第一篇：中國土地政策藍(lán)皮書(2013)

中國土地政策藍(lán)皮書對未來的土地政策進(jìn)行了推斷：

一、從基層吸取好的成功做法，上升為政策法律

土地管理制度改革應(yīng)充分尊重地方和群眾首創(chuàng)精神，將實踐證明行之有效的成功做法和經(jīng)驗及時上升為政策、制度和法律。當(dāng)前我國多層次改革試點格局基本形成，國土資源部與相關(guān)省區(qū)市也聯(lián)合部署開展了多個領(lǐng)域的改革試點，形成了“全面探索、局部試點、封閉運行、結(jié)果可控”的試點運作模式，積累了豐富的試點經(jīng)驗。今后會加強對地方實踐探索的總結(jié)提升，對其成功的做法上升為政策和法規(guī)，固化下來。

二、推進(jìn)土地政策的區(qū)域化和地方化

國際經(jīng)驗表明，發(fā)達(dá)國家土地政策大都是地方政策。土地政策具有很強的區(qū)域性和地方性。未來土地政策改革的方向，應(yīng)當(dāng)按照資源稟賦、人口分布和經(jīng)濟發(fā)展水平的地區(qū)差異，制定區(qū)別對待的土地利用戰(zhàn)略和土地管理政策。

三、土地政策將更好地服務(wù)于建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場

中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)正處在重大轉(zhuǎn)型期，土地作為重要的生產(chǎn)要素，對引導(dǎo)經(jīng)濟發(fā)展、平衡區(qū)域利益、增加地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展活力的作用愈發(fā)重要。未來土地政策將圍繞建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，處理好政府和市場的關(guān)系，通過市場化改革，使市場在土地資源配置中的決定性作用真正得以實現(xiàn)。注重土地政策與財稅體制、產(chǎn)業(yè)政策、金融政策相互配合，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的建立。

四、2014年土地政策的主要方向

2014年是全面貫徹落實黨的十八屆三中全會精神、全面深化改革的第一年，改革任務(wù)重大而艱巨。黨的十八屆三中全會提出建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，明確了深化農(nóng)村土地制度改革的方向、重點和要求，對于全面建立土地有償使用制度、緩解城鄉(xiāng)建設(shè)用地供需矛盾、切實維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益、促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展將產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響。中央經(jīng)濟工作會議和城鎮(zhèn)化工作會議又對明年經(jīng)濟工作的主要任務(wù)和今后城鎮(zhèn)化發(fā)展方向提出了明確要求，我們判斷，2014年國土資源部重點關(guān)注的政策領(lǐng)域為：

1.繼續(xù)堅持最嚴(yán)格的耕地和基本農(nóng)田保護(hù)制度

中央提出明年經(jīng)濟工作的主要任務(wù)，第一條就是切實保障國家糧食安全。剛剛結(jié)束的中央農(nóng)村工作會議要求，耕地紅線要嚴(yán)防死守，18億畝耕地紅線仍然必須堅守，同時現(xiàn)有耕地面積必須保持基本穩(wěn)定。在農(nóng)地流轉(zhuǎn)不斷擴大及建設(shè)新型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的新形勢下，國土資源部將會繼續(xù)執(zhí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，同時探索新形勢下的耕地和基本農(nóng)田保護(hù)政策創(chuàng)新，加大基本農(nóng)田保護(hù)力度，堅持?jǐn)?shù)量質(zhì)量并重，切實保障國家糧食安全。

2.全面推進(jìn)節(jié)約集約用地政策

中央城鎮(zhèn)化工作會議提出，節(jié)約利用土地資源，嚴(yán)控增量，盤活存量，限定城市發(fā)展邊界，切實提高城鎮(zhèn)建設(shè)用地集約化程度。明年國土資源部將會全面推行節(jié)約集約用地政策，用地規(guī)模實施總量控制和減量供應(yīng)，加大存量建設(shè)用地供應(yīng)，減少新增建設(shè)用地。全面開展土地集約利用評價，細(xì)化各類用地標(biāo)準(zhǔn)。

3.推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

落實十八屆三中全會提出“對水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然生態(tài)空間進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記，形成歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管有效的自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度”的要求，2014年，國土資源部將會研究起草《不動產(chǎn)登記條例》、《不動產(chǎn)登記辦法》等規(guī)章制度，整合建立不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺，做好國家層面有關(guān)不動產(chǎn)登記銜接工作。

4.繼續(xù)深化征地制度改革

征地制度改革，2014年將會按照十八屆三中全會要求，在全面總結(jié)各地征地實踐經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，不斷完善現(xiàn)行征地制度，縮小征地范圍，進(jìn)一步規(guī)范征地程序，著力于建立完善多元保障機制。

5.保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)

改革的方向是進(jìn)一步擴大權(quán)能，賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利，切實保障宅基地的用益物權(quán)，針對現(xiàn)在農(nóng)村宅基地在使用、管理方面存在的問題，完善好宅基地管理制度，同時要探索宅基地上的農(nóng)民住房的財產(chǎn)性收益的路子。

6.繼續(xù)深入推進(jìn)土地有償使用制度改革

逐步縮小劃撥用地范圍，以公平、公開、有償?shù)姆绞脚渲猛恋刭Y源，全面推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施和社會事業(yè)用地有償使用，清理存量劃撥用地，發(fā)揮市場在資源配置中的決定作用。針對不同產(chǎn)業(yè)、不同用地類型提供不同的有償使用方式，彌補一次性收取地價款單一方式的不足。提高工業(yè)用地價格，減少工業(yè)用地，適當(dāng)增加居住用地供應(yīng)。

第二篇：2012土地政策藍(lán)皮書：完善征地制度是13年重點

2012土地政策藍(lán)皮書：完善征地制度是

13年重點

http://news.dichan.sina.com.cn中國新聞網(wǎng)2013/1/1 8:43:37

提要：12月28日，中國土地勘測規(guī)劃院在京發(fā)布《2012年中國土地政策藍(lán)皮書》，內(nèi)容包括政策評價篇、地方創(chuàng)新篇、理論研究篇和調(diào)研報告篇四部分。藍(lán)皮書透露，明年土地政策將在服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展大局、加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化和促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展等方面繼續(xù)發(fā)揮作用。

據(jù)國土資源部網(wǎng)站消息，12月28日，中國土地勘測規(guī)劃院在京發(fā)布《2012年中國土地政策藍(lán)皮書》，內(nèi)容包括政策評價篇、地方創(chuàng)新篇、理論研究篇和調(diào)研報告篇四部分。藍(lán)皮書透露，明年土地政策將在服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展大局、加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化和促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展等方面繼續(xù)發(fā)揮作用。

藍(lán)皮書指出，黨的十八大提出的加快提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量，優(yōu)化國土空間格局，推動資源利用方式根本轉(zhuǎn)變等，對土地管理制度改革提出了更高要求。2013年中國土地政策將繼續(xù)在服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展大局、促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌等方面著力。改革的重點首先是完善征地制度，提高農(nóng)民在土地增值中的分配比例，規(guī)范政府的征地行為。此外，允許農(nóng)民或集體經(jīng)濟組織在符合規(guī)劃的前提下，參與城鎮(zhèn)經(jīng)營型項目的開發(fā)；制定集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)收益分配辦法，合理確定國家、地方政府、集體和個人的收益分配比例；完善土地有償使用制度，促進(jìn)存量土地的盤活、再開發(fā)利用等，也是改革的熱點。

對于未來土地政策的走向，藍(lán)皮書提出了三個基本判斷：一是加強改革的頂層設(shè)計，改變救火隊式、運動式的土地政策制定和實施模式，協(xié)調(diào)推進(jìn)土地管理制度改革，優(yōu)化現(xiàn)行土地管理制度政策體系。二是從基層吸取好的成功做法，上升為政策法律。三是加快自上而下的改革步伐。當(dāng)前，自下而上的改革在現(xiàn)行法律框架內(nèi)的誘致性制度變遷已經(jīng)陷入改不動的艱難困境，無法破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的深層次矛盾，急需在明確目標(biāo)的前提下加速推進(jìn)，超越既得利益，在國家層面上開展頂層制度設(shè)計，指導(dǎo)各地改革，為長期的經(jīng)濟發(fā)展積蓄制度能量。

第三篇：中國租賃藍(lán)皮書.docx2009

中國租賃藍(lán)皮書----《中國融資租賃發(fā)展報告2009》正式發(fā)布

文章來源：互聯(lián)網(wǎng) 發(fā)布者：admin 發(fā)布時間：2010-4-29 20:17:31 閱讀：2488次 評論1條

日前，中國租賃藍(lán)皮書----《中國融資租賃發(fā)展報告2009》正式發(fā)布。

統(tǒng)計顯示，2008年中國融資租賃業(yè)繼續(xù)快速發(fā)展，于此同時，許多矛盾和問題也不斷顯現(xiàn)出來。業(yè)內(nèi)寄予厚望的《融資租賃法》在歷時四年的緊張工作后，沒有列入人大審議議程；年底制定的增值稅改革方案對融資租賃的稅負(fù)問題沒有明確規(guī)定，在一定程度上影響了企業(yè)業(yè)務(wù)的開展。而下半年突如其來的全球性的金融危機，使包括融資租賃業(yè)在內(nèi)的整個金融業(yè)首當(dāng)其沖，剛剛復(fù)興的中國融資租賃業(yè)是否會經(jīng)得起這次打擊？業(yè)內(nèi)十分擔(dān)心。

但是，中國融資租賃業(yè)已經(jīng)駛?cè)肟焖侔l(fā)展的軌道，融資租賃理論與實踐經(jīng)驗的積累及國外先進(jìn)經(jīng)驗的借鑒，使得中國融資租賃業(yè)不斷成熟，5家金融租賃公司的組建，內(nèi)資租賃試點企業(yè)的增加和一批外資租賃企業(yè)的加入，為中國租賃業(yè)的復(fù)興注入了新的生機。盡管一些不利因素不斷出現(xiàn)，整個行業(yè)還是逆勢而上，獲得重大進(jìn)展。

2008年，在31個省市區(qū)中，共有25個省市區(qū)設(shè)立了融資租賃公司，登記在冊并進(jìn)行業(yè)務(wù)運營的各類融資租賃公司約99家，注冊資金約為430億元人民幣?？沙休d業(yè)務(wù)總量約為4500億人民幣。

到年底，各類融資租賃公司租賃合同余額共約為1550億元，比2007年的120億元增加了12倍。

從租賃標(biāo)的物種類看，飛機、船舶以及建筑機械、醫(yī)療設(shè)備等發(fā)展迅速。2008年對國際航空租賃業(yè)來說是一個寒冬，但中國航空租賃業(yè)卻一支獨秀。截至2008年底，長江租賃、中航國際租賃、國銀租賃、工銀租賃等國內(nèi)租賃公司簽訂的飛機租賃合同已累計超過90架，使得國際同行不得不刮目相看。2008年世界船舶租賃業(yè)也受到重創(chuàng)，但中國的船舶租賃卻是中國融資租賃的一個亮點，8月31日，新組建的民生金融租賃即與中國船級社、福建國航遠(yuǎn)洋運輸集團在上海舉行簽訂了十八艘巴拿馬型散貨船融資租賃合同。工銀租賃、交銀租賃、建信租賃、招銀租賃幾家具有銀行背景的金融租賃公司和渤海租賃、津投租賃等一些內(nèi)資租賃公司，也開始探討和推進(jìn)船舶租賃業(yè)務(wù)。

2008年，包括市政工程、建筑工程在內(nèi)的重型機械設(shè)備租賃也取得重大突破。荷銀租賃公司以設(shè)備售后回租的方式，為天津地鐵公司提供20億元人民幣的售后回租業(yè)務(wù)，中國出口信用保險公司天津分公司為該項目作了信用擔(dān)保。外商租賃企業(yè)的這一大手筆，提升了外商租賃企業(yè)在國內(nèi)的影響和信譽。

從融資租賃行業(yè)的整體經(jīng)營水平看，也是上個世紀(jì)80--90年代所不能比的，大部分租賃企業(yè)的經(jīng)營水平和經(jīng)濟效益都有較大提高，在天津和上海等市，融資租賃業(yè)已逐漸形成一個嶄新的行業(yè)，在促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展中顯現(xiàn)出自己的作用。

藍(lán)皮書主編楊海田說，雖然我國租賃業(yè)繼續(xù)快速發(fā)展，并在經(jīng)濟社會發(fā)展中開始發(fā)揮重要作用，但這一態(tài)勢似乎還沒有引起國家有關(guān)部門的應(yīng)有重視。社會上對融資租賃的認(rèn)知度也普遍不高，即使在融資租賃業(yè)發(fā)展較快的天津、上海、杭州和北京，融資租賃的知名度也遠(yuǎn)不如小額貸款公司和體育彩票。同時，我國融資租賃的地區(qū)發(fā)展很不平衡，絕大部分融資租賃企業(yè)都集中在東部沿海一線，中西部地區(qū)沒有幾家。而且全國沒有一個統(tǒng)一的管理機構(gòu)，也沒有一個統(tǒng)一的法規(guī)。業(yè)內(nèi)期望這些問題能得到國家有關(guān)方面的關(guān)注。

第四篇：土地政策

2017農(nóng)村土地改革新政策

【土改政策】完善土地征收制度，縮小土地征收范圍，探索制定征收目錄，嚴(yán)格界定公共利益用地范圍，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。

【政策解讀】國家為了公共利益的需要，可以對土地實行征收或者征用并給予補償，可是現(xiàn)實中某些地方政府以公共利益為名征用農(nóng)民集體土地，卻將土地用于房地產(chǎn)開發(fā)、企業(yè)項目建設(shè)等。而在對農(nóng)民補償方面，國家規(guī)定土地補償費和土地安置補助費加起來，不超過土地前三年平均產(chǎn)值的30倍。如果按照農(nóng)業(yè)種糧的用途進(jìn)行補償，按一畝平均毛收入1000元來算，每畝30倍才3萬元，可被征收后建成樓房，一平米就要賣5000元!

【土改政策】建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能，明確入市范圍途徑。

【政策解讀】近些年，一些地方政府的財政收入很大一部分靠“賣地”，可是土地資源終歸是有限的。有一些城市在擴張過程中需要并入一些周邊的農(nóng)村，這就是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的需求之一。把類似于村辦企業(yè)、工廠等農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建立入市制度，并與國有土地“同權(quán)同價”，農(nóng)民可以利用出讓、租賃、入股等多種方式，實現(xiàn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地的保值和增值!

【土改政策】改革完善農(nóng)村宅基地制度，探索進(jìn)城落戶農(nóng)民自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地，改革宅基地審批制度。

【政策解讀】試點宅基地改革，基本原則是一戶一宅，未來針對歷史原因形成的一戶多宅或宅基地閑置，國家可能采取的措施會“很簡單很暴力”——征稅，超過標(biāo)準(zhǔn)、面積過大的宅基地也要征稅!對人均耕地少，二、三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，原則上或不再進(jìn)行單宗分散的宅基地分配，而是通過集中建設(shè)農(nóng)村公寓、農(nóng)民住宅小區(qū)落實一戶一宅。而對于那些在城鎮(zhèn)落戶的農(nóng)民，他們村里的宅基地可以在“自愿”的前提下，有償退出，由村集體出資購買。河南省已經(jīng)出臺政策，要求各地市建立農(nóng)村宅基地退出資金庫，對自愿退出宅基地且不再申請新宅基地的農(nóng)民，給予一次性經(jīng)濟補助。

國家相關(guān)土地政策展望

(一)土地利用規(guī)劃計劃政策

嚴(yán)格土地規(guī)劃和計劃管理，是市場經(jīng)濟條件下堅守耕地和生態(tài)保護(hù)紅線，促進(jìn)資源高效利用，保障經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的重要手段。貫徹中共關(guān)于空間規(guī)劃體系的改革方向，滿足經(jīng)濟社會發(fā)展對規(guī)劃的新需求，2016年土地利用規(guī)劃計劃政策主要集中在三個方面：

一是持續(xù)推進(jìn)土地利用總體規(guī)劃完善調(diào)整。《全國土地利用總體規(guī)劃綱要調(diào)整方案》正式實施，方案確定了全國及各省、區(qū)、市規(guī)劃調(diào)整后目標(biāo)年的耕地保有量、基本農(nóng)田保護(hù)面積和建設(shè)用地總規(guī)模等指標(biāo);明確了基本農(nóng)田、建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局優(yōu)化政策。

二是改進(jìn)與加強了土地計劃管理。修訂后的《土地利用計劃管理辦法》正式公布施行，辦法突出了計劃和規(guī)劃的相關(guān)性，強調(diào)了計劃對規(guī)劃的落實作用，并細(xì)化了計劃管理的程序，創(chuàng)新了多項具體制度;統(tǒng)籌安排了2016年土地利用計劃指標(biāo)，進(jìn)一步落實了土地計劃支持和激勵政策。

三是編制完成了京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃，為近期京津冀協(xié)同發(fā)展的土地利用提供了行動綱領(lǐng)。

(二)耕地保護(hù)政策

黨中央、國務(wù)院對加強耕地保護(hù)始終高度重視。十三五規(guī)劃綱要、2016年1號文件都對進(jìn)一步嚴(yán)格耕地保護(hù)提出了具體要求。貫徹落實中央文件要求，2016年耕地保護(hù)政策主要集中在三個方面：

一是進(jìn)一步完善了耕地占補平衡制度。國土資源部印發(fā)了《關(guān)于補足耕地數(shù)量與提升耕地質(zhì)量相結(jié)合落實占補平衡的指導(dǎo)意見》，要求通過旱改水等改造措施，對現(xiàn)有耕地質(zhì)量進(jìn)行提升，以數(shù)量補充和提質(zhì)改造相結(jié)合方式落實耕地占補平衡任務(wù)。

二是出臺了《關(guān)于全面劃定永久基本農(nóng)田實行特殊保護(hù)的通知》。明確了永久基本農(nóng)田劃定的目標(biāo)任務(wù)、劃定工作與規(guī)劃調(diào)整的關(guān)系，強調(diào)了切實落實全面劃定各項任務(wù)、對永久基本農(nóng)田實行特殊保護(hù)的要求。

三是強化耕地的生態(tài)環(huán)境管護(hù)。出臺了《關(guān)于健全生態(tài)保護(hù)補償機制的意見》、《土壤污染防治行動計劃》、《關(guān)于加強資源環(huán)境生態(tài)紅線管控的指導(dǎo)意見》等文件。

(三)節(jié)約集約用地政策

土地節(jié)約集約利用是推動綠色發(fā)展、建設(shè)生態(tài)文明的重要途徑，是新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略選擇。2016年的節(jié)約集約用地政策主要集中在實施人地掛鉤政策、降低地耗目標(biāo)、完善節(jié)地技術(shù)和用地標(biāo)準(zhǔn)等方面。

一是制定實施人地掛鉤政策。出臺了《關(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機制的實施意見》，從用地標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃管控、計劃安排、土地供應(yīng)和農(nóng)地挖潛等幾個方面初步構(gòu)建了人地掛鉤機制的政策框架。

二是落實單位GDP地耗下降目標(biāo)。發(fā)布實施了《關(guān)于落實“十三五”單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地使用面積下降目標(biāo)的指導(dǎo)意見》，提出了到2020年末，各省(區(qū)、市)單位GDP地耗比2015年末下降不低于20%，下降率不低于4.36%的目標(biāo)。

三是出臺城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)政策。明確采取靈活的處置方式和開發(fā)模式，鼓勵原土地使用權(quán)人自主開發(fā)、合作開發(fā)，合理分配土地收益。

四是進(jìn)一步完善節(jié)地技術(shù)和用地標(biāo)準(zhǔn)。印發(fā)了《關(guān)于推行節(jié)地生態(tài)安葬的指導(dǎo)意見》、《關(guān)于進(jìn)一步完善城市停車場規(guī)劃建設(shè)和用地政策的通知》，出臺了《光伏發(fā)電站工程項目用地控制指標(biāo)》等文件。

(四)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記政策

建立和實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是黨中央、國務(wù)院持續(xù)推進(jìn)的一項重要改革任務(wù)。按照中央的精神和整體工作推進(jìn)計劃安排，2016年不動產(chǎn)登記政策主要集中在進(jìn)一步細(xì)化制度建設(shè)，推進(jìn)基礎(chǔ)性工作及規(guī)范相關(guān)管理等幾個方面。

一是推進(jìn)不動產(chǎn)登記制度建設(shè)。頒布實施《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》，進(jìn)一步規(guī)范了不動產(chǎn)登記行為，細(xì)化了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，確保方便登記和保護(hù)權(quán)益。印發(fā)實施《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》，進(jìn)一步落實落細(xì)了登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”的要求。

二是推進(jìn)了地籍區(qū)(子區(qū))劃分和不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺接入等基礎(chǔ)性工作。

三是規(guī)范了不動產(chǎn)登記收費管理，嚴(yán)格了不動產(chǎn)權(quán)證書和登記證明監(jiān)制。

(五)支持產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟社會發(fā)展的用地政策

圍繞供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，“三去、一降、一補”的經(jīng)濟任務(wù)，2016年的土地管理工作依然以提高土地資源保障能力、促進(jìn)經(jīng)濟穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展為主線，土地政策著力于做好重大工程和重大基礎(chǔ)設(shè)施用地保障，支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展和化解過剩產(chǎn)能，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)等方面。

一是支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展和化解過剩產(chǎn)能的土地政策。出臺《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》，明確了保障旅游業(yè)發(fā)展用地供應(yīng)、創(chuàng)新旅游新業(yè)態(tài)用地政策，加強旅游業(yè)用地服務(wù)監(jiān)管等要求。出臺《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見》，提出了規(guī)劃銜接、優(yōu)化布局、指標(biāo)單列、創(chuàng)新用地政策等推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的土地政策。出臺《關(guān)于落實國家產(chǎn)業(yè)政策做好建設(shè)項目用地審查有關(guān)問題的通知》，嚴(yán)格對產(chǎn)能過剩行業(yè)項目預(yù)審和審批管理。

二是出臺《關(guān)于加大用地政策支持力度促進(jìn)大中型水利水電工程建設(shè)的意見》。明確了強化規(guī)劃引導(dǎo)和統(tǒng)籌、改進(jìn)用地報批、做好征地補償安置和實行先行用地等支持大中型水利水電工程建設(shè)的土地政策。

三是出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好新型城鎮(zhèn)化建設(shè)土地服務(wù)保障工作的通知》。明確了統(tǒng)籌各業(yè)各類用地、保障新型城鎮(zhèn)化用地需求，創(chuàng)新土地管理方式、提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量，維護(hù)進(jìn)城農(nóng)民土地權(quán)益、提升服務(wù)保障能力等政策措施。

(六)支持扶貧攻堅的土地政策

黨的十八屆五中全會、中央扶貧開發(fā)工作會議、全國易地搬遷工作會議明確提出要打贏脫貧攻堅戰(zhàn)，采取超常規(guī)政策支持扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷。為了更好地發(fā)揮國土資源超常規(guī)政策特別是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策對扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷的支持作用，2016年2月，國土資源部出臺了《關(guān)于用好用活增減掛鉤政策積極支持扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷工作的通知》。明確增減掛鉤指標(biāo)要向扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷地區(qū)傾斜，拓展貧困地區(qū)增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)使用范圍，規(guī)范扶貧開發(fā)增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)使用管理，規(guī)范增減掛鉤資金收益管理，維護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益等政策。

(七)農(nóng)村土地制度改革試點政策

進(jìn)一步落實中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革三項試點的總體安排，2016年結(jié)合試點探索成果，滿足制度建設(shè)需求，財政部和中國銀監(jiān)會聯(lián)合國土資源部相繼出臺了《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》和《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》兩項政策文件，為試點地區(qū)集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益和使用權(quán)抵押貸款管理提供了依據(jù)。另外，為增強改革試點的整體性、系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，中央提出要進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革三項試點，更好地實現(xiàn)改革目標(biāo)。

主要土地政策評價

總體來看，2016年土地政策以“五大發(fā)展”理念為引領(lǐng)，以問題為導(dǎo)向，以服務(wù)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為目標(biāo)，進(jìn)一步推進(jìn)重點領(lǐng)域土地政策創(chuàng)新和制度改革，強化了規(guī)劃對土地利用的控制和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用，完善了最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度，強化了土地政策維護(hù)權(quán)益、服務(wù)民生的作用。

(一)以創(chuàng)新理念為引領(lǐng)，推進(jìn)重點領(lǐng)域土地制度改革和政策創(chuàng)新

創(chuàng)新是引領(lǐng)發(fā)展的第一動力，居于國家發(fā)展全局的核心位置。創(chuàng)新理念的核心是通過深化改革和制度創(chuàng)新，破除制約發(fā)展的利益關(guān)系和體制機制障礙，實現(xiàn)發(fā)展動力或管理水平的提升。長期以來，土地管理服務(wù)于國家經(jīng)濟發(fā)展和資源保護(hù)，發(fā)揮了重要作用。但是，隨著制度環(huán)境、人地關(guān)系、資源狀況等因素的改變，一些土地制度的缺陷逐步顯現(xiàn)，難以適應(yīng)和滿足管理需求。特別是進(jìn)入經(jīng)濟新常態(tài)，國家實施了新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)文明建設(shè)、供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等一系列戰(zhàn)略舉措，對土地管理提出了更新、更高的要求。適應(yīng)新常態(tài)、滿足新要求，近年來土地管理圍繞保發(fā)展、保資源和保權(quán)益的工作重心，以創(chuàng)新理念為引領(lǐng)，持續(xù)推進(jìn)土地制度改革和政策創(chuàng)新，極大地提升了土地治理能力。

1.破解深層次問題,穩(wěn)妥推進(jìn)土地管理制度改革

“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”、“賦予農(nóng)民更多財產(chǎn)權(quán)利”是中央關(guān)于深化土地管理制度提出的總目標(biāo)和要求。而破解城鄉(xiāng)二元土地制度、土地市場化配置程度低、政府和市場邊界模糊等深層次問題，是實現(xiàn)改革目標(biāo)的關(guān)鍵。

落實中央要求，2016年持續(xù)穩(wěn)妥推進(jìn)了農(nóng)村土地制度改革三項試點，33個改革試點建章立制，試制度、試成效，穩(wěn)步推進(jìn)各項改革工作。國家層面出臺了《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》、《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》，對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益分配管理和使用權(quán)抵押貸款進(jìn)行了規(guī)范，在關(guān)鍵改革環(huán)節(jié)上為試點地區(qū)指明了方向和提供了依據(jù)。

為增強改革試點的整體性、系統(tǒng)性和協(xié)調(diào)性，更好地實現(xiàn)改革目標(biāo)，中央要求進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革三項試點，將土地征收制度改革和集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革擴大到現(xiàn)有33個試點地區(qū)。

另外，服務(wù)于改革的總體目標(biāo)，2016年還進(jìn)一步深化了規(guī)劃體制改革，推進(jìn)了“多規(guī)合一”試點;深化了耕地保護(hù)制度改革，探索了耕地占補平衡新途徑;深化了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度改革，推進(jìn)了“四個統(tǒng)一”要求的落地。按照自然資源統(tǒng)一管理的要求，開展了自然資源資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制度、有償使用制度及用途管制制度等研究，為相關(guān)改革奠定了基礎(chǔ)。

2.適應(yīng)經(jīng)濟新常態(tài),積極推進(jìn)各項土地政策創(chuàng)新

穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險是經(jīng)濟新常態(tài)下中央對做好經(jīng)濟工作提出的基本要求。適應(yīng)新常態(tài)，服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展需求，2016年國土資源部及相關(guān)部委出臺和創(chuàng)新了一系列土地政策。

一是創(chuàng)新了土地計劃管理。對計劃指標(biāo)的測算方式、下達(dá)程序、管理方式、執(zhí)行監(jiān)督等進(jìn)行了創(chuàng)新和完善，使土地計劃管理制度更加適應(yīng)新形勢的發(fā)展需求;

二是創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地政策。《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》、《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見》等文件提出，通過土地利用總體規(guī)劃調(diào)整完善、優(yōu)先安排計劃指標(biāo)保障旅游用地及農(nóng)村產(chǎn)業(yè)輔助設(shè)施用地。為支持旅游業(yè)發(fā)展，提出了采用按實際用途分類管理、靈活運用供地方式、允許集體建設(shè)用地發(fā)展鄉(xiāng)村旅游等用地政策;

三是創(chuàng)新重大基礎(chǔ)實施用地政策。出臺了《關(guān)于加大用地政策支持力度促進(jìn)大中型水利水電工程建設(shè)的意見》，完善了用地保障、用地報批、先行用地等政策;四是創(chuàng)新了推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的土地政策。出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好新型城鎮(zhèn)化建設(shè)土地服務(wù)保障工作的通知》，提出了建立人地掛鉤機制、實行建設(shè)用地“雙控”行動、促進(jìn)城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)、推行多元化的用地供應(yīng)制度、深化農(nóng)村土地制度改革等多項創(chuàng)新政策;五是創(chuàng)新了增減掛鉤政策，有效地支持了扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷工作。

(二)以協(xié)調(diào)理念為引領(lǐng)，強化規(guī)劃對土地利用的控制和統(tǒng)籌協(xié)調(diào)作用

協(xié)調(diào)是持續(xù)健康發(fā)展的內(nèi)在要求，是全面建成小康社會的重要途徑。協(xié)調(diào)理念的核心是統(tǒng)籌兼顧、綜合平衡，以區(qū)域協(xié)同、城鄉(xiāng)一體發(fā)展為目標(biāo)，統(tǒng)籌各種要素資源，形成平衡發(fā)展的新格局。規(guī)劃是推進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要手段，土地政策落實協(xié)調(diào)發(fā)展理念就是要按照中央關(guān)于優(yōu)化國土空間開發(fā)格局的要求，進(jìn)一步完善土地利用規(guī)劃制度，通過解決規(guī)劃之間不協(xié)調(diào)、管制能力差、區(qū)域協(xié)調(diào)機制缺乏等問題，更好地發(fā)揮規(guī)劃對土地利用的控制、引導(dǎo)、統(tǒng)籌和協(xié)調(diào)作用，以促進(jìn)國土空間開發(fā)格局優(yōu)化和資源高效利用，保障區(qū)域協(xié)同、城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。

1.完善規(guī)劃計劃管理，嚴(yán)格土地用途管制

在市場經(jīng)濟條件下，土地規(guī)劃和計劃作為一種資源配置的手段，其主要作用是用來彌補市場失靈的。科學(xué)的規(guī)劃計劃管理體制，是土地用途管制的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)土地空間優(yōu)化、結(jié)構(gòu)合理、利用高效的關(guān)鍵。2016年，《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020年)調(diào)整方案》實施，明確了全國及各省(區(qū)、市)調(diào)整后2020年的主要土地利用控制指標(biāo)，提出了優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局的政策措施。通過規(guī)劃調(diào)整完善，提升了規(guī)劃的現(xiàn)勢性、科學(xué)性與合理性，強化規(guī)劃管理和用途管制。

新修訂的《土地利用計劃管理辦法》公布施行，對土地利用計劃的指標(biāo)測算方式、指標(biāo)差別化管理、指標(biāo)內(nèi)涵及執(zhí)行監(jiān)督考核等進(jìn)行了創(chuàng)新。土地計劃管理的改進(jìn)，進(jìn)一步理順規(guī)劃計劃關(guān)系，突出了計劃對規(guī)劃的落實作用;實行3年滾動編制、分下達(dá)，提高了計劃的科學(xué)性和針對性;統(tǒng)籌增量和存量用地計劃，減少新增建設(shè)占用耕地，加大存量用地盤活和補充耕地的力度，落實最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度。

2.強化規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，優(yōu)化土地開發(fā)利用格局

充分發(fā)揮規(guī)劃對土地利用的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)作用，促進(jìn)各類用地布局合理，產(chǎn)業(yè)與用地空間協(xié)同，區(qū)域、城鄉(xiāng)用地布局優(yōu)化，是實現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展基礎(chǔ)保障。

一是通過規(guī)劃調(diào)整完善，優(yōu)化土地結(jié)構(gòu)和布局?！度珖恋乩每傮w規(guī)劃綱要(2006～2020年)調(diào)整方案》明確，要結(jié)合生態(tài)文明建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化和新農(nóng)村建設(shè)的要求，優(yōu)化調(diào)整建設(shè)用地結(jié)構(gòu)和布局，并提出合理安排“三生”用地空間，合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)，優(yōu)化城鄉(xiāng)建設(shè)用地布局等措施，促進(jìn)形成合理的區(qū)域、城鄉(xiāng)用地格局;

二是通過土地計劃安排，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)土地利用。2016年的土地利用計劃安排依然堅持區(qū)別對待、有保有壓的原則，服務(wù)于國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)，重點保障了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化和新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)、社會民生等用地需求，同時還充分發(fā)揮了土地計劃對區(qū)域經(jīng)濟的支持作用，用地指標(biāo)向貧困地區(qū)傾斜，推動了區(qū)域、城鄉(xiāng)、產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展;

三是通過實施區(qū)域規(guī)劃，促進(jìn)區(qū)域協(xié)同發(fā)展。《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃(2015～2020年)》圍繞京津冀區(qū)域發(fā)展目標(biāo)，統(tǒng)籌考慮區(qū)域土地利用、存在問題、發(fā)展方向，通過合理劃定土地利用分區(qū)并嚴(yán)格管制規(guī)則，實現(xiàn)了區(qū)域空間開發(fā)格局的優(yōu)化，促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。

(三)以綠色理念為引領(lǐng)，完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度

綠色是永續(xù)發(fā)展的必要條件和人民對美好生活追求的重要體現(xiàn)。綠色理念的核心是促進(jìn)人與自然和諧，堅持資源節(jié)約利用和環(huán)境保護(hù)，實現(xiàn)經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展。土地政策落實綠色發(fā)展理念就是要強化保護(hù)優(yōu)先和節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略，重點推進(jìn)耕地保護(hù)和節(jié)約集約用地制度建設(shè)。

長期以來,我國的耕地保護(hù)重數(shù)量、輕質(zhì)量、輕生態(tài)，耕地占補平衡普遍存在“占多補少”、“占優(yōu)補劣”、“占水田補旱地”等問題，導(dǎo)致耕地質(zhì)量下降，耕地生態(tài)環(huán)境變差。同時，傳統(tǒng)的外延式發(fā)展模式又導(dǎo)致土地利用粗放、效率低下，土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化等問題。貫徹綠色發(fā)展理念，按照保障糧食安全和推進(jìn)生態(tài)文明建設(shè)的要求，2016年的耕地保護(hù)制度和節(jié)約用地制度更加注重管理的全方位和精細(xì)化。

1.數(shù)量、質(zhì)量、生態(tài)“三位一體”管理，提高耕地保護(hù)的實效

耕地作為重要的生產(chǎn)資料和生態(tài)資源，直接關(guān)乎國家的糧食安全和生態(tài)安全，實現(xiàn)耕地數(shù)量管控、質(zhì)量管理和生態(tài)管護(hù)“三位一體”是落實綠色發(fā)展理念，提升耕地保護(hù)實效的關(guān)鍵。2016年的土地政策在繼續(xù)嚴(yán)控耕地數(shù)量的基礎(chǔ)上，加大了耕地質(zhì)量和生態(tài)的管護(hù)。在數(shù)量、質(zhì)量管理方面，進(jìn)一步強化規(guī)劃管控，要求規(guī)劃調(diào)整完善要對實有耕地和基本農(nóng)田進(jìn)行保護(hù)，做到“應(yīng)保盡保、量質(zhì)并重”。永久基本農(nóng)田劃定要將規(guī)劃確定的全國15.46億畝基本農(nóng)田保護(hù)任務(wù)落實到用途管制分區(qū)和圖斑地塊，實現(xiàn)上圖入庫、責(zé)任到戶，確保守牢永久基本農(nóng)田;在占補平衡方面，提出了通過提質(zhì)改造、補改結(jié)合落實占補平衡的創(chuàng)新舉措。該措施的核心是通過土地整治將劣質(zhì)、等級低的耕地質(zhì)量提高,或者將旱地改為水田，體現(xiàn)了耕地保護(hù)的數(shù)、質(zhì)并重要求，有利于促進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)和農(nóng)業(yè)生態(tài)環(huán)境改善;在生態(tài)管護(hù)方面，提出了完善耕地保護(hù)補償機制，根據(jù)土壤的生態(tài)環(huán)境狀況對耕地進(jìn)行分類，實施差別化管理，推行耕地輪作休耕制度，開展污染土壤的治理和修復(fù)等一系列政策措施。重視耕地生態(tài)管護(hù)是對耕地功能認(rèn)識的升華，耕地本身為一個完整的生態(tài)系統(tǒng)，具有重要的生態(tài)服務(wù)價值。這些生態(tài)固管護(hù)措施實質(zhì)上是運用不同的手段維護(hù)耕地的生態(tài)服務(wù)功能，而良好的耕地生態(tài)服務(wù)功能是保持耕地生產(chǎn)能力的基礎(chǔ)。

2.規(guī)模、強度“雙管齊下”，嚴(yán)格節(jié)約集約用地管理

實行建設(shè)用地總量和強度的“雙控”是實現(xiàn)節(jié)約集約利用土地資源，推動生態(tài)文明建設(shè)和綠色發(fā)展的重要舉措?！蛾P(guān)于建立城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機制的實施意見》明確了

“以人定地”的建設(shè)用地規(guī)?？刂拼胧?，并從規(guī)劃、計劃、用地標(biāo)準(zhǔn)等方面細(xì)化了該政策。實施人地掛鉤政策，一方面是對新型城鎮(zhèn)化用地的保障，依據(jù)進(jìn)城落戶人口合理確定用地規(guī)模，確保用地供應(yīng);另一方面是對土地城鎮(zhèn)化的制約，改變與人口脫節(jié)的建設(shè)用地的外延擴張、粗放利用模式，推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，強調(diào)人地和諧，提高土地的節(jié)約集約利用水平?！蛾P(guān)于落實“十三五”單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地使用面積下降目標(biāo)的指導(dǎo)意見》明確將單位GDP地耗下降目標(biāo)作為實施建設(shè)用地“雙控”行動的重要抓手，提出了到2020年單位GDP地耗下降20%的建設(shè)用地使用強度控制目標(biāo)，并對目標(biāo)按省進(jìn)行了分解?？刂颇繕?biāo)的提出以提升土地利用效率和土地投入產(chǎn)出水平為著力點，堅持了最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，健全了節(jié)約集約用地評估考核制度體系，確保了土地資源的高效利用，同時對于促進(jìn)土地利用方式轉(zhuǎn)變，加快產(chǎn)業(yè)升級改造，推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實現(xiàn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展也具有重要的意義。

(四)以共享理念為引領(lǐng)，強化土地政策維護(hù)權(quán)益、服務(wù)民生的作用

共享是發(fā)展的出發(fā)點和落腳點，是中國特色社會主義的本質(zhì)要求。共享理念的核心是推進(jìn)社會公平正義，堅持發(fā)展以人為本，注重民生，實現(xiàn)利益共享、均衡發(fā)展。落實共享理念的關(guān)鍵是要逐步建立以權(quán)利公平、機會公平、規(guī)則公平為主要內(nèi)容的保障社會公平正義的制度體系。

長期以來，我國實行城鄉(xiāng)二元的土地制度，城鄉(xiāng)之間土地權(quán)利不等、配置方式不同、管制規(guī)則失靈，導(dǎo)致城鄉(xiāng)之間土地增值收益分配不公，農(nóng)民土地權(quán)益受損，城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡。同時，解決區(qū)域發(fā)展不均衡，貧窮地區(qū)發(fā)展缺動力等問題，也迫切需要安排差異化的、更加精準(zhǔn)的土地政策。針對以上問題及需求，2016年，國土資源部及相關(guān)部門深入貫徹共享發(fā)展理念，以保障權(quán)益、助力扶貧為抓手，以實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域均衡發(fā)展為目標(biāo)，出臺了一系列有針對性的政策措施，發(fā)揮了重要的作用。

1.完善改革配套措施，維護(hù)農(nóng)民合法土地權(quán)益

建立合理的土地增值收益分配機制是農(nóng)村土地制度改革的核心，也是維護(hù)農(nóng)民合法土地權(quán)益，確保共享發(fā)展成果的關(guān)鍵。依據(jù)2015年底印發(fā)的《深化農(nóng)村改革綜合性實施方案》，征地制度改革和集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革都提出要建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，保障農(nóng)民公平分享土地增值收益，特別是對于這兩項關(guān)聯(lián)性很強的改革，如何實現(xiàn)國家和集體在土地征收與集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市所取得的土地增值收益大致均衡，既能保持城市建設(shè)相對穩(wěn)定的資金來源，又能最大限度地維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益，成為順利推進(jìn)兩項改革的關(guān)鍵。《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》規(guī)定，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市或再轉(zhuǎn)讓的增值收益，國家要征收20%-50%的調(diào)節(jié)金，以及調(diào)節(jié)金如何征收和使用管理等。

該辦法的出臺，一是完善了農(nóng)村土地制度改革的配套措施，為試點改革指明了方向;二是明確了收益與責(zé)任對等、權(quán)利與義務(wù)統(tǒng)一的原則，即集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市應(yīng)履行與國有建設(shè)用地同等義務(wù);三是規(guī)范了集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的收益分配關(guān)系，維護(hù)了農(nóng)民的合法權(quán)益，為國家、集體、個人共享土地增值收益提供了制度保障。完善集體土地權(quán)能，確保集體土地和國有土地同等入市、同權(quán)同價，是實現(xiàn)共享發(fā)展的基礎(chǔ)。允許集體經(jīng)營性建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)抵押，是農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的重大創(chuàng)新?！掇r(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》從總體要求、抵押物范圍、價值評估、抵押物處置、風(fēng)險擔(dān)保機制等方面，對推進(jìn)集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作進(jìn)行了規(guī)定。辦法的出臺，是土地和金融聯(lián)動推進(jìn)土地制度改革的重大成果，對于顯化集體土地資產(chǎn)、補充農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金、提供惠農(nóng)利民服務(wù)等都具有重要意義。

2.運用多種政策措施，助力精準(zhǔn)扶貧精準(zhǔn)脫貧

貧困地區(qū)是全國全面建成小康社會的短板，打贏脫貧攻堅戰(zhàn)，是促進(jìn)貧困地區(qū)人民共享改革發(fā)展成果、實現(xiàn)共同富裕的重大舉措。落實黨中央關(guān)于采取超常規(guī)政策支持扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷的要求，國土資源部出臺了一系列超常規(guī)、“含金量”高的支持政策。在保障脫貧攻堅用地需要方面，《全國土地利用總體規(guī)劃綱要(2006~2020年)調(diào)整方案》提出，優(yōu)先安排社會民生、脫貧攻堅發(fā)展用地。

《2016年全國土地利用計劃》明確，為國家扶貧開發(fā)工作重點縣每年專項安排600畝用地計劃指標(biāo)，并要求各省在分解下達(dá)計劃時要單獨列增，確保落實到重點扶貧縣。用地計劃指標(biāo)向貧困地區(qū)傾斜，實質(zhì)上是賦予了貧困地區(qū)更多的土地發(fā)展權(quán)，是土地政策更加精準(zhǔn)地發(fā)揮宏觀調(diào)控作用的表現(xiàn);在土地整治項目扶貧方面，《土地整治“十三五”規(guī)劃》中明確，新增費分配和高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)補助資金下達(dá)時，要重點向貧困地區(qū)傾斜。通過資金捆綁土地整治項目扶貧，實質(zhì)上是通過改變貧困地區(qū)生產(chǎn)生活環(huán)境，進(jìn)而提升區(qū)域競爭力，激發(fā)貧困地區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢，變“輸血”型扶貧模式為“造血”型模式;在創(chuàng)新土地政策扶貧方面，《關(guān)于用好用活增減掛鉤政策積極支持扶貧開發(fā)及易地扶貧搬遷工作的通知》提出，允許集中連片特困地區(qū)、國家扶貧開發(fā)工作重點縣和開展易地搬遷扶貧搬遷的貧困老區(qū)，將增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)在省域范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)使用。該政策創(chuàng)新實質(zhì)上是擴大了指標(biāo)交易的市場，改變了供需關(guān)系，建立了一個更大范圍的反哺通道，更多地顯化了土地級差收益，進(jìn)一步釋放了政策紅利。經(jīng)估算，增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)由縣域擴大到省域，能增加25%～30%左右的土地收益。因此，用好用活增減掛鉤政策助推扶貧攻堅，不僅可為搬遷農(nóng)民安置提供用地保障，還能為貧困地區(qū)農(nóng)民建房、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供資金來源，對于推動貧困地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展具有重要作用。

土地政策展望

展望2017年，國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力依然較大，去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板的任務(wù)依然較重，土地的保障任務(wù)仍然艱巨。土地政策將繼續(xù)以五大發(fā)展理念為引領(lǐng)，按照五大政策支柱要求，堅持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)和節(jié)約用地制度，重點圍繞經(jīng)濟發(fā)展任務(wù)，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，持續(xù)改革創(chuàng)新，促進(jìn)土地利用方式轉(zhuǎn)變和經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，提升經(jīng)濟社會健康發(fā)展的土地資源保障能力。

(一)繼續(xù)實行穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生的用地政策

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，戰(zhàn)略機遇期內(nèi)涵發(fā)生深刻變化，經(jīng)濟發(fā)展將更多依靠內(nèi)生動力，經(jīng)濟增長更多需要內(nèi)需拉動，創(chuàng)新成為引領(lǐng)發(fā)展的第一動力。土地資源作為最重要的經(jīng)濟要素，其在經(jīng)濟發(fā)展中的地位和作用沒有變、資源環(huán)境約束趨緊的總體態(tài)勢沒有變。在這種背景下，為確保經(jīng)濟中高速增長、結(jié)構(gòu)調(diào)整邁向中高端水平,2017年的土地政策將繼續(xù)著力穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生。

配合供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步調(diào)整，重點支持創(chuàng)新驅(qū)動戰(zhàn)略實施，保障新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地需求;重點支持推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)文明建設(shè)、美麗宜居鄉(xiāng)村建設(shè)，保障其對生活性、生態(tài)性用地需求;繼續(xù)保障京津冀、長江經(jīng)濟帶、一帶一路“三大支撐帶”用地計劃，嚴(yán)禁為產(chǎn)能嚴(yán)重過剩行業(yè)項目安排新增建設(shè)用地計劃。增加存量建設(shè)用地供應(yīng)比例，嚴(yán)格控制新增用地，實現(xiàn)建設(shè)用地總量控制和減量化管理，未來滿足發(fā)展用地需求將主要通過建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)優(yōu)化、閑置用地處置、低效用地再開發(fā)等措施來實現(xiàn)。

(二)進(jìn)一步完善國土空間規(guī)劃體系和國土空間用途管制制度

《生態(tài)文明體制改革總體方案》明確提出, 構(gòu)建以空間治理和空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化為主要內(nèi)容，全國統(tǒng)一、相互銜接、分級管理的空間規(guī)劃體系，著力解決空間性規(guī)劃重疊沖突、部門職責(zé)交叉重復(fù)、地方規(guī)劃朝令夕改等問題。

貫徹中央、國務(wù)院的要求，2017年相關(guān)部門將在總結(jié)市縣“多規(guī)合一”試點成果的基礎(chǔ)上，研究制定市縣空間規(guī)劃編制指引和技術(shù)規(guī)范，研究出臺基于生態(tài)保護(hù)紅線、永久基本農(nóng)田紅線、城市開發(fā)邊界的國土空間治理和管控政策，進(jìn)一步健全國土空間用途管制制度。在此基礎(chǔ)上，整合目前各部門分頭編制的各類空間性規(guī)劃，探索建立起包括國家、省、市縣(設(shè)區(qū)的市空間規(guī)劃范圍為市轄區(qū))三級，“總體規(guī)劃-專項規(guī)劃-詳細(xì)規(guī)劃”三類的“三級+三類”空間規(guī)劃編制體系。研究建立統(tǒng)一規(guī)范的空間規(guī)劃編制機制，推進(jìn)省級和重點區(qū)域空間規(guī)劃試點工作。

(三)進(jìn)一步創(chuàng)新耕地保護(hù)和耕地占補平衡政策

落實中央關(guān)于嚴(yán)格耕地保護(hù)及生態(tài)文明建設(shè)的要求，2017年將進(jìn)一步強化耕地保護(hù)制度。推進(jìn)永久基本農(nóng)田“落地塊、明責(zé)任、設(shè)標(biāo)志、建表冊、入圖庫”，形成劃定成果，加強永久基本農(nóng)田的特殊保護(hù);繼續(xù)依托土地整治平臺大力實施高標(biāo)準(zhǔn)基本農(nóng)田建設(shè)，逐步提升現(xiàn)有耕地質(zhì)量;落實《關(guān)于健全生態(tài)保護(hù)補償機制的意見》關(guān)于建立耕地保護(hù)補償機制的要求，將從統(tǒng)籌區(qū)域橫向補償、注重對農(nóng)村集體經(jīng)濟組織補償?shù)确矫孢M(jìn)一步落實耕地保護(hù)補償政策;改進(jìn)耕地保護(hù)責(zé)任目標(biāo)考核辦法，利用國土資源監(jiān)管平臺、遙感監(jiān)測等信息化手段，加強對耕地保護(hù)的監(jiān)督檢查。

貫徹2016年中央1號文要求創(chuàng)新耕地占補平衡政策，出臺資源匱乏省份實行國家統(tǒng)籌落實耕地占補平衡的辦法，明確國家統(tǒng)籌補充耕地的條件、程序及補充耕地費用等;從統(tǒng)籌資源、統(tǒng)籌資金角度擴大補充耕地范圍，允許通過實施土地整治重大工程落實國家統(tǒng)籌補充耕地;強調(diào)利用現(xiàn)有土地管理信息化手段，從區(qū)域視角加大對耕地數(shù)量、質(zhì)量、生態(tài)的“三位一體”保護(hù)。

(四)持續(xù)創(chuàng)新完善存量用地盤活利用政策

《國土資源“十三五”規(guī)劃綱要》提出，實行建設(shè)用地總量和強度雙控措施，逐步減少新增建設(shè)用地計劃，控制單位國內(nèi)生產(chǎn)總值建設(shè)用地強度。建設(shè)用地強度的控制涉及到存量建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)調(diào)整、布局優(yōu)化、效益提升和評價考核，將成為未來存量建設(shè)用地再開發(fā)利用政策的重點和難點。

2017年將進(jìn)一步推進(jìn)歷史遺留工礦廢棄地復(fù)墾試點，穩(wěn)妥推進(jìn)低丘緩坡等未利用土地綜合開發(fā)。從強化產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入、用地標(biāo)準(zhǔn)、靈活運用供地方式，盤活歷史遺留低效閑置工業(yè)用地。明確閑置土地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和程序，加快閑置土地處置。制定地上地下空間開發(fā)利用管理規(guī)范，推進(jìn)建設(shè)用地多功能立體開發(fā)和復(fù)合利用。結(jié)合農(nóng)村土地制度改革三項試點，積極探索創(chuàng)新集體存量建設(shè)用地市場調(diào)節(jié)機制，促進(jìn)節(jié)約集約用地。

(五)進(jìn)一步推進(jìn)土地領(lǐng)域的各項改革

按照《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》總體安排，2017年是農(nóng)村土地制度改革三項試點的收官之年，全國人大對33個試點的相關(guān)法律授權(quán)也將于年底結(jié)束。將進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)農(nóng)改革試點，加強部門協(xié)同，強化改革的協(xié)同性和耦合性，提高改革的系統(tǒng)性和完整性，形成改革合力，集中攻堅。重點開展農(nóng)村土地制度改革試點經(jīng)驗總結(jié)評估，深入提煉經(jīng)驗做法，形成可復(fù)制、可推廣的改革成果，按照立法與改革同步推進(jìn)、相向而行的要求，推動相關(guān)法律法規(guī)修訂。

另外,2017年不動產(chǎn)統(tǒng)一登記將實現(xiàn)登記機構(gòu)、登記簿證、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”，進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村房地一體的宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記，并適時啟動自然資源資產(chǎn)統(tǒng)一確權(quán)登記試點工作。按照《生態(tài)文明體制改革總體方案》關(guān)于“構(gòu)建系統(tǒng)完整的自然資源管理制度體系”的要求，進(jìn)一步推進(jìn)自然資源管理制度改革。加快推進(jìn)所有自然生態(tài)空間統(tǒng)一確權(quán)登記，制定自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法;建立權(quán)責(zé)明確的自然資源產(chǎn)權(quán)體系，制定全民所有自然資源資產(chǎn)有償出讓制度方案;構(gòu)建以空間規(guī)劃為基礎(chǔ)，以用途管制為主要手段的國土空間開發(fā)保護(hù)制度，制定自然生態(tài)空間用途管制辦法，將用途管制擴大到所有自然生態(tài)空間。

第五篇：土地政策

淺析土地新政策對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

2008-04-25 來源：資源網(wǎng) 作者：岳喜濤 祖益康

—落實科學(xué)發(fā)展觀要加強房地產(chǎn)理論的研究與探討

隨著我國經(jīng)濟社會快速發(fā)展，不斷推進(jìn)城市化、工業(yè)化、現(xiàn)代化建設(shè)，土地供需矛盾十分突出。國家采取宏觀調(diào)控手段，土地政策參與宏觀調(diào)控，保障經(jīng)濟建設(shè)快速健康發(fā)展。2004年，國務(wù)院把土地政策作為國家最重要的宏觀經(jīng)濟管理手段之一，對國民經(jīng)濟特別是房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。2006年以來，國家先后出臺多項宏觀調(diào)控新政策，特別是落實土地調(diào)控政策，進(jìn)一步推進(jìn)經(jīng)濟社會科學(xué)持續(xù)發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會。我國實行土地公有制，土地是國家可調(diào)控的資源，這在客觀上使國家具備了調(diào)節(jié)的能力。政府可以通過不供地、從嚴(yán)供地、優(yōu)惠供地等土地政策，來調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，最終調(diào)控宏觀經(jīng)濟。土地從無償使用到有償使用，是經(jīng)濟體制改革推動的；經(jīng)營性土地實行招標(biāo)、拍賣和掛牌，是由國有土地收益流失以及圈地運動推動的；土地供給從總量控制到結(jié)構(gòu)控制，是閑置土地、求大于供及城市建設(shè)漫延擴張推動的，因此，有必要加快土地使用制度改革。

一、國家出臺有關(guān)土地調(diào)控新政策

無論是經(jīng)營性用地全部實行招拍掛方式出讓，還是加強土地市場的整頓，都是通過一系列的政策逐步深入、規(guī)范、細(xì)化來對土地市場進(jìn)行調(diào)控的。土地新政策參與宏觀調(diào)控主要表現(xiàn)在以下方面：

1、嚴(yán)格土地管理，加強監(jiān)督檢查，落實調(diào)控政策。

2004年10月21日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》國發(fā)〔2004〕28號文件，作出五項規(guī)定：一是嚴(yán)格執(zhí)行土地管理法律法規(guī)；二是加強土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃實施管理；三是完善征地補償和安置制度；四是健全土地節(jié)約利用和收益分配機制；五是建立完善耕地保護(hù)和土地管理的責(zé)任制度。黨中央、國務(wù)院高度重視土地管理和調(diào)控，2006年8月31日印發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》（國發(fā) [2006] 31 號），通知作出八項規(guī)定：一

是進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)的責(zé)任；二是切實保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計；三是規(guī)范土地出讓收支管理；四是調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策；五是建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度；六是禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地；七是強化對土地管理行為的監(jiān)督檢查；八是嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為等方面。

2、建立和完善土地儲備制度。

2002年，全國各地先后設(shè)立了土地收購儲備中心機構(gòu)，建立了土地收購儲備制度。通過土地收購儲備，政府掌握了轄區(qū)內(nèi)存量土地的面積、位置及供應(yīng)權(quán)等，調(diào)控能力明顯增強，可為各業(yè)的健康發(fā)展開拓巨大的建設(shè)空間。2007年11月19日，國土部、財政部和中國人民銀行聯(lián)合出臺了新《土地儲備管理辦法》。辦法明確，土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進(jìn)土地資源合理利用目標(biāo)，依法取得土地，進(jìn)行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。并明確5類土地可以納入土地儲備范圍：一是依法收回的國有土地；二是收購的土地；三是行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地；四是已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地；五是其他依法取得的土地。同時明確土地儲備機構(gòu)職責(zé)和權(quán)限范圍，其有權(quán)對儲備土地進(jìn)行前期開發(fā)、保護(hù)、管理、臨時利用及為儲備土地實施前期開發(fā)進(jìn)行融資等活動。

3、進(jìn)一步完善招拍掛制度，規(guī)范土地市場。

2007年9月28日，國土資源部出臺《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》（國土資源部39號令），土地市場制度建設(shè)再次邁出重要步伐，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓將隨之發(fā)生重大變化。主要從五個方面作了修訂：一是將工業(yè)用地納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓的范圍；二是明確建設(shè)用地使用權(quán)可以分層出讓；三是將土地使用權(quán)修改為建設(shè)用地使用權(quán)；四是進(jìn)一步明確掛牌出讓截止問題；五是進(jìn)一步規(guī)范出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放。

4、嚴(yán)格依法查處各類違法違規(guī)用地。

2003年，開展以開發(fā)區(qū)建設(shè)項目用地進(jìn)行清理整頓活動，重點是對土地市場治理整頓，清理未批先用、亂批亂用、征而未用、亂占濫用和隨意改變土地用途等問題，查處了一批較大的土地違法案件。2004年10月，為認(rèn)真貫徹落實國發(fā)［2006］31號和蘇監(jiān)發(fā)［2006］8號的文件精神，市、縣政府認(rèn)真部署專項行動工作，扎實開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動工作，取得了較大的成果。2007年9月，省國土廳《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國土資源部〈關(guān)于印發(fā)<全國土地執(zhí)法百日行動方案>的通知〉的通知》（蘇國土資發(fā)[2007]311號）文件，結(jié)合繼續(xù)開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動在全國范圍內(nèi)開展土地執(zhí)法百日行動工作，對2005年1月1日至2007年6月30日期間土地違法違規(guī)用地再一次進(jìn)行全面清理排查。重點清理“以租代征”、違反土地利用總體規(guī)劃擴大工業(yè)用地規(guī)模、未批先用等違法用地行為。

5、建立廉租住房制度，解決城鎮(zhèn)困難家庭住房問題。

2007年11月8日，建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部等九部委聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》規(guī)定，明確了廉租住房的對象為“城市低收入住房困難家庭”，廉租住房保障方式實行貨幣補貼和實物配租等相結(jié)合。廉租住房保障資金來源包括：

（一）財政預(yù)算安排的廉租住房保障資金；

（二）提取貸款風(fēng)險準(zhǔn)備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；

（三）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金 ；

（四）政府的廉租住房租金收入；

（五）社會捐贈及其他方式籌集的資金。該“辦法”對廉租住房建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)在土地供應(yīng)計劃中優(yōu)先安排，并在申報用地指標(biāo)時單獨列出，采取劃撥方式，保證供應(yīng)。以及廉租住房建設(shè)用地的規(guī)劃布局，應(yīng)當(dāng)考慮城市低收入住房困難家庭居住和就業(yè)的便利等作了具體規(guī)定。

6、明確產(chǎn)權(quán)，保障土地使用者合法權(quán)益。

2007年10月1日起，新頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》施行，對土地招標(biāo)拍賣掛牌范圍進(jìn)行了明確規(guī)定：“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓?！惫I(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓由國家政策上升到法律規(guī)定。同時，《物權(quán)法》明確建設(shè)用地使用權(quán)是物權(quán)的一種形式，可以分層分別在土地的地表、地上或者地下設(shè)立。土地使用權(quán)不再是一個平面概念，而是一個空間概念，并明確了建設(shè)用地使用權(quán)可以分層設(shè)立等。規(guī)范了政府行為和土地的供給制度，使土地的出讓更加透明化、規(guī)范化、市場化。

二、土地新政策對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

近幾年來，國家連續(xù)出臺土地新政策必將影響到土地的交易價格、房地產(chǎn)開發(fā)投資及其增長速度、土地開發(fā)面積等方面。保障土地供應(yīng)的總量基本滿足了房地產(chǎn)市場的需求，房地產(chǎn)開發(fā)利用存量建設(shè)用地數(shù)量增加明顯，土地供應(yīng)向中低價位商品住宅傾斜明顯，供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。保障廉租住房建設(shè)用地，解決城鎮(zhèn)困難家庭住房問題，經(jīng)營性用地和工業(yè)用地招拍掛出讓的制度得到全面推行并不斷完善。城市地價總體水平呈現(xiàn)平穩(wěn)的態(tài)勢，但增幅趨緩。這表明國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策已經(jīng)取得比較明顯的效果，從整體上保證了房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定地發(fā)展，使房地產(chǎn)投資過快增長的勢頭得到了一定的遏制。國家出臺土地新政策對未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響主要有六個方面：

影響之一：科學(xué)合理編制房地產(chǎn)開發(fā)用地計劃，控制供地總量和房價?！秶鴦?wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》兩個規(guī)范性文件，首先，進(jìn)一步明確了我國實行最嚴(yán)格的土地管理和土地調(diào)控政策。規(guī)范土地出讓收支管理、調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策、建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，有利于進(jìn)一步規(guī)范土地市場，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展產(chǎn)生積極作用。其次，嚴(yán)把土地“閘門”，土地供應(yīng)量是影響地價的因素之一，也是一個重要性因素；而房價雖然從理論上會受到地價變化的影響，但在實際操作中，房地產(chǎn)商往往根據(jù)某個城市某個地段的房價，來決定出多高的價錢收購?fù)恋夭艅澦?。要科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供應(yīng)，才能有效地調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格。以泗洪縣為例：

1、2003年以來房地產(chǎn)開發(fā)供地情況，2003年供地587.645畝，2005年供地914畝，2005年供地比2003年供地增加55.5%； 2006年供地1799畝，2006年供地比2005年供地增加96.82%；2007年供地674.7畝，2007年供地比2006年供地減少62.49%。

2、2002年房價增長情況：2002年房價最低價為每平方米728元，最高價為每平方米998元，平均房價為每平方米863元；2004年房價最低價為每平方米968元，最高價為每平方米1588元，平均房價為每平方米1278元；2006年房價最低價為每平方米1260元，最高價為每平方米1980元，平均房價為每平方米1620元；2004年平均房價比2002年增加48.08%，2006年平均房價比2004年增加26.76%，2007年房價與2006年相比保持平穩(wěn)狀態(tài)。

影響之二：對房地產(chǎn)商實行“凈地” 供應(yīng)，打擊“囤地”行為近幾年，國家越來越強有力的宏觀調(diào)控之手，把土地儲備推到了土地市場的風(fēng)口浪尖上，不斷完善土地儲備政策，新《土地儲備管理辦法》的出臺，規(guī)范了土地儲備制度運行涉及拆遷、土地征收、城市規(guī)劃、資金管理、銀行貸款、投資立項等多方面工作，對我國今后土地市場發(fā)展將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。土地儲備制度是調(diào)控土地市場的重要抓手。土地儲備制度的建立，市、縣人民政府供地和管地方式發(fā)生了重大變革，從多個部門供應(yīng)“生地”和協(xié)議出讓為主，轉(zhuǎn)變?yōu)榧薪y(tǒng)一供應(yīng)“凈地”和招標(biāo)拍賣掛牌出讓為主，進(jìn)一步增強政府調(diào)控土地市場的能力。各地政府根據(jù)城市發(fā)展和市場需求，有計劃地適時適量供應(yīng)土地，有效調(diào)控土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和時序，同時促進(jìn)了土地節(jié)約集約用地，增加了政府土地收益。土地儲備的一個重要環(huán)節(jié)就是理清土地產(chǎn)權(quán)。土地儲備制度建立后，先行依法收回土地使用權(quán)，并給予被拆遷人合理補償，然后對土地進(jìn)行再配置。這是對土地權(quán)利人權(quán)益的尊重和保護(hù)，真正建立了正常的土地財產(chǎn)關(guān)系。通過開展一系列土地儲備工作，增加“凈地”供應(yīng)，打擊“囤地”行為。

影響之三：規(guī)范出讓金繳納，使房地產(chǎn)商不能將未繳土地出讓金投入開發(fā)建設(shè)。

最新《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，自2007年11月1日起施行。影響最大的是“規(guī)范出讓金繳納和建設(shè)用地使用權(quán)證書發(fā)放”。即：受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證書；未繳清全部出讓金的，不得發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書，也不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。同時規(guī)定已經(jīng)發(fā)放的建設(shè)用地必須三年內(nèi)建設(shè)完畢。土地新政對房地產(chǎn)商的影響很大，因為原來房地產(chǎn)商可以一次性拿地，分批交納土地出讓金，分批獲得建設(shè)用地使用權(quán)，分批開發(fā)，分批銷售，分批回籠資金。如果得到政府支持和銀行支持，可以玩出不少空手套白狼的游戲．現(xiàn)在這個政策將大大提高開發(fā)商拿地的資金門檻，又要求付清全部出讓金才能拿土地證，使開發(fā)商沒有打政策擦邊球的機會。這樣一來，除了實力雄厚的大房地產(chǎn)商，大部分房地產(chǎn)商都不會歡迎這個政策，如果政府不保持出讓土地的熱情，從長遠(yuǎn)看講造成未來房地產(chǎn)供應(yīng)看空，住房供應(yīng)量減少，那么短期內(nèi)所有愿意做房地產(chǎn)的，不愿意做房地產(chǎn)的商人，必然要考慮未來的轉(zhuǎn)型，在轉(zhuǎn)型前拼命把手上的房子以最快速度漲上去，回籠資金或利潤最重要，不準(zhǔn)備繼續(xù)做的小房地產(chǎn)商好拿回報，準(zhǔn)備繼續(xù)做的也要快速回籠資金才能在將來競爭中拿到最大的地，謀劃未來的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃。

影響之四：加強批后監(jiān)管，使房地產(chǎn)商建設(shè)項目無違規(guī)操作可乘之機。通過開展土地違法違規(guī)案件專項行動和土地執(zhí)法百日行動以及土地市場治理整頓，依法查處各類土地違法案件，有效地遏制了各類違法用地行為，特別是對房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行逐宗清理，對發(fā)現(xiàn)的不按規(guī)劃和出讓合同約定條件開發(fā)建設(shè)及拖欠土地出讓金行為得到了糾正。以泗洪縣為例：2006年開展查處土地違法違規(guī)案件專項行動，共查處違法用地142宗，涉案面積3182.48畝；207年開展土地執(zhí)法百日行動，共查處“以租代征”等違法用地２４宗，涉案面積320.25畝；2005年以來，進(jìn)一步開展土地市場整頓，追繳土地出讓金2.0329億元。

影響之五：以劃撥方式保障廉租住房用地，進(jìn)一步調(diào)節(jié)房產(chǎn)價格市場。九部委聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》規(guī)定，廉租房保障有兩種形式，一種是現(xiàn)金補貼，即給予達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的困難家庭拿了政府補貼到市場上去租房。通過租金，補貼由廉租家庭傳遞到房東，對房價會產(chǎn)生一定影響，此種政府要慎重規(guī)范操作。二種是實物補貼，即由政府出資興建、購買廉租房。根據(jù)新政策，廉租房建設(shè)用地繼續(xù)實行行政劃撥，在土地供應(yīng)計劃中優(yōu)先安排，單列用地指標(biāo)。在總量控制下，受到廉租房和經(jīng)濟適用房用地擠壓的只能是商品房用地。在廉租房政策執(zhí)行中因地制宜、因時調(diào)整、尺度把握十分重要，稍有不慎，其對有效供應(yīng)的影響反而會形成對房價高漲的支持因素。

影響之六：征地拆遷提高標(biāo)準(zhǔn)影響地價，間接的增加房地產(chǎn)商開發(fā)成本。

《物權(quán)法》對國家、集體和私人財產(chǎn)平等保護(hù)的原則將有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)λ接胸敭a(chǎn)的保護(hù)。房地產(chǎn)領(lǐng)域是涉及到物權(quán)的重要的領(lǐng)域，在現(xiàn)實中征地、拆遷補償不到位等問題突出，侵害了私有財產(chǎn)的利益。由于各地廣泛開展法律法規(guī)宣傳活動，增強了群眾的法制觀念，在城鎮(zhèn)拆遷過程中，他們要求依法拆遷，賠償標(biāo)準(zhǔn)要求高，拆遷搞房產(chǎn)開發(fā)難度較大。征地拆遷投入資金較大，可能會影響土地供應(yīng)價格，間接的增加房地產(chǎn)商開發(fā)成本。

從總體上看，筆者認(rèn)為以上幾方面是影響房地產(chǎn)市場的主要因素，對全國各地而言也具有普遍共同性。國家通過出臺新的土地政策，科學(xué)合理的配置土地資源，增強宏觀調(diào)控能力，保障房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，著力構(gòu)建和諧社會，穩(wěn)步推動小康社會建設(shè)進(jìn)程，促進(jìn)經(jīng)濟社會又好又快發(fā)展。