第一篇：物業(yè)使用人拖欠賬款原因及物業(yè)管理公司的催款與管理政策
物業(yè)使用人拖欠賬款原因及物業(yè)管理公司的催款與管理政策
0923111044袁舒婷
摘要：物業(yè)管理作為一種新型的房屋管理模式，以其專業(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化的特征。但是由于物業(yè)管理在中國起步晚，總體上還處在一個(gè)開創(chuàng)、摸索的階段，在實(shí)際發(fā)展過程中出現(xiàn)了許多問題，其中最大、最難的問題就是收費(fèi)難。本文對(duì)現(xiàn)在物業(yè)管理費(fèi)用拖欠問題進(jìn)行分析，并給出相關(guān)的催款與管理政策 關(guān)鍵詞：物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)用拖欠 物業(yè)公司
一． 什么是物業(yè)以及物業(yè)的分類
“物業(yè)”一詞譯自英語property或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義為財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、地產(chǎn)、房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)等。該詞自20世紀(jì)80年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。物業(yè)可大可小，一個(gè)單元住宅可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)，同一建筑物還可按權(quán)屬的不同分割為若干物業(yè)。物業(yè)含有多種業(yè)態(tài)如：辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉庫等多種物業(yè)形式。
構(gòu)成物業(yè)的要素有：(1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇；(2)與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；(3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施)和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)非主干交 通道路。由此可知：?jiǎn)误w的建筑物、一座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。這里的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。
根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可分為：商業(yè)物業(yè)（分寫字樓、商場(chǎng)、賓館飯點(diǎn)等）、工業(yè)物業(yè)、機(jī)關(guān)物業(yè)（學(xué)校、機(jī)關(guān)單位辦公機(jī)構(gòu)、醫(yī)院、軍警單位等）、住宅物業(yè)（普通住宅、公寓、別墅）、農(nóng)林牧漁物業(yè)（農(nóng)業(yè)設(shè)施、林場(chǎng)、魚塘、牧場(chǎng)等）、其它物業(yè)（公園、道路、綠地、橋梁）
二．什么是物業(yè)管理
物業(yè)管理是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物共有部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)共有建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人對(duì)業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所、場(chǎng)地進(jìn)行管理的活動(dòng)。通俗地講，物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
2007年修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將“物業(yè)管理”更改為“物業(yè)服務(wù)”。物業(yè)管理本身是一種主體平等的委托合同關(guān)系，而非上下級(jí)的行政管理關(guān)系。為避免字意上的歧義，即將物業(yè)管理改稱物業(yè)服務(wù)。根據(jù)建設(shè)部2007年164號(hào)令《建設(shè)部關(guān)于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》的相關(guān)內(nèi)容，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。
物業(yè)管理企業(yè)之所以改名叫物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從某種程度上是配合《物權(quán)法》的精神，突出尊重個(gè)人物權(quán)的重要性，物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際上一直是第三產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)就屬于服務(wù)行業(yè)范疇，這次的物業(yè)管理企業(yè)改名為物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是順應(yīng)潮流，只是把本質(zhì)上的東西在表面形式上體現(xiàn)并深化。
三．物業(yè)管理費(fèi)用的構(gòu)成及其收取和催繳程序
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤構(gòu)成。物業(yè)服務(wù)成本包括如下九項(xiàng)：（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按照規(guī)定提取的福利費(fèi)用等。（2）物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用。（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。（5）物業(yè)管理區(qū)
域秩序維護(hù)費(fèi)用。（6）辦公費(fèi)用。（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。（8）物業(yè)共用部位、公用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用。（9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)管理費(fèi)用收取一般分為預(yù)繳一個(gè)月，三個(gè)月和半年。
對(duì)于預(yù)繳一個(gè)月管理費(fèi)：物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每月１５日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費(fèi)付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳納下月的管理費(fèi)。每月的１日起，財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本月應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項(xiàng)目，通知其在收到〈催款通知書〉７日內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款，管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。
預(yù)繳一季度管理費(fèi)：物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每年３月１日及６月１日、９月１日、１２月１日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費(fèi)付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳納下一季度的管理費(fèi)。每年的１月１日、４月１日、７月１日及１０月１日起，財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本季度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項(xiàng)目，通知其在收到〈催款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款，管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。
預(yù)繳半年管理費(fèi)：物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每年６月１日及12月１日起向各業(yè)戶發(fā)出次年〈管理費(fèi)付款通知書〉，詳列應(yīng)交款明細(xì)，規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳納下一個(gè)半年的管理費(fèi)。每年的１月１日及７月１日起，財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本年度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》，列明欠款明細(xì)項(xiàng)目，通知其在收到〈催款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款，管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。
《催款通知書》發(fā)出后，業(yè)主逾期未清繳欠款的，管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》，通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清，并對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金。在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的，管理公司將按 《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動(dòng)，及對(duì)欠款者提出法律訴訟。
四、物業(yè)使用人拖欠費(fèi)用原因
一是房地產(chǎn)商遺留下來的房屋質(zhì)量問題，造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間產(chǎn)生矛盾；
由于開發(fā)商的原因，小區(qū)開發(fā)過程中，因設(shè)計(jì)、施工等造成工程質(zhì)量遺留問題往往是住戶不肯交費(fèi)的一個(gè)主要原因。例如，屋面、陽臺(tái)漏水、化糞池設(shè)計(jì)位置欠妥，排污管水平鋪設(shè)過長(zhǎng)，造成嚴(yán)重堵塞等問題。業(yè)主或不知道或嫌太麻煩，本應(yīng)該找開發(fā)商進(jìn)行交涉、處理這些問題，而往往把一肚子怨氣撒在身邊的管理處身上。一旦問題解決不了，就拖欠物業(yè)管理費(fèi)。
二是物業(yè)公司服務(wù)不到位，業(yè)主以不交物業(yè)費(fèi)進(jìn)行對(duì)抗；
在實(shí)際的管理服務(wù)中，由于物業(yè)管理公司沒有及時(shí)、妥善地處理業(yè)主提出的一些問題，抑或服務(wù)態(tài)度不好，服務(wù)不到位而導(dǎo)致部分業(yè)主認(rèn)為我們所提供服務(wù)質(zhì)價(jià)“不等”，而拒交物業(yè)管理費(fèi)。
三是一部分業(yè)主買房后長(zhǎng)期不在此居住或出租給他人，忽視或忘記交物業(yè)費(fèi)；
各個(gè)小區(qū)或多或少有部分業(yè)主當(dāng)時(shí)為了投資購買房產(chǎn)而久未居住或租售，抑或因公司經(jīng)營不善撤離小區(qū)，為了貪圖小利而躲避、逃避繳納物業(yè)管理費(fèi)。
四是物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)之間有矛盾，致使物業(yè)費(fèi)用難以收繳；
《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。按照此規(guī)定，政府、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)都應(yīng)參與物業(yè)服務(wù)定價(jià)，業(yè)主至少可以參與基準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上浮動(dòng)幅度范圍內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)。但實(shí)際上，業(yè)主幾乎很少參與服務(wù)費(fèi)定價(jià)。首先，在前期物業(yè)管理階段，業(yè)主不能參與定價(jià)。由于在前期物業(yè)服務(wù)合同的締約過程中業(yè)主大會(huì)尚未召開，業(yè)主委員會(huì)尚未成立，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條的規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同一般是物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商即建設(shè)單位簽訂的。此階段業(yè)主不能參與定價(jià)，沒有機(jī)會(huì)表達(dá)自己的意志，更不能討價(jià)還價(jià)。其次，由于一系列復(fù)雜的原因，很多小區(qū)撤換前期物業(yè)公司困難重重，業(yè)主也很難通過由業(yè)主自治機(jī)構(gòu)與新物業(yè)公司簽合同的方式參與物業(yè)費(fèi)定價(jià)。這就導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)從一開始就可能與物業(yè)公司產(chǎn)生無法調(diào)和的，在價(jià)格方面的矛盾。
五是一些業(yè)主惡意拖欠物業(yè)費(fèi)。
五．拖欠物業(yè)管理費(fèi)用帶來的影響
對(duì)物業(yè)管理公司，物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存的根本，物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展服務(wù)需要相應(yīng)的經(jīng)費(fèi)進(jìn)行周轉(zhuǎn)，業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)入不敷出，公用設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)困難，區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序維護(hù)艱辛，無力支付服務(wù)人員薪資，造成服務(wù)內(nèi)容減少或服務(wù)質(zhì)量下降，引發(fā)更多業(yè)主拒交費(fèi)用，導(dǎo)致惡性循環(huán)，后果堪憂。
對(duì)業(yè)主來講，物業(yè)公司因?yàn)橘Y金不足，可能會(huì)降低服務(wù)質(zhì)量。更嚴(yán)重的有可能斷電斷水，從而影響業(yè)主們的正常生活。部分業(yè)主欠費(fèi)的最終后果，是物業(yè)難以實(shí)現(xiàn)保值增值。一人欠繳，殃及眾人，這是物業(yè)管理服務(wù)的不可分割性決定的。沒有繳費(fèi)的業(yè)主與繳費(fèi)的業(yè)主享受同等的物業(yè)管理服務(wù)，攀比從眾心理使更多的人欠費(fèi)，結(jié)果是物業(yè)管理費(fèi)收繳率更低。物業(yè)公司為了控制成本，只好減少人員、降低服務(wù)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)。本來每天該清掃三次或隨時(shí)清掃，改成兩次或一次。服務(wù)質(zhì)量降低了，業(yè)主不滿意，使更多的業(yè)主不繳費(fèi)，而物業(yè)公司再減人降成本，這就進(jìn)入了惡性循環(huán)。
一些物業(yè)公司為了按時(shí)收取物業(yè)費(fèi)，不得不“討好”業(yè)主，還有一些還會(huì)在業(yè)主繳費(fèi)后送小禮品給業(yè)主，這嚴(yán)重影響了行業(yè)的正常發(fā)展。還有一些物業(yè)公司為了追討拖欠的管理費(fèi)用，在小區(qū)周圍公布拖欠管理費(fèi)用的業(yè)主的名單和詳細(xì)情況，使得業(yè)主的名譽(yù)受到損害，同時(shí)也是一種違法行為，這對(duì)于業(yè)主和物業(yè)公司的影響都是無法彌補(bǔ)的。
六．物業(yè)公司對(duì)于拖欠管理費(fèi)的管理政策
1﹑不斷提高服務(wù)質(zhì)量和效率，寓管理于服務(wù)中。
物業(yè)管理關(guān)系到千家萬戶，物業(yè)管理水平的高低，不僅對(duì)小區(qū)的整體環(huán)境相當(dāng)重要，而且直接影響到業(yè)主和物業(yè)管理公司的自身利益。嚴(yán)格執(zhí)行公司IS9000質(zhì)量認(rèn)證體系，確保物業(yè)管理更加規(guī)范化，讓業(yè)主從心里覺得深業(yè)物業(yè)很規(guī)范，深業(yè)物業(yè)的員工很有素質(zhì)，從而使業(yè)主認(rèn)同我們所提供的每一項(xiàng)服務(wù)，得到業(yè)主普遍認(rèn)同，才能消除業(yè)主對(duì)交納管理費(fèi)的不滿情緒，為解決收費(fèi)難問題創(chuàng)造良好的條件。
2﹑加強(qiáng)正面的宣傳和引導(dǎo)。
堅(jiān)持在日常的物業(yè)管理小區(qū)中利用（eg.溫馨提示、有獎(jiǎng)問答等）不同的宣傳形式在公告欄、宣傳欄中向業(yè)主進(jìn)行宣傳、引導(dǎo)，讓業(yè)主知道：根據(jù)物業(yè)管理合同，交納物業(yè)管理費(fèi)用是每一個(gè)業(yè)主的法定義務(wù)。一部分業(yè)主不交費(fèi)，等于免費(fèi)享受公共服務(wù)，不只是欠物業(yè)管理公司的錢，對(duì)交費(fèi)的業(yè)主也是不公平的。長(zhǎng)此以往，勢(shì)必影響小區(qū)的正常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行、管理，造成小區(qū)環(huán)境變差，物業(yè)貶值，最終利益受到損害的還是小區(qū)全體業(yè)主。
3﹑建立健全收費(fèi)跟蹤機(jī)制。
往常，我們采取的最主要的追收方式是定期發(fā)放催收通知單或電話聯(lián)絡(luò)。實(shí)踐證明，這對(duì)于空置或聯(lián)系不到業(yè)主的房產(chǎn)，意義似乎不大。如何更有效地保證管理費(fèi)的及時(shí)回籠呢？
a)定期檢查落實(shí)收款率，了解欠費(fèi)原因，責(zé)任到人，跟蹤追收情況,直至問題解決。
b)密切注意欠費(fèi)的時(shí)效性。盡可能讓欠費(fèi)戶有對(duì)欠費(fèi)的確認(rèn)單據(jù)，并保存完整。
c）對(duì)長(zhǎng)期空置或聯(lián)系不到業(yè)主的房產(chǎn)，可采用在其門上貼上“催款通知單”，并拍照的辦法，保留追收的證據(jù)。注意在拍照的過程中，一定要字跡清楚可見，并有房號(hào)、催收時(shí)間、催收人。d）對(duì)于法院查封的房產(chǎn)，應(yīng)盡快同法院執(zhí)行庭執(zhí)行法官取得聯(lián)系。函件告之所查封房產(chǎn)欠我司物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用情況，并簽收。通過立案等程序，爭(zhēng)取在該房產(chǎn)處理時(shí)，能夠最大限度地保護(hù)我司權(quán)益。
4、強(qiáng)化法制觀念，通過法律手段，維護(hù)自身的合法權(quán)益。
法律訴訟是追繳拖欠物業(yè)管理費(fèi)的最佳方式
物業(yè)管理費(fèi)的追討工作是一門管理藝術(shù)，收費(fèi)員一定要有較高的文化素質(zhì)和溝通能力，一般來說，這對(duì)管理費(fèi)短期拖欠者有一定效果，但對(duì)長(zhǎng)期拖欠者或者欠款上千上萬元時(shí)，這種“管理藝術(shù)”的追討工作就很困難了，這時(shí)法律訴訟是最好的辦法。
有人擔(dān)心法律訴訟會(huì)給業(yè)主與管理者之間造成新的不愉快，讓業(yè)主與管理者之間形成對(duì)立，會(huì)影響企業(yè)的服務(wù)形象和管理服務(wù)品牌，這是杞人憂天。因?yàn)槲覀円宄€(gè)別人拖欠管理費(fèi)，受害者不僅僅是管理企業(yè)，還有其他已繳費(fèi)的業(yè)主。這種經(jīng)濟(jì)學(xué)中“免費(fèi)搭車”的現(xiàn)象，讓廣大業(yè)主的服務(wù)質(zhì)量和受益權(quán)利直接受損，這一點(diǎn)對(duì)業(yè)主也可能不知道，所以我們要廣而言之，告訴全體業(yè)主?？傊?，法律訴訟解決拖欠管理費(fèi)問題有如下好處：一是有利于規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，建設(shè)法制化物管；二是有利于規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)各主體之間的市場(chǎng)行為，盡可能地減少管理糾紛；三是可以從根本上解決拖欠管理費(fèi)問題，起到警示其他拖欠行為的作用；四是要完善市場(chǎng)環(huán)境，走法制化的道路，法律訴訟就是最好的工具，它讓物業(yè)管理法制化的進(jìn)程更有效地前進(jìn)。
第二篇：物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議及消防安全責(zé)任書(與業(yè)主或使用人)
物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議
甲方：****有限公司 法定代表人： 聯(lián)絡(luò)地址： 郵編：
乙方（承租方）： 身份證號(hào)／營業(yè)執(zhí)照號(hào)： 法定代表人：
聯(lián)絡(luò)地址： 郵編： 乙方承租商鋪(物業(yè))基本情況：
坐落位置：88廣場(chǎng) ；
建筑面積：平方米； 類型： 商用（酒店/寫字樓）
根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在自愿、平等協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲乙雙方分別作為88廣場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱“本物業(yè)”、“物業(yè)”）的物業(yè)管理人和本物業(yè)使用人，就甲方為乙方提供物業(yè)管理服務(wù)達(dá)成如下協(xié)議：
第一條 物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)
根據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及本協(xié)議約定，甲方為乙方提供如下物業(yè)管理服務(wù)：
1、本物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的管理、維護(hù)、維修、保養(yǎng)服務(wù)。
2、本物業(yè)公共區(qū)域的保潔、公共秩序維護(hù)、公共綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)。
3、本物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。
4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他雙方協(xié)商的有償服務(wù)。第二條 雙方的權(quán)利和義務(wù)
（一）甲方的權(quán)利義務(wù)
1、甲方應(yīng)對(duì)本物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共環(huán)境衛(wèi)生等項(xiàng)目維護(hù)、修繕。
2、甲方應(yīng)按照本協(xié)議約定的物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)與標(biāo)準(zhǔn)提供相應(yīng)的服務(wù)，但不承擔(dān)對(duì)乙方及其雇員、顧客的人身損害及其財(cái)產(chǎn)的保管、保險(xiǎn)義務(wù)。
3、甲方應(yīng)接受政府相關(guān)部門指導(dǎo)，協(xié)助政府相關(guān)部門做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作，協(xié)調(diào)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防自查、自救工作，制止和糾正本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、消防、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面規(guī)章制度的行為，并及時(shí)向有關(guān)政府部門報(bào)告違反法律法規(guī)等規(guī)定的行為。
4、甲方應(yīng)及時(shí)向乙方通告本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項(xiàng)，接受相關(guān)政府部門的指導(dǎo)，及時(shí)處理投訴。
5、甲方結(jié)合實(shí)際情況，依法制定本物業(yè)相關(guān)管理規(guī)定，并書面（包括以公告的方式）告知乙方。
6、甲方應(yīng)建立健全本物業(yè)的物業(yè)管理檔案資料。
7、甲方應(yīng)在不損害他人合法權(quán)益及社會(huì)公共權(quán)益的前提下，按照雙方約定或協(xié)商確定費(fèi)用，向乙方提供本協(xié)議約定以外的服務(wù)項(xiàng)目。
8、甲方接受本物業(yè)發(fā)展商委托對(duì)其保留的建筑部位及設(shè)施設(shè)備，包括但不限于外墻體廣告位、經(jīng)營性停車場(chǎng)、內(nèi)外廣場(chǎng)、樓頂?shù)冗M(jìn)行經(jīng)營管理，并收取相關(guān)費(fèi)用。
9、甲方對(duì)乙方及其雇員和顧客違反物業(yè)管理法規(guī)政策、本物業(yè)相關(guān)管理規(guī)定（包括《裝修手冊(cè)》，《業(yè)主（用戶）手冊(cè)》，《消防安全責(zé)任書》，統(tǒng)一經(jīng)營管理守則，設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)管理，消防管理等相關(guān)制度）及本協(xié)議的行為進(jìn)行處理，包括但不限于責(zé)令停止違法違規(guī)行為，要求乙方承擔(dān)賠償責(zé)任及支付違約金，對(duì)不按時(shí)足額繳納有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為者，有權(quán)依法中止或停止提供物業(yè)服務(wù)（包括但不限于公共秩序維護(hù)、保潔、空調(diào)、貨品出入、照明、停車、供水等），并采取符合本協(xié)議約定的催繳催改措施。
10、甲方對(duì)本物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一的經(jīng)營管理，包括：統(tǒng)一招商和調(diào)整布局，統(tǒng)一組織開業(yè)儀式，統(tǒng)一進(jìn)行商鋪裝修管理，統(tǒng)一組織宣傳推廣和營銷活動(dòng)，統(tǒng)一日常營運(yùn)管理，統(tǒng)一管理經(jīng)營質(zhì)量保證金和促銷費(fèi)用等。但雙方特別明確，甲方不承擔(dān)乙方的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
11、甲方可委托專業(yè)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理與服務(wù)業(yè)務(wù)，但不得將整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。
12、甲方應(yīng)依據(jù)本協(xié)議向乙方收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他服務(wù)費(fèi)用。
13、如乙方工作人員因服務(wù)態(tài)度不佳被顧客投訴，經(jīng)雙方調(diào)查后情況屬實(shí)，甲方有權(quán)要求乙方立即整改，包括更換人員等。如一個(gè)月內(nèi)乙方因服務(wù)態(tài)度和商品質(zhì)量問題被顧客在本物業(yè)的總服務(wù)臺(tái)投訴達(dá)到3次以上，甲方有權(quán)要求乙方停業(yè)整頓，停業(yè)期間仍應(yīng)繳納租金和物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，因此造成的所有損失由乙方自行承擔(dān)。乙方對(duì)此沒有異議。
15、其他法律法規(guī)確定的權(quán)利及義務(wù)。(二)乙方的權(quán)利義務(wù)
1、接受甲方提供的物業(yè)服務(wù)，就物業(yè)管理有關(guān)問題向甲方提出意見和建議。
2、乙方自行承擔(dān)在本物業(yè)投資和商業(yè)經(jīng)營的全部風(fēng)險(xiǎn)，不得因甲方對(duì)本物業(yè)實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營管理而要求甲方對(duì)商鋪經(jīng)營承擔(dān)任何責(zé)任。
3、乙方應(yīng)遵守甲方制定的本物業(yè)相關(guān)管理規(guī)定。
4、乙方應(yīng)按時(shí)向甲方繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用及其他服務(wù)費(fèi)用或代收代繳費(fèi)用。
5、乙方裝飾裝修所承租商鋪時(shí)，應(yīng)遵守國家有關(guān)消防安全、裝飾裝修管理等法規(guī)及甲方制定的有關(guān)裝飾裝修管理制度規(guī)定。
6、乙方未經(jīng)政府及甲方批準(zhǔn)，不得以任何形式改變、損害本物業(yè)原有建筑主體結(jié)構(gòu)和消防分隔等設(shè)施；不得以任何理由占用、損壞本物業(yè)的公共區(qū)域、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或改變其使用功能。
因搬遷、裝飾裝修等原因確需使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的，乙方應(yīng)事前書面申請(qǐng)，經(jīng)甲方批準(zhǔn)后方可在甲方監(jiān)督下合理使用，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀。造成損失的，乙方應(yīng)予賠償。
7、乙方應(yīng)遵守本物業(yè)消防安全管理規(guī)定，承擔(dān)商鋪經(jīng)營相關(guān)的消防責(zé)任。乙方應(yīng)在開業(yè)后每年十月份與甲方簽訂一次《消防安全責(zé)任書》，積極參與、配合甲方組織的消防培訓(xùn)和演練，并對(duì)其使用區(qū)域內(nèi)的滅火器等消防安防器具、設(shè)施進(jìn)行維護(hù)，按政府相關(guān)部門要求進(jìn)行檢測(cè)，保證其能夠正常使用。
8、乙方應(yīng)按照安全、公平、合理的原則，正確處理本物業(yè)的給排水、通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法權(quán)益。
9、乙方未經(jīng)甲方同意不得將任何物件（包括標(biāo)牌、廣告牌等）安裝、張掛在外墻和公共部位的墻壁上，不得利用物業(yè)從事非法活動(dòng)，不得將易燃、易爆、劇毒、放射性等物品帶入、存放在本物業(yè)內(nèi)；在鋪內(nèi)設(shè)立貨品堆放處、辦公室等需要按照消防要求安裝煙感、噴淋、防爆燈等設(shè)施，商鋪貨品堆放處須符合消防要求，貨架須采用金屬材質(zhì)。
10、乙方應(yīng)依據(jù)本協(xié)議之約定，接受甲方的統(tǒng)一招商與經(jīng)營管理，繳納統(tǒng)一的經(jīng)營質(zhì)量保證金及促銷費(fèi)與其他費(fèi)用，并執(zhí)行本物業(yè)統(tǒng)一開業(yè)、營業(yè)、促銷等經(jīng)營管理方面之規(guī)定。
11、乙方應(yīng)按商鋪?zhàn)赓U合同約定的經(jīng)營范圍和品牌從事有關(guān)經(jīng)營活動(dòng)。
12、乙方如需并依法且按照商鋪?zhàn)赓U合同約定可以轉(zhuǎn)租所承租商鋪，則在簽署物業(yè)轉(zhuǎn)租的書面協(xié)議前三十日內(nèi)應(yīng)書面通知甲方，并經(jīng)甲方同意后，需確保轉(zhuǎn)承租人在進(jìn)入租賃區(qū)域前與甲方簽訂完成物業(yè)管理協(xié)議，否則乙方應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)本協(xié)議項(xiàng)下責(zé)任。乙方為轉(zhuǎn)承租人履行物業(yè)管理協(xié)議項(xiàng)下義務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
13、乙方應(yīng)負(fù)責(zé)賠償其營業(yè)員、顧客等違反本物業(yè)各項(xiàng)物業(yè)管理規(guī)定造成的損失；負(fù)責(zé)教育、管理其成員、代理人、雇員或其他使用者遵守服從本協(xié)議和有關(guān)規(guī)定，對(duì)于上述人員與本物業(yè)有關(guān)的任何違約或侵權(quán)行為，除當(dāng)事人承擔(dān)法律責(zé)任外，乙方承擔(dān)連帶責(zé)任。
14、乙方應(yīng)根據(jù)甲方規(guī)定的時(shí)間、路線、方式運(yùn)輸貨物。
15、乙方營業(yè)產(chǎn)生的垃圾必須袋裝，干/濕分開，并按甲方規(guī)定時(shí)間自行運(yùn)送至甲方指定位置；各類生活垃圾、裝修所產(chǎn)生的建筑垃圾、及餐飲廚余垃圾由甲方代為聯(lián)絡(luò)，由公共垃圾站清運(yùn)出本物業(yè)，乙方應(yīng)按甲方及政府有關(guān)規(guī)定付費(fèi)，其費(fèi)用不包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中；乙方若有特殊需求，需與甲方協(xié)商，并以書面方式確認(rèn)。
16、未經(jīng)甲方書面許可，乙方不得在本物業(yè)內(nèi)承租商鋪范圍以外的任何地方，從事任何經(jīng)營和推廣活動(dòng)。
17、乙方應(yīng)保證其營業(yè)人員至少有1人參加過由消防主管部門舉辦的消防培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后，執(zhí)證上崗。
19、法律法規(guī)規(guī)定的承租方和物業(yè)使用人的其他權(quán)利和義務(wù)。第三條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用
（一）物業(yè)服務(wù)費(fèi)
1、乙方按承租商鋪的建筑面積（以租賃合同確定為準(zhǔn)）繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)暫定每平方米每月人民幣 元（整）。
2、物業(yè)服務(wù)費(fèi)中包含了以下費(fèi)用：
（1）管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；（2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的能耗和日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；（3）物業(yè)公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（4）物業(yè)公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（5）物業(yè)公共區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（6）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；（7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（9）相關(guān)稅費(fèi)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)合理利潤；（10）雙方商定的其他費(fèi)用。
上述物業(yè)服務(wù)費(fèi)中不包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新改造費(fèi)，不含有償服務(wù)費(fèi)。
3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)自【計(jì)租日】起計(jì)收。計(jì)租日應(yīng)按商鋪?zhàn)赓U合同約定予以確定。
乙方應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日起7個(gè)工作日內(nèi)一次性交納首期（三個(gè)月）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。除首期物業(yè)服務(wù)費(fèi)外，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按每三個(gè)月為一個(gè)支付期，乙方應(yīng)當(dāng)在每個(gè)支付期的最后15日前向甲方一次性足額支付下個(gè)支付期的物業(yè)服務(wù)費(fèi)（遇法定節(jié)假日延期至節(jié)假日后第一個(gè)工作日）。甲方有權(quán)根據(jù)測(cè)算重新確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但在開業(yè)日起一年（365天）內(nèi)執(zhí)行的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不超過每平方米每月 元人民幣。其后，甲方有權(quán)根據(jù)本物業(yè)所在地城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)調(diào)整本物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。乙方明白并同意其后每個(gè)日歷年應(yīng)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)按甲方發(fā)出書面通知（包括公告形式）載明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行(如甲方未發(fā)出通知，則按上一年標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)。
（二）其他費(fèi)用
1、乙方應(yīng)當(dāng)獨(dú)立計(jì)量并承擔(dān)所承租商鋪所發(fā)生的水、電、燃?xì)?、熱力（含熱水、采暖）等能源費(fèi)用，以上費(fèi)用在本協(xié)議中統(tǒng)稱為公用事業(yè)費(fèi)用。本物業(yè)水、電、燃?xì)獾饶茉丛趥魉瓦^程損耗所產(chǎn)生的能源費(fèi)用，按如下約定處理：
（1）用水單價(jià)為 元/噸，包括損耗能源費(fèi)；
（2）用電單價(jià)為 元/度；乙方應(yīng)按照其承租商鋪的實(shí)際用電量占本物業(yè)的總用電量的比例分?jǐn)偰芎摹?/p>
（3）燃?xì)赓M(fèi)由乙方直接向燃?xì)夤局Ц叮曳綉?yīng)按燃?xì)夤疽?guī)定承擔(dān)能耗。乙方應(yīng)在繳納相關(guān)能源費(fèi)用的同時(shí)，將應(yīng)分?jǐn)偟哪茉磽p耗費(fèi)用一并向甲方繳納。
如遇公用事業(yè)部門調(diào)價(jià)，能源費(fèi)用單價(jià)應(yīng)據(jù)實(shí)調(diào)整。
2、乙方店內(nèi)風(fēng)機(jī)盤管的電費(fèi)均由乙方自行承擔(dān)費(fèi)用。
3、乙方應(yīng)按本物業(yè)統(tǒng)一規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向甲方交納空調(diào)費(fèi)。
4、建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)用未包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，乙方單獨(dú)向甲方交納。其中裝修建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)為 元/㎡（計(jì)費(fèi)面積按租賃合同載明建筑面積確定，下同）。
5、乙方為餐飲承租商戶的，應(yīng)按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定交納，餐飲業(yè)按 元/座位·月的標(biāo)準(zhǔn)收取垃圾處置費(fèi)，該項(xiàng)費(fèi)用未包含在物業(yè)服務(wù)費(fèi)中。
6、如乙方經(jīng)營政府對(duì)垃圾處理有特殊規(guī)定的項(xiàng)目，如醫(yī)療服務(wù)等，則垃圾清運(yùn)及費(fèi)用由乙方自行負(fù)責(zé)。
7、為保障經(jīng)營安全，達(dá)到防火要求，乙方為餐飲承租商戶的，乙方承諾至少每日清潔一次罩面，至少每月清理一次抽油煙機(jī)、濾油器、油煙管道，并達(dá)到防火規(guī)范的要求；乙方可選擇自行清洗、或由甲方統(tǒng)一清洗，有關(guān)清洗費(fèi)由乙方自行承擔(dān)；如乙方自行清洗后未達(dá)到防火要求，甲方有權(quán)采取包括但不僅限于停止水、電供應(yīng)及報(bào)告政府消防主管部門處罰等措施，直至乙方符合有關(guān)防火要求，由此而造成的經(jīng)營損失由乙方承擔(dān)。
8、如乙方需要在本物業(yè)統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間之外加時(shí)營業(yè)，應(yīng)提前24小時(shí)書面報(bào)甲方批準(zhǔn)后方可進(jìn)行；實(shí)際產(chǎn)生的加時(shí)空調(diào)費(fèi)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)由乙方向甲方據(jù)實(shí)支付。
9、乙方應(yīng)按照公用事業(yè)部門或甲方的收費(fèi)通知按時(shí)足額交納其他費(fèi)用。
（三）履約保證金
乙方應(yīng)于本協(xié)議簽訂之日一次性向甲方交納相當(dāng)于叁個(gè)月物業(yè)服務(wù)費(fèi)的履約保證金。如乙方未能按照本協(xié)議約定向甲方支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)、空調(diào)費(fèi)或違約金，以及違反管理制度導(dǎo)致罰款、賠償金，甲方有權(quán)以全部或部分履約保證金沖抵乙方應(yīng)交費(fèi)用。履約保證金不足以沖抵前述欠費(fèi)的，甲方有權(quán)向乙方追索。
乙方應(yīng)在接到甲方書面通知后5日內(nèi)將履約保證金補(bǔ)足，否則，按本協(xié)議第六條有關(guān)約定承擔(dān)違約責(zé)任。本協(xié)議終止后，若乙方完全履行本協(xié)議規(guī)定的義務(wù)，甲方應(yīng)在30 日內(nèi)將履約保證金余額（如有）無息退還給乙方。
（四）質(zhì)量保證金
乙方同意在本協(xié)議簽訂時(shí)向甲方繳納質(zhì)量保證金共計(jì)人民幣10,000元（壹萬元）整，作為乙方在經(jīng)營期間按時(shí)開店?duì)I業(yè)、商品質(zhì)量、服務(wù)質(zhì)量、守法經(jīng)營之擔(dān)保。當(dāng)發(fā)生商鋪不按時(shí)開業(yè)，或者出售的商品質(zhì)量不符合國家規(guī)定或有損于商業(yè)廣場(chǎng)的整體聲譽(yù)，或者乙方違規(guī)經(jīng)營遭到政府部門處罰，可能對(duì)本物業(yè)造成不利影響時(shí)，甲方有權(quán)（非義務(wù)）以質(zhì)量保證金代為支付（具體金額以書面通知為準(zhǔn)）對(duì)消費(fèi)者、受損方的退貨款、賠償款，或政府罰款等。
乙方在接到甲方書面通知后5日內(nèi)將質(zhì)量保證金補(bǔ)足，否則，應(yīng)按本協(xié)議第六條有關(guān)約定承擔(dān)違約責(zé)任。本協(xié)議終止后，若乙方完全履行本協(xié)議規(guī)定的義務(wù)，甲方應(yīng)在90日內(nèi)將質(zhì)量保證金無息退還給乙方。
（五）乙方可以以現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬或銀行匯款的方式向甲方支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)等費(fèi)用，按該等方式支付的款項(xiàng)均以甲方實(shí)際收到款項(xiàng)之日為付款日，付款發(fā)生的銀行手續(xù)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
（六）在征得本物業(yè)業(yè)主書面同意的情況下，乙方可以轉(zhuǎn)租，但應(yīng)在簽署轉(zhuǎn)租協(xié)議前應(yīng)繳清之前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、能源費(fèi)等各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用。
第四條 代收代繳費(fèi)用
如有關(guān)部門及乙方委托，甲方可提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)等代收代繳服務(wù)，具體方式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按本協(xié)議及有關(guān)部門規(guī)定執(zhí)行。
第五條 保險(xiǎn)
（一）甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)為本物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備向保險(xiǎn)公司投保財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)等。
（二）乙方負(fù)責(zé)在開業(yè)前對(duì)其自用部位（包括自行完成的裝修等），自用設(shè)施設(shè)備，租賃區(qū)域的財(cái)產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)進(jìn)行投保并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用，并向甲方提供合法有效的保險(xiǎn)單及保費(fèi)交納憑據(jù)復(fù)印件。
（三）本物業(yè)正式交付使用后，發(fā)生任何保險(xiǎn)事故時(shí)，甲乙雙方應(yīng)立即分別向保險(xiǎn)公司報(bào)案，并協(xié)助共同分析查明原因，辦理索賠。
第六條 違約責(zé)任
（一）甲乙雙方應(yīng)全面履行本協(xié)議，任何一方違反本協(xié)議約定的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
（二）如乙方逾期支付或補(bǔ)足物業(yè)服務(wù)費(fèi)、保證金或其他應(yīng)繳費(fèi)用的，乙方除應(yīng)如數(shù)支付或補(bǔ)足外，每逾期一日，按應(yīng)付未付金額的3‰向甲方支付違約金。逾期超過15日的，甲方有權(quán)按本協(xié)議約定中止或停止相關(guān)服務(wù)。由此造成的損失，乙方自行承擔(dān)。
（三）如乙方違反物業(yè)管理規(guī)定的，甲方有權(quán)要求乙方限期糾正，逾期仍不糾正的，甲方有權(quán)按物業(yè)相關(guān)管理規(guī)定追究乙方責(zé)任，并有權(quán)按本協(xié)議約定中止或停止相關(guān)服務(wù)。由此造成的損失，乙方自行承擔(dān)。
（五）雙方確定，甲方無需就以下原因所致?lián)p害承擔(dān)責(zé)任：
1、因不可抗力導(dǎo)致的物業(yè)服務(wù)中斷，因任何原因?qū)е碌奈飿I(yè)價(jià)值貶損；
2、因物業(yè)本身固有瑕疵造成的損害；
3、因維修、養(yǎng)護(hù)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要而臨時(shí)停水、停電或停止共用設(shè)施設(shè)備的使用；
4、因非甲方責(zé)任造成的供水、供電、空調(diào)、通訊、有線電視及其他公用設(shè)施設(shè)備的中斷、障礙及損失；
5、因乙方不繳納或未按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或其他有關(guān)費(fèi)用，以及因乙方責(zé)任致使甲方無法完成物業(yè)服務(wù)或達(dá)不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；
6、經(jīng)本物業(yè)業(yè)主同意的工程改造或商鋪調(diào)整導(dǎo)致的損害。第七條 緊急狀況
為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生天然氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，甲方因采取緊急措施造成乙方財(cái)產(chǎn)損失的，甲方不承擔(dān)責(zé)任，其他事宜雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。
第八條 不可抗力
如發(fā)生不可抗力事件致使協(xié)議無法履行，雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。第九條 爭(zhēng)議解決
本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商無法解決的，雙方約定向本物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。第十條 附則
1、本協(xié)議的效力及于乙方的員工、顧客、訪客等相關(guān)人員，該等人員違反本協(xié)議約定的，乙方承擔(dān)連帶責(zé)任。
2、本協(xié)議約定的甲方對(duì)乙方的通知，除本協(xié)議另有約定外，留置于乙方所租商鋪屬于有效送達(dá)乙方。
第十一條 其他
1、本協(xié)議自甲方簽字蓋章、乙方簽字（自然人）或蓋章（法人）之日起生效；一式叁份，甲方兩份，乙方一份，具有同等效力。
2、如本協(xié)議與商鋪?zhàn)赓U合同約定存在不一致時(shí)，應(yīng)以商鋪?zhàn)赓U合同為準(zhǔn)。乙方承租商鋪?zhàn)赓U合同終止時(shí)，本協(xié)議自動(dòng)終止，但如相關(guān)費(fèi)用尚未結(jié)清，則有關(guān)費(fèi)用結(jié)算、違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決條款繼續(xù)有效。
附件：消防責(zé)任書（餐飲戶）
甲方： 乙方： 授權(quán)代表： 授權(quán)代表： 年 月 日 年 月
日附件一：
消防安全責(zé)任書（餐飲戶）
甲方：陜西紫竹物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲方）；
乙方：（以下簡(jiǎn)稱乙方）。
為創(chuàng)建88廣場(chǎng)（下稱廣場(chǎng)）安全穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境，確保廣場(chǎng)的消防安全，根據(jù)《中華人民共和國消防法》、公安部令第61號(hào)令《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》，甲方與乙方簽訂本消防安全責(zé)任書。
一、甲方的責(zé)任
（一）建立健全消防安全制度和組織，實(shí)行防火安全責(zé)任制，確定各級(jí)消防安全責(zé)任人、管理人，對(duì)本單位工作人員進(jìn)行消防培訓(xùn)。
（二）對(duì)乙方開展消防安全宣傳教育，督導(dǎo)乙方建立健全安全管理工作組織、責(zé)任和制度，并對(duì)乙方落實(shí)情況進(jìn)行檢查。
（三）建立廣場(chǎng)區(qū)域的義務(wù)消防隊(duì)，制定消防和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織消防演練。
（四）與乙方簽訂消防安全責(zé)任書，制定實(shí)施符合消防法律法規(guī)要求的消防安全制度和消防安全工作操作規(guī)程。
（五）組織開展日常消防安全巡查及定期消防安全檢查，及時(shí)消除各種隱患。
（六）組織開展商戶營業(yè)期間以及閉店后的餐飲安全檢查工作。定期對(duì)餐飲商戶排油煙清洗情況進(jìn)行檢查。
（七）按照國家有關(guān)規(guī)定完善消防設(shè)施、消防安全標(biāo)志，配置滅火器材，定期組織檢查、維修、保養(yǎng)，確保消防設(shè)施和器材完好、有效，疏散通道、安全出口暢通無阻。
（八）審批乙方裝修、明火作業(yè)、促銷等活動(dòng)的消防安全手續(xù)，監(jiān)控其消防措施的落實(shí)和執(zhí)行。
（九）定期對(duì)商戶進(jìn)行消防安全知識(shí)培訓(xùn)，提高其安全防范意識(shí)和安全工作技能。
（十）負(fù)責(zé)牽頭成立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防安全委員會(huì)，協(xié)調(diào)與政府相關(guān)部門的工作關(guān)系。
（十一）在緊急情況下，如乙方人員不在現(xiàn)場(chǎng)，甲方可以在不事先征得乙方同意的情況下，采取必要措施進(jìn)入乙方區(qū)域處置情況，事后再通知乙方。因此給乙方造成損失，甲方無需賠償。
（十二）法律法規(guī)及合同規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他責(zé)任。
二、乙方的責(zé)任
（一）承擔(dān)租賃區(qū)域內(nèi)消防安全責(zé)任。
（二）嚴(yán)格貫徹國家、省、市有關(guān)消防安全法規(guī)，配合甲方實(shí)施在本廣場(chǎng)的消防安全管理工作。
（三）管理好承租區(qū)域內(nèi)的專用消防設(shè)施設(shè)備和器材，確保其完好有效。自行采購的消防設(shè)施設(shè)備和器材按要求自行維護(hù)保養(yǎng)，保證其完好有效。不得占用、堵塞消防通道及安全出口，在防火卷簾門下禁止放置任何物品，影響功能及使用。
（四）依據(jù)法律法規(guī)成立承租區(qū)域內(nèi)的消防安全組織，建立消防安全管理制度、制定消防安全應(yīng)急預(yù)案，定期組織消防培訓(xùn)和演練并將有關(guān)情況及時(shí)通報(bào)給甲方；每天開業(yè)前、后各檢查一次責(zé)任區(qū)域落實(shí)安全措施情況。
（五）乙方如需明火作業(yè)，必須報(bào)甲方批準(zhǔn)，辦理《動(dòng)火作業(yè)許可證》，并采取相應(yīng)防火措施后方可實(shí)施。在營業(yè)期間嚴(yán)禁動(dòng)用明火。因裝修或動(dòng)火引起的責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)。
（六）乙方裝修施工應(yīng)遵守甲方的《裝修手冊(cè)》，并報(bào)消防職能部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。工程施工現(xiàn)場(chǎng)的消防安全由乙方負(fù)責(zé)落實(shí)，甲方有權(quán)監(jiān)管。
（七）消防設(shè)施已通過消防主管部門同意使用，因管理不善和使用不當(dāng)造成損失、損壞并給甲方或第三方造成損失的，責(zé)任和費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。
（八）派員參加甲方組織的公共消防安全組織，積極參加消防部門組織的消防教育培訓(xùn)，履行相關(guān)責(zé)任和義務(wù)。
（九）自行遵守地下停車場(chǎng)消防安全管理規(guī)定，不得帶入、存放易燃易爆和危險(xiǎn)品貨品，人員和車輛、貨物不得占用和遮檔消防設(shè)施設(shè)備、標(biāo)識(shí)以及消防通道。
（十）經(jīng)營區(qū)內(nèi)電器容量增容，需報(bào)甲方批準(zhǔn)后實(shí)施。
（十一）乙方按照廚房設(shè)備的操作規(guī)程進(jìn)行操作，廚房不準(zhǔn)存放易燃易爆物品。
（十二）對(duì)承租區(qū)域內(nèi)火源、電氣、燃?xì)庠O(shè)備設(shè)施要有專人負(fù)責(zé)，并經(jīng)常維修、保養(yǎng)，防止浸濕電源插頭，工作人員下班后必須斷掉總電源。
（十三）員工會(huì)正確使用滅火器、滅火毯，熟練掌握電氣火災(zāi)、油類火災(zāi)的滅火方法，對(duì)設(shè)施器材定期檢查，發(fā)現(xiàn)失效及時(shí)進(jìn)行更換。
（十四）乙方按照餐飲行業(yè)規(guī)范定期對(duì)排油煙系統(tǒng)進(jìn)行清洗。
（十五）乙方在每日閉店時(shí)指定專人進(jìn)行水、電、氣關(guān)閉，并由商管公司值班人員進(jìn)行核實(shí)。
（十六）乙方舉辦促銷、焰火集會(huì)、燈會(huì)、展會(huì)等其他有火災(zāi)危險(xiǎn)的大型活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合同中明確當(dāng)事各方的消防安全責(zé)任，并經(jīng)甲方及消防、職能部門批準(zhǔn)后，方可實(shí)施，安全責(zé)任由乙方自負(fù)。
（十七）法律法規(guī)及合同規(guī)定的物業(yè)使用人的其他責(zé)任。
三、其他事項(xiàng)
（一）本責(zé)任書自簽訂之日起生效。
（二）本責(zé)任書一式五份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份，政府相關(guān)部門備案一份。
（三）本責(zé)任書雙方共同遵守執(zhí)行，未盡事宜，雙方協(xié)商解決。
（四）本責(zé)任書由甲方及政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)解釋。
甲方代表：
單位（蓋章）：
單位（蓋章）： 乙方代表：
附件二：
消防安全責(zé)任書（非餐飲戶）
甲方：陜西紫竹物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱甲方）；
乙方：（以下簡(jiǎn)稱乙方）。
為創(chuàng)建88廣場(chǎng)（下稱廣場(chǎng)）安全穩(wěn)定的經(jīng)營環(huán)境，確保廣場(chǎng)的消防安全，根據(jù)《中華人民共和國消防法》、公安部令第61號(hào)令《機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防安全管理規(guī)定》，甲方與乙方簽訂本消防安全責(zé)任書。
一、甲方的責(zé)任
（一）建立健全消防安全制度和組織，實(shí)行防火安全責(zé)任制，確定各級(jí)消防安全責(zé)任人、管理人，對(duì)本單位工作人員進(jìn)行消防培訓(xùn)。
（二）對(duì)乙方開展消防安全宣傳教育，督導(dǎo)乙方建立健全安全管理工作組織、責(zé)任和制度，并對(duì)乙方落實(shí)情況進(jìn)行檢查。
（三）建立廣場(chǎng)區(qū)域的義務(wù)消防隊(duì)，制定消防和應(yīng)急疏散預(yù)案，定期組織消防演練。
（四）與乙方簽訂消防安全責(zé)任書，制定實(shí)施符合消防法律法規(guī)要求的消防安全制度和消防安全工作操作規(guī)程。
（五）組織開展日常消防安全巡查及定期消防安全檢查，及時(shí)消除各種隱患。
（六）組織開展商戶營業(yè)期間以及閉店后的安全檢查工作。
（七）按照國家有關(guān)規(guī)定完善消防設(shè)施、消防安全標(biāo)志，配置滅火器材，定期組織檢查、維修、保養(yǎng)，確保消防設(shè)施和器材完好、有效，疏散通道、安全出口暢通無阻。
（八）審批乙方裝修、明火作業(yè)、促銷等活動(dòng)的消防安全手續(xù)，監(jiān)控其消防措施的落實(shí)和執(zhí)行。
（九）定期對(duì)商戶進(jìn)行消防安全知識(shí)培訓(xùn)，提高其安全防范意識(shí)和安全工作技能。
（十）負(fù)責(zé)牽頭成立物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防安全委員會(huì)，協(xié)調(diào)與政府相關(guān)部門的工作關(guān)系。
（十一）在緊急情況下，如乙方人員不在現(xiàn)場(chǎng)，甲方可以在不事先征得乙方同意的情況下，采取必要措施進(jìn)入乙方區(qū)域處置情況，事后再通知乙方。因此給乙方造成損失，甲方無需賠償。
（十二）法律法規(guī)及合同規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他責(zé)任。
二、乙方的責(zé)任
（一）承擔(dān)租賃區(qū)域內(nèi)消防安全責(zé)任。
（二）嚴(yán)格貫徹國家、省、市有關(guān)消防安全法規(guī)，配合甲方實(shí)施在本廣場(chǎng)的消防安全管理工作。
（三）管理好承租區(qū)域內(nèi)的專用消防設(shè)施設(shè)備和器材，確保其完好有效。自行采購的消防設(shè)施設(shè)備和器材按要求自行維護(hù)保養(yǎng)，保證其完好有效。不得占用、堵塞消防通道及安全出口，在防火卷簾門下禁止放置任何物品，影響功能及使用。
（四）依據(jù)法律法規(guī)成立承租區(qū)域內(nèi)的消防安全組織，建立消防安全管理制度、制定消防安全應(yīng)急預(yù)案，定期組織消防培訓(xùn)和演練并將有關(guān)情況及時(shí)通報(bào)給甲方；每天開業(yè)前、后各檢查一次責(zé)任區(qū)域落實(shí)安全措施情況。
（五）乙方如需明火作業(yè)，必須報(bào)甲方批準(zhǔn)，辦理《動(dòng)火作業(yè)許可證》，并采取相應(yīng)防火措施后方可實(shí)施。在營業(yè)期間嚴(yán)禁動(dòng)用明火。因裝修或動(dòng)火引起的責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)。
（六）乙方裝修施工應(yīng)遵守甲方的《裝修手冊(cè)》，并報(bào)消防職能部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。工程施工現(xiàn)場(chǎng)的消防安全由乙方負(fù)責(zé)落實(shí)，甲方有權(quán)監(jiān)管。
（七）消防設(shè)施已通過消防主管部門同意使用，因管理不善和使用不當(dāng)造成損失、損壞并給甲方或第三方造成損失的，責(zé)任和費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。
（八）派員參加甲方組織的公共消防安全組織，積極參加消防部門組織的消防教育培訓(xùn)，履行相關(guān)責(zé)任和義務(wù)。
（九）自行遵守地下停車場(chǎng)消防安全管理規(guī)定，不得帶入、存放易燃易爆和危險(xiǎn)品貨品，人員和車輛、貨物不得占用和遮檔消防設(shè)施設(shè)備、標(biāo)識(shí)以及消防通道。
（十）經(jīng)營區(qū)內(nèi)電器容量增容，需報(bào)甲方批準(zhǔn)后實(shí)施。
（十一）對(duì)承租區(qū)域內(nèi)電氣設(shè)備設(shè)施要有專人負(fù)責(zé)，并經(jīng)常維修、保養(yǎng)，防止浸濕電源插頭，工作人員下班后必須斷掉總電源。
（十二）員工會(huì)正確使用滅火器、滅火毯，熟練掌握電氣火災(zāi)、油類火災(zāi)的滅火方法，對(duì)設(shè)施器材定期檢查，發(fā)現(xiàn)失效及時(shí)進(jìn)行更換。
（十三）乙方在每日閉店時(shí)指定專人進(jìn)行水、電關(guān)閉，并由商管公司值班人員進(jìn)行核實(shí)。
（十四）乙方舉辦促銷、焰火集會(huì)、燈會(huì)、展會(huì)等其他有火災(zāi)危險(xiǎn)的大型活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合同中明確當(dāng)事各方的消防安全責(zé)任，并經(jīng)甲方及消防、職能部門批準(zhǔn)后，方可實(shí)施，安全責(zé)任由乙方自負(fù)。
（十五）法律法規(guī)及合同規(guī)定的物業(yè)使用人的其他責(zé)任。
三、其他事項(xiàng)
（一）本責(zé)任書自簽訂之日起生效。
（二）本責(zé)任書一式五份，甲、乙雙方各執(zhí)貳份，政府相關(guān)部門備案一份。
（三）本責(zé)任書雙方共同遵守執(zhí)行，未盡事宜，雙方協(xié)商解決。
（四）本責(zé)任書由甲方及政府相關(guān)部門負(fù)責(zé)解釋。
甲方代表： 乙方代表：
單位（蓋章）： 單位（蓋章）：
年 月 日 年 月 日
第三篇：物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱---《物業(yè)管理基本制度與政策》（精選）
物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試大綱---《物業(yè)管理基本制度與政
策》
第一章 物業(yè)管理概述
（一）考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理的作用、特征和《物業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)核心內(nèi)容的掌握程度，以及對(duì)我國物業(yè)管理的產(chǎn)生、發(fā)展和制度建設(shè)的熟悉程度。
（二）考試基本要求
掌握：《條例》對(duì)物業(yè)管理的定位，《條例》的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問題。
了解：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。
（三）要點(diǎn)說明
1．《條例》對(duì)物業(yè)管理的定位
2．物業(yè)管理的特征
3．物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征
4．市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件
5．我國物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展
6．我國改革開放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征
7．物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用
8．我國物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革
9．政府在我國物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位
10．《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)
11．《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》
12．《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)
13．《條例》的指導(dǎo)思想
14．《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)容
15．《條例》的主要內(nèi)容
16．《條例》法律責(zé)任的特點(diǎn)
17．《條例》確立的基本法律關(guān)系
第二章 物業(yè)管理服務(wù)
（一）考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn)、內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)使用和維護(hù)等有關(guān)政策的掌握程度，以及對(duì)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、(前期)物業(yè)服務(wù)合同的理解、熟悉程度和應(yīng)用能力。
（二）考試基本要求
掌握：物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)、物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成、包干制和酬金制收費(fèi)形式，(前期)物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容、物業(yè)使用和維護(hù)的有關(guān)規(guī)定。
熟悉：普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，前期物業(yè)服務(wù)合同的特征和時(shí)效，物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)秩序的方式，物業(yè)管理企業(yè)在安全事故中的法律義務(wù)。
了解：物業(yè)管理企業(yè)的安全防范協(xié)助義務(wù)，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備講行繹營活動(dòng)的有關(guān)規(guī)定。
（三）要點(diǎn)說明
1．物業(yè)管理服務(wù)的特點(diǎn)
2．物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容
3．物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)
4．物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
5．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的原則
6．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)形式
7．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的計(jì)費(fèi)方式
8．物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的成本構(gòu)成9．實(shí)行酬金制的物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)
10．物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納和督促
11．物業(yè)管理企業(yè)代收代交各項(xiàng)公用事業(yè)費(fèi)用的規(guī)定
12．物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容
13．物業(yè)管理資料的移交
14．前期物業(yè)服務(wù)合同的主要條款
15．前期物業(yè)服務(wù)合同的特征
16．前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效
17．物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)
18．物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任
19．物業(yè)使用和維護(hù)的相關(guān)法律規(guī)范
20．利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的相關(guān)規(guī)定
21．業(yè)主裝飾裝修房屋的規(guī)范
第三章 物業(yè)管理的基本制度
（一）考試目的本部分的考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格和住宅專項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)制度的掌握程度，以及對(duì)相關(guān)政策必要性和具體內(nèi)容的理解、熟悉程度和應(yīng)用能力。
（二）考試基本要求
掌握：業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和表決規(guī)則，業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，業(yè)主(臨時(shí))公約的內(nèi)容和法律效力，前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定，物業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)意義，各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件，物業(yè)管理師考試注冊(cè)規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金的交存與使用。
熟悉：業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主臨時(shí)公約應(yīng)具備的主要條款，前期物業(yè)管理招投標(biāo)的意義和原則，應(yīng)移交的物業(yè)管理資料的范圍，物業(yè)保修的法律規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性，物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍、住宅專項(xiàng)維修資金代管單位的義務(wù)，挪用住宅專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任。
了解：籌備成立業(yè)主大會(huì)的工作內(nèi)容和程序，業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件，物業(yè)管理招
標(biāo)文件的內(nèi)容，物業(yè)管理招投標(biāo)的評(píng)標(biāo)規(guī)則，物業(yè)承接查驗(yàn)的主要內(nèi)容，物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)的申報(bào)程序，物業(yè)管理從業(yè)人員的職業(yè)道德。
（三）要點(diǎn)說明
1．業(yè)主的權(quán)利
2．業(yè)主的義務(wù)
3．業(yè)主大會(huì)的組成4．業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)
5．成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇
6．業(yè)主大會(huì)的籌備
7．籌備業(yè)主大會(huì)的工作要求
8．業(yè)主大會(huì)的成立
9．業(yè)主大會(huì)的職責(zé)
10．召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的三種情況
11．業(yè)主大會(huì)的表決規(guī)則
12．業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)
13．業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)
14．業(yè)主委員會(huì)的備案
15．業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件
16．業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止
17．業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的規(guī)范
18．業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的限制性要求
19．業(yè)主公約的性質(zhì)
20．業(yè)主公約的主要內(nèi)容
21．業(yè)主公約的特殊作用
22．業(yè)主公約的法律效力
23．業(yè)主臨時(shí)公約的特殊主體
24．業(yè)主臨時(shí)公約的內(nèi)容
25．業(yè)主臨時(shí)公約的違約責(zé)任
26．《條例》關(guān)于業(yè)主臨時(shí)公約的規(guī)定
27．業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則
28．前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則
29．前期物業(yè)管理招投標(biāo)的特殊性
30．前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定
31．前期物業(yè)管理招標(biāo)文件的內(nèi)容
32．物業(yè)管理招標(biāo)的備案
33．物業(yè)管理投標(biāo)文件的內(nèi)容
34．物業(yè)管理招標(biāo)程序規(guī)則
35．物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)
36．物業(yè)管理評(píng)標(biāo)委員會(huì)
37．物業(yè)管理招投標(biāo)的中標(biāo)和備案
38．違反前期物業(yè)管理招投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任
39．我國實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)性
40．物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容
41．建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)移交的物業(yè)管理資料
42．物業(yè)的保修責(zé)任
43．房屋的保修范圍和期限
44．物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理的必要性
45．物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)
46．《條例》關(guān)于不同資質(zhì)等級(jí)企業(yè)承接項(xiàng)目的47．資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理
48．物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的核定
49．物業(yè)管理企業(yè)違規(guī)行為的行政處罰
50．物業(yè)管理職業(yè)道德的主要內(nèi)容
51．建立物業(yè)管理人員職業(yè)資格制度的現(xiàn)實(shí)性
52．物業(yè)管理師資格考試
53．物業(yè)管理師的注冊(cè)
54．物業(yè)管理師的繼續(xù)教育
55．物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)能力
56．物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)范圍
57．住宅專項(xiàng)維修資金的作用
58．住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的種類
59．商品住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式
60．售后公有住宅專項(xiàng)維修資金的交存方式
61．住宅專項(xiàng)維修資金的使用
62．禁止從住宅專項(xiàng)維修資金中列支的費(fèi)用
63．住宅專項(xiàng)維修資金代收代管單位的義務(wù)
64．財(cái)政部門的監(jiān)管職責(zé)
65．挪用住宅專項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任
第四章 房地產(chǎn)相關(guān)制度與政策
（一）考試目的本部分考試目的是測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)與物業(yè)管理密切聯(lián)系的房地產(chǎn)相關(guān)制度和政策的掌握程度。
（二）考試基本要求
掌握：房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系，《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》的要求和主要內(nèi)容，商品房預(yù)售和現(xiàn)售的條件，商品房銷售合同的主要內(nèi)容，房屋租賃合同的主要條款，房地產(chǎn)中介服務(wù)的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押的程序，房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類。
熟悉：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理，工程竣工驗(yàn)收備案制度，房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓條件和程序，房屋租賃登記，房地產(chǎn)中介服務(wù)管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)抵押登記，房地產(chǎn)權(quán)屬登記程序，城市異產(chǎn)毗連房屋管理的規(guī)定。
了解：施工許可證制度，禁止轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的規(guī)定，商品房銷售爭(zhēng)議的解決規(guī)則，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的管理、抵押房地產(chǎn)的處分原則，公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理的規(guī)定。
（三）要點(diǎn)說明
1．房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)行法規(guī)體系
2．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理
3．城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的關(guān)系
4．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理應(yīng)遵循的制度
5．建筑工程質(zhì)量管理制度
6．房地產(chǎn)開發(fā)的施工許可證制度
7．工程竣工驗(yàn)收備案制度
8．房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的條件
9．房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的程序
10．禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定
11．商品房預(yù)售的條件
12．商品房現(xiàn)售的條件
13．商品房銷售合同的主要內(nèi)容
14．《住宅質(zhì)量保證書》的要求和主要內(nèi)容
15．《住宅使用說明書》的要求和主要內(nèi)容
16．房屋租賃合同的主要條款
17．禁止房屋租賃的規(guī)定
18．房屋租賃登記備案
19．設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件
20．房地產(chǎn)中介服務(wù)合同的主要內(nèi)容
21．房地產(chǎn)中介活動(dòng)中禁止的行為
22．房地產(chǎn)抵押程序
23．不得設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)
24．房地產(chǎn)抵押合同
25．房地產(chǎn)抵押登記
26．房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類
27．房地產(chǎn)權(quán)屬登記的要求
28．房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理制度的種類
29．房地產(chǎn)權(quán)屬登記的特殊性
30．房屋權(quán)屬證書的種類
31．房屋權(quán)屬登記程序
32．異產(chǎn)毗連房屋及其使用規(guī)則
33．危險(xiǎn)房屋造成損害事故的法律責(zé)任
第四篇：物業(yè)管理基本制度與政策(2011年注冊(cè)物業(yè)管理師試題答案)
201 1全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試試卷
《物業(yè)管理基本制度與政策》
一、單項(xiàng)選擇題（共60題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1．我國物業(yè)管理的三個(gè)基本特征是()。
A．社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化
B.社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化
C．社會(huì)化、集中化、市場(chǎng)化
D．社會(huì)化、現(xiàn)代化、企業(yè)化
2．關(guān)于物業(yè)管理的說法，錯(cuò)誤的是()。
A．物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)
B．物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)
C．物業(yè)管理屬于房地產(chǎn)行業(yè)
D．物業(yè)管理的性質(zhì)是公益性的公共服務(wù)活動(dòng)
3．物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征集中體現(xiàn)在等價(jià)有償和()。
A．政府調(diào)控
B．業(yè)主決策
C．企業(yè)決策
D．雙向選擇
4．對(duì)存在安全隱患的物業(yè)，如果責(zé)任人不履行應(yīng)盡的養(yǎng)護(hù)義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)同意()后，可以代行維修養(yǎng)護(hù)，費(fèi)用由責(zé)任人承擔(dān)。
A．相鄰業(yè)主
B．業(yè)主大會(huì)
C．行政管理部門
D.總公司
5．業(yè)主大會(huì)基本的議事準(zhǔn)則是()。
A．民主協(xié)商
B．自我管理
C．平衡利益
D．共同遵守
6．物業(yè)管理公共性服務(wù)的對(duì)象是()。
A．物業(yè)建設(shè)單位
B．業(yè)主和物業(yè)使用人
C．業(yè)主大會(huì)
D．業(yè)主委員會(huì)
7．關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則的說法，錯(cuò)誤的是()。
A．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循合理原則
B．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循公開原則
C，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循收費(fèi)與業(yè)主收入水平相適應(yīng)原則
D．物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)遵循收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)原則
8．在確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的費(fèi)用分?jǐn)倳r(shí)，不應(yīng)考慮（）。
A．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)和兼營業(yè)務(wù)的比重
B．所管轄的物業(yè)項(xiàng)目的計(jì)費(fèi)面積數(shù)
C．所管轄的物業(yè)項(xiàng)目的應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)
D．所管轄的物業(yè)項(xiàng)目的服務(wù)人員數(shù)
9．物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本中的“秩序維護(hù)費(fèi)”項(xiàng)目，不包含()。
A.監(jiān)控設(shè)備費(fèi)
B．對(duì)講機(jī)購置費(fèi)
C．安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)
D．由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)
10．物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量更多依賴于業(yè)主的主觀評(píng)判，這體現(xiàn)了物業(yè)服務(wù)的（）特征。
A．有形性
B．無形性
C．生產(chǎn)性
D．消費(fèi)性
11．關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的說法，錯(cuò)誤的是()。
A．簽訂物業(yè)服務(wù)合同是確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主正式聘用關(guān)系的法律形式
B．物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過簽訂物業(yè)服務(wù)合同取得合法經(jīng)營權(quán)
c．業(yè)主通過履行付費(fèi)義務(wù)得到合同約定的物業(yè)服務(wù)
D．當(dāng)事人不得超越《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容約定其他服務(wù)事項(xiàng)
12．已竣工但尚未售出的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由（）交納。
A．物業(yè)服務(wù)企業(yè)
B．建設(shè)單位
C．業(yè)主
D．施工單位
13．根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對(duì)重
點(diǎn)區(qū)域和重點(diǎn)部位每（）小時(shí)至少巡查1次。A.1
C.3 B.2
D.4
14．根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求路燈、樓道燈完好率應(yīng)不低于()。
A．80%
C．90% B.85%
D．95%
15．根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，包干制是指由業(yè)主統(tǒng)一向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)
服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由（）享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
A．物業(yè)服務(wù)企業(yè)
B．建設(shè)單位
C．全體業(yè)主
D．全體居住人
16．根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的依據(jù)是（）。
A．臨時(shí)管理規(guī)約
B．業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
C．物業(yè)服務(wù)合同
D．政府管理部門制定的收費(fèi)辦法
17．下列費(fèi)用中，計(jì)人物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本或支出的是()。
A．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用
B．物業(yè)服務(wù)人員的獎(jiǎng)金
C．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修費(fèi)用
D．物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新改造費(fèi)用
18．物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托，代收水、電等費(fèi)用時(shí)，正確的做法是（）。
A．可以向委托單位收取手續(xù)費(fèi)
B．可以向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)
C．承擔(dān)業(yè)主拖欠交費(fèi)的相關(guān)損失
D．承擔(dān)分戶計(jì)量與小區(qū)總額不符的相關(guān)損失
19．在物業(yè)管理活動(dòng)中，業(yè)主依法享有的權(quán)利是（）。
A．按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)
B．執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定
C．遵守物業(yè)管理服務(wù)方面的規(guī)章制度
D．監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同
20．訂立管理規(guī)約是業(yè)主與（）之間的共同行為。A．物業(yè)服務(wù)企業(yè) C．業(yè)主大會(huì) B．業(yè)主委員會(huì) D．業(yè)主
21．業(yè)主委員會(huì)籌備組的工作內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開（）日前以書面形式
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。A．10 C．20 B．15 D．30
22．首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議后，業(yè)主大會(huì)的法定召集人是（）。
A．建設(shè)單位
B．業(yè)主大會(huì)籌備組
C.業(yè)主委員會(huì)主任
D．業(yè)主委員會(huì)
23．建設(shè)單位制定臨時(shí)管理規(guī)約的時(shí)間是（）。
A．物業(yè)銷售之前
B．物業(yè)銷售之后
C．物業(yè)交付之前
D．業(yè)主入住之后
24．反映物業(yè)自然情況的總平面圖的審批部門是()。
A．房地產(chǎn)管理部門
B．城市規(guī)劃部門
C．土地管理部門
D．建設(shè)管理部門
25．在發(fā)生危及公共利益或其他緊急情況時(shí)．物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須進(jìn)入相關(guān)業(yè)主房屋進(jìn)行維
修，但又無法通知相關(guān)業(yè)主時(shí)，應(yīng)采取的正確措施是()。
A．直接強(qiáng)制進(jìn)入
B．等待政府管理部門或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)到場(chǎng)后進(jìn)入
C．先向鄰居說明情況，并協(xié)同業(yè)主委員會(huì)共同進(jìn)入
D．組織兩名以上物業(yè)服務(wù)人員共同進(jìn)入
26．在臨時(shí)管理規(guī)約中，涉及業(yè)主共同利益且應(yīng)當(dāng)作出約定的是()。
A．物業(yè)服務(wù)用房的配置和歸屬
B．物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況
C．前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)規(guī)則
D．業(yè)主承諾按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
27．前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)的招標(biāo)人是（）。
A．業(yè)主委員會(huì)
B．房地產(chǎn)行政管理部門
C．建設(shè)單位
D．招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)
28．招標(biāo)人在公共媒介上發(fā)布招標(biāo)公告的招標(biāo)方式是()招標(biāo)。
A．公開
B．邀請(qǐng)
C．代理
D．協(xié)議
29．前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件，認(rèn)為必須修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件
要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少()日前，以書面形式通知所有招標(biāo)文件收受人。
A.5
B．10 C．15 D．20
30．業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與（）辦理物業(yè)
承接手續(xù)。
A．業(yè)主大會(huì)
B．原物業(yè)服務(wù)企業(yè)
C建設(shè)單位
D．業(yè)主委員會(huì)
31．物業(yè)服務(wù)企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或因其他原因終止業(yè)務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)
后（）日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。
A．5
B．10 C．15
D．20
32．二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊(cè)資本應(yīng)為人民幣（）萬元以上。
A．SO
B．100 C．300
D．500
33．某住宅項(xiàng)目建筑面積31萬m2，具備該項(xiàng)目管理資格的應(yīng)是()資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
A．一級(jí)
B，二級(jí)
C．三級(jí)
D．三級(jí)暫定
34．《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，住宅物業(yè)的前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)人少于()個(gè)的，經(jīng)依
法批準(zhǔn)可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
A．3
B．4
C．5
D．6
35．申請(qǐng)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)，必須具備的條件是（）。
A．具有中級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱
B．從事物業(yè)服務(wù)專業(yè)管理5年以上
C．具有相關(guān)專業(yè)中專以上學(xué)歷
D．取得《物業(yè)管理師資格證書》
36．已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)將首期住宅專項(xiàng)維修資金交由（）存人公有住房住宅專項(xiàng)
維修資金專戶。
A．售房單位
B．政府管理部門
C．業(yè)主委員
D．物業(yè)服務(wù)企業(yè)
37．業(yè)主大會(huì)成立后，發(fā)生危及房屋安全的緊急情況，需要對(duì)共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行更新的，由
（）持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)申請(qǐng)列支。
A．物業(yè)服務(wù)企業(yè)
B．政府管理部門
C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)分包單位
D．開發(fā)建設(shè)單位
38．經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以將住宅專項(xiàng)維修資金用于()。
A．委托理財(cái)
B．從事國債回購
C．購買股票
D．購買一級(jí)市場(chǎng)國債
39．物業(yè)管理師資格注冊(cè)有效期為（）年。
A．2
B．3 C．4
D.5
40．房屋滅失的，房屋分戶賬中剩余的住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)返還()。
A．建設(shè)單位
B．業(yè)主委員會(huì)
C．使用人
D．業(yè)主
41．住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用，應(yīng)當(dāng)依法接受（）的審計(jì)監(jiān)督。
A．審計(jì)部門
B．賬目管理單位
C．稅務(wù)部門
D．專戶開戶銀行
42．商品住宅的業(yè)主按照所擁有的物業(yè)的()交存住宅專項(xiàng)維修資金。
A．使用面積
B．套內(nèi)建筑面積
C．共有建筑面積
D．建筑面積
43．根據(jù)《物權(quán)法》，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房享有（）的權(quán)利。
A．占有、使用、收益和處分
B．占用、使用、收益和處分
C．共有、使用、收益和處分
D．管理、使用、收益和處分
44．關(guān)于管理建筑物及其附屬設(shè)施的說法，錯(cuò)誤的是()。
A．業(yè)主不可以自行管理
B．業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理
C．業(yè)主可以委托專業(yè)服務(wù)企業(yè)分項(xiàng)管理
D．業(yè)主可以委托其他管理人管理
45．物業(yè)服務(wù)用房，依據(jù)()屬于業(yè)主共有。
A．管理規(guī)約
B．合同約定
C．法律規(guī)定
D．業(yè)主大會(huì)決定
46．在建筑區(qū)劃內(nèi)，不屬于業(yè)主共有部分的是（）。
A．屬于城鎮(zhèn)公共道路和綠地的部分
B．物業(yè)服務(wù)經(jīng)營用房
C．公寓大堂
D．公共場(chǎng)地上的停車位
47．根據(jù)《物權(quán)法》，在建筑區(qū)劃內(nèi)不能直接界定為業(yè)主共有部分的是（）。
A．電梯間
B．樓梯
C．物業(yè)服務(wù)用房
D．停車位和車庫
48．制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)由（）決定。
A．全體業(yè)主
B．業(yè)主委員會(huì)
c．業(yè)主代表
D．政府指導(dǎo)部門
49．業(yè)主大會(huì)更換業(yè)主委員會(huì)委員，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積規(guī)定比例的業(yè)主同意
外，還應(yīng)當(dāng)經(jīng)()的業(yè)主同意。
A．占總?cè)藬?shù)2／3以上
B．占總?cè)藬?shù)過半數(shù)
C．占出席大會(huì)總?cè)藬?shù)2/3以上
D．占業(yè)主代表總?cè)藬?shù)過半數(shù)
50．建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于（）。
A．物業(yè)共有部分的養(yǎng)護(hù)
B．物業(yè)共有部分的能源費(fèi)支出
C．業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)開支
D．物業(yè)共有部分的維修
51．建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)首先滿足()的需要。
A．業(yè)主
B．車主
C．物業(yè)管理
D_開發(fā)建設(shè)單位經(jīng)營
52．關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)設(shè)立的說法，錯(cuò)誤的是（）。
A．業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)
B．業(yè)主必須設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)
C．地方人民政府有關(guān)部門對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)和協(xié)助
D．業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成
53．根據(jù)《物權(quán)法》和相關(guān)規(guī)定，不需要業(yè)主共同決定的事項(xiàng)是（）。
A．首次制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
B．首次制定建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約
C．首次籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金
D．首次解聘建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)
54．建設(shè)單位預(yù)售商品房的，商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)包含（）約定的內(nèi)容。
A．物業(yè)服務(wù)合同
B.前期物業(yè)服務(wù)合同 C．物業(yè)總平面圖
D．管理規(guī)約
55．城市規(guī)劃部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的主要方式是審批、核發(fā)“一書兩證”，其中“兩證”是指建設(shè)用地規(guī)劃許可證和（）。
A．工程建設(shè)施工許可證
B．項(xiàng)目報(bào)建與施工許可證
C．建設(shè)王程監(jiān)理許可證
D．建設(shè)工程規(guī)劃許可證
56．根據(jù)《商品房銷售管理辦法》，商品房現(xiàn)售的條件之一是（）。
A．供水、供電等主要配套基礎(chǔ)設(shè)施已確定交付日期
B．拆遷安置方案已編制完成 C．竣工驗(yàn)收方案已獲通過
D．物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)
57．根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售
（）。
A．銷售證
B．登記證
C．備案證
D.許可證
58．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，保修期從（）之日起計(jì)算。
A．房屋竣工
B．竣工驗(yàn)收
C．房屋交付
D．辦理入住
59．我國房屋租賃除應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菪姓鞴懿块T登記備案外，還應(yīng)當(dāng)?shù)剑ǎ┎块T登記
備案。
A．公安
B．城管
C．環(huán)衛(wèi)
D.規(guī)劃
60．新建房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)（）。
A．總登記
B．初始登記
C．變更登記
D．原始登記
二、多項(xiàng)選擇題（共20題，每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選。所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）
61．將市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于強(qiáng)調(diào)()。
A．業(yè)主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主權(quán)
B．尊重和維護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)利
C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任
D．物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序
E．物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位與作用
62．法律責(zé)任的特征有（）。
A．他是與違法行為相聯(lián)系的 B．他是與合同約定相一致的
C．他的內(nèi)容是法律明確而又具體規(guī)定的
D．他具有國家強(qiáng)制性
E．他是由國家授權(quán)的機(jī)關(guān)依法實(shí)施的
63．物業(yè)保安人員，在執(zhí)勤巡邏中遇到正在實(shí)施的不法行為時(shí)，正確的處理措施有（）。
A．將有關(guān)情況及時(shí)報(bào)告當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)
B．可以視情搜查身體并扣押合法證件
C．迅速制止不法行為
D．可以視情限制行為人人身自由
E．不得辱罵、毆打行為人
64．有關(guān)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的說法，正確的有（）。
A．相關(guān)業(yè)主對(duì)經(jīng)營行為有事先否定權(quán)
B．業(yè)主大會(huì)對(duì)經(jīng)營行為有事先否定權(quán)
C．物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)經(jīng)營行為有最終決定權(quán)
D．經(jīng)營所得利益可以用于補(bǔ)充住宅專項(xiàng)維修資金
E．經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，經(jīng)營所得收益也可以沖抵業(yè)主應(yīng)繳納的物業(yè)服務(wù)費(fèi)
65.關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域的安全防范協(xié)助義務(wù)的說法，正確的是（）。
A．全面負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的安全防范工作
B．發(fā)生刑事案件及時(shí)向公安部門報(bào)告
C．發(fā)生工程事故及時(shí)向建設(shè)部門報(bào)告
D．發(fā)生火災(zāi)及時(shí)向消防部門報(bào)告
E．全面負(fù)責(zé)各方面的善后工作
66．根據(jù)普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，所有服務(wù)等級(jí)都必須做到()。
A．載人電梯24小時(shí)正常運(yùn)行
B．每年至少1次征詢業(yè)主的意見，滿意率80%以上
C．消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時(shí)啟用；消防通道暢通
D-容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施
E．對(duì)可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案
67．為了保證業(yè)主委員會(huì)規(guī)范運(yùn)作，每個(gè)業(yè)主依法享有的權(quán)利有()。
A．對(duì)業(yè)主委員的工作提出批評(píng)和建議
B．更換業(yè)主委員會(huì)成員
C．知曉業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作情況
D．查詢業(yè)主委員會(huì)保存的各項(xiàng)檔案文件
E．更改業(yè)主委員會(huì)做出的各項(xiàng)決定
68．業(yè)主大會(huì)籌備組就成立業(yè)主大會(huì)必須以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告的內(nèi)容有（A．《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）
B．《管理規(guī)約》（草案）
C．業(yè)主向籌備組反饋修改意見的時(shí)間和反饋方式
D．社區(qū)未來發(fā)展規(guī)劃
E．房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)意見)。
69．新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)向房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)時(shí)，應(yīng)提交的文件有()。
A．驗(yàn)資證明
B．企業(yè)章程 C．物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件 D．稅務(wù)登記證 E．營業(yè)執(zhí)照
70.物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)的變更事項(xiàng)有（）。
A．名稱
B．法定代表人
C．住所（經(jīng)營場(chǎng)所）
D．就業(yè)人數(shù)
E．外包項(xiàng)目
71.房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)外借資質(zhì)證書的一級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以()的處罰。
A．警告
B．撤銷資質(zhì)
C．責(zé)令限期改正
D．約談企業(yè)負(fù)責(zé)人
E．并處1萬元以上3萬元以下的罰款
72．物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的職業(yè)道德主要有（）。
A．合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)
B．守法經(jīng)營
C．誠信經(jīng)營
D盡職盡責(zé)勝任本職工作
E．身體健康，并能堅(jiān)持在相應(yīng)的崗位工作
73．住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保障期滿后的()。
A.維修
B．日常保養(yǎng)
C．日常維護(hù)
D．改造
E．更新
74住宅共用設(shè)備一般包括()。
A．承重墻體
B．水泵
C．消防設(shè)施 D．外墻 E．電梯
75．關(guān)于業(yè)主委員會(huì)的說法，正確的有（）。
A．業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生
B．業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的決策機(jī)構(gòu)
C．地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助
D．業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力
E．業(yè)主委員會(huì)可以對(duì)不符合條件的成員依法更換
76．根據(jù)《物權(quán)法》，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人通
過()等方式約定。A.出售 B．公告 C．協(xié)商 D．出租 E．附贈(zèng)
77．業(yè)主需將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，應(yīng)當(dāng)（）。
A．遵守法律、法規(guī)
B．遵守管理規(guī)約
C．遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
D．經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意
E．經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意
78．在建筑區(qū)劃內(nèi)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定的事項(xiàng)有（）。
A．改變物業(yè)管理用房的用途
B．使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金
C．更換業(yè)主委員會(huì)成員
D．決定規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬
E．改建建筑物及其附屬設(shè)施
79．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人訂立的商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)明確的內(nèi)容有()。
A．商品房基本狀況
B.交付使用條件及日期
C．維修資金的籌集方式和標(biāo)準(zhǔn)
物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘方案
E．裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾
80．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供給用戶的《住宅質(zhì)量保證書》，應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容有()。
A．工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)
B．違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決的辦法
C．地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修
D．正常使用情況下各部位、部件保修的內(nèi)容和保修期
E．用戶保修單位，答復(fù)和處理的時(shí)限 2011全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試試卷 《物業(yè)管理基本制度與政策》參考答案
一、單項(xiàng)選擇題
1．A 2．B 3，D 4，B 5．A 6．B 7．C 8．D 9，A 10．B
11．B 2，D 13．A 14，D 15．A 16，C 17．A 18．B 19．D 20．D
21．B 22．D 23．B 24．B 25．C 26.D 27．C 28．A 29．C 30．D
31．C 32．C 33．A 34．A 35 D 36．A 37．A： 38．D 39．B 40．D
41.A 42．D 43．B 44.A 45．C 46．A 47，A 48．A 49．D 50．D
51．A 52．B 53.D 54．A 55．D 56.D 57．D 58．C 59．A 60．B
二、多項(xiàng)選擇題
61．AD 62.ACDE 63.ACE 64.ABDE 65.BCDE 66.CDE 67.ACD 68.ABC 69.ABE 70．AB 71.ACE 72.BCD 73.ADE 74．CE 7 5．CD 76.ADE 77.ABE 78.BCE 79.ABE 80 ACDE
第五篇：2014物業(yè)管理師考試《物業(yè)管理基本制度與政策》練習(xí)題與答案
2014物業(yè)管理師考試《制度與政策》練習(xí)題與答案
單項(xiàng)選擇題
第1題 業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止后，組織新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，由()向業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)移交手續(xù)。
A.新物業(yè)服務(wù)企業(yè)
B.業(yè)主委員會(huì)
C.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)
D.業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)
【正確答案】：
D
第2題 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起()日內(nèi)，持文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。
A.10
B.15
C.20
D.30
【正確答案】：
B
試題解析：
本題考核的是新設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)申請(qǐng)。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。
第3題 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，()選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
B.物業(yè)管理企業(yè)
C.建設(shè)單位
D.業(yè)主
【正確答案】：
C
第4題 關(guān)于物業(yè)管理資料的移交問題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此作出的明確規(guī)定不包括()。
A.物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會(huì)
B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)
C.物業(yè)服務(wù)合同具有其特殊性，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理資料
D.物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng) 做好交接工作
【正確答案】：
C
第5題 物業(yè)管理是由()通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。
A.業(yè)主
B.業(yè)主大會(huì)
C.業(yè)主委員會(huì)
D.居委會(huì)
【正確答案】：
A
第6題 維護(hù)業(yè)主的()是物業(yè)管理的主要內(nèi)容。
A.民主權(quán)利
B.專有權(quán)利
C.財(cái)產(chǎn)權(quán)利
D.所有權(quán)利
【正確答案】：
C
第7題 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，經(jīng)()以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
A.10%
B.20%
C.30%
D.35%
【正確答案】：
B
第8題 發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)()報(bào)告。
A.政府
B.國務(wù)院
C.行政主管部門
D.業(yè)主大會(huì)
【正確答案】：
C
第9題 物業(yè)服務(wù)合同屬于()的范疇，是業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立物業(yè)服務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
A.民事合同
B.物業(yè)服務(wù)合同
C.物業(yè)管理合同
D.前期物業(yè)服務(wù)合同
【正確答案】：
A
第10題 為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，中國()根據(jù)我國物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)情況，于2004年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》。
A.政府
B.物業(yè)管理協(xié)會(huì)
C.地方政府
D.建設(shè)部
【正確答案】：
B 第11題 政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)()制定的價(jià)格。
A.管理者
B.經(jīng)營者
C.組織者
D.銷售者
【正確答案】：
B
第12題 《物業(yè)管理?xiàng)l例》特別規(guī)定，為了規(guī)范以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的情況，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過物業(yè) 所在地的()的批準(zhǔn)，才可以進(jìn)行。
A.自治區(qū)、直轄市房地產(chǎn)行政主管部門
B.縣、省房地產(chǎn)行政主管部門
C.區(qū)、省房地產(chǎn)行政主管部門
D.區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門
【正確答案】：
D
試題解析：
第13題 《臨時(shí)管理規(guī)約(示范文本)》規(guī)定，以()審定的數(shù)字為準(zhǔn)，明確物業(yè)的建筑面積和用地面積。
A.當(dāng)?shù)卣鞴懿块T
B.區(qū)域政府主管部門
C.政府主管部門
D.城市規(guī)劃部門
【正確答案】：
D
第14題 為了給物業(yè)管理的實(shí)施提供基礎(chǔ)性條件，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確了物業(yè)管理用房的()。
A.所在地和用途
B.權(quán)屬和用途
C.歸屬和用途
D.所在地和歸屬
【正確答案】：
B
第15題 長(zhǎng)期持續(xù)的政府定價(jià)，限制業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理市場(chǎng)的()。
A.監(jiān)督權(quán)
B.決策權(quán)
C.選擇權(quán)
D.管理權(quán)
【正確答案】：
C
第16題 物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處()的罰款。
A.2萬元以下
B.1萬元以上3萬元以下
C.1萬元以下
D.1萬元以上5萬元以下
【正確答案】：
B
第17題 建設(shè)單位制定的管理規(guī)約畢竟不同于全體業(yè)主通過規(guī)定程序制定的管理規(guī)約，它并不一定能完全體現(xiàn)全體業(yè)主的意志，所以這個(gè)“管理規(guī)約”只是臨時(shí)存在的，具有()。
A.過渡性
B.臨時(shí)性
C.特殊性
D.約束性
【正確答案】：
A
第18題 為了保證維修基金的安全，《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》規(guī)定維修基金應(yīng)當(dāng)()，嚴(yán)禁挪作他用。
A.專戶存儲(chǔ)、專款多用
B.多戶存儲(chǔ)、?？疃嘤?/p>
C.多戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?/p>
D.專戶存儲(chǔ)、專款專用
【正確答案】：
D
試題解析：
第19題 物業(yè)管理三級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每()h至少巡查1次。
A.1
B.2
C.3
D.5
【正確答案】：
C
試題解析：
第20題 物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備的執(zhí)業(yè)能力不包括()。
A.掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識(shí)
B.具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)
C.能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定
D.了解經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識(shí)
【正確答案】：
D
試題解析：
本題考核的是物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備的執(zhí)業(yè)能力。物業(yè)管理師應(yīng)當(dāng)具備以下執(zhí)業(yè)能力：
(1)掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等專業(yè)知識(shí);
(2)具有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)等相關(guān)學(xué)科的知識(shí);
(3)能夠熟練運(yùn)用物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定;
(4)具有豐富的物業(yè)管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)
第21題 業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止后，組織新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)活動(dòng)，由()向業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)移交手續(xù)。
A.新物業(yè)服務(wù)企業(yè)
B.業(yè)主委員會(huì)
C.原物業(yè)服務(wù)企業(yè)
D.業(yè)主委員會(huì)與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)
【正確答案】：
D
第22題 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起()日內(nèi)，持文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。
A.10
B.15
C.20
D.30
【正確答案】：
B
試題解析：
本題考核的是新設(shè)立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)申請(qǐng)。新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。
第23題 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，()選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
A.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
B.物業(yè)管理企業(yè)
C.建設(shè)單位
D.業(yè)主
【正確答案】：
C
第24題 關(guān)于物業(yè)管理資料的移交問題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此作出的明確規(guī)定不包括()。
A.物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會(huì)
B.物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)驗(yàn)收手續(xù)
C.物業(yè)服務(wù)合同具有其特殊性，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理資料
D.物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng) 做好交接工作
【正確答案】：
C
第25題 物業(yè)管理是由()通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)。
A.業(yè)主
B.業(yè)主大會(huì)
C.業(yè)主委員會(huì)
D.居委會(huì)
【正確答案】：
A
第26題 維護(hù)業(yè)主的()是物業(yè)管理的主要內(nèi)容。
A.民主權(quán)利
B.專有權(quán)利
C.財(cái)產(chǎn)權(quán)利
D.所有權(quán)利
【正確答案】：
C
第27題 《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，經(jīng)()以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
A.10%
B.20%
C.30%
D.35%
【正確答案】：
B
第28題 發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)()報(bào)告。
A.政府
B.國務(wù)院
C.行政主管部門
D.業(yè)主大會(huì)
【正確答案】：
C
第29題 物業(yè)服務(wù)合同屬于()的范疇，是業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立物業(yè)服務(wù)關(guān)系的協(xié)議。
A.民事合同
B.物業(yè)服務(wù)合同
C.物業(yè)管理合同
D.前期物業(yè)服務(wù)合同
【正確答案】：
A
第30題 為了規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，中國(年印發(fā)了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》。
A.政府
B.物業(yè)管理協(xié)會(huì)
C.地方政府
D.建設(shè)部
【正確答案】： B
31、國務(wù)院于()頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》。
A、2003年4月
B、2003年6月
C、2003年9月
D、2004年1月
32、()是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。
A、專業(yè)化
B、社會(huì)化
C、產(chǎn)業(yè)化
D、市場(chǎng)化
33、()是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提。
A、物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離
B、物業(yè)的經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)相分離
C、現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)團(tuán)隊(duì)合作
D、現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工
34、我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件是()。
A、《物業(yè)管理?xiàng)l例》
B、《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》
C、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》
D、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》
35、物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的()。)根據(jù)我國物業(yè)管理現(xiàn)實(shí)情況，于200
4A、日本
B、美國
C、法國
D、英國
36、《物業(yè)管理?xiàng)l例》創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約等()項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度。
A、6
B、7
C、8
D、9
37、《中華人民共和國物權(quán)法》，于()起正式實(shí)施。
A、2006年9月1日
B、2006年10月1日
C、2007年9月1日
D、2007年10月1日
38、《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》制定了()個(gè)等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
A、二
B、三
C、四
D、五
39、物業(yè)管理一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)()次，垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。
A、1
B、2
C、3
D、4
40、《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》中一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意率應(yīng)在()以上。
A、70%
B、75%
C、80%
D、85%
41、對(duì)不交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取的措施是()。
A、通知業(yè)主委員會(huì)督促業(yè)主限期交納
B、申請(qǐng)仲裁
C、向人民法院起訴
D、停水、停電
42、()是當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的約定時(shí)，業(yè)主仍負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以直接請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
A、繳納責(zé)任
B、連帶繳納責(zé)任
C、連帶責(zé)任
D、強(qiáng)制繳納責(zé)任
43、()是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
A、包干制
B、酬金制
C、報(bào)酬制
D、包工制
44、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由()交納。
A、建設(shè)單位
B、業(yè)主
C、物業(yè)公司
D、物業(yè)買受人
45、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是由()通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。
A、建設(shè)單位
B、業(yè)主大會(huì)
C、業(yè)主委員會(huì)
D、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門
46、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)集合權(quán)，其中()占主導(dǎo)地位
A、專有部分享有使用權(quán)
B、專有部分享有所有權(quán)
C、共有部分享有共有權(quán)
D、共有部分享有共同管理的權(quán)利
47、下列()不屬于業(yè)主大會(huì)的職責(zé)。
A、制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則
B、選舉、更換業(yè)主委員會(huì)委員，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作
C、與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同
D、決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實(shí)施
48、()是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
A、業(yè)主代表大會(huì)
B、業(yè)主管委會(huì)
C、業(yè)主成員會(huì)
D、業(yè)主委員會(huì)
49、業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積和占總?cè)藬?shù)都超過()的業(yè)主參加。
A.1/3
B.1/2
C.2/3
D.3/4
50、()以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主有對(duì)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議的權(quán)利，促使物業(yè)管理能及時(shí)、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行。
A、15%
B、20%
C、25% D、30%
【答案解析】
31、B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》2003年6月頒布。9月1日實(shí)施。
32、D解析：市場(chǎng)化是物業(yè)管理最主要的特點(diǎn)。
33、A解析：物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相互分離，是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工，則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。
34、C解析：建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件。
35、D解析：物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國。
36、B解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約等七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度。
37、D解析：《中華人民共和國物權(quán)法》，于2007年10月1日起正式實(shí)施。
38、B解析：《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》制定了三個(gè)等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
39、B解析：物業(yè)管理一級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定：高層按層、多層按幢設(shè)置垃圾桶，每日清運(yùn)2次，垃圾袋裝化，保持垃圾桶清潔、無異味。
40、C解析：一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的滿意率80%以上，二級(jí)：75%，三級(jí)：70%。
41解析：對(duì)拒不交費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)依法追繳，但不得采取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費(fèi)。
42B解析：連帶繳納責(zé)任是當(dāng)物業(yè)使用人不履行或者不完全履行與業(yè)主關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用繳納的約定時(shí)，業(yè)主仍負(fù)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以直接請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
43B解析：酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
44A解析：《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。
45A解析：前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)是由建設(shè)單位通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。
46解析：業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)是一個(gè)集合權(quán)，其中專有部分享有所有權(quán)占主導(dǎo)地位(是前提和基礎(chǔ))。
47C解析：“與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同”是業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。
48D解析：業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
49B解析：業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積和占總?cè)藬?shù)都超過1/2的業(yè)主參加。
50B解析：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，業(yè)主有對(duì)物業(yè)管理有關(guān)事項(xiàng)提出建議的權(quán)利，促使物業(yè)管理能及時(shí)、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進(jìn)行。
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