第一篇：混亂政策是房價亂漲的無形推手

混亂政策是房價亂漲的無形推手

新的國五條，沒有改變過去限購的‘治標(biāo)不治本’政策導(dǎo)向，還是以限購為主，沒有任何新意?，F(xiàn)在提高二套房貸利息，征收20%的轉(zhuǎn)賣稅，依然是亂點鴛鴦譜，估計沒有任何實質(zhì)性的效果。

高房價造就中國500多位100億人民幣以上的富豪，使中國的富豪數(shù)量首次超過美國。然而，美國的房價比中國便宜，普通人家工作3到5年，可以買到高檔別墅，普通中國工薪族，需要工作20年才可以買一套破舊的二手房。如今加收20%的轉(zhuǎn)賣稅，表面看是打擊買房者的投機行為，實際傷到的將是那些將要買房的無辜者。

政府官員，政策的制定者，不搞明白現(xiàn)在房價為什么高，一見到房地產(chǎn)漲價，就不斷地出臺政策。要知道，好的政策，出臺后一定有用，不好的政策，尤其是亂點鴛鴦譜的政策，不僅對調(diào)節(jié)價格不利，還會適得其反。

例如限購，你只能限購那些有剛性需求的人。對那些投機，投資的人，根本沒有作用。房地產(chǎn)開發(fā)商，可以和房姐房叔串通，幫他們多搞幾個戶口本，或者通過其它門路，讓有錢人可以買20套，30套，192套，等等。請問，這樣的社會現(xiàn)實，限購管用嗎？

另外，限購，人為把房子當(dāng)成稀缺品，人們一定認(rèn)為買房子穩(wěn)賺，誰不削尖腦袋買房子？限購的目的是壓房價，結(jié)果完全相反，房價不跌反漲，真是豈有此理，不是政策錯了，是什么？

還有，限購，使可供出租的房子突然減少，這在北京尤其如此，有50%以上的人靠租房子生活和工作在北京，限購減少房源，推高房租，使買房子的人認(rèn)為投資回報率提高了，二手房的價格飛漲成為必然。最新的國5條，以及剛出臺的二套房子加息及20% 的轉(zhuǎn)讓稅收，看上去好像可以降價，其實不然。有錢的人買房子，跟本不是為了出租，更不是圖短期的轉(zhuǎn)賣賺錢，大多數(shù)有錢人都是為了囤積財富，沒有別的目的，是為了囤積而囤積。不懂得目前這種‘變態(tài)’行為，什么樣的政策，不是形同虛設(shè)，就是變成推波助瀾，倒逼房價和地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步升高。

要知道，有泡沫，一定要破。政府不要認(rèn)為自己是萬能的，政府必須尊重市場，了解市場，制定與市場長期走向一致的政策，才能舒緩泡沫的形成，避免由于市場的非理性泡沫，給國民帶來災(zāi)難。

然而，如果政府認(rèn)為比市場還聰明，可以想到哪，就做到哪，而且，根本不知道每項政策正反兩方面的作用，那么，政府的行為，反而會成為房地產(chǎn)泡沫的無形推手，本來想幫助百姓，卻反而把百姓給坑的更慘。

難道6年前的股市泡沫，政府的各種調(diào)控，不就是一個敗筆的好例子嗎？股民賺錢，政府說是好領(lǐng)導(dǎo)的結(jié)果，股民虧得血本無歸，政府沒有責(zé)任嗎？中國目前的房地產(chǎn)泡沫也會破的，只是遲早的事，希望政府不要再犯同樣的錯誤。

基于目前中國社會對房地產(chǎn)的‘變態(tài)’心理，包括空置，壟斷，腐敗，投資理念過于單調(diào)，等等，最有效的政策就是提高供應(yīng)，降低建設(shè)成本，控制壟斷，大面積大幅度征收第3套和3套以上的房地產(chǎn)空置稅和保有稅。嚴(yán)格提高90平米以下小戶型房子的建設(shè)比例，保證不少于所有新房子的70%以上。大幅度提高經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，政府和開發(fā)商合作，大面積的開發(fā)，并保證所有的人，包括農(nóng)民工都可以住這樣的房子。廉租房的租金必須不低于建設(shè)和管理費用，使廉租房建一批，上一批，再建一批，像滾雪球一樣，不斷開發(fā)。對房地產(chǎn)開發(fā)商征收暴利稅，對地方政府的賣地收入，拿出50%用于建設(shè)廉租房和低價房。

如果上面的政策同時實施，保證3年內(nèi)房價一定全面的，大幅度的下降。不到5年，老百姓就再也不會因為買不到房，買不起房了而糾結(jié)了。

可是，我的呼吁，真的有用嗎？我沒有抱太大的希望，當(dāng)然也希望新一屆政府能夠認(rèn)真的重新考慮各種不同的房地產(chǎn)政策?？偟膩碚f，數(shù)量杠桿只能適用于廉租房的數(shù)量，小戶型的數(shù)量，而不是限購。價格的杠桿，必須是多套房子的空置稅和保有稅，而不是差別利率，也不是豪無意義的交易稅。從供求理論上說，就是千方百計提高供應(yīng)，千方百計打擊囤積居奇，為需求提供無限量的，價格合理的房源。

第二篇：國家房價調(diào)控政策

可是，自2003年國家頒布房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來，房價不但沒有名校下降，反而“越調(diào)越漲”。

此前的幾輪調(diào)控也都出現(xiàn)過短期降價現(xiàn)象，但沒過多久又“舊態(tài)復(fù)萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲?

中國的房地產(chǎn)調(diào)控基本可以分為四個階段。

中國房地產(chǎn)的市場化運作最早始于1998年，當(dāng)時伴隨著亞洲金融危機和全流域性大洪水的巨大沖擊，直接經(jīng)濟(jì)損失超過2500億元；同時為了兌現(xiàn)中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現(xiàn)下滑。為了拉動經(jīng)濟(jì)，提高內(nèi)需。

1998年7月3日，國務(wù)院頒布了“關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知”，福利分房取消，中國房地產(chǎn)市場改革正式拉開帷幕。

即便如此，2002年下半年開始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭，央行也認(rèn)為房地產(chǎn)投資過熱，應(yīng)積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，意在抑制房地產(chǎn)市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達(dá)到對房地產(chǎn)市場降溫的目的。121號文件一出臺，房產(chǎn)商動作頻頻，各種研討會相繼召開。而最重要的動作則是在房產(chǎn)商的力推下，全國工商聯(lián)邀集眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫出一個報告上報國務(wù)院，上演了一出“地產(chǎn)大佬圍攻121號文件”的好戲。

2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個季度的經(jīng)濟(jì)增長下滑到

6.7%。于是，在121號文件頒布僅僅2個月后，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》出臺，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。18號文被視為房地產(chǎn)商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產(chǎn)界已經(jīng)崛起，并第一次公開了與政府進(jìn)行政策博弈的能量。2003年中國的GDP增速依然達(dá)到9.1%，成為1997年以來增長最快的年份。這個奇跡的背后是房地產(chǎn)推動的強勁內(nèi)需。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個中國經(jīng)濟(jì)》文章中提出警告：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個中國大陸經(jīng)濟(jì)?！?/p>

根據(jù)中國社科院藍(lán)皮書報告，從1998年到2003年，全國商品住房每平方米的價格僅增加343元，比較符合家庭承受能力。

政策失靈 房價兇猛

從2003年開始，房地產(chǎn)調(diào)控從擴(kuò)張型轉(zhuǎn)為緊縮型政策。但中國房價卻不斷飛漲，政策成了“空調(diào)”，這一局面持續(xù)到2008年下半年全球金融危機爆發(fā)——不是房價不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實”了，之前的調(diào)控則以進(jìn)一步漲價而告終。

在緊縮型調(diào)控政策實行一年后，2004年中國商品房平均銷售價格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個百分點，其中商品住宅價格上漲15.2%，顯然政府最初通過宏觀調(diào)控的方式來抑制房地產(chǎn)增長速度和幅度太快的目的沒有實現(xiàn)。在抑制房地產(chǎn)市場快速增長中，出現(xiàn)了“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓對房價暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對樓市的調(diào)控“努力”，聶日明稱2004年為房地產(chǎn)的政策年。中央在土地轉(zhuǎn)讓的方式、開發(fā)商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面出臺了多個政策，以規(guī)范市場、控制房價。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，在一定程度上梳理了房地產(chǎn)行業(yè)混亂的市場秩序，但房價還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個別一線城市直到2009年才正式啟動經(jīng)適房。較早實現(xiàn)經(jīng)適房的城市也存在投機客炒作的負(fù)面新聞，有的甚至成了公務(wù)員的變相福利分房。

2004年調(diào)控的失效，導(dǎo)致而后幾年的中央樓市政策似乎像個笑話。

2005年3月26日，一份名為《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價上漲過快這一現(xiàn)象，如控制措施不力則要追究責(zé)任。2005年4月27日，國務(wù)院常務(wù)會議提出8項措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場，業(yè)界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)”，“強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。這一年，中國住宅平均售價繼續(xù)上漲12.6%。

進(jìn)入2006年，調(diào)控繼續(xù)細(xì)化。2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項措施(簡稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%。

2007年，房價問題成為城市發(fā)展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設(shè)相對滯后。8月13日，中央出臺了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》?！氨Ｕ闲宰》俊北惶岬搅饲八从械母叨?。此外，新政開始考慮增加供應(yīng)端和構(gòu)建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首

付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場經(jīng)過一段觀望后，再度出現(xiàn)房價大幅上漲的高峰——全國住宅平均售價增長率為16.86%。

“總結(jié)調(diào)控的歷史經(jīng)驗，中國宏觀經(jīng)濟(jì)與房價的調(diào)控政策呈現(xiàn)順周期操作的特色，實際效果往往是加劇了經(jīng)濟(jì)周期的波動幅度。”聶日明指出，“回顧2006、2007年的房地產(chǎn)市場，調(diào)控政策越猛烈、嚴(yán)厲，房價漲得就越兇猛。這是因為政策發(fā)揮作用有時滯效應(yīng)，調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)需要一定時間”。

在楊紅旭看來，中國樓市調(diào)控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，這輪過渡性的擴(kuò)張型調(diào)控一直持續(xù)到2009年12月。針對自2008年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢惡化、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)衰退的局面，在出臺“4萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計劃之下，同時也出臺了房地產(chǎn)刺激政策，例如對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；個人住房公積金貸款利率下調(diào)了0.27個百分點；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺針對樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業(yè)購買房地產(chǎn)，以維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

聶日明認(rèn)為，對房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強力推動下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產(chǎn)增值占到2009年中國GDP的6%，50多個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據(jù)國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國660個城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大約6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零。以每套住宅平均100平方米計算，65.4億平方米的空置商品房相當(dāng)于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當(dāng)于2009年住宅銷售面積的7.7倍。

今年3月，中國70個大中城市的房屋銷售價格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國家統(tǒng)計局將房地產(chǎn)價格投機數(shù)據(jù)從35個城市擴(kuò)大到70個城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點。隨后，中央政府的密集型調(diào)控政策在4月中旬陸續(xù)出臺，暫時遏制了瘋漲的房價，但是這樣的調(diào)控效果將會維系多久還是個未知數(shù)，誰都難以保證這次不是“狼來了”。

分稅惹的禍？

中國地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會出臺對自己不利的政策。”聶日明一針見血地指出：“目前看來，政府平抑房價的激勵基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，其主要動力來源于公眾對房價上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實上，政府更有激勵的是推高房價以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長?！?/p>

中國宏觀調(diào)控的主要方式是“中央定政策，地方來執(zhí)行”，同時地方政府也有一定的決策自由權(quán)。而在財政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對地方政府的約

束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟(jì)利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情況時有發(fā)生。房地產(chǎn)就是最好的例證。

實施分稅制以后，中央財政收入占整個財政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無疑問，地方財政缺錢。分稅16年來，爭項目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達(dá)1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。過去10年間杭州房價上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場的火爆，賣地收入5倍于財政赤字。

在城市建設(shè)拉動當(dāng)?shù)谿DP的同時，由于對地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經(jīng)營城市的模式已經(jīng)被廣為復(fù)制。事實上，地方財政早已經(jīng)被這種模式“綁架”。2009年全國賣地收入1.6萬億，同比大增60%。當(dāng)?shù)胤截斦蔀椤百u地財政”時，房地產(chǎn)市場的調(diào)控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學(xué)者指出，在地方政府看來，執(zhí)行中央下達(dá)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“穩(wěn)定房價”意味著在房價下跌的時候，希望房價不要再跌了；在房價上漲的時候，“穩(wěn)定房價”意味著希望房價不要漲得這么快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產(chǎn)的波動幅度，希望房價可以做阻尼運動式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產(chǎn)調(diào)控中有所作為的話，政府只是希望房價可以慢一點地上漲，一方面可以保住房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對高房價的批評少一些、小一些。東邊日出西邊雨

樓市調(diào)控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。

在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續(xù)在新昌城及古北板塊購買高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產(chǎn)生極大落差，不得不暫時選擇等待觀望。他對《新民周刊》表示，在目前這段時間內(nèi)，更愿意購買上海的商鋪或酒店式公寓等商業(yè)項目，當(dāng)然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。

正如美聯(lián)物業(yè)指出，當(dāng)中央的密集調(diào)控嚴(yán)重制約投資客在住宅市場的手腳時，一部分投資客開始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。因為目前住宅房貸新政以將二套房的標(biāo)準(zhǔn)提升至等同于商業(yè)類項目房貸的標(biāo)準(zhǔn)，只是兩者間可貸年限不同，商業(yè)類項目不可超過10年罷了。地產(chǎn)大佬潘石屹也表達(dá)了相似觀點，此輪新政剛出臺，潘石屹就在博客上表示：“商業(yè)和寫字樓市場不會受到任何影響?！痹谒磥恚^去幾年商業(yè)地產(chǎn)一直很少受到政策影響，既沒有得到政府的鼓勵和支持，目前也不會受到政策的限制和打壓。

說白了，二套房限制，對住宅市場是短期利空，對商業(yè)地產(chǎn)卻是當(dāng)下的利好，雨水不能總下在一個地方，商業(yè)地產(chǎn)大旱很久了，也該下點雨了。住宅市場的資本雨水下得太多，已經(jīng)泛濫成災(zāi)了，資本已經(jīng)開始布局商業(yè)地產(chǎn)。

另一方面，由于通脹預(yù)期依然強烈，市場上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場的走向難以認(rèn)清的情況下，資金有可能更多地涌向相對穩(wěn)健的商鋪。弘毅營銷顧問有限公司副總經(jīng)理張偉山指出：“2008年樓市調(diào)控，結(jié)果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演。”

中國不動產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢報告》顯示，我國經(jīng)濟(jì)在2009年已經(jīng)開始全面企穩(wěn)回升，但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開發(fā)、招商、經(jīng)營面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。報告預(yù)測，2010年商鋪市場整體需求將會上升，市場整體租金水平將大致保持平穩(wěn)上升趨勢。核心商圈的高性價比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國家將繼續(xù)實行寬松的貨幣政策和資本金比例下調(diào)的政策，這將大大改善商業(yè)地產(chǎn)的投融資環(huán)境。

中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也讓樓市投資客們看到了商業(yè)地產(chǎn)的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環(huán)比出現(xiàn)大幅增加，其中四大城市租賃面積環(huán)比增長均超過50%。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進(jìn)一步下降，北京、上海、廣州甲級寫字樓空置率環(huán)比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出現(xiàn)回落，跌幅為0.51%；準(zhǔn)甲級寫字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。

第三篇：廣州房價調(diào)控政策

從03年開始，緊縮型調(diào)控年年出臺新政，中國房價卻不斷飛漲。

廣州住房調(diào)控政策，抑制市場需求：

1、房貸利率上漲：對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍

2、對二手房按揭業(yè)務(wù)門檻逐步提高，減少潛在買家的入市欲望。

3、緊縮的財政政策，銀行增加利息：自從2010年10月起至2011年2月初，連續(xù)三次加息，一年期貸款利率累計提高0.75%，3～5年期貸款利率累計提高0.69%。廣州限購令細(xì)則明確規(guī)定廣州戶籍家庭和常住非戶籍家庭只能新購一套商品房，不能提供一年納稅和社保證明的外地家庭不能在廣州購買商品房，未滿18歲的人士不能單獨購買商品住房以及暫停第三套房公積金貸款等措施。

對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米（含90平方米）以下按照規(guī)定購買本市經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于20%，對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，其住房公積金貸款首付款比例不低于30%，對購買第二套住房家庭，公積金貸款首付款比例不得低于50%，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房公積金貸款。

from the 2003 year, we will get new tighten policy control of the housing price in each year, but the price are soaring.Gz housing control policy, lower the market demand:

1、Rising mortgage interest rates: if you want to buy the second house, down payment is more than 60%, the loan interest rate is not less than 1.1 times the benchmark interest rate2、Gradually increase the second-hand housing mortgage business threshold, reducing the desire of potential buyers into the market3、Tighter the fiscal policy, increase the banks interest: from 2010.10 to 2011.2, increase the interest rates 3 times in succession,one-year loan interest rate accumulativly increased 0.75%,three to five year loan interest rate accumulativly increased 0.69%

Gz household register family & no household register but residential family can only buy one new house, the nonlocal family which can't provide tax and social security proof can't buy houses in Gz, the people under 18 can't buy the house alone ,and stop the third suite provident fund loans and so on.Buy the first house, under 90 square meters: the down payment is more than 20% of the housing provident fund loans;

Buy the first house, over 90 square meters: the down payment is more than 30% of the housing provident fund loans;

Buy the second house: the down payment is more than 50% of the housing provident fund loans;

Buy the third or more than three houses: you can't get any housing provident fund loans

第四篇：國家房價調(diào)控政策

在中國房地產(chǎn)界，有一個和“發(fā)改委打飛機”并駕齊驅(qū)的典故，那就是中央政府每次調(diào)控房地產(chǎn)，房價就會飛漲，所謂“調(diào)控調(diào)控，越調(diào)越恐”。的確，縱觀2003年以來的樓市調(diào)控政策，“八年抗戰(zhàn)”的結(jié)果是越調(diào)越漲，如同“狼來了”的故事，講多了，最終就沒人信了。

哪怕是此次被業(yè)界稱為“史上最嚴(yán)厲新政”的樓市調(diào)控，雖然一線城市的二手房市場出現(xiàn)降價拋售、一些新樓盤也打起了折，但中國人民銀行貨幣政策委員會委員李稻葵認(rèn)為未來12至18個月內(nèi)才能收到明顯成效。獨立房地產(chǎn)評論員顧海波更是擔(dān)心，樓市“重拳”可能演變成“花拳”，畢竟“上有政策，下有對策”，此前的幾輪調(diào)控也都出現(xiàn)過短期降價現(xiàn)象，但沒過多久又“舊態(tài)復(fù)萌”，然后是新一輪的瘋狂上漲??正如上海金融與法律研究院研究員聶日明的判斷：“別迷戀調(diào)控，調(diào)控只是一個傳說。”希望不會一語成讖。

2003：分水嶺

在上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭看來，中國樓市調(diào)控分為四個階段，而真正意義上的調(diào)控始于2003年，那時恰逢我國住房改革5周年，房地產(chǎn)調(diào)控從擴(kuò)張型轉(zhuǎn)為緊縮型政策。

中國樓市的市場化運作始于1998年，當(dāng)時亞洲金融危機的余威正在影響中國，而1998年的中國又遭遇了長江流域的大洪水，直接經(jīng)濟(jì)損失超過2500億元；同時為了兌現(xiàn)中國政府“人民幣不貶值”的承諾，出口增長率也出現(xiàn)下滑。要扭轉(zhuǎn)局面，啟動內(nèi)需是唯一的選擇。

1998年7月3日，隨著“國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知”(國發(fā)[1998]23號，簡稱23號文)的公布實施，福利分房取消，中國住房制度改革拉開大幕。房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動作用是明顯的。據(jù)統(tǒng)計，每100元的房地產(chǎn)需求(或建筑業(yè)的產(chǎn)出)可以帶動34元的機械設(shè)備制造業(yè)需求、33元的金屬產(chǎn)品制造業(yè)需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業(yè)需求、19元的化學(xué)工業(yè)需求、17元的煉焦、煤氣及石油加工業(yè)需求、17元的采掘業(yè)需求，以及10元的住房裝修支出。

那時的房價也似乎令人“懷念”。根據(jù)中國社科院藍(lán)皮書報告，1998年至2003年全國商品住房每平方米的價格只增加了343元，2003年的房價大約是普通家庭收入的4-5倍，比較符合家庭承受能力。

即便如此，2002年下半年開始了“地產(chǎn)泡沫論”之爭，房地產(chǎn)行業(yè)倍受非議。這一年，國家九部委發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，內(nèi)部稱為217號文，針對局部地區(qū)出現(xiàn)的房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量、價格增長過快等問題，九部委從土地供應(yīng)、金融信貸、住房結(jié)構(gòu)等方面強調(diào)要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。

央行也認(rèn)為房地產(chǎn)投資過熱，應(yīng)積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，于是在2003年6月5日印發(fā)了《中國人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)［2003］121號)，意在抑制房地產(chǎn)市場泡沫，通過“管貸款”的方式，以期達(dá)到對房地產(chǎn)市場降溫的目的。

121號文件一出臺，房產(chǎn)商動作頻頻，各種研討會相繼召開。而最重要的動作則是在房產(chǎn)商的力推下，全國工商聯(lián)邀集眾多房產(chǎn)商同心協(xié)力，寫出一個報告上報國務(wù)院，上演了一出“地產(chǎn)大佬圍攻121號文件”的好戲。

不幸的是，“摸著石頭過河”的調(diào)控政策，常因眼前利益而詭譎多變。2003年，中國遭遇罕見的“非典”疫情沖擊，前兩個季度的經(jīng)濟(jì)增長下滑到6.7%。于是，在121號文件頒布僅僅2個月后，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(國發(fā)[2003]18號，簡稱“18號文”)出臺，明確把房地產(chǎn)業(yè)列為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。18號文被視為房地產(chǎn)商利益群體的一次公開勝利，顯示了中國房地產(chǎn)界已經(jīng)崛起，并第一次公開了與政府進(jìn)行政策博弈的能量。2003年中國的GDP增速依然達(dá)到9.1%，成為1997年以來增長最快的年份。這個奇跡的背后是房地產(chǎn)推動的強勁內(nèi)需。一年后，中國社科院金融研究所易憲容博士在其那篇著名的《謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個中國經(jīng)濟(jì)》文章中提出警告：“房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)把地方政府、國家經(jīng)濟(jì)及民眾利益捆綁在一起，房地產(chǎn)正在要挾著整個中國大陸經(jīng)濟(jì)?！?/p>

政策失靈 房價兇猛

從2003年開始，緊縮型調(diào)控年年出臺新政，但中國房價卻不斷飛漲，政策成了“空調(diào)”，這一局面持續(xù)到2008年下半年全球金融危機爆發(fā)——不是房價不漲了，而是政府出面說的托市，終于“名副其實”了，之前的調(diào)控則以進(jìn)一步漲價而告終。在緊縮型調(diào)控政策實行一年后，2004年中國商品房平均銷售價格同比上漲

14.4%，漲幅比2003年提高10.6個百分點，其中商品住宅價格上漲15.2%，顯然政府最初通過宏觀調(diào)控的方式來抑制房地產(chǎn)增長速度和幅度太快的目的沒有實現(xiàn)。在抑制房地產(chǎn)市場快速增長中，出現(xiàn)了“市場失靈和地方政府失靈”，老百姓對房價暴漲普遍表示了不滿。

回顧2004年，中央政府似乎表明了對樓市的調(diào)控“努力”，聶日明稱2004年為房地產(chǎn)的政策年。中央在土地轉(zhuǎn)讓的方式、開發(fā)商資質(zhì)、貸款條件、貨幣政策等方面出臺了多個政策，以規(guī)范市場、控制房價。2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(即71號令)，在一定程度上梳理了房地產(chǎn)行業(yè)混亂的市場秩序，但房價還在瘋漲。2004年5月12日，我國第一部經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法頒布施行，地方政府積極性很低，個別一線城市直到2009年才正式啟動經(jīng)適房。較早實現(xiàn)經(jīng)適房的城市也存在投機客炒作的負(fù)面新聞，有的甚至成了公務(wù)員的變相福利分房。

2004年調(diào)控的失效，導(dǎo)致而后幾年的中央樓市政策似乎像個笑話。

2005年3月26日，一份名為《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》的文件發(fā)出，業(yè)界稱之“老國八條”。要求各地政府重視房價上漲過快這一現(xiàn)象，如控制措施不力則要追究責(zé)任。2005年4月27日，國務(wù)院常務(wù)會議提出8項措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場，業(yè)界稱之為“新國八條”，著重提出“保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)”，“強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)”，“完善城鎮(zhèn)廉租住房制度”。這一年，中國住宅平均售價繼續(xù)上漲12.6%。

進(jìn)入2006年，調(diào)控繼續(xù)細(xì)化。2006年5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會議，提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的6項措施(簡稱“國六條”)。5月29日，“九部委37號文”出臺，對“國六條”進(jìn)一步細(xì)化，并首次提出“90/70”政策。這一年，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，新建商品住房銷售價格同比上漲6.3%。

2007年，房價問題成為城市發(fā)展的主要阻力，主要城市廉租住房制度建設(shè)相對滯后。8月13日，中央出臺了《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》?！氨Ｕ闲宰》俊北惶岬搅饲八从械母叨?。此外，新政開始考慮增加供應(yīng)端和構(gòu)建多元化體系。2007年9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了“二套房”新政，二套房首付比例不低于40%，利率1.1倍。而這一年的市場經(jīng)過一段觀望后，再度出現(xiàn)房價大幅上漲的高峰——全國住宅平均售價增長率為16.86%。

“總結(jié)調(diào)控的歷史經(jīng)驗，中國宏觀經(jīng)濟(jì)與房價的調(diào)控政策呈現(xiàn)順周期操作的特色，實際效果往往是加劇了經(jīng)濟(jì)周期的波動幅度?！甭櫲彰髦赋?，“回顧2006、2007年的房地產(chǎn)市場，調(diào)控政策越猛烈、嚴(yán)厲，房價漲得就越兇猛。這是因為政策發(fā)揮作用有時滯效應(yīng)，調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)需要一定時間”。

在楊紅旭看來，中國樓市調(diào)控的第二階段始于2008年下半年，由地方到中央開始放松調(diào)控，其性質(zhì)是松綁，這輪過渡性的擴(kuò)張型調(diào)控一直持續(xù)到2009年12月。針對自2008年下半年宏觀經(jīng)濟(jì)形勢惡化、房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)衰退的局面，在出臺“4萬億”經(jīng)濟(jì)刺激計劃之下，同時也出臺了房地產(chǎn)刺激政策，例如對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；個人住房公積金貸款利率下調(diào)了0.27個百分點；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。此外，杭州、西安、南京、深圳等地出臺針對樓市的救市措施，上海更直接命令國有企業(yè)購買房地產(chǎn)，以維持房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

聶日明認(rèn)為，對房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房者來說，2008年底的救市是天大的好消息，日趨緊張的資金鏈、購房乏力的需求面，在政府強力推動下的救市局面上煥然一新，房子熱銷到北京數(shù)年間積累的爛尾樓全數(shù)售罄、上海豪華新盤星河灣一天賣出40億。房地產(chǎn)增值占到2009年中國GDP的6%，50多個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。但2009年中國樓市的繁榮，只是增加了更多泡沫。據(jù)國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)在全國660個城市的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大約6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零。以每套住宅平均100

平方米計算，65.4億平方米的空置商品房相當(dāng)于2009年住宅竣工面積的11.3倍，這相當(dāng)于2009年住宅銷售面積的7.7倍。

今年3月，中國70個大中城市的房屋銷售價格較上年同期上漲11.7%，為2005年7月份國家統(tǒng)計局將房地產(chǎn)價格投機數(shù)據(jù)從35個城市擴(kuò)大到70個城市以來的最大漲幅。中國樓市處于1998年房改以來的最高點。隨后，中央政府的密集型調(diào)控政策在4月中旬陸續(xù)出臺，暫時遏制了瘋漲的房價，但是這樣的調(diào)控效果將會維系多久還是個未知數(shù)，誰都難以保證這次不是“狼來了”。

分稅惹的禍？

中國地產(chǎn)界有這樣一條金科玉律：“執(zhí)政者不會出臺對自己不利的政策?！甭櫲彰饕会樢娧刂赋觯骸澳壳翱磥?，政府平抑房價的激勵基礎(chǔ)相當(dāng)薄弱，其主要動力來源于公眾對房價上漲的敏感程度，需要政府給予必要的重視。但事實上，政府更有激勵的是推高房價以保持土地出讓金、稅收和GDP的高速增長。”

中國宏觀調(diào)控的主要方式是“中央定政策，地方來執(zhí)行”，同時地方政府也有一定的決策自由權(quán)。而在財政和分稅制改革之后，在宏觀調(diào)控方面中央對地方政府的約束力已經(jīng)大不如前，地方政府為了經(jīng)濟(jì)利益和自身發(fā)展的需要而消極執(zhí)行中央政策的情況時有發(fā)生。房地產(chǎn)就是最好的例證。

實施分稅制以后，中央財政收入占整個財政收入的68%，地方政府的收入僅占32%，但地方政府支出卻占60%，中央政府支出只占30%左右。毫無疑問，地方財政缺錢。分稅16年來，爭項目、爭資金、跑貸款、忙舉債幾乎成了基層政府的必然之舉。2009年，杭州土地收入達(dá)1200億元，超過上海、北京居中國城市之首。過去10年間杭州房價上漲了將近10倍，這座城市的城建資金支出幾乎全部來自土地出讓金。而北京2009年由于土地市場的火爆，賣地收入5倍于財政赤字。

在城市建設(shè)拉動當(dāng)?shù)谿DP的同時，由于對地方政府官員的考核以GDP為主，這種政府經(jīng)營城市的模式已經(jīng)被廣為復(fù)制。事實上，地方財政早已經(jīng)被這種模式“綁架”。2009年全國賣地收入1.6萬億，同比大增60%。當(dāng)?shù)胤截斦蔀椤百u地財政”時，房地產(chǎn)市場的調(diào)控也成為中央與地方的利益博弈。

陳柳欽等學(xué)者指出，在地方政府看來，執(zhí)行中央下達(dá)的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“穩(wěn)定房價”意味著在房價下跌的時候，希望房價不要再跌了；在房價上漲的時候，“穩(wěn)定房價”意味著希望房價不要漲得這么快。也就是說，政府推出的政策原本是平抑房地產(chǎn)的波動幅度，希望房價可以做阻尼運動式的上升。如果非要說政府在多年以來的房地產(chǎn)調(diào)控中有所作為的話，政府只是希望房價可以慢一點地上漲，一方面可以保住房地產(chǎn)行業(yè)繁榮的諸多利益，另一方面讓公眾對高房價的批評少一些、小一些。東邊日出西邊雨

樓市調(diào)控猶如蹺蹺板，壓下了一頭，卻抬起了另一頭。

在上海已有多套住宅的羅先生，本想繼續(xù)在新昌城及古北板塊購買高檔住宅，但因橫空出世的房貸新政，讓他資金和心理產(chǎn)生極大落差，不得不暫時選擇等待觀望。他對《新民周刊》表示，在目前這段時間內(nèi)，更愿意購買上海的商鋪或酒店式公寓等商業(yè)項目，當(dāng)然也不排除到受房貸新政影響較小的部分二三線城市投資。

正如美聯(lián)物業(yè)指出，當(dāng)中央的密集調(diào)控嚴(yán)重制約投資客在住宅市場的手腳時，一部分投資客開始將目光投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。因為目前住宅房貸新政以將二套房的標(biāo)準(zhǔn)提升至等同于商業(yè)類項目房貸的標(biāo)準(zhǔn)，只是兩者間可貸年限不同，商業(yè)類項目不可超過10年罷了。地產(chǎn)大佬潘石屹也表達(dá)了相似觀點，此輪新政剛出臺，潘石屹就在博客上表示：“商業(yè)和寫字樓市場不會受到任何影響。”在他看來，過去幾年商業(yè)地產(chǎn)一直很少受到政策影響，既沒有得到政府的鼓勵和支持，目前也不會受到政策的限制和打壓。

說白了，二套房限制，對住宅市場是短期利空，對商業(yè)地產(chǎn)卻是當(dāng)下的利好，雨水不能總下在一個地方，商業(yè)地產(chǎn)大旱很久了，也該下點雨了。住宅市場的資本雨水下得太多，已經(jīng)泛濫成災(zāi)了，資本已經(jīng)開始布局商業(yè)地產(chǎn)。

另一方面，由于通脹預(yù)期依然強烈，市場上的投資資金急需尋找出路，在目前黃金和股票市場的走向難以認(rèn)清的情況下，資金有可能更多地涌向相對穩(wěn)健的商鋪。弘毅營銷顧問有限公司副總經(jīng)理張偉山指出：“2008年樓市調(diào)控，結(jié)果是冷了住宅，熱了商鋪。今天這一歷史有可能重演?！?/p>

中國不動產(chǎn)研究中心發(fā)布的《2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢報告》顯示，我國經(jīng)濟(jì)在2009年已經(jīng)開始全面企穩(wěn)回升，但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開發(fā)、招商、經(jīng)營面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。報告預(yù)測，2010年商鋪市場整體需求將會上升，市場整體租金水平將大致保持平穩(wěn)上升趨勢。核心商圈的高性價比商鋪將成為2010投資首選。政策方面，2010年國家將繼續(xù)實行寬松的貨幣政策和資本金比例下調(diào)的政策，這將大大改善商業(yè)地產(chǎn)的投融資環(huán)境。

中原地產(chǎn)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，也讓樓市投資客們看到了商業(yè)地產(chǎn)的可喜前景。日前寫字樓租賃面積環(huán)比出現(xiàn)大幅增加，其中四大城市租賃面積環(huán)比增長均超過50%。在租賃回暖的影響下，寫字樓空置率進(jìn)一步下降，北京、上海、廣州甲級寫字樓空置率環(huán)比分別下滑6.39%、2.50%、14.33%。租金方面，上海、廣州、深圳租金上漲，漲幅分別為1.44%、0.89%、2.96%，北京租金出現(xiàn)回落，跌幅為0.51%；準(zhǔn)甲級寫字樓方面，除廣州保持持平外，北京、上海、深圳租金全面上漲，漲幅分別為4.24%、0.15%、2.14%。

第五篇：溫總理表態(tài)下調(diào)房價是堅定政策 澆滅

溫總理表態(tài)下調(diào)房價是堅定政策 澆滅“最后幻想”

中國國務(wù)院總理溫家寶10月6日在俄羅斯圣彼得堡表示，中國下調(diào)房價是國家堅定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。房地產(chǎn)調(diào)控，我們已經(jīng)說起來進(jìn)行兩年了，一些重大的措施都已經(jīng)出臺了，特別是我們今年要確保一千萬套保障性安居工程的房屋建設(shè)，這勢必會緩解房價的壓力，緩解居民的需求，房價總的形勢還處于僵持階段，但是這一個月來也開始松動。在這里我特別要強調(diào)，對于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標(biāo)是要使房價回歸到合理的價格。

那么，溫家寶總理這次講話說明了什么呢?給國內(nèi)房地產(chǎn)市場一個什么樣的信號呢?首先應(yīng)該看到，盡管該新聞有點來遲，但是給當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場一副清醒劑。我們可以看到，國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)過一年來的宏觀調(diào)控，其市場“量跌價滯”已經(jīng)僵持了近一年時間。而這種僵持的局面最近才開始打破：一線城市的樓盤開始價格下降，不少地方的土地拍賣完全冷場等。在這種情況下，不僅房地產(chǎn)投機炒作者開始大鬧住房銷售樓盤(該事件不知是這些投機炒作者自己行為還是另外有人操縱)，而且一些地方政府或是對現(xiàn)有的房地產(chǎn)政策松動，或是直接跑北京，要求當(dāng)前的房地產(chǎn)政策松綁。面對這些現(xiàn)象，在不少市場人士看來，當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，面對來自各方面的壓力，在短期內(nèi)可能出現(xiàn)松動。但是，溫家寶總理的此番講話，給了各方一個清楚的信號：當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不僅不會改變，反之會進(jìn)一步完善。一些人想通過非常的方式或手段來改變政府對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策可能性不大。

那么政府為何對當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策執(zhí)行有如此的堅決性?當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格過高，市場炒作嚴(yán)重，會形成金融體系市場巨大的風(fēng)險，可以說，當(dāng)前國內(nèi)金融體系面臨的不少風(fēng)險(如地方融資平臺的風(fēng)險、房價下跌可能導(dǎo)致的銀行信貸風(fēng)險等)無不是與房地產(chǎn)泡沫過大有關(guān)。而且房地產(chǎn)價格過高，房地產(chǎn)泡沫巨大也是嚴(yán)重阻礙國內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重大障礙。更為嚴(yán)重的是，過高的房價也使得房地產(chǎn)市場成了一種社會財富嚴(yán)重掠奪的轉(zhuǎn)移機制。這種機制不僅剝奪了絕大多數(shù)人住房福利條件改善的權(quán)利，也是腐敗的機體及造成整個社會矛盾與沖突的根源。因此，讓過高的房價回歸理性、讓過大的房地產(chǎn)泡沫擠出已經(jīng)成了中央政府的基本共識。在這次講話中，溫家寶明確指出，中國下調(diào)房價是國家堅定的政策。也就是說，當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，不是如有不少人所解釋的那樣，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控不是讓房價下跌，而是要穩(wěn)定現(xiàn)在這個巨大的房地產(chǎn)泡沫上，否則地方政府不愿意、房地產(chǎn)開發(fā)商不愿意、房地產(chǎn)投機炒作者不同意及銀行也不愿意。溫家寶的講話給出了一個清楚的答案，當(dāng)前過高的房價不是穩(wěn)定而是下降。

那么當(dāng)前過高的房價為何要下降呢?一是房價過高，房地產(chǎn)泡沫過大，并非是住房消費者的供求關(guān)系緊張推高的，而是住房投機炒作者炒高的。如果住房市場是一個投機炒作盛行的市場，不僅不利于國家經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，也會損害廣大民眾的利益。也就是說，如果住房是一個投機炒作的市場，那么這個市場就可能成為少數(shù)人掠奪絕大多數(shù)人財富或剝奪絕大多數(shù)人利益的市場。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控就是讓回歸到它的基本居住功能，就是讓住房的價格回歸理性。而住房的價格回歸理性是什么?就是住房作為一個消費市場，絕大多數(shù)人有支付能力購買，這個市場的住房不是少數(shù)人賺錢的工具，而是保證全體居民住房條件不斷改善。這也就是溫家寶總理所說的，住房價格調(diào)整要讓絕大多數(shù)居民可接受，有支付能力購買。對此，未來國內(nèi)房地產(chǎn)市場如何調(diào)整，價格到什么水平就有了清楚的答案。這也就決定了國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策應(yīng)該出現(xiàn)什么政策，它會走到哪里。

過高的房價為何要下降，并降到絕大多數(shù)居民可接受還有一層更深的含義。因為，就當(dāng)前中國的城市進(jìn)程來看，盡管國人經(jīng)過30年的努力，但中國的城市化率仍然處于十分低下的水平。如果中國城市化要達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平，那么需要一個很長的過程。而城市化的發(fā)展不僅在于大量城市基礎(chǔ)建設(shè)投入，更重要的是讓進(jìn)入城市的居民有一個安穩(wěn)舒適的家。也就是說，要解決國內(nèi)城市化過程中居民的居住問題，存在一個巨大的住房市場。如果這個住房市場能夠遏制住房投機炒作，去除其賺錢效應(yīng)，讓這個市場真正成為消費者的市場，那么中國的住房市場同樣將成為中國經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)增長的動力。因此，讓國內(nèi)住房價格回歸理性，讓國內(nèi)住房市場成為一個消費為主導(dǎo)的市場，讓住房市場的價格為絕大多數(shù)人所接受，這才是保證國內(nèi)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的根本所在，也是保證中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵所在。我曾多次指出，如果中國的房地產(chǎn)市場的功能規(guī)定在居住消費上，如果中國房地產(chǎn)市場是一個消費為主導(dǎo)的市場，那么中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長30年沒有問題。

總之，這次溫家寶總理的講話，給出了市場一個清楚的信號，當(dāng)前房地產(chǎn)市場價格下跌是政府當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的基本目標(biāo)。而房價下跌的水平就在于絕大多數(shù)居民可接受及有支付能力購買。這是保證中國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展以及中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵所在。這也是為何政府對當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)整有巨大的決心所在。

20101343 李云霄