第一篇：接管寫(xiě)字樓方案

接管寫(xiě)字樓 “流程”很重要

[ 編輯:zhaoliming | 時(shí)間:2012-03-23 15:29:50 | 瀏覽:83次 | 來(lái)源: 中國(guó)物業(yè)管理在線 | 作者: ]

隨著物業(yè)管理招投標(biāo)制度的深入實(shí)施，許多物業(yè)管理公司面臨著接管一個(gè)全新的物業(yè)項(xiàng)目。這時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理稍有不慎，就可能陷入工作扎堆、首尾不顧的境地，因此一個(gè)科學(xué)有效的接管流程至關(guān)重要。筆者在一個(gè)4萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓從接管到全面管理的過(guò)程中，摸索出一套四段式工作程序：

（一）管理方案策劃階段；

（二）前期介入與準(zhǔn)備；

（三）物業(yè)管理啟動(dòng)與試運(yùn)行階段；

（四）正式全面運(yùn)作階段。策劃階段不超過(guò)1個(gè)半月；前期介入從正式介入開(kāi)始至交樓結(jié)束；物業(yè)管理啟動(dòng)時(shí)間以大廈接管驗(yàn)收完成為標(biāo)志；試運(yùn)行時(shí)間為6個(gè)月。

一、管理方案策劃階段

本階段分為大廈管理目標(biāo)策劃以及策劃?rùn)C(jī)構(gòu)設(shè)置兩個(gè)部分。根據(jù)該寫(xiě)字樓的建筑檔次、特點(diǎn)、是否商住兩用等實(shí)際情況，結(jié)合寫(xiě)字樓市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行綜合分析，確定對(duì)該大廈的管理檔次，提出管理目標(biāo)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理項(xiàng)目和管理方式。本階段是確立對(duì)該大廈管理的總綱，為此建議請(qǐng)開(kāi)發(fā)商共同參與，并綜合相關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn)，確定管理方案。

確定了管理標(biāo)準(zhǔn)和方式后，要根據(jù)需要對(duì)未來(lái)機(jī)構(gòu)設(shè)置及管理人員編制進(jìn)行策劃，并確定主要管理人員。

二、前期介入與準(zhǔn)備

實(shí)踐證明，前期介入對(duì)以后的物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用。本流程中此階段分為兩部分：管理前期準(zhǔn)備和工程前期介入。

管理的前期準(zhǔn)備：成功的前期準(zhǔn)備可為后期物業(yè)管理的實(shí)際運(yùn)作打下良好的基礎(chǔ)，避免隨意性，最大限度地規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)，本方案的前期準(zhǔn)備工作有：制訂物業(yè)管理前期的成本預(yù)算；制訂物業(yè)管理具體開(kāi)展方案；編制物業(yè)管理所需的各種文件，包括《管理公約》、《用戶(hù)手冊(cè)》、《入住合同》、《租賃合同》、《裝修指南》、《車(chē)場(chǎng)制度》、《消防預(yù)案》、《大廈管理規(guī)定》等。物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段一般在物業(yè)竣工前半年開(kāi)始，需要熟悉物業(yè)管理相關(guān)制度和相關(guān)文件的人員參與，如果那些已經(jīng)通過(guò)了ISO9001質(zhì)量管理體系認(rèn)證的公司想把新項(xiàng)目納入這個(gè)體系中，則需要更多的準(zhǔn)備和文件。

工程的前期介入：工程前期介入的目的是從物業(yè)管理的角度對(duì)該寫(xiě)字樓的功能、使用、施工、設(shè)備提出意見(jiàn)和建議，為今后投入使用創(chuàng)造條件，最大化地節(jié)約資金，為物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。目前物業(yè)管理中常常出現(xiàn)這種情況，物業(yè)管理公司介入大廈管理時(shí)，大廈已經(jīng)接近竣工，即使發(fā)現(xiàn)了設(shè)計(jì)上的問(wèn)題，也沒(méi)機(jī)會(huì)做太大的修改了。我們?cè)谠搶?xiě)字樓工程前期介入時(shí)就把工作重點(diǎn)放在熟悉大廈結(jié)構(gòu)和發(fā)現(xiàn)大廈缺陷上，以期能夠先行一步，對(duì)問(wèn)題及早發(fā)現(xiàn)，為后來(lái)接管工作做好準(zhǔn)備?，F(xiàn)代寫(xiě)字樓的自動(dòng)化程度很高，物業(yè)管理前期介入對(duì)參與人員的專(zhuān)業(yè)要求，要有豐富的經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)的知識(shí)，能夠準(zhǔn)確閱讀圖紙并發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。物業(yè)管理公司應(yīng)注意積極儲(chǔ)備這樣的人才。

三、管理啟動(dòng)與試運(yùn)行階段

物業(yè)管理的接管驗(yàn)收不同于開(kāi)發(fā)商和施工單位的竣工驗(yàn)收，它要更詳細(xì)一些。接管驗(yàn)收時(shí)，要軟硬件一起抓：軟件是指相關(guān)圖紙資料，包括竣工圖紙、用地和建樓批文、工程竣工驗(yàn)收合格證、設(shè)備買(mǎi)賣(mài)合同、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、用電許可證、消防合格證、電梯準(zhǔn)運(yùn)證等。交接時(shí)仔細(xì)清查，缺一不可，齊全的圖紙資料將給今后的管理工作帶來(lái)方便；硬件是指房屋及設(shè)備設(shè)施，硬件的接管要從嚴(yán)從細(xì)，對(duì)于各系統(tǒng)和設(shè)備，如供水、供電、消防、電梯、應(yīng)急發(fā)電機(jī)等，均須試運(yùn)行一段時(shí)間，由工程人員仔細(xì)觀察運(yùn)行情況，紀(jì)錄運(yùn)行參數(shù)，嚴(yán)格檢測(cè)是否符合技術(shù)規(guī)范要求，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)相關(guān)方維修整改；房屋驗(yàn)收時(shí)要注意發(fā)現(xiàn)一些細(xì)小問(wèn)題，如窗把手、門(mén)鎖等是否損壞，對(duì)衛(wèi)生間、窗臺(tái)等要作防水檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)開(kāi)發(fā)商或施工單位，要求在客戶(hù)入住前修好。這些問(wèn)題若在接管后才發(fā)現(xiàn)，將難以及時(shí)解決，會(huì)影響物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，甚至帶來(lái)不必要的麻煩。

接管結(jié)束后，按照前期的策劃方案正式開(kāi)始物業(yè)管理服務(wù)，辦理客戶(hù)入住手續(xù)、建立物業(yè)的檔案資料、客

戶(hù)資料、執(zhí)行日常管理工作等，在6個(gè)月的試運(yùn)行當(dāng)中，要嚴(yán)格按照計(jì)劃執(zhí)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)更改。同時(shí)要注意加強(qiáng)與業(yè)主之間溝通，宣傳物業(yè)管理公司的管理方式和管理制度，并根據(jù)業(yè)主的意見(jiàn)反饋及時(shí)調(diào)整計(jì)劃，使管理方案盡快成熟起來(lái)，更加符合實(shí)際需要。

四、全面運(yùn)作階段

按照改進(jìn)后的工作方案對(duì)寫(xiě)字樓進(jìn)行正常管理，內(nèi)容包括設(shè)備維護(hù)維修、環(huán)境綠化、安全管理、有償服務(wù)等，這個(gè)階段強(qiáng)調(diào)的是不斷追求客戶(hù)滿(mǎn)意度和持續(xù)改進(jìn)服務(wù)水平，以達(dá)到效益最大化。

本文的流程是以接管寫(xiě)字樓為例，接管居住小區(qū)或公寓樓等物業(yè)往往需要更加靈活和更加復(fù)雜的流程，在此就不一一敘述?？傊行虻墓ぷ髁鞒淘谌魏我粋€(gè)項(xiàng)目中都是必須的，項(xiàng)目經(jīng)理如果能夠隨時(shí)控制每一個(gè)流程，他所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目就已經(jīng)成功了一大半。

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第二篇：寫(xiě)字樓及商場(chǎng)接管驗(yàn)收方案20080228

廣場(chǎng)接管驗(yàn)收方案

項(xiàng)目 頁(yè)碼

1.接管驗(yàn)收整體計(jì)劃 3 2.物業(yè)驗(yàn)收移交程序 5 3.竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的技術(shù)資料 6 4.竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè) 9 5.物業(yè)驗(yàn)收管理制度 11 6.房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 13 7.設(shè)施成品保護(hù)方案 21 8.附表接管驗(yàn)收整體計(jì)劃

一、依照業(yè)主方──香港地產(chǎn)發(fā)展有限公司轄下的房地產(chǎn)公司之要求，根據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部1991年2月4日發(fā)布，1991年7月1日實(shí)施的《中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)──房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合廣場(chǎng)實(shí)際情況及工程驗(yàn)收進(jìn)度，我司將對(duì)廣場(chǎng)接管驗(yàn)收工作計(jì)劃分二部分進(jìn)行：

A辦公層區(qū)域及車(chē)庫(kù)和各設(shè)備房[塔樓部分]：3月17日到3月28日 B商場(chǎng)部分[裙樓部分]：6月2日到10月13日

二、接管必備資料如下

1.竣工工程項(xiàng)目一覽表，包括竣工工程名稱(chēng)、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開(kāi)竣工日期等；

2.設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱(chēng)、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)及隨機(jī)工具、備品備件等；

3.工程項(xiàng)目竣工圖；

4.材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測(cè)儀器的出廠合格證、說(shuō)明書(shū)和驗(yàn)收記錄，預(yù)制作的荷載試驗(yàn)記錄、自動(dòng)控制儀表的調(diào)試記錄； 5.隱蔽工作驗(yàn)收記錄；

6.土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等；7.設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣電信、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報(bào)警、電視監(jiān)控、應(yīng)急廣播等工程的檢查和試驗(yàn)記錄；

8.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)的測(cè)試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄；

9.工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。

10.圖紙會(huì)審記錄，設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單； 11.關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項(xiàng)說(shuō)明； 12.有關(guān)該工程項(xiàng)目的其它重要技術(shù)決定和文件；

13.所有工程項(xiàng)目通過(guò)國(guó)家部門(mén)驗(yàn)收或技術(shù)鑒定的證明或證書(shū)，如水、電、電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。

以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理大廈之基本資料，并需永久保存，以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實(shí)之維護(hù)及保養(yǎng)。

三、物業(yè)接管工作組織構(gòu)成： 1.物業(yè)管理有限公司

物業(yè)管理處（管理部、工程部）2.其它相關(guān)人員

四、接管驗(yàn)收原則

以發(fā)展商和管理公司共同簽署有關(guān)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，方可有效。

五、接管工作程序 1.接管工作準(zhǔn)備階段

1.1熟悉接管各層面的情況 1.2接管工作應(yīng)備文件 a.驗(yàn)收接管流程 b.相關(guān)驗(yàn)收文件 c.相關(guān)驗(yàn)收表格 d.成品保護(hù)方案

1.3接管人力與器具準(zhǔn)備 1.4接管前人員培訓(xùn)

2.接管工作運(yùn)作階段

2.1進(jìn)入接管層面現(xiàn)場(chǎng)，由物業(yè)公司、發(fā)展商及有關(guān)人員共同進(jìn)行。2.2按照準(zhǔn)備階段中所制各類(lèi)驗(yàn)收表格分別進(jìn)行接管。

2.3接管完畢，填寫(xiě)表格，重要現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)進(jìn)行照相，一式二份，一份交發(fā)展商，一份由管理公司存檔備案。

2.4接管合格，鑰匙移交管理處。3.接管繕后階段

3.1接照接管原則與表格，將不合格部分進(jìn)行匯總，并通知發(fā)展商限期整改。3.2對(duì)整改情況作進(jìn)一步跟進(jìn)，并作出記錄。

3.3對(duì)整改情況進(jìn)行檢查，并對(duì)整改情況作出定論。

3.4對(duì)已接管樓層安排人員定時(shí)或不定時(shí)巡視，確保大廈各功能及設(shè)施設(shè)備運(yùn)作正常。

3.5對(duì)部分成品（如：地面、墻面、天花、電梯等）進(jìn)行保護(hù)。

物業(yè)驗(yàn)收移交程序

根據(jù)各項(xiàng)目的施工進(jìn)度和小業(yè)主(或租戶(hù))入住的情況不同，發(fā)展商(或大業(yè)主)可視需要要求管理公司對(duì)其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收接管，但項(xiàng)目的最終移交是在通過(guò)政府有關(guān)職能部門(mén)和發(fā)展商驗(yàn)收基礎(chǔ)上以物業(yè)管理公司驗(yàn)收通過(guò)為準(zhǔn)。

一、物業(yè)驗(yàn)收條件

物業(yè)要驗(yàn)收移交，必須滿(mǎn)足以下首要條件：

1.提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖(若尚未完成峻工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說(shuō)明)；

2.提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說(shuō)明、保養(yǎng)手冊(cè)及其他有關(guān)資料； 3.提供與承包商(或供應(yīng)商)簽署承包(供應(yīng))合同中有關(guān)技術(shù)條款； 4.出示政府有關(guān)職能部門(mén)(詳見(jiàn)附表)驗(yàn)收證明；

5.提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話及聯(lián)系人資料； 6.提供必要的專(zhuān)業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)； 7.提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告； 8.清潔被驗(yàn)收的場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房。

二、拒絕驗(yàn)收

對(duì)以下情況，物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)： 1.嚴(yán)重違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)；

2.未能通過(guò)有關(guān)政府職能部門(mén)的驗(yàn)收； 3.工地與交付物業(yè)不能有效隔離； 4.機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉；

5.其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身安全的物業(yè)。

三、缺陷整改

對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效保護(hù)引起的受損等情況，管理公司將會(huì)做詳細(xì)的缺陷記錄，以供發(fā)展商(或大業(yè)主)督促承包商(或供應(yīng)商)進(jìn)行整改，對(duì)不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對(duì)問(wèn)題比較嚴(yán)重，則向發(fā)展商(或大業(yè)主)建議暫緩驗(yàn)收，待整改完成后重新驗(yàn)收。

四、試運(yùn)行

若部分設(shè)備或整個(gè)系統(tǒng)尚未通過(guò)最終的驗(yàn)收，但由于小業(yè)主(或租戶(hù))入住需要必須開(kāi)啟運(yùn)行某些設(shè)備或系統(tǒng)，管理公司一般僅做實(shí)物驗(yàn)收，并嚴(yán)格按發(fā)展商(或大業(yè)主)的書(shū)面指令進(jìn)行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商(供應(yīng)商)把關(guān)，若發(fā)生任何問(wèn)題或意外，除管理公司人為原因外，責(zé)任由發(fā)展商(或大業(yè)主)及其承包商負(fù)責(zé)，對(duì)于重要設(shè)備或機(jī)房有必要簽定臨時(shí)試運(yùn)行協(xié)議，清楚列明有關(guān)各方責(zé)任。

五、驗(yàn)收通過(guò)

被驗(yàn)收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書(shū)面確認(rèn)驗(yàn)收通過(guò)，發(fā)展商(或大業(yè)主)應(yīng)督促承包商(或供應(yīng)商)移交所有的鑰匙、備品備件和專(zhuān)用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。

六、保修期

按正常情況，物業(yè)整體驗(yàn)收結(jié)束，正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)驗(yàn)收往往是一段相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程，在此期間，有些設(shè)備可能會(huì)因先期投入運(yùn)行或其他原因已經(jīng)進(jìn)入保修期，故需要發(fā)展商(或大業(yè)主)與承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個(gè)項(xiàng)目的保修期1起始日期，書(shū)面通知物業(yè)公司，而在此之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，發(fā)展商(或大業(yè)主)應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。

竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的技術(shù)資料

在物業(yè)驗(yàn)收接管前，發(fā)展商/業(yè)主須提供有關(guān)物業(yè)的各種技術(shù)資料和竣工圖，分類(lèi)立卷，在驗(yàn)收時(shí)交物業(yè)管理公司歸檔保存，若驗(yàn)收時(shí)尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說(shuō)明，竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修期開(kāi)始后的六個(gè)星期內(nèi)呈交。

物業(yè)管理公司將參考這些技術(shù)資料對(duì)物業(yè)的設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收管理、運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)，一般需要遞交以下技術(shù)資料，但不限于此列：

一、土建、裝修需要的資料

1.建筑、裝修和綠花等設(shè)計(jì)說(shuō)明； 2.總平面圖、建筑和結(jié)構(gòu)圖；

3.裝修圖(包括所有天花、地面、墻面、門(mén)窗及幕墻等材料表)；

4.質(zhì)監(jiān)站、規(guī)劃局、消防局、環(huán)衛(wèi)局及園林管理所等政府職能部門(mén)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告； 5.土建、裝修、建材和五金等供應(yīng)商及廠商資料； 6.房屋面積測(cè)量報(bào)告； 7.物業(yè)沉降測(cè)試報(bào)告；

8.防水工程的盛水試驗(yàn)報(bào)告； 9.隱蔽工程驗(yàn)收鑒證。

二、弱電系統(tǒng)需要的資料

1.各弱電系統(tǒng)的操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)(包括屋宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電話和綜合布線系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)自動(dòng)化管理系統(tǒng)等)；

2.各弱電系統(tǒng)圖、平面圖；

3.弱電系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證；

4.消防局、技防辦、音像管理處、有線電視臺(tái)、國(guó)家安全局、電話發(fā)展總公司等政府職能部門(mén)的驗(yàn)收合格證明；

5.設(shè)備原理圖、電腦軟件程序和說(shuō)明等。

三、電氣系統(tǒng)需要的資料

1.高壓、低壓和變配電設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)； 2.所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗(yàn)收資料及明； 3.電氣設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證； 4.供電局驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

5.各種用電設(shè)備調(diào)試、測(cè)試報(bào)告；

6.避雷裝置系統(tǒng)圖、平面圖、測(cè)試報(bào)告、防雷辦驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

四、給排水需要的資料

1.噴淋、消火栓水系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)；

2.消防水、給水、排水系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖；

3.消防噴淋、消火栓、給排水系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證；

4.消防局驗(yàn)收批文，衛(wèi)生防疫站、自來(lái)水、城市排水檢測(cè)站和質(zhì)驗(yàn)站等政府職能部門(mén)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；

5.消防水系統(tǒng)試壓、調(diào)試及驗(yàn)測(cè)報(bào)告；

6.污水處理系統(tǒng)竣工圖紙，衛(wèi)生防疫站驗(yàn)收批文； 7.蓄水池、水箱和開(kāi)水器水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告。

五、空調(diào)系統(tǒng)需要的資料

1.空調(diào)系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)； 2.空調(diào)、送排風(fēng)系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖；

3.空調(diào)機(jī)組(熱泵機(jī)組)、新風(fēng)機(jī)組、熱交換器及風(fēng)機(jī)盤(pán)管等設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證； 4.消防局驗(yàn)收批文；

5.空調(diào)系統(tǒng)/設(shè)備試壓、調(diào)試報(bào)告。

六、動(dòng)力設(shè)備需要的資料

1.鍋爐、應(yīng)急發(fā)電機(jī)和電梯等設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)；

2.鍋爐房、應(yīng)急發(fā)電機(jī)房平面圖，煤氣調(diào)壓站平面圖和煤氣系統(tǒng)圖、平面圖； 3.勞動(dòng)局、質(zhì)檢站及煤氣公司有關(guān)驗(yàn)收證明；

4.鍋爐、應(yīng)急發(fā)電機(jī)及電梯等設(shè)備的調(diào)試報(bào)告、產(chǎn)品合格證書(shū)； 5.煤氣管道的試壓報(bào)告。

七、電梯驗(yàn)收提交資料

電梯正式驗(yàn)收移交前，施工單位需遞交以下資料，以便使物業(yè)管理公司技術(shù)人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理，以下為電梯移交時(shí)必須提供的資料，但不限于此：

1.市建委質(zhì)監(jiān)站批發(fā)的“電梯運(yùn)行證； 2.市技術(shù)監(jiān)督局批發(fā)的“電梯安全使用證； 3.電梯技術(shù)規(guī)格說(shuō)明書(shū)；

4.電梯出廠合格證及產(chǎn)地來(lái)源證； 5.電梯裝箱清單；

6.電梯管理與使用手冊(cè)； 7.電梯一般安裝標(biāo)準(zhǔn)； 8.電梯操作說(shuō)明書(shū)； 9.電梯維修保養(yǎng)手冊(cè)； 10.電梯安裝圖紙；

11.電梯機(jī)械及電氣控制圖紙； 12.電梯備品備件清單； 13.電梯操作培訓(xùn)手冊(cè)；

14.電梯承包商竣工調(diào)試及自查記錄； 15.電梯應(yīng)急維修電話；

16.電梯供應(yīng)商和安裝單位聯(lián)系人、電話、傳真等資料。

八、其他需要的資料

發(fā)展商、承包商認(rèn)為需要提供的其他資料。

竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)

承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設(shè)備/系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“手 冊(cè))，以確保物業(yè)管理公司操作人員能盡快掌握驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的操作和管理，一般有以下要求：

1.承包單位須在設(shè)備/系統(tǒng)驗(yàn)收前一個(gè)月遞交手冊(cè)，以便物業(yè)管理公司的操作人員有時(shí)間了解該驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的基本情。

2.手冊(cè)內(nèi)所有內(nèi)容應(yīng)以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。

3.每一系統(tǒng)應(yīng)獨(dú)立成冊(cè)，以減少每?jī)?cè)的厚度，不同內(nèi)容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標(biāo)簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。

4.為使手冊(cè)便于使用，并經(jīng)得起在日常維修的工作環(huán)境下多次反復(fù)翻閱而不易破損，手冊(cè)應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)的A4標(biāo)準(zhǔn)紙張編印，配上堅(jiān)硬的封面和書(shū)背，并以膠質(zhì)塑料或其它耐磨損的材料作保護(hù)。

5.手冊(cè)須同時(shí)附有本項(xiàng)目的“竣工圖目錄，按所屬系統(tǒng)分列于有關(guān)系統(tǒng)的章節(jié)內(nèi)。如某一圖紙同時(shí)適用于多個(gè)系統(tǒng)時(shí)，則需在每個(gè)有關(guān)系統(tǒng)章節(jié)內(nèi)同時(shí)列出。若遞交手冊(cè)時(shí)尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說(shuō)明，竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修期開(kāi)始后的六個(gè)星期內(nèi)呈交。

6.系統(tǒng)操作需提供的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容)： A.系統(tǒng)正常運(yùn)作程序和在不正常情況時(shí)的應(yīng)變程序。

B.詳盡介紹每個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說(shuō)明。

C.系統(tǒng)內(nèi)所有的管道和接線圖，并說(shuō)明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能。

D.提出每個(gè)系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護(hù)裝置的最初調(diào)校參數(shù)，并預(yù)留一定的空位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。

E.系統(tǒng)中有關(guān)供電、配電屏和控制屏的詳細(xì)說(shuō)明。

7.設(shè)備操作需提供的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容)： A.設(shè)備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時(shí)停機(jī)程序。

B.詳盡介紹每臺(tái)獨(dú)立設(shè)備如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說(shuō)明。

C.所有設(shè)備的原廠所發(fā)的隨機(jī)文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，以及所有電子元件的布置圖。如有需要，還需提供部件分解圖，以顯示各部件的位置。D.列出所有設(shè)備的生產(chǎn)制造廠商、型號(hào)、系列編號(hào)、經(jīng)調(diào)試運(yùn)行后所設(shè)定的參數(shù)。E.所有設(shè)備的產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、合格簽證書(shū)、生產(chǎn)廠測(cè)試報(bào)告以及性能指標(biāo)圖表等資料。

8.系統(tǒng)/設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容)： A.所有系統(tǒng)/設(shè)備檢查手冊(cè)。B.設(shè)備更換部件的程序和要求。

C.從整個(gè)系統(tǒng)到設(shè)備的維修保養(yǎng)說(shuō)明，調(diào)校的操作程序和尋找故障的方法。D.執(zhí)行運(yùn)作和維修保養(yǎng)程序時(shí)應(yīng)特別注意事項(xiàng)。E.常見(jiàn)故障處理和解決方法。

F.提出系統(tǒng)/設(shè)備保養(yǎng)制度，列明主要設(shè)備每天、每周、每月、每季、每年及五年需記錄和維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容和方法。

9.安全保險(xiǎn)需提供技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容)： A.各類(lèi)設(shè)備的保護(hù)操作程序。

B.對(duì)各項(xiàng)系統(tǒng)操作時(shí)可能發(fā)生的事故危險(xiǎn)應(yīng)作的預(yù)防、應(yīng)變和保護(hù)措施說(shuō)明。·電氣事故保護(hù) ·機(jī)械事故保護(hù)

·火災(zāi)和爆炸事故保護(hù) ·化學(xué)事故保護(hù)

·在處理燃料和化學(xué)物品出現(xiàn)的事故保護(hù) ·急救和事故報(bào)告

10.在任何設(shè)備或控制系統(tǒng)所采用的電腦專(zhuān)用軟件，需提供的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容)：

A.軟件內(nèi)容目錄表打印本。B.流程圖、數(shù)據(jù)表和程序說(shuō)明。C.特殊的軟件和工具的使用說(shuō)明。D.程序設(shè)計(jì)和系統(tǒng)使用手冊(cè)。E.應(yīng)用的基本軟件、專(zhuān)用工具和通用軟件資料，便于業(yè)主進(jìn)一步修改和發(fā)展軟件。

11.列出每一種型號(hào)設(shè)備、材料和附件的供應(yīng)廠商和代理商名單，并詳細(xì)列明這些廠商的地址、電話及圖文傳真號(hào)碼。

12.列出承包單位提供給業(yè)主的所有備品、備件和專(zhuān)用工具清單。

物業(yè)驗(yàn)收管理制度

1． 物業(yè)交接管理 2． 驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作

驗(yàn)收小組根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，按設(shè)計(jì)和施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃，按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》驗(yàn)收；驗(yàn)收小組編制驗(yàn)收計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)，由開(kāi)發(fā)商和承建商向物業(yè)管理公司進(jìn)行驗(yàn)收和移交工作。驗(yàn)收小組按開(kāi)發(fā)商提供的竣工圖，設(shè)備清單，所有設(shè)施、設(shè)備出廠合格證書(shū)，設(shè)備調(diào)試運(yùn)行記錄、試驗(yàn)報(bào)告等，在開(kāi)發(fā)商組織下進(jìn)行驗(yàn)收。3． 驗(yàn)收的實(shí)施

驗(yàn)收小組在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中，按專(zhuān)業(yè)分工及標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收；主要驗(yàn)收的設(shè)備和主材料的規(guī)格、型號(hào)、制造廠，并清點(diǎn)數(shù)量、安裝位置等。在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中，檢驗(yàn)出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備及與設(shè)計(jì)要求不符的設(shè)備，提出書(shū)面《整改報(bào)告》返回開(kāi)發(fā)商。由開(kāi)發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。4． 驗(yàn)收后的處理工作

驗(yàn)收小組專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)分工寫(xiě)出單項(xiàng)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)全部單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，寫(xiě)出物業(yè)的綜合性驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的評(píng)定及意見(jiàn)書(shū)，呈交公司項(xiàng)目工程負(fù)責(zé)人。對(duì)不合格的設(shè)備、設(shè)施，寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告，上呈開(kāi)發(fā)商及監(jiān)理公司。物業(yè)公司與物業(yè)的交接單位進(jìn)行正式移交，并辦理有關(guān)手續(xù)。驗(yàn)收小組要填寫(xiě)物業(yè)竣工資料驗(yàn)收記錄，填寫(xiě)物業(yè)的交接記錄。管理處辦理正式物業(yè)驗(yàn)收移交手續(xù)，會(huì)同發(fā)展商、施工單位簽字生效，將全部檔案資料移交物業(yè)管理處存檔。5． 驗(yàn)收后不合格的處理工作

對(duì)在預(yù)驗(yàn)收中未達(dá)到要求的設(shè)備，整改落實(shí)實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查驗(yàn)證，并在《整改報(bào)告》中記錄結(jié)果，整改合格后進(jìn)行正式的驗(yàn)收。對(duì)監(jiān)理公司移交的竣工圖，在《交接記錄》中記錄。6． 設(shè)備驗(yàn)收

設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合；主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合。7．相關(guān)記錄：

7.1《管理處系統(tǒng)及設(shè)備接收?qǐng)?bào)表》 7.2《消防設(shè)施驗(yàn)收記錄表》 7.3《隱蔽工程驗(yàn)收記錄表》 7.4《照明工程驗(yàn)收記錄表》 7.5《設(shè)備驗(yàn)收交接表》 7.6《機(jī)房驗(yàn)收交接表》

7.7《給排水設(shè)備驗(yàn)收記錄表》 7.8《高低壓配電系統(tǒng)檢查表》 7.9《單元設(shè)備工程驗(yàn)收記錄表》 7.10《辦公樓公共區(qū)域驗(yàn)收交接表》 7.11《辦公樓單元驗(yàn)收交接表》 7.12《商鋪單元驗(yàn)收交接表》 7.13《空調(diào)工程驗(yàn)收記錄表》

房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

一、主題內(nèi)容與適用范圍

1.為確保房屋住用的安全和正常的使用功能，明確在房屋接管驗(yàn)收中交接雙方應(yīng)遵守的事項(xiàng)，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。

2.本標(biāo)準(zhǔn)主要適用于一般民用建筑的接管驗(yàn)收。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護(hù)建筑及某些有特殊設(shè)備和使用要求的建筑的接管驗(yàn)收可參照使用。

二、引用標(biāo)準(zhǔn)

GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ11建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ14室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ16建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范

GBJ45高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范 GBJ207屋面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范

GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范 GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范 CJB13危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)

三、新建房屋的接管驗(yàn)收

1.新建房屋的接管驗(yàn)收，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。2.接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件：

（1）建設(shè)工程全部施工完畢，并業(yè)經(jīng)竣工驗(yàn)收合格（分期交付使用的工程必須與施工區(qū)域隔離）；

（2）供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；（3）房屋幢、戶(hù)編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)。3.接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料：（1）產(chǎn)權(quán)資料： a項(xiàng)目批準(zhǔn)文件； b用地批準(zhǔn)文件； c建筑執(zhí)照；

d建筑分層、分單元面積表；

e行政主管部門(mén)驗(yàn)收合格的證書(shū)、批文； f拆遷安置資料。（2）技術(shù)資料：

a竣工圖---包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙； b地質(zhì)勘察報(bào)告； c工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告； d工程預(yù)決算； e圖紙會(huì)審記錄；

f工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）； g隱蔽工程驗(yàn)收簽證； h沉降觀察記錄； i竣工驗(yàn)收證明書(shū)；

j鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)； k新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)；

l水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)； m機(jī)電設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)的調(diào)試報(bào)告和使用說(shuō)明書(shū)； n砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告； o供水、供暖的試壓報(bào)告。4.接管驗(yàn)收程序

（1）建設(shè)單位書(shū)面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收。

（2）接管單位按“3.2”和“3.3”條進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。

（3）接管單位會(huì)同建設(shè)單位按“3.5”條進(jìn)行檢驗(yàn)。

（4）對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，按第三條第六款的規(guī)定處理。

（5）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。5.質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)（1）主體結(jié)構(gòu)

a地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)GBJ7的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。

b鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過(guò)GBJ10的規(guī)定值。c磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。

d木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無(wú)蟻害，其構(gòu)件的選材，必須符合GBJ206中2.1.1條的有關(guān)規(guī)定。

e凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11的有關(guān)規(guī)定。（2）外墻不得滲水。（3）屋面

a各類(lèi)屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲漏。b平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。

c陽(yáng)臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。（4）樓地面

a面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正、接縫均勻順直，無(wú)缺棱掉角。

b衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗室地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水、不允許倒泛水和滲漏。

c木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。（5）裝修

a鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門(mén)窗縫隙嚴(yán)密，木門(mén)窗縫隙適度。

b進(jìn)戶(hù)門(mén)不得使用膠合板制作，門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶(hù) 門(mén)上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。

c木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。d門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿(mǎn)，粘貼牢固。e抹灰應(yīng)表面平整，油灰飽滿(mǎn)，粘貼牢固。

f飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線腳順直，無(wú)缺棱掉角。g油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。（6）電氣

a電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于1MW/KV。

b應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。

c照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

d各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合GBJ232的要求。e電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)GBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其它安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。f對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共享天線。

g除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。（7）水、衛(wèi)生、消防

a管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無(wú)滴漏。水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。b高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。

c衛(wèi)生間、廚房間的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶(hù)管長(zhǎng)不宜超過(guò)8M，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

d衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正，牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活。e水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)。

f消防設(shè)施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。（8）采暖

a采暖工程驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。

b鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專(zhuān)業(yè)部門(mén)的檢驗(yàn)合格簽證。

c爐排必須進(jìn)行12H以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相磨擦，且無(wú)雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。

d各種儀器、儀表應(yīng)齊精確，安全裝置必須靈敏、可靠、控制門(mén)應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活。

e爐門(mén)、灰門(mén)、煤斗閘板、煙、風(fēng)檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。

f各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門(mén)應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活。g管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。

h設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。i鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。

j經(jīng)過(guò)48H連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè) 計(jì)要求。

（9）冷凍機(jī)組/熱泵機(jī)組

a冷凍機(jī)/熱泵應(yīng)安裝平正，配件齊全，由原廠或授權(quán)單位檢驗(yàn)合格。

b與冷凍機(jī)/熱泵運(yùn)行相關(guān)的冷卻塔，風(fēng)機(jī)、水泵等安裝適當(dāng)平正，無(wú)變形、裂紋、磨損、腐蝕等。

c各管道、管件安裝符合要求，保溫、避雷支架等設(shè)置安裝合理。d各類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)儀器、儀表齊全準(zhǔn)確，自動(dòng)控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。

e機(jī)器運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常撞擊聲及雜音，無(wú)劇烈振動(dòng)，顯示屏顯示正常，各類(lèi)指標(biāo)均在運(yùn)行范圍內(nèi)。

f各輔助設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)雜音。冷卻塔效果良好無(wú)嚴(yán)重飄水，水泵運(yùn)行平穩(wěn)，揚(yáng)程，流量符合要求。

g經(jīng)過(guò)一段時(shí)間連續(xù)運(yùn)行，冷凍機(jī)/熱泵和附屬設(shè)備的熱工性能，機(jī)械性能及空調(diào)區(qū)室溫符合設(shè)計(jì)要求。

h新風(fēng)機(jī)、定/變風(fēng)量機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、溫控器調(diào)節(jié)閥等工作正常，無(wú)異聲。

i冷凝水管道暢通無(wú)滲水，集水盤(pán)排水情況良好，無(wú)倒泛水，連續(xù)運(yùn)行無(wú)滴水，保溫良好。

（10）附屬工程及其它

a室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合GBJ14的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

b化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎。c明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。d房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。e房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。

f掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無(wú)阻塞物。

g單體工程必須做到工完料凈場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。

h群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

6.質(zhì)量問(wèn)題的處理

（1）影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格。

影響相鄰房屋的安全問(wèn)題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。

（2）對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。7.原有房屋的接管驗(yàn)收

（1）接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件： a房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚； b土地使用范圍明確。

（2）接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料

1、產(chǎn)權(quán)資料： a房屋所有權(quán)證； b土地使用權(quán)證；

c有關(guān)司法、公證文書(shū)和協(xié)議； d房屋分戶(hù)使用清冊(cè)； e房屋設(shè)備及定、附著物清冊(cè)。

2、技術(shù)資料： a房地產(chǎn)平面圖； b房屋分間平面圖； c房屋及設(shè)備技術(shù)資料。（3）接管驗(yàn)收程序

a移交人書(shū)面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收。

b接管單位按第四條第一款、第二款的規(guī)定進(jìn)行審核。對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。

c接管單位會(huì)同移交人按第四條第四款規(guī)定進(jìn)行檢驗(yàn)。

d對(duì)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問(wèn)題，按第四條第五款規(guī)定進(jìn)行檢驗(yàn)。

e交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實(shí)房屋使用狀況。f經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。g移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定逐項(xiàng)移交。（4）質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)

a以CJ13和國(guó)家有關(guān)規(guī)定作檢驗(yàn)依據(jù)。b從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。

c檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。

d查驗(yàn)房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況）。評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值、建立資料檔案。（5）危險(xiǎn)和損壞問(wèn)題的處理

a屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，始得接管。b屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其它補(bǔ)償形式。

c屬法院判決沒(méi)收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。8.交接雙方的責(zé)任

（1）為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按第三條第二款、第三款的要求提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢、及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收。經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。

（2）接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。

（3）房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

（4）對(duì)接管的房屋質(zhì)量有爭(zhēng)議而又不能協(xié)商解決時(shí)，雙方均可請(qǐng)房屋所在地的質(zhì)檢部門(mén)進(jìn)行復(fù)驗(yàn)裁決。

5.1新建房屋自驗(yàn)收接管之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修。

第三篇：寫(xiě)字樓物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

第一太平物業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓執(zhí)行接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)例

第一章

大廈土建裝飾的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及程序

一.驗(yàn)收前需具備的圖紙資料和文件

1.設(shè)計(jì)圖紙、文件、設(shè)計(jì)修改和材料代用文件。

2.材料出廠質(zhì)量證書(shū)、出廠合格證、檢驗(yàn)合格證。

3.預(yù)制構(gòu)件出廠質(zhì)量證書(shū)。

4.隱蔽工程驗(yàn)收文件。

5.施工安裝自檢記錄。

6.結(jié)構(gòu)硅酮密封膠相容性試驗(yàn)報(bào)告及幕墻物理性能檢驗(yàn)報(bào)告。

二.組織驗(yàn)收小組人員熟悉合同、圖紙、招投標(biāo)文件及各項(xiàng)洽商變更。

三.驗(yàn)收時(shí)間由甲方、物業(yè)、總包方、監(jiān)理四方訂出一個(gè)切實(shí)可行的時(shí)間表。

1.外圍玻璃幕墻干掛大理石。

2.大廈室內(nèi)大理石墻面、地面。

3.木墻面。

4.防火門(mén)、門(mén)鎖、油漆、粉涮。

四．大理石干掛墻驗(yàn)收

1．大理石應(yīng)表面整潔，線條順直，對(duì)縫寬窄一致，色澤一致。

2．保溫層完好（不得滲水、不透風(fēng)）。

3．石材安裝牢固無(wú)損壞，表面不應(yīng)有咬色現(xiàn)象等。

4．石材出廠合格證、檢驗(yàn)合格證。

五．玻璃幕墻及遮陽(yáng)板驗(yàn)收

（一）玻璃幕墻及遮陽(yáng)板驗(yàn)收前應(yīng)將其表面擦洗干凈。

（二）玻璃幕墻及遮陽(yáng)板觀感檢驗(yàn)符合下列要求：

1．明框玻璃、框料應(yīng)橫平豎直，縫寬應(yīng)均勻，并符合設(shè)計(jì)要求。

2．玻璃品種、規(guī)格與設(shè)計(jì)相符，整幅玻璃色澤應(yīng)均勻，不應(yīng)有水紋、氣泡、折堿、發(fā)霉和鍍膜脫落等現(xiàn)象。

3．鋁合金料不應(yīng)有脫膜現(xiàn)象。

4．裝飾壓板表面應(yīng)平整，不應(yīng)有肉眼可察覺(jué)的變形、波紋或局部壓砸等缺陷。

5．幕墻、遮陽(yáng)板的上下邊及側(cè)邊封口沉降縫、伸縮縫、防震縫的處理及防雷體系應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。

6．幕墻隱蔽節(jié)點(diǎn)的遮封裝修整齊美觀。

7．幕墻不得滲漏。

（三）玻璃幕墻及遮陽(yáng)板工程抽樣檢驗(yàn)應(yīng)符合下列要求：

1．鋁合金材料及玻璃表面平滑、整潔，表面不應(yīng)有劃傷或凹凸不平等現(xiàn)象。

2．玻璃應(yīng)安裝或粘結(jié)牢固，橡膠條和密封膠應(yīng)鑲嵌密實(shí)，填充平整。

3．鋼化玻璃表面不得有傷痕。

4．遮陽(yáng)板遠(yuǎn)看線條一致，近看各個(gè)連接點(diǎn)安裝牢固。

5．玻璃幕墻活動(dòng)窗支撐架靈活。

6．玻璃外窗五金齊全（手柄支撐架多點(diǎn)鎖）。

（四）玻璃幕墻、遮陽(yáng)板工程抽樣檢驗(yàn)數(shù)量，每幅幕墻豎向構(gòu)件或豎向拼縫 和橫向構(gòu)件或橫向拼縫應(yīng)各抽查5%，并均不得小于3根，每幅幕墻分格應(yīng)各抽查5%，并不得小于10個(gè)，所抽檢質(zhì)量均應(yīng)符合中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范JGJ102—96。

六．樓頂驗(yàn)收（樓頂平臺(tái)地面）

1．排水坡度有無(wú)倒泛水現(xiàn)象，地面防水是否有滲漏現(xiàn)象，防水做完后是否做閉水試驗(yàn)，是否有閉水試驗(yàn)記錄。

2．雨水管泄水口是否暢通。

3．雨蓖子是否齊全。

4．女兒墻是否完整。

5．各種機(jī)座是否表面平整，不空鼓、表面不應(yīng)有脫皮。七．地庫(kù)驗(yàn)收

地下一層、地下二層停車(chē)場(chǎng)地面應(yīng)做防水并有做防水記錄。八．樓地面驗(yàn)收

1.面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓，不缺棱掉角、表面平整，接逢均勻順 直。

2.衛(wèi)生間地面不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。

3.樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。九．裝修驗(yàn)收

1.鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平整、牢固，無(wú)翹皮變形。開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，鋼木門(mén)窗縫隙嚴(yán)密、適度。

2.木裝修表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。

3.抹灰面應(yīng)平整，不空鼓、不起泡和裂縫等。

4.地磚和墻磚應(yīng)表面平整，陰陽(yáng)角與線角順直，無(wú)缺棱掉角，無(wú)空鼓。

5.油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏涮、咬色等現(xiàn)象。

6.鎖開(kāi)關(guān)靈活、安裝牢固，表面光潔無(wú)劃痕、零配件齊全。

7.所有木墻木門(mén)要用防火阻燃材料涮制。

十．責(zé)任

由于在短時(shí)間的現(xiàn)場(chǎng)檢查中有些問(wèn)題可能不能及時(shí)顯現(xiàn)出，接管驗(yàn)收后在 正常運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)質(zhì)量問(wèn)題將隨時(shí)提出，并可再次召開(kāi)各方會(huì)議落實(shí)相關(guān)的問(wèn)題。

驗(yàn)收中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題整理出清單，組織協(xié)調(diào)會(huì)議，明確存在問(wèn)題的責(zé)任并落實(shí)整改負(fù)責(zé)人及完成日期，會(huì)議紀(jì)要由各方簽字認(rèn)可。

第二章

電梯工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

第一節(jié)

電氣部分

一．電源與照明

1． 電梯電源應(yīng)由配電室直接送至機(jī)房，電壓波動(dòng)不應(yīng)太大（7%）。2． 機(jī)房照明應(yīng)與電梯電源分開(kāi)，應(yīng)在機(jī)房靠近入口處設(shè)照明開(kāi)關(guān)。3． 電梯主開(kāi)關(guān)及其副開(kāi)關(guān)應(yīng)符合；

（1）各接線緊固，開(kāi)關(guān)設(shè)備等安裝牢固。

（2）每臺(tái)電梯均應(yīng)設(shè)置能切斷該電梯最大負(fù)荷電流的主開(kāi)關(guān)。

（3）主開(kāi)關(guān)不應(yīng)切斷下列供電電路。

① 轎廂照明通風(fēng)和報(bào)警。

② 機(jī)房、隔層和井道照明。

③ 機(jī)房、橋頂和底坑電源插座。

（4）主開(kāi)關(guān)的位置應(yīng)能從機(jī)房入口處方便、迅速地接近。

（5）各電梯主開(kāi)關(guān)均應(yīng)有識(shí)別標(biāo)志。

（6）轎頂應(yīng)裝設(shè)照明裝置，或設(shè)置以安全電壓供電的電源插座并有明 顯

標(biāo)志。

（7）井道內(nèi)應(yīng)裝設(shè)足夠照明，電源應(yīng)由機(jī)房照明回路獲得。

4． 電氣設(shè)備接地應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）所有電氣設(shè)備的外露可導(dǎo)電部分均應(yīng)可靠接地或接零。

（2）電梯轎廂可利用隨行電纜的鋼芯或芯線作保護(hù)線。當(dāng)采用電纜芯 線作保護(hù)線時(shí)，保護(hù)線不應(yīng)少于2根。

二．配線

1．機(jī)房和井道內(nèi)的配線應(yīng)用電線管或電線槽保護(hù)。且不得使用可燃材料。

2．轎頂配線應(yīng)走向合理，防護(hù)可靠。

3．電線管應(yīng)用卡子固定，固定點(diǎn)間距均勻。

4．電線槽連接處應(yīng)鎖緊，管口應(yīng)裝保護(hù)口。

5．電線槽安裝應(yīng)牢固，接口嚴(yán)密。

6．電線管電線槽均應(yīng)可靠接地或接零，不得作保護(hù)回路線使用。

7．配線應(yīng)綁扎整齊，并有清晰的接線編號(hào)。

8．接地線應(yīng)與其它導(dǎo)線有明顯標(biāo)記，宜用黃綠相間。

9．隨行電纜的安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）隨行電纜兩端以及不運(yùn)動(dòng)部分應(yīng)可靠固定。

（2）圓型隨行電纜應(yīng)綁扎固定在轎底和井道電纜架上。扁平型隨電纜 固定應(yīng)使用楔形插座或卡子。

（3）隨行電纜在運(yùn)動(dòng)中有可能與井道內(nèi)其它部件掛、碰時(shí)，必須采用 防護(hù)措施。

三．電氣設(shè)備安裝

1．電柜、控制柜（屏、箱）的安裝應(yīng)布局合理，固定牢固，且應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）盡量遠(yuǎn)離門(mén)、窗。

（2）屏、柜和雙面維修屏安裝應(yīng)便于核查與維修。

2．門(mén)召喚盒、指示燈盒及開(kāi)關(guān)盒的安裝應(yīng)符合下列規(guī)定：

（1）盒體應(yīng)平整、牢固不變形，埋入墻內(nèi)盒口不應(yīng)突出裝飾面。

（2）面板安裝后應(yīng)與墻面貼實(shí)，不得有明顯的凹凸變形和歪斜。

（3）安裝位置正確不得有過(guò)大偏差，且按規(guī)定安裝，排列要整齊。

（4）有消防功能的電梯須有消防開(kāi)關(guān)且按“安裝規(guī)范”安裝。第二節(jié)

安全保護(hù)裝置

一．電氣安全部分

1.電梯的各種安全保護(hù)開(kāi)關(guān)必須可靠固定，不得焊接固定。

2.與機(jī)械相配合的各安全保護(hù)開(kāi)關(guān)應(yīng)工作可靠，在下列情況時(shí)應(yīng)可靠斷開(kāi)或立即停止運(yùn)行。

（1）限速器速度接近動(dòng)作速度時(shí)。

（2）安全鉗拉桿動(dòng)作時(shí)。

（3）超載時(shí)。

（4）轎、廳門(mén)未關(guān)或未鎖緊時(shí)。

（5）安全窗開(kāi)啟時(shí)。

（6）緩沖器衩壓時(shí)。

3.電氣系統(tǒng)中的安全保護(hù)裝置檢查

（1）錯(cuò)相、斷相、欠電壓、過(guò)電流、弱磁、超速等保護(hù)與產(chǎn)品要求及 “安裝規(guī)范”相符并通過(guò)對(duì)檢驗(yàn)合格有合格證明。

（2）急停、檢修、程序轉(zhuǎn)換等按鈕和開(kāi)關(guān)動(dòng)作應(yīng)靈活可靠，標(biāo)示清楚。

（3）極限、限位、緩速開(kāi)關(guān)及其碰輪和碰鐵應(yīng)符合“電梯安裝規(guī)范”，如無(wú)法試驗(yàn)，可出示相關(guān)各部分驗(yàn)收合格證明。

二．機(jī)械安全部分

1．限速器

（1）動(dòng)作可靠。

（2）鋼繩和繩套無(wú)斷絲、折曲、扭曲和壓痕。

（3）夾繩鉗（楔塊）與限速器繩之間的間隙應(yīng)為3mm，無(wú)堵塞物。

（4）潤(rùn)滑良好，繩輪無(wú)裂紋。

（5）張緊裝置無(wú)松動(dòng)或移位（零部件無(wú)磨損破裂。）

2．安全鉗

（1）動(dòng)作可靠。

（2）操作機(jī)構(gòu)和制停機(jī)構(gòu)所有構(gòu)件靈活無(wú)損。

（3）鉗楔塊面與轎廂導(dǎo)軌工作面間隙應(yīng)為2～3mm。

（4）安全嘴無(wú)裂損及污物塞入。

3．緩沖器

油壓的無(wú)漏油，若是彈簧的應(yīng)無(wú)銹蝕及螺栓松動(dòng)，底坑無(wú)積水。

4．終端限位保護(hù)

（1）強(qiáng)迫減速開(kāi)關(guān)、終端限位開(kāi)關(guān)、終端極限開(kāi)關(guān)應(yīng)安裝牢固。

（2）磁輪靈活可靠。

（3）轎廂外側(cè)的開(kāi)關(guān)打板無(wú)扭曲變形。

（4）其各電氣連接線及元器件無(wú)脫落，正常無(wú)損。

（5）需油的零部件無(wú)缺油。第三節(jié)

電梯各組成部分

一．曳引與導(dǎo)靴部分（有驗(yàn)收合格證書(shū)）

1．導(dǎo)軌

（1）壓板固定牢固。

（2）潤(rùn)滑良好，表面無(wú)凹坑、毛刺及劃傷，無(wú)變形。

（3）兩導(dǎo)軌端部接頭處臺(tái)階大小應(yīng)合適（控制在0.05mm）

2．導(dǎo)靴

（1）潤(rùn)滑良好，靴襯工作面磨損量應(yīng)不超過(guò)1mm。

（2）靴襯與導(dǎo)軌部隙不大于1mm。

（3）導(dǎo)靴與轎廂架聯(lián)結(jié)緊固。

（4）導(dǎo)靴運(yùn)行中無(wú)啃道。

3．導(dǎo)軌架

（1）無(wú)變形、裂紋、移位，無(wú)脫焊，無(wú)銹蝕。

（2）水平度無(wú)起差。

4．配重

（1）配重架上繩頭組無(wú)松動(dòng)，螺母緊固，卡繩無(wú)脫落。

（2）導(dǎo)靴磨無(wú)損或缺油潤(rùn)滑。

（3）配重架上配重塊無(wú)松動(dòng)、無(wú)晃動(dòng)，鋪墊平正。

（4）安全鉗應(yīng)靈活可靠。

5．曳引機(jī)

（1）噪聲小，傳動(dòng)及換速平穩(wěn)。

（2）聯(lián)結(jié)件緊固。

（3）承重梁架設(shè)穩(wěn)固完好，支承比度應(yīng)符合規(guī)范，下部防震膠齊全完好。

6．制動(dòng)器：

（1）無(wú)卡震，表面無(wú)劃傷、高溫焦化料及油污。

（2）電磁線圈接頭無(wú)松動(dòng)，絕緣良好。

（3）噪音小，運(yùn)動(dòng)靈活。

（4）制動(dòng)器板手，盤(pán)車(chē)手輪應(yīng)可靠，位置明顯醒目。

7．減速器

（1）運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，無(wú)撞擊聲和振動(dòng)，無(wú)漏油。

（2）溫度正常（不大于20%）。

（3）連接件無(wú)松動(dòng)。

8．連軸器

（1）無(wú)螺母松動(dòng)。

（2）無(wú)沖擊，機(jī)械零部件無(wú)裂紋或磨損。

9．曳引輪

（1）無(wú)異聲漏油。

（2）鋼絲繩與輪槽無(wú)滑動(dòng)。

（3）各緊固螺栓無(wú)松動(dòng)。

10． 鋼絲繩

（1）無(wú)磨損，銹蝕及斷絲現(xiàn)象。

（2）繩頭組合裝置無(wú)損環(huán)。

二．轎廂、層門(mén)和電梯門(mén)系統(tǒng)（有驗(yàn)收合格書(shū)或紀(jì)錄）

1．轎廂

（1）廂內(nèi)整潔、干凈。

（2）廂架與廂體聯(lián)接螺栓緊固。

（3）轎底轎壁、頂位置無(wú)錯(cuò)位現(xiàn)象。

（4）轎頂輪或繩頭組合無(wú)裂紋、松動(dòng)、移位。

（5）轎壁無(wú)翹曲，嵌頭螺釘無(wú)脫落松動(dòng)。

（6）無(wú)震動(dòng)聲響。

（7）超載裝置動(dòng)作靈敏可靠。

2．轎廂門(mén)

（1）門(mén)板無(wú)變形劃傷、撞蹭、下墜及掉漆。

（2）門(mén)導(dǎo)軌、門(mén)地壩無(wú)松動(dòng)。

（3）門(mén)靴在門(mén)壩槽內(nèi)運(yùn)動(dòng)靈活，間隙適中，無(wú)雜物，無(wú)卡阻，無(wú)劃損。

（4）門(mén)刀、螺栓無(wú)松動(dòng)變形，且與層門(mén)有關(guān)構(gòu)件間間隙應(yīng)符合要求。

（5）安全觸板或光電感應(yīng)功能動(dòng)作靈敏可靠。

（6）轎門(mén)閉合裝置應(yīng)可靠和準(zhǔn)確。

3．層門(mén)

（1）門(mén)須靈敏、可靠、保險(xiǎn)。

（2）聯(lián)動(dòng)機(jī)構(gòu)滑輪無(wú)損，傳動(dòng)繩無(wú)松動(dòng)。

（3）噪音小。

（4）開(kāi)關(guān)門(mén)過(guò)程靈活、平滑、平穩(wěn)、無(wú)抖動(dòng)。

（5）與轎廂門(mén)配合準(zhǔn)確無(wú)撞擊聲或其它異聲。

（6）門(mén)扇運(yùn)動(dòng)中無(wú)跳動(dòng)。

4．轎頂安全窗

（1）安全窗打開(kāi)后電梯應(yīng)可靠停止運(yùn)行。

（2）開(kāi)啟無(wú)卡阻。

5．層樓指示器。召喚箱、廂內(nèi)控制板及全部信號(hào)系統(tǒng)無(wú)故障、無(wú)錯(cuò)誤、整潔且 操作靈活。

6．補(bǔ)償裝置。與轎廂底聯(lián)結(jié)牢固，噪音小，無(wú)脫環(huán)或斷絲爆股。

第四節(jié)

機(jī)房部分

1．溫度及通風(fēng)應(yīng)符合規(guī)定（5～40℃）。

2．主機(jī)控制屏應(yīng)與門(mén)窗距離適宜。

3．有相應(yīng)防水措施。

4．電機(jī)墻之間距離應(yīng)方便檢查。

5．相應(yīng)繩孔有預(yù)留。

6．有防塵防水措施。

7．合格安裝避雷設(shè)備。

第三章

電氣工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

一．高壓開(kāi)關(guān)的隔離柜、PT柜、主進(jìn)柜、出線柜、聯(lián)絡(luò)柜應(yīng)傳動(dòng)良好，壓線結(jié)實(shí)，二次保護(hù)動(dòng)作準(zhǔn)確，有耐壓試驗(yàn)合格報(bào)告、二次保護(hù)動(dòng)作試驗(yàn)報(bào)告。

1.高壓柜的耐壓試驗(yàn)報(bào)告。

2.高壓柜二次繼電保護(hù)試驗(yàn)報(bào)告。

二．變壓器

1.變壓器的保護(hù)試驗(yàn)及耐壓試驗(yàn)應(yīng)合格，保護(hù)裝置整定值符合規(guī)定：

2.變壓器應(yīng)進(jìn)行五次空載全電壓沖擊合閘應(yīng)無(wú)異常情況，第一次受電后持續(xù)時(shí)間不應(yīng)少于10min，勵(lì)磁涌流不應(yīng)引起保護(hù)裝置的誤動(dòng)作。

3.變壓器起動(dòng)運(yùn)行并帶一定負(fù)荷即可能的最大負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)24h，應(yīng)正常并記錄相關(guān)值。

4.接地引下線及其主接地網(wǎng)的連接應(yīng)牢固可靠。

5.溫度保護(hù)裝置指示應(yīng)正確。

6.驗(yàn)收時(shí)應(yīng)移交的文件

（1）變更設(shè)計(jì)部分的實(shí)際施工圖

（2）變更設(shè)計(jì)的證明文件

（3）產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、試驗(yàn)記錄、合格證件、安裝圖紙

（4）安裝技術(shù)記錄、器身檢查記錄。

（5）試驗(yàn)報(bào)告

（6）備品備件移交清單

三．互感器

1．設(shè)備外觀應(yīng)完整無(wú)缺損。

2．保護(hù)間隙距離應(yīng)符合規(guī)定。

3．油漆應(yīng)完整，相色應(yīng)正確。

4．接地應(yīng)良好。

5．驗(yàn)收資料

（1）變更設(shè)計(jì)的證明文件

（2）產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、試驗(yàn)記錄、合格證件、安裝圖紙

（3）試驗(yàn)報(bào)告

四．電纜

1．電纜規(guī)格應(yīng)符合規(guī)定，排列整齊，無(wú)機(jī)械損傷，標(biāo)志牌應(yīng)裝設(shè)齊全。

2．電纜的固定，彎曲半徑、有關(guān)距離和單芯電力電纜的金屬護(hù)層的接線、相序排列應(yīng)符合要求。

3．電纜終端、電纜接頭應(yīng)安裝牢固。4．接地應(yīng)良好。

5．電纜終端的相色應(yīng)正確，電纜支架等的金屬部件防腐層應(yīng)完好。

五．電容器

1．絕緣電阻值應(yīng)合格。

2．外觀應(yīng)完好。

3．交流耐壓試驗(yàn)應(yīng)合格。

4．沖擊合閘試驗(yàn)進(jìn)行三次，電容相互間的差值不宜超過(guò)5%。

六．接地裝置

1．接地網(wǎng)外露部分連接可靠，接地規(guī)格正確，防腐層完好，標(biāo)志齊全明顯。

2．避雷針的安裝位置及高度符合要求。

3．接地電阻值及設(shè)計(jì)要求的其他測(cè)試參數(shù)符合要求。

4．所移交資料

（1）設(shè)計(jì)變更證明

（2）安裝技術(shù)記錄（包括隱蔽工程記錄等）

七．配電盤(pán)柜

1．盤(pán)柜的固定及接地應(yīng)可靠，盤(pán)、柜漆層應(yīng)完好、清潔整齊。

2．柜內(nèi)元件應(yīng)齊全完好，安裝位置正確、固定牢固。

3．所有二次回路接線應(yīng)準(zhǔn)確，連接可靠，標(biāo)志齊全清晰，絕緣符合要求。

4．操作及聯(lián)動(dòng)試驗(yàn)正確（雙路互投應(yīng)能自動(dòng)轉(zhuǎn)換）。

5．多股銅線接頭應(yīng)涮錫。

6．所需移交資料

（1）變更設(shè)計(jì)圖

（2）說(shuō)明書(shū)、試驗(yàn)記錄、合格證、安裝圖紙

（3）根據(jù)合同提供的備品備件清單

（4）調(diào)整試驗(yàn)記錄

八．低壓電器

1．電器型號(hào)、規(guī)格符合設(shè)計(jì)要求。

2．電器安裝牢固，平正應(yīng)符合要求。

3．電器的接零、接地可靠。

4．絕緣電阻值符合要求。

5．標(biāo)志齊全完好。

6．交流接觸器通電后，操作應(yīng)靈活，電磁器件應(yīng)無(wú)異響，觸頭壓力、接觸電阻不應(yīng)超過(guò)規(guī)定。

7．所需移交資料

（1）說(shuō)明書(shū)、合格證、安裝技術(shù)記錄、根據(jù)合同清單提供的備品備件 調(diào)整試驗(yàn)記錄。

九．交流電動(dòng)機(jī)

1．電機(jī)外殼油漆應(yīng)完整，接地良好。

2．電機(jī)引出線應(yīng)相序正確、固定牢固、連接緊密。

3．測(cè)定電機(jī)定子繞組，轉(zhuǎn)子組及勵(lì)磁回路絕緣電阻，使用1000V兆歐表測(cè)絕緣值不小于0.5MΩ。

4．電機(jī)空載運(yùn)行時(shí)2h并記錄空載電流。

5．帶負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，電機(jī)各部溫度不應(yīng)超過(guò)產(chǎn)品技術(shù)條件。

6．電動(dòng)機(jī)帶負(fù)荷啟動(dòng)次數(shù)、冷態(tài)可起動(dòng)2次時(shí)間不小于5min，熱態(tài)起動(dòng)一次。當(dāng)在處理事故以及電動(dòng)機(jī)起動(dòng)時(shí)間不超過(guò)2～3s可再起動(dòng)一次

十．發(fā)電機(jī)

1．發(fā)電機(jī)在兩路市電同時(shí)失電時(shí)要能自動(dòng)投入。2．發(fā)電機(jī)從電機(jī)開(kāi)始運(yùn)轉(zhuǎn)至并入系統(tǒng)應(yīng)能保持72小時(shí)。

3．發(fā)電機(jī)出口母線應(yīng)設(shè)有防止漏水、漏油、金屬其他物體掉落。

十一．電氣照明裝置

1．并列安裝相同型號(hào)燈具、開(kāi)關(guān)、插座的垂直偏差、距地面高度應(yīng)符合要求。

2．照明配電箱的安裝、回路編號(hào)應(yīng)正確。

3．要有接地或接零。

4．燈具的固定是否緊固。

十二．真空斷路器

1．真空斷路器應(yīng)固定牢靠，外表清潔完好。

2．電氣連接應(yīng)可靠且接觸良好。

3．真空斷路器與其操動(dòng)機(jī)構(gòu)的聯(lián)鎖正常。無(wú)卡阻、分合閘指示正確，輔助開(kāi)關(guān)動(dòng)作應(yīng)準(zhǔn)確可靠，接點(diǎn)無(wú)電弧燒損。

4．滅弧室的真空度應(yīng)符合產(chǎn)品的技術(shù)規(guī)定。

5．并聯(lián)電阻值電容器值應(yīng)符合產(chǎn)品的技術(shù)規(guī)定。

6．絕緣部件瓷件應(yīng)完整無(wú)損。7．相色標(biāo)志正確、接地良好。

8．應(yīng)移交的資料

（1）變更設(shè)計(jì)的證明文件

（2）產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、試驗(yàn)記錄、合格證及安裝圖紙等資料

（3）安裝技術(shù)記錄

（4）調(diào)整試驗(yàn)記錄

（5）備品備件清單

第四章 大廈空調(diào)、給排水系統(tǒng)驗(yàn)收注意事項(xiàng)及驗(yàn)收條件

一．注意事項(xiàng)

（一）組織驗(yàn)收小組人員熟悉合同、圖紙、招投標(biāo)文件及各項(xiàng)洽商變更。

（二）由監(jiān)理提供本專(zhuān)業(yè)風(fēng)、水系統(tǒng)各項(xiàng)實(shí)驗(yàn)報(bào)告，以書(shū)面文件的形式提 供。由施工方提供本專(zhuān)業(yè)設(shè)備臺(tái)帳及各設(shè)備的技術(shù)資料及產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)，本專(zhuān)業(yè)風(fēng)、水系統(tǒng)各項(xiàng)調(diào)試記錄及文件

1． 施工圖、竣工圖及設(shè)計(jì)變更文件。

2． 設(shè)備制品和主要材料的合格證或試驗(yàn)記錄。

3． 隱蔽工程驗(yàn)收記錄和中間試驗(yàn)記錄。

4． 設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄（冷凍主機(jī)、鍋爐、新風(fēng)柜、空調(diào)柜、排風(fēng) 機(jī)、生活給水泵及穩(wěn)壓泵、各消防系統(tǒng)主泵及穩(wěn)壓泵、污水泵、集水泵）。

5． 水壓試驗(yàn)記錄。

6． 空調(diào)采暖系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)通水沖洗記錄、閉水試驗(yàn)記錄、通 球試驗(yàn)記錄。

7． 工程質(zhì)量事故處理記錄。

8． 分項(xiàng)、分部單位工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定記錄。

（三）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

1． 合同、招、投標(biāo)文件上規(guī)定的各項(xiàng)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，合同、招、投標(biāo)文 件上規(guī)定的所能達(dá)到的使用功能、設(shè)計(jì)功能。

2． 設(shè)計(jì)規(guī)范：

（1）采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ19—87）

（2）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（GBJ0243—97）（3）采暖，衛(wèi)生工程施工與驗(yàn)收規(guī)范（GBJ242—82）

（4）通風(fēng)與空調(diào)工程施工與驗(yàn)收規(guī)范（GBJ0243—97）

（5）室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GBJ14）

制冷設(shè)備安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范：

（1）制冷設(shè)備，空氣分離設(shè)備安裝工程施工與驗(yàn)收規(guī)范（GB50274—98）

（2）壓縮機(jī)，風(fēng)機(jī)，泵安裝工程施工與驗(yàn)收規(guī)范（GB50275—98）

3． 各項(xiàng)設(shè)備還須分項(xiàng)作細(xì)化

（四）驗(yàn)收時(shí)間由甲方、物業(yè)、總包、監(jiān)理四方訂出一個(gè)切實(shí)可行的時(shí)間 表。

（五）驗(yàn)收劃分

1． 設(shè)備（分項(xiàng)）

2． 空調(diào)水系統(tǒng)

3． 空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)

4． 多聯(lián)冷媒戶(hù)外主機(jī)

5． 戶(hù)內(nèi)盤(pán)管機(jī)

6． 空調(diào)自控功能的實(shí)現(xiàn)

7． 給排水系統(tǒng)

8． 消防水系統(tǒng)

（六）責(zé)任

由于在短時(shí)間的現(xiàn)場(chǎng)檢查中有些問(wèn)題可能不能及時(shí)顯現(xiàn)，接管驗(yàn)收后在正常運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)質(zhì)量問(wèn)題將隨時(shí)提出，并可再次召開(kāi)各方會(huì)議落實(shí)相關(guān)問(wèn)題。

各種驗(yàn)收中所發(fā)現(xiàn)問(wèn)題整理出清單，組織協(xié)調(diào)會(huì)議，明確存在問(wèn)題的責(zé)任，并落實(shí)整改負(fù)責(zé)人及完成日期，會(huì)議紀(jì)要由各方簽字認(rèn)可。二．條件

1．各種隱蔽工程的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

2．管道、工藝完成報(bào)告（焊接強(qiáng)度、防腐處理、保溫嚴(yán)密度）。

3．各風(fēng)機(jī)盤(pán)管吊裝后，接水盤(pán)、冷凝水管的排水試驗(yàn)報(bào)告（是否有倒坡）、管道內(nèi)是否有堵塞。

4．冷凍機(jī)組、天燃?xì)忮仩t原始資料、機(jī)組各項(xiàng)功能安裝試驗(yàn)報(bào)告、調(diào)試記錄。

5．各種儀表是否齊全。

6．各風(fēng)機(jī)盤(pán)管的出風(fēng)管道出風(fēng)口的保溫、回風(fēng)口是否嚴(yán)密有過(guò)濾網(wǎng)。各盤(pán)管風(fēng)機(jī)、新風(fēng)機(jī)組的風(fēng)量、風(fēng)速測(cè)試報(bào)告。

7．新風(fēng)機(jī)組有無(wú)噪音，送風(fēng)管道、保溫是否規(guī)范，加濕器能否實(shí)現(xiàn)加濕功能，達(dá)到要求。

8．水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)、噪音，電機(jī)溫升正常，電流不應(yīng)超過(guò)額定工作電流。

9．鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平、正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷，安裝完畢后，必須有專(zhuān)業(yè)部門(mén)的檢驗(yàn)合格證。

10． 各種儀器儀表應(yīng)齊全、精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥 門(mén)應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活。

11． 管道的管徑、坡度、管井及檢查井必須符合GBJ242—82（采暖與 衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。

12． 設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，保溫防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程、施工及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定。

13． 鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)雜音，消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊 全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。

14． 經(jīng)過(guò)48小時(shí)連續(xù)運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖 區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通無(wú)阻塞物。

15． 各類(lèi)屋面必須符合GB50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定，排 水暢通，無(wú)積水，不滲漏。

16． 九層平臺(tái)及屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢 固，接口嚴(yán)密、不滲漏。

17． 衛(wèi)生間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積 水，不允許倒泛水和滲漏。

18． 高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。

19． 衛(wèi)生間的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。20． 衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊 全、操作靈活。

21． 消防設(shè)施必須符合GBJ16-87(建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)、GB50045-95(高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)的要求，并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格簽證。

22． 室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合 GBJ14(室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

23． 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，立管與糞池間的 連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎。

24． 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

第五章

弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

第一節(jié)

弱電系統(tǒng)驗(yàn)收條件

一．弱電各系統(tǒng)驗(yàn)收包括：消防報(bào)警系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、樓控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視及 有線電視系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、車(chē)庫(kù)道閘系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)

二．具備接管驗(yàn)收條件

1． 建設(shè)單位書(shū)面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收。

2． 工程全部施工完畢，調(diào)試完畢，達(dá)到深圳市《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》。

三．需提前提交的資料

1．弱電各系統(tǒng)平面圖、系統(tǒng)圖、邏輯關(guān)系圖、設(shè)備說(shuō)明書(shū)、設(shè)備檢驗(yàn)合格證、出廠合格證、附屬設(shè)備的全部圖紙。

2．合同（含洽商變更）附本。

3．現(xiàn)場(chǎng)施工圖（與現(xiàn)實(shí)情況吻合）、設(shè)備清單、工程設(shè)計(jì)變更的洽商記錄。

4．各種隨機(jī)資料、使用說(shuō)明書(shū)、操作維修手冊(cè)等。

5．總包、監(jiān)理檢查的原始記錄。

6．消防驗(yàn)收合格，由消防局頒發(fā)的驗(yàn)收合格證。

四．標(biāo)準(zhǔn)

1． 電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、橫平豎直，過(guò)墻應(yīng)有套管、導(dǎo)線連接必 須牢固。

2． 各種設(shè)備器件、盒、箱、纜線、連接硬件等安裝應(yīng)符合相應(yīng)產(chǎn)品的有 關(guān)規(guī)范的規(guī)定。

3． 各設(shè)備接口接觸良好，位置準(zhǔn)確，外觀完好，功能完好，控制準(zhǔn)確迅 速。4． 名種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻符合設(shè)計(jì)要求。

5． 各種儀器、儀表齊全精確，空調(diào)自控電動(dòng)執(zhí)行器閥門(mén)應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活。

6． 各種設(shè)備功能完好，性能符合設(shè)計(jì)要求。

7． 各系統(tǒng)硬件設(shè)備與軟件匹配良好、運(yùn)行正常。

8． 各系統(tǒng)連接硬件符合設(shè)計(jì)要求，標(biāo)記和號(hào)碼清晰，性能標(biāo)志設(shè)置正 確。

9． 各系統(tǒng)接線箱油漆完整、盤(pán)內(nèi)外清潔、箱蓋，開(kāi)關(guān)靈活、線路無(wú)絞接 現(xiàn)象，各回路線編號(hào)齊全、完整、清晰、正確，接線整齊。五．責(zé)任

由于在短時(shí)間的現(xiàn)場(chǎng)檢查驗(yàn)收中有些問(wèn)題可能不能及時(shí)顯現(xiàn)出來(lái)，接管驗(yàn)收后在正常運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的有關(guān)質(zhì)量問(wèn)題將隨時(shí)提出，并可再次召開(kāi)各方會(huì)議落實(shí)相關(guān)的問(wèn)題。驗(yàn)收中所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題整理出清單，明確存在問(wèn)題的責(zé)任，并落實(shí)整改負(fù)責(zé)人及完成日期。會(huì)議紀(jì)要由各方簽字認(rèn)可。

第二節(jié)

弱電系統(tǒng)驗(yàn)收程序

驗(yàn)收程序： 分系統(tǒng)

分機(jī)房：主機(jī)

供電、備電、接地、外觀、運(yùn)行 分樓層（從上向下）：機(jī)房

豎井

DDC

各系統(tǒng)相關(guān)設(shè)備 一．消防報(bào)警系統(tǒng)

（一）中控室設(shè)備（消防中心報(bào)警主機(jī)）

（二）各樓層設(shè)備

1．各回路及模塊箱

2．各防火卷簾門(mén)

3．各設(shè)備間的相關(guān)設(shè)備

4．各樓層其它具體設(shè)備及線路連接逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收

二．安防系統(tǒng)

（一）中控室設(shè)備

（二）各樓層豎井I/O接口板、各信息點(diǎn)設(shè)備、監(jiān)控點(diǎn)設(shè)備線路及連接逐一 按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收

三．樓控系統(tǒng)

（一）中控室設(shè)備

（二）各樓層機(jī)房、豎井、污水井、水箱、DDC箱、信息采集點(diǎn)設(shè)備、所 有自控點(diǎn)設(shè)備線路及連接逐一驗(yàn)收。

四．衛(wèi)星電視及CATV系統(tǒng)

（一）樓頂有線電視及衛(wèi)星電視機(jī)房設(shè)備、接收及傳輸設(shè)備

（二）各樓層、豎井、分線箱及各用戶(hù)終端線路及連接逐一驗(yàn)收

五．廣播系統(tǒng)

（一）中控室設(shè)備

（二）各樓層豎井及具體設(shè)備、線路及連接逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收

六．車(chē)庫(kù)道閘系統(tǒng)

（一）主機(jī)及相關(guān)設(shè)備

（二）進(jìn)出口各項(xiàng)設(shè)備逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收

七．綜合布線

（一）機(jī)房

（二）各層PDS小室內(nèi)設(shè)備逐一按標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收

第三節(jié)

消防系統(tǒng)驗(yàn)收接管程序

一.具備驗(yàn)收條件

1.建設(shè)單位書(shū)面提請(qǐng)驗(yàn)收單

2.與合同相符（含洽商變更），符合設(shè)計(jì)要求

3.有消防局頒發(fā)的消防驗(yàn)收合格使用許可證

4.符合施工、防火規(guī)范，各獨(dú)立系統(tǒng)工作正常

5.消防主機(jī)人員能獨(dú)立上崗值班（由廠家進(jìn)行培訓(xùn)）

二.所需資料

6.合同（含洽商變更）

7.實(shí)際施工圖紙（與現(xiàn)實(shí)吻合），設(shè)備清單

8.各種隨機(jī)資料，使用說(shuō)明書(shū)等

9.總包與分包自檢的原始記錄，監(jiān)理質(zhì)檢的原始記錄

三.驗(yàn)收的內(nèi)容

1．火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)驗(yàn)收

2．消防廣播系統(tǒng)驗(yàn)收

3．插口電話對(duì)講系統(tǒng)驗(yàn)收

4．防火卷簾門(mén)的驗(yàn)收

5．強(qiáng)電切換（非事故照明電源強(qiáng)切）的驗(yàn)收

6．監(jiān)控風(fēng)閥與監(jiān)控風(fēng)機(jī)消防系統(tǒng)

（1）排煙閥、排煙風(fēng)機(jī)消防控制系統(tǒng)的驗(yàn)收

（2）正壓送風(fēng)閥、正壓送風(fēng)機(jī)消防控制系統(tǒng)的驗(yàn)收

7．電梯的消防功能

（1）客梯的迫降功能驗(yàn)收

（2）消防梯的歸首功能驗(yàn)收

8．消防水滅火系統(tǒng)的功能驗(yàn)收

（1）消火栓水泵

（2）噴淋泵

（3）水噴霧泵

（4）末端泄水、水流指示器、壓力開(kāi)關(guān)的狀態(tài)顯示

9．消防監(jiān)測(cè)信號(hào)、消防控制各接口模塊的檢查

10． 防火門(mén) 11． 消火栓

12． 疏散指示燈

13． 消防通道

四.人員安排

1． 空調(diào)給排水專(zhuān)業(yè)：檢查消防水、消防泵、噴淋水泵、噴霧泵、排風(fēng) 機(jī)，排煙機(jī)，正壓送風(fēng)機(jī)水閥、防火閥、排風(fēng)閥等消防水系統(tǒng)和通風(fēng)系統(tǒng)。

2． 強(qiáng)電：強(qiáng)切電力控制配電箱、電梯。

3． 弱電：檢查消防主機(jī)、報(bào)警系統(tǒng)、聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、卷簾門(mén)。

4． 弱電專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)，保安部配合：對(duì)煙感、溫感等進(jìn)行逐點(diǎn)檢查，確保其 完整有效。對(duì)消防器材進(jìn)行點(diǎn)位的統(tǒng)計(jì)，確保其完整可靠。

五.驗(yàn)收的要求

1． 對(duì)照?qǐng)D紙、設(shè)備清單查驗(yàn)數(shù)量。

2． 依據(jù)施工規(guī)范檢查其安裝質(zhì)量。

3． 按照設(shè)計(jì)要求檢查其功能。

六.驗(yàn)收的組織

消防驗(yàn)收是系統(tǒng)、設(shè)備、樓體驗(yàn)收的綜合，每個(gè)專(zhuān)業(yè)、每個(gè)部門(mén)都需要密切配合。

第四節(jié)

消防中控室驗(yàn)收內(nèi)容及其標(biāo)準(zhǔn)

一.消防報(bào)警主機(jī)系統(tǒng)

1.安裝位置需與后側(cè)保持一米的空間，如操作臺(tái)長(zhǎng)度超過(guò)4米，一側(cè)靠墻安裝時(shí)，另一側(cè)距墻不應(yīng)小于1米，以保證日后方便檢修。

2.消防控制設(shè)備對(duì)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)應(yīng)有下列控制、顯示功能：

（1）控制消防水泵的啟、停；

（2）顯示啟泵按鈕啟動(dòng)的位置。

3.消防控制設(shè)備對(duì)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)應(yīng)有下列控制、顯示功能：（1）控制系統(tǒng)的啟、停；

（2）顯示報(bào)警閥、閘閥、及水流指示器的工作狀態(tài)；

（3）顯示消防水泵的工作、故障狀態(tài)。

4.火災(zāi)報(bào)警后，消防控制設(shè)備對(duì)聯(lián)動(dòng)控制對(duì)象應(yīng)有下列功能：

（1）停止有關(guān)部位的風(fēng)機(jī)、關(guān)閉防火卷簾，并接收其反饋信號(hào)；

（2）啟動(dòng)有關(guān)部位的防煙、排煙風(fēng)機(jī)（包括正壓風(fēng)機(jī)）、排煙閥，并接收 其反饋的信號(hào)。

5.火災(zāi)確定后，消防控制設(shè)備對(duì)聯(lián)動(dòng)控制對(duì)象應(yīng)有下列功能：

（1）關(guān)閉有關(guān)部位的防火門(mén)、降落有關(guān)部位的防火卷簾，并接收其反饋 信號(hào)；

（2）發(fā)出控制信號(hào)，強(qiáng)制電梯全部停于首層，并接收其反饋信號(hào)；

（3）接通火災(zāi)事故照明燈和疏散指示燈；

（4）切斷有關(guān)部位的非消防電源。

6.火災(zāi)確認(rèn)后，消防控制設(shè)備應(yīng)按疏散順序接通火災(zāi)報(bào)警裝置和火災(zāi)事故廣播。警報(bào)裝置的控制程序應(yīng)符合下列要求：

（1）二層及二層以上樓層發(fā)生火災(zāi)，宜先接通著火層及其相鄰的上、下層；

（2）首層發(fā)生火災(zāi)，宜先接通本層、二層及地下各層；

（3）地下室發(fā)生火災(zāi)，宜先接通地下各層及首層。

二、電腦圖形中心

1.在正常狀態(tài)下，進(jìn)入圖形中心可清楚的查看所有消防設(shè)備的工作狀態(tài)；

2.有信號(hào)返回時(shí)操作員可及時(shí)、準(zhǔn)確知道探測(cè)點(diǎn)位置及探測(cè)器現(xiàn)時(shí)狀態(tài)；

3.圖形中心所有設(shè)備位置應(yīng)與設(shè)計(jì)圖紙相吻合，無(wú)遺漏；

4.煙感、溫感地址編碼無(wú)重復(fù)、無(wú)錯(cuò)碼、無(wú)遺漏；

5.應(yīng)設(shè)置多重密碼，供操作人員和工程技術(shù)人員使用。

三、七氟丙烷滅火控制盤(pán)

1.控制系統(tǒng)的緊急啟動(dòng)和切斷裝置；

2.由火災(zāi)探測(cè)器聯(lián)動(dòng)的控制設(shè)備應(yīng)具有30秒可調(diào)的延時(shí)裝置；

3.顯示系統(tǒng)手動(dòng)、自動(dòng)工作狀態(tài)；

4.在報(bào)警、噴射各階段，控制盤(pán)應(yīng)有相應(yīng)的聲、光報(bào)警信號(hào)，并能手動(dòng)切除聲響信號(hào)。

四、CD廣播錄放盤(pán)

1.在進(jìn)行工作時(shí)無(wú)雜音，音質(zhì)清晰、純正；

2.快進(jìn)或快退時(shí)無(wú)大的聲響；

3．可分區(qū)域控制

4.需設(shè)置人工話筒，有播音功能。

五、消防固定對(duì)講電話

1.通話質(zhì)量清晰，無(wú)回音，可清楚顯示對(duì)方位置；

2.各主要設(shè)備房、重點(diǎn)部位都應(yīng)能夠與中控室進(jìn)行直線聯(lián)系；

3.手動(dòng)報(bào)警按鈕位置宜設(shè)置對(duì)講電話插孔；

4.具有錄音功能，能夠清楚錄制雙方通話內(nèi)容，錄制時(shí)間不得少于60分鐘，并可循環(huán)錄制。

六、消防應(yīng)急廣播錄放盤(pán)及揚(yáng)聲器

1.錄放盤(pán)在火災(zāi)時(shí)應(yīng)具有在消防中控室將火災(zāi)疏散層的揚(yáng)聲器和廣播音響功放機(jī)強(qiáng)制轉(zhuǎn)入火災(zāi)事故廣播狀態(tài)的功能；

2.消防中控室應(yīng)能清楚顯示火災(zāi)事故廣播擴(kuò)音機(jī)的工作狀態(tài)，并能用話筒播音；

3.中控室可控制揚(yáng)聲器的音量；

4.揚(yáng)聲器應(yīng)設(shè)在建筑物的走道和大廳等公共場(chǎng)所，其數(shù)量應(yīng)能保證從本層任何部位到最近一個(gè)揚(yáng)聲器的步行距離不能超過(guò)25米，每個(gè)揚(yáng)聲器的額定功率不應(yīng)小于3W。

七、消防應(yīng)急廣播功放機(jī)

火災(zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的功放機(jī)，其容量不應(yīng)小于事故廣播揚(yáng)聲器容量較大的三層揚(yáng)聲器容量的總和。

八、消防報(bào)警主機(jī)電源和備用電源

主、備電源誤差不能低于23V，高于25V,并進(jìn)行多次聯(lián)動(dòng)測(cè)試，以保證主電源故障時(shí)備用電源可正常供應(yīng)主機(jī)系統(tǒng)的運(yùn)行，并具有自動(dòng)切換功能。

九、消防中控室接地電阻

1.工作接地電阻值應(yīng)小于4Ω；

2.采用聯(lián)合接地時(shí)，接地電阻應(yīng)小于1Ω；

3.中控室接地板引致各消防設(shè)備的接地線應(yīng)選用銅芯，接地軟線其線芯截面積不應(yīng)小于4平方毫米。

第六章

物業(yè)接管驗(yàn)收前所需資料

一．土建

（一）隱檢記錄

1.隱蔽工程驗(yàn)收記錄

2.防水工程檢驗(yàn)記錄

（二）驗(yàn)收記錄（驗(yàn)收中）

1．單位工程質(zhì)量綜合評(píng)定表

2．單位工程驗(yàn)收記錄

（三）新材料、新技術(shù)

1．新型建筑材料（國(guó)家技術(shù)監(jiān)督局檢驗(yàn)合格證、出廠合格證）

2．施工新技術(shù)（施工新技術(shù)經(jīng)建設(shè)部認(rèn)可并有鑒定書(shū)）

（四）原材料試驗(yàn)報(bào)告

1．磚、水泥、砂、石、鋼筋、防水材料、隔熱保溫材料、防腐材料試驗(yàn)匯總表

（五）施工試驗(yàn)報(bào)告

1．防水工程試水試驗(yàn)

二．暖衛(wèi)和燃?xì)?/p>

（一）圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)變更、洽商記錄

（二）隱蔽工程驗(yàn)收記錄

（三）主要設(shè)備

1．主要設(shè)備明細(xì)表（臺(tái)帳）2．主要設(shè)備試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄 3．設(shè)備出廠合格證

4．開(kāi)箱及抽檢記錄 5．設(shè)備安裝記錄

第四篇：寫(xiě)字樓物業(yè)接管驗(yàn)收程序要點(diǎn)

寫(xiě)字樓物業(yè)接管驗(yàn)收程序要點(diǎn)

A． 寫(xiě)字樓接管驗(yàn)收前工作

（1）成立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

成立物業(yè)管理公司或設(shè)置管理處，設(shè)立各級(jí)管理機(jī)構(gòu)及各崗位，草擬各級(jí)管理員工崗位職責(zé)，招聘所需員工及進(jìn)行崗前培訓(xùn)，建立一支優(yōu)良的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍。管理機(jī)構(gòu)一般應(yīng)在寫(xiě)字樓管前3個(gè)月建立，各級(jí)管理人員和員工應(yīng)該到位。

（2）草擬各種規(guī)章制度。

物業(yè)管理的規(guī)章制度分為物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度和公司對(duì)外（業(yè)主、租戶(hù)）的規(guī)章制度兩類(lèi)：

1)．物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度。建立一套科學(xué)的、健全的、嚴(yán)格的規(guī)章制度，使人人有章可循，事事有法可依。物業(yè)管理公司內(nèi)部的規(guī)章制度主要有公司的守旨，紀(jì)律、經(jīng)營(yíng)方針、工作程序、崗位職責(zé)等。如保安員守則、工具的使用及保管規(guī)定、制服管理規(guī)定、考勤規(guī)定等等。公司也可以將各種規(guī)章制度合成一本《員工手冊(cè)》，方便員工全面了解和遵守公司的規(guī)章制度。

2)．物業(yè)管理公司對(duì)外的規(guī)章制度。包括公司向業(yè)主、租戶(hù)解釋公司的宗旨、權(quán)利和義務(wù)，以及公司管理服務(wù)范圍、管理服務(wù)方式，還有要求業(yè)主和租戶(hù)共同遵守的行為準(zhǔn)則等方面的文件。如業(yè)主公約、用戶(hù)手冊(cè)等等。

（3）組成寫(xiě)字樓驗(yàn)收小組。

由物業(yè)部，工程部及公司有關(guān)人員組成寫(xiě)字樓驗(yàn)收小組，驗(yàn)收小組還應(yīng)在驗(yàn)收前完成以下工作：

1)．提前派出部分工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，與開(kāi)發(fā)單位和承建單位的工作人員一起參與寫(xiě)字樓竣工收尾監(jiān)理工作，主要參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，了解整個(gè)寫(xiě)字樓內(nèi)裝配的設(shè)備設(shè)施，熟悉各類(lèi)設(shè)備的構(gòu)造、性能；熟悉水、電等線路的鋪設(shè)位置及走向，為入住后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下良好的基礎(chǔ)。

2)．主動(dòng)與開(kāi)發(fā)單位、承建單位聯(lián)系，協(xié)商寫(xiě)字樓交接問(wèn)題（如交接日期及注意事項(xiàng)）和制定驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

3)．準(zhǔn)備接管驗(yàn)收的各種表格，如接管驗(yàn)收表、接管驗(yàn)收遺漏統(tǒng)計(jì)表等。

（4）財(cái)務(wù)方面準(zhǔn)備。

籌措物業(yè)管理維修基金；制定財(cái)務(wù)預(yù)算方案，提交開(kāi)發(fā)單位審批；井建立完善的財(cái)務(wù)制度，有效控制管理費(fèi)及基金收支；制定第一年的管理收支預(yù)算，擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，包括管理按金及其他管理款項(xiàng)的建議。

（5）協(xié)助開(kāi)發(fā)單位購(gòu)買(mǎi)所需用具及設(shè)備，保質(zhì)保量，以保證寫(xiě)字樓管理順利進(jìn)行。

（6）編制寫(xiě)字樓驗(yàn)收計(jì)劃。

驗(yàn)收小組依據(jù)開(kāi)發(fā)單位、承建單位提供的竣工圖、設(shè)備清單等文件，按設(shè)計(jì)及施

工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃。驗(yàn)收計(jì)劃應(yīng)包括項(xiàng)目概況、接管原則、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、職責(zé)分工、日期安排及工作內(nèi)容。驗(yàn)收要求等。

B． 寫(xiě)字樓接管驗(yàn)收的程序

（1）寫(xiě)字樓接管驗(yàn)收具備的條件。

新建寫(xiě)字樓的接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件：

1)．建設(shè)工程已施工完畢并已竣工驗(yàn)收合格；

2)．供電、給排水、供暖、衛(wèi)生、道路等寫(xiě)字樓的附屬設(shè)備能夠正常使用；

3)．寫(xiě)字樓的名稱(chēng)應(yīng)有地名管理部門(mén)審核的批準(zhǔn)書(shū)，以及經(jīng)公安部審批編制的正式門(mén)牌號(hào)碼。

（2）寫(xiě)字樓的預(yù)驗(yàn)收。

接到開(kāi)發(fā)商接管驗(yàn)收的通知后，驗(yàn)收小組對(duì)所接收的資料，具備條件的，應(yīng)在15天內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。屆時(shí)，驗(yàn)收小組根據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)（依據(jù)建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》），按專(zhuān)業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。

1)．驗(yàn)收小組對(duì)設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對(duì)寫(xiě)字樓的主體結(jié)構(gòu)、外墻、樓地面、裝修及電氣、水、衛(wèi)生、消防、供氣、電梯、附屬工程進(jìn)行質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。同時(shí)，還要重點(diǎn)驗(yàn)收設(shè)備和主材的規(guī)格型號(hào)、容量、制造廠并清點(diǎn)數(shù)量、安裝位置等。

2)．在預(yù)驗(yàn)收中檢查出不符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，提出書(shū)面的《物業(yè)驗(yàn)收整改通知書(shū)》，返回給移交單位，并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)由移交單位或工程施工單位進(jìn)行整改。

3)．對(duì)驗(yàn)收中的單獨(dú)設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗(yàn)收。主要驗(yàn)收設(shè)備的安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)中設(shè)備的主要技術(shù)指標(biāo)，對(duì)不符合指標(biāo)的，及時(shí)提出書(shū)面意見(jiàn)，要求移交單位組織設(shè)備制造廠或施工單位重新凋試，要達(dá)到規(guī)定的要求。

4)．預(yù)驗(yàn)收后形成一份預(yù)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，交公司總經(jīng)理審查。

（3）寫(xiě)字樓的正式驗(yàn)收

預(yù)驗(yàn)收中提出的項(xiàng)目落實(shí)后，驗(yàn)收小組要進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，如整改合格，則進(jìn)行正式的寫(xiě)字樓驗(yàn)收。

1)．寫(xiě)字樓的實(shí)物驗(yàn)收：一是圖紙與設(shè)備規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合；二是工程的主要設(shè)備的實(shí)際安裝位置與設(shè)計(jì)安裝位置符合；三是設(shè)備包括設(shè)備連接的整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)的功能符合。驗(yàn)收結(jié)果記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。

2)．對(duì)寫(xiě)字樓的其他公共配套設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，重點(diǎn)放在預(yù)驗(yàn)時(shí)已記錄在案的問(wèn)題方面，其結(jié)果也記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。

3)．各專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)驗(yàn)收后的情況，寫(xiě)出單項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。驗(yàn)收小組根據(jù)單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，作出綜合性驗(yàn)收評(píng)定及意見(jiàn)書(shū)，并將驗(yàn)收?qǐng)?bào)告送公司總經(jīng)理審批。

4)．公司總經(jīng)理代表寫(xiě)字樓的接收單位，同寫(xiě)字樓的交接單位進(jìn)行正式移交。物業(yè)管理公司會(huì)同開(kāi)發(fā)單位、施工單位、施工監(jiān)理單位簽字生效，并將全部資料收歸存檔。

驗(yàn)收資料

寫(xiě)字樓接管時(shí)有三個(gè)方面的資料需要移交，一是產(chǎn)權(quán)方面的資料，二是技術(shù)方面的資料，三是開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)原有的內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)及銷(xiāo)售部門(mén)承諾的優(yōu)惠條件方面的資料的移交。

（1）產(chǎn)權(quán)方面的資料。

1)．項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；

2)．用地批準(zhǔn)文件；

3)．建筑執(zhí)照；

4)．拆遷資料；

5)．業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、位置、建筑面積清單。

（2）技術(shù)方面資料。

1)．竣工圖，包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；

2)．地質(zhì)勘察報(bào)告；

3)．工程預(yù)決算分項(xiàng)清單；

4)．圖紙會(huì)審記錄；

5)．竣工驗(yàn)收證明書(shū)；

6)．工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；

7)．工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）；

8)．隱蔽工程驗(yàn)收簽證；

9)．沉降觀測(cè)記錄；

10).設(shè)備及主要建材的質(zhì)量保證書(shū)或合格證書(shū)以及供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告。

（3）開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤(pán)原有裝修標(biāo)準(zhǔn)及承諾的優(yōu)惠條件資料。

1)．內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)資料；

2)．承諾的優(yōu)惠條件資料。

寫(xiě)字樓接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和檢驗(yàn)方法

寫(xiě)字樓接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)主要是：

（1）地基、梁、柱、板主體：

1)．地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞；

2)．鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī)定值；

3)．按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)逐間檢查，無(wú)變形、弓凸、剝落、開(kāi)裂、傾斜、移位及非收縮性裂縫；

4)．無(wú)鋼筋外露。

（2）頂棚

1)．抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)脫皮；

2)．無(wú)裂紋，無(wú)霉點(diǎn)，無(wú)滲水痕跡，無(wú)污漬。

（3）墻面：

1)．抹灰面平整，面層涂料均勻，無(wú)漏刷，無(wú)面層剝，無(wú)明顯裂縫，無(wú)污漬；

2)．塊料（如磁磚）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂紋、損傷；色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿(mǎn)，線條順直；

3)．外墻面：無(wú)裂縫、起砂、麻面等缺陷，無(wú)滲水現(xiàn)象。

（4）地（樓）面：

1)．毛地面：平整，無(wú)裂紋；

2)．塊料（如磁磚等）面層：粘貼牢固，無(wú)缺棱掉角；面層無(wú)裂縫、損傷，色澤一致，對(duì)縫線條順直；對(duì)縫砂漿飽滿(mǎn)，線條順直。

3)．水泥砂漿面層：抹灰平整，壓光均勻，無(wú)空彭，無(wú)裂縫，無(wú)起泡等缺陷。

4)．衛(wèi)生間地面?？捎靡韵?種檢查方法檢驗(yàn)：一是向地面沖倒水，觀察水流向是否準(zhǔn)確到地漏，不應(yīng)有積水、倒泛水；二是封閉地漏，灌水浸泡地面24小時(shí)，第二天到樓下檢查樓面應(yīng)無(wú)滲漏。

（5）門(mén)窗：

1)．開(kāi)啟自如，手輕搖晃門(mén)窗與墻面接觸牢固，無(wú)晃動(dòng)和裂縫出現(xiàn)；目視零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，無(wú)翹曲變形；

2)．從室內(nèi)輕搖晃門(mén)鎖與連接牢固，開(kāi)啟靈活；

3)．木門(mén)油漆均勻，觀察門(mén)縫線條均勻，不掉角，無(wú)變形；

4)．單指輕擊玻璃安裝牢固，無(wú)輕微晃動(dòng)現(xiàn)象；玻璃膠縫密實(shí)，玻璃面層無(wú)裂縫，無(wú)損傷和刮花痕跡。

5)．窗臺(tái)泛水正常，無(wú)向室內(nèi)倒流缺陷。可選擇以下檢查方法：先關(guān)緊所有窗戶(hù)，從頂層房間窗戶(hù)自上向下均勻澆水，停止?jié)菜蟀胄r(shí)逐間檢查每個(gè)窗臺(tái)是否有水滲入。

（6）樓梯、扶手：

1)．砼結(jié)構(gòu)的樓梯：無(wú)裂縫，面層無(wú)剝落，鋼筋無(wú)處露；

2)．鋼木結(jié)構(gòu)的樓梯：用力輕搖無(wú)晃動(dòng)，安裝牢固；鋼筋無(wú)銹蝕，無(wú)變曲；木扶手表面無(wú)龜裂，油漆無(wú)脫落，色澤一致，表面光滑，無(wú)扎手。

（7）開(kāi)關(guān)：

1)．安裝牢固，目視蓋板無(wú)損壞；

2)．開(kāi)關(guān)靈活，開(kāi)啟接觸效果良好。

（8）照明燈具：

1)．輕碰燈具無(wú)輕微搖晃，與樓面緊貼，零配件齊全，燈罩完好無(wú)損；

2)．打開(kāi)所有燈肯，檢查電源接通是否正常，燈具發(fā)光是否正常；

3)．樓內(nèi)公共照明燈全部接通連續(xù)工作3天，統(tǒng)計(jì)有多少自然損壞的。

（9）供水系統(tǒng)：

1)．安裝牢固不能搖動(dòng)，管道（尤其是接頭）完好無(wú)損，無(wú)滲漏水，無(wú)銹跡；

2)．水龍頭和水閥：打開(kāi)水閥，流水暢通，無(wú)漏水；關(guān)緊水龍頭，無(wú)漏水。

（10）排污管道（含塑料管）：

1)．安裝牢固，外觀完好無(wú)損，配件齊全；

2)．從樓上各排水口注入，樓下目視管道接口密實(shí)無(wú)滲水，樓上排水暢通無(wú)堵塞；

3)． 鑄鐵管：灌水后無(wú)滲漏水，表面無(wú)銹跡，無(wú)裂紋，面層油漆均勻。

（11）衛(wèi)生潔具：

1)．安裝牢固，外觀完好無(wú)損，面層無(wú)污漬和刮花痕跡；

2)． 灌水后排水口密實(shí)，無(wú)滲水，接水軟管無(wú)銹跡；

3)． 便器：水箱沖水正常，不堵塞，沖水暢通。

跟進(jìn)工程遺漏的管理：

工程遺留問(wèn)題是指竣工驗(yàn)收和樓宇使用過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計(jì)無(wú)法達(dá)到使用要求、保修無(wú)法解決的設(shè)計(jì)缺陷等方面的工程質(zhì)量問(wèn)題。

物業(yè)部對(duì)完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職責(zé)，指定專(zhuān)人作好協(xié)調(diào)工作。對(duì)發(fā)現(xiàn)的遺留問(wèn)題，及時(shí)向管理處經(jīng)理匯報(bào)，并作好與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的聯(lián)系工作。在進(jìn)行工程完善和遺留問(wèn)題的改造時(shí)，要加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，具體有兩種不同情況的管理：

（1）在業(yè)主（租戶(hù)）未入伙之前的施工管理。

1)．分清責(zé)任范圍，物業(yè)部指定專(zhuān)人與施工隊(duì)保持聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決交叉工作的予質(zhì)，以確保已接管房屋和設(shè)施的完好。

2)．配合施工隊(duì)的用水、用電，要求施工隊(duì)進(jìn)出場(chǎng)有序（必要時(shí)可簽訂合同）。

3)．限制施工隊(duì)的活動(dòng)范圍，不許到施工現(xiàn)場(chǎng)以外區(qū)域活動(dòng)。

（2）在業(yè)主（租戶(hù)）已入伙之后進(jìn)行施工時(shí)，除按上面第（1）條規(guī)定執(zhí)行以外，還必須加強(qiáng)以下工作的管理：

1)．限制噪音施工時(shí)間，確保業(yè)主（租戶(hù)）的工作和休息。

2)．嚴(yán)禁施工人員穿拖鞋及袒胸露臂，嚴(yán)禁吸煙。

3)．施工單位必須提前把安全負(fù)責(zé)人、施工人員名單交物業(yè)部，辦理臨時(shí)出入證，施工完畢將證交回。

4)．增強(qiáng)保安力量，加強(qiáng)對(duì)施工人員的管理監(jiān)督，避免給已入伙的業(yè)主（租戶(hù)）帶來(lái)安全隱患。

5)．施工隊(duì)離場(chǎng)前，必須到物業(yè)部申請(qǐng)“放行條”，經(jīng)有關(guān)人員核查無(wú)誤并簽名后，施工隊(duì)方可撤離寫(xiě)字樓。

第五篇：寫(xiě)字樓物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收管理專(zhuān)題

寫(xiě)字樓物業(yè)企業(yè)接管驗(yàn)收管理

寫(xiě)字樓物業(yè)竣工后，物業(yè)企業(yè)在在接管寫(xiě)字樓時(shí)，必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的驗(yàn)收，以明確物業(yè)企業(yè)和開(kāi)發(fā)商雙方的維修責(zé)任。1.1.1寫(xiě)字樓物業(yè)驗(yàn)收采用的標(biāo)準(zhǔn)

在驗(yàn)收寫(xiě)字樓物業(yè)時(shí)，主要以下面的規(guī)范為標(biāo)準(zhǔn)：

1）GB50007-2011《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》

2）GB50010-2010《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》

3）GB50011-2001（2008年修訂版）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》

4）GB50014-2006（2011年修訂版）《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》

5）GB50016-2006（2011年修訂版）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》

6）GB50207-2002<屋面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》

7）新編《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》系列規(guī)范

8）GB50242-2002《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程》

9）GB50243-2002<通風(fēng)與空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程》

10）GB/T10060-2011《電梯安裝驗(yàn)收規(guī)范》 1.1.2寫(xiě)字樓物業(yè)驗(yàn)收應(yīng)提供的資料

在物業(yè)驗(yàn)收接管前，開(kāi)發(fā)商須提供相關(guān)物業(yè)的各種技術(shù)資料和竣工圖，并分類(lèi)立卷，在驗(yàn)收時(shí)交物業(yè)企業(yè)歸檔保存。若驗(yàn)收時(shí)尚未完成竣工圖，則必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說(shuō)明，竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修期開(kāi)始后的六個(gè)星期內(nèi)呈交。物業(yè)企業(yè)將參考這些技術(shù)資料對(duì)物業(yè)的設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收管理、運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)。這些資料主要包括：

1.土建、裝修需要的資料

1）建筑、裝修和綠化等設(shè)計(jì)說(shuō)明。

2）總平面圖、建筑圖和結(jié)構(gòu)圖。

3）裝修圖（包括所有頂棚、地面、墻面、門(mén)窗及幕墻等材料表）。

4）質(zhì)監(jiān)站、規(guī)劃局、消防局、環(huán)衛(wèi)局及園林管理所等政府職能部門(mén)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告）。

5）土建、裝修、建材和五金等供應(yīng)商及廠商資料。

6）房屋面積測(cè)量報(bào)告。

7）物業(yè)沉降測(cè)試報(bào)告。

8）防水工程的盛水實(shí)驗(yàn)報(bào)告。

9)隱蔽工程驗(yàn)收鑒證。

2.弱點(diǎn)系統(tǒng)需要的資料

1)各弱點(diǎn)系統(tǒng)的操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)（包括屋宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、電話和綜合布線系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)和車(chē)庫(kù)自動(dòng)化管理系統(tǒng)等）。

2)各弱電系統(tǒng)圖、平面圖。

3)弱電系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。

4)消防局、技防辦、音像處理處、有線電視臺(tái)、國(guó)家安全局、電話公司等政府職能部門(mén)的驗(yàn)收合格證明）。

5)設(shè)備原理圖、計(jì)算機(jī)軟件程序和說(shuō)明等。

3.電氣系統(tǒng)需要的資料

1)高壓、低壓和變配電設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)。

2)所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗(yàn)收資料及說(shuō)明。

3)電氣設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。

4)供電局驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

5)各種用電設(shè)備調(diào)試、測(cè)試報(bào)告。

6)避雷裝置系統(tǒng)、平面圖、測(cè)試報(bào)告、防雷驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

4.給誰(shuí)排水需要的資料

1)噴淋、消火栓系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)。

2)消防水、給水排水系統(tǒng)圖、平面圖及電器控制圖。

3)消防噴淋、消火栓、給水排水系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。

4)消防局驗(yàn)收批文、衛(wèi)生防疫站、自來(lái)水、城市排水檢測(cè)站和質(zhì)監(jiān)站等政府職能部門(mén)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。

5)消防水系統(tǒng)試壓、調(diào)試及檢測(cè)報(bào)告。

6)污水處理系統(tǒng)竣工圖樣、衛(wèi)生防疫站驗(yàn)收批文。

7)蓄水池、水箱和開(kāi)關(guān)器水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告。

5.空調(diào)系統(tǒng)需要的資料

1)空調(diào)系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)。

2)空調(diào)、送排風(fēng)系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖。

3)空調(diào)機(jī)組（熱泵機(jī)組）、新風(fēng)機(jī)組、熱交換器及風(fēng)機(jī)盤(pán)管等設(shè)備明細(xì)表表、承包商資料及產(chǎn)品合格證。

4)消防局驗(yàn)收批文。

5)空調(diào)系統(tǒng)及設(shè)備試壓、調(diào)試報(bào)告。

6.動(dòng)力設(shè)備需要的資料

1)鍋爐、應(yīng)急發(fā)電站和電梯等設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)。

2)鍋爐房、應(yīng)急發(fā)電機(jī)房平面圖、煤氣調(diào)壓站平面圖和煤氣系統(tǒng)圖、平面圖。

3)勞動(dòng)局、質(zhì)監(jiān)站及煤氣公司有關(guān)驗(yàn)收證明。

4)鍋爐、應(yīng)急發(fā)電機(jī)及電梯等設(shè)備的調(diào)試報(bào)告、產(chǎn)品合格證書(shū)。

5)煤氣管道的試壓報(bào)告。

7.電梯驗(yàn)收提交資料

電梯正式驗(yàn)收移交前，施工單位需遞交以下資料，以便使物業(yè)公司技術(shù)人員盡快掌握電梯的操作及緊急事故處理，但不限于此：

1)建設(shè)委員會(huì)質(zhì)監(jiān)站批發(fā)的“電梯運(yùn)行證”。

2)技術(shù)監(jiān)督局批發(fā)的“電梯安全使用證”。

3)點(diǎn)滴技術(shù)規(guī)格說(shuō)明書(shū)。

4)電梯出廠合格說(shuō)明書(shū)。

5)電梯裝箱清單

6)電梯管理與使用手冊(cè)

7)電梯一般安裝標(biāo)準(zhǔn)。

8)電梯操作說(shuō)明書(shū)。

9)電梯維修保養(yǎng)手冊(cè)。

10)電梯安裝圖樣。

11)電梯機(jī)械及電氣控制圖樣。

12)電梯備品備件圖樣。

13)電梯操作培訓(xùn)手冊(cè)。

14)電梯承包商竣工調(diào)試及自查記錄。

15)電梯應(yīng)急維修電話。

16)電梯供應(yīng)商和安裝單位聯(lián)系人、電話、傳真等資料。

8.其他需要的資料

開(kāi)發(fā)商、承包商認(rèn)為需要提供的其他資料。

1.1.3寫(xiě)字樓物業(yè)驗(yàn)收的程序

當(dāng)開(kāi)發(fā)商提供了各種資料后，物業(yè)企業(yè)才開(kāi)始驗(yàn)收。在驗(yàn)收時(shí)若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，物業(yè)企業(yè)可以拒絕驗(yàn)收和接管，同時(shí)要求開(kāi)放商和承建商整改，只有整改到滿(mǎn)足驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，才可以通過(guò)驗(yàn)收。

1.物業(yè)驗(yàn)收條件

1)提供的驗(yàn)收資料齊全并且沒(méi)有造假。

2)提供必要的專(zhuān)業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)。3)提供所有的測(cè)試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告。

4)被驗(yàn)收的場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房清潔干凈。

2.拒絕驗(yàn)收

對(duì)于以下情況，物業(yè)企業(yè)有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)：

1)嚴(yán)重違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)。

2)未能通過(guò)有關(guān)政府職能部門(mén)的驗(yàn)收。

3)工地與交付物業(yè)不能有效隔離。

4)機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉。

5)其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和進(jìn)駐人安全的物業(yè)。

3.缺陷整改

對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題，包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效保護(hù)一起的受損等情況，物業(yè)企業(yè)將會(huì)作詳細(xì)的缺陷記錄，以供開(kāi)發(fā)商督促承包商（或者供應(yīng)商）進(jìn)行整改，對(duì)不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。若問(wèn)題比較嚴(yán)重，則向開(kāi)發(fā)商建議暫緩驗(yàn)收，待整改完成后重新驗(yàn)收。

4.試運(yùn)行

若部分設(shè)備或整個(gè)系統(tǒng)尚未通過(guò)最終的驗(yàn)收，但由于小業(yè)主（或租戶(hù)）進(jìn)駐的需要必須開(kāi)啟運(yùn)行某些設(shè)備或系統(tǒng)，物業(yè)企業(yè)一般僅作實(shí)物驗(yàn)收，并嚴(yán)格按開(kāi)發(fā)商的書(shū)面指令進(jìn)行管理和操作。在此期間，技術(shù)上仍由承包商（供應(yīng)商）把關(guān)，若發(fā)生任何問(wèn)題或意外，除物業(yè)企業(yè)人為原因外，責(zé)任由開(kāi)發(fā)商及其承包商負(fù)責(zé)。對(duì)于重要設(shè)備或者機(jī)房有必要簽訂臨時(shí)試運(yùn)行協(xié)議，清楚列明有關(guān)各方的責(zé)任。

5.驗(yàn)收通過(guò)

被驗(yàn)收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書(shū)面確認(rèn)驗(yàn)收通過(guò)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商)移交所有的鑰匙、備品條件和專(zhuān)用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)企業(yè)接收管理。

6.保修期

正常情況下，物業(yè)整體驗(yàn)收結(jié)束，便正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)驗(yàn)收往往是一段相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程，在此期間，有些設(shè)備可能會(huì)因限期投入運(yùn)行或起亞原因已經(jīng)進(jìn)入保修期。故需要開(kāi)發(fā)商與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個(gè)項(xiàng)目保修期的其實(shí)日期，并書(shū)面通知物業(yè)公司，而在次之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。

1.1.4 新寫(xiě)字樓物業(yè)的接管驗(yàn)收

寫(xiě)字樓物業(yè)的接管驗(yàn)收，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。1.接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件

1）建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格（分期交付使用的工程必須和施工區(qū)域隔離）。

2）供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。

3)房屋幢、戶(hù)編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)。

2..接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料

(1)產(chǎn)權(quán)資料

1）項(xiàng)目批準(zhǔn)文件。

2）用地批準(zhǔn)文件。

3）建筑執(zhí)照。

4）建筑分層、分單元面積表。

5）行政主管部門(mén)驗(yàn)收合格的證書(shū)、批文。

6）拆遷安置資料。

（2）技術(shù)資料

1）竣工圖 包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖樣。

2）地址勘察報(bào)告。

3）工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告。

4）工程預(yù)決算。

5）圖樣會(huì)審記錄。

6）工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。

7）隱蔽工程驗(yàn)收證明。

8）沉降觀察記錄。

9)竣工驗(yàn)收證明書(shū)。

10）鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū)。

11）新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)。

12）誰(shuí)、點(diǎn)、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)。

13）機(jī)電設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)的調(diào)試報(bào)告和使用說(shuō)明書(shū)。

14）砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告。

15）供水、供暖的試壓報(bào)告。

3.質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)

（1）主體結(jié)構(gòu)

1）地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》的允許變形值，不得引起上不結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。

2）鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫，不得超過(guò)《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定值。

3）磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。

4）凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》的有關(guān)規(guī)定。

5）外墻不得滲水。

（2）屋面

1）各類(lèi)屋面必須符合《屋面工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》中的規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲漏。

2）平武面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在共用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。

3）陽(yáng)臺(tái)和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、雨水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、不滲漏。

（3）樓地面

1）面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷。塊料面層應(yīng)表面平正

5、解封均勻順直，無(wú)缺棱掉角。

2）衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗盆地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。

3）木樓地面應(yīng)憑證牢固，接縫密合。

（4）裝修

1）剛、木門(mén)窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門(mén)窗密封嚴(yán)密，木門(mén)窗縫隙濕度。

2）進(jìn)戶(hù)門(mén)不得使用膠合板制作，門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶(hù)門(mén)上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。

3）木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不漏頂帽，與基層必須釘牢。

4）門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿(mǎn)，粘貼牢固。

5）抹灰應(yīng)表面平整，油灰飽滿(mǎn)，粘貼牢固。

6）飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線腳順直，無(wú)缺棱掉角。

7）尤其、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。

（5）電氣

1)電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用鉸接或綁接的方式。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，是管路在結(jié)構(gòu)上或者電氣上均連城整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不得小于1MQ/KV.2)應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。

3）照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。

4）各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合《相關(guān)艱澀工程防雷設(shè)施驗(yàn)收規(guī)范》的要求。

5）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過(guò)《電梯安裝驗(yàn)收規(guī)范》的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏、可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖樣資料均應(yīng)符合要求。

6）對(duì)電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共享天線。

除上述要求外，同事應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。

(6)水、衛(wèi)生、消防

1)管道應(yīng)安裝牢固，空置不見(jiàn)啟閉靈活、無(wú)滴漏。誰(shuí)呀實(shí)驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程》的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。

2)高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。

3)衛(wèi)生間、廚房間的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶(hù)管長(zhǎng)不宜超過(guò)8M,并且不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。

4)衛(wèi)生器具質(zhì)量應(yīng)良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全、制動(dòng)靈活。

5)水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無(wú)較大震動(dòng)。

6)消防設(shè)施必須符合《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求，并且有消防部門(mén)檢驗(yàn)合格證明。

（7）采暖

1）采暖工程驗(yàn)收必須在采暖期以前兩個(gè)月進(jìn)行。

2）鍋爐、箱罐的壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專(zhuān)業(yè)部門(mén)的檢驗(yàn)合格證明。

3）爐排必須進(jìn)行12h以上的試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無(wú)雜音、不跑偏、不凸起、不受卡，返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。

4）各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門(mén)應(yīng)嚴(yán)密應(yīng)開(kāi)關(guān)靈活。

5）爐門(mén)、灰門(mén)、煤斗閘板、煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。

6）管道的直徑、坡度及檢查井必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程》的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。

7）設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合《建筑給水排水與采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)程》的規(guī)定。

8）鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無(wú)雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，本質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。

9）經(jīng)過(guò)48h連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。

（8）冷凍機(jī)組及熱泵機(jī)組

1）冷凍機(jī)及熱泵應(yīng)安裝平正，配件齊全，有原廠或授權(quán)單位檢驗(yàn)合格。

2)與冷凍機(jī)及熱泵運(yùn)行相關(guān)的冷卻塔、風(fēng)機(jī)、水泵等安裝應(yīng)適當(dāng)、平正、無(wú)變形、裂紋、磨損、腐蝕等。

3）各管道、管件安裝應(yīng)符合要求，保溫、避雷支架等安裝合理。

4)各類(lèi)現(xiàn)場(chǎng)儀器、儀表齊全準(zhǔn)確，自動(dòng)控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。

5）機(jī)器運(yùn)行平穩(wěn)，無(wú)異常撞擊聲及雜音，無(wú)劇烈振動(dòng)，顯示屏顯示正常，各類(lèi)指標(biāo)均在運(yùn)行范圍內(nèi)。

6）各輔助設(shè)備運(yùn)行正常，無(wú)雜音。冷卻塔效果良好，無(wú)嚴(yán)重飄水，水泵運(yùn)行平穩(wěn)，揚(yáng)程、流量符合要求。

7）經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的聯(lián)系運(yùn)行，冷卻劑及熱泵和附屬設(shè)備的熱工性能、機(jī)械性能及空調(diào)區(qū)室溫符合設(shè)計(jì)要求。

8）新風(fēng)機(jī)、等風(fēng)量機(jī)組、變風(fēng)量機(jī)組，風(fēng)機(jī)盤(pán)管、溫控器調(diào)節(jié)閥等工作正常，無(wú)異聲。

9）冷凝水管道暢通無(wú)滲水，集水盤(pán)排水情況良好，無(wú)倒泛水，連續(xù)運(yùn)行無(wú)滴水，保溫良好。

（9）附屬工程及其他

1）室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑均在必須覆蓋符合《室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范》的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。

2）化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5cm.立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過(guò)兩個(gè)彎。

3）明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。

4）房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。

5）房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合相關(guān)規(guī)定。

6）掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無(wú)阻塞物。

7）單體工程必須做到工完料凈場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過(guò)渡用房拆除清理完畢。室外面地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求。

8）群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，并達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能。

4.質(zhì)量問(wèn)題的處理

影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問(wèn)題，必須約定期限有建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)姆椒?，有接管單位處理?.1.5舊寫(xiě)字樓物業(yè)的接管驗(yàn)收

有些舊的寫(xiě)字樓，可能由于種種原因要換物業(yè)企業(yè)，新的物業(yè)企業(yè)在接管時(shí)同樣要對(duì)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收。

1.接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件

1)房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚

2)土地使用范圍明確。

2.接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料

1)產(chǎn)權(quán)資料

2)房屋所有權(quán)證

3)有關(guān)司法、公證文書(shū)和協(xié)議。

4)房屋分戶(hù)使用清冊(cè)。

5)房屋設(shè)備及定、附著物清冊(cè)。

(2)技術(shù)資料

1)房地產(chǎn)平面圖

2)房屋分間平面圖

3)房屋及設(shè)備技術(shù)資料。

3..接管驗(yàn)收程序

1）移交人書(shū)面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收。

2）接管單位按規(guī)定進(jìn)行審核。對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。

3）接管單位會(huì)同移交人按規(guī)定進(jìn)行檢驗(yàn)。

4）對(duì)檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的危損問(wèn)題，按規(guī)定進(jìn)行檢驗(yàn)。

5）交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定著物和附著物，核實(shí)房屋使用狀況。

6）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋、裝修、設(shè)備和定著物和附著物，核實(shí)房屋使用狀況。

7）移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定逐項(xiàng)移交。

4.質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)

1）以《危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)》（JGJ125-99)和國(guó)家有關(guān)規(guī)定作為檢驗(yàn)的依據(jù)。

2）從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。

3）檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。

4）查驗(yàn)房屋情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況）。評(píng)估房屋現(xiàn)有價(jià)值、建立資料檔案。

5.危險(xiǎn)和損壞的處理

1）屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，才能接管。

2）屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采取其他補(bǔ)償形式。

3）屬法院判決沒(méi)收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。