第一篇：2005年ＸＸ市房地產(chǎn)市場運行情況及2006年發(fā)展趨勢預(yù)測

2005年，ＸＸ市房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢良好，房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，價格溫和上漲。據(jù)市城調(diào)隊抽樣調(diào)查，ＸＸ市房屋銷售價格與上年同期相比上漲3.4%，房屋租賃價格與上年同期相比上漲0.5%，土地交易價格與上年同期相比上漲4.4%。

一、2005年房地產(chǎn)市場價格運行情況

1、房屋銷售價格上升

去年，ＸＸ市房屋銷售價格同比上漲三點四個百分點，其中一季度上漲0.5%，二季度上漲4.1%。三季度上漲0.8%。四季度上漲7.2%。在商品房銷售中，商品住宅繼續(xù)旺銷，商品住宅銷售價格上漲3.2%。經(jīng)濟適用房、多層住宅和高層住宅價格全面上升，與上年同期比，分別上漲2.1%、9.4%和3%，在非住宅銷售中，寫字樓價格微升，商業(yè)用房銷售價格同比上漲5.8%，從季度價格變動上看，呈“N”型趨勢。一季度同比持平，二季度同比上漲6.1%。三季度上漲2.1%；四季度上漲11.4%。

2、房地產(chǎn)開發(fā)升溫，土地交易價格大幅攀升

由于土地是不可再生性資源，隨著各項土地政策的逐步到位，國家對用地控制更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫，土地價格全面上漲。與去年同期相比，土地交易價格上漲4.4%，其中，其他用地升幅最大，同比上漲7.7%，商業(yè)、旅游、娛樂用地和居民住宅用地分別上漲6%、和5.5%，在居民住宅用地中，普通住宅用地上漲5.5%，高檔住宅用地上漲6.5%，3、房屋租賃價格與上年同期相比，房屋租賃價格上漲0.5%，其中商業(yè)用房同比上漲0.6%；住宅同比上漲0.5%。

二、2006年房地產(chǎn)價格預(yù)測

隨著調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)模式逐漸改變，金融對房地產(chǎn)市場的制約作用將更加突出，開發(fā)貸款和消費貸款增速的放緩，將起到抑制房地產(chǎn)投資增長的作用。如果今后不出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，估計2006年房地產(chǎn)投資增速將與2005年持平。受稅收政策限制和拆遷規(guī)?？刂频挠绊?，投機性需求和被動性需求會繼續(xù)減少，加之隨著前幾年開工的商品房逐漸進入完工階段，商品房竣工面積增速將有所提高，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解。另一方面，在全面建設(shè)小康社會中，改善人民居住條件，是衡量全面實現(xiàn)小康社會重要指標(biāo)之一。市委、市政府積極支持和穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，激活房地產(chǎn)市場，著力解決中低收入居民的住房條件，這將為ＸＸ市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了政策保證，2006年ＸＸ市房地產(chǎn)價格將繼續(xù)呈上升態(tài)勢，但增幅將有所回落，預(yù)計房屋銷售價格上漲在3%左右，房屋租賃價格上漲在1%左右，土地交易價格上漲在4%左右。其主要原因有：

一是“政策恐慌期”已經(jīng)過去，市場逐漸恢復(fù)。不會有2005年那樣“排山倒?！钡恼叱雠_，但會有一些體現(xiàn)節(jié)能、省地意圖和規(guī)范市場秩序的政策、措施出臺，如控制套型結(jié)構(gòu)，控制高檔商品住房開發(fā)，鼓勵中低價位、中小套型住房開發(fā)，推行實名購房制度，限制內(nèi)部認(rèn)購，加強對中介市場的管理，出臺住房專項維修基金管理辦法等。除了建設(shè)部外，這些政策、措施可能涉及國土資源部、稅務(wù)總局、央行和地方政府。雖然“抑制”仍是主調(diào)，但不會是唯一的聲音，畢竟市場繼續(xù)觀望下去不行。

二是開發(fā)成本處于逐步增加的勢頭。目前的商品房的質(zhì)量、設(shè)計、環(huán)境、綠化都比過去更加完善，同時建設(shè)和規(guī)劃部門對商品房開發(fā)房屋占地率、空地面積、綠化面積、房屋的樓層都有明確規(guī)定，使得房地產(chǎn)開發(fā)成本比過去大幅增加。

三是土地價格呈剛性上漲，撤遷補償安置費用大幅提高，國土管理逐步嚴(yán)格，開發(fā)用地的土地成本逐年上漲。

四是國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)增長，市場對鋼材等基礎(chǔ)工業(yè)產(chǎn)品的需求依然強勁。煤、電、油、運輸緊張對價格上漲形成的壓力難以從根本上綬解，拉動建材行業(yè)漲價是將直接加大房地產(chǎn)建筑成本。

五是與省內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達城市比較，ＸＸ市的房地產(chǎn)價格仍然處于中等偏上水平。且ＸＸ市房地產(chǎn)市場的需求量仍然比較旺盛，老百姓對住房消費的需求和檔次越來越高。

六是受二手房價格的影響。目前ＸＸ市二手房價格一般為700-1000元左右，在二手房價格堅挺的情況下，新房價格的下降空間也受到了很大的制約。

七是城鎮(zhèn)居民收入的提高以及對未來收入增長有信心，改善現(xiàn)有居住條件已成為居民的迫切愿望。擴大居住面積，購房、換房將極大推動商品房持續(xù)、快速發(fā)展。

綜上所述，ＸＸ市的房地產(chǎn)市場在國家宏觀調(diào)控過程中價格將變“溫順”，下降的空間十分有限，繼續(xù)大幅上漲的可能性也不大。

第二篇：東勝區(qū)房地產(chǎn)市場運行形勢回顧及發(fā)展趨勢預(yù)測

東勝區(qū)房地產(chǎn)市場運行形勢回顧及發(fā)展趨勢預(yù)測

一、2009年東勝區(qū)房地產(chǎn)市場整體運行形勢分析

在國家宏觀調(diào)控和政府促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策的驅(qū)動下，2009年東勝區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額持續(xù)增長，商品房新開工及銷售面積增加，二手房交易活躍等特征，具體分析如下：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)完成投資持續(xù)增長

縱觀2009年東勝區(qū)全年房地產(chǎn)完成投資情況，我們不難發(fā)現(xiàn)，東勝區(qū)房地產(chǎn)完成投資額逐月增長（見圖1）。截止到2009年12月底，東勝區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資144.8億元，同比增長30%，占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資的36%。按工程用途分：商品住宅投資66.85億元，占房地產(chǎn)總投資的46％，同比下降10%，其中140平方米以上商品住宅投資21.82億元，占商品住宅的33％，同比增長71.68%；辦公樓投資19.66億元，占房地產(chǎn)總投資的14%，同比增長247%；商業(yè)營業(yè)用房投資47.84 億元,占房地產(chǎn)總投資的33％，同比增長124%；其他投資10.46億元,占房地產(chǎn)總投資的7％，同比增長6%。

（二）商品房供求面積皆呈上升趨勢

截止到2009年12月底，東勝區(qū)各類商品房施工面積為1522.47萬平方米，較去年同期增長76%，其中新開工面積927.67萬平方米，同

比增長80%。由于新開工面積的增加，商品房預(yù)售面積也隨之上升，2009年全區(qū)累計商品房預(yù)售面積達491.86萬平方米。

截止到2009年12月底，全區(qū)商品房銷售面積累計達236.52萬平方米，較去年同期增長69.16%，其中第一季度銷售1.5萬平方米，同比下降46.27%；第二季度銷售40.12萬平方米，同比增長15.78 %；第三季度銷售95.72萬平方米，同比下降1.69%，第四季度銷售99.18萬平方米，同比增長187.12%。增幅有起有落，但銷售面積不斷增加（見圖2）。商品住宅銷售面積中，現(xiàn)房銷售2850平方米；期房銷售211.56萬平方米，同比上升65.5%，期房銷售面積占商品住宅銷售面積的99.87%，商品房銷售量的增加，表明市場的需求仍很旺盛。

（三）商品房售價一路走高，新開盤價格普遍上調(diào)

據(jù)統(tǒng)計，2009年12月底東勝區(qū)商品房的平均銷售價格為4701.2元/平方米，同比上升28.5%，其中住宅商品房4154.5元/平方米，同比上升13.56%。從對部分有代表性樓盤房價動態(tài)跟蹤情況看，隨著新開樓盤價位的提高，部分在售樓盤的售價跟著上調(diào)，上調(diào)幅度每平方米在500元左右，這促使全區(qū)商品房價位的整體上升。

（四）二手房交易面積逐季上升，交易均價漲幅較大

在國家及地方政府一系列稅費優(yōu)惠政策的支持下，東勝區(qū)二手房交易

呈不斷上升趨勢。截止到2009年12月底，全區(qū)二手房交易面積25.51萬平方米，成交金額116079.1萬元，均價4550.34元/平方米。由于一些新建商品房進入二手房流通領(lǐng)域，促使二手房交易均價的大幅上漲。

（五）房地產(chǎn)資金來源同比大增

2009年東勝區(qū)房地產(chǎn)資金來源合計共176.71億元，同比增長30.44%，其中2008年末結(jié)余資金12.5億元，2009年資金來源164.21億元，同比增長27.85%。在2009年的資金來源中，國內(nèi)貸款28.14億元、占資金來源的17.14%，同比增長310.8%；自籌資金120.3億元、占資金來源的73.26%，同比增長9.81%；其他資金來源（定金、預(yù)售款及個人按揭貸款等）15.77億元、占資金來源的9.6%，同比增長31.09%。

二、2010年東勝區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢預(yù)測

（一）東勝區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境有利于房地產(chǎn)市場的健康有序發(fā)展

2009年東勝區(qū)委、區(qū)政府充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)的核心作用，以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)全局，準(zhǔn)確把握宏觀調(diào)控政策，深入實施“結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新強市”和“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、集約發(fā)展”兩大戰(zhàn)略，全區(qū)經(jīng)濟社會實現(xiàn)了又好又快發(fā)

展。按照“三年大建設(shè)、三年大變樣”的發(fā)展思路，2010年將會是東勝區(qū)建設(shè)任務(wù)最重、實施項目最多、投資數(shù)額最大的一年，全年全區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展將預(yù)計實現(xiàn)：地區(qū)生產(chǎn)總值達到650億元，增長23%；財政收入完成130億元（包括康巴什新區(qū)），增長25%；固定資產(chǎn)投資達到600億元，增長46%。

按照“改善民生、均衡普惠”的發(fā)展要求，2010年東勝區(qū)委、區(qū)政府將繼續(xù)加大投入，努力在提高人民生活水平方面取得突破性進展。2010年東勝區(qū)預(yù)計將企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金提高10%，為行政事業(yè)單位工作人員月增資1000元，為轉(zhuǎn)移農(nóng)民進行各類培訓(xùn)達1.5萬人（次）以增加其就業(yè)機會和收入。并投資8000萬元規(guī)劃建設(shè)人力資源市場和人事管理信息網(wǎng)，面向社會提供就業(yè)崗位3萬個，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別超過30000元和9200元。同時，城鎮(zhèn)居民基本醫(yī)療保險報銷封頂線由3.5萬元提高至10萬元，報銷比例由55%提高到70%，這一系列政策的出臺解決了人們的后顧之憂，這必將進一步拓展居民住房的需求面。同時今年東勝區(qū)委、區(qū)政府仍將拆遷工作作為舊城改造的重中之重，全年計劃拆遷2萬戶300萬平方米，拆遷改造工作的大力推進帶動了房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)進程，全年預(yù)計新開工房地產(chǎn)面積1300萬平方米，可以說東勝區(qū)房地產(chǎn)市場的剛性需求仍然很旺盛。

2010年政府繼續(xù)加大金融服務(wù)業(yè)的發(fā)展力度，將引進2-3家中外股份制銀行入駐我區(qū)，全力協(xié)助華夏銀行和中信銀行投入運營，培養(yǎng)中小

企業(yè)創(chuàng)業(yè)板上市。金融業(yè)的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的進一步拓展提供了融資渠道，確保了建設(shè)資金，保證開發(fā)項目如期實施?？傊?，東勝區(qū)經(jīng)濟的穩(wěn)步增長、金融機構(gòu)的大力發(fā)展、人均可支配收入的增加、人民生活水平的提高為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了有利的大環(huán)境。

（二）政府政策措施的出臺將保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的健康與否，直接影響國民經(jīng)濟的運行與發(fā)展。東勝區(qū)房地產(chǎn)市場近兩年來發(fā)展雖然有些“熱”，但同大城市比較還有差距，沒有那么多泡沫，房價也沒有“炒”到不可接受的程度。新開樓盤的逐漸增多表明開發(fā)商的信心逐步提升，在鐵西新區(qū)和康巴什新區(qū)新建的樓盤中，雖大多是體量大，造價高的中高檔的小高層和高層住宅，但目前仍保持良好的銷售勢頭，這將會推動?xùn)|勝區(qū)樓市的日益升溫。

房地產(chǎn)業(yè)作為“民生型支柱產(chǎn)業(yè)”，在國民經(jīng)濟中的地位和作用越來越重要，東勝區(qū)房地產(chǎn)市場能不能保持平穩(wěn)健康發(fā)展的趨勢，關(guān)鍵在于政策和調(diào)控措施是否到位。當(dāng)前，東勝區(qū)委、區(qū)政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的思路和政策措施已經(jīng)比較成熟，政府相關(guān)管理部門將采取一系列新措施來控制開發(fā)規(guī)模、調(diào)節(jié)開發(fā)節(jié)奏，如嚴(yán)厲打擊開發(fā)商的“囤地”行為等，這將對穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)揮積極作用。

為保證東勝區(qū)房地產(chǎn)市場的健康運行和發(fā)展，我認(rèn)為政府在保證政策

措施實施的同時，還應(yīng)當(dāng)抓好以下幾項工作：

一是營造良好的輿論氛圍。要實事求是地宣傳房地產(chǎn)市場形勢，引導(dǎo)開發(fā)商和投資商正確判斷市場發(fā)展趨勢，正確做出投資決策和開發(fā)節(jié)奏決策，切實提振信心。

二是堅決查處違規(guī)行為，維護市場正常秩序，這是維護消費者利益，提升消費者信心的關(guān)鍵。目前已發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的違規(guī)行為主要有捂盤惜售、虛假銷售、承諾不兌現(xiàn)等。由于擠出效應(yīng)的作用，今后會有更多的開發(fā)企業(yè)進入東勝區(qū)市場，所以對企業(yè)進行引導(dǎo)、教育和監(jiān)督是相當(dāng)必要的。

三是加大保障性住房建設(shè)力度。據(jù)調(diào)查顯示，目前在東勝區(qū)居民收入分配領(lǐng)域一定程度上存在“馬太效應(yīng)”。收入差距拉大，對經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展、社會的和諧安定和居民的消費傾向會產(chǎn)生一定影響。因此，必須按照社會資源分配公平合理的原則，加大經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)力度，切實改善低收入和最低收入家庭的住房條件，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展創(chuàng)造良好的社會環(huán)境。

第三篇：2013年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)觀點 2013年房地產(chǎn)走勢分析

個人觀點1：通脹下房地產(chǎn)投資屬性日益明顯

從純粹的居住屬性日益轉(zhuǎn)向投資功能，如：資產(chǎn)配置需要、保值增值需要等，與前相比對房地產(chǎn)的需求呈現(xiàn)幾何級增長。

房地產(chǎn)可按揭貸款讓其投資具備杠桿效應(yīng)，具備超越大多數(shù)投資回報的優(yōu)異表現(xiàn)；

房地產(chǎn)投資相對來講專業(yè)要求不高（資金實力要求極高），對財富人群具有較強吸引力?！挤疵妫汗墒?、黃金投資〗

個人觀點2：現(xiàn)階段的房地產(chǎn)的問題實質(zhì)是金融政策出現(xiàn)問題的體現(xiàn)。

房地產(chǎn)具備顯著的保值增值功能，09、10年超寬松的貨幣投放，導(dǎo)致通貨膨脹及貨幣貶值

【糖高宗、蒜你狠等】，對個體而為避免通貨膨脹財富縮水，需要具備保值功能物品，在近年股市長期不振情況下，房地產(chǎn)成為吸納泛濫貨幣首選。導(dǎo)致房地產(chǎn)價格大幅飆升；

就吸納貨幣的蓄水池而言，只有2個超級蓄水池，一個房地產(chǎn)，一個股市，但中國股市政策定位導(dǎo)致資金逃離股市，現(xiàn)階段只有房地產(chǎn)一個蓄水池仍有蓄水功能。導(dǎo)致房地產(chǎn)問題更顯突出。

個人觀點3：房地產(chǎn)上漲大趨勢不變，每次回調(diào)都是好的買入點。房地產(chǎn)實質(zhì)是國民財富最直接體現(xiàn)。只要中國實體經(jīng)濟（也包括金融）不出現(xiàn)大問題，房價本身不是問題。

房地產(chǎn)大勢是否拐點出現(xiàn)，一定是實體經(jīng)濟發(fā)展出現(xiàn)拐點，房地產(chǎn)趨勢拐點不會脫離實體經(jīng)濟。

?07-08年房地產(chǎn)快速下跌對應(yīng)美國次貸危機集中爆發(fā)，外貿(mào)出口懸崖式下跌導(dǎo)致實體經(jīng)濟重挫以及信心急劇下降〖期間溫總理言：信心比什么都重要〗；

?最近一輪調(diào)控已滿1年，而之前房價基本堅挺，近期出現(xiàn)房價不穩(wěn)同樣是

實體經(jīng)濟出現(xiàn)了問題所致〖中小企業(yè)倒閉潮〗。從目前可預(yù)測的情況看，未來10年內(nèi)中國國內(nèi)經(jīng)濟大幅下滑概率低，房地產(chǎn)大周期上漲概率大。

依據(jù)趨勢投資理論：在判明房地產(chǎn)仍處于上漲周期結(jié)論下，每一次的平臺整理或回調(diào)都是好的買入時機。個人觀點4：本論房地產(chǎn)特征：調(diào)控時間長/房價微跌/行業(yè)震蕩，從趨勢投資看屬明顯的回調(diào)走勢（非反轉(zhuǎn)/拐點出現(xiàn)）； 如前所述，本論經(jīng)濟泡沫不大，實體經(jīng)濟基本健康（金融出點問題），因此房價難以深幅回調(diào)；更多是以時間換空間方式進行調(diào)整，即跌幅小，時間長，如果以2010年10月開始，至2012年3季度基本復(fù)蘇，回調(diào)時間長達23個月，而07-08年調(diào)整時間（2007年10月-2008年10月僅12個月），但期間會出現(xiàn)行業(yè)劇烈震蕩情況（長期壓制小開發(fā)商售地退出），行業(yè)洗牌加劇（萬科等大型企業(yè)收購兼并小企業(yè)）。

中國特色——社會穩(wěn)定，導(dǎo)致政策受限：房價上漲無房群體要安撫，房價下跌有房群體同樣需要安撫〖目前已出現(xiàn)跡象〗。政策實際是在走鋼絲，并沒有太多選擇，一旦房價深度下跌，即便不考慮對下游行業(yè)（建筑、材料、用工等）的影響，從社會穩(wěn)定看都會出臺扶持政策，百試不爽！個人觀點5：行政性政策退出大概率在黨18大后。2012年換屆前政策放寬概率低，需要為下一屆領(lǐng)導(dǎo)班子留下好基礎(chǔ)，換屆后限價等行政政策逐步退出概率大，2012年一季度政府班子換屆，四季度黨政班子換屆，黨政班子換屆后行政性政策逐步推出概率大?，F(xiàn)在已在為退出做鋪墊。個人觀點6：保障性住房，福兮禍所依

案例借鑒：美國次貸：對信用不好，沒有收入證明，甚至不具備償還能力的借款人也給予的購房貸款。

危機啟示1：在長期經(jīng)濟繁榮下，缺失了判斷風(fēng)險能力，逐利貪婪讓金融借貸

從富人向下層延伸，極致到了無償還能力的最窮階層；危機啟示2：經(jīng)濟出現(xiàn)問題后，首先影響社會底層，次貸先爆發(fā)危機；危機啟示3：作為全球超級大國，用逐利思維將“居者有其屋”做了一次嘗試，并將次貸用金融杠桿無限放大，最終形成了世界性的金融危機，到現(xiàn)在仍未恢復(fù)；危機啟示4：目前國內(nèi)重點推進保障房建設(shè)，個人認(rèn)為與次貸房類型相似，中國把它作為房地產(chǎn)行業(yè)重點突破口，潛在風(fēng)險很大；一旦未來中國經(jīng)濟出現(xiàn)問題時，保障房問題會暴露的非常嚴(yán)重！此外，保障房對地方政府而言絕對是雞肋，無利潤（政治任務(wù)、大幅減少地方實際可支配收入）、無責(zé)任(又是行政指令）導(dǎo)致工程質(zhì)量差（桃源村已是典型）以及權(quán)力尋租等，對于保障房建設(shè)不看好（國內(nèi)申報保障房建設(shè)量最大的是東北長春？）

結(jié)論：

2020 年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期。

十八大報告指出，“縱觀國際國內(nèi)大勢，我國發(fā)展仍處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機遇期。我們要準(zhǔn)確判斷重要戰(zhàn)略機遇期內(nèi)涵和條件的變化??確保到 2020 年實現(xiàn)全面建成小康社會宏偉目標(biāo)。”

從中可以看出，2020 年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機遇期。因為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，國民收入穩(wěn)步提高，消費結(jié)構(gòu)不斷升級，新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加。

2012-12-29

第四篇：文化產(chǎn)業(yè)信托市場發(fā)展趨勢預(yù)測

文化產(chǎn)業(yè)信托市場發(fā)展趨勢預(yù)測

存在巨大增長空間。受國家本輪經(jīng)濟改革及信托業(yè)內(nèi)部潛存的風(fēng)險影響，具 備先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特性的文化產(chǎn)業(yè)正在成為信托公司下一個發(fā)力的“掘金地”。這主要 表現(xiàn)在：第一，政策層面，信托產(chǎn)業(yè)在支持文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面無限制。第二，信 托產(chǎn)業(yè)的制度安排與文化企業(yè)間的資金需求上存在契合點。第三，在我國現(xiàn)有金 融體制下，信托產(chǎn)業(yè)能夠彌補銀行信貸間接融資和資本市場直接融資的短板。

第五篇：宜賓房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

社會問題研究報告之

宜賓房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢

組長：劉先福

組員：王玉鳳 吳 林 李亞菲 郭麗梅

宜賓學(xué)院經(jīng)濟與管理學(xué)院08級10班

注:此次調(diào)研主要采用抽樣調(diào)查法,調(diào)查對象為宜賓城區(qū),南岸,江北三區(qū)的房地產(chǎn)市場.調(diào)研綱要：

調(diào)研題目：宜賓房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 調(diào)研具體事項：

一、宜賓商品房供銷分析

（一）宜賓市商品房供應(yīng)分析

（二）宜賓市商品房銷售分析

（三）宜賓市商品房空置面積分析

（四）宜賓市商品房成交均價分析

二、宜賓市房地產(chǎn)市場發(fā)展特征及開發(fā)趨勢

三、宜賓房地產(chǎn)市場預(yù)測

（一）未來2—3年房地產(chǎn)供應(yīng)市場預(yù)測

（二）未來2—3年房地產(chǎn)需求市場預(yù)測

（三）宜賓市房地產(chǎn)市場價格預(yù)測

四、建材市場分析

五、調(diào)研分析總結(jié)

3本期90平米以下的中小戶型房源成交量與比上個月相比下降了4個百分點，而90-120平米的戶型房源下跌了3個百分點，而120平米以上的大戶型成交量與上月相比上漲了7個百分點。

3、交易價格情況

分析：本期宜賓城區(qū)24個在售樓盤，成交價格同上月相比變化不大，具體情況為：

老城區(qū)：成交項目只有半島小筑和都市名園兩個樓盤，目前平均價格為3280元/平米。

南岸西區(qū)：成交項目有，林中漫步、鑫空間、愛爾楠岸、春秋花園、宜都天成苑、圓中苑、碧竹山莊、E街區(qū)八個樓盤，平均銷售均價為2776元/平米，同上月相比略有回調(diào)。

南岸東區(qū)：成交項目只有萊茵河畔西湖灣一個樓盤，平均銷售均價為3500元/平方米。

中壩組團：成交項目有春江盛景、富鄰金沙兩個樓盤，成交均價2890元/平方米。

天柏組團：成交項目只有天池雅苑一個樓盤成交，銷售均價為2200元/平方米左右。

江北片區(qū)：成交項目有香頤雅園、和興花園兩個樓盤，成交均價為2600元/平方米。

白沙組團：成交項目有金鳳凰花園、黃角坪花園二個樓盤成交均價為2070元/平方米左右；

備注：由于各樓盤其位置，品質(zhì)的因素，成交價格與實際在售區(qū)域均價還有一定的差距。

二、本期商品房供應(yīng)情況

本期有鼎業(yè)江北興城、寅吾黃桷坪花園2個項目拿到預(yù)售許可證，住宅總共445套（面積：39930.08平米，商業(yè)面積:668.4平米，地下車庫：8301.2平米)。

6勢，不能滿足日益增長的需求。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，2008年金融危機導(dǎo)致的供地不足和開工低迷是供給不能顯著回升的主要原因。雖然中長期的供給可能會有所改變，但就明年上半年而言，供不應(yīng)求的局面暫時還無法改變，這將導(dǎo)致價格繼續(xù)上行。

第四部分(劉先福)

建材市場分析

一個建材企業(yè)的生存、發(fā)展的狀況如何，取決于其企業(yè)產(chǎn)品在建材市場所占份額的多寡。所以，作為企業(yè)經(jīng)營，研究和把握實現(xiàn)企業(yè)直接效益的市場終端走勢，把與消費者打交道的“賣潮找準(zhǔn)、搞活，就成為一個不可回避的現(xiàn)實課題。在２００２中國佛山陶博會期間中國陶瓷網(wǎng)獨家網(wǎng)上直播的“中國陶瓷發(fā)展與未來高峰論壇”上，主講專家劉景洲先生對中國建材市場的發(fā)展趨勢作了精辟的分析，為聽眾 帶來了全新的思考和啟迪。

我國建材市場經(jīng)歷上個世紀(jì)８０年代的孕育萌芽，９０年代的大發(fā)展。進入本世紀(jì)，全國經(jīng)營面積在３０００ｍ２以上，年交易額在３０００萬元以上的建材市場約有２５００家，全年交易額達到２０００億元左右，約占全國建材市場需求總額的三分之二，已經(jīng)形成名副其實的建材市場流通的主渠道。目前我國建材市場的管理模式是多元化格局。多數(shù)為門店集市型、攤位租賃型、超市管理型和混合型。攤位租賃型市場占絕大多數(shù)，約占９０％以上。

從市場經(jīng)營范圍來看，有綜合型市場，有專業(yè)型市場，也有以經(jīng)營某一大類產(chǎn)品為主，其他產(chǎn)品為補充型市常當(dāng)前綜合型市場雖占多數(shù)，但有特色的專業(yè)市場呈上升趨勢。

一、攤位制市場的管理格局將出現(xiàn)新的模式

現(xiàn)有攤位制市場管理，大部分是物業(yè)管理型，存在種種弊端，如商區(qū)布局零亂，交易行為不規(guī)范，糾紛多，購物環(huán)境差，市場信譽度低等，發(fā)展初期尚未形成競爭壓力階段尚可維持，但隨著發(fā)展、競爭，這種管理模式，對內(nèi)缺乏凝聚力，對外，缺乏競爭力，是難以為繼的。市場的管理從物業(yè)管理型向新的經(jīng)營管理型發(fā)展是必然之勢。

二、攤位制市場的營銷功能將逐步細分

當(dāng)前我國攤位制市場普遍存在以下幾個問題：一是批發(fā)零售功能不清，二是市場占地規(guī)模大，三是市場中經(jīng)營戶小而多，四是市場的配送功能沒有發(fā)揮出來，物流功能沒有合理有效的分離出來。這些問題雖說是市場的培育、發(fā)展過程中不可避免的問題，但它影響著市場

國外幾十年培育發(fā)展成功的經(jīng)驗，又有國內(nèi)５年實踐經(jīng)驗的借鑒，特別是在建材超市發(fā)展中，外資企業(yè)將占據(jù)重要位置，據(jù)專家們預(yù)測，從現(xiàn)在起我國建材超市將進入一個快速發(fā)展階段，到２００５年，全國建材超市將超過１００家并將出現(xiàn)３到５個連鎖經(jīng)營集團。

建材超市的業(yè)態(tài)主要是零售，它的發(fā)展對以零售為主的攤位制市場沖擊會比較大，而對批發(fā)為主的市場的影響相對要小得多。從我國地區(qū)來看，建材超市將首先在大消費城市和經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)發(fā)展起來，由東到西逐步推進。經(jīng)過５年左右的時間的發(fā)展，它的市場占有額在一些城市和地區(qū)將與現(xiàn)在占據(jù)主渠道地位的攤位制零售市場抗衡，再過５年左右的時間將逐步占據(jù)零售市場主渠道的地位。但就我國全國而言，由于受其本身業(yè)態(tài)的限制，它所能占據(jù)的市場份額尚不能替代攤位制市場的地位。

第五部分(全組人員)調(diào)研分析總結(jié)

隨著隨社會主義市場經(jīng)濟的快速發(fā)展和城市住房制度改革的不斷深化，我縣的房地產(chǎn)市場也進入了一個快速發(fā)展的新時期。近幾年來，縣委、縣政府高度重視，積極培育和引導(dǎo)房地產(chǎn)市場發(fā)展，全面完善市場運行機制，堅持培育和規(guī)范并舉，以啟動住房消費為重點，大力搞活房地產(chǎn)流通，使房地產(chǎn)市場得到健康有序的發(fā)展。

一、近幾年我縣的房地產(chǎn)市場概況

我縣的房地產(chǎn)市場的建設(shè)和發(fā)展起步較晚，近幾年，我們緊緊抓住人民日益增加的住房消費需求給房地產(chǎn)市場帶來快速發(fā)展的有利時機和條件，采取各種有效措施大力搞活和規(guī)范完善市場，從自身看已經(jīng)取得了長足發(fā)展，1999年，我縣啟動了第一起規(guī)范性小區(qū)商品房開發(fā)—翠柏小區(qū)，當(dāng)時開發(fā)面積不足10000平方米，投資不足400萬元，產(chǎn)值不足600萬元，至2007年，全年全縣開發(fā)面積達到35.88萬平方米,投資額達到4.3億元,加上境內(nèi)企業(yè)的縣外投資,投資額己達到9億元,估算產(chǎn)值突破12億元以上,開發(fā)量是1999年的35倍,房地產(chǎn)市場發(fā)展的突出的特征就是房屋交易量持續(xù)放量增長，我縣的房地

0個，共捐贈1817.7萬元，為縣域經(jīng)濟社會發(fā)展做出較大貢獻。應(yīng)該說，我縣的房地產(chǎn)業(yè)，在縣委、縣政府的高度重視，積極培育和引導(dǎo)下，總體是規(guī)范有序地持續(xù)健康發(fā)展的。

二、存在的問題

我縣房地產(chǎn)通過近十年的發(fā)展總體是健康有序的，但在這一過程中出現(xiàn)了一些問題應(yīng)值得我們高度重視。主要表現(xiàn)為以下三個特點：

問題之一：土地宏觀調(diào)控，供需矛盾突出。近年來全國部分地區(qū)房價增長過快，房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。國家宏觀調(diào)控，嚴(yán)格土地征用審批，造成了存量土地極少，新征用地受限。形成供需矛盾，已經(jīng)成為制約我縣經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸。據(jù)了解2004年縣城僅征得城北新區(qū)土地600畝，其余幾乎無供地。2007年全縣供地較上年也有一定的下降。

問題之二：違規(guī)建設(shè)突出，拆遷難度大。近年長興花園、濱江花園、慶興園等多塊拍賣土地遲遲未完成開發(fā)，其主要就是拆遷難。原因有三：一是土地賠償政策不合理，賠償價低，農(nóng)民利益受到傷害。二是執(zhí)法力度薄弱，違規(guī)建設(shè)普遍，基本是能修則修。三是拆遷賠償混亂，合法利益無法保障，有的開發(fā)商為了盡快拆遷，對個別建筑物高價賠償，遠遠突破賠償標(biāo)準(zhǔn)和市場價格，最后，造成了拆遷戶相互攀比，漫天要價，最后造成無法賠償安置，拆遷難以推進，拆遷雙方利益受到損害。諸多原因造成了開發(fā)項目無法動工，市場房源緊張。

問題之三：房價上漲過快，百姓“居不易”?！鞍驳脧V廈千萬間，天下寒士俱歡顏”，唐老杜的這種渴望如今也成了中國工薪階層的心聲。從上面的介紹可知，八年間縣城的房價從500多元漲至1500元以上，上漲了三倍以上，而居民的人均收入增加卻遠遠不及。已買房的多數(shù)是超前消費，負(fù)債購房，生活壓力較大。沒買房的只能望房興嘆。

三、幾點對策

針對以上問題，結(jié)合我縣實際，提出以下幾點對策：

對策一：政府應(yīng)高度重視房地產(chǎn)的發(fā)展，加大宏觀調(diào)控。具體應(yīng) 從以下幾方面進行：

一是強化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。要盡快明確普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)規(guī)模、項目布局以及進度安排，并向社會公布。

二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，適當(dāng)增加中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。依法制止炒買炒賣土地行為。

三是加強對普通商品住房限價房和經(jīng)濟適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。經(jīng)濟適用住房價格要嚴(yán)格實行政府指導(dǎo)價。

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