口問題。

3、各項保險政策：為了解決農(nóng)民的后顧之憂，天津市政府為宅基地換房后的農(nóng)民按城鎮(zhèn)職工標(biāo)準(zhǔn)交納了養(yǎng)老保險，每月40元/人，參保金由政府買單，目前參保率達85%以上。

4、社區(qū)管理模式：華明示范鎮(zhèn)居民實行社區(qū)化管理模式，行政機構(gòu)設(shè)置為“三委”結(jié)構(gòu)——村支部、村委會、農(nóng)工商公司，原行政村委會保留，每個村委會規(guī)模為3000戶，政府提供300-400平方米的辦公用房。示范鎮(zhèn)物業(yè)管理采取市場化運作，村民第一年物業(yè)費全免，第二年人均0.1元/平方米，每年遞增0.05元，五年后每平方米不超過0.5元，政府補貼0.6-0.7元/平方米。社區(qū)專門成立綜合執(zhí)法大隊，統(tǒng)一負責(zé)社區(qū)行政執(zhí)法，維持治安，借鑒香港“一個警察管到底”的做法，實施一支隊伍管全部。

三、華明鎮(zhèn)“宅基地換房”的意義和成功經(jīng)驗

通過天津“宅基地換房”的考察，我們發(fā)現(xiàn)，小城鎮(zhèn)集中規(guī)劃、拆房還地、宅基地整合復(fù)耕是一種好的嘗試，在新農(nóng)村建設(shè)和城中村改造中，“宅基地換房”的思路具有很大的意義：

(1)可以解決大中城市城郊地區(qū)農(nóng)村建設(shè)散、亂、臟的難題，解決城郊地區(qū)規(guī)劃和治安混亂的問題。

(2)在金融危機來臨、房地產(chǎn)市場低迷的背景下，“宅基地換房”可以推動地區(qū)固定資產(chǎn)投入，拉動內(nèi)需。

(3)“宅基地換房”采取政府主導(dǎo)、市場運作，可以解決城鎮(zhèn)建設(shè)面臨的融資難題。

(4)可以整合城市周邊土地，既可保護耕地，又可提高城市土地利用率，加快城鎮(zhèn)化進程。

天津宅基地換房試點項目屬于小城鎮(zhèn)建設(shè)的新探索新思路，其思路和模式對我縣的新農(nóng)村建設(shè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)具有很大的啟發(fā)。

1、有一個好的完善的規(guī)劃。

華明鎮(zhèn)“宅基地換房”項目從2005年開始規(guī)劃，2006年4月開工建設(shè)，在選址、功能區(qū)域劃分、配套設(shè)施建設(shè)、社區(qū)管理等方面都有細致周到的前景規(guī)劃，體現(xiàn)了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，統(tǒng)籌社會各方面發(fā)展科學(xué)發(fā)展觀。宅基地換房不是把原來的鄉(xiāng)村簡單推倒重來，而是有長遠的規(guī)劃，有完善的配套設(shè)施，既有利于贏得百姓支持，使小城鎮(zhèn)建設(shè)順利進行，又有利于改造之后新城鎮(zhèn)的發(fā)展，實現(xiàn)了農(nóng)民從傳統(tǒng)到現(xiàn)代、從分散到集中、從農(nóng)村到城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)變。

同時，天津“宅基地換房”試點作為一個系統(tǒng)工程，相關(guān)配套政策包括費用的減、免、補，解決了搬遷后農(nóng)民的就業(yè)、社會保險、社區(qū)管理等難題，新城鎮(zhèn)的公建配套設(shè)施也相當(dāng)完善。這些配套政策解決了農(nóng)民的后顧之憂，也為宅基地換房政策順利推行奠定了基礎(chǔ)。

2、有國土資源部的支持：劃撥周轉(zhuǎn)用地

土地流轉(zhuǎn)問題是小城鎮(zhèn)建設(shè)遇到的棘手難題，天津華明鎮(zhèn)“宅基地換房”之所以能順利推進，一個重要因素是國土資源部率先安排6402畝周轉(zhuǎn)用地，使得當(dāng)?shù)卣梢韵冉ㄔO(shè)、先安置，把整地、拆遷、資金等諸多要素交織的矛盾降至最低。

3、有老百姓的支持和擁護。

天津“宅基地換房”試點項目在實施之前，進行了充分的調(diào)研和論證，同時實施過程中讓農(nóng)民充分了解政策內(nèi)容，通過6份合同進行自愿申請，達到90%以上的申請方可啟動項目，這就保證了政策符合村民利益，具備了堅實的群眾基礎(chǔ)。他們能得到老百姓的擁護，其原因是：

（1）當(dāng)?shù)卮迕袼鶕碛械耐恋卮蠖际躯}堿地，農(nóng)業(yè)種植收入不高，在良好的安置政策面前，農(nóng)民對土地的依戀程度不高。

（2）當(dāng)?shù)乩习傩諏I(yè)文明和城鎮(zhèn)生活的認同感較強。在華明鎮(zhèn)，單純靠種地為生的人不多，多數(shù)人從事第三產(chǎn)業(yè)或外出打工，因此，他們對于小城鎮(zhèn)建設(shè)的熱情很高。

（3）宅基地換房的政策符合當(dāng)?shù)乩习傩盏男睦眍A(yù)期。華明鎮(zhèn)宅基地換房政策中，農(nóng)民得到的人均30平米房屋面積，所得房屋性質(zhì)為商品房，進入城鎮(zhèn)居住之后，社會保險、勞動就業(yè)有較好的保障。這些都基本達到了當(dāng)?shù)乩习傩盏男睦眍A(yù)期。

4、有較好的操作模式。

天津華明鎮(zhèn)宅基地換房的操作模式上實行政府主導(dǎo)、市場運作。天津“宅基地換房”試點由區(qū)政府牽頭，市建委成立一個獨立的公司負責(zé)征地、融資、規(guī)劃、建設(shè)，甚至連物業(yè)管理也采取市場化運作模式，這種模式由企業(yè)運作，既贏得了效率，確保了項目的順利實施，減輕了政府的負擔(dān)，過程由政府把關(guān)，確保了規(guī)劃的整體性和項目質(zhì)量的穩(wěn)定性。同時，政府在實施征地、換房時，操作也很規(guī)范。經(jīng)多方征求意見后，由鎮(zhèn)政府制定換房政策和標(biāo)準(zhǔn)。然后讓農(nóng)民充分了解政策內(nèi)容，滿意者提出搬遷、換房申請，當(dāng)一個村90％以上的村民提交了申請之后，村委會和鎮(zhèn)政府簽訂合同，整個過程涉及６份合同。這樣，先申請——再審核——最后換房的過程相對規(guī)范順利，農(nóng)民的抵觸情緒較低。

四、我們借鑒“宅基地換房”經(jīng)驗的幾點建議

學(xué)習(xí)天津“宅基地換房”經(jīng)驗不能照搬，具體操作需要因地制宜，特別要把握以下幾方面的問題。

1、做好規(guī)劃，選好址。雖然“宅基地換房”具有重要借鑒意義，但其做法不宜在面上盲目推開，必須滿足以下兩個條件才能成功推行。

首先，節(jié)約出來的土地能夠支撐起全部的小城鎮(zhèn)建設(shè)或城中村改造費用。

我們可以根據(jù)土地征用成本、拆遷成本、建設(shè)成本、土地掛牌價格等變量建立一個計算公式：

出讓土地總量*土地掛牌價格÷（土地征用成本+拆遷安置成本+建設(shè)成本）≦1.2????????????不宜推行

≧1.2????????????適宜推行

根據(jù)公式，如果所得的值小于1.2，那么說明該地不適宜推行此模式，如果所得的值大于1.2，“宅基地換房”才有可能推行。

其次，必須具備良好的區(qū)位優(yōu)勢，可以提供各類就業(yè)安置條件。

根據(jù)以上條件，新址規(guī)劃應(yīng)該盡量貼近城市或工業(yè)園區(qū)，結(jié)合我市實際情況，初步具備條件的有兩大開發(fā)區(qū)和***鎮(zhèn)、***鎮(zhèn)兩個城關(guān)鎮(zhèn)的城郊區(qū)域。

2、需要籌好資金。小城鎮(zhèn)建設(shè)或城中村改造要想得到來百姓的支持，就需達到“老百姓不出錢、資產(chǎn)大幅增值、生活品質(zhì)大幅提高、生活就業(yè)有足夠保障”幾個目標(biāo)。而這些都需要巨額經(jīng)費的支撐。這點，由于我市經(jīng)濟無法和天津經(jīng)濟相比，其做法可以借鑒但不能照搬。資金的籌措要靠多元化科學(xué)運作。

（1）向土地要錢：通過把整理出來的土地出讓獲取資金，用于城鎮(zhèn)建設(shè)。

（2）向店鋪要錢：土地性質(zhì)變?yōu)樯虡I(yè)用地，建設(shè)出售商業(yè)店面籌措資金。

（3）向房屋要錢：安排適當(dāng)比例的商品房開發(fā)，補充資金。

籌措資金要避免過去一切由政府負擔(dān)到底的做法，可以改為政府主導(dǎo)、企業(yè)運作。在房地產(chǎn)市場低迷的情況下，只有長期享有國家優(yōu)惠貸款的實力型企業(yè)才能擔(dān)此重任，它們知道怎樣才能順利融資，政府也能更好地進行宏觀調(diào)控。

3、解決土地流轉(zhuǎn)問題。目前，國土部門對于規(guī)劃建設(shè)用地有嚴(yán)格的計劃。重大項目的建設(shè)用地設(shè)計到土地標(biāo)準(zhǔn)、土地性質(zhì)轉(zhuǎn)換，流轉(zhuǎn)程序等一系列復(fù)雜問題。在這方面，天津華明示范鎮(zhèn)由國土資源部劃撥一定數(shù)量的周轉(zhuǎn)用地的做法是值得借鑒的。我市進行新農(nóng)村建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)或城中村改造，可借鑒天津做法，通過國土部門劃撥周轉(zhuǎn)用地用于前期項目啟動或把土地率先進行性質(zhì)轉(zhuǎn)換，然后上市招、掛、拍，以土地融資。

4、做好方案。項目能否順利推行，關(guān)鍵看方案是否完善、實施是否到位。借鑒天津宅基地換房的經(jīng)驗，方案的實施必須分步驟有序進行：

（1）讓村民先申請，再審核，然后根據(jù)申請審核通過的比例決定能否推行、該做哪些調(diào)整。

（2）做好拆遷安置。根據(jù)我市百姓的特點，手中有糧，心中不慌的人依戀土地；手中有房（住宅房和店面），心中不慌的人求安全。要針對群眾的不同需求給出多種選擇，可以使給予房屋安置，也可以給予貨幣補償，安置的標(biāo)準(zhǔn)一定不能損害老百姓的既有利益。

（3）做好就業(yè)安置。要想項目順利推行，并且不留后遺癥，必須解決好安置戶的就業(yè)問題，要確保失地農(nóng)民有工作，并且有體面的收入。

（4）做好生活保障。借鑒天津的經(jīng)驗，我們做好百姓生活保障包括以下幾方面：社會保險的繳納、醫(yī)療設(shè)施保障、教育問題解決、交通設(shè)施便利、公共設(shè)施齊全。

5、多部門密切配合。新農(nóng)村建設(shè)和小城鎮(zhèn)建設(shè)是個系統(tǒng)工作，涉及到國土、規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)、治安管理、基層組織等單位、靠單個部門難以開展工作，項目實施需要強有力的領(lǐng)導(dǎo)班子，調(diào)動相關(guān)部門積極配合，協(xié)同作戰(zhàn)。

綜合來看，天津“宅基地換房”是小城鎮(zhèn)建設(shè)過程中的一種新探索、新途徑，其成功經(jīng)驗對我縣推動新農(nóng)村建設(shè)具有借鑒意義，能給我們帶來更多深層次的思考，但是在具體執(zhí)行過程中，我們需要結(jié)合自身實際，因地制宜，走適合自己發(fā)展之路

第三篇：天津華明鎮(zhèn)“宅基地換房”的做法與經(jīng)驗（推薦）

宅基地換房 “換”出新天地

——天津華明鎮(zhèn)“宅基地換房”的做法與經(jīng)驗

一、華明鎮(zhèn)的基本情況

華明鎮(zhèn)地處天津市東麗區(qū)，位于濱海新區(qū)和市區(qū)之間，共有12個村，合計4萬多人。該鎮(zhèn)共有宅基地12071畝，原戶均宅基地0.8畝。該鎮(zhèn)“宅基地換房”試點項目面積5.618平方公里，總規(guī)劃面積12.1平方公里。該項目南依“津漢公路”、空港物流加工區(qū)，北靠“北環(huán)鐵路”，東臨“華明新家園”和“東麗湖旅游度假區(qū)”，西接“華明經(jīng)濟功能區(qū)”，距離天津市中心10公里，天津港30公里，濱海國際機場3公里，地理位臵優(yōu)越。

二、華明鎮(zhèn)“宅基地換房”的基本做法

華明鎮(zhèn)是天津市“宅基地換房”項目的首批試點鎮(zhèn)。該鎮(zhèn)“宅基地換房”項目共分為農(nóng)民安臵區(qū)、新市民安臵區(qū)、商業(yè)商務(wù)區(qū)三個功能區(qū)，2005年開始規(guī)劃，2007年啟動村民搬遷，目前，全鎮(zhèn)1.3萬余戶約合4.1萬人全部陸續(xù)搬進了華明安臵區(qū)。

（一）“宅基地換房”的核心內(nèi)容

所謂以宅基地換房就是在國家現(xiàn)行政策框架內(nèi)，堅持承包責(zé)任制不變、可耕種土地不減、尊重農(nóng)民自愿的原則，高水平規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)有特色、適于產(chǎn)業(yè)聚集和生態(tài)宜居的新型小城鎮(zhèn)。農(nóng)民以其宅基地，按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，換取小城鎮(zhèn)中的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。農(nóng)民原有的宅基地統(tǒng)一組織整理復(fù)耕，實現(xiàn)耕地占補平衡。新的小城鎮(zhèn)除了農(nóng)民住宅區(qū)外，還規(guī)劃出一快可供市場開發(fā)出讓的土地，用土地出 讓收入平衡小城鎮(zhèn)建設(shè)資金。以華明鎮(zhèn)為例，該鎮(zhèn)共有宅基地12071畝，建設(shè)新鎮(zhèn)只需新占耕地8427畝尚有大量土地節(jié)余，完全可以實現(xiàn)耕地占補平衡。

天津的“宅基地換房”的組織實施由常務(wù)副市長掛帥，國土資源部率先安排了6402畝周轉(zhuǎn)用地，然后由東麗區(qū)政府牽頭，由區(qū)建委成立一個建筑公司——天津濱麗公司，負責(zé)征地、融資、建設(shè)，政府負責(zé)制定政策、做好群眾工作，清點土地，企業(yè)向銀行貸款融資，房子建好之后，農(nóng)民按相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)以宅基地臵換城鎮(zhèn)商品房。這樣，達到了“政府不撥錢、企業(yè)不虧錢、農(nóng)民不出錢”的效果，實現(xiàn)了小城鎮(zhèn)建設(shè)又快又好推進。

（二）“宅基地換房”的基本做法

華明鎮(zhèn)“宅基地換房”的做法是在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上分階段有序進行的。

1、房屋普查、建立檔案：自2002年開始，華明鎮(zhèn)首先做了兩件事：房屋認定和人員身份認定。以鎮(zhèn)為單位，由城建規(guī)劃部門進行房屋普查和測量，建立房屋檔案，獲得準(zhǔn)確的第一手資料。同時，由村民委員會成立工作小組，進行村民身份認定，確定村民數(shù)量。

2、規(guī)劃建設(shè)：華明鎮(zhèn)“宅基地換房”項目從2005年開始規(guī)劃，2006年4月開工建設(shè)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)可容納18萬人居住。

選址：示范鎮(zhèn)選址在空港物流加工區(qū)對面，高速公路與津漢公路相交處，區(qū)位優(yōu)勢明顯，住宅：整體區(qū)域分為居民住宅區(qū)和商務(wù)開發(fā)區(qū)。華明鎮(zhèn)住宅順應(yīng)農(nóng)民住房習(xí)慣，分布多為5層建筑，同時根據(jù)不同層次群眾的需要，設(shè)計了帶電梯的小高層。社區(qū)：依照居民下樓不出“三百米”的原則，設(shè)立了完善的公共服務(wù)設(shè)施，規(guī)劃了社區(qū)服務(wù)中心、休閑廣場以及便利店、醫(yī)務(wù)室、托幼園等公共配套設(shè)施。

環(huán)保：園區(qū)綠化率超過45%，住宅建設(shè)實施“三步節(jié)能法”，廣泛推廣使用太陽能和燃氣能源，建設(shè)“中水（即廢水再利用）處理設(shè)施”，體現(xiàn)了明顯的節(jié)能環(huán)保特點。

3、村民申請：通過前期的調(diào)查和測量，經(jīng)多方征求意見后，由鎮(zhèn)政府制定換房政策和標(biāo)準(zhǔn)。政策制定之后，由村、鎮(zhèn)干部深入農(nóng)村做好宣傳工作，讓農(nóng)民充分了解政策內(nèi)容，滿意者提出搬遷、換房申請。當(dāng)一個村90％以上的村民提交申請之后，村委會和鎮(zhèn)政府簽訂合同，整個過程涉及６份合同，做到不強求、不強制、不強拆，力求規(guī)范行政、依法辦事。

4、實施換房：按照華明鎮(zhèn)以宅基地換房的政策內(nèi)容，換房遵循兩大標(biāo)準(zhǔn)：

A、房屋有效面積：根據(jù)之前房屋普查的數(shù)據(jù)，村民的房屋分為主房和附房兩種，其標(biāo)準(zhǔn)為：每一平方米主房可臵換一平方米商品房，每二平方米附房可臵換一平方米商品房。

B、人均臵換面積：華明鎮(zhèn)的政策規(guī)定，換房按照30平方米／人的標(biāo)準(zhǔn)臵換商品房，一戶人家最多可換取3-4套房子。超出面積部分，按商品房價格購買，政府給予一定的補貼。如某三口之家，原有農(nóng)房50平方米，按人均標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)得90平方米，那么，其換取的90平方米 房屋中，50平方米不用出錢，而超出的40平方米，該農(nóng)戶則需交納400-600元／平方米的差價補償。如果村民的房子是樓房者，農(nóng)戶獲得商品房之后，還可以獲得政府補給的300-400元／平方米 的補貼，如果村民原來的房子是土胚房，那么農(nóng)戶獲得新房后，需向政府交納200元／平方米的補差。

5、換房后的效果：從宏觀來說，“宅基地換房”做法解決了兩大矛盾——土地占用矛盾與資金困難矛盾；實現(xiàn)了兩大平衡——耕地占補平衡、城鎮(zhèn)建設(shè)與百姓利益的平衡。從微觀來看，“宅基地換房”政策給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民帶來了實實在在的實惠：

A、房屋性質(zhì)改變：原來的農(nóng)房為小產(chǎn)權(quán)房，而臵換之后的房子是按經(jīng)濟適用房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的，5年之后可以上市，農(nóng)民獲得的房子是擁有產(chǎn)權(quán)證的商品房。

B、財產(chǎn)增值：原來50平方米的農(nóng)房價值不足10萬，而臵換之后的90平方米房子，價值30-50萬，房屋明顯增值了（目前濱海新區(qū)的房屋市價為6000元/平方米左右）。

C、享受城鎮(zhèn)生活實惠。農(nóng)民換房后，住進了統(tǒng)一規(guī)劃的城鎮(zhèn)，享受到了便利的城市生活公共設(shè)施。農(nóng)民開始轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦娃r(nóng)民或者社區(qū)居民。

（三）“宅基地換房”的相關(guān)配套政策

天津“宅基地換房”做法不是單純的拆房——換房，而是一個城鎮(zhèn)化建設(shè)的系統(tǒng)工程，它包括農(nóng)民搬遷后土地復(fù)耕、解決就業(yè)、社會保險和社區(qū)管理等多項配套政策。

1、土地復(fù)耕配套措施：農(nóng)民宅基地換房后，原來的土地承包責(zé)任制并未改變，土地仍然發(fā)包給本村村民，農(nóng)民可以繼續(xù)耕種自己的土地。但是基于當(dāng)?shù)氐奶攸c，土地多為鹽堿地、排污區(qū)，不太適宜耕作，土地產(chǎn)出不高，農(nóng)民種田意愿不強。宅基地換房后，土地開始向大戶流轉(zhuǎn)，實行大戶農(nóng)業(yè)園區(qū)化經(jīng)營，用于種植經(jīng)濟作物。

2、解決就業(yè)途徑：農(nóng)民住進城鎮(zhèn)之后，開始逐漸轉(zhuǎn)型 為居民。因此，如何解決農(nóng)民的生活后顧之憂是必須重點考慮的問題。華明鎮(zhèn)宅基地換房之后解決農(nóng)民就業(yè)問題的措施有三方面：一是面向全市企業(yè)推介、輸送人才；二是在本區(qū)域企業(yè)安排物流、保安、保潔等就業(yè)崗位；三是設(shè)立新區(qū)居民培訓(xùn)學(xué)校，免費培訓(xùn)農(nóng)民，開設(shè)駕駛、電焊、保潔等課程，提升農(nóng)民工技能和素質(zhì)，以適應(yīng)城鎮(zhèn)發(fā)展的需要。通過這些措施，華明鎮(zhèn)提供了10-20萬個崗位，解決了農(nóng)民養(yǎng)家糊口問題。

3、各項保險政策：為了解決農(nóng)民的后顧之憂，天津市政府為宅基地換房后的農(nóng)民按城鎮(zhèn)職工標(biāo)準(zhǔn)交納了養(yǎng)老保險，每人每月40元。參保金由政府買單，目前參保率達85%以上。

4、社區(qū)管理模式：華明示范鎮(zhèn)居民實行社區(qū)化管理模式，行政機構(gòu)設(shè)臵為“三委”結(jié)構(gòu)——村支部、村委會、農(nóng)工商公司，原行政村委會保留，每個村委會規(guī)模為3000戶，政府提供300-400平方米的辦公用房。示范鎮(zhèn)物業(yè)管理采取市場化運作，政府給予適當(dāng)補貼。社區(qū)專門成立綜合執(zhí)法大隊，統(tǒng)一負責(zé)社區(qū)行政執(zhí)法，維持治安，借鑒香港“一個警察管到底”的做法，實施一支隊伍管全部。

三、華明鎮(zhèn)“宅基地換房”的意義和經(jīng)驗

華明鎮(zhèn)通過“宅基地換房”，對小城鎮(zhèn)實行集中規(guī)劃、拆房還地、宅基地整合復(fù)耕，讓農(nóng)民住進了小城鎮(zhèn)，享受到城市化帶來的實惠，實現(xiàn)了從傳統(tǒng)到現(xiàn)代、從分散到集中、從農(nóng)村到城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)變。其思路和模式對我們加快小城鎮(zhèn)建設(shè)中很有借鑒意義。一是可以解決城郊地區(qū)農(nóng)村建設(shè)散、亂、臟的難題，解決城郊地區(qū)規(guī)劃和治安混亂的問題；二是“宅基地換房”可以推動地區(qū)固定資產(chǎn)投入，拉動經(jīng)濟增長；三 是“宅基地換房”采取政府主導(dǎo)、市場運作的方式，可以解決城鎮(zhèn)建設(shè)面臨的融資難題；四是“宅基地換房”實現(xiàn)了高效集約的土地利用，“騰”出空間建設(shè)工業(yè)園和農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)，既可保護耕地，又可提高城市土地利用率，加快城鎮(zhèn)化進程。

總結(jié)華明鎮(zhèn)“宅基地換房”的經(jīng)驗，主要是“四有”： 一是有個好的規(guī)劃。華明鎮(zhèn)“宅基地換房”項目從2005年開始規(guī)劃，2006年4月開工建設(shè)，在選址、功能區(qū)域劃分、配套設(shè)施建設(shè)、社區(qū)管理等方面都有細致周到的前期規(guī)劃，體現(xiàn)了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、統(tǒng)籌經(jīng)濟社會發(fā)展的科學(xué)發(fā)展觀。宅基地換房不是把原來的鄉(xiāng)村簡單推倒重來，而是有長遠的規(guī)劃，有完善的配套設(shè)施，既有利于贏得百姓支持，使小城鎮(zhèn)建設(shè)順利進行，又有利于改造之后新城鎮(zhèn)的發(fā)展，實現(xiàn)了農(nóng)民從傳統(tǒng)到現(xiàn)代、從分散到集中、從農(nóng)村到城鎮(zhèn)的轉(zhuǎn)變。

同時，天津“宅基地換房”試點作為一個系統(tǒng)工程，相關(guān)配套政策包括費用的減、免、補，解決了搬遷后農(nóng)民的就業(yè)、社會保險、社區(qū)管理等難題，新城鎮(zhèn)的公建配套設(shè)施也相當(dāng)完善。這些配套政策解決了農(nóng)民的后顧之憂，也為宅基地換房政策順利推行奠定了基礎(chǔ)。

二是有國土資源部的支持。土地流轉(zhuǎn)是小城鎮(zhèn)建設(shè)中的棘手問題。華明鎮(zhèn)“宅基地換房”之所以能順利推進，一個重要因素是國土資源部率先安排6402畝周轉(zhuǎn)用地，使得當(dāng)?shù)卣梢韵冉ㄔO(shè)、先安臵，把征地、拆遷、資金等諸多要素交織的矛盾降至最低。

三是有老百姓的支持和擁護。華明鎮(zhèn)“宅基地換房”試點項目在實施之前，進行了充分的調(diào)研和論證，同時實施過程中讓農(nóng)民充分了解政策內(nèi)容，通過6份合同進行自愿申請，達到90%以上的申請方可啟動項目。這就保證了政策符合村民利益，具備了堅實的群眾基礎(chǔ)。他們能得到老百姓的擁護，其原因是：

（1）當(dāng)?shù)卮迕袼鶕碛械耐恋卮蠖际躯}堿地，農(nóng)業(yè)種植收入不高，在良好的安臵政策面前，農(nóng)民對土地的依戀程度減弱。

（2）當(dāng)?shù)乩习傩諏I(yè)文明和城鎮(zhèn)生活的認同感較強。在華明鎮(zhèn)，單純靠種地為生的人不多，多數(shù)人從事第三產(chǎn)業(yè)或外出務(wù)工。因此，他們對于小城鎮(zhèn)建設(shè)的熱情很高。

（3）宅基地換房的政策符合當(dāng)?shù)乩习傩盏男睦眍A(yù)期。華明鎮(zhèn)宅基地換房政策中，農(nóng)民得到的人均30平米房屋面積，所得房屋性質(zhì)為商品房，進入城鎮(zhèn)居住之后，社會保險、勞動就業(yè)有較好的保障。這些都基本達到了當(dāng)?shù)乩习傩盏男睦眍A(yù)期。

四是有較好的操作模式。華明鎮(zhèn)“宅基地換房”實行政府主導(dǎo)、市場運作，由東麗區(qū)政府牽頭，市建委成立一個獨立的公司負責(zé)征地、融資、規(guī)劃、建設(shè)，甚至連物業(yè)管理也采取市場化運作模式。這種模式由企業(yè)運作，贏得了效率，確保了項目的順利實施，減輕了政府的負擔(dān)，過程由政府把關(guān)，確保了規(guī)劃的整體性和項目質(zhì)量的穩(wěn)定性。同時，政府在實施征地、換房時，操作也很規(guī)范。經(jīng)多方征求意見后，由鎮(zhèn)政府制定換房政策和標(biāo)準(zhǔn)，然后讓農(nóng)民充分了解政策內(nèi)容，滿意者提出搬遷、換房申請，當(dāng)一個村90％以上的村民提交了申請之后，村委會和鎮(zhèn)政府簽訂合同，整個過程涉及６份合同。這樣，先申請——再審核——最后換房的過程相對規(guī)范順利，農(nóng)民的抵觸情緒較低。

第四篇：換房程序

換房程序

一、Greeting。在客人距離前臺1.5至2米處，主動向客人問好，以示自己已準(zhǔn)

備好為客人提供服務(wù)。重點：熱情并面帶微笑。

二、確認客人的房號和身份。重點：了解客人的付費方式，有無承付關(guān)系。

三、詢問客人換房原因及對房間的要求。重點：無理換房要求的挽拒以及合理換房要求的盡量滿足。特別注意，如果是因為酒店設(shè)施問題或是沒有按客人要求排房而造成的換房，一定要先誠懇的致歉。

四、按客人的要求重新排房。

重點：

1、接待員應(yīng)十分熟悉酒店客房，詳見《房號規(guī)律》。

2、如果客人要求的是不同類型房間，應(yīng)與客人確認房價的變更并讓客人在換房變價單上簽字確認。若是有承付關(guān)系或是公司付費的情況，更是應(yīng)聯(lián)系付費人。注意：切不可當(dāng)著客人的面給付費人聯(lián)系，以免尷尬。

3、若是高房價換到低房價的房間，還需要前臺主管級以上人員同意，并在換房變價單上簽字。

4、NEC的操作。

五、重新做房卡，歡迎卡，通知行李員幫忙客人換房。

重點：

1、讓行李員幫忙客人換房的原因是在讓行李員協(xié)助客人換到新房間的同時，“監(jiān)督”客人將舊房間騰出來，并收回舊房卡。

2、DOUBLE案例。

六、通知HSK和OP換房情況。重點：記下對方工號在換房本上。

七、填寫換房單。客人姓名、日期、時間、換房原因“客人需要換到雙人間”等、客人簽字確認、HSK和OP的工號、相應(yīng)權(quán)限人的簽字確認。重點：字跡清晰、內(nèi)容準(zhǔn)確。

八、更改電腦。

重點：

1、FREEMEMO的更改（由**房換入，P/F、P/B關(guān)系的更改）。

2、房價的更改。

3、早餐的更改。

附換房的注意事項。注意事項：

1、換房時要注意該房是否以前有特殊要求（無煙、、、）

2、房型的變動問題（房價）

3、換房時要注意早餐問題（如果由行政樓層換到普通樓層、、、）

4、如果客人要換房原因是由于工程問題，如果工程不是很大，可以讓工程部的人員進行維修（在客人同意的情況下）

5、換房時還要注意排重房的問題（已換房的客人實際還未從房間般出來，則新的客人有進了房間，原則：及時收回舊房卡，或客人的行李還沒有收拾好預(yù)計需要較長時間的需要通知HSK把原房間鎖OOS）

6、不要輕易承諾客人換房，如果承諾了就一定要跟辦此事宜（交班或是自己處理圓滿）

7、由于換房協(xié)議公司有變動的問題，要注意房價、早餐、包價、協(xié)議單位）

8、換房時，盡量換同一樓層的房間。

10、從某種角度來說，最好少給客人換房，盡量做到一次性選房讓客人滿意，這樣可以減少各個部門的工作量。

11、如果客人要加床，但是加床的空間不夠，原則上來說當(dāng)然是要給客人換房，但是如果可以建議客人多開一間房的話，那當(dāng)然最好，這樣我們既不用換房，又增加了飯店的收入。

延住程序（散客自付）

一、Greeting。在客人距離前臺1.5至2米處，主動向客人問好，以示自己已準(zhǔn)備好為客人提供服務(wù)。重點：熱情并面帶微笑。

二、確認客人的房號和身份。重點：了解客人的付費方式，有無承付關(guān)系。

三、確認延住天數(shù)。重點：核實此時的出租率是否可以延住，此房在未來幾天內(nèi)是否已有人預(yù)定等，若有的話，請示前臺主管或領(lǐng)班處理。

四、核對押金情況，足夠的話直接順延，不夠的話則需客人補足押金。重點：押金收取金額的計算。

五、及時更改電腦。重點：NIGHTS和FREEMEMO的更改，刪除AM催DUE OUT時的NOTICE。

六、重新填寫歡迎卡并制作新房卡。重點：字跡清晰，使用V-CARD系統(tǒng)時還應(yīng)特別注意MAKE NEW和COPY OLD的區(qū)別。

七、結(jié)束語。重點：語言簡潔、熱情。

延住程序（公付）

一、Greeting。在客人距離前臺1.5至2米處，主動向客人問好，以示自己已準(zhǔn)備好為客人提供服務(wù)。重點：熱情并面帶微笑。

二、確認客人的房號和身份。重點：了解客人的付費方式，有無承付關(guān)系。

三、確認延住天數(shù)。重點：核實此時的出租率是否可以延住，此房在未來幾天內(nèi)是否已有人預(yù)定等，若有的話，請示前臺主管或領(lǐng)班處理。

四、核對付款方式。

1、ALL TO C/A（所有費用公付）。若是掛帳協(xié)議單位的有效簽單人簽字確 認，若是飯店的相應(yīng)權(quán)限人擔(dān)保公付的話，則需要相應(yīng)權(quán)限人簽字確認。

2、RM TO C/A，OTHS TO P/A（房費公付，其他費用自理）。A、若是掛 帳協(xié)議單位的有效簽單人簽字確認，若是飯店的相應(yīng)權(quán)限人擔(dān)保公付的 話，則需要相應(yīng)權(quán)限人簽字確認。B、確認客人的其他消費是否已經(jīng)超 出其雜費押金的金額，若超出的話，也需要向客人收取相應(yīng)的雜費押金。

3、RM TO C/A，OTHS TO P/A，入住時SALES擔(dān)保免預(yù)付（房費公付，其他費用自理，雜費由SALES擔(dān)保免預(yù)付）。若是掛帳協(xié)議單位的有效簽單人簽字確認，若是飯店的相應(yīng)權(quán)限人擔(dān)保公付的話，則需要相應(yīng)權(quán)限人簽字確認。

4、RM TO T/A，OTHS TO P/A（房費由旅行社付，其他費用客人自理）。A、聯(lián)系負責(zé)團隊的SALES，確認延住的付費方式，若仍是由旅行社付的話，讓SALES簽字確認。若是客人自付的話，確認延住后自付的房價和早餐問題，并讓SALES下團隊更改單。B、聯(lián)系團隊的地陪或是導(dǎo)游，讓其聯(lián)系旅行社，再由旅行社與負責(zé)團隊的SALES聯(lián)系，我們接SALES的通知后再為客人辦理延住手續(xù)。C、確認客人的其他消費是否已經(jīng)超出其雜費押金的金額，若超出的話，也需要向客人收取相應(yīng)的押金。

五、及時更改電腦。重點：NIGHTS和FREEMEMO的更改。若有房價和早餐變動的話，要和SALES確認清楚，并開變價單。

六、重新填寫歡迎卡并制作新房卡。重點：字跡清晰，使用V-CARD系統(tǒng)時還應(yīng)特別注意MAKE NEW和COPY OLD的區(qū)別。

七、結(jié)束語。重點：語言簡潔、熱情。

附延住的注意事項。

一、凌晨入住且天數(shù)為0時，要手拋一天的房費，并開手拋單（凌晨入住延住單）。

二、續(xù)住房是否與當(dāng)天預(yù)抵房有沖突,如有沖突聯(lián)系當(dāng)天排此預(yù)訂房號的接待員一起共同處理。

三、會議團隊續(xù)住,先與銷售代表確認團隊會議辦續(xù)住的天數(shù),價格,結(jié)帳方式,再與客人說明；

四、注意房價保密問題。團隊房價、會議公付房價、散客但是由他人付費情況等等，凡是訂單上有要求或是他人付費的情況均要特別注意房價保密問題。

五、如不是住店客人本人來續(xù)住，可有以下解決方案：A.可與之核對住店客人證件，如無證件可核對身份證號碼、生日來確認；B.開房人如不是住店客人本人，需讓客人打電話給開房人，通過核對身份證號碼來確認是否需幫客人做新鑰匙。

六、更改了房價的延住，一定要開變價單（注明原因）。

加、撤床程序

一、Greeting。在客人距離前臺1.5至2米處，主動向客人問好，以示自己已準(zhǔn)

備好為客人提供服務(wù)。重點：熱情并面帶微笑。

二、確認客人的房號和身份。重點：了解客人的付費方式，有無承付關(guān)系。若是18、19房（房間特別小，加了床以后過路都成問題了）的客人，應(yīng)委婉建議其再開一間。

三、與客人確認加、撤床的天數(shù)和加床的費用。重點：加床￥198/張/天,不含早。詢問客人加、撤的具體時間，以便及時讓客房加、撤床。若因為加床造成押金不足的情況，也應(yīng)請客人補足押金。

四、填寫變價單（注明原因：加/撤床一張）。重點：讓客人在變價單上簽字確認。

五、通知HSK。重點：A、具體的加、撤床時間，將HSK的工號記在變價單上。B、若客人是在入住中途撤床的話，還應(yīng)寫LOG-BOOK交班，例如：1201#張三，16/3加床一天至17/3中午12：00，請17/3中午與HSK確認是否已將床撤出，并將電腦改回原價，并開變價單。

六、更改電腦。重點：A、會計信息。B、FREEMEMO里備注加、撤床的時間。

留言程序

一、Greeting。在客人距離前臺1.5至2米處，主動向客人問好，以示自己已準(zhǔn)

備好為客人提供服務(wù)。重點：熱情并面帶微笑。

二、與客人確認。重點：是給哪間房的哪位客人留言，要求迅速、準(zhǔn)確的查找。

三、填寫留言單。重點：詢問客人是否需要接待員幫忙填寫，若客人拒絕的話，應(yīng)注意回避客人所填寫的內(nèi)容，以免給客人造成不便。

四、確認留言內(nèi)容（接待員填寫的情況）、留言者的姓名和聯(lián)系方式。

五、派送留言單。重點：將留言單的LOGO面朝上的放入留言袋中，請行李員及時將留言單送至客房。注意，若客人為尚未入住的客人，應(yīng)在預(yù)定的FREEMEMO上注明“有留言單轉(zhuǎn)交給客人，留言單存放于***處，請注意轉(zhuǎn)交！”

附語音留言的提取方式

1、當(dāng)來電響6聲后，客房內(nèi)無人接聽時，電話會自動跳轉(zhuǎn)到語音留言信箱，來電者可以自己留言給客房的客人，若留言成功后，電話上的一個小紅燈會一直閃爍，以次提醒客人提取留言。

2、提取語音留言的方式為：直接用客房內(nèi)的電話撥打46000，或按錄音留言鍵。

第五篇：換房申請書

換房申請書

重慶市龍鄉(xiāng)苑龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

本人于_ 年_ 月_ 日訂購貴司開發(fā)建造的龍城宏翰______房屋，現(xiàn)本人自愿放棄對該房屋的購買權(quán)，但同時申請換房，所換房號為龍城宏翰______房屋，并在此確認：

1.自本人簽署本換房申請書之日起，貴司有權(quán)將該房屋售于他人； 2.本人將嚴(yán)格按照貴司換房流程要求和時間安排辦理換房手續(xù)； 3.所換房屋______房屋享受與購買______房屋當(dāng)時的優(yōu)惠政策一致。

特此申請。

客戶簽名：

日 期：______年___月___日

本人謹(jǐn)此確認上述客戶簽名真實有效。

銷售人員簽名： 日期：

銷售經(jīng)理簽名：

日期：

總 經(jīng) 理： 日期：

注意事項：

1.本換房申請書須由認購方全體到場并由客戶本人親自簽署；

2.客戶須攜帶身份證原件、認購書原件、訂/定金收據(jù)或發(fā)票原件前來我司辦理上述手續(xù)；