第一篇：中國工業(yè)地產(chǎn)投資藍皮書

? 中國工業(yè)地產(chǎn)投資藍皮書——招商引資篇

招 商 戰(zhàn)——工業(yè)地產(chǎn)

招商引資戰(zhàn)略戰(zhàn)術

招商工作是各地開發(fā)區(qū)工作的重點，招商引資是利用外來資金、技術，推進本地經(jīng)濟跨越發(fā)展的重要手段，其多方面的積極作用已成為共識。然而，當前招商引資熱潮中也存在一些不容忽視的問題。

依據(jù)投資者的選址標準的變化，中國開發(fā)區(qū)的招商引資可以分為三個階段：

1、改革開放初期的“優(yōu)惠政策主導”階段，外來資金主要向享受特殊政策優(yōu)惠的地區(qū)集中；

2、20世紀90年代中后期以來的“基礎環(huán)境主導”階段，面臨開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策趨同，投資環(huán)境(尤其是基礎環(huán)境)成為吸引投資的關鍵；

3、方興未艾的“產(chǎn)業(yè)環(huán)境主導”階段，良好的產(chǎn)業(yè)基礎、完善的產(chǎn)業(yè)鏈條、完備的產(chǎn)業(yè)配套成為投資者首先關心的因素。

《中國工業(yè)地產(chǎn)》研究顯示，在招商引資發(fā)展的新階段，傳統(tǒng)的招商模式已經(jīng)不能滿足新形勢的競爭要求，暴露出諸多的問題。

首先，開發(fā)區(qū)政策的趨同引致了低層次的競爭，造成開發(fā)成本過高。在國家有關政策的鼓勵下，開發(fā)區(qū)在地價、稅收等方面推出了一系列地方性優(yōu)惠政策，使開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠逐步趨同。為了在招商競爭中獲取優(yōu)勢，各地開發(fā)區(qū)就突破國家土地、稅收法規(guī)及相關政策，競相壓價，惡性競爭愈演愈烈，企業(yè)所得稅“兩免六減半”、“五免五減半”、“七免七減半”，甚至還減免增值稅地方留成部分；規(guī)費“零收費”，免收各項基本建設配套費，免收各項基金；免收水電增容費，全部由地方政府財政補貼。這種單純依靠政策優(yōu)惠的低層次的招商最終損害的是國家的利益和國民的福祉，而且造成土地開發(fā)的成本過高，也不利于開發(fā)區(qū)的長遠發(fā)展。

其次，優(yōu)惠政策的作用弱化也使開發(fā)區(qū)的競爭力下降。20世紀90年代，開發(fā)區(qū)在外貿(mào)方面享有的各種優(yōu)惠政策開始逐步取消，從未來發(fā)展趨勢看，開發(fā)區(qū)所享受的的優(yōu)惠政策將會逐步取消，使區(qū)內(nèi)企業(yè)與區(qū)外企業(yè)的政策待遇趨同。在我國加入WTO以后，營造公平的競爭環(huán)境成為必然要求，這必將使得開發(fā)區(qū)的政策優(yōu)惠的吸引力逐漸弱化，招商引資必須要有新的思路。

第三，國際產(chǎn)業(yè)轉移也為開發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來了新的挑戰(zhàn)。從國際產(chǎn)業(yè)轉移的新特點來看，傳統(tǒng)的招商模式已不能適應組團式產(chǎn)業(yè)轉移的要求。當前，國際產(chǎn)業(yè)轉移正呈產(chǎn)業(yè)鏈整體和制造、研發(fā)、服務一體化的組團式轉移態(tài)勢，因而開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎和產(chǎn)業(yè)配套成為承接國際產(chǎn)業(yè)轉移的主要因素，這對開發(fā)區(qū)的招商提出了更高的要求。

第四，重復建設，產(chǎn)業(yè)雷同，到處圈地，集約化不高。我國開發(fā)區(qū)、工業(yè)園遍地開花，過多過濫。據(jù)統(tǒng)計，全國現(xiàn)有各類開發(fā)區(qū)4200余個，至于區(qū)內(nèi)區(qū)、園中園更是屢見不鮮。目前東部地區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)93%雷同，中部地區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)97%雷同。規(guī)劃以IT為主導產(chǎn)業(yè)的開發(fā)區(qū)，僅沿江地帶就有20多家，從東部上海的張江高新區(qū)，一直密布到西部的重慶、成都、綿陽等地開發(fā)區(qū)。我國開發(fā)區(qū)普遍存在圈地現(xiàn)象，造成土地閑置、耕地銳減，土地結構不合理等問題，這些問題導致了日益嚴重的后果：土地資源和投資的浪費；耕地占用過多，威脅農(nóng)業(yè)發(fā)展；土地收益外流，損害國家利益；目前我國發(fā)達地區(qū)開發(fā)區(qū)投入產(chǎn)出率不及西方發(fā)達國家開發(fā)區(qū)的一半；我國欠發(fā)達地區(qū)及中西部地區(qū)每平方米的投入數(shù)不及我國發(fā)達地區(qū)的1/10，產(chǎn)出數(shù)不及1/20，而占地數(shù)卻與發(fā)達地區(qū)開發(fā)區(qū)不相上下。

軟硬兼施 打造良好的招商環(huán)境

“開發(fā)區(qū)如何開發(fā)下去？”成為招商引資工作面臨的一個問題。開發(fā)區(qū)的招商引資必須再造新優(yōu)勢、重塑新功能、實現(xiàn)新突破

開發(fā)區(qū)建設的目的是招商引資，即利用土地資源來換取外資的特殊營銷。既然招商引資是一種營銷活動，那么就要進行營銷環(huán)境的分析，即開發(fā)區(qū)的引資環(huán)境。國際投資市場的競爭，不僅是投資者之間的競爭，也是引資者之間的競爭，引資者的競爭實際上就是引資環(huán)境的競爭，誰的引資環(huán)境好，誰就能更好地吸引外資，開發(fā)區(qū)的招商引資首先應對本身的引資環(huán)境進行分析，積極創(chuàng)造好的引資環(huán)境，才能增強自己的引資營銷實力。開發(fā)區(qū)的營銷環(huán)境可分為硬環(huán)境和軟環(huán)境。

招商引資的硬環(huán)境。開發(fā)區(qū)招商引資的硬環(huán)境是指影響引資的物質(zhì)條件，包括自然資源、基礎設施、環(huán)境保護等。

自然資源是指與地理、氣候、資源有關的自然物質(zhì)條件。沿海開發(fā)區(qū)的地理優(yōu)勢明顯，而內(nèi)陸開發(fā)區(qū)資源豐富，同樣可以吸引外商，只要能依據(jù)本身優(yōu)勢進行宣傳，同樣可以增加對外資的吸引力。

? 基礎設施是指交通、通訊、能源供應等條件?；A設施的落后是制約許多開發(fā)區(qū)引進外資的“瓶頸”因素。另外，基礎設施還應包括為區(qū)內(nèi)投資者提供的各類生活服務設施和條件，以及文化娛樂設施。

環(huán)境保護也是外商選擇開發(fā)區(qū)進行投資的一個重要考慮因素，惡劣的環(huán)境質(zhì)量是無法保證工作質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)量的，而好的環(huán)境質(zhì)量能體現(xiàn)出好的管理水平，也容易吸引外資。

招商引資的軟環(huán)境。開發(fā)區(qū)引資的軟環(huán)境是指經(jīng)濟和社會條件，包括市場潛力、勞動力資源、政策法規(guī)、金融中介服務以及社會治安等。

市場潛力是指開發(fā)區(qū)周邊市場的容量和潛力。市場是吸引外資的關鍵，讓出一部分市場是吸引外資的一個很好的策略。

勞動力資源包括勞動力的質(zhì)量和數(shù)量。開發(fā)區(qū)內(nèi)勞動力數(shù)量充足，勞動力質(zhì)量高，便能更好地吸引外資企業(yè)進駐。因此，開發(fā)區(qū)應有很好的人力資源措施，吸引各種人才。

政策法規(guī)是招商引資環(huán)境中的一個核心因素。除了國家制定的一些法律法規(guī)外，開發(fā)區(qū)應有自己特殊的政策。在國家法律允許的范圍內(nèi)給投資者最大的優(yōu)惠，從而吸引更多的投資者。

金融中介服務包括銀行信貸、會計事務、律師事務、信息咨詢、管理咨詢等。這些服務對外商投資者來說，都是很重要的。金融中介服務越完備，吸引外資的能力就越強。

社會治安也是軟環(huán)境的重要組成部分。良好的社會治安使外商有一個良好的社會環(huán)境，這同樣能夠吸引投資者。

招商定位 知彼更要知己

通過功能優(yōu)勢集聚的產(chǎn)業(yè)效應樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象，以完整的產(chǎn)業(yè)群樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象

開發(fā)區(qū)的招商引資不僅要與國外的開發(fā)區(qū)競爭，國內(nèi)區(qū)域內(nèi)的開發(fā)區(qū)同樣存在著激烈的競爭。如何發(fā)揮自身的特長，吸引更多的外資進入呢？開發(fā)區(qū)的市場定位尤為重要。

市場定位就是根據(jù)競爭者現(xiàn)有產(chǎn)品（開發(fā)區(qū)）在市場上所處的位置，針對用戶（投資者）對該產(chǎn)品（開發(fā)區(qū)）某種特征或屬性的重視程度，強有力地塑造出本企業(yè)產(chǎn)品（開發(fā)區(qū)）與眾不同，給人印象鮮明的個性或形象，并把這種形象生動地傳遞給顧客（投資者），從而使該產(chǎn)品（開發(fā)區(qū)）在市場上確定適當?shù)奈恢?。要樹立開發(fā)區(qū)的形象，關鍵在于開發(fā)區(qū)的功能開發(fā)，內(nèi)涵的發(fā)掘。

1、通過功能優(yōu)勢集聚的產(chǎn)業(yè)效應樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象。以上海浦東為例，各開發(fā)區(qū)都形成了自己獨特的產(chǎn)業(yè)效應，吸引了相關產(chǎn)業(yè)的外資企業(yè)進入。

2、以完整的產(chǎn)業(yè)群樹立開發(fā)區(qū)的市場定位形象。產(chǎn)業(yè)群是指相互間具有密切的經(jīng)濟技術聯(lián)系的同一產(chǎn)業(yè)或行業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)或行業(yè)在空間的集聚。在宏觀上表現(xiàn)為由主導產(chǎn)業(yè)、支持產(chǎn)業(yè)以及經(jīng)濟基礎設施三要素構成的區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構；在微觀上則表現(xiàn)為行業(yè)或部門間的生產(chǎn)關聯(lián)與協(xié)作，即將一個部門或行業(yè)的產(chǎn)品作為另一行業(yè)或部門的原料、半成品或輔助性材料。開發(fā)區(qū)如果以完整的產(chǎn)業(yè)群的特征進行招商引資，能給投資者獲得集聚經(jīng)濟效應，使投資者獲取更高的回報，從而吸引投資者，具體表現(xiàn)在：（1）最大程度地利用各種基礎設施，降低使用成本；（2）減少運輸和交易成本；（3）隨著“本地網(wǎng)絡”的形成，刺激創(chuàng)新效應；（4）溢出效應的存在促進企業(yè)間的模仿與學習，降低進入壁壘，吸引新企業(yè)進入；（5）學習曲線效應，降低學習成本。

天津經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)便是以完整的產(chǎn)業(yè)群來吸引外資的。經(jīng)過十多年的開發(fā)建設，已形成了以電子、食品、機械、生物制藥為主的產(chǎn)業(yè)結構，企業(yè)間的聯(lián)系開始形成，由于一個企業(yè)的入駐，連帶其他幾個企業(yè)入駐的現(xiàn)象很多。例如，可口可樂公司進駐開發(fā)區(qū)后，美特容器投資近一億美元與之配套；而摩托羅拉則吸引來了綠點公司、模范公司、英國的BOC集團、韓國富川公司、新加坡富裕公司、日本三井高科技公司等入?yún)^(qū)為之配套。產(chǎn)業(yè)群的連帶效應對開發(fā)區(qū)的招商引資也有重要影響。

? 選商 大獻殷勤不如細分項目

在實現(xiàn)從招商到選商的轉變后，把洽談項目的規(guī)模和質(zhì)量結合起來，從項目的行業(yè)性質(zhì)、投資強度、產(chǎn)值和稅收、環(huán)境影響、就業(yè)意義等八個質(zhì)量指標評估項目的質(zhì)量

廣州天圓咨詢及培訓機構高級咨詢顧問許學鋒博士認為，“商”的內(nèi)涵有三個意思：

1、商人；

2、商號（企業(yè)）；

3、商機（項目）。在招商實踐中，這三層往往混在一起，很多時候是某商人代表某企業(yè)來洽談某項目。如果把招商的著重點放在商人或商號（企業(yè)）上，對知名商人、知名企業(yè)的代表大獻殷勤，百般招待，往往沒有好效果。許學鋒把招商的著重點放在“商機”，并以南海國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)園為例，總結出一套根據(jù)項目分類、評估來洽談的有效招商的方法。即根據(jù)來談的企業(yè)過去是否已有相關項目（工廠）、現(xiàn)在是否有計劃要新開辦的具體項目、以及是否規(guī)劃將來要擴建項目，把“來商”分成五類（見下表）。表1：“商”的分類

過去

現(xiàn)在 將來 I類

有項目 有項目

有項目 II類

有項目 有項目 無項目 III類

有項目 無項目 有項目 IV類

無項目 有項目 有項目 V 類

無項目

無項目 有項目

第I類的案例：香港某橡膠集團，原來在香港、深圳、東莞、佛山已有8個項目（工廠），2005年（現(xiàn)在）計劃找新址建一間新廠，規(guī)劃將來擴建成一個橡膠科學城（生產(chǎn)和研發(fā)基地）。第II類的案例：佛山四方實業(yè)有限公司，原來在佛山已有2個項目（工廠），2004年（現(xiàn)在）計劃找新址搬遷，將來無擴建或再建計劃。第IV類的案例：廣州某光源貿(mào)易公司，原來無項目（工廠），2005年（現(xiàn)在）計劃在廣州或佛山建一間生產(chǎn)投影儀燈泡的工廠，并規(guī)劃將來建成一個各種光源生產(chǎn)和研發(fā)基地。

通過連續(xù)3年跟蹤近200個項目，我們得出以下結論： 第I和第II類“商”，招商成功率較高，約30%；第III類的成功率約為20%，但這類項目即使談成功、簽好合同并已付款購買工業(yè)用地，項目的建設久拖難落實；第IV和第V類成功率較低，一般不到5%。

另一方面，在實現(xiàn)從招商到選商的轉變后，把洽談項目的規(guī)模和質(zhì)量結合起來，從項目的行業(yè)性質(zhì)、投資強度、產(chǎn)值和稅收、環(huán)境影響、就業(yè)意義等八個質(zhì)量指標評估項目的質(zhì)量，定出一條項目選擇標尺（下圖紅色字體）：大型項目質(zhì)量必須在“中”以上；中型項目質(zhì)量必須在“良”以上；小型項目質(zhì)量必須在“優(yōu)”以上（見下表）。

表2：項目評估 項目規(guī)模

項目質(zhì)量

大型

優(yōu)、良、中、差 中型

優(yōu)、良、中、差 小型

優(yōu)、良、中、差

從2004～2005年，南海國家生態(tài)工業(yè)示范園區(qū)園區(qū)招商部門一共篩掉了不合入園要求條件的意向項目50多個，包括一些來自日本、北美和北歐的大型項目，確保了園區(qū)的品質(zhì)和檔次，因此順利通過了國家的審核，并從形成期過渡到發(fā)展期。

招商方式面面觀

4P組合營銷——從產(chǎn)品到促銷

從營銷角度講，工業(yè)園區(qū)招商引資同樣存在營銷組合的問題。如何利用營銷學的營銷組合理論幫助工業(yè)園區(qū)招商引資，對于現(xiàn)階段逐漸失去政策優(yōu)勢的工業(yè)園區(qū)來說尤為重要。工業(yè)園區(qū)通過各種營銷策略的組合，同樣可以吸引投資者進入。下面我們從營銷學的4P組合即產(chǎn)品、價格、渠道、促銷來分析工業(yè)園區(qū)招商引資的營銷組合策略。

1、產(chǎn)品策略

營銷學講的產(chǎn)品概念，實際分為核心產(chǎn)品、形式產(chǎn)品和附加產(chǎn)品三個層次。工業(yè)園區(qū)招商引資提供的產(chǎn)品同樣也可分為三個層次，其核心產(chǎn)品是提供給投資者獲取最大收益的機會。

每個投資者都是經(jīng)濟學的理性人，他們追求的都是投資收益的最大化。工業(yè)園區(qū)要吸引這些投資者進入，關鍵是要使投資者在工業(yè)園區(qū)投資能夠獲得所期望的利潤。

明確了這一點，工業(yè)園區(qū)在招商引資的過程中便要以此為核心，創(chuàng)造有利于投資者的投資環(huán)境，將利益最大程度地讓渡給投資者。工業(yè)園區(qū)招商引資提供的形式產(chǎn)品即工業(yè)園區(qū)提供的投資硬環(huán)境和投資軟環(huán)境。如前所述包括自然資源、基礎設施、環(huán)境保護、人力資源等。形式產(chǎn)品的好壞直接影響工業(yè)園區(qū)招商引資的成功與否，工業(yè)園區(qū)軟硬環(huán)境的建設具有重要意義。

最后，工業(yè)園區(qū)招商引資提供的附加產(chǎn)品即工業(yè)園區(qū)為投資者入駐后提供的各種服務，包括各種金融中介服務、生活娛樂服務，只有以優(yōu)質(zhì)的服務才能留住入?yún)^(qū)企業(yè)。如果這一環(huán)節(jié)沒做好，投資者即使進入了工業(yè)園區(qū)，將來也會搬走的。廈門經(jīng)濟特區(qū)在引進外資后，特別注重區(qū)內(nèi)服務設施建設，為外商投資者提供文明、優(yōu)美的居住環(huán)境，優(yōu)質(zhì)的服務和功能齊全的商場以及相應的娛樂設施，還有與國際教育接軌的國際學校和外國語學校，以及完備的醫(yī)療服務，讓國外在廈的投資者和工作者及其子女、家屬有舒適的生活環(huán)境和良好的學習環(huán)境，解除投資者及各類企業(yè)人才的后顧之憂，留人要留心，這是工業(yè)園區(qū)招商引資的一項重要工作。

第二篇：中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資規(guī)劃分析報告

【關 鍵 詞】工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)

【報告來源】前瞻網(wǎng)

【報告內(nèi)容】2013-2017年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告（百度報告名可查看最新資料及詳細內(nèi)容）

報告目錄請查看《2013-2017年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》

在一個供大于求的需求經(jīng)濟時代，企業(yè)成功的關鍵就在于，是否能夠在需求尚未形成之時就牢牢地鎖定并捕捉到它。那些成功的公司往往都會傾盡畢生的精力及資源搜尋產(chǎn)業(yè)的當前需求、潛在需求以及新的需求！

隨著工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)競爭的不斷加劇，大型工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)間并購整合與資本運作日趨頻繁，國內(nèi)優(yōu)秀的工業(yè)地產(chǎn)生產(chǎn)企業(yè)愈來愈重視對行業(yè)市場的研究，特別是對企業(yè)發(fā)展環(huán)境和客戶需求趨勢變化的深入研究。正因為如此，一大批國內(nèi)優(yōu)秀的工業(yè)地產(chǎn)品牌迅速崛起，逐漸成為工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中的翹楚！

本報告利用前瞻資訊長期對工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場跟蹤搜集的一手市場數(shù)據(jù)，采用與國際同步的科學分析模型，全面而準確地為您從行業(yè)的整體高度來架構分析體系。報告主要從中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、盈利模式、競爭格局、開發(fā)運營管理以及招商引資等進行深度剖析；在對整個行業(yè)把控的前提下，我們對各地區(qū)工業(yè)園的經(jīng)營情況、競爭力及領先開發(fā)運營企業(yè)進行重點研究；然后從園區(qū)投資、融資及并購進行全面的剖析；最后在此基礎上做出合理預測。

發(fā)展就意味著競爭，要想在未來競爭中爭得先機、立于不敗之地，首先必須深刻了解工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，之后才能結合自己公司優(yōu)勢，適時、精確出擊；同時，佐之以全行業(yè)近5年來全面詳實的一手連續(xù)性市場數(shù)據(jù)，讓您全面、準確地把握整個工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場走向和發(fā)展趨勢。

本報告最大的特點就是前瞻性和適時性。報告根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展軌跡及多年的實踐經(jīng)驗，對工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展趨勢做出審慎分析與預測。是工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)、投資企業(yè)準確了解工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)當前最新發(fā)展動態(tài)，把握市場機會，做出正確經(jīng)營決策和明確企業(yè)發(fā)展方向不可多得的精品。

本報告將幫助工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)、投資企業(yè)準確了解工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)當前最新發(fā)展動向，及早發(fā)現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場的空白點，機會點，增長點和盈利點……，前瞻性的把握工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未被滿足的市場需求和趨勢，形成企業(yè)良好的可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢，有效規(guī)避工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資風險，更有效率地鞏固或者拓展相應的戰(zhàn)略性目標市場，牢牢把握行業(yè)競爭的主動權。

報告目錄請查看《2013-2017年中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》

第三篇：中國工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主流模式

中國工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主流模式

1.園中園模式：每個開發(fā)區(qū)在規(guī)劃園區(qū)功能區(qū)域時，都會預留有一定比例工業(yè)用地，用于整個園區(qū)的商務商業(yè)配套設施建設，開發(fā)商抓住這個機遇通過與政府簽訂開發(fā)協(xié)議進行商業(yè)操作，一般都是建成企業(yè)總部基地形式，代表項目有上海運盛實業(yè)-----張江醫(yī)療器械園、聯(lián)東集團-----北京聯(lián)東U谷項目。

2.普洛斯模式：美國工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯在全球擁有數(shù)百萬平方米工業(yè)物業(yè)，主要是做物流園區(qū)開發(fā)，但自身并不經(jīng)營物流項目，而是通過長期持有來實現(xiàn)收益。

3.龍頭企業(yè)模式：以龍頭企業(yè)為核心，吸引其配套企業(yè)和上下游企業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)聚集，代表項目中國石化----上海金山石化工業(yè)園。

4.政府主導企業(yè)運作模式：政府與企業(yè)簽訂開發(fā)協(xié)議，企業(yè)負責園區(qū)基礎設施開發(fā)建設，替園區(qū)做招商工作，以平衡用地模式來經(jīng)營，五礦集團----營口產(chǎn)業(yè)園。

5.海爾工業(yè)地產(chǎn)模式：海爾早就有工業(yè)，以前只是自己生產(chǎn)線的載體，在最主要是為了保障自己的生產(chǎn)線前提下，現(xiàn)在富余的廠區(qū)都要對外出租，通過給當?shù)貛泶罅康木蜆I(yè)和GDP，來取得價格低廉的土地。

6.萬通聯(lián)姻TCL新模式：萬通與TCL的合作被看做是“售后回租”的概念。相當于TCL把資產(chǎn)賣給萬通，然后把資產(chǎn)回租回去。萬通做工業(yè)地產(chǎn)的主要思路。即萬通將土地買下后，還會出租給TCL以外的其他企業(yè)，引進其他企業(yè)的任務當然落在萬通身上?！笆紫任覀兪菍I(yè)房地產(chǎn)公司，可以控制成本，可以招租，負責園區(qū)運營管理；園區(qū)價值提升后，本身又可以做一個金融產(chǎn)品的基礎資產(chǎn)，最終實現(xiàn)資產(chǎn)證券化。（這一模式在美國工業(yè)地產(chǎn)被廣泛采用）

第四篇：中國工業(yè)地產(chǎn)服務聯(lián)盟第一屆會員大會

中國工業(yè)地產(chǎn)服務聯(lián)盟第一屆會員大會成功舉行

來源：招商通網(wǎng)

2011年3月25日，中國工業(yè)地產(chǎn)服務聯(lián)盟第一屆會員大會在廣州科爾海悅酒店隆重舉行。出席大會的領導有中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中

一、江西省工業(yè)和信息化委員會副巡視員朱肖里、中國房地產(chǎn)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專委會秘書長蔡云。

出席大會的領導和嘉賓還有江西省工業(yè)和信息化研究中心及江西省龔杏投資有限公司副主任董事長兼總經(jīng)理何新躍、五礦營口產(chǎn)業(yè)園副總經(jīng)理趙錦明、中國航空工業(yè)集團北京中航瑞信投資管理有限公司總經(jīng)理黃小文、三峽服裝藝術學院校長廖友義、北京黃村標準廠房投資管理有司總經(jīng)理傅京梅、安徽新天柱投資集團總裁余同森、東莞伙伴商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理李曉東、湖南中球投資有限公司執(zhí)行董事鄭旭亮、香港恒兆建業(yè)董事陳燕禮、招商通資訊總經(jīng)理商國臣、左右機構總裁周帆、遠洋創(chuàng)智高地總經(jīng)理楊志偉、聯(lián)東集團地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理梁環(huán)宇、株洲新蘆淞服裝都市工業(yè)園總經(jīng)理趙武波、深圳伙伴工業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理余冰、石獅信德隆工業(yè)園總經(jīng)理肖惠楊、武漢商控華頂孵化器有限公司執(zhí)行總經(jīng)理左鋼、三峽戶外都市產(chǎn)業(yè)工業(yè)園總經(jīng)理鐘后生、動力聯(lián)行副總經(jīng)理黃炬等眾多工業(yè)園區(qū)高層、工業(yè)地產(chǎn)投資運營專家、代理招商機構負責人及工業(yè)制造企業(yè)家。

會上，中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一為大會致辭，充分肯定中國工業(yè)地產(chǎn)服務聯(lián)盟的重要性。他強調(diào)，不管是工業(yè)地產(chǎn)還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，都要適應區(qū)域規(guī)劃調(diào)整，結合“十二五”規(guī)劃，積極推進舊城改造，聯(lián)盟通過資源的整合，把聯(lián)盟有關的上下游的產(chǎn)業(yè)資源整合起來，形成強強聯(lián)合，減少中間環(huán)節(jié)和中間成本的支出，通過項目的示范來把工業(yè)地產(chǎn)搞好，真正把我們國家的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展起來。

大會上，中國工業(yè)地產(chǎn)服務聯(lián)盟理事長何新躍作了重要發(fā)言并宣布中國工業(yè)地產(chǎn)服務聯(lián)盟的職務任命。理事長：

江西省工業(yè)和信息化研究中心、江西省龔杏投資有限公司副主任董事長兼總經(jīng)理何新躍 副理事長：

左右機構總裁周帆

遠洋創(chuàng)智高地總經(jīng)理楊志偉

五礦營口產(chǎn)業(yè)園副總經(jīng)理趙錦明

三峽戶外都市產(chǎn)業(yè)工業(yè)園總經(jīng)理鐘后生

株洲新蘆淞服裝都市工業(yè)園總經(jīng)理趙武波

聯(lián)東集團地產(chǎn)事業(yè)部副總經(jīng)理梁環(huán)宇

伙伴工業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理余冰

石獅信德隆工業(yè)園總經(jīng)理肖惠楊

商控華頂孵化器有限公司執(zhí)行總經(jīng)理左鋼 顧問：

中國房地產(chǎn)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)委員會秘書長蔡云 執(zhí)行秘書長：

招商通資訊總經(jīng)理商國臣 副秘書長：

深泰工業(yè)地產(chǎn)運營機構總經(jīng)理曹文華

動力聯(lián)行副總經(jīng)理黃炬

中國工業(yè)地產(chǎn)服務聯(lián)盟第一屆會員大會聚集中部政府領導以及眾多工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)精英，在大家的共同努力下，中國工業(yè)地產(chǎn)將邁上新的臺階。中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一對中國工業(yè)地產(chǎn)服務聯(lián)盟給予充分肯定，并大力支持。

中國工業(yè)地產(chǎn)服務聯(lián)盟執(zhí)行秘書長商國臣先生宣讀聯(lián)盟的服務和宗旨：

中國工業(yè)地產(chǎn)服務聯(lián)盟成立于2010年3月27日，在2010中國工業(yè)地產(chǎn)高層峰會這歷史盛典上，來自全國200多位工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的高層人士見證了這一歷史時刻。并由十幾位工業(yè)園區(qū)、服務機構共同簽署了發(fā)展計劃。

中國工業(yè)地產(chǎn)服務聯(lián)盟定位于整合工業(yè)地產(chǎn)全價值鏈各種優(yōu)勢資源，服務共享，互補互惠。目標是讓聯(lián)盟成為中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)發(fā)展和信息交流的大平臺，共同為行業(yè)的各企業(yè)機構服務，推進中國工業(yè)地產(chǎn)健康、積極、穩(wěn)健的向前發(fā)展。

服務：整合工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)各種優(yōu)勢資源和服務，如投融資、工業(yè)選址、土地開發(fā)、策劃顧問、品牌營銷、代理招商、專業(yè)培訓、運營管理、配套設施及服務等，為中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)搭建一個強大的服務資源交互平臺。

宗旨：尊重、互信、公平、效率。享受其他聯(lián)盟會員提供的優(yōu)質(zhì)服務，也向其他聯(lián)盟會員提供優(yōu)質(zhì)服務，資源共享，商業(yè)協(xié)作，價值最大化。

會上，副理事代表梁環(huán)宇作了發(fā)言，他認為，工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)確實要走向規(guī)范化，發(fā)出行業(yè)的聲音，從社會和國家發(fā)展需要細分領域的專業(yè)化，工業(yè)地產(chǎn)的同行要把整個運營體系，產(chǎn)品體系，服務體系進行深耕細作。

最后，中國工業(yè)地產(chǎn)協(xié)會、商業(yè)專員會秘書長蔡云女士為常務副理事長單位授牌，鞏固本次會員大會的豐碩成果。對中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)而言，本次會員大會意義重大，在“產(chǎn)業(yè)整合運營”的先進理念指導下，工業(yè)地產(chǎn)的各界人士對行業(yè)的發(fā)展和規(guī)劃提出了自己的見解，分享了成功的經(jīng)驗，開拓了中國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)新的里程碑。

第五篇：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程

第一：房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立

房地產(chǎn)開發(fā)公司設立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設立

1、公司設立準備；

2、申請資質(zhì)等級審批；

3、申請辦理企業(yè)名稱預先核準；

4、辦理工商注冊登記；

5、辦理稅務登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設立

6、申請批準項目建議書；

7、辦理企業(yè)名稱登記；

8、送審合資或合作合同、章程；

9、申領外商投資企業(yè)批準證書；

10、辦理企業(yè)登記

「開發(fā)公司設立階段的相關稅費」

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費；

2、企業(yè)法人變更登記費；

3、企業(yè)法人檢驗費；

4、補、換、領證照費

第二：開發(fā)項目的立項和可行性研究：

房地產(chǎn)開發(fā)項目的立項和可行性研究階段的法律程序

1、選定項目，簽定合作意向書；

2、初步確定開發(fā)方案；

3、申報規(guī)劃要點；

4、申報、審批項目建議書；

5、編制項目可行性研究報告；

6、申報、審批項目可行性研究報告 「項目立項和可行性研究階段的相關稅費」

1、可行性研究費；

2、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費

第三：開發(fā)項目的規(guī)劃設計和市政配套

●開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃設計

1、申報選址定點；

2、申報規(guī)劃設計條件；

3、委托作出規(guī)劃設計方案；

4、辦理人防審核；

5、辦理消防審核；

6、審定規(guī)劃設計方案；

7、住宅設計方案的專家組審查；

8、落實環(huán)?！叭龔U”治理方案；

9、委托環(huán)境影響評價并報批；

10、建設工程勘察招、投標；

11、委托地質(zhì)勘探；

12、委托初步設計；

13、申報、審定初步設計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的市政配套

14、征求主管部門審查意見；

15、落實市政公用設施配套方案；

16、報審市政配套方案；

17、1

市政各管理部門提出市政配套意見；

18、市政管線綜合●開發(fā)項目規(guī)劃設計和市政配套階段的相關稅費：

1、工程勘察（測量）費；

2、工程設計費；

3、建設工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費；

4、竣工檔案保證金；

5、臨時用地費；

6、臨時建設工程費；

7、建設工程勘察招標管理費；

8、勘察設計監(jiān)督管理費；

9、古建園林工程設計費 第四：開發(fā)項目土地使用權的取得

●取得開發(fā)項目土地使用權的法律程序

一、國有土地使用權的出讓：

1、辦理建設用地規(guī)劃許可證；

2、辦理建設用地委托釘樁；

3、辦理國有土地使用權出讓申請；

4、主管部門實地勘察；

5、土地估價報告的預審；

6、委托地價評估；

7、辦理核定地價手續(xù)；

8、辦理土地出讓審批；

9、簽訂國有土地使用權出讓合同；

10、領取臨時國有土地使用證；

11、領取正式國有土地使用證；

12、國有土地使用權出讓金的返還

二、國有土地使用權的劃撥：

13、國有土地使用權劃撥用地申請、14、主管部門現(xiàn)場勘察、15、劃撥用地申請的審核、報批、16、取得劃撥用地批準

三、集體土地的征用：

17、征用集體土地用地申請、18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案、19、簽訂征地協(xié)議、20、簽訂補償安置協(xié)議、21、確定勞動力安置方案、22、區(qū)（縣）房地局審核各項協(xié)議、23、市政府下文征地、24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費、25、辦理批地文件、批地圖、26、辦理凍結戶口、27、調(diào)查戶口核實勞動力、28、辦理農(nóng)轉工工作、29、辦理農(nóng)轉居工作、30、辦理超轉人員安置工作、31、地上物作價補償工作、32、征地結案

●取得房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權的相關稅費：

1、地價款（土地出讓金）；

2、資金占用費；

3、滯納金；

4、土地使用費；

5、外商投資企業(yè)土地使用費；

6、防洪工程建設維護管理費；

7、土地閑置費；

8、土地權屬調(diào)查、地籍測繪費；

9、城市土地使用稅；

10、地價評估費；

11、出讓土地預訂金；

12、征地管理費；

13、土地補償費；

14、青苗及樹木補償費；

15、地上物補償費；

16、勞動力安置費；

17、超轉人員安置費；

18、新菜田開發(fā)建設基金；

19、耕地占用稅

第五：房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷安置

●開發(fā)項目拆遷安置階段的法律程序：

1、委托進行拆遷工作、2、辦理拆遷申請、3、審批、領取拆遷許可證、4、簽訂房屋拆遷責任書、5、辦理拆遷公告與通知、6、辦理戶口凍結、7、暫停辦理相關事項、8、確定拆遷安置方案、9、簽訂拆遷補償書面協(xié)議、10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置、11、發(fā)放運作拆遷補償款、12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理、13、移交

拆遷檔案資料、14、房屋拆遷糾紛的裁決、15、強制拆遷

●開發(fā)項目拆遷安置階段的相關稅費：

1、房屋拆遷補償費；

2、搬家補助費；

3、提前搬家獎勵費；

4、臨時安置補助費（周轉費）；

5、清理費；

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費；

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠郊區(qū)縣的居民的補助費；

8、一次性異地安置補助費；

9、房屋拆遷管理費；

10、房屋拆遷服務費

第六:項目的開工、建設、竣工階段

●項目開工、建設、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工前準備工作：

1、領取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊、2、項目轉入正式計劃、3、交納煤氣（天然氣）廠建設費、4、交納自來水廠建設費、5、交納污水處理廠建設費、6、交納供熱廠建設費、7、交納供電貼費及電源建設集資費、8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續(xù)、9、設計單位出報批圖、10、出施工圖、11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金、12、辦理消防審核意見表、13、審批人防工程、辦理人防許可證、14、核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證、15、領取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程建設招投標：

16、辦理招標登記、招標申請、17、招標準備、18、招標通告、19、編制招標文件并核準、20、編制招標工程標底、21、標底送審合同預算審查處確認、22、標底送市招標辦核準，正式申請招標、23、投標單位資格審批、24、編制投標書并送達、25、召開招標會，勘察現(xiàn)場、26、召開開標會議，進行開標、27、評標、決標、28、發(fā)中標通知書、29、簽訂工程承包合同、30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目開工手續(xù)的辦理：

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)、32、建設工程監(jiān)理、33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實心黏土磚限制使用費、35、辦理開工前審計、36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅、37、領取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報裝施工用水、電、路、39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門、40、協(xié)調(diào)交通管理部門、41、交納綠化建設費，簽訂綠化協(xié)、42、領取建設工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工：

43、施工場地的“三通一平”、44、施工單位進場和施工暫設、45、工程的基礎、結構施工與設備安裝、46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收：

47、辦理單項工程驗收手續(xù)、48、辦理開發(fā)項目的綜合驗收，領取《工程質(zhì)量竣工核驗證書》、49、商品住宅性能認定、50、竣工統(tǒng)計登記、51、辦理竣工房屋測繪、52、辦理產(chǎn)權登記

●項目開工、建設、竣工階段的相關稅費：

1、三通一平費、2、自來水廠建設費、3、污水處理廠建設費、4、供熱廠建設費、5、煤氣廠建設費、6、地下水資源養(yǎng)蓄基金、7、地下熱水資源費、8、市政、公用設施建設費（大市政費）、9、開發(fā)管理費、10、城建綜合開發(fā)項目管理費、11、建筑行業(yè)管理費、12、綠化建設費、13、公園建設費、14、綠化補償費、15、路燈維護費、16、環(huán)衛(wèi)設施費、17、生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）、18、電源建設集資費（用電權費）、19、外部供電工程貼費（電貼費）、20、建安工程費、21、建設工程招投標管理費、22、合同預算審查工本費、23、質(zhì)量管理監(jiān)督費、24、竣工圖費、25、建材發(fā)展補充基金、26、實心黏土磚限制使用費、27、工程監(jiān)理費

28、工程標底編制管理費、29、機電設備委托招標服務費、30、超計劃用水加價、31、夜間施工噪聲擾民補償費

32、占道費、33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅

第七：開發(fā)項目的經(jīng)營階段

●開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序

一、外銷商品房的銷售：

1、辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》；

2、選定中介代理機構和律師事務所；

3、與購房者簽訂認購書；

4、簽訂正式買賣契約；

5、辦理簽約公證；

6、辦理外銷商品房預售契約公證；

7、辦理外銷商品房的預售登記；

8、外銷商品房轉讓登記；

9、外銷商品房抵押登記；

10、樓宇交付入住手續(xù)；

11、辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)

二、內(nèi)銷商品房的銷售：

12、提交完成建設項目投資證明、13、簽署預售內(nèi)銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議、14、辦理《內(nèi)銷商品房預（銷）售許可證》、15、銷售項目備案、16、委托中介代理機構進行銷售、17、與購房者簽訂認購書、18、與購房者簽訂買賣契約、19、辦理預售登記、20、辦理轉讓登記、21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)、22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書、24、辦理產(chǎn)權立契過戶手續(xù)

三、房地產(chǎn)出租的綜合管理：

25、房屋出租權的確認、26、申請房屋租賃許可證、27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議、28、租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)、29、租賃房屋的轉租、30、房屋租賃關系的終止

四、房地產(chǎn)出租的專項管理：

31、房屋出租權的確認、32、出租人辦理房屋租賃許可證、33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》、34、簽訂書面租賃協(xié)議、35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、房地產(chǎn)的抵押：

36、抵押權的設定、37、簽訂抵押合同、38、辦理房地產(chǎn)抵押登記、39、抵押房地產(chǎn)的占管、40、抵押房地產(chǎn)的處分

●開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關稅費：

1、營業(yè)稅、2、城市維護建設稅、3、教育費附加、4、印花稅、5、契稅、6、土地增值稅、7、企業(yè)所得稅、8、個人所得稅、9、房產(chǎn)稅、10、城市房地產(chǎn)稅、11、房屋產(chǎn)權登記費、12、房屋所有權證工本費、13、房產(chǎn)共有權執(zhí)照費、14、房屋他項權利執(zhí)照費、15、房屋買賣登記費、16、房屋買賣手續(xù)費、17、房屋租賃審核備案手續(xù)費、18、租賃房屋審核備案手續(xù)費、19、租賃私房合同登記備案手續(xù)費、20、房屋租賃登記費、21、房屋估價手續(xù)費、22、房屋公證估價手續(xù)費、23、房地產(chǎn)價格評估費、24、房地產(chǎn)中介服務費

第八：開發(fā)項目的物業(yè)管理階段

●開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序：

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批；

2、簽署物業(yè)管理委托合同；

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收；

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準；

5、安排簽訂管理公約；

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書；

7、物業(yè)管理服務基本要求；

8、物業(yè)管理委員會的設立

●開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關稅費：

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費；

2、共用部位共用設施設備維修基金；

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費；

4、高檔住宅物業(yè)管理費；

5、經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費