第一篇：房地產(chǎn)融資中的上市融資

房地產(chǎn)融資中的上市融資

房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的高投入、高風險、高產(chǎn)出的資金密集型產(chǎn)業(yè)，對金融市場具有天然的高度依賴，而發(fā)展滯后的房地產(chǎn)融資市場必然會拖累房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，影響房地產(chǎn)市場的正常供給；與此同時，為了回應融資困局，房地產(chǎn)業(yè)紛紛開始探求多元化的融資渠道，房地產(chǎn)融資也成為業(yè)內最受關注的議題，能否盡快建立健全的多渠道融資體系，獲得足夠的資金支持，已成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關鍵。房地產(chǎn)金融面臨的主要問題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊問題，而是房地產(chǎn)融資渠道寬窄的問題。多元化融資是國家宏觀調控背景下房地產(chǎn)業(yè)的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產(chǎn)企業(yè)考慮最多的問題。

一、目前房地產(chǎn)企業(yè)上的融資方式：

1、銀行貸款

房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動有關的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。至今銀行貸款仍然是我國房地產(chǎn)最主要的融資渠道，至少70％以上的房地產(chǎn)開發(fā)資金仍然來自商業(yè)銀行系統(tǒng)。在目前的情況下，房地產(chǎn)以銀行為主導的模式，短期內不會改變。

2、債券融資

房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券中的一個組成部分。我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券并不多見。國家應適度放寬對房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行主體、融資項目和利率等限制條件，增加對符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行長期債券的額度，為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的條件。

3、夾層融資

“夾層融資”是指從風險與收益角度來看，介于股權與債權之間的投資形式?！皧A層融資”可創(chuàng)新的金融產(chǎn)品很多，一部分可以轉讓股份，一部分可以轉讓成債券；在結構上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最后才歸還本金。因此，靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)。

4、信托融資

在銀信貸收緊的情況下，房地產(chǎn)信托迅速成為近年來異?；钴S的房地產(chǎn)融資方式。我國的房地產(chǎn)信托是指信托公司接受委托經(jīng)營、管理和處分的財產(chǎn)為房地

產(chǎn)及相關財務的信托。目前房地產(chǎn)信托投資規(guī)模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補充和主流發(fā)展方向之一。

5、海外地產(chǎn)基金

外資地產(chǎn)基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式——一是申請中國政府特別批準運作地產(chǎn)項目或是購買不良資產(chǎn)；二是成立投資管理公司合法規(guī)避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂回方式實現(xiàn)資金合法流通和回收。

6、信托投資基金

房地產(chǎn)投資信托基金(ReaIEstatelnvestmentTrusts，簡寫為REITs)，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。

7、私募融資

作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報的行業(yè)中，私募基金無時不在證明自己的存在，甚至充當房價大幅波動的罪魁禍首。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標底和募集的基金份額流動性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動性不高的問題，因而這兩種融資方式都有較大局限性。

8、典當融資

對于國內數(shù)量眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，宏觀調控之后的資金問題與大型開發(fā)商相比顯得尤為突出。在主要渠道提高門檻之后，重新開辟融資渠道成為現(xiàn)實的選擇。此時，房地產(chǎn)典當作為一種替補融資手段進入開發(fā)商的視野。典當行可以利用其方便、快捷的業(yè)務特點，積極參與中小企業(yè)融資貸款業(yè)務。

9、上市融資（本文重點）

理論上說，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風險，降低企業(yè)融資成本，改善企業(yè)資本結構。

二、對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的概述

2.1房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的含義

所謂的房地產(chǎn)上市融資，簡單來說就是房地產(chǎn)公司或企業(yè)通過發(fā)行股票在資本市場上融通資金。本質上是房地產(chǎn)企業(yè)所有者通過出售可接收的部分股權換取企業(yè)當期急需的發(fā)展資金，依靠資本市場這種短期的輸血發(fā)展壯大企業(yè)的規(guī)模。從長遠的角度講，融資是手段而不是企業(yè)的終極目的。融資通過企業(yè)有效資本的具備而指向了企業(yè)現(xiàn)階段所選擇的產(chǎn)業(yè)或將轉型的產(chǎn)業(yè)的競爭優(yōu)勢塑造，進一步

指向了企業(yè)的利潤以及終極的股東價值回報的最大化。

三、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的方式

上市融資可分為直接上市融資和間接的上市融資：

直接上市融資即IPO融資，是指房地產(chǎn)企業(yè)在國內A股市場公開發(fā)行股票并上市。

間接上市融資即買殼上市，是指非上市公司通過收購債權、控股、直接出資、購買股票等收購手段，以取得一家上市公司一定比例的控股股權來取得上市的地位，然后通過注入自己有關的業(yè)務及資產(chǎn)，實現(xiàn)間接上市的目的。

四、房地產(chǎn)上市融資的優(yōu)點

開發(fā)商之所以重視與資本市場的對接，是因為采取這種方式融資不僅能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來發(fā)展所急需的資金，而且還能促使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范經(jīng)營，有利于企業(yè)長遠發(fā)展。具體講，采用上市的方式融資對房地產(chǎn)企業(yè)具有以下三點好處：

1、融資成本低、效率高。進行股權融資最大的好處就是企業(yè)沒有定期還本付息的壓力，可以很好地規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營狀況出現(xiàn)起伏時伴隨的財務風險。發(fā)行股票意味著企業(yè)可以降低其資產(chǎn)負債率，還可以為企業(yè)再融資奠定良好的基礎，這是其他融資方式所無法比擬的。

2、具有廣告效應，能帶動房地產(chǎn)銷售。房地產(chǎn)企業(yè)股票上市流通后，就會受到公眾的關注，3、有利于規(guī)范管理，提高其核心競爭力。

五、IPO上市與買殼上市的比較

5.1上市條件

1、IPO上市

與其它企業(yè)一樣，根據(jù)我國《證券法》，股份有限公司申請股票上市，應當符合下列條件：

（1）股票經(jīng)國務院證券監(jiān)督管理機構核準已公開發(fā)行；

（2）公司股本總額不少于人民幣3000萬元；

（3）公開發(fā)行的股份達到公司股份總數(shù)的25%以上；公司股本總額超過人民幣

4億元的，公開發(fā)行股份的比例為10%以上；

（4）公司三最近無重大違法行為，財務會計報告無虛假記載；

（5）連續(xù)三年盈利，預期利潤率大于銀行同期的存款利率。

2、買殼上市

買殼上市基本上不需要以上的條件，對于盈利要求就是最近三年的加權凈資產(chǎn)收益率不低于6%。

5.2各自優(yōu)缺點

通過以上的對比，IPO上市與買殼上市都存在各自的優(yōu)缺點。只有知道這兩種上市融資的方式的優(yōu)缺點，才能更好地作出上市的決策，為企業(yè)融資帶來便利。

1、IPO上市的優(yōu)缺點：

（1）優(yōu)點：

① IPO上市最大的功能就是融資。房地產(chǎn)企業(yè)一般可以發(fā)行總股本約30%的股

份，迅速從股市直接募集資金量，增加現(xiàn)金流入，加大對房產(chǎn)的投資。② 通過IPO上市，可以規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)、財務體制，完善企業(yè)內部管理，讓房地產(chǎn)企業(yè)在公眾的監(jiān)督下運行；可以使房地產(chǎn)企業(yè)的股權、業(yè)務、資產(chǎn)、人員、業(yè)績穩(wěn)定，可持續(xù)性發(fā)展。

③ 通過IPO上市，房地產(chǎn)企業(yè)可以迅速提升企業(yè)形象和知名度，利用這有效的廣告效應幫助企業(yè)開拓更廣闊的市場。

④ 企業(yè)IPO上市一般由其自己來規(guī)劃主導，哪些資產(chǎn)擬上市，哪些資產(chǎn)不注入，以及人事安排與公司治理等，都可按通常慣例有序推進，自主性較強。

（2）缺點：

① 上市周期很長。IPO上市需經(jīng)過改制、輔導、審核、發(fā)行等過程，需要連

續(xù)運營3年、3年連續(xù)盈利才能申報材料，上市準備時間和審批流程過長，手續(xù)繁雜。目前證監(jiān)會排隊的企業(yè)大概在260家左右，按照證監(jiān)會每周2家的審核速度，目前馬上申報材料到審批通過至少還得2年。

② 通過率相對較低。由于IPO是優(yōu)中選優(yōu)，所有證監(jiān)會對IPO的審核較為嚴

格，企業(yè)上市要求較高，目前總的通過率在80%左右，即5家申報公司中否決1家。特別是對房地產(chǎn)企業(yè)，國家一向嚴格把控，現(xiàn)在IPO上市的可能性極小。

③ 不確定大。近年來，由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過度膨脹，國家一直是持打壓的態(tài)度。受到國家政策的影響，IPO的審核亦存在較大的不確定性。

2、買殼上市的優(yōu)缺點

（1）優(yōu)點：

① 買殼上市具有上市時間快，節(jié)約時間成本的優(yōu)點，因為無須排隊等待審批。

房地產(chǎn)企業(yè)通過重組整合業(yè)務即可完成上市計劃，這對于想上市卻受到證監(jiān)會限制的房地產(chǎn)行業(yè)來說確實是個不錯的選擇。

② 房地產(chǎn)在買殼上市后，通過對資產(chǎn)與業(yè)務的重組可以改善上市公司的經(jīng)營狀

況，保持良好的融資渠道，通過向持控股地位的集團公司購買優(yōu)質資產(chǎn)，既可以使公司獲得良好的經(jīng)營項目，進一步提高經(jīng)營業(yè)績，維持再融資的可能。③ 買殼企業(yè)可以通過IPO避開對房地產(chǎn)行業(yè)政策的苛刻要求，不用考慮IPO上

市對經(jīng)營歷史、股本結構、資產(chǎn)負債結構、贏利能力、重大資產(chǎn)（債務）重組、控股權和管理層的穩(wěn)定性及公司治理結構等諸多方面的特殊要求；只要企業(yè)從事的是合法業(yè)務，有足夠的經(jīng)濟實力，符合《公司法》關于投資的比例限制，就可以買殼上市。

（2）缺點：

① 買殼上市所涉及的殼公司質量風險、要約收購風險和增發(fā)新股中的其他不可

控風險均較多存在，亦即買殼上市所采用的方案技術性更強，通過買殼成為上市公司買到的殼中可有隱藏著財務黑洞、隱含債務和法律訴訟。企業(yè)淪為殼的過程往往是值得買殼公司關注的。因此，市場上的殼資源不是太少，就是購買成本太高。

② 買殼上市的企業(yè)除非殼公司本身有資金并且同意以股份轉換的方式完成交

易，企業(yè)在買殼的過程中是無法獲得新資金的。企業(yè)要想融入新資金就必須通過后續(xù)的定向私募或二次發(fā)行。

③ 通過買殼成為上市公司，由于股票的流動性有限，因此在并購中其股票并不

能像現(xiàn)金一樣成為賣方普遍接受的硬通貨。上市公司的資源優(yōu)勢因此蕩然無存。買殼對于提高市場影響力幾乎沒有任何幫助，原本不知名的企業(yè)買殼以后繼續(xù)不知名。

六、總結

雖然買殼上市方式為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了一個可考的選擇，但在策劃中要

清醒認識到可能面臨的種種困難。由于經(jīng)歷了重組和并購的浪潮之后，我國市場上的殼資源已越來越少，買殼上市的成本也逐年上升；由于財政部調整了債務重組的會計處理方法，買殼以后上市公司不再可以通過債務重組來快速扭虧，而要在實施重大資產(chǎn)重組并經(jīng)過較長時間，1年以上的，經(jīng)營才會取得籌資資格；人員和管理的整合，理順其內外關系。這就要求作為買殼方的房地產(chǎn)企業(yè)不但先要有一定的資金實力來支付買殼資金，還要具有先進的管理，才能注入到新公司中，實現(xiàn)再融資。

第二篇：房地產(chǎn)融資（模版）

10余房企借殼擱淺 700億再融資年內泡湯

房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)2010年11月10日08:45來源：中國證券報樓市調控背景下，昔日扮演著拯救虧損公司角色的房地產(chǎn)企業(yè)一轉身成為了拖累。*ST鈦白（002145）10月30日的一紙公告宣告公司轉型房地產(chǎn)企業(yè)的計劃就此泡湯，而重組終止的最根本原因便是受到房地產(chǎn)調控政策的影響。

10余房企借殼擱淺

樓市調控背景下，昔日扮演著拯救虧損公司角色的房地產(chǎn)企業(yè)一轉身成為了拖累。*ST鈦白（002145）10月30日的一紙公告宣告公司轉型房地產(chǎn)企業(yè)的計劃就此泡湯，而重組終止的最根本原因便是受到房地產(chǎn)調控政策的影響。

配合房地產(chǎn)二次調控，中國證監(jiān)會10月15日在其官方網(wǎng)站上宣布，為貫徹國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調控政策精神，已經(jīng)暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重組申請，并對已受理的房地產(chǎn)類重組申請征求國土資源部意見。

而*ST鈦白本次重組發(fā)行股份購買的部分資產(chǎn)為南京金浦房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司100%股權，該公司主營業(yè)務為房地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)相關要求，目前不適宜將房地產(chǎn)企業(yè)作為擬購入資產(chǎn)進行上市公司的重大資產(chǎn)重組。因此，公司此次資產(chǎn)重組難以繼續(xù)。*ST鈦白重組的終止也直接宣告南京金浦房地產(chǎn)借殼上市的失敗。

同*ST鈦白和南京金浦房地產(chǎn)公司的命運類似，國內A股市場眾多等待借助重組從而實現(xiàn)借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)也都遭遇到了“政策關”。

自從2009年7月宣布將通過重組ST東源從而實現(xiàn)整體上市的重慶金科地產(chǎn)，至今仍未獲得證監(jiān)會的核準文件，而新華聯(lián)地產(chǎn)借殼S*ST圣方也同樣在苦等批復。

根據(jù)不完全統(tǒng)計，包括*ST德棉、ST國祥、ST百科、ST東源、*ST遠東、ST瓊花、ST二紡、*ST嘉瑞、*ST商務、*ST白貓等十余家欲轉身房地產(chǎn)的公司均在監(jiān)管層面卡殼。

對此，業(yè)內人士也指出，2010年以來，由于持續(xù)不斷的地產(chǎn)調控政策，無論是房地產(chǎn)公司借殼上市還是地產(chǎn)公司的再融資基本都處于停滯狀態(tài)，在調控政策不斷深化的背景下，房企借殼近期獲得監(jiān)管部門放行的可能性非常小。

現(xiàn)在年底臨近，短期內難以實現(xiàn)重組，不僅使得多家*ST公司游離在退市邊緣，相應的，欲借殼房地產(chǎn)企業(yè)通過這些公司曲線融資的計劃也因此擱淺，從而在融資困難的大環(huán)境里再失一枚籌碼。

“先是反復跟證監(jiān)會溝通，現(xiàn)在還必須跟國土資源部溝通，重組預案公布已經(jīng)一年多了，但何時才能夠獲準真的很難說。”一家欲借殼上市的房地產(chǎn)企業(yè)董事會秘書無奈表示。

第三篇：房地產(chǎn)融資降溫

房地產(chǎn)融資降溫

在新一輪房地產(chǎn)調控下，房地產(chǎn)融資持續(xù)降溫：房地產(chǎn)企業(yè)公司債發(fā)行和再融資方面均呈現(xiàn)監(jiān)管收緊的趨勢。最新數(shù)據(jù)和調研發(fā)現(xiàn)，銀行表內開發(fā)貸增速繼續(xù)下降，2016年地產(chǎn)開發(fā)貸規(guī)模甚至出現(xiàn)4.9%的負增長。表內自營投資和表外委托貸款投房地產(chǎn)項目的要求趨嚴。表外理財資金輸血房地產(chǎn)，則在實際中碰到了“通道難尋”和“非標額度緊張”的問題。

“誤判”金隅：房地產(chǎn)類公司債繼續(xù)收緊

2017年2月16日，A股上市公司北京金隅股份有限公司（601992.SH，簡稱“金隅股份”）公告稱，于2月13日收到中國證監(jiān)會批復，核準公司向合格投資者公開發(fā)行總額不超過40億元的公司債券。

公告顯示，該次公司債券采用分期發(fā)行方式，首期發(fā)行自中國證監(jiān)會核準發(fā)行之日起12個月內完成；其余各期債券發(fā)行，自中國證監(jiān)會核準發(fā)行之日起24個月內完成。

對此，有媒體報道稱，此為時隔3個月，證監(jiān)會再次放行房企公司債。

“我們專門問了交易所，金隅股份（發(fā)行公司債）算是建材類公司，不是房地產(chǎn)類企業(yè)發(fā)行公司債”，某券商固收人士表示。

在交易所市場發(fā)行公司債融資，須遵循2016年10月發(fā)布《關于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，其中規(guī)定：房地產(chǎn)業(yè)分類監(jiān)管適用于申報公開發(fā)行或非公開發(fā)行公司債券的房地產(chǎn)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的認定標準參照上市公司行業(yè)分類的相關指引執(zhí)行。

金隅股份曾于2016年發(fā)行50億元小公募、50億元私募類公司債券，按其此前分類，金隅股份所屬行業(yè)為“非金屬礦物制品業(yè)”，經(jīng)營范圍包括“制造建筑材料、家具、建筑五金；木材加工；房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；物業(yè)管理；銷售自產(chǎn)產(chǎn)品”。即金隅股份并非以房地產(chǎn)為主營業(yè)務的公司。

“目前，純地產(chǎn)類公司債還是沒有放行，只有公司自己帶地產(chǎn)業(yè)務，但地產(chǎn)業(yè)務非主營業(yè)務的才能發(fā)行公司債?！鼻笆龉淌杖耸勘硎尽?/p>

只見受理、反饋，不見發(fā)行，是最近三個月房地產(chǎn)類公司債的現(xiàn)狀。

2月14日，上交所在給青島海信房地產(chǎn)股份有限公司擬發(fā)行24億元小公募的反饋中，繼續(xù)要求房企進一步披露是否屬于分類監(jiān)管認定的房地產(chǎn)企業(yè)，是否存在不得不發(fā)行公司債的相關情形，是否屬于“關注類”等。

從房企公司債反饋意見看，交易所目前仍在受理房企公司債發(fā)債申請，但自2016年11月以來，除四大AMC之一的華融資產(chǎn)旗下華融置業(yè)獲批發(fā)行小公募債券外，多家房企公司債發(fā)行顯示為“中止”或“終止”，其余房企申請發(fā)債顯示為“受理”或“已反饋”但未見放行。

私募資產(chǎn)管理計劃禁止投向濟南等16城市

除了公司債，近期私募資產(chǎn)管理計劃也被禁止投向住宅類地產(chǎn)項目。近日，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會研究制定了《證券期貨經(jīng)營機構私募資產(chǎn)管理計劃備案管理規(guī)范第4號-私募資產(chǎn)管理計劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目》。該文件規(guī)定，投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市普通住宅地?a項目的私募資產(chǎn)管理計劃，暫不予備案。

具體來說，房價上漲過快熱點城市目前包括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南、成都等16個，將根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部相關規(guī)定適時調整范圍。

上述條款目前只涉及普通住房房地產(chǎn)項目融資，投資于商業(yè)地產(chǎn)項目，保障房等并不受影響。

根據(jù)《備案管理規(guī)范第4號》文件，禁投房地產(chǎn)的私募資產(chǎn)管理計劃包括五類：一是委托貸款；二是嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品；三是受讓信托受益權及其他資產(chǎn)收（受）益權；四是以名股實債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權；五是協(xié)會根據(jù)審慎監(jiān)管原則認定的其他債權投資方式。

住戶貸款高位或引發(fā)進一步緊縮政策

2月16日，國際評級公司標準普爾發(fā)布報告稱，短期內政府可能會繼續(xù)調控房地產(chǎn)市場，以抑制房地產(chǎn)價格。事實上1月新增住戶貸款處于高位，或將引發(fā)進一步的緊縮政策。

標普全球評級信用分析師黃馨慧表示，我們認為上述融資限制將削弱中國房地產(chǎn)開發(fā)商的替代性融資渠道，并增加其現(xiàn)金流壓力。過去許多開發(fā)商借助資產(chǎn)管理產(chǎn)品融資，共同收購土地或開發(fā)新項目。上述禁令將限制該融資渠道，開發(fā)商需更加依賴合同銷售產(chǎn)生的內部現(xiàn)金，以投資新項目或現(xiàn)有項目。

報告稱，盡管2017年1月新增中長期住戶貸款在新增貸款中的比重降至31%，低于2016年10月的75%，但新增中長期住戶貸款同比增幅仍達到32%，環(huán)比去年12月增幅達到49%。這表明盡管目標城市的銷售已降溫，但樓市熱度已蔓延至非目標城市。因此政府可能出臺更多調控政策，以抑制房地產(chǎn)市場投機活動。

在此情況下，市場整合將加速，大型開發(fā)商將繼續(xù)擴大市場份額。這是因為大型開發(fā)商擁有更多可售資源，更高的地域多元化程度，以及更強的銷售執(zhí)行能力，即使在房地產(chǎn)業(yè)放緩情況下也能保證良好的合同銷售。鑒于銀行貸款向優(yōu)質客戶轉移的步伐可能加快，強勁的合同銷售對于開發(fā)商維持良好的銀行貸款融資渠道亦十分重要。

地產(chǎn)開發(fā)貸負增長

“我們現(xiàn)在只做開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸款，建筑商融資，其他的相關融資都不做了?！蹦彻煞菪腥A中地區(qū)人士表示。所謂經(jīng)營性物業(yè)貸款，就是寫字樓、商場等經(jīng)營性物業(yè)作為抵押物發(fā)放的貸款。

去年11月初，銀監(jiān)會向16個熱點城市所在銀監(jiān)局下發(fā)文件，要求開展金融機構房地產(chǎn)相關業(yè)務專項檢查。在開發(fā)貸方面，要求檢查是否嚴格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項資質，項目是否符合最低資本金比例要求，對資金本金來源真實性認真檢查，以及是否存在銀行資金違規(guī)用于購地等問題。

華南地區(qū)某股份行中層表示，該行去年12月就下發(fā)了通知，要求根據(jù)“實質重于形式”原則，嚴控借款主體授信資金用途。特別是兼營房地產(chǎn)業(yè)務的集團，要防止非房地產(chǎn)板塊授信資金挪用進入房地產(chǎn)板塊。

“要求是對房地產(chǎn)上下游企業(yè)的授信和資金流向要有把握”。該股份行人士表示：“發(fā)現(xiàn)問題的，要馬上停止出賬?！?/p>

今年1月16日，上海銀監(jiān)局就土地融資開出了自去年下半年全國嚴查以來的首份罰單――針對銀行融資用于支付土地金和拍賣保證金，罰金高達478萬元。

有股份行華東地區(qū)對公人士透露，去年當?shù)嘏某鲆粋€地王項目，拍賣會后當?shù)乇O(jiān)管明確不得給其配套融資?！昂贤颊劻耍詈筱y行寧愿違約也沒做下去”。

央行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額7.11萬億元，比2015年底的6.47萬億元增長了9.9%，而總貸款增速為13.5%。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比還出現(xiàn)下降，降幅達4.9%。

表外理財資金“通道難尋”

銀行自營投資和理財投資資金投向房地產(chǎn)也面臨收緊的態(tài)勢。其中一個重要影響因素，來自通道方的收緊；另外，理財資金“非標”額度緊張也是原因之一。

一名基金子公司人士表示，房地產(chǎn)項目其實之前基本上也不能做了，而私募資管計劃4號文發(fā)文之后，更是“徹底歇菜”。

根據(jù)私募資管備案4號文，對于證券期貨經(jīng)營機構設立的私募資產(chǎn)管理計劃，投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的，基金業(yè)協(xié)會宣布暫不予備案。

具體來看，包括但不限于五種方式，一是委托貸款；二是嵌套投資信托計劃及其他金融產(chǎn)品；三是受讓信托受益權及其他資產(chǎn)收（受）益權；四是以名股實債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權；五是根據(jù)審慎監(jiān)管原則認定的其他債權投資方式。

其中，市場目前對于“名股實債”方式的需求較大。從房企的角度，也希望通過“名股”的方式融資。這在會計上一定程度處理成?Y本，而非負債，從而控制自己的負債率。4號文對此的限制，目前有銀行人士表示，還在研究合規(guī)對策。

“基金子公司作為通道（投地產(chǎn)），我們肯定不愿意冒險。而且接觸到銀行理財資金，也有反饋非標額度不夠，目前沒有足夠資金來投?！鄙鲜龌鹱庸救耸勘硎?。

有股份行資管人士表示，非標準化債權內容的豐富，對部分銀行的影響可能較大。根據(jù)最新分類標準，帶回購條款的股權性融資，即包括股票質押回購，部分名股實債基金，都會被納入“非標”范疇，原本理財投資非標取上資本金4%和理財規(guī)模35%孰低者的限制，就會顯得更加嚴厲。

“說實話，理財近三個月都在疲于流動性管理，能把進出資金照顧到，實現(xiàn)順利兌付就行，投資端，配什么好的資產(chǎn)，基本沒有精力顧及了?！蹦炽y行資管部人士表示。

第四篇：房地產(chǎn)融資分析

房地產(chǎn)融資分析

1.定義：

房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為滿足項目資金的需求，以項目為依托，獲取資金，完成項目開發(fā)建設。

2.分類：

主要的分類方式為二大類：

（1）內部融資和外部融資

內部融資包括：企業(yè)預付房款和應收賬款，員工集資等

外部融資包括：企業(yè)上市，房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)企業(yè)債，銀行貸款等

（2.）直接和間接融資

直接融資是指從資本市場募集資金，間接融資是指從金融類機構募集資金。

銀行貸款：

銀行融資需要注意的三要素：

1.融資額 2.下貸款時間 3.貸款資金使用效率

銀行融資流程：

1.融資額度匡算 2.融資方式確定 3.落實授信額度 4.銀行受理

5.調查審批6.銀行審批 7.發(fā)放貸款 8.貸后監(jiān)管

政府監(jiān)管：因為央行212號文件要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備“四證一金”和35%的自有資金方可獲貸款。

目前，公司跟各大商業(yè)銀行（中農(nóng)工建和民生）都按照這個融資流程來運行。

房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托又分：房地產(chǎn)股權類信托，房地產(chǎn)債券類信托，房地產(chǎn)收益信托。其中，房地產(chǎn)股權類信托最常用，其優(yōu)勢在于可以墊付土地出讓金，而銀行貸款不可以。房地產(chǎn)債券類信托由于融資成本比銀行貸款要高，一般不常用。

目前，公司和平安信托的合作好像就屬于股權類信托模式。平安信托設立融資方案，購買部分項目公司股權，公司承諾到期溢價回購，并以抵押物和信用做擔保。

融資項目提供的主要材料：

從重慶和西安各項目提交的材料中，可以看到。除了對集團的的財務狀況，信用評級和開發(fā)資質審核外，最主要的還是項目情況。而在項目材料中，最主要的是可研究性報告。通常的可研究性報告包括：項目概況，市場研究，項目規(guī)劃方案，項目進度設計，項目財務測算，項目財務評價，項目不確定性分析，項目社會影響和總結。

其中，對于我們融資來說，項目進度設計，項目財務測算，項目財務評價，項目不確定性分析是主要了解和掌握的。

項目進度設計每個項目公司根據(jù)實際情況，具體制定。財務測算主要是對項目的土地價款，開發(fā)成本和開發(fā)費用做個預算，并計算總投資，來確定融資額度。具體根據(jù)項目公司和拓展部中心的材料為準。財務評價主要是通過財務模型，根據(jù)一些動態(tài)經(jīng)濟指標如內部收益率（IRR），動態(tài)回收期，凈現(xiàn)金流值來評價項目收益。項目不確定分析，主要通過盈虧平衡分析和敏感度分析來對判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，以及相關指標對這些不確定因素的敏感程度，對項目的最終決策提供參考依據(jù)。

第五篇：房地產(chǎn)融資方式歸納

一、資本市場融資，和其他行業(yè)一樣：境內外上市、境內發(fā)債、海外債、定向不定向增發(fā)，還有在香港、新加坡發(fā)REITs也算；

二、銀行貸款：開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸、流動貸款、委托貸款、并購貸。優(yōu)勢：成本低；劣勢：要求高；

三、信托融資：信托開發(fā)貸、信托經(jīng)營性物業(yè)貸、明股實債、股+債、信托+有限合伙；

四、公墓基金子公司資產(chǎn)管理計劃：較信托優(yōu)勢：（1）不用信托牌照；（2）事后備案，信托是事前備案；（3）注冊資本要求低；較信托劣勢：需要通過金融機構，不能直接放貸。

五、券商資管：優(yōu)勢不明顯，必須通過信托計劃或基金子公司資管計劃；

六、保險資金：項目直投只可以投商業(yè)地產(chǎn)，需要兩證。另可以購買投資于地產(chǎn)項目的集合信托計劃（單家限額20%）；

七、私募基金：即有限合伙，可通過第三方財富管理募集資金，靈活不監(jiān)管，成本高?？梢宰饕恍┙Y構化設計；

八、四大資產(chǎn)管理公司（華融、信達、東方、長城）融資：成本高；

九、與實力開發(fā)商股權合作：降低經(jīng)營風險，同時也降低經(jīng)營收益，雙刃劍；

十、供應商融資：（1）總包、合作方墊資；（2）銀行保理業(yè)務；

十一、典當、租賃和小貸，適用于有個把項目的小小小開發(fā)商。